126 C 1/2021 - 254

Rubrum

Okresní soud v Děčíně rozhodl samosoudcem JUDr. Davidem Kapitánem ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená [Datum narození žalobkyně] bytem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] pro zaplacení 2 209 810 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku ve výši 882 197 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % z částky 882 197 Kč od 13. 6. 2020 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se pro částku ve výši 1 016 129 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 1 016 129 Kč od 13. 6. 2020 zamítá.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku ve výši 309 269,80 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

IV. Žalovaný je povinen zaplatit na náhradě nákladů řízení České republice – Okresnímu soudu v Děčíně částku ve výši 51 395 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou domáhala zaplacení částky uvedené ve výroku tohoto rozsudku. Uvedla, že žalobkyně uzavřela se žalovaným dne 19. 2. 2020 kupní smlouvu, jejímž předmětem byl pozemek parc. č. [Anonymizováno] jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno] (rodinný dům), dále pozemek parc. č. [Anonymizováno] a pozemek parc. č. [Anonymizováno], to vše v katastrálním území [adresa] s tím, že kupní cena byla sjednána ve výši 3 250 000 Kč, kterou žalobkyně žalovanému zaplatila. Nemovitost byla inzerována prostřednictvím společnosti [právnická osoba] jako velmi pěkný rodinný dům, který prošel kompletní velmi zdařilou, s citem a hlavně profesionálně provedenou rekonstrukcí zaměřenou i na nejmenší detaily. V kupní smlouvě žalovaný žalobkyni prohlásil, že nemovité věci nemají žádné faktické vady a že nezamlčel žádné podstatné skutečnosti týkající se nemovitých věcí. Dne 13. 5. 2020 byli při rekonstrukčních pracích zjištěny podstatné závady na stropech. kterými jsou uhnilé trámy, statické poškození stropů a nedostatečné spoje nosných trámů. Dne 19. 5. 2020 byla provedena prohlídka členem komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě s tím, že byly zjištěny vady nemovitých věcí: Stávající zděná základová konstrukce po odkrytí v koruně základových pásů pod roubenou stěnou se sestává z absencí hydroizolace a s rozpadem nosného zdiva, kde existuje riziko nerovnoměrného sednutí horní stavby a riziko náhlého zřícení stavby nebo její části; stávající stropní konstrukce nad 1. nadzemním podlažím, sestávající se z dřevěných stropních trámů se záklopem a podhledem se nachází s rozsáhlým napadením a s oslabením dřevěných stropních trámů dřevokaznými škůdci; stávající stropní konstrukce nad 1. nadzemním podlaží sestávající se ze dřevěných stropních trámů se záklopem a podhledem vlivem neodborných zásahů (například nevhodné spojení 1 stropního trámu ze 2 kusů průřezů uprostřed rozpětí pomocí styčníkových desek a hřebíků), jež můžou způsobit náhlé zřícení stavby nebo její části z titulu poddimenzování provedeného přípoje; stávající dřevěné roubené stěny vykazují rozsáhlé napadení dřevokaznými škůdci; stávající dřevěná konstrukce krovu lokálních místech vykazuje napadení dřevokaznými škůdci. Zmíněný inženýr přijal závěr, že stávající objekt rodinného domu č. p. [Anonymizováno] na základě zjištěných a popsaných skutečností nedoporučuje užívat k bydlení bez provedení statického zajištění, neboť vykazuje statické poruchy a vady, kde není vyloučeno náhlé zřícení stavby nebo její části. Znalec z oboru stavebnictví a technické obory vypracoval zprávu o prohlídce nemovitosti, jejím závěrem bylo, že z hlediska stavební mykologie lze stav dřevěných konstrukcí hodnotit jako havarijní a že míra destrukce dřeva je takového charakteru, že musela být zřejmá při provádění posledních stavebních úprav, které prováděl žalovaný.

2. Žalobkyně shora uvedené vady vytkla žalovanému dopisem ze dne 29. 5 2020 a uplatnila své právo na slevu z kupní ceny, a to konkrétně ve výši 2 700 000 Kč, kdy částka ve výši 550 000 Kč měla představovat hodnotu samotných pozemků. Žalobkyně zároveň uplatnila právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši 5 % z kupní ceny sjednané v kupní smlouvě za nepravdivé prohlášení žalovaného ohledně toho, že nemovitosti nemají žádné vady. Žalovaný ve lhůtě k tomu určené smluvní pokutu žalobkyně uhradil, čímž uznal, že prohlášení o tom, že nemovité věci nemají žádné faktické vady, nebylo pravdivé. Žalovaný nicméně nesouhlasil s výší slevy z kupní ceny uplatněnou žalobkyní. Žalovaný nechal vypracovat znalecký posudek Ing. Morávkem z oboru stavebnictví, ze kterého žalobkyně dovozuje, že rekonstrukce stavby by byla o 30% dražší než provedení obdobné novostavby. Z toho žalobkyně dovozuje, že hodnota domu je záporná a jelikož dle žalobkyně z celkové kupní ceny tvoří cenu stavby částka 2 209 810 Kč, požaduje žalobkyně slevu z kupní ceny právě v této výši.

3. Žalovaný žalobou uplatněný nárok uznal pouze co do částky 310 755 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10% ročně z částky 310 755 Kč od 13. 06. 2020 do zaplacení, ve zbytku žalovaný nárok neuznal. Žalovaný potvrdil, že uzavřel kupní smlouvu a byla mu zaplacená kupní cena, dále, že převzal dopis ze dne 1. 6. 2020, kterým mu byly vytknuty skryté vady na předmětné nemovitosti a uplatněna sleva z kupní ceny ve výši 2 700 000 Kč. Jelikož žalobkyně neobjektivizovala výši uplatněné slevy z kupní ceny, nechal žalovaný zpracovat Ing. Jiřím Morávkem znalecký posudek, ze kterého lze zjistit, že dožité vodorovné konstrukce stropů v původní části domu a budoucí rekonstrukční práce se musejí dotknout místa uložených vodorovných konstrukcí na konstrukce svislé, jakož i bude nutné provést rekonstrukci některých nosných prvků krovu s tím, že vadné konstrukce se na celkové ceně domu podílely 14,0625 %. Jelikož cena domu z kupní ceny činí částku 2 209 810 Kč, považuje žalovaný za přiměřenou slevu z kupní ceny částku ve výši 310 755 Kč.

4. O částce 310 755 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 13. 6. 2020 již bylo rozhodnuto částečným rozsudkem pro uznání č. j. 126 C 1/2021-45 tak, že uvedená částka s příslušným úrokem z prodlení byla žalovanému uložena uhradit žalobkyni.

5. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že byla uzavřena kupní smlouva k nemovitým věcem, kterým je pozemek parc. č. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno] (rodinný dům), dále pozemek parc. č. [Anonymizováno] a pozemek parc. č. [Anonymizováno], to vše v katastrálním území [adresa], s kupní cenou 3 250 000 Kč, která byla zaplacena, přičemž na cenu rodinného domu připadala z kupní ceny částka 2 209 810 Kč. Žalovaný inzeroval dům jako zrekonstruovaný a žalobkyni prohlásil, že je bez vad. Dopisem 29. 5. 2020 byly žalovanému žalobkyní vytknuty vady stavby. Současně s vytknutím vad bylo uplatněno právo na slevu z kupní ceny 2 700 000 Kč. Žalovaný zaplatil smluvní pokutu 162 000 Kč za nepravdivé tvrzení, že dům je bez vad.

6. Zaplacením shora uvedené smluvní pokuty tedy dle hodnocení soudu žalovaný připustil, že dům, který byl předmětem koupě, byl prodán s vadami.

7. Z inzerce společnosti [právnická osoba] soud zjistil, že shora uvedené nemovité věci byly inzerovány s tím, že v letech 2018 – 2019 prošly velmi zdařilou, s citem a hlavně profesionálně provedenou rekonstrukcí zaměřenou i na ty nejjemnější detaily, nová střecha, plastová okna, rozvody elektřiny včetně elektroskříně, rozvody vody, vyvložkování komína, zateplení, fasáda, nová plynová přípojka, LED osvětlení v celém domě apod.

8. Z přípisu ze dne 29. 5. 2020 nazvaného jako „vytknutí vad“ soud zjistil, že žalobkyně vytkla žalovanému následující vady: Stávající zděná základová konstrukce po odkrytí v koruně základových pásů pod roubenou stěnou se sestává z absencí hydroizolace a s rozpadem nosného zdiva, kde existuje riziko nerovnoměrného sednutí horní stavby a riziko náhlého zřícení stavby nebo její části; stávající stropní konstrukce nad 1. nadzemním podlažím, sestávající se z dřevěných stropních trámů se záklopem a podhledem se nachází s rozsáhlým napadením a s oslabením dřevěných stropních trámů dřevokaznými škůdci; stávající stropní konstrukce nad 1. nadzemním podlaží sestávající se ze dřevěných stropních trámů se záklopem a podhledem vlivem neodborných zásahů (například nevhodné spojení 1 stropního trámu ze 2 kusů průřezů uprostřed rozpětí pomocí styčníkových desek a hřebíků), jež můžou způsobit náhlé zřícení stavby nebo její části z titulu poddimenzování provedeného přípoje; stávající dřevěné roubené stěny vykazují rozsáhlé napadení dřevokaznými škůdci; stávající dřevěná konstrukce krovu lokálních místech vykazuje napadení dřevokaznými škůdci.

9. Ze zprávy o prohlídce dřevěných konstrukcí Ing. Konopníkem, diagnostika dřevěných konstrukcí, soud zjistil, že ke dni 19. 6. 2020 trámy krovu vykazovaly napadení dřevokaznými škůdci, přičemž u konstrukce krovu byly patrny konstrukční úpravy, jako vyřezání některých původních krovů, doplnění krovu o kleštiny, utěsnění spár mezi krovemi a střešním pláštěm montážní pěnou, stropní trámy vykazovaly známky výrazné destrukce dřeva dřevokaznými houbami a larvami dřevokazného hmyzu, konstrukce podlahy nad obytnou částí vykazovala značný průhyb, kdy na stropních trámech byly provedeny lokální a neodborné konstrukční úpravy. Pod omítkou roubené stěny bylo lokálně zjištěno poškození dřeva larvami dřevokazného hmyzu, destrukce dřeva dřevokaznými houbami byla zjištěna u severního prahového trámu roubení, kdy je patrné poškození dřeva larvami dřevokazného hmyzu. Z hlediska mykologie se jednalo o havarijní stav, kdy destruované dřevěné konstrukce byly zakryty novými konstrukcemi, které byly provedeny při posledních stavebních úpravách objektu, neboť v opačném případě by se havarijní stav musel projevit na novodobých konstrukcích.

10. Ze zápisu statika Ing. Davida Marečka, Ph. D., soud zjistil, že při prohlídce dne 19. 5. 2020 statik zjistil, že stávající zděná základová konstrukce po odkrytí v koruně základových pásů pod roubenou stěnou se sestávala z absencí hydroizolace a s rozpadem nosného zdiva; stávající stropní konstrukce nad 1. nadzemním podlažím sestávající se z dřevěných stropních trámů se záklopem a podhledem se nacházela s rozsáhlým napadením a s oslabením dřevěných stropních trámů dřevokaznými škůdci; stávající stropní konstrukce nad 1. nadzemním podlaží sestávající se ze dřevěných stropních trámů se záklopem a podhledem vlivem neodborných zásahů (například nevhodné spojení 1 stropního trámu ze 2 kusů průřezů uprostřed rozpětí pomocí styčníkových desek a hřebíků), jež mohly způsobit náhlé zřícení stavby nebo její části z titulu poddimenzování provedeného přípoje; stávající dřevěné roubené stěny vykazovaly rozsáhlé napadení dřevokaznými škůdci; stávající dřevěná konstrukce krovu lokálních místech vykazovala napadení dřevokaznými škůdci. Statik nedoporučil nemovité věci k užívání. Uvedené skutkové zjištění soud učinil i ze znaleckého posudku Ing. Morávka.

11. Statik vyjádřil i možné riziko u stávající zděné konstrukce nerovnoměrného sednutí horní stavby a riziko náhlého zřícení stavby nebo její části, nicméně uvedené riziko nevzal soud za zjištěné, neboť uvedené riziko bylo vyvráceno znaleckým posudkem, kdy podle znalce je dán sice havarijní stav, ale riziko zřícení zděné části nehrozilo. Ze znaleckého posudku Ing. Morávka tedy soud zjistil, že pravděpodobnost zřícení u dřevěné části činí 10 %, přičemž u zděné části toto riziko nehrozí.

12. Ze znaleckého posudku podaného Ing. Morávkem soud dále zjistil, že žalobkyně, aby se kupovaný dům přiblížil stavu, jako by byl tento koupen bez shora vytknutých vad, by musela vynaložit následující práce a materiál: Nátěr na dřevo lazurovací 2,5 l v celkové množství 15 l, dále řezivo jehličnaté hranol jakost 1 až 2 délka 4 až 5 m v celkovém množství 3,7 03 m3, dále řezivo jehličnaté hranol jakost pr1 až 2 délka 4 až 5 m v celkovém množství 1,364 m3, dále řezivo jehličnaté lať jakost 1 10 až 25 cm2 o celkové množství 0,05 m3, dále řezivo jehličnaté boční prkno jakost 1 až 2 až 3 cm o celkové množství 8,141 m3. Dále by musela žalobkyně vynaložit následující materiál a zajistit následující práce hlavní stavební výroby: Lešení lehké pomocné kozové dílcové o výšce lešeňové podlahy do 1,2 m o celkovém množství 13,52 m, svislé přemístění vybouraných hmot k místu nakládky na výšku do 3,5 m o celkové množství 5,378 tun, vodorovné přemístění suti a vybouraných hmot bez naložení ale se složením a urovnáním do 1000 m o celkové množství 5,378 tun, vodorovné přemístění vybouraných hmot nošením k místu nakládky na vzdálenost do 10 m o celkovém množství 5,378 tun, dále uložení dřeva na skládku v množství 15,216 tun, nakládání suti a vybouraných hmot o celkové množství 5,378 tun, odvoz suti a vybouraných hmot o celkovém množství 145,206 tun. Dále by musela žalobkyně vynaložit následující materiál a zajistit následující práce přidružené stavební výroby: hoblování hraněného řeziva ve staveništní dílně o celkovém množství 1,364 m3, provedení tesařského profilování záhlaví trámu jednoduchým seříznutím jedním řezem plochy do 160 cm2 o celkovém množství 16 kusů, impregnace řeziva proti dřevokaznému hmyzu, houbám a plísním máčením třída ohrožení 3 a 4 o celkovém množství 5,361 m, montáž hmoždinek včetně dlabání nebo frézování o celkovém množství 16 kusů, tyč závitová pozinkovaná M 16x1000 mm o 16 kusech, demontáž stěn a příček z hraněného řeziva o množství 7,608 m, montáž tesařských stěn vázaných z hraněného řeziva průřezové plochy do 224 cm2 o množství 25,36 m, Spojovací prostředky pro montáž stěn, příček, bednění stěn o množství 1,217 m, kartáčování ploch trámů hoblovaných pro stěny o množství 15,216 m2, lazurování pro staření dřeva o množství 15,216 m2, demontáž a zpětná montáž vázaných konstrukcí krovu s hranolu průřezové plochy do 224 cm čtverečních o celkové množství 120 hodin, otesání části střešní vazby z hranolů průřezové plochy do 224 cm2 o množství 6 m, montáž olištování spár stěn hoblovanými lištami o množství 12 metrů, demontáž podlah bez polštářů s prken tloušťky do 32 mm o množství 62,433 m, Spojovací prostředky pro položení dřevěných podlah a zakrytí kanálů o množství 62,433 m, demontáž záklopů stropů z hrubých prken tloušťky do 32 mm o množství 62,433 m, montáž Stropnice zraněného řeziva průřezové plochy do 450 cm2 s výměnami o množství 66,3 m, demontáž stropnic z hraněného řeziva průřezové plochy do 50 cm čtvereční o celkové množství 66,3 m, přesun hmot pro kce tesařské v objektech do 12 m o celkovém množství 0,088 tun.

13. Uvedené práce znalec porovnal s cenou prací dle cenové soustavy ÚRS, přičemž zjistil, že podle této soustavy činí hodnota uvedených prací a materiálů částku 337 981,34 Kč.

14. Soud v řízení přihlédl k tomu, že byť znalci nezadal znalecký úkol ocenění prací, když podle jeho vyjádření je uvedené mimo obor, vzal soud v úvahu ustanovení § 132 o.s.ř., podle kterého soud musí mj. přihlížet ke všemu, co v řízení vyšlo najevo. V daném případě tedy soud přihlédl i k tomu, že znalec seznam prací zadal do systému s cenami ÚRS (společnost ÚRS CZ a.s. vytvořila systém informací, metodických návodů a postupů pro stanovení ceny stavebního díla v podobě strukturované multimediální databáze používané při přípravách staveb a realizaci, poznámka soudu); hodnotu prací má tedy soud za prokázánu – nikoli přímo podaným znaleckým posudkem, ale odvozeně ze znaleckého výslechu má soud za prokázáno, jaká je hodnota prací právě podle cen dle soustavy ÚRS. V situaci, kdy žádná z účastníků nenamítal, že by hodnota shora uvedených prací měla být jiná, než jak vyplynula právě ze soustavy ÚRS (účastníci rozporovali pouze rozsah prací), tak soud neměl žádného racionálního důvodu nezahrnout do úvahy o hodnocení důkazů i tuto skutečnost. Hodnotu prací má tedy soud za prokázánu a ustanovení znalce z oboru ekonomika se soudu jevilo jako nadbytečné (návrh na provedení důkazu znaleckým posudkem z oboru ekonomika byl učiněn před tím, než byla v řízení zjištěna hodnota materiálu a prací z posudku znalce v oboru stavebnictví).

15. Dle hodnocení znalce kromě shora uvedených materiálů a prací vynaložit dále náklady na umístění stavby 1 % z celkové ceny (tj. částku 3 379,81 Kč) na zařízení staveniště, jako zejména na pořízení mobilního WC pro pracovníky, 5 % z celkové částky (tj. 16 899,07 Kč) na mimostavební dopravu a 3 % z celkové částky (tj. částku 10 139,44 Kč) na územní vlivy (tj. zohledňující například nemožnost zakoupení některých stavebních materiálů přímo v místě stavby) a 1 % na ostatní náklady (tj. částku 3 379,81 Kč). Rovněž je dle znalce nutno počítat s 15 % rezervou na nepředvídatelné práce, které se v průběhu stavby mohou vyskytnout (tj. částka 55 766,92 Kč). Celkem tedy stavební náklady činí částku 427 546,39 Kč, s 15 % DPH částku 491 678,35 Kč. Jelikož dle znalce náklady na dokončení projektu mohou činit částku ve výši 20 000 Kč, lze celkové stavební náklady určit částkou po zaokrouhlení ve výši 500 000 Kč.

16. Na tomto místě soud zdůrazňuje, že v katalogu prací a materiálu není zahrnuta práce na opětovné montáži funkčního vytápění, elektroinstalace, rozvodů vody a vnitřního vybavení koupelny, které žalovaný zmínil ve svém závěrečném návrhu. Tabulka č. 1, kterou žalovaný zmínil ve svém závěrečném návrhu, dle znaleckého posudku byla podkladem pouze pro závěr, že uvedené práce se podílí na nemovité věci z 35 %, přičemž tuto úvahu znalce soud za své skutkové zjištění nepřijal, jak bude dále blíže vysvětleno v bodu 22 tohoto rozsudku. V katalogu prací dle přílohy posudku tyto práce a materiály uvedeny nejsou a ani nejsou zmíněny v bodu 12 tohoto rozsudku.

17. Soud tedy ze znaleckého dokazování učinil skutkový závěr, že žalobkyně by musela vynaložit částku 500 000 Kč, aby se přiblížila stavu domu bez žalobkyní vytknutých závad tak, jak jej mohla očekávat v době koupě s tím, že v této částce nejsou zohledněny závady části stavby užívané jako garáž a absence hydroizolace.

18. Co se týče absence hydroizolace, tuto s ohledem na znalecké dokazování nelze dle názoru soudu považovat za vadu. Znalec sice při ústním podání posudku připustil, že absence hydroizolace patrně měla vliv na stavební konstrukci domu, nicméně živostnost hydroizolace činí 20 let, žalobkyně tak musela při takové krátké živostnosti počítat s tím, že bude nutno, přinejmenším v dohledné době, hydroizolaci vyměnit. Žalobkyně sice kupovala nemovitost inzerovanou jako po rekonstrukci, nicméně ani s tímto vědomím nemohla žalobkyně dle názoru soudu počítat s tím, že nebude muset v dohledné době na údržbu nemovité věci vynakládat žádné peněžní prostředky, přece jen kupovala starší nemovitost, nikoli novostavbu. Absence hydroizolace se však dle hodnocení znalce projevila výskytem dalších vad, které byly do katalogu nutných prací zahrnuty a jejichž odstranění je tak zahrnuto ve shora uvedené částce 500 000 Kč. S možností dožité samotné hydroizolace a nutnosti investice v tomto směru s ohledem na krátkou životnost však žalobkyně mohla počítat a náklady na její obnovení tedy nelze dle názoru soudu zahrnout do nutných prací, které by žalobkyně musela vynaložit, aby dům dostala do stavu blížícího se ke stavu, jako by jí bylo plněno bez vad. S ohledem na uvedené se tedy soud již dále nezabýval tím, jaké práce a materiál a v jaké hodnotě by žalobkyně musela vynaložit na odstranění této vytknuté vady.

19. Z uvedeného znaleckého posudku soud dále zjistil, že část stavby představující garáž je v takovém stavu, že už se nedá zachránit, přičemž bude nutná její demolice a její nová výstavba. V rámci bourání garáže bude nutno zajistit následující práce a materiál: Vybourání dřevěných vrat pl do 5 m2 v množství 4,8 m2, vybourání plastových rámů oken dvojitých plochy do 1 m2 v množství 0,72 m2, otlučení omítky a odstranění izolace z desek hmotnosti přes 120 kg/m3 přes 50 mm pl přes 1 m2 v množství 80,85 m2, svislá doprava suti a vybouraných hmot za prvé podlaží v celkovém množství 39,79 t, odvoz suti a vybouraných hmot na skládku do 1 km o množství 39,79 t, odvoz suti a vybouraných hmot na skládku ZKD 1 km přes 1 km (20 km) o celkovém množství 795,86 t, vnitrostaveništní vodorovná doprava suti a vybouraných hmot do 10 km o množství 39,79 t, poplatek za skládku keramického materiálu s příměsí 5 % o množství 39,79 t, poplatek za skládku spalitelného odpadu o množství 6 t, demolice budov dřevěných ostatních oboustranně obitých nebo omítnutých postupným rozebíráním o celkovém množství 10,3 m3 a demolice budov zděných na MVC podíl konstrukcí do 15 % postupným rozebíráním o množství 109,21 m3.

20. Uvedené práce za bourání garáže znalec rovněž porovnal s cenou prací dle cenové soustavy ÚRS, přičemž zjistil, že podle této soustavy činí hodnota uvedených prací a materiálů částku 109 241 Kč. Soud tedy s ohledem závěry dle bodu 14 tohoto rozsudku učinil skutkové zjištění, že za zbourání garáže by žalobkyně musela vynaložit částku 109 241 Kč.

21. Co se týče výstavby garáže, zde znalec vysvětlil, že neexistuje projekt garáže, který by mohl být oceněn, proto nelze přesně stanovit, jaké práce a jaký materiál by měly být použity, když není zřejmé, jaká konkrétní garáž by se měla stavět. Znalec tedy není schopen přesně stanovit materiál a práce, které by měly být použity, nicméně je schopen stanovit částku, kterou by výstavba garáže stála. Dle dat Českého statistického úřadu totiž výstavba garáže za jeden obestavěný m3 prostoru činí v průměru na území České republiky částku 5 345 m3. Jelikož stávající garáž má obestavěný prostor 109,207 m3, činila by tedy dle hodnocení znalce výstavba garáže o obestavěném prostoru 109 207 m3 částku 583 711 Kč. Aby se cena přiblížila stavbě garáže v době koupě, je na místě cenu snížit o 80 %.

22. Soud se dále zabýval tím, že znalec dříve v posudku uvedl, že na odstranění vad by muselo být vynaloženo 35 % z hodnoty nemovité věci, nicméně v průběhu svého výslechu znalec objasnil, že k uvedenému zjištění došel pouze na základě vyhlášky, která stavu dělí na cca 26 průměrných částí a pro každou část vyhláška stanoví určité procento z celkové pořizovací ceny, přičemž uvedená vyhláška běžně v praxi slouží pro oceňování nemovitých věcí. Dle hodnocení soudu ale uvedená metoda nedává přesvědčivou odpověď na otázku, jaké práce (či v konečném důsledku jakou částku) bude muset žalovaná v tomto konkrétním případě vynaložit na konkrétní nemovitou věc k odstranění konkrétních vad. Z uvedeného důvodu soud toto zjištění znalce nepřevzal za své skutkové zjištění, a i z tohoto důvodu dále trval na tom, aby znalec v rámci znaleckého zkoumání zjistil, jaké přesně práce bude muset žalobkyně vynaložit, což znalec zjistil tak, jak je uvedeno v předchozích odstavcích odůvodnění tohoto rozsudku.

23. Soud k důkazu pro nadbytečnost neprovedl kupní smlouvu ze dne 19. 12. 2020, uplatnění smluvní pokuty ve výši 29. 5. 2020, vyjádření žalovaného k vytknutí vad, Odhad tržní hodnoty - EU grand Reality, účastnické výslechy účastníků, neboť tyto důkazy byly navrženy k prokázání nesporných skutečností. Pro nadbytečnost soud neprovedl k důkazu ani záznamy ze stavby – zjištění vad na č.l. 14, neboť faktický stav nemovitostí má soud již za prokázaný. Pro nadbytečnost soud neustanovil k důkazu znalce z oboru ekonomika, neboť i hodnotu prací a materiálu má soud již za prokázanou (blíže viz bod 14 tohoto rozsudku).

24. Soud dále neustanovil znalce a neprovedl k důkazu ani znalecký posudek znalců z oboru chemická konzervace dřevěných konstrukcí a materiálů na bázi dřeva, stavební aplikovaná chemie – technologické sanace a z oboru stavebnictví – diagnostika, poruchy a sanace dřevěných konstrukcí, neboť rozsah práce a materiál potřebné k odstranění dřevěných částí stavby soud považuje za prokázaný ze znaleckého posudku Ing. Morávka. Skutečnost, že žalobkyně s posudkem nesouhlasí s tím, že rozsah poškození je dle názoru žalobkyně větší, aniž by konkrétně uvedla, jaké práce dle jejího názoru je třeba učinit, či jinak blíže konkretizovala, z čeho přesně dovozuje v této části nesprávnost znaleckého posudku nad rámec svého přesvědčení, že poškození je širší, není důvodem k ustanovení revizního znalce, ani důvodem k ustanovení dalšího znalce z příbuzného oboru, když Ing. Morávek je znalcem v oboru stavebnictví a je tak dle názoru soudu kvalifikován vyjadřovat se i k otázkám dřevěných stavebních konstrukcí. Žalobkyně navíc s uvedeným názorem znalce konfrontovala, když uvedla, že dle jejího názoru by se měly učinit vrty do dřevěných konstrukcí, přičemž znalec vysvětlil, že u starších trámů je pro dřevokazné škůdce obtížné dostat se do vnitřní části trámu, kdy se snaží zůstat na povrchu, naopak u mladších trámů je dřevo měkčí, a tam je napaden celý trám. U napadených konstrukcí pak znalec v katalogu prací vysvětlil, že do katalogu prací byl vždy zahrnut u napadení dřevokaznými škůdci celý trám.

25. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé:

26. Mezi účastníky byla uzavřena kupní smlouva k nemovitým věcem, kterým je pozemek parc. č. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno] (rodinný dům), dále pozemek parc. č. [Anonymizováno][Anonymizováno] a pozemek parc. č. [Anonymizováno] to vše v katastrálním území [adresa], s kupní cenou 3 250 000 Kč, která byla zaplacena, přičemž na cenu rodinného domu připadala částka 2 209 810 Kč. Žalovaný inzeroval dům jako zrekonstruovaný, když prošel zdařilou, s citem a hlavně profesionálně provedenou rekonstrukcí zaměřenou i na ty nejjemnější detaily, nová střecha, plastová okna, rozvody elektřiny včetně elektroskříně, rozvody vody, vyvložkování komína, zateplení, fasáda, nová plynová přípojka, LED osvětlení v celém domě apod. Žalovaný dále žalobkyni prohlásil, že dům je bez vad, nicméně stávající zděná základová konstrukce po odkrytí v koruně základových pásů pod roubenou stěnou se sestávala z absencí hydroizolace a s rozpadem nosného zdiva; stávající stropní konstrukce nad 1. nadzemním podlažím sestávající se z dřevěných stropních trámů se záklopem a podhledem se nacházela s rozsáhlým napadením a s oslabením dřevěných stropních trámů dřevokaznými škůdci; stávající stropní konstrukce nad 1. nadzemním podlaží sestávající se ze dřevěných stropních trámů se záklopem a podhledem vlivem neodborných zásahů (například nevhodné spojení 1 stropního trámu ze 2 kusů průřezů uprostřed rozpětí pomocí styčníkových desek a hřebíků), jež mohly způsobit náhlé zřícení stavby nebo její části z titulu poddimenzování provedeného přípoje; stávající dřevěné roubené stěny vykazovaly rozsáhlé napadení dřevokaznými škůdci; stávající dřevěná konstrukce krovu lokálních místech vykazovala napadení dřevokaznými škůdci. Na odstranění uvedených vad by žalobkyně musela vynaložit celkem částku 1 192 952 Kč, včetně demolice a opětovné stavby garáže, kterou již nelze zachránit, avšak bez zohlednění absence hydroizolace. Dopisem 29. 5. 2020 byly žalovanému žalobkyní vytknuty vady stavby. Současně s vytknutím vad bylo uplatněno právo na slevu z kupní ceny. Žalovaný zaplatil smluvní pokutu za nepravdivé tvrzení, že dům je bez vad, čímž připustil, že předmětný dům byl prodán s vadami.

27. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto:

28. Mezi účastníky byla uzavřena kupní smlouva k nemovitým věcem dle § 2079 a násl., včetně § 2128 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném zněmí (dále jen „o .z.“), přičemž povinností žalovaného jakožto prodávajícího bylo žalobkyni jakožto kupující dle § 2095 o. z. odevzdat předmět koupě v ujednané jakosti a provedení, jinak v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy. Jelikož žalovaný inzeroval nemovité věci jako po zdařilé rekonstrukci, přičemž současně žalobkyni prohlásil, že stavba je bez vad, dle hodnocení skutečnost, že stávající zděná základová konstrukce po odkrytí v koruně základových pásů pod roubenou stěnou se sestávala s rozpadem nosného zdiva; stávající stropní konstrukce nad 1. nadzemním podlažím sestávající se z dřevěných stropních trámů se záklopem a podhledem se nacházela s rozsáhlým napadením a s oslabením dřevěných stropních trámů dřevokaznými škůdci; stávající stropní konstrukce nad 1. nadzemním podlaží sestávající se ze dřevěných stropních trámů se záklopem a podhledem vlivem neodborných zásahů (například nevhodné spojení 1 stropního trámu ze 2 kusů průřezů uprostřed rozpětí pomocí styčníkových desek a hřebíků), jež mohly způsobit náhlé zřícení stavby nebo její části z titulu poddimenzování provedeného přípoje; stávající dřevěné roubené stěny vykazovaly rozsáhlé napadení dřevokaznými škůdci; stávající dřevěná konstrukce krovu lokálních místech vykazovala napadení dřevokaznými škůdci, je nutno považovat za vady dle § 2099 o. z., přičemž není rozhodné, zda žalobkyně mohla vady zjistit s vynaložením obvyklé pozornosti, když nebylo sporu o tom, že žalovaný žalobkyni dle § 2103 věta druhá o. z. prohlásil, že dům je bez vad. Nadto přinejmenším napadení dřevěných konstrukcí lze považovat i za vadu zastřenou lstivě, když napadené konstrukce byly zakryty novými konstrukcemi (viz bod 9 odůvodnění tohoto rozsudku).

29. Za vadu pak nelze dle hodnocení soudu považovat, že stávající zděná základová konstrukce po odkrytí v koruně základových pásů pod roubenou stěnou se sestávala z absencí hydroizolace, a to s ohledem na skutkové závěry uvedené v bodě 18 tohoto rozsudku, podle kterých činí životnost hydroizolace 20 let a žalobkyně mohla skutečnost, že v dohledné době bude muset do hydroizolace investovat, právě s ohledem na životnost hydroizolace očekávat, když v realitní inzerci nebyla hydroizolace zmíněna.

30. Jelikož žalobkyně vytknula žalovanému shora uvedené vady a s ohledem na havarijní stav nemovité věci a dokonce 10 % riziko zřícení části stavby soud vadné plnění žalovaného hodnotí jako podstatné porušení smlouvy, má žalobkyně právo z vdaného plnění dle § 2106 o. z. dle své volby dle odst. 1, přičemž žalobkyně uplatnila u žalovaného právo na přiměřenou slevu z kupní ceny dle písm. c) citovaného ustanovení.

31. Žalobkyně tedy má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, přičemž výši slevy z kupní ceny dle judikatury odpovídá výše peněžních prostředků, které žalobkyně bude muset vynaložit, aby předmět koupě dostala do stavu, který se bude přibližovat tomu, jako by jí bylo plněno bez vad (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 1991/2008 a 33 Odo 557/2004). V daném případě soud zjistil, že žalobkyně by musela vynaložit částku 1 192 952 Kč, proto uvedená částka představuje i výši přiměřené slevy z kupní ceny.

32. V předmětné částce je zahrnuta i částka 583 711 Kč za výstavbu nové garáže v plné výši. Soud si je vědom, že dle závěru znalce je na místě uvedenou částku ponížit o 80 % s ohledem na skutečnost, že žalobkyně by tak měla garáž novou, nicméně skutkovým zjištěním je skutečnost, že stavba nové garáže činí částku 583 711 Kč, to, zda je na místě uvedenou částku snížit či nikoli, je otázkou právní, nikoli otázkou skutkovou. V daném případě soud zohlednil, že žalovaný inzeroval nemovité věci jako po rekonstrukci, kdy s touto inzercí a ujištěním bezvadnosti předmětu koupě je v hrubém rozporu skutečnost, že garáž je v takovém stavu, kdy se nedá zachránit a je třeba jí zbourat. V takovém případě se jako spravedlivé řešení jeví do přiměřené kupní ceny promítnout skutečné peněžní prostředky, které žalobkyně bude muset vynaložit na nejen zbourání, ale i stavbu nové garáže, když u stavby garáže nelze nijak zařídit, aby u rodinného domu na předmětném pozemku žalobkyně postavila garáž ve stáří, v jakém ji kupovala. Skutečnost, že žalobkyně bude následně disponovat novější stavbou, než kterou kupovala, je ostatně jen důsledkem vadného plnění žalovaného a tudíž lze na žalovaném spravedlivě požadovat, aby uvedenou skutečnost nesl ke své tíži.

33. Jelikož má žalobkyně právo na přiměřenou slevu z kupní ceny ve výši 1 192 952 Kč, přičemž o částce 310 755 Kč s odpovídajícím úrokem z prodlení již bylo rozhodnuto pravomocným částečným rozsudkem pro uznání, přiznal soud žalobkyni právo na úhradu částky 882 197 Kč spolu s úrokem z prodlení dle § 1970 o. z. ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb. z uvedené částky od 13. 6. 2020, když datum splatnosti nebylo předmětem sporu, přičemž uznáním části závazku spolu s úrokem z prodlení žalovaný v zásadě uznal i splatnost celého závazku, když sporu bylo jen o jeho výši. Ve zbytku pak soud žalobu jako nedůvodnou zamítl.

34. Ačkoli měla žalobkyně v řízení úspěch jen částečný, přiznal soud žalobkyni dle § 142 odst. 3 o. s. ř. plnou náhradu nákladů řízení, neboť rozhodnutí o výši plnění záviselo v důsledku úvahy soudu na znaleckém posudku. Soud tedy přiznal žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku ve výši 309 269,80 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 110 491 Kč a nákladů zastoupení advokátem ve výši 198 778,80 Kč, kterému náleží odměna ve výši 160 380 Kč stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) sestávající z částky 13 100 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. počítaných z tarifní hodnoty ve výši 1 192 952 Kč (příprava a převzetí zastoupení, sepsání žaloby, účast na jednání dne 8. 9. 2021, účast na jednání dne 15. 10. 2021, účast na jednání dne 15. 10. 2021 přesahující dvě hodiny), dále odměna sestávající se z částky 11 860 Kč za každý z osmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. počítaných z tarifní hodnoty ve výši 882 197 Kč (sepsání dotazů na znalce na č.l. 59, vyjádření na č.l. 68, účast na jednání dne 6. 1. 2023, účast na jednání dne 10. 3. 2023, účast na jednání dne 9. 8. 2023, účast na jednání dne 28. 2. 2024, účast na jednání dne 3. 4. 2024, vyjádření ke znaleckému posudku ze dne 20. 3. 2024), dále 13 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. v celkové výši 3 900 a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 164 280 Kč ve výši 34 498,80 Kč.

35. Soud žalobkyni nepřiznal náhradu nákladů řízení za zastoupení při jednání dne 28. 6. 2023, neboť došlo ke zmaření jednání tím, že se nedostavil řádně předvolaný znalec, tudíž připadala v úvahu separace nákladů, oba účastníci se však ústně při jednání náhrady nákladů za účast na tomto jednání vzdali. Soud rovněž žalobkyni nepřiznal náklad na vyjádření ke znaleckému posudku ze dne 28. 3. 2024, když tento náklad nepovažuje soud za vynaložený účelně, když obsah tohoto podání mohla žalobkyně promítnout již do vyjádření ze dne 20. 3. 2024.

36. S ohledem na právní závěry vyslovené v rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 3974/2015 soud za tarifní hodnotu nepovažoval žalobou uplatněnou částku, ale částku žalobkyni přisouzenou s tím, že zohlednil, že byl ve věci dne 15. 10. 2021 vyhlášen částečný rozsudek pro uznání, kdy nadále již nebyla předmětem řízení tímto rozsudkem pro uznání částka přisouzená.

37. Dle § 148 odst. 1 o. s. ř. má stát podle výsledku řízení právo na náhradu nákladů řízení proti účastníkům které platil. V řízení soud přiznal ustanovenému znalci znalečné v souhrnné výši 61 395 Kč, přičemž znalečné bylo ve výši 10 000 Kč uhrazeno ze zálohy zaplacené žalobkyní (jejíž náhradu však žalobkyně ve vyúčtování nákladů ze dne 17. 4. 2024 nepožadovala), znalečné ve výši 51 395 Kč pak hradil stát. jelikož, jak shora uvedeno, byla žalobkyně v řízení úspěšná pouze v části, avšak rozhodnutí o výši plnění záviselo v důsledku úvahy soudu na znaleckém posudku, uložil soud za přiměřeného užití ustanovení § 142 odst. 3 o. s. ř. náklady hrazené státem k náhradě žalovanému.

Poučení