13 C 186/2024 - 168

Rubrum

Okresní soud ve Frýdku-Místku rozhodl samosoudcem Mgr. Marianem Babicem ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované], narozená [Datum narození žalované] bytem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o určení vlastnického práva takto:

Výrok

I. Žaloba o určení, že žalobce je vlastníkem pozemku parc. [číslo] v katastrálním území [adresa] u Třince, obec [adresa], zapsaného na LV č. [hodnota] u [právnická osoba] pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště [adresa], se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 93 794 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

Odůvodnění

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal určení svého výlučného vlastnického práva k pozemku parc. [číslo] v katastrálním území [adresa] u Třince. Žalobu odůvodnil tím, že dne 17. 10. 2022 uzavřel s žalovanou kupní smlouvu, kterou na ní převedl vlastnické právo ke spornému pozemku. Kupní cena byla ve smlouvě stanovena na 711 833 Kč s tím, že pro případ, že dojde nejpozději do 30. 6. 2023 ke změně územního plánu alespoň v tom rozsahu, že dojde k převedení pozemku ze stávajícího využití „plochy zemědělské” na „plochu pro bydlení” umožňující na pozemku výstavbu alespoň jednoho rodinného domu, bude kupní cena navýšena o částku 688 167 Kč a celkem tak bude činit 1 400 000 Kč. Žalobce tvrdí, že toto smluvní ujednání neodpovídá dřívější ústní dohodě s realitním makléřem, podle které měla být kupní cena rozdělena do dvou splátek, kdy z první části se měly vyplatit dluhy žalobce a druhá část měla být doplacena k 30. 6. 2023. Žalobci tedy bylo sděleno, že kupní cena ve výši 1 400 000 Kč bude uhrazena ve dvou fázích, nicméně bylo mu zatajeno, že navýšení kupní ceny je vázáno na jakoukoliv jinou podmínku než uplynutí času. Žalobce tak jednal v omylu ohledně výše kupní ceny, přičemž v tento omyl byl uveden druhou stranou a kupní smlouvu proto považuje za neplatnou. Sjednanou odkládací podmínku navíc žalobce považuje za neplatnou i z toho důvodu, že její splnění je nemožné, když v okamžiku uzavření smlouvy bylo jasné, že ke schválení změny územního plánu během pouhých 8 měsíců od podpisu smlouvy s pravděpodobností téměř hraničící s jistotou nedojde. Žalobce se dále domnívá, že uzavřená kupní smlouva splňuje znaky lichvy dle § 1796 o. z., když ceny stavebních pozemků v rozhodném místě a čase činily 1 163 Kč za m2. Při výměře 2095 m2 tak tržní cena předmětného pozemku dosahovala 2 436 485 Kč. Jelikož žalovaná za pozemek zaplatila pouze 711 833 Kč, žalobce obdržel toliko 29 % tržní ceny pozemku. Následně se pozemek objevil v inzerci [právnická osoba] za cenu 2 490 000 Kč, a to přesto, že ani ke dni podání žaloby ke změně územního plánu nedošlo. Dle žalobce byl splněn i subjektivní znak lichvy, když v okamžiku uzavření smlouvy byl žalobce v těžké životní situaci, byly proti němu vedeny exekuce, a rovněž předmětný pozemek byl zatížen exekučním příkazem k prodeji nemovitosti. Celá částka ve výši 711 833 Kč byla zaplacena přímo věřitelům žalobce, tudíž 100 % zaplacené kupní ceny šlo na úhradu splatných dluhů žalobce. Žalovaná, která působí v různých funkcích ve společnostech ze skupiny [právnická osoba] a je tedy odborníkem v oblasti realit, zneužila tísně a nezkušenosti žalobce a kupní smlouvu uzavřela uzavření smlouvy za nápadně výhodných podmínek pro žalovanou.

2. Žalovaná žalobou uplatněný nárok zcela odmítla. Nesouhlasí s tvrzením, že by smlouva byla uzavřena za nápadně nevýhodných podmínek v neprospěch žalobce. Oběma stranám byly veškeré podmínky kupní smlouvy dopředu dobře známy a byly takto zachyceny v písemném vyhotovení smlouvy. Při uzavření smlouvy si byly obě strany vědomy toho, že předmětný pozemek byl v tehdy aktuálním územním plánu veden jako plocha zemědělská, přičemž probíhala změna územního plánu, v rámci které pozemek mohl být převeden na plochu pro bydlení s tím, že veřejné projednání bylo naplánováno na prosinec 2022. Změna územního plánu tak byla ke dni uzavření kupní smlouvy nejistá, neboť ani dosud k ní nedošlo Výše kupní ceny je ve smlouvě sjednaná zcela jednoznačně a určitě, přičemž žalobci nebylo nic zatajeno. Žalobce měl možnost si smlouvu přečíst, jak na pobočce [právnická osoba], tak následně na poště, kde na smlouvě ověřil svůj podpis. Pokud žalobce při stanovení hodnoty pozemku poukazuje na cenu stavebních pozemků, jedná se o nesprávný postup, jelikož předmětný pozemek nebyl a stále není stavebním. Mezi účastníky sjednaná kupní cena odpovídá částce 340 Kč/m2. Cena nestavebního pozemku se přitom pohybuje mezi 30-50 Kč/m2. Nelze proto hovořit o tom, že by hodnota vzájemného plnění z kupní smlouvy měla být v hrubém nepoměru v neprospěch žalobce. Žalovaná na sebe rovněž převzala rizika spojená s tím, že předmětný pozemek byl zatížen exekucí. Žalovaná odmítla, že by se dopustila lichevního jednání nebo že by sjednané podmínky pro dodatečné navýšení sjednané kupní ceny byly nemožné.

3. Z provedených listinných důkazů soud zjistil následující skutečnosti: - Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. [hodnota] pro k. ú. [adresa] u Třince ve stavu ke dni 17. 10. 2022 vyplývá, že k uvedenému datu byl žalobce výlučným vlastníkem pozemku parc. [číslo] o výměře 2095 m2. Pozemek byl postižen exekučním příkazem k jeho prodeji, vydaným soudním exekutorem [tituly před jménem] [jméno FO], č. j. [spisová značka] s právními účinky k 14. 7. 2022. - Kupní smlouvou ze dne 17. 10. 2022 žalobce prodal předmětný pozemek žalované za kupní cenu ve výši 711 833 Kč, která byla uhrazena tím způsobem, že z ní byly zaplaceny dluhy žalobce, specifikované ve smlouvě. V čl. 3.3. kupní smlouvy si strany ujednaly navýšení kupní ceny o 688 167 Kč, a to pro případ, že nejpozději do 30. 6. 2023 dojde ke změně územního plánu Obce [adresa], a to alespoň v takovém rozsahu, že využití převáděného pozemku bude změněno ze stávajícího „plochy zemědělské – trvalé travní porosty (NZtp)“ na plochu pro výstavbu rodinného domu (plochu pro bydlení) umožňující výstavbu alespoň jednoho rodinného domu. - Dopisem ze dne 9. 2. 2018 sdělila Obec [adresa] žalobci, že na základě jeho podnětu zastupitelstvo obce přijalo usnesení č. [číslo] kterým schválilo změnu v zařazení pozemku parc. [číslo] v k. ú. [adresa] u Třince v územním plánu obce, nově jako zastavitelnou plochu, plocha bydlení (BV). - Z vyjádření Magistrátu města Třince, odbor stavebního řádu a územního plánování ze dne 31. 5. 2024, č. j. MMT/[č. účtu]/[č.j.], že na podkladě územního plánu Obce [adresa], vydaného dne 16. 3. 2015, byl pozemek parc. [číslo] v k. ú. [adresa] u Třince ke dni 17. 10. 2022 součástí plochy s rozdílným způsobem využití plochy zemědělské – trvalé travní porosty NZtp a byl součástí zastavěného území. Pozemek nebyl určen k zástavbě. - Z inzerátu, uveřejněného na stránkách www.rksting.cz (č. [hodnota]), ve spojení s výpovědí svědka [jméno FO] (viz níže) má soud za prokázané, že žalovaná prostřednictvím realitní kanceláře nabízela předmětný pozemek k prodeji za částku 2 490 000 Kč, přičemž pozemek byl nabízen pro účely bydlení. Z inzerátu není zřejmý datum jeho zveřejnění, avšak vzhledem k tomu, že se v něm uvádí, že pozemek je „k nastěhování 1. 11. 2022“, soud má za prokázané, že ke zveřejnění inzerátu došlo před tímto datem. - Z korespondence s jednotlivými věřiteli žalobce vyplývá, že žalobce měl ke dni uzavření kupní smlouvy splatné dluhy nejméně vůči společnostem [právnická osoba]. ve výši 12 337,28 Kč (když tato pohledávka byla vymáhaná v exekučním řízení vedeném [tituly před jménem] [jméno FO], v němž byl vydán exekuční příkaz postihující předmětný pozemek – viz výše), [právnická osoba]. ve výši 646 165 Kč a Kooperativa pojišťovna, a.s. ve výši 6 814 Kč, přičemž tyto dluhy byly uhrazeny z kupní ceny za prodej sporného pozemku, což žalovaná doložila potvrzeními o odchozích platbách. - Dopisem ze dne 16. 1. 2024 se žalobce (prostřednictvím svého právního zástupce) dovolal neplatnosti kupní smlouvy, a to z obdobných důvodů, jaké uvedl v žalobě. - Znaleckým posudkem č. [č. účtu] z oboru Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, vypracovaným k objednávce žalované znalkyní [jméno FO]. [jméno FO], byla stanovena tržní hodnota sporného pozemku ke dni 17. 10. 2022 částkou 380 000 Kč. Znalkyně v posudku uvedla, že z důvodu mizivé nabídky nebylo provedeno porovnání na základě realizovaných prodejů obdobných pozemků. Hodnota pozemku byla stanovena na základě konzultací zástupců realitních kanceláří, vlastní databáze a přiměřeně podobných prodejů v dané lokalitě a cen od nich odvozených.

4. Dle názoru soudu znalecký posudek [jméno FO]. [jméno FO] neobsahoval všechny zákonné náležitosti dle § 28 odst. 2 zákona č. 254/2019 Sb., když jeho odůvodnění, zejména pokud jde o postup, kterým znalkyně dospěla k závěru o tržní hodnotě pozemku, neumožňuje přezkoumatelnost znaleckého posudku. Pokud znalkyně uvedla, že z důvodu nedostatku realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí byla hodnota pozemku stanovena na základě konzultací zástupců realitních kanceláří, vlastní databáze a přiměřeně podobných prodejů, aniž by v posudku podrobněji specifikovala, co bylo výsledkem takových konzultací, případně jaká data z vlastní databáze použila, či jaké přiměřeně podobné prodeje hodnotila, není možné zpětně ověřit správnost jejího postupu a verifikovat závěry znaleckého posudku.

5. Soud proto nechal ve věci vypracovat další znalecký posudek, který podal [jméno FO]. [jméno FO] (č. posudku [č. účtu]). Tímto znaleckým posudkem byla stanovena obvyklá cena pozemku parc. č. 65/1 ke dni 17. 10. 2022 částkou 482 270 Kč. Ve své výpovědi před soudem znalec uvedl, že obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou na základě srovnání s realizovanými prodeji třech jiných pozemků, u nichž lze předpokládat, že byly obchodovány za účelem budoucího zastavění. Znalec se tak snažil zohlednit, že posuzovaný pozemek byl dotčen probíhající změnou územního plánu. Pokud by znalec pozemek oceňoval čistě jako zemědělský, jeho obvyklá cena za 1 m2 by byla asi 10x nižší a činila by asi 25-40 Kč/m2. Znalec dále uvedl, že případná změna územního plánu, v rámci které by se pozemek stal stavebním, by měla výrazný vliv na jeho obvyklou cenu, kdy v takovém případě by jeho obvyklá cena k datu únor 2025 činila 4 590 750 Kč a v případě, že by byl stavebním již v době uzavření kupní smlouvy činila by jeho obvyklá cena ke dni 17. 10. 2022 asi 3 000 000 Kč. Vzhledem k umístění pozemku v centru obce je poměrně velká pravděpodobnost, že pozemek bude v následující změně územního plánu změněn na stavební, není ovšem vůbec jisté kdy a jestli se tak skutečně stane.

6. Svědek [jméno FO] vypověděl, že přibližně před 2–3 lety byl prostřednictvím známého kontaktován žalobcem, který měl zájem prodat pozemek v centru obce [adresa]. S žalobcem bylo dohodnuto, že realitní kanceláře [právnická osoba], kde svědek působí jako manažer pro správu a development a zároveň jako realitní makléř, od žalobce pozemek vykoupí, a to za kupní cenu kolem 600 000 Kč, přičemž tato částka měla sloužit k úhradě dluhů žalobce. Pozemek byl v době uzavření smlouvy nestavební, přičemž s žalobcem bylo dohodnuto, že pokud se ve lhůtě, kterou sdělil žalobce, pozemek stane stavebním, bude žalobci doplacena kupní cena do výše 1 500 000 Kč. Ke splnění této podmínky však dosud nedošlo. Kupní smlouva byla podepsána na pobočce realitní kanceláře v Třinci za účasti žalobce, svědka a manažera pobočky [právnická osoba]. Několik dní před podpisem smlouvy svědek žalobci doručil vytištěné smlouvy domů. Žalobce dostal smlouvu k prostudování i v den podpisu na pobočce, kde si jí přečetl, smlouvu podepsali a následně jeli ověřit podpisy. Smlouvu podepisoval žalobce a za kupujícího buď svědek nebo pan [jméno FO]. Svědek vyloučil, že by smlouva byla v den podpisu měněna nebo znovu tištěna. Když mu byla předestřena kupní smlouva, ve které jako kupující figuruje žalovaná, připustil, že s ohledem na delší časový odstup a větší množství obchodů, které svědek dělá je možné, že si to spletl. Současně opravil svou dřívější výpověď tak, že smlouvu nejdříve podepsal žalobce a později se do realitní kanceláře dostavila žalovaná, která jí podepsala. Jak to bylo s ověřením podpisu žalované, si nepamatuje. Vyloučil, že by byly podepsány dvě smlouvy, případně, že by se již podepsaná smlouva měnila v osobě kupující. Vysvětlil, že realitní kancelář má databázi investorů, kterým nabízí nemovitosti přednostně, a žalovaná byla jednou z nich. Žalovaná je partnerkou zakladatele společnosti [právnická osoba], mají spolu děti a v minulosti i sama figurovala ve společnosti [právnická osoba] stavby. Přesné názvy společností ze skupiny [právnická osoba] nezná. Text smlouvy byl vyhotoven právním oddělením realitní kanceláře. Žalobce byl podle svědka opakovaně informován o tom, že doplatek kupní ceny bude vyplacen pouze v případě změny územního plánu, a že pokud k takové změně nedojde, zbývající část kupní ceny mu vyplacena nebude, s čímž žalobce souhlasil. Žalobce spolupracoval i při zjišťování jeho dluhů, které měly být z kupní ceny uhrazeny, což se také stalo. Při stanovení výše kupní ceny bylo vycházeni z cen orné půdy v dané lokalitě, přičemž bylo bráno v potaz rovněž to, že probíhalo projednání změny územního plánu. Ohledně termínu, ve kterém měla být změna územního plánu projednána, realitní kancelář vycházela jednak z informací od žalobce a jednak si termín ověřovali na odboru územního plánování Magistrátu Třince, kde jim bylo sděleno, že by to v uvedeném termínu mělo být projednáno. Svědek tam dosud opakovaně volá, ale žádné nové informace o změně územního plánu mu sděleny nebyly. Na pozemek už mají zájemce o koupi za částku 2 500 000 Kč, která je podmíněna změnou územního plánu.

7. Soud dále ve věci vyslechl žalobce, který uvedl, že předmětný pozemek získal od rodiny s úmyslem na něm v budoucnu stavět dům, avšak vzhledem k dluhům vůči bankám a exekuci byl nucen jej prodat. Na doporučení známého se spojil s realitní kanceláří [právnická osoba], konkrétně s makléřem [jméno FO], s nímž se dohodl na prodeji pozemku za částku 1 400 000 Kč. Tato částka měla být vyplacena postupně, přičemž část měla být použita na úhradu žalobcových dluhů a zbytek měl být doplacen nejpozději do 30. 6. 2023, případně dříve, pokud by došlo ke změně územního plánu nebo k předprodeji pozemku. K podpisu kupní smlouvy došlo na pobočce RK [právnická osoba] v Třinci, kam jej přivezl pan [jméno FO]. Smlouva už byla připravena a [jméno FO] mu jí předčítal, přičemž některé části přeskočil. Žalobce uvedl, že smlouvu měl před sebou, ale neměl čas jí důkladně prostudovat a plně důvěřoval makléřům. Poté co smlouvu podepsal, došlo k ověření jeho podpisu na poště. Kupující neznal, nikdy jí neviděl a není si jistý, zda byla ve smlouvě uvedena již při podpisu. Původně si myslel, že pozemek bude kupovat [právnická osoba]. Následně čekal do 30. 6. 2023 a asi týden před tím kontaktoval [jméno FO] s dotazem, jak to vypadá s doplatkem kupní ceny. Ten jej odkázal na znění smlouvy. Přítelkyně, která si smlouvu přečetla, žalobci řekla, že doplatek kupní ceny nedostane, že to je nesplnitelné. Ještě před zahájením jednání s [právnická osoba] žalobce pozemek nabízel k prodeji sousedovi, který mu ale nabídl méně peněz, než žalobce potřeboval na úhradu dluhů. Za část pozemku o velikosti asi 1 000 m2 nabízel 600 000 Kč. Žalobce v minulosti nikdy žádnou nemovitost nekupoval nebo neprodával. Je vyučený zámečník. pracoval v hutích, poté dělal svářeče, v současnosti má živnost na chov slepic.

8. Soud neprovedl navržené důkazy výslechem svědků [jméno FO] a [jméno FO], kterými žalobce hodlal prokázat své tvrzení, že nevěděl o smluvním ujednání, které podmiňovalo navýšení kupní ceny změnou územního plánu. Vzhledem k tomu, že navržení svědci nebyli přítomni kontraktaci účastníků (jak vyplývá z účastnické výpovědi žalobce) a měli vypovídat pouze k tomu, jak žalobce smlouvu vnímal po jejím uzavření, soud považuje jejich výslech za nadbytečný, neboť pro posouzení omylu žalobce (jakožto vady projevu vůle) je rozhodující okamžik, kdy žalobce projev vůle učinil, tedy okamžik uzavření kupní smlouvy. Soud dále neprovedl výslech svědka [právnická osoba], který byl žalobcem navržený až po uplynutí lhůty k označení důkazů dle § 118b odst. 1 o. s. ř., poskytnuté účastníkům u prvního jednání; navíc průběh kontraktačního procesu byl dostatečně objasněn výslechem žalobce, svědka [jméno FO] a listinnými důkazy.

9. Na základě provedeného dokazování učinil soud skutkové zjištění, podle kterého účastnící dne 17. 10. 2022 uzavřeli kupní smlouvu, kterou žalobce žalované prodal pozemek parc. [číslo] v k. ú. [adresa] u Třince. Kupní cenu ve výši 711 833 Kč žalovaná zaplatila na bankovní účty uvedené ve smlouvě, když tímto způsobem došlo k úhradě dluhů žalobce, a to mimo jiné dluhu vůči společnosti [právnická osoba]., pro který bylo vůči žalobci vedeno exekuční řízení, v jehož rámci byl postižen i převáděný pozemek. V kupní smlouvě byla sjednaná také odkládací podmínka, podle které mohlo dojít ke zvýšení kupní ceny o 688 167 Kč (tj. na částku 1 400 000 Kč), a to za předpokladu, že nejpozději do 30. 6. 2023 dojde ke změně územního plánu Obce [adresa] tak, že využití převáděného pozemku bude změněno z plochy zemědělské na plochu pro bydlení. K takové změně územního plánu ve stanovené lhůtě nedošlo. Obvyklá cena převáděného pozemku ke dni uzavření kupní smlouvy činila 482 270 Kč (podrobněji viz body 16 a 17 odůvodnění). V řízení nebylo prokázáno, že by při uzavření kupní smlouvy žalobce jednal v omylu o výši kupní ceny, a že by v takový omyl byl uveden žalovanou, případně že žalovaná měla na uvedení žalobce v omyl podíl anebo o něm věděla (viz bod 19).

10. Podle § 2079 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Neplyne-li ze smlouvy nebo zvyklostí něco jiného, jsou prodávající a kupující zavázáni splnit své povinnosti současně.

11. Podle § 548 odst. 1 o. z. vznik, změnu nebo zánik práv lze vázat na splnění podmínky. Je-li zánik práva nebo povinnosti vázán na nemožnou podmínku, nepřihlíží se k ní.

12. Podle § 583 o. z. jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stranou, je právní jednání neplatné.

13. Podle § 585 o. z. vyvolala-li omyl jednajícího osoba třetí, je právní jednání platné. Měla-li však osoba, s níž se právně jednalo, na činu třetí osoby podíl, anebo o něm věděla či alespoň musela vědět, považuje se i tato osoba za původce omylu.

14. Podle § 1796 o. z. neplatná je smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru.

15. Poté, co soud aplikoval citovaná zákonná ustanovení na zjištěný skutkový stav, dospěl k závěru, že žaloba není důvodná.

16. K argumentu žalobce, že kupní smlouva je neplatná z důvodu lichvy, soud uvádí, že předpokladem lichvy ve smyslu § 1796 o. z. je jednak splnění subjektivního kritéria, spočívajícího ve slabosti olichveného (ať už v některé z forem demonstrativně vyjmenovaných v citovaném ustanovení, anebo v jiné srovnatelně závažné formě), zneužití tohoto stavu lichvářem a současně (tj. kumulativně) splnění kritéria objektivního, které spočívá v hrubém nepoměru mezi vzájemně poskytnutými plněními. Za „hrubý nepoměr“ přitom judikatura považuje tzv. zkrácení přes polovinu hodnoty, tedy situaci, kdy plnění jedné smluvní strany má více než dvojnásobnou hodnotu než plnění druhé strany. Pro účely posouzení hodnoty vzájemných plnění je rozhodující okamžik uzavření smlouvy; následný vzestup či pokles hodnoty plnění není relevantní (srov. komentář k § 1796 o. z. in Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2023). Vycházejíc z citovaných předpokladů, soud při posuzování poměrů poskytnutých plnění porovnal částku ve výši 711 833 Kč, kterou žalovaná zaplatila na kupní ceně ve prospěch žalobce, oproti hodnotě (obvyklé ceně) převáděného pozemku, která dle znaleckého posudku Ing. Byrtuse činila ke dni uzavření smlouvy 482 270 Kč. Výsledkem tohoto srovnání je závěr, že vzájemně poskytnutá plnění účastníků nebyla v hrubém nepoměrů, tudíž v případě posuzované kupní smlouvy nebylo naplněno objektivní kritérium lichvy a smlouva proto nemůže být z toho důvodu neplatná.

17. V souvislosti s obvyklou cenou sporného pozemku je vhodné doplnit, že v projednávaném případě bylo její stanovení poněkud ztíženo tím, že předmětný pozemek byl dotčen probíhající změnou územního plánu, která mohla mít významný vliv na cenu pozemku, která však nebyla k rozhodnému dni (17. 10. 2022) dokončena. Znalec Ing. Byrtus se s touto okolností náležitě vypořádal, když obvyklou cenu stanovil porovnávací metodou, přičemž jako podklad pro srovnání použil tři jiné pozemky, u nichž je předpoklad, že byly obchodovány za účelem budoucího zastavění (obdobně jako v případě posuzovaného pozemku). Jak znalec vysvětlil ve svém výslechu před soudem, jim stanovená obvyklá cena reflektuje i nejistotu ohledně možnosti budoucího využití posuzovaného pozemku, když na jedné straně v případě schválení navržené změny územního plánu by pozemek výrazně nabyl na hodnotě (jeho hypotetická cena, jakožto stavebního pozemku, by k datu vypracování posudku činila 4 590 750 Kč), ovšem v případě, že by ke změně ve využití pozemku z jakéhokoliv důvodu nedošlo, činila by jeho obvyklá cena jakožto zemědělské půdy 52 375 Kč až 83 800 Kč (vycházejíc ze znalcem uvedené ceny 25-40 Kč/m2). Skutečnost, zda a případně kdy dojde ke změně územního plánu je přitom nejistá, když ani ke dni vydání tohoto rozhodnutí nebyl proces změny územního plánu ukončen. Znalecký posudek Ing. Byrtuse tak vyhovuje i kritériím, které v podobném případě formuloval Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 24 Cdo 1291/2020, který uvedl, že „skutečnost, zda u vyvlastňovaných pozemků existovala reálná možnost jejich budoucího zhodnocení změnou územně plánovací dokumentace (pokud by nebyly vyčleněny pro potřeby realizace veřejného zájmu), se promítne do zjišťování jejich obvyklé ceny tak, že i tento spekulativní aspekt (ohledně jejich možného budoucího zhodnocení) nesouvisející s účelem vyvlastnění (jak bylo dovozeno v projednávané věci), je jedním z faktorů spoluvytvářejících jejich obvyklou cenu, který je zapotřebí reflektovat při výběru porovnávacího materiálu, na základě něhož znalec zjišťuje obvyklou cenu vyvlastňovaných pozemků“.

18. Jen pro úplnost soud dodává, že pokud jde o subjektivní kritérium lichvy, soud má za prokázané, že žalobce smlouvu uzavíral ve finanční tísni, kdy měl větší množství splatných dluhů a pro jeden z nich byla na jeho majetek vedena exekuce, v rámci které mohlo dojít k prodeji předmětného pozemku. Ovšem při absenci hrubého nepoměru vzájemných plnění nemá tato skutečnost na platnost kupní smlouvy vliv a soud se proto dále nezabýval otázkou, zda uvedená subjektivní slabost žalobce byla žalovanou zneužita.

19. Soud neshledal důvodným ani argument, že kupní smlouva je neplatná z důvodu omylu žalobce o výši kupní ceny, resp. o podmínkách její splatnosti. Ve vztahu k této argumentaci soud připomíná, že důkazní břemeno ohledně tvrzení o tom, že žalobce při uzavírání smlouvy jednal v omylu a že by v takový omyl byl uveden žalovanou (případně že žalovaná měla na uvedení žalobce v omyl podíl anebo o něm věděla) tížilo žalující stranu. Žalobce toto důkazní břemeno neunesl, když jeho tvrzení, že před uzavřením smlouvy byl realitním makléřem ujišťován, že kupní cena mu bude vyplacena ve dvou splátkách do 30. 6. 2023 (aniž by druhá splátka byla podmíněna změnou územního plánu) nebylo podepřeno žádným z provedených důkazů, kromě výpovědi samotného žalobce. V této souvislosti soud konstatuje, že žalobce měl možnost se s textem smlouvy obeznámit, a to nejpozději v den jejího podpisu v realitní kanceláři. Pokud tak žalobce neučinil a smlouvu podepsal, aniž by si jí alespoň v podstatných částech (např. ujednání o ceně a její splatnosti) přečetl, pak si nepočínal s běžnou péčí a opatrností, kterou od něj lze v takové situaci (kdy převádí věc v hodnotě statisíců korun) očekávat (§ 4 odst. 1 o. z.) Proto, i kdyby bylo pravdou, že žalobce se domníval, že částka 688 167 Kč mu bude na kupní cenu doplacena bez ohledu na změnu územního plánu, z provedeného dokazování nelze v žádném případě dovodit, že by takový omyl bylo možné přičítat žalované ve smyslu § 583 nebo § 585 o. z.

20. Konečně, soud nepřisvědčil ani argumentu žalobce o neplatnosti sjednané odkládací podmínky z důvodu její nemožnosti. Nemožností podmínky, ve smyslu § 548 odst. 1 o. z., se rozumí situace, kdy podmínka objektivně nastat nemůže. Musí se přitom jednat o nemožnost počáteční, tedy danou již v době uskutečnění předmětného právního jednání. Naproti tomu o nemožnou podmínku se nejedná v případě, kdy jí lze splnit za ztížených podmínek, s většími náklady nebo až po sjednaném čase (srov. např. rozhodnutí NS ČR, sp. zn. 33 Cdo 1787/2007 nebo 32 Cdo 3334/2010). Aplikováno na projednávanou věc to znamená, že podmínka změny územního plánu by byla nemožnou pouze v případě, kdy by územní plán objektivně nebylo možné změnit. To ovšem žalobce ani jen netvrdil, když pouze namítal, že žalované muselo být jasné, že ke schválení změny územního plánu během 8 měsíců od podpisu smlouvy s pravděpodobností téměř hraničící s jistotou nedojde. Žalobce tedy namítal nepřiměřenost lhůty ke splnění odkládací podmínky, kterážto námitka (i kdyby byla důvodná) nemůže vést k závěru o neplatnosti odkládací podmínky. Navíc, provedeným dokazováním nebyly zjištěné takové skutečnosti, které by umožňovaly učinit závěr o tom, že by žalované (byť v postavení osoby s odbornými znalostmi o realitním trhu) muselo být již v době uzavření kupní smlouvy zřejmé, že ke změně územního plánu ve lhůtě do 30. 6. 2023 nedojde.

21. Z výše popsaných důvodů soud dospěl k závěru, že kupní smlouva, uzavřená mezi účastníky je platná, vlastnické právo ke spornému pozemku svědčí žalované a žaloba proto byla jako nedůvodná zamítnuta.

22. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád tak, že procesně plně úspěšné žalované přiznal náhradu odměny advokáta dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „a. t.“) za 7 úkonů právní služby (převzetí zastoupení, tři písemná vyjádření ze dne 9. 5., 9. 7. 2024 a 25. 3. 2025, 3x účast u soudního jednání) při sazbě 10 260 Kč za jeden úkon (§ 7, § 8 odst. 1 a. t.), tedy ve výši 71 820 Kč. Dále byla žalované přiznána paušální náhrada hotových výdajů dle § 13 odst. 4 a.t. ve výši 2 550 Kč (4x 300 Kč za úkony provedené do 31. 12. 2024 a 3x 450 Kč za úkony provedené od 1. 1. 2025), náhrada jízdného za tři zpáteční cesty k soudním jednáním na trase Rožnov pod Radhoštěm – Frýdek-Místek (jedna zpáteční cesta 70 km) při spotřebě 4,5 l nafty na 100 km a ceně PHM dle vyhlášky č. 398/2023 Sb. (pro cestu vykonanou v roce 2024, resp. vyhlášky č. 475/2024 Sb. pro cesty v roce 2025), ve výši 1 546 Kč (tj. 1x 514 Kč + 2x 516 Kč), související náhrady za promeškaný čas ve výši 1 600 Kč (za 4 půlhodiny po 100 Kč a 8 půlhodin po 150 Kč) a 21 % DPH (počítáno ze základu 77 516 Kč) ve výši 16 278 Kč. Celkové náklady řízení před soudem prvého stupně tak činí 93 794 Kč. Jelikož předmětem řízení bylo určení vlastnického práva k nemovité věci (tedy k věci, která je penězi ocenitelná), počítal soud náhradu odměny advokáta z tarifní hodnoty 482 270 Kč, jakožto obvyklé ceny sporného pozemku, jak byla stanovena znaleckým posudkem Ing Byrtuse. Soud nevycházel z kupní ceny pozemku, sjednaného ve smlouvě účastníků, kupní cena může vyjadřovat například tzv. cenu zvláštní obliby, nebo (jako právě v tomto případě) reflektovat určitý spekulativní aspekt transakce, a může se tedy odchylovat od obvyklé ceny nemovitosti. Právně relevantním podkladem pro závěr o hodnotě věci pro účely rozhodování o náhradě nákladů řízení je proto pouze cena obvyklá (srov. rozhodnutí NS ČR, sp. zn. 30 Cdo 4822/2017).

23. Oproti předloženému vyúčtování soud žalované nepřiznal náhradu odměny advokáta, odpovídající režijní paušál a náhradu jízdného a promeškaného času za dvě nahlížení do spisu (30. 5. a 30. 10. 2024). Nahlížení do spisu totiž není samostatným úkonem právní služby dle § 11 a. t., ale zpravidla je součástí převzetí a přípravy zastoupení. Jako samostatný úkon lze nahlížení do spisu vyhodnotit pouze výjimečně, bude-li takový postup v řízení s ohledem na konkrétní okolnosti případu ospravedlnitelný; například založí-li protistrana do spisu značné množství listin, s nimiž nemá účastník možnost se jinak seznámit krátce před přípravným jednáním či prvním jednání ve věci (srov. [spisová značka]). Takové výjimečné okolnosti soud v tomto případě neshledal. Žalované dále nebyla přiznána náhrada odměny advokáta a režijní paušály za dvě písemná podání ze dne 24. 6. 2024 a 12. 5. 2025. První z uvedených podání bylo soudu doručeno až přímo u ústního jednání. Takto doručené písemné podání (kromě toho, že komplikuje průběh jednání a v krajním případě může vést k jeho odročení) postrádá jakoukoliv účelnost, když účastník nebo jeho právní zástupce může obsah takového podání přednést ústně. V druhém podání pak žalovaná pouze polemizuje s předešlým vyjádřením žalobce, opakuje svou dřívější argumentaci, aniž by to řízení vnášela nové argumenty, tvrzení či důkazy. Konečně, soud žalované nepřiznal ani náhradu částky 5 000 Kč, zaplacené za znalecký posudek Ing. Pilchové. Jak bylo uvedeno výše (bod 4), tento posudek nemá zákonné náležitosti, soud z něj v řízení žádným způsobem nevycházel a náklady vynaložené na jeho pořízení proto považuje za neúčelné.

Poučení