13 C 200/2018-142

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl předsedou senátu Mgr. Petrem Novákem jako samosoudcem ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] sídlem [adresa] zastoupená advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] [ulice a číslo], [PSČ], [PSČ] [obec a číslo] proti žalované: [osobní údaje žalované] sídlem [adresa žalované] zastoupená advokátkou JUDr. Ing. [jméno] [příjmení] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení 49 800 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala, aby žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni částku 49 800 Kč s úrokem z prodlení z této částky ve výši 9% ročně za dobu od [datum] do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna nahradit žalované náklady řízení ve výši 11 797,50 Kč a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právní zástupkyně žalované.

Odůvodnění

1. Žalobou, doručenou soudu dne 16. 10 2018, se žalobkyně na žalované domáhala zaplacení částky 49 800 Kč s příslušenstvím, představovaným úrokem z prodlení v zákonné výši za dobu od [datum] do zaplacení z titulu vydání bezdůvodného obohacení.

2. Žalobkyně uvedla, že je vlastníkem pozemku parc. [číslo] ostatní plocha, ostatní komunikace, o výměře 5 m2, zapsaného u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, pro obec Praha a katastrální území Štěrboholy na listu vlastnictví [číslo] (dále jen„ Pozemek“). Pozemek nabyla žalobkyně do svého výhradního vlastnictví kupní smlouvou ze dne [datum] s účinky vkladu vlastnického práva ke dni [datum]. Pozemek je zastavěn stavbou pozemních komunikací, a to konkrétně mimoúrovňovou křižovatkou místních komunikací [ulice] a [ulice] (dále jen„ Komunikace“). Komunikace jsou liniovou stavbou ve smyslu § 509 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“) a jako takové nejsou součástí Pozemku, ale samostatnou věcí. Komunikace jsou ve vlastnictví žalované, přičemž příslušné úseky těchto komunikací se nalézají na povrchu Pozemku v jeho plné výměře.

3. Komunikace jsou na Pozemku umístěny bez příslušného právního titulu ve smyslu občanskoprávním, jde tedy o stavby (resp. o části těchto staveb, které se nacházejí na Pozemku) neoprávněné ve smyslu § 1084 a násl. občanského zákoníku. Jakkoli je žalované nepochybně dobře známa skutečnost, že Komunikace v jejím vlastnictví leží na Pozemku, nenavrhla žalobkyni nikdy žádné vypořádání tohoto protiprávního stavu. Ani s právními předchůdci žalobkyně v minulosti ohledně předmětných pozemků prokazatelně nesjednala v písemné podobě žádnou nájemní smlouvu, smlouvu o zřízení práva odpovídajícího věcnému břemeni či smlouvu podobnou, která by upravila právní poměry mezi vlastníkem Pozemku a vlastníkem Komunikací tak, že by z ní vzniklo právo žalované užívat v žalovaném období Pozemek způsobem, jak tomu v současnosti je, tedy že Pozemek je zcela zastavěn Komunikacemi ve vlastnictví žalované. O tom, že žalovaná vzniklou situaci dlouhodobě nemá zájem řešit, vypovídá i ta skutečnost, že žalovaná měla možnost Pozemek koupit na základě předkupního práva podle § 101 zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona, od České republiky v rámci výběrového řízení organizovaného Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových jakožto předchozím vlastníkem Pozemku. Ten rovněž s výzvou k účasti v uvedeném výběrovém řízení oslovil žalobkyni, přičemž ji informoval, že žalované dal nabídku na odkoupení Pozemku a ta na ni ve stanovené lhůtě nereagovala. Proto nakonec Pozemek nabyla do svého vlastnictví žalovaná. Žalované existencí Komunikací na Pozemku bez právního titulu zcela nesporně vzniká na úkor žalobkyně bezdůvodné obohacení ve smyslu § 2991 a násl. občanského zákoníku.

4. Je nesporné, že v situacích, kdy dojde ke vzniku bezdůvodného obohacení užíváním cizího pozemku bez právního důvodu, bezdůvodné obohacení se stanovuje ve výši nájemného obvyklého v daném čase a místě, přičemž obvyklé nájemné je v tomto kontextu ekvivalentem obvyklé ceny ve smyslu § 492 odst. 1 občanského zákoníku. Takové obvyklé nájemné je přitom třeba nepochybně určovat na základě srovnání s pozemky o srovnatelných parametrech. Žalobkyně je toho názoru, že ve zde posuzovaném případě takové obvyklé nájemné vytváří svou smluvní praxí sama žalovaná. Žalovaná je totiž na území hl. m. [obec] zcela jednoznačně dominantním pronajímatelem srovnatelných komunikačních pozemků. Tuto skutečnost žalobkyně považuje za notorietu, kterou není potřeba dokazovat, a pouze pro vyjasnění podotýká, že toto dominantní postavení žalované vyplývá z toho, že je vlastníkem převažujícího počtu pozemních komunikací na svém území, jakož i pozemků, na nichž jsou tyto komunikace umístěny.

5. Přitom v situacích, které jsou zrcadlovým obrazem zde posuzované situace, tj. pokud je žalovaná sama v pozici pronajímatele vlastních komunikačních pozemků, odvozuje výši nájemného vůči jiným subjektům jako nájemcům z vlastního ceníku, kterými jsou [obec] cenové politiky při pronajímání nebo výpůjčce komunikací a jejich součástí, částí pozemků a ploch ve vlastnictví hl. m. [obec], pronajímaných OOA MHMP a TSK hl. m. [obec] (dále jen„ Předpis [číslo]“). Předpis [číslo] byl schválen usnesením Rady hlavního města Prahy [číslo] dne [datum] (tvoří přílohu čl. 1 tohoto usnesení) a současně bylo uloženo tehdejšímu odboru obchodních aktivit magistrátu (OOA MHMP) a Technické správě komunikací hlavního města Prahy (TSK hl. m. [obec]), aby počínaje dnem [datum] při pronájmu či výpůjčce komunikací a jejich součástí, částí pozemků a ploch ve vlastnictví hl. m. [obec] podle Předpisu [číslo] postupovaly, co tyto také činí.

6. Žalobkyně přitom upozorňuje, že podobných nájemních smluv žalovaná uzavírá desítky, přičemž jsou všechny veřejně dostupné na jejích internetových stránkách v tzv. centrální evidenci smluv (dále jen„ CES“). Z důvodových zpráv k usnesením, kterými žalovaná schvaluje uzavření příslušných smluv, přitom rovněž vyplývá, že sama žalovaná považuje takto stanovené nájemné za nájemné obvyklé. Z výše uvedeného je zřejmé, že to je právě nájemné vybírané v praxi žalovanou na základě nájemních smluv sjednávaných s třetími osobami s odkazem na Předpis [číslo] které na daném segmentu trhu s nájmy, tj. na trhu s nájmy komunikačních pozemků, je vzhledem k dominantnímu postavení žalované jakožto vlastníka takových pozemků na území hl. m. [obec] třeba považovat za nájemné obvyklé v daném čase a místě. Zároveň množství nájemních smluv uzavíraných podle Předpisu [číslo] ukazuje, že ceny nájmů tam obsažené jsou trhem všeobecně přijímány. Proto je třeba nájemné stanovované s odkazem na Předpis [číslo] třeba použít i při stanovení výše bezdůvodného obohaceni, které vzniká žalované umístěním Komunikací na Pozemku.

7. Předpis [číslo] je obecně postaven na principu, že čím delší je doba nájmu, tím vyšší je nájemné. Pro zde posuzovaný případ je v rámci Předpisu [číslo] relevantní část F, která se týká pronájmu komunikačních pozemků pro stavební účely, kterou je třeba uplatnit na zde posuzovanou situaci, protože jde o situaci obdobnou. Položka F písm. a) reguluje nájemné za pronájem pozemku pro stavební činnost. I ve zde posuzovaném případě pak došlo k faktickému zabrání pozemku pro stavební činnost, jejímž výsledkem je reálná stavba, která stále na pozemku leží. V uvedené položce Předpisu [číslo] je pak stanoveno, že při době tzv. záboru trvající déle než 30 dnů, činí standardní požadované nájemné částku 5 Kč/m2/den, a v případě překročení doby, na kterou byla smlouva původně uzavřena, bude výše nájemného ode dne, kdy měl být nájem ukončen, stanovena ve výši 10 Kč/m2/den. Ve zde posuzované situaci pak žalobkyně vychází z toho, že původně stanovená doba nájmu byla nulová, resp. jakákoli původní doba nájmu stanovená dle Předpisu [číslo] by uplynula dávno před začátkem doby, za kterou žalobkyně uplatňuje svůj nárok, protože Komunikace se na Pozemku nachází řádově již zhruba dvacet let.

8. S odvoláním na princip rovnosti účastníků před zákonem ve smyslu čl. 11 zákona č. 2/1993 Sb., listiny základních práv a svobod, žalobkyně dovozuje, že jí náleží vůči žalované vydání bezdůvodného obohacení odpovídající obvyklému nájemnému v identické výši, jakou by po ní mohla v případě vyměněných právních pozic s odkazem na Předpis [číslo] požadovat žalovaná.

9. Vydání bezdůvodného obohacení požaduje žalobkyně po žalovaném pouze za období, po které je prokazatelně vlastníkem Pozemku, konkrétně od [datum], tedy ode dne následujícího po dni, kdy žalobkyně dotčené pozemky nabyla, do [datum], tj. 996 dnů. S ohledem na výměru Pozemku ve výši 5 m2 pak bezdůvodné obohacení žalované (při částce 10 Kč/m2/den) činí 49 800 Kč (5x 10 x 996).

10. Správnost výpočtu žalobkyně potvrzuje i znalecký posudek [právnická osoba] [anonymizováno] -- znalecký ústav s. r. o., [číslo] ze dne [datum], zpracovaný na objednávku žalobkyně, který - rovněž vyšel z praxe žalované, jak se tato odráží v nájemních smlouvách přístupných v CESu, ve kterých je nájemné stanoveno na základě Předpisu [číslo]. Tímto způsobem dospěl uvedený znalecký ústav k hodnotě 11,24 Kč za m2 a den.

11. Předžalobní výzvu ve smyslu § 142a o. s. ř. doručila žalobkyně žalované dne [datum]. Pokud jde o úroky z prodlení, pak žalobkyně z důvodu procesní ekonomie, požaduje úroky z prodlení jen za dobu ode dne následujícího po dni podání žaloby do zaplacení, a to v zákonné výši.

12. Žalovaná uvedla, že žalobou uplatněný nárok neuznává. Výše plnění, kterou žalobkyně požaduje na vydání bezdůvodného obohacení, přesahuje maximální hranici stanovou výměry Ministerstva financí pro pronájem pozemků, které slouží k nepodnikatelským účelům. Žalobkyně ostatně obdobné nároky vůči žalované uplatnila i v jiných řízeních, konkrétně řízení Obvodního soudu pro Prahu 10, sp. zn. 21 C 226/2016 a řízení Obvodního soudu pro [část Prahy] zn. 27 C 204/2018. Žalobkyni proto musí být zřejmé, že nemůže požadovat výši bezdůvodného obohacení vyšší než je stanovena ve výměru Ministerstva financí ČR, přesto tak opakovaně činí.

13. Žalovaná má ostatně za to, že cena obvyklá za nájem předmětného pozemku se pohybuje pod maximální hranicí výměru Ministerstva financí, neboť tato skutečnost byla potvrzena u obdobných pozemků ve vlastnictví žalovaného, které byly uplatňovány v řízení vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 21 C 226/2011 i v jiných řízeních o obdobných pozemcích, které kopírují shodné žalobní období.

14. Znalecký posudek předložený žalobkyní, konkrétně posudek znaleckého ústavu [anonymizována dvě slova] - znalecký ústav, s. r. o., [číslo] ze dne [datum] je zpracován zcela chybnou metodou. Žalobce předkládá znalecký posudek, u nějž je porovnání činěno ze smluv, které nejsou porovnatelnými vzorky, neboť mají zcela jiný účel, a to buď dočasné stavební zábory, terénní práce či komerční využití pozemku k dočasné instalaci reklamních bannerů a parkování vozidel. Ani jedna z uvedených smluv není dokladem o pronájmu pozemku, na kterém se nachází těleso místní komunikace z důvodu a za účelem umístění místní komunikace na tomto pozemku. Tento znalecký posudek je proto pro zjištění obvyklého nájemného předmětného pozemku zcela nevyužitelný. 15. „ Předpis [číslo]“ (Usnesení Rady hlavního města Prahy [číslo] ze dne [datum]), o který žalobkyně svůj nárok opírá, je interním předpisem hlavního města Prahy, který byl vytvořen pro zcela odlišné účely pronájmu pozemků, a to pouze ve vlastnictví hlavního města Prahy, a to právě pro dočasné zábory pozemků z důvodu jejich oprav či jejich komerčního využití. Situace tedy zcela nesrovnatelné s posuzovaným stavem, jak bylo v obdobném případě potvrzeno znaleckými posudky i pravomocnými rozhodnutími soudů v řízení vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 10, sp. zn. 21 C 226/2011. Je s podivem, že žalobce uplatňuje obdobný nárok opětovně na základě zcela nesprávného skutkového stavu.

16. Žalovaná má konečně za to, že nárok žalobkyně je uplatněn v rozporu s dobrými mravy. O tom svědčí jednání žalobkyně, která cíleně nabývá do svého vlastnictví pozemky zastavěné stavbou těles komunikací, jedná tak opakovaně a s plným vědomím o jejich možné využitelnosti. Dále rovněž skutečnost, že žalobkyně nabyla předmětný pozemek za kupní cenu zcela nepoměrnou s bezdůvodným obohacením, kterého se nyní domáhá. Žalovaná v té souvislosti uvádí, že nepopírá, že obdržela od Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových nabídku na odkup pozemků ze dne [datum]. Žalovaná na tuto nabídku reagovala jako v obdobných věcech, kdy požádal Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových o bezúplatný převod předmětných pozemků. Jednalo se o zavedenou a běžnou praxi mezi žalovaným a Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových, kdy v případě, že se jedná o pozemky, na kterých jsou umístěny tělesa pozemních komunikací, jsou tyto na základě žádosti a se souhlasem žalovaného na něj vlastnicky převedeny, a to bezúplatně. To, že Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových předmětný pozemek úplatně převedl v rozporu se zavedenou praxí úplatně na žalobce, nemůže být přičítáno k tíži žalovaného.

17. Podáním ze dne [datum] pak žalovaná soudu sdělila, že nechal vypracovat znalecký posudek znaleckým ústavem [právnická osoba], konkrétně posudek ze dne [datum], [číslo] z něhož se podává, že že výše bezdůvodného obohacení je nižší než-li částky maximálního nájemného stanovené ve Věstníku Ministerstva financí ČR a rovněž jsou tyto částky diametrálně odlišné od požadavku žalobce. Znalecký ústav x [právnická osoba], dospěl k závěru, že výše bezdůvodného obohacení představující výši obvyklého nájemného pozemku parc. [číslo] o výměře 5 m2 v k. ú. [část obce] činí za období od [datum] do [datum] částku 1 490 Kč.

18. Konečně pak podáním ze dne [datum] žalovaná soudu sdělila, že žalobkyni plnila dle závěrů znaleckého posudku [číslo] znaleckého ústavu [právnická osoba], když dne [datum] žalobkyni uhradila částku 1 490 Kč a dále částku 157,61 Kč odpovídající zákonnému úroku z prodlení.

19. Zástupce žalobkyně, při obou jednání, která se ve věci konala ([datum] a [datum]) potvrdil, že shora uvedenou platbu žalovaná obdržela. Nicméně, jelikož nedisponuje výslovným pokynem klienta, nehodlá přistoupit ke změně žalobního požadavku (omezení žaloby).

20. Z výpisu z katastru nemovitostí, [list vlastnictví], pro obec Praha a katastrální území Štěrboholy, se podává, že žalobkyně je (mimo jiné) vlastníkem pozemku pare. [číslo] ostatní plocha, ostatní komunikace, o výměře 5 m2 (dále jen„ Pozemek“). Dle části„ E“ listu vlastnictví (nabývací tituly) nabyla žalobkyně pozemek kupní smlouvou ze dne [datum] s účinky vkladu vlastnického práva ke dni [datum].

21. Ze sdělení Technické správy komunikací hl. m. [obec] ze dne [datum] pak vyplývá, že Pozemek je evidován jako pomocný silniční pozemek, na němž se nachází těleso komunikace, která je součástí komunikace I. třídy. Těleso komunikace je ve vlastnictví hl. m. [obec]. Též dle sdělení Magistrátu hl. m. Prahy, odbor dopravních agend, ze dne [datum], je Pozemek součástí mimoúrovňové křižovatky komunikací [ulice] a [ulice]. Uvedené komunikace jsou v majetku hl. m. [obec]. Konečně dle závěrů znaleckého posudku znaleckého ústavu [anonymizována dvě slova] – znalecký ústav, s. r. o., [číslo] 2018 ze dne [datum], je Pozemek plně zastavěn silniční stavbou a to buď vlastní komunikací (pojezdové plochy) nebo silničním tělesem (náspy, výkopy, spodní stavby atd.) a jejím příslušenstvím, jako jsou dopravní značení, svodidla, odvodnění.

22. Výzvou ze dne [datum] žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě bezdůvodného obohacení ve výši 49 800 Kč, (tj. 10 Kč/m2/den) s uvedením shodných skutkových tvrzení jako v žalobě a též s odkazem na [obec] cenové politiky při pronajímání nebo výpůjčce komunikací a jejich součástí, částí pozemků a ploch ve vlastnictví hl. m. [obec], pronajímaných OOA MHMP a TSK hl. m. [obec] (t. j.„ Předpis [číslo]“).

23. Z Usnesení Rady hlavního města Prahy [číslo] ze dne [datum], resp. přílohy [číslo]) tohoto usnesení„ [obec] cenové politiky při pronajímání nebo výpůjčce komunikací a jejich součástí, částí pozemků a ploch ve vlastnictví hl. m. [obec], pronajímaných OOA MHMP a TSK hl. m. [obec]“ pak soud zjistil, že dle bodu F písm. a) se stanoví pronájmy pozemků pro stavební činnost (zvýrazněno soudem) se zásahem i bez zásahu do komunikace (mimo území Pražské památkové rezervace) dle délky záboru takto: do 10 dnů 2 Kč/m2/den, do 20 dnů 3 Kč/m2/den, do 30 dnů 4 Kč/m2/den, více jak 30 dnů 5 Kč/m2/den a 10 Kč/m2/den v případě překročení doby, na kterou byla smlouva uzavřena (ode dne, kdy měl být nájem ukončen).

24. Ze smluv předložených žalobkyní soud zjistil: -) ze smlouvy hl. m. [obec] s [právnická osoba], ev. č. TSK: [číslo] ze dne [datum], že obsahuje v článku IV. 1 smlouvy odkaz na předpis [číslo] při stanovení jednorázové ceny za zřízení věcného břemene komunikačního vedení. -) ze smlouvy hl. m. [obec] s [anonymizováno] 02 [právnická osoba], ev. č. TSK: [číslo] ze dne [datum], že obsahuje v čl. IV. 1. smlouvy odkaz na předpis [číslo] při stanovení jednorázové ceny za zřízení věcného břemene elektronického komunikačního vedení. -) ze smlouvy hl. m. [obec] s [právnická osoba] NAP/58/02 [číslo] ze dne [datum], že si smluvní strany sjednaly nájemné ve výši 5Kč / m2 za pronájem části pozemku za účelem umístění staveniště. -) ze smlouvy hl. m. [obec] s [právnická osoba] NAP/58/02 [číslo] ze dne [datum], že si smluvní strany sjednaly nájemné ve výši 5Kč / m2, za účelem zřízení staveniště. -) z nájemní smlouvy hl. m. [obec] s [právnická osoba] NAP/83/02 [číslo], ze dne [datum], že jde o nájem části pozemku za účelem umístění ohrady a zařízení staveniště. Dle čl. III. odst. 3 smlouvy byla stanovena částka 22 705 Kč za faktické užívání 97 m2 po 53 dní před uzavřením smlouvy (tj. sazba 5 Kč/m2/den) -) z nájemní smlouva hl. m. [obec] se [právnická osoba] a.s., č. NAP/83/02 [číslo] ze dne 28. 3. 2012, že jde o nájem části pozemku za účelem zařízení staveniště. Dle čl. III. odst. 3 smlouvy byla stanovena částka 72 800 Kč, tj. 5 Kč/m2/den za faktické užívání pozemku před uzavřením smlouvy. -) z nájemní smlouva hl. m. [obec] s [právnická osoba], č. NAP/83/01 [číslo] ze dne [datum], že jde o nájem části pozemku za účelem zařízení staveniště. Dle čl. III. odst. 2 smlouvy je stanovena sankce za bezesmluvní užívání předmětu nájmu po dobu 29 dnů 37 700 Kč, tj. 5 Kč/m2/den. Ze sdělení ředitele odboru evidence, správy a využití majetku Magistrátu hl. m. Prahy ze dne [datum] a [datum] se podává, že hl. m. [obec] vychází při stanovení výše bezdůvodného obohacení mj. i z usnesení rady [číslo].

25. Ze znaleckého posudku [číslo] 2018, zpracovaného na základě zadání žalobkyně dne [datum] znaleckým ústavem [anonymizována dvě slova] – znalecký ústav, s. r. o., soud zjistil, že znaleckým úkolem bylo určit obvyklou výši nájmu za pozemek p. [číslo] v k. ú. [část obce], vše vedeno na [list vlastnictví], Katastrálního úřadu Hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, za období od [datum] do [datum]. Znalecký ústav postupoval porovnávací metodou. Pro porovnání byly použity srovnávací prvky dle uzavřených nájemních smluv na podobný typ nemovitostí. Tyto nájemní smlouvy jsou veřejně přístupné na portálu hl. m. [obec] v centrální evidenci smluv. V této evidenci jsou vedeny desítky nájemních smluv na podobný typ nemovitostí a ve všech těchto případech je výše nájmu určena v souladu s Usnesením Rady hlavního města Prahy [číslo] ze dne [datum]. Znalecký ústav uvádí a v příloze posudku reprodukuje 38 nájemních smluv uzavřených mezi hl. m. Prahou a různými subjekty. Po seznámení s těmito přílohami posudku, soud konstatuje, že se jedná o nájemní smlouvy, kterými hl. m. [obec] pronajímá pozemky či jejich části (často krátkodobě) za účelem stavebních záborů, nebo přeložek či vybudování infrastruktury (kanalizace, kabelů elektrického vedení či datových). Znalecký ústav uvedl, že pro určení výše obvyklého nájmu je tedy chápána„ Příloha [číslo] k usnesení Rady HMP [číslo] ze dne [datum]“, jako prokazatelný právní rámec podkladů o obvyklém nájemném. Předmětná vyhláška je platná a uplatňována již od konce roku 2004, tedy dostatečně dlouhou dobu, aby se hodnoty v ní uvedené blížily zmiňovanému obvyklému nájemnému. Vzhledem k situaci, že používání předmětu ocenění bylo bez vypořádání majetkoprávních vztahů (nebyla na pozemky ani na jediný den uzavřená platná nájemní smlouva), byla za základ použita hodnota (dle usnesení Rady HMP [číslo]) ve výši 10 Kč/m2/den s ohledem na inflaci od [datum] (a po ponížení koeficientem 0,90 pro dlouhodobou dobu nájmu je pak třeba kalkulovat s hodnotou 11,24 Kč / m2 den. Vzhledem k těmto skutečnostem, je obvyklá hodnota nájmu stanovena dle odborného odhadu ke dni [datum] na částku 55 980 Kč (za období od [datum] do [datum]).

26. Ze znaleckého posudku [číslo] 2016 zpracovaného na základě zadání žalované dne [datum] znaleckým ústavem [právnická osoba] soud zjistil, že znaleckým úkolem byl stanovení výše bezdůvodného obohacení představující výši obvyklého nájemného nemovité věci zapsané na částečném výpise z KN na [list vlastnictví] k. ú. [část obce] (pozemek ostatní plochy) ve vlastnictví společnosti [právnická osoba], se sídlem [adresa], [PSČ] [obec a číslo], [IČO], pro účely soudního řízení. Stanovení výše obvyklého nájemného nemovité věci se provádí za sledované období od [datum] do [datum]. Znalecký ústav výši obvyklého nájemného stanovil na základě metody odvození výše nájemného z celkové hodnoty nemovité věci, a to vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o specifické nemovité věci (pozemky zeleně přilehlé ke komunikaci) a tedy nebyl nalezen dostatečně statisticky vyhodnotitelný vzorek nájemného obdobných nemovitých věcí, které by odpovídaly oceňované nemovité věci. Při stanovení výše obvyklého nájemného znalecký ústav vycházel z celkové hodnoty předmětných pozemků, ze které pomocí kapitalizace celkové hodnoty odvodil obvyklou výši nájemného. Při stanovení výše obvyklého nájemného znalecký ústav vycházel z celkové hodnoty předmětných pozemků, ze které se stanoví výše obvyklého nájemného z úrovně diskontní míry předmětné nemovité věci. Tento postup je v souladu s obecnými oceňovacími postupy, jelikož každé aktivum by mělo svému majiteli přinášet užitek (v tomto případě ve formě nájemného) odpovídající své rizikovosti (v tomto případě ve formě kapitalizační míry). Hodnota oceňovaných pozemků byla stanovena na základě realizovaných cen obdobných pozemků, které vyplývají z kupních smluv za období let 2015 až 2018, které má znalecký ústav k dispozici. Vzhledem k charakteru oceňovaných pozemků (pozemky trvalého travního porostu přilehlé ke komunikaci), jejich specifickému omezenému využití, znalecký ústav pro účely posudku vycházet z pozemků, které se nenachází pouze v lokalitě [část obce], ale i dalších částech [obec]. Zásadním faktorem, na jehož základě byly srovnávané pozemky vybírány, je využitelnost pozemku. Předmětné nemovité věci představují pozemky veřejných komunikací nebo pozemků k těmto účelům užívaných a spjatých. Tento hodnototvorný faktor zásadně ovlivňuje hodnotu předmětných pozemků. Pro porovnání tedy byly vybrány takové pozemky, které přímo představují veřejné komunikace nebo jsou s tímto účelem funkčně spojené. Pro porovnání nemovitých věcí bylo použito 11 srovnávacích nemovitých věcí, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Kapitalizační míra pozemků bývá obvykle nižší než kapitalizační míra staveb. V závislosti na lokalitě a atraktivitě, s přihlédnutím k rizikům trhu jako celku i specifickým rizikům předmětných nemovitých věcí byla zvolena kapitalizační míra ve výši 4,37 %. K této hodnotě kapitalizační míry přispává nižší bezriziková úroková míra ve sledovaném období. Důležitým faktorem ovlivňující kapitalizační míru jsou zejména rizika spojená s konkurenčním prostředím a poptávkou, právě poptávka po takto specifických pozemcích je značně omezená. Výsledné nájemné předmětných nemovitých věcí odráží aktuální charakter a polohu nemovitých věcí. Jedná se o pozemek ostatní plochy. Pozemek je rovinatý, neoplocený. Celková výměra pozemku činí 5 m2. U předmětné nemovité věci bylo zjištěno předkupní právo a zástavní právo smluvní (viz částečný výpis z katastru nemovitostí [list vlastnictví] k. ú. [část obce]). Na základě získaných informací není k datu ocenění na předmětnou nemovitou věc uzavřena žádná nájemní smlouva. Dle zjištěných informací se na předmětné nemovité věci jiná rizika čí omezení, která by ovlivnila výsledný návrh ceny obvyklé, nevztahují. Výše bezdůvodného obohacení představující výši obvyklého nájemného části nemovitých věcí zapsaných na [list vlastnictví] k. ú. [část obce], za sledované období od [datum] do [datum], činí 1 490 Kč po zaokrouhlení (kalkulováno s nájemným 107,84 Kč/m2/rok pro rok 2015, 108,49 Kč/m2/rok pro rok 2016, 109,24 Kč/m2/rok pro rok 2017 a 111,95 Kč/m2/rok pro rok 2018).

27. Vzhledem k diametrálně odlišným metodám a závěrům posudků předložených účastníky, soud při jednání konaném dne [datum] vyslechl zástupce obou znaleckých ústavů a to tak, že byli vzájemné přítomni svým výpovědím a mohli se vzájemně konfrontovat.

28. Zástupce znaleckého ústavu [anonymizována dvě slova] – znalecký ústav, s. r. o., Ing. [jméno] [příjmení] uvedl, že nájemní smlouvy použité v posudku znaleckého ústavu k porovnání jsou srovnatelné. Je tam retenční nádrž, všechny možné sítě. Vysloveně nájemní smlouvu na komunikaci znalecký ústav nedohledal. Komunikace je ale veřejným prostranstvím a s veřejným prostranstvím se běžně obchoduje. Nájemní smlouvu na komunikaci, typu silnice však znalecký ústav nenalezl. [právnická osoba] znalec vytýká zvolenou metodu. [právnická osoba] určil tržní cenu odhadem. Nebyl důvod proč nepoužít porovnávací metodu a zjistit obvyklou cenu. V posudku je uvedeno pouze, že adekvátní nájemní smlouvy nedohledali. Není uvedeno, kde bylo hledáno a Ing. [anonymizováno] je přesvědčen, že [anonymizována dvě slova] porovnatelné nájemní smlouvy dohledal. Vzorky použité [anonymizována dvě slova] jsou nájmy pozemků se stavbami, například stavbami liniovými, což se přibližuje komunikaci. Hl. m. [obec] si vytvořila jakýsi manuál na to, jak se mají nájemní vztahy tvořit – vyhlášku [číslo] – která určuje ceny, kterými se všichni řídí a považují je za obvyklé. Pouze pokud by skutečně neexistovali srovnatelné nájemní smlouvy, mohlo by se přistoupit k simulaci z ceny pozemků. Na komunikacích se podniká. Provoz na komunikacích je zdaněn. Je nepodstatné, kdo silniční daň inkasuje.

29. Zástupce znaleckého ústavu [právnická osoba] [jméno] [příjmení], Ph.D., [příjmení] uvedl, že trvá na neaplikovatelnosti porovnávací metody. Znalecký ústav nenalezl nájemní smlouvy k srovnatelným nemovitostem. Nájemní smlouvy použité znaleckým ústavem [anonymizována dvě slova], se kterými se znalec seznámil, se netýkají srovnatelných nemovitostí. Tyto smlouvy z věcného hlediska, z hlediska využití řeší něco jiného než pozemek pod veřejnou komunikací, nebo pozemek na veřejnou komunikaci navazující. Obecně samozřejmě platí, že přímé porovnání je základní metodou, pokud jí lze použít. Znalecký ústavu [právnická osoba] samozřejmě srovnatelné nájemní smlouvy hledal. Zdroj byl stejný jako u [anonymizována dvě slova], bylo hledáno v registru smluv. Znalec postupoval i v součinnosti se zadavatelem, použité vzorky kupních smluv jsou přílohou posudku. Znalecký ústav ústavu [právnická osoba] procházel centrální registr smluv a použitelnou srovnatelnou nájemní smlouvu nenalezl. Proto přistoupil k odvozené metodě, kde se naopak domnívá, že nalezl smlouvy, kde docházelo skutečně k prodeji pozemků – ostatních ploch a komunikací, které jsou pod veřejnou komunikací, nebo na ni přímo navazují. Proto považovali tento vzorek za vhodnější. Ostatně každý výsledek je třeba podrobit vnitřní oponentuře. Je třeba posoudit, zda výsledek je relevantní, zda dává smysl. Pokud výsledek smysl nedává, je třeba se zamyslet nad použitým postupem, zda v něm není vada. Postup znaleckého ústavu [anonymizována dvě slova] vede k výsledku, že roční nájemné činí více než 4 500 Kč. To odpovídá cenové hladině pozemků v předmětné oblasti. Nedává smysl, aby se roční nájemné blížilo hodnotě podkladového aktiva. Již tento závěr vede k úvaze, zda byl použit odpovídající vzorek.

30. Pokud jde o právní hodnocení věci, zdejší soud předesílá, že je seznámen s rozhodnutími vydanými v řízení shodných účastníků (na které odkazuje žalovaná) vedeném před Obvodním soudem pro Prahu 10, sp. zn. 21 C 226/2011, ve skutkově obdobné věci (a ve kterém byly předloženy znalecké posudky shodných znaleckých ústavů). V tomto řízení podala žalobkyně dovolání, které bylo odmítnuto usnesením Nejvyššího soudu ze dne [datum], č. j. 28 Cdo 4380/2018- 984 a též ústavní stížnost, která byla odmítnuta usnesením Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. III. ÚS 814/20. Zejména s právními závěry uvedenými v cit. rozhodnutích soudu Nejvyššího a Ústavního, se zdejší soud zcela ztotožňuje. Jelikož zdejší soud nemá důvod se od závěrů těchto rozhodnutí odchýlit (k tomu srovnej § 13 zák. č. 89/2012 občanský zákoník), tyto přebírá, resp. jejich nosné důvody dále cituje (zejména usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo [číslo] 2018, v dále uvedených odst. 31. až 35 rozsudku).

31. Problematika ocenění prospěchu získaného bezesmluvním užíváním pozemku vlastníkem stavby na něm zřízené, aniž by jej k tomu opravňoval řádný právní titul byla v judikatuře Nejvyššího soudu již několikrát řešena. Výsledkem je konstantně přijímaný závěr, dle něhož je za bezdůvodnému obohacení ekvivalentní podle § 2999 odst. 1, věty první, o. z. považována částka odvíjející se od hladiny obvyklého nájemného v daném místě a čase, přičemž bylo-li nájemné v rozhodném období cenou regulovanou, nemůže ani výše bezdůvodného obohacení přesáhnout sumu vymezenou cenovými předpisy (k tomu srovnej zejména usnesení Nejvyššího soudu ze dne 6. 2. 2019, sp. zn. 28 Cdo 2710/2018, jakož i řadu v něm citovaných rozhodnutí).

32. Zejména ze shora připomenuté dlouhodobě konstantní rozhodovací praxe reprezentované namátkou rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 15. 6. 1999, sp. zn. 25 Cdo 2578/98, uveřejněným pod [číslo] Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, či dále rozsudky téhož soudu ze dne 5. 4. 2017, sp. zn. 28 Cdo 2093/2016, a ze dne 16. 7. 2014, sp. zn. 28 Cdo 18/2014, se podává, že je v této souvislosti obecně přijímána aplikace cenových předpisů upravujících maximální výši nájemného za užívání pozemků k nepodnikatelským účelům, mimoto je-li realizováno skrze pozemní komunikaci, u kterého lze hovořit o existenci veřejného zájmu na regulaci nájemného (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 7. 2018, sp. zn. 28 Cdo 430/2017).

33. Argumentaci žalobkyně, že se v případě hlavního města jedná o výkon podnikatelské činnosti, jež by užití cenových předpisů vylučovala, přitakat nelze. Podnikáním se dle 420 o. z., je považován podnikatele ten, kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku. Spatřuje-li žalobkyně naplnění jmenovaných znaků u žalované, pomíjí zcela význam pojmu podnikání, respektive podnikatelská činnost. Ta může být jen sotva dovozována z prostého vlastnictví pozemních komunikací, eventuálně ze způsobu jejich užívání širokou veřejností, slouží-li jak obyvatelům hl. m. [obec], tak i všem ostatním fyzickým i právnickým osobám jako dopravní cesta (k pojmu podnikání obdobně srov. kupříkladu též usnesení Nejvyššího soudu ze dne 6. 10. 2015, sp. zn. 28 Cdo 1849/2015). [příjmení] předpisy, jejichž aplikace je tedy zcela přiléhavá, nadto není možné považovat za porušující základní práva, jak naznačuje žalobkyně (srov. především shora citované usnesení sp. zn. 28 Cdo 2710/2018). K ústavněprávní rovině nastíněné otázky sluší se pak (obdobně jako v usnesení Nejvyššího soudu ze dne 23. 1. 2018, sp. zn. 28 Cdo 532/2016) připomenout závěry plenárního nálezu Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. Pl. ÚS 3/2000, dle nichž cenovou regulaci nelze chápat jako překážku v realizaci hospodářské činnosti, poněvadž je každého svobodnou volbou, bude-li stanovené podmínky akceptovat. Na předmětném pozemku se již v okamžiku nabytí vlastnického práva žalobkyní nacházela stavba komunikace, pročež tak mohla předpokládat, že výše nájemného, potažmo náhrady za bezdůvodné obohacení, je dotčena cenovými předpisy, a mohla se s tímto vědomím rozhodnout, zda o nabytí vlastnického práva k pozemkům usilovat.

34. Skutkové tvrzení žalobkyně o podnikatelské aktivitě třetích subjektů využívajících dotčenou komunikaci (o kterém soud nemá pochyb, považuje jej za notorietu) je pak irelevantní zejména proto, že pasivní věcná legitimace žalované má původ již v samotném vlastnickém právu (zde k pozemní komunikaci), které zakládá její oprávnění stavbu na cizím pozemku užívat (k tomu srovnej například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 1. 2016, sp. zn. 28 Cdo 3348/2015, a ze dne 21. 10. 2014, sp. zn. 28 Cdo 2255/2014).

35. Užití cenové regulace dále nevylučuje ani zvláštní předpis [číslo] jehož aplikaci se žalobkyně snaží prosadit. Bylo-li toto usnesení Rady hl. m. [obec] vytvořeno jako vnitřní předpis žalované pro situace, v nichž jsou pozemní komunikace v jejím vlastnictví pronajímány třetím subjektům pro stavební činnost (chápáno evidentně v dynamickém smyslu slova), nejedná se tedy o pronájem pozemků dlouhodobě využívaných skrze stavbu (jakožto statickou věc - tak jak stavbu pojímá též soukromé právo - srov. zejména usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2018, sp. zn. 22 Cdo 3786/2018) na nich, pročež v něm zmíněné částky není možné ztotožnit s hladinou obvyklého nájemného v místě a čase. Žalobkyní požadovaná sazba 10 Kč za m2 ve smyslu části 2 položky F písm. a) předpisu [číslo] pak nadto představuje sankci, jíž je zpoplatněno takové užívání konkrétní komunikace, které přesáhne sjednanou dobu.

36. Zdejší soud uzavírá, že nemá pochyb, že předmětný pozemek byl v rozhodném období, tj. od [datum] do [datum] ve vlastnictví žalobkyně (odst. 20. rozsudku), ani o okolnosti že byl zcela zastavěn komunikací ve vlastnictví žalované (odst. 21. rozsudku) a základ nároku je tak dán (k tomu srovnej odst. 31 rozsudku). Pokud jde o výši nároku, mezi účastníky není sporu, že žalovaná žalobkyni již uhradila částku 1 490 Kč s příslušenstvím, stanovenou dle závěrů znaleckého posudku [číslo] znaleckého ústavu [právnická osoba] (odst. 18 a 19. rozsudku).

37. Soud pak dospěl k závěru, že takto žalovanou poskytnuté plnění, odpovídá rozsahu důvodného nároku žalobkyně. Soudu byly předloženy dva posudky znaleckých ústavů a soud provedl konfrontaci jejich zástupců. Zatímco posudek předložený žalovanou používá shodnou metodu ocenění jaká je soudu známa ze všech případů ve skutkově obdobných věcech, vycházeje z kapitalizace hodnoty Pozemku, znalecký posudek předložený žalobkyní, používá porovnávací metodu, ovšem porovnává nájem nesrovnatelných nemovitostí. Též zástupce znaleckého ústavu [anonymizována dvě slova] uvedl, že nájemní smlouvu na nájem výslovně komunikací nenalezl. I to svědčí o správnosti závěru ústavu [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] x [právnická osoba], že k porovnávací metodě podklady nejsou k dispozici. Ze smluv použitých ústavem [anonymizována dvě slova] a ostatně i samotnou žalobkyní (odst. 24 rozsudku) se podává, že jde vesměs o krátkodobé stavební zábory nebo vedení podzemních liniových staveb. Jde tedy o naprosto nepřiléhavé srovnání, jehož výsledek neobstojí ani v „ logickém testu“ naznačeném zástupcem znaleckého ústavu [právnická osoba], Ing. [příjmení] při jeho výpovědi (k tomu srovnej odst. 29 rozsudku). [ulice] je tak i námitka žalobkyně o nutnosti„ reciprocity“ nájmů požadovaných žalobkyní. Nájmy, které žalobkyně sjednává na základě„ předpisu [číslo]“ jsou nájmy sjednávané za naprosto odlišným účelem, než pronájem pozemku pro provoz na pozemní komunikaci.

38. Zdejší soud se naopak zcela ztotožnil se závěry znaleckého posudku znaleckého ústavu [právnická osoba], a to i přesto, že obvyklé nájemné v něm nebylo stanoveno porovnávací metodou. Soud opakuje, že reprezentativní vzorek srovnávacích podkladů pro porovnávací metodu v dané věci neexistuje, resp. není obsažen ani v „ konkurenčním“ posudku předloženém žalobkyní. Žalobkyní předložené smlouvy se týkají nájmů uzavřených za zcela nesrovnatelných podmínek. I zástupce znaleckého ústavu [anonymizována dvě slova] pak uvedl, že v případě neexistence srovnávacího materiálu, je možno a vycházet z kapitalizace, simulací z ceny pozemku. Závěry znaleckého posudku znaleckého ústavu [právnická osoba] tak soud proto hodnotí jako logické a přesvědčivé, s tím, že je zástupce tohoto ústavu při své výpovědi beze zbytku obhájil. Jelikož pak znalecký ústav [právnická osoba] dospěl k hodnotě obvyklého nájemného nižší, než odpovídá cenové regulaci, je polemika žalobkyně o (ne) aplikovatelnosti cenových výměrů Ministerstva financí již vlastně irelevantní, zdejší soud nicméně pro úplnost uzavírá, že je přesvědčen, že tato cenová regulace na projednávanou věc dopadá (k tomu srovnej odst. 32- 34 rozsudku). Jelikož však znalecký ústav určil výši obvyklého nájemného (které koresponduje s bezdůvodným obohacení žalované v rozhodném období) částkou 1 490 Kč a tuto částku žalovaná již žalobkyni (a to včetně příslušenství) uhradila, žalobkyně žádným důvodným nárokem ke dni vyhlášení rozsudku nedisponuje. Jelikož pak žaloba nebyla omezena ani v rozsahu žalovanou v průběhu řízení poskytnutého plnění, soudu nezbylo, než ji v celém rozsahu zamítnout (výrok I. tohoto rozsudku).

39. Výrok II. tohoto rozsudku se opírá o ust. §142 odst. 1 o. s. ř., dle kterého platí, že účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl.

40. Ve věci zcela uspěla žalovaná, nicméně pokud žalovaná účtuje náklady vynaložené na právní zastoupení advokátem, soud konstatuje, že takové náklady za účelně vynaložené považovat nelze. Soud opírá tento svůj závěr o nález Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. II. ÚS 2396/09, z něhož vyplývá stanovisko Ústavního soudu, že u statutárních měst a jejich městských částí lze presumovat existenci dostatečného materiálního a personálního vybavení a zabezpečení k tomu, aby byla schopna kvalifikovaně hájit svá rozhodnutí, práva a zájmy i bez využití právní pomoci poskytované advokáty. Za předpokladu, že nelze v konkrétní projednávané věci vzít za prokázaný opak, nelze shledat náklady vynaložené na zastoupení advokátem vynaloženými účelně (viz též nález Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. III. ÚS 2984/09 a rozhodnutí Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. I. ÚS 2310/13). Současně je třeba vždy hodnotit konkrétní okolnosti projednávaného případu, tedy zda se v daném případě nejedná o věc, která po právní stránce přímo nesouvisí s oblastí spravovanou statutním městem, zda se nejedná o právní problematiku natolik specializovanou, obtížnou, dosud neřešenou, problematiku s mezinárodním prvkem, vyžadující znalosti cizího práva, případně jazykové znalosti apod., že by bylo lze shledat volbu zastoupení advokátem odpovídající shora nastíněným specifickým okolnostem projednávané věci, které však musí být vždy řádně odůvodněny (viz nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 195/11). Soud má za to, že v projednávané věci se o takový případ nejedná, když s ohledem k předmětu sporu výše definovanému po skutkové a právní stránce lze, ve světle shora uvedené judikatury Ústavního soudu, předpokládat dostatečné materiální a personální vybavení žalovaného k tomu, aby se v dané záležitosti sám kvalifikovaně hájil, aniž by využil právních služeb advokáta, když již z vyjádření žalovaného k žalobě je zřejmé (a soudu je to známo rovněž z jeho úřední činnosti), že skutkově a právně obdobné spory jsou vedeny mezi žalovaným a třetími subjekty dlouhodobě a nejedná se o problematiku dosud nejudikovanou, pročež soud shledal náklady vynaložené na zastoupení žalovaným advokátem v projednávané věci nikoliv potřebnými k účelnému bránění práva žalovaného, když současně nelze připustit, aby povinnost k náhradě nákladů řízení měla vůči žalobkyni působit toliko jako„ sankce“ za nedůvodný žalobní návrh, a rozhodl náhradě nákladů řízení, jak ve výroku II. uvedeno (viz usnesení Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 25 Cdo 644/2014).

41. Jako důvodný však soud hodnotí požadavek žalované na náhradu nákladů, které žalovaná vynaložila na znalecký posudek znaleckého ústavu [právnická osoba] Tyto náklady důkazu byly vynaloženy účelně, neboť soud při rozhodování ze závěrů tohoto znaleckého posudku vycházel. Výše znalečného, jehož úhradu žalovaná soudu doložila ve výši 11 797,50 Kč, včetně DPH, je pak přiměřená a korespondující s obsahem a náročností znaleckého posudku. Soud proto zavázal žalobkyni nahradit úspěšné žalované na náhradě nákladů řízení částku 11 797,50 Kč Náklady řízení jsou pak splatné v obecné třídenní pariční lhůtě (§ 160 odst. 1 o. s. ř.) k rukám právní zástupkyně žalované (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

Poučení