13 C 45/2025 - 92

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl soudkyní Mgr. Alenou Jelínkovou ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalované: [Jméno žalované], IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] o určení vlastnického práva k nemovitosti takto:

Výrok

I. Určuje se, že žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. [hodnota], katastrální území [adresa] vedeném v katastru nemovitostí u [právnická osoba] pro [Anonymizováno], Katastrální pracoviště [adresa].

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 34 874,90 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce.

Odůvodnění

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal určení, že je vlastníkem pozemku parc. č. [hodnota], katastrální území [adresa] vedeném v katastru nemovitostí u [právnická osoba] pro [Anonymizováno], Katastrální pracoviště [adresa] (dále také jen „nemovitá věc“). Svůj nárok odůvodnil tím, že je od 29. 4. 2004 vlastníkem pozemků č. [Anonymizováno] (původně č. [hodnota]) v obci [adresa], kat. území [adresa], kdy již od 29. 4. 2004 soustavně užívá a udržuje pozemek č. [hodnota], nemovitou věc, neboť byl až do nedávné doby přesvědčen, že také tato náleží do jeho vlastnictví. Žalobce dle ujištění původního vlastníka kupoval pozemek trojúhelníkového tvaru. Žalobce tedy od dubna 2004 považuje nemovitou věc za svou, stará se o ni a až do zjištění, že je nemovitá věc evidována na jiného vlastníka, neměl důvod o svém vlastnictví pochybovat, a to i vzhledem k tomu, jaký byl faktický stav na místě samém v roce 2004. Žalobce později zjistil, že nemovitá věc byla ve vlastnictví [jméno FO], kdy se jednalo o nedostatečně identifikovaného vlastníka. Žalobce se proto za účelem určení svého vlastnického práva, kdy považoval nemovitá věc za vydrženou, obrátil na soud, kdy k jeho žalobě bylo zahájeno řízení, vedené pod sp. zn. 24 C 236/2022, které bylo zastaveno s odůvodněním, že tehdejší žalovaná nemá dostatek způsobilosti být účastníkem řízení. Žalobci tak nezbylo než se obrátit na žalovanou, které sdělil, že od roku 2004 užívá (drží) nemovitou věc a požádal o řešení situace, načež mu bylo reagováno, nechť žalobce počká na přechod nemovité věci do vlastnictví státu po 1. 1. 2024. Následně probíhala mezi účastníky korespondence, která dospěla do stadia, kdy bylo vyhotoveno souhlasné prohlášení o tom, že je žalobce vlastníkem nemovité věci. Následně však žalovaná sdělila, že souhlasné prohlášení nebude z její strany uzavřeno, neboť údajně žalobce nemovitou věc nedržel. Protože žalobce doposud v dobré víře o nemovitou věc pečoval a považoval ji za zakoupenou společně s uvedenými dvěma pozemky (tehdy pozemkem č. [hodnota]) v roce 2004, vydržel tak vlastnické právo k němu. Žalobce měl zájem na to, aby byl harmonizován stav zápisu v seznamu katastru nemovitostí, neboť bez řádného stavu zápisu nemůže vlastník vykonávat svá vlastnická práva, pročež je dán naléhavý právní zájem na určení. Žalobce dále k vyjádření žalované uvedl, že žalobce vydržel nejpozději v roce 2024 vlastnické právo, kdy neměl důvod o svém vlastnictví pochybovat, přičemž o něm byl utvrzen ještě žalovanou vydaným souhlasným prohlášením, která o něm až do poslední chvíle rovněž nepochybovala. Jak vyplývá z leteckých snímků, byla v období 2004-2007 celá plocha pozemků žalobce „zalesněna“ a právě porost odpovídal ploše pozemků žalobce a vedlejšího pozemku č. [Anonymizováno], kdy vytvářel souvislý trojúhelníkový tvar. Právě z hlediska porostu na místě tohoto pozemku tak získal v tomto rozhodném období (2004) žalobce přesvědčení, že právě zobrazený porost vystihuje plochu pozemku, který zakoupil. Od roku 2004 tak žalobce oba pozemky [Anonymizováno] a [Anonymizováno] kultivoval, udržoval a připravoval na stavbu rodinného domu. Na obou pozemcích se v té době občasně vyskytovali bezdomovci a oba pozemky tak bylo třeba vyklidit, zavozit různé jámy zeminou a celkově zkultivovat a vyčistit, což hned v roce 2004 žalobce prováděl. Celek pozemků č. [hodnota] a [Anonymizováno] žalobce již v roce 2004 provizorně ohraničil částečně pletivem a částečně prkenným „plůtkem“, aby zabránil další okupaci nežádoucími osobami. Žalobce již v roce 2004 začal oba pozemky č. [hodnota] a [Anonymizováno] vyrovnávat, zavážet zeminou a vytvářet z nich rovinaté plochy pro budoucí stavbu domu. Na obou pozemcích bylo průběžně odstraňováno křoví a jiné porosty. Na fotografii z let 2013-2015 je patrné, jak všichni ohraničený pozemek č. [hodnota] žalobce objížděli, o čemž svědčí vyjeté „koleje“ právě okolo ohraničení pozemku. Ani z hlediska výměr jednotlivých pozemků nebylo nápadné, že by nemovitá věc k pozemku č. [hodnota] nepatřila, když pozemek č. [hodnota] měl výměru 692 m2 a nemovitá věc pouhých 138 m2. Žalovaná pak nijak neprokazuje nepoctivý úmysl žalobce. Je nerozhodné, zda žalobce teoreticky mohl při výstavbě domu zjistit, že nemovitá věc nemusí být jeho, nepoctivý úmysl je třeba posuzovat k okamžiku koupě pozemku v roce 2004. Žalovaná nabyla vlastnické právo k nemovité věci již k 1. 1. 2024. Žalovaná pak věděla, že žalobce pozemek drží, užívá a považuje za vlastní, kdy ač tak mohla učinit, nenarušila držbu žalobce.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že nárok žalobkyně neuznala. Žalovaná uvedla, že nemovitá věc byla evidována ve vlastnictví [jméno FO], nedostatečně určitě identifikovaného vlastníka, pročež byla zapsána jako vlastnictví žalované. Žalovaná měla za to, že ze strany žalobce nejsou splněny podmínky pro vydržení nemovité věci, kdy elementární podmínkou řádného vydržení je, aby se držba zakládala na právním důvodu. Žalovaná měla za to, že ze strany žalobce nejsou splněny ani podmínky pro mimořádné vydržení, tj. nepřetržitá držba po dobu alespoň dvaceti let a nedostatek nepoctivého úmyslu při nabytí a výkonu držby. Žalobce nemovitou věc po stanovenou dobu vůbec nedržel, což je zjevné z leteckých snímků, z nichž je patrný jiný „užívací“ režim nemovité věci a pozemku p. č. [hodnota], kdy je patné, že v roce 2007 nebyl oplocen a užíván ani pozemek p. č. [hodnota] ani nemovitá věc, z pozdějších snímků (2012) je patrné, že došlo k vykácení porostů pouze na pozemku p. č. [hodnota], oplocen není ani tento pozemek, ani nemovitá věc. Až v souvislosti s výstavbou domu na pozemku p. č. [hodnota] dochází k vybudování zdi (pouze) kolem pozemku p. č. [hodnota]. Žalobce si tak dle žalované po celou dobu byl a musel být vědom, že nemovitá věc není částí pozemku p. č. [hodnota], nejpozději pak v souvislosti s výstavbou domu na pozemku p. č. [hodnota], v důsledku čehož se pozemek p. č. [hodnota] rozdělil na pozemek p. č. 208/1 a p. č. 208/2. V průběhu stavebního řízení, při vynětí ze ZPF, při přípravě projektové dokumentace, při zaměření stavby pro kolaudaci, bylo naprosto zřejmé, že nemovitá věc není částí pozemku p. č. [hodnota], který žalobce zakoupil v roce 2004. Pokud si i přes to žalobce následně nemovitou věc „připlotil“, nejednal nikoliv v nepoctivém úmyslu.

3. V řízení bylo provedeno dokazování listinnými důkazy. Po zhodnocení všech provedených důkazů podle § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), kdy soud hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy potom v jejich vzájemné souvislosti, dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním:

4. Žalobce na základě kupní smlouvy ze dne 26. 4. 2004 uzavřené s [jméno FO] a [jméno FO] jakožto prodávajícími nabyl vlastnické právo k nemovité věci, a to pozemku parc. č. [hodnota] o výměře 691 m2 (kupní smlouva ze dne 26. 4. 2004). Žalobce je tak vlastníkem nemovitých věcí, a to pozemku parc. č. [Anonymizováno] a parc. č. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], rodinný dům, vše v katastrálním území [adresa] zapsaných na LV č. [hodnota] vedených katastrem nemovitostí u [právnická osoba] pro [Anonymizováno], Katastrální pracoviště [adresa], a to s právními účinky vkladu ke dni 29. 4. 2004 (výpis z katastru nemovitosti LV č. [hodnota]). [jméno FO], adresa neznámá, byla vlastníkem nemovité věci o výměře 138 m2 (výpis z katastru nemovitosti LV č. [hodnota]). Následně nemovitá věc přešla do vlastnictví státu, žalované (výpis z katastru nemovitosti LV č. [hodnota]).

5. V roce 2007 byl na pozemku parc. č. [hodnota] i nemovité věci vzrostlý porost. Z předložených leteckých snímků v roce 2012 soud zjistil, že na pozemku žalobce parc. č. [hodnota], v době, než zde byl postaven rodinný dům, není patrné zalesnění, na nemovité věci však ano, kdy zde jsou patrné vzrostlé stromy (letecké snímky z roku 2012 a na č. l. 49).

6. Žalobce na svém pozemku parc. č. [hodnota] hodlal vystavět v roce 2012 rodinný dům, kdy ze situačního plánu je zřejmé, že nemovitá věc, která je zhruba trojúhelníkového tvaru, sousedí s pozemkem parc. č. [hodnota]. Pozemek parc. č. [hodnota] a nemovitá věc dále sousedí s pozemkem parc. č. [Anonymizováno] (koordinační situace). Žalobce dále v roce 2016 ohlásil katastru nemovitostí změny údajů o pozemku, kdy se součástí pozemku parc. č. [hodnota] stal rodinný dům č. p. [Anonymizováno], kdy došlo k rozdělení pozemku parc. č. [hodnota] na pozemky parc. č. [Anonymizováno] a parc. č. [Anonymizováno] (ohlášení změny údajů o pozemku, oznámení o užívání stavby, doklad o přidělení čísla popisného a výkaz dosavadního a nového stavu údajů v katastru nemovitostí). Rodinný dům se umístil na pozemku svažitém směrem k severu, kdy se jednalo o koncovou parcelu ve tvaru nepravidelného lichoběžníku, přičemž pozemek přiléhá k bezejmenné komunikaci na pozemku parc. č. [Anonymizováno], v k. ú. [adresa]. Pozemek měl být dále oplocen drátěným a plným oplocením výšky cca 2 m (rozhodnutí o umístění stavby ze dne 28. 1. 2013, zákres do katastrální mapy).

7. Z předložených leteckých snímků v roce 2014, 2020 a 2021 soud zjistil, že na pozemku žalobce parc. č. [hodnota] je již postavený rodinný dům, přičemž není evidentní, že by zde bylo nějaké oplocení mezi pozemkem parc. č. [hodnota] a nemovitou věcí parc. č. [hodnota]. Pozemek parc. č. [hodnota] a nemovitá věc dále sousedí s dalším pozemkem, který je pravděpodobně ve svahu a dále sousedí se silnicí. Z leteckých snímků dále vyplývá, že na nemovité věci v roce 2014 nebylo plné zalesnění, kdy je evidentní, že zde byla určitá mýtina (letecké snímky na čísle listu 31–33). Pozemek parc. č. [hodnota] včetně nemovité věci byl objížděn, kdy na snímku jsou patrné vyjeté „koleje“ (letecký snímek).

8. Sousedé žalobce podali čestná prohlášení o tom, že žalobce od roku 2004 udržuje a užívá nemovitou věc, kdy se o ni vždy pravidelně staral. Nemovitá věc je pak dlouhodobě žalobcem oplocena a sousedé ji považovali za vlastnictví žalobce (čestná prohlášení).

9. Žalobce podal ke zdejšímu soudu žalobu na určení vlastnického práva k nemovité věci proti žalované [jméno FO] (žaloba ke sp. zn. 24 C 236/2022), přičemž usnesením zdejšího soudu ze dne 25. 4. 2023, č. j. 24 C 236/2022-26, bylo řízení zastaveno pro nedostatek způsobilosti být účastníkem řízení z důvodu, že soud zjistil, že [jméno FO] neprochází evidencí obyvatel ČR, kdy nemá v ČR řádnou doručovací adresu, přičemž bylo zjištěno, že žalovaná zřejmě od roku 1968 žila v zahraničí a v roce 1979 byla propuštěna ze státního svazku Československé socialistické republiky (žádost o poskytnutí údajů, usnesení Obvodního soudu pro Prahu 5 č. j. 24 C 236/2022–26).

10. Žalobce v květnu 2023 oslovil žalovanou s tím, že fakticky dlouhodobě užívá nemovitou věc, kdy se obrátil na soud s žalobou o určení vlastnického práva k nemovité věci, kdy však řízení bylo zastaveno z důvodu, že nebyly splněny podmínky řízení, kdy na straně žalované se zřejmě jednalo o [jméno FO], která od roku 1968 žila v zahraničí a v roce 1979 byla propuštěna ze státního svazku Československé socialistické republiky, pročež lze usuzovat, že se Česká republika stala vlastníkem nemovité věci. Žalobce informoval žalovanou, že se považuje za vlastníka nemovité věci a žádal o docílení zápisu skutečného stavu (dopis ze dne 9. 5. 2023 včetně doručenky). Žalovaná reagovala tak, že za současné situace dosud Česká republika není vlastníkem nemovité věci, kdy danou věc mohou následně řešit po 1. 1. 2024, kdy se na věc bude pohlížet jako na věc opuštěnou, kdy tak sdělila žalobci, aby se po tomto datu připomněl. Žalobce tedy žalovanou kontaktoval v lednu 2024, kdy žalovaná sdělila, že probíhá vkladové řízení o zápisu vlastnického práva státu k nemovité věci (e-mailová komunikace od 15. 5. 2023 do 7. 4. 2024).

11. Účastníci poté v roce 2024 jednali o tom, že se žalobce stane vlastníkem nemovité věci, kdy žalovaná sepsala koncept souhlasného prohlášení účastníků, z něhož vyplývalo, že žalovaná je vlastníkem nemovité věci, která tvoří funkční celek s pozemky parc. č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno] v k. ú. [adresa] ve vlastnictví žalobce a je spolu s nimi oplocen, a to od nabytí vlastnictví žalobce k těmto pozemkům v dubnu 2004, kdy žalobce nakládal s nemovitou věcí jako s vlastní, udržoval ji a užíval pro svou potřebu. Vzhledem k tomu, že žalobce prokazatelně užíval nemovitou věc v posledních 20 letech, žalovaná uznala jeho vlastnické právo (souhlasné prohlášení účastníků, e-mailová komunikace ze dne 30. 9. 2024). Dané souhlasné prohlášení však nakonec nebylo mezi účastníky uzavřeno, kdy žalovaná žalobci sdělila, že zjistila, že v letech 2014, 2020 a 2021 existovalo pouze oplocení kopírující pozemek parc. č. [hodnota], kdy žalobce musel při žádosti o zápis rodinného domu do katastru nemovitostí vědět, v jakých hranicích se jeho pozemek nachází a že nemovitou věc vlastní jiný subjekt, pročež v jeho jednání nelze spatřovat poctivý úmysl (dopis ze dne 18. 11. 2024).

12. Žalovaná vyzvala v lednu 2025 žalobce k vydání bezdůvodného obohacení za užívání nemovité věci (výzva k úhradě ze dne 14. 1. 2025).

13. Po takto provedeném řízení soud další dokazování neprováděl.

14. Svá skutková zjištění opřel soud o shora uvedené listinné důkazy, které zhodnotil v souladu s § 132 o. s. ř., tedy podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti. S ohledem na shora uvedené soud dospěl k závěru o skutkovém stavu.

15. Žalobce nabyl vlastnické právo k pozemku parc. č. [hodnota] o výměře 691 m2 na základě kupní smlouvy ze dne 26. 4. 2004 s právními účinky vkladu ke dni 29. 4. 2004. Žalobce se domníval, že součástí tohoto pozemku je také předmětná nemovitá věc o rozloze 138 m2, kdy se tak začal starat i o nemovitou věc. Žalobce z pozemku parc. č. [hodnota] před výstavbou rodinného domu odstranil zalesnění, kdy pak také kultivoval nemovitou věc. Pozemek parc. č. [hodnota] a nemovitá věc sousedí s pozemkem parc. č. [Anonymizováno], který je ve svahu, vedle něhož je dále bezejmenná komunikace na pozemku parc. č. [Anonymizováno]. Žalobce od roku 2012 na pozemku parc. č. [hodnota] stavěl rodinný dům, pročež došlo k rozdělní pozemku parc. č. [hodnota] na pozemky parc. č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno] a rodinnému domu bylo přiděleno číslo popisné. Žalobce nejpozději v roce 2022 zjistil, že nemovitá věc je v katastru nemovitostí evidovaná na vlastníka [jméno FO], pročež zahájil u zdejšího soudu řízení ve věci určení vlastnického práva k nemovité věci, řízení však bylo zastaveno pro nedostatek způsobilosti být účastníkem řízení z důvodu, že [jméno FO] neprochází evidencí obyvatel ČR, kdy nemá v ČR řádnou doručovací adresu, přičemž bylo zjištěno, že žalovaná zřejmě od roku 1968 žila v zahraničí a v roce 1979 byla propuštěna ze státního svazku Československé socialistické republiky. Následně tedy nemovitá věc přešla do vlastnictví státu. Žalobce dále kontaktoval žalovanou pro možnost vyřešení otázky vlastnického práva k nemovité věci, kdy se jednání se žalovanou dostalo do bodu, kdy žalovaná chtěla se žalobcem uzavřít souhlasné prohlášení pro katastr nemovitostí, na základě kterého by vlastnické právo k nemovité věci přešlo na žalobce, kdy žalovaná prohlásila, že od nabytí vlastnictví žalobce k pozemkům parc. č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno] v dubnu 2004 žalobce nakládal s nemovitou věcí jako s vlastní, udržoval ji a užíval pro svou potřebu, kdy tak žalovaná uznala jeho vlastnické právo. Následně však žalovaná odmítla se žalobcem souhlasné prohlášení uzavřít z důvodu, že žalobce musel vědět, že není vlastníkem nemovité věci, kdy v jeho jednání nelze spatřovat poctivý úmysl, o čemž žalobce informovala v listopadu 2024.

16. Soud se nejprve zabýval tím, dle jakého právního předpisu bude věc posuzovat, tedy, zda podle občanského zákoníku účinného do 31. 12. 2013, zákona č. 40/1964 Sb. (dále jen „starý o. z.“), nebo podle občanského zákoníku účinného od 1. 1. 2014, zákon č. 89/2012 Sb. (dále jen „o. z.“), Soud má za to, že aby mohlo dojít k vydržení podle starého oz, tak se musí jednat o skutečnosti, které budu do 31. 12. 2013 vyřešeny, tj. že nejpozději k datu 31. 12. 2013 dojde k vydržení předmětné nemovité věci. Vzhledem k tomu, že však k vydržení nemohlo do tohoto data dojít, kdy pokud podmínky pro vydržení začaly běžet za účinnosti starého oz, ale dále běží i po 1. 1. 2014, věc je potřeba posoudit dle o. z.

17. Dle § 3066 o. z. do doby stanovené v § 1095 se započte i doba, po kterou měl držitel, popřípadě jeho právní předchůdce, věc nepřetržitě v držbě přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona; tato doba však neskončí dříve než uplynutím dvou let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, jde-li o věc movitou, a pěti let, jde-li o věc nemovitou.

18. Dle § 1091 odst. 2 o. z. k vydržení vlastnického práva k nemovité věci je potřebná nepřerušená držba trvající deset let.

19. Dle § 1095 o. z. uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl.

20. Dle § 1105 o. z. převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu.

21. Dle § 80 o. s. ř., určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

22. Soud vzhledem k výše uvedenému dospěl k závěru, že žaloba je důvodná.

23. Soud se dále zabýval otázkou, zda má žalobce naléhavý právní zájem na určení svého vlastnického práva k nemovité věci. V rozhodovací praxi vyšších soudů bylo dovozeno, že naléhavý právní zájem je dán zejména tam, kde by bez tohoto určení bylo právo žalobce nebo právní vztah, na kterém je účasten, ohroženo, popřípadě tam, kde by se bez tohoto určení jeho právní postavení stalo nejistým (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu z 27. 3. 1997, sp. zn. 3 Cdon 1338/96). Určovací žaloba má povahu preventivní, jejím účelem je poskytnout ochranu právnímu postavení (právu) žalobce dříve, než dojde k porušení právního vztahu nebo práva, a naopak není na místě tam, kde právní vztah nebo právo již byly porušeny a kde je žalobci obvykle již k dispozici žaloba o splnění povinnosti podle § 80 písm. b) o. s. ř. Avšak i v případě, že lze žalovat o splnění povinnosti, je naléhavý právní zájem na určení ve smyslu § 80 písm. c) o. s. ř. dán, jestliže je rozhodnutí o určovací žalobě způsobilé vytvořit pevný základ pro právní vztahy účastníků sporu a svými důsledky předejít případným dalším žalobám na plnění, anebo jestliže případná žaloba o splnění povinnosti nevystihuje (nemůže vystihnout) celý obsah a dosah sporného právního vztahu nebo práva a určovací žaloba je k tomu způsobilejší než jiné procesní prostředky (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 3. 2002, sp. zn. 20 Cdo 54/2001). Soud pak tento naléhavý právní zájem žalobce ve smyslu § 80 o. s. ř. shledal. Je nepochybné, že se žalobce bez určení vlastnického práva k nemovité věci soudem nebude moci domoci změny zápisu v katastru nemovitostí, jeho vlastnické právo by tak bylo bez dalšího ohroženo a stalo by se nejistým, neboť je nutno postavit právní poměry účastníků ve směru k nemovité věci najisto.

24. Soud se je vždy povinen z úřední povinnosti zabývat otázkou, zda ve věci nedošlo k mimořádnému vydržení dle § 1095 o. z., a to i pokud účastník tvrdí, že spornou věc nabyl vydržením, ať již podle § 134 starého o. z. nebo řádným vydržením podle § 1089 a násl. o. z., a z jeho žalobních tvrzení vyplývají okolnosti, na které je vázáno vydržení mimořádné (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 286/2024). V dané věci se žalobce domáhal určení vlastnického práva k nemovité věci z důvodu, že došlo k vydržení vlastnického práva žalobce k nemovité věci. Soud se tedy zabýval otázkou, zda jsou splněny předpoklady pro mimořádné vydržení nemovité věci. Pro mimořádné vydržení jsou zákonem stanovené pouze dvě podmínky, a to podmínka časová, uplynutí doby 20 let nepřetržité držby nemovité věci, a dále podmínka, že se žalobci neprokáže nepoctivý úmysl. V daném případě tedy není důležité prokázání právního důvodu užívání nemovité věci, ani ničeho dalšího. Mimořádné vydržení je institutem, u něhož se vychází z toho, že pokud nepřerušená držba trvá takto dlouhou dobu, tj. 20 let, tak i pokud bylo od začátku něco v nepořádku, vyjma nepoctivého úmyslu, který by musel být žalobci prokázán, uplynutím této doby se již k danému nepřihlíží, neboť faktický vlastník věci měl dostatečně dlouhou dobu na to, aby se mohl mimořádnému vydržení bránit. Jediným limitem mimořádného vydržení je tedy dále nepoctivý úmysl, který se prokazuje od počátku doby, kdy se osoba chopí držby věci. O. z. zohledňuje i to, co se stalo před účinností o. z., neboť začátek stavu je datován ještě za účinnosti starého o. z. Přechodné ustanovení § 3066 o. z. umožňuje započítat držbu předcházející účinnosti o. z., kdy tak pokud do 20leté doby pro možnost mimořádného vydržení započítáváme i držbu před rokem 2014, držba musí být minimálně 5 let dále, tj. čtvrtina času tak musí proběhnout po roce 2014. V posuzované věci bylo dané splněno, kdy by mimořádné vydržení nastalo ke dni 29. 4. 2024, tj. 10 let po účinnosti o. z.

25. Soud se tedy dále zabýval tím, zda je splněna 1. podmínka mimořádného vydržení, a to uplynutí doby 20 let nepřerušené držby, přičemž dospěl k závěru, že danému tak je. V řízení bylo prokázáno, že žalobce nabyl pozemky parc. č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno] (původně tedy pozemek parc. č. [hodnota]) na základě kupní smlouvy ze dne 26. 4. 2004, s právními účinky vkladu ke dni 29. 4. 2004, kdy se od počátku spolu s nabytými pozemky chopil i držby nemovité věci, kterou považoval také za svou, pročež ji také užíval a udržoval ji, a to minimálně po dobu 20 let. Žalovaná uváděla, že je zjevné, že v roce 2007 nebyl pozemek žalobce ani nemovitá věc užívána ani oplocena, kdy v roce 2012 došlo k vykácení porostů pouze na pozemku žalobce, přičemž až v souvislosti s výstavbou domu na pozemku žalobce došlo k vybudování zdi, nicméně pouze kolem jeho pozemku parc. č. [hodnota], nikoli i nemovité věci, kdy tak vzniklo oplocení mezi pozemkem žalobce a nemovitou věcí. V řízení však nebylo prokázáno, že by mezi pozemkem žalobce a nemovitou věcí byla postavena kdykoli během této doby zeď, naopak bylo prokázáno, že se žalobce o nemovitou věc včetně svého pozemku pravidelně staral a užíval ji. Soud má také za to, že držba věci neznamená dennodenní užívání a hospodaření na pozemku, ale jde o faktické ovládání věci, kdy držitel musí věc užívat a starat se o ni jako by byl skutečným vlastníkem, kdy je přesvědčen o tom, že mu věc náleží. Žalobce obhospodařoval i nemovitou věc, kdy bylo v řízení prokázáno, že z nemovité věci také část porostu odstranil. Soud nepřisvědčil argumentu žalované, že se žalobce o nemovitou věc nestaral, kdy zde nechal vzrostlé stromy, kdy žalobce užíval v jiném režimu pozemek parc. č. [hodnota], z něhož kompletně odstranil porost a postavil na něm rodinný dům, a na nemovité věci nechal vzrostlé stromy, neboť užívání nemovité věci neznamená, že žalobce musel veškerý porost, zalesnění nemovité věci vykácet. Naopak je zcela pochopitelné, že si žalobce na nemovité věci ponechal vzrostlé stromy, a to jak z estetického, tak i ekologického hlediska. Dané nemůže jít dle soudu k tíži žalobce. V daném případě byla splněna nepřerušenost držby, kdy se nikdo nepokusil žalobci v užívání nemovité věci zabránit, a zpochybnit tak jeho držbu. I vzhledem k předloženým leteckým snímkům má soud za to, že i s ohledem na výměru nemovité věci (pouhých 138 m2) vůči pozemku parc. č. [hodnota] (691 m2), k umístění nemovité věci, která se dále svažuje k sousednímu pozemku, který vede podél silnice, je zcela pochopitelné a uvěřitelné, že byl žalobce přesvědčen, že v rámci kupní smlouvy nabyl i nemovitou věc, kdy navíc po celou dobu jeho užívání nikdo jeho držbu nenarušil. Byl to až sám žalobce, který nejpozději v roce 2022 zjistil, že evidovaným vlastníkem nemovité věci v katastru nemovitostí je jiná osoba, konkrétně [jméno FO], pročež pak také proti této osobě zahájil soudní řízení. V důsledku skutečnosti, že [jméno FO] nebyla nalezena a na nemovitou věc se pohlíželo jako na věc opuštěnou, vlastnické právo přešlo na žalovanou. V květnu 2023 proto žalobce kontaktoval žalovanou s tím, že se domáhal určení vlastnického práva k nemovité věci, kterou s ohledem na okolnosti vydržel. Žalovaná tedy nejpozději od května 2023 věděla, že žalobce nemovitou věc užívá a domáhá se vydržení. Vlastnické právo k nemovité věci přešlo na žalovanou v lednu 2024, pročež následně účastníci vedli jednání, kdy mělo dojít k uzavření souhlasného prohlášení, na základě kterého žalovaná uznala vlastnické právo žalobce, kdy sama dospěla k závěru, že došlo k vydržení nemovité věci, kdy žalobce od roku 2004 nemovitou věc užíval, udržoval a nakládal s ní jako s vlastní. Až v listopadu 2024 žalovaná žalobci sdělila, že jeho vlastnické právo k nemovité věci neuznává, pročež s ním souhlasné prohlášení pro účely vkladového řízení na katastru nemovitostí neuzavřela. Žalovaná od května 2023 věděla, že žalobce nemovitou věc drží, kdy tak měla možnost po nabytí vlastnického práva k nemovité věci, tj. od ledna 2024, domáhat se zdržení se užívání nemovité věci žalobcem, ničeho takového však neučinila, naopak s žalobcem jednala o tom, že dojde k zápisu vlastnického práva žalobce k nemovité věci v katastru nemovitostí, aby se dal do souladu faktický stav s právním. Soud tak dospěl k závěru, že podmínka nepřerušené držby žalobce v délce 20 let byla splněna.

26. V řízení poté ze strany žalované nebylo prokázáno, že by žalobce měl nepoctivý úmysl, kdy žalovaná i po poučení soudu v tomto směru v podstatě argumentovala pouze tím, že nebyla splněna nepřerušená doba držby 20 let.

27. Nepoctivý úmysl neznačí nepoctivou držbu dle § 992 odst. 1 o. z., věta druhá o. z., kdy ke kvalifikaci držby jako nepoctivé se nutně nevyžaduje nepoctivý úmysl; zpravidla postačí i nedbalost, pokud držiteli musí být z okolností zjevné, že vykonává právo, které mu nenáleží. Kvalifikace držby nikoliv v nepoctivém úmyslu vychází z hodnocení poctivosti či nepoctivosti v obecném smyslu. K naplnění takové držby postačí držba v přesvědčení, že se jí nepůsobí nikomu újma; jde zde o kritérium obdobné dobré víře v nejméně přísném pojetí. Samotný nikoliv nepoctivý úmysl se nemusí změnit v úmysl nepoctivý jen tím, že držitel zjistí okolnosti, ze kterých se podává, že vlastníkem věci je ve skutečnosti někdo jiný. Je třeba zvážit, že i vlastnické právo k nemovitosti lze nabýt mimoknihovně (vydržením), takže ani vědomost o tom, že držitel nemovitosti není jako vlastník evidován ve veřejném seznamu, nevylučuje nepoctivý úmysl. Nepoctivým ve smyslu § 1095 o. z. je v zásadě úmyslné jednání naplňující znaky nepravé držby, tedy pokud se držitel úmyslně vetřel v držbu svémocně nebo že se v ni vloudil potajmu nebo lstí, anebo usiluje proměnit v trvalé právo to, co mu bylo povoleno jen výprosou. Důkazní břemeno ohledně nepoctivého úmyslu držitele tíží toho, kdo vydržení popírá, kdy skutečný vlastník vyloučí mimořádné vydržení, pokud prokáže, že jednání držitele při nabytí a výkonu držby nebylo úmyslně poctivé, morální v obecném smyslu. Bylo-li vyhověno žalobě napadající držbu nebo její poctivost, považuje se poctivý držitel za nepoctivého nejpozději od okamžiku, kdy mu byla doručena žaloba (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 3387/2021, usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 788/2022). Základní hledisko, od kterého se odvíjí posouzení poctivosti při uchopení držby sousedního pozemku, je poměr výměr pozemku skutečně nabytého k pozemku, jehož vydržení se držitel dovolává. Překročení o více než 50 % výměry vlastního pozemku lze při hodnocení držby jako uchopené v nikoliv nepoctivém úmyslu přijmout zpravidla jen výjimečně, jsou-li tu mimořádné okolnosti svědčící držiteli. Ústavní soud v usnesení ze dne 19. 6. 2024, sp. zn. IV. ÚS 812/24 akceptoval závěry Nejvyššího soudu, kdy uvedl: „Hodnocení držby při mimořádném vydržení vychází z pojmu poctivost v obecném smyslu. Postačí držba v přesvědčení, že se jí nepůsobí nikomu újma; jde zde o kritérium obdobné dobré víře v nejméně přísném pojetí. Nepoctivý úmysl musí prokázat ten, kdo mimořádné vydržení popírá, a to důkazem okolností, z nichž by rozumná osoba v postavení jednajícího dospěla k závěru, že působí bezpráví. Tyto faktory jsou pak kompenzovány mj. dvojnásobnou délkou vydržecí doby“. Nestačí tedy pouhý omyl držitele, byť i jinak neomluvitelný, situace musí být taková, že je třeba učinit závěr o tom, že o rozdílu věděl, resp. vědět musel, přičemž je nutno vždy přihlížet k individuálním okolnostem každého případu (srovnej usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 2288/2024).

28. Soud tak vzhledem ke všemu uvedenému dospěl k závěru, že žaloba je důvodná, kdy bylo v řízení prokázáno, že žalobce nemovitou věc drží soustavně a nepřerušeně po dobu 20 let, kdy tak vlastnické právo k nemovité věci vydržel po 20 letech, co se držby chopil, tj. dne 29. 4. 2024, přičemž žalovaná v řízení neprokázala, že by měl žalobce nepoctivý úmysl. Soud proto žalobě vyhověl (výrok I.).

29. O nákladech řízení rozhodl soud § 151 odst. l o. s. ř. za použití § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že ve věci zcela úspěšnému žalobci v souladu s § 137 o. s. ř. přiznal právo na náhradu nákladů řízení v celkové výši 34 874,90 Kč. Náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč; odměny za zastoupení advokátem ve výši 18 500 Kč po 3 700 Kč za každý z 5 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, sepis žaloby, vyjádření žalobce ze dne 24. 4. 2025, účast při jednání dne 25. 6. 2025, účast při jednání dne 17. 9. 2025) dle § 7, § 9 odst. 3 písm. a) a § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen „advokátní tarif“); dále z paušální náhrady hotových výdajů ve výši 2 250 Kč za 5 úkonů právní služby po 450 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu; náhrady za cestovné dle § 13 odst. 1 advokátního tarifu a § 157 a § 158 zákona č. 262/2006, zákoník práce, ve spojení s vyhláškou Ministerstva práce a sociálních věcí č. 475/2024 Sb., o změně sazby základní náhrady za používání silničních motorových vozidel a stravného a o stanovení průměrné ceny pohonných hmot pro účely poskytování cestovních náhrad pro rok 2025, ve výši 2 140 Kč po 1 070 Kč za každou cestu tam a zpět dne 25. 6. 2025 a 17. 9. 2025 (zástupce žalobce použil při cestě ze svého sídla k soudu a zpět, při počtu celkem 140 km, osobní automobil RZ [SPZ] průměrnou spotřebou 5,3 l/100 km, palivo NM, sazba náhrady činí dle § 1 písm. b) vyhlášky u osobních vozidel 5,80 Kč za 1 km jízdy, výše průměrné ceny za 1 litr pohonné hmoty je dle § 4 písm. c) vyhlášky stanovena na 34,70 Kč); náhrady za promeškaný čas ve výši 1 800 Kč za každou i jen započatou půlhodinu po 150 Kč (6 x 150 Kč za 1 cestu) v souladu s § 14 odst. 1 a 3 advokátního tarifu a také z daně z přidané hodnoty ve výši 21 % podle § 137 odst. 3 o. s. ř. ze součtu shora uvedených částek vyjma soudního poplatku. Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. je žalovaná povinna zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám zástupce žalobce. Třídenní lhůta k plnění plynoucí od právní moci rozsudku byla stanovena podle § 160 odst. 1 věta první o. s. ř.

Poučení