13 CO 325/2021 - 272

Rubrum

Krajský soud v Plzni rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Marty Havlové a soudců Mgr. Jiřího Novotného a JUDr. Hany Zemanové ve věci žalobkyně: ; [právnická osoba], [IČO] sídlem [adresa] zastoupená advokátem JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti; žalované: ; [jméno] [příjmení], narozená dne [datum] bytem [adresa] zastoupená advokátkou Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o nahrazení projevu vůle žalované o odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu Plzeň-jih ze dne 18. 10. 2021, č. j. 10 C 26/2019-246 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku I potvrzuje.

II. Ve výroku II se rozsudek soudu prvního stupně mění tak, že žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 94 791,40 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalované.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náklady odvolacího řízení ve výši 15 875,20 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalované.

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala po žalované nahrazení projevu vůle uzavřít s žalobkyní kupní smlouvu, jejíž předmětem bude převod parcely [číslo] o výměře 15105 m2, zapsané u [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví] pro k. ú. a [územní celek] a dále pozemkových parcel vedených ve zjednodušené evidenci – parcely původ pozemkový katastr [parcelní číslo] o výměře 9147 m2 a [parcelní číslo] o výměře 12044 m2, zapsaných u [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec], [územní celek], za kupní cenu ve výši 1 125 176 Kč, splatnou do 30-ti dnů ode dne provedení vkladu vlastnického práva v katastru nemovitostí k předmětným pozemkům ve prospěch žalobkyně (výrok I). Žalobkyni uložil povinnost nahradit žalované náklady řízení ve výši 182 746,30 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalované (výrok II).

2. V odůvodnění rozhodnutí soud prvního stupně uvedl, že žalobkyně se po připuštěné změně žaloby domáhala proti žalované [jméno] [příjmení] nahrazení projevu vůle žalované k uzavření kupní smlouvy k předmětným označeným pozemkovým parcelám, a to z důvodu, že žalovanou došlo k porušení předkupního práva sjednaného mezi žalobkyní jako nájemcem a žalovanou jako pronajímatelem ve smlouvě o pronájmu zemědělských pozemků uzavřené dne [datum]. Předkupní právo bylo sjednáno pro případ, že by žalovaná pozemky prodala a žalovaná sjednané předkupní právo porušila, když dne [datum] pozemkové parcely, které jsou předmětem řízení, prodala [právnická osoba] s.r.o.

3. Soud prvního stupně vázán právním názorem vysloveným Krajským soudem v Plzni v usnesení ze dne 30. 6. 2021, č. j. 13 Co 114/2021-193, jímž krajský soud k odvolání žalobkyně zrušil předchozí rozsudek soudu prvního stupně o zamítnutí žaloby pro nedostatek pasivní legitimace žalované, vyšel ze zjištění, že žalobkyní byl uplatněn nárok za porušení smluvního předkupního práva s obligačními účinky, přičemž smluvní, tedy nikoliv věcné, předkupní právo bylo obsahem smlouvy o nájmu zemědělských pozemků, uzavřené mezi účastníky dne [datum], proto s odkazem na ust. § 3074 a § 3028 odst. 3 přechodných ustanovení obč. zák. č. 89/2012 Sb. (dále jen NOZ) jak na nájemní vztah mezi účastníky, tak na sjednané smluvní předkupní právo, dopadá právní úprava občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. účinného do 31. 12. 2013. Ve vztahu ke smlouvě o pronájmu zemědělských pozemků pak soud prvního stupně konstatoval, že s ohledem na ujednání obsažené v této smlouvě, že se smlouva prodlužovala na dalších 7 let, pokud nedošlo k vypovězení nájmu, došlo vždy opakovaně k prodloužení předmětné nájemní smlouvy vždy o dalších 7 let, s čímž ostatně počítala i žalovaná, jak vyplývá z jejího prohlášení v kupní smlouvě, uzavřené žalovanou se [právnická osoba] s.r.o. dne [datum], a pokud tedy došlo k prolongaci celého nájemního vztahu od roku [rok] po dobu dalších 7 let, došlo k prolongaci i sjednaného obligačního předkupního práva a s ohledem na dobu sjednání obligačního předkupního práva (rok [číslo]) tak s odkazem na ust. § 3028 odst. 3 obč. zák. (NOZ) se sjednané předkupní právo řídí ustanovením občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., konkrétně § 602 a násl. tohoto zákona, podle nichž měla žalovaná povinnost před uzavřením kupní smlouvy s třetí osobou nejprve nabídnout využití předkupního práva oprávněnému, tj. žalobkyni a teprve pokud oprávněný (žalobkyně) nabídku nevyužil, mohla následně kupní smlouvu uzavřít s třetí osobou. Soud prvního stupně pak dovodil, že žalovaná s ohledem na to, že žalovaná o svém záměru prodat pronajaté pozemky informovala žalobkyni dopisem z [datum], na který žalobkyně také reagovala, ale k prodeji pozemků nedošlo – podle tvrzení žalované – pro neshodu na částce za m2 pozemku, pak dle soudu prvního stupně žalovaná předkupní právo neporušila, pokud učinila žalobkyni nabídku před samotným uzavřením kupní smlouvy s třetí osobou ([právnická osoba] s.r.o.), uzavřené až 4 měsíce poté (v dubnu [rok]). Dále soud uzavřel, že uvedený postup žalované nelze označit za nesprávný nebo dokonce za jednání rozporné s dobrými mravy, a tudíž absolutně neplatné, jak namítala žalobkyně., a proto žalobu jako nedůvodnou zamítl. Výrok o nákladech řízení odůvodnil soud prvního stupně ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. plným úspěchem žalované v řízení a žalované přiznal náhradu nákladů za právní zastoupení advokátem s tím, že odměna za jeden úkon právní služby se vypočítá z tarifní hodnoty představující hodnotu nemovitostí v částce 1 125 176 Kč, dle § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. a činí 12 820 Kč. Soud prvního stupně pak žalované přiznal náklady řízení ve výši 182 746,30 Kč představující náhradu za 11 celých úkonů po 12 820 Kč, za 1 úkon v poloviční výši za vyhlášení rozsudku a za 12 režijních paušálů po 300 Kč, včetně 21% DPH.

4. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včasné odvolání. Namítala odvolací důvody dle § 205 odst. 2 písm. c), e) a g) o. s. ř. s tím, že rozsudek je nepřezkoumatelný, zmatečný a právně vadný, když závěry, které soud prvního stupně zaujal, nejsou nijak blíže odůvodněné, není z nich zřejmé, na základě jakých úvah k těmto závěrům soud došel. Dále vytýkala žalobkyně soudu prvního stupně i to, že interpretuje skutkový stav, který nevyplývá z provedeného dokazování, nevypořádal se s tvrzeními žalobkyně a ani se nevyjádřil, proč k námitkám žalobkyně vůbec nepřihlédl. Není tak zřejmé, z jakých důvodů soud námitkám žalobkyně nepřisvědčil, proč nepovažuje právní výklad žalobkyně ve vztahu k aplikaci nového občanského zákoníku na daný vztah mezi účastníky z předkupního práva za právně přiléhavý. Pokud soud v odůvodnění konstatuje, že na celou věc je nutno aplikovat starý občanský zákoník č. 40/1964 Sb., jde o závěr nepřezkoumatelný a také zjevně vadný. Žalobkyně odkázala na komentářovou literaturu k ust. § 3074 obč. zák. (zákon č. 89/2012 Sb.), z níž vyplývá, že není pravdou, že by veškerá práva a povinnosti vznikaly již v době účinnosti uzavřené smlouvy a že by se veškerá práva musely řídit vždy pouze jedním právním předpisem, neboť některá práva vznikají až posléze, respektive v době trvání závazkového vztahu, kdy nastanou zákonem či účastníky očekávané skutečnosti, potom dle přechodných ustanovení se aplikuje ten předpis, který je účinný v okamžiku vzniku těchto práv dotčených subjektů práva. Žalobkyně odkázala na ust. § 2143 obč. zák., stejně jako na ust. § 603 odst. 1 starého občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb.), podle nichž dospívá povinnost prodávajícího (žalované) nabídnout předmět koupě předkupníkovi (žalobkyni) až uzavřením smlouvy s koupěchtivým (tj. současným vlastníkem dotčených parcel). Dle žalobkyně tedy právo na uplatnění předkupního práva dospělo až uzavřením kupní smlouvy dne [datum], proto uzavřená kupní smlouva byla uzavřena v režimu nového obč. zák. (NOZ) s rozvazovací podmínkou a uplatněním předkupního práva žalobkyně došlo podle § 2145 tohoto zákona ke zrušení uzavřené kupní smlouvy s účinností ex nunc. Za nesprávný, navíc i neodůvodněný, má pak žalobkyně závěr soudu prvního stupně o aplikaci staré právní úpravy na uvedené vztahy s odkazem na ust. § 3028 odst. 3 a § 3074 obč. zák., a to právě proto, že dle žalobkyně na posuzované předkupní právo dopadá přechodné ust. § 3074 odst. 1 obč. zák., které svým obsahem tak nahrazuje obecné přechodné ust. § 3028 odst. 3 obč. zák., přičemž podle ust. § 3074 odst. 1 obč. zák., které se aplikuje na všechny smlouvy o nájmu, je nutné aplikovat nový občanský zákoník na všechny nájemní smlouvy, k jejichž účinnosti došlo při platnosti tohoto zákona, a to i za situace, kdy kde vzniku nájmu došlo před tímto dnem. Právě s ohledem na prolongaci nájemního vztahu, a tedy nové účinnosti nájmu, k níž došlo v roce 2014, pak ve smyslu ust. § 3074 odst. 1 obč. zák. se proto na daný právní vztah aplikuje ustanovení nového občanského zákoníku s rozvazovací podmínkou podle ust. § 2145 obč. zák. Proto závěr soudu, že v případě nájmu je použití nového občanského zákoníku vyloučeno, je evidentně nesprávný a výklad tohoto ustanovení § 3074 odst. 1 obč. zák. je zcela opačný. Dále žalobkyně namítala, že i za situace použitelnosti staré právní úpravy na předkupní právo pak se soud opomněl vypořádat s tvrzením žalobkyně, že i v takovém případě je nutné na tyto závazkové vztahy aplikovat dle ust. § 3030 obč. zák. základní zásady a ustanovení hlavy prvé nového občanského zákoníku, zejména § 3 a § 6. Žalobkyně namítala, že z důkazů provedených v řízení je evidentní, že oba účastníci kupní smlouvy, uzavřené žalovanou se [právnická osoba] s.r.o., měli povědomí o tom, že mezi žalobkyní a žalovanou bylo sjednáno obligační předkupní právo, avšak i přes uvedené předmětnou kupní smlouvu uzavřeli a tím tak porušili nejen zákon ve smyslu ust. § 3 odst. 2 písm. f) obč. zák., ale zejména dobré mravy ve smyslu ust. § 6 odst. 2 obč. zák., které se na uvedené vztahy mezi žalobkyní a žalovanou vztahuje a které explicitně stanovuje, že je v rozporu s dobrými mravy, pakliže někdo těží ze svého nepoctivého či protiprávního činu. Za situace, kdy účastníci kupní smlouvy věděli o předkupním právu žalobkyně, úmyslně ho však ignorovali, těžili a těží ze svého nepoctivého jednání a takovému jednání soudy nesmí poskytnout právní ochranu a uzavřená kupní smlouva mezi žalovanou a knihovním vlastníkem je tak, a to i v režimu starého občanského zákoníku, dle § 39 starého obč. zák. absolutně neplatná, přičemž k této skutečnosti měl soud přihlédnout i bez návrhu. Dále žalobkyně v odvolání za vadný označila i výklad soudu týkající se předkupního práva v režimu starého občanského zákoníku, tj. § 602 a násl. z.č. 40/1964 Sb., kdy soud prvního stupně postup žalované, pokud oznámila žalobkyni svůj úmysl pozemky prodat již v prosinci 2017 a kupní smlouva, kterou prodala předmětné pozemky [právnická osoba] s.r.o., byla uzavřena až poté v dubnu 2018, považuje za správný a nikoliv rozporný s dobrými mravy. Soud přehlíží, že porušení dobrých mravů žalobkyně nikdy nespatřovala v tom, že žalovaná nabídla žalobkyni pozemky k prodeji v rámci předkupního práva, ale v tom, že i přes explicitně vyjádřený zájem žalobkyně o uzavření této smlouvy žalovaná uzavřela smlouvu se současným vlastníkem při vědomí toho, že tak činí navzdory vyjádřenému zájmu žalobkyně předmětné pozemky koupit. Pokud pak z odůvodnění rozhodnutí lze vyvodit závěr soudu prvního stupně, že žalovaná splnila svoji povinnost nabídnout žalobkyni pozemky ke koupi v souladu s ust. § 603 odst. 1z.č. 40/1964 Sb., čímž považuje podmínky tohoto ustanovení za splněné, pak dle žalobkyně jde o chybný závěr, neboť k naplnění ust. § 603 odst. 1 starého občanského zákoníku žalovanou vůbec dojít nemohlo. Žalobkyně totiž žalované okamžitě sdělila, že o pozemky má zájem, avšak žalovaná snahu žalobkyně o uzavření smlouvy ignorovala. Má za to, že žalovaná nabídku provedla fakticky pouze pro forma a nehleděla na to, jakým způsobem bude žalobkyně reagovat. Z toho důvodu nemohla být splněna soudem citovaná podmínka, že žalobkyně nabídku učiněnou žalovanou nevyužila, neboť to byla právě žalobkyně, kdo se snažil kupní smlouvu s žalovanou uzavřít, což se jí přes nekonání žalované nepovedlo. Je proto vadný závěr soudu prvního stupně, že ze strany žalované k porušení předkupního práva ve smyslu ust. § 603 odst. 3 z. č. 40/1964 Sb. nedošlo, když opak je pravdou, neboť žalovaná úmyslně ignorovala vůli a snahu žalobkyně smlouvu uzavřít. Žalobkyni vyzvala zcela formálně a následně v rozporu s tímto ustanovením a dobrými mravy, bez vědomí žalobkyně, uzavřela kupní smlouvu s aktuálním knihovním vlastníkem. Žalobkyně na základě uvedených skutečností navrhla zrušení napadeného rozsudku a vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízení a zároveň navrhovala, aby odvolací soud nařídil, že věc v dalším řízení projedná jiný samosoudce z důvodu závažných procesních vad, průtahů a obsahově zcela nedostatečných rozhodnutí, jimiž se soud nevypořádává s tvrzením žalobkyně, které nepřetržitě v průběhu řízení žalobkyně uplatňuje.

5. Žalovaná písemné vyjádření k odvolání žalobkyně nepodala. Při odvolacím jednání prostřednictvím své zástupkyně odmítla argumentaci žalobkyně uvedenou v odvolání. Konstatovala, že žalobkyně nesprávně uplatnila nárok z domnělého porušení předkupního práva žalovanou, neboť v případě, že by se porušení předkupního práva žalovanou prokázalo, mohla by žalobkyně mít nárok pouze na případnou náhradu škody. Avšak právě v důsledku žalobkyní nesprávně uplatněného nároku dovozuje žalobkyně zcela pro žalovanou absurdní závěr, že na posouzení předkupního práva by se měla vztahovat nová právní úprava občanského zákoníku účinného od 1. 1. 2014. Opětovně žalovaná zdůraznila, že s ohledem na to, že předmětný nájemní vztah, kdy šlo o nájem zemědělských pozemků, vznikl v roce 2001 a vzhledem k tomu, že šlo o nájem zemědělských pozemků, pak se jedná o pacht a na uvedený pacht právě v důsledku přechodných ustanovení nového občanského zákoníku dopadá stará právní úprava, tedy občanský zákoník č. 40/1964 Sb., a stejně tak dopadá stará právní úprava, tj. občanský zákoník č. 40/1964 Sb., i na předkupní právo, které nevzniklo v roce 2018, ale spolu s nájemní smlouvou v roce 2000 (správně rok 2001), a v důsledku přechodných ustanovení týkajících se závazkových vztahů na sjednané předkupní právo dopadá stará právní úprava občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. Dále pak žalovaná odmítla námitky žalobkyně, že ze strany žalované mělo jít o nepoctivé jednání a porušení dobrých mravů, pokud nerespektovala předkupní právo žalobkyně, neboť v řízení bylo prokázáno, že žalovaná byla ve styku s jednatelem žalobkyně, seznámila ho s úmyslem prodat předmětné pozemky, mezi nimi také proběhlo osobní jednání v prosinci 2017, při němž jednatel žalobkyně odmítl požadavek žalované při odkupu pozemků zaplatit za m2 33 Kč a nabízel pouze 26 Kč za m2 a takto se účastníci rozešli, tedy žalobkyně věděla o úmyslu žalované prodat pozemky, přičemž následná kupní smlouva nebyla uzavřena bezprostředně po uvedeném jednání, ale až s odstupem 4 měsíců a po tu celou dobu žalobkyně, po kterou byla seznámena o podmínkách odkupu, nevyvinula žádné úsilí. Navrhla potvrzení napadeného rozsudku.

6. Odvolací soud podle § 212 a § 212a o. s. ř. přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně včetně předcházejícího řízení, přihlédl k obsahu odvolání žalobkyně i vyjádření žalované a dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně do věci samé důvodné není, a odvolací soud tak mohl výrok I, pokud jím soud prvního stupně žalobu zamítl, potvrdit, byť na základě částečně i jiných závěrů, jak bude uvedeno níže. Důvodným pak odvolací soud shledal odvolání žalobkyně do výroku II o nákladech řízení.

7. V přezkoumávané věci se žalobkyně po změně žaloby připuštěné soudem usnesením č. j. 10 C 26/2019-134 ze dne 1. 10. 2020 domáhala nahrazení projevu vůle žalované uzavřít s žalobkyní kupní smlouvu na převod označených pozemkových parcel za kupní cenu 1 125 176 Kč z titulu porušení předkupního práva žalovanou, sjednaného ve smlouvě o pronájmu zemědělských pozemků uzavřené dne [datum], mezi žalobkyní jako nájemcem a žalovanou jako pronajímatelem na dobu 7 let s účinností od [datum] a prolongovanou na dalších 7 let dle ujednání ve smlouvě. Žalobkyně se uvedeného nároku domáhala s tvrzením, že žalovaná existující předkupní právo sjednané ve prospěch žalobkyně porušila, když dne [datum] ohledně předmětných nemovitých věcí uzavřela kupní smlouvu se [právnická osoba] s.r.o. V řízení byla zcela nespornou skutečností existence smlouvy o pronájmu zemědělských pozemků uzavřené žalovanou jako pronajímatelem a žalobkyní jako nájemcem dne [datum] na dobu 7 let s účinností od [datum] a s dohodnutou prolongací a rovněž v řízení bylo zcela nesporným mezi účastníky i to, že součástí této smlouvy o pronájmu bylo sjednání předkupního práva žalobkyně k pozemkům, které byly předmětem smlouvy o pronájmu, a to jako předkupní právo obligační, nikoliv věcné. Konečně pak v řízení bylo nesporným, že žalovaná dne [datum], jako prodávající, uzavřela se [právnická osoba] s.r.o., jako kupujícím, kupní smlouvu, jejíž předmětem byly mimo jiné pozemkové parcely, jichž se týká dané řízení, a ohledně nichž v katastru nemovitostí je jako jejich knihovní vlastník vedena [právnická osoba] s.r.o. Žalobkyně pak důvodnost žalobou uplatněného nároku z titulu porušení předkupního práva žalovanou odvozovala dle právní úpravy občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., ust. § 2145, podle něhož kupní smlouva uzavřená mezi žalovanou [jméno] [příjmení] a [právnická osoba] s.r.o. dne [datum] ohledně předmětných nemovitých věcí byla uzavřena s rozvazovací podmínkou k uplatnění předkupního práva, neboť žalovanou uzavřením této kupní smlouvy došlo k porušení předkupního práva žalobkyně a o kterém byl kupující ([právnická osoba] s.r.o.) informován. Naproti tomu žalovaná namítala nedůvodnost nároku žalobkyně s argumentací, že na věc dopadá předchozí právní úprava občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. s ohledem na dobu sjednání obligačního předkupního práva ve prospěch žalobkyně, uvedeného ve smlouvě o pronájmu zemědělských pozemků ze dne [datum], a z. č. 40/1964 Sb. ustanovení o uzavření kupní smlouvy s rozvazovací podmínkou v případě obligačního předkupního práva neznal, a tudíž vzhledem k aplikaci právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 nemůže na kupní smlouvu uzavřenou žalovanou se [právnická osoba] s.r.o. dne [datum] dopadat ust. § 2145 zákona č. 89/2012 Sb. (NOZ) a nemůže tak nastat žalobkyní tvrzené zneplatnění smlouvy uplatněním předkupního práva. Vedle toho pak žalovaná namítala, že navíc byla žalobkyně o záměru prodat předmětné pozemky žalovanou informována, avšak na podmínkách případného prodeje se pro neshodu v částce za m2 pozemku nedohodli, proto žalovaná předpokládala, že žalobkyně o předmětné pozemky nemá zájem a k uzavření kupní smlouvy se [právnická osoba] s.r.o. přistoupila až s delším časovým (4 měsíčním) odstupem a dle žalované tak k porušení předkupního práva ani nedošlo.

8. Zásadním v dané věci, jak již to ostatně konstatoval odvolací soud v jeho předchozím kasačním rozhodnutí (usnesení č. j. 13 Co 114/2021-193 ze dne 30. 6. 2021), je posouzení, jaká právní úprava, tj. zda občanský zákoník č. 40/1964 Sb. účinný do 31. 12. 2013 nebo občanský zákoník č. 89/2012 Sb. účinný od 1. 1. 2014 (NOZ) na danou věc dopadá. Podrobně bylo vyloženo, že za situace, kdy je žalobkyní uplatňován nárok z porušení smluvního předkupního práva s obligačními účinky, tedy předkupního práva nezapsaného u dané nemovitosti v katastru nemovitostí, jsou možnosti postupu oprávněného, jehož předkupní právo by bylo porušeno (ignorováno), rozdílné a odvislé od aplikace té které právní úpravy, neboť u porušení předkupního práva sjednaného ve smlouvě podléhající režimu NOZ platí (u předkupního práva s obligačními účinky), že pokud vlastník převede nemovitost třetí osobě a nenabídne ji ke koupi oprávněnému z předkupního práva, je třeba posoudit, zda tento nový nabyvatel o existenci předkupního práva oprávněného věděl nebo musel vědět, přičemž uvedená otázka je potom předmětem dokazování a jestliže nabyvatel nemovitosti o existenci předkupního práva věděl nebo mohl vědět, pak ve smyslu ust. § 2145 NOZ platí, že smlouva o převodu vlastnického práva k nemovitosti sjednaná bývalým vlastníkem a novým nabyvatelem je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva oprávněným. Již v uvedeném kasačním rozhodnutí bylo vyloženo, že ust. § 2145 NOZ a jeho právní důsledky jsou vykládány právní teorií tak, že pokud nový nabyvatel o existenci předkupního práva věděl nebo mohl vědět a oprávněný z předkupního práva vůči bývalému vlastníkovi nebo novému nabyvateli předkupní právo k nemovitosti uplatnil, je dnem doručení takového oznámení jedné z uvedených smluvních stran smlouva o převodu vlastnického práva k nemovitosti rozvázána a její právní účinky pominou a nemovitost se tak dostává zpět do vlastnictví bývalého vlastníka. Pokud by zůstal bývalý vlastník či nový nabyvatel nečinný, pak oprávněný z předkupního práva se musí svého nároku domáhat buď žalobou na plnění uložení povinnosti, aby mu bývalý vlastník nemovitost nabídl ke koupi, nebo žalobou na nahrazení projevu vůle bývalého vlastníka soudem, aby tak byla kupní smlouva uzavřena prostřednictvím soudního rozhodnutí. Naproti tomu v případě, že by předkupní právo sjednané mezi účastníky - a žalobkyní tvrzené porušení předkupního práva žalovanou - podléhalo režimu občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., pak za situace, kdy by se jednalo o porušení předkupního práva obligačního, tedy nikoliv věcného, tím, že by žalovaná coby vlastník nemovitosti nemovitost převedla třetí osobě, aniž by jí dříve nabídla oprávněnému z předkupního práva, pak z judikatury Nejvyššího soudu (viz např. rozhodnutí 31 Cdo 4308/2009 ze dne 15. 6. 2011) jednoznačně vyplývá, že předkupní právo zaniklo a oprávněný z předkupního práva by měl vůči původnímu vlastníku de facto pouze nárok na náhradu škody ve smyslu ust. § 420 zákona č. 40/1964 Sb. z titulu porušení smluvního ujednání o předkupním právu. Odvolací soud proto soudu prvního stupně v citovaném kasačním rozhodnutí uložil, aby se jako prvotní a zásadní otázkou zabýval posouzením, jaká právní úprava na daný vztah účastníků tedy dopadá a od toho odvíjel další postup v řízení.

9. Soud prvního stupně se právním názorem odvolacího soudu řídil, zabýval se posouzením použitelnosti té které právní úpravy, v rámci předvídatelnosti soudního rozhodnutí také účastníky se svým právním názorem seznámil a odvolací soud pak se soudem prvního stupně se shoduje potud, že jak na smlouvu o nájmu zemědělských pozemků uzavřenou dne [datum] mezi účastníky s dohodnutou prolongací, jejíž součástí bylo ujednání o obligačním předkupním právu žalobkyně, dopadá ustanovení občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., s ohledem na přechodná ustanovení § 3074 odst. 1 a § 3028 odst. 3 z. č. 89/2012 Sb. (NOZ), tedy aplikuje se úprava předkupního práva provedená v ust. § 602 až 606 z. č. 40/1964 Sb.

10. Jak již shora uvedeno, zcela nesporným je, že mezi účastníky byla sjednána dne [datum] smlouva o pronájmu zemědělských pozemků na dobu 7 let s účinností od [datum] s tím, že v bodě 2 smlouvy byla dohodnuta prolongace o dalších 7 let a v bodě 6 smlouvy bylo dohodnuto předkupní právo nájemce (žalobkyně) pro případ, že by pronajímatel (žalovaná) chtěl pozemky uvedené ve smlouvě prodat. Uvedené předkupní právo bylo sjednáno jako obligační, nikoli věcné. Smlouva o pronájmu zemědělských pozemků byla tedy sjednaná za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb. a s ohledem na ujednání o prolongaci se po 7 letech účinnosti, tj. po [datum], prodloužila o dalších 7 let do [datum], tj. již za účinnosti z. č. 89/2012 Sb. (NOZ), účinného od 1. 1. 2014, který ve vztahu ke smlouvám o nájmu zemědělských pozemků přinesl změnu terminologie, kdy smlouva o pronájmu zemědělských pozemků se od účinnosti NOZ nazývá pachtem (§ 2332 až § 2357 NOZ), přičemž však s ohledem na přechodná ustanovení zákona č. 89/2012 Sb. (NOZ), a to § 3074 odst. 1, platí, že na nájem, který se nově posuzuje jako pacht, se nová právní úprava neužije a vznik, obsah i zánik těchto vztahů se řídí předchozí právní úpravou, tj. v daném případě občanským zákoníkem č. 40/1964 Sb. Potud se tedy odvolací soud shoduje se soudem prvního stupně, že na pachtovní smlouvu sjednanou [datum], dopadá ustanovení občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., a to s odkazem na přechodná ust. § 3074 zákona č. 89/2012 Sb. Odlišně od soudu prvního stupně odvolací soud posoudil pouze dobu opakované prolongace této pachtovní smlouvy, tj. po [číslo] 2014, kdy dle názoru odvolacího soudu se uplatní ust. § 676 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., podle něhož se nájem sjednaný na dobu delší než rok obnovuje vždy na rok. Proto dle odvolacího soudu, pokud podle ujednání v pachtovní smlouvě v bodě 2 došlo k prolongaci pachtovní smlouvy po uplynutí 7 roků na sjednaných dalších 7 let, tedy do [datum], pak následně však s odkazem na ust. § 676 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb. došlo k obnovování nájmu vždy pouze již na jeden rok. Nicméně tento odlišný názor odvolacího soudu na způsob prolongace pachtovní smlouvy a obnovování její účinnosti po [datum] vždy o jeden rok a nikoli 7 let nemá žádný vliv na správný výsledek rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé a zamítnutí žaloby žalobkyně jako nedůvodné.

11. Ve shodě se soudem prvního stupně a i argumentací žalované, má odvolací soud jednoznačně za to, že na předkupní právo mezi účastníky, které je obsahem výše citované pachtovní smlouvy (podléhající i za účinnosti NOZ právní úpravě z. č. 40/1964 Sb., jak shora podrobně vyloženo) a které bylo sjednáno v roce 2001 jako předkupní právo obligační, tedy závazkový vztah, dopadá s odkazem na ust. § 3028 odst. 3 přechodných ustanovení zákona č. 89/2012 Sb. rovněž předchozí právní úprava, tedy občanský zákoník č. 40/1964 Sb., a nikoliv právní úprava občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., jak dovozovala žalobkyně. Je tomu tak právě s ohledem na charakter tohoto právního ujednání o předkupním právu, tj. že se jedná o závazkový vztah, vzniklý před účinností z. č. 89/2012 Sb., a tudíž podle přechodných ustanovení z. č. 89/2012 Sb. (NOZ) - § 3028 odst. 3 – platí, že závazkové vztahy (tj. jiné právní poměry než vyjmenované v odst. 2 § 3028 NOZ) vzniklé přede dnem účinnosti tohoto zákona, jakož i práva povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se řídí dosavadními předpisy.

12. Na posouzení předkupního práva a důsledků v případě jeho porušení žalovanou tedy dopadá ust. § 602 a násl. občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., přičemž je podstatným z hlediska důsledků při porušení, zda se jedná o předkupní právo věcné či obligační. V daném případě, kdy se jedná o předkupní právo obligační, je již shora vyloženo, že judikatura je v takovém případě ustálena na závěru - viz již shora odkazované rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 4308/2009 ze dne 15. 6. 2011, ale i nález Ústavního soudu ze dne 19. 10. 1999, sp. zn. I ÚS 265/98 – že v případě předkupního práva závazkové povahy, pokud by zavázaná osoba ze smluvně sjednaného předkupního práva převzatou povinnost nerespektovala a věc, která byla předmětem předkupního práva by zcizila třetí osobě způsobem, pro který bylo předkupní právo sjednáno, pak předkupní právo závazkové povahy zaniklo, neboť vůči třetí osobě nepůsobí a oprávněná osoba z předkupního práva (tj. žalobkyně v tomto řízení) by mohla vůči zavázané osobě (tj. žalované v tomto řízení) uplatňovat pouze nároky na náhradu škody za podmínek ust. § 420 obč. zák. (zákon č. 40/1964 Sb.), neboť vzhledem k pouhé závazkové (osobní) povaze předkupního práva se oprávněná osoba (v daném případě žalobkyně) nemůže na nabyvateli zcizené věci s úspěchem domáhat toho, aby jí koupenou věc nabídl ke koupi. Judikatura pak rovněž dovodila, že porušení předkupního práva zavázanou osobou nezpůsobuje neplatnost kupní smlouvy uzavřené s třetí osobou.

13. Znamená to tedy, že v případě porušení obligačního předkupního práva, na které se aplikuje právní úprava z. č. 40/1964 Sb., by se žalobkyně mohla vůči žalované domáhat uplatněného nároku (tj. nahrazení projevu vůle žalované k uzavření kupní smlouvy se žalobkyní) jen za předpokladu, že by žalovaná nebyla kupní smlouvou vázána, resp. mohla se z kupní smlouvy uzavřené se [právnická osoba] s.r.o. dne [datum] vyvázat nebo pokud by kupní smlouva byla neplatným právním jednáním. O žádný takový případ se nejedná. Uvedená kupní smlouva mezi žalovanou a [právnická osoba] s.r.o., jak shora uvedeno, nemůže být neplatnou jen proto, že by případně jejím uzavřením došlo žalovanou k porušení předkupního práva sjednaného ve prospěch žalobkyně, které je předkupním právem obligačním. Uvedenou kupní smlouvu, obsahující zákonné náležitosti a na základě které také katastrální úřad provedl zápis vkladu vlastnického práva na nabyvatele, [právnická osoba], nelze tedy z důvodu odkazovaného žalobkyní - pro ignoraci předkupního práva žalobkyně při vědomí účastníků smlouvy o jeho existenci a při vědomí žalované o zájmu žalobkyně o odkup pozemků -posoudit jako rozpornou s dobrými mravy, a tedy z toho důvodu (jiný žalobkyní namítán nebyl) ji nelze shledat neplatnou, jak ostatně konstatoval soud prvního stupně v odůvodnění napadeného rozhodnutí. A proto nelze dospět k jinému závěru než závěru prezentovanému výše citovanou ustálenou judikaturou vyšších soudů, že v důsledku převodu předmětných nemovitostí na třetí osobu, [právnická osoba] s.r.o., která je na základě platně uzavřené kupní smlouvy vedena jako jejich knihovní vlastník, došlo k zániku obligačního předkupního práva žalobkyně a za předpokladu, že by bylo najisto postaveno, že žalovaná sjednané obligační předkupní právo ve vztahu k žalobkyni porušila, pak žalobkyně ve smyslu úpravy dopadající na daný vztah, tj. zákona č. 40/1964 Sb., by měla vůči žalované právo na náhradu škody z titulu porušení povinnosti plynoucí žalované ze sjednaného obligačního předkupního práva.

14. Pokud tedy soud prvního stupně žalobu žalobkyně, uplatňující nárok na nahrazení projevu vůle žalované s uzavřením kupní smlouvy, zamítl, mohl odvolací soud z důvodů shora popsaných, tedy nikoli proto, že by bylo prokázáno, že žalovaná sjednané obligační předkupní právo neporušila, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I o zamítnutí žaloby, jako rozhodnutí věcně správné podle § 219 o. s. ř. potvrdit.

15. Zbývá dodat, že odvolací soud nesdílí názor soudu prvního stupně o neporušení obligačního předkupního práva žalovanou, neboť takový závěr z dosud provedeného důkazního řízení zatím nelze učinit. Aby se nejednalo o porušení předkupního práva, musela by nabídka odkupu ze strany žalované žalobkyni ve smyslu ust. § 605 zákona č. 40/1964 Sb. splňovat zákonné náležitosti vyžadované pro toto jednostranné právní jednání, nabídka by musela být vykonána ohlášením všech podmínek, za kterých zavázaný nabízí věc ke koupi, přičemž v případě nemovité věci by nabídka musela být písemná (k tomu srovnej rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 30 Cdo 1370/2002 nebo 33 Odo 178/2003). V takovém rozsahu však důkazní řízení soudem prvního stupně provedeno nebylo.

16. Jak již shora uvedeno, s ohledem na charakter sjednaného předkupního práva jako práva závazkového a s ohledem na právní úpravu občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., která dopadá na posouzení následků v případě porušení tohoto obligačního předkupního práva, nemůže být žalobkyně se svým nárokem vůči žalované na nahrazení projevu vůle žalované s uzavřením kupní smlouvy s žalobkyní na převod předmětných pozemkových parcel za označenou kupní cenu úspěšná. Pokud byla žaloba zamítnuta, je rozhodnutí věcně správné, proto jako takové bylo podle § 219 o. s. ř. ve výroku I o zamítnutí žaloby potvrzeno.

17. Pokud však jde o výrok o nákladech řízení před soudem prvního stupně, odvolací soud shledal odvolání žalobkyně směřující i do tohoto závislého výroku zčásti důvodným. Soud prvního stupně sice správně, s ohledem na úspěch žalované v řízení, rozhodoval o nákladech řízení podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. a žalované přiznal plnou náhradu nákladů řízení, spočívající v nákladech za právní zastoupení žalované advokátkou. Nicméně však, pokud jde o jejich vyčíslení, považuje odvolací soud postup soudu prvního stupně, pokud vycházel z odměny za jeden úkon právní služby ve výši 12 820 Kč počítané z tarifní hodnoty 1 125 176 Kč za všechny zástupkyní žalované učiněné úkony nesprávný. Je to proto, že předmětem řízení na základě původně podané žaloby byl nárok žalobkyně na určení vlastníka nemovitých věcí a v takovém případě za úkony učiněné zástupkyní žalované v době, kdy předmětem řízení bylo určení vlastníka, činí odměna za jeden úkon právní služby 3 100 Kč dle § 7 ve spojení s ust. § 9 odst. 4 písm. b) vyhl. č. 177/1996 Sb. v platném znění (advokátní tarif, dále jen a. t.). Dále pak odvolací soud při stanovení odměny za jeden úkon právní služby rozlišoval také, o jaký úkon činěný právní zástupkyní žalované se jednalo, tedy zda šlo o úkon ve smyslu ust. § 11 odst. 1 a. t, za který náleží mimosmluvní odměna v celé výši anebo ve smyslu ust. § 11 odst. 2 a. t., za který náleží mimosmluvní odměna ve výši 1/2. Odvolací soud vyšel z obsahu spisu a žalované přiznal odměnu ve výši 3 100 Kč za úkony učiněné advokátkou v době, kdy předmětem řízení bylo určení vlastníka nemovitých věcí, tj. za 5 a 1 úkonu – celé úkony za převzetí a přípravu zastoupení, vyjádření k žalobě, účast při jednání dne [datum], vyjádření z [datum] k návrhu žalobkyně na připuštění změny návrhu, vyjádření z [datum] k návrhu žalobkyně na změnu žaloby, odměnu ve výši 1/2 za vyjádření žalované k odvolání žalobkyně podaného proti usnesení procesní povahy. Dále za úkony právní služby učiněné advokátkou v době, kdy předmětem řízení bylo již nahrazení projevu vůle žalované k uzavření předmětné smlouvy, náleží odměna za jeden úkon právní služby z tarifní hodnoty 1 125 176 Kč dle § 8 odst. 1 a. t. v částce 12 820 Kč a jde o tyto úkony: odměna v plné výši za účast při jednání [datum], sepis vyjádření žalované k odvolání žalobkyně proti rozsudku ve věci samé, odměna ve výši 1/2, tj. 6 410 Kč za vyjádření žalované k odvolání žalobkyně směřujícího proti procesnímu rozhodnutí a za odvolání žalované směřující proti usnesení soudu prvního stupně do výroku o nákladech řízení, dále odměna v plné výši 12 820 Kč za účast při jednání soudu dne [datum] a odměna ve výši 1/2 za účast na vyhlášení rozsudku, tj. za úkony právní služby 74 740 Kč, dále pak žalované náleží paušální náhrada ve výši 300 Kč za každý z těchto úkonů, tj. 3 600 Kč, a 21 % DPH ve výši 16 451,40 Kč Celkem náklady řízení před soudem prvního stupně představují částku 94 791,40 Kč Odvolací soud tedy výrok II o nákladech řízení podle § 220 odst. 1 o. s. ř. změnil tak, že žalobkyni uložil povinnost nahradit žalované náklady řízení před soudem prvního stupně v částce 94 791,40 Kč v pariční lhůtě dle § 160 odst. 1 o. s. ř. a splatné k rukám zástupkyně žalované (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

18. Výrok o nákladech odvolacího řízení vychází z ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., tj. úspěchu žalované ve věci samé v odvolacím řízení, náleží jí proto náhrada nákladů řízení spočívající rovněž v odměně za právní zastoupení žalované advokátkou, a to za jeden úkon právní služby (účast při odvolacím jednání) ve výši 12 820 Kč, jeden režijní paušál dle § 13 odst. 4 a. t. a ze součtu uvedených částek 21 % DPH. Celkem náklady odvolacího řízení 15 875,20 Kč, jejichž splatnost a lhůta byla určena shodně jako v případě nákladů řízení před soudem prvního stupně.

Poučení