14 C 165/2023 - 150

Rubrum

Okresní soud v Karlových Varech rozhodl samosoudkyní Mgr. Vladimírou Fikkerovou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátkou [údaje o zástupci] pro uložení povinnosti převzít předmět nájmu takto:

Výrok

I. Určuje se, že výpověď ze dne 20. 6. 2023, kterou žalovaný vypověděl smlouvu o nájmu uzavřenou mezi účastníky dne 26. 3. 1999 ve znění jejích dodatků, je neoprávněná.

II. Žaloba na určení, že výpověď ze dne 29. 7. 2022, kterou žalobkyně vypověděla smlouvu o nájmu uzavřenou mezi účastníky dne 26. 3. 1999 ve znění jejích dodatků, je platná, se zamítá.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se původně podanou žalobou domáhala vydání rozhodnutí, jímž by byla žalovanému uložena povinnost převzít od žalobkyně objekt tzv. [název] [anonymizováno] v [obec] a sepsat o převzetí písemný protokol. Skutkově uváděla, že mezi žalovaným a žalobkyní byla dne 26. 3. 1999 uzavřena smlouva o nájmu, na základě které byla žalobkyni přenechána [název] [anonymizováno] jako předmět nájmu do užívání na dobu 49 let za účelem podnikání, a to provozování lázeňské péče (balneoprovoz) a poskytování dalších služeb s lázeňskou péčí souvisejících (hostinská činnost, obchodní a administrativní činnost, holičství, kadeřnictví, pedikúra, manikúra, kosmetika a další rekreační služby). Smlouva byla postupně měněna a doplněna pěti písemnými dodatky ze dne 22. 2. 2002, 25. 6. 2002, 23. 8. 2002, 7. 9. 2015 a 1. 1. 2018. Vzhledem ke špatnému technickému stavu se předmět nájmu stal nezpůsobilým k užívání ke sjednanému účelu, a proto žalobkyně nájemní vztah jednostranně ukončila výpovědí dle čl. 20 písm. b) smlouvy doručenou žalovanému dne 29. 7. 2022. Dopisem ze dne 3. 10. 2022 žalovaný sdělil žalobkyni, že oprávněnost důvodu výpovědi posuzuje, a na schůzce účastníků dne 16. 11. 2022 sdělil žalovaný žalobkyni ústně, že výpověď považuje za neplatnou, neboť výpovědní důvod nebyl naplněn. V době běhu tříměsíční výpovědní doby žalovaný nepodal proti výpovědi žádné námitky ve smyslu ust. § 2314 odst. 1 občanského zákoníku (s ohledem na přechodné ust. § 3074 zákona č. 89/2012 Sb. se smlouva řídí ust. § 2302 a následujících upravujícími smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání), a proto žalobkyně považuje nájemní poměr za ukončený k datu 31. 10. 2022 bez ohledu na výhrady žalovaného ohledně naplnění výpovědního důvodu. Žalovaný přes písemné výzvy žalobkyně předmět nájmu ve smyslu čl. 22 smlouvy nepřevzal. V podání ze dne 16. 8. 2023 navrhla žalobkyně změnu žaloby tak, že se určuje, že výpověď ze dne 20. 6. 2023 podaná žalovaným je neplatná a výpověď ze dne 29. 7. 2022 podaná žalobkyní je platná. Svůj návrh odůvodnila tím, že odpadl předmět sporu, neboť dne 20. 6. 2023 zaslal žalovaný žalobkyni výpověď z nájmu bytu a současně navrhl žalobkyni termín převzetí předmětu nájmu v termínu 30. 9. 2023 nebo 2. 10. 2023. Vzhledem k tomu, že žalobkyně podala do výpovědi žalovaného námitky spočívající v tom, že nájemní poměr zanikl již předchozí výpovědí, právní postavení obou účastníků se stalo nejistým a v souvislosti s tímto nejistým právním postavením souvisí řada hrozících zásahů do práv účastníků a souvisejících soudních sporů např. o úhradu nájemného, náhradu investic apod. Usnesením ze dne 21. 8. 2023, č. j. 14 C 165/2023-88 soud změnu žaloby připustil 2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, namítal, že nájemní poměr účastníků v důsledku podané výpovědi nezanikl. V daném případě nebyl účel nájmu podnikatelský, prostor nesloužil převážně k podnikání, primárním účelem bylo provozování lázeňské péče, které nelze označit jako podnikání. Vzhledem k tomu, že nemovitosti byly pronajaty jako celek a soubor nemovitých věcí spolu se zařízením a vybavením, naplňuje účel užívání znaky pachtu a výpověď žalobkyně nebylo potřebné námitkovat dle ust. § 2314 občanského zákoníku. Krom toho nebyly naplněny důvody pro podání výpovědi ze strany žalobkyně, neboť žalobkyně neprokázala, že by předmět nájmu jako celek byl nezpůsobilý ke smluvenému užívání a že plnila všechny povinnosti týkající se údržby a oprav. Ke změněné žalobě pak žalovaný uvedl, že žalobkyně nemá naléhavý právní zájem na požadovaném určení, neboť žaloby na plnění mají zásadně přednost před žalobami na určení, přičemž otázka platnosti výpovědí je řešena v rámci takových řízení jako předběžná. V daném případě nemají smluvní strany zájem na pokračování právního vztahu a soudní přezkum výpovědi dle ust § 2314 občanského zákoníku postrádá jakýkoliv ochranný účel. Dále namítal, že žalobkyně nesprávně požaduje určení neplatnosti a platnosti výpovědí, ačkoliv jedinou přípustnou žalobou bez požadavku existence naléhavého právního zájmu je přezkum oprávněnosti.

3. Žalobkyně k vyjádření žalovaného uvedla, že uzavřená smlouva nemůže představovat smlouvu o pachtu, neboť předmětem nájmu jsou pouze nemovitosti, které byly žalobkyni odevzdány v dezolátním stavu nezpůsobilém pro užívání a které žalobkyně svým nákladem kompletně rekonstruovala a vybavila vlastním vybavením. Pro právní posouzení smluvního vztahu účastníků je rozhodující stav skutečného užívání předmětu nájmu, nikoli formální stránka původního stavebního určení objektu či jeho kolaudace. Účelem provozování objektu bylo sice provozování lázeňské péče, avšak lázeňské služby byly poskytovány podnikatelským způsobem za účelem dosažení zisku bez ohledu na to, že podnájemce žalobkyně společnost [právnická osoba] měla kromě jiného jako předmět podnikání i nestátní zdravotnické zařízení Ve prospěch hodnocení právního vztahu účastníků jako nájemního hovoří i rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3721/2019 (Rc 81/2020), které se vyjadřovalo k rozlišení hranice mezi institutem nájmu a institutem pachtu. Pokud jde naléhavý právní zájem, u určení neplatnosti výpovědi žalovaného jej není potřeba osvědčovat, neboť právo domáhat se určení neplatnosti výpovědi vyplývá přímo z ust. § 2314 odst. 2 občanského zákoníku Soudní přezkum výpovědi dle ust. § 2314 odst. 3 občanského zákoníku není omezen pouze na otázku posouzení skutkového naplnění výpovědních důvodů, nýbrž může se týkat i posouzení platnosti výpovědi z důvodů jiných. Přezkum oprávněnosti výpovědi je třeba chápat v širším smyslu a za neoprávněnou výpověď je třeba považovati i výpověď neplatnou či zdánlivou. V tomto směru odkazovala na názory v odborné literatuře – komentáře k občanskému zákoníku a na judikaturu Nejvyššího soudu, např. rozsudek ze dne 30. 8. 2018, sp zn. 26 Cdo 546/2017. U určení platnosti výpovědi žalobkyně je naléhavý právní zájem dán z důvodu, že ze závazně vyřešené otázky platnosti výpovědi vyplývá právní jistota posouzení okamžiku zániku nájemního poměru či jeho trvání, s níž souvisí existence či neexistence celé řády práv účastníků, která jsou spojena se zánikem či trváním nájemního poměru jako např. právo na nájemné, odpovědnost za škody na předmětu nájmu, odpisy majetku, právo na náklady spojené s údržbou, právo na investice. [příjmení] toho dle judikatury (viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1255/2006) je určovací žaloba přípustná i přesto, že je možná také žaloba na splnění povinnosti.

4. Mezi účastníky byl nesporný následující skutkový stav: Žalovaný je vlastníkem objektu označovaného jako„ [název] [anonymizováno]“, který představuje stavba výstavního proskleného Pavilonu na pozemku [parcelní číslo], kolonádní stavba na pozemku [parcelní číslo], pozemek [parcelní číslo] o výměře 1 113 m2 (zastavěná plocha a nádvoří) s výjimkou pozemku nacházejícího se pod [název] [příjmení] [příjmení] [anonymizováno] a pozemku [parcelní číslo] o výměře 901 m2 (ostatní plocha) s výjimkou pozemku nacházejícího se pod schodištěm umístěnými podél ulice [název] [jméno], to vše v katastrálním území a obci [obec]. Dne 26. 3. 1999 uzavřeli účastníci smlouvu o nájmu, na základě které přenechal žalovaný jako pronajímatel shora uvedené nemovitosti do užívání žalobkyně jako nájemci na dobu 49 let za účelem provozování lázeňské péče (balneo provoz) a poskytování dalších služeb s lázeňskou péčí související, tj. hostinské činnosti, obchodní a administrativní činnosti, holičství, kadeřnictví, pedikúra, manikúra, kosmetika a další rekreační služby. Předmětem nájmu nebyly žádné movité věci (inventář). Čl. 2. 2. obsahoval prohlášení nájemce o seznámení s faktickým stavem předmětu nájmu a jeho technickou dokumentací s tím, že bez provedení investice (oprava a technické zhodnocení v souladu s investičním záměrem a schváleným projektem do částky 100.000.000 Kč) je předmět nájmu nezpůsobilý k užívání dle čl. 3 smlouvy. V čl. 20 1. bylo upraveno končení nájmu výpovědí kterékoliv ze stran s výpovědní lhůtou 3 měsíce, přičemž důvodem výpovědi ze strany pronajímatele dle čl. 20 písm. b) bylo, že nájemce je po dobu delší než třicet dnů v prodlení s úhradou nájemného nebo jeho části a neuhradí dlužné nájemné ani ve lhůtě nejméně třiceti dnů stanovené pronajímatelem, a dle čl. 20 3. písm. g), že nájemce poruší svůj závazek odstranit havarijní závady předmětu nájmu dle čl. 11 smlouvy a tento nedostatek neodstraní ani do třiceti dnů od písemného upozornění ze strany pronajímatele, a důvodem výpovědi ze strany nájemce podle čl. 20 písm. b) bylo, že předmět nájmu jako celek se stane bez zavinění nájemce nezpůsobilým k smluvenému užívání, s výjimkou případů pojistné události kryté pojištěním dle čl. 13 smlouvy. Smlouva byla měněna a doplněna písemnými dodatky, a to dne 22. 2. 2000 dodatkem č. 1, dne 25. 6. 2002 dodatkem č. 2, dne 23. 8. 2002 dodatkem č. 3, dne 7. 9. 2015 dodatkem č. 4 (nové vymezení předmětu nájmu), dne 1. 1. 2018 dodatkem č.

5. Po uzavření nájemní smlouvy provedla žalobkyně investice do předmětu nájmu tak, aby je mohla užívat a podnikat v nich. Dne 29. 7. 2022 doručila žalobkyně žalovanému výpověď z nájemní smlouvy dle čl. 20 4. písm. b) z důvodu, že předmět nájmu není způsobilý k užívání bez zavinění nájemce, žalovaný nevznesl do výpovědi žalobkyně písemné námitky. Dopisem ze dne 15. 9. 2022 vyzvala žalobkyně žalovaného ke stanovení termínu a času předání nájmu a vyhotovení protokolu ve smyslu čl. 22 nájemní smlouvy s tím, že výpovědní doba skončí dne 31. 10. 2022, a vyzvala žalovaného ke sdělení, zda má zájem odkoupit movité věci tvořící zařízení a vybavení předmětu nájmu. Dne 3. 10. 2022 zaslal žalovaný žalobkyni dopis, v němž sdělil, že v současné době posuzuje oprávněnost důvodu pro podání výpovědi. Dopisem ze dne 24. 11. 2022 žalobkyně opětovně vyzvala žalovaného k převzetí předmětu nájmu nejpozději do 31. 12. 2022 a opakovala svůj dotaz z dopisu ze dne 15. 9. 2022 ohledně movitých věcí – vybavení a zařízení předmětu nájmu. Dopisem ze dne 20. 1. 2023 žalovaný žalobkyni sdělil, že odmítá návrh žalobkyně na předání a převzetí předmětu nájmu ve dnech 25. a 26. ledna 2023. Dopisem ze dne 22. 3. 2023 sdělil žalovaný žalobkyni, že od měsíce 11. 7. 2022 do 20. 3. 2023 eviduje dluh na běžném nájemném ve výši 600.261 Kč a vyzval žalobkyni k úhradě dluhu a dále k odstranění havarijního stavu předmětu nájmu do 30 dnů od obdržení výzvy s tím, že pokud tak žalobkyně neučiní, žalovaný nájemní smlouvu vypoví. Dne 20. 6. 2023 zaslal žalovaný žalobkyni výpověď z nájemní smlouvy z důvodu dle čl. 20 odst. 20. 3. písm. b) a g), neboť nebylo zaplaceno nájemné za dobu od 11. 7. 2022 do 20. 3. 2023 a nebyly odstraněny havarijní závady na předmětu nájmu, a dopisem ze dne 23. 6. 2023 vyzval žalobkyni k odsouhlasení termínu předání a převzetí předmětu nájmu dne 30. 9. 2023, příp. 2. 10. 2023. Dne 29. 6. 2023 sdělila žalobkyně žalovanému, že výpověď ze dne 20. 6. 2023 považuje za neplatnou, neboť nájemní poměr byl ukončen k 31. 10. 2022 na základě výpovědi podané žalobkyní dne 29. 7. 2022. Dne 2. 10. 2023 došlo mezi účastníky k předání a převzetí předmětu nájmu a k vyhotovení předávacího protokolu. Žádná ze stran nepodala v souvislosti s nájemním vztahem či s jeho ukončením vůči druhé straně žalobu na plnění. Tyto skutečnosti byly ostatně zjištěny i z provedených důkazů, a to informací z katastru nemovitostí, smlouvy o nájmu ze dne 26. 3. 1999 a jejích dodatků, výpovědí z 29. 7. 2022, dopisem ze dne 3. 10. 2022, dopisu žalobkyně ze dne 15. 9. 2022, výzvou žalobkyně ze dne 24. 11. 2022, dopisu žalovaného ze dne 20. 1. 2023, dopisu žalovaného ze dne 22. 3. 2023, výpovědí z nájemní smlouvy ze dne 20. 6. 2023, žádosti ze dne 23. 6. 2023 a z dopisu ze dne 29. 6. 2023, a soud je pokládá i za skutkový závěr ve věci samé.

5. Mezi účastníky bylo sporné právní posouzení smluvního vztahu (nájem či pacht) a s tím spojené otázky, zda je na požadovaném určení platnosti a neplatnosti výpovědí nutné dovození naléhavého právního zájmu ve smyslu ust. § 80 o. s. ř. V této souvislosti žalobkyně k prokázání podnikatelského účelu nájemního vztahu navrhovala důkaz informacemi o [anonymizováno] lázních na webu žalovaného [webová adresa], ceník lázeňských procedur z roku 2015 a smlouvu o provizním prodeji z 30. 1. 2019. Žalovaný ve vztahu k posouzení charakteru právního vztahu mezi účastníky navrhoval důkaz místním šetřením za účelem prokázání, že předmětem nájmu byly pozemky a budovy, a dále navrhoval důkaz stanoviskem stavebního úřadu ke stavebnímu určení předmětu nájmu.

6. Ze stanoviska Magistrátu města Karlovy Vary, úřadu územního plánování a stavebního úřadu ze dne 6. 12. 2023 soud zjistil, že plánovaná a provedená rekonstrukce u„ [příjmení] kolonády“ po 26. 3. 1999 neměla vliv na způsob užívání ve vztahu ke stavebnímu určení, stavebními úpravami nebylo zasaženo do způsobu užívání plocha a stavebních objektů, kolaudační rozhodnutí z ledna 2002 neprovedlo změnu v užívání dotčených objektů ani pozemků, přičemž způsob užívání vyplývá z katastru nemovitostí.

7. Z informací o [anonymizováno] lázních obsažených na webu žalovaného [webová adresa] soud zjistil, že část týkající se historie objektu obsahuje následující text:„ V letech 2000 – 2001 byl zchátralý objekt [příjmení] kolonády přebudován podle projektu ing. Arch. [jméno] [jméno] na komplexní léčebné zařízení nazvané [název] lázně. Objekt je dnes přístupný pouze klientům lázní. Volně přístupný zůstal pouze altán s vývěrem [příjmení] [anonymizováno] pramene, Dolní [anonymizováno] pramen byl sveden do prostoru Tržní kolonády.“ 8. Z ceníku lázeňských procedur [anonymizováno] lázní za rok 2015 soud zjistil, že je zde uveden popis jednotlivých procedur s lékařským předpisem i bez lékařského předpisu, ceny diagnostických metod a ošetření a dále ceny léčebných a wellness programů a jednotlivých procedur k dokoupení ke zvoleným programům.

9. Ze smlouvy o provozním prodeji soud zjistil, že byla uzavřena dne 30. 1. 2019 mezi [právnická osoba] a.s. jako dodavatelem a Infocentrem města Karlovy Vary, o.p.s. jako provizním prodejcem ohledně zprostředkování prodeje léčebných a relaxačních služeb v [anonymizováno] lázních formou lázeňských léčebných a wellness programů dle aktuálního ceníku za provizi 5 %.

10. Jako nadbytečný neprovedl soud důkaz místním šetřením, neboť předmět nájmu je dostatečně určitě vymezen v samotné nájemní smlouvě a dodatcích obsahujících kopii katastrální mapy.

11. Soud dospěl k následujícím právním závěrům:

12. V daném případě byla smlouva o nájmu uzavřena za doby účinnosti občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., a proto soud s ohledem na přechodné ustanovení § 3074 odst. 1 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., podle něhož se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem (s výjimkou vzniku nájmu a práv a povinností vzniklých přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, kde se použije dosavadní právní úprava), aplikoval právní úpravu obsaženou v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb.

13. Podle ust. § 2302 odst. 1 občanského zákoníku ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužících podnikání obecná ustanovení o nájmu.

14. Podle ust. 2308 písm. b) občanského zákoníku nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět i před uplynutím ujednané doby, přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor.

15. Podle ust. § 2309 písm. b) občanského zákoníku jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305, nebo je p dobu delší než jeden měsíc v prodlení splacením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání.

16. Podle ust. § 2310 odst. 1, 2 občanského zákoníku ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uvedení její důvod, je neplatná. Výpovědní doba je tříměsíční.

17. Podle ust. § 2314 odst. 1, 2, 3 občanského zákoníku vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

18. Podle ust. § 80 o. s. ř. určení, zda tu právní poměru nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

19. Soud má za to, že na právní vztah účastníků je na místě aplikovat ustanovení občanského zákoníku § 2302 a následujících upravující nájem prostor sloužících k podnikání. Prostory sloužící k podnikání ve smyslu tohoto ustanovení jsou prostory nebo místnosti, které jsou pronajaté za účelem provozování podnikatelské činnosti a které alespoň převážně podnikání slouží bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen, přičemž takovým prostorem může být i pozemek či jeho část, např. nájem budovy společně s pozemky uzavřený areál apod. (viz komentář občanského zákoníku C.H.BECK). Pojem prostoru sloužícího podnikání se tak liší od pojmu nebytového prostoru používaného v předchozí právní úpravě (zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor), který se vztahoval pouze na nájmy částí budov (místnost či jejich soubor), nikoli celých nemovitostí, a podle nějž bylo podstatné, k jakému účelu předmět nájmu kolaudován. Tato rozlišení však současná právní úprava nepřevzala, naopak, jak již bylo shora uvedeno, předmětem nájmu mohou být i části nemovitostí, a stavební určení objektu je bezvýznamné (mimo to způsob užívání ve vztahu k stavebnímu určení zůstal po celou historii objektu beze změny). S ohledem na vymezení předmětu nájmu v čl. 1 nájemní smlouvy jako„ staveb a pozemků“ a na vymezení účelu pronájmu v čl. 3 nájemní smlouvy jako„ provozování lázeňské péče (balneoprovoz) a poskytování dalších služeb s lázeňskou péčí souvisejících (hostinská činnost, obchodní a administrativní činnost, holičství, kadeřnictví, pedikúra, manikúra, kosmetika a další rekreační služby)“ je pak možné dle názoru soudu uzavřít, že předmět nájmu byl prostorem sloužícím převážně k provozování podnikatelské činnosti ve smyslu ust. § 2302 občanského zákoníku. Nelze se ztotožnit s argumentací žalovaného, že pokud bylo primárním účelem nájmu provozování lázeňské péče, nesloužil předmět nájmu převážně k podnikání. Lázeňská péče byla v daných prostorách provozována podnikatelským způsobem za účelem dosažení zisku, čemuž nasvědčují i důkazy předložené žalobkyní, jako ceník lázeňských procedur či smlouva o provizním prodeji z roku 2019, podle níž žalobkyně hradila obecně prospěšné společnosti zřízené žalovaným provizi za zprostředkování léčebných a relaxačních služeb. Uvedený závěr zcela podporuje i zjištění učiněné na popud žalovaného, a to, že podnájemce žalobkyně měl ve veřejném rejstříku uveden jako předmět podnikání i„ nestátní zdravotnické zařízení“. Krom toho nelze ani jiným způsobem logicky vysvětlit, proč by žalobkyně jako podnikatel vynakládala na rekonstrukci pronajatých prostor vysoké sumy řádově v desítkách milionů korun, pokud by jí z jejich užívání neměl plynout žádný příjem.

20. Soud nesdílí názor žalovaného, že právní vztah účastníků by měl být posuzován podle ust. § 2332 občanského zákoníku jakožto pacht. Podle tohoto ustanovení se pachtovní smlouvou zavazuje propachtovatel přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci. Pojmovým znakem pachtu je oproti nájmu krom užívání věci též požívání, tj. braní plodů a užitků z věci. V praxi může být obtížné v některých případech odlišit, zda se jedná o nájem či o pacht, nicméně při nájmu může být věc užívána bez další úpravy, zatímco u pachtu může být užívána pouze vlastní pílí a úsilím. Pacht je tak typický pro užívání a požívání zemědělských a lesních pozemků, nelze jej však vyloučit ani u jiných typů nemovitostí, např. budov. Samotná skutečnost, že předmět nájmu je užíván nájemcem k podnikání, ještě neznamená, že se mezi účastníky jedná o pacht. O pachtu je možné uvažovat tehdy, pokud jsou nájemci předány nemovitosti, které mohou přímo sloužit ke konkrétnímu podnikání, aniž by je musel nájemce přizpůsobovat a vybavovat, zpravidla se jedná o určitý provoz či závod, kdy je pachtýři k užívání přenecháváno i vybavení a zásoby, seznam zákazníků, případně plány podnikání apod.. Rozhodující není samotná povaha věci, ale účel smlouvy, její hospodářská funkce. V daném případě bylo mezi účastníky nesporné, že žalobkyni byly nemovité věci přenechány do užívání ve velmi špatném stavu bez jakéhokoliv vybavení (čl. 2 obsahoval prohlášení žalobkyně jako nájemce, že se seznámil s faktickým stavem předmětu nájmu a s technickou dokumentací s tím, že bez provedené investice - opravy a technického zhodnocení v souladu s investičním záměrem a schváleným projektem do částky 100.000.000 Kč je předmět nájmu nezpůsobilý k užívání + v korespondenci ze dne 15. 9. 2022 a 24. 11. 2022 žalobkyně žalovanému nabízí k odkupu zařízení a vybavení předmětu nájmu) a že žalobkyně musela vynaložit vysoký finanční obnos, aby prostory mohla k sjednanému účelu užívat. To ostatně vyplývá i z informací na webu žalovaného, kde je uvedeno, že zchátralý objekt [název] kolonády byl v letech 2000 2001 přebudován na kompletní léčebné zařízení [název] lázně a je nyní přístupný pouze klientům těchto lázní. Oporou pro závěr soudu o právním posouzení vztahu účastníků jako nájmu je i judikatura Nejvyššího soudu, a to zejména rozsudek sp. zn. 26 Cdo 3721 2019, podle něhož by k posouzení smluv o nájmu uzavřených do 31. 12.2013 jako smluv pachtovních mělo docházet jen v případě, kdy podle obsahu smluv není pochyb, že při uzavírání za současné právní úpravy by se jednalo o pacht.

21. Pokud jde o samotné posouzení platnosti a neplatnosti jednotlivých výpovědí, vycházel soud v případě žalobkyní uplatněného nároku na určení platnosti výpovědi žalobkyně ze dne 29. 7. 2022 ze skutečnosti, že se nejedná o žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi dle ust. § 2314 občanského zákoníku (k podání takové žaloby je aktivně legitimována pouze vypovídaná osoba, v daném případě žalovaná), nýbrž o určovací žalobu dle us. § 80 o. s. ř., u níž je vždy třeba zjišťovat existenci naléhavého právního zájmu na požadovaném určení. Naléhavý právní zájem je dán zejména tam, kde by bez tohoto určení bylo ohroženo právo žalobce nebo kde by se bez tohoto určení jeho právní postavení stalo nejistým. Žaloba o určení nemůže být zpravidla opodstatněna tam, kde lze žalovat na splnění povinnosti, a ani tehdy, má-li požadované určení jen povahu předběžné otázky ve vztahu k posouzení, zda tu je či není právní vztah nebo právo, a to zejména tehdy, jestliže taková předběžná otázka neřeší nebo nemůže řešit celý obsah nebo dosah sporného právního vztahu nebo práva. Stav ohrožení práva žalobce a nejistota v jeho právním postavení se totiž v takovém případě neodstraní toliko tím, že bude vyřešena předběžná otázka, z níž bez dalšího právní vztah významný pro právní poměry účastníků ještě nevyplývá, ale až určením, zda tu právní vztah nebo právo je či není (viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1384/2020). V daném případě, kdy se žalobkyně domáhá posouzení platnosti výpovědi z nájmu, je nutné v souladu s konstantní judikaturou (např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 3235/2007, sp. zn. 30 Cdo 2027/2008, 21 Cdo 2494/2010, 26 Cdo 2978/ 2019 Cdo 128/2008, 22 Cdo 2147/99) vyhodnotit, že na požadovaném určení není naléhavý právní zájem, jelikož se jedná o posouzení předběžné otázky předcházející úsudku, zda nájemní vztah nadále trvá nebo trval. Soud proto žalobu na určení platnosti výpovědi ze dne 29. 7. 2022 zamítl, nicméně otázkou platnosti této výpovědi se byl nucen vypořádat v souvislosti s posouzením dalšího žalobou uplatněného nároku na určení neplatnosti výpovědi žalovaného ze dne 20. 6. 2023 (viz bod 22 rozsudku).

22. V případě posouzení neplatnosti výpovědi žalovaného ze dne 20. 6.2023, bylo mezi účastníky nesporné, že žalobkyně obdržela výpověď z nájmu, proti níž v zákonné lhůtě 30 dnů vznesla písemné námitky, že žalovaná poté ve lhůtě jednoho měsíce nevzala výpověď zpět a že žalobkyně podala ve lhůtě dvou měsíců žalobu na určení neplatnosti výpovědi, resp. návrh na změnu žaloby v tomto smyslu. Smyslem žaloby dle ust. § 2314 občanského zákoníku na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání je odstranit spor o naplnění výpovědních důvodů a omezit po určité době možnost přezkum oprávněnosti výpovědi, typicky v žalobách na plnění. Podle judikatury Nejvyššího soudu (viz rozsudek sp. zn. 26 Cdo 4249/2016) je však třeba vnímat přezkum výpovědi v širším slova smyslu, kdy jako neoprávněnou výpověď je třeba posuzovat i výpověď neplatnou či zdánlivou, a to bez ohledu na naplnění výpovědního důvodu, neboť taková výpověď nebyla dána po právu, v souladu se zákonem. Vzhledem k tomu, že z obsahu žaloby je zcela zřejmé, že se žalobkyně domáhá přezkumu oprávněnosti výpovědi podle ust. § 2314 občanského zákoníku, ačkoli žalobní petit zní na určení neplatnosti výpovědi, zabýval se soud při posouzení nároku žalobkyně tvrzeným důvodem neplatnosti výpovědi, tj. zda nájemní poměr zanikl již výpovědí ze dne 29. 7. 2022 či k datu podání výpovědi žalované stále trval. V řízení bylo mezi účastníky nesporné, že dne 29. 7. 2022 byla žalovanému doručena výpověď nájemní smlouvy ve smyslu čl. 20 4. písm. b) nájemní smlouvy z důvodu, že předmět nájmu přestal být způsobilý k užívání, přičemž tříměsíční výpovědní lhůta počala dle čl. 20 nájemní smlouvy běžet od 1. 8. 2022 a uplynula dnem 31. 10. 2022. Mezi účastníky bylo rovněž nesporné, že žalovaný nepodal ve lhůtě jednoho měsíce od doručení výpovědi, tj. do 29. 8. 2022 (a ani později), ve smyslu ust. § 2314 občanského zákoníku do výpovědi námitky. Následkem marného uplynutí lhůty stanovené k podání námitek ztratil žalovaný dle ust. § 2314 odst. 2 občanského zákoníku právo žádat přezkum výpovědi a výpověď je nutno považovat za oprávněnou, aniž by soud musel zkoumat faktické naplnění výpovědního důvodu. S ohledem určil, že výpověď žalovaného je neoprávněná, neboť nájemní poměr zanikl již v důsledku výpovědi z 29. 7. 2022 dané žalobkyní. Soud v daném případě nebyl vázán petitem žaloby, podle něhož se žalobkyně domáhala určení neplatnosti výpovědi, a rozhodl o určení neoprávněnosti výpovědi. V tomto směru plně odkazuje na odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 909/ 2003, v němž Nejvyšší soud ve skutkově obdobné věci dovodil, že pokud je žalobní petit přesný, určitý a srozumitelný, soud neporuší ustanovení § 155 odst. 1 o. s. ř. nebo jiné zákonné ustanovení, jestliže použitím jiných slov vyjádří ve výroku rozhodnutí stejná práva a povinnosti, kterých se žalobce domáhal.

23. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení, neboť úspěch a neúspěch účastníků byl ve stejném rozsahu.

Poučení