14 C 180/2022-68

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní Mgr. Zuzanou Marethovou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] vykonávajícím advokacii jako společník Advokátní kancelář [právnická osoba] sídlem [adresa] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená Mgr. [jméno] [příjmení], advokátem vykonávajícím advokacii ve sdružení Odrobina&Co, sdružení advokátů sídlem [adresa] pro zaplacení 1 360 452,78 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku 1 360 452,78 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z 8 773 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 8 773 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 34 828,50 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 69 657 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 8 773 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 69 657 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 8 773 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 69 657 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 8 773 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 8 773 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 99 510 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 99 510 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 8 773 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 99 510 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 8 773 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,50 % ročně z 108 283 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,50 % ročně z 108 283 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,50 % ročně z 108 283 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,50 % ročně z 108 283 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 87 350 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 6 661 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 7 811 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 7 811 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,50 % ročně z 7 811 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,50 % ročně z 2 604 Kč za období od [datum] do zaplacení, 11,75 % ročně z 194 759,28 Kč za období od [datum] do zaplacení.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 144 870,10 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

Odůvodnění

1. Žalobou ze dne [datum] se žalobkyně po žalované domáhala úhrady dlužného podnájemného a dalších dlužných plateb souvisejících s podnájmem nebytových prostor nacházejících se v budově na adrese [adresa] (dále též„ nebytové prostory“) v celkové výši 1 360 452,78 Kč.

2. Žalobkyně uvedla, že dne [datum] uzavřela smlouvu, kterou žalované dala do podnájmu nebytové prostory, které si žalobkyně pronajímá od obchodní společnosti [právnická osoba], [IČO]. Na základě uvedené podnájemní smlouvy a jejích dodatků měla žalovaná žalobkyni hradit podnájemné, zálohy na úhradu provozních nákladů, úhradu za užívání výlohy a marketingový příspěvek. 3. [ulice] roku 2020 se platební morálka žalované zhoršila. Následně pak žalovaná přestala dané platby hradit zcela. Žalobkyně proto podnájemní smlouvu vypověděla. Předávací protokol byl sepsán dne [datum].

4. Žalobkyně ke dni podání žaloby evidovala za žalovanou dluh na daných platbách v celkové výši 1 360 452,78 Kč.

5. K úhradě dlužné částky byla žalovaná opakovaně vyzvána. Dne [datum] žalobkyně žalované zaslala předžalobní výzvu; tuto zopakovala ještě dne [datum].

6. Žalobkyně proto navrhla, aby soud uložil žalované uhradit jí 1 360 452,78 Kč a související příslušenství spočívající v úroku z prodlení v zákonné výši jdoucím ode dnů následujících po dnech splatnosti faktur, kterými byly jednotlivé platby žalované fakturovány. Žalobkyně (po vyjasnění, že požaduje úrok z prodlení v zákonné výši, provedeném na jednání dne [datum]) konkrétně žádala, aby jí soud přiznal úrok z prodlení 8,25 % ročně z 8 773 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 8 773 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 34 828,50 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 69 657 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 8 773 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 69 657 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 8 773 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 69 657 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 8 773 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 8 773 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 99 510 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 99 510 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 8 773 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 99 510 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 8 773 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,50 % ročně z 108 283 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,50 % ročně z 108 283 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,50 % ročně z 108 283 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,50 % ročně z 108 283 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 87 350 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 6 661 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 7 811 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 7 811 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,50 % ročně z 7 811 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,50 % ročně z 2 604 Kč za období od [datum] do zaplacení, 11,75 % ročně z 194 759,28 Kč za období od [datum] do zaplacení.

7. Žalovaná nesporovala, že s žalobkyní uzavřela předmětnou podnájemní smlouvu ve znění jejích dodatků, nesporovala ani, že došlo k výpovědi této podnájemní smlouvy a dne [datum] došlo k podepsání předávacího protokolu týkajícího se nebytových prostor. Za nespornou skutečnost žalovaná označila i to, že neuhradila platby související s podnájemní smlouvou, což zapříčinilo vznik dluhu ve výši vyčíslené v žalobě. Za nesporná žalovaná označila i data splatnosti jednotlivých dílčích pohledávek žalobkyně tvořících žalovanou částku. Žalovaná však oproti pohledávce uplatněné žalobou vznesla k započtení pohledávku, která měla žalované vzniknout v souvislosti s technickým zhodnocením nebytových prostor. Žalovaná uvedla, že eviduje vůči žalobkyni pohledávku na úhradu technického zhodnocení podnajatých nebytových prostor. Žalovaná nebytové prostory stavebně se souhlasem žalobkyně upravila, čímž došlo k jejich zhodnocení. Žalobkyně proto nebytové prostory dne [datum] převzala v upravené podobě. Výši provedeného technického zhodnocení žalovaná vyčíslila dle znaleckého posudku na částku 2 860 200 Kč. Žalovaná proto do výše žalované pohledávky a jejího příslušenství vznesla námitku započtení své pohledávky na náhradu technického zhodnocení nebytových prostor.

8. Žalobkyně nepovažovala započtení za platně provedené. Odkázala na čl. VIII. 1 a čl. VIII. 2 podnájemní smlouvy, ze kterých má plynout, že žalovaná nemá právo na náhradu technického zhodnocení. Žalobkyně pak akcentovala i to, že případné technické zhodnocení bylo provedeno na nebytových prostorech, které nevlastní žalobkyně. Žalobkyně proto není osobou, vůči které by případně právo na náhradu technického zhodnocení vzniklo.

9. V reakci na uvedené žalovaná namítla neplatnost daných smluvních ujednání podnájemní smlouvy pro rozpor s dobrými mravy (§ 588 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném pro rozhodné období; dále též„ OZ“). Nesouhlasila ani s tím, že by náhradu neměla poskytnout žalobkyně, nýbrž vlastník daných nebytových prostor.

10. Soud z provedeného dokazování a z nesporných tvrzení účastníků učinil následující skutková zajištění:

11. Mezi žalobkyní (v postavení nájemce) a žalovanou (v postavení podnájemce) byla dne [datum] uzavřena podnájemní smlouva týkající se nebytových prostor. Tato smlouva byla následně modifikována pěti dodatky (smlouva o podnájmu nebytových prostor ze dne [datum], dodatky [číslo] až 5 k této smlouvě, nesporná tvrzení účastníků).

12. Žalovaná byla na základě podnájemní smlouvy povinna hradit žalobkyni úhradu za podnájem (podnájemné); platby za provozní náklady spojené s užíváním nebytových prostor; příspěvky na reklamu, propagaci a marketing a úhradu za užívání výlohy. Žalovaná dané platby nehradila a ke dni podání žaloby na těchto žalobkyni dlužila 1 360 452,78 Kč. Data splatnosti jednotlivých faktur týkajících se dílčích plateb, které žalovaná žalobkyni neuhradila, nebyla mezi účastníky sporná a tato odpovídají dnům předcházejícím dnům, od kterých žalobkyně v žalobě požadovala úhradu úroku z prodlení (smlouva o podnájmu nebytových prostor ze dne [datum], dodatky [číslo] až 5 k této smlouvě, nesporná tvrzení účastníků). V čl. VIII. 1 smlouvy bylo mezi stranami sjednáno následující:„ Podnájemce smí provádět stavební úpravy či jiné změny pronajatých prostor (dál jen„ změny“) pouze s předchozím písemným souhlasem nájemce. (…) Náklady na změny pronajatých prostor, jakož i na vybavení pronajatých prostor nad rámec popisu uvedeného v této smlouvě, hradí podnájemce, nedohodnou-li se smluvní strany jinak ve smyslu VIII. 2., případně dodatkem k této smlouvě. (…) Pokud se strany nedohodnou písemně jinak, je podnájemce povinen po skončení podnájmu uvést pronajaté prostory na své náklady do původního stavu. Dohodnou-li se strany na tom, že změny zůstanou po skončení podnájmu zachovány, nemá podnájemce nárok na náhradu nákladů vynaložených na jejich provedení, nemá ani nárok na úhradu svých investic do cizího majetku.“ V čl. VIII. 2 smlouvy pak bylo sjednáno následující:„ Pokud podnájemce za podmínek sjednaných v odst. VIII. 1 provede na svůj náklad a nebezpečí takové stavební úpravy pronajatých prostor, u nichž lze výdaje na jejich provedení považovat za technické zhodnocení ve smyslu zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, budou strany postupovat takto, jestliže se nedohodnou jinak: a) Podnájemce po provedení takových stavebních úprav a jejich kolaudaci, bude-li dle zvláštních předpisů nutná, předloží nájemci podrobnou specifikaci provedených úprav a vyúčtování všech vynaložených nákladů s rozlišením na část stavební (tzn. zásahy do nemovitosti) a technologickou (tzn. vybavení a zařízení prostor technologiemi). b) Nájemce připraví dodatek k této smlouvě, kterým bude sjednáno jednorázové zvýšení úhrady za podnájem za zlepšení kvality pronajatých prostor; toto zvýšení se bude rovnat nákladům na stavební úpravy uvedeným ve vyúčtování, které budou technickým zhodnocením (…) Podnájemce bude povinen toto zvýšení úhrady za podnájem zaplatit nájemci jednorázově spolu s úhradou za podnájem za následující kalendářní měsíc. c) Současně s uzavřením dodatku o zvýšení úhrady za podnájem za zlepšení kvality pronajatých prostor podnájemce protokolárně předá nájemci výsledky jím provedených stavebních úprav a na jejich cenu vystaví a nájemci předá daňový doklad – fakturu se všemi náležitostmi daňového dokladu a se splatností k témuž dni, ke kterému bude splatné zvýšení úhrady za podnájem; cena uvedená ve faktuře se bude rovnat zvýšení úhrady za podnájem. d) V den splatnosti zvýšené úhrady za podnájem a ceny provedených stavebních úprav budou obě tyto částky vzájemně započteny, čímž obě pohledávky zaniknou. e) Na takto vypořádané stavební úpravy (technické zhodnocení) se nevztahuje ustanovení článku VIII. 1 o uvedení prostor do původního stavu.“ 13. Žalobkyně podnájemní smlouvu vypověděla výpovědí ze dne [datum], a to z důvodu existence dluhu na platbách vyplývajících z podnájemní smlouvy (výpověď ze dne [datum], nesporná tvrzení účastníků)

14. Nebytové prostory byly předány dne [datum]. V souvisejícím předávacím protokolu (podepsaném jak žalobkyní, tak žalovanou) je uvedeno následující:„ Vzhledem k tomu, že se ke dni předání prostorů nájemce a podnájemce doposud nedohodli na tom, do jakého stavu budou prostory uvedeny po ukončení podnájmu, sjednávají si nájemce a podnájemce, že nejpozději do jednoho roku ode dne podpisu tohoto předávacího protokolu určí nájemce, do jakého stavu má podnájemce povinnost prostory uvést, tj. které změny prostor zůstanou zachovány a které změny prostor musí uvést do původního stavu. (…) Pokud nájemce určí, že změny a vybavení prostor zůstanou zachovány, vyrovnají se mezi sebou strany tak, že nájemce anebo nový podnájemce prostor, uhradí podnájemci protihodnotu, o kterou se zvýšila hodnota prostor ke dni ukončení podnájmu, jejíž výše bude mezi stranami dohodnuta a v případě, že se strany nedohodnou, bude určena znaleckým posudkem, jehož zpracování zajistí nájemce na náklady podnájemce. Pokud však nájemce určí, že podnájemce je povinen uvést prostory do původního stavu, podnájemce je povine změny a vybavení prostor na své náklady odstranit a uvést prostor do původního stavu, a to ve lhůtě nejpozději do 30 dnů ode dne doručení výzvy ze strany nájemce a pokud i přes písemnou výzvu změny a vybavení zůstanou zachovány, stávají se tak uplynutím výše uvedené lhůty vlastnictvím nájemce, přičemž nájemce není povinen zaplatit podnájemci za změny a vybavení prostor jakoukoliv kompenzaci za zhodnocení prostor či jakékoliv náklady vynaložené na změnu prostor.“ 15. Žalobkyně žalované dopisem ze dne [datum] sdělila, že žalobkyně nemá zájem o odkup majetku a investic do podnajatého prostoru, které vynaložila žalovaná na adaptaci podnajatého prostoru, a proto žalobkyně nesouhlasí se započtením pohledávky na úhradu dlužných plateb souvisejících s podnájemní smlouvou oproti investici žalované do daných prostor (a do majetku). Žalobkyně proto uvedla, že trvá na uhrazení dlužného podnájemného a souvisejících plateb (dopis žalobkyně ze dne [datum], nazvaný Sdělení k Vašemu dopisu ze dne [datum]).

16. Žalobkyně žalovanou před podáním žaloby upomenula s úhradou dlužného podnájemného a dalších plateb předžalobní výzvou (dopis žalobkyně ze dne [datum] nazvaný Výzva k úhradě dlužné částky).

17. Změny nebytových prostor, jejichž úhrady se žalovaná v rámci kompenzační námitky domáhá, byly provedeny v letech 2017 a 2018 (znalecký posudek ze dne [datum], [číslo] 2022, vypracovaný [právnická osoba]).

18. Svá skutková zjištění soud opřel o výše uvedené shodné či nesporné tvrzení účastníků, jakož i o shora uvedené listinné důkazy, o jejichž pravosti a věcné správnosti neměl žádných pochybností. Ostatně ani samými účastníky pravost či věcná správnost těchto listinných důkazů nebyla zpochybňována.

19. Z ostatních provedených důkazů nezjistil soud nic rozhodného pro posouzení skutkového stavu. Uvedené důkazy hodnotil soud jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti, přičemž má za to, že prokazují zjištěný skutkový stav a další dokazování by již bylo v rozporu se zásadou rychlosti a hospodárnosti řízení.

20. Soudem učiněný závěr o skutkovém stavu věci se plně shoduje s výše uvedenými skutkovými zjištěními soudu, a z tohoto důvodu lze již jen odkázat na shora uvedené.

21. Po právní stránce soud věc hodnotil zejména podle následujících ustanovení:

22. Podle § 2201 OZ: Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

23. Podle § 2215 odst. 1 NOZ: Souhlasí-li pronajímatel, může nájemce zřídit třetí osobě k věci užívací právo; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu.

24. Podle § 2302 odst. 1 OZ: Ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen. Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

25. Podle § 2220 OZ: (1) Nájemce má právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení. (2) Provede-li nájemce změnu věci bez souhlasu pronajímatele, uvede věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu věci. Neuvede-li nájemce na žádost pronajímatele věc do původního stavu, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby.

26. Podle § 1982 OZ: (1) Dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. (2) Započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

27. Soud aplikoval danou právní úpravu na zjištěný skutkový stav a dospěl k následujícím závěrům.

28. Není sporné, že mezi žalobkyní a žalovanou vznikl podnájemní vztah, na základě kterého žalobkyně zřídila žalované užívací právo k nebytovým prostorům. Sporné není ani to, že podnájemní vztah byl ukončen výpovědí podnájemní smlouvy žalobkyní. Sporné pak není ani to, že žalovaná žalobkyni na základě daného právní vztahu dluží 1 360 452,78 Kč a související příslušenství (specifikované ve výroku tohoto rozsudku).

29. Žalovaná je však přesvědčena, že daná pohledávka žalobkyně zanikla započtením oproti pohledávce žalované na úhradu technického zhodnocení nebytových prostor, které měla žalovaná v daných nebytových prostorech provést.

30. Žalobkyně je názoru, že žalované žádná taková pohledávka nevznikla, neboť podnájemní smlouva její vznik vylučovala.

31. Soud se s žalobkyní ztotožnil.

32. Výše uvedená úprava § 2220 OZ týkající se změn pronajaté věci a následného vzniku práva na vyrovnání vzniklého zhodnocení pronajaté věci má (krom ustanovení o formě souhlasu) dispozitivní povahu ([příjmení], Vojtěch. § [číslo] (Změna věci nájemcem). In: [příjmení], [jméno], VÝTISK, [jméno], [příjmení], [jméno] a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (2. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2023, marg. [číslo]).

33. Žalobkyně a žalovaná tudíž byly oprávněny danou otázku upravit v podnájemní smlouvě odlišně od zákonné úpravy.

34. To přitom žalobkyně a žalovaná učinily, když si v podnájemní smlouvě sjednaly autonomní úpravu týkající se provádění změn na nebytových prostorách, úhrady nákladů, které na tyto změny žalovaná vynaloží, a vypořádání případného zhodnocení nebytových prostor.

35. Z jejich smluvních ujednání (výše z tohoto důvodu obsáhle citovaných) přitom plyne, že žalovaná byla povinna provést změny (počítaje v to i změny ve vybavení) na vlastní náklady, neměla po skončení nájmu právo na náhradu takto vynaložených nákladů a neměla ani právo na vypořádání případného zhodnocení pronajatých prostor. Uvedené plyne z čl. VIII. 1 a čl. VIII. 2 podnájemním smlouvy. V prvním odkazovaném ustanovení bylo sjednáno, že„ (d) ohodnou-li se strany na tom, že změny zůstanou po skončení podnájmu zachovány, nemá podnájemce nárok na náhradu nákladů vynaložených na jejich provedení, nemá ani nárok na úhradu svých investic do cizího majetku.“ V čl. VIII. 2 podnájemní smlouvy pak bylo sjednáno, že pokud změny budou tzv. technickým zhodnocením ve smyslu zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, bude aplikován postup specifikovaný v daném ujednání spočívající v tom, že žalovaná stavební úpravy tvořící technické zhodnocení žalobkyni vyúčtuje fakturou znějící na částku odpovídající částce, o kterou současně dojde ke zvýšení podnájemného, a následně obě pohledávky zaniknou započtením. V konečném důsledku tudíž žalovaná neměla právo na náhradu odpovídající provedenému zhodnocení nebytových prostor.

36. Z podnájemní smlouvy tedy plyne, že žalovaná neměla právo na to, aby jí žalobkyně uhradila částku odpovídající (technickému) zhodnocení nebytových prostor. Ostatně, ani sama žalovaná nerozporuje, že smluvní ujednání obsažená v nájemní smlouvě její nárok na uhrazení (technického) zhodnocení vylučovala. Žalovaná je však přesvědčena, že daná smluvní ujednání jsou neplatná pro rozpor s dobrými mravy (§ 588 OZ), a to právě z důvodu, že tato vylučovala právo žalované na úhradu provedeného zhodnocení nebytových prostor.

37. S takovým závěrem se však soud neztotožňuje.

38. Odkazuje v tomto ohledu na konstantní judikaturu týkající se obsahově shodného ustanovení § 677 odst. 1 věta čtvrtá zákona č. 40/1964 Sb., kdy například z rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 15. 3. 2017, sp. zn. 26 Cdo 3016/2016, lze citovat následující:„ V ustálené soudní praxi nebylo pochyb o tom, že ustanovení § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. o právu nájemce požadovat po ukončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota pronajaté věci, bylo ustanovením dispozitivního charakteru a připouštělo tedy odchylné ujednání; proto nebylo možné takové jiné ujednání kvalifikovat jako neplatnou dohodu o vzdání se budoucích práv dle § 574 odst. 2 obč. zák. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. května 2007, sp. zn. 28 Cdo 1222/2007, uveřejněný pod C [číslo], C [číslo] a C [číslo] Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu). K uvedeným právním názorům se Nejvyšší soud přihlásil také v rozhodnutích z 25. května 2011, sp. zn. 26 Cdo 5366/2008, či z 23. dubna 2013, sp. zn. 26 Cdo 2615/2012, a sdílí je i v poměrech souzené věci. V usnesení ze dne 19. prosince 2007, sp. zn. 28 Cdo 3497/2006, uveřejněném pod C [číslo] Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, pak Nejvyšší soud zaujal rovněž názor, že udělil-li pronajímatel ve smlouvě o nájmu nebytových prostor souhlas k provedení úprav na pronajaté věci s tím, že nájemce bude realizovat tyto úpravy na své náklady, není nájemce oprávněn domáhat se po ukončení nájemního vztahu toho, o co se zvýšila hodnota předmětné nemovitosti.“ 39. Soud pak v této souvislosti odkazuje i na odbornou literaturu:„ Nájemce nemá právo na náhradu nákladů, i když jsou změny prováděny se souhlasem pronajímatele. Strany mohou ujednat odlišně (viz [příjmení] [příjmení] [číslo] [číslo]). Nájemce má však právo na vydání zhodnocení věci při skončení nájmu. Dle judikatury k § 667 ObčZ 1964 neměl nájemce při skončení nájmu právo na vydání zhodnocení, pokud se ve smlouvě zavázal provést změny na vlastní náklady (NS 28 Cdo 3497/2006). Tento závěr se již patrně neuplatní. Vyloučení nároku nájemce na vyrovnání zhodnocení ([číslo] [číslo]) bude proto nutné výslovně sjednat (např. tak, že nájemce provádí změny na vlastní náklady a bez nároku na náhradu; srov. NS 26 Cdo 3016/2016). (…) Strany mohou sjednat, že nájemce provede změny na vlastní náklady bez nároku na náhradu (NS 26 Cdo 3016/2016). (…) [příjmení] souhlasu dle odst. 1 je kogentní, jinak je ustanovení dispozitivní (DZ k § [číslo]). Strany mohou např. ujednat, že nájemce uvede věc do původního stavu, provede změny na vlastní náklady bez nároku na náhradu (NS 26 Cdo 3016/2016), nebo naopak na náklady pronajímatele (srov. NS 23 Cdo 76/2012). V praxi se lze často setkat s ujednáním, že náklady vynaložené nájemcem na změnu věci budou započteny proti nájemnému.“ ([příjmení], Vojtěch. § [číslo] (Změna věci nájemcem). In: [příjmení], [jméno], VÝTISK, [jméno], [příjmení], [jméno] a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (2. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2023, marg. [číslo])

40. Z uvedeného zřetelně plyne, že žalobkyně a žalovaná si mohly sjednat, že žalovaná nebude mít právo na vyrovnání technického (či jakéhokoliv jiného) zhodnocení nebytových prostor.

41. Takové smluvní ujednání nelze hodnotit jako neplatné s odkazem na § 588 in principio OZ, dle kterého soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. Smluvní ujednání týkající se vyloučení práva žalované na vyrovnání zhodnocení provedeného na nebytových prostorech nebylo provedeno v rozporu se zákonem (viz výše), toto zcela jistě nenarušuje veřejný pořádek a není rozporné s dobrými mravy. Soud neshledává na předmětných smluvních ujednáních nic nemravného. Smluvní strany (obě v postavení podnikatelů) si dobrovolně sjednaly, že žalovaná nebude mít právo na náhradu výdajů vynaložených na změny nebytových prostor (počítaje v to i změny vybavení). Dané ujednání bylo vyjádřeno zcela jasně a nevzbuzovalo jakékoliv pochybnosti (to se přitom týká i smluvních ujednání stran technického zhodnocení; i v případě těchto ujednání bylo jednoznačně sjednáno, že žalovaná ve výsledku nebude mít právo na uhrazení technického zhodnocení, neboť dojde ke zvýšení podnájemného a k zániku obou pohledávek započtením – viz výše citovaná smluvní ujednání čl. VIII. 2 podnájemní smlouvy) Takové smluvní ujednání se přitom dle názoru soudu nepříčí dobrým mravům. Bylo ostatně na vůli žalobkyně a žalované, jak si nastaví vzájemná práva a povinnosti plynoucí z podnájemní smlouvy. Stejně tak bylo na žalobkyni a žalované, zda podnájemní vztah na základě druhou stranou požadovaných podmínek uzavřou. Tím, že žalovaná tak učinila, převzala na sebe práva a povinnosti plynoucí z dané smlouvy, tj. mj. i povinnost provést změny a zhodnocení nebytových prostor na vlastní náklady bez nároku na náhradu.

42. Je tedy nutno uzavřít, že pohledávka žalované na uhrazení případného technického zhodnocení nemohla vzniknout, neboť tomu bránila smluvní ujednání čl. VIII. 1 a čl. VIII. 2 podnájemní smlouvy. V tomto ohledu lze pro úplnost dodat i to, že jelikož ze znaleckého posudku zpracovaného [právnická osoba] plyne, že žalovaná se domáhá úhrady úprav nebytových prostor provedených v roce 2017 a v roce 2018, bylo její právo vyúčtovat dané výdaje žalobkyni (v souladu s čl. VIII. 2 podnájemní smlouvy) v době uplatnění námitky započtení, ke kterému došlo v roce 2022, jistě již promlčeno.

43. Na uvedených závěrech přitom nic nemění ani ujednání obsažená v předávacím protokolu ze dne [datum]. K těmto soud předně akcentuje, že žalovaná z textu daného protokolu právo na uhrazení technického zhodnocení nedovozovala (toto dovozovala z neplatnosti smluvních ujednání podnájemní smlouvy, s čímž se však soud neztotožnil – viz výše). Dále pak k daným ujednáním soud dodává, že tato„ pouze“ do jisté míry nejasným způsobem stanovila, že žalovaná bude případně mít právo na náhradu ve výši odpovídající tomu, o co se zvýšila hodnota nebytových prostor, a to ze strany žalobkyně nebo nového podnájemce nebytových prostor. [příjmení], která měla být žalované uhrazena, pak měla být určena primárně dohodou a následně (nedošlo-li by k dohodě) měla být stanovena na základě znaleckého posudku, jehož zpracování měla zajistit žalobkyně. Úhrada pak žalované měla být poskytnuta pouze, pokud by žalobkyně do jednoho roku od předání nebytových prostor určila, že změny a vybavení nebytových prostor zůstanou zachovány. Žalovaná přitom ani netvrdila, že by došlo ke splnění uvedených podmínek, tj., že by žalobkyně určila, že změny a vybavení mají být zachovány; že by bylo určeno, že to bude žalobkyně, kdo má žalované uhradit částku odpovídající hodnotě změn, že by došlo k dohodě o výši náhrady, či že by žalobkyně nechala zpracovat znalecký posudek. Nic takového pak neplyne ani z provedených důkazů. Z těch naopak vyplynulo, že žalobkyně žalované (v jednoroční lhůtě dle předávacího protokolu) explicitně sdělila, že nemá zájem o odkup majetku žalované v nebytových prostorech ani o odkup investic, které žalovaná vynaložila na adaptaci nebytového prostoru, a že žalobkyně proto nesouhlasí s tím, že by žalované vzniklo právo na úhradu investic do nebytových prostor a do majetku v daných nebytových prostorách (dopis žalobkyně ze dne [datum]). Je tak zřejmé, že právo žalované na úhradu jí provedených úprav nebytových prostor nemohlo vzniknout ani na základě ujednání obsaženého v předávacím protokolu. Soud však v tomto ohledu znovu akcentuje, že žalovaná svoje právo na uhrazení provedeného technického zhodnocení z ujednání obsažených v daném protokolu ani nedovozovala. Netvrdila pak ani, že by došlo ke slnění podmínek stanovených daným ujednáním.

44. Je tak nutno uzavřít, že žalovaná nemá právo na úhradu částek jí požadovaných z titulu případného technického zhodnocení nebytových prostor. Soud na tomto místě dodává, že vzhledem k tomu, že dospěl k závěru, že žalovaná nemá právo na náhradu jakýchkoliv změn provedených na nebytových prostorech (tzn. i těch, které by vedly ke zhodnocení těchto prostor), nezabýval se již tím, zda žalovanou provedené úpravy nebytových prostorů skutečně vedly k jejich zhodnocení; zda se jednalo o technické zhodnocení, jak jej vymezuje zákon č. 586/1992 Sb.; tím, jaké částce má dané technické zhodnocení odpovídat atp.

45. Z výše uvedeného tedy plyne, že námitce započtení vznesené žalovanou nelze vyhovět. Není totiž splněna již základní podmínka úspěšného započtení spočívající v mnohosti pohledávek, které se vůči sobě započítávají. Proti pohledávce žalobkyně (jejíž existenci ani výši žalovaná nezpochybňuje) totiž nestojí žádná pohledávka žalované, neboť žalovaná nemá, jak již bylo opakovaně vysvětleno, nárok na uhrazení případného (technického) zhodnocení nebytových prostor. Při nesplnění této základní podmínky započtení se pak soud již nezabýval tím, zda byly splněny další zákonné podmínky započtení (aktivní a pasivní kompenzabilita atd.).

46. Za nastalého stavu tudíž bylo namístě žalobě v plném rozsahu vyhovět a přiznat žalobkyni jí nárokovanou částku ve výši 1 360 452,78 Kč včetně souvisejícího úroku z prodlení v zákonné výši jdoucího ode dnů, kdy se žalovaná dostala do prodlení s jednotlivými dílčími platbami. Na tomto místě soud opakuje, že žalovaná učinila nesporným jak výši jistiny, tak i její příslušenství, resp. dny, od kterých je žalobkyní dovozován počátek běhu jednotlivých nároků na úrok z prodlení.

47. Pro úplnost pak soud obiter dictum uvádí, že se neztotožnil s námitkou žalobkyně, že případný nárok na vypořádání zhodnocení nebytových prostor by bylo nutno uplatnit vůči vlastníkovi podnajatých prostor, a nikoliv vůči žalobkyni jako jejich nájemci. Soud je naopak názoru, že § 2220 OZ se aplikuje jak na vzájemné vypořádání ve vztahu pronajímatel (vlastník) – nájemce, tak i na vzájemné vypořádání ve vztahu nájemce – podnájemce. Soud v tomto ohledu opět odkazuje na odbornou literaturu, s jejímiž závěry se plně ztotožňuje:„ Změny provedené podnájemcem (§ [číslo]) se ve vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem posoudí jako změny provedené nájemcem. (…) Ve vztahu mezi nájemcem a podnájemcem, který svým obsahem odpovídá nájemnímu vztahu, se § [číslo] zřejmě uplatní obdobně.“ ([příjmení], Vojtěch. § [číslo] (Změna věci nájemcem). In: [příjmení], [jméno], VÝTISK, [jméno], [příjmení], [jméno] a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (2. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2023, marg. [číslo]).

48. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 144 870,10 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 68 023 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”), z tarifní hodnoty ve výši 1 360 452,78 Kč sestávající z částky 13 780 Kč za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí zastoupení, sepis žaloby, spis repliky ze dne [datum] a účast na jednání soudu dne [datum]) a z částky 6 890 Kč za jeden úkon dle § 11 odst. 2 a. t. (sdělení aktuálního procesního stanoviska ze dne [datum]), včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 63 510 Kč ve výši 13 337,10 Kč. Pro úplnost pak soud uvádí, že žalobkyni nepřiznal jí požadovanou odměnu za úkon spočívající v účasti jejího zástupce na mediačním řízení. Nárok na odměnu za zastoupení advokátem v souvislosti s jeho účastí na setkání u zapsaného mediátora totiž není nákladem placeným v bezprostřední souvislosti s řízením před soudem. Povinnost setkání s mediátorem je osobní a přítomnost zástupce je toliko dobrovolná (usnesení Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 3658/17 a sp. zn. II. ÚS 150/20).