14 C 212/2017-222

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní Mgr. Zuzanou Marethovou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátkou [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] pro zaplacení 142 500 Kč s přísl. takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 142 500 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 142 500 Kč od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 167 588,40 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právní zástupkyně žalobkyně.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne [datum] domáhala po žalované zaplacení částky 142 500 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že dne [datum] žalobkyně jako uchazeč o koupi uzavřela s žalovanou jako zprostředkovatelem prodeje a s manželi [jméno] [příjmení] a [jméno] [jméno] [příjmení] (dále též„ manželé [příjmení]“) jako budoucími prodávajícími smlouvu o rezervaci (dále též„ smlouva o rezervaci“ nebo„ rezervační smlouva“). Smlouva se týkala pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] vše v katastrálním území Třebotov, okres [okres], zapsaných na [list vlastnictví] pro katastrální území Třebotov, obec Třebotov, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-západ. Vlastníky těchto nemovitých věcí byli manželé [příjmení]. Předmětem rezervační smlouvy byl dále též pozemek par. [číslo] v obci a katastrálním území Třebotov, zapsaný na [list vlastnictví] pro katastrální území Třebotov, obec Třebotov, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-západ, jehož vlastníkem byl pouze [jméno] [jméno] [příjmení].

2. Z čl. III. odst. 1 smlouvy o rezervaci plyne, že žalobkyně a manželé [příjmení] se zavázali uzavřít smlouvu o budoucí kupní smlouvě do [datum], a to za podmínek uvedených ve smlouvě o rezervaci. Jednou z podmínek přitom bylo, že na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve výši 600 000 Kč ve prospěch obchodní společnosti bpv [právnická osoba] [příjmení] 600 000 Kč měla být dané společnosti uhrazena z kupní ceny.

3. Žalobkyně se dle rezervační smlouvy zavázala zaplatit na účet žalované rezervační poplatek ve výši 285 000 Kč.

4. Ve smlouvě bylo sjednáno, že pokud by nedošlo k uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě z důvodů na straně žalobkyně do [datum], náleží rezervační poplatek žalované a manželům [příjmení], a to rovným dílem. Pokud by pak nedošlo k uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní z jiného důvodu, než na straně žalobkyně, byla žalovaná povinna vrátit žalobkyni celý rezervační poplatek, a to ve lhůtě 5 dní od obdržení výzvy.

5. Po uzavření rezervační smlouvy a uhrazení rezervačního poplatku začala žalovaná připravovat návrh smlouvy o budoucí smlouvě kupní. Tento návrh žalovaná odeslala e-mailem žalobkyni a manželům [příjmení] dne [datum]. V čl. A odst. 5 smlouvy o budoucí smlouvě kupní se k překvapení žalobkyně objevilo ustanovení odlišné od ujednání obsažených v rezervační smlouvě. Z daného ustanovení plynulo, že manželé [příjmení] nemají vůči společnosti bpv [právnická osoba] pohledávku ve výši 600 000 Kč, ale i jiné existující nebo v budoucnu vznikající pohledávky, a to až do [datum]. Tato informace nebyla žalobkyni při uzavírání rezervační smlouvy známa. Pokud by byla žalobkyně o této skutečnosti informována, rezervační smlouvu by neuzavřela.

6. Žalobkyně proto žalované oznámila e-mailem ze dne [datum], že žalovaná a manželé [příjmení] porušili rezervační smlouvu. Žalobkyně proto požadovala vrácení uhrazeného rezervačního poplatku.

7. Žalovaná žalobkyni vrátila půlku rezervačního poplatku, druhou půlku vrátit odmítla.

8. E-mailem ze dne [datum] žalovaná informovala žalobkyni, že částka odpovídající jedné polovině rezervačního poplatku byla složena do soudní úschovy, neboť žalovaná si nebyla jista, komu má danou částku vyplatit.

9. Žalobkyně shrnula, že ačkoliv k uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní nedošlo z důvodů na straně žalované a manželů [příjmení], nebyla jí do dne podání žaloby vrácena půlka uhrazeného rezervačního poplatku ve výši 142 500 Kč. Požaduje proto po žalované zaplacení dané částky a souvisejícího úroku z prodlení.

10. Žalovaná v reakci na žalobu uvedla, že nárok žalobkyně neuznává. Návrh smlouvy o smlouvě budoucí zcela respektoval podmínky sjednané v rezervační smlouvě. Při jednání o textu smlouvy o budoucí smlouvě kupní bylo od společnosti bpv [právnická osoba] zjištěno, že pohledávka činí více, než její část zajištěná zástavním právem. Jak žalobkyně, tak manželé [příjmení] žalované sdělili, že trvají na tom, aby jim byla vyplacena zbývající polovina rezervačního poplatku. Žalované nepříslušelo rozhodnout, komu polovina rezervačního poplatku náleží. Žalovaná proto dne [datum] podala u Obvodního soudu pro Prahu 10 návrh na složení částky 142 500 Kč do soudní úschovy. Návrh odůvodnila tím, že jí nepřísluší rozhodnout, komu půlka rezervačního poplatku náleží. Žalovaná tak měla důvodné pochybnosti o tom, kdo je jejím věřitelem (zda žalobkyně, či manželé [příjmení]). Obvodní soud pro Prahu 10 shledal návrh žalobkyně důvodným a vyzval ji ke složení částky 142 500 Kč do soudní úschovy. To žalovaná dne [datum] učinila, čímž svůj závazek z rezervační smlouvy splnila. Obvodní soud pro Prahu 10 usnesením ze dne 25. 7. 2017, č. j. 43 Sd 6/2017-34, danou částku přijal do úschovy. Toto usnesení nabylo právní moci dne [datum]. V nynějším řízení tedy nelze žalované uložit, aby plnila duplicitně, a navíc tomu, kdo nebyl a není jejím věřitelem.

11. Žalobkyně ve vyjádření ze dne [datum] dále uvedla, že žalovaná pomíjí, že manželé [příjmení] při podpisu rezervační smlouvy zatajili skutečnou výši svých dluhů. Pokud by žalobkyně znala skutečnou výši závazků manželů [příjmení], které byly předmětnými nemovitostmi zatíženy, a to před uzavřením rezervační smlouvy, nikdy by s žalovanou a manželi [příjmení] rezervační smlouvu neuzavřela. Ve skutečnosti nejenže se tedy jednalo o významně jinou výši závazků manželů [příjmení], žalobkyni ani nemohla být s jistotou známa celková výše jejich závazků, když se mělo jednat také o závazky manželů [příjmení] v budoucnu vznikající, a to až do [datum]. Žalobkyně dále akcentovala, že žalované byl její věřitel (žalobkyně) od samého počátku znám, a žalovaná tak nebyla oprávněna složit předmětnou částku do soudní úschovy. Žalobkyně dodala, že soud důvod úschovy a věcnou legitimaci účastníků z hlediska pravdivosti tvrzení složitele při rozhodování o přijetí do úschovy nepřezkoumává. Soud v rámci řízení o úschovách vychází z tvrzení složitele a nezjišťuje, zda složitel je opravdu dlužníkem, zda příjemce je skutečně věřitelem, zda věřitel je skutečně nepřítomen, zda se věřitel opravdu ocitl v prodlení, zda tu byly důvodné pochybnosti, kdo je dlužníkovým věřitelem, nebo zda byl věřitel pro dlužníka skutečně neznámou osobou, popř. zda tu je jiný zákonem stanovený důvod úschovy. Pravomocné usnesení soudu o přijetí plnění do úschovy má z hlediska zániku závazků stejné právní následky jako převzetí plnění věřitelem. Uvedené ovšem platí jen za předpokladu, že dlužník složil předmět plnění do úschovy v souladu se zákonem. Zjistí-li se, že důvody pro složení plnění u soudu nebyly dány, např. proto, že dlužník neměl důvody pochybovat o tom, kdo je věřitelem (jako je tomu v nynějším případě), dluh nebyl složením do soudní úschovy splněn a povinnost dlužníka poskytnout plnění přímo věřiteli nadále trvá. Nelze tak přisvědčit názoru žalované, že není dlužníkem žalobkyně a že není pasivně legitimována.

12. Žalovaná ve vyjádření ze dne [datum] konstatovala, že o dluzích manželů [příjmení] nevěděla. Žalovaná žádné povinnosti neporušila; žalobkyně si měla zjistit vše, co považovala za důležité. Žalovaná si neexistenci dalších dluhů manželů [příjmení] nevymínila. Žalovaná měla právo složit peněžní prostředky do soudní úschovy. Tento její právní názor byl potvrzen pravomocným usnesením [název soudu] ze dne [anonymizováno] [číslo], č. j. [číslo jednací]. Jedná se o subjektivní posouzení žalované, že tu jsou pochybnosti o tom, kdo jej jejím věřitelem. Soud pak rozhodne, zda návrh na složení do úschovy považuje za důvodný. Nelze tedy tvrdit, že částka byla do soudní úschovy složena neoprávněně.

13. V dalším vyjádření (ze dne [datum]) žalobkyně zopakovala již uplatněnou argumentaci, na které setrvala.

14. U soudního jednání dne [datum] účastníci kromě výše popsaných tvrzení uvedli následující. Žalovaná dodala, že žalobkyni bylo zřejmé, o jakou výši pohledávek se jedná, a to na základě listu vlastnictví týkajícího se dotčených nemovitých věcí. Dodala, že měla k dispozici zástavní smlouvu týkající se daného zástavního práva; v této je uvedeno to, co je uvedeno v listu vlastnictví. Skutečnou výši pohledávky zajištěné zástavním právem nebyla žalovaná schopna zjistit (tuto jí odmítali sdělit jak manželé [příjmení], tak i zástavní věřitel). Žalobkyně pak akcentovala, že jak v listu vlastnictví, tak v zástavní smlouvě bylo uvedeno, že zástavní právo se váže kromě částky 600 000 Kč i k úhradě jiných peněžitých pohledávek existujících nebo vznikajících v budoucnu až do [datum], to mělo být uvedeno v rezervační smlouvě. Žalobkyně pak zdůraznila, že i kdyby žalovaná o výši dluhů manželů [příjmení] před podpisem rezervační smlouvy nevěděla (kdyby jí manželé [příjmení] tuto zamlčeli), mělo dojít k aplikaci čl. III. odst. 6 rezervační smlouvy a k vrácení celého rezervačního poplatku.

15. Provedeným dokazováním zjistil soud následující relevantní skutkové okolnosti.

16. Ze smlouvy o rezervaci ze dne [datum] soud zjistil, že žalobkyně, žalovaná a manželé [příjmení] sjednali danou smlouvu vzhledem k tomu, že žalobkyně měla vážný zájem koupit ve smlouvě specifikované nemovité věci za celkovou kupní cenu 9 500 000 Kč. V článku I. 2. c smlouvy bylo sjednáno, že žalobkyně má o koupi zájem za podmínky, že na nemovitých věcech vázne zástavní právo smluvní ve výši 600 000 Kč ve prospěch bpv [právnická osoba], právní účinky vkladu V [číslo] ke dni [datum], částka bude uhrazena bpv [právnická osoba] z kupní ceny na základě potvrzení společnosti bpv [právnická osoba] o vzdání se zástavního práva. Podle čl. III. 1 smlouvy se žalobkyně a manželé [příjmení] zavázali uzavřít smlouvu o budoucí smlouvě kupní za sjednaných podmínek do [datum]. Do [datum] mělo dojít k uzavření kupní smlouvy. Na žalobkyni mělo přejít vlastnické právo k nemovitostem nezatíženým právními vadami třetích stran. Žalobkyně se dle dané smlouvy zavázala žalované do 7 pracovních dnů uhradit rezervační poplatek ve výši 285 000 Kč. Podle čl. III. 3 smlouvy pak platí, že pokud nedojde k uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní z důvodů na straně žalobkyně do [datum], náleží rezervační poplatek manželům [příjmení] a žalované, a to rovným dílem. V čl. III. 6 smlouvy pak bylo sjednáno, že pokud nedojde k uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní do [datum] z jiného důvodu, nežli z důvodu výlučně na straně žalobkyně, vrátí žalovaná žalobkyni uhrazený rezervační poplatek, a to ve lhůtě 5 dní od obdržení písemné žádosti.

17. Z návrhu smlouvy o budoucí kupní smlouvě soud zjistil, že v jejím textu je uvedeno, že manželé [příjmení] prohlašují, že na nemovitých věcech vázne zástavní právo smluvní na základě smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne [datum] s právnímu účinky zápisu ke dni [datum] k zajištění pohledávky obchodní společnosti bpv [právnická osoba] ve výši 600 000 Kč a úhrady jiných peněžitých pohledávek existujících nebo vznikajících v budoucnu až do [datum].

18. Z návrhu kupní smlouvy soud zjistil, že žalovaná čl. III dané smlouvy týkající se kupní ceny a její úhrady zpracovala následujícím způsobem. Celková kupní cena měla být 9 500 000 Kč. Tato měla být žalobkyní uhrazena na jistotní účet vedený bankou. [příjmení] pak měla částku 9 000 000 Kč poukázat ve prospěch bankovního účtu obchodní společnosti bpv [právnická osoba]

19. Z e-mailu žalobkyně ze dne [datum] adresovaného žalované soud zjistil, že žalobkyně žalovanou požádala o vrácení celého zaplaceného rezervačního poplatku, neboť byla názoru, že k uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní nedošlo z důvodů, které nebyly na její straně. Žalobkyně sdělila, že po uzavření rezervační smlouvy zjistila, že zástavní věřitel je připraven uvolnit zástavní právo v případě, obdrží-li částku rovnající se téměř kupní ceně, tj. částku 9 000 000 Kč Smlouvy o rezervaci přitom výslovně uvádí, že částka zajištěná zástavním právem je ve výši 600 000 Kč. Podmínky rezervační smlouvy tedy nejsou splněny. Při znalosti skutečné výše pohledávek zástavního věřitele by žalobkyně rezervační smlouvu neuzavřela.

20. Z dopisu žalobkyně žalované datovaného dne [datum] soud zjistil, že žalobkyně opětovně žalovanou požádala o vrácení uhrazeného rezervačního poplatku ve výši 285 000 Kč.

21. Z dopisu žalované ze dne [datum] a z e-mailu manželů [příjmení] ze dne [datum] zjistil, že žalovaná vyjádřila přesvědčení, že k uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě nedošlo výhradně z důvodů na straně žalobkyně. Žalovaná i přesto vrátila půlku rezervačního poplatku žalobkyni. Co se týče druhé části rezervačního poplatku, tuto si nárokuje jak žalobkyně, tak manželé [příjmení]. Není v kompetenci žalované rozhodnout, komu danou částku vyplatit. Žalovaná žalobkyni a manžele [příjmení] vyzvala, aby se dohodli, jinak danou částku složí do soudní úschovy.

22. Z listu vlastnictví [číslo] pro obec Třebotov, kat. území [obec] ze dne [datum] soud zjistil, že v tomto je ohledně nemovitostí, kterých se týkala rezervační smlouva, uvedeno, že na těchto vázne zástavní právo smluvní pro obchodní společnost bpv [právnická osoba], a to na zajištění pohledávky ve výši 600 000 Kč a úhrady jiných peněžitých pohledávek existujících nebo vznikajících v budoucnu až do [datum].

23. Ze spisu týkajícího se řízení o soudní úschově vedeného pod sp. zn. [spisová značka] soud zjistil, že žalovaná podala dne [datum] [název soudu] návrh na přijetí částky 142 500 Kč do soudní úchovy s tím, že jako příjemce označila žalobkyni a manžele [příjmení]. Tento návrh odůvodnila tím, že jí nepřísluší rozhodnout, komu z příjemců částka patří, pročež žalovaná má odůvodněné pochybnosti, kdo je jejím věřitelem.

24. Z usnesení ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], soud zjistil, že [název soudu] rozhodl tak, že částku 142 500 Kč přijal do soudní úschovy.

25. Z náhledu internetových stránek žalované soud zjistil, že žalovaná uvádí, že se zabývá zprostředkováním prodeje, pronájmu a koupě nemovitostí, vlastní developerskou činností a navazujícími službami, a to již od roku 1991. V této oblasti má bohaté zkušenosti.

26. Z ostatních provedených důkazů nezjistil soud nic rozhodného pro posouzení skutkového stavu. Uvedené důkazy hodnotil soud jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti, přičemž má za to, že prokazují zjištěný skutkový stav a další dokazování by již bylo v rozporu se zásadou rychlosti a hospodárnosti řízení.

27. Na zjištěný skutkový stav aplikoval soud následující právní úpravu:

28. Podle § 1724 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též„ OZ“): Smlouvou projevují strany vůli zřídit mezi sebou závazek a řídit se obsahem smlouvy.

29. Podle § 1953 odst. 1 OZ: Nelze-li dluh splnit proto, že věřitel je neznámý nebo nepřítomný, že věřitel odmítl bezdůvodně plnění přijmout, že dlužník je bez své viny v nejistotě, kdo je věřitelem, nebo z jiných důležitých příčin na straně věřitele, je dlužník oprávněn složit předmět plnění do soudní úschovy. Účelně vynaložené náklady spojené s náhradním splněním jdou k tíži věřitele.

30. Podle § 291 odst. 2 zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních (dále též„ ZŘS“): Návrh na přijetí do úschovy musí obsahovat prohlášení složitele, který peníze, cenné papíry nebo jiné věci do úschovy skládá, že závazek, jehož předmětem jsou hodnoty skládané do úschovy, nelze splnit, protože věřitel je nepřítomen nebo je v prodlení, nebo že složitel má odůvodněné pochybnosti, kdo je věřitelem, nebo že složitel věřitele nezná; to neplatí, jde-li o povinnou úschovu.

31. Předně je nutno se zabývat tím, zda žalovaná oprávněně složila předmětnou částku do soudní úschovy, a zda tak došlo k náhradnímu splnění závazku (jedná se o tzv. soluční účinky plnění do soudní úschovy).

32. Žalovaná tvrdí, že důvodem složení finanční částky do úschovy byla ta skutečnost, že žalovaná byla bez své viny v nejistotě, kdo je jejím věřitelem (zda žalobkyně, či manželé [příjmení]). Odkazuje v této souvislosti na skutečnost, že Obvodní soud pro Prahu 10 danou částku přijal do soudní úschovy.

33. K tomu nicméně soud uvádí, že podle výslovného znění § 291 odst. 2 ZŘS musí návrh na přijetí do úschovy obsahovat pouze prohlášení složitele o tom, že má důvodné pochybnosti o osobě věřitele. Z textu zákona tak plyne, že soud v úschovním řízení nezkoumá, zda je dané tvrzení pravdivé. K tomu viz odbornou literaturu:„ v případě, že návrh uvedené prohlášení obsahuje (…) soud nezkoumá, zda je prohlášení pravdivé, a po splnění dalších podmínek (…) návrhu vyhoví. Otázka, zda prohlášení bylo či nebylo pravdivé, se v případě následného vzniku sporu mezi dlužníkem a jeho věřitelem stane předmětem zkoumání až v řízení sporném; na jejím vyřešení bude záviset, zda složením předmětu plnění závazku do soudní úschovy došlo k jeho splnění. V rámci řízení o úschovách však soud nic takového nezjišťuje.“ ([příjmení], J. a kol. Občanské soudní řízení. Soudcovský komentář. [příjmení] [jméno] (zákon č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních), [obec]. WoltersKluwer. 2019).

34. Pokud je přitom učiněn v navazujícím soudním řízení závěr, že důvody pro složení plnění do soudní úchovy nebyly dány, povinnost dlužníka poskytnout plnění věřiteli nadále trvá. Příjemce ani přihlašovatel nemají současně právo na vydání předmětu plnění. Soud v takové situaci rozhodne z úřední povinnosti o vrácení předmětu plnění složiteli. K tomu viz například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 1. 2016, sp. zn. 21 Cdo 552/2015:„ Pravomocné usnesení soudu o přijetí plnění do úschovy má z hlediska zániku závazků stejné právní následky jako převzetí plnění věřitelem; za okamžik uspokojení nároku se považuje den, v němž byl předmět plnění složen u soudu. Uvedené ovšem platí jen za předpokladu, že dlužník složil předmět plnění do úschovy opravdu v souladu s ustanovením § 568 obč. zák. nebo jiným zákonem stanoveným důvodem. Zjistí-li se, že důvody pro složení plnění u soudu nebyly dány, např. proto, že věřitel přijetí plnění ve skutečnosti neodmítá a že tedy není v prodlení, že je přítomen, že dlužník neměl důvody pochybovat o tom, kdo je věřitelem, apod., dluh nebyl složením do soudní úschovy splněn a povinnost dlužníka poskytnout plnění přímo věřiteli nadále trvá (v takovém případě soud z úřední povinnosti rozhodne o vrácení předmětu plnění složiteli).“ (důraz přidán).

35. Bylo tudíž na zdejším soudu, aby vyhodnotil, zda v nynější věci byly splněny podmínky § 1953 odst. 1 OZ, konkrétně, zda žalovaná byla bez své viny v nejistotě, kdo je jejím věřitelem, resp. zda žalovaná měla odůvodněné pochybnosti, kdo je jejím věřitelem (zda to byla žalobkyně, či manželé [příjmení]).

36. Dlužník má přitom důvod pochybovat, kdo je jeho věřitelem, zejména tehdy, kdy po něm stejné plnění požaduje více osob a kdy na základě svých poznatků nemá (objektivně vzato) možnost stanovit, komu z nich plnění opravdu náleží (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 12. 2014, sp. zn. 21 Cdo 3924/2013). Na straně dlužníka nepostačí subjektivní pocit nejistoty ohledně osoby věřitele.

37. Odborná literatura v této souvislosti obdobně uvádí, že musí jít o situace, kdy věřitelem může teoreticky být někdo z určitého sice jasně definovaného okruhu osob, nicméně na základě dlužníkovi dostupných informací není a nemůže být objektivně zřejmé, který z nich jím je, resp. bude. Typicky se jedná o situace, kdy existuje několik možných nabyvatelů přecházející nebo převáděné pohledávky, nicméně existuje mezi nimi spor nebo nejistota, kdo z nich pohledávku skutečně nabyl, zejména pokud probíhá příslušné řízení, které jedině může řešení přinést. Tak např. v případě smrti věřitele nebude jasné, který ze skupiny dědiců nabude předmětnou pohledávku. Podobně v případě rozvodu manželství, dokud ještě nebylo společné jmění vypořádáno, není jasné, který z obou manželů je oprávněným věřitelem ( (ŠILHÁN, Josef. § 1953 (Náhradní splnění). In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ [číslo]) . 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 980).

38. Uvedené podmínky nebyly v nyní projednávané věci splněny. Žalovaná neměla, resp. nemohla mít na základě jí známých skutečností objektivní pochybnosti ohledně osoby věřitele. [příjmení] věřitele bylo lze zjistit„ pouhou“ aplikací ustanovení rezervační smlouvy (jejichž autorem ostatně jistě byla žalovaná) na nastalý skutkový stav. Pro určení osoby věřitele bylo totiž nutno posoudit, zda k neuzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní došlo výlučně z důvodů na straně žalobkyně, či zda tato smlouva nebyla uzavřena z jiného důvodu, nežli z důvodu výlučně na straně žalobkyně (čl. III. body 3 a 6 rezervační smlouvy). Taková skutečnost nezakládá objektivní nemožnost stanovit, které osobě mě být rezervační poplatek vyplacen. Žalovaná jistě byla (a měla být) schopna vyložit a aplikovat ustanovení rezervační smlouvy a posoudit, komu má dluh uhradit. Důvodem, který by založil objektivní nejistotu o osobě věřitele, nemůže přitom být pouze to, že částku si nárokují dvě osoby. Taková skutečnost sama o sobě nezakládá odůvodněné objektivní pochybnosti o osobě věřitele. Nelze přitom zapomínat, že plnění do soudní úschovy je plněním náhradním, majícím nastupovat pouze v zákonem stanovených případech, kdy dlužník nemůže bez své viny splnit dluh přímo věřiteli.

39. Z uvedeného tedy plyne, že podmínky pro soluční účinky úschovy nebyly splněny. Případný dluh žalované vůči žalobkyni nezanikl složením peněžních prostředků do soudní úschovy. Nerozhodno přitom, že Obvodní soud pro Prahu 10 přijal danou částku do soudní úschovy (tento soud nebyl povinen zkoumat, jak bylo uvedeno výše, zda skutečně byly splněny zákonné důvody spočívající v nejistotě v osobě věřitele). Obiterdictum lze dodat, že z provedeného dokazování plyne, že žalovaná byla při složení dané finanční částky do soudní úschovy vedena spíše než pochybnostmi o osobě věřitele, tím, že byla názoru, že žalobkyně nesplnila podmínky rezervační smlouvy (dopis žalované ze dne [datum], ve kterém žalovaná uvedla, že je přesvědčena, že k uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní nedošlo výhradně z důvodů na straně žalobkyně).

40. V dalším kroku proto bylo nutno posoudit, zda žalovaná má vůči žalobkyni předmětný dluh, jinými slovy, zda žalobkyně má právo na výplatu doposud neuhrazené části jí složeného rezervačního poplatku.

41. Mezi účastníky není spor o tom, že došlo k uzavření trojstranné rezervační smlouvy mezi žalobkyní, žalovanou a manželi [příjmení]. Dle uvedené smlouvy měla žalobkyně žalované uhradit rezervační poplatek ve výši 285 000 Kč. Žalobkyně a manželé [příjmení] měli dle této smlouvy uzavřít do [datum] smlouvu o budoucí smlouvě kupní na dané nemovité věci, a to za podmínek uvedených v rezervační smlouvě – v čl. III. odst. 1 rezervační smlouvy bylo výslovně stanoveno, že žalobkyně se zavazuje uzavřít smlouvu o budoucí smlouvě kupní za shora uvedených podmínek.

42. V čl. III. 3 rezervační smlouvy bylo sjednáno, že pokud nedojde z důvodů na straně žalobkyně k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní do 2. 3. [číslo], náleží rezervační poplatek rovným dílem žalované a manželům [příjmení]. V čl. III. 6 rezervační smlouvy pak bylo sjednáno, že pokud nedojde k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní do [datum] z jiného důvodu, nežli z důvodu výlučně na straně žalobkyně, bude rezervační poplatek vrácen žalobkyni, a to do 5 dnů od obdržení písemné žádosti žalobkyně.

43. Mezi stranami není sporu o tom, že k danému datu (a ani později) k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní nedošlo.

44. Bylo tudíž na soudu, aby vyhodnotil, zda k neuzavření smlouvy vedly důvody výlučně na straně žalobkyně, či nikoliv.

45. Jak již bylo uvedeno, rezervační smlouva normovala, že k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní mělo dojít za shora sjednaných podmínek (čl. III. 1). Jedna z těchto podmínek přitom byla sjednána následovně: Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve výši 600 000 Kč ve prospěch bpv [právnická osoba], právní účinky vkladu V [číslo] ke dni [datum], částka bude uhrazena na účet bpv [právnická osoba] z kupní ceny na základě potvrzení společnosti bpv [právnická osoba] o podmínkách vzdání se zástavního práva. Firma bpv [právnická osoba] bude vedlejším účastníkem smlouvy o budoucí kupní smlouvě, kupní smlouvy i smlouvy pro úschovu kupní ceny (čl. I. 2. c rezervační smlouvy).

46. V navazujícím návrhu smlouvy o budoucí smlouvě kupní pak bylo uvedeno, že manželé [příjmení] prohlašují, že na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne [datum] s právními účinky zápisu ke dni [datum] k zajištění pohledávky vedlejšího účastníka 2 (obchodní společnosti bpv [právnická osoba] – poznámka soudu) ve výši 600 000 a úhrady jiných peněžitých pohledávek existujících nebo vznikajících v budoucnu až do [datum].

47. Z návrhu samotné kupní smlouvy, který tvořil přílohu návrhu smlouvy o budoucí smlouvě kupní, pak plyne, že žalovaná čl. III dané smlouvy týkající se kupní ceny a její úhrady zpracovala následujícím způsobem: celková kupní cena měla být 9 500 000 Kč. Tato měla být žalobkyní uhrazena na jistotní účet vedený bankou. [příjmení] pak měla částku 9 000 000 Kč poukázat ve prospěch bankovního účtu obchodní společnosti bpv [právnická osoba]

48. V reakci na uvedenou skutečnost žalobkyně kontaktovala žalovanou e-mailem dne [datum] s tím, že obdržela informaci, že zástavní věřitel je připraven uvolnit zástavní právo v případě, že obdrží částku rovnající se téměř celé kupní ceně ve výši 9 000 000 Kč. Žalobkyně akcentovala, že v rezervační smlouvě bylo ujednáno, že pohledávka zajištěná zástavním právem je ve výši 600 000 Kč. Při znalosti skutečné výše pohledávky zástavního věřitele by smlouvu o rezervaci neuzavřela. Smlouvu podepsala na základě informací, které nedopovídaly skutečnosti. Uzavřela proto, že vzhledem k tomu, že k uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě nedojde z důvodů na její straně, žádá o vrácení rezervačního poplatku.

49. Nastalou situaci nelze dle soudu hodnotit tak, že k uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvy nedošlo výlučně z důvodů na straně žalobkyně. Naopak, neuzavření smlouvy lze přičítat tomu, že žalovaná i manželé [příjmení] žalobkyni v rezervační smlouvě výslovně ujistili, že zástavní právo se týká pouze a jenom pohledávky ve výši 600 000 Kč. Následně se však ukázalo, že uvedené není pravdou. V návrhu smlouvy o budoucí smlouvě kupní bylo nově uvedeno, že kromě 600 000 Kč se zástavní právo týká ještě dalších, blíže neidentifikovaných peněžitých pohledávek existujících nebo vznikajících v budoucnu až do [datum]. Tato skutečnost nejenže byla v daném návrhu uvedena poprvé, nýbrž byla naprosto neurčitá a neumožňovala žalobkyni jakkoli blíže zjistit výši daných pohledávek zajištěných zástavním právem. O tom, že se jednalo o řádově mnohokrát vyšší částku, pak svědčil i návrh kupní smlouvy, kde bylo uvedeno, že zástavnímu věřiteli bude vyplaceno 9 000 000 Kč.

50. V takové situaci nelze neuzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě dávat k tíži žalobkyně. Naopak, neuzavření dané smlouvy je nutno přičíst žalované, resp. manželům [příjmení]. Není přitom podstatné, zda žalovaná byla o dané skutečnosti (tj. o výši pohledávky zajištěné zástavním právem) manželi [příjmení] informována, či nikoliv. Žalovaná je profesionálním subjektem, podnikatelem provozujícím realitní zprostředkování. Je její povinností informovat smluvní partnery o všech rozhodných okolnostech. Neučiní-li tak, jde tato skutečnost plně k její tíži. Nutno dodat, že i kdyby manželé [příjmení] bližší informace týkající se výše svých dluhů před žalovanou před podpisem rezervační smlouvy zatajili, nic by to neměnilo na závěru, že rezervační poplatek měl cele náležet žalobkyni. Jak již bylo uvedeno, rezervační poplatek se měl v celé výši vrátit žalobkyni, pokud k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní nedošlo z jiného důvodu, nežli z důvodu výlučně na straně žalobkyně. Postup manželů [příjmení] spočívající v nesdělení všech rozhodných skutečností žalované pak jistě nelze označit za důvod na straně žalobkyně.

51. Z obdobných důvodů pak nelze přijmout tvrzení žalované, že žalobkyně měla informaci o skutečné výši pohledávek zástavního věřitele zjistit ze souvisejícího listu vlastnictví, či že si měla výslovně vymínit, že manželé [příjmení] nemají jiné dluhy. Jakkoli lze souhlasit s tím, že skutečnost, že zástavní právo se vztahovalo nikoliv pouze na pohledávku ve výši 600 000 Kč, nýbrž i na další (výší nespecifikované) pohledávky obchodní společnosti bpv [právnická osoba] byla zjistitelná z listu vlastnictví týkajícího se daných nemovitých věcí, nelze současně dovozovat, že tato skutečnost by žalovanou vystupující jako profesionála zbavovala odpovědnosti za to, že v rezervační smlouvě danou skutečnost neuvedla. Ostatně, sama žalovaná potvrdila, že měla před podpisem rezervační smlouvy k dispozici jak příslušný list vlastnictví, tak i samotnou zástavní smlouvu, ve které bylo taktéž uvedeno, že zástava se týká i dalších pohledávek zástavního věřitele nad v rezervační smlouvě uvedených 600 000 Kč. Není proto zřejmé, proč danou skutečnost nezačlenila do textu rezervační smlouvy. Žalovaná přitom toto opomenutí nemůže nyní omlouvat tím, že žalobkyně, v postavení spotřebitele, měla danou informaci sama odhalit z listu vlastnictví. Žalobkyně mohla legitimně očekávat, že žalovaná všechny rozhodné okolnosti zjistí a tyto uvede v rezervační smlouvě. K tvrzení, že žalobkyně si měla vymínit, že manželé [příjmení] nemají další dluhy, pak soud uvádí, že žalobkyně žádnou takovou povinnost neměla. V rezervační smlouvě byla explicitně informována, že na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 600 000 Kč. Žalobkyni tedy bylo zcela zřetelně sděleno, že zástavním právem je zajištěn dluh manželů [příjmení] ve výši 600 000 Kč. Z této informace tak žalobkyně zcela oprávněně vycházela a nebyl důvodu, aby pochybovala o tom, že zástavní právo ve skutečnosti zajišťuje pohledávku vyšší.

52. Na věci pak nic nemění ani tvrzení žalované, že manželé [příjmení] i obchodní společnost bpv [právnická osoba] jí odmítli sdělit skutečnou výši pohledávek. Žalované není kladeno k tíži, že žalobkyni neinformovala o konkrétní částce, kterou zástavní právo zajišťovalo, nýbrž to, že žalobkyni v rezervační smlouvě explicitně ujistila, že zástavní právo zajišťuje pohledávku ve výši 600 000 Kč, a neuvedla už, že toto zajišťuje ještě další existující a i v budoucnu (do [datum]) vznikající pohledávky. To přitom žalovaná učinit mohla (tato skutečnost jí byla z dokumentů, kterými disponovala, známa) a měla (žalobkyně jednala jako podnikatel v oblasti realitního zprostředkování). To stejné platí i pro tvrzení, že pokud by žalobkyně podepsala veškeré smluvní dokumenty, byly by na ni převedeny nemovitosti prosty zástavního práva. I zde soud opakuje, že žalované je kladeno k tíži, že žalobkyni informovala o výši zajištění v rozporu se skutečným stavem, nikoli snad to, že by v případě dalších kroků nemělo případně dojít k nabytí nemovitostí nezatížených zástavním právem.

53. Soud proto uzavírá, že žalovaná měla žalobkyni v souladu s čl. III. 6 rezervační smlouvy vrátit uhrazený rezervační poplatek, ve výši 285 000 Kč, a to ve lhůtě 5 dní ode dne [datum], kdy k tomu byla žalobkyní vyzvána.

54. Žalovaná žalobkyni vrátila polovinu uhrazeného rezervačního poplatku, byla však povinna jí vrátit rezervační poplatek celý. Soud proto vyhověl žalobě, kterou se žalobkyně domáhá uhrazení zbývající části rezervačního poplatku ve výši 142 500 Kč.

55. Soud pak žalobkyni přiznal i úrok z prodlení dle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb., a to ode dne [datum] (první den následující po uplynutí pětidenní lhůty k plnění dle čl. III. 6 rezervační smlouvy).

56. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 167 588,40 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku za žalobu v částce 7 130 Kč a za dovolání ve výši 14 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 142 500 Kč sestávající z částky 6 820 Kč za každý ze 17 úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí právního zastoupení, podání žaloby, vyjádření k odporu ze dne [datum], vyjádření k výzvě soudu ze dne [datum], porada s klientkou v délce 1 hodiny proběhlá dne [datum] před prvním jednáním ve věci, účast na jednání před zdejším soudem dne [datum] v délce do dvou hodin, vyjádření k odvolání ze dne [datum], vyjádření k odvolání ze dne [datum], účast na jednání před odvolacím soudem dne [datum] v délce do dvou hodin, vyjádření k odvolání ze dne [datum], vyjádření k výzvě soudu ze dne [datum], účast na jednání před odvolacím soudem dne [datum] v délce do dvou hodin, porada s klientkou v délce 2 hodin proběhlá dne [datum] před podáním dovolání, podání dovolání ze dne [datum], porada s klientkou v délce 1 hodiny proběhlá dne [datum] před podáním ústavní stížnosti, podání ústavní stížnosti ze dne [datum] a účast na jednání před zdejším soudem dne [datum] v délce do dvou hodin) včetně paušálních náhrad výdajů po 300 Kč za každý z daných 17 úkonů dle § 13 odst. 4 a. t. K dané částce pak bylo nutno přičíst daň z přidané hodnoty ve výši 25 418,4 0 Kč.

Poučení