14 C 232/2020-174

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl samosoudkyní JUDr. Otílií Hrehovou ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalovaným: 1. [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa žalovaného a žalobce] 2. [celé jméno žalované], [datum narození] bytem [adresa žalované] oba zastoupeni advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení částky 500 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žaloba, aby žalovaní 1. a 2. byli povinni společně a nerozdílně uhradit žalobci částku 500 000 Kč, včetně zákonného úroku z prodlení od 19. 11. 2020 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným na náhradě nákladů řízení částku 83 540 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalovaných [příjmení] [jméno] [příjmení], advokáta.

Odůvodnění

1. Žalobce se domáhal po žalovaných zaplacení smluvní pokuty z titulu nesplnění jejich povinnosti vyplývající z kupní smlouvy. Uvedl k tomu, že dne 12. 3. 2018 uzavřeli žalobce na straně jedné, jako kupující, a žalovaný 1 a žalovaná 2 společně na straně druhé, jako prodávající, kupní smlouvu (dále jen„ Smlouva), na jejímž základě prodali žalovaní, jako spoluvlastníci, žalobci bytovou jednotku [číslo] (dále jen„ Bytová jednotka") a nebytový prostor [číslo] (dále jen„ Nebytový prostor"), obojí nacházející se v [anonymizována tři slova] [adresa], [anonymizována tři slova] [anonymizováno] [číslo] [anonymizována dvě slova] [obec], [anonymizováno] [část obce]. Žalovaní, jako spoluvlastníci se při prodeji zavázali, že zajistí spojení předmětné Bytové jednotky a Nebytového prostoru v jednu bytovou jednotku určenou k bydlení, a to nejpozději do šesti měsíců od podpisu Smlouvy. Tato povinnost byla promítnuta přímo do textu Smlouvy, do článku III. odst. 3.

4. Smlouvy. Dle tohoto ustanovení se žalovaní zavázali předložit žalobci originál výpisu z katastru nemovitostí osvědčující, že Bytová jednotka a Nebytový prostor byly spojeny v jednu jednotku nově označenou jako jednotka [číslo] v k.ú. [část obce], se způsobem využití byt, a dále že vlastníkem této spojené jednotky je žalobce, a to do šesti měsíců od uzavření Smlouvy. V případě, že tato povinnost žalovanými splněna nebude, ujednali účastníci řízení v tom samém ustanovení čl. III. odst. 3.

4. Smlouvy povinnost žalovaných uhradit žalobci smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč. Tuto povinnost, tj. zajištění spojení Bytové jednotky a Nebytového prostoru však žalovaní do dnešního dne nesplnili, čímž žalobci vzniklo právo na ujednanou smluvní pokutu. Porušením předmětné smluvní povinnosti vůči žalobci, tedy nezajištěním spojení předmětných jednotek, způsobili žalobci újmu, a to jednak majetkovou, spojenou s náklady na řešení vzniklé situace, jednak byla žalobci způsobena újma nemajetková v důsledku snížení komfortu bydlení. Vzhledem k neaktivitě žalobců, a to navzdory opakovaným výzvám žalobce, se žalobce rozhodl uplatnit své právo na smluvní pokutu a zaslal žalovaným výzvu k zaplacení smluvní pokuty, datovanou ke dni 29. 10. 2020. Žalovaní však na výzvu nijak nereagovali a smluvní pokutu žalobci neuhradili. Ze Smlouvy lze dále dovodit tzv. solidární pasivitu žalovaných coby dlužníků, tj. povinnost žalovaných plnit společně a nerozdílně, neboť se ve smyslu ust. § 1868 odst. 1 občanského zákoníku zavázali k témuž plnění. Co se splatnosti týče, tak předžalobní výzva byla žalovaným doručena dne 13. 11. 2020 na shora uvedenou adresu ve [příjmení] [jméno], kde se dle vědomí žalobce oba nyní zdržují. Vzhledem k tomu, že splatnost nebyla ujednána, měli žalovaní v souladu s § 1958 odst. 1 a § 1959 písm. e) občanského zákoníku zaplatit uplatněnou smluvní pokutu do pěti dní od doručení výzvy, tj. od 19. 11. 2020 jsou žalovaní v prodlení. Žalobce má informace, že se žalovaní nyní zdržují na shora uvedené adrese ve [příjmení] [jméno], přičemž poslední jemu známé bydliště žalovaného [celé jméno žalovaného], jak vyplývá i z textu předmětné Smlouvy, bylo na shora uvedené adrese na [obec a číslo]. Vzhledem k tomu má za to, že věcně a místně příslušným je nadepsaný soud.

2. Žalovaní nárok žalobce na smluvní pokutu zcela neuznávají, mají za to, že ujednání o smluvní pokutě jako takové je neplatné, neboť žalobci muselo být od počátku zcela zřejmé, že sloučení jednotek [číslo] [číslo] nemohou žalovaní v uvedeném časovém limitu splnit, a to ani prostřednictvím třetí osoby, resp. že sloučení jednotek je navíc zcela v dispozici žalobce a společenství vlastníků jednotek. Žalovaní mají za to, že v této věci poskytli žalobci veškerou součinnost, kterou lze po nich požadovat. Z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí je zřejmé, že již došlo ke sloučení shora uvedených jednotek, a to na základě prohlášení žalobce o sloučení jednotek ze dne 12. 3. 2021. K tomuto prohlášení navíc bylo připojeno i oznámení o užívání stavby ze dne 29. 4. 2016, ze kterého je zřejmé, že ke dni 2. 6. 2016 vzniklo právo stavbu, tj. sloučené jednotky užívat. Z uvedeného dokumentu je tak mimo jiné zřejmé, že žalobci nemohla vzniknout jakákoliv újma v souvislosti se snížením komfortu bydlení, neboť sloučené jednotky mohl od okamžiku nabytí vlastnického práva, tj. od 12. 3. 2018 bez omezení užívat. Navíc po převzetí jednotek prováděl žalobce sám jejich vnitřní stavební úpravy. Žalovaní upozorňují na skutečnost, že ke sloučení jednotek [číslo] dále [číslo] bylo vyžadováno schválení ze strany shromáždění Společenství vlastníků jednotek - dům [adresa] v k.ú. [část obce], [IČO] (dále jen„ SVJ"), na jehož činnost žalovaní rovněž neměli v souvislosti s pozbytím členství v SVJ jakýkoliv vliv, což opět muselo být žalobci zřejmé. Příslib změny prohlášení vlastníka byl zmíněn nejprve v zápisu ze shromáždění vlastníků SVJ 6. 9. 2017. Dále na shromáždění vlastníků jednotek ze dne 2. 5. 2018, jehož se společně s žalobcem účastnil i žalovaný [celé jméno žalovaného], bylo přijato usnesení, že bude vypracováno nové prohlášení vlastníka, kde bude vyřešeno spojení jednotek [číslo] [číslo] s tím, že toto usnesení bylo přijato 100 % hlasů všech přítomných, tj. hlasoval pro něj i žalobce. Dle vyjádření předsedy SVJ Mgr. [jméno] [příjmení] následně došlo k prodlení se zpracováním prohlášení vlastníka, a to jednak z důvodu jednání SVJ s Městskou částí [obec a číslo] ohledně koupě pozemku pod domem [adresa], dále z důvodu přidělení sklepních prostor novému členovi SVJ panu [jméno] [jméno]. Následně v červnu 2019 nečekaně zemřel předchozí předseda SVJ [anonymizováno] [jméno] [příjmení], kdy se celý proces jak ohledně koupě pozemku, tak ohledně přípravy prohlášení vlastníka zastavil (záležitost ohledně dědictví se vyřešila až v listopadu 2020). Na jaře 2020 pak do celé záležitosti zasáhla epidemie koronaviru Covid- 19. Ke schválení sloučení jednotek pak došlo na shromáždění dne 12. 3. 2021, jak bylo uvedeno výše.

3. Provedeným dokazováním soud zjistil:

4. Z kupní smlouvy uzavřené mezi stranami zjistil, že prodávajícími byli žalovaní a kupujícím žalobce a jednalo se o bytovou jednotku (specifikovanou pod bodem I., bod 1.1.), BJ [číslo] nebytový prostor [číslo] obojí nacházející se v 1. NP budovy [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo] v obci [obec], k.ú. [část obce], uzavřena dne (bez data). Účastnící učinili nesporným (zde žalovaná odkázala na zápis v katastru nemovitosti), že se tak stalo 12. 3. 2018.

5. Z bodu 3.4. předmětné smlouvy se podává text:„ V případě, že nebude straně kupující předložen originál výpisu z katastru nemovitostí osvědčující, že bytová jednotka a nebytový prostor, byly spojeny v jednu jednotku nově označenou jako jednotka [číslo] se způsobem využití byt a že vlastníkem jednotky [číslo] v k.ú. [část obce] je strana kupující a v části C a D listu vlastnictví týkajícího se jednotek nebude proveden žádný zápis a nebudou zde žádná věcná práva ani jiná omezení s výjimkou případných omezení, poznámek a zápisů vzniklých ze strany kupující strany, tj. zejména zástavní právo banky k zajištění úvěru kupujícího a s ním související omezení, včetně případného zákazu zcizení s výjimkou případného zápisu obnovy katastrálního operátu či pozemkových ani do šesti měsíců od podpisu této smlouvy, je strana kupující oprávněna odstoupit od této smlouvy a strana prodávající je povinna uhradit straně kupující smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč“.

6. Z Výpisu z katastru nemovitostí k datu 2. 11.2021 (č.l. 48) se podává vlastnické právo žalobce k předmětnému bytu [číslo], na základě smlouvy kupní z 12. 3. 2018, s právní účinky zápisu v okamžiku 4. 4. 2018, zápis proveden 30. 4. 2018 pro [celé jméno žalobce]. Z prohlášení vlastníka jednotek podle § 1169 občanského zákoníku, ze dne 12. 3. 2021 plyne, že právní účinky zápisu nastávají k okamžiku 22. 3. 2021, zápis proveden 23. 4. 2021.

7. Ze Zápisu ze shromáždění společenství vlastníků jednotek dům [adresa] v k.ú. [část obce] ze dne 12. 3. 2021 v 18:30 hodin, k němuž byla pozvánka ze dne 1. 3. 2021, se z bodu 1 podává - schválení sloučení jednotek [číslo] a [číslo] v jednu jednotku [číslo] byt a k tomu jsou doloženy schéma, pozvánka, prezenční listina a plné moci.

8. Ze Zápisu členské schůze z 6. 9. 2017 [příjmení] [příjmení] a shromáždění členů společenství vlastníků jednotek [ulice a číslo] ze dne 6. 9. 2017, se podává m.j. z poslední věty se podává text znění: "Podáme na katastr nemovitostí prohlášení vlastníka o spojení jednotek v přízemí a o převodu jednotky pana Beneše.".

9. Z Oznámení o užívání stavby z 29.4.2016 se podává, souhlas se sloučením jednotek Úřadu městské části [obec a číslo], odbor výstavby. Jedná se o stavebníka, žalovaného [celé jméno žalovaného] a stavební úpravy části prvního nadzemního podlaží bytového domu v souvislosti s rozšířením bytu [číslo] a sousedící nebytové jednotky, včetně vyčlenění WC v prvním patře podzemním podlaží pro účely správy BD. [obec] stavby [ulice a číslo], [obec a číslo]. Stavba byla provedena s nepodstatnými odchylkami od uvedených dokumentů nebo od projektové dokumentace. Předpokládaný termín dokončení stavby a zahájení jejího užívání je 31. 5. 2016 (č.l. 58). Podává se z uvedeného právo užívat stavbu, které vzniklo 2. 6. 2016; potvrzeno Městskou částí [obec a číslo].

10. Ze Zápisu z jednání členské schůze [příjmení] [příjmení] a shromáždění společenství vlastníků jednotek dům [adresa] v k.ú. [část obce] ze dne 2. 5. 2018, z bodu 4) se podává, že v novém prohlášení vlastníka pro katastr nemovitostí bude zahrnuto spojení jednotek pana [celé jméno žalovaného]. V zápisu se uvádí, že již na minulé schůzi v roce 2017 byla zmíněna potřeba zpracovat nové prohlášení vlastníka, kde bude zahrnuto spojení dvou jednotek, které zakoupil pan [celé jméno žalovaného], jelikož nastane i změna statutu na společných prostorách (první podzemní podlaží), je potřeba souhlasu členů SVJ, usnesení bude vypracováno, nové prohlášení vlastníka, kde bude vyřešeno spojení jednotek [číslo] a [číslo] a aktualizovány změny ve společných prostorách v prvním podzemním podlaží. Hlasování: z přítomných pro 100 %. Usnesení bylo přijato.

11. Z prohlášení o sloučení jednotek do katastru nemovitostí se k předmětné BJ podává, že tak žalobce učinil dne 12.3.2021, s čímž souhlasila [anonymizována dvě slova], jako poskytovatel úvěru, jak plyne z jejího prohlášení z 1.3.2021.

12. Žalobce uplatnil smluvní pokutu (č.l. 9) dopisem ze dne 29. 10. 2020 a předžalobní výzvu adresoval žalovaným. Podací lístek na čísle listu 13, podáno 30. 10. 2020.

13. Žalobce ve své účastnické výpovědi uvedl, že již v inzerátu na webových stránkách s nemovitostmi ani později při vyjednáváních o prodeji se prodávající nezmínil, zda se bude byt dělit. To považuje za závažné pochybení nebo nesplnění zákonné povinnosti poskytnout pravdivé a relevantní podrobnosti o předmětu prodeje. Tehdejší právní zástupci žalobce tuto skutečnost zjistili, když kontrolovali zápis v katastru nemovitostí. Dohoda a potom změna kupní smlouvy stály peníze, což jak se později ukázalo, bylo k ničemu. Poté, co byla do smlouvy doplněna povinnost sloučit byt a poté co byla smlouva podepsána, spoléhal na to, že prodávající splní svoji povinnost, a proto převedl v dobré víře kupní cenu. Zhruba po roce a půl banka, která mu poskytla hypotéku se začala domáhat změny ve vztahu k zápisu, aby celý byt byl zapsán jenom jako obytný prostor, neboť na to poskytla hypotéku. Porušení této části hypoteční smlouvy by automaticky znamenalo zrušení hypotéky, byt by potom byl bankou zkonfiskován a prodán. Musel se znovu obrátit na své právníky, zaplatit pokutu za dodatečné náklady [anonymizována dvě slova], musel být znovu kontaktován architekt a připraven plán na vyřešení situace. Bylo třeba svolat další vlastníky nemovitosti a všichni museli souhlasit se sloučením a hlasovat o změně právního stavu. Byt museli navštívit zástupci stavebního úřadu a musel nahlásit změnu stavu. Dle požadavku [anonymizována dvě slova] musela realitní společnost připravit novou úplnou hodnotící zprávu o obsahu 23 stran. Veškeré informace o změnách musely být předány katastru nemovitostí, aby provedl příslušnou změnu v zápisu a teprve potom [anonymizována dvě slova] udělila svůj souhlas a byla dovršena změna právního stavu. Většina úkonů, které bylo třeba provést stály hodně peněz, i když platba těchto částek pro žalobce nebyla ten hlavní problém. Vzhledem k nejistotě, která panovala ohledně porušení smlouvy, mu vše způsobilo extrémní stres a strávil spoustu času tím, že se snažil pochopit situaci a zařídit další kroky, které podnikne. Domnívá se, že v dobře fungující společnosti by se smlouvy měly dodržovat. Náklady na právní služby ho stály zhruba 150 000 Kč. Po cca roce a půl dostal pokyn z banky, aby zápis změnil, aby udělal něco, co ta protistrana neučinila. Navíc žalovaný v té době žil v Británii a nenapadlo ho, že by měl žalovaného do toho zainteresovat. Účastnil se též shromáždění vlastníků jednotek, kde se projednávala otázka sloučení těch jednotek. Někteří majitelé nebyli úplně nadšení z toho, co se tam děje a ty musel přesvědčit. Ti majitelé se snažili koupit si prostory v 5. patře a v podkroví zhruba za cenu, která byla 4x nižší než tržní cena, přičemž žalobce a jeho právník a ještě některé další osoby byli proti tomu, protože ta cena tržní byla mnohem vyšší. Pro žalobce to byla velmi nebezpečná situace, protože pokud by k tomu sloučení jednotek nedošlo, žalobce by byt nemohl dále obývat a to by bylo protiprávní. Byl by to pro něho velký problém, jako pro cizince. S rekonstrukcí začal poté, co to koupil, protože věřil, že je v vše v pořádku, že tam může bydlet a investoval do toho hodně peněz. Takže ta představa, že najednou ty dvě věci nebudou sloučeny, že proti tomu někdo bude protestovat, že [obec a číslo] bude proti, že ostatní majitelé (vlastníci) budou proti, to byla pro něho hrozba. Kdyby to banka zkonfiskovala, dala by to do aukce a nikdo neví, v té aukci, jaké budou padat nabídky, jestli v tom nejsou zainteresovaní i sami zaměstnanci hypoteční banky, nikdo neví, jakou by z té aukce žalobce dostal zpátky cenu, jestli by nebyla o hodně nižší, než ta, kterou zaplatil. Po koupi do rekonstrukce investoval ještě 2,5 miliónu. Pokud vznikly takové problémy se splněním té povinnosti, ano, mohl ještě od kupní smlouvy odstoupit. Nicméně, investoval do toho ještě 2,5 miliónu na rekonstrukci a to by nebyla reálná možnost.

14. Svědek [jméno] [příjmení] (předseda SVJ) vypověděl, že ze dvou jednotek, které koupil žalovaný [celé jméno žalovaného], jedna byla vedená jako byt, druhá jako nebytový prostor. Žalovaný v nich bydlel, ale byly oddělené, což chtěl spojit. Probíhaly tam nějaké stavební práce, kdy společenství vlastníků dalo souhlas k tomu, že tam mohou probíhat stavební práce, což byla nějaká smlouva o výstavbě, kterou si vytvořili sami, kdy všichni souhlasili. Probíhaly práce, přitom nebyly dokončené a už ten byt nebo celý ten prostor se prodal dalšímu člověku. SVJ mělo v úmyslu provést změnu prohlášení vlastníka, aby ty dvě jednotky byly spojené v jedno, ale protože to neskončilo, tak nepodali žádost nebo neudělali s notářem nebo s právníkem ono prohlášení vlastníka. V podstatě chtěli prohlášení podat až tehdy, co se vyřeší situace v 5., ve 4. patře, kde byl a kde stále je k dispozici prostor, který vlastní společenství vlastníků, a který chtěli prodat někomu, třetí osobě, ale protože tam vznikl spor mezi zbylými bytovými jednotkami, které jsou vedle toho prostoru, tak vlastně se to tím zhatilo a k prodeji vůbec nedošlo. Tudíž chtěli počkat na to, aby podali jedno prohlášení vlastníka a ne několik, protože tím by ušetřili náklady, kdyby to bylo všechno v jednom a proto se to zdrželo. Dostal dokument formátu A5 od pana [celé jméno žalovaného], který už v té době žil v Británii, dostal vlastně scan dokumentu od [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] [anonymizována dvě slova] o tom, že se schvaluje užívání, ale jelikož tam nebyla identifikovaná jednotka, tak nebylo možné zatím vytvořit žádné prohlášení vlastníka. Tudíž ho vlastně nevytvořili, nepožádali a neposlali na katastr. A došlo k tomu převodu, změnil se majitel, čímž potom vlastně pro SVJ původní majitel nebyl partnerem. Bylo to období dávno před covidem, tzn. před rokem 2020, někdy v roce 2017. Na shromáždění Společenství vlastníků jednotek dům [adresa] v k.ú. [část obce] ze dne 2. 5. 2018 byl již pan [celé jméno žalobce], ale asi pro lehčí identifikaci, protože ještě lidi nevěděli, kdo je pan [celé jméno žalobce], tak tam byl napsán pan [celé jméno žalovaného] tam se projednávalo to prohlášení vlastníka. Pan [celé jméno žalobce] nenamítal nic proti spojení jednotek a až později kvůli bance, kvůli nějakému bankovnímu úvěru požádal o to, aby SVJ urychlila to spojení, protože spojení usnulo, a jemu hrozila nějaká sankce od banky z důvodu, že to není spojené. Na uvedené schůzi byla jazyková bariéra, neměli přítomného žádného tlumočníka, takže to nešlo vést v češtině, angličtině, pan [celé jméno žalobce] dost tomu nerozuměl, proto se nebavili o tom spojení.

15. Žalovaný [celé jméno žalovaného] vypověděl, že hned zpočátku co zadal realitní kanceláři jednotky k prodeji, bylo specifikováno, že se jedná o nebytový a bytový prostor, které by se měly sloučit. Prodej nemovitosti se uskutečnil na počátku roku 2018. Fyzicky ty dvě jednotky se sloučily někdy na začátku roku 2016, jak je z oznámení o užívaní stavby patrné, že vlastně stavba se mohla užívat od června 2016 Pan [celé jméno žalobce] to věděl, v jakém stavu vlastně jednotky jsou, byt byl téměř dokončen - celková jeho rekonstrukce. Jediné co tam chybělo, byla kuchyňská linka a dosadit spotřebiče, ale jinak byt byl vlastně komplet nachystán k užívání. Na prvním zasedání SVJ byl s panem [celé jméno žalobce] přítomný a vlastně mu tlumočil a chtěl mu pomoci, aby se seznámil s dalšími členy SVJ, aby mu pomohl i s komunikací v angličtině. Proto se taky v zápisu uvádělo, že se jedná o jejich jednotku, trval na tom, aby v zápisu ze schůze bylo zapsáno, že k sloučení musí dojít. S paní [příjmení], členkou SVJ, to i komunikoval, že musí dojít ke sloučení těch jednotek. S žalobcem si pak vyměnili pár SMS, jak vše probíhá, jestli je vše s bytem v pořádku. Poslední komunikaci od žalobce obdržel [číslo], kdy mu přál k Vánocům a do Nového roku 2019 a dostal od něj SMS ve znění„ Hi, [jméno], [příjmení] [jméno] and all best for 2019 for you. Still happy, but flat its at least finished.“, takže v podstatě přání všeho nejlepšího k Vánocům a do Nového roku, s tím, že byt je ukončen; a tím to považoval, když nic nenamítal, že nic již nebylo třeba. Nehledě na to, že jako nevlastník nemovitosti, již ani nemohl právně nijak s bytem nakládat. Na to sloučení jednotek měli veškerou projektovou dokumentaci, na základě které došlo ke sloučení jednotek v tom roce 2016, takže si nedovede představit jakou novou projektovou dokumentaci pan [celé jméno žalobce] potřeboval, když veškerý administrativní proces byl na základě žalovaných projektové dokumentace. A vzhledem k tomu, že je to historická budova, tak už při tom prvním projektování sloučení byl stavební úřad [obec a číslo], který byl zainteresován, aby to proběhlo podle těch architektonických náčrtů žalovaných architekta. Takže sloučené to bylo už na základě projektové dokumentace žalovaných. Jestli si žalobce nechával dělat nějakou projektovou dokumentaci na další sloučení, tak mohl použít jejich dokumentaci. Zpočátku bylo pár návrhů kupních smluv, první návrh kupní smlouvy byl od advokátní kanceláře realitní makléřky žalovaných, což pak advokát poupravil, kde vlastně o smluvní pokutě v prvních návrzích nebyla ani zmínka. Když přišel finální návrh kupní smlouvy, tak tam byla specifikovaná smluvní pokuta formou, že 500 000 Kč zůstane v advokátní úschově na 6 měsíců, za tu dobu by se měly ty jednotky sloučit. S tím žalovaní nesouhlasili, písemně bohužel na to nereagovali, pouze realitní makléřce to říkal od počátku, že s tímto nesouhlasí. Nakonec se ustanovení změnilo, přečíslovala se smlouva, jednotlivá ustanovení, kde se to změnilo z advokátní úschovy na pokutu po 6 měsících. V tu chvíli žalovaného ani nenapadlo, že by nějakým způsobem to nemohl ovlivnit, měl za to, že by to nějakým způsobem mohl zařídit. V tu chvíli nevěděl, že jakmile nebude již vlastníkem jednotky, tak nebude moci s tím nějak naložit a vlastně to nebude ani v jeho silách jakkoliv to uspíšit. Na počátku ani netušil, že bude potřeba souhlas všech členů jednotek. Souhlasy všech členů jednotek byly vlastně přislíbené na schůzi SVJ až po roce 2017, kdy SVJ mělo už tu situaci toho sloučení řešit, protože SVJ se zavázalo k administrativnímu sloučení těchto jednotek a to již v žalovaného kupní smlouvě, kdy ten byt kupoval on. Pokud je na bytě zástava, tak musí dávat souhlas banka a ta by na základě plné moci žalovaného asi nejednala a nehledě na to, že návrh do katastru podává SVJ, takže to on jako jednotlivec ovlivnit nemohl. Jeho aktivita k tomu, aby se jednotky spojily, spočívala v tom, že v květnu roku 2018 přiletěl extra z Anglie, aby s panem [celé jméno žalobce] šel na první schůzi SVJ, kdy tam jako člen uveden není, ale komunikoval s panem [příjmení] a se všemi členy zápisu, ohledně jednotky. A vzhledem k tomu, že SVJ se zavázalo, že to vyřeší, takto považoval za vyřízené, o čemž ho ujistila ona SMS, kde pan [celé jméno žalobce] potvrdil, že všechno je v pořádku. Dále to pak více nemonitoroval a považoval vše za vyřízené. Od počátku byla inzerce na dvě jednotky, bytový a nebytový prostor s tím, že později bude administrativně byt sloučený technicky. Administrativně byl rozdělený na bytovou a nebytovou jednotku a od začátku to tak bylo i inzerováno, že dojde později ke sloučení.

16. Z dokumentu Inzerce, prodej bytu 3+kk 80 m, [ulice], [obec a číslo] – [část obce], [webová adresa], se podává cena 7 950 000 Kč. Z plné moci zmocnitele Bytové družstvo [příjmení], se podává zplnomocnění Ing. [jméno] [příjmení] dne 4. 8. 2014 s tím, že jde o přípravu stavby, a to stavební úpravy bytového domu [ulice a číslo] a změnu užívání příslušných prostor vedoucích ke vzniku jedné bytové jednotky v prvním nadzemním podlaží v objektu BD [ulice a číslo] a to k zajištění podkladů pro zpracování projektové dokumentace, k nahlížení a pořizování kopií dokumentace z archivů k zastupování při projednávání dokumentace s dotčenými orgány státní správy a ostatními organizacemi v zastupování v územním řízení k zajištění územního rozhodnutí, územního souhlasu, k zastupování ve stavebním povolení k zajištění stavebního povolení (ohlášení) a k podávání návrhu a žádostí související s výše uvedenými činnostmi. Zároveň se prověřuje Ing. [příjmení] [příjmení] právem vzdání se práva na odvolání u stanovisek vydaných formou rozhodnutí a k přijímání veškeré korespondence pro výše jmenovanou stavbu a ke zplnomocnění spolupracujících osob ve stejném rozsahu.

17. Z plné moci [celé jméno žalovaného] a [příjmení] [celé jméno žalované] - Ing. [jméno] [příjmení] dne 23. 2. 2015 se podává jejich zastoupení v jednání s odborem výstavby, Úřadu městské části [obec a číslo], ve věci ohlášení stavby spojení a stavebních úprav jednotek [číslo], [číslo], v domě [adresa], [ulice a číslo], v [obec a číslo], nebo v případném řízení o stavebním povolení týkajícím se těchto jednotek. Ze souhlasu vlastníků bytových jednotek v domě [adresa] se stavebními úpravami a zcelení jednotek se podává souhlas podepsaných [jméno] [příjmení], [jméno] [spisová značka] [příjmení], [jméno] [anonymizováno] [příjmení], [jméno] [spisová značka] [příjmení], [jméno] [spisová značka] [příjmení], [jméno] [anonymizováno] [příjmení], [jméno] [spisová značka] [příjmení], že souhlasí se stavebními úpravami v jednotkách [číslo] v prvním nadzemním podlaží vedoucích ke zcelení obou jednotek (bez datace).

18. Ze Smlouvy o výstavbě ze dne 1. 5. 2015 mezi stavebníkem [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalované] a spoluvlastníky ([jméno] [anonymizováno], [jméno] [příjmení], manželé [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], MUDr. [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], manželé [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], Ing. [jméno] [příjmení]) a Bytového družstva [příjmení] vyplývá, že uzavírají smlouvu o výstavbě s ohledem na to, že stavebník má zájem spojit své vlastněné jednotky v jednu a používat je jako byt. Vzdává se současně WC, které je součástí jedné z nich a toto se připojuje ke společným částem domu, když je třeba vymezit vzájemná práva a povinnosti při výstavbě. Výstavba bude prováděna v domě [adresa], v obci [obec], části [územní celek], postaveném na pozemku parcelní [číslo] v k.ú. [část obce] a výstavbou budou spojeny jednotky [číslo] v přízemním podlaží výše uvedeného domu a budou rovněž změněny společné části domu ve sklepě. Budoucím stavem budou jednotky [číslo] spojeny. WC původně náležející k jednotce [číslo] bude přičleněno do společných prostor domu. Celková podlahová plocha jednotky bude činit 76,26 m. Ze závěru této smlouvy (bod 23) se podává, že práva a povinnosti vyplývající z této smlouvy přecházejí na právní nástupce účastníků. Dojde-li ke změně vlastnictví jednotek v průběhu výstavby, vstupuje nový vlastník jednotky do práv a povinností upravených touto smlouvou.

19. Z SMS komunikace mezi účastníky ze dne 24. a 25. 12. 2018 mezi žalobcem a žalovaným (č. l. 142), se podává text - [anonymizováno 11 slov] [rok] [anonymizováno 5 slov], [datum] [anonymizována čtyři slova], veselé vánoce a vše nejlepší v roce 2019 i tobě. Jsem stále spokojený s bytem. Je konečně, dokončen.

20. Z kupní smlouvy uzavřená mezi Bytovým družstvem [příjmení] na straně prodávající a [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalované] na straně kupující, podepsané dne 12. 11. 2014 se z bodu VI. pod názvem Předání nemovitosti (bod 6.8) podává, že prodávající se dále zavazuje zajistit na svoje náklady celý administrativní proces rekolaudace jiného nebytového prostoru a následného spojení jiného nebytového prostoru s bytovou (jak jsou vymezeny v odst. 1.1 Smlouvy), včetně veškerých správních poplatků a nákladů za potřebnou projektovou dokumentaci a dále v návaznosti na tuto rekolaudaci na svoje náklady zajistit změnu prohlášení vlastníka ze dne 1. 6. 2002. Z bodu III. Kupní cena (bod 3.1) se podává text – smluvní strany prohlašují, že kupní cena za předmět převodu dle této kupní smlouvy, je sjednána ve výši 3 850 000 Kč.

21. Z e-mailové korespondence (č. l. 161) a následující mezi žalobcem a [anonymizována dvě slova] z 18. 3. 2020 se podává text ve znění: Dobrý den, doklad z katastru nemovitostí, který jste nám zaslali, nestačí ke splnění naší smluvní podmínky. Na základě Vaší dohody bychom měli obdržet dokument, kde jsou byty [číslo] a [číslo] sloučeny jako jeden byt. Prověřovali jsme situaci na katastru nemovitostí a zjistili jsme, že k této změně zatím nedošlo. Posouváme termín doručení výše uvedeného výpisu na 30. dubna 2020 zdarma. Pokud potřebujete více času, uveďte prosím nový termín dodání chybějících dokumentů a poté můžeme vaši žádost předat ke zpracování příslušnému oddělení. Pokud se jedná o první odklad maximálně o tři měsíce, změníme termín zdarma. V případě opakované žádosti o odklad na více než jeden měsíc měníme poplatek ve výši 500 Kč. Změna se provádí od posledního stanoveného data doručení dokumentu. Termín je uveden v zástavní smlouvě nebo v upomínce na doručení dokumentů. Z další komunikace z 2. 9. 2020 [anonymizována dvě slova] adresované žalobci se podává text - Dobrý den, pane [celé jméno žalobce], děkujeme Vám za e-mail. Splnění smluvní podmínky je nutné doložit výpisem z katastru nemovitostí a katastrální mapou. Na základě Vaší dohody bychom měli obdržet dokument, kde jsou byty [číslo] a [číslo] sloučeny do jednoho bytu. Se změnou jsme neobdrželi požadované dokumenty. Musíme je poslat k nám. Děkuju za pochopení. Z další komunikace z 17. 9. 2020 mezi žalobcem a [anonymizována dvě slova] se podává text: Dobrý den, pane [anonymizováno], na základě obdržených informací nemůžeme přijmout zaslanou zprávu z katastru nemovitostí. Důležité je zaslat nám zprávu z katastru nemovitostí, kde budou zapsány 2 nemovitosti v k.ú. Termín zaslání dokumentu prodlužujeme do 10. listopadu 2020 zdarma. Z další dokumentace z téhož dne mezi žalobcem, kdy adresátem je advokát [příjmení] [jméno] se podává text - moje [anonymizována dvě slova] si stěžuje, že je můj byt v katastru nemovitostí stále rozdělen na 2 jednotky. Mohli by zrušit hypotéku, což by mi způsobilo velké problémy. Můžete mi co nejdříve říct, jak to nejlépe vyřešit? Děkuji. Z předchozí emailu se podává text - v příloze zasílám vaši kupní smlouvu. V bodě III. 3.4., je psáno, že prodávající má povinnost spojit oba byty pod pokutou 500 000 Kč, nebo můžete kupní smlouvu zrušit. Je to tedy otázka pro právníka. Zeptejte se paní [příjmení] - realit. Dej mi vědět. Z komunikace dne 16. 10. 2020 mezi žalobcem a [anonymizována dvě slova] se podává text: - Dobrý den, pane [celé jméno žalobce], vaši žádost jsme předali ke zpracování příslušnému oddělení banky. Budeme Vás kontaktovat, pokud bude nutné jej z Vaší strany jakkoli doplnit. Z Další komunikace z 2. 11. 2020 mezi žalobcem a bankou se podává text - v mailu ze dne 16. října jsem Vás požádal o posunutí termínu, který jste si stanovili pro sloučení dvou jednotek v mém bytě [země] [anonymizováno]. Doposud jsem nedostal odpověď. Vzhledem k tomu, že se datum expirace brzy blíží, rád bych vás požádal o co nejrychlejší reakci. Z na to následující komunikace ze 4. 11. 2020 mezi bankou a žalobcem se podává text: Dobrý den, pane [celé jméno žalobce], potvrzujeme, že jsme posunuli termín doložení na 21. 11. 2021. Z další komunikace mezi stejnými subjekty z 15. 1. 2021 vyplývá text - Milý kliente, v příloze vám zasíláme dokument, který zároveň odesíláme na Vaši korespondenční adresu. Aktuální stav své hypotéky můžete sledovat online ve své hypoteční zóně. Naleznete zde i archiv dokumentů. A ze dne 24. 2. 2021, mezi žalobcem a bankou - s odkazem na výše uvedenou hypotéku uvádím následující. Podle kupní smlouvy je nutné sloučit dvě jednotky na [ulice a číslo]. Než to udělám letos, musíte souhlasit se sloučením. Vy, jako společnost, která to požaduje, jste poslední překážkou v tomto procesu. Zprávu o ocenění Vám zaslal odhadce pan [příjmení]. Protože nejste k zastižení telefonicky, žádám vás, abyste mi touto cestou co nejdříve zaslali svůj podpis ke schválení sloučení. Následovala odpověď banky – Dobrý den, pane [anonymizováno], děkujeme Vám za zaslané dokumenty, které jsme předali ke zpracování příslušnému oddělení banky. Pokud budeme potřebovat doplnit další dokumenty, budeme Vás kontaktovat.

22. Skutkovým zjištěním soudu je, že žalobce jako kupující, se žalovanými jako prodávajícími, uzavřel dne 12. 3. 2018 smlouvu o převodu nemovitostí, jíž došlo k převodu vlastnického práva k bytové jednotce [číslo] nebytového prostoru [číslo] obojí nacházející se v 1. NP budovy [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo] v obci [obec], k.ú. [část obce]. Žalovaní, jako spoluvlastníci, se při prodeji zavázali, že zajistí spojení předmětné Bytové jednotky a Nebytového prostoru v jednu bytovou jednotku určenou k bydlení, a to nejpozději do šesti měsíců od podpisu Smlouvy. Tato povinnost vzala odraz a byla zakomponována přímo v textu Smlouvy, a sice do článku III. odst. 3.

4. Smlouvy. Dle tohoto ustanovení se žalovaní zavázali předložit žalobci originál výpisu z katastru nemovitostí osvědčující, že Bytová jednotka a Nebytový prostor byly spojeny v jednu jednotku nově označenou jako jednotka [číslo] v k.ú. [část obce], se způsobem využití byt a dále že vlastníkem této spojené jednotky je žalobce, a to do šesti měsíců od uzavření Smlouvy. V případě, že tato povinnost žalovanými splněna nebude, ujednali účastníci řízení v tom samém ustanovení čl. III. odst. 3.

4. Smlouvy oprávnění žalobce (kupujícího) odstoupit od této smlouvy a povinnost žalovaných (prodávajících) uhradit žalobci smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč.

23. Podle § 2048 odst. 1 obč. zák., ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

24. V řízení bylo prokázáno, že žalobce jako kupující se žalovanými jako prodávajícími uzavřel dne 12. 3. 2018 smlouvu o převodu nemovitostí, kterou došlo k převodu vlastnického práva k bytové žalovaných na žalobce a to k jednotce [číslo] nebytového prostoru [číslo] obojí nacházející se v 1. NP budovy [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo] v obci [obec], k.ú. [část obce]. V řízení bylo též prokázáno (vis smlouva), že žalovaní, jako spoluvlastníci se při prodeji zavázali, že zajistí spojení předmětné Bytové jednotky a Nebytového prostoru v jednu bytovou jednotku určenou k bydlení, a to nejpozději do šesti měsíců od podpisu Smlouvy. Tento závazek byl včleněn přímo do textu Smlouvy, a to do článku III. odst. 3.

4. Smlouvy. Dle tohoto ustanovení se žalovaní zavázali předložit žalobci originál výpisu z katastru nemovitostí osvědčující, že Bytová jednotka a Nebytový prostor byly spojeny v jednu jednotku nově označenou jako jednotka [číslo] v k.ú. [část obce], se způsobem využití byt, a dále že vlastníkem této spojené jednotky je žalobce, a to do šesti měsíců od uzavření Smlouvy. V případě, že tato povinnost žalovanými splněna nebude, ujednali účastníci řízení v tom samém ustanovení čl. III. odst. 3.

4. Smlouvy povinnost žalovaných uhradit žalobci smluvní pokutu 500 000 Kč, avšak to za situace, kdy kupující využije právo od smlouvy odstoupit. Z textu čl. III. odst. 3.4. kupní smlouvy tak plyne, že smluvní pokutu bylo možné uplatnit pouze v situaci, kdy by žalobce od kupní smlouvy odstoupil, což se nestalo a jen v takové situaci by pak odpovídala povinnost ujednanou smluvní pokutu uhradit. Nikoliv, kdy si žalobce nemovitost ponechá a současně uplatní smluvní pokutu. Jde o vzájemnou vázanost povinností a žaloba proto nemůže obstát.

25. Výrok o náhradě nákladů řízení má oporu v ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. V řízení úspěšným žalovaným soud přiznal náhradu nákladů řízení, která se sestává z odměny za 1 úkon právní služby (§ 7 bod 6 AT) ve výši 10 300 Kč za úkony – převzetí zastoupení a vyjádření z 4.3.2021, vyjádření k žalobě 2.11.2021, soudní jednání ve dnech 3.11.2021, 27.1.2022, 19.5.2022, 29.6.2022 a účast u vyhlášení rozsudku dne 17.8.2022 (1/2 úkon). Celkem 66 950 Kč + 7x režijní paušál po 300 Kč (2 100 Kč) – součtem 69 050 Kč. K tomu DPH 14 490 Kč; celkem 83 540 Kč.

Poučení