14 C 38/2012 - 462

Rubrum

Okresní soud v Ústí nad Labem rozhodl samosoudcem Mgr. Ottou Plachý ve věci žalobkyně: ; [celé jméno žalobkyně], narozená dne [datum] bytem [adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [titul] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti; žalovanému: ; [celé jméno žalovaného], narozený dne [datum] bytem [adresa žalovaného] o zaplacení 328 580 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 160 509 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 160 509 Kč od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se zamítá co do zaplacení částky 168 071 Kč, úroku z prodlení ve výši 23 % ročně z částky 328 580 Kč od [datum] do [datum], úroku z prodlení ve výši 23 % ročně z částky 168 071 Kč od [datum] do zaplacení a úroku z prodlení ve výši 13 % ročně z částky 160 509 Kč od [datum] do zaplacení.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Ústí nad Labem náklady řízení v částce 16 898,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

V. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Ústí nad Labem náklady řízení v částce 15 598,61 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Předmět žaloby, tvrzení účastníků:

2. Žalobou došlou zdejšímu soudu dne [datum], vedenou původně pod sp. zn. 14 C 127/98, se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení částky 370 249 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tím, že dne [datum] uzavřel žalovaný jako pronajímatel s žalobkyní a [jméno] [příjmení] jako s nájemci smlouvu o nájmu nebytových prostor, a to sklepních prostor v domě na adr. [adresa žalovaného], který byl ve vlastnictví žalovaného. Nájem byl uzavřen na dobu 10 let za účelem zřízení vinárny. Předmět nájmu byl přenechán k užívání bez vybavení a žalovaný ve smlouvě vyjádřil souhlas s tím, že nebytový prostor bude upraven k dohodnutému účelu. Dne [datum] žalobkyně vystoupila ze sdružení, které uzavřela s dalším nájemcem [jméno] [příjmení], neboť ten se činností sdružení nezabýval, a proto zůstala jedinou nájemkyní žalobkyně (následně žalobkyně doplnila, že se nejednalo o sdružení dle občanského zákoníku). V nebytových prostorách žalobkyně zřídila vinárnu [jméno]. Dopisem ze dne [datum] žalobkyně dala žalovanému výpověď pro hrubé porušování povinností pronajímatele, když rozhodnutím okresního hygienika došlo k přerušení činnosti vinárny, neboť v důsledku činnosti žalovaného přestala v prostoru téct pitná voda, žalovaný porušoval smlouvu tím, že svévolně zvyšoval nájemné, bezdůvodně vypínal elektrickou energii, provedl výměnu zámků ve dveřích, nezajišťoval odvoz odpadků, a žalobkyně po dobu tří měsíců nemohla vinárnu vůbec provozovat. Výpovědní lhůta činila 3 měsíce a uplynula dne [datum]. Dle ustanovení bodu IX. nájemní smlouvy má žalobkyně nárok na náhradu nákladů, které vznikly v souvislosti s úpravou nebytových prostor. Žalobkyně žalovaného opakovaně vyzývala k jednání o náhradě těchto nákladů včetně náhrady za věci vbudované do tohoto prostoru, dále požadovala vrácení vnitřního vybavení vinárny. Žalovaný kupní smlouvou ze dne [datum] nemovitost prodal manželům [příjmení], účinky vkladu nastaly dne [datum]. Součástí prodeje byly i upravené sklepní prostory a nelze vyloučit, že součástí prodeje bylo i vnitřní vybavení, které údajně žalovaný zčásti rozprodal. Své nároky spočívající v investicích do předmětu nájmu, zařízení baru ve vinárně a zařízení kuchyně specifikovala ve výši celkem 370 249 Kč (v podrobnostech viz dále). Žalobkyně požadovala tuto částku zaplatit spolu s úrokem z prodlení ve výši 23 % ročně od [datum] do zaplacení.

3. Žalovaný se k věci vyjádřil tak, že si není vědom, že by žalobkyni jakýmkoliv způsobem finančně poškodil. Z důvodu finančních problémů se rozhodl dům prodat, prodal jej manželům [příjmení]. Již rok předtím žalobkyně od něj obdržela výpověď z nájmu nebytových prostor, a to [datum]. Žalobkyně mu neplatila nájemné. Výpověď z nájmu předával žalobkyni jeho tehdejší právní zástupce, žalobkyně ji nepřevzala. On i nový majitel vyzývali žalobkyni, aby si své věci odvezla, to ale neudělala, měla na to třičtvrtě roku. Proto dne [datum] žalovaný přistoupil k vyklizení vinárny pod dohledem nestranných svědků, o tom má pořízený videozáznam a podrobnou inventuru. Potom byly všechny věci uschovány v garáži a uzamčeny, toto již novým majitelem, který dům koupil. Další osud věcí již nesledoval. Byl vyšetřován policií proto, že údajně vinárnu vykradl, vyšetřování bylo zastaveno po doložení, že žádný trestný čin nespáchal. Žalobkyně mu dluží nájem za měsíce srpen 1993, květen a červen 1994, červen, září, říjen, listopad, prosinec 1996, za elektřinu, doplatek tepla, celkem dluh činí 53 996 Kč (následně doplnil, že v tomto sporu tyto nároky vůči žalobkyni neuplatňuje). Žalobkyně také za něj převzala zboží od dodavatele, které nikdy neviděl. Výpověď ze dne [datum] od žalobkyně neobdržel, ani žádnou jinou. Není pravda, že žalobkyně hradila nějaké stavební úpravy, všechny platil žalovaný. Vinárnu předal žalobkyni a panu [příjmení] hotovou, co se týče stavebních úprav, předával holé bílé zdi, podlahy, vodu, elektřinu, to vše dělal on. Zednické práce pro něj dělal pan [příjmení] s pomocníkem, pan [příjmení] dělal podlahy a omítky. Žalovaný dodnes dluží panu [příjmení] za stavební práce a pravidelně mu to splácí. Topení tam bylo, pouze se předělalo, to dělal bratr žalovaného. Žalobkyně si pouze dodělávala na vlastní náklady kuchyň, kterou si musela upravit podle hygienických potřeb. Žalobkyně si nechala udělat obklady v kuchyni a dřevěné obklady ve vinárně. Dále žalobkyně nechala zbudovat pánský záchod, musela se do L přistavit zeď, žalobkyně nechala zabudovat záchodovou mísu a pisoár a nechala dělat obklady na zdech. Pokud je tam na podlaze dlažba, tak tu udělala žalobkyně. Dále tam byl ještě jeden záchod, ale ten byl původní, jednalo se o dámský záchod. Vinárna byla hotová na [jméno] roku 1992 1993, a až od jara tam začaly stavební úpravy, které prováděla žalobkyně.

4. Rozsudkem ze dne 28. 2. 2002, č. j. 14 C 127/98-118, soud žalobu zamítl. Soud dospěl k závěru, že nájemní smlouva ze dne [datum] byla neplatná, a to z několika důvodů. Jednak proto, že místnosti určené k provozování obchodu a služeb lze pronajímat jen po předchozím souhlasu národního výboru, resp. obecního úřadu (§ 3 odst. 2, 4 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor), a o předchozí souhlas žádný z účastníků smlouvy nepožádal, což bylo mezi účastníky nesporné a vyplývá to i z vyžádané zprávy městského úřadu. Jednak proto, že prostory nebyly pronajaty k účelu, ke kterému byly stavebně určeny, když se jednalo o bytový dům, přičemž stavbu lze užívat jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí (§ 85 zákona č. 50/1976 Sb., stavebního zákona). Dále sjednané nájemné neodpovídá tehdy účinné vyhlášce [číslo] Sb., o cenové regulaci nájemného z nebytových prostor. Pokud se žalobkyně domáhala zaplacení vnitřního vybavení vinárny – movitých věcí s tím, že jí tyto nebyly vráceny, pak soud shledal, že žalobkyně by se mohla pouze domáhat vydání těchto věcí vůči tomu, kdo je neoprávněně zadržuje. Pokud jde o náklady vzniklé v souvislosti se stavebními úpravami, soud shledal, že žalobkyně neprokázala, kolik investovala do stavebních úprav a že se na její úkor žalovaný obohatil.

5. Usnesením ze dne 23. 7. 2002, č. j. 47 Co 244/2002-149, Krajský soud v Ústí nad Labem jako soud odvolací k odvolání žalobkyně rozsudek Okresního soudu zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení. Odvolací soud uvedl, že závěr o neplatnosti nájemní smlouvy považuje za pochybný. Žalobkyně předložila v odvolacím řízení některá rozhodnutí, zejména stavebního úřadu a Úřadu městského obvodu [obec] – [ulice] terasa, která nasvědčují tomu, že byl dán souhlas ke zřízení vinárny (tedy ke změně využití části domu) a že byl dán i souhlas k pronájmu. Bude ovšem na Okresním soudu, aby si od příslušných orgánů vyžádal spisy a provedl jimi důkaz. Případné sjednání nájemného v rozporu s cenovým předpisem by nebylo důvodem pro neplatnost celé smlouvy. Pokud je smlouva platná, bude třeba posuzovat nárok žalobkyně podle této smlouvy. Pokud jde o nárok žalobkyně na zaplacení za zařízení, tak pokud by se tyto věci nacházely ve vinárně, mohl by v úvahu přicházet požadavek žalobkyně na vydání těchto věcí, což by vylučovalo požadavek na peněžitou náhradu.

6. Následně bylo rozhodnuto usnesením ze dne 24. 1. 2012, č. j. 14 C 127/98-285, že se vylučuje k samostatnému projednání a rozhodnutí řízení o zaplacení částky 328 580 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 23 % ročně za dobu od [datum] do zaplacení za investice vložené do domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec]. Usnesení bylo odůvodněno tím, že žalobkyně se domáhá v řízení dvou nároků, z toho 328 580 Kč za investice vložené do domu a 41 669 Kč za zadržené movité věci. Pro rozhodnutí o nároku za zadržené věci má soud dostatečný podklad a je žádoucí, aby o něm bylo rozhodnuto, zatímco o nároku za vložené investice bude třeba provádět ještě další dokazování, proto soud rozhodl o vyloučení tohoto nároku k samostatnému projednání a rozhodnutí. Tato vyloučená věc je vedena pod sp. zn. 14 C 38/2012.

7. Pro úplnost se uvádí, že v původní věci bylo rozhodnuto rozsudkem ze dne 24. 1. 2012, č. j. 14 C 127/98-288, kterým byla zamítnuta žaloba o zaplacení částky 41 669 Kč s příslušenstvím jako úhrada za specifikované movité věci. Rozsudek byl odůvodněn tím, že žalovaný žádným způsobem nezasáhl do výkonu vlastnického práva žalobkyně k věcem, které měla umístěné ve vinárně. Poté, co žalovaný pozbyl vlastnické právo k domu, měla žalobkyně umožněno, aby si věci z vinárny odstěhovala. Vlastník věci má právo na vydání zadržené věci a jen v případě, že předmět vlastnictví již neexistuje, např. došlo ke ztrátě věci, nebo byla zničená, nastupuje náhrada škody. Žalovaný však nebyl subjektem, který by věci žalobkyně neoprávněně držel, a proto není pasivně legitimován k vydání věcí ani k případné náhradě škody. Nebylo ani prokázáno, že by žalovaný věci žalobkyně prodal a tím se na její úkor neoprávněně obohatil. Pokud se věci žalobkyně stále v domě nacházejí, jak žalobkyně i v tomto řízení uvedla, pak nemůže přicházet v úvahu žaloba na peněžité plnění, ale žalobkyně se může domáhat vydání svých věcí vůči tomu, kdo věci neoprávněně zadržuje. Rozsudkem Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 19. 3. 2013, č. j. 11Co 265/2012-305, byl rozsudek soudu prvního stupně potvrzen v upraveném znění.

8. Předmětem vyloučené věci tak zůstaly (vzhledem k tomu, jak žalobkyně v podání ze dne [datum] vymezila částku 41 669 Kč, kterou požaduje za movité věci, resp. uvedla jednotlivé položky, jejichž součet tuto částku představuje) následující uplatněné nároky: INVESTICE DO PŘEDMĚTU NÁJMU rekonstrukce sklepních prostorů – za provedení prací 51 000 Kč reklamní štít a reklamní těleso 2 300 Kč venkovní osvětlení 3 000 Kč obložení schodiště 3 000 Kč osvětlovací tělesa na chodbě a WC 880 Kč mříž 900 Kč dveře, sklo, zárubeň 27 000 Kč zařízení WC 7 600 Kč obklady, dlažba WC 1 239 Kč okenní mříže 1 200 Kč elektroměr 5 000 Kč vodovodní kohoutky 600 Kč instalatérský materiál - celkem 5 419,75 Kč elektromateriál - celkem 1 390 Kč dveřní kování a klíče - celkem 1 142,25 Kč materiál barvy - laky 505 Kč truhlářské práce 835 Kč WC 1 891 Kč ZAŔÍZENÍ BARU barový pult, ozdobný rošt nad barem, barové stoličky, lavice, opěradla, police, vitríny 130 000 Kč zápultí - skříňky 6 094 Kč vinárenské židle 27 000 Kč osvětlovací tělesa 1 200 Kč halogenová osvětlovací lampa 5 000 Kč světelný panel„ COCA-COLA“ 600 Kč koberec 6 500 Kč věšáková stěna 1 200 Kč ventilátor, včetně krytu 1 700 Kč dvoudřez 2 390 Kč vodovodní baterie 1 100 Kč litinová topná tělesa 10 184 Kč palubková stěna 5 000 Kč zásuvky a vypínače 990 Kč ZAŘÍZENÍ KUCHYNĚ osvětlovací tělesa 2 130 Kč garnýž 80 Kč vodovodní baterie 1 200 Kč dlažba 11 300 Kč 9. K těmto nárokům žalobkyně následně doplnila, že provedla rekonstrukci sklepních prostor, ty byly v dezolátním stavu, žalobkyně provedla kompletní rekonstrukci těchto prostor a zřídila zde vinárnu. Zásadní investice, které ve sklepních prostorách provedla, se týkají zejména kompletních zednických prací, které žalobkyně financovala, přičemž rozsah prací potvrdil i svědek [jméno] [příjmení]. Zejména se vybetonovaly podlahy ve vinárně a kuchyni, kde se také pokládala dlažba a dělalo se obložení kuchyně dlaždičkami, dále bylo třeba vysekání otvoru mezi vinárnou a kuchyní. Dále šlo o práce elektrikářské, a to kompletní zbudování elektriky v suterénu včetně revize, práce topenářské, instalatérské a truhlářské. Bylo třeba zavést vodu. Dále šlo o zabudování tří litinových topných těles – radiátorů, kompletní vybudování pánských toalet, pořízení tří dveří (včetně skel, zárubní, dveřního kování a klíčů). Práce zajistil žalovaný, ale žalobkyně mu to proplácela. Pokud jde o vybudování WC, náklady představují osvětlovací tělesa na chodbě a WC, zařízení WC, obklady, dlažba WC, instalatérský materiál a samotné WC. Nacházela se tam jedna mísa a dva pisoáry. Reklamní štít a reklamní těleso žalobkyně zabudovala. Venkovní osvětlení bylo dáno napevno. Obložení schodiště bylo dřevěné. V případě mříže se jedná o mříž na dveře, je před vchodem do vinárny, nahoře u schodů, dělal ji otec žalovaného. Okenní mříže byly dvě. Elektroměr žalobkyně financovala. Barový pult a ozdobný rošt nad barem byly dělány na míru pro konkrétní prostor. Pokud jde o zápultí – skříňky, jednalo se o skříňky na skleničky, nejednalo se o zabudované skříňky. Osvětlovací tělesa v prostoru baru byly lampičky na zdech. Halogenová osvětlovací lampa byla za barem. Světelný panel„ COCA-COLA“ byl zabudovaný ve zdi. Koberec byl volně položený. Ventilátor byl zabudovaný, byl stejný jako v kuchyni. Palubková stěna představuje obložení. Zásuvky a vypínače kupovala od žalovaného. Osvětlovací tělesa v kuchyni představují 4 zářivky na stropě. Garnýž byla na kuchyňském okně. Předmětem sporu jsou výhradně investice, které vynaložila žalobkyně, nejedná se o investice pana [příjmení] Pan [příjmení] do rekonstrukce vinárny neinvestoval, investoval pouze částku za židle. Pokud jde o splatnost žalované částky, žalobkyně vychází z data [datum] vzhledem k tomu, že výpovědní lhůta dle nájemní smlouvy uplynula dne [datum]. Žalobkyně nevěděla o neplatnosti nájemní smlouvy a tuto nezavinila, když to byl žalovaný, kdo byl povinen požádat obecní úřad o souhlas s uzavřením nájemní smlouvy. Neplatnost nájemní smlouvy tak zavinil výhradně žalovaný a tato neplatnost nemůže být přičtena k tíži žalobkyně. Splatnost náhrady za bezdůvodné obohacení tak musí být dána dnem následujícím po skončení nájemní smlouvy, jiný postup by byl v rozporu s dobrým mravy, když žalobkyně byla v dobré víře o tom, že nájemní smlouva je bezvadná.

10. K uvedeným nárokům se žalovaný následně vyjádřil tak, že žalobkyni předával sklepní prostor čistý, vybílený, byla tam udělaná elektrika i světla. Protože si žalobkyně musela prostor upravit, bylo jí také stanoveno nízké nájemné. U většiny investic (věcí) uvedených žalobkyní souhlasil s tím, že je provedla či pořídila žalobkyně, kromě následujících: nesouhlasil s tím, že žalobkyně hradila rekonstrukci sklepních prostorů. Také nesouhlasil s tím, že byl v rámci rekonstrukce vysekán otvor mezi vinárnou a kuchyní, s tím, že je možné, že byl předělán ze čtyřhranného na kulatý, ale dveře už tam byly. Nesouhlasil s reklamním štítem a reklamním tělesem, uvedl, že tam sice následně svítil nápis vinárna, ale má za to, že to již bylo za nového majitele. Souhlasil s tím, že si tam žalobkyně dala venkovní osvětlení, byla to koule na bílém kopytu, ale nesouhlasil s uvedenou cenou (později ale uvedl, že to žalobkyně nepořizovala, neboť tam byla už v době, kdy to kupoval). Nesouhlasil s investicí do okenních mříží, měl za to, že mříže už byly ve všech oknech, protože tam předtím byly šatny. Souhlasil, že si žalobkyně nechala zabudovat podvojný elektroměr, ale nesouhlasil s uvedenou částkou s tím, že elektroměry se obvykle dávají na měsíční paušál. Ze zařízení baru nesouhlasil s položkou litinová topná tělesa (radiátory), neboť ty tam dával on, žalobkyně je nehradila. Zásuvky a vypínače už tam byly, jinak by jim to nezkolaudovali. K zařízení baru a kuchyně dále uvedl, že tyto věci byly vyklizeny a žalobkyně si je mohla odnést.

11. Provedeným dokazováním soud zjistil následující skutečnosti:

12. Listinné důkazy:

13. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] bylo zjištěno, že tuto uzavřel žalovaný jako pronajímatel s žalobkyní a [jméno] [příjmení], [datum narození], jako nájemci. Předmětem smlouvy byl pronájem sklepních prostor na adrese [adresa žalovaného], jejichž majitelem byl žalovaný. Ve smlouvě se uvádí, že pronajímatel přenechá nájemníkům nebytové prostory bez vybavení o rozloze 87 m2 za účelem zřízení vinárny nočního typu. Dále bylo uvedeno, že nájem se uzavírá nejméně na dobu 10 let od podpisu smlouvy. Nájemci se zavázali platit nájemné ve výši 2 757 Kčs měsíčně splatných vždy k poslednímu dni měsíce a bylo sjednáno, že nájemné nebude pronajímatel zvyšovat po dobu 10 let. Dále se nájemci zavázali hradit za spotřebovanou elektřinu ve výši 50 % z celkové spotřeby v domě a přispívat na vodné, stočné a odvoz odpadků, rovněž ve výši 50 %. V části VI. smlouvy bylo uvedeno, že nájemci se zavazují, že nebudou provádět stavební úpravy v pronajatých prostorách. Pronajímatel souhlasí s tím, že předmětné prostory budou upraveny za účelem zřízení vinárny, kdy v souvislosti s tím je třeba provést nezbytné úpravy za účelem zřízení sociálního zařízení, kuchyně apod. V části VIII. bylo mj. uvedeno, že pronajímatel souhlasí s umístěním reklamy. V části IX. byly dohodnuty výpovědní důvody, kdy ze strany pronajímatele mohlo dojít k podání výpovědi mj. z důvodu prodlení nájemců s placením nájemného nebo úhrad za služby po dobu delší než jeden měsíc, ze strany nájemců mohla být smlouva vypovězena z důvodu, že nebytový prostor se stane nezpůsobilým ke smluvenému užívání nebo že pronajímatel hrubě porušuje své povinnosti. Bylo dohodnuto, že výpovědní lhůta činí tři měsíce a počíná běžet od prvního dne následujícího měsíce po podání výpovědi. Dále zde bylo dohodnuto, že pokud bude smlouva vypovězena ze strany nájemců, mají právo na náhradu nákladů, které jim vznikly v souvislosti s úpravou prostor. V části XI. bylo dohodnuto, že v případě ukončení nájmu jsou nájemci povinni vrátit pronajaté prostory do stavu vhodného k užívání pronajímatelem.

14. Ze sdělení žalovaného z [datum] bylo zjištěno, že v tomto uvádí, že vzhledem nárůstu dluhu nájemného včetně protopeného tepla, z důvodu obav ze spotřeby elektrické energie a její úhrady v prvním čtvrtletí roku 1997 a jelikož má obavy, že se budou problémy s uhrazováním faktur opakovat, tak dnem [datum] odpojuje elektrickou energii a k prvnímu prosinci ukončuje nájemní smlouvu pro její hrubé porušování. Není uvedeno, komu je sdělení adresováno, ale v závěru v kolonce„ převzala“ je rukou napsáno, že převzetí tohoto sdělení p. [celé jméno žalobkyně] odmítla podepsat. Sdělení je podepsáno žalovaným jako majitelem objektu a [jméno] [příjmení] jako svědkem předání. (Žalobkyně potvrdila, že jí tato písemnost byla předávána, odmítla ji podepsat.)

15. Z faktury [číslo] ze dne [datum] bylo zjištěno, že touto dodavatel označený jako [jméno], obchodně servisní centrum, účtoval odběrateli označenému jako„ [jméno] vin.“ za odebrané teplo za období 1996 částku celkem 8 187 Kč s datem splatnosti [datum].

16. Z faktury [číslo] ze dne [datum] bylo zjištěno, že touto dodavatel označený jako [jméno], obchodně servisní centrum, účtoval žalobkyni jako odběrateli za prodlení se zaplacením faktury [číslo] ze dne [datum] na částku 8 187 Kč úrok z prodlení ve výši 1 % za každý den prodlení. Fakturovaná částka není uvedena.

17. Z dopisu žalobkyně ze dne [datum] bylo zjištěno, že v této sdělila žalovanému, že podává výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] na nájem sklepních prostor v domě na adr. [ulice a číslo], [obec], a to z důvodu hrubého porušování povinností ze strany žalovaného. Uvedla, že k porušení smlouvy došlo tím, že žalovaný v rozporu se smlouvou zvýšil nájemné a nedoložil vyúčtování energií, úmyslně bránil řádnému užívání nebytových prostor vypínáním el. proudu, výměnou zámků i dalšími schválnostmi, dále došlo k uzavření vinárny po dobu 3 měsíců z důvodu závadnosti dodávané vody a nezajištění svozu odpadků. Dále uvedla, že ve smyslu bodu 9 smlouvy požaduje náhradu nákladů, které vznikly úpravou nebytových prostor a které vyčísluje na částku 548 697 Kč (Žalovaný na jednání uvedl, že tuto výpověď neobdržel.)

18. Z podacího lístku bylo zjištěno, že žalobkyně dne [datum] odeslala žalovanému písemnost.

19. Z dopisu žalobkyně ze dne [datum] bylo zjištěno, že v tomto sdělovala [titul] [příjmení], že se dozvěděla, že kupuje do svého vlastnictví nemovitost na adr. [ulice a číslo], [obec]. Sdělila, že původnímu vlastníku dala výpověď a že požaduje vložené náklady ve výši asi 549 000 Kč. K dopisu měla být připojena výpověď a kopie smlouvy.

20. Z dopisu [titul] [jméno] [příjmení], [titul], ze dne [datum], bylo zjištěno, že v tomto sděloval žalobkyni, že dnem [datum] převzal do svého vlastnictví dům na adrese [ulice a číslo], ve kterém má žalobkyně pronajatou vinárnu. Správcem domu pověřil pana [celé jméno žalovaného]. Dle výpovědi ze dne [datum], kterou adresovala předchozímu majiteli domu panu [celé jméno žalovaného] a kterou mu dala na vědomí, končí její nájemní poměr dnem [datum]. Žádá žalobkyni, aby zaplatila smluvní nájem a nejpozději do [datum] vyklidila vinárnu a předala prostory správci panu [celé jméno žalovaného].

21. Z dopisu [titul] [jméno] [příjmení], [titul], ze dne [datum], bylo zjištěno, že v tomto sděloval žalobkyni, že zjistil, že v důsledku nesplnění povinnosti žalobkyně vyklidit po ukončení nájemního vztahu prostory vinárny v domě na adrese [ulice a číslo] jsou některé věci z vinárny umístěny v garáži domu, čímž je mu bráněno v užívání garáže. Po 30. září hodlá garáž opravovat a poté užívat, a pokud tam ještě nějaké věci budou, bude je považovat za harampádí a odpad a nechá je zlikvidovat. [příjmení] od garáže poskytne žalobkyni on nebo žalovaný. Dále upozorňuje, že přes jeho předchozí dopis žalobkyně dosud nevyrovnala dlužný nájem.

22. Z dopisu [titul] [jméno] [příjmení] ze dne [datum] (předloženého žalovaným) bylo zjištěno, že tento jako zástupce žalobkyně sděloval žalovanému, že žalovaný porušuje smlouvu uzavřenou dne [datum], když neoprávněně zvýšil nájem, účtuje topné, nezajistil svoz odpadků, faktury mají podstatné nedostatky. Vzhledem k tomu, že žalovaný chce uvedenou nemovitost prodat, souhlasí žalobkyně s ukončením činnosti dohodou, pokud jí budou uhrazeny vložené náklady.

23. Z dopisu advokáta [titul] [jméno] [příjmení] ze dne [datum] (předloženého žalovaným) bylo zjištěno, že tento jako zástupce žalobkyně sděloval žalovanému, že dne [datum] byla podepsána smlouva o nájmu nebytových prostor na dobu nejméně 10 let, žalovaný smlouvu nevypověděl a nemovitost prodal. V mezidobí však byly vyměněny klíče od nebytových prostor, které žalobkyně užívá na základě smlouvy, byl jí zamezen vstup do objektu a v době od 3. do [datum] byly movité věci – vybavení vinárny – odcizeny, škoda způsobená odcizením vybavení činí 327 326 Kč. Dle nového vlastníka je žalovaný správcem objektu, a proto za tento objekt odpovídá. Dále nebyla ze strany žalovaného splněna dohoda, že žalobkyně provede příslušné stavební úpravy pro provoz vinárny a že částka 195 000 Kč bude umořována. K umořování této částky nedošlo, neboť žalobkyně zatím platila nájemné. Tím, že žalovaný objekt prodal, nemůže dojít k umoření vkladu žalobkyně do nemovitosti a je nucena žádat jeho vrácení. Dále dle přezkoumání revizního technika došlo k přeplatku za odběr elektrické energie ve výši 17 253 Kč. Žalobkyně z uvedených důvodů požaduje úhradu těchto položek celkem ve výši 539 579 Kč.

24. Z vyrozumění státního zástupce ze dne [datum] bylo zjištěno, že tímto byl žalovaný vyrozuměn o podání obžaloby.

25. Z dodacího listu ze dne [datum] bylo zjištěno, že v tomto je uveden dodavatel [jméno dodavatele], adresa vykládky [jméno], [ulice a číslo], [obec], dodané zboží je označeno„ [písmeno] [číslo] [označení zboží]“, u převzetí je razítko„ [příjmení] [jméno], [ulice], [celé jméno žalobkyně]“ a nečitelný podpis.

26. Z listiny ze dne [datum] vyhotovené žalovaným a nadepsané„ smluvní náklady spojené s užíváním nebytových prostor (vinárna), bylo zjištěno, že v tomto se uvádí, že měsíční náklady (nájemné, teplo, voda) mají činit 4 043 Kč.

27. Z přehledu zaplacených nájmů od žalobkyně předloženého žalovaným bylo zjištěno, že tento uvádí data úhrad od března 1993 do prosince 1995.

28. Z kupní smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že touto žalovaný a jeho manželka [jméno] [příjmení] prodali manželům [příjmení] [jméno] [příjmení] a [titul] [jméno] [příjmení] dům [adresa] se stavební parcelou [číslo] v obci a k.ú. [obec] za kupní cenu 1 650 000 Kč. Bylo uvedeno, že se předmětná nemovitost prodává se všemi součástmi a příslušenstvím. Předmětem prodeje nebyly žádné další věci. Dle razítka katastrálního úřadu na předložené kopii byl vklad práva zapsán dne [datum] s účinky vkladu k [datum].

29. Z výpisu z katastru nemovitostí k [datum] bylo zjištěno, že vlastníkem budovy [adresa] v obci a k.ú. [obec] byla k tomuto datu [titul] [jméno] [příjmení]. Nabývacím titulem byla kupní smlouva ze dne [datum] s právními účinky vkladu k [datum] a smlouva o změně stanoveného rozsahu SJM ze dne [datum].

30. Ze sdělení Úřadu městského obvodu [obec] – [část obce], odboru správy majetku, ze dne [datum], bylo zjištěno, že v lokalitě, kde se nacházel předmětný dům, nebyla obecně závaznou vyhláškou upravena možnost sjednávat nájemné za nebytové prostory odlišně od tehdy platné vyhlášky o cenové regulaci nájemného za nebytové prostory. Dále bylo sděleno, že pro dlouhý časový odstup se již nepodařilo zjistit, zda bylo ze strany žalobkyně či žalovaného požádáno o souhlas k pronájmu sklepních nebytových prostor v předmětném domě.

31. Z přípisu Úřadu městského obvodu [obec] – [část obce] ze dne [datum] ve věci souhlasu s ohlášenými stavebními úpravami bylo zjištěno, že Úřad sdělil žalovanému a [jméno] [příjmení] k jejich dopisu ze dne [datum], že k ohlášeným drobným stavebním pracím při úpravě suterénních místností na vinárnu není nutné stavební povolení, proti těmto drobným stavebním pracím Úřad nemá námitek.

32. Z přípisu Úřadu městského obvodu [obec] – [část obce] ze dne [datum] ve věci souhlasu se zřízením provozovny – vinárny bylo zjištěno, že Úřad sdělil žalovanému k jeho žádosti o zřízení vinárny v suterénu objektu [ulice a číslo] v [obec], že nemá námitek proti zřízení této provozovny. Před uvedením do provozu je však nutno požádat stavební úřad o změnu užívání stavby, předložit revizní zprávu elektro zařízení, závazný posudek [zkratka] a vyjádření požární ochrany.

33. Z rozhodnutí Úřadu městského obvodu [obec] – [část obce], odbor výstavby, ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [spisová značka] bylo zjištěno, že tímto stavební úřad rozhodl o změně užívání 1. P.P. stavby v ulici [ulice a číslo] [číslo] [obec] na st. [parcelní číslo] k.ú. [obec] k novému účelu užívání pro provádění provozovny„ Vinárna“ tak, že podle § 85 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb. se změna užívání uvedených prostorů povoluje. Rozhodnutí bylo adresováno žalovanému. Dle vyznačené doložky nabylo rozhodnutí právní moci dne [datum].

34. Z výchozí zprávy o revizi elektrického zařízení ze dne [datum] vypracované revizním technikem [jméno] [příjmení] pro vinárnu„ [jméno]“, [ulice a číslo], [obec], bylo zjištěno, že v této byl jako provozovatel vinárny označen [jméno] [příjmení]. Dle zprávy je elektrické zařízení schopné bezpečného provozu. Uvádí se, že revizní zpráva řeší stabilní elektrické rozvody v prostorách vinárny a WC muži a ženy v 1. N.P. určené pro vinárnu a spotřebiče napevno napojené na elektrickou síť, zmiňuje, že mj. neřeší halogenové osvětlení 12V. Popisuje, že jsou použity instalační krabice K068, zásuvky a dvojzásuvky 16 A/250, kolébkové vypínače osvětlení 10 A/250. Na WC ženy, WC muži se nachází 3x žárovkové svítidlo 60W/250V-IP20, ve vstupní chodbě do vinárny se nachází 2x žárovkové svítidlo 60W/250V-IP20, ve vinárně se nachází 10x dvojzásuvka 6 A/250 a 2x ventilátor NV [číslo], v kanceláři se nachází 1x žárovkové svítidlo 60W/250V-IP20 a 1x dvojzásuvka 6 A/250, v chodbě před kuchyní 1x žárovkové svítidlo 60W/250V-IP20, v zadním skladu 2x žárovkové svítidlo 60W/250V-IP20, v kuchyňce 2x žárovkové svítidlo 20W/250V-IP20, 3x zásuvka 16 A/250 a 1x ventilátor [jméno] [číslo].

35. Z faktury za revizi elektrického zařízení ze dne [datum] bylo zjištěno, že tuto vystavil [příjmení] [příjmení] odběrateli označenému jako [příjmení] [jméno], Vinárna„ [jméno]“, [obec]. Faktura byla vystavena na částku 600 Kč s poznámkou, že bylo placeno v hotovosti dne [datum].

36. Ze zprávy o provedené výchozí revizi plynového zařízení ze dne [datum] vypracované revizním technikem [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že předmětem revize bylo zařízení [příjmení] [jméno], [ulice a číslo]. Jako provozovatel je tam označen [jméno] [příjmení].

37. Z potvrzení vystaveného [jméno] [příjmení] z [datum] bylo zjištěno, že toto bylo vystaveno pro pana [příjmení], [příjmení] [jméno], dle potvrzení bylo zaplaceno za výchozí revizi PZ 315 Kč v hotovosti.

38. Z přihlášky k odběru topného plynu propan-butanu z [datum] bylo zjištěno, že jako odběratel byla označena [příjmení] [jméno], je tam zapsán souhlas žalovaného jako majitele nemovitosti ke zřízení tlakové stanice, instalace byla provedena [datum], přezkoušení tlakové stanice provedl dne [datum] [jméno] [příjmení].

39. Ze zprávy požární bezpečnosti vypracované [jméno] [příjmení], [právnická osoba], datované 03. 1993, bylo zjištěno, že tato byla vyhotovena pro akci označenou [označení akce] [označení akce] – změna užívání, na adr. [ulice a číslo], [obec]. Zpráva označuje žalovaného jako investora. Zpráva řeší změnu užívání suterénu stávajícího objektu na provoz restaurace. Uvádí se, že konstrukci podlahy nad suterénem tvoří železobetonový strop. Vstupní dveře do prostoru vinárny budou tvořit požární uzávěr, bude se jednat o typové dveře DPO – PO 30 C2. Při kolaudaci bude předložena revizní zpráva elektronistalace.

40. Z vyjádření Okresní správy sboru požární bezpečnosti v [obec] ze dne [datum] adresované [právnická osoba] – [jméno] [příjmení], bylo zjištěno, že toto se týká změny užívání na provoz restaurace na adr. [ulice a číslo], [obec], jako investor je označen žalovaný. Uvádí se, že na základě předložené zprávy požární bezpečnosti souhlasí s uvažovanou změnou využití nebytových prostor v suterénu objektu na restaurační provoz při respektování podmínek zprávy požární bezpečnosti (osazení požárních dveří). Při kolaudaci stavby je mj. potřebné předložit výchozí revizní zprávu elektrické instalace a schválenou projektovou dokumentaci.

41. Z posudku Okresní hygienické stanice [obec] ze dne [datum], adresovaného žalobkyni, ve věci rekonstrukce vinárny v objektu [adresa] [ulice], [obec], bylo zjištěno, že byl dán souhlas s touto rekonstrukcí. V odůvodnění se mj. uvádí, že se jedná o provozovnu zřízenou v suterénních prostorech. Hygienické zázemí pro hosty i personál bude v mezipatře. Vytápění bude teplovodní z centrálního zdroje, voda a kanalizace bude napojena na stávající rozvody.

42. Z technické zprávy pro rekonstrukci vinárny v objektu [adresa] [ulice], [obec], vypracované [titul] [jméno]. [příjmení], [název kanceláře] projekční kancelář, bylo zjištěno, že tato uvádí plánované úpravy. Jako majitel objektu je uveden žalovaný a [jméno] [příjmení], nájemce vinárny je uveden pan [příjmení]. Zpráva uvádí, že provoz vinárny bude zřízen v suterénních prostorech. Sociální zařízení pro návštěvníky vinárny je situováno na mezipodestě u vstupu do objektu, je řešeno samostatně pro muže a ženy. Pro ženy je navržena 1 mísa WC a umyvadlo, pro muže navíc ještě dvě pisoárová stání. Zásobování bude prováděno oknem přes spojovací chodbu přímo do přípravny jídel nebo skladu, zásobovací okno bude z vnější strany opatřené otevírací mříží. Vytápění je ve všech prostorách teplovodní z centrálního zdroje. Prostor vinárny je odvětrán dvěma ventilátory typ NV – [číslo]. Pro odvětrání kuchyně bude vybourán otvor na celou šířku stávající niky a bude osazeno okno velikosti cca 600x900mm, dále bude osazen nový ventilátor typ [jméno]. Veškeré prostory sociálního zařízení a přípravna občerstvení budou obloženy keramickými bělninovými obkladačkami do výše min. 1,8m. V přípravně občerstvení bude kromě dvoudílného dřezu instalováno umyvadlo na mytí rukou. Prostor skladu bude oddělen dveřmi. Stěny a stropní konstrukce budou natřeny bílým latexem, podlaha je betonová, opatřená nátěrem tak, aby byla snadno omyvatelná. Zpráva zmiňuje, že pro uvedené stavební úpravy vydal Úřad městského obvodu [obec] – [část obce] souhlas vyjádřeními ze dne [datum] a ze dne [datum]. Na technické zprávě se nacházejí razítka Úřadu městského obvodu [obec] – [část obce] a zápis, že tato projektová dokumentace byla podkladem pro vydání rozhodnutí o změně užívání ze dne [datum rozhodnutí] pod č. j. [spisová značka].

43. Z úvodního listu zjednodušené dokumentace pro rekonstrukci vinárny [ulice a číslo], [obec], vypracované [příjmení] projekční kanceláří a datované [číslo], bylo zjištěno, že tato měla obsahovat technickou zprávu, půdorys sociálního zařízení pro veřejnost, půdorys suterénu a výpis podrobností (tyto předloženy nebyly). Jako investor je tam uveden žalovaný coby majitel objektu.

44. Z technické zprávy vypracované [příjmení] [příjmení], [právnická osoba], datované 03. 1992, bylo zjištěno, že jejím předmětem bylo zaměření současného stavu domu na adr. [ulice a číslo], [obec]. Zpráva označuje jako investora žalovaného. Uvádí se, že se jedná o objekt bývalého rodinného domku, později šaten [právnická osoba] [obec]. Ohledně stavu objektu mj. uvádí, že zdivo je omítnuté, bez větší vlhkosti, pouze zdivo sklepa pod garáží je úplně provlhlé. Tři okna v suterénu jsou zazděná. Stropy v suterénu jsou rovné, ze železového betonu. Podlahy v suterénu jsou tvořeny betonovou mazaninou. WC jsou na podestách v mezipatrech. Vnitřní vodovod je napojen na uliční řád. [příjmení] elektroinstalace jsou vykradeny.

45. Z půdorysu 1.P.P. pro projekt rekonstrukce objektu [ulice a číslo], bylo zjištěno, že tento je datován [číslo], je tam uveden [titul] [příjmení] a pan [příjmení], dále žalovaný. Je uvedeno, že se jedná o stávající stav. Půdorys zachycuje jednotlivé místnosti, uvádí rozměry, plochy místností. Ve všech místnostech je uvedena betonová mazanina, zjevně coby podlaha. Na předloženém půdorysu jsou zjevně dodatečně rukou zakreslovány úpravy, zejména vybavení nábytkem, dopsán účel místností (kuchyně, kancelář, sklad). Dále jsou tam zjevně dodatečně dopisovány poznámky, mj. že v kuchyni má být okno a nový ventilátor. Není jasné, kdo tam tyto poznámky doplnil. Půdorys odpovídá tomu, jak jsou prostory vinárny zachyceny na předloženém videozáznamu z [datum] (viz dále). Pouze v původním nákresu nebyl průchod mezi vinárnou a kanceláří (je tam celá zeď), tento průchod je zde zjevně dodatečně dokreslen rukou.

46. Ze znaleckého posudku [číslo] ze dne [datum] vypracovaného [titul] [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že jeho předmětem bylo zjištění administrativní ceny budovy [adresa] v [katastrální území město]. Objednatelem posudku byl [titul] [jméno] [příjmení]. Ve znaleckém posudku se uvádí, že dům je užíván od roku [rok], původně obytný dům byl rekonstruován v r. [rok] na provozní objekt – obchodní prostory, vinárna. V 1. PP – suterénu se nachází prostory vinárny, kuchyně, hygienické zařízení, WC. Uvádí se, že v objektu je ústřední teplovodní vytápění z regulační stanice. Objekt je po částečné rekonstrukci v r. 1993 – výměna podlah, instalací, zařizovacích předmětů, dveří, krytiny (nespecifikováno, v jakých prostorech mělo k těmto výměnám dojít). Výsledná cena samotné budovy (bez pozemku) s přihlédnutím k opotřebení byla stanovena na částku 1 794 350 Kč.

47. Z odhadu hodnoty nemovitosti pro poskytnutí hypotečního úvěru ze dne [datum] vypracovaného [titul] [jméno] [příjmení] pod ozn. [název hypotečního úvěru] [číslo] bylo zjištěno, že jeho předmětem byl odhad hodnoty objektu na adr. [adresa žalovaného]. Objednatelem posudku byl [titul] [jméno] [příjmení]. Odhad byl vypracován podle zásad oceňování nemovitostí [právnická osoba] Údaje o nemovitosti uvádí shodné, jako znalecký posudek ze dne [datum]. Obvyklá cena nemovitosti včetně pozemku a garáže je odhadnuta na částku 1 900 000 Kč.

48. Z rozhodnutí Okresního Úřadu [obec] – Okresní hygienické stanice ze dne [datum rozhodnutí], [číslo jednací], bylo zjištěno, že tímto bylo rozhodnuto o přerušení činnosti v provozní jednotce vinárna [jméno], [ulice a číslo], [obec]. Rozhodnutí bylo odůvodněno tím, že v provozovně neteče pitná voda, opakovanými laboratorními rozbory bylo zjištěno, že voda nevyhovuje ČSN [číslo] – pitná voda.

49. Z protokolů Krajské hygienické stanice ze dnů [datum] (zadal„ [jméno]“ obchodně servisní centrum, [ulice a číslo], místo odběru [právnická osoba] [právnická osoba]), [datum] a [datum] (oba zadal pan [příjmení], [ulice a číslo], [obec], místo odběru [název objektu]„ [název objektu] [název objektu]“) bylo zjištěno, že ve všech případech byly zjištěny hodnoty, které neodpovídají ČSN 75 [číslo] – Pitná voda.

50. Z kolaudačního rozhodnutí [magistrátu města] – stavebního odboru ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [spisová značka] [spisová značka] [číslo], bylo zjištěno, že tímto bylo povoleno užívání stavby„ [název stavby], [ulice a číslo], [obec] [město]“, umístěné v části 1. N.P. objektu na st. [parcelní číslo] k.ú. [obec]. Stavebníkem a navrhovatelem byl [jméno] [příjmení], jako vlastníci objektu byli uvedeni [titul] [jméno] [příjmení] a [titul] [jméno] [příjmení].

51. Z kolaudačního rozhodnutí [magistrát města] – stavebního odboru ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [spisová značka] [spisová značka] [číslo], bylo zjištěno, že tímto bylo povoleno užívání stavby„ [název objektu], [ulice a číslo], [obec] [obec] – rozšíření činnosti“. Stavebníkem a navrhovatelem byl [jméno] [příjmení], jako vlastníci objektu byli uvedeni [titul] [jméno] [příjmení] a [titul] [jméno] [příjmení]. Rozšíření spočívalo v tom, že v původním skladu nápojů byla zřízena přípravna studených jídel.

52. Z inventárního seznamu zařízení vinárny [jméno] k [datum] bylo zjištěno, že tento obsahoval většinu položek, které zůstaly předmětem žaloby, ve stejných pořizovacích cenách. Některé byly v žalobě zjevně uvedeny souhrnně (např. zařízení WC, kdy v inventárním seznamu se uvádí 2 záchodové mísy, 3 umyvadla, 2 WC mušle). V kuchyni je také položka obkladačky. Chybí položky rekonstrukce sklepních prostorů, instalatérský materiál, elektromateriál, dveřní kování a klíče, materiál barvy – laky, truhlářské práce.

53. Z výdajových pokladních dokladů předložených svědkem [jméno] [příjmení] při jeho výslechu bylo zjištěno, že první doklad byl datovaný [datum], byl na částku 2 000 Kč, účel výplaty výkopové práce, vyplaceno bylo [jméno] [příjmení]. Druhý doklad byl datovaný 10. 12., rok je 92 nebo 93 (bylo přepisováno), byl na částku 2 100 Kč, účel platby pomocné práce elektro, příjemce [příjmení] [jméno]. Třetí doklad byl datovaný 30. 12., rok 92 nebo 93 (bylo přepisováno), byl na částku 3 634,60 Kč, účel výplaty stavební materiál.

54. Žalobkyně dále předložila značné množství dokladů, kterými prokazovala vynaložené investice. Z těchto byly zjištěny následující skutečnosti:

55. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že v této je v kolonce dodavatel razítko [jméno] [příjmení], zedníka, v kolonce příjemce a odběratel je razítko„ [právnická osoba]„ [jméno]“, [ulice a číslo], [jméno] [celé jméno žalobkyně]“, den splatnosti [datum], poznámka hotově. V části pro označení dodávky se uvádí rekonstrukce sklepních prostor za účelem vinárny, cena dohodou 51 000, vpravo razítko [jméno] [příjmení] a patrně jeho podpis, vlevo patrně podpis žalobkyně.

56. Z výdajového dokladu ze dne [datum] bylo zjištěno, že podle tohoto měla [příjmení] [jméno] vyplatit [jméno] [příjmení] částku 51 000 Kč, účel výplaty zednické práce. V kolonce pro podpis příjemce se nachází nečitelný podpis, patrně se ale nejedná o podpis [jméno] [příjmení] (neodpovídá jeho podpisu na uvedené faktuře), spíše se bude jednat o podpis žalobkyně. Doklad měl být zaúčtován dne [datum].

57. Ze stvrzenky ze dne [datum] bylo zjištěno, že tuto vystavila společnost [právnická osoba], a to na částku 1 5 000 Kč za zařízení vinárny – zálohu na materiál, částka měla být přijata od žalobkyně a p. [příjmení].

58. Z dodacího listu ze dne [datum] bylo zjištěno, že podle toho dodala [právnická osoba] elektroinstalační materiál + provedla zkoušku v ceně celkem 11 400 Kč, v dolní části pro podpis příjemce je zjevně podpis žalovaného. Zcela dole je připsáno, že proplatila žalobkyně.

59. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že tuto vystavila [právnická osoba] [právnická osoba] [právnická osoba], truhlářství, jako příjemce je označena žalobkyně, jako odběratel [příjmení] [jméno]. V označení dodávky se uvádí, že jsou účtovány truhlářské práce na výše uvedené vinárně v částce 22 800 Kč. Den splatnosti je [datum]. V dolní části je připsáno, že bylo placeno hotově, a podpis. (K tomu žalobkyně uvedla, že se jedná o zabudované police do výklenků.)

60. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že tuto vystavila společnost [právnická osoba] jako dodavatel žalobkyni jako odběrateli. Dodávka je uvedena truhlářské práce, dokončení interieru provedené v roce 1993. Den povinnosti fakturovat je uveden [datum], platba v hotovosti, celkem k úhradě 26 680 Kč (K tomu žalobkyně uvedla, že se jednalo o firmu, která prováděla výrobu obložení na chodbě a výrobu pultu.)

61. Z dodacího listu z [datum] bylo zjištěno, že tento vystavila [právnická osoba] [právnická osoba] [právnická osoba], truhlářství, předmět dodávky mělo být provedení truhlářských prací – opravy regálu, obložení, v částce 835 Kč, jako odběratel je uveden [jméno] [příjmení].

62. Z dodacího listu z [datum] bylo zjištěno, že tento byl vystaven za drť a dopravu na částku 1 050 Kč. Dodavatel je uveden [název dodavatele] – [název dodavatele] [název dodavatele], odběratel [jméno] [příjmení], zboží vydal [příjmení], zboží přijal žalovaný.

63. Z výdajového pokladního dokladu [číslo] bylo zjištěno, že mělo být zaplaceno 11 902 Kč, účel výplaty je uveden stavební materiál (rekonstrukce), jako příjemce je zjevně podepsán žalovaný. V dolní části se nachází poznámka, že zaplatila žalobkyně, je uvedeno datum [datum].

64. Z výdajového pokladního dokladu [číslo] bylo zjištěno, že mělo být zaplaceno 1 195 Kčs, účel výplaty je uveden stavební materiál (rekonstrukce), jako příjemce je zjevně podepsán žalovaný. Je uvedeno datum [datum].

65. Z výdajového pokladního dokladu [číslo] bylo zjištěno, že mělo být zaplaceno 5 730 Kčs, účel výplaty je uveden stavební materiál (rekonstrukce), jako příjemce je zjevně podepsán žalovaný. V dolní části se nachází poznámka, že zaplatila žalobkyně, je uvedeno datum [datum].

66. Z daňového dokladu [číslo] bylo zjištěno, že tímto fakturoval [jméno] [příjmení] odběrateli„ [příjmení] [jméno]“ částku 5 125 Kč za výrobu reklam a venkovního osvětlení, el. instalaci, montáž a opravu„ topinkáče“, den odeslání je [datum].

67. Z daňového dokladu [číslo] bylo zjištěno, že tímto fakturoval [jméno] [příjmení] odběrateli„ [příjmení] [jméno]“ částku 1 448 Kč za přívod elektrického vedení a montáž osvětlení, den odeslání je [datum].

68. Z výdajového pokladního dokladu z [datum] bylo zjištěno, že ten je na částku 5 125 Kč, je tam uvedeno reklama, zaúčtováno [datum]. Není tam podpis příjemce.

69. Ze seznamu přijatých faktur bylo zjištěno, že v tomto jsou uvedeny faktury z [datum] za truhlářské práce na 22 800 Kč, z [datum] za zařízení vinárny na 791,75 Kčs, z [datum] za truhlářské práce na 26 680 Kč, z [datum] za zámečnické práce na 1 200 Kč a z [datum] za zámečnické práce na 1 600 Kč.

70. Z peněžního deníku [příjmení] [jméno] za období [datum] až [datum] bylo zjištěno, že v tomto je mj. uveden s datem 1. 1. vklad do podnikání 180 000 Kč, dále je tam uvedena k 1. 1. rekonstrukce v částce 51 000 Kč, k 5. 1. elektromateriál v částce 11 400 Kč, k 11. 1. stavební materiál v částce 11 902 Kč, k 11. 1. cement v částce 714,70 Kč, k 15. 1. malířské potřeby v částce 233,50 Kč, k 22. 1. nákup regálu v částce 353 Kč, k 22. 1. a 25. 1. stavební materiál v částce celkem 4 149,60 Kč, k 25. 1. truhlářské práce v částce 22 800 Kč, k 29. 1. instalatérské potřeby v částce 206 Kč, k 2. 2 truhlářské práce v částce 26 680 Kč, k 3. 2. vodovodní materiál v částce 196,50 Kč, k 9. 2. stavební materiál v částce 3 735 Kč, k 11. 2. truhlářské práce v částce 835 Kč, k 13. 2. stavební materiál v částce 399 Kč, k 18. 2. stavební materiál v částce 3 430 Kč, k 22. 2. elektromateriál v částce 1 379,60 Kč, k 23. 2. instalační materiál v částce 2 314,60 Kč, k 26. 2. zámečnické práce v částce celkem 2 800 Kč, k 1. 3. obkladačky v částce 2 272,90 Kč, k 8. 3. obklady v částce 330 Kč, k 26. 3. firemní štít v částce 492 Kč, k 29. 3. stavební materiál v částce 72 Kč, k 30. 3. vodovodní baterie v částce 620 Kč.

71. Z peněžních deníků [příjmení] [jméno] za období [datum] až [datum] bylo zjištěno, že v těchto je mj. uvedena s datem 2. 2. výroba reklam v částce 5 125 Kč.

72. Ze součtů v peněžním deníku [příjmení] [jméno] za období [datum] až [datum] bylo zjištěno, že v tomto je uveden nákup materiálu v částce 83 068,79 Kč.

73. Z posouzení spotřeby elektrické energie za období 1995 1996 ve [právnická osoba]„ [jméno]“ vypracovaného dne [datum] revizním technikem [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že ten uvádí soupis veškerých spotřebičů. Ve vinárně a baru uvádí mj. 3x nástěnné svítidlo 2x60W, 1x nástěnné svítidlo 3x60W, 2x ventilátor 60W, 1x reklamu 2x20W a 5x halogenové svítidlo 20W, v kuchyni uvádí mj. 2x zářivkové svítidlo 20W a 1x ventilátor 75W, vně objektu uvádí 1x reklamu 2x20W. V tomto posouzení se uvádí, že osazený podružný elektroměr je určen pro nepřímé měření spotřeby přes proudové transformátory, v použitém zapojení je naměřená hodnota o polovinu vyšší než skutečná elektřina odebraná ze sítě.

74. Z faktury [číslo] ze dne [datum] bylo zjištěno, že touto dodavatel [jméno] – obchodně servisní centrum účtoval odběrateli [jméno] – vin. mj. náklady spojené s rekonstrukcí stávajícího odběrného místa a novým umístěním elektroměru částku celkem 5 045 Kč. V dolní části faktury pod razítkem dodavatele je zjevně podpis žalovaného.

75. Z prodejky ze dne [datum] bylo zjištěno, že podle této bylo prodáno 20 ks židlí„ [jméno]“ za celkovou cenu 15 200 Kčs, jako příjemce je uveden pan [příjmení].

76. Dále se jednalo o následující doklady: paragon z [datum] za 50m„ CYBY“ na 2 80 Kč; paragon z [datum] za 30 krabic na 320 Kčs; paragon z [datum] za sádru na 112,50 Kčs; paragon z [datum] za 50m a 10m„ CYBY“ na 336 Kčs; paragon z [datum] z domácích potřeb za patrně 4xkomín na 956 Kčs; paragon z [datum] z elektrotechnických závodů na 62 Kčs (zboží nečitelné); faktura z [datum] za dřez nerez Finsko v ceně 3 022 Kčs (jako odběratel je uveden [jméno] [příjmení]); stvrzenka z [datum] za převoz nábytku na 270 Kčs, přijato od p. [příjmení]; potvrzení z [datum] o zaplacení 2 ks ventilátorů 220 V za cenu celkem 1 000 Kčs; paragon z [datum] za baterii na 270 Kčs; paragon z [datum] za koberec 11,3 m na 10 735 Kčs, přičemž na paragonu je uvedena žalobkyně zjevně jako odběratel; výdejka z [datum] na cement, vápenný hydrát v ceně 810 Kčs; paragon z [datum] za sádru na 85 Kčs; paragon z [datum] za baterii k dřezu na 79 1 Kč; výdejka z [datum] na vápenný hydrát v ceně 120 Kč; paragon z [datum] za 14 dvojzásuvek a 7 vypínačů na 5 74 Kč; výdejka z [datum] na patrně obkladačky [příjmení] 17 II – 30 m2 v ceně 4 050 Kčs; paragon z [datum] z domácích potřeb – elektro na 440 Kčs (zboží nečitelné); paragon z [datum] za lustr na 220 Kčs; paragon z [datum] za primalex na 390 Kčs; výdejka z [datum] na cement v ceně 2 80 Kč; výdejka z [datum] na cement v ceně 700 Kčs; doklady označené žalobkyní jako instalační materiál (paragon z [datum] za instalační materiál na 120 Kč; paragon z [datum] za 2 kolena, sifon dvoudřezový na 164,20 Kčs; paragon z [datum] za koleno na 41, 80 Kč; paragon z [datum] za kolena na 127,50 Kčs; paragon z [datum] za„ PP DG 20“ na 36,50 Kčs; paragon z [datum] za náhubky na 32,50 Kčs; paragon z [datum] za 2x pisoár plus 2x sifon na 1 192 Kč; paragon z [datum] za PVC, roháčky atd. na 490,60 Kč; paragon z [datum] za 2 umyvadlové sifony na 162 Kč; paragon z [datum] za kohouty na 470 Kč; paragon z [datum] za PVC na částku 172,90 Kč; paragon z [datum] za trubky, pásky atd. na 347,35 Kč; paragon z [datum] za zátky, sifon na 97,60 Kč; paragon z [datum] za PVC, hmoždinky na částku 74 Kč); paragony označené žalobkyní jako barvy-laky (paragon z [datum] za primalex, sádru na 271,50 Kčs; paragon z [datum] za„ S [číslo]“ na 28 Kčs; paragon z [datum] za luxol na 138 Kčs; paragon z [datum] za industav, štětec na 67,50 Kčs); faktura z [datum] na cement v ceně 714,70 Kč (jako odběratel uveden žalovaný, dole rukou připsána poznámka, že platila žalobkyně); paragon z [datum] za 2 klíče na 16 Kčs; výdejka z [datum] na cement v ceně 895 Kčs a 1 zárubeň [číslo] v ceně 315 Kč; výdejka z [datum] na dlažbu [číslo] – 39,60 m2 v ceně 10 692 Kčs (jako odběratel je uvedeno [příjmení] [jméno]); paragon z [datum] za ředidla, balakryl atd. na 549,10 Kčs; prodejka z [datum] od Severočeských dřevařských závodů za„ DTD“ na 207 Kčs, odběratel je uveden [jméno] [příjmení]; výdajový doklad z [datum] na 207 Kčs za nákup materiálu, kdy vyplaceno mělo být dřevařským závodům; prodejka z [datum] od Severočeských dřevařských závodů za regál + police na 353 Kč, odběratel je uveden [jméno] [příjmení]; výdejka z [datum] na vápenný hydrát a cement v ceně 1 1 45 Kč, 1 zárubeň [číslo] v ceně 315 Kč a 2 dveře 60/L v ceně celkem 1 340 Kčs; výdejka z [datum] na dveře 60/P za cenu 670 Kčs, další položka v ceně 525 Kčs je nečitelná; pokladní doklad z [datum] za hřebíky na 104,60 Kčs, kdy jako odběratel je uveden žalovaný; poštovní ústřižek na částku 2 770 Kčs z [datum], příjemce je označen A3 [obec], odesílatel [jméno]; výdajový pokladní doklad z [datum] na částku 2 770 Kčs, účel výplaty je uveden DKP; paragon z [datum] za kliku na 90,40 Kčs; paragon z [datum] za skoby, hmoždinky, vrták na 37 Kčs; paragon z [datum] za stínidla na 1 80 Kč; výdajový doklad z [datum] na částku 26 680 Kč, příjemce [právnická osoba], účel výplaty truhlářské práce; prodejku z [datum] za MODUS 54/Z, MODUS [číslo] sokl malý za 1 815 Kčs, jako kupující je uvedena žalobkyně; prodejku z [datum] za MODUS [číslo] sokl velký, MODUS [číslo], MODUS [číslo] za 4 279 Kčs, jako kupující je uvedena žalobkyně (dle žalobkyně se tyto doklady týkají dřevěného obložení vinárny); dodávkový list z [datum] od sklenářství za patrně 2 zrcadla na 318,10 Kčs; paragon z [datum] za 3 klíče na 24 Kč; paragon z [datum] za štítky na 53 Kč; výdajový doklad z [datum] na částku 3 735 Kč, příjemce JAPEX; prodejní doklad z [datum] na vápno a cihly v ceně 535 Kč; prodejní doklad z [datum] na obkladačky [příjmení] 17 – 20 m2 v ceně 3 200 Kč; paragon z [datum] za hmoždinky na částku 55 Kčs; paragon z [datum] na 4 kliky na 540 Kč; paragon z [datum] za vruty na částku 20 Kčs; prodejní doklad z [datum] na cihly v ceně 399 Kč; paragon z [datum] za násadu a hřebíky na 45,50 Kčs; paragon z [datum] za hmoždinky a vruty na 21,55 Kčs; paragon z [datum] za 4 mosazné štítky a rytí na 373,85 Kč; prodejní doklad z [datum] na cihly, WC kombi, umyvadlo v ceně celkem 3 430 Kč (jako odběratel je rukou napsán [jméno] [příjmení]); prodejní doklad z [datum] za WC sedátko na 120 Kč; výdajový doklad z [datum] na částku 22 800 Kč, příjemce MIJO, účel výplaty truhlářské práce; paragon z [datum] za věšáky na 299 Kč; doklady označené žalobkyní jako elektromateriál – paragon z [datum] za 200 VA trafo na částku 782 Kčs; paragon [datum] za mezaxial tp [číslo] na částku 490 Kčs; paragon z [datum] na částku 510 Kč za jistič IT-L 25A na částku 510 Kč (k tomu žalobkyně uvedla, že se jedná o trafo k osvětlení nad barovým pultem); paragon z [datum] za regál a koše na 422 Kč; prodejní doklad z [datum] za obklady 5 m2 a obkladačky 9 ks na 2 272,90 Kč; paragon z [datum] za 5 klíčů na 45 Kč; prodejní doklad z [datum] za obkladačky bílé 2 m2 na částku 330 Kč; příjmový doklad z [datum] za firemní štít na částku 492 Kč; stvrzenka z [datum] na částku 620 Kč za vodovodní baterie; výdajový doklad z [datum] na částku 620 Kč za vodovodní baterii (příjemce není uveden); paragon z [datum] za halogen 20 W na 170 Kč, kdy jako prodavač je uveden žalovaný; výdajový pokladní doklad z [datum] na částku 170 Kč za žárovky; fakturu z [datum] za opravu sociálních zařízení na WC [příjmení] [jméno] na 379 Kč; výdajový pokladní doklad z [datum] na 379 Kč za opravu soc. zařízení (bez podpisu příjemce); stvrzenka z [datum] za patrně vodoměr na 950 Kč, přijato od žalobkyně; paragon z [datum] za WC kombi na 1 891 Kč (k tomu žalobkyně uvedla, že původní WC bylo rozbito, proto bylo v roce 1995 zakoupeno nové, přičemž žalovaný potvrdil, že ví o tom, že WC bylo rozbito a že žalobkyně koupila nové); příjmový pokladní doklad z [datum] na 1xBaurex v ceně 922,30 Kč a tomu odpovídající výdajový pokladní doklad z [datum] (bez podpisu příjemce). paragon z [datum] za zasklení okna na 1 452,40 Kč; 77. Z dalších předložených dokladů nebyly zjištěny žádné skutečnosti podstatné pro rozhodnutí ve věci. Tyto se týkaly věcí, které nejsou předmětem tohoto vyloučeného řízení (např. lednice, sklenice, popelníky, pánve, hasící přístroje), příp. nákupu běžných spotřebních věcí (nápoje, potraviny) nebo oprav zařízení. V některých případech nebyly doklady čitelné nebo chyběl konkrétní popis, za co byly vystaveny, a tak z nich nebylo možné zjistit, čeho se mají týkat. Doklady z peněžního deníku týkající se tržeb také nic nevypovídaly o tom, co je předmětem tohoto řízení.

78. Videozáznam:

79. Dále byl proveden důkaz přehráním videozáznamu předloženého žalovaným. Bylo zjištěno, že obrazová kvalita záznamu je dosti špatná, detaily nejsou vidět. Na tomto videozáznamu jsou zaznamenány prostory vinárny. Na záznamu je uvedeno datum [datum]. Záznam má zachycovat vyklízení prostoru vinárny, mluvený komentář popisuje, co bude sepsáno a vyklizeno. Je zachycena kuchyň, kde jde vidět dlažba na zemi a obklady dlaždičkami do výšky zhruba nad úroveň hlavy. V jedné stěně nahoře se nachází malé okno. Nejde vidět, zda je za oknem mříž. Vedle okna je tmavý otvor, kde se může nacházet ventilátor. Poté je zaznamenána další místnost, patrně sklad, bez oken. Dveře do této místnosti jsou plné, bílé. Dále se jde z kuchyně do kanceláře, z této se jde průchodem do prostoru vinárny, průchod se nachází u baru. Bar je podlouhlý, nachází se v něm kovový dřez a baterie. Pod barem jsou dvě malé lednice. Na stěnách vinárny se nachází výrazná reliéfní omítka (krápníková). V prostoru vinárny jsou celkem tři výklenky, patrně zazděné po oknech. Ve dvou výklencích nahoře jsou vidět nějaké otvory, kde by se mohly nacházet ventilátory. Stěna na druhé straně místnosti naproti baru je obložená dřevem. Za barem se nachází volně stojící vysoká skříň, jedna nižší skříňka, malá skříňka zavěšená na zdi, v zazděném otvoru za barem jsou police. Nad barem se nachází ozdobný dřevěný strop, na něm jsou zavěšená světla – lampy. Jsou vidět dva radiátory, jeden za barem, druhý na stěně poblíž baru. Další se patrně nachází na stěně obložené dřevem v její dolní části – také pod dřevěným obložením (je tam vidět velký výstupek). Jsou tam jedny dveře, dřevěné s prosklením. V prostoru vinárny jsou dále vidět stoly, židle, lavice, lampičky na zdech, dva dřevěné věšáky na oděvy na zdech, na stěně u baru je světelná reklama Coca-Cola. Pokračuje opět záznam kuchyně, kde je dále vidět dvojdřez a umyvadlo. Záznam končí v garáži, kam měly být věci vyklizeny. Jedná se především o nádobí. Na záznamu nejsou zachyceny další místnosti ani schodiště.

80. Výpovědi svědků a účastníků:

81. Svědkyně [jméno] [příjmení] vypověděla, že žalobkyni zná jako zákaznice z dob, kdy chodila do vinárny, domnívala se, že je vedoucí, spolumajitelem byl pan [příjmení]. Byla přítomna rozhovoru mezi žalobkyní a žalovaným, žalovaný navrhl žalobkyni, že by se vyrovnali. Mluvilo se něco o koupi a prodeji domu za určitých podmínek a když se to podaří, že žalovaný žalobkyni vyplatí. Vzhledem k odstupu času si podrobnosti nepamatuje. Ví, že žalovaný odpojil žalobkyni telefon, dále že ve studni byla závadná voda a vinárna proto byla na tři měsíce uzavřena. Také ví, že jedna místnost, která sousedila s kuchyní, byla vlhká, žalobkyně chtěla tuto místnost nechat odizolovat, žalovaný proti tomu nic neměl, ale chtěl, aby to bylo na náklady žalobkyně. Někdy chodila žalobkyni do vinárny vypomáhat. Pokud jde o prostory vinárny, tak tam byla kuchyň, kterou si žalobkyně nechala obložit dlaždičkami, tam měla vlastní ledničku, mikrovlnnou troubu a další kuchyňské zařízení. Pak vlhká místnost, kde bylo uskladněno pití. Mezi vlastní vinárnou a kuchyní byla kancelář, ta byla suchá a bylo tam teplo, protože tam vedlo potrubí topení. Bar byl dřevěný, nahoře byl mramorový umakart. Pod barovým pultem byly asi dvě ledničky. V domě je stále vinárna na stejném místě, tam už nechodí. V místech, kde měl žalovaný televize, je teď hospůdka, kam chodí, začala tam poznávat věci, které měla žalobkyně ve vinárně, konkrétně stoly, židle, podélné lavice. Byla se podívat ve vinárně, tam je to stále stejné, zůstaly tam věci včetně baru, pouze stoly a židle jsou jiné. Poznala tam i osvětlení, lampičky na zdech, ty jsou jak v hospůdce, tak ve vinárně.

82. Svědek [příjmení] [jméno] [příjmení], [titul], vypověděl, že spolu s manželkou koupil od žalovaného dům, žalobkyně v té době měla v domě vinárnu. V té době mu také žalobkyně dala výpověď z nájmu, kterou akceptoval. Když ho žalobkyně informovala, že chce nájem ukončit, přivedl člověka, který měl zájem o pronájem vinárny, jednalo se o pana [příjmení]. Proběhlo jednání o převodu vinárny, mluvilo se o odstupném za věci žalobkyně, žalobkyně chtěla za tyto věci 300 000 Kč, přičemž reálná hodnota celé vinárny se pohybovala do 30 000 Kč. Zjistil, že je to mimo realitu, proto se od věci distancoval. Pan [příjmení] smlouvu neuzavřel, protože požadované odstupné bylo neúměrné, nemohl mu to dát k dispozici ani vyprázdněné, protože žalobkyně prostory neoprávněně okupovala. Žalobkyně mu neplatila nájem. Vyzval ji, aby vyklidila vinárnu, bylo to bez odezvy, proto její věci vystěhoval do garáže a vyzval ji, aby si je odvezla, rovněž bez odezvy. Nakonec tyto věci nechal odvést na skládku, dle jeho názoru byly bezcenné. Žalobkyni vyzýval opakovaně písemně, etapa vyklizování trvala téměř rok. Dům kupovali k podnikání, sice je v katastru veden jako rodinný dům, ale vše mají zkolaudováno, prováděli rekonstrukci v každém podlaží. Neví, zda od žalovaného přebíral kolaudační rozhodnutí, podle kterých dům sloužil k podnikatelskému účelu. Vinárna tam stále je, v místnostech, kde měl žalovaný elektroprodejnu, je hospoda. Nepamatuje si, jaké zařízení se ve vinárně nacházelo, byl tam nějaký nábytek, lavice, sklo, příbory a sklo nebyly jednotné, kuchyně nebyla moc vybavená. Nepamatuje si, zda ve vinárně byly obklady, domnívá se, že stěny byly holé. Až oni nechali udělat ve vinárně obklad ze dřeva. Nepamatuje si, zda se nacházel na domě reklamní štít a reklamní těleso. Cenné věci se v prostoru nenacházely. Když dům kupoval, musel si vzít úvěr a pro ten vypracoval znalecký posudek [titul] [příjmení]. Poté, co se stal vlastníkem, se v rámci rekonstrukce zprovozňovala jedna místnost, která sloužila jako skladiště, dále kuchyň, aby se tam dalo vařit. Prvním nájemcem po žalobkyni byl pan [příjmení], nyní vinárnu provozuje paní [příjmení]. Pokud jde o hygienický problém ohledně studny, od toho se distancoval, jen ví o tom, že ohledně toho byl spory mezi žalobkyní a žalovaným.

83. Svědek [jméno] [příjmení] vypověděl, že s žalobkyní začal podnikat v objektu, který patřil žalovanému. Má v tom také svůj majetek a nedostal ani korunu. Poslední razítko, které potřebovali k zahájení činnosti, dostali od výboru ze [ulice] terasy dne [datum] a tímto dnem začali oficiálně podnikat. Jednalo se o povolení k zahájení podnikání, tato listina nebyla předchozí souhlas k uzavření nájemní smlouvy. On obecní úřad o předchozí souhlas k uzavření nájemní smlouvy nežádal. Pamatuje si, že nájemní smlouva je z února 1993. S žalobkyní mohl v objektu žalovaného podnikat do roku 1996, asi 2 až 3 roky od otevření, ale přesně si to už nepamatuje. Svědek po svém odchodu začal dělat číšníka, žalobkyně podnikala v objektu i poté. V době, kdy byl dům prodán panu [příjmení], už s žalobkyní nepodnikal, ale ještě tam docházel. Neví o tom, že byl žalobkyni znemožněn přístup do objektu, v té době už tam nechodil. Oba zvelebili objekt, vložili do něho investice, jednalo se o nemalé peníze. On do toho také vložil peníze, žalobkyně větší část, proto se dohodli mezi sebou, že soudu se zúčastní pouze žalobkyně. Pokud jde o to, o jaké investice se jednalo, takto byly zednické práce, elektrikářské, topenářské, instalatérské a truhlářské práce, dále zařízení vinárny s kuchyní. To platili spolu s žalobkyní, částky si nepamatuje. První verze byla, že žalovaný ponese veškeré náklady na zřízení vinárny a poté jim vinárnu pronajme, ale tvrdil, že nemá oprávnění k hostinské činnosti, proto začal s investicemi do vinárny svědek s žalobkyní. Žalovaný pak přišel s tím, aby mu za tyto provedené investice předávali faktury. Nejprve svědek uvedl, že před uzavřením nájemní smlouvy žádné stavební úpravy nehradil. Následně ale uvedl, že před uzavřením nájemní smlouvy začala jednání s žalovaným někdy v září nebo říjnu 1992 a prováděli se už i práce. První investicí byly čtvery dveře a dva rámy, bylo to někdy v září nebo říjnu 1992. Dveře zaplatil svědek. Všechny práce byly provedeny od října 1992 do otevření vinárny, vinárnu začali provozovat [datum]. Pokud jde o investice do zařízení vinárny, jednalo se o stoly, židle, bar, skříňka na inventář, barové židle, 2 lednice, rampa na osvětlení, nechali udělat dřevěné obložení na jedné stěně, vestavěná skříň za barem, 2 větráky, 2 lavice, barové židle. Pokud jde o zednické práce, tak se musely udělat veškeré zednické práce, tj. nechali vybetonovat podlahu a na to položit koberec, v kuchyni se také betonovala podlaha, na to nechali udělat dlažbu, v kuchyni byly zdi obloženy dlaždičkami až do výše 1,8 m, protože takto to vyžadují hygienické předpisy, dále se musel nechat vysekat otvor mezi barem a kuchyní, nechali udělat komplet celý pánský záchod včetně 2 pisoárů a 1 záchodové mísy, na záchodě byla také položená dlažba a dále obklady z dlaždiček. Pokud se týká topenářských prací, jedná se o jeden velký radiátor, který byl ve vinárně u dřevem obložené stěny, a dále dva nebo tři menší radiátory, asi také ve vinárně. Musely být nataženy i trubky, tuto práci si nechali udělat topenářem. Pokud se týká truhlářských prací, nechal si zhotovit od jedné firmy z [část obce a číslo] dveře a 2 rámy na dveře, někdo jiný jim dělal obložení po celém schodišti na chodbě, další firma jim dělala nábytek, a to stoly, bar, lavice, barové židle, ozdobný strop. Židle kupoval v prodejně nábytku na [část města]. Pokud se týká elektrikářských prací, v suterénu nechali udělat komplet celou elektriku včetně revize. Před zřízením vinárny tam nebyla žádná elektřina. V suterénu původně byla tma, muselo se tam svítit baterkou. Následně však uvedl, že si vzpomněl, že elektřinu tam zaváděl žalovaný. Podvojné měření prováděl žalovaný, ale svědek s žalobkyní ho museli zaplatit. Také nechali udělat instalatérské práce, protože v suterénu voda zavedena nebyla. Instalace vody se zasekávala do podlahy, vedla k baru na mytí skla. S žalobkyní platili všechno sami. Žalovaný jim sehnal zedníka pana [příjmení], který měl provést kompletní zednické práce ve vinárně včetně vymalování. Během rozdělané práce si pan [příjmení] řekl o částku 50 000 Kč, kterou mu svědek zaplatil osobně na ruku. Nedokáže upřesnit, kolik z těchto peněz zaplatil on a kolik žalobkyně, byli společníci. Větší část investovala žalobkyně. Pan [příjmení] si poté našel práci v Německu a odešel od rozdělané práce, práci ve vinárně nedodělal, proto si s žalobkyní museli sehnat jinou zednickou firmu, které museli znovu zaplatit. Svědek se betonování podlah nezúčastnil, proto tam měli pana [příjmení]. Žalovaný rozhodně finančně ničím nepřispěl, pouze zpočátku pomáhal s vyvážkou vybouraného zdiva, žádné jiné práce neprováděl. Svědek po ukončení své činnosti ve vinárně tam chodil vypomáhat, ale nic nepomáhal stěhovat, neví nic o tom, že by tam žalobkyně vodila nějaké kupce, tj. zájemce o koupi vinárny. Neví, zda byla žalobkyně po ukončení nájemní smlouvy upozorněna novým vlastníkem nemovitosti, aby si své věci z vinárny odnesla, nic mu neříkala. Nikdy nebyl s žalobkyní v domě poté, co skončila v domě s podnikáním, a neví nic o tom, že by si měla odnášet nějaké věci. Následně se byl v domě podívat nahoru v hospodě„ [právnická osoba] [obec]“, tam poznal jejich stoly, židle a barové židle, ty jsou již opotřebované. Byl se podívat i dole, kde měli vinárnu, tam je stále bar, ozdobný strop, dřevěné obložení, dřevěné věšáky na stěnu. Dále je tam kovová mříž, kterou si nechali také udělat. Kovové mříže nechali dělat 2, jedna byla zvenku u vstupních dveří a jedna byla vnitřní před vchodem do vinárny. Také nechali udělat nové okno v kuchyni a u kancelářského stolu, okna tam již byla, ale byla stará, takže je vyměnili za nová. Snažil se s žalovaným dohodnout na tom, aby se s nimi finančně vyrovnal, když investovali do jeho objektu. Jel za žalovaným do jeho bydliště, žalovaný na něj vzal lopatu, odjel s nepořízenou. Tomu byli přítomni pan [příjmení] a pan [příjmení]. Svědek předložil 3 výdajové pokladní doklady (viz výše, odst. 53), ke kterým uvedl, že dva z nich se týkají nákladů na septik, třetí je za pomocné práce elektro. Pan [příjmení] dělal elektřinu, pana [příjmení] sehnal žalovaný a dělal výkopové práce. Částky uvedené v dokladech zaplatil svědek. Svědek se dále vyjádřil k jednotlivým položkám uplatněným v žalobě, kdy uvedl, že tyto odpovídají a odpovídají i uvedené částky, případně to mohlo být i více. Výjimkou byly pouze následující položky: reklamní štít a reklamní těleso – uvedl, že si nepamatuje, kolik stálo; elektroměr – k tomu se nevyjádřil s tím, že se v tom nevyzná, ale elektroměr tam byl; halogenová osvětlovací lampa – neví, kolik stála; litinová topná tělesa – částku si nepamatuje; dlažba v kuchyni – částku přesně neví.

84. Svědek [jméno] [celé jméno žalovaného] vypověděl, že je bratrem žalovaného. Ví, že žalovaný měl dům a že v něm měl nájemníky. Sklep měla pronajatý žalobkyně. Žalovaný měl v přízemí opravnu televizí. Do domu často chodil již od počátku, kdy ho žalovaný koupil. Pomáhal bratrovi s opravami. Dům byl v té době neobydlený. Pokud jde o sklep, tak tam byla 3 nebo 4 okna, která byla zadělána prkny, aby tam nikdo nemohl vniknout, všechna okna zazdívali. Dále se opravovala omítka, protože místy byly vidět cihly. Na omítku se dělal štuk. Bezpečně ví, že omítky dělal [jméno] [příjmení]. Ve sklepě byla dále studna, která se musela vyčistit. Bratr pozval hygienika. Dále se tam dělalo topení, ale už si přesně nevzpomíná, možná tam topení bylo a jen se opravovalo. Podlaha ve sklepě byla určitě betonová, myslí si, že se na podlaze dělal beton, ale nevzpomíná si. Pokud jde o vodu, tak tam byla studna a čerpadlo, nevzpomíná si, zda tam byly trubky na vodu. Práce na sklepě mohly odhadem trvat asi půl roku. Svědek tam pracoval skoro každý den, a to po práci a o víkendech. Jak často tam pracoval [jméno] [příjmení], to nedokáže říct. Do sklepa byla zavedena elektřina už v době, kdy dělali opravy. Na stropech bylo osvětlení. V kuchyni byla špinavá zářivka, v ostatních místnostech visel ze stropu drát, objímka a žárovka. Poté, kdy tam byla zřízena vinárna, se půdorysem sklep nezměnil. Ve sklepě byly tři místnosti, dvě menší a jedna velká. Ve velké byla vinárna, v malých kuchyň a kancelář. Z baru se dalo procházet do kuchyně přes kancelář. Poté, kdy si žalobkyně začala zřizovat vinárnu, se určitě, co se týká stavebních prací, nic nezměnilo. Žalobkyně převzala sklepní prostor vymalovaný. Nevzpomíná si na žádnou dlažbu či obklady, nepamatuje si, že by ve sklepě bylo dřevěné obložení. Pamatuje si, že si tam žalobkyně nainstalovala barový pult, lampičky a na zdi osvětlení. Svědek byl ve sklepním prostoru asi rok poté, kdy měla žalobkyně zřízenou vinárnu, pak už tam nebyl. Pamatuje si, že v době, kdy vinárnu měla žalobkyně, byl na podlaze koberec. V kuchyni mohla být dlažba. Předtím, než měla žalobkyně pronajatou vinárnu, platil stavební úpravy žalovaný, byl to jeho dům. Svědek mu žádné účty nevystavoval, materiál platil žalovaný.

85. Svědek [jméno] [příjmení] vypověděl, že žalovaný je jeho známý. Žalobkyni zná z doby, kdy pracoval v domě žalovaného, jmenoval se„ [jméno]“, a dělal v tomto domě většinu zednických prací. Žalobkyně se mu tehdy představila jako budoucí pronajímatelka vinárny, vinárna tam v té době ještě nebyla. Vinárna byla ve sklepě. Veškeré zednické práce tam dělal svědek, objednal si je u něj žalovaný. Práce dělal na celém domě. Když přišel do sklepa dělat zednické práce, bylo to ve špatném technickém stavu. Bylo to tam ohořelé, opadané omítky, elektrika byla částečná, voda tam asi nebyla, nebo částečná, snad jeden kohoutek, a nějaký bývalý rozvod tepla. Žalovaný si u něj objednal, pokud se týká sklepa, aby udělal nové omítky, nové podlahy, nové dlaždičky, zazdil okna a vymaloval. Myslí si, že zazdíval dvě okna a jedno zůstalo. Myslí si, že to se měnilo za nové. Do okenních otvorů, které zazdíval, se dávaly ventilátory. Do stávajícího okna se dávala mříž. Prováděl začišťovací práce po instalaci mříže. Bylo tam ještě malé okénko s ventilátorem, to se také vyměňovalo za nové, měnil se ventilátor i okénko. 65 % omítek se dělalo nových, tj. oklepávalo se na cihlu a na omítku se dělal štuk, kompletně v celém sklepním prostoru, na některé svislé stěny se dělala tzv.„ krápníková omítka“. Na stropě se dělal pouze štuk s opravami omítky. Předtím, než dělal omítky, byly nataženy elektrické dráty, řekl by, že ve většině tohoto prostoru to dělal žalovaný, někdo ho i viděl, že tyto práce dělal. Ještě než dělal omítky, byly tam provedeny rozvody vody a topení. Myslí si, že vodu dělali dva instalatéři. Topení si dělal žalovaný s jeho bratrem. Svědek dělal v kuchyni obklady na zdi do výšky asi 50 cm od stropu, myslí, že po celém obvodu. Kachličky byly světlé, velikost byla 15x15 cm. Dělala se nová betonová podlaha v celém sklepním prostoru, neví jistě, zda i v kuchyňce. Betonová podlaha se dělala proto, že byla vlhká a křivá. Je si jistý, že podlahy betonoval. Není si jistý, zda dělal i jinou povrchovou úpravu, možná v kuchyni dlažbu. [příjmení] se dělala nová jímka – trativod – kvůli odpadu, tu dělal svědek. Musela se vykopat jáma a vyzdít trativod na užitkovou vodu. Sociální zařízení ve sklepě nebylo, ale budovalo se nové v přízemí domu, v blízkosti vchodu do domu. Sociální zařízení se skládalo ze záchodů a pánských mušlí, asi tam bylo umyvadlo. Myslí si, že toto sociální zařízení bylo vybudováno jen pro vinárnu. Záchody svědek nedělal, ty dělal pan [příjmení]. Ví, že to pan [příjmení] dělal pro žalovaného, protože o tom spolu mluvili na stavbě. Na záchodech se dělalo vše komplet nové, sekala se elektřina. Omítky a vše kolem dělal také pan [příjmení]. Myslí si, že tyto práce platil žalovaný, protože pan [příjmení] by mu řekl, kdyby byl placen někým jiným. Během prací, které prováděl, se tam žalobkyně několikrát ukázala, chodila se koukat, jak práce pokračuje. Za práce, které dělal na domě, dostával peníze jen od žalovaného. S žalobkyní žádné smluvní vztahy neměl. Když byl asi v polovině prací, přišla tam truhlářská firma osadit dveře, a to jedny vstupní ze schodiště do vinárny, dále asi do kuchyňky a asi hlavní dveře vstupu do vinárny z chodby domu. Pamatuje si, že pak místo těchto dveří tam byla osazena mříž. Neví, kdo nechal osadit tyto dveře, zda to byla žalobkyně nebo žalovaný. Během doby, kdy pracoval ve sklepě, nikdy neviděl, že by si žalobkyně pozvala řemeslníky, kteří by ve sklepě pracovali. Žalobkyně tam chodila ještě s nějakým pánem, vystupoval tak, že budou ve vinárně spolu. S tímto mužem nejednal o konkrétních požadavcích na štuk nebo malbu, žalobkyně mu neřekla žádnou její představu, spíše to byla jen shoda. Práci dělal podle požadavků žalovaného. Práci ve sklepě kompletně dodělal, včetně vymalování, a odevzdal ji žalovanému. Za provedené práce žalovanému vystavil fakturu, řekl by, že to bylo 65 000 Kč. Tuto částku mu žalovaný zaplatil a pak si ji od něj půjčil zpátky. Poté, co byla zřízena vinárna, ji celou prošel, žalobkyně ho tam pustila. Zaznamenal jedinou změnu, a to, že tam byl bar. Pokud se týká stavebního řešení, žádnou změnu nezaznamenal. Nevšiml si, zda byla provedena dlažba na zemi, nevšiml si dřevěného obložení. Pamatuje si, že tam byly lampičky, stoly, bar, židličky u baru, koberec na zemi.

86. Svědek [titul] [příjmení] [příjmení] vypověděl, že vypracoval dva posudky na dům, jeden znalecký dle platné vyhlášky a jeden tržní pro úvěr. Před odhadem prováděl osobně ohledání na místě, byl ve všech místnostech, pouze nebyl v kuchyni, která byla v suterénu, kde byla vinárna. Již si nepamatuje, jak to vypadalo ve vinárně, pouze si pamatuje, že tam byla nějaká keramická dlažba. Nepamatuje si, jak byl prostor vinárny vybaven. Dále si pamatuje, že v mezipatře bylo WC. Součástí znaleckého posudku jsou zařizovací předměty, vše, co je zabudováno a součástí budovy, např. umyvadla, vany, WC mísy, sporáky, radiátory. Pokud by ve vybavení kuchyně nebyl sporák, pak by bylo v posudku napsáno, že chybí.

87. Svědek [příjmení] [příjmení] vypověděl, že byl u toho, jak se jeho kamarád pan [příjmení] pohádal s nějakým muži. Svědek byl od toho vzdálen, neslyšel, co si říkali. Neví, jestli mezi muži byl žalovaný. Když odjížděli, tak mu pan [příjmení] řekl, že má nějaké investice ve vinárně, že měl pronajatou nějakou vinárnu [jméno] a že o to přišel. Svědek ve vinárně [jméno] nikdy nebyl.

88. Svědek [příjmení] [příjmení] vypověděl, že pana [příjmení] zná, ale žádný incident si nevybavuje. Ví, že pan [příjmení] měl vinárnu, říkal mu to v práci, oba byli tehdy zaměstnáni v restauraci [příjmení]. Neví, zda vinárnu provozoval sám nebo s někým, ani jestli to měl pronajaté. Neříkal mu, kdo zřizoval vinárnu, ale říkal mu, že ji chce prodat. Svědek ve vinárně jednou byl s panem [příjmení], ale pamatuje si už jen to, že tam byl bar a pár stolečků.

89. Žalobkyně při svém účastnickém výslechu vypověděla, že v roce 1993 uzavřela s žalovaným smlouvu o nájmu. Ze sklepních prostor, které byly v dezolátním stavu, si zřídila vinárnu. Zednické práce zaplatila ona. Byli s žalovaným dohodnutí, že o souhlas s uzavřením nájemní smlouvy požádá na obecním úřadu on. Vše fungovalo dva roky, pak ji žalovaný začal sabotovat, vypínal jí elektřinu. Hygiena jí zastavila vinárnu, protože ve studně byla závadná voda. Bylo to přerušené tři měsíce. V té době skutečně tři měsíce neplatila nájemné, příjem z vinárny byl její jediný zdroj. Po provedení opravy se znovu vrátila do vinárny, ale to už jí žalovaný vypínal elektřinu. Dozvěděla se, že žalovaný chce prodat dům. Žalovaný jí řekl, že když se mu podaří prodat dům za víc než milion korun, tak se s ní vyrovná, dá jí půl milionu, jinak se žalobkyně bude muset dohodnout s novým majitelem domu. S novým vlastníkem domu jednala, jedná se o dr. [příjmení], ten hodlal zvýšit nájem všem nájemcům. Slíbil jí, že jí najde kupce, první zájemce byl pan [příjmení], dalším pan [příjmení], ani s jedním se nedohodla. Pan [obec] si vybíral, které věci by od ní odkoupil a za jakou částku, s tím nemohla souhlasit. Dům byl dvoupatrový, v celém domě se podnikalo, v prvním patře měl žalovaný dvě místnosti pro své podnikání. Žalobkyně byla v přízemí, jednalo se vlastně o sklepní prostory. Měla stavební povolení a byla provedena i kolaudace. Nebyla upozorněna, že dům není odizolovaný, během měsíce jí začaly padat kachlíky ze zdi, musela každé dva měsíce malovat, aby tam nebylo vidět vlhko. Neví, proč jí žalovaný uzavřel vinárnu, jeden den přišla do práce a zjistila, že zámky jsou vyměněny. Žalovaný jí řekl, že jí půjčí klíče, aby si mohla odnést věci. Věci, které ve vinárně zabudovala, tam zůstaly, pan [příjmení] jí řekl, že to tak koupil, ať si to vyřídí s žalovaným. Pokud jde o movité věci, je pravdou, že jí pan [příjmení] volal, zda si tyto věci odstěhuje. Ona je chtěla prodat jako celek, měla kupce, ale nemohla se dostat do vinárny, proto nemohla nic prodat. Pokud jde o věci jako židle a nádobí, náhodně zjistila, že jsou v garáži a posléze v hospodě, která se přebudovala z místností, kde měl žalovaný prodejnu a opravnu. Její židle, stoly a veškeré zařízení se v této hospodě nachází. Nikdo se jí nezeptal, když věci přemisťovali, nikdo jí za ně nezaplatil ani jí je nevrátil.

90. Žalovaný při svém účastnickém výslechu vypověděl, že nájemní vztah mezi ním a žalobkyní vznikl na základě písemné nájemní smlouvy, dalším spolunájemcem vedle žalobkyně byl pan [příjmení] Pan [příjmení] ukončil nájemní vztah na základě dodatku. [příjmení] po celou dobu jednal s žalobkyní. Výpověď z nájmu jí dal osobně. Jednu výpověď jí dával jeho právní zástupce [titul] [příjmení], žalobkyně ale výpověď nepřevzala ani od něj ani od [titul] [příjmení]. Další výpověď jí dával pan [příjmení], protože chtěl objekt vyklidit. Žalovaný jí výpověď dával proto, že měla dluh na elektřině a byly celkové neshody. Žalobkyně namítala, že má vadný elektroměr, přičemž si elektroměr nechala zabudovat ona. Každá provozovna měla vlastní elektroměr. Elektroměry byly zabudovány na základě jeho objednávky, dělal rekonstrukci celé elektřiny. V době uzavření nájemní smlouvy byly elektroměry na chodbě, za trvání nájemního vztahu byla rozvodná instalace přemístěna ven na dům. Ví, že byla provedena revize elektroměru a že měřil více. Byly problémy s vodou, provoz vody zastavil hygienik, protože studna byla znečištěná, on poté studnu vyčistil a začal chemicky upravovat. Nežádal obecní úřad o souhlas k uzavření nájemní smlouvy. Na obci věděli, že v domě bude vinárna, s tímto podnikatelským záměrem vyhrál výběrové řízení a dům od obce koupil. Nájemné bylo sjednáno nižší, než tržní, protože žalobkyně si udělala pánské záchody s pisoárem. Nájemní vztah skončil na základě toho, že žalobkyni vznikl dluh na nájmu i elektřině, nájemné neplatila 2 nebo 3 měsíce. Po skončení nájemního vztahu tam zůstaly věci žalobkyně, měla dostatečný prostor, aby si věci vystěhovala. On si z vinárny nevzal ani lžičku, byl vyšetřován policií, bylo zjištěno, že nic nevzal. Vyklizení má natočeno na videozáznamu, měl tam nezávislé svědky. Žalobkyni vyzýval několikrát ústně, v průběhu asi půl roku. Písemnou výzvu k vyklizení žalobkyni nedával. Protože chtěl předejít všem peripetiím, umluvil pana [příjmení], aby nechal věci z vinárny uzamčené v garáži a žalobkyně si je mohla vzít. Podmínkou pana [příjmení] bylo, že vinárna bude vyklizena do konce září roku, kdy pan [příjmení] dům koupil. Žalovaný odešel začátkem září, po roce se od pana [příjmení] dozvěděl, že garáž nechal vyklidit. Věci z vinárny vyklízel za přítomnosti své manželky, jeho zaměstnance a jeho manželky, dále tam byl strážník městské policie. Ví, že obklady, židle, bar jsou věci, které patří žalobkyni. Dodnes se užívají, ale on žalobkyni nejméně třikrát vyzýval, aby si věci odnesla. [příjmení] odstěhoval všechny mobilní věci, tj. nábytek včetně traverzu se světly. Pouze tam zůstaly obklady, koberec, věšáky, lavice a bar. Zhruba za měsíc byly věci zpátky ve vinárně a stále tam jsou, včetně židlí a stolů. V prostorách vinárny si zařídil hospodu pan [příjmení]. Předtím, než žalobkyně provedla investice do suterénu, jednalo se o prázdné prostory, které předtím sloužily jako sklad nebo šatny pro dělníky. Vzhledem k tomu, že tam byla výměníková stanice, tam bylo teplo a sucho. Když prostor pronajímal žalobkyni pro účely vinárny, byl kompletně vyčištěný a bíle vymalovaný, byla tam zabudována i voda včetně topení. Podlaha byla vybetonovaná, betonoval ji on s panem [příjmení]. To všechno dělal žalovaný, bylo to za jeho peníze. Žalobkyně si zřídila záchody, nechala si dělat kuchyň, neví, zda tam dělala i podlahy. Dále nechala dělat koberce, dřevěné obklady ve vinárně. Do konečné podoby vinárny si to udělala ona včetně kuchyně. Uvedl, že jiná nájemní smlouva tam nebyla, následně ale uvedl, že si myslí, že po odchodu pana [příjmení] byla s žalobkyní uzavřena nová nájemní smlouva.

91. Ze spisu Policie ČR, Okresní ředitelství, [číslo] oddělení [zkratka], [obec], [číslo jednací], byly zjištěny následující skutečnosti:

92. Usnesením ze dne [datum] bylo odloženo oznámení žalobkyně na žalovaného, týkající se vystěhování zařízení vinárny [jméno], nacházející se v [obec], ulice [ulice a číslo], kdy žalovaný měl následně toto vybavení prodat, neboť ve věci nejde o podezření z trestného činu. V odůvodnění se uvádí, že provedeným šetřením bylo zjištěno, že dne [datum] uzavřel žalovaný s žalobkyní a p. [příjmení] smlouvu o nájmu nebytových prostor na adr. [ulice a číslo], [obec], za účelem zřízení vinárny. Dne [datum] žalovaný objekt prodal [titul] [příjmení], dne [datum] žalobkyně zaslala výpověď žalovanému, na jejímž základě žalobkyni končila doba pronájmu dne [datum]. Protože si žalobkyně po ukončení nájemní smlouvy nevystěhovala své zařízení, dne [datum] žalovaný za účasti dalších osob toto vybavení vystěhoval do garáže, o tom byla žalobkyně vyrozuměna, přes urgence si věci nevystěhovala. K zamezení přístupu do vinárny bylo zjištěno, že v období měsíce května 1997 žalovaný vyměnil zámek od mříží před vchodovými dveřmi do vinárny, vždy však žalobkyni na základě žádosti umožnil přístup do vinárny. Žalovaný tedy vybavení vinárny neprodal, nepodařilo se zjistit žádnou skutečnost nasvědčující tomu, že by žalovaný naplnil skutkovou podstatu některého trestného činu.

93. Žalobkyně před Policií vypověděla (zápis o výpovědi z [datum]), že na začátku roku 1992 byla oslovena žalovaným, že by nebylo od věci ve sklepních prostorách objektu, který zakoupil zřídit vinárnu. Uzavřela tedy s žalovaným nájemní smlouvu na 10 let. Během roku 1992 a následně v roce 1993 do rekonstrukce a zhodnocení objektu investovala 195 000 Kč, do dalšího zařízení k provozování vinárny investovala 314 207 Kč. Částka 195 000 Kč měla být dle ústní dohody s žalovaným umořována – odbydlena během desetileté nájemní smlouvy, kdy bude po celou dobu konstantní nájemné. Žalovaný však po čtyřech letech od této dohody odstoupil prodejem objektu jinému majiteli, aniž by došlo k vyrovnání. I přes dohodu o umořování investic uhradila na nájemném celkem 162 505 Kč. Žalovaný ji také šikanoval např. vypínáním elektrického proudu, nedodržoval nájemní smlouvu. Mj. v roce 1996 byly odpojeny elektrické hodiny pro neplacení žalovaným, poprosila pracovníka [právnická osoba] o nouzové napojení na sousední objekt, za instalaci nových hodin zaplatila 5 045 Kč. Po prodeji objektu novému majiteli byla ochotna odstoupit od nájemní smlouvy, ale pod podmínkou, že jí bude uhrazeno, co investovala do rekonstrukce objektu, s tím, že nový nájemce nebo vlastník odkoupí celé zařízení vinárny nebo jí poskytne časový prostor, aby zařízení mohla prodat sama. Bohužel došlo k tomu, že jí byl znemožněn přístup k jejímu majetku výměnou zámků. Následně bez jejího vědomí bylo kompletní zařízení vinárny zcizeno a kamsi odstěhováno. Až začátkem září byla novým majitelem vyrozuměna o tom, kde má vlastně uloženo své zařízení. Poté se náhodně dozvěděla, že v prostorách vinárny začal podnikat nový nájemce pan [příjmení], šla se tam podívat a zjistila, že podniká z velké části v jejím majetku. Pan [obec] jí sdělil, že jako realitní makléř zprostředkoval prodej domu a jelikož žalovaný neměl peníze na zaplacení provize 50 000 Kč, část dluhu vykompenzoval tím, že zaplatil jejím majetkem. Pan [obec] podniká v části jejího zařízení, zbytek by se měl nacházet v mokré garáži. Ona hradila nájemné vždy řádně, výpadek v placení byl po dobu 2 měsíců z důvodu vypnutí proudu a tepla, dále po dobu 3 měsíců, kdy vinárnu nemohla provozovat z důvodu asanace studny. Poté už fungovat nemohla, protože žalovaný provozovnu uzamknul. Předložila inventární seznam věcí, kdy věci označené křížkem jsou užívány v provozovně novým majitelem, ostatní věci jsou uložené v garáži. Žalovaný na ni taky zkoušel různé podrazy, např. jí předložil faktury na rekonstrukci nebo na vyhotovení dveří do vinárny a tyto si opět stáhne a již jí je po úhradě nedá, neví, na co je použije. Ona od nich kopie nemá. S žalovaným jednala a on jí slíbil, že když dostane za prodej domu 1 600 000 Kč, tak jí dá 600 000 Kč a budou vyrovnání, on uvedenou částku dostal, žalobkyni ale nedal nic.

94. Při dalším podání vysvětlení (úřední záznam z [datum]) žalobkyně vypověděla, že od počátku června 1997 měla omezený přístup do vinárny, protože žalovaný vyměnil zámek od mříže, která je před schodištěm do vinárny. Je pravdou, že jí žalovaný na požádání umožnil přístup do vinárny. Výpověď nájemní smlouvy ze dne [datum] od žalovaného neobdržela, ale její tehdejší zaměstnanec pan [příjmení] jí sdělil, že v době její nepřítomnosti po něm žalovaný chtěl podepsat převzetí této výpovědi, což pan [příjmení] odmítl. Dále dne [datum] byla pozvána do advokátní kanceláře [titul] [příjmení], který měl zastupovat žalovaného, chtěl jí předat výpověď smlouvy o nájmu, tu však odmítla převzít, protože v té době nedošlo k vypořádání jejích nároků na náhradu za investice, které vložila do vinárny. Dne [datum] jí [titul] [příjmení] zpracoval výpověď z nájmu, který následně odeslal žalovanému. Je pravdou, že jí pan [příjmení] doručil písemnou výzvu k vyklizení vinárny do [datum]. Ona ji nevyklidila, protože usilovala o prodej vnitřního zařízení vinárny. Ve vinárně zůstaly věci, které v inventárním seznamu označila žlutým zvýrazňovačem, je přesvědčena, že tyto jsou součástí stavebních úprav. 95. [jméno] [příjmení] před Policií vypověděl (protokol o podání vysvětlení z [datum]), že pro žalovaného zprostředkoval prodej předmětného domu [titul] [příjmení] za částku 1 650 000 Kč. Prostor vinárny měl žalovaný vyklidit a předat prázdný. Po prodeji se s panem [příjmení] dohodl na pronájmu vinárny od [datum]. Když převzal vinárnu, tak větší část zařízení od předešlého nájemce byla odstěhována do garáže v objektu, to provedl žalovaný. Zbývající část zařízení zůstala v prostoru vinárny, žalovaný mu chtěl toto zbylé zařízení přenechat jako kompenzaci za provizi za prodej objektu. Žalovaný mu uhradil pouze 10 000 Kč, zbývajících 39 500 Kč mu chtěl uhradit přenecháním částečného vybavení vinárny. Jednalo se o barový pult, ozdobný rošt, zápultí, halog. osv. rampa, světelný panel Cola, 2 kuchyňské regály, pracovní stůl v kuchyni, plynový sporák. Žalovaný mu sdělil, že mu žalobkyně dluží za energie a nájem 38 000 Kč a že mu uvedené zařízení propůjčí až do rozhodnutí soudu, který rozhodne o jejich vzájemných pohledávkách. Je pravdou, že s žalobkyní jednal o uvedeném zařízení vinárny, ona po něm požadovala uhrazení zařízení a vybavení včetně stavebních úprav, jako jsou dlažba, WC mísy, dveře, schodiště, obložení. S tím nesouhlasil, neboť si vinárnu pronajal již stavebně upravenou. Žalobkyně se k němu dostavila, požadovala vrácení věcí, umožnil jí nahlédnout do kuchyně. K věcem jí sdělil, že se musí dohodnout s žalovaným, protože to má od žalovaného propůjčené. 96. [titul] [jméno] [příjmení] před Policií vypověděl (úřední záznam o podání vysvětlení z [datum]), že od žalovaného koupil dům na ulici [ulice a číslo], [obec]. Vinárnu, kterou užívala žalobkyně, měl žalovaný předat vyklizenou. Byl seznámen s tím, že ještě před koupí dal žalovaný žalobkyni výpověď z vinárny a žalobkyně také dala výpověď žalovanému. Dle výpovědi žalobkyně měla vinárnu opustit [datum]. Žalobkyni přivedl potencionálního příštího nájemce vinárny, který se s ní chtěl dohodnout o prodeji movitého zařízení vinárny. Kupec mu pak volal a sdělil mu, že se nedohodli, protože cena nabízeného zboží je naprosto nereálná. U tohoto jednání žalobkyni upozornil, že movité věci z vinárny jsou nepochybně jejím majetkem, který může prodat, ale pokud požaduje náhrady za stavební úpravy, to si musí vyřešit s žalovaným. Žalovaný dělal správce domu. Vyzval žalovaného k předání vyklizené vinárny, žalobkyni zaslal písemnou výzvu k vyklizení. Žalobkyně to však neučinila. Žalovaný mu posléze sdělil, že vybavení žalobkyně odstěhoval z vinárny do garáže. Doslechl se o tom, že žalovaný nechal ve vinárně část vybavení, které bylo majetkem žalobkyně. Následně zaslal žalobkyni upozornění, aby si vyklidila movité věci, které má uloženy v garáži.

97. Žalovaný před Policií vypověděl (úřední záznam o podání vysvětlení z [datum]), že v roce 1992 zakoupil dům na adr. [ulice a číslo]. Dne [datum] uzavřel s žalobkyní smlouvu o nájmu nebytových prostor. Podle smlouvy jí pronajal pouze sklepní prostory, bylo její věcí, co tam chtěla podnikat. Žalobkyni dal nízké nájemné, protože si sklepní prostory měla sama upravit podle vlastního podnikatelského záměru. Nejednal s ní o částce 195 000 Kč, kterou dle vlastního tvrzení investovala do stavebních úprav sklepních prostor. Byla to její investice, kterou vložila dle vlastní úvahy. Dohodl se s žalobkyní, že jí nebude po dobu 10 let zvyšovat nájemné. Dodávku tepla žalobkyni nevypnul, konstrukčně to ani není možné, neboť teplo šlo přes její místnosti, k přerušení dodávky tepla skutečně došlo z důvodu havárie na přípojce parovodu. V roce 1996 byla na objektu odpojena elektřina po dobu asi 3 dnů po dobu, kdy se předělávaly elektroměry z objektu ven před objekt. Žalobkyni byla elektřina účtována dle jejího vlastního podvojného elektroměru, který měla na chodbě a posléze byl demontován a dán do rozvodné skříně před objekt. Žalobkyně mu neuhradila nájemné za některé měsíce. Žalobkyni dal dne [datum] písemně výpověď, žalobkyně ji odmítla převzít. Výpověď jí dal proto, že se opožďovala v placení nájemného. V březnu 1997 jí dal písemně druhou výpověď v advokátní kanceláři [titul] [příjmení], žalobkyně ji odmítla převzít. V roce 1997 objekt prodal panu [příjmení], ten po něm požadoval, aby vinárnu nechal vyklidit. Dle výpovědi měla žalobkyně opustit vinárnu do [datum]. Jednal s žalobkyní o vyklizení vinárny, vyzýval ji k vystěhování. Následně celé zařízení vinárny vystěhoval do garáže za přítomnosti své manželky, pana [příjmení], paní [příjmení] a jejího manžela, o vystěhování byl sepsán inventární protokol, vystěhování bylo natočeno na videokameru. Žalobkyni asi dva dny poté sdělil, že má věci vystěhované v garáži. Věci z vinárny vystěhoval až na bar a stůl v kuchyni, který nejde vystěhovat. Bar je napojen na vodovodní řad a odpady.

98. Následně žalovaný vypověděl (pokračování úředního záznamu z [datum]), že v květnu nebo červnu [rok] vyměnil zámek u mříží, které se nacházejí před vstupem do vinárny, a to z důvodu, že mu žalobkyně od počátku roku [rok] nehradila žádné platby – nájem, voda, elektřina atd. Je pravdou, že dne [datum] mu žalobkyně zaslala písemnou výpověď smlouvy z nájmu vinárny, kterou obdržel. Po výměně zámku u mříží žalobkyni sdělil, že jí kdykoliv na požádání klíče půjčí, poté jí několikrát na požádání klíče půjčil. Několikrát ji viděl, jak si z vinárny stěhuje svoje osobní věci.

99. Při další výpovědi (pokračování úředního záznamu z [datum]) žalovaný vypověděl, že po vystěhování zařízení vinárny do garáže tuto uzamkl a klíče od garáže předal panu [příjmení]. Nábytek v garáži viděl naposledy při stěhování dne [datum], více o něm neví, není mu známo, že by něco z vybavení vinárny bylo odcizeno. 100. [jméno] [příjmení] před Policií vypověděl (úřední záznamy o podání vysvětlení z [datum] a z [datum]), že je dobrým přítelem žalobkyně. Dne [datum] s žalobkyní zjistili, že je vyměněný zámek na mřížích, které se nacházejí před vstupem do vinárny v předmětném domu, čímž jim byl znemožněn přístup do prostoru vinárny. Později pohledem do okénka vinárny zjistili, že se tam věci žalobkyně nenacházejí. 101. [jméno] [příjmení] [jméno] sdělil (úřední záznam z [datum]), že pracuje u žalovaného jako opravář elektroniky. Někdy v létě roku [rok] jej žalovaný požádal, aby mu pomohl vystěhovat zařízení vinárny domu [ulice a číslo] v [obec]. Z vinárny vynášel věci, až na barový pult, který nešel rozmontovat a při demontáži by se poškodil, proto byl ponechán na místě. 102. [jméno] [příjmení] [jméno] sdělila (úřední záznam z [datum]), že ji někdy v roce 1997 žalovaný požádal, jestli by mu pomohla provést inventární soupis věcí, které chtěl stěhovat z vinárny do garáže. Její manžel se stěhování zúčastnil také. S žalovaným vypracovala podrobný soupis všech věcí, které stěhovali z vinárny. Bylo vystěhováno vše až na barový pult, který by se demontáží poškodil, proto byl ve vinárně ponechán. 103. [jméno] [příjmení] [jméno] sdělil (úřední záznam z [datum]), že v roce 1997 u žalovaného vykonával brigádu. Byl přítomen vystěhování zařízení vinárny žalobkyně, toto vynášel do garáže, která se nachází vedle domu. Kromě baru a nějakého stolu vystěhovali veškeré zařízení vinárny. Neví, jestli bylo něco při stěhování sepsáno. Před vystěhováním mu žalovaný předal ve dvou případech dopisy pro žalobkyni, ve kterých dle žalovaného mělo být vyrozumění o vystěhování zařízení z vinárny. Tyto doručil žalobkyni pouze do schránky, jelikož ji nikdy nezastihl doma. Byl u toho, když žalovaný v listopadu 1996 předal žalobkyni výpověď. Bylo to ve vinárně, byl tam přítomen také zaměstnanec žalobkyně pan [jméno] [příjmení]. Žalobkyně odmítla výpověď podepsat, jelikož s ní nesouhlasila. 104. [jméno] [příjmení] [jméno] sdělil (úřední záznam z [datum]), že žil s žalobkyní do července [rok]. V dubnu [rok] společně otevřeli vinárnu [jméno], která se nacházela na adr. [ulice a číslo], [obec]. Před otevřením vinárny uzavřeli s žalovaným smlouvu o nájmu sklepních prostor v uvedeném domě, které posléze upravili na vinárnu. V prosinci [rok] ukončil svou činnost ve vinárně, protože měla malé zisky a oba by neuživila, a proto šel pracovat do restaurace [název restaurace]. V průběhu let [rok] až [rok] ve vinárně vypomáhal. V květnu nebo červnu [rok] žalovaný vyměnil zámek od mříží, které jsou před vstupem do vinárny. Žalovaný jim poté ale vždy na požádání klíče od mříží zapůjčil. Po výměně zámku pomáhal žalobkyni stěhovat částečně vybavení vinárny – mikrovlnnou troubu, vybavení kuchyně, sklo, alkohol. Ostatní vybavení žalobkyně nechtěla stěhovat, neboť neměla kam.

105. Z písemných výpovědí ze dne [datum] založených v policejním spise bylo zjištěno, že tyto byly adresovány žalobkyni a [jméno] [příjmení]. Žalovaný jimi vypovídal smlouvu o nájmu nebytových prostor ze dne [datum]. Výpověď byla odůvodněna tím, že dluží na nájemném částku 17 879,40 Kč a částku 7 390,20 Kč za spotřebovaný elektrický proud. Tyto výpovědi sepsal advokát [titul] [jméno] [příjmení].

106. Z inventury vinárny ze dne [datum] bylo zjištěno, že tato obsahuje soupis věcí. Převážně se jedná o nádobí (např. talíře, skleničky, hrnce), dále nábytek (stoly, židle). Věcí, které zůstaly předmětem žaloby, by se mohly týkat položky židle (20 ks nepolstrovaných, 2 ks polstrovaných, 4 ks barových), skříňky (1 ks malá barová, 1 ks velká barová), polička malá (2 ks), velká polička s věšákem (1 ks), věšák šatů bez poličky (1 ks), lampička nástěnná (3 ks). Na závěr je uvedeno, že u inventury byli přítomni žalovaný, [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], jsou tam připojeny podpisy přítomných.

107. Policejní spis dále obsahoval mj. úřední záznam o shlédnutí videozáznamu ze dne [datum] o vystěhování vinárny, výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor ze strany žalované ze dne [datum] a inventární seznam zařízení vinárny [jméno] k [datum] (k těmto viz výše). Z dalších listin v policejním spise nebylo zjištěno nic dalšího, co by mohlo mít význam pro věc.

108. Hodnocení důkazů:

109. Provedené listinné důkazy soud obecně považuje za věrohodné, když nebyl důvod pochybovat o jejich pravosti, ostatně ani účastníci proti jejich pravosti nic nenamítali. Výjimkou jsou některé výdajové pokladní doklady předložené žalobkyní. Tyto doklady vyhotovovala žalobkyně zjevně pro vlastní potřebu. Jak bylo uvedeno výše, na některých zcela chybí podpis příjemce, na dalších je podpis nečitelný a v jednom případně je dokonce patrně jako příjemce podepsaná samotná žalobkyně. Pokud tedy z těchto dokladů není zřejmé, že je potvrdil uvedený příjemce, nepovažuje je soud za průkazné.

110. V případě předloženého videozáznamu také nebyl žádný důvod pochybovat o jeho autenticitě ani o tom, že byl skutečně pořízen dne [datum], jak je na něm uvedeno. Lze poukázat na to, že toho dne byla také sepsána inventura vinárny, kterou podepsaly přítomné osoby, přičemž [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] (dva přítomní) před Policií potvrdili, že se stěhování zúčastnili a že byl sepsán soupis stěhovaných věcí.

111. Pokud jde o výpovědi svědků a účastníků, i ty se jeví jako věrohodné. Výjimkou je výpověď [jméno] [příjmení], když v jeho výpovědích jak před soudem, tak před Policií, byly podstatné rozpory. Před Policií vypověděl, že ukončil činnost ve vinárně již v prosinci [rok], protože by je oba neuživila (následně tam již jen vypomáhal), před soudem ale vypověděl, že s žalobkyní mohl podnikat do roku 1996. Před soudem vypověděl, že neví nic o tom, že by žalobkyni byl znemožněn přístup do vinárny, že nic nepomáhal stěhovat, neví nic o tom, že by si měla odnášet nějaké věci. Před Policií ale dříve uváděl, že ví o výměně zámku od mříží a že žalobkyni pomáhal částečně stěhovat vybavení vinárny. Při výslechu před soudem uváděl, že před uzavřením nájemní smlouvy žádné stavební úpravy nehradil, následně ale uváděl, že se práce prováděly už v září nebo říjnu 1992 (přičemž tvrdil, že do vinárny investoval on s žalobkyní a že žalovaný finančně nijak nepřispěl). Také uváděl, že v suterénu nechali udělat elektriku včetně revize, na dalším jednání ale uvedl, že si vzpomněl, že elektřinu tam zaváděl žalovaný. Soud svědka nepodezírá z toho, že úmyslně vypovídal nepravdivě (ostatně ani není jasné, proč by měl lhát o těch skutečnostech, ohledně kterých byly v jeho výpovědi rozpory), spíše lze mít za to, že tyto rozdíly byly dány odstupem času, kdy před soudem vypovídal více než 15 let od uzavření nájemní smlouvy. Každopádně vzhledem k uvedenému lze mít pochybnosti o tom, zda si správně pamatoval např. to, kdo úpravy prostoru zařizoval nebo hradil. Proto nelze jeho výpověď považovat za zcela věrohodnou.

112. Znalecké posudky:

113. Soud nejprve ve věci ustanovil znalce z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, [celé jméno znalce]. Úkolem znalce bylo ocenit předmětný dům k [datum] bez specifikovaných stavebních úprav v suterénu (dlažby a keramických obkladů v kuchyni, přistavěného pánského záchodu, dřevěných obkladů zdí, zabudovaných dřevěných polic, skříněk a baru, osvětlovacích těles v prostoru vinárny, zabudovaných ventilátorů, vodovodních baterií, sporáku, dřezu a umyvadla, vstupní kovové mříže a mříže v oknech) a k [datum] s uvedenými stavebními úpravami. [celé jméno znalce] vypracoval znalecký posudek č. 2012 [číslo] ze dne [datum]. Znalec se zabýval specifikací stavebních úprav dle příslušných cenových předpisů, kdy uvedl, že z vybavení vinárny lze do kategorie„ zabudovaných dřevěných polic“ zařadit pouze výplň niky za barem. Další police v nikách obvodové zdi vinárny se skládají pouze z prken uložených na dřevěných svlacích, prkna jsou odnímatelná, nejedná se o pevně zabudovanou věc, která by byla nedílnou součástí stavby, v ocenění nemovitosti je proto nelze uvažovat. Stejně tak nejsou součástí stavby nástěnné skříňky zavěšené na zeď v prostorách vinárny a přípravny jídel, jedná se o nábytek. Pokud jde o osvětlovací tělesa v prostoru vinárny, tato jsou v cenových předpisech zahrnuta jako standardní vybavení, nelze je uvažovat samostatně. Stejně tak vodovodní baterie jsou součástí sanitárního vybavení, v běžném provedení jsou zahrnuty v příslušném cenovém podílu jako standardní vybavení. Dále znalec uvedl, že ve vinárně zůstala původní konstrukce dřevěného podhledu v rohu nad barovým pultem (dřevěný rošt s osazenými bodovými svítidly) a obklad protilehlé čelní stěny vinárny proti baru, provedený z mořených prken. Podle názoru znalce je dále původní dřevěná konstrukce baru s dřezem, výtokovou armaturou a odpadem, zabudovaná police v nice za barem a jednoduchá dřevěná konstrukce věšáků na stěně vinárny. Pravděpodobně jsou původní i nástěnný ventilátor ve vinárně, dlažba a obklad stěn v kuchyni a na pánském WC, dvojdřez v kuchyni, kovová mříž na okně 1. P.P. a kovová mříž na vstupu do vinárny. K samotné otázce zhodnocení stavebními úpravami znalec uvedl, že problémem je, že k požadovaným datům ocenění platily jiné cenové předpisy. Původním oceňovacím předpisem by měla být vyhláška č. 393/1991 Sb., jejíž platnost skončila dnem [datum]. K ocenění stavby k [datum] je nutné jako cenový předpis použít vyhlášku č. 178/1994 Sb. Vyhláška č. 393/1991 Sb. vychází z metodiky používající k ocenění velikost zastavěných ploch jednotlivých podlaží a jejich bodové hodnocení, pozdější předpis vychází z nepoměrně výstižnější a citlivější metodiky oceňování staveb podle obestavěného prostoru, s uplatněním cenových podílů dílčích prací a vybavení a možnosti výstižnějšího zohlednění míry opotřebení. Při takto provedeném ohodnocení by výsledky byly zcela nesouměřitelné, porovnání výsledků obou způsobů ocenění nemá žádnou vypovídací hodnotu, jsou ze sledovaného hlediska neporovnatelné. Znalec proto přistoupil k výpočtu zhodnocení ve dvou variantách, a to jednak podle cenového předpisu platného k [datum] pro stav bez provedených stavebních úprav a s provedenými stavebními úpravami, jednak podle cenového předpisu platného k [datum] pro stav bez provedených stavebních úprav a s provedenými stavebními úpravami. K ocenění podle cenového předpisu platného k [datum] znalec ještě uvedl, že jako vnitřní obklady se hodnotí pouze obklady keramické a jim na roveň postavené, nehodnotí se např. dřevěné obklady. Jako dlažby a podlahy se uvažují pouze podlahové povlaky pevně spojené s podkladem (nalepením, zalištováním), volně položené povlaky se neuvažují. Jako vestavěné skříně se hodnotí pouze takové, které jsou min. 2,5 m vysoké a 0,6 m široké, ostatní vestavěné prvky se nehodnotí. Pokud jde o ocenění podle cenového předpisu platného k [datum], tak dle znalce činila hodnota domu ve stavu bez provedených stavebních úprav 477 680 Kč, ve stavu s provedenými stavebními úpravami 540 834 Kč, rozdíl (zhodnocení stavby) tedy činí 63 154 Kč. Pokud jde o ocenění podle cenového předpisu platného k [datum], tak dle znalce činila hodnota domu ve stavu bez provedených stavebních úprav 1 428 400 Kč, ve stavu s provedenými stavebními úpravami 1 619 680 Kč, rozdíl (zhodnocení stavby) tedy činí 191 280 Kč.

114. Tento znalecký posudek soud považuje za věrohodný, když byl přesvědčivě a logicky odůvodněn. Problémem však je, že zadání posudku neodpovídalo tomu, jaké investice jsou mezi účastníky nesporné (což ovšem vyplynulo z vyjádření žalovaného učiněného až následně) a jaké investice byly prokázány provedeným dokazováním. Proto bylo nutné znalecký posudek doplnit, příp. zadat nový. Jelikož [titul] [celé jméno znalce] vzhledem ke svému zdravotnímu stavu nebyl schopen vypracovat doplnění znaleckého posudku, nezbylo než ustanovit nového znalce.

115. Následně byl ve věci ustanoven znalec z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, [celé jméno znalce]. Úkolem znalce bylo stanovit, jak se zhodnotil dům na adrese [adresa žalovaného], uvedenými investicemi ve sklepních nebytových prostorech tohoto domu (bývalá provozovna vinárny), tj. porovnat cenu domu před a po provedení těchto investic, přičemž není-li dále uvedeno jinak, jsou pro ocenění rozhodná data [datum] (před provedením investic) a [datum] (po provedení investic). Investice měly být pokud možno oceněny samostatně. Jednalo se o následující investice: rekonstrukce sklepních prostorů – vybetonování podlah, zazdění dvou oken, nové omítky (65 % omítek ve sklepním prostoru), štuk na omítku, krápníková omítka na některých stěnách, vymalování, štuk na stropě; vysekání otvoru mezi vinárnou a kuchyní; obložení kuchyně kachličkami; dlažba v kuchyni; reklamní štít a reklamní těleso (v únoru [rok]); venkovní osvětlení (v únoru 1994); dřevěné obložení schodiště; dveřní mříž před vchodem do vinárny (nahoře u schodů); pořízení 3 ks dveří, včetně skel a zárubní; dveřní kování a klíče ke dveřím; dvě okenní mříže; zabudování nového elektroměru (v dubnu [rok]); vodovodní kohoutky; elektromateriál (jistič IT-L 25A, Mezaxial TP [číslo], 200VA trafo); vybudování pánských toalet (osvětlovací tělesa na chodbě a WC, instalatérský materiál, obklady, dlažba WC, pořízení WC – záchodová mísa, další zařízení WC – 2x pisoár, umyvadlo); barový pult, ozdobný rošt nad barem; osvětlovací tělesa – lampičky na zdech v prostoru baru; halogenová osvětlovací lampa za barem; světelný panel„ Coca-Cola“ v prostoru baru; koberec v prostoru baru; věšáková stěna v prostoru baru; ventilátor včetně krytu v prostoru baru; dvoudřez v baru; vodovodní baterie v baru; 3 ks litinových radiátorů v prostoru baru; palubková stěna (obložení) v prostoru baru; zásuvky a vypínače v prostoru baru; osvětlovací tělesa v kuchyni (4 ks zářivek na stropě); garnýž na kuchyňském okně; vodovodní baterie v kuchyni. [celé jméno znalce] vypracoval znalecký posudek [číslo] ze dne [datum]. Obecně k otázce zhodnocení nemovitostí znalec uvedl, že provedením stavebních prací může dojít k nárůstu hodnoty nemovitosti, ale změnit se nemusí nebo může dojít i ke snížení hodnoty. Je také nutné zvážit, zda rozsah prací a dosažených změn je vůči celku posuzované nemovitosti natolik významný, aby bylo vůbec možné uvažovat o změně ceny, neboť pokud by taková skutečnost byla mimo rozlišovací schopnost potencionálního kupce, neměla by na celkovou cenu žádný vliv. Za limitní pro úvahu o zvýšení ceny je dle znalce možno považovat zhodnocení o asi 5 % z celkové ceny. V podstatě ve všech případech platí, že míra zhodnocení není shodná s vloženými náklady, tedy vložené náklady jsou někdy i výrazně vyšší, než výsledné zhodnocení. Pokud jde o zhodnocení domu, znalec dospěl k závěru, že rozsah provedených změn ovlivňuje cenu nemovitosti, tedy došlo ke zhodnocení. Po prostudování posudků obsažených ve spise znalec dále dospěl k závěru, že se plně ztotožňuje jak s metodikou a způsobem výpočtu výše zhodnocení, tak i se zdůvodněními i závěry, jak byly konstatovány ve znaleckém posudku č. [číslo] [číslo] vypracovaném [celé jméno znalce], tj. s uvedenou výší zhodnocení 63 154 Kč a 191 280 Kč dle příslušných cenových předpisů. Rozdíl mezi daty v zadání dřívějšího posudku a tohoto posudku dle znalce má vliv pouze zdánlivý nebo spíše zanedbatelný, neboť změny cen jsou pod hranicí rozlišovací schopnosti použité metodiky výpočtu. K jednotlivým investicím dále znalec uvedl, zda ve spise nalezl doklady, které se těchto investic týkají (ze složky dokladů předložených žalobkyní, viz odst. 54 a násl.), příp. zda žalobkyní uvedená cena investic je cenou obvyklou. Pokud jde o to, zda měl vliv na cenu domu obecný nárůst cen za období od [datum] do [datum], tak dle znalce by jej bylo možné vyjádřit zlomkem meziročního nárůstu cen nemovitostí, který se v dané době pohyboval v desetinách procent až v procentech, metodika použitá ve znaleckém posudku [titul] [celé jméno znalce] však tento případný nárůst cen eliminuje.

116. Při výslechu znalec [celé jméno znalce] uvedl, že dle jeho názoru se v dané době ještě vycházelo z vyhláškové ceny. Částka 63 154 Kč představuje částku před zhodnocením, částka 191 280 Kč by byla po provedení investic. V době, kdy znalec prováděl místní šetření, již byly předmětné prostory využívány k jiným účelům a byly upraveny, z tohoto stavu nebylo možné vycházet, proto vycházel z posudku [titul] [celé jméno znalce]. Dospěl k závěru, že zhodnocení uvedená [titul] [celé jméno znalce] odpovídají i datu, ke kterému to posuzoval on. Pokud jde o investice, ke kterým mělo dojít později (reklamní štít a reklamní těleso, venkovní osvětlení v únoru [rok], zabudování elektroměru v dubnu [rok]), tak se jednalo o malé částky, které jsou mimo rozlišovací schopnost použité metody, ty se na ceně nemovitosti neprojeví. Obecně jednotlivé uvedené investice samy o sobě jsou pod rozlišovací schopnost dané metody, jednotlivé investice by tak na zhodnocení neměly vliv, jejich komplex však vyčíslila metoda použitá [titul] [celé jméno znalce]. On se jednotlivé investice pokusil ocenit dle předložených dokladů, pokud se mu je podařilo najít ve spise. Pokud jde o to, že i při rozdílném zadání rozsahu investic dospěl ke stejné částce, jako [titul] [celé jméno znalce], k tomu znalec uvedl, že jelikož neměl k dispozici dostatečné podklady, na základě kterých by vypracoval přesný výkaz výměr provedených prací a dodávek, nezbylo mu, než se spolehnout na hodnocení předešlého znalce a tedy i na výsledky jeho posudku. Proto se soustředil na posouzení správnosti posudku [titul] [celé jméno znalce] s tím, zda k jeho závěrům může něčím přispět, a shledal, že na základě dostupných podkladů nemůže.

117. Soud shledal, že znalecký posudek [celé jméno znalce] nelze považovat za přesvědčivý. Znalec především nedokázal přesvědčivě vysvětlit, proč dospěl ke stejné částce zhodnocení jako [titul] [celé jméno znalce], resp. z tohoto posudku zcela vycházel, ačkoliv v jeho zadání byl podstatně větší rozsah investic, než jaké hodnotil [titul] [celé jméno znalce]. Ačkoliv uvedl, že metodiku a způsob výpočtu zhodnocení [titul] [celé jméno znalce] shledal správnými, použitou metodiku nevysvětlil, neobjasnil, proč by se při použití této metodiky neměly na zhodnocení projevit další investice, které nebyly v dřívějším posudku hodnoceny. Při výslechu také nesprávně interpretoval částky uvedené [titul] [celé jméno znalce] – nejednalo se o částky před a po zhodnocení, ale o zhodnocení podle různých předpisů. Pokud jde o jednotlivé investice, uvedl, že se je pokusil ocenit dle předložených dokladů (tedy zjišťoval náklady na tyto investice), což je ale v rozporu s tím, co sám uváděl v posudku, tj. že vložené náklady obecně neodpovídají zhodnocení. A i když je takto oceňoval, jeho konečný závěr byl vlastně takový, že na zhodnocení vliv nemají (pokud jde o dodatečné investice). Jelikož zde tedy byly i po výslechu znalce značné pochybnosti o správnosti jeho posudku, nezbylo, než zadat další znalecký posudek.

118. Následně tak byl ve věci ustanoven další znalec z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, [celé jméno znalce]. Zadání znaleckého posudku bylo stejné jako v předchozím případě, pouze bylo upraveno datum pro stanovení ceny po provedení investic na [datum]. Znalec vypracoval znalecký posudek [číslo] ze dne [datum]. Jelikož se znalec následně z nikoliv přechodných zdravotních důvodů nemohl dostavit osobně k soudu ke svému výslechu, byly mu zaslány písemné otázky k posudku (o tom byli účastníci vyrozuměni a byla jim také dána příležitost položit znalci otázky). Odpovědi na otázky a úpravy posudku znalec vypracoval v dodatcích posudku, finálně v dodatku pod pol. [číslo], došlém soudu dne [datum]. Znalec uvedl, že zhodnocení provedl podle vyhlášky č. 393/1991 Sb., ve znění k datu [datum]. K tomuto datu již neexistuje oceňovací software, a proto musel být znalecký posudek vypracován pracným náhradním způsobem. Cena objektu se dle vyhlášky zjistí součtem ocenění jednotlivých podlaží. Podlaží se ocení vynásobením hodnoty jednoho bodu počtem bodů zjištěných z přílohy [číslo] vyhlášky a plochou podlaží v m2, hodnota jednoho bodu činí 1 Kč. Počet bodů se stanoví podle převažujícího provedení v jednotlivých podlažích. Např. jednoduchá okna se ocení 60 body, body nejsou za počet oken, ale za 1 m2 plochy podlaží. Dle znalce lze ocenit pouze následující investice: rekonstrukce sklepních prostorů; vysekání otvoru mezi vinárnou a kuchyní; obklad kuchyně keramickým obkladem; dlažba v kuchyni; dřevěný obklad schodiště; pořízení 3 ks dveří, včetně zárubní a skel; dvě okenní mříže; elektromateriál; vybudování pánských toalet – komplet; 3 ks litinových radiátorů. Všechny ostatní položky znalec označil jako movité věci, k jejichž oceňování nemá znalec oprávnění. Platí, že jednotlivé konstrukce a vybavení jsou v agregovaných položkách bez detailní specifikace (nelze např. odečíst kování dveří a přičíst nově použité kování). Položky označené jako movitá věc nemají zásadní vliv na celkové ocenění. [příjmení] volně položený se dle metodiky počítá jako movitá věc, vliv na ocenění má minimální. Koberec lepený by se počítal jako povlaky, jednalo by se o součást položky podlah ostatních místností. Rekonstrukce sklepních prostorů je zohledněna v položce [číslo] (zdivo), bude v plném počtu před i po rekonstrukci, rozdíl se promítne ve výši opotřebení. Částečně se promítne i v položce podlahy. Vysekání otvoru nelze dle vyhlášky samostatně ocenit. Některé položky jsou promítnuty ve sdružených položkách jako jejich celek (např. elektromateriál, dveřní kování). Po dohodě s objednatelem byl oceňován stav před a po rekonstrukci pouze v 1. PP a v 1. MeP (k tomu viz dále). Na žádost soudu znalec provedl konečné ocenění jen následujících investic: rekonstrukce sklepních prostorů; obklad kuchyně keramickým obkladem; dlažba v kuchyni; dřevěný obklad schodiště; pořízení 3 ks dveří, včetně zárubní a skel; jedna okenní mříž; elektromateriál; vybudování pánských toalet – komplet (tj. z ocenitelných investic pouze ty, které byly prokázány, příp. které byly mezi účastníky nesporné, jak bude uvedeno dále). Zhodnocení je v daném případě určeno rozdílem cen části domu oceněné ve stavu bez provedených úprav a po provedení stavebních úprav v 1. PP a v 1. MeP. Výsledná cena k datu [datum] (tj. před provedením úprav) činila 90 212 Kč, výsledná cena k datu [datum] (tj. po provedení úprav) činila 250 721 Kč (rozdíl tedy činí 160 509 Kč). Pokud jde o to, jaký vliv by měl na cenu domu obecný nárůst cen v období od [datum] do [datum], tak se jednalo o období stabilizovaných cen v oblasti nemovitostí, obvyklá cena domu by se patrně nezměnila.

119. Soud shledal, že znalecký posudek [titul] [celé jméno znalce] je věrohodný. Znalec především přesvědčivě vysvětlil použitou metodu a svůj postup, odpověděl na položené otázky, vysvětlil své závěry. Lze poznamenat, že postup znalce odpovídá vyhlášce [číslo] Sb. o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání pozemků. Použitá metoda také odpovídá metodě použité [titul] [celé jméno znalce] v jeho posudku, shodovaly se i závěry o možnosti zohlednění jednotlivých investic. Ve znaleckém posudku sice byly původně určité chyby, tyto byly ale převážně v samotném výpočtu, což bylo zjevně důsledkem ručního zpracování, přičemž znalec následně v dodatku-opravě tyto chyby odstranil. Pokud znalec uváděl, že některé investice považuje za movité věci, jedná se o závěr hraničící s právním hodnocením věci, který znalci nepřísluší činit. Podstatný z hlediska posudku je však závěr znalce, že tyto položky nemají vliv na ocenění (což odpovídá vyhlášce [číslo] Sb., její příloze [číslo] která takové položky skutečně nijak nezohledňuje). Znalec po dohodě se soudcem neoceňoval celý dům (což by bylo s odstupem času značně komplikované), ale oceňoval pouze podlaží, ve kterých došlo k úpravám. Takový postup totiž umožňuje způsob, jakým se oceňuje podle vyhlášky č. 393/1991 Sb. Jak znalec uvedl (a je uvedeno v § 2 odst. 1 vyhlášky), cena domu se zjistí součtem ocenění jednotlivých podlaží. Proto za účelem zjištění zhodnocení postačí ocenit jen podlaží, ve kterých došlo k úpravám – navýšení hodnoty podlaží pak odpovídá navýšení hodnoty celého domu. Soud tedy uzavírá, že nemá pochybnosti o správnosti tohoto znaleckého posudku, ani účastníci v tomto směru nic nenamítali, z odborných závěrů tohoto posudku proto soud vychází.

120. Neprovedené důkazy:

121. Soud nevyslechl [titul] [jméno] [příjmení] (výslech manželů [příjmení] navrhla žalobkyně na jednání dne [datum]), když v této věci byl vyslechnut [titul] [jméno] [příjmení], [titul], a nelze očekávat, že by její výslech přinesl cokoliv dalšího podstatného pro tuto věc (zejména o tom, jaké investice žalobkyně činila do vinárny předtím, než manželé [příjmení] dům koupili).

122. Soud nevyžádal a neprovedl důkazy navržené žalobkyní v podání ze dne [datum] (listiny ze spisu katastrálního úřadu, jímž byl povolen vklad vlastnického práva k domu ve prospěch manželů [příjmení]; smlouva o poskytnutí úvěru manželům [příjmení] včetně zástavní smlouvy; spisy stavebního odboru z roku [rok] a [rok], které se týkaly provádění stavebních rekonstrukcí manžely [příjmení]; účetní doklady manželů [příjmení] z roku [rok] až [rok] o financování rekonstrukce vinárny; daňová přiznání manželů [příjmení] za roky [rok] až [rok]; spisy Okresní a Krajské hygienické stanice v [obec] za období roku [rok] až [rok] týkající se rozhodnutí, kterými byl zakázán či omezen provoz podnikatelských subjektů v předmětném domě; výslech nové provozovatelky vinárny [příjmení], její nájemní smlouva, předávací protokol a nabývací doklady o movitých věcech, které ve vinárně užívá; nájemní smlouvy k vinárně za dobu od [datum] od manželů [příjmení]), když shledal, že ty by nemohly vypovídat nic o tom, co bylo podstatné pro rozhodnutí v této věci, tj. zejména jaké investice do předmětu nájmu žalobkyně činila v době, kdy vinárnu užívala, příp. i před uzavřením nájemní smlouvy. Otázka omezení či zákazu provozu ze strany hygienické stanice nebyla pro rozhodnutí podstatná, jak vyplyne z dále uvedeného. Pokud žalobkyně tyto důkazy navrhovala mj. k tomu, že movité věci jsou dosud užívány současnou nájemkyní vinárny, ani to není pro věc podstatné. Pokud jde o to, zda investice a movité věci byly předmětem kupní smlouvy mezi manžely [příjmení] a manžely [příjmení], tak touto kupní smlouvou byl proveden důkaz, navíc ani to by nebylo podstatné pro rozhodnutí ve věci.

123. Soud neprovedl ani žalobkyní navržený výslech svědkyně [jméno] [příjmení] (v podání ze dne [datum]), která měla být vyslechnuta k vnitřnímu vybavení vinárny v době ukončení nájmu žalobkyně a poté, když shledal, že tyto skutečnosti nejsou pro rozhodnutí ve věci podstatné (resp. by nemohly vypovídat nic o tom, kdo v minulosti činil či financoval úpravy vinárny).

124. Nebylo možné provést důkaz stavebním spisem Úřadu městského obvodu [obec] – [část obce], odboru výstavby, týkajícím se kolaudačního rozhodnutí č. j. [spisová značka] (jak navrhovala žalobkyně v odvolání ze dne [datum]), když tento spis se nedochoval (dle sdělení [magistrátu města] ze dne [datum] a sdělení archivu [územní celek] ze dne [datum]).

125. Pokud žalobkyně navrhovala důkaz spisy odboru správy obecního majetku k tomu, zda bylo žalovaným žádáno o souhlas s pronájmem předmětného nebytového prostoru (v odvolání ze dne [datum]), tak existence takových spisů nebyla zjištěna (viz sdělení Úřadu městského obvodu [obec] – [část obce], odboru správy majetku, ze dne [datum], že se nepodařilo zjistit, zda bylo ze strany žalobkyně či žalovaného požádáno o souhlas k pronájmu sklepních nebytových prostor v předmětném domě).

126. Soud neustanovil znalce k ocenění věcí zanechaných žalobkyní ve vinárně a neprovedl místní šetření, jak navrhovala žalobkyně (poprvé na jednání dne [datum]), když otázka hodnoty těchto věcí nebyla pro věc podstatná, jak vyplyne z právního hodnocení věci, a nebylo možné očekávat, že by místní šetření vzhledem k odstupu času mohlo přinést něco dalšího podstatného pro věc.

127. Na základě provedeného dokazování a shodných tvrzení účastníků (§ 120 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu – dále jen „o.s.ř.“) soud učinil následující závěr o skutkovém stavu:

128. Dne [datum] uzavřel žalovaný jako pronajímatel s žalobkyní a [jméno] [příjmení] jako nájemci smlouvu o nájmu nebytových prostor, a to sklepních prostor v domě na adr. [adresa žalovaného] (předmětná smlouva o nájmu, shodná tvrzení účastníků, výpovědi účastníků, výpověď svědka [příjmení]). Ve smlouvě bylo sjednáno mj. to, že se prostory přenechávají za účelem zřízení vinárny nočního typu, že se smlouva uzavírá nejméně na dobu 10 let od podpisu smlouvy. Dále bylo ve smlouvě uvedeno, že pronajímatel souhlasí s tím, že prostory budou upraveny za účelem zřízení vinárny a že v případě vypovězení smlouvy ze strany nájemců mají nájemci právo na náhradu nákladů, které jim vznikly v souvislosti s úpravou prostor. Výpovědní lhůta činila tři měsíce (předmětná smlouva o nájmu).

129. Mezi účastníky bylo nesporné, že dům byl v té době ve vlastnictví žalovaného a vyplývalo to i z předložené smlouvy o nájmu, kde byl označen jako majitel, a z dalších listin (sdělení a rozhodnutí úřadů), byť nelze vyloučit, že dům byl ve skutečnosti v bezpodílovém spoluvlastnictví žalovaného a jeho manželky (tomu nasvědčuje zejména kupní smlouva ze dne [datum], kde byli jako prodávající označeni žalovaný a jeho manželka [jméno] [příjmení], nebo technická zpráva pro rekonstrukci vinárny vypracovaná [titul] [příjmení], kde jsou také jako majitelé objektu uvedeni žalovaný a [jméno] [příjmení]).

130. Dopisem ze dne [datum] žalovaný sděloval žalobkyni, že z důvodu dluhu na nájemném a protopeném teple ukončuje nájemní smlouvu pro hrubé porušování, tento dopis si však žalovaná odmítla převzít (předmětné sdělení žalovaného z [datum], výpověď [jméno] [příjmení] před Policií, výpověď žalovaného, žalobkyně potvrdila, že jí tato písemnost byla předávána a že ji odmítla podepsat).

131. Dne [datum] uzavřel žalovaný a jeho manželka kupní smlouvu, kterou předmětný dům prodali manželům [příjmení]. Účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí dle této smlouvy nastaly k [datum]. Předmětem prodeje byl pouze dům a pozemek, žádné movité věci nebyly ve smlouvě uvedeny (předmětná kupní smlouva, shodná tvrzení účastníků, výpis z katastru nemovitostí k [datum], výpovědi [titul] [příjmení] a účastníků).

132. Dne [datum] chtěl žalovaný předat žalobkyni výpověď smlouvy o nájmu z důvodu dluhu na nájmu a za elektřinu, a to v advokátní kanceláři [titul] [příjmení], tu však žalobkyně opět odmítla převzít (písemná výpověď ze dne [datum] v policejním spise, výpověď žalovaného, výpověď žalobkyně před Policií, výpověď žalovaného před Policií).

133. Dopisem ze dne [datum] dala žalobkyně žalovanému výpověď z nájmu, a to z důvodu hrubého porušování povinností ze strany žalovaného. Výpověď byla odeslána dne [datum] (předmětná výpověď z [datum], podací lístek). Nebylo však prokázáno, zda a kdy byla tato výpověď doručena žalovanému (k tomu viz dále). Žalobkyně zaslala tuto výpověď i [titul] [příjmení] (dopis žalobkyně z [datum], dopis [titul] [příjmení] ze dne [datum], výpověď [titul] [příjmení]).

134. Následně byla žalovaná opakovaně vyzývána, aby vinárnu vyklidila (dopisy [titul] [příjmení] ze dne [datum] a ze dne [datum], výpověď [titul] [příjmení], výpověď žalobkyně, výpověď žalovaného). To neučinila, proto dne [datum] žalovaný většinu věcí z vinárny vystěhoval do garáže za přítomnosti dalších osob (videozáznam, inventura vinárny ze dne [datum], výpověď žalovaného, výpovědi před [příjmení] [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení]). Část věcí žalovaný přenechal k užívání [jméno] [příjmení], který byl dalším nájemcem ve vinárně po žalobkyni (výpověď [jméno] [příjmení] před Policií, který uvedl, že to mělo být jako kompenzace za provizi za prodej domu, ale mělo to být jen propůjčené, dokud nebude rozhodnuto soudem o vzájemných pohledávkách účastníků) [titul] [příjmení] tvrdil, že následně byly věci z garáže vyhozeny na skládku, avšak patrně převážná většina věcí se v domě dále užívala, a to v prostoru vinárny i v pivnici v prvním patře (výpovědi [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], žalobkyně, žalovaného).

135. K provedeným investicím:

136. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobkyně prostory upravovala za účelem zřízení vinárny. Byl však mezi nimi sporný rozsah a období těchto investic.

137. Jak bylo uvedeno výše, žalovaný souhlasil s tím, že většinu uplatněných investic či věcí provedla či pořídila žalobkyně. Z těchto shodných tvrzení proto soud vychází (tyto nesporné investice dokládá i řada předložených dokladů, kdy lze odkázat na znalecký posudek [titul] [celé jméno znalce], který doklady přiřadil k jednotlivým investicím). Dále se tedy soud zabývá jen těmi investicemi či věcmi, které mezi účastníky zůstaly sporné.

138. Pokud jde o rekonstrukci sklepních prostorů, soud vzal za prokázané, že tuto hradila žalobkyně. Zásadními důkazy v tomto směru jsou faktura [číslo] a výpověď [jméno] [příjmení]. Fakturou [číslo] s datem splatnosti [datum] fakturoval [jméno] [příjmení] za rekonstrukci sklepních prostor za účelem vinárny částku 51 000 Kč, jako odběratel je tam označena žalobkyně. Přitom výpověď [jméno] [příjmení] vylučuje, že by kromě celkové rekonstrukce prostor dělal zvlášť ještě nějaké další práce pro žalobkyni, jak naznačoval žalovaný. [jméno] [příjmení] uváděl, že veškeré práce dělal pro žalovaného, s žalobkyní žádné smluvní vztahy neměl, žalobkyně mu žádnou svou představu neřekla. Pokud tedy vystavil fakturu za rekonstrukci sklepních prostor, nemohlo to být za nic jiného, než za celkovou rekonstrukci, kterou provedl. Soud nevidí důvod, proč by žalobkyně měla mít tuto fakturu v držení, pokud by fakticky rekonstrukci nehradila. Uvedené nasvědčuje tomu, že [jméno] [příjmení] to vnímal tak, že práci vykonává pro žalovaného, byla to však žalobkyně, kdo rekonstrukci hradil. Nelze vyloučit, že [jméno] [příjmení] ani nevěděl, kdo mu vlastně nakonec fakturovanou částku uhradil. Mohlo to být tak, že fakturu vystavil a potvrdil bez uvedení odběratele a že žalobkyně se tam doplnila teprve dodatečně (vzhledem k tomu, že žalobkyně je na faktuře označena v kolonkách příjemce a odběratele vlastním razítkem).

139. Výpověď [jméno] [příjmení] také vyvrací tvrzení žalovaného, že žalobkyně měla začít s vlastními úpravami až poté, co rekonstrukce sklepních prostor proběhla. [jméno] [příjmení] uvedl, že se tam již v průběhu prací chodila žalobkyně dívat s dalším pánem (zjevně [jméno] [příjmení]) jak práce pokračují, představila se mu jako budoucí pronajímatelka vinárny. Zejména však uvedl, že v rámci prací dělal obklady v kuchyni a možná i dlažbu. Přitom bylo nesporné, že kuchyň si nechala dělat žalobkyně. Dále uvedl, že v průběhu prací tam přišla firma osadit dveře, také mělo být v průběhu prací vybudováno sociální zařízení. Zde opět žalovaný potvrdil, že dveře pořídila žalobkyně a že žalobkyně nechala zbudovat pánské záchody. Žalobkyně také předložila řadu dokladů i z doby před uzavřením nájemní smlouvy, které dokazují, že již v té době hradila náklady spojené s rekonstrukcí (lze poukázat zejména na potvrzení z [datum] o zaplacení 2 ks ventilátorů, paragon z [datum] za koberec, výdejku z [datum] na obkladačky, výdejku z [datum] na zárubeň, výdejku z [datum] na dlažbu, fakturu [právnická osoba] [právnická osoba] [právnická osoba] za truhlářské práce se splatností [datum], výdejky z [datum] a [datum] za zárubeň a tři dveře, doklady za instalační materiál od [datum]). Dále žalobkyně předložila výdajové pokladní doklady [číslo] [číslo] [číslo] s podpisy žalovaného jako příjemce, podle kterých mu hradila stavební materiál (rekonstrukci). Svědek [příjmení] vypověděl, že práce začaly už v září nebo říjnu 1992. Žalobkyně před Policií vypověděla, že do rekonstrukce investovala i v roce 1992. To všechno prokazuje, že to byla skutečně žalobkyně, kdo rekonstrukci hradil, a že to bylo i před uzavřením nájemní smlouvy. Svědek [jméno] [celé jméno žalovaného] sice vypověděl, že předtím, než měla žalobkyně pronajatou vinárnu, platil stavební úpravy žalovaný, to ale nemůže zvrátit uvedená zjištění. Ostatně není vyloučeno, že svědek nevěděl, jaké jsou finanční vztahy mezi žalovaným a žalobkyní, a uvedené výdajové doklady (podle kterých žalobkyně hradila žalovanému stavební materiál na rekonstrukci) nasvědčují tomu, že přinejmenším nějaký stavební materiál kupoval žalovaný, ale žalobkyně mu to proplácela, jak tvrdila.

140. Pokud jde o to, zda žalobkyně fakturovanou částku skutečně uhradila, tak samozřejmě faktura samotná bez dalšího neprokazuje, že k úhradě fakturované částky došlo. Soud nepovažuje za věrohodný výdajový doklad z [datum] o zaplacení této částky [jméno] [příjmení], když tento doklad zjevně nepodepsal on, ale patrně žalobkyně, jak bylo uvedeno výše. Za průkazný nelze považovat ani peněžní deník vinárny, kde byla úhrada této částky uvedena, když peněžní deník vedla sama žalobkyně a neobsahuje žádné potvrzení ze strany příjemce. Avšak soud opakuje, že pokud by žalobkyně tuto fakturu (resp. fakturované práce) nehradila, soud nevidí důvod, proč by ji měla mít v držení. [jméno] [příjmení] při svém výslechu potvrdil, že mu částka za provedené práce byla zaplacena (byť uváděl částku 65 000 Kč, ale tou si nebyl jistý, navíc to není řádově odlišná částka od částky 51 000 Kč uvedené na faktuře). [jméno] [příjmení] vypověděl, že [jméno] [příjmení] zaplatil 50 000 Kč. Konečně soud poukazuje na to, že [jméno] [příjmení] uvedl, že mu žalovaný tuto částku zaplatil a poté si ji od něj zase půjčil. To nedává příliš smysl – pokud by žalovaný tuto částku potřeboval, tak by se patrně s [jméno] [příjmení] dohodl na odložení splatnosti či splátkách, ne, že by ji zaplatil a pak si ji obratem vzal zpět. Skutečnost, že si žalovaný zaplacenou částku zapůjčil, nasvědčuje tomu, že peníze pocházely od někoho jiného, než od žalovaného. Tvrzení žalovaného, že částku za rekonstrukci [jméno] [příjmení] stále splácí, je v rozporu s výpovědí [jméno] [příjmení], který uvedl, že mu to bylo zaplaceno, ovšem může to odpovídat tomu, že žalovaný splácí [jméno] [příjmení] onu půjčku.

141. Vzhledem k výše uvedenému tak soud dospěl k závěru, že bylo prokázáno, že žalobkyně hradila rekonstrukci sklepních prostorů tak, jak ji zejména popsal [jméno] [příjmení], tj. vybetonování podlah, zazdění dvou oken, nové omítky (65 % omítek ve sklepním prostoru), štuk na omítku, krápníková omítka na některých stěnách, vymalování, štuk na stropě, obložení kuchyně dlaždičkami. Tyto práce částečně potvrdili [jméno] [příjmení] (betonování podlah, obklady v kuchyni) a [jméno] [celé jméno žalovaného] (že [jméno] [příjmení] dělal štuk na omítku). Zčásti je potvrdil i žalovaný (že [jméno] [příjmení] dělal podlahy a omítky). Pokud žalovaný při svém výslechu uváděl, že podlahy betonoval s panem [příjmení], tak se patrně spletl ve jméně a myslel tím pana [příjmení] ([jméno] [příjmení] vyloučil, že by podlahy betonoval, měl je dělat pan [příjmení]). Mezi účastníky bylo také nesporné, že žalobkyně nechala udělat dlažbu v kuchyni, což patrně také dělal [jméno] [příjmení].

142. Mezi účastníky bylo dále sporné, zda byl v rámci rekonstrukce vysekán otvor mezi vinárnou a kuchyní. Je nesporné, že tento otvor (průchod) tam byl, z videozáznamu je jasné, kde se nacházel. Jediný, kdo uváděl, že tento otvor byl vysekán v rámci úprav, byl svědek [jméno] [příjmení]. Jak však bylo uvedeno, soud nepovažuje jeho výpověď za zcela věrohodnou. Žalovaný to popíral s tím, že tento otvor mohl být předělán, ale už tam byl. Nikdo jiný to neuváděl. [jméno] [příjmení], který měl rekonstrukci provádět, se o ničem takovém nezmínil. Jediným dalším důkazem v tomto směru je půdorys 1.P.P. pro projekt rekonstrukce objektu vypracovaný [titul] [příjmení] a datovaný [číslo], přičemž v tomto nákresu nebyl zakreslen průchod mezi vinárnou a kanceláří. Tedy v minulosti tam zjevně nebyl. Jelikož je však tento půdorys datovaný k březnu 1992, mohl být průchod vybudován v mezidobí, než začaly práce financované žalobkyní. A i kdyby byl průchod vysekán až v době, kdy rekonstrukce začala, není zde žádný důkaz prokazující, že tento průchod nechala vysekat žalobkyně, resp. že by takové práce hradila. Jelikož žalobkyně přes výzvu soudu dle § 118a odst. 3 o.s.ř. neoznačila další důkazy k prokázání této skutečnosti, soud uzavírá, že tato skutečnost prokázána nebyla. Pro úplnost lze ovšem uvést, že dle znaleckého posudku [titul] [celé jméno znalce] by vysekání tohoto otvoru stejně nemělo žádný vliv na hodnotu domu.

143. Dalšími spornými položkami byly reklamní štít a reklamní těleso a venkovní osvětlení. K těmto žalobkyně předložila daňový doklad [číslo] z [datum], kterým [jméno] [příjmení] fakturoval částku 5 125 Kč mj. za výrobu reklam a venkovního osvětlení, el. instalaci a montáž. S tímto může souviset i další daňový dokladu [číslo] z [datum], kterým [jméno] [příjmení] fakturoval částku 1 448 Kč za přívod elektrického vedení a montáž osvětlení. Dále bylo předloženo posouzení spotřeby elektrické energie za období 1995 1996 ve Vinárně„ [jméno]“ vypracované dne [datum] revizním technikem [jméno] [příjmení], ve kterém byl uveden soupis spotřebičů, přičemž ve vinárně a baru se nacházela reklama 2x20W, vně objektu se nacházela 1x reklama 2x20W. Tyto důkazy prokazují, že žalovaná skutečně pořídila reklamy i venkovní osvětlení. Není zcela jasné, jaké byly náklady na jejich pořízení (daňový doklad [číslo] nerozepisuje jednotlivé položky a účtuje i další věci, není jisté, zda s tím souvisí i daňový doklad [číslo]), avšak pro věc není zásadní, jaké částky žalobkyně na investice vynaložila, jak bude uvedeno dále.

144. Žalovaný také nesouhlasil s investicí do okenních mříží s tím, že mříže už byly ve všech oknech. Žalobkyně tvrdila, že okenní mříže byly dvě. V tomto směru soud vychází z výpovědi [jméno] [příjmení], který uvedl, že se do stávajícího okna dávala mříž a že prováděl začišťovací práce po instalaci mříže. To tedy prokazuje instalaci jedné mříže. Také [celé jméno znalce] se ve svém znaleckém posudku zmiňoval o tom, že je pravděpodobně původní kovová mříž na okně. Žádné důkazy neprokazují instalaci druhé mříže, žalobkyně přes výzvu soudu nenavrhla další důkazy v tomto směru, proto soud vychází z toho, že byla instalována jen jedna okenní mříž.

145. Žalovaný souhlasil s tím, že si žalobkyně nechala zabudovat podvojný elektroměr, ale nesouhlasil s uvedenou částkou 5 000 Kč. K tomu žalobkyně předložila fakturu [číslo] ze dne [datum], kterou jí dodavatel [jméno] – obchodně servisní centrum (zjevně žalovaný) účtoval náklady spojené s rekonstrukcí stávajícího odběrného místa a novým umístěním elektroměru v částce 5 045 Kč. Z toho má soud uvedené náklady za prokázané. Lze však zopakovat, že pro věc není zásadní částka vynaložená na provedené investice.

146. Další spornou položkou byla litinová topná tělesa – radiátory. Žalovaný uváděl, že ty tam dával on, topení tam bylo, pouze se předělalo, to dělal bratr žalovaného. [jméno] [příjmení] vypověděl, že pořídili jeden velký radiátor a dva nebo tři menší radiátory, musely být nataženy i trubky, tuto práci si nechali udělat topenářem. Jeho výpověď však soud nepovažuje za zcela věrohodnou. Oproti tomu [jméno] [příjmení] vypověděl, že topení si dělal žalovaný s jeho bratrem. Bratr žalovaného [jméno] [celé jméno žalovaného] vypověděl, že se tam dělalo topení, ale možná tam topení bylo a jen se opravovalo. Výpovědi svědků tedy neprokazují, že tyto radiátory pořídila žalobkyně, soud se kloní spíše k výpovědi [jméno] [příjmení] (když o pravdivosti jeho výpovědi není důvod pochybovat), tj. že topení skutečně dělal žalovaný. Přitom žalobkyně nepředložila žádný doklad, který by prokazoval, že pořídila radiátory či hradila náklady na rekonstrukci topení. Přes výzvu soudu žalobkyně nenavrhla další důkazy k prokázání pořízení radiátorů, proto soud uzavírá, že tuto investici žalobkyně neprokázala.

147. Poslední spornou položkou byly zásuvky a vypínače. Žalovaný uváděl, že ty už tam byly, jinak by jim to nezkolaudovali. K tomu lze v prvé řadě poznamenat, že kolaudace i revize elektřiny proběhly až po uzavření nájemní smlouvy (revize elektrického zařízení ze dne [datum], rozhodnutí odboru výstavby ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [spisová značka]), takže to bez dalšího neznamená, že tyto žalobkyně nehradila. Nehledě na to, že bylo prokázáno, že žalobkyně hradila náklady na rekonstrukci již před uzavřením nájemní smlouvy. Pořízení zásuvek a vypínačů souvisí s rekonstrukcí elektronistalace, přitom z výslechů svědků vyplývá, že tuto dělal sám žalovaný. [jméno] [příjmení] vypověděl, že podle něj ve většině prostoru natahoval elektrické dráty žalovaný, že ho přitom i viděl. I [jméno] [příjmení] nakonec vypověděl, že tam elektřinu zaváděl žalovaný. Žalovaný vypovídal, že elektřinu dělal sám. Žalobkyně sice předložila paragon z [datum] za 14 dvojzásuvek a 7 vypínačů na 5 74 Kč, z toho však nevyplývá, kdo tyto hradil nebo zda byly použity ve vinárně. S opravou elektřiny pak zjevně souvisí žalobkyní předložený dodací list ze dne [datum] od [právnická osoba] za elektroinstalační materiál a provedení zkoušky v ceně celkem 11 400 Kč, v té je však jako příjemce zjevně podepsán žalovaný (až zcela dole je připsáno, že proplatila žalobkyně, což však nelze považovat za dostatečný důkaz úhrady ze strany žalobkyně). Nebyl předložen žádný jiný doklad o úhradě této částky. Jak již bylo uvedeno, za průkazné nelze považovat listiny vyhotovené samotnou žalobkyní, tj. např. inventární seznam nebo peněžní deník vinárny. Pokud jde o to, proč by měla mít žalobkyně v držení doklad za elektroinstalační materiál či za zásuvky a vypínače, i když je nehradila, tak je možné, že si žalobkyně s panem [příjmení] sami zařídili revizi (v revizi elektrického zařízení ze dne [datum] se uvádí, že je provedena pro vinárnu, přičemž jako provozovatel je uveden [jméno] [příjmení]), proto jim žalovaný tyto doklady předal. Každopádně vzhledem k tomu, že výpovědi svědků svědčí spíše pro závěr, že elektřinu skutečně dělal sám žalovaný, nepovažuje soud předložené doklady za dostatečný důkaz těchto investic. Pro úplnost soud uvádí, že [jméno] [příjmení] dále předložil doklad, podle kterého bylo zaplaceno 2 100 Kč [jméno] [příjmení] za pomocné práce elektro, není však ani zřejmé, zda tento doklad byl z prosince roku 1992 nebo 1993, a není jasné, konkrétně o jaké práce se mělo jednat. Nehledě na to, že sám [jméno] [příjmení] nakonec potvrdil, že elektřinu dělal žalovaný. Ani tento doklad tedy nevyvrací, že elektřinu zaváděl žalovaný. Žalobkyně přes výzvu soudu nenavrhla další důkazy v tomto směru, proto soud uzavírá, že investici do zásuvek a vypínačů žalobkyně neprokázala. Zde lze ovšem opět poznamenat, že dle znaleckého posudku [titul] [celé jméno znalce] by ani tato položka neměla žádný vliv na zhodnocení domu.

148. Soud tedy rekapituluje, že z položek uplatněných v žalobě byla naprostá většina prokázána, s následujícími výjimkami: nebylo prokázáno vysekání otvoru mezi vinárnou a kuchyní (v rámci rekonstrukce sklepních prostor); pořízení dvou okenních mříží – soud má za prokázané pořízení jen jedné mříže; litinová topná tělesa – radiátory; zásuvky a vypínače.

149. V řízení také vyvstala otázka, zda veškeré uplatněné investice či věci hradila žalobkyně, tj. zda a co hradil [jméno] [příjmení], který byl spolu s žalobkyní dalším nájemcem dle smlouvy. Soud v prvé řadě upozorňuje, že žalovaný v tomto směru nic nenamítal, naopak učinil nesporným, že většinu investic učinila žalobkyně, z těchto shodných tvrzení tak lze vycházet. Žalobkyně uváděla, že předmětem sporu jsou výhradně investice, které vynaložila ona, nejedná se o investice pana [příjmení], pan [příjmení] do rekonstrukce vinárny neinvestoval, investoval pouze částku za židle. [jméno] [příjmení] vypověděl, že v tom má i svůj majetek, že do toho také vložil peníze, žalobkyně ale větší část, proto se dohodli, že soudu se zúčastní pouze žalobkyně. Dále uváděl, že uhradil dveře v září nebo říjnu, že kupoval židle. Také uvedl, že zaplatil panu [příjmení] 50 000 Kč, ale nedokáže upřesnit, kolik z těchto peněz zaplatil on a kolik žalobkyně, žalobkyně investovala větší část. V rozporu s tím ale také uváděl, že před uzavřením nájemní smlouvy žádné stavební úpravy nehradil. Jak bylo již uvedeno, jeho výpověď soud nepovažuje za zcela věrohodnou. Pokud jde o platbu [jméno] [příjmení], tak na vystavené faktuře je jako odběratel uvedena pouze žalobkyně, navíc tato faktura je z doby před uzavřením nájemní smlouvy, stejně jako řada dalších dokladů předložených žalobkyní, včetně dokladů za dveře. Z výdejek z [datum] a z [datum] na dveře není zřejmé, kdo dveře hradil. I když je na některých předložených dokladech uveden jako odběratel [jméno] [příjmení], nutně to neznamená, že předmětné zboží hradil (resp. že je hradil ze svého). Soud tak uzavírá, že nebylo prokázáno, že by některé z uvedených investic hradil [jméno] [příjmení], proto soud dále vychází ze shodných tvrzení účastníků o tom, že investice hradila žalobkyně, a z výše uvedených závěrů, zejména že rekonstrukci sklepních prostor hradila žalobkyně. Výjimkou je zde pouze položka židle, kdy žalobkyně sama uvedla, že tyto hradil [jméno] [příjmení].

150. K otázce souhlasu s uzavřením nájemní smlouvy a ke kolaudaci prostor:

151. Dále se soud zabýval tím, zda účastníci před uzavřením nájemní smlouvy požádali příslušný obecní úřad o souhlas s pronájmem za účelem provozování vinárny. Odpověď na tuto otázku zůstává nejistá. U Úřadu městského obvodu [obec] – [část obce] se již nepodařilo zjistit, zda bylo požádáno o souhlas k pronájmu předmětných prostor (sdělení Úřadu ze dne [datum]). Žalobkyně vypověděla, že byli s žalovaným dohodnutí, že o souhlas s uzavřením nájemní smlouvy požádá na obecním úřadu on. Žalovaný vypověděl, že nežádal obecní úřad o souhlas s uzavřením nájemní smlouvy. [jméno] [příjmení] vypověděl, že on o předchozí souhlas s uzavřením nájemní smlouvy nežádal. To by nasvědčovalo tomu, že nikdo o předchozí souhlas s uzavřením nájemní smlouvy nepožádal. Provedené důkazy svědčí o tom, že se účastníci snažili dodržovat zákonné podmínky pro provozování vinárny (žalovaný zejména požádal obecní úřad o souhlas se zřízením provozovny vinárny, proběhla kolaudace prostor pro užívání jako provozovny vinárny), což by mohlo nasvědčovalo tomu, že žádali i o nutný souhlas s pronájmem. Ovšem uvedené žádosti žalovaný zasílal až po uzavření nájemní smlouvy, což opět vzbuzuje pochybnost, zda byla žádost o souhlas s pronájmem učiněna před uzavřením nájemní smlouvy. Každopádně s odstupem času již nelze zjistit, jak to ve skutečnosti bylo.

152. Z předložených důkazů vyplývá, že žalovaný požádal Úřad městského obvodu o zřízení vinárny v suterénu předmětnému domu, k čemuž mu Úřad sdělil, že nemá námitek proti zřízení provozovny, před uvedením do provozu je však nutno požádat stavební úřad o změnu užívání stavby a předložit příslušné revizní zprávy, posudky a vyjádření (přípis Úřadu městského obvodu [obec] – [část obce] ze dne [datum]). Rozhodnutím Úřadu městského obvodu [obec] – [část obce], odbor výstavby, ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [spisová značka], stavební úřad rozhodl o změně užívání 1. P.P. stavby k novému účelu užívání pro provádění provozovny„ [název]“ podle § 85 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb. Rozhodnutí nabylo právní moci dne [datum] (viz předmětné rozhodnutí).

153. K doručení výzvy k zaplacení žalovanému:

154. Další pro věc podstatnou otázkou je to, zda a kdy byla žalovanému doručena výzva k zaplacení žalovaných investic, resp. náhrady za tyto investice (viz dále). Již ve výpovědi nájemní smlouvy ze dne [datum] žalobkyně požadovala po žalovaném náhradu nákladů, které jí vznikly úpravou nebytových prostor a které vyčíslila na částku celkem 548 697 Kč. Žalovaný však při provedení důkazu touto listinou rozhodně popíral, že by tuto výpověď obdržel. Žalobkyně předložila podací lístek ze dne [datum], který prokazuje, že žalovanému tuto výpověď odeslala, avšak neprokazuje, že byla žalovanému také skutečně doručena. Jiný důkaz prokazující doručení této výpovědi žalovanému předložen nebyl. Nelze přehlédnout, že žalovaný před Policií dne [datum] uvedl, že výpověď ze dne [datum] obdržel (dle úředního záznamu z tohoto dne). Ovšem z tohoto úředního záznamu nelze s jistotou dovodit, co přesně žalovaný uvedl, jak to bylo myšleno. Z tohoto úředního záznamu nevyplývá, zda mu tato výpověď byla před Policií předložena. Nelze vyloučit, že žalovaný o výpovědi věděl od [titul] [příjmení], kterému žalobkyně také výpověď zaslala (dopis žalobkyně ze dne [datum] a odpověď [titul] [příjmení] ze dne [datum]), není však jisté, zda byl žalovaný seznámen s celým obsahem textu, zejména s požadavkem žalobkyně na úhradu vynaložených nákladů. Lze také poukázat na to, že žalovaný k odporu proti platebnímu rozkazu přiložil listiny od žalobkyně (dopisy ze dne [datum] a ze dne [datum]), nikoliv však tuto výpověď, což by naznačovalo, že ji neměl, a tedy neobdržel. Jelikož je důkazní břemeno v tomto směru na žalobkyni, žalovaný rozhodně popíral doručení této výpovědi a nejsou zde důkazy, které by s jistotou prokazovaly doručení výpovědi žalovanému, dospěl soud k závěru, že doručení této výpovědi žalovanému nebylo prokázáno.

155. Ve věci byl dále předložen dopis [titul] [jméno] [příjmení] ze dne [datum], ve kterém mj. sděloval žalovanému, že žalobkyně požaduje úhradu částky 327 326 Kč jako škody vzniklé odcizením vybavení vinárny a částky 195 000 Kč za stavební úpravy pro provoz vinárny. Tento dopis předložil sám žalovaný k odporu proti platebnímu rozkazu ze dne [datum]. Je tak nepochybné, že tento dopis byl žalovanému doručen. Z ničeho však nevyplývá, kdy se tak stalo, od kdy jej měl žalovaný k dispozici. Jisté je pouze to, že jej obdržel nejpozději k [datum], kdy podal odpor. Dřívější doručení tohoto dopisu tedy prokázáno nebylo.

156. Pro úplnost soud uvádí, že žalobkyni dle § 118a odst. 1, 3 o.s.ř. vyzval k doplnění tvrzení o tom, zda a kdy žalovaného vyzvala k úhradě předmětných investic, a navrhla důkazy k prokázání těchto tvrzení, žalobkyně však na tuto výzvu žádná další skutková tvrzení neuvedla ani nenavrhla žádné důkazy.

157. Vzhledem k výše uvedenému soud dospěl k závěru, že žalovaný byl poprvé prokazatelně vyzván k úhradě předmětných investic až žalobou v této věci. Tato mu dle doručenky ve spise byla poprvé doručována na jeho adresu dne [datum], žalovaný si zásilku nevyzvedl. Následně mu byla doručována opětovně, tentokrát mu byla doručena do vlastních rukou, a to dne [datum].

158. Právní hodnocení věci:

159. Podle § 3028 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, se tímto zákonem řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. Proto soud věc posuzoval podle právních předpisů účinných do [datum], resp. účinných v době, kdy mělo dojít k uzavření nájemní smlouvy a k předmětným investicím.

160. K platnosti smlouvy o nájmu:

161. Soud shledal, že smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] uzavřená mezi účastníky je smlouvou o nájmu dle § 3 odst. 1 a násl. zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, v tehdy platném znění (dále jen„ z.n.n.p.“), když touto smlouvou přenechával žalovaný nebytový prostor k užívání žalobkyni a [jméno] [příjmení] jako nájemcům. Smlouva splňovala náležitosti stanovené zejména v § 3 odst. 3 z.n.n.p.

162. Podle § 3 odst. 2 z.n.n.p., v tehdy platném znění, bylo možné pronajímat místnosti určené k provozování obchodu a služeb (což byl i tento případ, kdy prostory byly dle smlouvy pronajaty za účelem zřízení a provozování vinárny) jen po předchozím souhlasu obecního úřadu, přičemž pokud to splněno nebylo, je smlouva neplatná dle § 3 odst. 4 z.n.n.p. Jak bylo uvedeno výše, není jisté, zda účastníci před uzavřením smlouvy požádali obecní úřad o předchozí souhlas. V této věci však žádný z účastníků absenci předchozího souhlasu nenamítal a na příslušném Úřadu městského obvodu [obec] – [část obce] se s ohledem na dlouhý časový odstup již nepodařilo zjistit, zda byla žádost o předchozí souhlas podána. Vzhledem k tomu soud dospěl k závěru, že v tomto případě s ohledem na dlouhý časový odstup od předmětných událostí není namístě zpochybňovat, zda byla splněna podmínka předchozího souhlasu s uzavřením nájemní smlouvy, resp. že není namístě po účastnících požadovat doložení tohoto souhlasu. Jinými slovy pouze z důvodu existujících pochybností není namístě dovozovat neplatnost smlouvy (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 2. 2005, sp. zn. 22 Cdo 1400/2004).

163. Z předložených důkazů však vyplynula další skutečnost, která má na posouzení platnosti smlouvy zásadní vliv. Totiž že v době uzavření smlouvy o nájmu nebyly předmětné prostory stavebně určeny pro provoz vinárny. Podle § 3 odst. 2 z.n.n.p., v tehdy platném znění, se nebytové prostory pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny. Smlouvu o nájmu nebytových prostor tak bylo možné platně uzavřít jen ohledně takových prostor, které byly ve smyslu tehdy účinného § 85 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb., stavebního zákona, určeny jako nebytové prostory kolaudačním rozhodnutím, a to jen k účelu, který byl v takovém rozhodnutí stanoven. Pokud tak byly prostory pronajaty k účelům, ke kterým nebyly v době uzavření nájemní smlouvy určeny, byla smlouva o nájmu nebytových prostor absolutně neplatná podle § 39 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „obč. zák.“), pro rozpor se zákonem, tj. pro rozpor s § 3 odst. 2 z.n.n.p. Taktomu bylo i v případě, kdy v nájemní smlouvě bylo dohodnuto, že předmětné nebytové prostory teprve budou ke sjednanému účelu užívání stavebně upraveny a následně zkolaudovány (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 12. 2011, sp. zn. 26 Cdo 974/2010). Výjimkou by byla pouze situace, pokud by strany ve smlouvě zajistily, že účinnost smlouvy, resp. počátek nájmu nezačne dříve, než bude vydáno kolaudační rozhodnutí (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 10. 2015, sp. zn. 31 Cdo 945/2013).

164. V tomto případě byla smlouva o nájmu nebytových prostor uzavřena dne [datum], přičemž prostory byly dle smlouvy pronajaty za účelem zřízení a provozování vinárny. K tomuto dni však prostory nebyly k tomuto účelu stavebně určeny. Až rozhodnutím Úřadu městského obvodu [obec] – [část obce], odbor výstavby, ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [spisová značka], bylo rozhodnuto o změně užívání 1. P.P. stavby k novému účelu užívání pro provádění provozovny„ [název provozovny]“. Byť smlouva počítala s tím, že prostory budou ještě upraveny za účelem zřízení vinárny, ve smlouvě nebylo sjednáno nic o tom, že by účinnost smlouvy (počátek nájmu) začala až poté, co budou prostory za tímto účelem zkolaudovány. Nezbývá tak než uzavřít, že prostory byly pronajaty k účelu, ke kterému nebyly v době uzavření smlouvy stavebně určeny, a předmětná smlouva o nájmu nebytových prostor je tak absolutně neplatná podle § 39 obč. zák. pro rozpor se zákonem, a to § 3 odst. 2 z.n.n.p. Pro úplnost soud uvádí, že je povinen přihlédnout k absolutní neplatnosti z úřední povinnosti, tj. i bez návrhu (viz nález Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. II. ÚS 3012/13).

165. Jelikož byla smlouva o nájmu nebytových prostor absolutně neplatná, žádná práva a povinnosti z ní účastníkům nevznikly. Vzhledem k tomu již nebylo nutné zabývat se tím, kdo a kdy smlouvu vypověděl a z jakých důvodů. To už nemohlo mít na nic vliv.

166. Žalobkyně se tedy nemůže domáhat práva na náhradu nákladů vzniklých v souvislosti s úpravou prostor na základě dohody ve smlouvě o nájmu, když tato smlouva byla neplatná. Stejně tak se nemůže domáhat úhrady nákladů spojených s úpravami předmětu pronájmu či protihodnoty toho, o co se zvýšila hodnota věci, podle § 667 odst. 1 obč. zák., který upravuje tyto nároky v případě nájemní smlouvy.

167. V této souvislosti soud ještě zcela pro úplnost uvádí, že kdyby smlouva byla platná a bylo to tak, jak tvrdila žalobkyně, totiž že nájem zanikl na základě její výpovědi k [datum], nemohla by žalobkyně být s touto žalobou úspěšná. K [datum], tedy ještě před tvrzeným koncem nájemní smlouvy, totiž došlo ke změně vlastnictví předmětu pronájmu, když žalovaný dům prodal manželům [příjmení]. Podle § 680 odst. 2 obč. zák. při změně vlastnictví vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele. Žalobkyně by se tak v případě platnosti smlouvy mohla při ukončení smlouvy domáhat náhrady nákladů, jak bylo sjednáno ve smlouvě, nikoliv proti žalovanému, ale proti manželům [příjmení], neboť na ně by přešla práva a povinnosti pronajímatele, včetně smluvně sjednané povinnosti nahradit náklady nájemce spojené s úpravou prostor v případě ukončení nájmu (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 11. 2005, sp. zn. 28 Cdo 1138/2005).

168. K nároku na vydání bezdůvodného obohacení:

169. Smlouva o nájmu nebytových prostor tedy byla neplatná, žalobkyni však provedenými investicemi do domu ve vlastnictví žalovaného mohlo vzniknout právo na vydání bezdůvodného obohacení.

170. Podle § 451 odst. 1 obč. zák. kdo se na úkor jiného bezdůvodně obohatí, musí obohacení vydat.

171. Podle § 451 odst. 2 obč. zák. bezdůvodným obohacení je majetkový prospěch získaný plněním bez právního důvodu, plněním z neplatného právního úkonu nebo plněním z právního důvodu, který odpadl, jakož i majetkový prospěch získaný z nepoctivých zdrojů.

172. Podle § 458 odst. 1 obč. zák. musí být vydáno vše, co bylo nabyto bezdůvodným obohacením. Není-li to dobře možné, zejména proto, že obohacení záleželo ve výkonech, musí být poskytnuta peněžitá náhrada.

173. V daném případě investice žalobkyně do domu představují zčásti plnění na základě neplatné nájemní smlouvy a zčásti plnění bez právního důvodu (když investice probíhaly již před uzavřením smlouvy). Tyto tedy zakládají žalobkyni vůči žalovanému právo na vydání bezdůvodného obohacení.

174. Zákon počítá s tím, že obohacený je povinen nahradit to, co sám získal (podle § 458 odst. 1 obč. zák. musí být vydáno vše, co bylo nabyto), nikoliv to, co oprávněný pozbyl. V případě investic do domu tak žalobkyně nemůže požadovat to, co do domu vložila, tedy hodnotu investic. Má nárok na vydání jen toho, o co se těmito investicemi zvýšila hodnota domu žalovaného. Pouze tuto zvýšenou hodnotu žalovaný získal, v tomto rozsahu se bezdůvodně obohatil a v tomu odpovídající výši je povinen bezdůvodné obohacení vydat, resp. poskytnout peněžitou náhradu (když obohacení spočívalo ve výkonech – pracích a investicích). Rozsah práva na vydání bezdůvodného obohacení je tak dán tím, jaký majetkový prospěch získal obohacený v okamžiku jeho získání. K tomuto okamžiku vzniká právo na vydání bezdůvodného obohacení a nehraje roli, co se s předmětem bezdůvodného obohacení stalo poté, co jej obohacený získal, např. zda žalovaný následně dům prodal (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 8. 2006, sp. zn. 33 Odo 1184/2005).

175. V této souvislosti je však dále nutné zabývat se tím, zda všechny nároky uplatněné žalobkyní představují investici do domu žalovaného. Rozhodně to budou ty, které se týkaly přímo stavebních úprav či oprav domu (např. oprava omítek, vybetonování podlah). Většinu položek uvedených v žalobě však představují movité věci (§ 119 odst. 1 obč. zák.) Tyto lze považovat za investice pouze v případě, že se staly součástí domu.

176. Podle § 120 odst. 1 obč. zák. součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Z této zákonné definice součásti věci vyplývá, že součást věci není způsobilým předmětem občanskoprávního vztahu a sdílí to, co se po právní stránce týká věci hlavní. Taktomu je i tehdy, jestliže se v důsledku faktického spojení stala součástí věci hlavní taková věc, která byla předtím věcí samostatnou. Součást věci je vždy ve vlastnictví vlastníka věci hlavní a sdílí proto rovněž právní osudy této věci. Protože se v důsledku fyzického spojení byť i dříve samostatná věc stane součástí jiné věci hlavní, nabude vlastnictví součásti vlastník věci hlavní i tehdy, vynaložila-li náklad na zabudování, popřípadě na pořízení součásti věci od vlastníka rozdílná osoba.

177. Podle citovaného ustanovení se samostatnost věci ve vztahu k jiné věci posuzuje podle dvou kritérii, a to dle vzájemné sounáležitosti a dle míry jejich oddělitelnosti. Sounáležitost se posuzuje do značné míry podle zvyklostí a zkušeností, z hlediska té věci, která je považována za věc podstatnější, tzv. hlavní. Kritérium oddělitelnosti vychází především z fyzického spojení. Neznamená to však, že by věci nemohly být odděleny, ale právě v důsledcích tohoto oddělení spatřuje měřítko samostatnosti věci. Způsob oddělení může představovat přímé zásahy do hmotné podstaty věci (např. vybourání vestavěných oken domu), manipulaci neničící podstatu věci (např. odmontování kola automobilu), či pouhé volně proveditelné odnětí věci (např. odnesení bezdrátového sluchátka od telefonního aparátu). Definici součásti věci pak z tohoto pohledu vyhovují ty případy, kdy oddělení kterýmkoliv z uvedených způsobů znamená pro věc hlavní újmu na její hodnotě. Znehodnocení může být zejména peněžní, ale může jít i o znehodnocení funkční, estetické či jiné. Znehodnocením se míní stav, kdy hlavní věc v porovnání se stavem před oddělením její součásti slouží svému původnímu účelu méně kvalitně nebo mu nemůže sloužit vůbec (k výše uvedeným závěrům srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 1. 1990, sp. zn. 3 Cz 3/90, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 7. 1999 sp. zn. 25 Cdo 770/98). Součástí nebytových prostor je tak např. osvětlení, vytápění, teplá voda, výplně stavebních otvorů dveřmi či okny, když takové vybavení lze považovat za standardní a oddělením těchto věcí by se nebytové prostory značně znehodnotily po stránce funkční i finanční (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 2. 2013, sp. zn. 22 Cdo 1934/2011).

178. Za součást domu ve výše uvedeném smyslu tak lze nepochybně považovat nově přistavené zdi (pánské WC), obložení zdí, ať už keramickými či dřevěnými obklady, položení dlažeb, rozvody elektřiny (včetně zásuvek a vypínačů, podružného elektroměru), rozvody vody včetně dřezů, umyvadel, vodovodních baterií, záchodových mís a pisoárů (to vše je pevně připojeno na rozvody vody, příp. odpady), rozvody tepla včetně radiátorů, stejně tak osvětlení (světla spojená se zdí či stropem). Dále je třeba považovat za součást domu zárubně, dveře (včetně kování a klíčů), dveřní mříže, zabudovanou okenní mříž, ventilátory v otvorech po oknech, garnýže. To vše je fyzicky i funkčně spojeno s budovou, dle zvyklostí je to považováno za součást budov, nemůže to být odděleno, aniž by se tím budova znehodnotila zejména po stránce funkční, ale i finanční. Za součást domu soud z těchto důvodů považuje i bar a rošt nad barem, které byly vyrobené tzv. na míru, pro konkrétní prostor, a nemohou být odděleny, aniž by došlo k funkčnímu znehodnocení prostor (bez nich by prostory vinárny nemohly sloužit svému účelu stejně kvalitně, příp. by mu nemohly sloužit vůbec). Jsou navíc fyzicky spojeny s budovou (rošt se stropem a nacházejí se na něm světla, bar je napojen na rozvody vody a odpady, když se v něm nachází dřez a vodovodní baterie).

179. Z uplatněných položek soud nepovažuje za součást domu reklamy – reklamní štít a reklamní těleso, světelný panel„ COCA-COLA“ – když tyto nepředstavují běžné vybavení, budou mít význam zejména pro konkrétního nájemce (provozovatele), běžně se nepovažují za součást domu a nelze mít za to, že by se jejich odstraněním dům znehodnotil po jakékoliv stránce (že neměly vliv na hodnotu domu potvrdil znalecký posudek [titul] [celé jméno znalce]).

180. Dále soud za součást domu nepovažuje ani koberec v prostoru vinárny. Dle žalobkyně byl volně položený. Nejednalo se tedy ani o lepený koberec. Soud má za to, že volně položený koberec nelze považovat za součást nemovitosti, resp. že se volně položené koberce běžně nepovažují za součást domu. Pokud koberec není nijak pevně spojen s podlahou, může být snadno odnesen, a i proto jej nelze považovat za součást domu.

181. Za součást domu soud nepovažuje ani lavice, opěradla, police, vitríny, zápultí – skříňky, když ve všech těchto případech se jedná o nábytek, nejednalo se o zabudované skříně. Nábytek se obecně součástí domu nestává, na čemž se nic nemění ani v případě, že je s domem spojen (např. přišroubovány police, zavěšeny horní skříňky). Výjimku by mohl představovat tzv. vestavěný nábytek, tj. dělaný na míru přímo pro konkrétní prostor, jehož odstranění by mohlo mít vliv na funkční či estetickou hodnotu domu. To ale nebyl případ tohoto nábytku. I věšáky v prostoru vinárny byly nábytkem, jednalo se o věšáky zavěšené na zdi, ani ty se nestaly součástí domu.

182. Konečně za součást domu rozhodně nelze považovat barové stoličky a židle. Zde se jedná o běžný nábytek, který není nijak spojen s domem, jeho pouhým umístěním do domu se nemůže stát jeho součástí.

183. Pokud jde o movité věci, které se nestaly součástí domu, tak jejich umístěním do domu či jejich ponecháním v domě se žalovaný nijak neobohatil. Jelikož se nestaly součástí domu, nestaly se vlastnictvím žalovaného, ale jejich vlastníkem zůstala žalobkyně, která je pořídila. Žalobkyně jako vlastník by se tak mohla domáhat ochrany svého vlastnického práva žalobou na vydání věci proti osobě, která jí tyto věci neoprávněně zadržuje, dle § 126 odst. 1 obč. zák. Teprve pokud by objektivně nebylo možné předmětné věci vydat, mohla by se žalobkyně případně domáhat náhrady škody podle § 420 odst. 1 obč. zák. proti osobě, která nemožnost vydání věcí způsobila svým zaviněným protiprávním jednáním (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 5. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4311/2016). Nárok vlastníka na finanční náhradu za věc vzniká za situace, kdy věc již nelze vydat, protože již neexistuje (např. byla zničena) anebo není známo, kde se nachází. Pokud předmětná věc existuje a je známo, kde se nachází, není splněn jeden ze základních předpokladů vzniku odpovědnosti za škodu dle § 420 odst. 1 obč. zák., a to existence škody (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 10. 2009, sp. zn. 25 Cdo 4771/2007).

184. V této věci žalovaný nezpůsobil žalobkyni škodu na předmětných samostatných věcech, když tyto nezničil ani neodstranil na neznámé místo. Z provedeného dokazování vyplynulo, že žalovaný některé věci ponechal v prostoru vinárny, zbylé věci přemístil do garáže, o tom byla žalobkyně vyrozuměna a měla příležitost si věci odnést. Nebylo ani tvrzeno a z provedeného dokazování nevyplynulo, že by žalovaný po vystěhování věcí do garáže jakkoliv zasáhl do vlastnického práva žalobkyně. Pokud byly věci následně vyhozeny z garáže na skládku, jak uvedl [titul] [příjmení] (poté, co si je žalobkyně přes výzvy nevyzvedla), bylo to z jeho rozhodnutí, nikoliv z rozhodnutí žalovaného, který tam v té době již nebyl. Navíc z výpovědí svědků i samotné žalobkyně vyplynulo, že předmětné věci se stále v domě nacházely, a to jednak ve vinárně, jednak v pivnici v prvním patře. Za této situace se tedy mohla žalobkyně domáhat jejich vydání vůči osobám, které je neoprávněně zadržovaly. Žalobkyni tedy žádná škoda nevznikla a žalovaný se nedopustil žádného protiprávního jednání, kterým by žalobkyni škodu způsobil.

185. Je namístě ještě připomenout, že ohledně židlí sama žalobkyně uvedla, že tyto pořídil [jméno] [příjmení], tyto židle tak byly v jeho vlastnictví, nikoliv ve vlastnictví žalobkyně. Pouze jemu tedy mohla případně vzniknout škoda na těchto židlích.

186. Pakliže žalobkyně uváděla, že nelze vyloučit, že součástí prodeje domu bylo i vnitřní vybavení, tak dle předmětné kupní smlouvy ze dne [datum], kterou žalovaný dům prodal manželům [příjmení], nebyly předmětem prodeje žádné movité věci. Předmětná nemovitost sice byla prodávána i s (blíže nespecifikovaným) příslušenstvím, avšak z ničeho nevyplývá, že by se mělo jednat o některé z uvedených věcí. Ostatně v případě těchto věcí se nemohlo jednat o příslušenství, neboť příslušenstvím mohou být jen věci, které náležejí vlastníku věci hlavní (§ 121 odst. 1 obč. zák.). Z provedeného dokazování tedy nevyplývá, že by žalovaný některé z věcí žalobkyně prodal. Pro úplnost je namístě poznamenat, že dle svědka [jméno] [příjmení] měl žalovaný v úmyslu přenechat mu část věcí jako kompenzaci za provizi za prodej domu, ale prozatím to mělo být jen propůjčené. Ani v tomto případě tedy žalovaný věci neprodal.

187. Ovšem i kdyby žalovaný ve skutečnosti některé z těchto věcí prodal, na výše uvedené závěry by to nemělo žádný vliv. Prodej věci nevlastníkem je totiž neplatný dle § 39 obč. zák. pro rozpor se zákonem, a to § 123 obč. zák. (podle kterého právo nakládat s věcí náleží vlastníkovi). I kdyby tedy žalovaný věci prodal, nejednalo by se o platný prodej, kupující by vlastnické právo k věcem nenabyl, jejich vlastníkem by zůstala žalobkyně. Žalobkyně by se tak stále mohla domáhat vydání těchto věcí po neoprávněném držiteli a žádná škoda by jí nevznikla.

188. Avšak pokud se věci staly součástí domu, jejich zabudováním se stal jejich vlastníkem žalovaný jako vlastník domu. Jestliže zabudování těchto věcí vedlo k navýšení hodnoty domu, žalovaný se tím obohatil bez právního důvodu a je povinen vydat žalobkyni bezdůvodné obohacení v rozsahu, v jakém se obohatil – tj. v rozsahu odpovídajícímu navýšení hodnoty domu, jak bylo uvedeno výše.

189. Pakliže žalovaný namítal, že některé z těchto věcí byly vyklizeny a žalobkyně si je mohla odnést, to nemá na výše uvedené vliv. Právo na vydání bezdůvodného obohacení vzniká v okamžiku jeho získání a nehraje roli, co se s předmětem bezdůvodného obohacení stalo poté, co jej obohacený získal, jak bylo uvedeno výše. Žalovanému vzniklo bezdůvodné obohacení již okamžikem, kdy byly tyto věci zabudovány do domu, tímto okamžikem se staly jeho součástí a vlastnictvím žalovaného. Pokud žalovaný následně některé z těchto věcí demontoval, nemá to již na nic vliv. Pro úplnost lze však poznamenat, že dle znaleckého posudku Ing. [celé jméno znalce] měly jen některé investice vliv na zhodnocení domu (viz odst. 118 rozsudku), přičemž se jednalo zejména o stavební úpravy a pořízení dveří. Nic z toho nebylo uvedeno v inventuře vinárny pořízené při vyklízení dne [datum], zjevně to vyklizeno nebylo, v případě stavebních úprav to ani nepřichází v úvahu.

190. Soud tedy shledal, že žalovaný jako tehdejší vlastník domu se bezdůvodně obohatil předmětnými investicemi (stavebními úpravami prostor a zabudováním věcí, které se staly součástí domu), a je proto povinen vydat žalobkyni bezdůvodné obohacení, resp. poskytnout žalobkyni peněžitou náhradu. Jak bylo uvedeno výše, není vyloučeno, že dům byl tehdy ve skutečnosti v bezpodílovém spoluvlastnictví manželů žalovaného a jeho manželky (§ 143 a násl. obč. zák., v tehdy platném znění). To by ale nemělo na povinnost žalovaného vydat bezdůvodné obohacení žádný vliv. Ze závazků spojených se společnou věcí totiž byli oba manželé zavázáni společně a nerozdílně (§ 145 odst. 2 obč. zák., v tehdy platném znění), žalobkyně se tak může domáhat plnění po kterémkoliv z nich (§ 511 odst. 1 obč. zák.).

191. Ke stanovení výše bezdůvodného obohacení:

192. Jak bylo uvedeno, v případě investic do cizí věci není rozsah práva na vydání bezdůvodného obohacení dán tím, jaká majetková újma vznikla ochuzenému, nýbrž tím, jaký majetkový prospěch získal obohacený (vlastník), tj. o co se těmito investicemi zvýšila hodnota věci. Výše bezdůvodného obohacení je tak dána rozdílem mezi hodnotou nemovitosti před investicemi a po nich (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 12. 2003, sp. zn. 33 Odo 477/2003). Zhodnocení nemovitosti musí být stanoveno podle předpisu o oceňování nemovitostí účinného k okamžiku vynaložení investic; za předpokladu, že bylo vydáno kolaudační rozhodnutí, k tomuto datu. Jinak je rozhodující okamžik faktického ukončení stavebních prací (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 8. 2006, sp. zn. 33 Odo 1184/2005).

193. V této věci započaly stavební práce financované žalobkyní nejdříve v září [rok], jak vyplývá z výpovědi [jméno] [příjmení] (uvedl, že práce začaly v září nebo říjnu) a z dokladů předložených žalobkyní (nejstarší jsou ze září 1992). Z ničeho nevyplývá, že by investice začaly dříve. Kolaudační rozhodnutí bylo vydáno dne [datum] a zjevně byly k tomuto datu práce dokončeny, jinak by ani kolaudační rozhodnutí nebylo vydáno. Lze také odkázat na výpověď [jméno] [příjmení], který uvedl, že začali podnikat dne [datum] poté, co obdrželi„ poslední razítko“, a na doklady předložené žalobkyní, mezi kterými se nenacházejí doklady za uplatněné položky po tomto datu. Výjimku představují pořízení reklamního štítu a reklamního tělesa a venkovního osvětlení, které byly dle předloženého dokladu pořízeny k [datum], a zabudování elektroměru, k čemuž došlo dle předloženého dokladu k [datum] Tyto investice však byly zjevně učiněny dodatečně, se značným odstupem od původních investic spočívajících v rekonstrukci prostor a jejich úpravě na provozovnu vinárny.

194. Soud proto zadal ocenění domu před provedením investic k [datum] (když nejdříve k tomuto dni investice započaly) a po provedení investic k [datum] (datum kolaudace a skončení stavebních prací), s výše uvedenými výjimkami. Znalec [příjmení] [celé jméno znalce] ve svém znaleckém posudku dům ocenil podle tehdy platné vyhlášky č. 393/1991 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání pozemků. Tento postup byl správný, neboť – jak bylo uvedeno – zhodnocení nemovitosti musí být stanoveno podle předpisu o oceňování nemovitostí účinného k okamžiku vynaložení investic.

195. Ze znaleckého posudku [titul] [celé jméno znalce] vyplynulo, že provedenými investicemi v uvedeném období došlo k navýšení hodnoty domu o částku 160 509 Kč (rozdíl v hodnotě domu, resp. dotčených podlaží, před a po provedení investic). V tomto rozsahu se tedy žalovaný na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatil a tuto částku je povinen žalobkyni zaplatit dle § 451 odst. 1 a § 458 odst. 1 obč. zák.

196. Splatnost bezdůvodného obohacení:

197. Zákon splatnost bezdůvodného obohacení neupravoval, použije se tedy obecná úprava § 563 obč. zák., podle kterého není-li doba splnění stanovena, je dlužník povinen splnit dluh prvního dne poté, kdy byl o plnění věřitelem požádán. Přitom výzva k zaplacení má účinky od okamžiku, kdy dojde dlužníkovi (§ 45 odst. 1 obč. zák.).

198. Jak bylo uvedeno výše, nebylo prokázáno, že žalovanému byla před podáním žaloby doručena výzva k zaplacení investic. Žalovaný tak byl prokazatelně vyzván k úhradě předmětných investic až žalobou v této věci. Ta byla žalovanému poprvé doručována na jeho adresu dne [datum] a tímto dnem se tak dostala do jeho dispoziční sféry, přičemž nehraje roli, že si žalobu nevyzvedl (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 8. 6. 2011, sp. zn. 26 Cdo 278/2011). Prvního dne poté, tj. [datum], nastala splatnost dluhu, a od [datum] byl žalovaný v prodlení s placením. Od [datum] tak má žalobkyně též právo na zaplacení úroku z prodlení dle § 517 odst. 2 obč. zák., ve výši dle § 1 nařízení vlády č. 142/1994 Sb., v tehdy platném znění. Podle tohoto ustanovení činila výše úroků z prodlení ročně dvojnásobek diskontní sazby, stanovené Českou národní bankou a platné k prvnímu dni prodlení. K [datum] činila diskontní sazba 5 %, výše úroku z prodlení tak činila 10 % ročně.

199. Nelze souhlasit s žalobkyní, že by se splatnost měla odvíjet od uplynutí výpovědní lhůty dle nájemní smlouvy, což žalobkyně odůvodňovala tím, že neplatnost nájemní smlouvy zavinil výlučně žalovaný, když nepožádal obecní úřad o souhlas s uzavřením nájemní smlouvy, a že jiný postup by byl v rozporu s dobrými mravy, když žalobkyně byla v dobré víře o tom, že nájemní smlouva je bezvadná. Jednak dle § 3 odst. 1 obč. zák. rozpor s dobrými mravy může být pouze důvodem pro odepření výkonu práva, na základě tohoto ustanovení však nelze konstituovat neexistující práva nebo povinnosti (viz např. nález Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. I. ÚS 374/04). Poukaz na dobré mravy tak nemůže splatnost bezdůvodného obohacení založit. Jednak bylo i na žalobkyni jako nájemci, aby se ujistila, že jsou splněny podmínky pro platnost nájemní smlouvy (ať už pokud jde o kolaudaci prostor pro dané účely, jejíž absence byla důvodem pro neplatnost smlouvy v této věci, tak pokud jde o uváděný předchozí souhlas obecního úřadu s pronájmem). Neplatnost smlouvy a její důsledky proto jdou k tíži oběma účastníkům a nelze zde shledat žádný rozpor s dobrými mravy.

200. Závěr:

201. Vzhledem k výše uvedenému soud žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobkyni bezdůvodné obohacení ve výši 160 509 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 160 509 Kč od [datum] do zaplacení. Ve zbytku pak soud žalobu jako nedůvodnou zamítl.

202. Náhrada nákladů řízení:

203. K náhradě nákladů řízení mezi účastníky:

204. Podle § 142 odst. 1 o.s.ř. účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl.

205. Podle § 142 odst. 2 o.s.ř. měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, popřípadě vysloví, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů právo.

206. Podle § 142 odst. 3 o.s.ř. i když měl účastník ve věci úspěch jen částečný, může mu soud přiznat plnou náhradu nákladů řízení, měl-li neúspěch v poměrně nepatrné části nebo záviselo-li rozhodnutí o výši plnění na znaleckém posudku nebo na úvaze soudu.

207. Při rozhodování o nákladech řízení soud vycházel pouze z předmětu tohoto vyloučeného řízení, když ve zbylém rozsahu již bylo o nákladech řízení rozhodnuto v původní věci.

208. Soud vycházel v prvé řadě z § 142 odst. 3 o.s.ř., podle kterého soud může přiznat plnou náhradu nákladů řízení účastníku, i když měl ve věci jen částečný úspěch, mj. tehdy, pokud záviselo rozhodnutí o výši plnění na znaleckém posudku. V této věci skutečně závisela výše plnění na znaleckém posudku. Naprostá většina položek uplatněných žalobkyní také byla prokázána (resp. byla nesporná) a soud dospěl k závěru, že většina uvedených položek představuje investice do domu. Nehraje roli, že nakonec pouze některé z nich měly význam pro ocenění domu, když to vyplynulo právě až ze znaleckého posouzení. Vzhledem k tomu, že rozhodnutí ve věci záviselo na znaleckém posudku, nelze bez dalšího vycházet pouze z celkové částky, kterou žalobkyně uplatnila. Soud v tomto směru nepovažuje za podstatné, že žalobkyně v žalobě vycházela z hodnoty jednotlivých investic, nikoliv ze zhodnocení domu (což bylo pro věc podstatné), když to už je věcí právního posouzení věci a nic to nemění na tom, že výše plnění byla stanovena na základě znaleckého posudku.

209. Skutečnost, že výše plnění byla v této věci stanovena znaleckým posudkem, dle názoru soudu vylučuje možnost posuzovat úspěch žalobkyně porovnáním uvedené hodnoty položek v žalobě (tj. porovnáním celkové uvedené hodnoty položek, které byly prokázány a byly investicemi, a položek, které nebyly prokázány nebo nebyly investicemi). Hodnota těchto investic ani nebyla pro rozhodnutí ve věci podstatná, jak bylo uvedeno, proto ani v řízení nebyla zjišťována, ostatně žalobkyně ani nemusela hodnotu jednotlivých investic uvádět. Uvedená hodnota jednotlivých investic také nevypovídá o tom, jaký měly vliv na zhodnocení domu a tedy konečnou výši nároku. Nehledě na to, že některé položky byly v žalobě uvedeny hromadně. Za zcela nevhodné by soud považoval hodnocení jen prostým porovnáním počtu položek (prokázaných a představujících investice proti ostatním), když jejich hodnota i vliv na výši nároku jsou zcela rozdílné.

210. Vzhledem k výše uvedenému, zejména s přihlédnutím k tomu, že naprostá většina položek byla prokázána a převážná většina byla investicemi, přičemž uplatnění oněch zbývajících položek nemělo podstatný vliv na průběh řízení, považuje soud za spravedlivé rozhodnout o nákladech řízení dle § 142 odst. 3 o.s.ř., tj. považovat žalobkyni co do základu za zcela úspěšnou, což by znamenalo, že jí bude přiznána plná náhrada nákladů řízení.

211. Avšak předmětem řízení v této věci nebyla jen samotná pohledávka, ale též úroky z prodlení, přičemž při rozhodování o náhradě nákladů řízení je třeba zvážit míru úspěchu v celém sporu, tj. nejen pohledávky, ale též jejího příslušenství (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3. 12. 2015, č. j. 23 Cdo 2585/2015). Žalobkyně v této věci nebyla zcela úspěšná ohledně úroku z prodlení, když požadovala úrok z prodlení ve výši 23 % ročně od [datum] do zaplacení, byl jí však přiznán jen ve výši 10 % ročně od [datum] do zaplacení. Jak bylo uvedeno, co do základu soud považuje žalobkyni za úspěšnou, za účelem posouzení úspěchu tak soud vyšel z přiznané částky 160 509 Kč (jejíž výše byla stanovena znaleckým posudkem) a úroků z prodlení uplatněných a přiznaných z této částky. Jelikož je pro rozhodnutí rozhodující stav k datu vyhlášení rozsudku (§ 154 odst. 1 o.s.ř.), soud pro účely posouzení úspěchu ve věci vyčíslil úroky z prodlení k tomuto datu.

212. Žalobkyně tak měla úspěch do částky 160 509 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 160 509 Kč od [datum] do zaplacení, to k datu rozhodnutí soudu činí celkem 546 566,13 Kč (pohledávka 160 509 Kč, vyčíslený úrok z prodlení k [datum] ve výši 386 057,13 Kč). Žalobkyně měla neúspěch co do úroku z prodlení z částky 160 509 Kč ve výši 23 % ročně od [datum] do [datum] a ve výši 13 % ročně od [datum] do zaplacení, tyto úroky z prodlení činí k [datum] celkem 589 362,66 Kč.

213. Z toho vyplývá, že žalobkyně byla úspěšná z 48 %, neúspěšná z 52 %. Úspěch obou účastníků v řízení tak byl téměř stejný, proto soud dle § 142 odst. 2 o.s.ř. rozhodl tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

214. Náklady státu:

215. Podle § 148 odst. 1 o.s.ř. má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil.

216. Stát v této věci vynaložil náklady v celkové výši 32 497,11 Kč (znalečné vyplacené [titul] [celé jméno znalce] ve výši 4 106 Kč, znalečné vyplacené [titul] [celé jméno znalce] ve výši 12 560,50 Kč a 1 380,61 Kč, znalečné vyplacené [titul] [celé jméno znalce] ve výši 12 100 Kč a 2 350 Kč). Soud proto účastníkům uložil uhradit státu tyto náklady podle poměru jejich neúspěchu v této věci, tj. žalobkyni uložil zaplatit částku 16 898,50 Kč (52 %) a žalovanému částku 15 598,61 Kč (48 %).

217. Lhůta k plnění:

218. Lhůtu ke splnění rozsudkem uložených povinností soud stanovil třídenní od právní moci rozsudku dle § 160 odst. 1 o.s.ř., když pro uložení jiné lhůty neshledal důvod.

Poučení