14 Co 146/2025 - 252

Rubrum

Krajský soud v Plzni rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Zdeňka Pulkrábka, Ph.D. a soudců JUDr. Viktora Vaške a Mgr. Aleše Fikkera ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená dne [Datum narození žalobkyně] bytem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], IČO [IČO žalovaného] sídlem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zrušení smlouvy na základě odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v Klatovech ze dne 17. 3. 2025, č. j. 5 C 67/2024-186, a proti usnesení téhož soudu ze dne 9. 4. 2025, č. j. 5 C 67/2024-195 takto:

Výrok

I. Rozsudek, jakož i usnesení soudu prvního stupně se potvrzují.

II. Žalobkyně je povinna nahradit žalovanému k rukám jeho zástupce do tří dnů od právní moci rozsudku náklady odvolacího řízení ve výši 26 015 Kč.

Odůvodnění

1. Soud prvního stupně napadeným rozsudkem zamítl žalobu na zrušení kupní smlouvy ze dne 5. 4. 2023, jíž žalobkyně prodala žalovanému pozemek poz. parc. č. [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa] (dále jen „předmětný pozemek“) za částku 680 000 Kč (výrok I), rozhodl o náhradě nákladů ve vztahu mezi účastníky (výrok II) a rozhodl o základu práva státu vůči žalobkyni na náhradu jím placených nákladů řízení (výrok III), kterou pak napadeným usnesením vyčíslil na 8 922,15 Kč. S odkazem na znalecké posudky dospěl k závěru, že plnění účastníků podle kupní smlouvy nebyla v hrubém nepoměru.

2. Žalobkyně se proti oběma rozhodnutím odvolala s tím, že jí nebylo umožněno zúčastnit se „místních šetření“, na jejichž základě byly zpracovány znalecké posudky, s čímž se soud prvního stupně nevypořádal. Ústavní znalecký posudek navíc neurčuje obvyklou cenu pozemku, nýbrž tržní hodnotu, neobsahuje řádnou analýzu použitých podkladů a pomíjí realizované ceny prakticky shodných pozemků v nejbližším okolí. Obvyklé ceně pozemku odpovídá částka 2 000 000 Kč, za kterou žalovaný pozemek v rámci předem domluveného obchodu obratem prodal [jméno FO]; systém pro odhad tržní ceny nemovitostí [Anonymizováno] odhaduje pozemek dokonce na 3 431 282 Kč. Tomu, že šlo o předem domluvený obchod vybranému zájemci, nasvědčuje i výrazný rozdíl mezi provizemi realitních makléřů při kupní smlouvě a při následném převodu [jméno FO]. Napadený rozsudek je navíc vnitřně rozporný, má-li za prokázánu jak obvyklou cenu 770 000 Kč, tak obvyklou cenu 987 700 Kč.

3. Žalovaný ve vyjádření k odvolání uvedl, že ústavní znalecký posudek vadami netrpí a námitky žalobkyně proti němu zpracovatel při svém výslechu řádně a logicky vysvětlil a doložil. Pozemky navržené žalobkyní k porovnání jsou nepoužitelné, neboť jsou v územním plánu minimálně zčásti určeny k bydlení. Tím, kdo určil cenu a platební podmínky, byla žalobkyně, žalovaný pouze přistoupil na její návrh bez možnosti vyjednávání, přičemž pozemek kupoval okamžitě, bez možnosti jeho bližšího prověření, s povinností ihned zaplatit kupní cenu i náklady prodeje, což samozřejmě snižovalo kupní cenu. Za postupem žalobkyně stojí nezisková organizace „[Anonymizováno]“, nechvalně známá pozemkovými spekulacemi napříč republikou.

4. Odvolání nejsou důvodná.

5. Odvolací soud ve věci konal jednání dne 19. 6. 2025. Žalobkyně, ač tento termín v přípise svého zástupce ze dne 11. 6. 2025 (č. l. 213 spisu) sama navrhla a byla k němu řádně předvolána (viz doručenku připojenou k č. l. 214 spisu), se k jednání bez omluvy nedostavila. Odvolací soud však dospěl k závěru, že ve věci je možno rozhodnout na základě obsahu spisu a důkazů doplněných při jednání před odvolacím soudem, a proto věc při tomto jednání projednal a rozhodl o ní v nepřítomnosti žalobkyně v souladu s § 101 odst. 3 a § 211 o. s. ř. Laxní přístup žalobkyně k tomuto řízení byl ostatně patrný i před soudem prvního stupně, kde se žalobkyně k jednání dne 5. 3. 2025 také bez omluvy nedostavila.

6. Odvolací soud podle § 213 odst. 4 o. s. ř. doplnil dokazování leteckým snímkem předmětného pozemku (č. l. 215 spisu), z něhož zjistil, že pozemek je fakticky loukou a v jeho severozápadní části se nacházejí vzrostlé stromy; z výseče územního plánu města [adresa] (dále jen „územní plán“) na č. l. 216 spisu odvolací soud zjistil, že pozemek je určen k užití jako louka a pastvina. Z leteckého snímku pozemku poz. parc. č. [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa] (č. l. 217 spisu) odvolací soud zjistil, že také tento pozemek je fakticky loukou místy se vzrostlými stromy; z výseče územního plánu na č. l. 218 spisu zjistil, že tento pozemek je ze dvou třetin určen k užití jako louka a pastvina a z jedné (severozápadní) třetiny jako všeobecné obytné území. Z leteckého snímku pozemku poz. parc. č. [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa] (č. l. 219 spisu) odvolací soud zjistil, že tento pozemek je příjezdovou cestou k severněji položené lesní chatě; z výseče územního plánu na č. l. 220 spisu zjistil, že tento pozemek je určen k užití jako smíšené území služeb a bydlení. Z leteckého snímku pozemku poz. parc. č. [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa] (č. l. 221 spisu) odvolací soud zjistil, že tento pozemek je fakticky travnatým pruhem o šířce zhruba 2 m mezi plotem souvisejícího rodinného domu a přilehlou silnicí; z výseče územního plánu na č. l. 218 spisu zjistil, že tento pozemek je určen k užití jako všeobecné obytné území. Z leteckého snímku pozemků poz. parc. č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa] (č. l. 223 spisu) odvolací soud zjistil, že tyto pozemky jsou fakticky písčito-štěrkovou příjezdovou cestou k východněji položenému rodinnému domu; z výseče územního plánu na č. l. 224 spisu zjistil, že tyto pozemky jsou určeny k užití jako zvláštní území – sportovní plochy přírodního charakteru. Z leteckých snímků pozemků poz. parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno] [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno] a [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa] (č. l. 225 spisu) odvolací soud zjistil, že tyto pozemky jsou fakticky z převážné části loukou, částečně porostlou vzrostlými stromy; v severovýchodním cípu se nacházejí zbytky štěrkové plochy sloužící ke skladování materiálu a zbytky příjezdové cesty k ní; z výseče územního plánu na č. l. 226 spisu zjistil, že pozemek poz. parc. č. [Anonymizováno] je celý určen k užití jako louka a pastvina a zbývající pozemky jsou určeny k užití jako území nerušící výroby, služeb a skladů. Z leteckého snímku pozemku poz. parc. č. [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa] (č. l. 228 spisu) odvolací soud zjistil, že tento pozemek je fakticky loukou, v jejíž západní části roste několik vzrostlých stromů; z výseče územního plánu na č. l. 229 spisu zjistil, že tento pozemek je určen k užití jako louka a pastvina. Z leteckého snímku pozemků poz. parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno], [Anonymizováno][Anonymizováno] a [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa] (č. l. 231 spisu) odvolací soud zjistil, že tyto pozemky jsou fakticky rozsáhlou loukou s několika málo vzrostlými stromy; z výseče územního plánu na č. l. 232 spisu zjistil, že tyto pozemky jsou určeny k užití jako zvláštní území – sportovní plochy přírodního charakteru; z kupní smlouvy ze dne 5. 6. 2025 (č. l. 234-240 spisu) odvolací soud zjistil, že byly v roce 2015 převedeny za 20 Kč/m2. Z leteckého snímku lokality [Anonymizováno] [adresa] (č. l. 244 spisu) odvolací soud zjistil, že severozápadně od silnice č. [hodnota] a od potoka [Anonymizováno] se nacházejí louky místy porostlé vzrostlými stromy; z výseče územního plánu na č. l. 245 spisu zjistil, že tyto pozemky jsou určeny k užití jako louky a pastviny.

7. Z těchto důkazů ve spojení s důkazy provedenými soudem prvního stupně a s těmi jeho skutkovými zjištěními, které nebyly odvoláním zpochybněny a odvolací soud z nich vychází, dospěl odvolací soud k závěru, že žaloba vskutku není důvodná.

8. Žalobkyně se na základě § 1793 o. z. domáhala zrušení kupní smlouvy z důvodu, že vzájemná plnění účastníků podle ní byla v hrubém nepoměru. Soudní praxe je ustálena na tom, že hrubým nepoměrem ve smyslu uvedeného ustanovení je zkrácení smluvní strany zhruba pod polovinu hodnoty vzájemných plnění (rozpětí 45 až 55 %), od níž se soud odchýlí pouze tehdy, budou-li pro to zvláštní důvody. Při porovnání vzájemných plnění se vychází z obvyklé ceny v daném místě a čase ve smyslu § 492 o. z. Důkazní břemeno ohledně hrubého nepoměru vzájemných plnění je na straně toho, kdo neúměrné zkrácení tvrdí (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 6. 2018, sp. zn. 33 Cdo 42/2021, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 96/2022, nebo rozsudek téhož soudu ze dne 7. 8. 2024, sp. zn. 24 Cdo 1000/2024). Hrubý nepoměr je třeba zkoumat ve vztahu k tomu, k čemu se strany zavázaly ve smlouvě; porovnávají se tedy ta plnění, k nimž se strany ve smlouvě zavázaly. V případě kupní smlouvy jde typicky o zpochybnění ve smlouvě sjednané kupní ceny, a to proto, že tato je v hrubém nepoměru k hodnotě prodávané věci (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 5. 2024, sp. zn. 33 Cdo 2313/2023).

9. Obvyklou cenou se podle § 2 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) (dále jen „zákon č. 151/1997 Sb.“), rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním. Podle § 2 odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb. v odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny.

10. Stanovení obvyklé ceny je především úkolem k tomu povolaného soudního znalce. Otázka správnosti takto stanovené ceny pak není otázkou právní, nýbrž skutkovou. Soudní praxe je ustálena na tom, že znalecký posudek je důkaz jako každý jiný a podléhá hodnocení soudem podle § 132 o. s. ř.; soud není jeho závěry automaticky vázán, v případě potřeby je musí ověřovat důkazy jinými a může se od nich odchýlit, jestliže svůj postup přesvědčivě odůvodní (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 2. 1995, sp. zn. Cdon 24/94, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 33/1995). Jestliže tedy soud při stanovení obvyklé ceny mechanicky akceptuje odborné posouzení znalce jako správné, ač tomu tak není, jde o pochybení při zjišťování skutkového stavu věci, resp. při hodnocení provedených důkazů (viz rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 28. 5. 2009, sp. zn. 28 Cdo 4229/2008, ze dne 28. 3. 2011, sp. zn. 22 Cdo 2598/2010, ze dne 26. 9. 2011, sp. zn. 22 Cdo 3742/2009, a ze dne 31. 8. 2022, sp. zn. 25 Cdo 3577/2021, nebo jeho usnesení ze dne 4. 12. 2007, sp. zn. 22 Cdo 2546/2007, ze dne 11. 12. 2007, sp. zn. 22 Cdo 3240/2006, ze dne ze dne 17. 5. 2012, sp. zn. 22 Cdo 4389/2011, a ze dne 28. 8. 2012, sp. zn. 23 Cdo 500/2012). Hodnocení soudu však nepodléhá správnost odborných znaleckých závěrů, soud hodnotí pouze přesvědčivost posudku co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání, logické odůvodnění znaleckého nálezu a jeho soulad s ostatními provedenými důkazy (viz nálezy Ústavního soudu ze dne 6. 5. 2003, sp. zn. I. ÚS 483/01, a ze dne 27. 11. 2018, sp. zn. III. ÚS 647/15, nebo jeho usnesení ze dne 13. 3. 2008, sp. zn. I. ÚS 637/07, ze dne 26. 5. 2010, sp. zn. II. ÚS 487/10, a ze dne 22. 3. 2012, sp. zn. III. ÚS 502/09). Dílčí nedostatky posudku, kupříkladu neúplnosti v některé z náležitostí podle § 28 odst. 2 zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích (dále jen „zákon č. 254/2019 Sb.“), a § 39 až 46 vyhlášky č. 503/2020 Sb., o výkonu znalecké činnosti (dále jen „vyhláška č. 503/2020 Sb.“), nemají vliv na relevanci posudku, je-li posudek i tak přesvědčivý, logický a vnitřně nerozporný a odpovídá-li ostatním důkazům.

11. V dané věci soud prvního stupně na základě znaleckého posudku [adresa] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [adresa] ze dne 28. 6. 2024, č. [č. účtu] (dále jen „ústavní posudek“), a na základě jeho dodatku č. 1 ze dne 2. 12. 2024 (dále jen „dodatek k ústavnímu posudku“), opatřených doložkou podle § 127a o. s. ř., dospěl k závěru, že obvyklá cena pozemku v době uzavření kupní smlouvy činila 770 000 Kč a k neúměrnému zkrácení žalobkyně tedy nedošlo.

12. Formálním požadavkům předepsaným § 28 odst. 2 zákona č. 254/2019 Sb. a § 39 až 46 vyhlášky č. 503/2020 Sb. ústavní posudek vyhovuje – po titulní straně následuje zadání (str. 5), podrobný výčet podkladů (str. 6-7), nález, obsahující popis postupu ústavu při sběru dat a při jejich zpracování a výčet těchto dat, a to jak dat týkajících se pozemku, tak dat týkajících se pozemků zahrnutých do porovnání (str. 8-27), vlastní posudek, obsahující popis postupu ústavu při analýze dat a výsledky analýzy dat (str. 28-31), odůvodnění, obsahující interpretaci výsledků analýzy dat a kontrolu postupu ústavu (str. 32), a závěr, obsahující citaci zadané odborné otázky a odpověď na ni (str. 33).

13. V jiných směrech se ústavní posudek vskutku jeví jako problematický. Žalobkyni je třeba přisvědčit v tom, že znaleckému ústavu bylo zadáno stanovení tržní hodnoty pozemku, nikoli jeho obvyklé ceny. Tržní hodnota je institutem předvídaným oceňovacími předpisy a znalecký ústav měl tedy respektovat podmínky, za nichž lze tržní hodnotu stanovit – těmito podmínkami jsou podle § 2 odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb. nemožnost určit obvyklou cenu a to, že stanovení tržní hodnoty je v daném případě odůvodněné. Nemožnost určit obvyklou cenu je podle odborné literatury dána tam, kde k zařazení do souboru pro porovnání nejsou k dispozici alespoň tři obdobné předměty na základě kritérií podle druhu předmětu ocenění a jeho zvláštností ke dni ocenění [§ 1a odst. 2 písm. a) vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) (dále jen „vyhláška č. 441/2013 Sb.“] (viz Polák, P. a kol.: Komentář k zákonu o oceňování majetku. Wolters Kluwer Praha, dostupné na ASPI). Důvody pro neurčení obvyklé ceny přitom musejí být v ocenění výslovně uvedeny (§ 2 odst. 4 věta třetí zákona č. 151/1997 Sb.), a to i tam, kde určení tržní hodnoty (a nikoli obvyklé ceny) bylo znalci výslovně zadáno.

14. Je zřejmé, že těmto požadavkům ústavní posudek nevyhovuje. Především z něj nelze zjistit, proč nebylo možné stanovit obvyklou cenu. Byla-li stanovena tržní hodnota, lze předpokládat, že znalecký ústav neměl pro zařazení do souboru pro porovnání k dispozici alespoň tři obdobné předměty ocenění, to však v posudku není nikde uvedeno a není ani vysvětleno, proč znalecký ústav považoval danou věc za případ, kdy je určení tržní hodnoty odůvodněné. Považoval-li předměty uvedené v bodech ID 1 až ID 10 za srovnatelné s předmětným pozemkem, není zřejmé, proč určil tržní hodnotu a nikoli obvyklou cenu. Pravidla pro určování tržní hodnoty – a oceňovací předpisy vůbec – přitom nelze ignorovat lakonickým konstatováním, že „zadavatel nežádal o určení zjištěné ceny, a proto účel ocenění leží mimo dispozici zákona o oceňování majetku“; má-li znalec stanovit tržní hodnotu předmětu ocenění, která je institutem upraveným oceňovacími předpisy, musí také respektovat pravidla, které tyto předpisy pro určení tržní hodnoty stanoví. Celkově budí ústavní posudek dojem, že jím ve skutečnosti není stanovena tržní hodnota, nýbrž obvyklá cena, přičemž předměty ocenění zařazené do souboru pro porovnání znalecký ústav za obdobné ve smyslu § 1a odst. 2 písm. a) vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve skutečnosti považoval. Tomu by nasvědčovalo i to, že oproti § 1b odst. 1 vyhlášky č. 441/2013 Sb. byl použit pouze jeden ze způsobů ocenění, a to porovnávací. S tím je ovšem v rozporu dodatek k ústavnímu posudku, který výslovně stanoví cenu obvyklou, a to odlišnou od ústavním posudkem stanovené tržní hodnoty vzhledem k tomu, že v souboru pro porovnání byly ponechány pouze realizované převody. Tyto nesrovnalosti mají však především formální a terminologický charakter a relevanci ústavního posudku a jeho dodatku nesnižují výrazně. Považuje-li je za zásadní žalobkyně, mohla se dostavit k jednání před soudem prvního stupně dne 5. 3. 2025 a požadovat od zpracovatele posudku podrobnější vysvětlení.

15. Daleko problematičtější je výběr pozemků zahrnutých do souboru pro porovnání s předmětným pozemkem. To, že znalecký ústav vycházel z nejlepšího možného využití předmětu ocenění (highest and best use), bylo správné a odpovídalo § 1b odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb., byť se toto ustanovení vztahuje jen na tržní hodnotu. Kupříkladu je-li pozemek podle územního plánu určen pro zemědělskou výrobu, je třeba jej ocenit jako ornou půdu, i když je v katastru nemovitostí veden jako trvalý travní porost; ostatně i ten je podle § 3 odst. 2 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), zemědělským pozemkem. Nelze však přehlédnout, že vyjma pozemků parc. č. [hodnota], [Anonymizováno] a [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa] (ID 10) jsou všechny ostatní pozemky zařazené do souboru pro porovnání určeny územními plány k využití jako zemědělské plochy, zatímco předmětný pozemek je v územním plánu určen k využití jako louka a pastvina. Přitom je obecně známou skutečností, že pozemky určené pro zemědělskou výrobu jsou dražší než louky a pastviny. Tento rozpor není v posudku ani ve výpovědi zpracovatele srozumitelně vysvětlen, pravdou však je, že pro účely tohoto řízení není příliš na závadu – byla-li tržní hodnota 785 000 Kč a obvyklá cena 770 000 Kč stanovena na základě srovnání se zemědělskými pozemky, znamená to, že na základě srovnání s loukami a pastvinami by byla ještě nižší a k neúměrnému zkrácení žalobkyně by tedy tak jako tak nedošlo.

16. Na druhou stranu nelze bez dalšího akceptovat tvrzení soudního znalce [tituly před jménem] [jméno FO], který nebyl v tomto řízení ustanoven znalcem, že louky a pastviny v turisticky významných lokalitách jsou automaticky dražší než louky a pastviny v lokalitách jiných. U stavebních pozemků nebo pozemků využitelných pro turistiku či sport tomu tak nepochybně je, odvolací soud však nevidí důvod, proč by louky a pastviny, které se užívají všude stejným způsobem – tedy k sečení trávy a pastvě – měly být v turisticky významných lokalitách dražší než jinde. Lze si naopak představit, že blízkost městské zástavby a turistických středisek může cenu louky a pastviny naopak snižovat vzhledem k exhalacím, možným sporům z imisí či obtížnějším možnostem přístupu dobytka na pastvu. Oceňovaný pozemek je jen mírně nakloněný, nenavazuje na žádnou sjezdovku a jeho využití k lyžování lze prakticky vyloučit. Okolnost, že se vždy najde kupec, který se z nějakého důvodu rozhodne přeplatit obvyklou cenu, nemá pro toto řízení žádný význam, neboť při neúměrném zkrácení se sjednaná cena porovnává s cenou obvyklou, nikoli s cenou mimořádnou, danou podle § 2 odst. 6 zákona č. 151/1997 Sb. mimořádnými okolnostmi trhu, osobními poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vlivem zvláštní obliby.

17. Žalobkyni také nelze přisvědčit v tom, že pozemky, které nabízela k zahrnutí do souboru pro porovnání ona, jsou relevantnější a s oceňovaným pozemkem srovnatelnější. I z laického hlediska, aniž by bylo nutné pořizovat další – již třetí – znalecký posudek, je zřejmé, že tomu tak není. Pozemek poz. parc. č. [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa], kupní smlouvou ze dne 24. 11. 2021 prodaný [Anonymizováno] a [jméno FO] za 790 Kč/m2 (viz kupní smlouvu na č. l. 85-86 spisu, [Anonymizováno]), je sice v katastru evidován také jako trvalý travní porost a fakticky se také jedná o louku se vzrostlými stromy, územním plánem je však k užití jako louka a pastvina určen jen zčásti – jeho severozápadní třetina je územním plánem určena k zastavění jako všeobecné obytné území. Tato skutečnost výrazně zvyšuje jeho cenu, není-li pochyb o tom, že cena pozemků určených k zastavění v takové turistické lokalitě, jakou je [adresa], běžně dosahuje i několika tisíc Kč/m2. Tento pozemek je tedy s předmětným pozemkem neporovnatelný, což ostatně potvrdil i zpracovatel posudku [tituly před jménem] [právnická osoba] při svém výslechu před soudem prvního stupně.

18. Pozemek poz. parc. č. [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa], prodaný kupní smlouvou ze srpna 2021 za 219 Kč/m2 (viz odhad tržní ceny nemovitosti [Anonymizováno] na č. l. 9596 spisu, [Anonymizováno]), je sice také v katastru veden jako trvalý travní porost, fakticky se však jedná o příjezdovou cestou k severněji položené lesní chatě a podle územního plánu je určen k užití jako smíšené území služeb a bydlení. Pozemky poz. parc. č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa], prodané kupní smlouvou ze září 2021 za 103 Kč/m2 (viz odhad tržní ceny nemovitosti [Anonymizováno] na č. l. 95-96 spisu, [Anonymizováno]), jsou v katastru jako trvalé travní porosty vedeny také, fakticky se však jedná o písčito-štěrkovou příjezdovou cestu k východněji položenému rodinnému domu a podle územního plánu jsou určeny k užití jako zvláštní území – sportovní plochy přírodního charakteru. Také tyto pozemky jsou tedy s předmětným pozemkem neporovnatelné. Srovnatelný není ani pozemek poz. parc. č. [Anonymizováno][Anonymizováno] v katastrálním území [adresa], prodaný kupní smlouvou z července 2023 za 190 Kč/m2 (viz odhad tržní ceny nemovitosti [Anonymizováno] na č. l. 95-96 spisu, [Anonymizováno]), vedený také v druhu trvalý travní porost, fakticky však jde o travnatý pruh mezi plotem souvisejícího rodinného domu a přilehlou silnicí, který je územním plánem určen k zastavění jako všeobecné obytné území. Všechny tyto pozemky jsou navíc ve srovnání s předmětným pozemkem miniaturní, mají jen několik desítek či několik málo stovek m2, což je ze srovnání s oceňovaným pozemkem vylučuje vzhledem k obecnému poznatku, že jednotková cena výrazně menších pozemků je výrazně vyšší než jednotková cena pozemků výrazně větších, byť se jedná o pozemky stejného druhu, stejného faktického stavu a stejného určení v územním plánu; to je potvrzeno i výpovědí zpracovatele [tituly před jménem] [jméno FO] při jednání před soudem prvního stupně dne 5. 3. 2025.

19. Dále se žalobkyně dovolávala pozemků poz. parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno] a [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa], prodaných kupní smlouvou ze dne 27. 10. 2023 za 321 Kč/m2 ([Anonymizováno]). První tři jsou vedeny v katastru jako trvalý travní porost, další tři jako ostatní plochy. Fakticky jde z převážné části o louku, částečně porostlou vzrostlými stromy; v severovýchodním cípu se nacházejí zbytky štěrkové plochy sloužící ke skladování materiálu a zbytky příjezdové cesty k ní; pozemek poz. parc. č. [Anonymizováno] je územním plánem celý určen k užití jako louka a pastvina a zbývající pozemky jsou určeny k užití jako území nerušící výroby, služeb a skladů; právě toto účelové určení činí z části těchto pozemků komerční plochu a zvyšuje tak cenou souboru pozemků. Nelze-li určit, jaká část ze sjednané kupní ceny 1 400 000 Kč připadá pouze na pozemek poz. parc. č. [Anonymizováno] pak nelze než uzavřít, že i tyto pozemky jsou s předmětným pozemkem neporovnatelné.

20. Žalobkyně dále poukázala na pozemky poz. parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno] [Anonymizováno], [Anonymizováno][Anonymizováno] a [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa], prodané kupní smlouvou ze dne 5. 6. 2015 za 20 Kč/m2 ([Anonymizováno]). Tyto pozemky, z nichž č. [hodnota] a [Anonymizováno] jsou v katastru vedeny jako ostatní plochy a ostatní jako trvalé travní porosty, jsou fakticky rozsáhlou loukou s několika málo vzrostlými stromy a územním plánem jsou určeny k využití jako zvláštní území – sportovní plochy přírodního charakteru. Jejich celková výměra je zhruba dvojnásobná oproti předmětnému pozemku. Jejich určení územním plánem je kvalitnější než u pozemku předmětného, neboť na nich lze zřídit přírodní sportovní zařízení, a jejich jednotková cena je tedy vyšší než cena luk a pastvin. Byly-li tyto pozemky v roce 2015 prodány za cenu 20 Kč/m2, pak ani při následném nárůstu cen pozemků nelze dovozovat, že by obvyklá cena předmětného pozemku v době uzavření kupní smlouvy přesahovala 60 Kč/m2.

21. Jediným pozemkem, který se cenovým poměrům ve sledovaném území vskutku vymyká, je pozemek poz. parc. č. [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa], na který žalobkyně rovněž poukazovala. Kupní smlouvou ze dne 1. 6. 2022 byl prodán za 932 Kč/m2 ([Anonymizováno]). V katastru je veden jako trvalý travní porost a fakticky se jedná o louku, v jejíž západní části roste několik vzrostlých stromů; územním plánem je určen k využití jako louka a pastvina. Jeho výměra činí 6 436 m2 a s předmětným pozemkem je tedy srovnatelný, liší se však od něj v tom, že se naproti němu nachází rodinný dům, ke kterému jsou nepochybně přivedeny inženýrské sítě; blízkost lyžařského areálu [adresa] pak navozuje domněnku, že byl z nějakého důvodu vědomě zakoupen za mnohonásobně vyšší cenu, takže k němu nelze přihlížet.

22. Celkově lze říci, že ústavní posudek i jeho doplnění vykazují nepřehlédnutelné nedostatky, které snižují, avšak nevylučují jejich relevanci pro toto řízení, a jsou tedy – ve spojení s dalšími důkazy – dostatečným podkladem pro určení rozmezí, v němž se obvyklá cena předmětného pozemku pohybuje, přičemž žalobkyni se jejich závěry zásadním způsobem vyvrátit nepodařilo. Tomu, že obvyklá cena předmětného pozemku v době uzavření kupní smlouvy nepřesahovala dvojnásobek sjednané ceny, totiž nasvědčují i důkazy další, především pak znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne 12. 11. 2023, č. [Anonymizováno] (č. l. 15-24 spisu). Tento posudek stanovil cenu ke dni 8. 6. 2023, jen o dva měsíce následujícímu po uzavření smlouvy, a – jak připustila sama žalobkyně – stanovil cenu obvyklou a zařadil do souboru pro porovnání nejen trvalé travní porosty v lokalitách vzdálenějších ([adresa]), jejichž jednotkové ceny se pohybují od 31,02 do 45,9 Kč/m2, ale i v nejbližším okolí samotné [adresa]. Pozemek o výměře 21 289 m2 v katastrálním území [adresa], západně od silnice č. [hodnota] a od potoka [Anonymizováno], byl v lednu 2020 prodán za 39,30 Kč/m2. Za velmi relevantní považuje odvolací soud také další v posudku uvedené pozemky, nacházející se v lokalitě [Anonymizováno], opět západně od silnice č. [hodnota] a od potoka [Anonymizováno], které byly kupní smlouvu z října 2020 prodány za 56,15 Kč/m2. Fakticky se jedná o louky místy porostlé vzrostlými stromy, které jsou územním plánem určeny k užití jako louky a pastviny. Jejich celková výměra činí 8 491 m2. Od předmětného pozemku se neliší prakticky ničím, pouze poněkud nižší výměrou a vzdáleností od centra obce, a jsou s ním tedy velmi dobře srovnatelné. I jejich jednotková cena ukazuje, že žalobkyně, spěchajíc na prodej a nabízejíc nižší cenu, neúměrně zkrácena nebyla. Názor soudu prvního stupně, že k převodům uskutečněným po 5. 4. 2023 nelze při určení obvyklé ceny přihlížet, je mylný, převody realizované jen několik týdnů či málo měsíců po uzavření předmětné smlouvy ke stanovení obvyklé ceny nepochybně sloužit mohou, nedošlo-li mezitím v daném čase a místě k náhlému výraznému zvýšení či snížení cen, k němuž však v souzené věci nedošlo.

23. Žalobkyně od samého počátku řízení namítala, že oba posudky jsou nepoužitelné vzhledem k tomu, že nebyla přizvána k „místním šetřením“ prováděným znalci. V nálezu ze dne 16. 10. 2008, sp. zn. I. ÚS 1012/07, Ústavní soud vskutku zaujal názor, že zvolí-li obecné soudy cestu dokazování vedoucí k opatření důkazního prostředku stěžejního pro závěr ve věci, vytvoří situaci, v níž je třeba respektovat všechny zákonné požadavky kladené na dokazování jako takové. Je-li účastníku znemožněno zúčastnit se „místního šetření“ znaleckého ústavu, nemá možnost vyjadřovat se ke získávání podkladů pro tento posudek na místě samém; to lze srovnat se znemožněním vyjadřovat se k prováděnému důkazu, i když se při „místním šetření“ jednalo jen o získávání podkladů pro znalecký posudek. Z hlediska oprávněných zájmů účastníka jde však o deficit významný, a to i z toho důvodu, že znalecký ústav nemůže být okamžitě konfrontován s jeho názory a připomínkami. Následná možnost účastníka vyjádřit se k samotnému znaleckému posudku na této vadě řízení již dodatečně nic změnit nemůže.

24. Naopak v usneseních ze dne 13. 9. 2005, sp. zn. IV. ÚS 244/05, ze dne 29. 5. 2012, sp. zn. I. ÚS 2405/11, a ze dne 22. 6. 2021, sp. zn. IV. ÚS 1291/21, Ústavní soud zaujal názor, že znalec ustanovený soudem k posouzení skutečností, k nimž je třeba odborných znalostí, je pouze osobou na řízení zúčastněnou, která soudu na základě svých znalostí sděluje subjektivní výsledek tohoto posouzení. Podle § 127 odst. 2 o. s. ř. je pak možné účastníku řízení i jiné osobě uložit, aby znalci poskytl součinnost potřebnou k získání údajů, na jejichž základě může znalec závěr o věci učinit. Výčet toho, co může být účastníkům i třetím osobám uloženo, je demonstrativní, soud tedy může uložit účastníkům i to, aby znalci zpřístupnili věc, kterou mají ve svém vlastnictví nebo v držení, včetně věci nemovité. Prohlédnutí věci znalcem však není ohledáním na místě ve smyslu § 130 odst. 2 o. s. ř., tedy formou provedení důkazu, jak ji zná občanský soudní řád. Ohledání na místě je důkazním prostředkem, který soudu, nikoliv znalci, umožňuje získat poznatky o skutečnostech vnímaných jeho smysly, a k ohledání, tedy k provedení důkazu, je vskutku třeba předvolat všechny, kteří se jinak předvolávají k jednání. U šetření znalce, jež je podkladem pro zpracování znaleckého posudku jako dalšího důkazního prostředku, však taková nutnost nevyvstává, neboť zde nedochází k provedení důkazu (tím je až výslech znalce nebo podání znaleckého posudku před soudem, kde se k němu účastník má právo vyjádřit). Postup znalce v takové situaci nelze směšovat s ohledáním na místě podle § 130 odst. 2 o. s. ř. a přítomnost jakýchkoliv osob při prohlídce nebo zkoumání věci znalcem je irelevantní. Je tomu obdobně jako při zajišťování krevních vzorků znalcem při určení otcovství; ani tomuto úkonu nejsou matka ani kolizní opatrovník přítomni a přesto zde nedochází k porušení principu rovnosti účastníků nebo principu spravedlivého procesu, neboť jejich přítomnost není aktivitou, která by mohla na výsledek znaleckého posudku jakýkoliv vliv.

25. Stojí-li tato rozhodnutí proti sobě – byť nosné důvody nálezu Ústavního soudu jsou pro obecné soudy závazné, zatímco usnesení nikoli – je třeba zohlednit kontext, v jakém byla přijata. Ve věci řešené nálezem ze dne 16. 10. 2008, sp. zn. I. ÚS 1012/07, šlo o „místní šetření“ konané znalcem v rodinném domě, který byl v roce 1977 převeden údajně v rozporu s cenovými předpisy a u kterého bylo v řízení zjišťováno, jak byl v době onoho převodu vybaven; žalobci, kteří nebyli do domu vpuštěni, zatímco žalovaní se „místního šetření“ účastnili, se tak nemohli přímo na místě vyjadřovat k aktuálnímu vybavení domu a k tomu, zda v době převodu bylo jeho vybavení stejné či jiné. Jejich účast tedy mohla podstatným způsobem ovlivnit průběh a výsledky šetření. Naopak ve věcech řešených usneseními ze dne 13. 9. 2005, sp. zn. IV. ÚS 244/05, ze dne 29. 5. 2012, a sp. zn. I. ÚS 2405/11, šlo o „místní šetření“ na veřejně přístupných pozemcích, jehož průběh nemohla účast stěžovatelů nijak ovlivnit ani k němu nic „přidat“, podobně jako nepřítomnost účastníků nemůže nijak ovlivnit činnost znalce spočívající v tom, že u sebe doma tiskne a studuje veřejně přístupnou internetovou dokumentaci k nemovitým věcem, v paternitním sporu odebírá krev domnělému otci, ve sporu o náhradu škody na zdraví u sebe doma studuje zdravotnickou dokumentaci apod. O případ zhlédnutí veřejně přístupného pozemku šlo i v souzené věci a zmiňovaný nález na ni tudíž nedopadá.

26. Lze tedy uzavřít, že provedené dokazování skýtá spolehlivou oporu pro závěr, že obvyklá cena předmětného pozemku v době uzavření kupní smlouvy nepřesahovala cenu stanovenou znalcem [tituly před jménem] [jméno FO], tedy částku 987 700 Kč a 44 Kč/m2, a již vůbec ne dvojnásobek ceny sjednané, tedy částku 1 360 000 Kč a 61 Kč/m2. Zabývat se rozporem tohoto posudku s ústavním posudkem a jeho dodatkem, stanovícími obvyklou cenu na 770 000 Kč, a zjišťovat, kde v rozmezí částek [adresa] Kč a 987 700 Kč se obvyklá cena nachází, nebylo nutné, podstatné je spolehlivé zjištění, že nepřesahovala 987 700 Kč a 44 Kč/m2. Pokud soud prvního stupně nepřikročil k pořízení dalšího posudku, pak nepochybil, neboť již uvedené dva posudky spolu s dalšími důkazy objasnily skutkový stav dostatečně, a to i kdyby snad uložení zálohy žalobkyni a nepořízení posudku pro její nesložení bylo neoprávněné. Žalovanému lze přitom přisvědčit, že za obvyklou cenu ve smyslu § 1973 odst. 1 o. z. nelze automaticky považovat cenu, za kterou kupující nabytou věc dále prodal; i kdyby však převod [jméno FO] za 89,6 Kč/m2 do souboru pro porovnání zařazen byl, na výši obvyklé ceny by to vzhledem k velkému množství jiných porovnávaných předmětů uvedených v obou posudcích (a to i mimo [adresa]) nemělo větší vliv. Závěry o obvyklé ceně nemohou zpochybnit ani spekulativní podezření vyvolaná snad provizemi realitních makléřů v souvislosti s předmětnou smlouvu a v souvislosti s dalším převodem pozemku.

27. Proto odvolací soud napadený rozsudek, včetně napadeného usnesení, proti němuž nebyly vzneseny samostatné námitky, potvrdil.

28. Žalovaný má podle § 142 odst. 1 a § 224 odst. 1 o. s. ř. právo na náhradu nákladů odvolacího řízení, jež spočívají v odměně advokáta za zastoupení při dvou úkonech právní služby (sepis vyjádření k odvolání ze dne 21. 5. 2025 a účast na jednání před odvolacím soudem dne 19. 6. 2025) podle § 7 bodu 5 a § 9a odst. 1 písm. d) vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve výši 2 x 10 300 Kč = 20 600 Kč (počítáno z částky 500 000 Kč, na kterou je tarifní hodnota omezena), v paušální náhradě hotových výdajů advokáta za dva úkony právní služby podle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve výši 2 x 450 Kč = 900 Kč a v náhradě za 21 % daň z přidané hodnoty, již je advokát povinen z odměny a náhrad odvést [§ 137 odst. 3 písm. a) o.s.ř.], ve výši 4 515 Kč a celkem činí 26 015 Kč.

Poučení