14 Co 209/2025 - 75

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivy Suneghové a soudkyň Mgr. Lucie Králové a Mgr. Soni Burešové ve věci žalobkyně: [žalobkyně], IČO [IČO] sídlem [adresa] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovanému: [Jméno žalovaného A], narozený [Datum narození žalovaného A] bytem [Adresa žalovaného A] zastoupený advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o určení výše nájemného, o odvolání žalobkyně a žalovaného proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 9 ze dne 5. března 2025, č. j. 40 C 373/2024-43, takto:

Výrok

I. Řízení o odvolání žalovaného se zastavuje.

II. Rozsudek soudu I. stupně se potvrzuje.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů odvolacího řízení 12 691 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám [Jméno advokáta B], advokáta.

Odůvodnění

1. Rozsudkem ze dne 5. 3. 2025, č. j. 40 C 373/2024-43, soud I. stupně zamítl žalobu o určení, že žalovaný je povinen s účinností od 1. 1. 2025 platit žalobci měsíční nájemné v celkové výši 21 241,50 Kč (289 Kč za 1 m2) za užívání bytu číslo 2 nacházejícího se ve druhém nadzemním podlaží domu č.p.[číslo], který je součástí pozemku parcelní číslo [číslo], k.ú. [místo], obec [název], na adrese [adresa] (výrok I) a uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení 19 355,50 Kč (výrok II).

2. Takto rozhodl o žalobě, jíž se žalobkyně domáhala určení výše nájemného. Žalobkyně žalovanému jako nájemci navrhla písemně zvýšení nájemného o 20 %, žalovaný se zvýšením nesouhlasil.

3. Soud I. stupně vycházel ze zjištění, že žalobkyně s žalovaným dne 7. 7. 2010 uzavřela nájemní smlouvu, jejímž předmětem je nájem bytu výše uvedeného. Žalobkyně pověřila správou objektu, ve kterém se nachází byt, obchodní společnost [právnická osoba], IČO: [IČO], se sídlem [adresa], a to příkazní smlouvou k zajištění agendy spojené se správou bytů a nebytových prostor v nemovitostech [název] č. [číslo] ze dne 30. 6. 2020. Dle nájemní smlouvy je žalovanému stanoveno měsíční nájemné ve výši 37,07 Kč za 1 m2. Usnesením [orgán] [veřejnoprávní korporace] č. [číslo] ze dne 5. 2. 2024 bylo rozhodnuto, že se dosavadní výše nájemného ve všech bytech, které má ve svěřené správě žalobkyně, zvyšuje na 110 Kč za m2 a měsíc. Znaleckým posudkem č. [číslo] ze dne 13. 7. 2024, vypracovaným [jméno FO], soudní znalkyní v oboru ekonomika-ceny a odhady nemovitostí a oceňování podniků, bylo stanoveno, že obvyklé nájemné v lokalitě k. ú. [Jméno žalovaného B], ve které se nachází byt, činí částku ve výši 362 Kč/m2 u bytů do 50 m2 a 289 Kč/m2 u bytů nad 50 m2. Dopisem ze dne 1. 10. 2024 žalobkyně navrhla žalovanému v souladu s § 2249 o.z. zvýšení nájemného z částky 37,07 Kč za 1 m2 na částku 44,48 Kč za 1 m2, tedy o částku 7,41 Kč, což je navýšení o 20 %. Součástí dopisu bylo tvrzení o tom, že žalobce nechal zpracovat znalecký posudek, dle kterého v lokalitě, kde se nachází byt, činí obvyklé nájemné částku ve výši 362 Kč/m2 u bytů do 50 m2 a 289 Kč/m2 u bytů nad 50 m2. Žalovaný na návrh na zvýšení nájemného reagoval dopisem ze dne 30. 10. 2024, ve kterém namítal, že mu není jasné, z jakého důvodu má dojít ke zvýšení nájemného. Zároveň uvedl, že sporuje oprávněnost nároku žalobkyně na zvýšení nájemného s tím, že žalobkyně odkazuje na znalecký posudek, který má být podkladem ke zvýšení nájemného, ale tento posudek nebyl žalovanému, přes jeho žádosti, předložen.

4. Soud I. stupně na základě zjištěného skutkového stavu dospěl k závěru, že návrh žalobkyně na zvýšení nájemného ze dne 1. 10. 2024 je neplatný, protože nebylo doloženo ze strany žalobkyně splnění podmínek dle § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), a v souladu s tímto ustanovením se k návrhu nepřihlíží. Soud I. stupně se zabýval řádností návrhu na zvýšení nájemného učiněného žalobkyní dne 1. 10. 2024, protože žalovaný namítal, že žalobkyně v rámci svého návrhu na zvýšení nájemného nedodržela zákonné podmínky stanovené § 2249 o.z., kdy k návrhu nedoložila srovnatelnou výši obvyklého nájemného v daném místě a čase. Soud I. stupně vycházel ze závěrů rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 23. 7. 2024, sp. zn. 26 Cdo 1650/2023. Vyložil, že proces zvyšování nájemného z bytu zákon upravuje jako dvoufázový – nejprve musí účastníci nájemního vztahu jednat o zvýšení nájemného podle písemného návrhu pronajímatele doručeného nájemci (§ 2249 odst. 1 o. z.) a teprve v případě jeho neúspěchu rozhodne na návrh pronajímatele o zvýšení nájemného soud (§ 2249 odst. 3 o. z.). Nedojde-li k dohodě účastníků o nové výši nájemného a jsou-li splněny zákonné předpoklady, soud rozhodne o obsahu nájemního vztahu a nájemné z bytu určí (s účinností od podání žaloby) konstitutivním rozhodnutím (pro futuro) v řízení podle § 2249 odst. 3, 4 o.z. Žaloba na určení výše nájemného (§ 2249 odst. 3 o.z.) je žalobou určovací (právotvornou), nájemci vznikne povinnost platit vyšší nájemné až po pravomocném rozhodnutí soudu o zvýšení nájemného, byť s účinky od podání žaloby (§ 2249 odst. 3 poslední věta o.z.). Soud I. stupně uzavřel, že z výslovného znění § 2249 odst. 1 o.z., i ze smyslu, významu a účelu této úpravy vyplývá, že pronajímatel musí k návrhu na zvýšení nájemného nájemci doložit také výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě a čase, nájemce musí být s její výši seznámen již v první fázi procesu zvyšování nájemného. Postup při zjišťování srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě upravuje § 3 nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Jelikož smyslem úpravy obsažené v § 2249 odst. 1 o.z. je přednostně smírné vyřešení požadavku pronajímatele na změnu výše nájemného (bez ingerence soudu) a současně má úprava motivovat nájemce (omezeními, kterými je v první fázi procesu zvyšování nájemného pronajímatel vázán) k uzavření dohody, může nájemce případně akceptovat i návrh na zvýšení nájemného, který nesplňuje všechny náležitosti stanovené v tomto ustanovení. Proto také stanoví-li § 2249 odst. 1 o.z., že se nepřihlíží k návrhu, který byl učiněn dříve (než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno), nebo neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, nejde o zdánlivost návrhu (právního jednání), ale o jeho neplatnost. Svůj závěr podpořil soud I. stupně odkazem na komentářovou literaturu k § 2249 o. z. V daném případě žalobkyně v rámci svého návrhu na zvýšení nájemného ze dne 1. 10. 2024 nedostála shora uvedeným zákonným povinnostem, otázka obvyklého nájemného v daném místě a čase zůstala pouze v rovině tvrzení. Ačkoliv žalobkyně v návrhu odkazovala na znalecký posudek, k návrhu jej nepřipojila, přestože jím disponovala. Žalobkyně tak nedala v první fázi procesu zvyšování nájemného žalovanému šanci, aby mohl posoudit oprávněnost tohoto návrhu. Z uvedeného důvodu je návrh žalobkyně na zvýšení nájemného ze dne 1. 10. 2024 neplatný.

5. O nákladech řízení rozhodl soud I. stupně podle § 142 odst. 1 o.s.ř.

6. Proti tomuto rozsudku podala včasné a přípustné odvolání žalobkyně. Brojila proti závěru soudu I. stupně, že nedoložila žalovanému srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě a čase, proto nesplnila předpoklady stanovené v § 2249 o. z. pro platný a účinný návrh na zvýšení nájemného. Dle žalobkyně je takový závěr v rozporu s rozhodnutím Nejvyššího soudu ze dne 23. 7. 2024, sp. zn. 26 Cdo 1650/2023. Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí jednoznačně uvedl, že doložit znamená zprostředkovat informaci o obvyklé ceně nájemného. Pronajímatel v rámci doložení obvyklého nájmu jen zprostředkuje své zjištění o výši obvyklého nájemného, Nejvyšší soud nevyžaduje, aby k návrhu na zvýšení přikládal fyzicky podklady, dle kterých pronajímatel toto zjištění učinil. Žalobkyně dále poukazovala na skutečnost, že navrhovaná výše nájemného 44,48 Kč za 1 m2 se ani vzdáleně nepřibližuje obvyklému nájemnému v daném místě a čase. Z uvedených důvodů žalobkyně navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil a žalobě vyhověl.

7. Žalovaný podal odvolání proti výroku II rozsudku soudu I. stupně. Podáním ze dne 22. 4. 2025 vzal své odvolání zpět.

8. Žalovaný k odvolání žalobkyně uvedl, že její výklad rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 23. 7. 2024, sp. zn. 26 Cdo 1650/2023 je nesprávný, závěry tvrzené žalobkyní z něj neplynou. Žalovaný zdůraznil, že sám jednal aktivně a výslovně žádal žalobkyni o zprostředkování znaleckého posudku uvedeného v návrhu za účelem ověření tam uvedených tvrzení. Žalobkyně tento posudek odmítla poskytnout. Návrh na zvýšení nájemného má jednoznačně a donucujícím způsobem stanovené podmínky, a to jak obsahové, tak formální. Návrh žalobkyně byl proto nicotný. Žalovaný navrhl potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného.

9. Vzhledem k tomu, že o odvolání žalovaného dosud nebylo rozhodnuto a dne 22. 4. 2025 vzal žalovaný odvolání zpět, odvolací soud postupoval dle § 207 odst. 2 o.s.ř. a odvolací řízení o odvolání žalovaného zastavil.

10. Odvolací soud na základě odvolání žalobkyně přezkoumal napadený rozsudek včetně řízení, které předcházelo jeho vydání (§ 212 a § 212a o. s. ř.), a doplnil dokazování (§ 213 o.s.ř.).

11. Z nájemní smlouvy č. 110/2010 ze dne 7. 7. 2010 vzal za prokázané, že žalobkyně jako pronajímatelka pronajala žalovanému jako nájemci shora uvedený byt na dobu neurčitou po trvalém opuštění společné domácnosti původním nájemcem. V čl. V. odst. 1 se nájemce zavázal platit nájemné ve výši 37,07 Kč/m2 započitatelné plochy, tj. 2 724 Kč měsíčně a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu a úhradu za vybavení bytu. Nájemce se zavázal platit sjednané nájemné až do doby jednostranného zvýšení nájemného pronajímatelem v souladu s platnými právními předpisy.

12. Z nabídky na pronájem bytu ze dne 9. 10. 2006 vzal odvolací soud za prokázané, že zájemce [jméno FO] se zavázala ke dni podpisu nájemní smlouvy za nabízený shora uvedený byt odkoupit pohledávky ve výši 408 449 Kč a nabídla smluvní nájemné za první měsíc nájmu ve výši 271 551 Kč.

13. Po takto doplněném dokazování dospěl odvolací soud k závěru, že odvolání žalobkyně není důvodné.

14. Soud I. stupně vycházel ze skutkového stavu zjištěného v souladu s § 6, § 120 odst. 1, 3 a § 153 odst. 1 o.s.ř. a z tohoto skutkového stavu popsaného výše vycházel při svém rozhodování též odvolací soud. Odvolací soud doplnil dokazování pouze k obsahu nájemní smlouvy ohledně sjednání výše nájemného a jeho případného zvyšování, a k tvrzení žalovaného, že v rámci aukce, aby získal předmětný byt, uhradil celkem 680 000 Kč, takže nájemné nyní nelze zvyšovat.

15. Soud I. stupně zjištěný skutkový stav správně právně posoudil podle § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále opět jen „o.z.“). Odvolací soud souhlasí s jeho závěrem, že žalobkyně v návrhu na zvýšení nájemného nedoložila splnění podmínek podle § 2249 odst. 1 o.z.

16. Podle § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

17. Podle odst. 2 tohoto ustanovení prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

18. Podle odst. 3 tohoto ustanovení souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

19. Podle § 3074 odst. 2 o. z. ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně.

20. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 26. 2. 2020, sp. zn. 26 Cdo 4197/2019, vysvětlil, že citovaná zákonná úprava vymezuje způsob, jakým lze v průběhu nájmu měnit výši nájemného. Nedohodnou-li se smluvní strany na úpravě nájemného jinak, musí pronajímatel postupovat podle § 2249 odst. 1 o. z. a může navrhnout zvýšení nájemného na částku, která spolu se zvýšením, k němuž došlo za poslední tři roky, nebude vyšší než 20 %. Tímto limitem není omezen pouze v případech stanovených v přechodném ustanovení § 3074 odst. 2 o. z. Z jazykového i logického výkladu přitom vyplývá, že k naplnění skutkové podstaty tohoto ustanovení je zapotřebí, aby nájemné bylo stanoveno na základě jiného právního předpisu. Další podmínka v tomto ustanovení upravena není, stávající právní úprava tedy umožňuje posuzovat pouze to, zda nájemné bylo stanoveno na základě vyhlášky č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, anebo dříve podle jiného právního předpisu. V občanskoprávních vztazích se totiž uplatňuje princip smluvní autonomie, proto je ponecháno zásadně na uvážení samotných subjektů, zda vůbec a s kým smlouvu uzavřou a jaký bude její obsah. Jestliže tedy pronajímatel v době, kdy jím vlastněný byt nucené regulaci nájemného nepodléhal a kdy měl možnost v nově uzavírané nájemní smlouvě sjednat tzv. tržní nájemné, si přesto s nájemcem dohodl výši nájemného odpovídající vyhlášce č. 176/1993 Sb., je nutno tento jeho postup považovat za projev smluvní volnosti (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2018, sp. zn. 26 Cdo 284/2017). Bylo-li nájemné určeno ujednáním pronajímatele a nájemce, jako tomu bylo v projednávané věci, pak bez ohledu na to, zda jeho výše byla v souladu s vyhláškou č. 176/1993 Sb., výjimka stanovená v § 3074 odst. 2 o. z. se neuplatní a při zvyšování nájemného musí pronajímatel respektovat limit stanovený v § 2249 odst. 1 o. z. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 1998, sp. zn. 3 Cdon 1398/96, či ze dne 28. 2. 2005, sp. zn. 28 Cdo 55/2004).

21. Účastníci v posuzované věci nevyloučili zvyšování nájemného, v nájemní smlouvě ujednali způsob zvyšování nájemného pouze obecně odkazem na platné právní předpisy, proto žalobkyně jako pronajímatelka může postupovat podle stávající úpravy v § 2249 o. z. Žalobkyně jako pronajímatelka využila své možnosti v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent.

22. Není důvodná námitka žalovaného, že nájemné by nemělo být vůbec zvyšováno vzhledem k jeho platbě v rámci aukce. Z nabídky na pronájem plyne, že ji učinila osoba odlišná od žalovaného a ta se také zavázala odkoupit pohledávky a zaplatit první smluvní nájemné. Jak bylo řečeno shora, žalovaný a žalobkyně v nájemní smlouvě nevyloučili zvyšování nájemného, naopak jej výslovně připustili, byť jen obecně odkazem na právní předpisy.

23. Podstatný pro projednávanou věc je závěr soudu I. stupně o nesplnění podmínek návrhu na zvýšení nájemného podle § 2249 odst. 1 o. z. Odvolací soud shodně se soudem I. stupně uzavírá, že nepostačuje v návrhu tvrdit obvyklou výši nájemného, aniž by pronajímatelem byla současně s návrhem zvýšení nájemného doložena. Podle komentářové literatury z návrhu musí vyplývat naplnění podmínek podle ustanovení § 2249 o.z. Ve většině případů bude stačit tvrzení naplnění jednotlivých předpokladů podle komentovaného ustanovení, např. pokud jde o dostatečnou dobu, rozdíl předchozího a nového nájemného, když daná kritéria jsou snadno ověřitelná. Pokud jde však o omezení navrhovaného zvýšení srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě, je nutné je doložit nikoliv pouhým tvrzením. Pro ten případ lze využít § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., podle něhož lze zjistit srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě pro konkrétní byt pořízením posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, nebo prokazatelným doložením výše nejméně tří srovnatelných nájemných [Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 373 – 380: M. Hulmák, E. Kabelková].

24. Důvodová zpráva zdůrazňuje na jednu stranu donucující charakter náležitostí návrhu, na druhou stranu připouští, aby se strany dohodly i bez jakékoliv předchozí úpravy zvyšování (DZ, s. 1048). Tato omezení mají pouze motivační význam – mají motivovat nájemce k dohodě, když soud podobnými omezeními není vázán. V kontextu daného ustanovení proto zákonodárce vyjádřil pouze relevanci takového návrhu pro splnění podmínek ve vztahu k žalobě na určení nájemného soudem. Nejsou-li splněny uvedené náležitosti, k takovému návrhu se nepřihlíží a pronajímatel nemůže podat žalobu na určení nájemného.

25. Soud I. stupně též správně odkázal na závěry rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 23. 7. 2024, sp. zn. 26 Cdo 1650/2023. Nejvyšší soud v tomto rozhodnutí vyložil, že návrh pronajímatele na zvýšení nájemného podle § 2249 odst. 1 o. z. (tedy návrh, kterým začíná první fáze procesu zvyšování nájemného) je návrhem na změnu smlouvy o nájmu bytu, pro který stanoví zákon (stejně jako pro nájemní smlouvu v § 2237 o. z.) písemnou formu. Jedná se o jednostranné adresované hmotněprávní jednání; musí proto splňovat obecné náležitosti právního jednání (ve smyslu § 545 a násl. o. z.), musí být adresován a doručen (dojít – § 570 odst. 1 o. z.) nájemci. Z jeho obsahu musí také být zřejmé, od kdy má být nájemné zvýšeno, a musí být zřejmá i jeho navrhovaná výše. V § 2249 odst. 1 o. z. jsou stanoveny také další podmínky, které musí návrh pronajímatele splňovat. Pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného jen do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, navrhované zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nesmí být vyšší než 20 % a zvýšení nájemného může nájemci navrhovat až po uplynutí 12 měsíců od poslední změny výše nájemného. Zákon také v § 2249 odst. 1 o. z. výslovně stanoví, že k návrhu, který bude učiněn dříve, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek stanovených v tomto ustanovení, se nepřihlíží. Úprava dvoufázového procesu zvyšování nájemného, kdy v první fázi jednají strany o dohodě o nové výši nájemného, o níž se pronajímatel musí vždy pokusit (neúspěšné absolvování první fáze je hmotněprávní, obligatorní, podmínkou pro podání žaloby u soudu), klade zvýšený důraz na úpravu výše nájemného dohodou stran, bez ingerence soudu. Současně omezeními, kterými je v první fázi procesu zvyšování nájemného pronajímatel vázán, motivuje nájemce k uzavření takovéto mimosoudní dohody. Nájemce by měl být z návrhu schopen posoudit, zda pronajímatelem navrhované zvýšení odpovídá podmínkám stanoveným v § 2249 odst. 1 o. z., aby mohl zvážit, zda má akceptovat návrh na dohodu o nové výši nájemného. Je-li jednou z podmínek, že pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného až (jen) do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, musí doložit i splnění této podmínky. Z návrhu pronajímatele by tedy mělo vyplývat, že výše nájemného, kterou nově navrhuje, nepřekračuje výši obvyklého nájemného v daném místě a čase. Povinnost doložit splnění podmínek, výslovně stanovenou v § 2249 odst. 1 o. z., tedy i výši srovnatelného obvyklého nájemného, nelze považovat za zbytečný formalismus a nadbytečnou zátěž pro pronajímatele. Koneckonců pronajímatele vede k zahájení první fáze zvýšení nájemného (zaslání návrhu nájemci) zpravidla jeho mínění, že současná výše nájemného již neodpovídá obvyklé výši, které vychází ze zjištění, jenž učinil ohledně obvyklé výše (stěží lze předpokládat, že pronajímatel navrhuje zvýšení nájemného, aniž by měl představu, jaké je obvyklé nájemné v daném místě). Má-li tedy podle § 2249 odst. 1 o. z. pronajímatel k návrhu na zvýšení nájemného doložit, že navrhovaná výše nájemného nepřekračuje výši obvyklého nájemného, v podstatě jen zprostředkuje nájemci svá zjištění, která ho vedla k zahájení první fáze zvyšování nájemného. Podklady, z nichž jeho návrh na zvýšení nájemného vychází, také (v případě soudního sporu) mohou posloužit jako důkaz, jímž bude pronajímatel prokazovat své tvrzení o obvyklé výši nájemného. Dovolatelce nelze přisvědčit, že postačuje, aby ke zjištění výše srovnatelného nájemného došlo až v průběhu druhé fáze, tedy až v průběhu soudního řízení. Přijme-li nájemce nabídku pronajímatele na změnu výše nájemného, bude tím uzavřena dohoda o nové výši nájemného a k soudní při vůbec nedojde. Lze tak uzavřít, že z výslovného znění § 2249 odst. 1 o. z., i ze smyslu, významu a účelu této úpravy (k výkladu právních norem viz stanovisko pléna Ústavního soudu ze dne 21. 5. 1996, sp. zn. Pl. ÚS-st. 1/96, uveřejněné pod číslem 9/1997 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu) vyplývá, že pronajímatel musí k návrhu na zvýšení nájemného nájemci doložit také výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, nájemce musí být s její výší seznámen již v první fázi procesu zvyšování nájemného. Postup při zjišťování srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě upravuje § 3 nařízení vlády č. 453/2013 Sb.

26. Uvedené rozhodnutí Nejvyššího soudu nelze vykládat tak, jak to činí žalobkyně, že jestliže má zprostředkovat nájemci svá zjištění, znamená to pouze uvést v návrhu výši obvyklého nájemného, nikoli ji též doložit. Nejvyšší soud v odst. 13 rozsudku výslovně uvádí, že pronajímatel musí k návrhu na zvýšení nájemného nájemci doložit také výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Závěry rozhodnutí v této otázce pak korespondují s komentářovou literaturou.

27. Dospěl-li tedy soud I. stupně k závěru, že k návrhu na zvýšení nájemného nelze přihlížet z důvodu nedoložení splnění podmínek (§ 2249 odst. 1 poslední věta), a tudíž žalobkyně nemůže být s žalobou na určení výše nájemného podle odst. 3 tohoto ustanovení úspěšná, je jeho závěr správný.

28. K námitce žalovaného, že se žalobkyně touto žalobou domáhá zvýšení nájemného o více než 20 %, což je nepřípustné, uvádí odvolací soud následující.

29. Z § 2249 odst. 3 o.z. nevyplývá, že by soud byl při určení výše nájemného limitován zvýšením maximálně o 20 %, jak je tomu při podání návrhu na zvýšení nájemného pronajímatelem. Podle § 2249 odst. 3 poslední věty, soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Právní úprava provedená v ustanovení § 2249 o.z. má, jak bylo již výše uvedeno, motivovat účastníky nájemného vztahu, aby se o nájemném dohodli bez ingerence soudu. Pro nájemce to znamená uvážit navrhované zvýšení i v souvislosti s tím, že v následném soudním sporu může být nájemné zvýšeno i více než o 20 %. Tento závěr plyne i z komentářové literatury, podle níž soud není vázán při svém rozhodování limitem 20 % zvýšení za poslední tři roky, jak je tomu u pronajímatele dle odst. 1 § 2249. Z uvedeného je zřejmé, že nájemce by měl vskutku pečlivě vážit svůj případný nesouhlas s návrhem pronajímatele. K principům řízení lze odkázat na závěry přijaté v usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 4. 2015, sp. zn. 26 Cdo 261/2015 [srov. Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024].

30. Z důvodů shora uvedených dospěl odvolací soud k závěru, že rozhodnutí soudu I. stupně je věcně správné včetně správného akcesorického výroku o nákladech řízení, proto postupoval podle § 219 o. s. ř. a rozsudek soudu I. stupně potvrdil.

31. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. V odvolacím řízení úspěšný žalovaný vynaložil náklady za právní zastoupení advokátem ve výši odměny 6 900 Kč za tři úkony právní služby (vyjádření k odvolání žalobkyně, porada s klientem přesahující jednu hodinu a účast u odvolacího jednání, jeden úkon za 2 300 Kč podle § 9 odst. 1 a § 7 bod 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb.), k odměně náleží náhrada hotových výdajů v paušální výši 1 350 Kč (3 x 450 Kč) podle § 13 téže vyhlášky. Dále žalovanému náleží náhrada cestovních výdajů za cestu z [místo] (sídla kanceláře právního zástupce) do [místo] (sídla odvolacího soudu) a zpět (celkem 181 km) vozidlem [název], při průměrné spotřebě PHM 4,6 l/km motorové nafty, podle vyhlášky č. 475/2024 Sb., o změně sazby základní náhrady za používání silničních motorových vozidel a stravného a o stanovení průměrné ceny pohonných hmot pro účely poskytování cestovních náhrad pro rok 2025. Základní náhrada podle § 1 vyhlášky činí 5,80 Kč, cena PHM podle § 4 písm. c) vyhlášky 34,70 Kč/l motorové nafty. Náhrada cestovních výdajů činí 1 338,70 Kč (5,80 Kč x 181 km + 8,326 l x 181 km). Za cestu k odvolacímu soudu a zpět dále žalovanému náleží náhrada za promeškaný čas ve výši 900 Kč (6 půlhodin po 150 Kč) podle § 14 odst. 1 písm. a) a odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., a dále částka 2202,62 Kč představující 21 % DPH, jehož je právní zástupce žalovaného plátcem (§ 137 odst. 3 o. s. ř.). Celkem náklady činí 12 691 Kč.

Poučení