14 CO 279/2022-190

Rubrum

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Libora Daňhela a soudkyň JUDr. Heleny Novákové a JUDr. Jitky Levové ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] bytem [adresa žalobce] zastoupený advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] bytem [adresa žalovaného] zastoupený advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o určení vlastnictví, o odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Břeclavi z 21. 9. 2022, čj. 11 C 56/2020-157 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se a/ potvrzuje ve výroku I o věci samé, b/ mění ve výroku II o náhradě nákladů řízení účastníků tak, že žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 36 599 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta Mgr. [jméno] [příjmení].

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 8 228 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta Mgr. [jméno] [příjmení].

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně určil, že žalobce je výlučným vlastníkem nemovitostí, a to pozemku parcelní [číslo] o výměře 442 m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba číslo popisné [anonymizováno], bydlení, a pozemku parcelní [číslo] o výměře 238 m2, zahrada, vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, [stát. instituce] na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí] (výrok I), a žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení 117 250,37 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta Mgr. [jméno] [příjmení] (výrok II).

2. Proti tomuto rozsudku podal v zákonné lhůtě odvolání žalovaný. Vytýká v něm soudu I. stupně nesprávná skutková zjištění a nesprávné právní posouzení věci. V prvé řadě vyslovil nesouhlas se závěrem o tom, že žalovanému muselo být jako osobě podnikající v oboru realit zřejmé, že kupní cena neodpovídá skutečné hodnotě převáděných nemovitostí. Společnost [anonymizováno] Classic and [právnická osoba], má skutečně zapsaný v předmětu podnikání pronájem nemovitostí a bytů, avšak žalovaný žádné činnosti v oblasti realit neprovozoval a jím řízená a vlastněná společnost se orientuje výhradně na podnikatelské aktivity v oblasti veteránů a sportovních vozidel. Soud I. stupně rovněž pochybil, pokud nezjistil mimořádné okolnosti svědčící o oprávněnosti dobré víry žalovaného v zápis ve veřejném seznamu v souvislosti s nabytím vlastnického práva žalovaného k sporným nemovitostem. Argumentace soudu I. stupně je dle žalovaného zcela otevřeně v rozporu s principem materiální publicity katastru nemovitostí, jak uvádí i Nejvyšší soud České republiky v rozsudku vydaném pod sp. zn. 21 Cdo 4540/2018. Za situace, kdy žalovaný nemá právní vzdělání a s nemovitostmi nikdy neobchodoval, nebylo možné po něm spravedlivě žádat, aby se nadstandardně seznamoval se způsobem nabytí vlastnictví původního vlastníka, dostačujícím při koupi bylo, že prodávající byl řádně evidován v katastru nemovitostí jako vlastník a nebyly zde žádné důvodné pochybnosti, že by údaje ve veřejné seznamu nebyly správné. Závěr o tom, že prodávající platně nenabyl vlastnické právo k nemovitostem, je pro posouzení věci nepodstatný. Soud I. stupně pochybil i při stanovení tarifní hodnoty pro rozhodnutí o náhradě nákladů řízení, kdy správně měl vycházet z částky 50 000 Kč. Žalovaný proto navrhl změnu napadeného rozsudku tak, že žaloba bude zamítnuta a žalovanému bude přiznána náhrada nákladů řízení.

3. Žalobce ve vyjádření k odvolání navrhl potvrzení napadeného rozsudku. Uvedl, že rozsudek citovaný žalovaným připouští výjimky ze zásady, že kupující při nabytí nemovitosti nemusí činit aktivní kroky k ujištění se, že stav zápisu ve veřejném seznamu je v souladu se skutečný právním stavem. Toto tedy neplatí, jsou-li tu objektivní okolnosti vzbuzující pochybnosti o souladu mezi stavem zapsaným a skutečným právním stavem. V takovém případě je na nabývající osobě, aby si ověřila soulad mezi těmito dvěma stavy. V dané věci byly pochybnosti zjevně na místě, neboť převodce sporné nemovitosti neužíval a žalovaný si musel být vědom i toho, že v místě a čase je kupoval za„ směšnou“ cenu. I pro naprostého laika byla sjednaná kupní cena za velký rodinný dům v solidním stavu v roce 2019 mimo realitu, navíc naprostý laik by si nekupoval nemovitost užívanou třetí osobou. Sám žalovaný poté, co se pokusil nabýt vlastnictví k nemovitostem, je nabídl žalobci a jeho manželce k nájmu za nájemné ve výši 10 000 Kč měsíčně, což standardně odpovídá nájemnému obvyklému pro nemovitosti o obvyklé ceně alespoň 2,5 milionu korun. Pokud žalovaný přiznává, že cena byla sjednána s ohledem na okolnosti, jak byly užívány, sám tím přiznává, že je kupoval s plným vědomím riskantnosti obchodu. Neúměrně nízká cena, za kterou je měla nabýt [právnická osoba], plynula přímo ze smlouvy uzavřené mezi ní a žalobcem, která byla založena ve sbírce listin katastru nemovitostí. Žalovaný tedy mohl zjistit vše podstatné pro posouzení, že podmínky uzavření předcházející smlouvy byly přinejmenším podezřelé. [obec] víra žalovaného při nabytí nemovitostí tak dle žalobce nebyla dána a není na místě ji chránit. Při posouzení tarifní hodnoty věci je třeba vycházet z hodnoty nemovitostí uvedené ve výsledné zprávě z [datum], jak správně dovodil soud I. stupně.

4. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek a řízení jeho vydání předcházející (§ 212 věta prvá, § 212a odstavec 1, 3, 5 občanského soudního řádu, dále jen „o. s. ř.“), a po zjištění, že odvolání je podáno oprávněným subjektem (§ 201 o. s. ř.), je přípustné (§ 201, § 202 a contrario o. s. ř.), a je podáno včas (§ 204 o. s. ř.), dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné.

5. Žalobce se v dané věci domáhá určení vlastnictví k sporným nemovitostem na základě tvrzení, že poté, co se dostal do vážných finančních potíží, uzavřel dne [datum] se společností [právnická osoba], smlouvu o spotřebitelském úvěru ve výši 250 000 Kč s úrokem ve výši 15,2 %, že fakticky mu byla poskytnuta mnohem nižší částka, že úvěrující společnost neposoudila jeho schopnost úvěr splácet, kdy nebyl schopen splátky dodržovat, že po zesplatnění úvěru asi čtvrt roku po jeho poskytnutí už měl činit jeho dluh vůči úvěrující společnosti 703 923 Kč a za této situace uzavřel s touto společností kupní smlouvu, kterou jí prodal sporné nemovitosti za částku 710 000 Kč započtenou proti všem pohledávkám kupujícího, že kupní smlouva byla neplatná pro neúměrně nízkou kupní cenu a sjednání za lichevních podmínek a že nemovitosti následně [datum] nikoliv v dobré víře nabyl žalovaný. Soud I. stupně žalobě vyhověl s odůvodněním, že smlouva o spotřebitelském úvěru byla neplatná, neboť úvěrující společnost nezjistila schopnost žalobce úvěr splácet, a následné kupní smlouvy nebyly uzavřeny platně, v případě smlouvy z [datum] pro nepřiměřenou kupní cenu a v případě smlouvy z [datum] pro nedostatek dobré víry žalovaného. S těmito závěry se odvolací soud ztotožňuje.

6. Dle ustanovení § 9 odstavec 1 zákona č. 145/2010 Sb. o spotřebitelském úvěru, ve znění účinném do 24. 2. 2013, věřitel před uzavřením smlouvy, ve které se sjednává spotřebitelský úvěr, či změnou takové smlouvy spočívající ve významném navýšení celkové výše spotřebitelského úvěru, je povinen s odbornou péčí posoudit schopnost spotřebitele splácet spotřebitelský úvěr, a to na základě dostatečných informací získaných i od spotřebitele, a je-li to nezbytné, nahlédnutím do databází umožňujících posouzení úvěruschopnosti spotřebitele.

7. K poskytnutí úvěru v dané věci došlo za účinnosti zákona č. 145/2010 Sb. o spotřebitelském úvěru ve znění do [datum]. Citované zákonné ustanovení chrání spotřebitele před negativními důsledky neschopnosti úvěru splácet a současně předchází negativním sociálním důsledkům předlužení a insolvence. Odborná péče při posouzení schopnosti spotřebitele splácet spotřebitelský úvěr předpokládá ověření údajů spotřebitele s využitím veřejně dostupných informací. I když v době poskytnutí úvěru zákonné ustanovení neobsahovalo úpravu neplatnosti smlouvy o spotřebitelském úvěru uzavřené bez řádného splnění uvedených povinností, je třeba vyjít z judikatorně ustálené zásady formulované Ústavním soudem České republiky v nálezu vydaném pod sp. zn. I. ÚS 199/11, dle něhož nelze považovat za přijatelné, aby se soudní ochrany dostávalo subjektům, které evidentně poškozují práva svých klientů, smlouvy takto uzavřené odporují zákonu a jsou neplatné dle ustanovení § 39 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. Jiný závěr by poskytovatele úvěru ve vztahu ke spotřebitelům neopodstatněně zvýhodňoval jen proto, že úvěrovou smlouvu uzavřel v jiném časovém období, kdy zákon uvedený důsledek spočívající v neplatnosti takto uzavřené smlouvy výslovně neupravoval.

8. Dle ustanovení § 39 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., dále jen „o. z.“, který je třeba aplikovat na posouzení platnosti smlouvy o spotřebitelském úvěru a kupní smlouvy z [datum] podle přechodného ustanovení § 3028 nynějšího občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.

9. V roce 2012 občanské právo neupravovalo institut tzv. lichevní smlouvy, avšak judikatura Nejvyššího soudu České republiky dovodila, a to s přihlédnutím k skutkové podstatě přečinu lichvy podle ustanovení § 218 trestního zákona č. 40/2009 Sb. i s přihlédnutím k dobové úpravě lichevní smlouvy v ustanovení § 879 obecného zákoníku občanského z roku [číslo], že lichevní smlouvy jsou takové smlouvy, které smluvní strana uzavře zneužívajíc něčí nezkušenosti, tísně nebo rozumové slabosti, přičemž dá sobě nebo jinému poskytnout nebo slíbit plnění, jehož hodnota je k hodnotě vzájemného plnění v hrubém nepoměru. Takové smlouvy jsou pro rozpor s dobrými mravy absolutně neplatné. O lichevní smlouvu podle občanského práva jde tedy v případě, kdy jednající z okolností věci věděl anebo musel vědět, že druhá strana je postižena uvedenými okolnostmi, a tuto okolnost využil, nevyžaduje se přitom, aby jeho jednání bylo současně projednáváno v trestním řízení a označeno za trestný čin (přečin).

10. Lichevní kupní smlouva je tedy taková smlouva, jejímž předmětem je převod vlastnického práva k nemovitému majetku a za jejíž subjekty lze jednak označit osobu profitující z lichevního jednání, a dále osobu, která z určitého subjektivního důvodu převádí svůj nemovitý majetek, jehož hodnota je v hrubém nepoměru k plnění, jež se převodci za takový majetkový převod dostává. Jde přitom o jednání, které pro okolnosti případu a hrubý nepoměr ve vzájemném plnění vytěsňuje jakékoliv úvahy o tom, že se jednalo o projev běžného jednání obvyklého při uzavírání převodní smlouvy mezi uvážlivě jednajícími osobami, a současně nevnáší žádné pochybnosti o tom, že toto jednání v daném místě a čase již překročilo pravidla slušnosti a poctivosti a je v kolizi s dobrými mravy.

11. Dle ustanovení § 984 odstavec 1 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. [obec] víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.

12. Dobrá víra nabyvatele se opírá o zápis v katastru nemovitostí a je presumována. Vychází z důvěry jednotlivců v akty veřejné moci a poskytuje ochranu tomu, kdo jednal v důvěře v zápis katastru nemovitostí, na jehož obsah neměl a nemohl mít vliv, na rozdíl od skutečného vlastníka. Nabyvatel není v zásadě povinen činit aktivní kroky směřující k tomu, aby se ujistil, že stav zápisů ve veřejném seznamu, o němž se přesvědčil nahlédnutím do něj, je v souladu se skutečným právním stavem. Jedná se o případy, kdy k uzavření převodní smlouvy nabyvatel přistupuje za zcela standardních podmínek, za stavu, který nevykazoval žádné defekty, jež by měly vést nabyvatele k patřičné právní obezřetnosti například z hlediska zkoumání platnosti předchozích nabývacích titulů. Jsou-li mu ovšem známy skutečnosti, které knihovní stav objektivně znejišťují, pak lze po něm přiměřenou„ investigativní“ aktivitu požadovat. Pokud tedy nabyvatel nemá žádné přímé informace od původního vlastníka, avšak okolnosti, jež provázejí uzavření převodní smlouvy s dalším nabyvatelem, jsou natolik zásadní, nestandardní, výjimečné až flagrantní, že v poměrech standardního právního jednání vyžadují určitou míru verifikace ze strany uvážlivě jednajícího nabyvatele dříve, než přistoupí k vlastnímu uzavření převodní smlouvy, je takové„ ověřovací“ jednání po nabyvateli požadováno.

13. Z dokazování provedeného soudem I. stupně bylo prokázáno, že společnost [právnická osoba], uzavřela [datum] s žalobcem smlouvu o spotřebitelském úvěru ve výši 250 000 Kč úročeném 15,2 % ročně. Vrácení úvěru bylo zajištěno smlouvou o zřízení zástavního práva k sporným nemovitostem uzavřenou [datum] blankosměnkou a [datum] byl sepsán soudním exekutorem v [obec] exekutorský zápis sp. zn. [spisová značka] o dohodě o splnění pohledávky se svolením k vykonatelnosti dle ustanovení § 78 písmeno a/ exekučního řádu. Žalobce zaplatil pouze jednu splátku, poté byl úvěr zesplatněn, celkový dluh byl vyčíslen částkou 703 923 Kč a tato částka byla navýšena na 707 456 Kč, s jejímž zaplacením byl žalobce v prodlení od [datum]. Pohledávka v této výši byla přihlášena v insolvenčním řízení vedeném proti žalobci Krajským soudem v Brně pod sp. zn. [spisová značka]. Dne 30. 1. 2013 byla mezi žalobcem a úvěrující společností uzavřena kupní smlouva o převodu sporných nemovitostí za kupní cenu ve výši 710 000 Kč, která měla být zaplacena do sedmi dnů ode dne podpisu kupní smlouvy, a téhož dne byla uzavřena dohoda o započtení kupní ceny vůči pohledávce kupujícího ze smlouvy o spotřebitelském úvěru ve výši 707 456 Kč. Žalobce vlastnil sporné nemovitosti na základě kupní smlouvy uzavřené [datum] a jejich hodnota byla odhadnuta ve výsledné zprávě o nemovitosti vypracované společností [právnická osoba], na objednávku zprostředkovatele úvěru ke dni [datum] částkou 1 650 000 Kč.

14. Na základě těchto zjištění z takto provedeného dokazování odvolací soud stejně jako soud I. stupně dospěl především k závěru, že na požadovaném určen je dán ve smyslu ustanovení § 80 o. s. ř. naléhavý právní zájem, neboť žalovaný je zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník sporných nemovitostí a žalobce, který tvrdí, že je jejich vlastníkem on, se tak může na základě rozsudku soudu domoci změny zápisu vlastnického práva v tomto veřejném rejstříku. Odvolací soud se pak rovněž ztotožňuje s tím závěrem soudu I. stupně, že smlouva o spotřebitelském úvěru nebyla uzavřena ve smyslu ustanovení § 9 odstavec 1 zákona č. 145/2012 Sb. platně. Ze sdělení úvěrující společnosti totiž vyplývá, že dokumenty týkající se zjišťování úvěryschopnosti žalobce již byly skartovány, a ani z listin předložených soudu, které měly byt vyhotoveny v průběhu jednání o poskytnutí spotřebitelského úvěru, zejména z formuláře pro standardní informace o spotřebitelském úvěru, nevyplývá, že by potřebné skutečnosti byly úvěrující společností zjišťovány. Z dokazování soudu I. stupně bylo jednoznačně prokázáno, že žalobce v uvedené době byl značně zadlužen, sporné nemovitosti byly postiženy exekučním příkazem k prodeji a vázlo na nich zástavní právo exekutorské a je zjevné, že žalobce k uzavření smlouvy o spotřebitelském úvěru přistoupil pod tlakem existence splatných závazků, které nebyl ve stanovených lhůtách schopen plnit, a důvodem pro toto právní jednání bylo získání finančních prostředků pro zaplacení splatných závazků. Jednalo se tak zjevně o osobu, u které bylo jen obtížně možné předpokládat, že bude schopna nově poskytnutý úvěr v dohodnutých splátkách splácet, což mohla úvěrová společnost zjistit pouhým dotazem na žalobce či nahlédnutím do katastru nemovitostí či centrální evidence exekucí. Ať již úvěrující společnost svou shora uvedenou povinnost splnila, úvěryschopnost žalobce zjišťovala, a přesto přistoupila k uzavření smlouvy, nebo tak neučinila, tak v obou případech byla smlouva dle shora citovaného zákonného ustanovení uzavřena neplatně. Za této situace žalobci vznikla povinnost vrátit plnění nikoli z neplatné smlouvy, ale z titulu bezdůvodného obohacení, tedy zjevně nižší částku, než kterou úvěrující společnost po zesplatnění úvěru požadovala a kterou jako pohledávku přihlásila v insolvenčním řízení, byť mezi smluvními stranami byla uzavřena dohoda o započtení pohledávky na zaplacení dlužné částky ze smlouvy o spotřebitelském úvěru na kupní cenu z kupní smlouvy z [datum].

15. Odvolací soud se ztotožňuje se soudem I. stupně i ohledně závěru o neplatnosti kupní smlouvy z [datum], která vykazuje nepochybně znaky lichevní smlouvy. Ty jsou dány především hrubým nepoměrem ve vzájemném plnění, kdy kupní cena byla sjednána nepřiměřeně nízko ve vztahu k ceně odhadní (o více jako 100 %) a v podstatě odpovídala tehdy vyčíslené pohledávce kupujícího ze smlouvy o spotřebitelském úvěru. Kupující přitom využil stavu tísně žalobce, který z původního stavu, kdy byl povinen měsíčně splácet pouze částku 3 533 Kč, se během tří měsíců dostal do situace, kdy úvěrující společnost po něm požadovala zaplacení více než 700 000 Kč měsíčně, tedy téměř trojnásobek úvěrované částky. Úvěrující společnost nevyužila možnosti realizovat smluvně zřízené zástavní právo, která by mohla vést jistě k vyššímu výtěžku odpovídajícímu spíše tržní ceně nemovitostí, naopak navrhla žalobci uzavření kupní smlouvy za podmínek pro něj mimořádně nevýhodných, a to s návrhem, že z kupní ceny bude závazek žalobce zcela zaplacen. Ani toto tvrzení nakonec neodpovídalo skutečnosti, neboť úvěrující společnost navzdory uzavřené dohodě o započtení vymáhala dlužnou částku a tato byla splácena v insolvenčním řízení žalobce. Je zjevné, že úvěrující společnost tímto způsobem mimořádně profitovala z lichevní smlouvy, kdy za částku 250 000 Kč získala hodnotu několikanásobně ji převyšující a své finanční nároky dokonce opětovně požadovala uspokojit v insolvenčním řízení. Jednala tak úmyslně, kdy vědomě těžila z takto nepříznivé situace žalobce, připravila jej o vlastní možnost bydlení, které v uvedené nemovitosti realizoval desítky let, a tímto výkonem práv ze smlouvy se dopustila jednání v rozporu s dobrými mravy. V důsledku toho všeho je kupní smlouva z [datum] absolutně neplatná podle ustanovení § 39 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. platného v době uzavření této smlouvy.

16. Konečně se odvolací soud ztotožňuje se závěrem soudu I. stupně, že žalovaný sporné nemovitosti kupní smlouvou z [datum] do svého vlastnictví nenabyl, neboť při jejich nabývání od nevlastníka nebyl v dobré víře. Žalovaný sice důvodně poukazuje na obecný princip materiální publicity plynoucí z ustanovení § 984 odstavec 1 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. účinného v době uzavření smlouvy, nicméně, jak rovněž vyplývá ze shora citovaného rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky, v případě existence objektivních okolností vzbuzujících pochybnosti o souladu mezi stavem zapsaným ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem si nabývající osoba musí aktivně zjišťovat, zda mezi těmito dvěma stavy existuje soulad. Takový požadavek bylo třeba v dané věci na žalovaného nepochybně vznést, a to právě pro okolnosti, které provázely uzavření převodní smlouvy. K nim patří především mimořádně nízká kupní cena převáděných nemovitostí, která se téměř rovnala kupní ceně sjednané v kupní smlouvě z [datum], která už tehdy byla oproti tržní ceně více jak o 100 % nižší. Za dobu šesti let došlo k podstatnému nárůstu cen nemovitostí, což je všeobecně známá skutečnost, aniž by k takovému poznatku musel mít člověk zkušenosti z realitní činnosti. Žalovaný i jako naprostý laik, jak tvrdí, si tak musel být vědom, že sporné nemovitosti jsou několikanásobně podhodnoceny, a již tato skutečnost v něm musela vzbuzovat důvodné pochybnosti o pravém vlastnickém právu převádějící společnosti. K těmto pochybnostem musel žalovaný dospět i za situace, kdy se domníval, že nižší kupní cena je důsledkem toho, že nemovitosti jsou obsazeny nájemcem, neboť ani tato skutečnost by nemohla tak výrazně tržní cenu nemovitostí snížit.

17. Uvážlivé jednání žalovaného, které lze po každém nabyvateli takové nemovitosti spravedlivě požadovat, by za této situace nepochybně muselo vést minimálně k fyzické prohlídce nemovitostí, což je naprosto samozřejmá a základní součást jednání smluvních stran předcházejících uzavření kupní smlouvy na rodinný dům, a to za účelem zjištění možnosti jeho využitelnosti, zvlášť pokud má být obsazen nájemci, a například i jeho polohy v terénu a podobně, aby se mohl kvalifikovaně rozhodnout, zda vůbec přistoupí k uzavření kupní smlouvy. Pokud by žalovaný takto postupoval a nespokojil se pouze s fotodokumentací nemovitostí, mohl by získat od žalobce, který v domě stále bydlel, přímé informace o důvodu, proč v domě bydlí, tedy o okolnostech provázejících uzavření převodní smlouvy z [datum], které jsou způsobilé vzbudit důvodné pochybnosti o vlastnickém právu převodce, neboť krátce po uzavření kupní smlouvy byla podána žaloba v této věci a žalobce nepochybně již před jejím uzavřením o podání žaloby uvažoval a žalovanému jako novému nabyvateli by v tomto směru poskytl tyto informace. Pochybnosti pak u žalovaného muselo vzbuzovat i zjištění, že převodcem rodinného domu je společnost poskytující úvěry, jejichž vrácení bývá obvykle zajišťováno zástavním právem smluvním, a běžnou praxí je, jako tomu bylo v tomto případě, i výkup nemovitostí se započtením kupní ceny na dluženou částku. Je obecně známo, že soukromé společnosti poskytují úvěry osobám, které je nemohou získat opakovaně od peněžních ústavů, tedy zadluženým osobám, u nichž je velmi malý předpoklad řádného splácení nového dluhu, a tímto způsobem uvedené společnosti získávají možnost uspokojit své pohledávky z nemovitostí svých dlužníků, což je doprovázeno vysokým rizikem neplatnosti takových smluv. Za situace, kdy takové jednání je posuzováno jako lichevní, bylo nepochybně třeba po žalovaném žádat, aby si zjistil bližší informace, a to zejména od žalobce, a to i jako od svého potenciálního smluvního partnera z nájemního vztahu, který měl být po uzavření kupní smlouvy z [datum] založen a jehož obsahem byl žalovaný jako nový vlastník a pronajímatel vázán.

18. Pokud žalovaný za všech těchto okolností takto nepostupoval, spokojil se pouze s fotodokumentací nemovitostí a jeho jediný kontakt s žalobcem představovalo zaslání návrhu nové nájemní smlouvy, nelze považovat jeho nabytí sporných nemovitostí za dobrověrné a zasluhující právní ochrany při nabytí věci od nevlastníka. V této souvislosti pak odvolací soud odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 30 Cdo 429/2018, které velmi podobné skutečnosti posuzovalo v neprospěch dobré víry nabyvatele nemovitosti.

19. S ohledem na vše shora uvedené odvolací soud proto rozsudek soudu I. stupně v napadeném výroku I o věci samé dle ustanovení § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil.

20. Výrok II o náhradě nákladů řízení účastníků byl dle ustanovení § 220 odstavec 1 písmeno a/ o. s. ř. změněn, neboť soud I. stupně sice správně úspěšnému žalobci dle ustanovení § 142 odstavec 1 o. s. ř. přiznal náhradu nákladů řízení, o její výši však správně nerozhodl. Žalovaný důvodně namítá, že v dané věci je třeba vyjít jako z tarifní hodnoty z částky 50 000 Kč (§ 9 odstavec 4 písmeno b/ vyhlášky č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb, dále jen„ advokátní tarif“), nikoli z hodnoty sporných nemovitostí. Znalecký odhad z roku 2012 je pro řízení nepoužitelný, neboť úkony právní služby byly činěny až v následujících letech, mezitím došlo k výraznému zvýšení cen nemovitostí, aktuální znalecké ocenění nemovitostí provedeno nebylo a je nehospodárné nařizovat znalecký posudek jen pro účely rozhodování o náhradě nákladů řízení účastníků. Náklady řízení žalobce před soudem I. stupně jsou tak tvořeny odměnou zástupce za sedm úkonů právní služby po 3 100 Kč, celkem 21 700 Kč, za převzetí a přípravu zastoupení, sepis žaloby, sepis předžalobní výzvy, sepis podání ve věci samé ze [datum] a [datum] a účast zástupce žalobce u jednání soudu I. stupně konaných ve dnech [datum] a [datum] (§ 7 bod 5., § 11 odstavec 4 písmeno b/, § 11 odstavec 1 písmeno a/, d/ a e/ advokátního tarifu), sedmi paušálními náhradami hotových výdajů zástupce po 300 Kč, celkem 2100 Kč (§ 13 odstavec 4 advokátního tarifu), náhradou za ztrátu času za osm půlhodin po 100 Kč, celkem 800 Kč (§ 14 odstavec 1 písmeno a/ advokátního tarifu), náhradou cestovních výloh jízdních výloh zástupce žalobce vzniklých při použití osobního automobilu značky Citroen na cestách z [obec] do [obec] a zpět ke shora uvedeným jednáním. Sazba základní náhrady za 1 km jízdy činila v roce 2021 4,40 Kč (§ 1 písmeno b/ vyhlášky č. 589/2020 Sb.), takže při ujetí 119,2 km v roce 2021 činila celkem 524,48 Kč, a v roce 2022 činila sazba základní náhrady za 1 km jízdy 4,70 Kč, takže při ujetí 119,2 km činila celkem 560,24 Kč (§ 1 písmeno b/ vyhlášky č. 511/2021 Sb.), výše náhrady za spotřebované pohonné hmoty při průměrné spotřebě 5,7 l [číslo] km (zjištěno z technického průkazu číslo UI [číslo]) a ceně motorové nafty 27,20 Kč v roce 2021 (§ 4 písmeno c/ vyhlášky č. 589/2020 Sb.) a 36,10 Kč v roce 2022 (§ 4 písmeno c/ vyhlášky č. 511/2021 Sb.) činila celkem v roce 2021 částku 184,80 Kč a v roce 2022 částku 245,28 Kč, celkem tedy cestovní náhrady 1 514,80 Kč Náklady právního zastoupení žalobce tak činí částku 26 114,80 Kč (21 700 + 2 100 + 800 + 1 514,80) a k nim je třeba připočíst částku 5 484,10 Kč představující 21% daň z přidané hodnoty, neboť zástupce žalobce je registrován u Finančního úřadu pro Jihomoravský kraj, Územní pracoviště [obec] I jako plátce této daně. Spolu se zaplaceným soudním poplatkem ve výši 5 000 Kč tak náklady řízení žalobce před soudem I. stupně činí po zaokrouhlení částku 36 599 Kč (26 114,80+ 5 484,10 + 5 000) splatných k rukám jeho zástupce (§ 149 odstavec 1 o. s. ř.).

21. Výrok o náhradě nákladů odvolacího řízení je odůvodněn ustanovením § 224 odstavec 1 a § 142 odstavec 1 o. s. ř. V odvolacím řízení úspěšný žalobce má právo na náhradu nákladů odvolacího řízení tvořených odměnou zástupce za dva úkony právní služby po 3 100 Kč za sepis vyjádření k odvolání a účast zástupce u jednání odvolacího soudu, celkem 6 200 Kč (§ 7 bod 5., § 11 odstavec 4 písmeno b/, § 11 odstavec 1 písmeno d/ a e/ advokátního tarifu), dvěma paušálními částkami náhrady hotových výdajů zástupce po 300 Kč, celkem 600 Kč (§ 13 odstavec 3 advokátního tarifu) a částkou 1 428 Kč představující daň z přidané hodnoty. Celkem tak náklady odvolacího řízení žalobce činí 8 228 Kč splatných rovněž k rukám jeho zástupce.

Poučení