14 Co 356/2025 - 280

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Jany Šrédlové a soudkyň Mgr. Soni Burešové a JUDr. Ivy Suneghové ve věci žalobce: [Jméno žalobce], IČO [IČO žalobce] sídlem [Adresa žalobce] zastoupený advokátkou [Jméno advokátky A] sídlem [Adresa advokátky A] proti žalovaným: 1) [Jméno žalované A], narozená [Datum narození žalované A] bytem [Adresa žalované A] 2) [Jméno žalované B], narozený [Datum narození žalované B] bytem [Adresa žalované B] oba zastoupeni advokátkou [Jméno advokátky B] sídlem [Adresa advokátky B] o vyklizení společných prostor domu k odvolání žalovaných proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 26. června 2025, č. j. 39 C 299/2023-206, takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku I mění tak, že žalovaní jsou povinni vyklidit prostory bývalé strojovny výtahu, umístěné v [číslo] nadzemním podlaží budovy č. p. [číslo] na adrese [adresa], a to včetně části přístupové chodby, užívané spolu s prostorem této bývalé strojovny výtahu, oddělené příčkou od ostatních společných prostor, a to vše o celkové výměře podlahové plochy 16,1 m2, do čtyř měsíců od právní moci tohoto rozsudku.

II. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku II potvrzuje.

III. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci náklady odvolacího řízení ve výši 8 300 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám [Jméno advokátky A], advokátky.

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalovaným povinnost vyklidit prostory bývalé strojovny výtahu, umístěné v [číslo]. NP budovy č.p. [číslo] na adrese [adresa], a to včetně části přístupové chodby užívané spolu s prostorem této bývalé strojovny výtahu, to vše o celkové výměře podlahové plochy 16,1 m2, a vyklizené je předat žalobci, a to 15 dnů od právní moci rozsudku [výrok I]. Dále uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 42 950 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právní zástupkyně žalobce [výrok II].

2. Soud I. stupně takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobce po žalovaných domáhal vyklizení prostory bývalé strojovny výtahu, kterou žalovaní užívají bez právního důvodu. Žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. [číslo], jehož součástí je bytový dům č.p. [číslo],[číslo],[číslo] a [číslo], vše v katastrálním území [adresa], a žalovaní jsou družstevními nájemci bytu [číslo] v předmětném bytovém domě ve vchodě č.p. [číslo]. Právní předchůdci žalovaných - [jméno FO] a [jméno FO] splatili při založení žalobce základní členský vklad a další členský vklad určený v době založení žalobce, a to při zohlednění výměry podlahové plochy bytu; nájemní smlouva na družstevní byt byla uzavřena 11. 11. 2004. K nájemní smlouvě byl dne 20. 9. 2013 uzavřen Dodatek č. 1 a dne 5. 12. 2013 Dodatek č.

2. Dodatkem č. 2 byl sjednán nájem prostor bývalé strojovny výtahu včetně části přístupové chodby č.p. [číslo] umístěné v [číslo]. NP bytového domu ve vchodě č.p. [číslo], o výměře 15,5 m2 [dále jen „strojovna“], a to s účinností od 1. 1. 2014 za nájemné ve výši 100 Kč/m2 ročně. Nájem strojovny žalobce ukončil výpovědí ze dne 21. 2. 2023, doručenou žalovaným 27. 2. 2023. Nájem strojovny skončil uplynutím tříměsíční výpovědní doby, tj. k 27. 5. 2023. Žalobce opakovaně vyzýval žalované k vyklizení strojovny, žalovaní ji vyklidit odmítli. Žalovaní tedy užívají prostory Strojovny, včetně části přístupové chodby, bez platného právního důvodu, a tedy neoprávněně.

3. Žalovaní s žalobou nesouhlasili. Namítali, že strojovnu užívají z titulu jejich družstevního podílu a družstevního nájmu, neboť ohledně těchto prostor došlo v minulosti k platnému navýšení jejich dalšího členského vkladu v družstvu, a to na členské schůzi konané dne 6. 6. 2012 a v roce 2013 došlo k platnému zavázání se k navýšení dalšího členského vkladu ohledně prostor strojovny. Výpověď nájmu ze dne 21. 2. 2023 nemá žádnou právní relevanci, neboť družstevní nájem nelze vypovědět výpovědí podle občanského zákoníku.

4. Soud I. stupně na základě provedeného dokazování a na základě shodných tvrzení stran učinil tento závěr o skutkovém stavu: Žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa], [číslo], [číslo], [číslo] bytový dům, ve kterém se nachází byt [číslo] užívaný žalovanými. Nájemní smlouvou ze dne 2. 11. 2004 byl sjednán družstevní nájem tohoto bytu [číslo], velikost 3+1, 1. kategorie, [číslo]. podlaží domu. Ke kterému náleží sklep o výměře 1,5 m2, který se nachází ve společných prostorách domu. Celková podlahová plocha bytu činí 75,26 m2. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Dodatkem č. 2 byla nájemní smlouva doplněna o odstavec č. 4, dle kterého žalobce přenechává žalovaným od 1. 1. 2014 prostory bývalé strojovny výtahu umístěné v [číslo]. nadzemním podlaží budovy o výměře 15,5m2, vyznačené na plánku, který je přílohou Dodatku č. 2, za úplatu ve výši 100 Kč za m2/ročně. Roční nájemné ve výši 1 550 Kč je splatné na účet žalobce. Na řádné členské schůzi žalobce dne 19. 11. 2014 byl schválen sazebník, dle kterého je členům družstva za pronájem ostatních prostor účtována částka 100 Kč/m2/rok. Žalobce vystavoval ročně faktury na částku 1 550 Kč za užívání strojovny. Na členské schůzi žalobce dne 6. 6. 2012 byla usnesením č. 11 schválena možnost rozšíření členských podílů družstva o nevyužívané bývalé strojovny výtahu za min. cenu 350 Kč za 1 m2. Zájemci o prostory se měli hlásit do 14 dnů od konání členské schůze. Žalovaní vyhotovili žádost o odkoupení/navýšení členského podílu o bývalou strojovnu výtahu, datovanou k 6. 6. 2012. Dle zápisu členské schůze žalobce ze dne 21. 11. 2019 ve spojení s usnesením Městského soudu v [adresa] ze dne 25. 11. 2020, č. j. [spisová značka], o neplatnosti části usnesení členské schůze konané 21. 11. 2019, první část usnesení členské schůze žalobce konané 21. 11. 2019 ve znění „a případně zajistili doplacení případných nesplacených částí vkladů, a to nejpozději do konce roku 2019“, není rozhodnutím právnické osoby a hledí se na ni, jako by nebyla přijata. Dle vyrozumění [orgán] z 3. 4. 2020 nebylo tehdy možné rozšíření členských podílů, pročež bylo rozhodnuto pouze o rozšíření předmětu nájemní smlouvy. Na členské schůzi žalobce dne 14. 6. 2022 byla projednáváno, zda budou strojovny, případně některé další části společných prostor domu, přičleněny k bytům a v jakém rozsahu. Byla schválena i směrnice č. 1/2022, upravující postup při prodeji členského podílu či navýšení členského podílu člena družstva. Žalovaní poté podali „doplnění své žádosti o navýšení členského vkladu ze dne 6. 6. 2012“. Na členské schůzi žalobce dne 31. 1. 2023 nebylo nepřijato usnesení, kterým by došlo k navýšení dalšího členského vkladu žalovaných ohledně strojovny. Dopisem ze dne 21. 2. 2023 žalobce vypověděl dle § 2231 o. z. nájem prostor bývalé strojovny výtahu v tříměsíční výpovědní době a vyzval žalované k jeho vyklizení a předání žalobci. Dopis byl žalovaným doručen 24. 2. 2023. Žalovaní s výpovědí nesouhlasili. Předžalobní výzvou z 4. 8. 2023 žalobce vyzval žalované k vyklizení strojovny do 15. 8. 2023.

5. Z dalších provedených důkazů, vyjmenovaných v bodě 9 odůvodnění rozsudku, neučinil soud I. stupně žádná zjištění relevantní z hlediska aplikovaných právních norem. Další navržené důkazy (výslech [jméno FO], [jméno FO] a žalovaných) soud I. stupně z důvodu nadbytečnosti neprováděl.

6. Jde-li o právní stránku věci, soud I. stupně s odkazem na § 3074 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník [dále jen „o. z.“] aplikoval na posouzení uzavření nájemní smlouvy zákon. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník [dále jen „obč. zák.“], konkrétně § 663 odst. 1 a § 668 odst. 1 a 2 obč. zák., a na posouzení tvrzeného zániku nájemní smlouvy o. z., konkrétně § 2231 odst. 1 a 2 o. z.

7. Soud I. stupně uzavřel, že Dodatkem č. 2 došlo k uzavření nájemní smlouvy na prostory bývalé strojovny a že se jedná o prostý nájem nemovité věci, nikoliv o rozšíření nájmu družstevního bytu ani o nájem bytu. Prostory bývalé strojovny jsou totiž společným prostorem domu, nikoliv samostatnou obytnou místností sloužící k bydlení. Nejedná se ani o příslušenství k bytu, neboť účel užívání strojovny nebyl změněn, není proto způsobilý stát se součástí či příslušenstvím bytu. Soud I. stupně odkázal na judikaturu Nejvyššího soudu, dle které nemůže vlastník domu jako byt či jeho příslušenství určit (a tedy ani pronajmout) společné prostory domu. Soud I. stupně nepřisvědčil ani argumentaci žalovaných, že nájem prostor bývalé strojovny výtahu sdílí právní režim nájmu družstevního bytu. Bývalá strojovna výtahu nikdy nepřestala být společným prostorem a nikdy se nestala součástí či příslušenstvím bytu žalovaných a ani uzavření předmětného dodatku k nájemní smlouvě na tom nic nezměnilo. Soud I. stupně postupem podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. vyzval žalované, aby doplnili tvrzení, kdy došlo k platbě za navýšení členského podílu vkladu za strojovnu a dle jakého rozhodnutí, a aby k takto doplněným tvrzením navrhli důkazy. Žalovaní toliko sdělili, že po členské schůzi žalobce dne 6. 6. 2012 zaplatili částku odpovídající navýšení družstevního podílu o strojovnu do pokladny žalobce, dokladem o úhradě však již nedisponují. Odpovídající částku zaplatili žalobci z důvodu opatrnosti převodem na účet i v roce 2019, částka jim však byla vrácena, že k navýšení jejich podílu nedošlo. Platba a vrácení se opakovaly, až žalobce žalovaným sdělil, že částku ponechá do konce sporu na svém účtu, za poplatek na navýšení jejich členského vkladu ji však nepovažuje. Dle názoru soudu I. stupně tak byla strojovna jako společný prostor žalovaným toliko (se souhlasem ostatních nájemců) pronajata. Soud I. stupně proto uzavřel, že nájem bývalé strojovny má povahu prostého nájmu, byl žalobcem platně a účinně vypovězen. Žalovaní ji nevyklidili a žalobci nepředali ani přes opakovanou výzvu, naopak ji nadále bez právního důvodu užívají. Soud I. stupně proto žalobě jako důvodné vyhověl.

8. O nákladech řízení rozhodl soud I. stupně podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a v řízení zcela úspěšnému žalobci přiznal právo na jejich náhradu.

9. Proti rozsudku soudu I. stupně podali žalovaní včasné a přípustné odvolání. Vytýkali soudu I. stupně, že na podkladě provedeného dokazování dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním, že věc nesprávně právně posoudil a že neúplně zjistil skutkový stav, neboť neprovedl důkazy potřebné k prokázání rozhodných skutečností.

10. Dle žalovaných je výpověď nájmu absolutně neplatná, neboť je v rozporu s kogentní úpravou. Žalovaní užívají strojovnu v režimu družstevního nájmu, který nelze dle § 734 odst. 2 zák. č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, vypovědět postupem podle o. z. Na Dodatek č. 2 k nájemní smlouvě nelze nahlížet jako na prostý nájem, úmyslem smluvních stran bylo rozšířit předmět původní smlouvy o družstevním nájmu bytu, jedná se proto o družstevní nájem. Na členské schůzi žalobce dne 6. 6. 2012 byl schválen záměr vyjmout bývalé strojovny ze společných částí budovy a připojit je k družstevním bytům členů družstva, kteří o ně projeví zájem. Žádost o navýšení dalšího členského vkladu ke strojovně žalovaní podali ještě ten den. Ostatní nájemci s připojením strojovny k bytu žalovaných vyslovili písemný souhlas a výslovně se vzdali užívání bývalé strojovny výtahu coby společné části.

11. Dodatkem č. 2 ze dne 5. 12. 2013 byla strojovna včleněna mezi ostatní místnosti družstevního bytu žalovaných, došlo k rozšíření původního předmětu nájmu o další místnost. Žalovaní následně zaplatili žalobci za navýšení dalšího členského vkladu poplatek ve výši schválené členskou schůzí žalobce dne 6. 6. 2012. Tento úmysl vyplývá rovněž z e-mailu bývalého předsedy družstva [tituly před jménem] [jméno FO] z 17. 1. 2020, dle kterého se strojovny měly stát součástí družstevních bytů, možná se udělala nějaká chyba v „papírech“. Vyrozumění [orgán] ze dne 3. 4. 2020 soud I. stupně chybně interpretoval, když jediná členská schůze, která se problematikou strojoven zabývala, byla členský schůze z 6. 6. 2012, která se usnesla, že strojovny lze připojit k družstevním podílům členů družstva. Dokladem o uzavření smlouvy o navýšení dalšího členského vkladu v roce 2013 žalovaní nedisponují, dle tehdejší právní úpravy však písemná forma nebyla nutná. Žalovaní proto navrhovali výslech tehdejšího předsedy družstva [tituly před jménem] [jméno FO], právní předchůdkyně žalovaných a tehdejší členky družstva [jméno FO]. Soud I. stupně tyto důkazy odmítl provést a uzavřel, že družstevní nájem ke strojovně sjednán nebyl, skutečnou vůlí smluvních stran při uzavření Dodatku č. 2 se soud I. stupně nezabýval.

12. Z judikatury citované soudem I. stupně nevyplývá, že by ke společným prostorám dle § 688 obč. zák. nebylo možno sjednat družstevní nájem, když družstevní nájem bylo možno sjednat i k nebytovému prostoru. Žalovaní nerozporují, že strojovna nebyla kolaudována jako byt, ale je otázkou, zda naplňuje definici společných prostor, neboť v ní původně byla umístěna technická infrastruktura výtahu a členům družstva nebyla nijak přístupná. Z důvodu změny používané technologie zůstala strojovna prázdná a nevyužívaná. Na bývalou strojovnu nelze nahlížet jako např. na společnou chodbu.

13. Členská schůze odhlasovala dle § 223 odst. 4 zák. č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník [dále jen „obch. zák.“] možnost, aby se členové družstva zavázali k dalšímu členskému vkladu, tuto možnost připouštěly i stanovy.

14. Žalovaní dále argumentovali, že i pokud by nedošlo ve vztahu ke strojovně k platnému navýšení dalšího členského vkladu žalovaných, nájem strojovny by se řídil právní úpravou nájmu bytu a výpověď žalobce nesplňuje náležitosti dle § 2288 o. z. Není správný závěr soudu I. stupně, že na strojovnu nelze aplikovat úpravu nájmu bytu a za účinnosti obč. zák. nebylo možno jako příslušenství bytu určit společnou část budovy, aniž by došlo ke změně stavebního určení takového prostoru. Od 1. 1. 2014 se takový požadavek ohledně stavebně-technické dispozice daného prostoru neuplatní. Žalovaní nadto užívali strojovnu po dobu tří let v dobré víře, že je nájem po právu, podle § 2238 o. z. se proto považuje nájemní smlouva za řádně uzavřenou.

15. Žalovaní navrhovali, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně změnil tak, že se žaloba na vyklizení zamítá, in eventum, aby ho zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.

16. Žalobci ve svém vyjádření, doplněném podáním z 10. 11. 2025, hodnotili odvolání žalovaných jako zcela nedůvodné. Soud I. stupně správně a úplně zjistil skutkový stav věci a správné je rovněž jeho právní posouzení věci. Žalobce odkazoval na rozhodnutí Městského soudu v [adresa] ze dne 12. 3. 2025, č. j. [spisová značka], ve kterém se tento odvolací soud vypořádal s totožnými námitkami, přičemž se jednalo o obdobný spor zahájený proti jiným členům žalobce na vyklizení obdobných prostor, který byl postaven na shodném skutkovém a právním základě. Dále žalobce velmi podrobně rozváděl svou argumentaci předestřenou již před soudem I. stupně.

17. K uzavření žádné smlouvy o navýšení dalšího členského vkladu nedošlo, žalovaní přes poučení dané jim podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř., tuto skutečnost neprokázali. Neprokázali, že by takovouto smlouvu plnili, že by poplatek za navýšení jejich dalšího členského vkladu zaplatili. Nadto nebyla strojovna zahrnuta do podlahové plochy bytu, z prostoru strojovny nebyly předepsány odvody do fondu oprav, nájemné za užívání strojovny bylo stanoveno na principu pro nájem ostatních prostor v domě, tj. v jiné výši a s jinou splatností; na sjednané nájemné žalobce vystavoval samostatné faktury s textem, že se jedná o nájem strojovny, strojovna nebyla nikdy rekolaudována ze společného prostoru na součást nebo příslušenství bytu. [tituly před jménem] [jméno FO] v rámci vysvětlení na [orgán] objasnil, že původně bylo zamýšleno rozšíření členských podílů, ale zjistilo se, že to není možné realizovat. E-mail [tituly před jménem] [jméno FO] z 17. 1. 2020 potvrzuje jen původní záměr, nikoliv jeho realizaci. Dodatek č. 2 nestvrzuje, že došlo k platnému navýšení dalšího členského vkladu, naopak je jeho obsahem sjednání nájmu strojovny za nájemné 100 Kč za 1 m2 ročně, a to za podmínek odlišných od podmínek družstevního nájmu. Správný je proto závěr soudu I. stupně, že prostory strojovny byly právním předchůdcům žalovaných svěřeny do prostého nájmu. Jde-li o namítaný úmysl smluvních stran, dle § 35 obč. zák. má při výkladu právního úkonu význam pouze takový úmysl jednajícího, který není v rozporu s jazykovým vyjádřením a obsahem daného právního úkonu. Soud I. stupně správně pro nadbytečnost další důkazy neprováděl, skutkový stav byl prokázán na základě souvislé řady listinných důkazů.

18. Prostory strojovny nebyly žalovaným, resp. jejich právním předchůdcům, svěřeny ani v režimu nájmu bytu. Dodatek č. 2 byl uzavřen dne [datum], [Anonymizováno] nájemní smlouvy na strojovnu je třeba posuzovat podle obč. zák. A dle ustálené judikatury Nejvyššího soudu, citované i soudem I. stupně, nebylo možné společné prostory domu pronajmout jako byt, ale pouze jako prostý nájem, tedy v režii nájmu nemovité věci, resp. její části. Ustanovení § 2236 o. z. není na daný případ aplikovatelné. Není dán prostor ani pro aplikaci § 2238 o. z., neboť žalovaní nemohli prostor strojovny užívat v dobré víře jako byt, nadto se jedná o nepřípustné novum, uplatněné po koncentraci řízení.

19. Žalobce navrhoval, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný potvrdil a aby uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobci náhradu nákladů odvolacího řízení.

20. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek dle § 212 a § 212a o. s. ř., včetně správnosti postupu v řízení předcházejícím jeho vydání, a v souladu s § 213 odst. 2 a 3 o. s. ř. zopakoval dokazování nájemní smlouvou z 11. 4. 2004, Dodatkem č. 2 z 5. 12. 2013, zápisem z náhradní členské schůze žalobce z 6. 6. 2012, žádostí o odkoupení / navýšení členského podílu o bývalou strojovnu výtahu ze dne 6. 6. 2012, prohlášením o souhlasu s uzavřením Dodatku č. 2, stanovy žalobce přijatými na ustavují schůzi žalobce dne 11. 2. 2003, evidenčním listem , platným od 1. 1. 2016, zápisem z členské schůze žalobce dne 21. 11. 2019, usnesením Městského soudu v [adresa] ze dne 25. 11. 2020, č. j. [spisová značka], zprávou kontrolní komise z 8. 1. 2020, smlouvou o převodu družstevního podílu z 9. 3. 2020, doplněním žádosti o navýšení dalšího členského vkladu z 26. 9. 2022 a zápisem z jednání členské schůze žalobce dne 31. 1. 2023.

21. Ze stanov žalobce, sepsaných notářským zápisem [číslo], [číslo], přijatých na ustavující schůzi žalobce 11. 3. 2003, odvolací soud zjistil, že v části VII. majetková účast člena družstva bylo v odst. 3 uvedeno, že přidělení uvolněného bytu lze vedle úhrady členského podílu podmínit splacením dodatečného členského vkladu, jehož výši stanoví členská schůze. Obdobně lze postupovat při rozšíření stávajícího bytu, případně nástavby či vestavby v domě, které družstvo vlastní.

22. Z nájemní smlouvy ze dne 11. 4. 2004 odvolací soud zjistil, že ji uzavřeli žalobce jako pronajímatel a členové družstva [jméno FO], narozený [datum], a [jméno FO], narozená [datum], jako nájemci a že jejím předmětem bylo přenechání bytu [číslo] o velikosti 3+1, I. kategorie, v [číslo]. podlaží domu č.p. [číslo], [adresa] ul v [adresa], přičemž k bytu náleží sklep. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Bylo dohodnuto platit nájemné a zálohy na služby v měsíční výši uvedené v evidenčním listu, a to do 15. dne kalendářního měsíce.

23. Ze zápisu z náhradní členské schůze žalobce z 6. 6. 2012 odvolací soud zjistil, že byla mimo jiné schválena možnost rozšíření členských podílů družstva o nevyužívané bývalé strojovny výtahů za minimální cenu 350 Kč za 1 m2; zájemci, nechť se hlásí na [místo] do 14 dnů od konání schůze.

24. Z žádosti o odkoupení/navýšení členského podílu o bývalou strojovnu výtahu ze dne 6. 6. 2012 odvolací soud zjistil, že byla adresována žalobci a že [jméno FO] žádala na základě usnesení členské schůze z 6. 6. 2012 o odkoupení – navýšení členského podílu o prostor bývalé strojovny výtahu v domě č. p. [číslo].

25. Z prohlášení o souhlasu s uzavřením Dodatku č. 2 a vzdání se práva užívat strojovnu č.p. [číslo] odvolací soud zjistil, že podepsaní nájemci bytů v budově č. p. [číslo], souhlasili s tím, aby žalobce uzavřel s [jméno FO] a [jméno FO] dodatek k nájemní smlouvě, jehož předmětem bude rozšíření předmětu nájmu o bývalou strojovnu výtahu č. p. [číslo], umístěnou v [číslo]. nadzemním podlaží budovy, jak je vyznačena na přiloženém plánku, která je součástí společných částí budovy, a zároveň výslovně prohlásili, že se vzdávají práva užívat tuto bývalou strojovnu jako společnou část budovy ve smyslu § 688 obč. zák.

26. Z Dodatku k nájemní smlouvě č. 2 ze dne 5. 12. 2013 odvolací soud zjistil, že byl uzavřen mezi žalobcem jako pronajímatelem a [jméno FO], narozeným [datum], a [jméno FO], narozenou [datum], jako nájemci, a to s ohledem na souhlas ostatních nájemníků domu č.p. [číslo]. Bylo dohodnuto, že se nájemní smlouva doplňuje o odstavec 4, dle kterého pronajímatel přenechává nájemci – členu družstva od data 1. 1. 2014 prostory bývalé strojovny výtahu včetně části přístupové chodby č. p. [číslo], umístěné v [číslo]. nadzemním podlaží budovy, o výměře 15,5 m2, vyznačené na plánku, který je přílohou dodatku, za úplatu 100 Kč za 1 m2 ročně. Roční nájemné 1 550 Kč je splatné na účet pronajímatele vždy do konce příslušného kalendářního roku.

27. Z evidenčního listu pro výpočet měsíční úhrady za užívání bytu, platného od 1. 1. 2016, odvolací soud zjistil, že v rozpisu místností je uvedena i sklepní kóje, lodžie, bývalá strojovna zde není uvedena, není ani zahrnuta do celkové výměry.

28. Ze zápisu z členské schůze žalobce ze dne 21. 11. 2019 odvolací soud zjistil, že členové družstva byli informováni, že byl vznesen dotaz ohledně bývalých strojoven výtahů, které byly v návrhu prohlášení vlastníka přiřazeny ke konkrétním bytům na základě žádosti a souhlasu všech družstevníků ve vchodě. Někteří členové své podpisy zpochybnili. Vzhledem k tomu, že rozšíření členského podílu bylo nejpravděpodobněji provedeno neoprávněně a bylo nutné celou věc prošetřit, o prohlášení nebylo hlasováno. Na schůzi bylo poté přijato usnesení, dle kterého se ukládá představenstvu a kontrolní komisi prověřit, zda všichni členové řádně doplatili plnou výši dalších členských vkladů s ohledem na vymezení podlahových ploch jejich bytových jednotek v prohlášení vlastníka a případně zajistit doplacení případných nesplacených částí vkladů, a to nejpozději do konce roku 2019.

29. Z usnesení Městského soudu v [adresa] ze dne 25. 11. 2020, č. j. [spisová značka], odvolací soud zjistil, že část usnesení členské schůze žalobce ze dne 21. 11. 2019 ve znění „a případně zajistili doplacení případných nesplacených částí vkladů, a to nejpozději do konce roku 2019“ není rozhodnutím právnické osoby a hledí se na ně, jako kdyby nebylo přijato. Dle odůvodnění tohoto rozhodnutí nebylo před rozhodnutím členské schůze rozhodnuto o navýšení členských vkladů a nemohlo být rozhodováno o prověření jejich splacení. Ze zápisu z členské schůze z 6. 6. 2012 se nepodává, že byly schváleny smlouvy o dalším členském vkladu. Takové rozhodnutí by nemohlo být ani platně přijato, protože nebylo na programu jednání a nebylo přítomno 100 % členů družstva.

30. Ze smlouvy o převodu družstevního podílu ze dne 6. 2. 2020 odvolací soud zjistil, že [jméno FO] převedla družstevní podíl včetně všech vkladů složených do bytového družstva a včetně práva nájmu bytu [číslo] v [číslo]. nadzemním podlaží budovy č.p. [číslo] na nabyvatele – [Jméno žalované A] a [Jméno žalované B]. Převzetí smlouvy bylo potvrzeno žalobcem.

31. Ze zápisu členské schůze žalobce dne 31. 1. 2023 odvolací soud zjistil, že nebylo přijato usnesení, dle kterého členská schůze souhlasí s navýšením dalšího členského vkladu žalovaných v souvislosti s jejich žádostí o navýšení jejich dalšího členského vkladu a připojení prostoru bývalé strojovny výtahu v [číslo]. nadzemním podlaží domu č.p. [číslo] o vnější výměře 16,1 m2 k bytu [číslo] coby součást bytu.

32. Z doplnění žádosti o navýšení dalšího členského vkladu ze dne 6. 6. 2012, které je datováno k 26. 9. 2022, odvolací soud zjistil, že žalovaní se obrátili na žalobce s doplněním žádosti ze dne 6. 6. 2012. K bytu [číslo] je připojen nebytový prostor bývalé strojovny výtahu, umístěné v [číslo]. nadzemním podlaží budovy č. p. [číslo] o celkové ploše 16,1 m2, bude využíván jako součást bytu, konkrétně komora, navrhovaná výše zvýšeného dalšího členského vkladu činí 5 635 Kč (16,1 m2 x 350 Kč/m2).

33. Ve zbytku odkazuje odvolací soud na skutková zjištění učiněná již soudem I. stupně. Ani odvolací soud neshledal důvodu dokazovaní doplňovat, neboť skutkový stav byl zjištěn v míře nezbytné pro rozhodnutí věci.

34. K dotazu odvolacího soudu strany potvrdily správnost vnější výměry sporné strojovny a specifikovaly, že tento sporný prostor se nachází o patro výš, než byt [číslo], a je oddělen od ostatních společných prostor příčkou.

35. Po provedeném dokazování odvolací soud uzavřel, že odvolání žalovaných není důvodné.

36. Odvolací soud předně nesouhlasí se závěrem soudu I. stupně, že bývalá strojovna výtahu byla Dodatkem č. 2 právním předchůdcům žalovaných pronajata v souladu s obč. zák. coby společný prostor budovy v režimu obecného nájmu nemovité věci, resp. její části. O skutečnosti, že strojovna měla povahu společného prostoru domu a ke změně této její povahy nedošlo, nebylo mezi stranami sporu. Odvolací soud provedeným dokazováním zjistil, že Dodatek č. 2 byl uzavřen dne 5. 12. 2013, podle přechodného ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. je proto vznik nájmu třeba posuzovat podle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013, tedy dle obč. zák. V poměrech obč. zák. je však judikatura Nejvyššího soudu ustálena v závěru, že vlastník domu nemůže jako byt či jeho příslušenství určit, a tedy ani pronajmout, společné prostory domu dle § 688 obč. zák., tj. prostory, jež lze negativně vymezit tím, že nejde o byty a jejich příslušenství ani o nebytové prostory, a pozitivně tak, že jde o prostory sloužící všem nájemcům domu – např. tedy společná chodba, prádelna, sušárna, kočárkárna nebo půda. Při posouzení toho, zda konkrétní prostory mají povahu společných prostor v občanskoprávním smyslu, je nutno vycházet ze stavebněprávního určení, tedy především z pravomocného rozhodnutí stavebního úřadu o tom, že určité prostory jsou způsobilé k tomuto účelu užívání, a dále i z toho, že jsou-li společné prostory objektivně určeny kolaudačním rozhodnutím, toto jejich určení nemůže být změněno rozhodnutím vlastníka, a to ani se souhlasem všech nájemců bytů v domě, tedy nemohou být tomuto způsobu užívání podle § 688 obč. zák. odňaty [srov. v tomto směru např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 6. 2005, sp. zn. 26 Cdo 1538/2004, a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 1. 2010, sp. zn. 26 Cdo 4858/2008, na který odkazoval ve svém odůvodnění i soud I. stupně]. Dodatkem č. 2 dle této judikatury proto nemohl být platně sjednán ani obecný nájem strojovny, která v době uzavření tohoto dodatku měla povahu společných prostor ve smyslu § 688 odst. 1 a 2 obč. zák.

37. V tomto směru tedy odvolací soud nemůže souhlasit a nesouhlasí s právním závěrem vysloveným Městským soudem v [adresa] v rozsudku ze dne 12. 3. 2025, č. j. [spisová značka], na který žalobce odkazoval.

38. Ustanovení § 2236 o. z., tedy právní úpravu účinnou od 1. 1. 2014, na vznik nájmu aplikovat nelze.

39. Pokud se žalovaní dovolávali aplikace § 2238 o. z., o novou skutečnost ve smyslu § 205a o. s. ř. se nejedná, žalovaní tímto toliko právně argumentují, což samo o sobě bez současných nových skutkových tvrzení či nových důkazních návrhů, nepřípustnou novotou není.

40. Odvolací soud však nepřisvědčil ani této jejich argumentaci, že strojovnu výtahu užívali ve smyslu § 2238 o. z. po dobu 3 let v dobré víře, že je nájem po právu, a že jsou tudíž řádnými nájemci ve smyslu tohoto ustanovení.

41. Nejvyšší soud v rozsudku z 20. září 2016, sp. zn. 26 Cdo 1236/2015, dovodil, že uživatel bytu může být považován za řádného nájemce ve smyslu § 2238 o. z. jen tehdy, jestliže byt užíval alespoň tři roky v dobré víře, že je jeho nájemcem, a zároveň jeho dobrá víra trvala k 1. 1ednu 2014. Posouzení dobré víry domnělého nájemce nemůže vycházet jen z posouzení jeho subjektivních představ. Dobrá víra se musí vztahovat i k okolnostem, za nichž vůbec mohlo nájemní právo vzniknout, tedy i k právnímu důvodu (titulu), který by mohl mít za následek vznik práva. To ovšem neznamená, že takový titul musí být dán; postačí, aby tu byl alespoň domnělý právní titul (titulus putativus). Dobrá víra ve smyslu § 2238 o. z. pak zaniká v okamžiku, kdy se domnělý nájemce seznámil s okolnostmi, které u něj objektivně musely vyvolat pochybnost o tom, že je subjektem práva, jehož obsah vykonává, tedy nájemcem bytu (vizte např. rozsudky Nejvyššího soudu ze 7. 5. 2002, sp. zn. 22 Cdo 1843/2000, z 30. 5. 2017,[Anonymizováno]sp. zn. 22 Cdo 4694/2016, a z 31. 7. 2019, sp. zn. 22 Cdo 1187/2019]. Tyto závěry jsou využitelné i při výkladu pojmu „poctivý nájemce“ dle § 2238 o. z. [srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze 7. 3. 2019, sp. zn. 26 Cdo 3301/2018].

42. Provedeným dokazováním bylo zjištěno, že Dodatkem č. 2 byly dány do užívání prostory bývalé strojovny výtahu za úplatu 100 Kč za 1 m2 ročně, dle evidenčního listu tyto prostory nebyly zahrnuty do výměry bytu [číslo] (na rozdíl od sklepní kóje), nebylo z jejich výměry stanoveno nájemné. Z těchto listin tedy není možné usuzovat na existenci nájemního práva k prostoru strojovny coby součásti či příslušenství bytu. Dále soud I. stupně zjistil, že nájemné za užívání strojovny se hradilo odlišně od nájemného za byt, hradilo se ročně, a to na základě faktur žalobce, kterými bylo vyúčtováno nájemné „za užívání strojovny“, nikoliv za užívání bytu, či součásti bytu nebo příslušenství bytu (např. komory). Úplata 100 Kč za 1 m2 byla, jak zjistil již soud I. stupně, stanovena dle sazebníku za pronájem ostatních prostor. I tyto okolnosti jsou dle názoru odvolacího soudu významné pro závěr o ne/užívání předmětného prostoru v dobré víře, že se jedná o součást či příslušenství bytu. Odvolací soud proto uzavřel, že právní předchůdci žalovaných a ani žalovaní nemohli být v dobré víře, že coby nájemci bytu užívají strojovnu jako součást či příslušenství tohoto bytu, naopak si zcela zřetelně byli vědomi, že užívají bývalou strojovnu, tedy společný prostor domu, který součástí a ani příslušenstvím bytu není. Nájemní smlouvu (Dodatek č. 2) proto nelze ani podle ustanovení § 2238 o. z. považovat za platně uzavřenou.

43. Jde-li o námitku žalovaných stran výkladu Dodatku č. 2, kdy žalovaní dovozovali, že jím byl rozšířen původní předmět nájmu, tj. družstevní byt, o další místnost, že vůlí smluvních stran bylo navýšení dalšího členského vkladu o poplatek za připojení strojovny, odvolací soud uvádí následující.

44. Podle § 35 odst. 2 jen obč. zák. právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Podle odst. 3 se právní úkony vyjádřené jinak než slovy vykládají podle toho, co způsob jejich vyjádření obvykle znamená. Přitom se přihlíží k vůli toho, kdo právní úkon učinil, a chrání se dobrá víra toho, komu byl právní úkon určen.

45. Výklad právního úkonu prostřednictvím interpretačních pravidel je podle ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu indikován tehdy, jsou-li pochybnosti o obsahu právního úkonu, tj. o skutečné vůli v něm projevené [vizte například rozsudky ze dne 28. 2. 2007, sp. zn. 25 Cdo 578/2005, ze dne 19. 7. 2012, sp. zn. 28 Cdo 2552/2011, ze dne 29. 7. 2013, sp. zn. 32 Cdo 2640/2011, či ze dne 12. 6. 2018, sp. zn. 32 Cdo 2655/2016]. Pochybnosti vyžadující výklad právního úkonu jsou dány objektivně v případě jeho nikoliv zcela jednoznačného jazykového vyjádření a též v situaci, kdy výklad právního úkonu účastníky je v průběhu řízení vzájemně odlišný [srov. například rozsudky ze dne 26. 11. 1998, sp. zn. 25 Cdo 1650/98, a ze dne 10. 2. 2021, sp. zn. 32 Cdo 2688/2019].

46. Ustanovení § 35 odst. 2 obč. zák. formuluje výkladová pravidla, která ukládají soudu, aby případné pochybnosti o obsahu právního úkonu odstranil výkladem založeným na tom, že vedle jazykového vyjádření právního úkonu zachyceného slovně podrobí zkoumání i vůli (úmysl) jednajících osob. Jazykové vyjádření právního úkonu zachyceného ve smlouvě musí být proto nejprve vykládáno prostředky gramatickými (z hlediska možného významu jednotlivých použitých pojmů), logickými (z hlediska vzájemné návaznosti použitých pojmů) či systematickými (z hlediska řazení pojmu ve struktuře celého právního úkonu). Kromě toho soud na základě provedeného dokazování posoudí, jaká byla skutečná vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy, přičemž podmínkou pro přihlédnutí k vůli účastníků je, aby nebyla v rozporu s tím, co plyne z jazykového vyjádření úkonu. Výkladem tak lze zjišťovat pouze obsah právního úkonu, nelze jím projev vůle doplňovat. Při nemožnosti zjištění hlediska subjektivního (úmysl jednajícího či jednajících), tak přichází na řadu hlediska objektivní. Vždy (jak hlediska subjektivní, tak objektivní) se však musí brát náležitý zřetel ke všem okolnostem souvisejícím s projevem vůle [srov. například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 8. 2011, sp. zn. 23 Cdo 3404/2008, nebo ze dne 20. 12. 2010, sp. zn. 23 Cdo 4119/2007].

47. Při odstraňování pochybností o obsahu smlouvy je třeba vycházet z předpokladu, že strany jednaly racionálně [vizte např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 29. 4. 2015, sp. zn. 22 Cdo 826/2013, a ze dne 18. 10. 2017, sp. zn. 32 Cdo 4725/2015].

48. V souzené věci, jak vyplývá ze zápisu z členské schůze žalobce z 6. 6. 2012, z žádosti právních předchůdců žalovaných z 6. 6. 2012 a z vyrozumění [orgán] z 3. 4. 2020 bylo původním záměrem rozšíření družstevního bytu o další místnost navýšením dalšího členského vkladu zájemců o prostory bývalých strojoven výtahů. Tomuto záměru však obsah Dodatku č. 2 uzavřeného až 5. 12. 2013 (tedy po cca roce a půl) zřetelně neodpovídá. Z obsahu tohoto dodatku, jak správně uvážil již soud I. stupně, se podává, že bylo dohodnuto užívání strojovny coby společného prostoru za odlišných podmínek, než bylo dohodnuto užívání bytu [číslo]. Bylo dohodnuto jiné nájemné, v jiné výši a s jinou splatností. Z dalších listinných důkazů pak bylo zjištěno, že se výměra bytu [číslo] o strojovnu nenavýšila, ač do výměry bytu byla zahrnuta např. i sklepní kóje. Dále bylo zjištěno, žalobce nájemné za strojovnu účtoval fakturami, ve kterých bylo výslovně uvedeno, že se jedná o vyúčtování za užívání strojovny. Tedy samotný obsah Dodatku č. 2 a rovněž následné jednání smluvních stran verzi žalovaných o rozšíření původního předmětu nájmu (družstevního bytu) o další místnost nenasvědčují, naopak se z nich zřetelně podává toliko sjednání užívání strojovny coby společných prostor za úplatu.

49. Konečně soud I. stupně správně uzavřel, že nedošlo ani k navýšení dalšího členského vkladu právních předchůdců žalovaných. Ze stanov žalobce bylo zjištěno, že rozšíření bytu lze podmínit splacením dodatečného členského vkladu, o jehož výši rozhodně členská schůze. Soud I. stupně postupem podle § 118 odst. 1 a 3 o. s. ř. vyzval žalované, aby tvrdili a prokázali, že o navýšení dalšího členského vkladu bylo rozhodnuto a že poplatek za navýšení dalšího členského vkladu, jehož výše byla stanovena na členské schůzi dne 6. 6. 2012, zaplatili. Žalovaní poté tvrdili, že odpovídající částka byla složena do pokladny žalobce, avšak žádným dokladem o tom nedisponují. V tomto směru tedy neunesli důkazní břemeno. Naopak bylo zjištěno, že na členské schůzi žalobce 21. 11. 2019 bylo zpochybněno rozšíření členských podílů o strojovny s tím, že k němu pravděpodobně došlo neoprávněně. Pokud žalovaní, resp. jejich právní předchůdci, poplatek žalobci až v roce 2019 hradili, žalobce jim platbu vracel zpět a později ji ponechal na svém účtu s tím, že ji nepovažuje za poplatek za další členský vklad. Ostatně, jde-li o[Anonymizováno]rozhodnutí o navýšení dalšího členského vkladu, Městský soud v [adresa] v rozhodnutí ze dne 25. 11. 2020, č. j. [spisová značka], rozhodl, že část usnesení členské schůze žalobce ze dne 21. 11. 2019 ve znění „a případně zajistili doplacení případných nesplacených částí vkladů, a to nejpozději do konce roku 2019“ není rozhodnutím právnické osoby a hledí se na ně, jako kdyby nebylo přijato, neboť mimo jiné nebylo před rozhodnutím členské schůze rozhodnuto o navýšení členských vkladů a nemohlo být rozhodováno o prověření jejich splacení. Ze zápisu z členské schůze z 6. 6. 2012 se nepodává, že byly schváleny smlouvy o dalším členském vkladu. Takové rozhodnutí by nemohlo být ani platně přijato, protože nebylo na programu jednání a nebylo přítomno 100 % členů družstva.

50. Za této situace neshledal ani odvolací soud důvodu doplňovat dokazování o výslech [tituly před jménem] [jméno FO], právních předchůdců žalovaných ani žalovaných. Odvolací soud nezopakoval ani důkaz emailem [tituly před jménem] [jméno FO] z roku 2020, neboť původní záměr, k jehož realizace ale nedošlo, byl již prokázán jinými důkazy.

51. Odvolací soud proto ve shodě se soudem I. stupně uzavřel, že žalovaní užívají strojovnu ve vlastnictví žalobce bez právního důvodu a že žalobci svědčí dle § 1040 odst. 1 o. z. právo na její vyklizení a předání. Žádné výjimečné důvody pro odepření ochrany výkonu vlastnického práva „pro tentokrát“ ve smyslu § 2 odst. 3 o. z. a v § 8 o. z. nebyly tvrzeny ani je odvolací soud neshledal. S ohledem na skutečnost, že vyklizení strojovny si nepochybně vyžádá stavební práce, odvolací soud přistoupil k určení delší než zákonné lhůty k vyklizení [vizte § 160 odst. 1 o. s. ř.].

52. Vzhledem k výše uvedenému odvolací soud rozsudek soudu I. stupně ve výroku I sice shledal správným, ale postupem podle § 220 odst. 1 písm. b) o. s. ř. jej přesto změnil, neboť prostor, který mají žalovaní vyklidit, nebyl soudem I. stupně řádně specifikován.

53. Jako věcně správný potvrdil odvolací soud podle § 219 o. s. ř. nákladový výrok II a na jeho odůvodnění v rozsudku soudu I. stupně pro stručnost odkazuje.

54. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud dle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. a v řízení zcela úspěšnému žalobci přiznal jejich náhradu ve výši 8 300 Kč, což představuje odměnu za právní zastoupení za dva úkony – vyjádření k odvolání a účast při odvolacím jednání (§ 11 odst. 1 písm. d) a g) advokátního tarifu), ve výši 2 x 3 700 Kč (§ 7 odst. 4 ve spojení s § 9 odst. 3 advokátního tarifu) a ze dvou souvisejících paušálních náhrad hotových výdajů ve výši 2 x 4 500 Kč (§ 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu).

55. O povinnosti žalovaných zaplatit náklady řízení k rukám právní zástupkyně žalobce rozhodl odvolací soud podle § 211 a § 149 odst. 1 o. s. ř.

56. O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto podle § 211 a § 160 odst. 1 věty před středníkem o. s. ř.