14 Co 80/2023 - 189

Rubrum

Krajský soud v Ústí nad Labem rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Jana Pekáče a soudců Mgr. Kateřiny Brodské a Mgr. Martina Paška ve věci žalobce: [Jméno zainteresované osoby 0/0], narozený dne [Anonymizováno] [Adresa zainteresované osoby 0/0] zastoupený advokátem [Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0] proti žalovanému: [Jméno zainteresované osoby 1/0], narozený dne [Anonymizováno] [Adresa zainteresované osoby 1/0] zastoupený advokátkou [Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0] o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, o odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Lounech ze dne 4. listopadu 2022, č. j. 9 C 26/2021-147, takto:

Výrok

I. Rozsudek okresního soudu se a) ve výroku I. mění potud, že ze zrušeného podílového spoluvlastnictví se do vlastnictví žalovaného přikazují pozemky zapsané u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště [adresa], v katastrálním území [adresa] [Anonymizováno] a obci [adresa] - p. č. [Anonymizováno] - p. č. [hodnota], - p. č. [Anonymizováno], - p. č. [Anonymizováno] - p. č. [Anonymizováno], - p. č. [Anonymizováno] a - p. č. [Anonymizováno]; jinak se v tomto výroku potvrzuje, b) ve výroku II. potvrzuje a c) ve výroku III. mění tak, že žalobce je povinen zaplatit žalovanému částku 291 586 Kč, do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

III. Žalobce je povinen zaplatit České republice, na účet Okresního soudu v Lounech, do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku náklady řízení ve výši 9 206,50 Kč.

IV. Žalovaný je povinen zaplatit České republice, na účet Okresního soudu v Lounech, do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku náklady řízení ve výši 9 206,50 Kč.

Odůvodnění

1. V záhlaví označeným rozsudkem Okresní soud v Lounech (dále jen „okresní soud“ či „soud prvého stupně“) zrušil podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitým věcem: pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba - rod. dům č. p. [Anonymizováno], pozemku parc. č. [Anonymizováno], pozemku parc. č. [Anonymizováno], pozemku parc. č. [Anonymizováno] pozemku parc. č. [hodnota], pozemku parc. č. [Anonymizováno], pozemku parc. č. [Anonymizováno], pozemku parc. č. [Anonymizováno], pozemku parc. č. [Anonymizováno], pozemku parc. č. [Anonymizováno] a pozemku parc. č. [Anonymizováno] zapsaným u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště [adresa], v katastrálním území [adresa] [Anonymizováno] a obci [adresa], a tyto pozemky přikázal do výlučného vlastnictví žalobce (výrok I.), zrušil přídatné spoluvlastnictví žalovaného ve výši 1/108 k pozemku p. č. [Anonymizováno] tamtéž a uvedený spoluvlastnický podíl žalovaného přikázal do výlučného vlastnictví žalobce (výrok II.), uložil žalobci zaplatit žalovanému 926 167 Kč do třiceti dnů od právní moci rozsudku (výrok III.), vyslovil, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (výrok IV.), dále uložil zaplatit žalobci na účet okresního soudu náklady řízení ve výši 11 440 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok V.) a žalovanému povinnost zaplatit na účet okresního soudu náklady řízení ve výši 11 400 Kč (výrok VI.).

2. V odůvodnění rozsudku okresní soud uvedl, že žalobce se jako vlastník podílu na shora specifikovaných nemovitých věcech v rozsahu 5/6 domáhal zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví se žalovaným jakožto vlastníkem podílu v rozsahu 1/6 s tím, že se žalovaný o společné nemovité věci nestará a nezajímá se o ně, nehradí údržbu ani povinné platby s vlastnictvím spojené. Navrhl, aby byly nemovité věci přikázány jemu za odpovídající náhradu, která činí na základě ceny nemovitostí stanovených znaleckým posudkem [tituly před jménem] [jméno FO] č. [hodnota]-[Anonymizováno] ze dne [datum] 762 000 Kč. Reálné rozdělení podle něj není, mj. s ohledem na velikost podílů, možné.

3. Žalovaný učinil spornými tvrzení vztahující se ke správě společných nemovitostí, se zrušením spoluvlastnictví souhlasil, má však za to, že reálné rozdělení možné je. Pro případ, že by se soud s takovým závěrem neztotožnil, navrhl, aby byly nemovité věci přikázány žalobci za náhradu opírající se o znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO] č. [Anonymizováno] ze dne [datum], který stanovil cenu nemovitých věcí částkou 9 800 000 Kč.

4. Okresní soud vyšel ze zjištění, že účastníci shodně nemají zájem setrvat ve spoluvlastnictví, a to zejména z důvodu dlouhodobě narušených vzájemných vztahů, přičemž se shodují též na tom, že nemovité věci mají být přikázány do výlučného vlastnictví žalobce, byť žalovaný navrhuje též variantu reálného rozdělení nemovitých věcí. Podle znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] č. [hodnota]-[Anonymizováno] ze dne [datum] činí obvyklá cena nemovitostí zapsaných na listech vlastnictví č. [hodnota] a č. [hodnota] stanovená pomocí porovnávací metody 4 572 000 Kč. Podle závěru znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] č. [Anonymizováno] ze dne [datum] je obvyklá cena nemovitostí celkem 9 800 000 Kč. [tituly před jménem] [Anonymizováno] nejprve provedl ocenění jednotlivých pozemků, součástí a příslušenství nemovitostí podle vyhlášky ministerstva financí č. 441/2013 Sb. Kč. Součet dílčích ocenění podle uvedeného předpisu činil 9 710 723,48 Kč. Uvedený znalec následně užil porovnávací metodu, kdy na základě srovnatelných prodejů realizovaných v dané lokalitě v roce 2018 dospěl k obvyklé ceně uvedené výše. Znaleckým posudkem [tituly před jménem] [jméno FO] (soudem ustanoveného znalce) č. [Anonymizováno] ze dne [datum] byla stanovena obvyklá cena všech nemovitých věcí částkou 5 557 000 Kč, a to při užití metody přímého porovnání v místě a čase srovnatelných realizovaných prodejů sedmi souborů nemovitostí. Závěry písemně vyhotoveného posudku stvrdil tento znalec v rámci své výpovědi, přičemž uvedl, že vyhledával pro účely ocenění co nejvhodnější objekty, provedl osobně prohlídku nemovitostí i jejich vlastní zaměření. Podle tohoto znalce posudek [tituly před jménem] [jméno FO] využívá porovnávací metodu s odpovídajícím srovnávacím materiálem, a tedy stanoví náležitým způsobem obvyklou cenu. Jakkoliv je znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO] obsahově rozsáhlejší a podrobnější, když stanoví ceny všech součástí a příslušenství nemovitých věcí, tento znalec podle [tituly před jménem] [jméno FO] dospěl svým postupem k výsledné ceně, za kterou není možné oceňované nemovitosti prodat.

5. Okresní soud uzavřel, že žalovaným navrhované reálné rozdělení nemovitých věcí není možné, neboť většina pozemků má jedinou přístupovou cestu, stejně tak nelze reálně dělit rodinný dům č. p. [Anonymizováno], neboť tomu brání konfliktní vztahy účastníků. Nezbývá proto než přikázat nemovité věci do výlučného vlastnictví žalobce oproti zaplacení vypořádacího podílu.

6. Jde-li o stanovení hodnoty nemovitých věcí tvořících spoluvlastnictví a tedy o výši vypořádacího podílu, okresní soud vycházel ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO], neboť ten se jednak více blížil dříve zpracovanému posudku [tituly před jménem] [jméno FO], oba tito znalci postupovali stejnou metodou, přičemž rozdíl v závěru jejich posudků je podle vyjádření [tituly před jménem] [jméno FO] dán do značené míry tím, že mezi lety 2020 a 2022 došlo k výraznému nárůstu cen nemovitostí. [tituly před jménem] [Anonymizováno] oproti tomu provedl administrativní ocenění jednotlivých součástí souboru nemovitých věcí, které jsou samostatně neobchodovatelné. Pokud v závěru posudku stanoví cenu také prostřednictvím metody porovnávací, specifikuje objekty určené k porovnání naprosto nedostatečně. Obvyklou cenu fakticky stanoví pomocí součtu cen jednotlivých součástí a dospívá k ceně, která ceně obvyklé neodpovídá. Okresní soud za dané situace zrušil jak spoluvlastnictví účastníků, tak přídatné spoluvlastnictví žalovaného a nemovité věci spolu s přídatným spoluvlastnickým podílem přikázal do vlastnictví žalobce za náhradu ve výši 926 167 Kč představující 1/6 z obvyklé ceny souboru nemovitých věcí stanovených [tituly před jménem] [jméno FO].

7. O nákladech řízení rozhodl okresní soud (s odkazem na judikaturu Ústavního soudu) na základě toho, že se v daném případě jedná o tzv. iudicium duplex, kdy neshledal žádné okolnosti, které by odůvodnily rozhodnutí odchylné.

8. Oběma účastníkům pak uložil, aby v souladu s ustanovením § 148 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v účinném znění, dále jen „o. s. ř.“, nesly rovným dílem náklady státu spočívající ve znalečném.

9. Proti tomuto rozsudku podal odvolání žalovaný. Namítal jednak, že okresní soud vyšel při svém rozhodování z nesprávně určené obvyklé ceny. Podle žalovaného posudek [tituly před jménem] [jméno FO] stanoví obvyklou cenu odpovídajícím způsobem, používá porovnávací metodu, a to při volbě srovnávacích objektů s realizovanými transakcemi přímo v příslušném katastrálním území, na rozdíl od [tituly před jménem] [jméno FO], který volil pro srovnání objekty napříč různými katastry. [tituly před jménem] [jméno FO] nadto pro srovnání volil objekty, které svým charakterem, vybavením a stářím neodpovídají oceňovaným nemovitým věcem a nepřihlédl k tomu, že stavby, které jsou součástí oceňovaných pozemků, byly rekonstruovány. S ohledem na rozdíly v posudcích navrhoval žalovaný již v řízení před soudem prvého stupně, aby byli znalci konfrontováni, případně aby byl zpracován revizní znalecký posudek, a to ideálně znaleckým ústavem. Okresní soud tomuto návrhu nevyhověl a podle žalovaného tím pochybil při zjišťování skutkového stavu věci, pro což žalovaný navrhl, aby byl napadený rozsudek zrušen a věc vrácena okresnímu soudu k dalšímu řízení, případně, aby byl změněn tak, že okresní soud buď přikáže nemovité věci (včetně podílu žalovaného na přídatném spoluvlastnictví) do výlučného vlastnictví žalobce za náhradu ve výši 2 057 263 Kč, nebo že dům č. p. [Anonymizováno] bude rozdělen na 3 bytové jednotky, z nichž jedna bude, spolu s podílem na společných částech domu a pozemku a spolu s pozemkem č. [Anonymizováno], přikázána do vlastnictví žalovaného a další dvě bytové jednotky spolu s podílem na společných částech domu a pozemku a dále spolu se zbývajícími pozemky tvořícími spoluvlastnictví účastníků a podíl žalovaného na pozemku p. č. [Anonymizováno] budou přikázány žalobci.

10. Žalobce navrhl ve vyjádření k podanému odvolání napadený rozsudek potvrdit jako věcně správný s tím, že se okresní soud řádně vypořádal se všemi pro rozhodnutí významnými okolnostmi včetně otázky výše přiměřené náhrady. Zdůraznil při tom, že právě pro rozpory mezi posudky předloženými účastníky (posudek [tituly před jménem] [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO]) bylo nařízeno zpracování znaleckého posudku soudem, přičemž soudem ustanovený znalec dospěl k závěrům, které jsou nejbližší těm, které učinil ve svém posudku [tituly před jménem] [jméno FO]. V takovém případě již není na místě, aby byli [tituly před jménem] [jméno FO] a [tituly před jménem] [Anonymizováno] vzájemně konfrontováni, neboť jejich rozporné závěry byly překonány právě tím, že byl proveden důkaz znaleckým posudkem [tituly před jménem] [jméno FO]. Žalobce dále uvedl, že posudek [tituly před jménem] [jméno FO] je pro stanovení výše náhrady zcela nepoužitelný, neboť jím použitý postup je pro stanovení obvyklé ceny nevhodný. Tento znalec věnoval převážnou část posudku administrativnímu ocenění a pokud jím byla stanovována cena obvyklá, postupoval netransparentně a bez objasnění postupu při porovnání nemovitých věcí (vyhodnocení vlastností porovnávaných vzorků ve vztahu k oceňované nemovité věci). Žalobce dále mj. zmínil, že [tituly před jménem] [Anonymizováno] provádí ocenění na základě zastavěné plochy, i když standardem je provádět je podle plochy podlahové či užitné. Takový postup pak zejména při rozdílných vzorcích (co se počtu podlaží týče) generuje naprosto rozdílné cenové úrovně. Z toho důvodu obsahuje posudek [tituly před jménem] [jméno FO] po přepočtu na zastavěnou plochu ceny na jednotku zastavěné plochy v intervalu 22 000 Kč až 38 000 Kč, tedy s horní hranicí tvořící téměř dvojnásobek té spodní. Jednotkové ceny pak nejsou nikterak korigovány s ohledem na vlastnosti porovnávaných objektů. Pokud na základě uvedeného postupu [tituly před jménem] [Anonymizováno] provedl zprůměrování cen a toto považoval za porovnávací hodnotu a tedy i obvyklou cenu zastavěné plochy rodinného domu, jedná se o neodborný a nesprávný postup. Obdobné výhrady vznesl žalobce k té části posudku, která stanoví ceny pozemků. Z vyložených důvodů žalobce navrhl, aby byl rozsudek soudu prvého stupně jako věcně správný potvrzen.

11. Odvolací soud po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 odst. 1, odst. 2 o. s. ř.), osobou oprávněnou (§ 201, 203 o. s. ř.) a je přípustné, přezkoumal napadené rozhodnutí a řízení předcházející jeho vydání podle § 212 a § 212a o. s. ř., v rámci nařízeného jednání a dospěl k níže uvedenému závěru.

12. Okresní soud věc správně posuzoval podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v účinném znění, dále jen „o. z.“, neboť rozhodnutí soudu o vypořádání podílového spoluvlastnictví je rozhodnutím konstitutivním, které nově zakládá práva a povinnosti mezi účastníky. Nejde tak o práva vzniklá před nabytím účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, která by se posuzovala podle předchozí právní úpravy.

13. Podle § 1140 odst. 1 o. z. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.

14. Podle § 1140 odst. 2 o. z. každý ze spoluvlastníků může kdykoliv žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

15. Podle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne soud zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

16. Podle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

17. Podle § 1223 o. z. věc náležící společně několika vlastníkům samostatných věcí určených k takovému užívání, že tyto věci vytvářejí místně i účelem vymezený celek, a která slouží společnému účelu tak, že bez ní není užívání samostatných věcí dobře možné, je v přídatném spoluvlastnictví těchto spoluvlastníků. Týká-li se přídatné spoluvlastnictví nemovité věci zapisované do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i přídatné spoluvlastnictví.

18. V řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví není soud vázán návrhem na způsob vypořádaní a může rozhodnout, že zrušené spoluvlastnictví bude vypořádáno i jiným způsobem než navrhovaným. Možným způsobem vypořádání bytového domu je i jeho rozdělení na bytové jednotky. Možnost vypořádání podílového spoluvlastnictví k bytovému domu rozdělením na jednotky soud posuzuje i z hlediska dalšího možného soužití účastníků v jednom domě. Soud přistoupí k takovému rozdělení jen v případě, kdy vztahy mezi účastníky při užívání domu jsou po delší dobu nekonfliktní a jejich neshody nevyžadují rozhodování soudu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 4. 2004, sp. zn. 559/2004 dostupný na www.nsoud.cz a další rozhodnutí, která na něj obsahově navazují).

19. Odvolací soud vychází ze závěru okresního soudu o skutkovém stavu, který je mezi účastníky nesporný, a sice že tito jsou podílovými spoluvlastníky v odstavci 1. specifikovaných nemovitých věcí (včetně přídatného spoluvlastnictví pozemku p. č. [Anonymizováno], který slouží jako cesta k pozemku p. č. [Anonymizováno]) v rozsahu zde uvedeném, přičemž účastníci se shodně domáhají zrušení podílového spoluvlastnictví, žalobce se zájmem na přikázání veškerých věcí do svého výlučného vlastnictví, žalovaný s návrhem specifikovaným v jeho vyjádření k žalobě ze dne 14. 6. 2021, který se shoduje s jeho odvolacím návrhem.

20. Odvolací soud sdílí též konstatování okresního soudu, podle nějž jsou vztahy mezi účastníky nepříznivé. Žalovaný totiž sám ve svém vyjádření ze dne 14. 6. 2021 uvádí, že tyto byly narušeny před přibližně 4 lety, neboť žalobce mu zamezil v přístupu do nemovitostí a vystěhoval jeho věci, které měly nemalou hodnotu. O matce účastníků (která nemovitosti obývá na základě svolení žalobce) žalovaný uvádí, že ta jeho souhlas k užívání rodinného domu nemá, a obviňuje ji z páchání trestné činnosti, kterou byl podle svého tvrzení nucen oznámit na policii. Žalobce oproti tomu v následné replice tvrdil, že chování žalovaného k jejich matce bylo podstatným důvodem, pro nějž matka převedla rozhodující podíl na souboru nemovitých věcí na žalobce.

21. Za popsaných okolností sdílí odvolací soud závěr soudu prvého stupně, že rozdělení rodinné usedlosti na bytové jednotky v daném případě možné není, neboť by reálně hrozil vznik dalších sporů při správě společných částí domu a pozemku (resp. pozemků).

22. Bez ohledu na výše uvedené je ovšem třeba vycházet z toho, že reálné rozdělení je ze zákona preferovaným způsobem vypořádání, nejsou-li zde dány okolnosti, které mu brání (srov. ustanovení § 1143 a § 1144 o. z. včetně komentáře k uvedeným ustanovením - Petrov, J., Výtisk, M., Beran V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (2. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2023). Posuzované spoluvlastnictví je specifické tím, že se jedná o soubor nemovitých věcí, kde je žalobce většinovým vlastníkem v rozsahu 5/6 a žalovaný vlastníkem 1/6, přičemž žalobce je zároveň vlastníkem 5/108 a žalovaný 1/108 pozemku p. č. [Anonymizováno][Anonymizováno]tvořícího tzv. přídatné spoluvlastnictví. V daném případě je tak třeba se zabývat tím, zda lze při zachování hlediska dalšího účelného využití věcí a pokud možno co nejširšího zachování vlastnického práva účastníků odpovídajícího jejich podílům na straně jedné a co nejnižší míře povinnosti k zaplacení náhrady některým z účastníků předmětný soubor dělit na jednotlivé věci, které se v důsledku vypořádání stanou výlučným vlastnictvím účastníků.

23. Ve vztahu k dělení souboru na sebe navazujících pozemků se Nejvyšší soud vyjádřil v usnesení ze dne 9. 12. 2019, sp. zn. 22 Cdo 5389/2017, dostupném na www.nsoud.cz, tak, že s přihlédnutím k okolnostem věci je na ně třeba pohlížet jako na celek a vypořádání neprovádět tak, že by se reálně dělil každý pozemek mezi spoluvlastníky, ale tak, že se každému přidělí do výlučného vlastnictví (jednotlivé věci). Pravidla uvedená pro dělení jediné věci, vyjádřená v judikatuře Nejvyššího i Ústavního soudu tak lze v takových případech uplatnit jen v modifikované podobě, pokud okolnosti konkrétní věci jejich použití nevylučují.

24. Protože jde v daném případě o soubor pozemků, které (toliko) částečně představují společně užívaný funkční celek (někdejší zemědělskou usedlost), kde je jeden z přístupů zajištěn prostřednictvím přídatného spoluvlastnictví k pozemku p. č. [Anonymizováno], lze věci nepochybně dělit mezi účastníky, přičemž oba dva mají, jak bylo řečeno výše, o přikázání části věcí ze spoluvlastnictví zájem. Optimálním rozdělením se v posuzovaném případě z hlediska dalšího účelného využití (kdy nemovitosti využívá žalobce a s jeho souhlasem matka účastníků), při zohlednění shora popsaných konfliktních vztahů a taktéž s ohledem na velikost spoluvlastnických podílů jeví přikázání zemědělské usedlosti tvořené pozemkem parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], pozemku parc. č. [Anonymizováno][Anonymizováno], pozemku parc. č. [Anonymizováno] a pozemku parc. č. [Anonymizováno], jenž je částečně k usedlosti připlocen, a dále na něj navazujícího pozemku [Anonymizováno], což je vodní plocha (potok) podél pozemku p. č. [Anonymizováno] tvořící jeho přirozenou hranici, žalobci jakožto dosavadnímu většinovému vlastníku. Tímto bude do značné míry respektována vůle účastníků na přikázání části nemovitých věcí žalobci a části žalovanému, a to při minimalizaci výše náhrady, kterou bude žalobce povinen zaplatit žalovanému, neboť zbývající pozemky parc. č. [Anonymizováno], p. č. [hodnota], p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno] a p. č. [Anonymizováno] se svou celkovou hodnotou nejvíce blíží hodnotě podílu žalovaného (viz níže). Tyto pozemky se zároveň nachází mimo usedlost č. p. [Anonymizováno], jsou samostatně přístupné a podle vyjádření žalobce jsou propachtovány, tj. využity způsobem, kterým je může nadále užívat i žalovaný. Popsaný způsob rozdělení souboru nemovitých věcí je v neposlední řadě též ekonomický, neboť náklady s ním spojené jsou nulové.

25. Jde-li o okresním soudem učiněné skutkové závěry stran hodnoty souboru nemovitých věcí, odvolací soud je považuje má za zásadě za správná a doplňuje k nim následující:

26. V posudku [tituly před jménem] [jméno FO] je obvyklá cena souboru nemovitých věcí zjišťována prostřednictvím porovnání se třemi objekty - bývalými zemědělskými (hospodářskými) usedlostmi – v k. ú. [adresa] a obci [adresa], vše v obvodu někdejšího [adresa]. Tento znalec objekty k porovnání podrobně popsal a prostřednictvím koeficientů K1 - K8 je porovnal s oceňovanými nemovitostmi – tedy hodnotil zdroj zjištěné ceny, velikost objektu, jeho polohu, provedení a vybavení, celkový stav, vliv pozemku a příslušenství i vlastní celkový pohled na obchodovatelnost. Ceny zemědělských pozemků pak byly oceněny odborným odhadem s ohledem na jednotkové ceny na trhu běžně dosahované, mj. s ohledem na výkupní cenu zemědělských pozemků pro výstavbu silnice R7 (částkou 25 Kč m2 u převážné většiny pozemků, u pozemku parc. č. [Anonymizováno] vodní plochy, částkou 10 Kč za m2 a u pozemku parc. č. [Anonymizováno]1 částkou 80 Kč za m2). Tento znalec mj. uvedl, že předmětem ocenění je atypická nemovitost se zvýšeným rozsahem příslušenství, která je na trhu obchodována méně často. Naznačeným postupem pak dospěl k závěru o obvyklé ceně rodinného domu s příslušenstvím ve výši 3 490 000 Kč a k ceně zemědělských pozemků mimo funkční celek ve výši 1 079 000 Kč.

27. Znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO] sice volí (v části, která se věnuje zjištění ceny obvyklé) k porovnání objekty z jediného katastrálního území, avšak tyto objekty blíže nepopisuje, nepodrobuje je porovnání a k výsledné ceně dospívá prostřednictvím zprůměrování ceny na zastavěnou plochu nemovitosti, podle jeho závěru je obvyklá cena rodinného domu 5 967 267 Kč. [právnická osoba] jsou podle tohoto znalce obchodovány za ceny ve výši 22 – 28 Kč za m2. Cenu pozemku p. č. [Anonymizováno] stanoví [tituly před jménem] [Anonymizováno] na základě průměru tří realizovaných prodejů v roce 2018 částkou 259 Kč za m2, opět aniž by byly ke srovnání použité pozemky blíže specifikovány a aniž by bylo objasněno, proč je uvedený pozemek v celém rozsahu oceněn jinou částkou než zbývající pozemky se stejným charakterem orné půdy; celková cena pozemků je pak stanovena částkou 3 820 288 Kč, z čehož cena pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] má činit 3 117 324 Kč.

28. Konečně znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO] provádí ocenění k porovnání užitých nemovitostí prodaných na místním trhu v posledních měsících před datem ocenění prostřednictvím porovnávací metody, přičemž z porovnání vyloučil převody s nízkou hodnotou, převody mezi spřízněnými osobami a převody s extrémními hodnotami. Znalec popisuje předmětnou nemovitou věc, přičemž konstatuje, že budova č. p. [Anonymizováno] je samostatně stojící, zděný, částečně podsklepený objekt obdélníkového půdorysu tvaru do „L“ s několika přízemními přístavbami, se sedlovou střechou, dvěma nadzemními podlažími a neužívanou půdou v podstřeší, svým charakterem se jedná o rodinný dům. Pozemky p. č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno] se nachází v celkovém oplocení, jsou užívány s rodinným domem a tvoří s ním funkční celek. Uvnitř oploceného prostoru se nachází také část pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměře cca 590 m2 a jeho součástí jsou drobné stavby tvořící příslušenství rodinného domu. Tento pozemek jako celek se nachází za zástavbou, územní plán obce předpokládá v jeho severní části zemědělské využití, v jeho východní části a na levém břehu Pacovského potoka využití jako sídelní zeleň, v jihozápadní části jakožto plochy bydlení a místní obslužné komunikace. Nachází se na něm stavba nezapsaná v katastru nemovitostí, v níž je uskladněna zemědělská produkce. Znalec oceňované nemovitosti podrobně hodnotí a oceňuje je ve dvou variantách - variantě A - rodinný dům a nadstandardní rozsah pozemků a variantě [právnická osoba]. rodinný dům, 2. pozemky potenciálně stavební pro bydlení a 3. pozemky tvořící nebo doplňující zemědělský půdní fond. Znalec pak provádí analýzu trhu v letech 2021 a 2022 v k. ú. [adresa] a [Anonymizováno] a na základě toho volí vhodné převody k porovnání. Vybrané objekty podrobně popisuje, dokládá fotografiemi a prostřednictvím koeficientů (K1-K11 - lokalita, stavebně technický stav, stáří hlavní stavby, provedení a vybavení, přilehlé pozemky, příslušenství, funkční využitelnost, infrastruktura v místě, veřejná doprava, dostupnost osobní dopravou a ostatní) je porovnává s oceňovanými nemovitostmi, kde u rodinného domu č. p. [Anonymizováno] zdůrazňuje, že se jedná o standardně vybavený, dobře udržovaný venkovský dům, o stáří 80 let (tj. je zřejmé, že stavebně - technický stav je ve srovnání se vzorkem srovnávacích objektů dostatečně zohledněn, přičemž znalec [tituly před jménem] [Anonymizováno] se k případnému rozdílnému stavu srovnávaných objektů naopak nevyjadřuje vůbec). Znalec [tituly před jménem] [jméno FO] tak dospívá k obvyklé ceně pozemku p. č., jehož součástí je rodinný dům č. p. [Anonymizováno], spolu s pozemkem p. č. [Anonymizováno] v částce 4 909 000 Kč (jde o variantu A s vyšší výslednou cenou) a k ceně ostatních zemědělských pozemků ve výši 648 000 Kč (z čehož cena pozemku p. č. [Anonymizováno] činí 13 419 Kč).

29. Odvolací soud tak má ve shodě se soudem okresním za to, že znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO] je s ohledem na jím zvolené postupy a nedostatečné odůvodnění závěrů o výši obvyklé ceny soudem jen obtížně přezkoumatelný, a nepovažuje jej proto za důkaz, jehož prostřednictvím by bylo možno obvyklou cenu předmětných nemovitých věcí náležitě zjistit. Tedy již při porovnání posudků předložených účastníky řízení se jako přesvědčivější a více odpovídající standardním postupům při určení obvyklé ceny jeví posudek [tituly před jménem] [jméno FO]. Posudek [tituly před jménem] [jméno FO], jenž je soudem ustanoveným znalcem, se pak opět vzhledem k výše uvedenému jeví jako přesvědčivý, neboť z hlediska užitých postupů a logického odůvodnění přijatých závěrů nevzbuzuje žádné pochybnosti, nemluvě o tom, že se, jak již konstatoval okresní soud, jeho závěry blíží závěrům [tituly před jménem] [jméno FO] (s výhradou nárůstu ceny nemovitostí, k níž v mezidobí došlo). V daném případě tak okresní soud nepochybil, pokud nepřistoupil ke konfrontaci znalců, či nezadal v pořadí 4., tentokrát již revizní znalecký posudek, neboť rozpory znaleckých posudků náležitě odstranil jejich hodnocením, a to po výslechu znalce ustanoveného soudem. Lze připustit, že již [tituly před jménem] [jméno FO] bylo na místě zadat zpracování revizního znaleckého posudku, nikoliv jen dalšího posudku stejné váhy. To, že k tomu nedošlo, však v daném případě nepůsobí vadu řízení, která by měla za následek nesprávnost napadeného rozsudku, neboť znalec [tituly před jménem] [jméno FO] byl k otázce rozporů mezi dříve vyhotovenými posudky vyslechnut, vyjádřil se k nim a okresní soud se následně s těmito rozpory prostřednictvím hodnocení posudků náležitě vypořádal, přičemž odvolacím soudem již bylo podrobně vyloženo, z jakých důvodů se s tímto hodnocením znaleckých posudků ztotožňuje (v této souvislosti srov. závěry rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 30. 1. 2019, sp. zn. 32 Cdo 1120/2017, dostupného na www.nsoud.cz, včetně v něm zmíněné prejudikatury). Soud prvého stupně proto správně uzavřel, že obvyklá cena celého souboru nemovitých věcí činí celkem 5 557 000 Kč, z čehož je 1/6 představující podíl žalovaného 926 167 Kč. V situaci, kdy budou žalovanému přikázány pozemky v celkové hodnotě 634 581 Kč (648 000 Kč - 13 419 Kč odpovídajících pozemku parc. č. 903/3), pak na vyrovnání podílu žalovaného zbývá částka 291 586 Kč.

30. Odvolací soud vzhledem k výše uvedenému dospěl k závěru, ve věci lze rozhodnout na základě skutkového stavu zjištěného okresním soudem, aniž by bylo třeba doplňovat či opakovat dokazování a napadený rozsudek vzhledem k výše uvedenému ve výroku I. podle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. změnil potud, že shora specifikované pozemky ze zrušeného spoluvlastnictví přikázal do vlastnictví žalovaného; jinak jej (jde-li zrušení podílového spoluvlastnictví a přikázání části pozemků žalobci) jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil. V návaznosti na dílčí změnu výroku I. byl podle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. změněn také výrok III. tak, aby výše náhrady odpovídala rozsahu výlučného vlastnictví, jehož se účastníkům ze spoluvlastnictví dostane. Lhůtu k zaplacení vypořádacího podílu stanovil odvolací soud jako patnáctidenní, neboť ta se jeví jako přiměřená výši uložené platební povinnosti. Výrok II. byl jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. potvrzen, neboť tento i po částečné změně výroku I. odpovídá tomu, že přídatné spoluvlastnictví slouží k přístupu k pozemku parc. č. [Anonymizováno] přikázaného do výlučného vlastnictví žalobce.

31. Podle § 224 odst. 2 o. s. ř. rozhodoval odvolací znovu o nákladech řízení před soudem prvého stupně. Zde vycházel (stejně jako okresní soud) z aktuální judikatury Ústavního soudu reprezentované mj. nálezem Ústavního soudu ze dne 12. 12. 2019, sp. zn. II. ÚS 572/19. Podle tohoto rozhodnutí v řízeních typu iudicium duplex, kdy (ve stručnosti shrnuto) účastníci mají v zásadě shodné procesní postavení, soud vydává konstitutivní rozhodnutí a není vázán návrhy účastníků, se jeví jako spravedlivé východisko pro rozhodnutí o nákladech řízení, aby si každý z účastníků nesl náklady ze svého a nebyl povinen je hradit protistraně, pakliže pro to nejsou dány zvláštní důvody. O takový případ se podle odvolacího soudu jedná také v posuzované věci, okresní soud proto o nákladech řízení před soudem prvého stupně, stejně tak jako i o nákladech řízení odvolacího rozhodl tak, že tyto nenáleží žádnému z účastníků.

32. V posuzované věci byly státem vynaloženy náklady na znalečné s tím, že každý z účastníků složil za tímto účelem zálohu ve výši 3 000 Kč. Znalci [tituly před jménem] [jméno FO] bylo přiznáno a vyplaceno znalečné ve výši 22 880 Kč za podání znaleckého posudku (z toho 6 000 Kč ze složených záloh a 16 880 Kč z rozpočtových prostředků) a dále za účast na výslechu znalce 1 533 Kč, které byly hrazeny z rozpočtových prostředků. Znalečné nekryté zálohami účastníků tak činí v součtu 18 413 Kč. V souladu s ustanovením § 148 odst. 1 o. s. ř., ve spojení s ustanovením § 224 odst. 1 o. s. ř. uložil odvolací soud účastníkům, aby tyto náklady nesli rovným dílem, tj. aby každý z nich zaplatil v zákonné třídenní lhůtě podle § 160 odst. 1, věta před středníkem, o. s. ř. částku 9 206,50 Kč.

Poučení