14 Co 91/2026 - 68

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedkyně senátu JUDr. Ivy Suneghové a soudkyň Mgr. Lucie Králové a Mgr. Soni Burešové ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované], narozená [Datum narození žalované] bytem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení 84 700 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 4. prosince 2025, č. j. 35 C 84/2025-36, takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku I mění tak, že žaloba o zaplacení částky 84 700 Kč s 12 % úrokem z prodlení ročně z této částky od 30. 4. 2025 do zaplacení se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení před soudem I. stupně ve výši 23 958 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám [tituly před jménem] [jméno FO], advokáta.

III. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro [adresa] doplatek soudního poplatku za odvolání ve výši 847 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 16 214 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám [tituly před jménem] [jméno FO], advokáta.

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně žalované uložil povinnost zaplatit žalobkyni částku 84 700 Kč spolu s úrokem z prodlení z této částky ve výši 12 % ročně za dobu od 30. 4. 2025 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I) a povinnost zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 42 191,21 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně [Jméno advokáta A] (výrok II).

2. Soud I. stupně takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně na žalované domáhala zaplacení částky 84 700 Kč s příslušenstvím na základě skutkových tvrzení, že se žalovanou uzavřela 1.7.2024 smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb, kterou se žalovaná zavázala uhradit jí provizi ve výši 70 000 Kč bez DPH s tím, že nárok na provizi vzniká okamžikem uzavření kupní smlouvy ohledně nemovitostí zapsaných na LV č. [číslo] pro Katastrální úřad pro [adresa], Katastrální pracoviště [adresa] (dále jen „předmětné nemovitosti“). Žalovaná dne 25. 3. 2025 uzavřela s panem [jméno FO] jako kupujícím kupní smlouvu stran předmětných nemovitostí, od níž však kupující odstoupil 13.5.2025, neboť katastrální úřad zamítl návrh na provedení vkladu z důvodu vydaného předběžného opatření znemožňujícího žalované s předmětnými nemovitostmi nakládat. Žalobkyně vyúčtovala žalované provizi fakturou splatnou 29. 4. 2025 znějící na částku 84 700 Kč. Částku ve výši 84 700 Kč složenou kupujícím k rukám žalobkyně (jakožto platebního místa) představující část kupní ceny (též „blokovací depozitum“ či „rezervační poplatek“) žalobkyně kupujícímu vrátila. Nedošlo tak zápočtu a nárok žalobkyně nezanikl splněním.

3. Žalovaná žalobou uplatněný nárok neuznala. Tvrdila, že nárok žalobkyně na zaplacení provize zanikl. Uzavřením kupní smlouvy dne 25. 3. 2025, jemuž předcházelo složení blokovacího depozita kupujícím, došlo dle smlouvy ze dne 1. 7. 2024 k uhrazení provize žalobkyně, neboť bylo sjednáno, že složí-li kupující blokovací depozitum k rukám žalobkyně, bude z něj uhrazena provize.

4. Soud I. stupně vzal za svá skutková zjištění nesporná tvrzení účastnic týkající se uzavření smluv ze dne 1. 7. 2024 a ze dne 25. 3. 2025, odstoupení od smlouvy ze dne 25 3. 2025 kupujícím z důvodů na straně žalované, a v bodech 5 až 15 odůvodnění svého rozhodnutí popsal, jaká skutková zjištění učinil z provedených důkazů. Pro účely odvolacího řízení odvolací soud na tato skutková zjištění odkazuje.

5. Po provedeném dokazování pak soud I. stupně uzavřel, že účastnice dne 1. 7. 2024 uzavřely smlouvu, kterou se žalobkyně zavázala zprostředkovat uzavření kupní smlouvy se třetí osobou, jejímž předmětem bude převod předmětných nemovitostí na třetí osobu. Žalovaná se zavázala v případě uzavření kupní smlouvy s třetí osobou zaplatit žalobkyni provizi v celkové výši 84 700 Kč. Nárok na provizi vzniká dnem uzavření kupní smlouvy a žalovaná ji byla povinna uhradit do 3 dnů od uzavření takové smlouvy. V případě složení blokovacího depozita nebo tzv. rezervačního poplatku, měla být provize uhrazena z tohoto depozita. Dne 14. 3. 2025 uzavřela žalovaná s kupujícím rezervační smlouvu, na jejímž základě kupující složil rezervační poplatek ve výši 84 700 Kč. Dne 25. 3. 2025 uzavřela žalovaná s kupujícím smlouvu, kterou se zavázala kupujícímu převést vlastnické právo k nemovitostem. Depozitum/poplatek ve výši 84 700 Kč měl být započten na úhradu kupní ceny. Kupující od smlouvy ze dne 25. 3. 2025 odstoupil, neboť žalovaná byla omezena v dispozici s nemovitostmi v důsledku předběžného opatření. Žalobkyně vystavila žalované dne 22. 4. 2025 fakturu č. [číslo] na částku 84 700 Kč s datem splatnosti dne 29. 4. 2025, ta ji však neuhradila.

6. Po právní stránce soud I. stupně věc posuzoval dle § 2445 odst. 1, § 2001, § 2004 odst. 1, § 2005 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“)

7. Shrnul, že účastnice uzavřely 1. 7. 2024 dle § 2445 o.z. zprostředkovatelskou smlouvu, dle níž vznikl žalobkyni, která se zavázala pro žalovanou zprostředkovat prodej předmětných nemovitostí, vůči žalované nárok na provizi, a to uzavřením kupní smlouvy 25. 3. 2025. Soud I. stupně uvedl, že ačkoli ve smlouvě ze dne 1. 7. 2024 byla provize sjednána ve výši 70 000 Kč, bylo vůlí stran sjednat provizi včetně DPH ve výši 84 700 Kč, jak plyne ze smluv z 14. 3. 2025 a 25. 3. 2025. Odstoupením kupujícího od kupní smlouvy došlo ke zrušení tohoto závazku. Bylo-li na jejím základě plněno, jedná se o bezdůvodné obohacení získané plněním bez právního důvodu (§ 2991 odst. 2 o.z., rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. 9. 2000, sp. zn. 21 Cdo 2204/99) Smlouva ze dne 25. 3. 2025, na jejímž základě byl k rukám žalobkyně složen rezervační poplatek/blokovací depozitum, tak ex tunc zanikla a žalobkyně částku 84 700 Kč kupujícímu vrátila.

8. Dle soudu I. stupně je tak třeba na předmětnou situaci nahlížet tak, jako kdyby ke vzniku závazku nikdy nedošlo, resp. kupující tento poplatek /depozitum neuhradil a nikdy v závazku mezi žalobkyní a žalovanou ve vztahu k provizi nevystupoval.

9. Soud I. stupně vyložil, že v projednávané věci se neuplatní výjimky, na které odstoupení vliv nemá, ve smyslu § 2005 odst. 1 a 2 o.z. Žalobkyně si byla vědoma, že jí provize bude uhrazena z depozita nebo žalovanou, a to za podmínek splatnosti dle zprostředkovatelské smlouvy. Je-li od smlouvy odstoupeno, pak k dotčení práv žalobkyně nedošlo.

10. Soud I. stupně se neztotožnil s argumentací žalované, že ustanovení smlouvy ze dne 25. 3. 2025 v čl. III bod 1 písm. a) tzv. „přežilo“ odstoupení kupujícího a že je i nadále platným titulem pro započtení práva žalobkyně na provizi a práva žalované na vyplacení blokovacího depozita, neboť se nejedná o výjimku uvedenou v § 2005 o. z.

11. Základem nároku žalobkyně na zaplacení provize je zprostředkovatelská smlouva, v níž bylo sjednáno, že ji zaplatí žalovaná sama nebo bude uhrazena prostřednictvím rezervačního poplatku/blokovacího depozita. Jelikož došlo k zániku kupní smlouvy ze dne 25. 3. 2025 odstoupením ze strany kupujícího s účinky ex tunc, není zde žádný titul, na jehož základě by si žalobkyně částku ve výši 84 700 Kč mohla ponechat, a proto ji kupujícímu vyplatila. Zprostředkovatelská smlouva s možností, že nárok nebude uhrazen z poplatku/depozita, sama počítá.

12. Argumentace žalované stojí pouze na závěru, že okamžikem uzavření smlouvy 25. 3. 2025 došlo k „automatickému zápočtu“ proti sobě stojícího práva na vyplacení provize a práva na vyplacení blokovacího depozita. Nijak však nepracuje s odstoupením od této smlouvy kupujícím a s jejím zánikem ex tunc, tedy od počátku. Tato argumentace by dle soudu I. stupně byla validní pouze v případě, kdy by bylo možné dospět k závěru, že odstoupení kupujícího se k čl. III smlouvy ze dne 25. 3. 2025 nevztahovalo, nebo že z jiného důvodu zmíněné smluvní ustanovení odstoupení „přežilo“ a je možné na jeho základě uzavřít, že došlo k zápočtu proti sobě stojících pohledávek a že toto ustanovení i nadále existuje. Tak tomu však v tomto případě není.

13. Soud I. stupně též zohlednil podstatu vztahu účastnic. Žalobkyně zprostředkovala uzavření kupní smlouvy, není její vinou, že kupující od smlouvy odstoupil. Žalobkyni tak náleží odměna v podobě provize. Argumentaci žalované, že ke splnění povinnosti již došlo, neboť závazek zanikl splněním, soud I. stupně označil za účelovou a nesprávnou s tím, že z provedeného dokazování plyne, že žalobkyně své povinnosti splnila a že žádnou provizi neobdržela. Blokovací depozitum byla nucena navrátit kupujícímu, neboť v situaci, kdy došlo k odstoupení od smlouvy, se v případě částky 84 700 Kč jednalo o bezdůvodné obohacení.

14. Soud I. stupně též s odkazem na § 6 odst. 1 o. z. jednání žalované, která si je plně vědoma, že žalobkyně pro ni vykonala zprostředkovatelskou činnost, ale odmítá jí za to uhradit provizi, označil za nepoctivé.

15. K žalovanou namítanému střetu zájmů právního zástupce žalobkyně, který zároveň vypracoval smluvní dokumentaci žalobkyně, soud I. stupně uvedl, že není v jeho pravomoci posoudit otázku kárného provinění právního zástupce žalobkyně.

16. Z vyložených důvodů soud I. stupně žalobě vyhověl včetně požadovaného příslušenství v podobě zákonného úroku z prodlení (§ 1970 o.z., nařízení vlády č. 351/2013 Sb.) ode dne následujícího po splatnosti faktury č. [číslo], tedy ode dne 30. 4. 2025.

17. O nákladech řízení rozhodl dle § 142 odst. 1 o.s.ř. a zcela úspěšné žalobkyni přiznal právo na jejich náhradu ve výši 42 191,21 Kč sestávající ze zaplaceného soudního poplatku 3 388 Kč, odměny za zastupování advokátem ve výši 4 500 Kč na každý ze šesti úkonů právní služby: příprava a převzetí zastoupení, jednoduchá výzva k plnění, sepis žaloby, vyjádření ze dne 20. 10. 2025, vyjádření ze dne 1. 12. 2025 a účast na jednání 4. 12. 2025 (§ 6 odst. 1, § 7, § 11 odst. 1 písm. a), d) a g), odst. 2 písm. h) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif) – dále jen „advokátní tarif“), šesti paušálních náhrad výdajů po 450 Kč (§ 14b odst. 5 písm. b) advokátního tarifu), cestovních výdajů ve výši 2 368,77 Kč (vyhláška č. 475/2024 Sb.), náhrady za ztrátu času v trvání 6 půlhodin ve výši 900 Kč (§ 14 advokátního tarifu) a daně z přidané hodnoty ve výši 6 734,44 Kč.

18. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné a přípustné odvolání. Soudu I. stupně vytýkala, že zaměnil účinky odstoupení od kupní smlouvy za „časový stroj“, který má zpětně rušit již provedené vypořádání provize ve vztahu prodávající – zprostředkovatel. K tomu poukázala na závěry rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 30. 1. 2020, sp. zn. 33 Cdo 5501/2017, a dovozovala, že odstoupení kupujícího od kupní smlouvy se nijak nedotýká vztahu účastnic, kdy závazek žalované k úhradě provize zanikl splněním. Odstoupením kupujícího od kupní smlouvy se již zaniklý závazek neobnovuje. Soud I. stupně nepřijatelně slučuje odstoupení od smlouvy s jakýmsi znovuobnovením již zaniklého nároku žalobkyně na úhradu provize. V režimu o.z. platí, že aktivní a pasivní věcná legitimace z hlediska práva na vydání bezdůvodného obohacení vzniklého plněním ze zrušené smlouvy svědčí zásadně pouze smluvním stranám. Princip vázanosti bezdůvodného obohacení na smluvní strany se může uplatnit i tam, kde je obsahem smluvního plnění povinnost vyrovnat cizí dluh. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 6. 2019, sp. zn. 28 Cdo 694/2019)

19. Navrhla, aby odvolací soud změnil rozsudek soudu I. stupně tak, že se žaloba zamítá.

20. Žalobkyně navrhla potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného. Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 5501/2017 nepovažovala přiléhavé na projednávanou věc. V dohodě ze dne 1. 7. 2024 se účastnice dohodly, že nárok žalobkyně na provizi bude započten v odpovídající výši ke dni uzavření kupní smlouvy oproti nároku žalované na vyplacení blokovacího depozita. Skutečnost, že žalobkyně přijala od kupujícího blokovací depozitum, které následně bylo započteno v plné výši na kupní cenu, nemá význam, neboť žalobkyně vystupovala v této souvislosti pouze v roli platebního místa. Nárok žalované na vyplacení kupní ceny nikdy nevznikl v důsledku odstoupení kupujícího od kupní smlouvy. Částka ve výši kupní ceny tak musela být vrácena kupujícímu a žalobkyně neměla proti čemu svou pohledávku na zaplacení provize započítat.

21. Odvolací soud z podnětu podaného odvolání přezkoumal napadený rozsudek včetně řízení, které jeho vydání předcházelo, dle § 212 a § 212a o.s.ř., dokazování částečně zopakoval (§ 213 odst. 2 o.s.ř.) a z provedených listinných důkazů učinil následující skutková zjištění.

22. Smlouvou o výhradním poskytování realitních služeb uzavřenou mezi žalobkyní a žalovanou jako klientem se žalobkyně zavázala žalované zprostředkovat uzavření kupní smlouvy se třetí osobou, jejímž předmětem bude převod předmětných nemovitostí žalované na třetí osobu jako kupujícího za kupní cenu 990 000 Kč s tím, že výše kupní ceny může být snížena na základě písemného souhlasu žalované. Žalovaná se zavázala za zprostředkování uzavření kupní smlouvy zaplatit žalobkyni provizi ve výši 70 000 Kč (bod 1.5.1.) s tím, že nárok na provizi vzniká dnem uzavření kupní smlouvy a žalovaná provizi uhradí do tří pracovních dnů od uzavření kupní smlouvy. Složí-li kupující blokovací depozitum k rukám žalobkyně, bude provize uhrazena z blokovacího depozita, tedy nárok žalobkyně bude započten v odpovídající výši ke dni uzavření kupní smlouvy oproti nároku žalované na vyplacení blokovacího depozita (bod 1.5.2.), výše provize a odměny za realitní služby byly ve smlouvě uváděny bez DPH (bod 1.7.3.) Vzniku práva žalobkyně na provizi nebránila skutečnost, že teprve po zániku smlouvy dojde k uzavření předmětné kupní smlouvy, byla-li taková kupní smlouva uzavřena nejpozději 12 měsíců od zániku této smlouvy s kupujícím vyhledaným v době trvání této smlouvy žalobkyní; za takovou osobu se podkládá mimo jiné osoba, které žalobkyně prokazatelně umožnila prohlídku předmětných nemovitostí nebo předala podklady k jejich nabídce v době trvání této smlouvy (bod 1.7.2.). Smlouva byla uzavřena na dobu určitou v délce trvání 6 měsíců od jejího uzavření s tím, že práva a povinnosti dle této smlouvy přetrvávají také v případě, že bude mezi žalovanou a kupujícím uzavřena dohoda o složení blokovacího depozita, a to po dobu trvání takové dohody. Ve smlouvě byla žalovaná poučena, že žalobkyně je oprávněna přijmout blokovací depozitum pouze do výše sjednané provize. (smlouva o výhradním poskytování realitních služeb)

23. Dne 14. 3. 2025 byla mezi žalovanou jako prodávající, [jméno FO] jako zájemcem o nabytí a žalobkyní jako realitním zprostředkovatelem uzavřena rezervační smlouva, v níž žalobkyně prohlásila, že na základě zprostředkovatelské smlouvy uzavřené se žalovanou dne 1. 7. 2024 je pověřena zprostředkováním prodeje předmětných nemovitostí, při němž jako zprostředkovatel zastupuje pouze žalovanou a je jí pověřena přijmout jako platební místo ve prospěch žalované peněžní prostředky od pana [jméno FO] odpovídající rezervačnímu poplatku. [jméno FO] prohlásil, že má v úmyslu se žalovanou uzavřít kupní smlouvu ohledně předmětných nemovitostí za kupní cenu stanovenou žalovanou ve výši 600 000 Kč (čl. II).

24. Za účelem rezervace předmětných nemovitostí tak, že žalovaná ani žalobkyně nejsou oprávněny po dobu účinnosti smlouvy zprostředkovat či nabízet uzavření kupní smlouvy jinému zájemci, za účelem zahájení jednání, přípravy smluvních dokumentů vedoucích ke koupi nemovitostí, a za účelem poskytnutí jistoty na splnění svých závazků se pan [jméno FO] zavázal uhradit rezervační poplatek ve výši 84 700 Kč na ve smlouvě specifikovaný účet žalobkyně do 5 pracovních dnů s tím, že nezaplatí-li ho ve stanovené lhůtě, smlouva se ruší. V případě uzavření kupní smlouvy bude rezervační poplatek v plné výši započten na kupní cenu předmětných nemovitostí (čl. III). Čl. IV smlouvy upravoval zaplacení kupní ceny mj. tak, že část kupní ceny bude uhrazena jako rezervační poplatek (bod 3 písm. a)), část kupní ceny bude zájemcem uhrazena prostřednictvím vlastních zdrojů (bod 3 písm. b)) a zbývající část kupní ceny bude zájemcem uhrazena do úschovy zřízené za účelem zajištění plnění z kupní smlouvy s tím, že bude uvolněna ve prospěch žalované po provedení vkladu vlastnického práva podle kupní smlouvy (bod 3 písm. c)). V bodě 6 tohoto článku bylo sjednáno, že bude-li uhrazený rezervační poplatek vyšší než provize žalobkyně splatná ke dni podpisu kupní smlouvy, zavazuje se žalobkyně tento rozdíl zaslat před podpisem kupní smlouvy do úschovy zřízené stranami za účelem zajištění plnění z kupní smlouvy. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 4. 4. 2025. Vrácení rezervační poplatku zájemci bylo ve smlouvě upraveno pouze pro případ, že žalovaná nepřistoupí za výše uvedených podmínek k podpisu kupní smlouvy nejpozději v poslední den účinnosti této smlouvy, a to tak, že žalobkyně je povinna přijatý rezervační poplatek vrátit zpět zájemci nejpozději do tří pracovních dnů od vyžádání (čl. V bod 2). (rezervační smlouva)

25. Kupní smlouva byla uzavřena 25.3.2025 mezi žalovanou jako prodávající, panem [jméno FO] jako kupujícím (společně jako strany) a žalobkyní jako zprostředkovatelem a vedlejším účastníkem. V čl. III bod 1 smlouvy bylo uvedeno, že kupní cena bude prodávají kupujícím uhrazena tak, že kupující již před uzavřením této smlouvy složil z vlastních zdrojů k rukám žalobkyně 84 700 Kč představující blokovací depozitum a tato částka bude započtena na úhradu kupní ceny okamžikem uzavření této smlouvy (písm. a)) a kupující složí z vlastních zdrojů nejpozději do 4 pracovních dnů od uzavření této smlouvy 615 300 Kč do advokátní úschovy na účet úschovy schovatele [právnická osoba] s tím, že vlastníkem uvedené částky zůstává kupující až do splnění podmínek pro její vyplacení žalované dle zvláštní smlouvy o úschově a od tohoto okamžiku je vlastníkem této částky žalovaná, a to bez ohledu na to, zda jí již byla vyplacena (písm. b)). Dle bodu 2 tohoto článku pak podmínky a způsob složení a vyplacení částky 615 300 Kč jsou předmětem zvláštní smlouvy o advokátní úschově. V čl. IX bodu 8 bylo sjednáno, že smlouva nabývá platnosti a účinnosti dnem jejího podpisu stranami. (kupní smlouva)

26. Po takto doplněném dokazování odvolací soud dospěl k následujícím závěrům.

27. Odvolací soud vychází ze skutkových zjištění soudu I. stupně a svých skutkových zjištění shora popsaných.

28. Soud I. stupně dospěl ke správnému závěru, že 1.7.2024 byla mezi účastnicemi dle § 2445 a násl. o.z. a § 9 a násl., § 17 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování) – dále jen „zákon č. 39/2020 Sb.“ smlouva o výhradním realitním zprostředkování.

29. Touto smlouvou se žalobkyně jako zprostředkovatel zavázala pro žalovanou jako prodávající zprostředkovat uzavření kupní smlouvy ohledně předmětných nemovitostí a žalovaná se zavázala zaplatit za zprostředkování uzavření kupní smlouvy žalobkyni provizi ve výši 70 000 Kč bez DPH.

30. Účastnicemi bylo ujednáno, že nárok na provizi vzniká žalobkyni dnem uzavření kupní smlouvy s tím, že žalovaná se jí zavázala uhradit žalobkyni do tří pracovních dnů od uzavření kupní smlouvy. Pro případ složení blokovacího depozita k rukám žalobkyně však bylo sjednáno, že provize bude uhrazena z tohoto depozita, tedy že nárok žalobkyně na provizi bude započten v odpovídající výši ke dni uzavření kupní smlouvy oproti nároku žalované na vyplacení blokovacího depozita. Takto pro případ složení blokovacího depozita ujednaná splatnost provize je v souladu s § 19 zákona č. 39/2020 Sb. a § 2447 odst. 1 část věty před středníkem o.z.

31. Po uzavření této zprostředkovatelské smlouvy došlo 17.3.2025 dle § 1746 odst. 2 o.z. k uzavření rezervační smlouvy mezi žalovanou jako prodávající, panem [jméno FO] jako zájemcem o nabytí a žalobkyní jako realitním zprostředkovatelem. Obsahem této smlouvy byl závazek žalobkyně a žalované po dobu její účinnosti nezprostředkovat, nenabízet uzavření kupní smlouvy jinému zájemci, za což se zájemce zavázal uhradit žalované rezervační poplatek ve výši 84 700 Kč na účet žalobkyně coby platební místo. Zároveň bylo sjednáno, že část kupní ceny bude uhrazena právě jako rezervační poplatek. Současně se žalobkyně zavázala v případě, že rezervační poplatek bude vyšší než její provize splatná ke dni podpisu kupní smlouvy, ještě před podpisem kupní smlouvy zaslat rozdíl do úschovy, do níž se zájemce zavázal uhradit zbývající část kupní ceny (tj. částku danou rozdílem mezi 600 000 Kč a 84 700 Kč). Rezervační smlouva neupravovala nijak otázku vrácení rezervačního poplatku zájemci v případě jeho odstoupení od kupní smlouvy, a to na rozdíl od případu, kdy k uzavření kupní smlouvy nedojde ze strany žalované.

32. V době trvání rezervační smlouvy došlo dne 25. 3. 2025 ve smyslu § 2079 a násl. o.z. k uzavření kupní smlouvy mezi žalovanou jako prodávající a zájemcem o nabytí jako kupujícím ohledně předmětných nemovitostí; žalobkyně byla ve smlouvě označena jako vedlejší účastník. Týmž dnem došlo k uhrazení části kupní ceny ve výši 84 700 Kč z blokovacího depozita složeného zájemcem k rukám žalobkyně na úhradu kupní ceny již před uzavřením kupní smlouvy, tak jak předpokládala rezervační smlouva. Zbylá částka kupní ceny ve výši 515 300 Kč měla být složena do úschovy advokátní kanceláře a bylo specificky upraveno její vlastnictví do a po okamžiku naplnění podmínek pro její vyplacení žalované dle zvláštní smlouvy o úschově. Od této kupní smlouvy kupující odstoupil dne 13. 5. 2025 poté, co dne 12. 5. 2025 byl zamítnut návrh na zápis jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí dle kupní smlouvy.

33. Ze shora uvedeného je zřejmé, že ve věci došlo ke třem samostatným, ale věcně souvisejícím právním jednáním.

34. Prvním z nich byla zprostředkovatelská smlouva uzavřená mezi účastnicemi 1. 7. 2024. Odvolací soud se ztotožňuje se soudem I. stupně, že za zprostředkování uzavření kupní smlouvy stran předmětných nemovitostí pro žalovanou jako prodávající žalobkyni náležela provize ve výši 84 700 Kč, ve smlouvě sjednaná částka 70 000 Kč byla uvedena bez DPH a z dalších navazujících jednáních představovaných rezervační a kupní smlouvou je zřejmé (§ 556 odst. 2 o.z.), že vůlí účastnic bylo, aby provize byla uhrazena včetně DPH.

35. Druhé jednání představovala rezervační smlouva uzavřená mezi účastnicemi a zájemcem o nabytí předmětných nemovitostí. Účet žalobkyně byl ve smlouvě označen jako platební místo pro úhradu rezervačního poplatku žalované, neboť bylo sjednáno, že žalobkyně je žalovanou pověřena přijmout jako platební místo ve prospěch žalované peněžní prostředky od zájemce o nabytí odpovídající rezervačnímu poplatku. Rezervační poplatek současně představoval část kupní ceny.

36. Skutečnost, že k úhradě rezervačního poplatku v dané výši došlo, byla potvrzena v kupní smlouvě představující třetí právní jednání. Uzavřením kupní smlouvy pak došlo k úhradě této části kupní ceny, zaplacený rezervační poplatek byl v souladu s ujednáním stran kupní smlouvy, tj. žalované jako prodávající a zájemce o nabytí jako kupujícího, „započten“ na úhradu kupní ceny.

37. Odvolací soud se ztotožňuje se závěrem soudu I. stupně, že podkladem pro nárok žalobkyně na zaplacení provize je zprostředkovatelská smlouva a že v důsledku odstoupení kupujícího od kupní smlouvy ze dne 25. 3.2025 došlo ke vzniku bezdůvodného obohacení, ovšem nikoli v důsledku plnění bez právního důvodu, ale plněním z právního důvodu, který odpadl (§ 2991 odst. 2 o.z., neboť v okamžiku poskytnutí plnění – úhrady části kupní ceny ve výši 84 700 Kč zde existoval důvod plnění – kupní smlouva, který však následně v důsledku odstoupení ztratil své právní účinky – odpadl, k uvedenému srov. bod 28 rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 7. 3. 2023, sp. zn. 23 Cdo 390/2022).

38. V důsledku odstoupení od kupní smlouvy se závazek zrušil od počátku ve smyslu § 2004 odst. 1 a 2 o.z. a jeho vypořádání podle zásad o bezdůvodném obohacení (§ 2991 odst. 1, § 2993 o.z.) přicházelo v úvahu pouze mezi stranami kupní smlouvy, jimiž byla toliko žalovaná jako prodávající a zájemce o nabytí jako kupující. Povinnost vrátit uhrazenou částku kupní ceny ve výši 84 700 Kč tak svědčila žalované jako prodávající, nikoli žalobkyni, která byla pouze vedlejším účastníkem kupní smlouvy.

39. Odstoupení od kupní smlouvy se proto nemohlo dotknout ani smlouvy rezervační, která zanikla splněním v okamžiku, kdy byla uzavřena kupní smlouva (§ 1908 odst. 1 o.z.), ani smlouvy zprostředkovatelské, která byla naplněna též okamžikem uzavření kupní smlouvy.

40. Žalobkyni nevznikla povinnost vracet kupujícímu část kupní ceny odpovídající rezervačnímu poplatku ani dle rezervační smlouvy, v níž notabene bylo výslovně uvedeno, že účet žalobkyně, na nějž měl být rezervační poplatek zaplacen, představuje pouhé platební místo pro přijetí peněžních prostředků ve prospěch žalované, a zároveň že rezervační poplatek představuje část kupní ceny. Pro případ odstoupení od kupní smlouvy – na rozdíl od případu nepřistoupení k jejímu podpisu ze strany žalované - rezervační smlouva nezakotvovala povinnost žalobkyně ke vrácení již zaplacené části kupní ceny v podobě rezervačního poplatku.

41. V této souvislosti je nutné zmínit, že rozhodovací praxe Nejvyššího soudu (k uvedenému srov. zejména jeho rozsudek ze dne 4. 6. 2019, sp. zn. 28 Cdo 694/2019, uveřejněný pod číslem 22/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek) dovodila, že stejně jako v režimu zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku se také v režimu o.z. prosadí závěr, že aktivní a pasivní legitimace z hlediska práva na vydání bezdůvodného obohacení vzniklého plněním dle neplatné, zdánlivé či zrušené smlouvy svědčí zásadně toliko smluvním stranám, ledaže jsou naplněny aplikační předpoklady některého z ustanovení, jež umožňují tuto zásadu prolomit (zejména § 2995 o.z.). Plnění poskytnuté na základě určitého (byť třeba později odpadnuvšího) právního důvodu mezi dvěma subjekty na bankovní účet třetí osoby, vymezený coby platební místo, nelze pokládat za bezdůvodné obohacení majitele tohoto účtu na úkor osoby peníze zasílající. Zaplacení určité částky na účet třetí osoby u peněžního ústavu, představující sjednané platební místo, s úmyslem dostát smluvenému závazku je totiž třeba pokládat za plnění druhé smluvní straně, a nikoli majiteli účtu. Takováto platba směřuje ke splnění závazku jedné smluvní strany vůči druhé, nezakládá právní vztah mezi osobou zasílající peníze a majitelem účtu a v důsledku její realizace v podstatě nabývá plnění osoba odlišná od subjektu, pro nějž byl zřízen bankovní účet. (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 29. 3. 2021, sp. zn. 23 Cdo 2939/2020, či ze dne 13. 7. 2021, sp. zn. 28 Cdo 1592/2021, a v nich citovaná další rozhodnutí)

42. V projednávané věci zájemce o nabytí složil rezervační poplatek dle rezervační smlouvy, která odstoupením od smlouvy kupní nebyla dotčena. Již proto není možné přistupovat k řešení otázky, zda závazek žalované uhradit žalobkyni provizi za zprostředkování uzavření kupní smlouvy zanikl, na základě úvah soudu I. stupně, že v důsledku odstoupení kupujícího od kupní smlouvy je třeba nahlížet na situaci tak, jako by kupující rezervační poplatek neuhradil.

43. Rezervační poplatek uhrazen byl, a proto dle zprostředkovatelské smlouvy došlo k uhrazení provize z tohoto poplatku ke dni uzavření kupní smlouvy. Ujednání zprostředkovatelské smlouvy o „započtení“ nároku na provizi oproti nároku žalované na vyplacení rezervačního poplatku (blokovacího depozita dle zprostředkovatelské smlouvy) ve výši ke dni uzavření kupní smlouvy, je potřeba vykládat ve světle následného jednání účastnic, které našlo svůj odraz v rezervační a kupní smlouvě (§ 556 odst. 2 o.z.).

44. Žalobkyně byla na základě rezervační smlouvy oprávněna jako platební místo přijmout rezervační poplatek představující část kupní ceny pouze ve výši odpovídající ve zprostředkovatelské smlouvě sjednané provizi, byl-li by uhrazený rezervační poplatek vyšší nežli její provize ke dni podpisu kupní smlouvy, zavázala se ještě před jejím podpisem tento rozdíl zaslat do úschovy pro zbývající část kupní ceny. Je tedy zřejmé, že úmyslem účastnic bylo, aby žalobkyně ke dni uzavření kupní smlouvy disponovala na svém účtu představujícím platební místo pro splnění závazku zájemce o nabytí uhradit žalované rezervační poplatek pouze částkou odpovídající výši její provize a aby zároveň k uvedenému dni byla provize z této částky „uhrazena“ zápočtem proti pohledávce žalované na vyplacení rezervačního poplatku jako části kupní ceny.

45. Žalobkyně se mýlí, domnívá-li se, že v důsledku odstoupení kupujícího od kupní smlouvy „nevznikl žalované nárok na vyplacení kupní ceny“ a že žalobkyně tak neměla proti čemu svou pohledávku na zaplacení provize započítat.

46. Žalobkyně totiž přehlíží samostatnost právních vztahů založených postupně zprostředkovatelskou, rezervační a kupní smlouvou, účinky odstoupení od kupní smlouvy vztahuje nepřípustně i na smlouvu zprostředkovatelskou a nezohledňuje, že kupující účastníkem zprostředkovatelské smlouvy nebyl a dle rezervační smlouvy její účet představoval pouze platební místo pro úhradu rezervačního poplatku coby části kupní ceny ve prospěch žalované. Složením rezervačního poplatku zanikl splněním závazek kupujícího z rezervační smlouvy, který nebyl odstoupením od kupní smlouvy dotčen, rezervační poplatek byl uhrazen „ve prospěch“ žalované, nikoli žalobkyně, jejíž účet byl pouhým platebním místem. Uzavřením kupní smlouvy došlo ve výši rezervačního poplatku k úhradě kupní ceny a byly-li peněžní prostředky v jeho výši složeny na účtu žalobkyně, pak žalované vzniklo vůči žalobkyni právo na jejich zaplacení. Tohoto práva žalované vůči žalobkyni se odstoupení od kupní smlouvy nijak nedotklo (týkalo se jen vztahu žalované jako prodávající a zájemce o nabytí jako kupujícího a okolnosti ve smyslu § 2995 o.z. zde nebyly ani tvrzeny) a povinnost vrátit kupujícímu kupní cenu ve výši rezervačního poplatku tížila žalovanou jako prodávající, nikoli žalobkyni jako osobu, jejíž účet představoval pouhé platební místo. Skutečnost, že částku odpovídající složenému rezervačnímu poplatku jako části kupní ceny, neměla žalovaná ve své moci, je přitom ve vztahu mezi kupujícím a žalovanou bez významu.

47. K zániku pohledávky žalobkyně na zaplacení provize proto došlo ve smyslu § 1991 o.z. započtením dohodou oproti pohledávce žalované na vyplacení části kupujícím zaplacené kupní ceny ve výši rezervačního poplatku, a to ke dni uzavření kupní smlouvy.

48. Následné odstoupení kupujícího od kupní smlouvy nemohlo „obnovit“ práva a povinnosti účastnic ze zprostředkovatelské smlouvy, neboť jejich vztahu založeného touto smlouvou se nijak nedotýkalo. Stejně tak na závěr o zániku pohledávky žalobkyně na zaplacení provize nemá vliv, jak žalobkyně po odstoupení kupujícího od kupní smlouvy naložila s částkou odpovídající provizi (zda ji dle svých tvrzení vrátila kupujícímu).

49. Odvolací soud tedy shrnuje, že žalobkyně dle rezervační smlouvy byla určena jako platební místo pro úhradu rezervačního poplatku žalované ve výši 84 700 Kč coby části kupní ceny, k jeho úhradě došlo, čímž zanikl závazek zájemce o nabytí uhradit rezervační poplatek (§ 1908 odst. 1 o.z.). Uzavřením kupní smlouvy došlo k zániku závazku zájemce o nabytí - kupujícího uhradit kupní cenu ve výši rezervačního poplatku splněním (§ 1908 odst. 1 o.z.). V důsledku odstoupení kupujícího od kupní smlouvy stíhala žalovanou povinnost (§ 2991 odst. 1, § 2993 o.z.) toto plnění kupujícímu vrátit jako bezdůvodné plnění vzniklé plněním z právního důvodu, který odpadl. Protože se odstoupení od kupní smlouvy nedotklo ani rezervační smlouvy, na jejímž základě žalobkyně jako platební místo pro žalovanou rezervační poplatek přijala, ani zprostředkovatelské smlouvy, na jejímž základě vznikl uzavřením kupní smlouvy žalobkyni nárok na provizi, došlo dle ujednání zprostředkovatelské smlouvy k zániku pohledávky žalobkyně na zaplacení provize započtením dohodou proti pohledávce žalované na vyplacení rezervačního poplatku jako části kupní ceny, a to ke dni uzavření kupní smlouvy (§ 1991 o.z.). Na závěru o zániku pohledávky žalobkyně na zaplacení provize ve výši 84 700 Kč ničeho nemění okolnost, zda po jejím zániku tutéž částku vrátila zájemci o nabytí – kupujícímu, neboť k tomu povinna nebyla.

50. Žaloba, kterou se žalobkyně na žalované domáhá uspokojení své již zaniklé pohledávky, tak důvodná není.

51. Z výše vyložených důvodů odvolací soud dle § 220 odst. 1 písm. b) o.s.ř. změnil rozsudek soudu I. stupně ve výroku I tak, že žalobu o zaplacení částky 84 700 Kč s 12 % úrokem z prodlení ročně z této částky od 30. 4. 2025 do zaplacení zamítl.

52. O nákladech řízení rozhodl odvolací soud dle § 224 odst. 1 a 2, § 142 odst. 1 o.s.ř. s přihlédnutím k tomu, že žalovaná byla v řízení zcela úspěšná, a proto má vůči neúspěšné žalobkyni právo na náhradu nákladů vynaložených jak v řízení před soudem I. stupně, tak i v řízení odvolacím.

53. V řízení před soudem I. stupně žalovaná vynaložila náklady v celkové výši 23 958 Kč sestávající z odměny za zastupování advokátem ve výši 4 500 Kč na každý z těchto úkonů právní služby: příprava a převzetí zastoupení, sepsání odporu, sepsání vyjádření ze dne 7. 10. 2025 a účast na jednání konaném 4. 12. 2025 - § 1 odst. 2, § 6 odst. 1, § 7 bod 5, § 8 odst. 1, § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) advokátního tarifu, z náhrady hotových výdajů na uvedené 4 úkony právní služby po 450 Kč (§ 2, § 11 odst. 1 písm. a), d) a g), § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu) a náhrady za daň z přidané hodnoty z odměny a náhrad dle advokátního tarifu ve výši 4 158 Kč (§ 137 odst. 3, § 151 odst. 2 o.s.ř., § 47 odst. 1 písm. a) zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty). Odvolací soud tedy uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení před soudem I. stupně ve výši 23 958 Kč.

54. Celkové náklady vynaložené žalovanou v odvolacím řízení činí částku 16 214 Kč sestávající ze soudního poplatku ve výši 4 235 Kč (odvolací soud vychází z toho, že žalované může být ve smyslu závěrů usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 5. 2002, sp. zn. 29 Odo 674/2001; 29 Odo 675/2001, které bylo uveřejněno ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 22/2003, přiznána i náhrada soudního poplatku, který dosud nezaplatila v plné výši), odměny za zastupování advokátem ve výši 4 500 Kč na každý z těchto úkonů právní služby: sepsání odvolání a účast na jednání konaném 27. 3. 2026 - § 1 odst. 2, § 6 odst. 1, § 7 bod 5, § 8 odst. 1, § 11 odst. 1 písm. k) a g) advokátního tarifu, z náhrady hotových výdajů na uvedené 2 úkony právní služby po 450 Kč (§ 2, § 11 odst. 1 písm. k) a g), § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu) a náhrady za daň z přidané hodnoty z odměny a náhrad dle advokátního tarifu ve výši 2 079 Kč (§ 137 odst. 3, § 151 odst. 2 o.s.ř., § 47 odst. 1 písm. a) zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty). Odvolací soud tedy uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 16 214 Kč.

55. O lhůtě k plnění a platebním místu náhrady nákladů řízení bylo rozhodnuto dle § 160 odst. 1 část věty před středníkem o.s.ř. a § 149 odst. 1 o.s.ř.

56. Žalovaná zaplatila na základě výzvy soudu I. stupně ze dne 26. ledna 2026, č. j. [spisová značka], soudní poplatek za odvolání ve výši 3 388 Kč. Dle Položky 22 bod 1 písm. a), Položky 1 bod 1 písm. b) Sazebníku poplatků však soudní poplatek ze základu poplatku 84 700 Kč (§ 6 odst. 1 zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích) činí 4 235 Kč. Odvolací soud proto dle § 9 odst. 4 a 6 věta první, § 2 odst. 5, § 7 odst. 1 citovaného zákona žalované uložil povinnost zaplatit státu – Obvodnímu soudu pro [adresa] doplatek soudního poplatku za odvolání ve výši 847 Kč ve lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Poučení