15 C 123/2023-86

Rubrum

Okresní soud v Náchodě rozhodl samosoudkyní Mgr. Evou Drahorádovou ve věci žalobce: ; [název žalobkyně], [IČO], bytem [adresa žalobkyně], [obec], zastoupený advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení], sídlem [adresa], [obec a číslo] proti žalovaný: ; [celé jméno žalovaného], [datum narození], bytem [adresa], [obec], zastoupený advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení], sídlem [adresa], [obec a číslo] - o zaplacení 720 000 Kč s příslušenstvím (nájemné) takto:

Výrok

I. Žaloba, ve které se žalobce domáhá na žalovaném zaplacení částky ve výši 720 000 Kč s 11,75 % úrokem z prodlení ročně z částky 720 000 Kč od [datum] do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku ve výši 101 363 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce žalovaného.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou ze dne [datum] domáhal na žalovaném zaplacení částky 720 000 Kč s příslušenstvím specifikovaným ve výroku I. tohoto rozsudku. Uvedl, že žalobce na základě Smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] obývá následující nemovitou věc:stavba [adresa], rod. dům, která stojí na pozemku parc. č. st. [anonymizováno] ([list vlastnictví]), vše v [anonymizována dvě slova], obci [obec], okres [okres], zapsané na listu vlastnictví [anonymizováno], zapsané u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ nemovitá věc“). Tato nemovitá věc byla ve výlučném vlastnictví žalovaného, a to až do [datum]. Následně byla tato nemovitá věc zakoupena současným vlastníkem, paní [jméno] [příjmení]. Žalobce měl zájem obývat tuto nemovitost dlouhodobě, kdy jednal i o odkoupení nemovitosti přímo od žalovaného. Žalobce, spolek [název žalobkyně], pečuje a vychovává zvířata určená pro školní zařízení, domovy důchodců a osoby se zdravotním hendikepem, kdy těchto zvířat má několik desítek. Daná nemovitost pro danou funkci je ideálním prostorem, proto měl žalobce zájem nemovitost získat do svého vlastnictví. V průběhu nájmu se žalobce s žalovaným dohodl na tom, že by bylo dobré provést rekonstrukci celé nemovitosti. Po zvážení všech možností se žalobce s žalovaným domluvili na tom, že rekonstrukci zajistí žalobce, a žalovaný přislíbil, že později dům formálně prodá žalobci, kdy budou zohledněny i náklady za provedenou rekonstrukci. Od této doby žalovaný vždy mluvil o nemovitosti již jako o nemovitosti žalobce. Žalobce tedy v souladu s touto dohodou zajistil provedení rekonstrukce, a to v letech 2020 2021. Konkrétně žalobce provedl na nemovitosti následující úpravy: Vyvložkování komína – [částka], střešní žlaby (pozink) – [částka], zastřešení vchodu – [částka], pokládka podlahových krytin – [částka], elektroinstalace, vnitřní vodovod, vnitřní kanalizace – [částka], stropní podhledy – [částka], dveřní křídla – [částka], okna – [částka], koupelna, WC – [částka], příčka u komína, Krbová kamna – [částka], kuchyň – [částka], pergola – [částka], opravy omítek, malba – [částka], celkem: [částka]. K překvapení žalobce však žalovaný Kupní smlouvou ze dne [datum] nemovitost prodal zcela jiné osobě než žalobci, aniž by ji nejprve nabídl žalobci (tak jak bylo dříve přislíbeno a ujednáno), ani žalobci svůj záměr nemovitost prodat někomu jinému nijak neoznámil. Žalobce se proto později obrátil na nového vlastníka, paní [příjmení] s tím, že by měl zájem od ní předmětnou nemovitost odkoupit v souladu s dohodou s předchozím vlastníkem, která však toto odmítla s tvrzením, že si nemovitost pořizovala pro sebe a chce ji obývat. Nájemní vztah žalobce k předmětné nemovitosti byl ukončen výpovědí z nájmu ze dne [datum], a to ze strany nového vlastníka. Žalobce se tak dostal do situace, kdy mu nebyla převedena nemovitost do jeho vlastnictví dle domluvy s předchozím vlastníkem (žalovaným), a zároveň mu ani nebyli uhrazeny žádné náklady na provedenou rekonstrukci nemovitosti. Žalovaný se tak mimo jiné dopustil bezdůvodného obohacení vůči žalobci, kdy nechal žalovaný zrekonstruovat svou nemovitost žalobcem, ale žalobci za tuto rekonstrukci ničeho neuhradil. Žalobce si proto nechal vypracovat odborné posouzení [anonymizováno] [jméno] [příjmení], který stanovil ocenění výše nákladů na provedenou rekonstrukci předmětné nemovitosti. Toto stanovisko sloužilo jako podklad k možnému smírnému jednání s žalovaným. Žalovaný však jakékoliv jednání o vyřešení situace odmítl. Před podáním této žaloby si pro účely soudního sporu nechal žalobce vypracovat znalecký posudek a to: Znalecký posudek [číslo] [rok] ze dne [datum], vypracovaný [anonymizováno] [jméno] [příjmení], který určil výši nákladu na provedenou rekonstrukci na částku 720 000 Kč. Vzhledem k tomu, že s žalovaným se nepodařilo žalobci jakkoliv na čemkoliv domluvit, když chtěl žalobce danou situaci řešit, žalobce musel nakonec kontaktovat svého právního zástupce, který žalovanému zaslal dne [datum] předžalobní výzvu k úhradě předmětné částky ve výši 720 000 Kč. Ani po této výzvě však žalovaný předmětnou částku žalobci neuhradil, a to ani částečně. Žalobce tak nemá jinou možnost, než se domáhat svého nároku na vydání bezdůvodného obohacení ve výši 720 000 Kč soudní cestou 2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil v rámci svého podání ze dne [datum] tak, že nárok uplatněný žalobou neuznává, a to ani z části. Uvedl, že platí zásada, že pokud žalobce něco tvrdí, je povinen i tato svá tvrzení prokázat. Žalobce však ke svým tvrzením v podané žalobě nedoložil žádné důkazy (žádnou dohodu, žádný souhlas žalovaného). Žalobce tvrdí, že se měl s žalovaným v průběhu nájmu budovy [adresa] v [anonymizována dvě slova] (dále jen„ předmětná nemovitost“ či„ nemovitost“) dohodnout na tom, že žalobce zajistí rekonstrukci a že mu žalovaný přislíbil, že později dům formálně žalobci prodá, kdy budou zohledněny i náklady na provedenou rekonstrukci. Od té doby měl žalovaný vždy mluvit o nemovitosti jako o nemovitosti žalobce. Tato tvrzení žalobce žalovaný důrazně odmítá, neboť se nezakládají na pravdě. Žádnou dohodu žalovaný s žalobcem ohledně žalobcem tvrzených rekonstrukcí či úprav neuzavřel, žádný souhlas k žalobcem tvrzeným úpravám, které žalobce vyjmenovává v podané žalobě včetně uváděné ceny, mu žalovaný nedal a ani mu nesliboval žádný prodej. Tato skutečnost ani nijak nevyplývá z nájemní smlouvy, kterou žalobce soudu dokládá, a která pouze dokládá užívací titul žalobce. Žalobce ve své žalobě sepsal úpravy, které měl na předmětné nemovitosti údajně provést (nespecifikuje ani kdy přesně), avšak vůbec nedokládá, že se na těchto úpravách, které žalobce popisuje v podané žalobě a v žalobcem tvrzené výši s žalovaným domluvil či že by měl k takovým úpravám souhlas žalovaného. V této souvislosti je třeba připomenout znění ustanovení § 2293 odst. 3 o.z., které stanoví, že„ nájemce odstraní v bytě změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže pronajímatel nájemci sdělí, že odstranění změn nežádá; nájemce přesto nemůže žádat vyrovnání, i kdyby se změnami hodnota bytu zvýšila. Pronajímatel může žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu, které bylo způsobeno změnami provedenými nájemcem bez souhlasu pronajímatele“ a dále znění ustanovení § 2294 o.z., které stanoví, že„ zařízení a předměty upevněné ve zdech, podlaze a stropu bytu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo bez poškození bytu nebo domu, přecházejí upevněním nebo vložením do vlastnictví vlastníka nemovité věci. Nájemce má právo žádat, aby se s ním pronajímatel bez zbytečného odkladu vyrovnal; to neplatí o tom, co nájemce provedl bez souhlasu pronajímatele. Vyrovnání je splatné nejpozději ke dni skončení nájmu.“ Žalobce tvrdí, že se žalovaný měl bezdůvodně obohatit, nicméně pokud žalobce prováděl jím tvrzené úpravy či rekonstrukce bez souhlasu a dohody s pronajímatelem, nemůže dojít k bezdůvodnému obohacení dle ustanovení § 2991 anásl. o.z. Vzhledem k tomu, že žádná dohoda ohledně žalobcem tvrzené rekonstrukce či úprav předmětné nemovitosti mezi žalobcem a žalovaným uzavřena nebyla a žalovaný nedal žádný souhlas k úpravám, které žalobce popisuje v podané žalobě a které údajně měl žalobce provést, je zcela zbytečné se blíže zabývat znaleckým posudkem, který předložil žalobce, a který má vycházet z jakýchsi obvyklých cen. Navíc takový znalecký posudek není ani dle názoru žalovaného přezkoumatelný, neboť jeho závěry nejsou ani řádně odůvodněny. S ohledem na výše uvedené, kdy žalobce ke svým tvrzením nedokládá žádné důkazy, a tudíž ani neunesl břemeno důkazní, žalovaný navrhl, aby soud žalobu v celém rozsahu zamítl.

3. Žalobce v rámci svého podání ze dne [datum] uvedl, že žalovaný se s žalobcem dohodl na tom, že žalobce provede danou rekonstrukci nemovitosti, kdy zároveň se dohodl na tom, že danou nemovitost prodá žalobci. K prokázání těchto tvrzení žalobce navrhl výslechy jím označených svědků.

4. Usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací] vyzval soud žalobce ve smyslu § 118a odst. 1, 3 o.s.ř. k doplnění tvrzení žalobce ohledně uděleného souhlasu žalovaného s provedenými úpravami (rekonstrukcí) domu [adresa], který stojí na pozemku st.p. [anonymizováno], vše v k.ú. [anonymizováno], [územní celek] (dále také jen„ předmětná nemovitost“), tedy zejména k doplnění tvrzení, kdy a jakým způsobem byl souhlas udělen, co bylo jeho obsahem (tedy zda se jednalo o všeobecný souhlas či souhlas s konkrétními změnami a s jakým konkrétním zněním). Pokud nějaké úpravy (rekonstrukce) proběhly až po změně vlastnictví předmětné nemovitosti, pak žalobce měl doplnit tvrzení, zda (pokud nebyl ještě ke konkrétním změnám učiněným po změně vlastnictví udělen souhlas žalovaného) nová majitelka udělila souhlas s provedenými změnami a to opět kdy, jakým způsobem a s jakým obsahem, (pokud byl již souhlas ke konkrétním změnám učiněným po změně vlastnictví udělen ze strany žalovaného) zda nová majitelka o tomto souhlasu věděla. Dále žalobce měl doplnit tvrzení stran toho, kdy konkrétně a jaké konkrétní úpravy – práce a materiál (včetně rozsahu, množství, specifikace použitého materiálu, popř. značek použitého materiálu) byly ze strany žalobce učiněny (použity) na předmětné nemovitosti mezi lety 2020 a 2021. Dále žalobce měl doplnit tvrzení, zda byla mezi stranami sjednána dohoda o kompenzaci nákladů vynaložených na úpravy (rekonstrukci) předmětné nemovitosti, pokud ano, kdy a jakým způsobem byla sjednána, s jakých obsahem, zejména co do výše náhrady nákladů a data splatnosti. Pokud dohoda o náhradě (kompenzaci) nákladů sjednána nebyla, měl doplnit žalobce tvrzení stran výše zhodnocení nemovitosti (tedy částku, oč se zvýšila hodnota pronajaté předmětné nemovitosti). Ke všem těmto tvrzením byl žalobce povinen navrhnout důkazy k jejich prokázání.

5. Žalobce na výzvu soudu v podání ze dne [datum] doplnil, že žalobce uzavřel s žalovaným dohodu (kupní smlouvu) o prodeji předmětné nemovitosti na adrese [adresa žalovaného] Dohodou bylo, že žalobce zakoupil předmětnou nemovitost, a to za částku [částka]. Kupní cena byla splácena formou splátek, a to ve výši [částka] měsíčně (splátkování mělo být na dobu 10 let). Strany se domluvily, že nemovitost bude ihned po uzavření této dohody patřit kupujícímu, tj. žalobci. Jakmile měla být kupní cena uhrazena, žalovaný měl již jen formálně převést vlastnické právo na příslušném katastru nemovitostí. K výši kupní ceny je nutno uvést, že tato cena byla stanovena na základě konsensu obou stran, a to s ohledem na velmi špatný stav nemovitosti, kdy pan [celé jméno žalovaného] sám uvedl, že se této nemovitosti chce zbavit (rozuměno jako někomu prodat a dále s nemovitostí nemít další starosti). Tato dohoda byla uzavřena mezi panem [celé jméno žalovaného], a spolkem [anonymizována tři slova]. Dohodu za tento spolek uzavřela paní [jméno] [příjmení], jakožto [anonymizována dvě slova], přítomni u uzavření této dohody byli kromě pana [celé jméno žalovaného], jakožto žalovaného, také manžel paní [příjmení], pan [příjmení] [příjmení], a pan [jméno] [jméno], který pomohl celý prodej zprostředkovat. Žalobce navrhuje výslech paní [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a pana [jméno] [jméno] k prokázání těchto tvrzení. [příjmení] [jméno] [anonymizována dvě slova] předmětnou dohodu řádně plnil, a měsíční splátky pravidelně hradil, kdy pan [celé jméno žalovaného] si pro jednotlivé splátky ve výši [částka] jezdil, a byly mu předávány v hotovosti. K souhlasu žalovaného s provedenými úpravami žalobce uvádí následující: Žalovaný v průběhu prací pravidelně navštěvoval předmětnou nemovitost, a prohlížel si prováděné úpravy, které konzultoval s členy spolku [anonymizována tři slova]. Žalovaný vždy uváděl, že se jedná o nemovitost, jež již patří žalobci, proto zde může provádět jakékoliv úpravy chce. O všech úpravách tak žalovaný věděl, byl s nimi seznámen, a nikdy proti nim ničeho nenamítal. Naopak plně souhlasil s tím, aby žalobce předmětnou rekonstrukci provedl. K prokázání těchto tvrzení žalobce navrhl výslech jím specifikovaných osob. Konkrétní provedené úpravy: Vyvložkování komína, střešní žlaby, zastřešení vchodu, pokládka podlahových krytin, elektroinstalace, vnitřní vodovod, vnitřní kanalizace, stropní podhledy, dveřní křídla, nová okna, obklady, vana, umyvadlo, lázeňská kamna v koupelně, komplet nové WC, příčka u komína, krbová kamna, kuchyň vč. Spotřebičů, pergola navazující na dům, oprava omítek a nová malba. Veškerá rekonstrukce nemovitosti byla dokončena v období, kdy byl vlastníkem žalovaný. S ohledem na skutečnost, že žalovaný prodal předmětnou nemovitost novému vlastníkovi, paní [příjmení], zcela v rozporu s dohodou s žalobcem, žalobce byl velmi nepříjemně překvapen. Žádné další úpravy na nemovitosti od té doby proto neprovedl, neboť čeká, jak bude celá situace vyřešena. Žalobce dodává, že celá rekonstrukce byla z většiny prováděna svépomocí, a to členy spolku [anonymizována tři slova]. [příjmení] věcí k tomu potřebných byla bazarových, tzv.“ z druhé ruky.” Mezi stranami nebyla dohodnuta žádná dohoda o kompenzaci nákladů, neboť jakákoliv kompenzace by zcela odporovala smyslu uzavřené dohody. Nemovitost již od počátku patřila žalobci, který nemovitost zakoupil za cenu odpovídající stavu nemovitosti, který zde poté provedl na své náklady celou rekonstrukci. Nedošlo pouze k formálnímu přepisu vlastnictví v katastru nemovitostí, k tomu mělo dojít až po úhradě celé kupní ceny. Žalobce je přesvědčen, že výslechem předmětných svědků bude prokázáno, že žalobce s žalovaným uzavřel předmětnou dohodu, žalovaný byl s rekonstrukcí nemovitosti srozuměn a souhlasil s ní.

6. Žalovaný v rámci svého podání ze dne [datum] doplnil, že užívací titul domu na adrese [adresa žalovaného], ze které jednoznačně vyplývá, že částka 3 000 Kč je nájemné a nikoliv žalobcem tvrzená splátka jakési kupní ceny. V podané žalobě žalobce tvrdí, že v průběhu nájmu se měl žalobce s žalovaným dohodnout na odkoupení nemovitosti. Své tvrzení doplnil tím, že zde měla být jakási dohoda o odkupu nemovitosti za částku 360 000 Kč, kterou měl žalobce po 3 tisících platit žalovanému, a to po dobu 10 letech. Tato tvrzení žalovaný důrazně odmítá. Nikdy mezi žalobce a žalovaným nebyla uzavřena kupní smlouva na předmětnou nemovitost. Pokud jde o důkazní situaci, existuje písemná nájemní smlouva, ze které jasně vyplývá, že částka 3 000 Kč je nájemné. Naopak žalobce proti tomu namítá, že těch 3 000 Kč je splátka kupní ceny a chce to doložit v zásadě účastnickými výpověďmi (neboť [jméno] [příjmení] a [příjmení] [příjmení] jsou zakladatelé spolku – žalobce, kdy paní [jméno] [příjmení] je jeho [anonymizováno]). Jako další osobu navrhuje žalobce výslech osoby [jméno] [jméno] (ve spolku-žalobce figuruje jako zakladatel jakási paní [jméno] [příjmení] – tudíž bude dobré i zjistit, jestli je zde nějaký vztah mezi panem [jméno] [jméno] a touto osobou), který snad měl pomoci celý prodej zprostředkovat. Pokud by taková osoba pomohla prodej zprostředkovat, tak proč není namísto nájemní smlouvy uzavřena písemná kupní smlouva, proč není uzavřena písemná smlouva o budoucí smlouvě kupní či proč nebyla ukončena nájemní smlouva dohodou a nahrazena smlouvou kupní za podmínek, které tvrdí žalobce? Obecně mít ústně domluveno, že za 10 let nemovitost někdo někomu převede, i když je uzavřena písemná nájemní smlouva, je podle žalovaného absurdní. Nejenže se tedy tvrzení žalobce nezakládají na pravdě, ale nejsou ani přesvědčivá. To podstatné však je, že mezi žalobcem a žalovaným nebyla uzavřena dohoda ohledně žalobcem tvrzené rekonstrukce či úprav předmětné nemovitosti a žalovaný nedal žádný souhlas k úpravám, které žalobce popisuje v podané žalobě, a které údajně měl žalobce provést. Nejsou ani pravdivá tvrzení žalobce ohledně řádného placení nájemného (podle žalobce splátek) či toho, že si snad žalovaný pravidelně prohlížel úpravy a snad je i odsouhlasoval, jak tvrdí žalobce. Stejně tak ani nesedí to, co uvedl žalobce ohledně úprav, neboť před žalobcem dům užíval pan [jméno] [příjmení], který tam provedl většinu úprav a žalobce by měl dle názoru žalovaného zvážit, zda i nadále chce vést tento spor s relativně vysokými náklady řízení.

7. Z výzvy ze dne [datum], podacího lístku [číslo listu] spisu a detailních informací k zásilkám [číslo listu] spisu soud zjistil, že žalobce konfrontoval žalovaného s tím, že do [datum] byl žalovaný vlastníkem nemovitosti – stavby [adresa], který stojí na pozemku st.p. [anonymizováno] v [anonymizována dvě slova], [územní celek]. Dne [datum] však žalovaný uzavřel kupní smlouvu s [jméno] [příjmení], jejímž předmětem byl prodej této nemovitosti. Žalobce v tomto dopise dále citoval ustanovení § 3056 odst. 1 o.z. Soudu byla předložena pouze 1 strana této listiny.

8. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaný jako pronajímatel uzavřel se žalobcem jakožto nájemcem smlouvu o nájmu. Jako předmět nájmu je označena nemovitost – budova [adresa] v [obec] (dále také jen předmětná nemovitost či předmětná stavba). Ve smlouvě je také uvedeno, že příslušenství tvoří pozemek [list vlastnictví]. Ve smlouvě je dále stanoveno, že pronajímatel se zavazuje předmět nájmu přenechat k zajištění bytových potřeb nájemce a členů jeho domácnosti. Nájemné bylo sjednáno částkou 3 000 Kč měsíčně. Žalobce byl oprávněn dle smlouvy se souhlasem pronajímatele provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu domu.

9. Ze znaleckého posudku [číslo] [rok] soud zjistil, že znalec vycházel, co se provedených úprav týče, pouze z informací od žalobce a fotografií žalobcem doložených. Znalec sám ve znaleckém posudku uváděl, že náklady ve znaleckém posudku jsou pouze odhadovány, uváděl, že nelze určit vždy přesně množství a druh spotřebovaného materiálu, náklady na demoliční práce atd. Bourací práce včetně odvozu materiálu jsou zahrnuty v ceně. Znalec u provedených položek rekonstrukce neuvádí konkrétní rozsah prací a množství použitého materiálu, neuvádí ani konkrétně použitý materiál (dřevo, plast, atd.). Znalec neuvádí, z jakých cen v jakém období vycházel, zda vycházel z cen v roce 2020 nebo 2021, kdy měla být dle popisu posudku rekonstrukce prováděna či z cen v jiném časovém období, např. rok [rok], kdy byl posudek zpracován. Znalec nijak blíže nespecifikoval, jak se v cenách odráží ony bourací práce včetně odvozu materiálu, který dle jeho posudku měly být v ceně zahrnuty, nespecifikoval, jak se v cenách odráží svépomoc, když v popisu posudku sám uváděl, že úpravy a rekonstrukční práce byly provedeny svépomocí. Znalec určil v posudku výši nákladů na rekonstrukci, nemluví o zhodnocení nemovitosti v důsledku provedené rekonstrukce. Fotografie, které jsou součástí znaleckého posudku, nejsou označeny žádným datem (zejména fotografie předložené znalci žalobcem), nelze tedy určit, v jakém konkrétním období byly pořízeny. Součástí posudku je i výpis z katastru nemovitostí, ze kterého bylo zjištěno, že od [datum] je žalobce vlastníkem pozemku st.p. [anonymizováno], na němž stojí stavba [adresa], rod. dům.

10. Z výpisu ze spolkového rejstříku [číslo listu] spisu soud zjistil, že žalobce neměl ke dni [datum] jako účel zapsáno ubytovací služby.

11. Z předběžné kupní smlouvy – kupní smlouva na nemovitost ze dne [datum] soud zjistil, že ve smlouvě je žalovaný označen jako kupující a žalobce jako prodávající. Jako předmět smlouvy je uveden prodej pozemku st.p. [anonymizováno] na [list vlastnictví], jehož součástí je stavba [adresa] [list vlastnictví], vše v [anonymizována dvě slova], [územní celek]. Kupní cena je uvedena ve výši [částka] s tím, že má být uhrazena ve splátkách po [částka] měsíčně po dobu 10 let a měla být hrazena bezhotovostním převodem. Ve smlouvě bylo stanoveno (odstavec [anonymizováno]), že návrh na vklad vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí bude podán nejpozději do 10 dnů od složení části kupní ceny ve výši [částka] na účet prodávajícího. Ve smlouvě bylo uvedeno, že do dne provedení zápisu změn vlastnického práva k předmětu koupě ve prospěch kupujícího do katastru nemovitostí je strana kupující oprávněna provádět jakékoliv stavební úpravy na předmětu koupě (odstavec [anonymizováno]). Tato smlouva je pouhou kopií, podpis u označení prodávající (ze strany žalobce tvrzeno, že se jedná o podpis žalovaného) není čitelný.

12. Z úředního záznamu o zajištění důkazního prostředku [číslo listu] spisu soud zjistil, že [anonymizováno] žalobce byla vyzvána k předložení věci. Jednalo se o foto SMS [celé jméno žalovaného] z telefonního čísla [tel. číslo] ze dne [datum] text:„ Dobrý den nafotte si prosím stávající stav a hlavně ten vykuchanej rozvaděč a vymente si zamky a berte to ze barák je jenom vas. dekuji [anonymizováno]“ 13. Z výdajového pokladního dokladu soud zjistil, že žalovaný vystavil doklad jako potvrzení úhrady částky 3 000 Kč. Na dokladu je uvedeno splátka [část obce a číslo]. Z dokladu nevyplývá, kdy byla částka 3 000 Kč uhrazena a kým byla uhrazena.

14. Z dopisu nazvaném - výpověď z nájmu a výpovědi ústní dohody [číslo listu] spisu soud zjistil, že žalovaný oznámil žalobci prodej domu. Současně vypověděl nájemní smlouvu z důvodu neplacení, kdy minulý rok neměl žalobce zaplatit za měsíc a půl. V dopise je uvedeno, že žalobce tady klidně mohl 30 roků bydlet za 4 000 Kč měsíčně, protože žalovaný nájmy nezvedá, ale žalobce neumí poslat ani 3 000 Kč včas. V lednu to žalobce poslal až 16 dní po termínu a v únoru 12 dní. Žalovaný vytýkal žalobci, že mu nadává a vyhrožuje mu neustále advokátem, žalobce se jde tedy poradit se svým advokátem. Žalovaný sdělil žalobci, že dům již není jeho a sdělil mu jméno nové majitelky. Žalovaný dále sdělil žalobci, nechť se s případnými dotazy obrací na jeho advokáta. Žalovaný dále uváděl, že nezvedal nájem na 8 000 Kč měsíčně, což by byl běžný nájem. Pokud by žalobce částku 3 000 Kč posílal včas, asi by dům žalovaný neprodával. Pokud se týká dluhu žalobce, tento mu žalovaný odpustil s tím, že se žalobce na domu nadřel. Závěrem žalovaný znovu opakoval, že pokud by žalobce posílal částku 3 000 Kč včas, mohlo to takhle být klidně 30 let. Žalovaný, resp. jeho zástupce nemohl potvrdit, že dopis byl psán žalovaným.

15. Na jednání dne [datum] byla soudu předložena celá předžalobní výzva s datem [datum]. Jelikož tato byla pouze v telefonu [anonymizováno] žalobce, soud obsah této výzvy sdělil do protokolu a tento provedl jako důkaz. V předžalobní výzvě vyzývá žalobce kvůli uplatnění předkupního práva s ohledem na § 3056 občanského zákoníku žalovaného, že má stále předkupní právo na nemovitost, tedy stavbu [adresa] a upozorňuje ho na § 2144 odst. 1 občanského zákoníku a vyzývá ho k předložení kupní smlouvy, případně ke sdělení podmínek, za jakou kupní cenu byla stavba prodána. Dále ho vyzývá k vydání bezdůvodnému obohacení, když v období od r. 2018 do r. 2021 probíhala rekonstrukce dané stavby, kdy tato rekonstrukce byla financována žalobcem, jsou zde popsány tytéž položky jako v žalobě se stejnými cenami za celkovou částku 720 000 Kč. Žalobce uvádí v předžalobní výzvě, že s ohledem na skutečnost, že veškeré tyto náklady byly vynaloženy na stavbu a žalovaný dosud z těchto ničeho neuhradil, bezdůvodně se na úkor žalobce obohatil ve smyslu § 2991 a násl. občanského zákoníku, proto ho vyzval k úhradě částky 720 000 Kč ve lhůtě 10 dnů. Současně žalobce uvádí, že jako součást jednání o předkupním právu by navrhoval projednat současně i tuto záležitost a narovnat tak veškeré právní vztahy mezi žalobcem a žalovaným. Dále ho upozorňuje, že pokud se jednání bude žalovaný vyhýbat, bude žalobce nucen svůj nárok uplatnit soudní cestou. Veškeré další dotazy má směřovat žalovaný na právního zástupce žalobce.

16. Z výslechu svědka [jméno] [jméno] soud zjistil, že bývalá manželka svědka [jméno] [příjmení] figuruje v zakladatelské listině žalobce. Žalovaný je svědkům bývalý kolega a kamarád. Svědek měl domluvit obchod mezi manželi [příjmení] a žalovaným stran pořízení předmětné nemovitosti. V té době svědek jezdil za žalovaným na pumpu v [obec], kde pracoval. Manželé [příjmení] sháněli v té době nemovitost, kde by mohli provozovat svoji živnost. Žalovaný sdělil svědkovi, že jim takovou může poskytnout i s pozemky, proto jim svědek dal na sebe navzájem kontakty. To bylo v roce 2018. Svědek byl s nimi v kontaktu pouze telefonicky, kvůli svému pracovnímu vytížení se v této věci dále nemohl angažovat. Pouze jim domluvil den schůzky na oné pumpě a pak už se jen dotazoval, jak jsou spokojeni. Žalovaný sdělil svědkovi, že nemovitost žalobcům formou nájmu prodá, což znamenalo, že jim to dá do nájmu s tím, že po nějaké době jim nemovitost prodá ještě za nějaký doplatek kupní ceny s tím, že si nemovitost mohou dát do pořádku k bydlení, protože byla neobyvatelná. Svědek pouze od žalovaného zaslechl, že jelikož je to zdevastované, mají si to [příjmení] dát do pořádku, aby to bylo možné obývat a mohli se věnovat zvířatům, takto to také od žalovaného [příjmení] vyřizoval. Svědek uvedl, že nemovitost byla skutečně zdevastována, nebylo tam ani sociální zázemí, nefungovala elektřina, nefungovalo tam vůbec nic. Vyřizoval to osobně, který konkrétní měsíc to bylo, si nevzpomínal. Svědek tedy pouze vyřizoval od žalovaného, že si nemovitost [příjmení] musejí dát do pořádku, aby mohla být obyvatelná, víc o žádných úpravách či souhlasu nevěděl. Svědek uvedl, že žalovaný nezmiňoval, že by s nějakými úpravami na nemovitosti nesouhlasil, ale takto dalece se nebavili. Ze strany žalovaného bylo svědkovi tehdy řečeno, že má nemovitost, která by žalobcům vyhovovala pro chov zvířat, že by jim to pronajal s tím, že po nějaké době by jim to přenechal a doplatila by se ještě nějaká cena. Víc o tom skutečně svědek nevěděl. U žádného písemného jednání mezi stranami nebyl. V nemovitosti se střídali nájemníci předtím, než to bylo pronajato žalobci, nejdříve tam byli nepřizpůsobiví, poté nějací feťáci a nakonec [anonymizováno], kteří tam občas prodávali třešně, pak tam nebyl chvíli nikdo. Nikdo tam po odstěhování [anonymizováno] nebyl cca rok. Od roku 2010 uvnitř nemovitosti svědek nebyl. Se žalovaným se pak svědek viděl už jenom párkrát, neříkal nic, zda je s [anonymizováno] spokojen či nikoliv.

17. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že s manželem se znají s [anonymizováno] a od začátku k nim jezdili na nemovitost pomáhat. V nemovitosti nebylo nic, dělali odpady, rozvody vody, výměnu oken, už si nevzpomínala, co se dělalo dále. Na přesný rozsah těchto prací si nevzpomínala. Práce se dělaly postupně také podle peněz, bylo to v coronavirovém období, tedy rok 2020 2021. Nebyl na to nikdo najat, opravy se dělaly svépomocí, vše šlo z finančních prostředků, které si vydělali [příjmení], nebrala se na to žádná půjčka nebo úvěr. Svědkyně s manželem dělali většinou bourací práce, svědkyně byla pouze při výměně odpadů, jinak spíše uklízeli. V nemovitosti nebyla toaleta, proto se dávala nová, a od ní vedl odpad až do sklepa. [ulice] odpady se dělaly také, ale u toho svědkyně nebyla. Některý materiál se zakoupil, některý byl darován od známých. Žalovaného na nemovitosti svědkyně potkala, nicméně osobně se s ním nezdravila, pouze se ptala [anonymizováno], co se to tam mihlo za člověka, a bylo jí řečeno, že to je žalovaný. Potkala ho v nemovitosti hned ze začátku, když se tam [příjmení] nastěhovali, asi dvakrát. Nevěděla přesně, co si při těchto návštěvách žalovaný s [anonymizováno] říkal, věděla však, že v jednom případě se hádali a ze strany žalovaného zazněly nějaké výhrůžky, co konkrétně zaznělo, si nevzpomínala. Co se týče souhlasu s provedenými úpravami, pak svědkyně pouze četla SMS od žalovaného, že barák je žalobce a že si s ním má dělat, co chce. Budova se rekonstruuje tak nějak stále. Svědkyně dále uvedla, že v celé obytné části se dělala podlaha. [obec] byla v bytě, okno však chybělo v koupelně, proto se tam dodělávalo a ještě v místnostech v ložnici a v pokojíčku se nějak vytěsňovaly díry kolem oken. Co se týče kuchyně, ta tam nebyla, dala se tam tedy nová linka a odtok od dřezu, v celém domě se dělala nová elektrika, protože dráty byly vyrvané a zpřetrhané. V nemovitosti se dělaly i nějaké přepážky a něco se přebourávalo. Uprostřed obývacího pokoje bylo ohniště, hromada spáleného bordelu. Svědkyně doplnila, že podlahy a elektřina se dělaly již v roce 2018. Po roce 2021 se vevnitř zadělávaly díry ve stěnách, když se ucpe odpad, vyčistí se, venku se dělaly schody ke vchodu do domu, přístěnek, pergola a drobné opravy na fasádě. V roce 2018 bylo v nemovitosti provizorní WC, pak se dodělávaly odpady a WC, co tam je, dělala se koupelna kompletně, tedy škrábání zdí, vana se dávala nová. Dělal se nový strop a obklady. [příjmení] si topili krbovými kamny, která si přivezli. V roce 2022 se dávala nová krbová kamna. Svědkyně nevěděla o tom, že by v roce 2018 došlo k zahoření komína. Tato krbová kamna, která si v roce 2018 [příjmení] přivezli, se normálně napojila na komín, ten byl v pořádku, nic se s ním neprovádělo, pouze se čistí. Na nemovitosti je jeden komín. Svědkyně následně uvedla, že v loňském roce se dělala úprava pergoly a ono schodiště, tedy prostor mezi vchodem a pergolou. Pergola se také dělala po roce 2021. Pergola tam dříve nebyla, stavěla se až za nás, zda to bylo v roce 2021 nebo 2022 už skutečně nevěděla.

18. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že svědek je manžel [jméno] [příjmení]. Do nemovitosti začal chodit asi tak rok a půl poté, co se [příjmení] do této nastěhovali, tedy ke konci roku 2019. Dříve tam nebyl, jenom projížděli okolo. Nemovitost vypadala hrozně, začalo se to tam postupně rekonstruovat, kdy co se rekonstruovalo, však nedokázal uvést. Věděl, že se tam dělaly podlahy, nevěděl však kdy, pletlo se mu to s rekonstrukcí jejich domu. Žalovaného nezná. Věděl, že se tam nějaká postava mihla, bylo to v době, když dělali koupelnu, kdy to bylo, netušil, řekli mu [příjmení], že to byl žalovaný. Nevěděl nic o tom, že by žalovaný dal souhlas s rekonstrukcí domu. V koupelně se dělaly obklady, voda, malovalo se, stran zařizování materiálu u toho svědek nebyl, nevěděl tedy, co se tam dělalo dále. Do domu chodil pomáhat s prací, o materiálu nic nevěděl. Nevěděl, zda žalobce najal nějakou třetí osobu na nějaké práce. Uvedl, že od roku 2020 do roku 2021 se určitě dělali zásadní věci, kuchyň, podlahy, koupelna, schodiště ke vstupu do domu a pergola. Schodiště a pergola se dělaly v roce 2021, bližší termín nevěděl. Nedokázal sdělit, kdy se dělaly podlahy. I po roce 2021 se stále dělaly a dělají nějaké úpravy, např. malování, nedokázal přesně sdělit, jaké další práce se od této doby udělaly. Rekonstrukce se dělala jednak z finančních prostředků získaných darem, a jednak z prostředků [anonymizováno], např. co pan [příjmení] vydělal těžbou dřeva. Vycházel z toho, co zaslechl. Nemovitost se však předělávala z cca 90 %. Nevěděl, zda se elektřina v domě předělávala. Uvedl, že se asi dávala nová okna, nevěděl však, do jakých místností. Svědek dělal přidavače, když se předělávala kuchyň, koupelna, schodiště. Nevěděl, jestli v roce 2018 byl v nemovitosti záchod, nevěděl, jestli se tam dával nový záchod. Nevěděl, zda došlo na nemovitosti k zahoření komína. Nevěděl, co přesně se s komínem dělalo. Svědek pomáhal do komínů bourat prostupy, z koupelny a z předsíně. V nemovitosti je jeden hlavní komín.

19. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že ke konci roku 2019 se poznala s manželi [příjmení], kdy u nemovitosti zastavila. Na nemovitosti nebyla okna u balkonových dveří, chyběly okenní tabule i v obývací místnosti, v kuchyni a koupelně. Nabídla [anonymizováno] pomoc ve svém volném čase, říkali, že to nejnutnější, aby měli střechu nad hlavou, si již udělali, ale skutečnou rekonstrukci, aby se tam dobře dalo bydlet, začali dělat na přelomu roku 2020 2021, částečně byla z peněz, co si pan [příjmení] vydělal těžbou dřeva, něco si vydělali na přehlídkách s ptáky, něco byly sponzorské dary. V nemovitosti se dělaly podlahy, koupelna, záchod, schodiště k hlavnímu vchodu se dělalo kolem roku 2021 a bylo spojeno s výstavbou pergoly, do té doby tam byly provizorní schody, od roku 2018 tam nebyl žádný záchod, chodilo se za maštal. Vyvážela se suť i po otlučených omítkách, nepořádek ze sklepů, odvážely se vraky aut, železný šrot a nepořádek z okolí domu. V roce 2019 se odvážela ona suť, podlahy, koupelna a záchod se dělaly v roce 2021, dříve byla na zemi provizorní podlaha, tedy prkna, kupovala se však plovoucí podlaha, která se tam v roce 2021 dávala, dlažba do koupelny, do chodby a za kuchyňskou linku. Tyto nakupovala paní [příjmení]. Koupelna se dělala celá včetně vany a ostatních předmětů. Po roce 2021 se dělala pergola, resp. dělala se na přelomu roku 2021 2022 a dodělávala se v roce 2022, stejně jako schodiště k hlavnímu vchodu, když je to pod jednou střechou. Dělaly se průběžně i další práce, dodělávaly se podlahy v ložnici a v dětském pokoji. Kolem roku 2020 a 2021 se dělala nová krbová kamna, byl problém s komínem, že do něho zatékalo. Dělala se nová stěna komínu, dávala se tam nějaká nová dlažba, aby tam nezatékalo. Dělal si to sám pan [příjmení]. Pokud ví, žádná profesionální třetí osoba, např. instalatér nebo zedník, tam nebyla. Vypomáhali tam i nějací [anonymizováno] či [anonymizováno], kteří si potřebovali přivydělat, bylo tam [číslo] lidí. Byli to dobrovolníci, svědkyně tam však nebyla stále. Po roce 2021 se opravovala střecha, stejně tak se čistil ucpaný komín, dodělávalo se okno dovnitř do dvorku. V roce 2022 dělala svědkyně údržbu kolem domu, sekala trávu, stavební práce určitě nedělala, dělala úklidové práce. V roce 2021 samotná pergola stála, v roce 2022 se vybavovala. V roce 2022 se dodělávalo obložení schodiště, dávala se na ně dlažba a betonové schody se obkládaly do dřeva, samotná pergola a samotné schodiště i se zastřešením se dělalo v roce 2021. Žalovaného svědkyně nikdy osobně neviděla, ani se s ním nikdy nebavila. U nákupu materiálů, který [příjmení] přivezli, nebyla. Když jsem do nemovitosti začala chodit, byly tam provizorní kamna. Když jsem poprvé přišla, tak v nynějším obýváku byl na stropě černý flek a dole na podlaze vypálený flek, jako by si tam někdo něco pálil.

20. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že [anonymizováno] žalobce je jeho manželka. Svědek uvedl, že se žalovaným se dohodli, že nemovitost odkoupí formou splátek, mohli to dát do stavu, aby se to vůbec dalo obývat, když tam byly ohořelé zdi, úplně holá koupelna, prasklý nepoužitelný záchod. Nejprve podepsali nájemní smlouvu s tím, že než se úředně udělá smlouva na splátky, bude platit nájemní, poté, co podepíšeme onu smlouvu na splátky ohledně prodeje, zruší se nájemní smlouva. Nejprve se podepsala nájemní smlouva, pak během dne žalovaný stihl připravit druhou smlouvu a podepisovala se ještě tato. Byla však v nepořádku, ten den se viděli se žalovaným několikrát, předával jim nemovitost, zjistil však, že nemá klíče a proto jim řekl, ať si odvrtají zámky. Hned ten den se bavili se žalovaným, že si mají nemovitost upravit tak, aby se dala obývat. Svědek nedokázal sdělit, zda se bavili o konkrétních úpravách či opravách se žalovaným, ale jelikož tam nebylo nic, bral to, že předělají vše. Ještě předem jim pan [jméno] sděloval, že žalovaný má k dispozici nemovitost, která se však musí opravit. S opravami tedy počítali. Nemovitost se předělávala za covidu, rok 2020 2021, přesné datum nevěděl. Před rokem 2020 se dělala polovina schodiště, aby se vůbec do nemovitosti mohlo vcházet. Resp. byla tam polovina schodiště, daly se tam zatím desky, betonovat se začalo až o covidu. Před rokem 2020 jsme dělali hlavně vyklízení práce včetně vyklízecích prací na pozemku. Nevěděl, jaké práce se dělaly v roce 2022, určitě se něco dělalo, dělalo se na žlabech, natíralo se, vyměnily se celé žlaby, kdy se to však stalo, už nevěděl, dávaly se tam začátkem covidu, postupně se však zohýbaly, proto tyto museli opravit a částečně vyměnit, to svědek dělal v roce 2022. Vyměňovaly se konce žlabů. Dělaly se stropy kompletně v koupelně, chodbě, záchodu, kuchyni, částečně v obýváku, dělala se nová stěna v dětském pokoji, když tato byla v rohu proražená, podlahy se dělaly nové v koupelně, kuchyni, chodbě, na záchodě, v obývacím pokoji, v obývacím pokoji byla poškozená plovoucí podlaha kvůli ohni, na chodbě byly OSB desky potažené linem a v kuchyni OSB desky a na nich dlažba. Nějaké práce na podlahách se dělaly ještě před rokem 2020, aby se po nich dalo chodit, něco se dělalo až v roce 2020 2021. Před rokem 2020 se vyklízely ohořelé podlahy a dávaly se tam nové desky, aby se tam dalo chodit. [příjmení] podlahy se dělaly v roce 2020 2021. Co dál se dělalo v těchto letech na nemovitosti, přesně nevěděl. Nějaké finance byly z darů, něco měl svědek z příjmů z lesa, něco šlo z dotací. Nějaký materiál kupovali i z příjmů jejich společnosti, nějaký dostali, např. lepidlo, část dlažby, např. 2x 2m2 před vchod, další materiál už si přesně nepamatoval. Nedokázal specifikovat, co bylo zakoupeno a co obdrželi darem. Firmu měli najatou pouze na komín, který se vyvložkoval, dále tam dělali nějací [anonymizováno], na kontrolu elektriky měli pozvaného elektrikáře. Nějaké firmy se určitě najímaly na další práce, nedokázal však specifikovat na jaké. Uvedl, že napojování vody dělal vodák, dále tam byla kontrola na elektriku, komín se dělal profesionálem. Žalovaný se na stavbě pohyboval každou chvíli, na jeho vkus až moc. Žalovaný se tam otočil 4x za týden. Když se nastěhovali do nemovitosti, se žalovaným se bavili normálně. Žalovaný tam chodil např. balkonem, proto se vše zabezpečilo a dali se tam i psi. Motaly se tam i jiné osoby, takže chtěli ochranu. Svědek dále uvedl, že v době, kdy už rekonstruovali, tam žalovaný nechodil, když už tam ani nemohl kvůli psům a zabezpečení, proto se už s ním o tom nebavili. Svědek potvrdil, že smlouva na č.l. 63-65 spisu je to ona splátková smlouva, o které hovořil, tuto smlouvu podepsala jeho manželka a žalovaný, byl u toho. Svědek se domníval, že to bylo podepsáno ve stejný den. Nájemní smlouva byla podepsána dříve, smlouvu na splátky dovezl žalovaný až v ten den odpoledne. Když nemovitost žalovaný předával, řekl:„ Dělejte si tady, co chcete, je to de facto vaše.“ Následně svědek uvedl, že v době rekonstrukce tam žalovaný byl, bylo to ještě předtím, než se tam dali psi, líbila se mu nová podlaha. Svědek připustil, že období se mu trochu pletou, když také uváděl, že tam v období rekonstrukce už žalovaný neměl přístup. Dávala se do nemovitosti nová okna, stará tam zůstala asi dvě, už přesně nevěděl. V ložnici se určitě dávalo nové sklo, obývák, balkon, kuchyň a koupelna, tam byla okna zcela nová, WC a špajz, tam zůstala stará. Vchodové dveře tam byly, měnily se však za bezpečnější, také tam však dali starší typ, zcela se měnily dveře v ložnici, dětském pokoji, koupelně, na toaletě, špajzu, v chodbě a ve sklepě. Buď tam tyto nebyly předtím vůbec, nebo byly poničené. Pergola byla udělána, asi na podzim 2021. Měnili elektroinstalaci, kdy kabelový rozvod byl zcela vytrhán. Co se týče odpadů, ty byly v dezolátním stavu, něco se částečně prošťouchlo, kde to nešlo, vykopala se část a vyměnila, takto bylo vyměněno asi 75- 80 % odpadů. Stejně tak se tam dělala nová voda, všechny trubky v domě byly nataženy nové, vyjma kousku, který vede do domu a na který je napojena vodárna. Co se týče kuchyně, ta se dělala kompletně nová, byla tam díra ve stropě, díra do komína, dělala se nová podlaha, stěna, ve které dříve byla také díra, strop, vše se muselo vyzdít, dávala se tam nová kuchyňská linka. V kuchyni je digestoř, nerezový odpad, sporák, lednice. Stejně tak rekonstruovali koupelnu, kde byla díra do komína a podlahy, dával se tam nový bojler, vana, obklady, stropy, dlažba na podlahu i komín a nové futro, které bylo ohořelé. Předpokládali, že pozemek pod domem je žalovaného, protože jim žalovaný tvrdil, že to jenom není v katastru na něj zapsáno. Smlouvy se podepisovaly před domem, nikdo jiný kromě svědka, manželky a žalovaného tam přítomen nebyl. Žalovaný tam však přijel s panem [jméno], jestli tam byl tento v konkrétní moment u podpisu, už nevěděl. Stav nemovitosti jim byl znám před podpisem smluv. Předtím si nemovitost prohlíželi. Dostali se tam sklepem, od garáže žalovaný klíče měl, neměl je od vchodových dveří. Listinu (předběžná kupní smlouva) přivezl žalovaný, [příjmení] si jí přečetli a podepsali. Nevšimli si záměny smluvních stran. Nejdříve se podepsala nájemní smlouva, druhá smlouva se podepisovala později, žalovaný ji podepsal před svědkem. Elektrikář tam byl před začátkem rekonstrukce elektroinstalace, všechno tam prohlédl, řekl svědkovi, co kde a jak, cca 4 kabely natáhl on a zbytek svědek. Žádnou zprávu, ani revizní, svědek nemá, není to ještě dokončené. Bude se ještě tahat celý sklep. Světla fungují, část kabelů ve sklepě se ještě musí dovyměnit. Dům v současné době obývá svědek, má to jako služební byt, platí splátky [částka], protože má uzavřenou onu předběžnou kupní smlouvu, a je mu úplně jedno, komu tuto cenu kupní doplatí, uvedl, že nová majitelka se neoprávněně domáhá svého vlastnického práva, splátky hradí na účet paní [příjmení]. Nedokázal specifikovat dobu, kdy tam žalovaný jezdil tak 4x do týdne, zda to bylo před rokem nebo třeba tři roky zpět. Se žalovaným se dohadovali kvůli předběžné kupní smlouvě, chtěli, aby ji řádně předělal a dal na katastr, kdy tomu tak bylo, nedokázal zařadit. Jeden originál smlouvy měl svědek s manželkou, jeden žalovaný, kde se teď nachází originál, který měl svědek s manželkou, nevěděl. Nevěděl, proč rekonstrukce nebyla zaznamenána ani v jedné smlouvě, asi k tomu nebyl důvod. V nemovitosti bydlel i pan [příjmení], kdy tomu tak bylo, nevěděl, tušil, že snad dva roky tam bydlel.

21. Z účastnického výslechu [anonymizováno] žalobce soud zjistil, že pan [jméno] za nimi ([anonymizováno]) přišel stran zprostředkování předmětné nemovitosti, domluvil jim schůzku se žalovaným, na této byl, [anonymizováno] si nevzpomínala, u jakých dalších jednání uvedený svědek byl. V den podpisu nájemní smlouvy absolvovali prohlídku, žalovaný přivezl nájemní smlouvu a při té příležitosti jim sdělil, že by se nemovitosti rád zbavil a že by jim ji formou splátek prodal. Původně nabídl odkupní cenu 425 000 Kč, pak sdělil, že tam budou mít spoustu práce a že se dohodnou na 3 000 Kč měsíčně po dobu deseti let. Žalovaný odjel vypracovat smlouvu, pak ji dovezl a podepsali ji. Nájemní smlouvu podepsali těsně předtím, než žalovaný odjel vytvořit předběžnou kupní smlouvu. Pan [anonymizováno] přijel sám až poté, co vše bylo dojednáno, zeptat se, jak [anonymizováno] vede a jak to dopadlo. Nevěděla přesně, zda přijel pan [jméno] sám nebo zda přijeli se žalovaným, domnívala se, že však přijel sám na motorce. Žalovaný přivezl předkupní smlouvu, tuto podepsali a [anonymizováno] originál zanesla svému právnímu zástupci, asi týden poté. Originál nemá proto, že jí advokát sdělil, že je smlouva neplatná, proto kontaktovala pana [celé jméno žalovaného], že je nutné uzavřít novou, řekl, že to zařídí se svým právníkem a její originál si odvezl. Několikrát žalovaného vyzývali k uzavření nové smlouvy. Kopii [anonymizováno] pořizovala do podkladů její společnosti. Žalovaný jim ten den sdělil, že si na domě mohou dělat, co chtějí, že je rád, že se ho zbavil, že je jejich. Toto jim sděloval neustále, tedy pouze do srpna 2018, pak se pohádali. Od srpna 2018 mu začala posílat nájem na jeho účet, jelikož už měla dost jeho účtenek, které soudu předkládali. Posílala měsíčně částku 3 000 Kč, nájemní smlouva už neplatila, platila pouze předkupní. Žalovaný je utvrzoval, že pouze nemá čas udělat novou předkupní smlouvu. Na jaře 2019 se se žalovaným pohádali, když do nemovitosti přicházel, kdy se mu zachtělo přes balkon, oni tam přitom natírali stropy, malovalo se a dělaly se nové podlahy a on tam chodil nepřezutý. Taktoto bylo do roku 2020, pak tam měli jejich lovecké psy, kteří by však neublížili, a foto past. Od té doby tam pan [celé jméno žalovaného] sám nepřišel. Na jaře 2019 za ní ještě přišel, že jí nabízí obchod, že by potřeboval účtenky za rekonstrukci, že by to mohla proplatit pojišťovna. Odmítla, protože rekonstrukci financovali zejména z dotací a darů. Od jara 2019 už si se žalovaným ohledně rekonstrukce ničeho nesdělovali, žalovaný s nimi nekomunikoval. Od roku 2019 do roku 2021 probíhala největší část rekonstrukce, v této době formou brigády zaměstnávali [anonymizováno], chodila k nim také svépomoc. V té době k nim jinak nikdo nemohl. Konkrétně kdy a co se udělalo, si nepamatovala. Na rekonstrukci vynaložili určitě 300 000 Kč. Celou dobu žila v domnění, že investuje do svého, ačkoliv věděla, že smlouva, kterou podepsali, je neplatná a nová podepsána nebyla. V červnu 2021 se dozvěděli o prodeji nemovitosti. Trvala na tom, že už první den nájmu jim bylo sděleno, že si tam mohou provést, co chtějí. [anonymizováno] žalobce dále uvedla, že je žalovaný obral, potvrdila by to celá vesnice, že nejsou první, koho žalovaný podvedl. Znovu opakovala, že žalovaný jim při podpisu nájemní smlouvy sdělil, že je rád, že se toho zbavil, že je to jejich, ať si s tím dělají, co chtějí. Mezi řečí jim sdělil, ať si to klidně zbourají a postaví si tam roubenku. Od obdržení výpovědi, tedy [datum], se na nemovitosti nic nerekonstruuje, pouze se dělají udržovací práce. Souhlas s provedenou rekonstrukcí žalovaný nikdy neodvolal. Žalovaný viděl, že tam probíhá rekonstrukce. Žalovaný rekonstrukci viděl, viděl určitě nové stropy a nové podlahy, které se dělali v roce 2020. [anonymizováno] žalobce uvedla, že si je vědoma toho, že uváděla, že od března 2019 v nemovitosti pan [celé jméno žalovaného] nebyl, nyní však uvedla, že to vidět mohl. Mohl to vidět z balkonu, kam mohl přijít, je to metr vysoko. Na katastr chtěla zanést předběžnou kupní smlouvu, cena měla být zaplacena tak, že budou měsíčně platit 3 000 Kč a až budou mít k doplacení zbytek ceny, bude nemovitost naše. Měla za to, že pan [jméno] při podpisu nájemní smlouvy byl přítomen. Žalovaný se v nemovitosti i na nemovitosti stavoval tak 10x do roka, po celou dobu jeho vlastnického práva vyjma roku 2021. Na nemovitosti nebyly ploty, vrata ani vrátka, teď už tam všechno je kvůli zabezpečení, pes byl přivázán před domem z druhé strany, než byl balkon. Do srpna 2018 byly předávány splátky 3 000 Kč osobně, pak to bylo žalovanému zasíláno na účet. Pan žalovaný měl s předchozími uživateli nemovitosti podobnou smlouvu jako s nimi, tedy předkupní smlouvu, ví o tom i policie, ta však k tomu svědčit nebude. [anonymizováno] žalobce uvedla, že už v létě 2018 se dozvěděla, jaký je žalovaný s těmito předkupními smlouvami podfukář. Vypadal jako slušný člověk, působil věrohodně, nechtěla tomu věřit, že by to podfukář byl, proto i rekonstruovali. Chtěli mít zázemí se zvířaty.

22. Soud neprovedl důkaz svědeckou výpovědí [jméno] [příjmení], když zástupce žalobce soudu sdělil, že se tento dlouhodobě není schopen k soudu dostavit, když je hospitalizován z důvodu poranění páteře. Tento svědek byl žalobcem navrhován k prokázání tvrzení, že žalovaný nemovitost navštěvoval, o úpravách tedy věděl a nic proti nim nenamítal. I dle tvrzení žalobce však tento svědek nebyl přítomen u uzavření dohod mezi žalobcem a žalovaným. Soud i s přihlédnutím k ostatním provedeným výpovědím a listinným důkazům dospěl k závěru, že tento důkaz by nemohl přinést z hlediska výsledku řízení žádné právně významné skutkové zjištění. Stejně tak soud zamítl důkazní návrh žalobce spočívající ve vypracování znaleckého posudku za účelem určení zhodnocení nemovitosti před a po provedené rekonstrukci a důkazní návrh žalobce spočívající v provedení fotografií zobrazující záběry před a po rekonstrukci domu se zamítají. Se zřetelem na skutkové a právní posouzení věci, které bude vysvětleno níže, dospěl soud opět k závěru, že tyto důkazy by nemohly přinést z hlediska výsledku řízení žádné právně významné skutkové zjištění, proto je i s ohledem na hospodárnost řízení zamítl.

23. Po provedeném dokazování učinil soud následující skutkový závěr. Žalovaný jakožto pronajímatel uzavřel se žalobcem jakožto nájemcem nájemní smlouvu, na základě které mu přenechal do užívání nemovitost - budova [adresa] v [obec]. Nájemné bylo sjednáno částkou 3 000 Kč měsíčně. Žalobce byl oprávněn dle smlouvy se souhlasem pronajímatele provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu domu. Žalovaný byl vlastníkem předmětné nemovitosti do [datum]. Žalobce prováděl v období trvání nájemní smlouvy na předmětné nemovitosti opravy a stavební úpravy. Soud nemá za prokázané, že by k těmto opravám a stavební úpravám žalovaný dal souhlas. Nájemní vztah byl ukončen na základě výpovědi z nájmu ze dne [datum] ze strany nového vlastníka předmětné nemovitosti.

24. Podle ustanovení § 2220 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, má nájemce právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení.

25. Podle ustanovení § 2302 odst. 1 o.z., se ustanovení tohoto pododdílu vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

26. Podle ustanovení § 2302 odst. 2 o.z., jedná-li se o nájem prostoru nebo místnosti, jehož účelem není ani bydlení, ani provozování podnikatelské činnosti ve smyslu odstavce 1, použijí se obecná ustanovení o nájmu.

27. Žaloba není důvodná.

28. V daném případě byla mezi stranami sporná zejména skutečnost, zda žalovaný v rámci nájemního vztahu udělil žalobci souhlas s provedenými stavebními úpravami a opravami předmětné nemovitosti a tedy, zda žalobci vznikl nárok na kompenzaci jím vynaložených nákladů.

29. Na začátku soud považuje za vhodné vyjádřit se nejprve k samotné nájemní smlouvě ze dne [datum]. V nájemní smlouvě byla jako předmět nájmu uvedena nemovitost - budova [adresa] v [obec]. Tato prokazatelně (dle výpisu z katastru nemovitostí, strany tuto skutečnost ani nesporovaly) v době uzavření nájemní smlouvy byla ve vlastnictví žalovaného. Ve smlouvě však bylo dále uvedeno, že příslušenství předmětné stavby tvoří pozemek [list vlastnictví]. Žalobce sám v rámci tohoto řízení potvrdil (tato skutečnost byla prokázána i výpisem z katastru nemovitostí), že žalovaný nebyl (v době uzavření nájemní smlouvy ani poté) vlastníkem pozemku pod předmětnou stavbou. V této části je tedy dle názoru soudu nájemní smlouva neplatná, když žalovaný nebyl oprávněn pronajmout nemovitost, ke které mu nesvědčilo vlastnické právo. V nájemní smlouvě je účel nájmu vyjádřen tak, že předmět nájmu se přenechává nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a členů jeho domácnosti. Nový občanský zákoník však vychází z obdobné myšlenky jako předchozí právní úprava. Právnická osoba, v daném případě spolek, nemá bytové potřeby, tudíž nemůže být nájemcem podle § 2235 o.z. Nájemcem bytu či domu podle § 2235 o.z. mohou být jen lidé. To však nebrání posoudit nájem bytu podle jiných ustanovení, např. jako nájem prostor sloužících podnikání, nebo obecný nájem. [ulice] právní úprava sice podle komentovaného ustanovení nevylučuje nájem bytu právnickou osobou, jestliže je účelem bydlení lidí, v takovém případě půjde často o smlouvu ve prospěch třetího (§ [číslo]), ať už pravou, či nepravou. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] však nevyplývá, že by se v daném případě mohlo jednat o smlouvu ve prospěch třetího (a tedy, že by účelem smlouvy bylo bydlení této osoby). V takovém případě by třetí osoba sice nemusela být ve smlouvě přesně vymezena (tedy individualizována), postačilo by, že jsou vymezeny takové znaky, aby byla tato osoba následně určitelná (např. potomstvo určité osoby, místní chudí, atd.). V daném případě však byl ve smlouvě použit termín - členové domácnosti žalobce. Takové označení však dle názoru soudu není v daném případě určité, když žalobce jakožto spolek ani nemůže mít z logiky věci členy domácnosti. Smlouva o nájmu bytu či domu uzavřená mezi žalobcem a žalovaným nebude však neplatná nebo dokonce zdánlivá, pouze se nebude řídit úpravou nájmu bytu a domu dle § 2235 o.z. Sám žalobce již v žalobě uváděl, že předmětná nemovitost je ideálním prostorem pro žalobce, který pečuje a vychovává zvířata určená pro školní zařízení, domovy důchodců a osoby se zdravotním hendikepem. Dle názoru soudu se (i s přihlédnutím k výpisu ze spolkového rejstříku žalobce) proto nájemní vztah žalovaného a žalobce řídí právní úpravou dle § 2302 o.z. a následující a případnou změnu věci je třeba posoudit dle ustanovení § 2220 o.z.

30. Soud se dále zabýval tím, zda žalovaný poskytl žalobci souhlas s provedenými změnami (úpravami a opravami) na předmětné nemovitosti. Je třeba konstatovat, že samotné tvrzení žalobce se v průběhu řízení v tomto směru měnilo. Žalobce v žalobě samé nejprve uváděl, že měl zájem obývat předmětnou nemovitost dlouhodobě, kdy jednal i o odkoupení nemovitosti přímo od žalovaného. Dále uváděl, že v průběhu nájmu se žalobce se žalovaným dohodl na tom, že by bylo dobré provést rekonstrukci celé nemovitosti s tím, že po zvážení všech možností se žalobce se žalovaným domluvili na tom, že rekonstrukci zajistí žalobce a žalovaný přislíbil, že později dům formálně prodá žalobci, kdy budou zohledněny i náklady za provedenou rekonstrukci. Rekonstrukce dle žalobních tvrzení měla probíhat v letech 2020 a 2021. Žalobce dále tvrdil, že žalovaný dne [datum] prodal nemovitost zcela jiné osobě než žalobci, aniž by ji nejprve nabídl žalobci. V podání ze dne [datum] žalobce zase tvrdil, že se žalovaným uzavřel kupní smlouvu o prodeji předmětné nemovitosti, na základě které žalobce zakoupil předmětnou nemovitost za částku 360 000 Kč, kdy kupní cena byla splácena formou splátek 3 000 Kč měsíčně po dobu 10 let. Strany se domluvily, že nemovitost bude ihned po uzavření dohody patřit kupujícímu, tedy žalobci. Jakmile měla být kupní cena uhrazena, žalovaný měl již jen formálně převést vlastnické právo na příslušném katastru. U uzavření této smlouvy měli být kromě [anonymizováno] žalobce a žalovaného přítomni manžel [anonymizováno] žalobce a [jméno] [jméno].

31. Nejprve je třeba uvést, že ze strany žalobce byla soudu předložena listina nazvaná předběžná kupní smlouva - kupní smlouva na nemovitost ze dne [datum]. Tato listina je však pouhou kopií, podpis žalovaného na listině není čitelný. Sám žalovaný uzavření takovéto smlouvy popíral. Svědek [příjmení] [příjmení] nevěděl, kde se nachází originál této smlouvy, který zůstal žalobci, [anonymizováno] žalobce zase uváděla, že poté co sdělila žalovanému, že je smlouva neplatná, si žalovaný její originál smlouvy odvezl s tím, že celou věc zařídí. V této smlouvě jsou chybně označeny smluvní strany, když žalovaný je označen jako kupující a žalobce jako prodávající. Jako předmět smlouvy je uveden prodej pozemku st.p. [anonymizováno] na [list vlastnictví], jehož součástí je stavba [adresa] [list vlastnictví], vše v [anonymizována dvě slova], [územní celek]. Jak bylo uvedeno výše, žalovaný nebyl vlastníkem pozemku st.p. [anonymizováno], žalobce tuto skutečnost věděl, resp. vědět měl a mohl, když věděl (resp. věděl měl), že žalovaný není zapsán jako vlastník zmiňovaného pozemku v katastru nemovitostí. V této smlouvě je kupní cena uvedena ve výši 360 000 Kč s tím, že má být uhrazena ve splátkách po 3 000 Kč měsíčně po dobu 10 let a měla být hrazena bezhotovostním převodem. Z obsahu této smlouvy se dále podává, že návrh na vklad vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí bude podán nejpozději do 10 dnů od složení části kupní ceny ve výši 360 000 Kč na účet prodávajícího. Dále zde bylo uvedeno, že do dne provedení zápisu změn vlastnického práva k předmětu koupě ve prospěch kupujícího do katastru nemovitostí je strana kupující oprávněna provádět jakékoliv stavební úpravy na předmětu koupě (odstavec [anonymizováno]). Dle názoru soudu se však žalobcům nepodařilo prokázat, že žalovaný skutečně podepsal tuto smlouvu. Podepsání smlouvy žalovaným tvrdila pouze [anonymizováno] žalobce a její manžel. Ačkoliv žalobce tvrdil, že u podpisu smlouvy měl být i svědek [jméno], tento tuto skutečnost popřel. Soud dodává, že ani případný znalecký posudek k ověření pravosti podpisu žalovaného nelze zpracovat bez originálu listiny. I kdyby však byla žalovaným tato smlouva podepsána, přesto by byla s ohledem na záměnu smluvních stran a vymezený předmět smlouvy absolutně neplatná. [jméno] [anonymizováno] žalobce uvedla, že již týden po tvrzeném uzavření této smlouvy zjistila od advokáta, že je tato smlouva neplatná. [ulice] (jiná) smlouva podepsána nebyla.

32. Žalobce i s ohledem na neplatnost předložené smlouvy však trval na tom, že již při podpisu nájemní smlouvy žalovaný sdělil žalobci, že si s předmětnou nemovitostí může dělat, co chce, předběžná kupní smlouva měla dokládat především úmysl žalovaného prodat žalobci předmětnou nemovitost, což byl také důvod, proč žalobce nemovitost rekonstruoval. Pokud se týče podpisu nájemní smlouvy a tvrzeného souhlasu žalovaného se změnami na předmětné nemovitosti, pak svědek [jméno] [jméno] uváděl, že žalobci, resp. [anonymizováno] od žalovaného vyřizoval, že žalovaný má nemovitost vhodnou pro živnost žalobce a že jim ([anonymizováno]) takovou dá do nájmu s tím, že po nějaké době by jim nemovitost prodal za nějaký doplatek kupní ceny. Svědek od žalovaného dále zaslechl, že jelikož je to zdevastované, mají si to [příjmení] dát do pořádku, aby to bylo možné obývat a mohli se věnovat zvířatům, což svědek také od žalovaného [příjmení] vyřizoval. Svědek víc o žádných úpravách či souhlasu nevěděl, účastníkům na sebe dal kontakty, u samotného jejich jednání však nebyl, nebyl ani u žádného písemného jednání mezi stranami. Soud tedy nemá za to, že by touto svědeckou výpovědí byl prokázán souhlas žalovaného se změnami (provedenou rekonstrukcí) na předmětu nájmu žalobcem, když sám svědek potvrzoval, že se neúčastnil žádných jednání stran ať už ústních či písemných.

33. Manžel [anonymizováno] žalobce [příjmení] [příjmení] v rámci svého svědeckého výslechu uváděl, že nejprve žalobce se žalovaným podepsal nájemní smlouvu a ještě týž den (později) se podepsala smlouva na splátky (svědkem potvrzeno, že se mělo jednat o smlouvu na [číslo listu] spisu). Hned ten den se také bavili se žalovaným, že si mají nemovitost upravit tak, aby se dala obývat. Svědek však nedokázal sdělit, zda se se žalovaným bavili o konkrétních úpravách či opravách, ale jelikož v předmětné nemovitosti nebylo nic, svědek to bral, že předělají vše. [anonymizováno] žalobce v rámci svého účastnického výslechu také uváděla, že v jeden den byla uzavřena nájemní smlouva a ten den byla podepsána i ona předběžná kupní smlouva. Žalovaný jim již v tento den sdělil, že si na domě mohou dělat, co chtějí, že je rád, že se ho zbavil, že je jejich. Jak soud již uváděl výše, je nutné v této souvislosti zmínit, že žalobce nejprve v žalobě samé tvrdil, že až v průběhu trvání nájmu se se žalovaným dohodl, že by bylo dobré provést rekonstrukci celé nemovitosti, později však žalobce uváděl, že žalovaný jim souhlas se změnami na předmětu nájmu udělil již první den nájmu, de-facto při podpisu nájemní smlouvy. Kromě [anonymizováno] žalobce a jejího manžela tyto skutečnosti nikdo nepotvrzoval, když ani svědek [jméno] u jednání účastníků nebyl. Ani v předžalobní výzvě ze dne [datum] žalobce nic neuváděl o uděleném souhlasu ze strany žalovaného. Jak bylo uvedeno výše, soud nemá za prokázané, že by žalovaný podepsal listinu, nazvanou předběžná kupní smlouva. V žalobě žalobce také nejprve uváděl, že po zvážení všech možností se žalobce se žalovaným domluvili na tom, že rekonstrukci zajistí žalobce a žalovaný přislíbil, že později dům formálně prodá žalobci, kdy budou zohledněny i náklady za provedenou rekonstrukci. Žalobce tedy nejprve (v žalobě) nic neuváděl o podepsání jakékoliv smlouvy stran prodeje nemovitosti (a to ani v předžalobní výzvě), naopak tvrdil, že teprve po zvážení všech okolností se strany dohodly na rekonstrukci (později tvrdil, že to bylo v den podpisu nájemní smlouvy a podpisu předběžné kupní smlouvy) a že žalovaný pouze přislíbil prodej s tím, že budou zohledněny náklady za provedenou rekonstrukci. V žalobcem předložené smlouvě (předběžná kupní smlouva) je však již pevně stanovená kupní cena 360 000 Kč. Z této nijak nevyplývá, že by se v ní jakkoliv odrážely náklady za rekonstrukci, navíc v době tvrzeného podpisu smlouvy žádná rekonstrukce prováděna nebyla, nemohlo být tedy ani zřejmé, jakou částku by si případná rekonstrukce vyžádala. Soud se dále pozastavuje i nad tím, že žalobce prováděl na předmětné nemovitosti rekonstrukci (v žalobě tvrzeno v období roku 2020 až 2021), ačkoliv, jak [anonymizováno] žalobce vypověděla v rámci své účastnické výpovědi, tato ([anonymizováno]) věděla (už v roce 2018), že předběžná kupní smlouva je neplatná, žádná nová smlouva ohledně prodeje nemovitosti uzavřena nebyla a navíc se domnívala, že nájemní smlouva s ohledem na podpis předběžné kupní smlouvy už neplatila. Navíc uvedla, že se v srpnu 2018 se žalovaným pohádali, od března 2019 s nimi žalovaný nekomunikoval. [anonymizováno] žalobce také uváděla, že již v létě 2018 se dozvěděla, jaký je žalovaný podfukář.

34. Žalobce také v rámci svého podání ze dne [datum] uváděl, že žalovaný v průběhu prací pravidelně navštěvoval předmětnou nemovitost, prohlížel si prováděné úpravy, které konzultoval se členy spolku žalobce. Z výpovědí svědků však nebylo prokázáno, že by žalovaný někdy konzultoval se svědky prováděné úpravy či že by si tyto úpravy prohlížel a byl s nimi seznámen. Pouze svědkyně [jméno] [příjmení] a svědek [jméno] [příjmení] uváděli, že se na nemovitosti mihla nějaká postava, až od [anonymizováno] se měli dozvědět, že se jedná o žalovaného. Svědkyně [příjmení] také však uvedla, že tam takto žalovaného viděla pouze na začátku, když se tam [příjmení] nastěhovali, tedy v roce 2018, navíc se [příjmení] se žalovaným hádali. I svědek [příjmení] [příjmení] vypověděl, že před rokem 2020 se dělaly hlavně vyklízecí práce, rekonstrukce probíhala až mezi lety 2020 a 2021. Dále vypověděl, že žalovaný tam v době, kdy už rekonstruovali, však nechodil, nemohl tam i kvůli psům a zabezpečení, proto se s ním o tom už nebavili. Posléze sice svědek zase uváděl, že v době rekonstrukce tam žalovaný byl, bylo to ještě předtím, než se tam dali psi, líbila se mu nová podlaha. Svědek také ale připustil, že období se mu trochu pletou. I [anonymizováno] žalobce připustila v rámci svého účastnického výslechu, že od jara roku 2019 si se žalovaným stran rekonstrukce ničeho nesdělovali, když žalovaný s nimi nekomunikoval. Žalovaný od března 2019 na nemovitosti nebyl. Uváděla, že hlavní část rekonstrukce probíhala od roku 2019 do roku 2021. Následně (po konfrontaci ze strany soudu stran těchto rozporů mezi její výpovědí a tvrzením žalobce) doplnila, že rekonstrukci žalovaný mohl vidět z balkonu.

35. Soud s ohledem na rozpory v samotném tvrzení žalobce stran uděleného souhlasu ze strany žalovaného s provedenou rekonstrukcí na předmětu nájmu, kdy žalobce měnil tvrzení stran doby, kdy měl být souhlas udělen a okolností, za kterých měl být souhlas udělen a dále s ohledem na skutečnost, že dle názoru soudu žalobce tvrzený souhlas žalovaného neprokázal, soud žalobu v celém rozsahu zamítl. Souhlas žalovaného přímo potvrzoval pouze svědek [příjmení] [příjmení], který však nedokázal sdělit, zda se se žalovaným bavili o konkrétních úpravách či opravách. Tento svědek dále nejprve uváděl, že v době rekonstrukce žalovaný již v nemovitosti nebyl, následně zase uváděl, že tam žalovaný byl. Tato výpověď (především v části týkající se osoby žalovaného a jeho přítomnosti na předmětné nemovitosti) s ohledem na tyto rozpory nepůsobila věrohodně. Dále souhlas potvrzovala pouze [anonymizováno] žalobce, kdy soud s ohledem na výše uvedené změny v tvrzení samotného žalobce, tuto výpověď nepovažoval za věrohodnou. K tomuto soud dodává, že předsedkyně žalobce se v rámci své výpovědi rozcházela i v jiných tvrzených skutečnostech. V žalobě samé žalobce uváděl, že rekonstrukce probíhala v období roku 2020 – 2021. [anonymizováno] vypověděla, že největší část rekonstrukce probíhala od roku 2019 až 2021. [anonymizováno] také v rámci své účastnické výpovědi uváděla, že se se žalovaným na jaře 2019 pohádali, když chodil do nemovitosti, kdy se mu zachtělo a oni přitom natírali stropy, malovalo se a dělaly se nové podlahy. V žalobě bylo tvrzeno, že všechny tyto činnosti byly opět prováděny až v období roku 2020 – 2021. I svědek [příjmení] uváděl, že před rokem 2020 se hlavně vyklízelo, nové podlahy se dělaly až v roce 2020 2021.

36. Pokud se týká obsahu SMS zprávy ze dne [datum] zachycené v úředním záznamu [stát. instituce] ze dne [datum] (znějící:„ Dobrý den nafotte si prosím stávající stav a hlavně ten vykuchanej rozvaděč a vymente si zamky a berte to ze barák je jenom vas. dekuji mlynek.“), pak soud k tomuto uvádí, že dle názoru soudu ani tato zpráva neprokazuje, že žalovaný udělil souhlas žalobci s provedenou rekonstrukcí nemovitosti. Z věty - berte to, že barák je jenom váš nelze dle názoru soudu dovodit souhlas žalobce s provedením změny věci ani skutečnost, že by žalovaný podepsal předběžnou kupní smlouvu. S přihlédnutím ke skutečnosti uzavření nájemní smlouvy, k obsahu celé SMS zprávy a k tomu, že žalovaný de-facto nemovitost žalobci řádně nepředal, když neměl v den uzavření nájemní smlouvy klíče od hlavního vchodu (viz. výpověď svědka [příjmení]) je stejně tak možné dovodit úmysl žalovaného předat nemovitost žalobci do užívání na základě nájemní smlouvy. Stejně tak výdajový doklad na částku 3 000 Kč s poznámkou splátka [část obce a číslo], neprokazuje dle názoru soudu ani souhlas žalovaného s provedenými změnami, ani tvrzení žalobce, že žalovaný podepsal předběžnou kupní smlouvu. Dle nájemní smlouvy byl žalobce povinen hradit nájemné ve výši 3 000 Kč měsíčně. Tato částka odpovídá tedy sjednanému nájemnému. Na tomto dokladu navíc není žádné datum, není tu ani označení toho, kdo platbu hradil. Navíc dle obsahu předložené předběžné kupní smlouvy (na rozdíl od smlouvy nájemní) byl kupující povinen hradit splátky bezhotovostním převodem. Sám žalobce tvrdil, že částka uvedená na dokladu byla žalobcem uhrazena v hotovosti.

37. S ohledem na skutečnost, že se žalobci nepodařilo prokázat souhlas žalovaného s provedenou rekonstrukcí na výše uvedené předmětné nemovitosti, soud, jak bylo uvedeno výše, žalobu v celém rozsahu zamítl. Ve smyslu ustanovení § 2220 o.z. pokud žalobce provedl rekonstrukci předmětu nájmu bez souhlasu žalovaného, nemá právo požadovat vydání protihodnoty toho, oč se zvýšila hodnota pronajaté věci, nemá právo požadovat ani bezdůvodné obohacení, ani účelně vynaložené náklady formou nepřikázaného jednatelství k užitku pronajímatele, a to přestože nebyl obnoven původní stav. Ostatně opačná interpretace by zcela setřela rozdíl mezi změnami provedenými se souhlasem a bez souhlasu pronajímatele. Soud se tedy dále nezabýval rozsahem provedené rekonstrukce a v důsledku této zhodnocením nemovitosti.

38. Nadto soud uvádí, že i kdyby byl ze strany žalobce souhlas žalovaného s provedením změny předmětu nájmu (rekonstrukcí předmětné nemovitosti) prokázán, přesto by žaloba musela být zamítnuta, a to v důsledku nedostatku pasivní legitimace na straně žalovaného. Tuto námitku vznesl i žalovaný v rámci jednání dne [datum] a soud se s touto ztotožňuje. Jak bylo uvedeno výše, náhrada zhodnocení přichází v úvahu, jestliže nájemce provedl změny předmětu nájmu se souhlasem pronajímatele. Úprava v podstatě vyjadřuje princip bezdůvodného obohacení. O bezdůvodné obohacení však nejde. Právo na vydání protihodnoty toho, oč se zvýšila hodnota pronajaté věci, vzniká teprve skončením nájmu, nikoliv již plněním. Na rozdíl od určení výše bezdůvodného obohacení není rozhodující pro určení výše zhodnocení okamžik, kdy ke změně předmětu nájmu dochází, ale okamžik skončení nájmu. Právo nájemce na zaplacení zhodnocení vzniká vůči pronajímateli tedy až v době zániku nájmu. V tomto směru soud odkazuje např. na rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 18.10.2011, sp. zn. 26 Cdo 3951/2010. V tomto rozhodnutí Nejvyšší soud dovodil, že pokud nájemce provede na pronajaté věci se souhlasem pronajímatele změny, může při skončení nájmu požadovat náhradu za zvýšení hodnoty věci po tom, kdo byl ke dni skončení nájmu pronajímatelem. Pokud tedy v průběhu nájmu dojde ke změně pronajímatele (např. v důsledku převodu vlastnictví k pronajaté věci jako v daném případě), přechází na nového pronajímatele rovněž výše uvedený závazek vůči nájemci. Tento závěr se aplikuje i podle nové právní úpravy. Případná práva z vad vůči zciziteli tímto nejsou dotčena (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 23.11.2010, sp. zn. 26 Cdo 410/2010). Z ustanovení § 2220 odst. 1 o.z. se pro případ změn provedených na pronajaté věci nájemcem s předchozím souhlasem pronajímatele podává, že nájemce má nárok na vyrovnání zhodnocení pronajaté věci při skončení nájmu proti pronajímateli. Změnou vlastníka pronajaté věci přitom nedochází ke skončení nájmu, ale k přechodu práv a povinností z nájmu na nového vlastníka (§ 2221 odst. 1 o.z.). Mezi přecházející povinnosti lze řadit rovněž povinnost vyrovnat se s nájemcem při skončení nájmu, pokud jde o změny provedené na pronajaté věci. Judikát je tedy nadále aplikovatelný.

39. V daném případě byl dle samotného tvrzení žalobce nájemní vztah žalobce k předmětné nemovitosti ukončen výpovědí z nájmu ze dne [datum], a to ze strany nového vlastníka – [jméno] [příjmení] (k tomu viz. znění samotné žaloby). Dopis nazvaný výpověď z nájmu ([číslo listu] spisu) nelze považovat za platnou výpověď z nájmu ze strany původního vlastníka tedy žalovaného, což ani ze strany žalobce nebylo sporováno (viz. vyjádření žalobce v protokole z jednání dne [datum]). I kdyby totiž bylo na jisto prokázáno, že tuto výpověď psal žalovaný, dle jejího obsahu je zřejmé, že byla sepsána v době, kdy žalovaný již nemovitost prodal paní [jméno] [příjmení], veškerá práva a povinnosti z nájemního vztahu tak přešla na nového vlastníka nemovitosti a žalovanému tak nesvědčilo žádné právo k dání výpovědi. Pokud nájemní vztah žalobce k předmětné nemovitosti zanikl až v době, kdy vlastníkem předmětné nemovitosti byla třetí osoba odlišná od žalovaného, musel by se žalobce (v případě, že by byl naplněn předpoklad souhlasu pronajímatele se změnou na věci) domáhat svého nároku (resp. vydání zhodnocení) vůči subjektu, který byl pronajímatelem v době ukončení nájmu, v takovém případě totiž žalobce nemůže svůj nárok uplatnit vůči subjektu, s nímž v době skončení nájmu nebyl v žádném právním vztahu (v daném případě žalovanému).

40. O nákladech řízení rozhodl soud podle ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř., podle kterého účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Celkové náklady řízení (ve věci zcela úspěšného) žalovaného činily částku 101 363 Kč sestávající se z odměny za zastupování advokátem v celkové výši 78 260 Kč, tj. za 7 úkonů právní služby po 11 180 Kč dle § 7 a § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. – převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě ze dne [datum], reakce na doplnění vyjádření žalobce ze dne [datum], účast na jednání soudu dne [datum] (přesahující 6 hodin), 7 režijních paušálů za 7 úkonů právní pomoci po 300 Kč, ztráty času v celkové výši 800 Kč za 8 půlhodin po 100 Kč, cestovného v celkové výši 2 611 Kč za 1x cestu [obec] - [okres] a zpět (celkem 300 km) dne [datum] [značka automobilu], [registrační značka], o průměrné spotřebě 8,5 l [číslo] km (podle nařízení 2004/3/ES spotřebu pro kombinovaný provoz představuje vždy třetí údaj) a ceně benzinu a opotřebení dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., a 21 % DPH. Podle § 149 odst. 1 o.s.ř. uložil soud žalobci povinnost zaplatit náklady řízení k rukám zástupce účastníka.

Poučení