15 C 230/2023 - 146

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 9 rozhodl soudcem Mgr. Martinou Lhotákovou ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] proti žalované: [Jméno žalované]., IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta] sídlem Říčanská 1984/5, 101 00 Praha 10 – Vinohrady zaplacení částky [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] Kč s přísl. takto:

Výrok

I. Žaloba, aby byla žalovaná povinna zaplatit žalobkyni částku [částka] se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 15 % ročně od 1. 8. 2023 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna uhradit žalované náklady řízení ve výši [částka], a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalované.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne [datum] domáhala po žalované zaplatit částku [částka] spolu se zákonným úrokem z prodlení z titulu nároky slevy z ceny, kterou si strany sjednaly v rámci spolupráce spočívající ve výstavbě developerského projektu „[Anonymizováno] [adresa]“ zahrnující stavbu rodinných domů na celkem [hodnota] pozemcích v katastrálním územím [adresa] ve vlastnictví žalované. Původní dohoda z roku 2021 spočívala v tom, že žalobkyně bude nakupovat pozemky poté, co žalovaná na vlastní náklad vybuduje stavbu inženýrských sítí a komunikace, včetně chodníků a veřejného osvětlení, oplocení pozemků a žalobkyně na těchto pozemcích bude stavět rodinné domy pro své klienty. Žalovaná však v průběhu spolupráce z vážných finančních důvodů požádala žalobkyni o nákup pozemků před dokončením technické infrastruktury, s čímž žalovaná nejprve zásadně nesouhlasila, avšak následně přistoupila na to, že pokud žalovaná nevybuduje technickou infrastrukturu do určitého data, bude jí v rámci kupních smluv poskytnuta sleva z ceny pozemků. Takto bylo v období [Anonymizováno]/[Anonymizováno]–[Anonymizováno]/[Anonymizováno] uzavřeno 6 kupních smluv, kdy žalobkyně nakoupila v rámci první etapy celkem [hodnota] pozemků v k.ú. [adresa]. Žalovaná se v kupních smlouvách zavázala, že na pozemcích bude realizovat na vlastní náklad výstavbu technické infrastruktury, tj. inženýrské sítě v rozsahu vodovodní řad a kanalizační řad splaškové tlakové kanalizace, včetně přípojek, veřejné osvětlení, stavbu komunikace, včetně chodníků dle projektové dokumentace společnost [Anonymizováno] [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno].[Anonymizováno].[Anonymizováno]. [Anonymizováno] [IČO] a rozvody elektro ukončené v elektrorozvaděči umístěného v pilíři oplocení. Současně se zavázala vybudovat stavbu oplocení, a to v části na hranici pozemků s veřejnou komunikací – betonový sokl + ocelové sloupky + ocelové výplně, včetně branky a pojezdové brány a v části mezi pozemky ocelové sloupky + pletivo s poplastovanou úpravou. Ve všech smlouvách článku IV. odst. 8 se zavázala žalovaná k zajištění vydání příslušného kolaudačního rozhodnutí s vyznačeným nabytím právní moci, respektive kolaudačního souhlasu na stavbu vodovodního řadu a kanalizačního řadu, splaškové tlakové kanalizace, včetně přípojek pro jejich užívání nejpozději do [datum] a vydání kolaudačního souhlasu na stavbu rozvodů elektro nejpozději do [datum]. Žalobkyně za pozemky zaplatila řádně a včas kupní cenu, vyjma doplatku v souhrnné částce [částka], který byl splatný vždy nejpozději do 20 pracovních dnů ode dne splnění všech podmínek uvedených v článku IV. odst. 8 kupních smluv za současného doložení ze strany žalované, že technická infrastruktura včetně oplocení a doložených kolaudačních souhlasů byla dokončena, což mělo být doloženo protokolárním zápisem mezi stranami s fotodokumentací zaslané žalobkyni. Strany v čl. III odst. 3 kupních smluv také prohlásili, že kupní cena je sjednána i s přihlédnutím k realizaci staveb technické infrastruktury. Pro případ nesplnění vybudování a zkolaudování technické infrastruktury, včetně komunikace a oplocení do [datum] byl v kupních smlouvách dle článku IV. odst. 9 ve prospěch žalobkyně vymezen automaticky bez dalšího nárok na slevu z kupní ceny [částka] za každý m2 z výměry pozemků. Dohromady dle výměr v jednotlivých kupních smlouvách se jednalo o slevu v souhrnné částce [částka]. K porušení závazků žalovanou došlo, neboť zápis o předání a převzetí je datován ke dni [datum] tj. po termínu sjednaném ke dni [datum], ačkoliv byl k tomuto datu doložen kolaudační souhlas ve vztahu k vodovodu a kanalizace a komunikace a veřejného osvětlení a rozvody elektro na pozemcích byly ukončené v elektro rozvaděči umístěném v pilíři oplocení, včetně zapojení do trafostanice, ale v případě elektřiny bez oživení a kolaudačního souhlasu a ve stavbách oplocení byly zjištěny konkrétní v zápise specifikované závady. Splatnost slevy z kupní ceny nastala tedy automaticky a bez dalšího ke dni [datum]. Ještě v prosinci vedla žalobkyně s žalovanou jednání o další spolupráci v rámci projektu „[Anonymizováno] [adresa]“, kdy navrhovali vzdát se slevy z ceny oproti tomu, že by byla žalobkyně výhradním stavitelem rodinných domů v lokalitě. K dohodě však nedošlo. V důsledku porušení závazku žalované, ale už s nakoupenými pozemky žalobkyní a prodlení žalobkyně s plněním závazků vůči vlastním klientům, došlo k odstoupení klientů žalobkyně od uzavřených smluv a žalobkyni tak vznikla škoda v podobě ušlého zisku. Dne [datum] provedla žalobkyně zápočet slevy z ceny ve výši [částka] oproti nároku žalované na doplatek kupních cen v souhrnné výši [částka], čímž ke dni doručení k [datum] zanikl v plném rozsahu nárok žalované na doplatky kupních cen a nárok žalobce na slevu ve výši [částka]. Zbývající nárok na slevu ve výši [částka] byl po žalované nárokován předžalobní upomínkou z [datum] s lhůtou splatnosti [datum] a ode dne následujícího žalobkyně nárokuje zákonné příslušenství.

2. Žalovaná v rámci obrany proti žalobě v podání ze dne [datum] odmítla, že by to byla žalobkyně, kdo by se ocital v rámci projektu pod tlakem žalované, byla to naopak žalovaná, která měla v rámci projektu a spolupráce s žalobkyní slabší postavení, kdy jí žalobkyně jako výrazně silnější ekonomický subjekt poskytla prostřednictvím jí ovládané společnosti [právnická osoba] finanční zápůjčku ve výši [částka] pro účely realizace projektu, která měla být splacena do [datum] z financí utržených z prodeje pozemků žalobkyni, ta však pozemky od žalovaného do termínu splatnosti půjček nekoupila. Souhlasila však s posunem splatnosti zápůjček do konce září 2021. Ve sjednaných kupních smlouvách žalobkyně trvala na předmětné doložce o slevě a s ohledem na blížící se splatnost zápůjček žalované nezbylo, než aby znění kupních smluv akceptovala, stejně tak jako se podrobila ustanovení spočívající nejen v závazku žalované vybudovat technickou infrastrukturu, ale také jí zkolaudovat, což žalovaná nemohla platně garantovat, neboť kolaudační rozhodnutí je správním aktem, které nespadá do pravomoci žalované. Žalobkyně tak dle žalované zneužila svou pozici hospodářsky silnější strany, rozhodně pak i stanovená sleva z ceny v kupních smlouvách byla žalobkyní nastavená jako nepřiměřená, navíc kolaudační rozhodnutí byla vydána nejpozději k datu [datum] s výjimkou rozhodnutí týkající se rozvodů elektro a technická infrastruktura vybudována byla, což potvrzuje také předávací protokol ze dne [datum], který pokud zmiňuje některé vady a nedodělky, tak jde o marginální nedostatky, které nebrání převzetí a užívání a současně nezbavovaly žalovanou k povinnosti na odstranění poškození. Sleva, pokud ze své podstaty má kompenzovat právě vady a nedodělky, tak by měla být přiměřená, což rozhodně není, pokud žalovaná splnila svůj závazek vybudovat technickou infrastrukturu téměř kompletně, respektive s drobnými nedodělky a žalobkyně přesto požaduje finanční plnění ve výši 100 % hodnoty slevy. Vůlí žalované bylo od počátku sjednat slevu reflektující rozsah dokončenosti díla, tomu odpovídá i ustanovení kupních smluv v článku I. odst. 2, že kupní cena za předmět převodu je sjednána i s přihlédnutím k realizaci staveb. Sleva požadovaná žalobkyní v situaci téměř úplného splnění sjednaného závazku je v rozporu s dobrými mravy. Žalovaná tak nebyla oprávněna provést započtení oproti pohledávce žalované na doplatek kupních cen ve výši [částka], současně nemůže být dána příčinná souvislost mezi nesplněním závazků žalované ve formě dodání kolaudačního rozhodnutí v sekci elektrorozvodů a škodou žalobkyně, když klienti s žalobkyní ukončili spolupráci ještě před termínem splnění závazku žalovanou, tj. před [datum]. Následně žalovaná zejména v podání ze dne [datum] a v dalších ústních a písemných vyjádřeních akcentovala obranu spočívající v nutnosti nazírání na ujednání o slevě jako na ujednání o smluvní pokutě i přesto, že termín smluvní pokuta v rámci ujednání není použit, a to zejména s odkazem na judikát Nejvyššího soudu ze dne [datum] sp. zn. [spisová značka]. V případě doložení ujednání o slevě jako nároku z titulu smluvní pokuty, se žalovaná dožadovala aplikace § 2051 občanského zákoníku její moderace, neboť aktuální požadavek žalobkyně vyplývající z článku III. odst. 1 kupních smluv, tedy sleva [částka]/m2 oproti [částka]/m2 při splnění převažující části díla je přemrštěný. Žalobkyni dle žalované nemohla vzniknout škoda v souvislosti s tím, že žalovaná nezajistila k [datum] kolaudační souhlas pro elektro rozvody, neboť jeho absence realizaci staveb nebránila, když zpoždění bylo datováno k prosinci a do vánočních svátků a ani po vydání kolaudačního souhlasu k [datum] žalobkyně ve stavbách nepokračovala a v lokalitě zkolaudovala pouze jediný dům. Současně i z komunikace z 2/2023 vyplývá, že jednatel žalobkyně zvažoval koupit další pozemky v lokalitě a v důsledku prodlení s kolaudačním souhlasem pro elektrorozvody nehodlal aktivity v rámci projektu ukončovat. Žalovaná taktéž učinila maximum pro to, aby kolaudační souhlas zajistila, k čemuž se zavázala, a to tak, že se obrátila na ČEZ distribuci a.s. jako subjekt s příslušnými licencemi, personálními kapitálovými dispozicemi a zkušenostmi v daném oboru, přičemž dle smlouvy ze dne [datum] o uzavření budoucích smluv o připojení odběrných elektrických zařízení k distribuční soustavě byla ČEZ distribuce povinna splnit své povinnosti do 18 měsíců od úhrady jedné 1/2 nákladů a předložení stanovené dokumentace, kdy platba byla provedena [datum] a dokumentace doložena [datum]. ČEZ distribuce tak měla splnit povinnosti nejpozději do [datum]. Žalovaná byla ohledně nedodržení termínu ČEZ distribucí pouze informována o selhání dodávek rozvaděče od smluvních partnerů, a to v důsledku požáru v továrně Schneider v Maďarsku a rovněž kvůli epidemickým opatřením v souvislosti s COVID 19. Žalovaná tedy nedodržení termínu zajištění kolaudačního souhlasu v oblasti elektrorozvodů nezavinila. Dle žalované je tudíž evidentní, že ujednání, k jehož pojmenování byl užit pojem sleva z kupní ceny je ve skutečnosti dle skutečné vůle stran při sjednávání závazku smluvní pokutou, neboť kromě funkce preventivní, naplňuje ujednání i funkci sankční a kompenzační oproti slevě z ceny, jejíž primární funkcí je kompenzace, nikoliv sankce s ohledem na hodnotu vadného zboží oproti hodnotě bezvadného zboží bez sjednané doby plnění. Žalovaná má za to, že závazek převzatý kupní smlouvou o vybudování technické infrastruktury a zajištění kolaudačních souhlasů jednoznačně splnila, neboť pokud byl nedodržen termín dodání kolaudačního souhlasu v oblasti elektro do [datum], tak nikoliv na základě zavinění žalované, ale v důsledku vyšší moci. V případě, že by soud závazek žalované nepovažoval za kompletně splněný, požaduje žalovaná moderovat smluvní pokutu na její přiměřenou výši s ohledem na téměř komplexní splnění závazku, s ohledem na nedostatek vzniku škody na straně žalobkyně a rovněž neexistence zavinění žalované za toto pouze dvouměsíčním zpoždění. Dle žalované by bylo absurdní vybudovat technickou infrastrukturu v hodnotě zhruba [částka], a navíc žalobkyni ještě uhradit částku [částka], respektive [částka] s ohledem na započtení pohledávky oproti doplatku kupních cen ve výši [částka].

3. Žalobkyně ve svých replikách trvala na sjednání dvojí kupní ceny, a to buď ceny [částka]/m2 v případě řádného a včasného splnění všech závazků specifikovaných kupních smlouvách, tj. bez vad, nebo [částka]/m2 pro případ, že pozemky nebudou splňovat dohodnuté předpoklady ve sjednané lhůtě pro budoucí realizaci staveb rodinných domů. Jedná se o ujednání o ceně, což je nezpochybnitelné právo smluvní strany a k této dohodě o slevě z kupní ceny přistoupila žalobkyně pouze proto, aby vyhověla požadavku žalované nakupovat pozemky dříve, než na nich budou vybudované a zkolaudované inženýrské sítě. Šlo o jasně sjednaný závazek dvou podnikatelů. Závazek žalovaná akceptovala bez výhrad, nyní zpětně, účelově, ve snaze zneplatnit ujednání a zvrátit jeho důsledky se zbavuje odpovědnosti za porušení ujednání. Liberace se v tomto případě neuplatní, neboť nárok ze sjednané slevy z kupní ceny je objektivní následek odpovědnosti za vady, současně závazek nebyl splněn včas ani řádně, když z předávacího protokolu jsou zřejmé konkrétní závady, a to zejména na oplocení. S termínem sleva z ceny také argumentoval a tento termín běžně používal zástupce žalované v e-mailové komunikaci.

4. Při jednání dne [datum] bylo zahájeno dokazování, které bylo ukončeno [datum], kdy byl ve věci vyhlášen rozsudek.

5. Soud provedl následující důkazy: kupní smlouva ze dne [datum], kupní smlouva ze dne [datum], kupní smlouva ze dne [datum], kupní smlouva ze dne [datum], kupní smlouva ze dne [datum], kupní smlouva ze dne [datum], grafické vymezení prodaných pozemků [adresa] ke dni [datum] a kolaudovaná část komunikací, kolaudační souhlas s užíváním stavby ze dne [datum], kolaudační souhlas s užíváním stavby vodovod a kanalizace ze dne [datum], kolaudační souhlas ze dne [datum], výstavba komunikací, kolaudační souhlas ze dne [datum] veřejné osvětlení, zápis o předání a převzetí ze dne [datum], zápočet vzájemných pohledávek ze dne [datum] s dodejkou, předžalobní upomínka ze dne [datum] s dodejkou, smlouva o vzájemném finančním vypořádání ze dne [datum] se smlouvou o půjčce ze dne [datum], nepodepsaný koncept kupní smlouvy na převod 8 pozemků, včetně komentářů návrhu kupní smlouvy, zápisy ze stavebního deníku od [datum] do [datum], e-mailová komunikace ze [datum] a 3/2022, smlouva s ČEZ distribuční a.s. ze dne [datum], výslech [jméno FO] jednatele žalobkyně včetně písemného vyjádření, výslech [jméno FO] jednatelem žalované, fotografie z místa stavby [datum], fotografie z místa 2/2023, fotografie z místa 6/2024, e-mailová komunikace ze 2/2023, e-mailové komunikace z 9/2022, regulační plán [adresa] Z1-4, výpis z účtů [jméno FO]&[adresa] ze dne [datum], e-mail ze dne [datum] ČEZ distribuci s dodejkou ze dne [datum], potvrzení zakázky ze dne [datum] u ČEZ distribuce číslo [hodnota], e-mail ze dne [datum] ČEZ distribuci, Siemens a následně jednateli žalobkyně, kolaudační souhlas s užíváním stavby ze dne [datum], kolaudační souhlas k užívání stavby ze dne [datum], kupní smlouva ze dne [datum], dohoda o spolupráci v připomínkovém znění, e-mail ze dne [datum], e-mail ze dne [datum], e-mail ze dne [datum], e-mail ze dne [datum], e-mail ze dne [datum], výzva k úhradě půjčky předžalobní upomínka ze dne [datum], Rámcová smlouva o dílo č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o zhotovení projektové dokumentace na stavbě rodinných domů, projektová dokumentace lokalita [adresa] a závazný regulativ [adresa] a půdorysy domů, e-mail z [datum], první návrh ze strany žalobkyně ze dne [datum], návrh ze strany žalované ze dne [datum], návrh kupní smlouvy ze strany žalované ze dne [datum] včetně e-mailu, návrh ze strany žalované ze dne [datum] včetně e-mailu, kupní smlouva podepsaná ze strany žalované ze dne [datum], včetně e-mailu, architektonická studie, včetně závazného regulativu [adresa], výslech [jméno FO] jednatel žalované, kupní smlouva ze dne [datum] mezi [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno], kupní smlouva ze dne [datum] s žalovanou a společností [Anonymizováno], e-mailová komunikace z [datum] mezi [jméno FO] a [jméno FO], zadání soutěže, kopie, přílohy.

6. Na základě provedených důkazů a skutečností, které účastníci označili za nesporné, zjistil soud následující skutkový stav.

7. Žalobkyně a žalovaná se v roce 2020 dohodly na vzájemné spolupráci spočívající ve výstavbě developerského projektu „Domy [adresa]“ zahrnující stavbu rodinných domů na celkem [hodnota] pozemcích v katastrálním území [adresa] ve vlastnictví žalované. [adresa] byl takový, že žalovaná vybuduje na pozemcích na vlastní náklad stavbu inženýrských sítí a komunikace, včetně chodníků, veřejného osvětlení a oplocení a zajistí možnost napojení budoucích domů na energie správců sítí a na přístupovou komunikaci a žalobkyně nakoupí od žalované, již zasíťované pozemky pro své konkrétní klienty a na těchto pozemcích pro ně postaví rodinné domy. Za žalobkyni jednal o konkrétních podmínkách jednatel [jméno FO] a za žalovanou jednatelé [jméno FO] a [jméno FO]. Jednatelé se vzájemně dříve neznali, ale od první schůzky v rámci projektu [adresa] zahájili spolupráci v pozitivním a velmi záhy i přátelském nastavení, kdy jednatel žalované [jméno FO] trávil s jednatelem žalobkyně [jméno FO] například dovolenou v Portugalsku.

8. Původním a hlavním záměrem žalobkyně bylo kupovat pozemky od žalované již s vybudovanou technickou infrastrukturou a zároveň až v době, kdy bude mít žalobkyně k dispozici konkrétního klienta, pro kterého následně vystaví rodinný dům. Žalovaná se záměrem žalobkyně nekupovat pozemky tzv. na sklad byla srozuměna. S budováním infrastruktury již v závěru roku 2020 započala po demolici stávajících objektů s tím, že v únoru 2021 vyvstala v rámci bezproblémové a přátelské spolupráce možnost financovat technickou infrastrukturu z prostředků žalobkyně na základě zápůjčky s tím, že tato bude následně umořena prostředky, za které následně žalovaná převede pozemky žalobkyni, což se také později na základě smlouvy o vzájemném finančním vypořádání stalo. Žalované proto byla dne [datum] poskytnutá zápůjčka ve výši [částka] a to od společnosti [právnická osoba] IČ [Anonymizováno] jejímž jednatelem byl [jméno FO], rovněž jednatel žalobkyně. Půjčka měla být splacena do [datum] a byla zajištěna dvěma směnkami vystavenými žalobkyní. Další zápůjčka ve výši [částka] byla obdobně poskytnuta na stejný účel o několik měsíců později (nesporné tvrzení, výslech jednatele žalobkyně [jméno FO], výslech jednatele žalované [jméno FO], výslech jednatele žalované [jméno FO], smlouva o půjčce č. [hodnota] ze dne [datum]).

9. V době budování technické infrastruktury žalovanou se objevili první klienti žalobkyně a vzhledem ke splatnosti zápůjčky vůči společnosti [právnická osoba] a.s. žalobkyně s žalovanou chtěli přistoupit k podpisu kupních smluv na pozemky, u nichž měla být vybudovaná technická infrastruktura, včetně vody, kanalizace, veřejného osvětlení, elektrorozvodů, oplocení až dodatečně do [datum]. Sankci v kupních smlouvách vymezenou právním pojmem slevy diskutovali jednatelé osobně i písemně. Jednatel žalobkyně však trval na tzv. biči na žalovanou, aby veškeré přijaté závazky ohledně vybudování infrastruktury a zajištění kolaudačních souhlasů splnila, přičemž na konkrétní požadavek, aby sleva z ceny dosahovala pouze [částka] reagoval tak, že je jedno jaká částka tam bude, že se jednatelé vždy domluví a v písemném znění smlouvy trval na slevě z ceny [částka]/m2. Jednatelé žalované, kteří již měli zápůjčku od žalobkyně po splatnosti, a i vzhledem k po celou dobu přátelské spolupráci, která byla jednatelem žalobkyně stále deklarována, na znění slevy z ceny ve výši [částka]/m2 přistoupili, neboť současně věřili, že převzaté závazky se jim do požadovaného data [datum] podaří splnit. V tu dobu také měla žalovaná již od [datum] podepsanou smlouvu s ČEZ distribucí a.s. a současně vůči této společnosti od ledna 2021 již splněny podmínky pro běh 18měsíční lhůty, kdy ČEZ distribuce a.s. měla připojit odběrná zařízení na pozemcích k distribuční soustavě a žalovaná legitimně očekávala, že se tak stane nejpozději v červnu 2022 (výslech jednatele žalobkyně [jméno FO], výslech jednatele žalované [jméno FO], výslech jednatele žalované [jméno FO], smlouva žalované s ČEZ distribucí a.s., e-mailové komunikace ze dne [datum]).

10. Konkrétní znění kupních smluv bylo diskutováno v září 2021 před podpisem první z nich, a to zejména právě ustanovení o slevě z kupní ceny, kdy nejprve žalobkyně zasílala žalované [datum] návrh kupní smlouvy bez uvedení konkrétních pozemků a jejich výměr a vymezení rozsahu inženýrských sítích vybudovaných žalovanou bez vyznačení termínů, do kdy má být technická infrastruktura vybudována, včetně zajištění kolaudačních souhlasů. Za to však byla žalobkyní definována v článku IV. bod 5 sleva z kupní ceny počítaná v případě nesplnění závazku v bodě 8 jako [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno]/[Anonymizováno], byť neobsahovala konkrétní výši slevy s ohledem na absenci výměr označení pozemků. Dne [datum] žalobkyně doplnila do návrhu první kupní smlouvy parcelní čísla pozemků a jejich výměr, současně vymezila rozsah inženýrských sítí vybudovaných žalovanou v budoucnu, včetně rozsahu veřejné komunikace a oplocení, zejména ale byla doplněna výše kupní ceny, doplatku kupní ceny s ohledem na výměru a v článku IV. bod 8 byl doplněn termín, do kdy má být technická infrastruktura včetně zajištění kolaudačních souhlasů hotova, a to nejpozději do [datum]. V článku IV. bod 9 byla stanovena sleva z kupní ceny v případě nesplnění závazku v bodě 8 do [datum] na částku [částka], včetně DPH. Tento návrh byl 14. září jednatelem žalované [jméno FO] zaslán jednateli žalobkyně a právníkovi žalobkyně [jméno FO], který [datum] následující den zpřesnil, že součástí závazků žalované na vybudování technické infrastruktury, bude kromě sítí v rozsahu vodovodní a kanalizační řad splaškové tlakové kanalizace, včetně přípojek veřejného osvětlení, stavby komunikace s chodníky ještě součástí rozvody elektro k pozemkům ukončené v elektro rozvaděči umístěných v pilíři oplocení. Základní cenu vymezil jednoznačně [částka]/m s tím, že doplatek kupní ceny bude uhrazen žalobkyní poté, co žalovaná doloží, že bude dokončeno oplocení, včetně osazení plotových výplní, pojezdových bran a branek, komunikace s položením zámkové dlažby a dokončení rozvodů elektro pro napojení rodinných domů. V článku III. bod 8 bylo žalobkyní precizováno, že kolaudační souhlasy na stavbu vodovodního řadu a kanalizačního řadu splaškové tlakové kanalizace, včetně přípojek pro jejich užívání budou zajištěny nejpozději k [datum] a vydání příslušného kolaudačního rozhodnutí s vyznačením nabytí právní moci, respektive kolaudačního souhlasu na stavbu rozvodů elektro společnosti ČEZ distribuce a.s. nejpozději do [datum] a konečně v článku III. bod 9 byla definována sleva z kupní ceny jako automatický nárok v případě nesplnění závazku v bodě 8, ačkoliv v ní bylo nesprávně uvedeno v článku IV. bodu 8 do [datum], sleva určená jako [částka]/m z výměry pozemků oproti základní ceně [částka]/m. Ze strany žalobkyně byl [datum] poslední návrh ze strany žalobkyně akceptován, včetně toho, že byly články přečíslovány do původní podoby, kdy bod 8 a 9 byl zahrnut do článku IV. s tím, že byla akceptována v bodě 9 výše slevy z ceny [částka]/m a byla doplněna její konkrétní výše v první kupní smlouvě v částce [částka] a takto byl podepsaný návrh ze strany žalované jednatelem [jméno FO] zaslán [jméno FO] a [jméno FO] s přáním, aby další kupní smlouvy probíhaly ve větším klidu (e-mail ze dne [datum], e-mail ze dne [datum], první návrh KS ze strany [Anonymizováno] ze dne [datum], e-mail ze dne [datum], druhý návrh ze strany [Anonymizováno] ze dne [datum], e-mail ze dne [datum], upravený návrh KS ze strany [Anonymizováno] ze dne [datum], KS podepsaná ze strany [Anonymizováno] dne [datum]).

11. V období 9/2021 – 5/2022 žalobkyně s žalovanou uzavřeli celkem [hodnota] kupních smluv se zřízením věcného břemene – služebnosti stezky a cesty, na jejichž základě převedla žalovaná do vlastnictví žalobkyně 27 pozemků v k.ú. [adresa], všechny na LV [Anonymizováno], zapsané u katastrálního úřadu pro [Anonymizováno] [Anonymizováno], [Anonymizováno] [Anonymizováno] [adresa], a to vždy za cenu [částka]/m2. Žalovaná se ve všech smlouvách v článku I. bod 2. zavázala, že v lokalitě, v níž se nachází pozemky, bude realizovat na vlastní náklad výstavbu technické infrastruktury tj. inženýrské sítě v rozsahu vodovodní řad a kanalizační řad splaškové tlakové kanalizace, včetně přípojek, veřejné osvětlení a stavbu komunikace, včetně chodníků dle projektové dokumentace společností [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno].[Anonymizováno].[Anonymizováno]. [Anonymizováno] [IČO] datum 11/2020 a rozvody elektro k předmětu převodu ukončené elektro rozvaděči umístěného v pilíři oplocení, vše na pozemcích vymezených v kupních smlouvách. Současně se žalovaná zavázala, že kolem pozemků jednotlivě vymezených v kupních smlouvách vybuduje stavbu oplocení, a to v části na hranici pozemků s veřejnou komunikací – betonový sokl ocel. sloupky ocel. výplně, včetně branky a pojezdové brány v části mezi pozemky ocel. sloupky pletivo s poplastovanou úpravou. V článku III. bod 3 smluvní strany prohlásily, že kupní cena za předmět převodu je sjednána i s přihlédnutím k realizaci staveb specifikovaných v článku I. odst. 2 smluv. V č. IV. bod 8 se žalovaná zavázala mimo vybudování technické infrastruktury stavby komunikace a stavby plotů, vše specifikované v čl. I. odst. 2 smlouvy na vlastní náklad, dále k zajištění vydání příslušného kolaudačního rozhodnutí s vyznačením nabytím právní moci, respektive kolaudačního souhlasu na stavbu vodovodního řadu a kanalizačního řadu splaškové tlakové kanalizace, včetně přípojek pro jejich užívání nejpozději do [datum] a vydání příslušného kolaudačního rozhodnutí s vyznačením nabytím právní moci, respektive kolaudačního souhlasu na stavbu rozvodů elektro nejpozději do [datum]. V bodě 9 v článku IV. si strany sjednaly, že pro případ, že žalovaná závazek v článku IV. bodu 8 smlouvy nejpozději do [datum] nesplní, vzniká žalobkyni jako kupující automaticky a bez dalšího nárok na slevu z kupní ceny v jednotlivých kupních smlouvách přesně vyčísleným částkou, ale vždy vypočtený [částka]/m2, kdy žalovaná jako prodávající se zavázala částku odpovídající sjednané slevě vrátit žalobkyni jako kupující na výzvu žalobkyně zaslané žalované na adresu sídla žalované. Ve všech smlouvách byl totožný článek I. bod 2 čl. IV. bod 8 a 9. V jednotlivých smlouvách, avšak stejné koncepci ceny [částka]/m2 byly konkrétně vyčísleny kupní ceny s ohledem na výměru pozemků, potažmo slevy z ceny a v neposlední řadě i doplatku kupní ceny v článku III. bod 2.2, který měla žalobkyně uhradit nejpozději do 20 pracovních dnů ode dne splnění všech podmínek v článku IV. bodu 8 se současným doložením žalované, že na předmětu převodu mělo být dokončeno oplocení, včetně osazení plotových výplní pojezdových bran a branek, finální povrch komunikace s položením zámkové dlažby a dokončení rozvodů elektro pro napojení budoucích rodinných domů na elektrickou síť a doložení této podmínky mělo být prokázáno protokolárním zápisem mezi žalobkyní a žalovanou, jejíž přílohou měla být fotodokumentace a vše také zasláno na e-mailovou adresu [e-mail] nebo písemně na adresu sídla kupující. Konkrétně doplatek dle článku III. bod 2.2 činil v kupní smlouvě ze dne [datum] 750 000 Kč, v kupní smlouvě ze dne [datum] 750 000 Kč, v kupní smlouvě ze dne [datum] 250 000 Kč, v kupní smlouvě ze dne [datum] 750 000 Kč, v kupní smlouvě ze dne [datum] 250 000 Kč, v kupní smlouvě ze dne [datum] 250 000 Kč (kupní smlouva ze dne [datum], kupní smlouva ze dne [datum], kupní smlouva ze dne [datum], kupní smlouva ze dne [datum], kupní smlouva ze dne [datum], kupní smlouva ze dne [datum])

12. V listopadu 2020 zadal jednatel žalobkyně mladým architektům architektonickou soutěž na vyřešení celkového sjednocujícího vzhledu v rámci projektu Domy [adresa] s konkrétními podmínkami soutěže s termínem odevzdání do [datum], o čemž informoval jednatele žalované s požadavkem, aby dne 7. 12. [právnická osoba] lokalitu představili (zadání soutěže, e-mail z [datum]).

13. Žalobkyně však již dne [datum] prostřednictvím jednatele [jméno FO] jako objednatele uzavřela se synem [jméno FO] zhotovitelem [tituly před jménem] Arch [jméno FO] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o zhotovení projektové dokumentace na stavby rodinných domů v rámci projektu „Domy [adresa]“. Celková cena díla byla stanovena na částku [částka]. Zhotovitel byl dle čl. 5 III. 11 povinen blokovat svou kapacitu včetně autorského dozoru na celý projekt a to 50 zakázek a v případě nerealizace každé z nich z důvodu na straně objednatele, byl objednatel povinen uhradit zhotoviteli smluvní pokutu ve výši [částka] (Rámcová smlouva o dílo č. 1/2020 o zhotovení projektové dokumentace na stavbě rodinných domů, projektová dokumentace lokalita [adresa] a závazný regulativ [adresa] a půdorysy domů).

14. Již dne [datum] žalovaná s ČEZ distribucí a.s. [Anonymizováno] [IČO] uzavřela smlouvu o uzavření budoucích smluv o připojení odběrných elektrických zařízení k distribuční soustavě do napěťové hladiny 0,4 kW (NN), kdy se ČEZ distribuce a.s. zavázala zřídit připojení odběrných zařízení a následně pro každé odběrné zařízení uzavřít najednou nebo postupně budoucí smlouvu o připojení, tedy zajistit provedení úpravy distribuční soustavy v souladu s technickým řešením připojení odběrných zařízení, získat podle stavebních předpisů právo užívat odběrná zařízení v rámci distribuční soustavy a oznámit žalované, že je připojená po splnění předcházejících povinností žalované. Dle článku III. bod 7 se zavázala ČEZ distribuce a.s. splnit závazek ve lhůtě 18 měsíců, kdy lhůta začne běžet dem následujícím po dni, kdy žalovaná zaplatila alespoň podílu na nákladech a splnila povinnost podle článku III. bod 3, že nejpozději do [datum] předloží ČEZ distribuci a.s. dokumentaci záměru potřebnou pro zahájení územního řízení v souvislosti s připojením odběrných zařízení do distribuční soustavy a také předloží doklad o tom, že žalovaná získala podle stavebních předpisů právo umístit odběrná zařízení v území, které je specifikováno v žádosti o připojení na základě dokumentace záměrů, se kterou ČEZ distribuce vyslovila před zahájením územního řízení souhlas (smlouva o uzavření budoucích smluv o připojení odběrných elektrických zařízení k distribuční soustavě ze dne [datum], včetně přílohy 1 a přílohy 2). Dne [datum] odeslala žalovaná ČEZ distribuci a.s. částku [částka] (výpis z účtu). Dne [datum] zaslal jednatel žalované [jméno FO] ČEZ distribuci a.s., konkrétně pracovníkovi ČEZ distribuce a.s. sdělení, že zasílá podklady k plnění uzavřené smlouvy a žádá o sdělení termínu realizace, pokud možno v nejbližším termínu s tím, že regulační plán s nabytím právní moci byl již zaslán dne [datum] (email ze dne [datum]). [Anonymizovaný odstavec]

16. Dne [datum] v době podpisu v pořadí druhé kupní smlouvy na nákup 4 pozemků žalobkyně od žalované za celkovou cenu [částka] uzavřeli také žalobkyně s žalovanou a společností [právnická osoba] smlouvu o vzájemném finančním vypořádání zohledňující jednak právě kupní smlouvu a závazek žalobkyni zaplatit žalované [částka] a současně závazek žalované dle smlouvy o zápůjčce ze dne [datum] zaplatit žalobkyni [částka] s tím, že část kupní ceny dle kupní smlouvy v rozsahu [částka] bude použita na úhradu jistiny zápůjčky a zůstatek kupní ceny ve výši [částka] bude uhrazen za podmínek smlouvy o převodu pozemků, respektive kupní smlouvy. Za žalobkyni a společnost [právnická osoba] podepsal smlouvu jednatel [jméno FO] a za žalovanou jednatel [jméno FO] (smlouva o vzájemném finančním vypořádání ze dne [datum], kupní smlouva se zřízením věcného břemene – služebnosti stezky a cesty ze dne [datum]).

17. Jednatel žalobkyně zpětně svou tehdejší vůli před podpisem kupních smluv vysvětloval tak, že pro něj bylo podstatné, aby ke sjednanému datu [datum] žalovaná splnila veškeré převzaté závazky beze zbytku a pokud není splněn buď jediný z nich, vzniká automatický nárok na slevu z ceny. Jednatelé žalované naopak shodně uváděli, že si nikdy nemysleli, že by při nesplnění jednoho z několika převzatých závazků platili [částka] sankci jako v případě, kdyby nesplnili závazek žádný (výslech jednatele žalobkyně [jméno FO], výslech jednatele žalované [jméno FO], výslech jednatele žalované [jméno FO]).

18. Dne [datum] [právnická osoba] [adresa] vydal kolaudační souhlas s užíváním stavby „[Anonymizováno] [Anonymizováno] – [adresa]: vodovod a kanalizace (kolaudační souhlas ze dne [datum]). Dne [datum] vydal [právnická osoba] [adresa] kolaudační souhlas s užíváním stavby veřejné osvětlení [adresa] (kolaudační souhlas ze dne [datum]) a dne [datum] vydal [právnická osoba] [adresa] kolaudační souhlas k užívání stavby [adresa] [Anonymizováno] – výstavba komunikací (kolaudační souhlas ze dne [datum]). Kolaudační souhlas se stavbou veřejného osvětlení a komunikace byl vydán ve stejný den, jako měl být splněn závazek žalované, kdy žalovaná tento kolaudační souhlas na poslední chvíli zajistila, ačkoliv se dříve po jednateli žalobkyně dožadovala prodloužení termínu. Ten však přes ujištění jednatele žalobkyně, že vše bude v pořádku, vše také probíhalo v přátelské atmosféře, termín neprodloužil, proto žalovaná na podzim a zejména v listopadu 2022 zintenzivnila stavební práce, nasadila větší počet pracovníků, zejména pak počínaje [datum], kdy zástupce policie odmítl schválit kolaudaci v důsledku chybějící dlažby v úseku 40-50 m. Žalovaná proto pro dokončení posílila pracovníky a dokončovala práce za tmy, aby kolaudační souhlas k požadovanému datu zajistila (výslech jednatele žalované [jméno FO], kolaudační souhlas ze dne [datum], výslech jednatele žalované [jméno FO]).

19. Dne [datum] vyhotovila žalobkyně a žalovaná zápis o předání a převzetí vodovodů kanalizace, veřejného osvětlení, komunikace, elektrifikace a oplocení RD [adresa] s tím, že byly žalovanou žalobkyni předány kolaudační souhlasy s užíváním vodovodu a kanalizace, komunikace veřejného osvětlení, čemuž odpovídalo i fyzické předání na stavbě, kdy k rozvodům elektro bylo uvedeno, že jsou ukončené v elektro rozvaděči umístěném v pilíři oplocení, včetně zapojení do trafostanice bez oživení a kolaudačního souhlasu. Stavba oplocení byla zhotovena v části na hranici pozemku s veřejnou komunikací v rozsahu betonový sokl + ocel. sloupky + ocel. výplně, včetně branky a pojezdové brány v části mezi pozemky – ocel. sloupky + pletivo s poplastovanou úpravou. Na oplocení byly zjištěny závady na pozemku 190/43 – nedokončené plastové oplocení, nedokončené ocel. výplně a sloupky na betonovém soklu, pozemek 190/46 - poškození ocelová výplň oplocení, pozemek 190/32 - nedokončená ocelová výplň v místě wallbox a místní poškození betonového soklu oplocení (zápis o předání a převzetí ze dne [datum]).

20. Zajištění kolaudačního souhlasu elektrorozvodů komplikoval chybějící rozvaděč vysokého napětí, kdy ČEZ distribuce a.s. jednateli žalované už v říjnu 2022 avizovala, že rozvaděč je společnost [Anonymizováno] schopna dodat až [datum]. Následně [Anonymizováno] avizoval zkrácení dodacího termínu na [datum] a tuto komunikaci jednatel žalobkyně, v níž se pokoušel maximálně zkrátit termíny dokončení, přeposílal jednateli žalobkyně s tím, že tento termín věří, že již bude konečný, lokalita bude zasíťovaná a bude se čekat pouze na rozvaděč, kdy ostatní - ploty, brány, branky, dokončení silnice probíhají podle plánu s termínem dokončení na konci listopadu. Jednatele žalobkyně žádal jednatel žalované rovněž o podporu komunikace s právníkem žalobkyně [jméno FO] o návrhu budoucích kupních smluv. Informoval ho také o možnostech budoucího provozu na stavbě a přál odpočinkový pobyt v Portugalsku (e-mailová komunikace ze dne [datum] a [datum]). Dne [datum] byl vydán Městským úřadem [adresa] kolaudační souhlas s užíváním stavby [adresa], [Anonymizováno] [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno].[Anonymizováno]. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] část: [Anonymizováno] [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno] číslo stavby [Anonymizováno]-[Anonymizováno]-[Anonymizováno] a dne [datum] byl Městským úřadem [adresa] vydáno kolaudační souhlas [adresa] [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], vč. rozvodných a přípojkových skříní (kolaudační souhlas ze dne [datum] a ze dne [datum]).

21. Dne [datum] zaslal jednatel žalované jednateli žalobkyni kolaudaci elektrifikace a žádal o uvolnění peněz v co nejkratší lhůtě a zmiňoval konkrétní možnosti další spolupráce ohledně podpisu dohody, ohledně nabídky na nákup pozemků za konkrétní ceny, další spolupráce na výstavbě rodinných domů v [adresa]. Dne [datum] jednatel žalobkyně jednateli žalované poděkoval za kolaudační souhlasy s tím, že dal pokyn [jméno FO], aby zkompletoval veškeré podmínky smlouvy a nechal proplatit zádržné a v přátelském duchu k výplatě peněz podotkl „byl jsem raději, když byly u mne, ale co se dá dělat “ a pozitivně zvažoval i nabídnutou koupi dvou pozemků poté, co vyhotoví inventuru a konkrétně se měl vyjádřit na konci týdne (e-mailová komunikace ze dne [datum] a [datum]).

22. V únoru 2023, či v červnu 2024 developerský projekt „[Anonymizováno] [adresa]“ nedospěl do původně plánované fáze rozpracovanosti, či dokončenosti (fotografie z místa, nesporná tvrzení).

23. Ještě v březnu 2023 žalobkyně s žalovanou i prostřednictvím právních zástupců zvažovali další navazující partnerství a vyhotovovali společně dohodu o spolupráci, avšak ani následné připomínkování dohody nevedlo ke shodě, což ovlivnil požadavek žalované na zvýšení cen pozemků v případné další etapě s žalobkyní a neuzavřená první etapa právě ve vztahu ke slevě z ceny (koncept dohody o spolupráci). 24. [adresa] se mezi žalobkyní a žalovanou nesl v duchu komunikace právě nad slevou z kupní ceny, kdy tuto otázku řešil právník žalobkyně [jméno FO] a právní zástupce žalované, který se snažil vysvětlit, že sjednaná sleva z ceny měla reflektovat rozsah dokončenosti díla, i když to není ve smlouvě výslovně uvedeno, oproti tomu, kdyby byla sjednána smluvní pokuta, kterou si však strany nesjednaly, i ta by ale musela odpovídat korektivu dobrých mravů a přiměřenosti. K dohodě o započtení vzájemných pohledávek v červnu 2023 strany nedospěly a [datum] žalobkyně zaslala žalované zápočet vzájemných pohledávek dle § 1982 občanského zákoníku s tím, že nárokovala [částka] z titulu slevy z kupní ceny, na kterou započetla pohledávku žalované za žalobkyní ve výši [částka] vzniklou z titulu pozastávky doplatku kupních cen a žádala po provedení započtení úhradu částky [částka], na což [datum] reagoval právní zástupce žalované, že tato neuznává nárok na slevu, neboť nereflektuje stav dokončenosti díla a je stanovena v rozporu s dobrými mravy. Vyjádřil ochotu ke smírnému řešení (e-mail ze dne [datum], e-mail ze dne [datum], e-mail ze dne [datum], e-mail ze dne [datum], e-mail ze dne [datum]).

25. Dne [datum] rovněž společnost [právnická osoba] vyzvala žalovanou k úhradě částky [částka] vzniklé z titulu smlouvy o půjčce ze dne [datum], což je částka odpovídající smluvní pokutě ve výši [částka] a částce [částka] odpovídající zákonnému úroku z prodlení. Dne [datum] zaslala žalobkyně žalované předžalobní upomínku k úhradě částky [částka] (e-mailová komunikace z 6/[Anonymizováno], [Anonymizováno] dohody o spolupráci, výzva k úhradě půjčky ze dne [datum], zápočet vzájemných pohledávek ze dne [datum], předžalobní upomínka ze dne [datum]).

26. Soud vycházel z následujících hmotněprávních ustanovení a judikatury. Dle § 2079 odst. 1, z.č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, se kupní smlouvou prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Dle § 556 z.č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, platí 1), co, je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. (2) Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají. Dle § 2106 odst. 1 z.č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy. Dle § 2048 odst. 1 z.č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém. Dle § 2051 z.č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty. Dle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 32 Cdo 3092/2011 ze dne 17. 9. 2013 pro posouzení právní povahy ujednání není rozhodný užitý právní pojem, nýbrž obsah ujednání, z něhož je zřejmé, k čemu směřovala vůle stran. Soud se musí zabývat okolnostmi, z nichž lze dovodit skutečnou vůli, kterou strany ve sporném ujednání projevily a zároveň musí zkoumat vůli stran (jejich úmysl) způsobem stanoveným v zákoně. Dle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 31 Cdo 2273/2022 ze dne 11. 1. 2023 se přiměřenost smluvní pokuty ve smyslu § 2051 o. z. posuzuje s ohledem na to, jakým způsobem a za jakých okolností nastalo porušení smluvní povinnosti utvrzené smluvní pokutou a v jaké míře se dotklo zájmů věřitele, které měly být sjednáním smluvní pokuty chráněny. Soud nezkoumá nepřiměřenost ujednání o smluvní pokutě, nýbrž nepřiměřenost konkrétního nároku na smluvní pokutu. Přihlédne přitom nejen k okolnostem známým již v době sjednávání smluvní pokuty, ale též k okolnostem, které zde byly při porušení smluvní povinnosti, jakož i k okolnostem, které nastaly po jejím porušení, mají-li v porušení smluvní povinnosti nepochybně původ a byly-li v době porušení povinnosti předvídatelné.

27. Soud zhodnotil provedené důkazy každý zvlášť a všechny ve vzájemné souvislosti a s ohledem na výše uvedená hmotněprávní ustanovení dospěl k dále uvedeným závěrům. Pokud se soud některému důkazu nevěnuje, případně se mu věnuje okrajově, je to z důvodu, že pro zjištění skutkového stavu nebyl významný.

28. Žaloba není důvodná.

29. Soud na vcelku nesporném skutkovém základě nejprve posuzoval naopak zásadně sporné ujednání stran v čl. IV. bod 9 všech šesti kupních smluv, a to dle judikaturních interpretačních pravidel pro zjištění hmotněprávní povahy ujednání – tedy, zda je ujednání o slevě z ceny a užitý právní pojem ve smlouvách odpovídající, nebo, zda jde, byť o právně nevyjádřenou, smluvní pokutu avšak fakticky odůvodňující skutečnou vůli stran s ohledem na podstatné další okolnosti v době sjednání ujednání. I při respektu autonomie smluvních stran je nutnost výkladu ujednání judikaturou vyžadována (srov. [spisová značka]).

30. Skutkový závěr je jasný a nesporný v rozsahu, že do [datum] mělo být ze strany žalované splněno několik smluvních povinností v rámci požadavku žalobkyně na vybudování inženýrských sítí – voda, kanalizace, elektro, komunikace, osvětlení, oplocení. Veškeré složky infrastruktury měly být opatřeny kolaudačním souhlasem. Vše bylo fakticky vybudováno a funkční k [datum], vyjma elektřiny, která byla tzv. neoživená v důsledku chybějícího kolaudačního souhlasu pro elektrorozvody, který byl žalobkyni žalovanou dodán až [datum], resp. [datum] v důsledku pozdně dodaného rozvaděče vysokého napětí společností Siemens pro [právnická osoba]., s níž měla žalovaná uzavřenou smlouvu o připojení k distribuční soustavě.

31. Okolnosti v době sjednání sporného ujednání ovlivnily skutečnou vůli stran jednoznačně. Významnou roli sehrál pozitivní a později přátelský duch spolupráce mezi jednateli. Zdálo se, že strany se vždy dokážou dohodnout. Žalobkyně byla ekonomicky silnějším subjektem disponujícím kapitálem, který přes spřízněnou společnost skrze jednatele také zapůjčila žalované na vybudování sítí a také subjektem, který si tudíž více mohl dovolit klást podmínky. Žalobkyně trvala nejprve na tom, že pozemky nakoupí od žalované až po kompletním zasíťování a pro již konkrétního vlastního klienta. Nechtěla kupovat pozemky tzv. na sklad. Později když v rámci komplexní dohody z tohoto požadavku žalobkyně ustoupila, [právnická osoba] zapůjčil žalované prostředky na vybudování sítí s tím, že budou následně započteny oproti ceně za budoucí převody pozemků. Žalobkyně trvala na slevě [částka]/m2, neakceptovala žalovanou navrhovaných [částka] a přidala do rozsahu zbudování technické infrastruktury ještě elektrorozvody. Jednatel žalobkyně požadoval „bič na žalovanou“, aby své závazky splnila, že je přece jedno, kolik bude konkrétně ujednáno, že se jednatelé vždy dohodnou. Tato vstřícná a přátelská atmosféra spolupráce mezi stranami byla patrná ještě v únoru 2023, kdy žalovaná se zpožděním oproti [datum] dodala žalobkyni kolaudační souhlas pro elektrorozvody.

32. Striktní formální požadavky žalobkyně ve smlouvách a současně přátelský ráz spolupráce až do prvního čtvrtletí roku 2023 potvrdili oba jednatelé žalované a jsou zcela v souladu s ostatními provedenými důkazy. Oproti tomu věrohodnost jediného jednatele žalobkyně, který hovořil o tom, že s elektřinou se do poslední chvíle nevědělo, jestli bude, že i s ostatními složkami sítí byly problémy a byly zpožděné, tak se neukázalo jako pravdivé. Ostatní sítě kromě elektra byly vybudované a opatřené kolaudačním souhlasem k požadovanému datu a elektřina byla taktéž do místa zavedena, což bylo zřejmé s přítomných trafostanic, kiosků a jednatel žalobkyně si dokonce kolaudační elektro souhlas [datum] písemně v emailu jednateli žalobkyně pochvaloval, aniž by předtím vyšlo najevo jakékoli jeho znepokojení s pozdním souhlasem, či v tomto důsledku došlo k odstoupení klientů od smluv. Naopak jednatel žalobkyně uváděl, že klienti budou mít radost. Značně nevěrohodně působí i Rámcová smlouva na zhotovení projektové dokumentace na stavbu domů sjednaná se synem jednatele žalobkyně k datu [datum], když jednatel žalobkyně za účelem jednotného návrhu pro lokalitu vypsal architektonickou soutěž s termínem odevzdání návrhů do [datum].

33. Jako věrohodné se tedy více jeví tvrzení jednatelů žalované, že žalobkyně požadovala v rámci sporného ujednání „bič“ na žalovanou, nějakou sankci za nesplnění smluvních povinností a současně, že jednatelé žalované nemohli očekávat, že při nesplnění jedné smluvní povinnosti z celkového počtu, budou hradit žalobkyni částku 12 milionů korun, jako by nesplnili žádnou z nich. Ostatně i ujednání čl. III. bod 3 kupních smluv stanoví: „Smluvní strany prohlašují, že kupní cena za předmět převodu je sjednána i s přihlédnutím k realizaci staveb blíže specifikovaných v čl. I odst. 2 této smlouvy“, tedy staveb technické infrastruktury. Tudíž cena za pozemky dle kupních smluv byla rozhodně koncipována s ohledem na rozsah vybudovaných inženýrských sítí včetně oplocení, komunikace a osvětlení, a proto nedává smysl, že by provázané sporné ustanovení na tuto premisu – zohlednit v ceně realizaci staveb – mělo rezignovat.

34. Z uvedeného je totiž zřejmé, že sporné ustanovení koncipované právním termínem „sleva“ obsahově plnilo kromě preventivní funkce – nutilo žalovanou splnit, také rozhodně funkci sankční – šlo právě o zmiňovaný „bič“ a rozhodně i funkci uhrazovací – kdy v případě nerealizace sítí žalovanou, by tento náklad na vybudování sítí musela nést žalobkyně. Je taktéž nerozhodné, jaký termín při vzájemné komunikaci užívali aktéři, resp. zástupce žalované v emailech již ve fázi rozkolu s žalobkyní. Pokud se dožadoval „slevy“, dělo se tak logicky, neboť takto bylo zřejmé, o jaké konkrétní ustanovení se jedná, pokud je takto ve smlouvě pojmenováno, avšak setrvale a konstantně zástupce žalované vybízel k přiměřenosti slevy a zohlednění rozsahu dokončenosti technické infrastruktury.

35. Soud proto v souladu s § 556 obč. zák. a jeho zákonnými výkladovými pravidly a rozsudkem Nejvyššího soudu ČR sp.zn. [spisová značka] ze dne [datum] vyložil, že sporné ujednání kupních smluv čl IV. bod 9 naplňuje znaky smluvní pokuty § 2048 obč.zák., nikoli slevy kompenzující vady předmětu plnění dle § 2106 obč.zák.

36. V takovém případě však žalovaná namítala nepřiměřenost smluvní pokuty a dle § 2051 obč. zák. se dožadovala moderačního práva soudu vedoucí ke snížení smluvní pokuty.

37. Soud proto mechanismem vyloženým v rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp.zn. [spisová značka] ze dne [datum] a rovněž v souladu s pravidly § 555 a násl obč. zák. dospěl nejprve k závěru, že smluvní pokuta měla krom z podstaty dané preventivní funkce dílem funkci sankční a paušalizační, neboť výše smluvní pokuty přesahující 12 miliónů korun u šesti kupních smluv a 27 prodaných pozemků, výrazně převyšuje očekávanou výši škody pro případ, že dojde k nesplnění jedné ze smluvních povinností. V tomto případě byla fakticky technická infrastruktura vybudována v hodnotě také přesahující 10 milionů a zbývalo pouze oživení elektřiny na podkladě kolaudačního souhlasu, proto se nárok v plné výši, jako by nebylo žalovanou splněno nic, jeví jako přemrštěný.

38. Následně se soud zabýval okolnostmi rozhodujícími jak pro funkci preventivní, sankční, tak paušalizační. Co do preventivní funkce smluvní pokuty nemá soud za to, že by nezajištěním kolaudačního souhlasu k elektrorozvodům k datu [datum] zásadně utrpěly zájmy žalobkyně spočívající v nepohodlí, nejistotě a narušeném očekávání. Žalobkyně byla žalovanou průběžně o možném zpoždění souhlasu u elektrorozvodů informována, žalovaná žádala o prodloužení termínu a byla vždy ujišťována, že se i přes neprodloužení termínu strany dohodnou, a ještě v únoru 2023 si opožděně dodaný kolaudační souhlas pochvaloval jednatel žalobkyně. Reputace u klientů žalobkyně také výrazně utrpět nemohla, když fakticky infrastruktura vybudována byla, to bylo na místě zřejmé a zpoždění termínově zasáhlo do prosince a ledna, tedy do období vánočních svátků a možné zimní odstávky. Jeden z klientů si navíc spíše stěžoval na způsob a absenci komunikace jednatele žalobkyně u jednatele žalované. Co do sankční funkce smluvní pokuty soud nezjistil, že by zájem žalobkyně na ochraně dobrého jména značky a důvěru klientů v něm, že dodrží termíny, byl zásadně narušen dvouměsíčním zpožděním u kolaudačního souhlasu ohledně elektrorozvodů. Ani poté, co již byl souhlas k dispozici se výrazně stavební činnost žalobkyně v lokalitě nepohnula a stagnace v projektu spíše svědčila o nedostatku zájmu klientů v době počínající energetické krize na podzim 2021 a válce na Ukrajině v únoru 2022 a všeobecné nejistotě projevující se jistě opatrností se stavebními a hypotečními plány možných klientů žalobkyně. I zde je nutno připomenout, že v únoru 2023 když byl souhlas k dispozici, vyjadřoval jednatel žalobkyně uspokojení s tím, že stávající klienti budou mít z kolaudace radost. Žádné zjištění v rámci dokazování nevede k závěru, že by zpoždění kolaudačního souhlasu k elektrorozvodům vedlo k odstoupení nějakého klienta žalobkyně od jeho závazků s ní. Co do paušalizační funkce smluvní pokuty je jasné, že technická infrastruktura byla kompletně vybudována na náklad žalované, byť na základě žalobkyní poskytnutých zápůjček a žalobkyni žádná škoda v souvislosti s realizací infrastruktury nevznikla. Bez vlivu jsou i drobné a při předání zjištěné vady a nedostatky oplocení, jejichž opravy se žalovaná nezříkala, případně vysvětlovala, že část oplocení chyběla na základě shody stran z důvodu potřeby projíždění.

39. Soud proto při zohlednění okolností v době sjednání smluvní pokuty, tj. skutečné vůle stran i okolností k [datum], kdy k tomuto datu chyběl ke kompletnímu splnění povinností žalovanou pouze kolaudační souhlas k elektrorozvodům a okolnostem pozdějším, že žalobkyně v projektu Domy [adresa] s hotovou infrastrukturou a v únoru 2023 i s kolaudačním souhlasem nijak nepokročila, dospěl k závěru o nepřiměřenosti nároku ze smluvní pokuty, neboť zájmy žalobkyně v souvislosti s dvouměsíčním zpožděním nebyly výrazně narušeny.

40. Při úvaze o rozsahu snížení nároku ze smluvní pokuty soud na straně jedné ve prospěch žalované zohlednil kompletní vybudování technické infrastruktury – voda, kanalizace, elektrorozvody, komunikace, veřejné osvětlení, oplocení a tedy, že v souvislosti s realizací těchto složek sítí nevznikla žalobkyni škoda. Současně nebylo zjištěno, že by v důsledku chybějícího kolaudačního souhlasu pro elektrorozvody, a tedy v příčinné souvislosti klienti žalobkyně odstoupili od sjednaných závazků s žalobkyní. Stejně jako příčinná souvislost chybí u teoretické škody na smluvní pokutě ze smlouvy o zhotovení projektové dokumentace na jednotlivé domy sjednané se synem jednatele žalobkyně, když jde navíc o smlouvu uzavřenou v době běžící lhůty pro odevzdání architektonické soutěže mající za cíl vybrat vítězný návrh sjednocujícího vzhledu lokality, což by spolu, pokud jde o klíčový jednotný ráz domů a jejich okolí, mělo souviset a nedává tedy ani logický smysl časová souslednost těchto jinak jistě provázaných procesů.

41. Na straně druhé soud uvážil okolnosti svědčící ve prospěch žalobkyně, že tedy žalovaná v rámci smluvní volnosti v soukromoprávních vztazích závazek čl. I. bod 9. kupních smluv převzala a v rámci zásady pacta sunt servanda musí být připravena nést následky za nesplnění, byť jedné z několika převzatých smluvních povinností. Je rovněž evidentní, že závazek zajistit kolaudační souhlas není přemrštěný. Kolaudační souhlas je opatřením, které je správní orgán povinen vydat, jsou-li splněny požadované náležitosti (viz § 122 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů); nejde o rozhodnutí, kterému by předcházelo stavební řízení, jak je tomu u stavebního povolení. Vydání kolaudačního souhlasu nespočívá na uvážení správního orgánu, které by bylo zcela mimo sféru ovlivnění žadatele (usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum] [spisová značka]). Současně pokud žalovaná namítala, že učinila maximum proto, aby souhlas zajistila – uzavřela smlouvu s ČEZ distribucí a.s. a splnila smluvní podmínky – a přesto vlivem chybějícího rozvaděče vysokého napětí v důsledku války na Ukrajině, Covidu nemohla odvrátit zpoždění, jedná se o možné liberační důvody v teoretickém nároku na náhradu škody, ale nikoli důvody vedoucí k odepření nároku na smluvní pokutu, kdy tyto důvody mohou vést jedině k moderaci její výše (čl. 62 rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp.zn. [spisová značka] ze dne [datum]).V této souvislosti je pak dle zjištěného skutkového stavu jasné, že žalovaná učinila maximum proto, aby kolaudační souhlas zajistila. Splnila podmínky dle smlouvy s ČEZ distribucí a.s. a legitimně počítala s termínem zajištění souhlasu k 6/2022, následně urgovala bližší termíny a žalobkyni o aktuálním stavu absence rozvaděče vysokého napětí informovala.

42. Okolnosti svědčící ve prospěch žalované, a tudíž odvodňující výrazné snížení nároku ze smluvní pokuty z celkových [částka] jednoznačně převažují. Žalovaná fakticky vybudovala veškeré funkční složky technické infrastruktury a zajistila požadované kolaudační souhlasy ve sjednaném termínu, vyjma kolaudačního souhlasu pro elektrorozvody, což o dva měsíce oddálilo oživení elektřiny. Nebylo však zjištěno, že by to proces developerského projektu a stavební činnost žalobkyně významně zasáhlo. [právnická osoba] v lokalitě stagnovala i poté, co již kolaudační souhlas byl k dispozici, navíc když jej jednatel žalobkyně v únoru obdržel, vyjadřoval uspokojení, nikoli znepokojení s jeho zpožděním. Projekt byl utlumen především kombinací poklesu zájmu v době energetické krize, války a rozhodně také v důsledku nedohody nad další spoluprací žalobkyně a žalované ohledně zbývajících pozemků v lokalitě.

43. Konečně se soud zabýval moderací a konkrétní výší odpovídající smluvní pokuty za pozdně dodaný kolaudační souhlas u elektrorozvodů. Aniž by musela být složitě prokazována výše škody, což je v těchto řízeních judikaturou zapovězeno, neboť nárok na smluvní pokutu představuje paušalizační nárok na náhradu škody, za adekvátní smluvní pokutu odrážející vše výše uvedené a dopadající na závazek šesti kupních smluv a 27 pozemků považuje soud částku [částka], kdy u každé ze smluv činí pokuta [částka].

44. Před přiznáním moderované výše smluvní pokuty je však třeba zohlednit jednostranné započtení učiněné žalobkyní dne [datum], kdy žalobkyně v souladu s § 1982 obč. zák. započetla oproti své pohledávce vyčíslené na [částka] pohledávku žalované ve výši [částka] za tzv. pozastávky dle jednotlivých kupních smluv, přičemž se jednalo o započtení platné, tj. šlo o pohledávky ze stejných smluvních titulů, pohledávka k započtení byla mezi stranami nesporná a žalovaná se pro případ, že by ustanovení o slevě z ceny bylo soudem vyloženo jako smluvní pokuta navíc snížená, dožadovala právě zohlednění započtení (č.l. 54 rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. [spisová značka] ze dne [datum]).

45. Soudu proto nezbývá než uzavřít, že nárok žalobkyně v důsledku započtení ze dne [datum] zanikl dle § 1982 odst. 2 obč. zák. v rozsahu, ve kterém by soud žalobkyni přiznal částku [částka] se zákonným úrokem z prodlení z této částky od [datum] do zaplacení a která nedosahuje částky [částka] (čl. 67 poslední věta rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. [spisová značka] ze dne [datum]).

46. S ohledem na vše výše uvedené byla žaloba ve výroku I. v plném rozsahu zamítnuta včetně požadovaného úroku z prodlení.

47. Výrok II. o náhradě nákladů řízení vychází z ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalovaná měla v této věci plný úspěch, proto jí soud proti žalobkyni přiznal právo na plnou náhradu nákladů řízení. Přiznaná částka [částka] zahrnuje odměnu za zastoupení advokátem včetně jeho paušálních náhrad hotových výdajů podle vyhl. č. 177/1996 Sb., tedy 17x odměnu za úkon právní služby po [částka] dle § 11 odst.1 a § 7 cit. vyhl. (za převzetí a přípravu zastoupení, za vyjádření ve věci samé ze dne [datum], 1x za účast na jednání dne [datum], písemné podání ze dne [datum], 1x účast na jednání dne [datum], 2x účast na jednání dne [datum] přesahující dvě hodiny, písemné podání ze dne [datum], písemné podání ze dne [datum], 2x účast na jednání dne [datum] přesahující dvě hodiny, písemné podání ze dne [datum], písemné podání ze dne [datum], 2x účast na jednání dne [datum] přesahující dvě hodiny, písemný závěrečný návrh ze dne [datum], 1x účast na jednání ze dne [datum]) tj. celkem [částka], 8x paušální náhradu hotových výdajů advokáta po [částka] dle § 13 odst. 4 cit. vyhl. účinné do [datum] a 9x paušální náhradu hotových výdajů advokáta po [částka] dle § 13 odst. 4 cit. vyhl. účinné od [datum], tj. [částka]. Souhrn odměny a náhrad advokáta byl zvýšen o 21% DPH ( § 137 odst. 3 o.s.ř.) v částce [částka].

Poučení