15 CO 107/2022 - 981

Rubrum

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu Mgr. Dagmar Gottwaldové a soudců Mgr. Karly Nekolové a Mgr. Jana Rýznara ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] sídlem [adresa] zastoupená advokátem [titul] [jméno] [jméno] sídlem [adresa] za účasti vedlejšího účastníka a): [právnická osoba], [IČO] sídlem [adresa] zastoupená advokátem [titul] [jméno] [příjmení], [titul] sídlem [ulice a číslo], [PSČ] [obec] za účasti vedlejšího účastníka b): [právnická osoba] [anonymizována tři slova], [IČO] sídlem [adresa] proti žalované: [osobní údaje žalované] sídlem [adresa], [PSČ] [obec] zastoupená advokátem [titul] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa], [PSČ] [obec] o určení neoprávněnosti výpovědi z nájemní smlouvy, k odvolání vedlejšího účastníka a) na straně žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu ve Frýdku-Místku ze dne 12. 7. 2021, č. j. 41 C 15/2019-610, takto:

Výrok

I. Rozsudek okresního soudu se ve výroku I. mění následovně: Žaloba, aby bylo určeno, že výpověď nájemní smlouvy uzavřené dne [datum] mezi žalovanou jako pronajímatelem a žalobkyní jako nájemcem za účasti a se souhlasem [právnická osoba] [anonymizováno], [IČO], učiněná na základě přípisu žalované ze dne [datum] označeného jako„ Výpověď nájemní smlouvy“, je neoprávněná, se zamítá.

II. Žalobkyně a vedlejší účastník a) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalované na plnou náhradu nákladů řízení částku 85 168 Kč, a to k rukám jejího zástupce do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobkyně a vedlejší účastník a) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit České republice na účet Okresního soudu ve Frýdku-Místku na náhradu nákladů řízení částku 5 411 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalobkyně, vedlejší účastník a) a vedlejší účastník b) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalované na plnou náhradu nákladů odvolacího řízení částku 22 845 Kč, a to k rukám zástupce žalované do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Okresní soud v záhlaví označeným rozsudkem zamítl v celém rozsahu žalobu žalobkyně na určení neplatnosti výpovědi z nájemní smlouvy (výrok I.), uložil žalobkyni a vedlejšímu účastníku a) povinnost nahradit žalobkyni a státu náklady řízení (výrok II. a III.).

2. Okresní soud vyšel ze zjištění, že žalobkyně jako nájemce uzavřela s žalovanou jako pronajímatelem za účasti a se souhlasem [právnická osoba] dne [datum] nájemní smlouvu (dále jen„ předmětná smlouva“), jejímž předmětem je pronájem pozemků - nemovitostí v k. ú. [obec], [územní celek], zapsaných na [list vlastnictví] a pozemků - nemovitostí v k. ú. [obec], zapsaných na LV [číslo] to na dobu určitou od [datum] do [datum]. V této smlouvě bylo dohodnuto, konkrétně v čl. V. 5.1, že je nájemce oprávněn provádět na předmětu nájmu jakékoliv změny, včetně změn nemovitostí stavebního charakteru, pouze na základě předchozího písemného souhlasu pronajímatele. Nájemce měl povinnost veškeré navrhované změny s pronajímatelem předem a podrobně projednat, doložit mu účelnost změn a u změn stavebního charakteru stavební dokumentaci, změna na nemovitostech měla být realizována pouze na základě písemné dohody pronajímatele a nájemce. Okresní soud dále vyšel ze zjištění, že v období od [datum] do [datum] byly žalobkyní provedeny na pronajatých pozemcích stavební činnosti, a to položení nového potrubí ve výkopu, zřízení kanalizační vpusti, opevnění svahu a stavba betonové zídky (dále jen„ předmětné stavební práce“), kdy provedení těchto prací měl okresní soud za prokázané fotografiemi, výpověďmi svědků [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], zprávou Obecního úřadu Čeladná, rozhodnutím Energetického regulačního úřadu a zejména znaleckým posudkem. Okresní soud zdůraznil, že v rozporu s tímto závěrem není ani seznam provedených prací popsaných v odborném vyjádření ke stavebním činnostem na komunikaci vypracovaném Technickým a zkušebním ústavem stavebním Praha s. p., který popsal provedené práce obdobně. Okresní soud zdůraznil, že mezi stranami nebylo sporu o to, že k provedení předmětných stavebních prací neměl nájemce souhlas pronajímatele ani patřičné souhlasy dotčených orgánů. Žalobkyně to odůvodnila tak, že se jednalo o opravu havarijního stavu způsobeného bleskovou povodní v červnu [rok]. Skutečnost, že se jednalo o havarijní stav způsobený bleskovou povodní, naopak okresní soud za prokázanou neměl, neboť v seznamu škod způsobených onou bleskovou povodní vypracovaných pro pojišťovnu tato škoda uvedena nebyla, nadto žádným důkazem nebylo prokázáno, že by stav tohoto místa byl natolik akutní a naléhavý, že by před jeho opravou nebylo možno ze strany žalobkyně vyžádat souhlas pronajímatele - žalované, kdy v době mobilních telefonů a elektronické komunikace je vyžádání stanoviska pronajímatele otázkou několika minut a toto jistě bylo možno opatřit dříve, než trvalo provedení předmětných stavebních prací, které probíhaly v období 15 dnů. Nadto k provedení stavebních prací bylo přistoupeno až 4 měsíce po předmětné bleskové povodni. Také zápis z kontroly majetku pořízený dne [datum] se nezmiňuje o stavu pozemků, který by vyžadoval stavební zásah, nájemci bylo uloženo pouze vyčištění vodotečí od porostů a nánosů. Okresní soud vzal dále za prokázáno, že dne [datum] dala žalovaná žalobkyni výpověď z nájemního vztahu založeného nájemní smlouvou ze dne [datum] z důvodu, že byly prováděny na pronajatých pozemcích p. [číslo] v k. ú. [obec] stavební práce bez souhlasu pronajímatele. Konkrétně bylo žalobkyni vytýkáno, že stavební práce byly realizovány bez stavebních povolení, bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele a bez uzavření dohody o realizaci s pronajímatelem. Byl tak ve výpovědi žalovanou shledán výpovědní důvod ve smyslu čl. VI /6.2/6.2.2 písm. c) předmětné nájemní smlouvy. Výpověď byla žalobkyni doručena dne [datum] a to jak na adresu sídla žalobkyně, tak k rukám jednatele žalobkyně [titul] [příjmení]. Dále vzal okresní soud za prokázané, že dne [datum] podala žalobkyně proti výpovědi z nájmu písemné námitky, které byly žalované doručeny dnem [datum], jak bylo prokázáno dopisem, kterým reagovala žalovaná na výpověď nájemní smlouvy, podací stvrzenkou a zprávou pošty. Pokud zásilku pro žalovanou převzala pracovnice jiné společnosti, nelze tuto skutečnost klást k tíži žalobkyně, soud má zato, že se dostala do sféry žalované. Výpověď z nájmu nebyla žalovanou vzata zpět. Ve lhůtě dvou měsíců tak podala žalobkyně u soudu žalobu o přezkoumání oprávněnosti výpovědi ve smyslu ustanovení § 2314 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“).

3. Po právní stránce okresní soud posoudil předmětnou nájemní smlouvu jako platnou nájemní smlouvou dle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Písemnou výpověď z nájemní smlouvy ze dne [datum] danou pronajímatelem nájemci posoudil jako platnou a určitou, výpovědní důvod byl ve výpovědi konkrétně a nezaměnitelně popsán ve smyslu ustanovení § 2310 o. z. Tímto důvodem bylo provádění stavebních prací bez předchozího souhlasu pronajímatele, kdy dle smluvních ujednání byly splněny sjednané podmínky pro okamžitou výpověď bez výpovědní lhůty. Výpověď se dostala do sféry žalobkyně jako nájemce, která proti ní podala ve smyslu ustanovení § 2314 odst. 1 o. z. včasné a odůvodněné písemné námitky. V důsledku námitek nedošlo ke zpětvzetí výpovědi z nájmu, proto podala žalobkyně ve smyslu ustanovení § 2314 odst. 3 o. z. v zákonem stanovené lhůtě žalobu u soudu, jíž se domáhá přezkoumání oprávněnosti této výpovědi. Okresní soud zdůraznil, že předmětem daného sporu se tak stalo pouze posouzení toho, zda byl naplněn výpovědní důvod či nikoli. Ve smlouvě bylo bez pochybností ujednáno, že je nájemce oprávněn provádět na předmětu nájmu jakékoliv změny včetně změn nemovitostí stavebního charakteru pouze na základě předchozího písemného souhlasu pronajímatele. Nájemce měl povinnost veškeré navrhované změny s pronajímatelem předem a podrobně projednat, doložit mu účelnost změn a u změn stavebního charakteru stavební dokumentaci, změna na nemovitostech měla být realizována pouze na základě písemné dohody pronajímatele a nájemce. V čl. VI 6.2.2 c) bylo ujednáno, že zanikne nájem výpovědí pronajímatele bez výpovědní lhůty, provádí-li nájemce stavební nebo jiné zásadní změny na nemovitostech bez předchozího souhlasu pronajímatele. Provedeným dokazováním má soud zcela jednoznačně za prokázané, že předmětné práce, které probíhaly v rozmezí 15 dnů, byly práce stavební a byly realizovány bez souhlasu pronajímatele a je zcela nezásadní, zda se jednalo o opravu již stávajícího díla či vybudování díla nového, neboť obojí tyto činnosti byly stavebními změnami nemovitostí. Okresní soud vyložil slovní formulaci ve smlouvě„ stavební nebo jiné zásadní změny na nemovitostech“ tak, že nájem lze vypovědět, pokud nájemce provede jakékoli stavební práce, nemusí se jednat o zásadní změny nemovitostí (provede buďto stavební změny na nemovitostech nebo jiné zásadní změny na nemovitostech). V daném případě souhlasil s žalobkyní, že se nejednalo o zásadní stavební změny nemovitostí, nicméně znaleckým posudkem, fotografiemi, výpověďmi svědků i fotografiemi původního a současného stavu měl okresní soud za prokázáno, že o stavební změny se rozhodně jednalo a již tím byl naplněn výpovědní důvod. Za nepodstatné okresní soud považoval porovnávání celkové velikosti předmětu nájmu s pozemky dotčenými stavebními pracemi, neboť rozsah stavebních prací nebyl ve smlouvě definován, jednalo se o jakékoli stavební změny nemovitostí. Výpověď danou žalobkyni nepovažoval okresní soud ze strany žalované za výkon práva v rozporu s dobrými mravy ani s ohledem na žalobkyní tvrzená jednání žalované s jinou společností o pronájmu předmětných nemovitostí, neboť žalobkyně jako vlastník může se svým majetkem svobodně disponovat a je tak pouze na její vůli, komu nemovitosti pronajme. Pokud chtěla žalobkyně předejít tomu, aby žalovaná v budoucnu pronajala nemovitosti třetí osobě, měla si před zahájením stavebních prací vyžádat souhlasné stanovisko pronajímatele v souladu se smluvním ujednáním a předešla by tak dané výpovědi z nájmu.

4. Proti tomuto rozsudku v jeho plném rozsahu podala včasné odvolání žalobkyně. Odvolací řízení o odvolání žalobkyně bylo usnesením okresního soudu ze dne 23. 9. 2021, č. j. 41 C 15/2019-644, ve spojení s usnesením odvolacího soudu ze dne 30. 11. 2021, č. j. 15 Co 271/2021-668, z důvodu nezaplacení soudního poplatku ze strany žalobkyně v soudem stanovené lhůtě zastaveno. Tato usnesení nabyla právní moci dne [datum]. Dovolání podané žalobkyní proti předmětnému usnesení odvolacího soudu bylo usnesením dovolacího soudu ze dne 13. 4. 2022, č. j. 26 Cdo 314/2022-733, zamítnuto, dovolání žalované bylo odmítnuto. Z tohoto důvodu odvolací soud o odvolání žalobkyně věcně nerozhodoval.

5. Proti rozsudku v jeho plném rozsahu podal ve prospěch žalobkyně včasné odvolání rovněž vedlejší účastník a) na straně žalobkyně, odvolání nemělo vady, bylo řádně odůvodněno a podmínka řízení spočívající v úhradě soudního poplatku za podané odvolání byla řádně splněna. Odvolací soud proto celý rozsudek přezkoumal k odvolání vedlejšího účastníka a). Vedlejší účastník a) včasným odvoláním napadl všechny výroky rozsudku okresního soudu a navrhoval, aby odvolací soud rozsudek okresního soudu zrušil a věc vrátil okresnímu soudu k dalšímu řízení, případně aby rozsudek změnil a žalobě zcela vyhověl a zavázal žalovanou k náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů.

6. Vedlejší účastník a) v odvolání okresnímu soudu vytýkal: a) nepřezkoumatelnost rozsudku, jež měla spočívat v tom, že okresní soud při svých závěrech dovodil, že v nájemní smlouvě bylo ujednáno, že nájemce je oprávněn na předmětu nájmu provádět jakékoliv změny, včetně změn stavebního charakteru, pouze na základě předchozího písemného souhlasu pronajímatele, avšak zcela ignoroval ujednání v čl. 5 3. smlouvy o nájmu, které stanoví, že jakékoliv opravy nemovitosti, resp. součástí a příslušenství nemovitostí, kdy náklady na každou jednotlivou opravu nepřesáhnou částku 50 000 Kč, zajišťuje a provádí na své výlučné a nenávratné náklady nájemce; b) že rovněž opomenul ujednání v čl. 5 nájemní smlouvy, které stanoví, že po celou dobu nájemce provádí, případně zajišťuje, běžnou údržbu předmětu nájmu, a to zásadně na vlastní náklady. Pod běžnou údržbu spadá stálé a průběžné zajišťování způsobilosti všech venkovních ploch a zařízení k realizaci účelu užívání vymezeného v čl. II /2.2, tzn. zejména zajišťování způsobilosti parkových úprav, včetně funkčnosti závlahového systému a stávajícího stavu komunikačních ploch v areálu. Vedlejší účastník a) dále dovozoval, že pokud je ve výčtu v tomto článku smlouvy zahrnut závlahový systém, který je uložen v zemi, pak i odtokový systém, který je také uložen v zemi, musí být vnímán stejně, tudíž i oprava odtokového systému spadá do režimu článku 5. 3. nájemní smlouvy, tedy do režimu oprav do 50 000 Kč; c) okresní soud provedl vadný výklad článků 5. 1., 5. 3. a 5. 4. nájemní smlouvy, tyto je nutno vyložit tak, aby byl dosažen výklad souladný s vůlí stran, a proto pokud je v čl. 5 nájemce oprávněn provádět jakékoliv opravy nemovitostí do 50 000 Kč bez souhlasu pronajímatele a současně není oprávněn provádět jakékoliv stavební změny nebo podstatné změny na předmětu nájmu bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele, pak jsou tato ustanovení vyložitelná jen tak, že do částky 50 000 Kč nájemce souhlas pronajímatele nepotřebuje, neboť tento je dán přímo smlouvou. Oprava do 50 000 Kč může být současně stavebního charakteru a současně i změnou nemovitosti. Cena za předmětnou opravu, kterou žalobkyně provedla, nepřesáhla 25 000 Kč, a proto k této žalobkyně předchozí písemný souhlas vůbec nepotřebovala a žalobkyní ve výpovědi uplatněný výpovědní důvod nebyl dán; d) že stavební práce – výstavba opěrné zdi – probíhaly na tělese místní komunikace, což potvrdil i vyslechnutý soudní znalec, který vypracovával posudek pro žalovanou, dále svědkové a tato skutečnost plyne i z plánku [právnická osoba] Práce provedené žalobkyní tedy nebyly provedeny na předmětu nájmu, ale na tělese místní komunikace pouze ležící na předmětu nájmu. Práce tak nebyly provedeny na majetku žalované, ale na majetku obce Čeladná, která je vlastníkem této místní komunikace. Žalované zůstalo pouze holé vlastnictví pozemku ležícího pod místní komunikací - jak dovozuje judikatura Nejvyššího soudu například v rozhodnutí sp. zn. 28 Cdo 3505/2018; e) na předmětu nájmu, tj. na pozemku žalované, byly žalobkyní provedeny jen tyto práce, a to odstranění nánosů, odstranění torza staré opotřebované trubky a osazení trubky nové, tyto práce nejsou pracemi, které by představovaly či způsobily funkční stavební změnu pozemku. Předestřel svůj výklad pojmu„ stavební změna pozemku“; f) že nesprávně neposoudil výpověď za rozpornou s dobrými mravy, ačkoliv pravý důvod výpovědi plyne z výpovědi statutárního ředitele žalované [jméno] [příjmení] a z e-mailu předsedy představenstva společnosti [právnická osoba] ze dne [datum]. Pravým důvodem výpovědi nebyly žalovanou provedené stavební práce na opravě roury a opravě propustku komunikace, ale žalovaná měla záměr od [datum] pronajmout areál společnosti [právnická osoba] za výhodnější cenu a snažila se najít cestu, jak se žalobkyně jako nájemce zbavit; g) okresní soud postavil na roveň dlouhodobou investici žalobkyně jako nájemce do celého areálu v řádu stovek miliónů Kč s bagatelní opravou vyústění roury do propustku pod místní komunikací na okraji areálu, kdy hodnota této opravy nepřesáhla 25 000 Kč; h) okresní soud rovněž nesprávně neprovedl důkaz místním šetřením a také důkazy k ekonomické situaci pronajímatele, když tyto byly důležité pro posouzení všech okolností případu.

7. Žalovaná v rámci svého vyjádření k odvolání vedlejšího účastníka a) navrhovala potvrzení rozsudku okresního soudu jako správného. Žalovaná namítala, že odvolání vedlejšího účastníka a) proti rozsudku není přípustné, neboť žalobkyně tím, že nezaplatila svůj soudní poplatek za jí podané odvolání, se v podstatě vzdala práva podat proti rozsudku odvolání. Vůle projevená žalobkyní (nezaplacením soudního poplatku) odporuje vůli projevené vedlejším účastníkem a), musí být dána přednost vůli žalobkyně, která soudní poplatek nezaplatila (až již z jakéhokoliv důvodu) a rozhodla se tak v odvolacím řízení nepokračovat, a proto by mělo být odvolací řízení o odvolání vedlejšího účastníka a) rovněž zastaveno. K věcným odvolacím námitkám vedlejšího účastníka a) žalovaná namítala, že jsou nedůvodné. Okresní soud se zabýval čl. 5 nájemní smlouvy, a to v odstavci 4. odůvodnění rozsudku. Okresní soud rovněž správě vyložil ustanovení čl. 5, 5.2 a 5.4 nájemní smlouvy, kdy výklad předestřený odvolatelem je účelový a odporuje logickému smyslu. Článek 5. 3. nájemní smlouvy jen stanoví, že opravy do 50 000 Kč provádí a hradí nájemce, to ještě nevylučuje, aby tato oprava podléhala dalším sjednaným pravidlům. Pokud by žalovaná chtěla zakomponovat paušální souhlas ke všem opravám do 50 000 Kč, pak by takový souhlas jistě zakomponovala do některého článku smlouvy, což se nestalo. Smlouvu a namítané články je nutno vyložit tak, že veškeré opravy do 50 000 Kč provádí, zajišťuje a hradí nájemce, opravy splňující dispozice čl. 5 1. může činit toliko na základě předchozího písemného souhlasu pronajímatele. Tedy i v případě oprav, které nepřesahují 50 000 Kč, ale je třeba je klasifikovat jako stavební práce, je třeba předchozího souhlasu pronajímatele. Rovněž není důvodnou námitka nepřezkoumatelnosti rozsudku okresního soudu, neboť podstatné v tomto případě je, zda změna byla změnou stavební, nikoliv zda se jednalo o zásadní stavební změnu, tedy parametr zásadnosti změny nebyl pro naplnění výpovědního důvodu podstatný. Rovněž je nepřípadná odvolatelkou předestřená analogie s nájmem bytu. Odvolatelka rovněž dezinterpretuje výpovědi svědků [jméno] [příjmení] a [titul] [příjmení] a tyto vytrhává z kontextu.„ Předchozími zkušenostmi“ svědkyně [příjmení] mínila to, že žalobkyně již dříve bez povolení a vědomí žalované zbudovala na pozemcích žalované jezero. Provedené důkazy vyvrací tvrzení žalobkyně, že stavební práce probíhaly jen na cizím majetku (tělese místní komunikace), když z geometrického zaměření předmětné stavby [právnická osoba] [anonymizováno] a ze znaleckého posudku plyne, že předmětná stavba realizovaná žalobkyní byla realizována na pozemcích parc. [číslo] které jsou ve výlučném vlastnictví žalované a byly předmětem nájmu. Poukaz odvolatele na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 3505/2018 není přiléhavý, neboť tento řeší restituci pozemku, na němž je veřejně přístupná komunikace, a to v souvislosti s církevními restitucemi, nikoliv skutečnost, že existencí veřejně přístupné komunikace na pozemku zaniká vlastnické právo majitele pozemku ve prospěch majitele komunikace. Nadto část ze stavby provedené žalobkyní se nachází i na vedlejším pozemku parc. [číslo] jenž byl též předmětem nájmu, stavbou propustku zasáhla žalobkyně do vlastnického práva žalované. Žalovaná předestřela svůj výklad pojmu„ stavební změna nemovitosti“, kdy jde o změny na nemovitosti, jež jsou stavebního charakteru. Rovněž zdůraznila, že nelze porovnáním fotografií místa před zásahem pracemi žalobkyně a po zbudování propustku žalobkyní míti pochybnosti o tom, že na předmětných pozemcích, jež byly předmětem nájmu, byly žalobkyní bez předchozího písemného souhlasu žalované provedeny stavební změny. Nadto změna systému odvodnění, zbudování zídek, vpustí a nových potrubí, tedy zřízení nových konstrukcí a odlišných konstrukcí od původních, nelze pokládat za údržbu, ale za změnu dokončené stavby, respektive za stavbu novou, což potvrzuje i znalecký posudek ČVUT Kloknerova ústavu a rovněž je to potvrzeno i rozhodnutím Energetického regulačního úřadu (dále jen„ ERÚ“) ze dne [datum], v němž byla žalobkyně uznána vinnou ze spáchání přestupku, že předmětnými pracemi provedla stavbu v ochranném pásmu elektrizační soustavy podzemního kabelového vedení vysokého napětí bez povolení. Není dána ani rozpornost výpovědi s dobrými mravy, jak namítá odvolatel, neboť není podstatné, jaké byly další záměry žalované s nemovitostmi poté, co žalobkyně porušila nájemní smlouvu závažným způsobem. V rozporu s dobrými mravy není ani ujednání o možnosti dát okamžitou výpověď z důvodu provedení nepovolených stavebních změn, a není v rozporu s dobrými mravy ani výkon práva vázaný na toto ustanovení. Pro posouzení není ani významné, zda žalobkyně s vedlejším účastníkem vložili do areálu investice v řádech miliónů korun. Rovněž okresní soud nepochybil, pokud neprovedl všechny navržené důkazy, neboť to není jeho povinností a nadto v odůvodnění vyložil, proč některé důkazy neprovedl. Navrhované místní šetření by nikterak nepomohlo k objasnění věci, neboť stav stavby a zaměření bylo zachyceno nezávisle na sobě znalci, nadto jakékoliv pochybnosti byly znalcem u výslechu rozptýleny.

8. Žalobkyně v rámci vyjádření k odvolání vedlejšího účastníka a) navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek okresního soudu v celém rozsahu zrušil a věc vrátil okresnímu soudu k dalšímu řízení. Připojila se k odvolací argumentaci vedlejšího účastníka a) a vytýkala okresnímu soudu nepřezkoumatelnost rozsudku, jež spočívala v tom, že se okresní soud nevypořádal s detailním výkladem smlouvy provedeným žalobkyní v podání ze dne [datum] a nevysvětlil, proč argumentaci žalobkyně nepovažuje za správnou. Žalobkyně namítala, že jí provedené stavební práce představovaly jen běžnou údržbu na předmětu nájmu, ke které byla povinna dle čl. V. 5. 3. a čl. V. 5. 4. nájemní smlouvy. V důsledku těchto prací nedošlo k žádné stavební změně na předmětu nájmu, tj. na předmětných pozemcích, ale pouze k opravě vedoucí ke zlepšení odtokových poměrů v daném místě. Ze strany žalované byl k těmto pracím udělen minimálně konkludentní souhlas, byť žádný souhlas nebyl dle smlouvy fakticky ani za potřebí. Výpověď z nájemní smlouvy byla vedena zástupnými důvody a byla jen prostředkem šikany.

9. Vyjádření vedlejšího účastníka b) k odvolání podáno nebylo.

10. Odvolací soud považoval odvolání vedlejšího účastníka a) na straně žalobkyně za odvolání včasné, podané osobou subjektivně legitimovanou a rovněž za odvolání přípustné.

11. Odvolací soud proto k odvolání vedlejšího účastníka a) přezkoumal rozsudek okresního soudu v plném rozsahu, včetně řízení jeho vydání předcházejícího, přičemž při svém přezkumu postupoval dle ustanovení § 212 odst. 1, 2, 4 a 5 o. s. ř. Vady dle § 229 odst. 2 písm. a) a b) o. s. ř. a § 229 odst. 3 o. s. ř. v řízení neshledal. Po takto provedeném přezkumu pak dospěl k závěru, že odvolání vedlejšího účastníka a) není důvodné. Přesto odvolací soud napadený rozsudek změnil, byť změna meritorního výroku byla pouze formulační.

12. Odvolací soud nařídil k projednání odvolání vedlejšího účastníka a) jednání na [datum], o odročení tohoto jednání požádala žalobkyně z důvodu kolize zástupce žalobkyně s jiným jednáním. Odvolací soud žádosti vyhověl a jednání přenařídil na [datum].

13. V průběhu odvolacího řízení do řízení podáním ze dne [datum] došlým soudu dne [datum] vstoupil další vedlejší účastník na straně žalobkyně, a to [právnická osoba] [anonymizována tři slova], [IČO] (čl. 806 spisu), jež byl následně označován jako vedlejší účastník b) na straně žalobkyně.

14. Podáním ze dne [datum] došlým soudu dne [datum] požádal vedlejší účastník b) na straně žalobkyně o odročení nařízeného jednání na [datum] z důvodu, že statutární zástupce tohoto účastníka je nemocen a má nařízen klidový režim, což doložil lékařskou zprávou. Odvolací soud kontaktoval lékařku, jež vystavila lékařskou zprávu, tato sdělila, že onemocnění statutárního zástupce vyžaduje klidový režim 14 dnů a tento není schopen se zúčastnit jednání. Odvolací soud proto žádosti vedlejšího účastníka b) o odročení jednání nařízeného na [datum] vyhověl a jednání nařídil na [datum].

15. Žalobkyně podáním ze dne [datum] žádala opět o odročení jednání z důvodu kolize zástupce žalobkyně s jiným jednáním, což soudu doložila. Odvolací soud žádosti vyhověl a opět jednání nařídil na nový termín [datum].

16. Dne [datum] požádala o odročení jednání nařízeného na [datum] žalobkyně s tím, že substitut zástupce žalobkyně má kolizi s jiným jednáním. Před rozhodnutím o tom, zda bude žádosti o odročení vyhověno, vyzval odvolací soud účastníky ke sdělení termínů v měsících září až listopad 2022, kdy mají kolizi s jiným jednáním, a to aby mohl posoudit, zda opakované žádosti žalobkyně o odročení jednání vyhoví či nikoliv. Vedlejší účastník a) sdělil kolize v celkem 22 termínech v průběhu tří měsíců (čl. 881 spisu), žalobkyně sdělila kolize v celkem 23 termínech (čl. 883) a žalovaná sdělila, že trvá na konání jednání v termínu [datum], jak bylo nařízeno. Následně podáním ze dne [datum] také sdělila celkem 25 termínů, kdy má v průběhu dalších tří měsíců kolize. Vedlejší účastník b) jen sdělil, že je stále nemocen a zřejmě bude nemocen asi do konce září.

17. Odvolací soud s ohledem na to, že řádně nařízené jednání odvolacího soudu bylo již několikrát opakovaně přenařízeno, dále s ohledem na to, že účastníci k dotazu soudu avizovali četné kolize v průběhu dalších tří měsíců, dospěl k závěru, že není namístě žádosti o odročení jednání podané žalobkyní dne [datum] vyhovět. Tuto žádost vyhodnotil odvolací soud jako nedůvodnou. Zástupce žalobkyně žádnou kolizi v účasti na jednání dne [datum] neměl, tuto ani netvrdil, pokud nastala kolize na straně substituta zástupce žalobkyně, není to důvod pro vyhovění žádosti o odročení, neboť jednání se řádný zástupce žalobkyně účastnit mohl, respektive ani netvrdil jakoukoliv překážku, která by mu důvodně v účasti na jednání bránila. Odvolací soud se proto rozhodl opakované žádosti žalobkyně o odročení jednání nevyhovět, nadto s ohledem na opakované žádosti o odročení jednání ze strany žalobkyně či vedlejších účastníků na straně žalobkyně dospěl odvolací soud k závěru, že se jedná o jednání účelové, obstrukční, jednání směřující k protahování řízení. Žalobkyně se dotazovala následně telefonicky, zda bude jednání odročeno a této bylo dle úředního záznamu sděleno, že jednání nařízené na [datum] odročeno nebude a jednání se v tomto termínu uskuteční.

18. Následně podal zástupce žalobkyně opětovnou žádost o odročení jednání ze stejných důvodů (čl. 895 spisu), ani této nebylo důvodu vyhovět, a to ze stejných výše uvedených důvodů.

19. Podáním ze dne [datum] došlým soudu dne [datum] v odpoledních hodinách, den před konáním nařízeného jednání [datum], požádal o odročení jednání vedlejší účastník a) na straně žalobkyně (čl. 898 spisu). Tuto žádost odůvodnil tím, že byl v legitimním očekávání, že žádosti žalobkyně o odročení jednání bude vyhověno, avšak při údajně náhodném telefonátu na oddělení zjistil, že se tak nestalo. Tato žádost o odročení jednání podaná vedlejším účastníkem a) byla odvolacím soudem vyhodnocena jako opožděná, neboť byla podána den přede dnem jednání v odpoledních hodinách. Pokud vedlejší účastník a) očekával odročení jednání (aniž by sám o odročení požádal), pak tak činil zcela nepodloženě, zjišťování termínů soudem není důvodem pro očekávání odročení jednání. Zjišťování termínů soudem bylo činěno z důvodu předcházení pozdějších případných obstrukčních žádostí o odročení jednání, pokud by konané jednání [datum] muselo být po projednání odvolání odročeno na další termín a musela by se konat další jednání. Nadto vedlejší účastník a) neměl spoléhat na svá nepodložená očekávání a měl a mohl si sám telefonicky na soudu zjistit, zda bylo žádosti žalobkyně vyhověno či nikoliv. Žádosti vedlejšího účastníka a) o odročení jednání proto rovněž nebylo vyhověno a na jeho telefonáty v den konání jednání bylo soudem tomuto sděleno, že se jednání konat bude (čl. 909).

20. K nařízenému jednání dne [datum] se nakonec i přes všechny výše uvedené žádosti o odročení jednání dostavili kromě vedlejšího účastníka b) všichni účastníci či jejich zástupci. K jednání se nedostavil, ač řádně a včas předvolán, pouze vedlejší účastník b), tento však o odročení tohoto jednání ani nežádal. Sdělení ze dne [datum] na čl. 886 spisu není žádostí o odročení jednání, jedná se o sdělení prognózy ohledně délky pracovní neschopnosti statutárního orgánu vedlejšího účastníka b), aniž by tento procesní úkon obsahoval žádost o odročení jednání.

21. Ze shora uvedeného plyne, že byly splněny podmínky dle § 101 odst. 3 o. s. ř. pro projednání věci v nepřítomnosti vedlejšího účastníka b) na straně žalobkyně.

22. Odvolací soud proto odvolání vedlejšího účastníka a) u jednání dne [datum] řádně projednal a dospěl ve shodě s okresním soudem k závěru, že žaloba žalobkyně je nedůvodná a výpověď žalované daná žalobkyni z předmětné nájemní smlouvy je oprávněná.

23. Odvolací soud předně uvádí, že byť žalobkyně v petitu žaloby navrhovala, aby soud rozhodl o určení neplatnosti výpovědi a okresní soud tuto formulaci petitu převzal do rozsudečného výroku, je z obsahu žaloby a z žalobních tvrzení zcela zřejmé, že se jedná o žalobu podle § 2314 odst. 3 o. z., jíž se žalobkyně domáhá přezkumu oprávněnosti předmětné výpovědi (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, uveřejněný pod číslem 75/ 2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, i usnesení Nejvyššího soudu ze dne 9. 10. 2015, sp. zn. 21 Cdo 369/2015). Za této situace tedy nebylo potřeba, aby žalobkyně tvrdila a prokazovala naléhavý právní zájem na požadovaném určení, neboť tento naléhavý právní zájem na určení neoprávněnosti výpovědi plyne z právního předpisu, tj. § 2134 o. z. Rovněž tak není překážkou pro vedení tohoto řízení a pro rozhodnutí o žalobě na určení neoprávněnosti výpovědi skutečnost, že je vedeno mezi týmiž účastníky řízení o vyklizení.

24. Nejprve odvolací soud vypořádal námitky procesního charakteru.

25. Žalovaná setrvale namítala, že žalobkyně nemá v tomto odvolacím řízení se právo jakkoliv vyjadřovat a že není již účastníkem tohoto odvolacího řízení. Tyto procesní námitky žalované považuje odvolací soud za nedůvodné. Skutečnost, že je odvolací řízení vedeno k odvolání vedlejšího účastníka a), neboť žalobkyně ze svého odvolání nezaplatila soudní poplatek, a proto bylo odvolací řízení o jejím odvolání zastaveno, neznamená, že by žalobkyně nebyla účastníkem tohoto odvolacího řízení. Vedlejší účastník a) se účastnil řízení již před soudem prvého stupně, byl legitimován podat samostatně odvolání ve prospěch účastníka, jehož podporoval, tj. žalobkyně. Pouze pokud by se žalobkyně sama svého práva na odvolání vzdala, či své podané odvolání vzala zpět, či sdělila, že s odvoláním vedlejšího účastníka nesouhlasí, pak by bylo namístě odmítnout takové odvolání vedlejšího účastníka jako odvolání podané osobou neoprávněnou. K takové situaci však v této věci nedošlo, včasné odvolání proti rozsudku podali jak žalobkyně, tak i vedlejší účastník a) na straně žalobkyně, žalobkyně své odvolání nevzala zpět, jen nezaplatila ze svého odvolání řádně a včas soudní poplatek. Žalobkyně naopak sdělila soudu, že s odvoláním vedlejšího účastníka a) souhlasí. To, že sama ze svého odvolání nezaplatila soudní poplatek, nelze hodnotit jako vyjádření nesouhlasu žalobkyně s odvoláním vedlejšího účastníka a), jak nesprávně dovozuje žalovaná. V tomto směru v dalším odkazuje odvolací soud na body 13 a 17 odůvodnění svého usnesení ze dne 30. 11. 2021, č. j. 15 Co 271/2021-668 Odvolací soud uzavírá, že žalobkyně je i poté, co bylo odvolací řízení o jejím odvolání z důvodu nezaplacení soudního poplatku pravomocně zastaveno, účastníkem tohoto odvolacího řízení, jež je vedeno k odvolání vedlejšího účastníka a). Tyto závěry nejsou v rozporu s usnesením Ústavního soudu ze dne 26. 7. 2022, sp. zn. IV. ÚS 1426/22.

26. K námitkám odvolatele, že je rozsudek okresního soudu nepřezkoumatelný, odvolací soud uvádí, že ani tuto námitku nesdílí. Nejvyšší soud opakovaně ve svých rozhodnutích akcentoval, že měřítkem toho, zda rozhodnutí soudu prvního stupně je či není přezkoumatelné, nejsou požadavky odvolacího soudu na náležitosti odůvodnění rozhodnutí soudu prvního stupně, ale především zájem účastníků řízení na tom, aby mohli náležitě použít v odvolání proti tomuto rozhodnutí odvolací důvody. Nejvyšší soud dále zdůraznil, že i pokud rozhodnutí soudu prvního stupně nevyhovuje všem požadavkům na jeho odůvodnění, není nepřezkoumatelné, jestliže případné nedostatky odůvodnění nebyly – podle obsahu odvolání – na újmu uplatnění práv odvolatele (srov. například právní názor vyjádřený v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2543/2011, který byl uveřejněn pod č. 100/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Připomněl, že nelze pokládat za nepřezkoumatelné takové rozhodnutí soudu prvního stupně, u něhož je všem účastníkům nepochybné, jak a proč bylo rozhodnuto. K těmto závěrům se Nejvyšší soud přihlásil též ve svých usneseních ze dne 17. 12. 2014, sp. zn. 22 Cdo 1615/2014, nebo ze dne 20. 11. 2017, sp. zn. 26 Cdo 1636/2016. I v nich akcentoval, že požadavek na přezkoumatelnost rozhodnutí je významný především z pohledu účastníka řízení a jeho zájmu na tom, aby mohl náležitě formulovat své výhrady vůči rozhodnutí soudu, s nímž nesouhlasí, tedy též vůči důvodům, které k takovému rozhodnutí vedly.

27. Nepřezkoumatelnost rozsudku okresního soudu byla odvolatelem spatřována v tom, že měl okresní soud při výkladu nájemní smlouvy opomenout odvolatelem akcentované články 5.3 a 5.4 nájemní smlouvy. Odvolací soud má za to, že rozsudek okresního soudu obsahuje řádná skutková zjištění, skutkové a právní závěry a z rozsudku je zcela nepochybné, proč byla žaloba zamítnuta. Okresní soud nepominul předmětné články nájemní smlouvy, naopak z rozsudku je zřejmé, že dospěl k závěru, že bez ohledu na hodnotu prací bylo ke všem stavebním změnám na předmětu nájmu (a to i když se nejednalo o změny zásadní, ale jednalo se jen o změny stavební) potřeba předchozího písemného souhlasu pronajímatele. Ostatně z odvolání vedlejšího účastníka a) a jeho rozsáhlé odvolací argumentace, rovněž i z vyjádření žalobkyně k odvolání odvolatele, je zcela zřejmé, že rozsudek okresního soudu je zcela přezkoumatelný, neboť jinak by odvolatel nebyl ani schopen formulovat svou rozsáhlou odvolací obranu. Nepřezkoumatelnost rozsudku okresního soudu dána není.

28. Odvolací soud částečně zopakoval dokazování provedené již okresním soudem a dospěl k závěru, že skutková zjištění učiněná okresním soudem z provedených důkazů jsou správná a na tato odvolací soud odkazuje a činí je podkladem pro své rozhodnutí. Pokud odvolací soud z některých provedených důkazů zjistil oproti okresnímu soudu další skutečnosti, uvádí tyto pro přehlednost v rámci právního hodnocení věci s odkazem na ten který důkazní prostředek, z něhož je zjistil.

29. Odvolací soud po částečně zopakovaném dokazování dospěl ve shodě s okresním soudem k závěru, že žaloba není důvodná, tj. výpověď není neoprávněná, výpovědní důvod, který byl uplatněn, byl dán, výpověď rovněž netrpí jiným důvodem zřejmé neplatnosti či zdánlivosti.

30. Předně odvolací soud zdůrazňuje, že pro rozhodnutí tohoto sporu nebylo podstatné, zda ke stavebním pracím, které žalobkyně sama tvrdí, že v době od [datum] do [datum] na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] jež byly v předmětu nájmu, prováděla, bylo potřeba stavební povolení či jiné úřední povolení. Pro posouzení tohoto sporu bylo podstatné jen to, zda žalovanou ve výpovědi uplatněný výpovědní důvod byl naplněn, či nikoliv, tedy zda je výpověď oprávněná, přičemž v uplatněném výpovědním důvodu dle čl. VI. 6.2.2 písm. c) smlouvy není otázka stavebního povolení či jiného úředního povolení či jeho absence předpokladem pro naplnění tohoto výpovědního důvodu.

31. Odvolací soud sdílí závěr okresního soudu o tom, že mezi žalobkyní jako nájemcem a žalovanou jako pronajímatelem, jako mezi dvěma podnikateli (§ 420 odst. 1 a § 421 odst. 1 o. z.) při jejich podnikatelské činnosti, byla uzavřena platná nájemní smlouva (datovaná dnem [datum]), kterou odvolací soud po právní stránce rovněž hodnotí jako nájemní smlouvu dle § 2201 a násl. o. z. Odvolací soud zopakoval dokazování touto nájemní smlouvou ze dne [datum] a sdílí závěr okresního soudu, že předmětem nájmu bylo velké množství tam vyjmenovaných nemovitostí (označeny vždy parc. číslem, výměrou, druhem pozemku a specifikací součástí), a to mimo jiné i pozemek parc. [číslo] o výměře [výměra], označený jako ostatní plocha, sportoviště a rekreační plocha, a dále pozemek parc. [číslo] o výměře [výměra], ostatní plocha, ostatní komunikace, oba v k. ú. [obec]. Nájem byl sjednán na dobu určitou od [datum] do [datum]. Pronajímatel byl oprávněn dát nájemci výpověď bez výpovědní lhůty dle čl. VI. 6. 2. 2. písm. c) smlouvy v případě, že nájemce provádí stavební nebo jiné zásadní změny na nemovitostech bez předchozího souhlasu pronajímatele.

32. Žalovaná dala žalobkyni výpověď z nájemní smlouvy dopisem ze dne [datum], v této výpovědi uplatnila výpovědní důvod dle čl. VI. 6. 2. 2. písm. c) nájemní smlouvy. Žalovaná žalobkyni vytkla, že žalobkyně provedla nebo provádí na předmětných pozemcích parc. [číslo] stavební a jiné zásadní změny bez předchozího písemného souhlasu žalované jako pronajímatele a bez zákonem předepsaných správních rozhodnutí a povolení a nadto protiprávně zasáhla do ochranného pásma pro kabelové vedení vysokého napětí, čímž hrubým a zásadním způsobem porušila smluvní povinnosti stanovené v čl. V. 5. nájemní smlouvy (zjištěno z výpovědi žalované ze dne [datum]). Tato písemná výpověď byla doručena žalobkyni již dne [datum], což sama potvrzuje ve svém dopise ze dne [datum], kterým uplatnila proti výpovědi námitky dle § 2314 o. z. Námitky žalobkyně proti výpovědi byly žalované odeslány jako doporučená zásilka RR229257842 CZ prostřednictvím držitele poštovní licence dne [datum] na adresu sídla žalované a byly žalované jako příjemci zásilky doručeny dne [datum] (viz e-mail České pošty, s. p. ze dne [datum]). Tvrzení žalované, že jí námitky žalobkyně nebyly řádně doručeny, jsou tak vyvráceny tímto důkazem. Odvolací soud sdílí závěr okresního soudu, že námitky žalobkyně byly uplatněny v souladu s § 2314 odst. 1 o. z. ve lhůtě jednoho měsíc ode dne doručení výpovědi, tedy včas. Žalovaná však do jednoho měsíce (tj. do [datum]) ode dne, kdy námitky obdržela (převzala je [datum]) nevzala svou výpověď zpět, a proto vzniklo žalobkyni právo podat žalobu dle § 2314 odst. 3 o. z. ve lhůtě 2 měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. Lhůta pro podání žaloby na určení neoprávněnosti výpovědi končila dnem [datum], žalobu žalobkyně podala dne [datum], tedy včas.

33. Odvolací soud se nejprve zabýval výkladem smlouvy, a to zejména ujednání obsažených v článcích V. a VI. předmětné nájemní smlouvy.

34. Výklad právních jednání upravují (zejména) ustanovení § 555 až § 558 o. z.

35. Podle § 556 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen (odstavec první). Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (odstavec druhý).

36. V rozhodovací praxi dovolacího soudu (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017) je výše citované pravidlo vykládáno v tom smyslu, že základní (prvotní) pravidlo výkladu adresovaných právních jednání formuluje ustanovení § 556 odst. 1 věty první o. z. Soud nejprve zkoumá (zjišťuje), jaká byla skutečná vůle (úmysl) jednajícího, a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících (zjištěných) okolností. Skutečnou vůli (úmysl) jednajícího je přitom třeba posuzovat k okamžiku, kdy projev vůle učinil (kdy se stal perfektním) (srov. Melzer, F. in Melzer, F., Tégl, P. a kol. Občanský zákoník - velký komentář, Svazek III, § 419-654 Praha: Leges, 2014, s. 594 a 595, nebo Handlar, J. in Lavický, P. a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1-654). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 1989). Ochrana dobré víry adresáta právního jednání pak vyžaduje (a § 556 odst. 1 věta první o. z. tak normuje výslovně), aby soud právní jednání vyložil jen podle takového úmyslu jednajícího, který byl anebo musel být adresátovi znám. Při zjišťování úmyslu jednajícího tudíž soud přihlíží toliko k těm okolnostem, které mohl vnímat i adresát právního jednání. Jinými slovy, pro výklad právního jednání je určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího (která byla anebo musela být známa adresátovi), již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov). Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli (úmysl) jednajícího, postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v § 556 odst. 1 větě druhé o. z. Ustanovení § 556 odst. 2 o. z. pak uvádí demonstrativní výčet okolností, k nimž soud při výkladu právního jednání přihlíží. Řečené platí jak pro vícestranná, tak i pro jednostranná adresovaná právní jednání.

37. Jako první výkladové pravidlo je tedy rozhodná skutečná vůle jednajících stran při uzavírání smlouvy, která jim byla nebo musela být známa. Jednotlivá ustanovení smlouvy nelze vykládat izolovaně, ale vždy v souvislosti s ostatními ve smlouvě obsaženými ujednáními.

38. Již z názvu článku V. smlouvy ve spojení s jednotlivými odstavci tohoto článku plyne, že strany smlouvy stanovily tímto článkem pravidla pro úpravy předmětu nájmu (čl. V. 5. 1.), dále pravidla pro opravy předmětu nájmu (čl. V. 5. 3.), rovněž pravidla pro údržbu předmětu nájmu (čl. V. 5. 4.) a pravidla pro úklid předmětu nájmu (čl. V. 5. 5.). Strany smlouvy tak hodlaly smluvně odlišně upravit pravidla stanovená § 2207 a § 2208 o. z. pro údržbu a opravy předmětu nájmu a rovněž pravidlo pro změnu předmětu nájmu stanovené v § 2209 o. z. Je tedy zřejmé, že strany důsledně rozlišovaly mezi změnou na předmětu nájmu a opravou předmětu nájmu, údržbou předmětu nájmu a úklidem předmětu nájmu. Rovněž ve spojení s článkem VI. 6. 2. 2. c) smlouvy je zřejmé, že provedení stavebních změn nebo jiných zásadních změn na předmětu nájmu (pozemcích a stavbách, jež byly předmětem nájmu) nájemcem bez předchozího souhlasu pronajímatele strany považovaly za tak významné porušení smlouvy, že bylo stanoveno právo pronajímatele dát nájemci výpověď z tohoto důvodu bez výpovědní lhůty.

39. Dosavadní judikatura a odborná praxe vychází z toho, že změnou předmětu nájmu je takový zásah do předmětu nájmu, který není údržbou ani opravou. Může jít o změnu funkčních vlastností, či změnu vzhledu, či změnu způsobu užívání, je nevýznamné, zda je o změnu ku prospěchu nájemce či pronajímatele, či zda se změnou věc zhodnotí. Změnou se tedy rozumí jakýkoliv zásah do vlastností (například do rozměrů, funkčnosti, vybavenosti, vzhledu apod.) oproti stavu, v jakém byla věc nájemci k užívání přenechána. Změnou není údržba nebo oprava, tj. činnost směřující pouze k zachování toho stavu, ve kterém byla nájemci věc odevzdána a kterého je zapotřebí ke smluvenému užívání.

40. Pokud odvolatel setrvale odkazoval na článek V. 5. 3. smlouvy a z něj dovozoval, že k provedení oprav předmětu nájmu do 50 000 Kč nebyl potřeba předchozí souhlas pronajímatele, pak odvolací soud uvádí, že takto článek V. 5. 3. vyložit nelze. Takovou vůli stran nelze z tohoto ustanovení, a to ani ve spojení s čl. V. 1 smlouvy a dalšími ustanoveními smlouvy, dovodit. Naopak čl. V. 5.

3. řeší pouze to, kdo nese náklady na opravy a za jakých podmínek s tím, že v dalším /co není upraveno odlišně/ platí § 2208 o. z. Článek. V. 5. 1. totiž náklady na provedení změn na nemovitostech včetně (avšak nikoliv pouze) změn stavebního charakteru řeší samostatně, kdy je uvedeno, že tyto náklady (bez jakéhokoliv finančního omezení) nese nájemce, pokud se strany v dohodě o provedení změn na předmětu nájmu nedohodnou jinak. Tedy z článku V. 5. 3 nelze činit závěry, které činí odvolatel včetně žalobkyně.

41. Rovněž tak článek V. 5.

4. řeší jen běžnou údržbu a stanoví, že nájemce je povinen ji provádět, a to na vlastní náklady. Nikterak tento článek neřeší změny na předmětu nájmu a ani opravy předmětu nájmu. Odvolací soud rovněž nesdílí námitku odvolatele, že jím provedené práce spadají pod článek V. 5. 4 o údržbě, což dovolatel odvozuje jen z toho, že dle tohoto článku měl nájemce zajišťovat běžnou údržbu předmětu nájmu, do které spadalo průběžné zajišťování způsobilosti venkovních ploch a zařízení k realizaci účelu užívání vymezeného v čl. II. 2. 2. smlouvy, tj. i údržba závlahového systému, který se nachází v zemi stejně jako odtokový systém, na němž provedl práce žalobce. Tato úvaha dle odvolacího soudu neobstojí již proto, že práce provedené žalobkyní v rozhodné době nebylo možno posoudit jako údržbu. To, že se odtokový systém nachází v zemi, ještě nepredikuje závěr, že jakékoliv práce provedené na odtokovém systému (či závlahovém systému apod.) musí být jen údržbou předmětu nájmu. Naopak jakékoliv změny na pronajatých nemovitostech, včetně změn stavebního charakteru, které mění funkční vlastnost, či mění vzhled, či mění způsob užívání, lhostejno, zda jde o změnu ku prospěchu nájemce či pronajímatele, či zda se změnou věc zhodnotí, vyžadovaly dle ujednání stran vždy předchozí písemný souhlas pronajímatele. Změnou se tedy rozumí jakýkoliv zásah do vlastností (například do rozměrů, funkčnosti, vybavenosti, vzhledu apod.) oproti stavu, v jakém byla věc nájemci k užívání přenechána, což práce provedené žalobkyní na pozemcích žalované splňují (namísto tvrzené kamenné opěrné zídky zbudována opěrná zeď ze ztraceného bednění vystupující nad úroveň terénu místní komunikace a provedena nově kanalizační šachtice).

42. Žalobkyně sama v řízení do nastoupení účinků koncentrace tvrdila, že práce, které provedla, spočívaly v tom, že opravila nosné části komunikace nacházející se na pozemcích u domu p. [příjmení], jakož i provedla stavební práce spočívající v opravě samotného povrchu komunikace a v pročištění a opravě vodoteče. Konkrétně například ve své reakci na doručenou výpověď uvedla, že došlo k rozpadu původní kamenné vyzdívky komunikace nacházející se na předmětných pozemcích (viz dopis žalobkyně ze dne [datum] obsahující námitky proti výpovědi). Dále žalobkyně v řízení sama skutkově tvrdila, že původní stav vodoteče byl takový, že tam byla původní kamenná vyzdívka, která zabezpečovala násypovou hranu komunikace a ta se rozpadla v důsledku lokální povodně [datum], čímž došlo k podemletí místní komunikace a k narušení jejího povrchu, dále tvrdila, že jen opravila napojením potrubí již dříve zatrubněné vodoteče na pozemku na propustek.

43. Odvolací soud nezpochybňuje, že předmětná komunikace, která se nachází na jednom ze souboru pronajatých pozemků, a to na pozemku parc. [číslo] je zahrnuta v pasportu místních komunikací a je tedy ve vlastnictví obce Čeladná, nicméně otázku, komu patří stavba stojící na pronajatém pozemku, nepovažuje pro rozhodnutí tohoto sporu za podstatnou. Charakter místní komunikace má jen těleso (stavba) místní komunikace, což ničeho nemění na tom, že tato stavba, toto těleso, se nachází na pozemku žalované. Provedla-li tedy žalobkyně stavební změny na této místní komunikaci v místě nacházejícím se na pozemku žalované, provedla stavební změnu na pozemku žalované, který byl předmětem nájmu, a to bez souhlasu pronajímatele.

44. Žalobkyně setrvale tvrdila, že nešlo o žádnou stavební změnu na předmětných pozemcích, ale šlo pouze o opravu havarijního stavu. Odvolací soud tuto argumentaci nesdílí.

45. Za situace, kdy žalobkyně sama setrvale tvrdila, že na pronajatém pozemku ve vlastnictví žalované opěrná zeď byla (byť to žalovaná zpochybňovala), ale zároveň žalobkyně tvrdila, že se jednalo o původní kamennou vyzdívku, pak i pokud by její tvrzení bylo prokázáno, pak i tak by byl naplněn žalovanou uplatněný výpovědní důvod, neboť v řízení bylo zjištěno, že žalobkyně neprovedla na předmětném pozemku opravu kamenné vyzdívky novou kamennou vyzdívkou, ale použila zcela jinou technologii. Tuto nově zbudovanou opěrnou zeď provedla tak, že zabetonovala nové železné výztuže do betonového základu, použila zcela jiný materiál, a to namísto kamenné vyzdívky provedla vyzdívku ze ztraceného bednění. Nadto do nastoupení účinků koncentrace žalobkyně ani netvrdila, že by na pronajatém pozemku parc. [číslo] byla předtím kanalizační vpusť (či revizní šachtice), tuto tedy nově na pozemku parc. [číslo] zbudovala, což prokazují zejména fotografie zachycující rozestavěnou kanalizační vpusť (šachtici) po zásahu žalobkyně na pronajatých pozemcích žalované, přičemž jak dokumenty vypracované stavebními techniky žalobkyně, tak i žalované, se shodují v tom (včetně fotografií, které byly o pracích provedeny), že na pozemku parc. [číslo] nacházejícím se hned vedle pozemku parc. [číslo] na němž leží místní komunikace, byla provedena kanalizační vpusť, která je na fotkách patrná. Tedy i přes argumentaci, že nově zbudovaná opěrná zeď byla opravou původní kamenné vyzdívky a je součástí místní komunikace a tedy nejde o změnu na majetku žalované, ale na majetku obce Čeladná, je zřejmé, že minimálně nově zbudovaná kanalizační vpusť (šachtice) je změnou na předmětu nájmu, a to provedenou přímo na pronajatém pozemku žalované parc. [číslo] to vše bez předchozího souhlasu žalované.

46. Je tak zřejmé, že na pozemcích žalované, které byly v předmětu nájmu, byly provedeny takové stavební práce, které nelze vyhodnotit jinak, než jako stavební změny provedené na pozemcích, kdy namísto kamenné vyzdívky, zde byla zhotovena vyzdívka ze ztraceného bednění a dále byla zhotovena nově kanalizační vpusť, ohledně níž žalobkyní ani nebylo tvrzeno, že by se na pozemku předtím vůbec nacházela. Minimálně tyto stavební změny nelze hodnotit jako opravu, neboť oprava je nahrazení stejného stejným, nikoliv vybudování něčeho, co tam nebylo či vybudování něčeho co tam bylo, ale ze zcela odlišného materiálu, nejedná se pak o opravu, ale o stavební změnu provedenou na pronajatých pozemcích.

47. Předchozí souhlas k těmto změnám žalobkyně od žalované udělen neměla, a to ani písemný, a ani ústní či jiný (například konkludentní). Souhlas žalované dovozovala žalobkyně ze zápisů z [datum] a [datum] Tyto zápisy souhlas žalované s provedením předmětných prací na pozemcích žalované rozhodně neprokazují. Naopak ze zápisu ze dne [datum] plyne, že byla zjištěna jen zarostlá vodoteč u p. [příjmení], kdy žalovaná v tomto zápise vytkla žalobkyni vadu a uložila jí, jako nájemci, pouze vyčistit vodoteč od porostů a nánosů, aby byla průchodná, rozhodně žalobkyni neukládala, aby tam budovala nějaké opěrné zdi, zbudovala liniovou stavbu, tj. pokládala tam trubky a zřizovala kanalizační vpusť (novou šachtici). Ze zápisu z [datum], kdy bylo kontrolováno žalovanou, zda posledně zjištěnou vadu na nevykosené vodoteči žalobkyně odstranila, bylo zjištěno, že je v tomto zaznamenáno, že měla být vyčištěna vodoteč u p. [příjmení], nájemce (žalobkyně) uvedl, že jsou aktuálně tyto vykoseny, naopak pronajímatel (žalovaná) poznamenal, že nově zjistil, že se na úpravě vodoteče u p. [příjmení] pracuje, a že pronajímatel čeká na vyjádření nájemce, jakým způsobem probíhají či budou probíhat práce a zároveň zde pronajímatel avizoval, že si nechá tam zjištěné práce posoudit p. [příjmení]. Z tohoto zápisu ze dne [datum] tak nelze učinit zjištění, že by tímto zápisem dala žalovaná jako pronajímatel souhlas k pracím, jejichž průběžný stav na pozemcích dne [datum] viděla a jenž byl zachycen na fotografiích pořízených [titul] [příjmení] (viz jeho posudek na čl. 73-92 spisu).

48. Ze zápisu se tedy souhlas žalované s prováděním daných prací nepodává, konkludentní souhlas žalované s prováděním předmětných prací žalobkyní rovněž nelze z ničeho dovodit, zejména ne z chování žalované, která poté, co dne [datum] nově zjistila při průběžné kontrole, co se na místě děje, si nechala nově zjištěnou situaci bez zbytečného odkladu posoudit svým odborným technikem (viz odborný posudek [titul] [jméno] [příjmení] ze dne [datum]) a dne [datum] dala žalobkyni výpověď z nájmu. Tento časový sled událostí naopak vede soud k závěru, že ani z chování žalované nelze konkludentní souhlas žalované s prováděním tam zjištěných prací dovodit.

49. Ostatně žalovaná obdržela dne [datum] výzvu od [právnická osoba] (čl. 93), v níž byla upozorněna, že byla v čtyřiceticentimetrovém souběhu s vedením vysokého napětí postavena bez souhlasu vlastníka tohoto zařízení zídka, tato byla postavena v ochranném pásmu, které činí 1 metr, za tento delikt následně byla žalobkyni uložena i pokuta pravomocným rozhodnutím ERÚ. Z tohoto rozhodnutí ERÚ ze dne [datum] (čl. 287 spisu) se podává, že žalobkyně podala rozklad proti rozhodnutí ERÚ ze dne [datum], kterým byla uznána odpovědnou za přestupek spočívající v tom, že v době od [datum] do [datum] prováděla na pozemcích parc. [číslo] v ochranném pásmu podzemního kabelového vedení vysokého napětí 22 kV zemní práce bez souhlasu vlastníka tohoto zařízení. Toto rozhodnutí bylo k rozkladu žalobkyně radou ERÚ jako správné potvrzeno. I toto rozhodnutí mimo jiné prokazuje, že předtím v ochranném pásmu žádná zídka nebyla a tato byla nově zbudována právě žalobkyní, a to bez souhlasu žalované a rovněž bez souhlasu vlastníka podzemního kabelového vedení v rozporu s ochranným pásmem daného zařízení.

50. Námitka, že celkový rozsah pronajatých nemovitostí je 122 hektarů a předmětné práce byly realizovány toliko na ploše cca 8 m2, na tom, že se jednalo o stavební změny provedené na pozemcích žalované, které nelze charakterizovat jako opravu, ale jako změnu, na kterou dopadaly povinnosti stanovené v čl. V .5.1 smlouvy, nic nemění na výše uvedených závěrech.

51. Žalovaná je vlastník předmětu nájmu (pozemků) a je nutno respektovat její právo, aby stavební či jiné změny na pozemcích, které vlastní, vždy byly předem odsouhlaseny, jinak si nepřeje, aby se tam prováděly, byť na 1 m2. Pokud je namítáno, že cena prací činila cca 30 000 Kč a bylo odkazováno na čl. V. 5. 3. nájemní smlouvy, pak tento článek řeší pouze to, kdo a v jakých případech nese náklady na opravy předmětu nájmu, ale opět je hovořeno o nákladech na opravy.

52. Odvolací soud doplňuje, že při výkladu čl. V. 5. a čl. VI. nájemní smlouvy významně přihlédl právě k tomu, co předcházelo uzavření nájemní smlouvy z roku 2017. Žalobkyni totiž muselo být zcela zřejmé, že souhlas potřebuje k jakýmkoliv stavebním změnám na pozemcích, které jsou v nájmu, a to právě pro spor ohledně původní nájemní smlouvy z roku 2016. Z předchozí nájemní smlouvy (týkala se týchž nemovitostí) žalobkyně jako nájemce rovněž obdržela výpověď od právního předchůdce žalované, a to proto, že prováděla na pozemcích stavební změny bez jejího souhlasu (výkopy ve snaze zbudovat jezero). Následně strany kolizi urovnaly, což shodně konstatují v nové nájemní smlouvě z roku [datum] v čl. I. 1.

6. Je tak zjevné, že si žalobkyně byla vědoma, že souhlas žalované ke stavebním pracím potřebuje, protože v nájemní smlouvě z roku [rok] jí byl žalovanou dodatečně po urovnání kolize udělen. Ustanovení čl. V. a VI. v nové i staré (původní) nájemní smlouvě jsou shodná, strany tedy ani po kolizi ohledně stavebních prací prováděných žalobkyní bez předchozího souhlasu žalované v nové nájemní smlouvě (která je předmětem tohoto řízení) předmětné ustanovení čl. V. a VI. nikterak nezměnily, tj. význam, který strany přikládaly ustanovení čl. V. a VI. ve smlouvě z roku [rok], byl stejný, jaký mu přikládaly u první nájemní smlouvy z roku [rok]. Soud vychází z logického předpokladu, že pokud by strany ohledně ustanovení čl. V. a VI. měly jakékoliv pochybnosti, pak by nepochybně žalobkyně nepotřebovala dodatečný souhlas žalované s prvními stavebními změnami na pozemcích, který jí žalovaná udělila až následně právě v čl. I. 1.6 písm. a) nájemní smlouvy ze dne [datum] a strany by neuzavíraly novou nájemní smlouvu se stejným ujednáním, ohledně něhož předtím byla kolize.

53. Žalobkyně i vedlejší účastník a) odkazovali na čl. VIII. 8. 1. písm. e) nájemní smlouvy, v němž bylo ujednáno, že pronajímatel bude provádět jednou za kalendářní čtvrtletí kontrolu předmětu nájmu, zjištěné vady je povinen písemně vytknout v rámci protokolu o kontrole a uložit nájemci přiměřenou minimální třicetidenní lhůtu k nápravě vadného stavu s tím, že pokud pronajímatel nájemci do 7 pracovních dnů od provedení kontroly žádné vady nevytkne, že se má za to, že je předmět nájmu užíván a udržován řádně a bez vad.

54. K ustanovení čl. VIII. 8. 1. smlouvy odvolací soud uvádí, že strany v něm sjednaly domněnku, že pokud pronajímatel provede kontrolu předmětu nájmu a do 7 pracovních dnů nevytkne nájemci žádné vady, že se bude mít za to, že předmět nájmu užívá a udržuje bez vad. Tento článek se tedy týká užívání a údržby předmětu nájmu, a nikoliv provádění stavebních či jiných změn na pozemcích, kdy rozdíl mezi těmito termíny byl vyložen výše. I pokud by čl. VIII. 8. 1. písm. e) smlouvy na problematiku stavebních či jiných změn předmětu nájmu dopadal, pak ze zápisu ze dne [datum] plyne, že dne [datum] byla prováděna mimo jiné kontrola nepročištěné vodoteče u domu p. [příjmení], což bylo vytčeno v zápise z [datum], kde bylo uloženo pouze vyčištění vodoteče. V zápise z [datum] je pronajímatelem zachyceno, že se zde pracuje a žalovaná jako pronajímatel čeká na vyjádření nájemce, jakým způsobem probíhají a budou probíhat práce na vodoteči a zároveň, že čeká na vyjádření a odborné posouzení prací ze strany p. [příjmení]. Tedy žalovaná v průběhu prací prováděných žalobkyní na předmětných pozemcích tyto nepominula, naopak v zápise vyzvala nájemce k vyjádření, jakým způsobem budou práce probíhat a rovněž avizovala, že si nechá práce posoudit svým technikem. Tedy i pokud by dané ustanovení na posuzovanou problematiku dopadalo, pak domněnka, že je nájem užíván bez vad, nenastala.

55. Nadto již v rozsudku ze dne 3. 12. 2008, sp. zn. 32 Cdo 2536/2007, Nejvyšší soud uzavřel, že právní domněnka je konstrukce, která může být založena pouze zákonem a jejímž důsledkem je za podmínek zákonem stanovených nutnost bezpodmínečně nebo podmínečně předpokládat existenci něčeho, o čem není jisté, že je, nebo dokonce je jisté, že není. V rozsudku ze dne 18. 3. 2010, sp. zn. 23 Cdo 5508/2007, pak Nejvyšší soud shodně dovodil, že zákonem stanovená právní domněnka a fikce zavazuje soud, aby buď bezpodmínečně nebo podmínečně pokládal za dané něco, o čemž není jisté, že je, nebo dokonce je jisté, že není, a navázal úvahou, že konstrukce domněnek, jejich charakteru i následků, které jsou s nimi spojeny, přísluší toliko právu. Vysvětlil, že v procesním právu se neuplatňuje zásada„ vše je dovoleno, co není zakázáno“; působí zde naopak zásada opačná, připouštějící možnost odchylných dohod jenom tam, kde to procesní právo umožňuje. Ujednání stran modifikující důkazní břemeno, tj. institut veřejnoprávního civilního práva procesního, by proto bylo možné pouze tehdy, pokud by takovou možnost občanský soudní řád připouštěl. S ohledem na to, že zákonná úprava předpokládající dohody o důkazním břemenu neexistuje, nelze takovou dohodu uzavřít. Nejvyšší soud proto dospěl k závěru, že si nelze sjednat nevyvratitelnou právní domněnku a na jejím základě odepřít jedné ze smluvních stran výkon jejího zákonem zaručeného práva bez možnosti prokázání pravosti jejího práva.

56. V poměrech zákona č. 89/2012 Sb. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 23. 3. 2022, sp. zn. 23 Cdo 1001/2021, dovodil, že užijí-li strany smlouvy pro vyjádření určitého jimi předvídaného následku slovní výrazy, které v právních normách obvykle vyjadřují právní domněnky či právní fikce (např.„ považuje se“,„ má se za“,„ platí, že“), není takové smluvní ujednání pouze z tohoto důvodu neplatné.

57. Odvolací soud výše uvedené závěry sdílí a má za to, že ujednání o domněnce v čl. VIII. 8. 1. písm. e) smlouvy je platným ujednáním stran. Ujednaná domněnka však nemůže bránit druhé straně, aby v řízení prokázala opak.

58. Promítnuto do poměrů této věci bylo žalovanou v řízení prokázáno, že žalobkyně neužívala předmět nájmu řádně, když na předmětu nájmu prováděla nikoliv opravu, ale provedla stavební změny na pozemcích žalované, a to bez jejího předchozího písemného souhlasu v rozporu s čl. V. 1 smlouvy, kdy pomine-li odvolací soud stavební práce prováděné na pozemku parc. [číslo] u nichž žalobkyně setrvale argumentuje tím, že šlo jen o práce na místní komunikaci a tedy nikoliv na pozemku žalované, pak v řízení bylo prokázáno, že žalobkyně provedla další stavební práce na pozemku parc. [číslo] kde nově zbudovala kanalizační vpusť (šachtici), která zde předtím nebyla, kdy již minimálně tím provedla stavební změnu na pozemku žalované parc. [číslo]. Už jen tímto byl naplněn výpovědní důvod dle čl. VI.6. 2. 2. c) smlouvy. Ostatně i z žalobkyní a vedlejším účastníkem a) tolik akcentovanému zaměření místa provádění předmětných prací provedenému firmou [právnická osoba] (čl. 325 spisu) se podává, že jak zídka, tak i nově zbudovaná kanalizační vpusť (šachtice) se nachází na pozemku parc. [číslo] nikoliv na pozemku parc. [číslo] na němž se nachází místní komunikace. Ostatně i žalobkyně sama připouští, že část prací byla provedena na tomto sousedním pozemku. Odvolací soud však stále setrvává na tom, že i zbudování opěrné zdi z betonových tvárnic bylo stavební změnou provedenou na předmětu nájmu (na pozemku žalované), k níž byl dle smlouvy nezbytný předchozí souhlas pronajímatele, a to bez ohledu na argumentaci, že opěrná zeď je součástí místní komunikace a bez ohledu na to, zda se takto zbudovaná opěrná zeď stala vlastnictvím obce Čeladná a stala se součástí místní komunikace, či nikoliv. Stále se jedná o provedení změn stavebního charakteru na pozemku žalované, které byly pronajaty žalobkyni a k nimž měla povinnost si předem zajistit písemný souhlas žalované. Pokud sama žalobkyně tvrdí, že na místní komunikaci měl nastat havarijní stav již v důsledku povodně [datum], pak pokud k provedení stavebních prací přistoupila až v říjnu [rok], měla v době od června [rok] dostatek času žalovanou o souhlas s prováděním stavebních prací na jejich pozemcích požádat.

59. Odvolací soud sdílí závěr okresního soudu, že výpověď danou žalobkyni ze strany žalované nelze posoudit jako zjevné zneužití práva dle § 8 o. z. a ani jako jednání, které odporuje dobrým mravům. Odvolací soud neshledává ničeho nemravného či nepoctivého na tom, že pokud se pronajímateli naskytne v průběhu trvající nájemní smlouvy možnost pronajmout předmět nájmu třetí osobě za výhodnějších podmínek, že legitimně využije výpovědní důvod a dá svému nájemci výpověď, i když by tak třeba pronajímatel neučinil v situaci, kdyby za současného nájemce nového nájemce jako potencionálního dalšího nájemce neměl k dispozici. Ostatně žalobkyně dobře věděla po zkušenostech z minulé nájemní smlouvy uzavřené v roce [rok], kdy jí byla předchůdcem žalované dána rovněž výpověď z důvodu provádění nepovolených stavebních prací na předmětu nájmu, že bez předchozího souhlasu není oprávněna provádět na pozemcích žádné stavební nebo jiné zásadní změny, také věděla, že je na tuto skutečnost pronajímatel velmi„ citlivý“ a i v nové nájemní smlouvě byla tato problematika v čl. V. a VI. upravena shodně. Výpověď z nájemní smlouvy nelze považovat za rozpornou s dobrými mravy, či za šikanózní výkon práva také ani z dalšího důvodu namítaného vedlejším účastníkem a), a to jen proto, že vedlejší účastník a) investoval do výstavby ubytovacího zařízení ([anonymizována dvě slova]) částku několika miliónů korun a rovněž vynakládal ročně na opravy a údržby areálu nemalé částky. Proto pokud okresní soud nepochybil, pokud neprovedl k těmto námitkám další dokazování výslechem označených svědků či důkazy ohledně ekonomické situace. Rovněž tak ani místní šetření by nemohlo vésti k dalšímu objasnění věci.

60. Odvolací soud změnil formulaci rozsudečného výroku I. rozsudku okresního soudu z formulace„ neplatnost výpovědi“ na formulaci„ neoprávněnost výpovědi“. Předně § 2314 odst. 3 o. z. stanoví, že vypovídaná strana má právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Neoprávněná je totiž i výpověď, která je neplatná či zdánlivá (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, uveřejněný pod číslem 75/ 2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, či rozsudek Nejvyššího soudu z 30. srpna 2018, sp. zn. 26 Cdo 5461/2017). Byť tedy žalobkyně navrhla znění žalobního petitu tak, že má být určeno, že je výpověď neplatná, pak z obsahu žaloby a vylíčení skutku je mimo vší pochybnost zcela zřejmé, že se jedná o žalobu na neoprávněnost výpovědi dle § 2314 odst. 3 o. z. V daném sporu je proto třeba formulovat výrok rozhodnutí o věci samé tak, aby vystihoval, že v řízení je rozhodováno právě o„ oprávněnosti“ výpovědi, a nikoli toliko o její (případné) neplatnosti. Na tom nic nemění ani nesprávné znění žalobního petitu, neboť formulací petitu žaloby není soud vázán (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu z 20. srpna 2003, sp. zn. 21 Cdo 909/2003, uveřejněné pod č. 152/2003 časopisu Soudní judikatura). To, že takto mají soudy postupovat, bylo naposledy Nejvyšším soudem jako soudem dovolacím zdůrazněno například v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 11. 5. 2021, sp. zn. 26 Cdo 188/2021) v obdobném případě, kdy byl výrok rovněž nesprávně formulován, že výpověď je neplatná.

61. Odvolací soud v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu (srovnej závěry usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Cdo 3469/2010), jež zapovídá praxi, kdy je potvrzováno rozhodnutí„ v tzv. správném znění“, postupoval tak, že výrok I. rozsudku okresního soudu změnil, neboť do výroku formulačně zasáhl, byť se nejednalo o zásah věcný, nýbrž jen formulační.

62. V důsledku změny rozsudku okresního soudu (byť pouze z důvodů formulačních) ukládá § 224 odst. 1 o. s. ř. odvolacímu soudu znovu originárně rozhodnout o náhradě nákladů řízení vzniklých účastníkům v prvostupňovém řízení. Žalovaná byla plně procesně úspěšná, neboť žaloba žalobkyně byla v celém rozsahu zamítnuta, a proto vzniklo žalované vůči žalobkyni a vedlejšímu účastníku a) na straně žalobkyně dle § 142 odst. 1 o. s. ř. právo na plnou náhradu všech účelně vynaložených nákladů prvostupňového řízení. Výši nákladů prvostupňového řízení stanovil odvolací soud podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), dále jen„ AT“ (srovnej nález Ústavního soudu sp. zn. 116/2013 Sb., rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 5. 2013, sp. zn. 31 Cdo 3043/2010, uveřejněný pod číslem 73/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). U všech účtovaných úkonů posuzoval soud jejich účelnost a dále to, zda byl jejich vznik doložen (pokud se nepodával přímo ze spisu).

63. Celkové účelně vynaložené náklady žalované v souvislosti s bráněním svých práv před okresním soudem vyčíslil odvolací soud na částku 85 168 Kč. Odměna za úkony právní služby byla stanovena z tarifní hodnoty 35 000 Kč dle § 9 odst. 3 písm. a) AT, celkem na odměně náleží částka 32 500 Kč. Tato je tvořena odměnou za celkem 14 úkonů právní služby advokáta v celkové výši 32 500 Kč. Za 12 úkonů právní služby náleží plná odměna ve výši 2 500 Kč za úkon dle § 9 odst. 3 písm. a), § 7 bod 5 a § 11 odst. 1 písm. a), d) g) AT, a to úkony příprava a převzetí zastoupení, vyjádření k žalobě ze dne [datum], duplika ze dne [datum] k vyjádření žalobkyně, vyjádření ve věci samé ze dne [datum], vyjádření ze dne [datum] k tvrzením žalobkyně, dvě odměny za účast u jednání dne [datum] trvajícího déle než dvě hodiny, dvě odměny za účast na jednání [datum] trvajícího déle než dvě hodiny, dvě odměny za účast na jednání dne [datum] trvajícího déle než dvě hodiny a jeden úkon za účast u jednání dne [datum]. Za 2 úkony právní služby náleží odměna jen ve výši jedné poloviny mimosmluvní odměny, tj. 1 250 Kč za úkon, a to za úkon vyjádření ze dne [datum] k návrhu vedlejšího účastníka na vstup do řízení, neboť se nejedná o vyjádření k návrhu ve věci samé, a proto je nutno stanovit odměnu za použití § 11 odst. 3 a § 11 odst. 2 písm. c) AT dle ustanovení povahou nejbližšího, a dále náleží poloviční odměna dle § 11 odst. 2 písm. c) AT za úkon vyjádření ze dne [datum] k odvolání žalobkyně proti usnesení o přerušení řízení. Dále jsou náklady tvořeny 14 náhradami hotových výdajů k těmto 14 úkonům, jedna náhrada po 300 Kč dle § 13 odst. 4 AT, celkem 4 200 Kč, dále náhradou za promeškaný čas advokáta strávený cestou z jeho sídla k jednání odvolacího soudu a zpět, a to za celkem započatých 99 půlhodin, jedna půlhodina po 100 Kč, celkem 9 900 Kč na této náhradě dle § 14 odst. 3 tarifu (k jednání dne [datum] 17 půlhodin, k jednání dne [datum] 21 půlhodin, k jednání dne [datum] 20 půlhodin, k jednání dne [datum] 21 půlhodin a k jednání dne [datum] 20 půlhodin). Dále náleží za dostavení se advokáta k jednání dne [datum], které bylo odročeno bez projednání věci, náhrada za promeškaný čas v rozsahu jedné poloviny mimosmluvní odměny, tj. částka 1 250 Kč dle § 14 odst. 14 odst. 2 AT. Dále náleží žalované cestovní náhrady za cestu advokáta osobním motorovým vozidlem [registrační značka] k jednání soudu dne [datum] z [obec] do Ostravy a zpět ve výši 4 464,42 Kč (celkem ujeto 736,80 km, koeficient náhrady 4,40 Kč km, palivo nafta, cena nafty 27,20 Kč l, kombinovaná spotřeba dle předloženého osvědčení o registraci vozidla činí 6,1 l /100 km) a dále cestovní náhrady za cestu motorovým vozidlem [registrační značka] dne [datum] ve výši 4 555,78 Kč (celkem ujeto 736,80 km, koeficient náhrady 4,10 Kč km, palivo nafta, cena nafty 33,60 Kč l, kombinovaná spotřeba dle předloženého osvědčení o registraci vozidla činí 6,2 l /100 km), dále za cestu dne [datum] ve výši 4 547,23 Kč (celkem ujeto 736,80 km, koeficient náhrady 4,20 Kč km, palivo nafta, cena nafty 31,80 Kč l, kombinovaná spotřeba dle předloženého osvědčení o registraci vozidla činí 6,2 l /100 km), dále za cestu [datum] náhradu ve výši 5 426,20 Kč (celkem ujeto 736,80 km, koeficient náhrady 4,40 Kč km, palivo nafta, cena nafty 27,20 Kč l, kombinovaná spotřeba dle předloženého osvědčení o registraci vozidla činí 6,2 l /100 km) a dále náhradu za cestu [datum] ve výši 4 484,46 Kč (celkem ujeto 736,80 km, koeficient náhrady 4,40 Kč km, palivo nafta, cena nafty 27,20 Kč l, kombinovaná spotřeba dle předloženého osvědčení o registraci vozidla činí 6,2 l /100 km), celkem na cestovních náhradách náleží 22 536,35 Kč Náklady dále sestávají z náhrady za 21% DPH dle § 137 odst. 3 o. s. ř. ze všech výše uvedených částek, náhrada za 21% DPH činí částku 14 782 Kč (daň se zaokrouhluje nahoru). Žalovaná požadovala nahradit odměny i za další úkony právní služby, než které odvolací soud zohlednil. Tyto další úkony posoudil odvolací soud buď jako neúčelné (a tedy nepodléhající náhradě), případně jako úkony, jejichž vykonání se ze spisu nepodává a nebyly soudu ze strany žalované doloženy, případně se vůbec o úkony honorovatelné dle AT nejedná, a to ani za použití § 11 odst. 3 AT. Konkrétně odvolací soud nepřiznal odměnu za účtovaný úkon vyjádření k návrhu na předběžné opatření ze dne [datum] a odvolání proti rozhodnutí o předběžném opatření, když dle obsahu spisu v rámci tohoto řízení žádné takové úkony učiněny nebyly. Aniž by se musel soud zabývat účelností účtovaných úkonů v podobě porad s klientem ze dne [datum], [datum] a [datum], pak tyto odměny nebyly přiznány, neboť dle obsahu spisu nebylo doloženo, že se tyto účtované porady konaly a že trvaly déle než jednu hodinu, aby se jednalo o honorovatelný úkon právní služby dle § 11 odst. 1 písm. c) AT. Dále nebyly přiznány odměny za úkony doložení rozhodnutí ERÚ (čl. 286 spisu), doplnění důkazních návrhů (čl. 360 spisu), průvodní dopis ze dne [datum], neboť se svou povahou o úkony právní služby honorovatelné dle AT nejedná, a to ani za použití § 11 odst. 3 AT. Odvolací soud jako neúčelné vyhodnotil úkony právní služby v podobě doplnění vyjádření k aktuálnímu stavu řízení ze dne [datum] a vyjádření k provedeným důkazům ze dne [datum], když ke stavu řízení a k provedeným důkazům u jednání se mohl tam přítomný zástupce žalované vyjádřit do protokolu, kdy za účast u jednání byla odměna soudem přiznána. Za sepis závěrečného návrhu ze dne [datum] odvolací soud rovněž odměnu nepřiznal, neboť jednání, při němž bylo na závěrečný návrh odkázáno, se zástupce žalované zúčastnil, za účast u jednání byla odměna přiznána a zástupci nic nebránilo závěrečný návrh přednést. Skutečnost, že na svůj předem připravený závěrečný návrh odkázal a tento založil do spisu, neznamená, že by bylo lze přiznat odměnu za jednání a rovněž odměnu za sepis de facto přípravy advokáta k jednání, tj. za sepis závěrečného návrhu. Odvolací soud proto rozhodl, jak ve výroku ad II.) tohoto rozsudku uvedeno.

64. V důsledku změny meritorního výroku rozsudku okresního soudu (byť jen změny formulační) byl odvolací soud dle § 224 odst. 2 o. s. ř. povinen rozhodnout o náhradě nákladů řízení vzniklých státu. Státu v průběhu řízení před okresním soudem vznikly náklady ve výši 5 411 Kč na znalečném (viz pravomocné usnesením okresního soudu ze dne 23. 2. 2021, č. j. 41 C 15/2019-512). Dle § 148 odst. 1 o. s. ř. má stát právo na náhradu těchto nákladů vůči žalobkyni a vedlejšímu účastníku a) na straně žalobkyně. Odvolací soud proto rozhodl, jak ve výroku ad III.) tohoto rozsudku uvedeno.

65. Výrok IV. tohoto rozsudku o náhradě nákladů odvolacího řízení je odůvodněn ustanovením § 224 odst. 1 a § § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaná byla v odvolacím řízení plně procesně úspěšná a vzniklo jí právo na plnou náhradu všech účelně vynaložených nákladů odvolacího řízení vůči žalobkyni a vedlejším účastníkům a) a b) stojících na straně neúspěšné žalobkyně. Žalovaná podáním ze dne [datum] ve znění opravy ze dne [datum] požadovala nahradit na nákladech odvolacího řízení celkem částku 33 052,56 Kč sestávající z odměny advokáta za celkem 6 úkonů právní služby (jednání s klientem [datum], vyjádření ze dne [datum] k odvolání vedlejšího účastníka a) proti rozsudku, vyjádření k replice žalobkyně ze dne [datum] a doplnění tohoto vyjádření ze dne [datum], jednání s klientem [datum], účast u jednání odvolacího soudu dne [datum]), dále z náhrady za šest náhrad hotových výdajů, náhrady za promeškaný čas ve výši 2 000 Kč, náhrady za ubytování a parkovné v celkové výši 2 836 Kč, cestovní náhrady ve výši 5 380 Kč a náhrady za 21% DPH ve výši 5 736,56 Kč.

66. Odvolací soud dospěl k závěru, že žalované vzniklo právo na náhradu nákladů odvolacího řízení účelně vynaložených a řádně doložených v celkové výši 22 845 Kč. Tato částka je tvořena náhradou za celkem 4 odměny advokáta za 4 účelně vykonané úkony právní služby, a to sepis vyjádření ze dne [datum] k odvolání vedlejšího účastníka a) proti rozsudku, sepis vyjádření ze dne [datum] k replice žalobkyně, a dva úkony za účast u jednání odvolacího soudu dne [datum], jež trvalo od 8:35 hodin do 11:14 hodin, za jeden úkon náleží odměna 2 500 Kč (stanovena z tarifní hodnoty 35 000 Kč dle § 9 odst. 3 písm. a) AT), celkem na odměně náleží částka 10 000 Kč (dle § 7 bod 5 a § 11 odst. 1 písm. d), k) a g) AT). Dále jsou náklady tvořeny čtyřmi náhradami hotových výdajů k těmto úkonům, jedna náhrada po 300 Kč dle § 13 odst. 4 AT, celkem 1 200 Kč, dále náhradou za promeškaný čas advokáta strávený cestou z jeho sídla k jednání odvolacího soudu a zpět, a to za započatých 20 půlhodin, jedna půlhodina po 100 Kč, celkem 2 000 Kč na této náhradě dle § 14 odst. 3 tarifu. Dále náleží žalované cestovní náhrada za cestu advokáta osobním motorovým vozidlem [registrační značka] k jednání soudu dne [datum] z [obec] do Ostravy a zpět ve výši 5 680 Kč (celkem ujeto 750 km, koeficient náhrady 4,70 Kč km, palivo nafta, cena nafty 47,10 Kč l, kombinovaná spotřeba dle předloženého osvědčení o registraci vozidla činí 6,1 l /100 km) a dále náleží žalované dle § 137 odst. 3 o. s. ř. náhrada za 21% DPH ze všech výše uvedených částek, náhrada za 21% DPH činí částku 3 965 Kč (daň se zaokrouhluje nahoru).

67. Odvolací soud nepřiznal žalované náhradu za odměnu za jí požadované 2 úkony advokáta, a to za dvě porady s klientem dne [datum] a dne [datum], a to aniž by se musel zabývat účelností těchto porad, neboť to, že se porady s klientem uskutečnily a trvaly déle než jednu hodinu (aby se vůbec jednalo o honorovatelný úkon dle § 11 odst. 1 písm. c) AT), nebylo odvolacímu soudu žádným způsobem doloženo. Odvolací soud nepřiznal rovněž náhradu ve výši 2 836 Kč požadovanou za ubytování a parkovné, neboť žalovanou nebylo vynaložení tohoto nákladu soudu ničím doloženo.

68. Odvolací soud neshledal žádného důvodu, pro který by bylo namístě aplikovat § 150 o. s. ř., ostatně aplikaci tohoto ustanovení nenavrhovali ani účastníci řízení.

69. Lhůta k plnění stanovená ve výrocích tohoto rozhodnutí v délce tří dnů je plně v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř., když pro stanovení lhůty delší neshledal odvolací soud žádného podkladu ve spisovém materiálu, nadto jinou lhůtu nenavrhovali ani účastníci řízení.

Poučení