15 Co 360/2021-188

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedkyně senátu Mgr. Jiřiny Jislové a soudkyň Mgr. Aleny Jedličkové a JUDr. Zoji Dvořákové ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] sídlem [adresa] zastoupená advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalované: [osobní údaje žalované] sídlem [adresa] zastoupená advokátem [příjmení]. [jméno] [příjmení], MSc. sídlem [adresa] o [částka] s příslušenstvím, k odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 16 C 71/2019 – 156, takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši [částka] do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta Mgr. [jméno] [příjmení].

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované zaplatit žalobkyni částku [částka] spolu s úrokem z prodlení ve výši 9,75% ročně od [datum] do zaplacení (výrok I.) a dále žalované uložil zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši [částka] (výrok II.).

2. Takto rozhodl o žalobě, kterou žalobkyně odůvodnila tím, že s žalovanou dne [datum] uzavřela Dohodu o rezervaci a poskytnutí součinnosti (dále i jen„ Dohoda o rezervaci“ nebo„ Dohoda“). Na základě této dohody u žalované složila částku [částka] jako rezervační zálohu na koupi bytu velikosti 4+1 na adrese [adresa] Dohoda o rezervaci byla uzavřena na dobu určitou do [datum]. V této době měla být uzavřena kupní smlouva ohledně předmětného bytu a realizován i jeho převod, což se však v dané lhůtě nestalo. Návrh kupní smlouvy byl žalobkyni předložen asi v polovině sjednané lhůty. Žalobkyně s jejím zněním nesouhlasila, a proto bylo jednáno o úpravě kupní smlouvy, nově upravená smlouva byla předložena dne [datum], avšak ani po té, k dohodě o znění kupní smlouvy nedošlo. Žalobkyně s prodávajícími sice dále jednala i po uplynutí sjednané rezervační lhůty, avšak bezvýsledně, když počátkem července jí bylo sděleno, že prodávající se rozhodli předmětný byt prodat jinému zájemci. Žalobkyně proto žádala o vrácení složené rezervační zálohy. Žalovaná jí složenou zálohu odmítla vyplatit s tvrzením, že kupní smlouva nebyla uzavřena pro nedostatečnou součinnost žalobkyně, a proto žalované náleží složená rezervační záloha jako smluvní pokuta. V průběhu řízení žalobkyně zpochybnila platnost uzavřené Dohody o rezervaci. Uvedla, že při podpisu Dohody nebyly přítomny všechny smluvní strany. Vyhotovení, které má žalobkyně k dispozici podepsala pouze ona a zprostředkovatel žalované. Není tak zřejmé, kdy si žalovaná opatřila podpisy prodávajících, které se nachází na vyhotovení Dohody o rezervaci, kterou má k dispozici žalovaná. Pokud by Dohoda o rezervaci byla uzavřena platně, pak jde o dohodu pouze dvojstrannou, a v takovémto případě, dle ustálené judikatury Nejvyššího soudu, zprostředkovateli nevzniká právo na smluvní pokutu za neuzavření kupní smlouvy. Namítla rovněž, že předložený návrh kuní smlouvy nebyl standardní, neboť více než polovina sjednané kupní ceny měla být poukázána přímo na účet banky prodávajících s tím, že touto částkou bude uhrazen jejich úvěr. Takovýto způsob úhrady však mezi účastníky sjednán nebyl, když Dohoda o rezervaci ani žádnou dohodu o způsobu úhrady kupní smlouvy neobsahuje. Pro žalobkyni byl tento způsob úhrady nepřijatelný, neboť neměla žádnou jistotu, že tuto část kupní smlouvy obdrží zpět, pokud by při prodeji a následně zápisu do katastru nemovitostí nastal jakýkoli problém. Žalobkyně rovněž nikdy nebyla žalovanou vyzvána k tomu, aby předložila doklad o své solventnosti. Pokud by se tak stalo, žalobkyně by solventnost bez problémů doložila, neboť ke dni uzavření Dohody i po celou dobu jejího trvání měla na svém účtu dostatek finančních prostředků.

3. Žalovaná na svou obranu uvedla, že žalobkyní uplatněný nárok neuznává co do důvodu ani výše. Učinila nesporným, že mezi žalobkyní, jako zájemcem, vlastníky bytové jednotky, jako prodávajícími, a žalovanou, jako zprostředkovatelem, byla uzavřena trojstranná Dohoda o rezervaci, na jejímž základě byla žalobkyní složena rezervační záloha na koupi předmětného bytu ve výši [částka] Smlouva byla sjednána na dobu určitou do [datum]. V této Dohodě žalobkyně deklarovala svůj vážný zájem předmětný byt koupit, mimo jiné se zavázala, že nebude mařit výkon zprostředkovatelské činnosti a zavázala se do konce rezervační doby prokázat schopnost koupi financovat. Účastníci si v článku III. dohody ujednali smluvní pokutu ve prospěch žalované pro případ, že žalobkyně neposkytne součinnost k jednání o podmínkách smlouvy s vlastníky a neprokáže svou solventnost. Při porušení uvedených ujednání vznikl žalované nárok smluvní pokutu, kterou si mohla započíst na složenou rezervační zálohu. Nesouhlasila s názorem žalobkyně, že uzavřená Dohoda o rezervaci je pro absenci podpisu prodávajících na vyhotovení smlouvy, které má k dispozici žalobkyně, neplatná, případně, že se jedná jen o smlouvu dvojstrannou. Žalobkyně nejen, že neprokázala svou solventnost, ale ani neposkytla potřebnou součinnost a aktivitu k uzavření kupní smlouvy ve sjednané rezervační lhůtě. Její aktivita se omezila pouze na korespondenci SMS zprávami či e-mailem, kdy proklamovala svůj zájem o koupi, ale nečinila žádné kroky, které by k tomu směřovaly. Její jednání bylo vyhýbavé, činilo dojem, že jedná ještě s někým dalším. K uzavření kupní smlouvy nedošlo zaviněním žalobkyně, která opakovaně měnila své požadavky na znění smlouvy. I přes tento potup ze strany žalobkyně vlastníci bytové jednotky dále s žalobkyní o prodeji jednali a k prodeji bytu jinému zájemci přistoupili až poté, kdy se dozvěděli, že žalobkyně jedná o koupi jiného bytu v Nerudově ulici.

4. Soud prvního stupně vyšel z nesporných tvrzení účastníků o tom, že dne [datum] uzavřeli Dohodu o rezervaci, která byla podepsána žalobkyní jako zájemcem a žalovanou jako zprostředkovatelem. Dále, že na základě této Dohody žalobkyně složila rezervační zálohu ve výši [částka], že Dohoda byla uzavřena na dobu určitou do [datum] a že v tomto termínu a ani později nebyla uzavřena kupní smlouva ohledně bytové jednotky na adrese [adresa], i když účastníci o prodeji jednali i po skončení Dohody o rezervaci. Rovněž mezi účastníky bylo nesporným, že první návrh kupní smlouvy a smlouvy o úschově, byly předloženy [datum]. Návrhy těchto smluv vypracované žalobkyní byly žalované zaslány dne [datum].

5. Soud prvního stupně pak dokazování zaměřil na sporná tvrzení účastníků ohledně podpisu Dohody o rezervaci, a z toho plynoucího rozporu o tom, zda se jedná o smlouvu dvojstrannou či trojstrannou, ohledně poskytnutí součinnosti ze strany žalobkyně, zejména ve vztahu k prokázání solventnosti žalobkyně.

6. Pokud jde o solventnost žalobkyně, žalovaná nenavrhla žádný důkaz k prokázání toho, že žalobkyni vyzvala k doložení její schopnosti koupi předmětného bytu financovat. Oproti tomu žalobkyně předložila výpis z účtu vedeného u banky ING, kde na svém kontě měla ke dni [datum] disponibilní zůstatek ve výši [částka].

7. Ohledně žalobkyní a žalovanou předložených vyhotovení Dohody o rezervaci soud prvního stupně vzal za prokázané, že Dohoda byla vyhotovena ve třech stejnopisech, kdy každý má platnost originálu. Originály předložené oběma spornými stranami jsou obsahově shodné. Jako účastníci jsou zde uvedeni žalovaná, zastoupená makléřem [jméno] [příjmení], prodávající [příjmení] [příjmení] a [jméno] [příjmení] a žalobkyně jako zájemce. Předmětem převodu je byt 4+1 o velikosti 123 m2, na adrese [adresa]. V článku II. Dohody je deklarován zájem žalobkyně o koupi předmětného bytu za kupní cenu ve výši [částka], včetně provize pro zprostředkovatele, kdy podle článku III. byla rezervační záloha stanovena částku [částka]. V článku IV. Dohody byla stanovena doba trvání rezervace do [datum] Dohoda obsahuje řadu dalších ujednání, mimo jiné o tom, že v případě uzavření kupní smlouvy bude rezervační záloha započtena na kupní cenu (článek II., bod. 2.

1. Dohody), v článku III. označeném jako„ Zajištění“ je deklarován závazek žalobkyně nemařit výkon zprostředkovatelské činnosti a poskytnout zprostředkovateli potřebnou součinnost směřující k tomu, aby byla uzavřena kupní smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí ohledně předmětných nemovitostí. Pro případ porušení těchto povinností je ujednáno, že pokud zájemce neposkytne potřebnou součinnost, bude mařit jednání směřující k uzavření kupní smlouvy či neprokáže svou solventnost nebo nesložení rezervační zálohu, pak náleží zprostředkovateli smluvní pokuta sjednaná ve výši rezervační zálohy. Smluvní strany si současně ujednaly, že v takovém případě je zprostředkovatel oprávněn započíst smluvní pokutu oproti složené rezervační záloze. Smluvní strany si dále sjednaly, že Dohoda nabývá platnosti a účinnosti dnem jejího podpisu smluvním stranami. Jakékoli dodatky či změny Dohody musí být vyhotoveny písemně. Obě vyhotovení předložená účastníky obsahují kolonku pro doplnění údaje, kde byla smlouva uzavřena, zda v obchodních prostorech zprostředkovatele nebo jinde. Dále obsahují kolonku pro datum uzavření smlouvy, kde v obou vyhotoveních je datum [datum] [obec a číslo] a tři kolonky pro podpisy smluvních stran.

8. Vyhotovení smlouvy předložené žalobkyní neobsahuje údaj o tom, kde byla podepsána a chybí v ní podpis v kolonce určené pro podpis prodávajících (převodce). V kolonce zprostředkovatele je razítko Evropa realitní kancelář, [právnická osoba] a nečitelný podpis, v kolonce zájemce je podpis„ Šuškevičová“.

9. Ve vyhotovení smlouvy předložené žalovanou je zaškrtnuto políčko, že byla uzavřena v obchodních prostorech zprostředkovatele a v kolonce pro podpis převodce jsou podpisy [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. [příjmení] [příjmení] slyšený jako svědek, k okolnostem podpisu Dohody vypověděl, že s žalobkyní se nikdy fyzicky nesetkal. Dohoda nebyla podepsána za současné přítomnosti smluvních stran. [příjmení] a druhá spoluvlastnice předmětného bytu Dohodu podepisovali v kanceláři svědka v pronajatých prostorech v [obec a číslo]. Se zprostředkovatelem nikdy nejednali v jeho prostorách, ale vždy v kanceláři svědka. Domníval se, že zástupce zprostředkovatele mu předložil k podpisu nejméně dvě vyhotovení Dohody, přičemž tato byla již podepsána zájemcem, jednatelkou paní [příjmení]. K odpisu došlo v den, který je uveden na Dohodě, tj. [datum]. Podpisy v kolonce převodce v Dohodě předložené žalovanou jsou podpisy jeho a paní [příjmení].

10. Svědek [příjmení] dále potvrdil, že s žalobkyní jednal i v květnu 2019, kdy koncem tohoto měsíce bylo zájemcem a prodávajícími odsouhlaseno znění kupní smlouvy, žalobkyně byla vyzvána k jejímu podpisu dne [datum], avšak ta přestalas prodávajícími komunikovat a k uzavření kupní smlouvy tak nedošlo. Teprve poté byl byt znovu nabídnut k prodeji.

11. Soud prvního stupně vzal dále za prokázané, že žalobkyni byly dne [datum] předloženy dvě smlouvy, jednak smlouva kuní a jedna smlouva o úschově. V kupní smlouvě bylo uvedeno, že kupní cena činí [částka] a bude uhrazena tak, že částka [částka] bude uhrazena na účet schovatele advokáta Mgr. [jméno] [příjmení] a částka [částka] bude uhrazena přímo na účet prodávajících vedený u [právnická osoba] Žalobkyně s těmito návrhy nesouhlasila, a proto dne [datum] zaslala prodávajícímu [jméno] [příjmení] vlastní návrhy, a to kupní smlouvu ohledně vlastní bytové jednotky a jednak kupní smlouvu ohledně vybavení (movitých věcí) této jednotky.

12. Takto zjištěný skutkový stav soud prvního stupně po právní stránce posoudil dle § 1746 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), a dále dle § 2 odst. 3, § 8, § 2991 o. z.

13. Nejprve se zabýval tím, zda Dohoda o rezervaci byla uzavřena platně či nikoli. Při posouzení této otázky vycházel ze znění Dohody předložené žalobkyní, když dospěl k závěru, že vyhotovení předložené žalovanou je nevěrohodné, neboť k podpisu tohoto vyhotovení nedošlo v obchodních prostorech žalované, tak jak je v Dohodě uvedeno, ale v pronajatých prostorech svědka [příjmení]. Všechny v Dohodě označené smluvní strany se k podpisu dohody nesešly najednou. Vzhledem k tomu, že v Dohodě jsou označeny tři smluvní strany (zprostředkovatel, prodávající, zájemce), z obsahu smluvních ujednání vyplývají práva a povinnosti nejen pro zájemce a zprostředkovatele, ale rovněž i pro prodávající, nelze než uzavřít, že z výše uvedených důvodů nemohlo dojít k platnému uzavření Dohody. Žalovaná je proto povinna vrátit žalobkyni složenou rezervační zálohu ve výši [částka] z titulu bezdůvodného obohacení, když z neplatné dohody jí ani nemohl vzniknout nárok na smluvní pokutu.

14. Soud prvního stupně dále konstatoval, že i v případě, kdy by Dohoda byla uzavřena platně, nevzniklo žalované právo na smluvní pokutu, kterou by mohla započítat oproti složené rezervační záloze. Soud prvního stupně konstatoval, že žalobkyně žalované jako zprostředkovateli poskytla veškerou součinnost nezbytnou k uzavření kupní smlouvy tak, jak se zavázala v Dohodě. Ve stanovené rezervační době byla aktivní, komunikovala s realitním makléřem i samotným prodávajícími. Smluvní strany o uzavření smlouvy jednaly i poté, kdy již vypršela doba rezervace. Pokud žalovaná odůvodňuje svůj nárok na smluvní pokutu i tím, že žalobkyně neprokázala svou schopnost financovat koupi rezervovaných nemovitostí, shledal soud prvního stupně tuto skutečnost zjevným zneužitím práva, které nepožívá právní ochrany a je v rozporu s dobrými mravy. Žalovaná po dobu trvání Dohody o rezervaci nezpochybnila, že žalobkyně disponuje dostatečnými finančními prostředky potřebnými ke koupi předmětné bytové jednotky. Námitku neprokázání solventnosti žalobkyně vznesla žalovaná až v průběhu řízení, ve vyjádření k žalobě ze dne [datum]. Přes pučení ve smyslu § 118a o. s. ř., kterého se jí dostalo při jednání dne [datum], nepředložila žádný důkaz k prokázání toho, že žalobkyni vyzývala k prokázání její solventnosti. Naproti tomu žalobkyně doložila, že ke dni [číslo], tedy v době trvání Dohody, měla na svém účtu disponibilní zůstatek přesahující několikanásobně sjednanou kupní cenu.

15. Z výše uvedených důvodů soud prvního stupně žalobě v celém rozsahu, včetně požadovaného příslušenství, vyhověl.

16. O náhradě nákladů řízení rozhodl podle úspěchu ve věci s odkazem na § 142 odst. 1 o. s. ř.

17. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné odvolání, v němž namítala, že soud prvního stupně dospěl na základě provedeného dokazování k nesprávným skutkovým závěrům a následně věc nesprávně posoudil i po právní stránce. Především nesouhlasila s tím, že soud prvního stupně posoudil jí předloženou Dohodu o rezervaci, která byla podepsána všemi smluvními stranami, jako nevěrohodnou a uvěřil žalobkyni, že k uzavření předmětné smlouvy vůbec nedošlo. Tento závěr nijak neodůvodnil a nevysvětlil, když jen nesrozumitelně odkázal na to, že předmětná Dohoda obsahuje práva a povinnosti všech tří smluvních stran. Tato skutečnost však nevysvětluje, proč soud vycházel z Dohody předložené žalobkyní a nikoli z Dohody předložené žalovanou. Z obou předložených listin vyplývá, a mezi účastníky nebylo ani sporné, že Dohoda o rezervaci nebyla podepsána všemi smluvními stranami najednou a v jednom místě, ale byla podepisována postupně. Tuto skutečnost potvrdil i svědek [příjmení], který vysvětlil, že si prodávající od počátku smluvního vztahu vymínili, že makléř (zástupce žalované) za nimi vždy přijede do kanceláře svědka. Nejedná se o postup nijak neobvyklý a jen z této skutečnosti nelze usuzovat na skutečnost, že smlouva nebyla uzavřena. Toto nelze dovodit ani z toho, že žalobkyně měla k dispozici jen stejnopis opatřený jejím podpisem a podpisem zprostředkovatele. Z odůvodnění napadeného rozsudku nijak neplyne, z jakých skutečností soud prvního stupně dovodil, že jí předložená Dohoda nebyla uzavřena platně. Žalovaná v této souvislosti poukázala na to, že všechny smluvní strany, včetně žalobkyně se touto Dohodou řídily, žalobkyně na jejím základě složila rezervační zálohu. Kromě toho si smluvní strany sjednaly, že dohoda nabývá platnosti a účinnosti dnem jejího podpisu smluvními stranami. Dle žalované z tohoto ujednání vyplývá, že si smluvní strany sjednaly jako okamžik uzavření Dohody podpis posledního účastníka smlouvy, přičemž odkázala na judikaturu Nejvyššího soudu, např. rozsudek sp. zn. 31 Cdo 1571/2010 nebo 29 ICdo 28/2016 či 21 Cdo 3382/2020. Vhledem k tomu, že podpisy prodávajících jsou pravé, žalobkyně jejich pravost nerozporovala, je zřejmé, že smlouva byla uzavřena platně. Ačkoli žalovaná tuto argumentaci uvedla na svou obranu, soud prvního stupně se s ní nezabýval a v odůvodnění rozsudku se s ní nijak nevypořádal. Dle žalované sud prvního stupně nesprávně vyhodnotil i poskytnutí součinnosti žalobkyně. Z provedeného dokazování vyplynulo, že většinu doby, o kterou Dohoda o rezervaci trvala, odpovídala žalobkyně na zprávy makléře i prodávajícího pana [příjmení] značně vyhýbavě, posouvala termíny, vymlouvala se na nemoc, dovolenou, svého právního zástupce apod. Těsně před koncem rezervační doby zaslala zcela nové návrhy smluv, ač měla a mohla připomínkovat jen návrhy původní. Svědek [příjmení] potvrdil tento průběh jednání s žalobkyní i to, že skutečným důvodem proč k uzavření kupní smlouvy nedošlo, bylo to, že žalobkyně se rozhodla pro koupi jiné nemovitosti. Žalobkyně byla sice aktivní, avšak tato její aktivita nesměřovala k tomu, aby byl naplněn účel rezervační smlouvy, tj. uzavření kupní smlouvy ohledně rezervovaných nemovitostí. Za neopodstatněný, neprokázaný a nespravedlivý považovala žalovaná závěr soudu prvního stupně o tom, že pokud si žalovaná nárokovala smluvní pokutu rovněž z důvodu, že žalobkyně neprokázala schopnost financovat koupi předmětné nemovitosti, a v tomto směru šlo ze strany žalované o zneužití práva nepožívající soudní ochrany. Žalovaná naopak považovala tento požadavek za legitimní, žalobkyně se k jeho splnění dobrovolně zavázala a nebylo třeba ji k jeho splnění jakkoli vyzývat. Z uvedených důvodů žalovaná žádala, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu v celém rozsahu zamítne a žalované přizná náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

18. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání vyvracela námitky žalované, které považovala za zcela nedůvodné. Měla za to, že žalované se nepodařilo prokázat žádné porušení povinností žalobkyně, které by mohlo být sankcionováno smluvní pokutou. Žalované proto nárok na smluvní pokutu nevznikl. Dle žalobkyně neuzavření kupní smlouvy v rezervační lhůtě je třeba považovat za profesionální selhání žalované jako zprostředkovatele, který nebyl schopen ohlídat konec rezervační lhůty a nijak nevyřešil prodloužení Dohody o rezervaci na dobu, než se strany dohodnou. Stačilo přitom uzavřít jednoduchý dodatek, jímž by byla nesmyslně krátká rezervační lhůta prodloužena. Žalovaná toto neučinila a k uzavření kupní smlouvy v rezervační lhůtě nedošlo, aniž by z toho bylo možné vinit žalobkyni, přičemž nelze ani odhlédnout od toho, že žalobkyně jako zájemce jednala s prodávajícími i po skončení rezervační smlouvy a dokonce se na znění kupní smlouvy následně i dohodli. Žalobkyni nelze klást k tíži, že bránila svá práva a předložila vlastní návrh kupní smlouvy. Žalobkyně jinak považovala rozsudek soudu prvního stupně za správný, a proto žádala, aby jej odvolací soud potvrdil a žalobkyni přiznal náhradu nákladů odvolacího řízení.

19. Odvolání soud přezkoumal napadený rozsudek soudu prvního stupně dle § 212, § 212a zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudí řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. s. ř.“), a dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.

20. Soud prvního stupě provedl dokazování v rozsahu potřebném pro řádné zjištění skutkového stavu věci, na jeho základě dospěl ke správným skutkovým závěrům, s nimiž se odvolací soud ztotožnil a vycházel z nich ve svém rozhodnutí, aniž bylo dokazování třeba jakkoli doplňovat. Odvolací soud pro stručnost odůvodnění svého rozhodnutí proto v tomto směru odkazuje na odůvodnění napadeného rozsudku.

21. Odvolací soud se sice úplně neztotožnil s právním posouzením věci soudem prvního stupně, přesto však rozsudek soudu prvního stupně ve výrokové části shledal správným.

22. Soud prvního stupně v zásadě prvotně založil své rozhodnutí na právním názoru, že mezi účastníky nebyla uzavřena platná Dohoda o rezervaci, neboť tato smlouva nebyla na všech jejích vyhotoveních podepsána všemi účastníky. Žalované z tohoto důvodu ani nemohl vzniknout nárok na smluvní pokutu, a pokud si žalobkyní složenou rezervační zálohu ponechala poté, kdy nedošlo k uzavření kupní smlouvy, došlo na její straně k bezdůvodnému obohacení.

23. Odvolací soud nesdílí závěr soudu prvního stupně o tom, že Dohoda nebyla uzavřena platně.

24. Podle § 559 o. z., má každý právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není-li ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem.

25. Podle § 560 o. z., písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.

26. Podle § 561 odst. 1 o. z., k platnosti právního jednání učiněného v písemné formě se vyžaduje podpis jednajícího. Podpis může být nahrazen mechanickými prostředky tam, kde je to obvyklé. Jiný právní předpis stanoví, jak lze při právním jednání učiněném elektronickými prostředky písemnost elektronicky podepsat.

27. Podle § 561 odst. 2 o. z., jedná-li více osob, vyžadují se jejich projevy na téže listině při právním jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, anebo kterým se takové právo mění nebo ruší.

28. Z citovaných zákonných ustanovení vyplývá, že občanský zákoník striktně nevyžaduje, aby právní jednání (v souzené věci Dohoda o rezervaci) bylo činěno v písemné formě, vyjma právního jednání, jejichž předmětem je nemovitá věc. V tomto směru ponechává plně na vůli účastníků, jakou formu pro své právní jednání zvolí. Pokud však zvolí formu písemnou, požaduje k platnosti takovéhoto právního jednání, aby bylo opatřeno podpisy všech zúčastněných osob, přičemž výslovně požaduje jen u písemného právního jednání týkajícího se nemovitostí, aby podpisy všech jednajících osob byla na jedné listině.

29. V projednávané věci si účastníci pro své právní jednání zvolili písemnou formu, a proto je náležitostí platného právního jednání podpis všech jednajících osob. Dohoda o rezervaci však není právním jednáním, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, anebo kterým se takové právo mění nebo ruší, kde zákon striktně vyžaduje podpis všech jednajících na jedné listině. Jestliže v řízení byla předložena dvě obsahově zcela totožná vyhotovení písemné Dohody o rezervaci, opatřená předem vyplněným datem a místem podpisu, přičemž jeden stejnopis byl podepsán jen žalobkyní, jako zájemcem, a žalovanou, jako zprostředkovatelem a druhý stejnopis předložený žalovanou byl opatřen ještě i podpisy [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], jako prodávajících, nelze než uzavřít, že písemné jednání všech jednajících bylo také jimi řádně podepsáno a došlo tak k platnému uzavření Dohody o rezervaci. V řízení bylo prokázáno, že Dohodu podepisovali jednající strany postupně, když nejprve byla podepsána žalobkyní a žalovanou, následně pak byla podepsána i prodávajícími. Bylo jen pochybením žalované, že po podpisu Dohody žalobkyní si nevyžádala zpět všechny stejnopisy Dohody a teprve po podpisu prodávajících, tedy s kompletními podpisy jednajících, tuto nepředala všem zúčastněným stranám.

30. Soud prvního stupně však přesto dospěl ke správnému právnímu závěru, že žalované nevznikl nárok na smluvní pokutu, a pokud si ponechala složenou rezervační zálohu, vzniklo na její straně bezdůvodné obohacení, které je povinna žalobkyni vydat.

31. Účastníci si v písemné Dohodě výslovně sjednali, že tato byla uzavřena jen na dobu určitou, a to do [datum] (správně do [datum], když měsíc duben nemá 31 dnů). Současně si výslovně ujednali, že Dohoda může být měněna či doplňována jen písemnými dodatky.

32. Žádná ze sporných stran netvrdila, tím méně prokazovala, že by před uplynutím lhůty platnosti byl uzavřen písemný dodatek Dohody, kterým by došlo k prodloužení lhůty její platnosti. Dohoda tak zanikla uplynutím sjednané lhůty ke dni [datum].

33. Provedeným dokazováním nebylo prokázáno, že by žalobkyně žalované neposkytovala potřebnou součinnost k uzavření kupní smlouvy ohledně rezervované bytové jednotky. Kontraktační proces nelze zužovat jen na to, že zájemce akceptuje zprostředkovatelem připravený návrh smlouvy, případně navrhne drobné změny a úpravy. Z Dohody nijak nevyplývá, že by se smluvní strany k takovémuto postupu zavázaly. Jestliže žalobkyně předložený návrh nepovažovala za pro ni přijatelný, správný či v něm shledala jiné vady, pro které jej nemohla přijmout, nebylo ničím vyloučeno, aby předložila vlastní návrh kupní smlouvy. Vzhledem k tomu, že kupní smlouva, jejímž předmětem je převod nemovitostí a finanční vypořádání mezi prodávajícími a kupujícím, je poměrně složité právní jednání, nelze po žalobkyni požadovat, aby vlastní návrh předložila obratem, nebo jen ve velmi krátké době. Pokud svůj návrh předložila [datum], tj. do čtrnácti dnů po obdržení prvotního návrhu předloženého žalovanou, je tato lhůta akceptovatelná a postup žalobkyně nelze považovat za maření činnosti zprostředkovatele, který by zakládal případný nárok žalované na smluvní pokutu.

34. Jestliže žalovaná za této situace neučinila žádné kroky k tomu, aby byla platnost Dohody o rezervaci prodloužena do doby, v níž bylo možné reálně očekávat ukončení kontraktačního procesu, pak zavinila, že k ukončení Dohody o rezervaci došlo z jiných důvodů, než pro nesplnění či porušení závazků žalobkyně. Z toho pak plyne, že to byla žalovaná, která již od počátku smluvního vztahu nastolila situaci, v níž nebylo možné reálně očekávat, že k uzavření kupní smlouvy dojde, když lhůta pro rezervaci byla stanovena jen na jeden měsíc, i s přihlédnutím k počtu a charakteru právních jednání, které je třeba učinit v souvislosti s převodem vlastnického práva k nemovitým věcem.

35. Odvolací soud proto uzavřel, že bez ohledu na to, že žalobkyně dále jednala s prodávajícími i po skončení Dohody o rezervaci, nedošlo k uzavření kupní smlouvy ve sjednané rezervační lhůtě, nikoli však z důvodů porušení závazků ze strany žalobkyně. Žalované proto nevznikl nárok na smluvní pokutu, nebyla oprávněna provést její zápočet na žalobkyní složenou rezervační zálohu, ale naopak byla povinna tuto částku žalobkyni vrátit. Jestliže tak neučinila, vzniklo jí na úkor žalobkyně bezdůvodné obohacení přijetím plnění bez právního důvodu (§ 2991 odst. 2 o. z.) a toto plnění je povinna ve smyslu § 2991 odst. 1 o. z. vydat žalobkyni.

36. Jestliže žalovaná svůj nárok na smluvní pokutu dovozovala i z toho, že žalobkyně nesplnila svůj závazek prokázat svou solventnost, nic žalované nebránilo v tom, aby žalobkyni na tuto skutečnost upozornila, což nepochybně bylo i v jejím zájmu, aby měla na jisto postaveno, že uzavření kupní smlouvy není ohroženo případným nedostatkem finančních prostředků na straně kupujícího, přičemž má vliv i na to, jakým způsobem by v případě uzavření kupní smlouvy bylo koncipováno splacení sjednané kupní ceny. V tomto směru nepochybně byla potřebná součinnost žalobkyně a žalované jako zprostředkovatele. Žalovaná neprokázala, že jakoukoli součinnost v tomto směru vyvinula. Jestliže nyní požaduje na žalobkyni z tohoto důvodu uhrazení smluvní pokuty, nelze než konstatovat, že se z její strany jedná o zjevné zneužití práva ve smyslu § 8 o. z., kterému nelze poskytnout právní ochranu.

37. Odvolací soud proto z výše uvedených důvodů rozsudek soudu prvního stupně ve výrokové části shledal správným (a to jak ve vyhovujícím výroku, tak i ve výroku o nákladech řízení), a proto jej potvrdil, byť částečně z jiných důvodů, než soud prvního stupně.

38. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto dle § 224 odst. 1, 2 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. Právnímu zástupci žalobkyně náleží odměna stanovená dle § 7 bod 5. ve spojení s § 11 odst. 1 písm. g), k) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, v platném znění (dále jen„ Vyhláška“) za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání a účast na jednání dne [datum]) ve výši [částka] (2x po [částka]). Dále mu náleží dle § 13 odst. 1, 3 Vyhlášky paušální náhrada hotových výdajů ve výši [částka] (2x po [částka]). Právní zástupce žalobkyně osvědčil, že je plátcem daně z přidané hodnoty (dále jen DPH), a proto mu dle § 137 odst. 3 ve spojení s § 151 odst. 2 o. s. ř. náleží náhrada 21% DPH z přiznaných nákladů právního zastoupení, tj. částka [částka]. Žalobkyni tak byla na náhradě nákladů odvolacího řízení celkem přiznána částka [částka].

Poučení