15 CO 7/2022 - 103

Rubrum

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu Mgr. Dagmar Gottwaldové a soudců Mgr. Jana Rýznara a Mgr. Karly Nekolové ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] sídlem [adresa], [PSČ] [obec] zastoupená advokátem [titul] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] sídlem [ulice a číslo], [část obce], [PSČ] [obec] o oprávněnost výpovědi z nájmu a o vyklizení, k odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 22. 9. 2021, č. j. 27 C 88/2020-66, takto:

Výrok

Rozsudek okresního soudu se mění následovně: Žaloba, aby bylo určeno, že výpověď z nájmu části nebytových prostor o výměře 78,40 m2 nacházejících se v budově [adresa], stojící na pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [část obce], obec Ostrava, vše zapsáno v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, ze dne [datum] daná žalovaným žalobkyni, je neoprávněná, se zamítá.

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem okresní soud rozhodl, že výpověď z nájmu části nebytových prostor o výměře 78,40 m2 nacházejících se v budově [adresa], stojící na pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [část obce], obec Ostrava, vše zapsáno v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, ze dne [datum] daná žalovaným žalobkyni, je neoprávněná. Okresní soud v prvé řadě dovodil, že žalobkyně se svou žalobou domáhala posouzení oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu a nikoliv určení její neplatnosti, byť takto zněl její původní petit žaloby. Z obsahu žaloby je však možno jednoznačně dovodit, že se žalobkyně domáhala postupu dle § 2314 o. z. (tedy posouzení oprávněnosti výpovědi), a že tedy změnou petitu v tomto ohledu došlo pouze k jeho upřesnění a nikoliv ke změně žaloby. Okresní soud po provedeném dokazování dospěl k závěru, že mezi žalobkyní jako nájemcem a [jméno] [příjmení] jako pronajímatelem byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byly nebytové prostory o výměře 78,40 m2 nacházející se v budově [adresa] stojící na pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [část obce] (dále jen„ nebytové prostory“). Okresní soud výpověď z nájmu ze dne [datum] posuzoval dle § 3074 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) podle úpravy obsažené právě v o. z. A protože si strany nájemní smlouvy v této smlouvě výslovně sjednaly důvody výpovědi odkazem na jejich výčet uvedený v § 9 odst. 2 a 3. zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (dále jen„ NNP“), měl okresní soud za to, že tímto si strany smlouvy v rámci smluvní volnosti omezily výpovědní důvody pouze na tyto a nelze tak použít úpravu výpovědních důvodů obsaženou v o. z., která umožňuje výpověď smlouvy o nájmu na dobu neurčitou i bez uvedení důvodu. Okresní soud pak dále dospěl k závěru, že byly splněny veškeré lhůty stanovené pro podání žaloby na neoprávněnost výpovědi z nájmu ve smyslu § 2314 o. z., neboť žalobkyně podala ve lhůtě 1 měsíce od doručení výpovědi písemné námitky proti ní, žalovaný nevzal svou výpověď následně zpět ve lhůtě 1 měsíce a žalobkyně pak podala svou žalobu ve lhůtě 2 měsíců od uplynutí lhůty pro zpětvzetí výpovědi. Okresní soud se proto dále zabýval již samotnou oprávněností výpovědi, a to u všech tří výpovědních důvodů. Ohledně výpovědního důvodu spočívajícího v potřebě realizace strategického projektu (dále jen„ první výpovědní důvod“) dovodil, že tento není uveden mezi výpovědními důvody vymezenými smlouvou, neboť v § 9 odst. 2 a 3 NNP není výpovědní důvod, který by umožňoval žalovanému nájem vypovědět vzhledem k jeho potřebě měnit účel předmětu nájmu či jakékoliv jiné potřebě s tímto předmětem nájmu nakládat. Tento výpovědní důvod tak nelze dle okresního soudu považovat za oprávněný. V případě dalších dvou výpovědních důvodů (využívání nebytových prostor nájemcem v rozporu se sjednaným účelem nájmu - dále jen„ druhý výpovědní důvod“, a provedení změny předmětu podnikání nájemcem v provozovně bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele - dále jen„ třetí výpovědní důvod“) byla pro okresní soud rozhodující výpověď svědka [příjmení], kterého okresní soud vyhodnotil jako zcela věrohodného, neboť vypovídal souvisle a v souladu s listinnými důkazy, bez jakéhokoliv zjevného záměru pomoci v řízení některému z účastníků. Pokud si svědek některé časové souvislosti nevybavil, pak to okresní soud přisuzoval delší době, která uběhla od kontraktačních procesů. Svědek přitom jednoznačně uvedl, že se s žalobkyní dohodl na změně účelu užívání nebytových prostor a zároveň souhlasil i se změnou předmětu podnikání žalobkyně, která s novým účelem užívání přímo souvisela. Tato ujednání byla učiněna ústně, a proto je nutné je považovat ve smyslu § 40a zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „obč. z.“), za relativně neplatné. Této neplatnosti se pak žalovaný dovolal poprvé ve svém vyjádření k žalobě ze dne [datum], na což žalobkyně reagovala uplatněním námitky promlčení možnosti uplatnit námitku relativní neplatnosti zmiňovaných právních úkonů. Pokud byly všechny ústní dohody mezi žalobkyní a [jméno] [příjmení] uskutečněny nejpozději v roce [rok], pak ke dni [datum] už nutně musela uplynout tříletá promlčecí lhůta, a tyto právní úkony je tak nutno považovat za platné. Jestliže tedy žalovaný dal žalobkyni výpověď z důvodu užívání nebytových prostor v rozporu se smlouvou a z důvodu změny předmětu podnikání bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele, jedná se sice o důvody, na které původní účastníci smlouvy o nájmu pamatovali, ale tyto důvody nebyly naplněny. Nebytové prostory totiž byly užívány v souladu s ústní změnou smlouvy o nájmu a nelze ani uzavřít, že by žalobkyně změnila v provozovně předmět podnikání bez předchozího souhlasu pronajímatele. Ani tyto dva výpovědní důvody tak nelze dle okresního soudu považovat za oprávněné. Pokud přitom žalovaný upozorňoval na ustanovení § 2221 odst. 2 o. z., podle nějž nejsou pro nového vlastníka nemovitosti závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které nestanoví zákon, s výjimkou těch, o nichž nový vlastník věděl, pak toto ustanovení nelze na danou věc dle okresního soudu aplikovat. Není totiž možné dovodit, že by zde byly nové pronajímatelovy povinnosti, které zákon nestanoví, jelikož povinnost pronajímatele přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu je stanovena v § 2205 písm. a) o. z. Nejedná se tak o ujednání nějakých nadstandardních povinností pronajímatele. I kdyby pak bylo možno připustit aplikaci § 2221 o. z. na danou věc, pak nelze přehlédnout, že žalovaný měl při předání nebytových prostor od původního vlastníka možnost si nebytové prostory prohlédnout a případně zjistit další podrobnosti ohledně jiného způsobu užívání, než který byl uveden v písemné smlouvě. Okresní soud tak dospěl k závěru o neoprávněnosti výpovědi, a proto žalobě v celém rozsahu vyhověl, a to formou částečného rozsudku. Okresní soud totiž v průběhu řízení spojil ke společnému řízení věci původně vedené pod sp. zn. [spisová značka] týkající se určení neoprávněnosti další výpovědi žalovaného ze dne [datum rozhodnutí] a pod sp. zn. [spisová značka] týkající se vyklizení předmětných prostor. S ohledem na okolnost, že věc vedená původně pod sp. zn. 27 C 88/2020 již byla při spojení věcí ve fázi po zkoncentrování řízení a provedení většiny důkazních prostředků, dospěl okresní soud k závěru, že je vhodné, aby o žalobě původně vedené pod sp. zn. 27 C 88/2020 rozhodl částečným rozsudkem.

2. Proti celému rozsudku okresního soudu si žalovaný podal včasné odvolání, jímž se domáhal buď jeho zrušení a vrácení věci okresnímu soudu k dalšímu řízení nebo jeho změny a zamítnutí žaloby v celém rozsahu. Tento svůj návrh odůvodnil tím, že omezení důvodů výpovědi u smlouvy na dobu neurčitou je silným zásahem do vlastnických práv žalovaného. Dané smluvní ujednání tak může být shledáno v rozporu s dobrými mravy, a tedy neúčinné, v důsledku čehož by se měla užít obecná úprava, podle níž je možné vypovědět smlouvu na dobu neurčitou i bez uvedení důvodu. Proto žalovaný užil ve své výpovědi také důvod v podobě potřeby realizace strategického projektu. Okresní soud se přitom této problematice ve svém rozsudku nijak nevěnoval. Žalovaný se rovněž neztotožňuje s výpovědí svědka [příjmení], neboť až do okamžiku výpovědi nebylo žalobkyní jakkoliv tvrzeno, že by existovala nějaká dohoda mezi ní a původním pronajímatelem [příjmení] o změně účelu užívání nebytových prostor a předmětu podnikání žalobkyně v nich. O takové změně se nezmiňoval ani původní pronajímatel v podkladech předaných žalovanému při převodu vlastnictví k nemovitosti. Pokud byl od začátku zájem obou stran na provedení výše uvedených změn, je s podivem, že strany nájemní smlouvy nepřistoupily k její změně, ačkoliv v rozhodném období došlo k několika písemným změnám nájemní smlouvy. Okresní soud se rovněž nesprávně vypořádal s argumentací žalovaného ve vztahu k § 2221 odst. 2 o. z. Z tohoto ustanovení vyplývá, že pokud původní pronajímatel uzavřel nepsanou dohodu nebo poskytl souhlas, který však nebyl novému pronajímateli znám (což je i tento případ), nemůže být nový pronajímatel vázán povinností, kterou nestanoví zákon. Přitom se v případě změny účelu užívání a předmětu podnikání jedná o takové povinnosti, které převýší to, co po pronajímateli požaduje zákon. Pro nového pronajímatele tedy i nadále platí ustanovení smlouvy v její písemné podobě. Žalovaný pak rovněž neměl žádný relevantní důvod k úvaze, že předmětné nebytové prostory jsou užívány v rozporu s nájemní smlouvou, a proto na věc nelze aplikovat § 2221 odst. 2 věta druhá o. z. Žalobkyně tak má za to, že výpovědní důvod v době dání výpovědi zde reálně byl, a pokud jej žalovaný, jakožto nový pronajímatel, využil, měl okresní soud žalobu zamítnout.

3. Žalobkyně k odvolání žalovaného uvedla, že navrhuje potvrzení rozsudku okresního soudu jako věcně správného s tím, že v soukromém právu platí autonomie vůle stran, které si mohou ujednat smluvně vše, co není zákonem zapovězeno. Navíc nájemní smlouva byla uzavřena v roce [rok], a to mezi podnikateli, tudíž není možné jakkoliv považovat jejich smluvní ujednání o rozsahu výpovědních důvodů za rozporné s dobrými mravy. Žalobkyně pak po celou dobu jednání s žalovaným vycházela z toho, že předchozí pronajímatel se s žalobkyní dohodl na změně nájemní smlouvy a respektoval i změnu předmětu podnikání žalobkyně, a proto neměla jakéhokoliv důvodu toto žalovanému jakkoliv sdělovat. Okresní soud se rovněž dle žalobkyně přiléhavě vypořádal s námitkou žalovaného, že pro něj při převodu vlastnického práva nemohla být závazná ujednání o změně účelu užívání a předmětu podnikání. O povinnosti pronajímatele přenechat věc ke sjednanému účelu totiž hovoří právní úprava platná nyní (§ 2205 písm. a) o. z.), ale i v době uzavření změn nájemní smlouvy před rokem [rok] (§ 5 odst. 1 NNP), přičemž stejná argumentace pak platí i pro změnu předmětu podnikání. Lze tedy mít za to, že nebyly ujednány žádné nadstandardní povinnosti nad rámec zákona. Ustanovení § 2221 odst. 2 o. z. pak rozhodně nechrání nového vlastníka před neznalostí faktického a právního stavu věci, nýbrž před tím, aby neměl povinnost strpět povinnosti ujednané nad rámec zákona. Muselo by tedy jít o taková ujednání, která se zcela odchylují od dispozitivní právní úpravy, nebo taková, která dispozitivní právní úprava vůbec nezná, což není tento případ. Žalovaný tak vstoupil do práv a povinností původního pronajímatele založených ujednáním mezi žalobkyní a původním pronajímatelem, přičemž žalovaného zavazuje jak změna účelu užívání, tak i změna předmětu podnikání. Pokud si žalovaný s původním pronajímatelem nepředali všechny informace, není to problém žalobkyně. Přitom žalovaný nejpozději při přejímce nebytových prostor dostal informaci, že účel užívání byl změněn a že i předmět podnikání v pronajatých prostorách je již jiný než původně uvedený v nájemní smlouvě. Není přitom vůbec rozhodné, kdo za žalovaného přejímku nebytových prostor provedl.

4. Odvolací soud přezkoumával napadený rozsudek v celém jeho rozsahu, a to včetně řízení vydání rozsudku předcházejícího, neboť takto byl odvolacímu přezkumu odvoláním žalovaného otevřen. Při přezkumu postupoval odvolací soud dle § 212a odst. 1, 2, 3 a 5 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen„ o. s. ř.“), přičemž vady uvedené v § 212a odst. 5 o. s. ř. odvolací soud neshledal, jejich existenci pak nenamítali ani účastníci řízení. Odvolací soud dospěl následně k závěru o důvodnosti odvolání žalovaného.

5. Odvolací soud se nejprve zabýval rozhodnutím okresního soudu ve světle námitek žalovaného z toho pohledu, zda se nejedná o nepřezkoumatelný rozsudek. Odvolací soud považuje za nutné v této souvislosti zdůraznit, že povinnost soudů svá rozhodnutí odůvodnit způsobem zakotveným v § 157 odst. 2 o. s. ř. je jedním z principů řádného a spravedlivého procesu vyplývajících z čl. 36 a následujících Listiny základních práv a svobod a z čl. 1 Ústavy České republiky, který představuje součást práva na spravedlivý proces. Z odůvodnění rozhodnutí soudu musí vyplývat vztah mezi skutkovými zjištěními a úvahami při hodnocení důkazů na straně jedné a právními závěry na straně druhé. Stav, kdy rozsudek postrádá náležitosti uvedené v § 157 odst. 2 o. s. ř., ve svých důsledcích vede k tomu, že se stává nepřezkoumatelným pro svou nesrozumitelnost (viz rozsudky Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. 2. 2009, sp. zn. 32 Cdo 3726/2007, ze dne 7. 5. 2003, sp. zn. 29 Odo 177/2002, či ze dne 6. 10. 2010, sp. zn. 32 Cdo 2948/2009). Ne každá nesrozumitelnost rozsudku však způsobuje jeho nepřezkoumatelnost ve smyslu § 219a odst. 1 písm. b) o. s. ř. a nutnost následného zrušení takového rozsudku odvolacím soudem Odvolací soud přitom dospěl k závěru, že rozsudek okresního soudu je srozumitelný a tudíž i přezkoumatelný, a proto neshledal důvod pro jeho zrušení. Z jeho odůvodnění je totiž patrné, jakým způsobem okresní soud dospěl ke svým skutkovým zjištěním, jaký je závěr o skutkovém stavu a jakým způsobem na něj okresní soud navázal právní hodnocení věci. O tom, že rozhodnutí není nepřezkoumatelné, rovněž svědčí okolnost, že žalovaný byl schopen řádně formulovat své námitky proti tomuto rozsudku, což by v případě nepřezkoumatelného rozsudku nebylo možné.

6. Odvolací soud dále uvádí, že souhlasí se všemi skutkovými zjištěními učiněnými okresním soudem z jednotlivých důkazů, na něž je možno pro zestručnění plně odkázat.

7. Nicméně odvolací soud se již v plné míře nemůže ztotožnit s právním hodnocením věci provedeným okresním soudem. Odvolací soud považuje za správné, pokud okresní soud samotnou výpověď posuzoval dle právní úpravy obsažené v § 2302 a násl. o. z., neboť se jednalo o výpověď sepsanou dne [datum], tedy po 1. 1. 2014, na níž je nutno dle § 3074 odst. 1 o. z. aplikovat právní úpravu účinnou od 1. 1. 2014. Současně pak bylo dle téhož ustanovení nutno samotnou smlouvu o nájmu nebytových prostor (uzavřenou dne [datum]) a i její změny proběhlé do 31. 12. 2013 (tedy včetně všech změn týkajících se účelu užívání předmětu nájmu a předmětu podnikání žalobkyně v nebytových prostorách, u nichž bylo tvrzeno a následně i prokázáno, že proběhly nejpozději v roce 2012) posoudit dle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013.

8. Odvolací soud tak souhlasí se soudem okresním také v tom, že žalobou podanou v této věci se žalobkyně domáhala přezkumu oprávněnosti výpovědi ve smyslu § 2314 o. z., a to přesto, že se v petitu žaloby původně domáhala určení neplatnosti této výpovědi. Odvolací soud ve shodě se soudem okresním dovodil, že z obsahu žaloby je zcela jasné, čeho se v ní žalobkyně domáhala, a to určení neoprávněnosti výpovědi ve smyslu § 2314 o. z. Žalobkyně totiž v žalobě uvedla veškeré okolnosti nutné pro posouzení včasnosti žaloby dle § 2314 o. z., tj. že podala včasné námitky proti výpovědi, na které žalovaný nereagoval zpětvzetím výpovědi, v důsledku čehož došlo k podání této žaloby, a to v zákonné lhůtě. V této souvislosti je možno poukázat na usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. 8. 2003, sp. zn. 21 Cdo 909/2003, podle nějž:„ označí-li žalobce v žalobě přesně, určitě a srozumitelně povinnost, která má být žalovanému uložena rozhodnutím soudu nebo způsob určení právního vztahu, práva nebo právní skutečnosti, soud nepostupuje v rozporu se zákonem, jestliže použitím jiných slov vyjádří ve výroku svého rozhodnutí stejná práva a povinnosti, kterých se žalobce domáhal. Pouze soud rozhoduje, jak bude formulován výrok jeho rozhodnutí, případným návrhem žalobce na znění výroku rozhodnutí přitom není vázán. Při formulaci výroku rozhodnutí soud musí dbát, aby vyjadřoval (z obsahového hlediska) to, čeho se žalobce žalobou skutečně domáhal.“ Odvolací soud tak má za to, že okresní soud nijak nepochybil, pokud ve svém rozsudku meritorně rozhodl o přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu, neboť s ohledem na všechny výše uvedené skutečnosti je zcela evidentní, že se žalobkyně svou žalobou domáhala posouzení právě tohoto nároku. Meritorní výrok okresního soudu tak zcela odpovídá tomu, čeho se žalobkyně v průběhu řízení domáhala a nebylo tak ani nutné, aby okresní soud jakkoliv procesně reagoval na zpřesnění petitu žaloby učiněném žalobkyní v rámci jednání dne [datum].

9. Okresní soud pak v důsledku tohoto úsudku o obsahu žaloby dospěl ke zcela správnému závěru o splnění všech lhůt stanovených § 2314 o. z. pro posouzení včasnosti žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi ze dne [datum]. Na tyto skutečnosti pak odvolací soud pro zestručnění plně odkazuje.

10. Pokud tedy okresní soud přistoupil k věcnému přezkumu žaloby, učinil tak zcela správně. Odvolací soud pak souhlasí rovněž se závěrem okresního soudu, že smluvní strany smlouvy o nájmu ze dne [datum] si v rámci smluvní volnosti dohodly výpovědní důvody i v případě nájmu sjednaného na dobu neurčitou, byť dle ustanovení NNP je možno v případě nájmu nebytových prostor vypovědět smlouvu bez uvedení důvodu. Nicméně toto ustanovení je dispozitivní a nic tak nebránilo smluvním stranám smlouvy o nájmu si výpovědní důvody sjednat, a pokud tak učinily, je nutno jejich rozhodnutí respektovat a vázat oprávněnost výpovědi jen na jimi sjednané výpovědní důvody. Je tedy nutno mít za to, že výpověď je možno účinně dát pouze z důvodů vymezených v § 9 odst. 2 a 3 NNP účinného ke dni sepsání smlouvy o nájmu (tedy ke dni [datum]), jak si smluvní strany sjednaly v čl. III. nájemní smlouvy ze dne [datum]. V tomto ohledu odvolací soud nesouhlasí s námitkou žalovaného, že by takové smluvní ujednání bylo možno shledat jakkoliv rozporné s dobrými mravy, neboť v tomto případě má s ohledem na dispozitivnost daného ustanovení zcela zřejmě přednost dohoda stran smlouvy.

11. Vzhledem k výše uvedenému omezení výpovědních důvodů pouze na ty, které jsou uvedeny v § 9 odst. 2 a 3 NNP účinného ke dni [datum]. Mezi nimi však nelze nalézt takový důvod, který by žalovanému umožňoval řádně vypovědět nájemní smlouvu proto, že předmětné nebytové prostory potřebuje k realizaci svého strategického projektu. Navíc má odvolací soud za to, že v této části je nutno považovat výpověď za neurčitou (tedy za zdánlivou ve smyslu § 553 odst. 1 o. z.), neboť tento důvod pro dání výpovědi v ní není nijak blíže skutkově popsán. A jak pak vyplývá z rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 8. 2018, sp. zn. 26 Cdo 5461/2017, je možno v řízení o oprávněnost výpovědi dle § 2314 o. z. zkoumat i neplatnost či zdánlivost výpovědi z nájmu. Ze všech shora popsaných důvodů tak považuje odvolací soud ve shodě se soudem okresním výpověď ze dne [datum] za neoprávněnou, avšak pouze ve vztahu k prvnímu výpovědnímu důvodu.

12. Jinak je tomu u zbývajících dvou výpovědních důvodů, a to využívání nebytových prostor nájemcem v rozporu se sjednaným účelem nájmu (změna z prodejny [anonymizováno] na [anonymizována dvě slova]) a provedení změny předmětu podnikání nájemcem v provozovně bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele (změna z [anonymizována dvě slova] na [anonymizováno]). Především bylo nutno vzít v úvahu, že dle § 261 odst. 6 obch. z. se smlouva o nájmu, která byla uzavřena dne [datum] mezi dvěma podnikateli (žalobkyní a [jméno] [příjmení]), řídí příslušnými ustanoveními o tomto smluvním typu v obč. z. a v NNP, přičemž ve všem, co není dáno zvláštní úpravou smluvního typu, se na vztah stran této smlouvy - podnikatelů, použijí ustanovení obch. z., případně podpůrně obecná ustanovení obč. z., pokud obch. z. neobsahuje úpravu dané problematiky. Dále bylo potřeba se zaměřit na posouzení platnosti změn nájemní smlouvy provedených ústními dodatky nejpozději v roce 2012. V tomto ohledu bylo nutno vyjít z premisy, že dle § 3 NNP byla smlouva o nájmu nebytových prostor uzavřená dne [datum] obligatorně písemná. A protože je obligatorně písemná samotná smlouva o nájmu, je nutno mít logicky za to, že obligatorně písemná musí být i každá její následná změna. S ohledem na tuto okolnost pak nelze ve světle ujednání čl. VI. odst. 2 smlouvy o nájmu, podle nějž je možno smlouvu měnit či doplňovat pouze vzájemně odsouhlasenými písemnými projevy smluvních stran, považovat písemnost dodatků smlouvy o nájmu ze dne [datum] sjednanou dohodou smluvních stran. Jelikož je písemná forma smlouvy o nájmu (včetně jejích změn) stanovena zákonným ustanovením a nikoliv dohodou stran této smlouvy, nelze na posouzení neplatnosti takové smlouvy aplikovat ustanovení § 267 obch. z., které přichází do úvahy pouze u smluv, u nichž byla jejich písemná forma a písemná forma jejich změn sjednána jen dohodou stran smlouvy (v podrobnostech viz nález Ústavního soudu ze dne 12. 7. 2011, sp. zn. I. ÚS 1264/11, či rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 1. 7. 2019, sp. zn. 32 Cdo 1404/2019). To však není tento případ, a proto ani nelze jakkoliv dovozovat, že by snad neplatnost takto obligatorně písemné smlouvy (či jejího dodatku) byla stanovena pouze na ochranu jedné ze smluvních stran. V případě smlouvy o nájmu nebytových prostor dle NNP a jejích změn tak nelze v případě nedodržení obligatorní písemné formy předpokládané zákonným ustanovením dovozovat relativní neplatnost takového právního úkonu, ale je nutno dovodit jeho neplatnost absolutní. V daném případě je tak zapotřebí aplikovat § 40 obč. z. a nikoliv § 40a obč. z., jak učinil okresní soud. Pokud tedy nebyly žalobkyní tvrzené změny nájemní smlouvy (v podobě změny účelu užívání nebytových prostor a změny předmětu podnikání žalobkyně v těchto nebytových prostorách) uzavřeny v písemné podobě, ale jen ústně, je nutno je považovat za absolutně neplatné dle § 40 obč. z. K závěru o neplatnosti právních úkonů, kterými mělo dle žalobkyně dojít ke změnám nájemní smlouvy, tak nebylo ani nutné, aby žalovaný vznášel námitku jejich relativní neplatnosti. Z tohoto důvodu tak ani není jakkoliv namístě zkoumat, zda byla tato námitka uplatněna včas a je tak možno k ní přihlížet. Proto se odvolací soud ani touto otázkou jakkoliv nezabýval. Nebylo tak nutno se ani vypořádávat s otázkou věrohodnosti výpovědi svědka [příjmení], kterou nastolil ve svém odvolání žalovaný.

13. S ohledem na výše uvedené skutečnosti tak musí soud přihlédnout k neplatnosti tvrzených změn nájemní smlouvy ex officio, a při svém rozhodování vycházet z toho, že nedošlo k platné změně původního účelu nájmu nebytových prostor a k platné změně předmětu podnikání žalobkyně v těchto prostorách. Proto je nutno dosud považovat za sjednaný účel nájmu a předmět podnikání žalobkyně v nebytových prostorách ty, které byly sjednány v původní nájemní smlouvě. V té byl vymezen účel nájmu a předmět podnikání jako obchodní činnost v podobě prodejny [anonymizováno]. Mezi účastníky pak nebylo žádného sporu o tom, že žalobkyně užívala nejpozději od roku [rok] předmět nájmu jinak, než k účelu vymezenému v původní smlouvě o nájmu ze dne [datum], tedy k přípravě a prodeji [anonymizována dvě slova], jako jsou [anonymizována dvě slova] a [anonymizováno]. Z tohoto důvodu je tak nutno považovat za oprávněný druhý výpovědní důvod uvedený v § 9 odst. 2 písm. a) NNP, tedy užívání nebytových prostor v rozporu s nájemní smlouvou. Žalobkyně totiž zcela evidentně užívala předmětné nebytové prostory k jinému účelu, než jak byl vymezen v písemné nájemní smlouvě (nejen jako prodejnu [anonymizováno], ale i jako přípravnu a prodejnu [anonymizována dvě slova]), a také s jiným než písemně sjednaným předmětem podnikání (ne jako prodejnu, ale jako provozovnu [anonymizována dvě slova]).

14. S ohledem na tento závěr pak nebylo ani důvodu, aby se odvolací soud dále zabýval aplikací § 2221 o. z. a posouzením věci z pohledu tohoto ustanovení. Pro neplatnost změn nájemní smlouvy totiž nelze dospět k závěru, že by zde vůbec byly jakékoliv tvrzené změny nájemní smlouvy, v jejichž důsledku by na nového pronajímatele (žalovaného) mohly přejít nějaké povinnosti, které mu nebyly známy, a které zákon nestanoví.

15. Pokud se týče třetího výpovědního důvodu (dle § 9 odst. 2 písm. j) NNP), pak je nutno vyjít z okolnosti, že žalobkyně potřebovala ke změně předmětu podnikání v nebytových prostorách, k níž došlo nejpozději v roce [rok], dle § 5 odst. 4 NNP předchozí písemný souhlas pronajímatele, neboť nebylo tvrzeno, natož prokázáno, že by se strany nájemní smlouvy písemně dohodly jinak. Současně i v tomto případě je nutno dovodit, že s ohledem na neuzavření písemné změny nájemní smlouvy nelze dovodit, že by v tomto ohledu (ve vztahu k předmětu podnikání žalobkyně v předmětných nebytových prostorách) došlo ke změně nájemní smlouvy. Současně je pak možno na základě shodných skutkových tvrzení účastníků dovodit, že si změna předmětu podnikání z prodejny [anonymizováno] na přípravnu [anonymizována dvě slova] a provozování [anonymizována dvě slova] vyžádala stavební úpravy, k jejichž provedení bylo potřeba stavebního povolení, a proto je nutno takovou změnu předmětu podnikání považovat za podstatné ovlivnění využití předmětných nebytových prostor. Zákonem předpokládaný souhlas byl sice předchozím pronajímatelem ([jméno] [anonymizováno]) žalobkyni dán, avšak nikoliv písemně, ale pouze ústně. Z tohoto důvodu je tak nutno mít za naplněný i výpovědní důvod dle § 9 odst. 2 písm. j) NNP.

16. Odvolací soud pouze závěrem doplňuje, že s ohledem na konkrétní oprávněné důvody výpovědi nelze shledat žalovaným danou výpověď ze dne [datum] za neplatnou pro rozpor s dobrými mravy s ohledem na žalobkyní namítanou okolnost, že jí výpověď byla dána v době, kdy její činnost byla negativně ovlivněna pandemií koronaviru. Žalobkyně si totiž (jakožto podnikatel a profesionál v dané oblasti) měla být celou dobu vědoma, že s ohledem na obligatorní písemnost nájemní smlouvy jsou všechny uzavřené dodatky nájemní smlouvy absolutně neplatné, a že tedy předmětné nebytové prostory užívá v rozporu se smlouvou o nájmu, pokud je užívá jinak, než ke smlouvě definovanému účelu.

17. S ohledem na výše uvedený závěr o naplnění dvou ze tří žalovaným uplatněných výpovědních důvodů dospěl odvolací soud k závěru o oprávněnosti výpovědi ze dne [datum]. Proto odvolací soud rozsudek okresního soudu ve smyslu § 220 o. s. ř. změnil a žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu zamítl. Odvolací soud pouze závěrem doplňuje, že s ohledem na prokázané skutečnosti již nepovažoval za nutné provádět ve věci další dokazování, neboť provádění dalších důkazních prostředků by zcela zjevně nemohlo vést k jinému rozhodnutí o věci samé.

18. S ohledem na okolnost, že okresní soud ve věci rozhodl částečným rozsudkem, nerozhodoval pak ani o náhradě nákladů řízení. Obdobně pak o náhradě nákladů odvolacího řízení nerozhodoval ani odvolací soud, neboť ani v rámci tohoto odvolacího řízení se nekončí řízení o věci samé. O náhradě nákladů řízení (jak před okresním soudem, tak i před soudem odvolacím) pak rozhodne okresní soud v rámci rozhodnutí, kterým rozhodne i o zbylé části předmětu tohoto řízení.

Poučení