16 C 292/2018

Rubrum

Okresní soud Praha-západ rozhodl předsedou senátu JUDr. Ing. arch. Zdeňkem Blažkem jako samosoudcem v právní věci žalobce: [osobní údaje žalobce] proti žalované: 1) [celé jméno žalované], [datum narození], bytem [adresa žalované], zastoupené.: Mgr. [jméno] [příjmení], advokátka se sídlem [adresa], o zaplacení 386 272 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Pokud žalobkyně po žalované domáhala zaplacení částek ve výši a) 200 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 200 000 Kč od [datum] do zaplacení ve výši 8,5 % ročně, za b) 135 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 135 000 Kč od [datum] do zaplacení ve výši 8,75 % ročně, za c) 51 272 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 51 272 Kč od [datum] do zaplacení ve výši 8,75 % ročně ve výši reposazby stanovené ČNB platné pro první den příslušného kalendářního pololetí, v němž trvá prodlení žalovaného zvýšené o 7 % ročně, žaloba se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované plnou náhradu nákladů řízení ve výši 149.745 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalované.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se proti žalované domáhala ve výroku uvedené částky. Uvedla, že žalobkyně a žalovaná uzavřely dne [datum] kupní smlouvu o koupi nemovitostí ležících v katastrálním území Kšely, konkrétně pozemek parc. č. st. 35, jehož součástí je stavba [adresa], dále pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] vše zapsané na [list vlastnictví] vedeného u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín. Dle čl. II odst. 1 kupní smlouvy bylo mezi stranami ujednáno, že kupní cena za převod nemovitostí bude činit částku ve výši 4 500 000 Kč. Dle čl. II odst. 2 kupní smlouvy uhradila žalobkyně jako kupující již před podpisem kupní smlouvy částku ve výši 200 000 Kč, jako zálohu na kupní cenu, což žalovaná podpisem na kupní smlouvě stvrdila. Současně smluvní strany prohlásily, že podpisem kupní smlouvy se tato částka započítává na úhradu kupní ceny. Následně mezi žalobkyní a žalovanou probíhalo jednání, v rámci kterého byla žalovaná opakovaně žalobkyní vyzývána k tomu, aby v souladu s čl. III odst. 4 podepsala zástavní smlouvu za účelem zřízení zástavního práva ve prospěch [příjmení] spořitelního družstva, jehož prostřednictvím chtěla žalobkyně hradit část kupní ceny dle čl. II odst. 2 písm. c) kupní smlouvy a tuto vložila do katastru nemovitostí, tak aby vůbec mohlo dojít zaplacení kupní ceny. Žalované poté bylo již ze samotného textu kupní smlouvy zřejmé, že bez její součinnosti nemůže žalobkyně uhradit kupní cenu nemovitosti, neboť nebude moci čerpat sjednaný úvěr. Žalovaná byla takto žalobkyní vyzývána dne [datum], [datum], [datum] a dne [datum]. Zástavní smlouvu však žalovaná ani přes opakované urgence nepodepsala a sdělila naopak, že zástavní smlouvu nepodepíše. Tímto žalovaná zmařila účel kupní smlouvy a dopustila se porušení smluvních podmínek kupní smlouvy, které jednak opravňovaly žalobkyni k odstoupení od kupní smlouvy (čl. III odst. 9) a dále, ji opravňovaly k uplatnění sankcí vůči žalované v podobě smluvní pokuty. Dne [datum] však obdržela žalobkyně písemné odstoupení žalované od kupní smlouvy. S ohledem na skutečnost, že k nedošlo k uzavření žádného dodatku ke kupní smlouvě (který žalobkyně navrhovala žalované), tedy platila kupní smlouva dosavadní a nedošlo ze strany žalované ani k podání návrhu na vklad zápisu práva ve prospěch žalobkyně do katastru nemovitostí, když žalovaná nepodepsala ani zástavní smlouvy pro úvěrovou společnost žalobkyně, nebyla žalobkyně žalované ničeho povinna v důsledku jejího odstoupení od kupní smlouvy vracet, když platí, že v případě odstoupení od smlouvy jsou smluvní strany povinny vrátit si vše, co do té doby plnily. Žalobkyně s ohledem na přístup žalované od tohoto ničeho neplnila, a proto jí nebylo co vracet. Na druhé straně žalovaná byla v důsledku svého odstoupení povinna vrátit žalobkyni zaplacenou zálohu na kupní cenu ve výši 200 000 Kč, tuto částku jí nevrátila. Dle čl. III odst. 11 uzavření kupní smlouvy ze dne [datum] bylo mezi stranami ujednáno, že pro případ porušení povinností vyplývajících z kupní smlouvy ze strany prodávající, pakliže nebude stranou prodávající zjednána náprava v dodatečné přiměřené lhůtě, nejpozději však do 15 dnů ode dne porušení povinnosti, je strana prodávající povinna uhradit straně kupující smluvní pokutu ve výši 3 % z kupní ceny dle článku II odst. 1 kupní smlouvy, tj. částku ve výši 135 000 Kč. Žalovaná poté poprvé porušila smluvní podmínky dne [datum], když odmítla podepsat zástavní smlouvu a byla žalobkyní vyzvána k nápravě. Tuto nesjednala a stala se tak povinnou k zaplacení smluvní pokuty ve sjednané výši. Žalobkyně se proto na žalovanou obrátila výzvou ze dne [datum] a ze dne [datum] a vyzvala jednak k vrácení zálohy na kupní cenu ve výši 200 000 Kč, a rovněž ji vyzvala k zaplacení smluvní pokuty ve výši 135 000 Kč, na kterou v důsledku jednání žalované vznikl žalobkyni nárok. Žalovaná ani jednu z částek nevrátila. Výše popsaným jednáním žalované, kdy tato od samého počátku sjednání závazku se žalobkyní tento nehodlala splnit a neplnila jej, ačkoliv se k jeho plnění v kupní smlouvě zavázala a vytvořila tak v žalobkyni domněnku, že skutečně chce nemovitosti, které byly předmětem kupní smlouvy prodat, vznikla žalobkyni škoda v podobě marně vynaložených nákladů na ocenění nemovitosti [adresa] znaleckým posudkem vyhotoveným Ing. [jméno] [příjmení] ve výši 6.000 Kč, dále sepsání notářského zápisu s úvěrovou [právnická osoba] družstvo se souhlasem k přímé vykonatelnosti u notáře [jméno] [příjmení] ve výši 11 6 40 Kč, což byla jedna z podmínek úvěrování, úhrady soudního poplatku za vložení zástavního práva k obchodnímu podílu jediného společníka žalobkyně ve prospěch úvěrující [právnická osoba] družstvo do obchodního rejstříku ve výši 2 000 Kč, dále úhradě právních služeb spojených s revizí kupní smlouvy a vyjednáváním o jejím dodatku v délce 12 hodin poskytnutých právních služeb, při sjednané sazbě po 2 000 Kč za 1 hodinu poskytnuté právní služby bez DPH, tedy 29 040 Kč včetně DPH a nakonec cestovného z [obec] do [obec] a zpět ve dnech [datum], [datum] a [datum]. Tedy 3 jízdy automobilem zn. Mercedez Benz při vzdálenosti z [obec] do [obec] a zpátky 88 km a vyhláškové ceně spotřeby paliva dle platného technického průkazu vozidla. Cestovné tak činí částku ve výši 2 592,48 Kč. Všechny výše uvedené peněžní prostředky vynaložila žalobkyně v souvislosti s kupní smlouvou a vidinou nabytí nemovitostí, jež by byly jejím předmětem. Pro jednání na straně žalované však k převodu vlastnického práva nedošlo a žalobkyně tak náklady spojené s touto kupní smlouvou vynaložila zcela zbytečně, čímž jí byla způsobena škoda. Dle čl. III odst. 9 předmětné kupní smlouvy má žalobce jako strana kupující, kromě jiného, rovněž právo na náhradu škody, která mu byla jednáním žalované, tj. strany prodávající, způsobena. Žalobkyně by byla poté v rámci možného smírného řízení ve věci ochotna tuto náhradu škody nepožadovat, ovšem s ohledem na skutečnost, že žalovaná vůbec nevyjádřila k výzvě k navrácení části zaplacené kupní ceny, ani tuto neuhradila, nezbývá ji, než se se svým nárokem obrátit k soudu a vymáhat veškeré nároky.

2. Žalovaná ve věci uvedla, že nárok žalobkyně neuznává, a to v žádné ze žalovaných částek. Dále uvedla, že je mezi stranami nesporné, že účastníci dne [datum] uzavřeli shora uvedenou kupní smlouvu na shora uvedené pozemky. Ohledně veškerých záležitostí týkajících se koupě nemovitostí byla žalovaná zastoupená na základě plné moci svými rodiči panem [jméno] [příjmení] a paní [jméno] [příjmení] a ti jejich zastupováním pověřili paní [jméno] [příjmení], jednatelku realitní kanceláře [právnická osoba] Původně o koupi nemovitostí projevila zájem paní [příjmení] [jméno] [příjmení], jednatelka žalobkyně, jako fyzická osoba, proto také paní [příjmení] [jméno] [příjmení] uzavřela smlouvu o složení blokovacího depozita ze dne [datum] jako fyzická osoba. V záhlaví smlouvy o složení blokovacího depozita je jako zájemce alternativně uvedena i žalobkyně poté, při zjišťování, zda by paní [příjmení] [jméno] [příjmení] měla možnost získat úvěr k financování alespoň části kupní ceny, neboť neměla na koupi nemovitostí dostatek finančních prostředků z vlastních zdrojů, bylo zjištěno, že není žádná reálná možnost, že by paní [příjmení] některá z tradičních finančních institucí působících na českém trhu poskytla úvěr, neboť paní [příjmení] měla postižený svůj osobní bankovní účet exekucí a jednalo se o osobu, která se v minulosti dostala do úpadku, paní [příjmení] bylo schváleno oddlužení plněním splátkového kalendáře usnesením ze dne [datum] Městského soudu v Praze a následně [datum] byla paní [příjmení] osvobozena od placení pohledávek zahrnutých do oddlužení v rozsahu, v němž dosud nebyly uspokojeny. Z těchto důvodů proto předmětné nemovitosti chtěla koupit žalobkyně, tedy právnická osoba [právnická osoba] Dne [datum] obdržela žalobkyně návrh kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově a to e-mailem dne [datum] upozornila paní [jméno] [příjmení] žalobkyni, že dané návrhy smluv předložila ještě finančnímu poradci, aby byl v pořádku dojednán úvěr. Dle pokynů žalobkyně bylo v původním návrhu kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově uvedeno, že žalobkyně kromě blokovacího depozita ve výši 200 000 Kč, bude zbytek kupní ceny hradit z úvěru poskytnutého úvěrující institucí. V době prvotního návrhu nebylo ještě známo, kdo žalobkyni úvěr poskytne. Dne [datum] obdržela paní [příjmení] jako zástupkyně prodávající, tedy žalované, zrevidované návrhy kupní smlouvy o smlouvy o advokátní úschově, ve kterých kromě rozsáhlých změn ve formátování zůstal způsob úhrady doplatku kupní ceny ve výši 4 300 000 Kč nezměněn, tedy stále platilo, že má být celý tento doplacen z úvěru. Dne [datum] obdržela paní [jméno] [příjmení] informaci, že úvěr bude poskytnut žalobkyni [příjmení] spořitelním družstvem. Tuto informaci obratem předala v e-mailu dne [datum] advokátce Mgr. [jméno] [příjmení] pověřené vypracováním smluvních podkladů. Teprve dne [datum] volala žalobkyně prostřednictvím své jednatelky paní [příjmení], že jí bude poskytnut úvěr pouze ve výši 3 300 000 Kč se současným zřízením zástavní ho práva na předmětných nemovitostech, proto byly dle pokynů žalobkyně předělány návrhy kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově do finální podoby, v jaké byly nakonec i podepsány všemi účastníky. Uzavření kupní smlouvy mezi žalobkyní, žalovanou a vedlejším účastníkem, kterým byla realitní kancelář [právnická osoba] bylo dohodnuto na den [datum]. V tento den měla být předložena, a pokud by bylo vše v pořádku, i zároveň uzavřena zástavní smlouva zajišťují úvěr žalobkyně jakožto kupující zřizující zástavní právo váznoucí na předmětných nemovitostech. Toto je běžnou praxí realitní kanceláře. Žalobkyně měla dne [datum] předložit při podpisu kupní smlouvy všemi stranami zástavní smlouvu vystavenou [právnická osoba] spořitelní družstvo, dle které mělo být zřízeno zástavní právo zajišťující zaplacení úvěru poskytnutého žalobkyni ve výš 3 300 00 Kč. Žalobkyně ovšem zástavní smlouvu nedodala a tvrdila, že [příjmení] spořitelní družstvo má technický problém s vytištěním zástavní smlouvy, a proto jí dodá žalované k podpisu co nejdříve. Teprve dne [datum] přeposlala žalobkyně e-mailem paní [jméno] [příjmení] informaci od [příjmení] spořitelního družstva, že [právnická osoba] spořitelní družstvo poskytne žalobkyni úvěr pouze ve výši 2 900 000 Kč, pokud bude úvěr zajištěn zástavním právem váznoucím na předmětných nemovitostech a dále zástavou pohledávek z obchodní ho styku žalobkyně v minimální výši 900 000 Kč. Žalovaná, ani její zástupci před tímto dnem neměli žádné ponětí o tom, že otázka výše poskytnutého úvěru žalobkyni se stále řeší, nevěděli nic o tom, že by žalobkyně mohla mít problém se získáním úvěru ve výši 3 300.000 Kč. Při uzavření kupní smlouvy ze dne [datum] bylo žalobkyní přítomným osobám na jednání sděleno, že není žádný problém a že jsou zástavní smlouvy zajišťující potřebný úvěr již vypracované, pouze nejsou vytištěné z technických důvodů. Z listiny, která byla právní zástupkyní žalobkyně straně žalované poskytnuta až po dni [datum] (v tento den teprve podala žalobkyně tento návrh příslušném soudu) však vyplynulo, že již dne [datum] [příjmení] spořitelní družstvo vyhotovilo a podepsalo návrh na zápis změny zapsaných údajů do obchodního rejstříku, ze kterého vyplývá návrh na zápis zástavního práva ve prospěch [příjmení] spořitelního družstva zajišťující úvěr žalobkyně, kdy jistina tohoto úvěru činí 2 450 000 Kč. Žalovaná má za to, že jí žalobkyně úmyslně při uzavření kupní smlouvy uvedla v omyl, že má zajištěné veškeré finanční prostředky na uhrazení kupní smlouvy, a to jak úvěr ve výš i 3 300 000 Kč, tak vlastní zdroje ve výš 1 000 000 Kč, a proto Žalovaná tímto namítá neplatnost kupní smlouvy týkající se prodeje předmětných nemovitostí ze dne [datum] v souladu s ust. § 583 občanského zákoníku (dále jen o.z.), neboť schopnost kupující uhradit kupní cenu v plné výši byla pro žalovanou rozhodující okolností a právě ohledně této okolnosti byla žalovaná žalobkyní úmyslně uvedena v omyl, a proto podepsala předmětnou kupní smlouvu. Dne [datum] přeposlala žalobkyně paní [jméno] [příjmení] e-mailem informaci, že byl žalobkyni schválen úvěr pouze ve výši 2 450 000 Kč, protože evidentně nemohla [příjmení] spořitelnímu družstvu nabídnout k zástavě pohledávky ve výši 900 000 Kč, proto vznikla důvodná obava, že žalobkyně vlastní zdroje ve výši 1 000 000 Kč nemá. Dne [datum] obdržela žalovaná prostřednictvím paní [jméno] [příjmení] poštou zástavní smlouvu navazující na smlouvu o úvěru uzavřenou mezi žalobkyní a [příjmení] spořitelním družstvem, ze které bylo patrné, že zástavcem má být žalovaná a zatíženy mají být předmětné nemovitosti k zajištění úvěru poskytnutého žalobkyni. Ze zástavní smlouvy vyplynulo, že má zajišťovat řádné splacení úvěru poskytnutého žalobkyni k uhrazení části kupní ceny za předmětné nemovitosti, ale že úvěr byl žalobkyni skutečně poskytnut pouze ve výši 2 450 000 Kč. Zástavní smlouva rovněž obsahovala výslovné prohlášení žalované, že se před svým podpisem zástavní smlouvy seznámila s úvěrovou smlouvou uzavřenou mezí žalobkyní a [příjmení] spořitelním družstvem a že oproti ujednání v kupní smlouvě ze dne [datum] má být kromě zástavního práva zatěžujícího předmětné nemovitosti zřízeno na rámec kupní smlouvy i věcné právo zákazu zcizení a zatížení nemovitostí. V tomto přesvědčení žalovanou utvrdilo i to, že žalobkyně nebyla podle všeho schopná [příjmení] spořitelnímu družstvu nabídnout pohledávky v celkové výši 900 000 Kč, protože jí byl poskytnut úvěr pouze ve výš 2 450 000 Kč, a proto nemůže být v jejich finančních možnostech doplatit z vlastních zdrojů doplatek kupní ceny ve výši 1 850 000 Kč. V souladu s ust. § 2002 odst. 2 o.z. vyzvala prostřednictvím e-mailu ze dne [datum] žalovaná žalobkyni k poskytnutí přiměřené jistoty do [datum], že kupní cenu za předmětné nemovitosti skutečně uhradí řádně a včas. Žalovaná dále vyzvala žalobkyni, aby jí předložila úvěrovou smlouvu, kterou uzavřela s [příjmení] spořitelním družstvem, protože má žalovaná svým podpisem na zástavní smlouvě učinit výslovné prohlášení že se se zněním úvěrové smlouvy seznámila. Pokud by žalobkyně neumožnila žalované se seznámit se zněním úvěrové smlouvy, pak má žalovaná za to, že nemůže být žalobkyní nucena k učinění lživého prohlášení v zástavní smlouvě, neboť by mimo jiné porušila svou základní zákonnou povinnost vyjádřenou v ust. § 6 o.z., tedy že má jednat v právním styku poctivě. Žalobkyně na požadavek žalované, že žádá poskytnutí přiměřené jistoty, že kupní cenu, zejména tu část týkající se vlastních zdrojů, uhradí řádně a včas, reagovala e-mailem ze dne [datum] tak, že odmítla žalované poskytnout jakoukoliv jistotu, že svůj závazek zaplatit kupní cenu řádně a včas splní. Na tento e-mail reagovala paní [příjmení] jménem žalované e- mailem ze dne [datum] v 9:26 tak, že se pokusila žalobkyni obavy žalované znovu vysvětlit a vysvětlit jí i důvod, proč žalovaná požaduje předložit úvěrovou smlouvu. Žalovaná žalobkyni zároveň opětovně požádala o poskytnutí přiměřené jistoty, že kupní cenu zaplatí včas. Na tento e-mail reagovala žalobkyně e -mailem ze stejného dne v 20:19, ve kterém sama přiznává, že zbylou částku kupní ceny nad rámec jí poskytnutého úvěru od [příjmení] spořitelního družstva zatím obstarává, tudíž jí fakticky ještě nemá. V tomto e-mailu žalobkyně zároveň zaslala žalované k seznámení úvěrovou smlouvu, konkrétně se jednalo o pátek dne [datum]. Z úvěrové smlouvy se žalovaná utvrdila v tom, že skutečně bude žalobkyni poskytnut pouze úvěr ve výš 2 450 000 Kč, ale na samotné uhrazení kupní ceny bude žalobkyni poskytnuta pouze částka 2 388 750 Kč v souladu s článkem I. bod 1 úvěrové smlouvy. Žalovaná z úvěrové smlouvy dále zjistila, že žalobkyně může čerpat úvěr pouze do [datum], což bylo následné pondělí, i když s platnost kupní ceny byla do [datum] a že je možné čerpat úvěr pouze po podání žádosti dlužníka, která je doručena věřiteli nejpozději 2 pracovní dny před pracovním dnem očekávaného čerpání. Tedy by žádost o čerpání musela být [příjmení] spořitelnímu družstvu předložena žalobkyní již ve čtvrtek dne [číslo]. Z úvěrové smlouvy tedy žalovaná zjistila, že čerpat úvěr není v danou chvíli reálně již možné. Pro žalovanou bylo dále zásadní, že úvěr bude na základě čerpání dlužníkem převeden nikoli na konkrétní účet advokátních úschov uvedených ve smlouvě o advokátní úschově ze dne [datum], ale na běžný účet dlužníka dle čl. I. bod 5 a že ani z bodu 6 daného článku nevyplývá, že by byl poskytnutý úvěr okamžitě převeden na konkrétní účet advokátní úschovy dle smlouvy o advokátní úschově ze dne [datum], což zvýšilo obavy žalované, že prodávající - žalobkyně uhradí kupní cenu řádně a včas. Především je toto ustanovení v rozporu se samotnou kupní smlouvou, kdy část kupní ceny má být uhrazena přímo z úvěru. Žalovaná z úvěrové smlouvy dále zjistila, že úvěr je velice riskantně zajištěn blankosměnkou Bc. [jméno] [příjmení] jako fyzické osoby a dohodou ve formě notářského zápisu s přímou vykonatelností mezi [příjmení] spořitelním družstvem, žalobkyní a paní [příjmení] [jméno] [příjmení], a to i se svolením k nařízení a provedení výkonu rozhodnutí, byť byla paní [příjmení] [jméno] [příjmení] teprve dne [datum] v rámci insolvenčního řízení osvobozena od placení pohledávek zahrnutých do oddlužení v rozsahu, v jakém nebyly uspokojeny. Z úvěrové smlouvy dále vyplynulo, že v rozporu s tvrzeními žalobkyní v kupní smlouvě ze dne [datum] má žalobkyně závazky vůči [právnická osoba] a vůči [právnická osoba], což vyplývá z čl. VI. bodu 1. písm. h) úvěrové smlouvy. Jelikož pochyby o tom, že žalobkyně neuhradí kupní cenu řádně a včas, nadále trvaly, naopak ještě vzrostly, jak je uvedeno shora, vyzvala žalovaná dne [datum] žalobkyni opětovně k poskytnutí jistoty, že kupní cenu uhradí řádně a včas. Po komunikaci mezi právními zástupkyněmi účastníků ohledně možného dodatku a vůle uzavření smlouvy, žalobkyně e-mailem ze dne [datum] sdělila, že zbytek kupní ceny nad rámec úvěru poskytnutého od [příjmení] spořitelního družstva bude v rozporu s kupní smlouvou ze dne [datum] a v rozporu s úvěrovou smlouvou ze dne [datum] rovněž financovat z jiného úvěru, byť se žalobkyně ve smlouvě o úvěru zavázala jiné závazky s jinými věřiteli neuzavírat. Žalobkyně se tímto dále sama přiznala, že vlastní zdroje na uhrazení kupní ceny nemá. Následně proto žalovaná dne [datum] odstoupila od kupní smlouvy ze dne [datum] a toto své odstoupení zaslala žalovaná žalobkyni e-mailem ze dne [datum] a zároveň i ten samý den poštou na adresu sídla. Žalobkyně ve svém žalobním návrhu požaduje po žalované mimo jiné vrácení blokovacího depozita dle smlouvy o složení blokovacího depozita ze dne [datum]. K tomuto požadavku však není žalobkyně aktivně legitimována, neboť danou smlouvu se žalovanou a realitní kanceláří vůbec neuzavřela, v záhlaví smlouvy je uvedeno, že zájemce je buď Bc. [jméno] [příjmení] nebo žalobkyně s tím, že smlouvu ale uzavřela pouze Bc. [jméno] [příjmení] sama za sebe. V souladu s dohodou o složení blokovacího depozita, konkrétně s článkem V. bod 3. došlo k započtení nároku na smluvní pokutu pro porušení povinností článku IV. bod 1.2 dané smlouvy o složení blokovacího depozita vůči nároku na vrácení blokovacího depozita paní [příjmení] [jméno] [příjmení]. I kdyby žalobkyně danou smlouvu o složení blokovacího depozita uzavřela také, i ona by porušila své povinnosti v článku IV. bod 1., když se žalovanou uzavřela neplatnou kupní smlouvu a dále v této dohodě by i ona uvedla nepravdivé informace týkající se její schopnosti uhradit kupní cenu řádně a včas. S ohledem na to, že žalovaná odstoupila od kupní smlouvy ze dne [datum] z důvodů na straně žalobkyně pro její podstatné porušení smlouvy popsané výše, vznikl žalované nárok v souladu s článkem III. odst. 10 kupní smlouvy ze dne 9.4. nárok na smluvní pokutu ve výši 135 000 Kč. Tuto smluvní pokutu žalobkyně dosud neuhradila. Proto žalovaná navrhuje zamítnutí žaloby.

3. Z provedeného dokazování soud zjistil tyto skutečnosti: Bc. [jméno] [příjmení] projevila zájem o předmětné nemovitosti již v lednu 2018, absolvovala první prohlídku, při druhé prohlídce projevila skutečně vážný zájem (důkaz: svědecká výpověď [jméno] [příjmení]). Bc. [jméno] [příjmení] uvažovala, že by nemovitost koupila i jako fyzická osoba (důkaz: nesporná tvrzení účastníků). Bc. [jméno] [příjmení] v minulosti prodělala insolvenční řízení (důkaz: nesporná tvrzení účastníků). Dne [datum] byla uzavřena dohoda o složení blokovacího depozita. Účastníky dohody byli jednak [právnická osoba], dále jako zájemce Bc. [jméno] [příjmení], nebo žalovaná, a dále jako prodávající [celé jméno žalované] Dohoda v článku I. měla uvedeno, že současným vlastníkem pozemku parc. č. st. 35, parc. [číslo] zapsaných na listu vlastnictví [číslo] pro k.ú. [obec], obec Kšely, Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín, je prodávající. V článku II. odst. 2 bylo uvedeno„ Kupní cena výše uvedených nemovitostí se všemi jejich součástmi a příslušenstvím je stanovena prodávajícím ve výši 4 500 000 Kč a zájemce tuto cenu akceptuje.“ V článku III. bylo sjednáno blokovací depozitum a to konkrétně v odst. 1. bylo uvedeno:„ Za účelem zablokování nemovitostí tak, že RE/MAX Today není oprávněna po dobu účinnosti této dohody zprostředkovat její koupi jinému zájemci, a za účelem zahájení jednání a přípravy smluvních dokumentů vedoucích ke koupi nemovitosti, složí zájemce k rukám RE/MAX Today blokovací depozitum ve výši 200 000 Kč“ V odst. 2. bylo uvedeno:„ Blokovací depozitum ve výši 200 000 Kč uhradil zájemce v hotovosti k rukám společnosti RE/MAX v den podpisu této dohody.“ V odst. 3. bylo uvedeno:„ Uvedené blokovací depozitum bude v případě uzavřené kupní smlouvy v plné výši započteno na kupní cenu nemovitosti uvedenou v článku II. této dohody.“ V článku IV. odst. 2. bylo uvedeno:„ Zájemce prohlašuje, že je schopen doplatit a doplatí kupní cenu za převod nemovitosti podle podmínek uvedených v této dohodě.“ V odst. 3. bylo uvedeno:„ Zájemce zaplatí prodávajícímu kupní cenu za převod nemovitosti následujícím způsobem a v následujících lhůtách: první část kupní ceny ve výši 200 000 Kč uhradí zájemce formou blokovacího depozita, druhou část kupní ceny ve výši 4 300 000 Kč uhradí zájemce v souladu s kupní smlouvou.“ V článku V. bylo uvedeno v odst. 1.:„ Tato dohoda se uzavírá na dobu určitou ode dne podpisu této dohody smluvními stranami do [datum]“ V odst. 2.:„ V případě, že prodávající nepřistoupí za výše uvedených podmínek k podpisu kupní smlouvy nejpozději v poslední den účinnosti této dohody, pak je RE/MAX Today povinen přijaté blokovací depozitum na požádání vrátit zpět zájemci, a to nejpozději do pěti pracovních dnů od vyžádání.“ V odst. 3.:„ Pokud zájemce poruší některou povinnost stanovenou v ust. článku IV. odst. 1. této dohody, nebo zájemce poruší povinnost uvést v této dohodě pravdivé informace, je zájemce povinen uhradit prodávajícímu smluvní pokutu ve výši vloženého blokovacího depozita dle této dohody. Prodávající a zájemce pro tento případ uzavírají tímto dohodu o započtení nároku prodávajícího na úhradu smluvní pokuty proti nároku zájemce na vrácení blokovacího depozita s tím, že oba nároky zanikají bez dalšího dnem následujícím o posledním dni lhůty platnosti této dohody, bez ohledu na splatnost obou nároků. Zájemce výslovně souhlasí s tím, aby RE/MAX Today vyplatil prodávajícímu smluvní pokutu či její část ze složeného blokovacího depozita s tím, aby RE/MAX Today vyplatil prodávajícímu smluvní pokutu či její část ze složeného blokovacího depozita. Provize mezi prodávajícím a RE/MAX Today bude v takovém případě vypořádána v souladu se smlouvou o poskytnutí realitních služeb ze dne [datum]“ (Důkaz: dohoda o složení blokovacího depozita ze dne [datum]). Následně mezi [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] proběhla e-mailová komunikace ohledně připomínek ke kupní smlouvě (důkaz: e-mail ze dne [datum]). Dne [datum] právní zástupkyně žalobkyně zaslala [jméno] [příjmení] revidovanou kupní smlouvu. V tomto návrhu kupní smlouvy je jako kupující uvedena Bc. [jméno] [příjmení] jako fyzická osoba (důkaz: e-mail ze dne [datum] spolu s přílohou – revidovanou kupní smlouvou). Dne 7.4. zaslal e-mailem [jméno] [příjmení] [jméno] [příjmení] finální verzi smluvní dokumentace s tím, že v pondělí [datum] v 09.30 hod. bude tato dohoda podepsána, sraz bude v OC [část obce] před McDonalds. S tímto [jméno] [příjmení] v e-mailu souhlasila (důkaz: e-mailová komunikace mezi [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] ze [datum]). Dne [datum] proběhlo podepsání kupní smlouvy v OC [část obce] (důkaz: svědecká výpověď [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], účastnická výpověď žalované). Na uvedenou schůzku Bc. [jméno] [příjmení] přišla o něco později (důkaz: účastnická výpověď žalované). Na uvedené schůzce se zúčastnila Bc. [jméno] [příjmení], žalovaná [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] (důkaz: svědecké výpovědi [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], účastnická výpověď žalované). Byla přečtena kupní smlouva plus smlouva o advokátní úschově. Následně ostatní chtěly od paní [příjmení] zástavní smlouvu, ale v tu chvíli jim tato řekla, že je problém, že v bance toto nemohli doručit, že je tam nějaký technický problém (důkaz: svědecká výpověď [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]). Následně tedy byla podepsána kupní smlouva na Czech Pointu (důkaz: svědecká výpověď [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]). Žalovaná žije v Anglii, na podpis kupní a zástavní smlouvy přiletěla pouze na krátkou dobu. Přiletěla den před schůzkou, následně večer odlétala (důkaz: svědecká výpověď [jméno] [příjmení], účastnická výpověď žalované). [příjmení] [příjmení] ostatní ubezpečovala, že co se týká úvěru, vše je zařízeno, jedná se pouze o technickou chybu v bance (důkaz: svědecká výpověď [jméno] [příjmení]). Kupní smlouva, která byla mezi účastníky uzavřena, je následujícího obsahu: Jako prodávající je označena žalovaná, jako kupující žalobkyně, jako realitní kancelář nebo [právnická osoba] V článku I. jsou označeny nemovitosti tak, jak jsou tyto uvedeny shora. V článku II. je uvedena kupní cena ve výši 4 500 000 Kč. V článku II. odst. 2. v bodě a) je uvedeno, že částku ve výši 200 000 Kč kupující uhradila již před podpisem této smlouvy a to na základě dohody o složení blokovacího depozita uzavřené dne [datum] s vedlejším účastníkem této smlouvy, jako zálohu na zaplacení kupní ceny. Dále je v článku II. odst. 2. písm. c) uvedeno, že částku ve výši 3 300 000 Kč se kupující zavazuje uhradit bezhotovostním převodem na účet advokátní úschovy u advokátní kanceláře Mgr. [jméno] [příjmení] z úvěru poskytnutého prodávající [příjmení] spořitelním družstvem a to nejpozději do 30 dnů ode dne podpisu této smlouvy. V písm. d) je pak dále uvedeno, že částku ve výši 1 000 000 Kč se kupující zavazuje uhradit bezhotovostním převodem na účet advokátní úschovy u advokátní kanceláře Mgr. [jméno] [příjmení] z vlastních zdrojů a to nejpozději do 30 dnů ode dne podpisu této kupní smlouvy. V článku III. bod 10. a bod 11. byly upraveny podmínky pro případ porušení povinností vyplývající z této smlouvy a to v bodě 10. ze strany kupující a v bodě 11. ze strany prodávající. Smluvní pokuta byla určena ve výši 3 % z kupní ceny. Smlouva je datována dnem [datum] a podepsána za prodávající žalovanou, za kupující jednatelkou žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] a za realitní kancelář [jméno] [příjmení] (důkaz: kupní smlouva na předmětné nemovitosti ze dne [datum]). Zároveň byla dne [datum] podepsána smlouva o advokátní úschově s účastníky schovatelem [jméno] [příjmení], uschovatelem žalovanou a osobou oprávněnou k výplatě advokátní úschovy paní [celé jméno žalované] (důkaz: smlouva o advokátní úschově). Dne [datum] přeposlala jednatelka žalobkyně e-mailem [jméno] [příjmení] informaci z [příjmení] spořitelního družstva, že [příjmení] spořitelní družstvo poskytne žalobkyni úvěr pouze ve výši 2 900 000 Kč, pokud bude úvěr zajištěn zástavním právem váznoucím na předmětných nemovitostech a dále zástavou z obchodního styku žalobkyně v minimální výši 900 000 Kč (důkaz: e-mail [jméno] [příjmení] ze [datum] a tento přeposlaný e-mail od [jméno] [příjmení] [jméno] [příjmení] ze stejného dne). Dne [datum] [jméno] [příjmení] zaměstnanec [příjmení] spořitelního družstva zaslal [jméno] [příjmení] jednatelce žalobkyně potvrzení, že došlo ke schválení úvěru ve výši 2,45 milionů Kč ve prospěch koupě rodinného domu ve [obec] (důkaz: e-mail [jméno] [příjmení] [jméno] [příjmení] ze dne [datum]). [příjmení] [jméno] [příjmení] obdržela od žalobkyně zástavní smlouvu. V této zástavní smlouvě dle názoru [jméno] [příjmení] byly nestandardní podmínky této smlouvy. Bylo tam mimo jiné uváděno, že prodávající se seznámily s úvěrovými podmínkami, úvěrové podmínky si vyžádaly od paní [příjmení], bylo to někdy [číslo], což byl pátek před svátkem, do [číslo]. mělo proběhnout čerpání úvěru, to bylo na hraně (důkaz: svědecká výpověď [jméno] [příjmení]). Smlouva o úvěru [číslo] byla uzavřena dne [datum]. Jako věřitel je uvedeno [příjmení] spořitelní družstvo, [IČO], jako dlužník strana žalující. V článku I. bod 1. je uvedeno, že věřitel poskytne dlužníkovi peněžní prostředky formou účelového úvěru do výše úvěrového limitu 2 450 000 Kč Součástí smlouvy o úvěru byly i všeobecné úvěrové podmínky platné od [datum] (důkaz: smlouva o úvěru ze dne [datum]). Dne [datum] byla [příjmení] spořitelním družstvem vyhotovena smlouva o zřízení zástavního práva k nemovitostem [číslo] ZSN/01, kde [příjmení] spořitelní družstvo vystupuje jako věřitel, žalovaná jako zástavce a žalobkyně jako dlužník. Zástavní právo bylo zřízeno k zajištění dluhu, vyplývající ze smlouvy o úvěru [číslo] uzavřené mezi věřitelem a dlužníkem dne [datum] ve výši jistiny 2 450 000 Kč a dále dalších dluhů (důkaz: článek I. smlouvy). V článku II. této smlouvy byly popsány nemovitosti, kterými byl dluh zajištěn. Jedná se o nemovitosti ve vlastnictví zástavce, které byly předmětem kupní smlouvy uvedené shora. Úvěrovou smlouvu podepsal za věřitele Ing. [jméno] [příjmení], člen představenstva, Ing. [příjmení] [jméno], člen představenstva, za dlužníka Bc. [jméno] [příjmení], jednatelka, žalobkyně a zástavce, žalovaná tuto smlouvu nikdy nepodepsala (důkaz: zástavní smlouva [číslo] ZSN/01). Vzhledem k tomu, že úvěr byl pouze ve výši 2 450 000 Kč a že žalobkyně, resp. Bc. [jméno] [příjmení] ujišťovala prodávající, resp. i [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], že má z vlastních zdrojů 1 000 000 Kč, avšak z kupní smlouvy i ze smlouvy o úvěru bylo zřejmé, že je z vlastních zdrojů třeba 1 850 000 Kč, vznikla na straně prodávajících obava, že žalobkyně nemá dostatek vlastních zdrojů (důkaz: svědecká výpověď [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]). E-mailem ze dne [datum] ve 13.15 hod. [jméno] [příjmení] vyzvala [jméno] [příjmení] s tím, že prodávající má důvodné obavy, že nebude schopna zaplatit řádně a včas kupní cenu dle uzavření kupní smlouvy, žádá tímto jako zástupce prodávající, aby nejpozději do [datum] doložila, že disponuje nebo bude disponovat vlastními zdroji ve výši 1 850 000 Kč. Vlastní zdroje žádá doložit výpisem z účtu, příslibem věřitele, prohlášením věřitele apod. (důkaz: e-mail [jméno] [příjmení] [jméno] [příjmení] z [datum]). [jméno] [příjmení] odpověděla e-mailem ve stejný den ve 14.39 hod. s tím, že se nedopustila ničeho, čím by porušila ujednání o kupní smlouvě. V kupní smlouvě jasně stojí, že je povinna složit peněžní prostředky do advokátní úschovy do třiceti dnů od podpisu kupní smlouvy. Kupní smlouva se podepisovala [datum] a třicet dní tedy ještě neuplynulo. Považovala požadavek [jméno] [příjmení] za neoprávněný (důkaz: e-mail [jméno] [příjmení] [jméno] [příjmení] ze dne [datum]). Na tento e-mail odpověděla [jméno] [příjmení] v pátek [datum] v 09.26 hod. s tím, že vysvětlila důvody, proč zatím nedošlo k podpisu zástavce na zástavní smlouvě. Uvedla, že v zástavní smlouvě svým podpisem činí zástavce (prodávající) prohlášení, že se seznámil s úvěrovou smlouvou. Pokud má zástavce podepsat danou zástavní smlouvu, musí být tedy s úvěrovou smlouvou seznámen. V opačném případě po zástavci nelze spravedlivě požadovat, aby činil v zástavní smlouvě lživé prohlášení. Navíc zástavní smlouva je smlouvou obsahem navazujícím na úvěrovou smlouvu, proto je pro zástavce a ochranu jeho práv nezbytné, aby se s úvěrovou smlouvou seznámil ještě před uzavřením samotné zástavní smlouvy. Opětovně zdůrazňovala, že v rozporu s očekáváním žalobkyně jí byl poskytnut úvěr o 850 000 Kč menší. [příjmení] [jméno] [příjmení] vyzvala opětovně žalobkyni:„ Pokud neuhradíte do [datum] částku 1 850 000 Kč z vlastních zdrojů, pak vám pravděpodobně nebude úvěr poskytnutý vůbec, proto s ohledem na všechny výše zmíněné skutečnosti žádáme poskytnutí přiměřené jistoty z vaší strany, že kupní cenu uhradíte celou, řádně a včas. Toto se nedotýká poskytnutí úvěrové smlouvy, kterou prodávající potřebuje už jen k samotnému uzavření zástavní smlouvy.“ Na to odpověděla [jméno] [příjmení] e-maile ze dne [číslo] ve 20.19 hod. s tím, že v příloze zaslala úvěrovou smlouvu uvedenou shora a dále uvedla:„ Při podpisu kupní smlouvy ze dne [datum] bylo v jejím článku II. uvedeno, že kupující bude hradit kupní cenu zčásti poskytnutého úvěru a zčásti z vlastních zdrojů. Tedy při podpisu kupní smlouvy měli vaši klienti již povědomí o tom, že i následná zástavní smlouva nebude znít na celou kupní cenu nemovitosti, ale na část, která bude kryta úvěrem. Domnívám se, že pokud měli vaši klienti pochybnosti o uhrazení kupní ceny, mohli je vyjádřit již při podpisu kupní smlouvy, ale to se nestalo.“ [příjmení] [jméno] [příjmení] uvádí:„ Pokud jde o zbývající část kupní ceny, peněžní prostředky k její úhradě obstaráváme a vše směřuje k datu splatnosti kupní ceny, neboť z tohoto jsme dosud vycházeli, zejména poté, co jste nepožadovali uzavřít dodatek ke kupní smlouvě, který jsem nabízela. Měli jsme tedy za to, že stále platí, co jsme v kupní smlouvě ujednali. V tuto chvíli náš zájem trvá a věřte, že se snažíme všechny smluvní podmínky dodržet ke dni splatnosti kupní smlouvy.“ Dále vyzvala opětovně prodávající k podpisu zástavní smlouvy a vložení na katastr (důkaz: e-mail [jméno] [příjmení] ze dne [datum]). Na tento e-mail [jméno] [příjmení] reagovala e-mailem ze dne [datum] s tím, že opětovně [jméno] [příjmení] žádala o doložení vlastních zdrojů alespoň zčásti a nebo poskytnutí jiné jistoty. V opačném případě hodlá od smlouvy odstoupit (e-mail [jméno] [příjmení] [jméno] [příjmení] ze dne [datum]). Na tento e-mail odpověděla [jméno] [příjmení] e-mailem ze dne [datum], kdy uvedla, že dosud nemá platnou smlouvu o advokátní úschově a že na této smlouvě chybí podpis schovatele. Dále žádá o součinnost a podání návrhu na zápis zástavního práva k nemovitosti ve prospěch [příjmení] spořitelního družstva (důkaz: e-mail [jméno] [příjmení] z [datum]). [jméno] [příjmení] e-mailem ze dne [datum] odpověděla dotazem, zdali je možné úvěr stále čerpat, když měl být čerpán do [číslo]. Dále uvádí, že v úvěrové smlouvě je stanoveno, že úvěr bude vyplacen na běžný účet žalované, s čímž nesouhlasí, prodávající se vystavuje riziku, že úvěr nepoužije na uhrazení kupní ceny, ale pro své potřeby (důkaz: e-mail [jméno] [příjmení] [jméno] [příjmení] ze dne [datum]). V reakci na tyto e-maily právní zástupkyně žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] dne [datum] napsala [jméno] [příjmení] e-mail s tím, že v e-mailu rekapituluje jednotlivé kroky účastníků a dále uvádí, že dosud nedošlo ze strany prodávající k podpisu zástavních smluv. V tomto směru konstatuje, že došlo k porušení kupní smlouvy na straně prodávající, kdy v důsledku toho je dle článku III. odst. 9. žalobkyně oprávněna odstoupit od kupní smlouvy. Současně upozorňuje na možnost vyúčtování smluvní pokuty. Upozorňuje, že vzhledem k tomu, že nebyla podepsána zástavní smlouva, fakticky prodávající znemožnila čerpání úvěru kupujícímu (důkaz: e-mail [jméno] [příjmení] [jméno] [příjmení] ze dne [datum]). Na tento e-mail reagovala [jméno] [příjmení] e-mailem ze dne [datum], kdy zdůraznila, že prodávající má rovněž stále zájem o prodej předmětných nemovitostí, nicméně má důvodnou obavu, že kupující nesplní svůj závazek zaplatit kupní cenu řádně a včas a prodávající pak bude velice komplikovaně usilovat o výmaz zástavního práva na předmětných nemovitostech. Prodávající v souladu s občanským zákoníkem nepožadovala po kupující nic víc, než poskytnutí jistoty, že kupní cenu zaplatí řádně a včas. Toto právo má prodávající ze zákona. Po kupující nebylo žádáno nic víc, než aby doložila např. výpis z účtu, příslib dalšího věřitele, prohlášení dalšího věřitele, že do [datum] jí poskytne finanční prostředky v potřebné výši. Dále uvedla, že samotný úvěr je velice nestandardní včetně úvěrujícího subjektu, proto jsou obavy prodávající o to více důvodné. Úvěrovou smlouvu měla kupující poskytnout prodávající bez dalšího a ne až po výzvě. To bylo nezbytné k uzavření zástavní smlouvy a vyplývalo to i z povinnosti v samotné úvěrové smlouvě. Do dnešního dne nebylo v obchodním rejstříku zapsáno zástavní právo na obchodní podíl kupující. Tímto tedy požádala o doložení návrhu na zápis zástavního práva do obchodního rejstříku. Dále uvedla, že má za to, že je nezbytné uzavřít dodatek ke kupní smlouvě ohledně výše vlastních zdrojů a výši částky financované úvěrem, neboť ta má být podkladem úvěrové smlouvy a má s ním korespondovat. Je s podivem, že tento dodatek ke kupní smlouvě financující družstvo nepožadovalo. Pokud kupující včas, a to do [datum], složí do advokátní úschovu částku odpovídající rozdílu v celkové výši kupní ceny a částky poskytnuté na základě úvěru, nebo doloží jinou potřebnou jistotu, pak je prodávající ochotna zástavní smlouvy podepsat a umožnit jejich odnesení na katastr nemovitostí (důkaz: e-mail [jméno] [příjmení] [jméno] [příjmení] ze dne [datum]). V reakci na to [jméno] [příjmení] právní zástupkyně žalobkyně e-mailem ze dne [datum] odpověděla [jméno] [příjmení] s tím, že kupující obstarávala peněžní prostředky z vlastních zdrojů tak, aby jich měla dostatek na zaplacené celé kupní ceny k datu splatnosti kupní ceny k [datum]. Dále uvedla, že kupující má připraven další finanční instrument, kterým bude hradit zbývající část kupní ceny, nicméně s ohledem na přístup prodávající, tato, dokud nebude podepsán dodatek ke kupní smlouvě, nechce vynakládat další peněžní prostředky na zajištění dalšího financování, když nemá jistotu, že obchod skutečně dopadne. Následně strany jednaly o přijatelném znění dodatku ke kupní smlouvě, kterým by vyřešily financování kupní ceny (e-mail ze dne [datum] od [jméno] [příjmení] [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] spolu s přílohou poslední revize dodatku). Vzhledem k tomu, že žalobkyně trvala na splatnosti kupní ceny nově na 30 dní pro tu část, která měla být hrazena z vlastních zdrojů, tedy ve výši 1 850 000 Kč a dále 40 dní pro tu část, která měla být hrazena z úvěru poskytnutého [příjmení] spořitelním družstvem, bylo zřejmé, že žalobkyně nemá vlastní zdroje na úhradu kupní ceny. Proto žalovaná dne [datum] odstoupila od kupní smlouvy ze dne [datum] a toto své odstoupení od smlouvy zaslala e-mailem dne [datum] a zároveň ten den i poštou na adresu jejího sídla (důkaz: odstoupení od smlouvy spolu se-mailem ze dne [datum]). Žalobkyně se následně obrátila na žalovanou dopisem ze dne [datum] s tím, že i ona odstoupila od smlouvy a žádá vrácení zaplacené zálohy a zároveň účtuje i smluvní pokutu ve výši 3 % z kupní ceny, to je částky ve výši 150 000 Kč (důkaz: dopis právní zástupkyně žalobkyně žalované ze [datum]). Žalobkyně následně požádala v [příjmení] spořitelním družstvu o další úvěr, který jí byl schválen s tím, že podnikla kroky k zakoupení jiné nemovitosti (důkaz: výpověď svědka [jméno] [příjmení]). Dne [datum] uzavřela žalobkyně jako kupující s manžely [příjmení] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako prodávajícími kupní smlouvu na nemovitosti zapsané na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora, obec Vlkaneč část obce Kozohlody (dále jen nemovitosti Kozohlody). Kupní cena předmětné nemovitosti byla dohodnuta ve výši 4 000 000 Kč. První část kupní ceny ve výši 60 000 Kč byla kupujícím uhrazena prodávajícím před podpisem smlouvy dne [datum]. Druhou část kupní ceny ve výši 440 000 Kč měla kupující zaplatit z vlastních zdrojů do pěti pracovních dnů od podpisu smlouvy složením do advokátní úschovy u JUDr. [jméno] [příjmení]. Třetí část kupní ceny ve výši 3 500 000 Kč měla být uhrazena prostřednictvím úvěru poskytnutého u [příjmení] spořitelního družstva (důkaz: kupní smlouva ze dne [datum]). Dále byla dne [datum] uzavřena smlouva o zřízení zástavního práva k nemovitostem [číslo] ZSN/01 uzavřená mezi [příjmení] spořitelní družstvo jako věřitelem, zástavci [příjmení] [příjmení] a [jméno] [příjmení] a dlužníkem a to žalobkyní. Zajišťovanou pohledávkou byly dluhy vyplývající ze smlouvy o úvěru uvedené shora ve výši jistiny 3 500 000 Kč, zástava pak byla na nemovitostech Kozohlody (důkaz: zástavní smlouva z [datum]). Samotné vyřizování záležitosti koupí nemovitostí Kozohlody proběhlo velmi rychle. Prodávající zastupovala realitní makléřka paní [jméno] [příjmení]. Vše bylo vyřízeno velmi rychle (důkaz: svědecká výpověď Ing. [jméno] [příjmení] a Taraka Toumii). Ing. [jméno] [příjmení], realitní makléřka, nedostala od žalobkyně zaplacenu svou provizi (důkaz: svědecká výpověď Ing. [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení]). Jednalo se o 60 000 Kč (důkaz: svědecká výpověď Ing. [jméno] [příjmení]).

4. Ze shora provedeného dokazování vzal soud za prokázaný tento skutkový děj: Bc. [jméno] [příjmení] projevila zájem o předmětné nemovitosti již v lednu 2018, absolvovala první prohlídku, při druhé prohlídce projevila skutečně vážný zájem. Bc. [jméno] [příjmení] uvažovala, že by nemovitost koupila i jako fyzická osoba. Bc. [jméno] [příjmení] v minulosti prodělala insolvenční řízení. Dne [datum] byla uzavřena dohoda o složení blokovacího depozita. Účastníky dohody byli jednak [právnická osoba], dále jako zájemce Bc. [jméno] [příjmení], nebo žalovaná, a dále jako prodávající [celé jméno žalované] Dohoda v článku I. měla uvedeno, že současným vlastníkem pozemku parc. č. st. 35, parc. [číslo] zapsaných na listu vlastnictví [číslo] pro k.ú. [obec], obec Kšely, Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín, je prodávající. V článku II. odst. 2 bylo uvedeno„ Kupní cena výše uvedených nemovitostí se všemi jejich součástmi a příslušenstvím je stanovena prodávajícím ve výši 4 500 000 Kč a zájemce tuto cenu akceptuje.“ V článku III. bylo sjednáno blokovací depozitum a to konkrétně v odst. 1. bylo uvedeno:„ Za účelem zablokování nemovitostí tak, že RE/MAX Today není oprávněna po dobu účinnosti této dohody zprostředkovat její koupi jinému zájemci, a za účelem zahájení jednání a přípravy smluvních dokumentů vedoucích ke koupi nemovitosti, složí zájemce k rukám RE/MAX Today blokovací depozitum ve výši 200 000 Kč“ V odst. 2. bylo uvedeno:„ Blokovací depozitum ve výši 200 000 Kč uhradil zájemce v hotovosti k rukám společnosti RE/MAX v den podpisu této dohody.“ V odst. 3. bylo uvedeno:„ Uvedené blokovací depozitum bude v případě uzavřené kupní smlouvy v plné výši započteno na kupní cenu nemovitosti uvedenou v článku II. této dohody.“ V článku IV. odst. 2. bylo uvedeno:„ Zájemce prohlašuje, že je schopen doplatit a doplatí kupní cenu za převod nemovitosti podle podmínek uvedených v této dohodě.“ V odst. 3. bylo uvedeno:„ Zájemce zaplatí prodávajícímu kupní cenu za převod nemovitosti následujícím způsobem a v následujících lhůtách: první část kupní ceny ve výši 200 000 Kč uhradí zájemce formou blokovacího depozita, druhou část kupní ceny ve výši 4 300 000 Kč uhradí zájemce v souladu s kupní smlouvou.“ V článku V. bylo uvedeno v odst. 1.:„ Tato dohoda se uzavírá na dobu určitou ode dne podpisu této dohody smluvními stranami do [datum]“ V odst. 2.:„ V případě, že prodávající nepřistoupí za výše uvedených podmínek k podpisu kupní smlouvy nejpozději v poslední den účinnosti této dohody, pak je RE/MAX Today povinen přijaté blokovací depozitum na požádání vrátit zpět zájemci, a to nejpozději do pěti pracovních dnů od vyžádání.“ V odst. 3.:„ Pokud zájemce poruší některou povinnost stanovenou v ust. článku IV. odst. 1. této dohody, nebo zájemce poruší povinnost uvést v této dohodě pravdivé informace, je zájemce povinen uhradit prodávajícímu smluvní pokutu ve výši vloženého blokovacího depozita dle této dohody. Prodávající a zájemce pro tento případ uzavírají tímto dohodu o započtení nároku prodávajícího na úhradu smluvní pokuty proti nároku zájemce na vrácení blokovacího depozita s tím, že oba nároky zanikají bez dalšího dnem následujícím o posledním dni lhůty platnosti této dohody, bez ohledu na splatnost obou nároků. Zájemce výslovně souhlasí s tím, aby RE/MAX Today vyplatil prodávajícímu smluvní pokutu či její část ze složeného blokovacího depozita s tím, aby RE/MAX Today vyplatil prodávajícímu smluvní pokutu či její část ze složeného blokovacího depozita. Provize mezi prodávajícím a RE/MAX Todey bude v takovém případě vypořádána v souladu se smlouvou o poskytnutí realitních služeb ze dne [číslo]“. Následně mezi [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] proběhla e-mailová komunikace ohledně připomínek ke kupní smlouvě. Dne [datum] právní zástupkyně žalobkyně zaslala [jméno] [příjmení] revidovanou kupní smlouvu. V tomto návrhu kupní smlouvy je jako kupující uvedena Bc. [jméno] [příjmení] jako fyzická osoba. Dne 7.4. zaslala e-mailem [jméno] [příjmení] [jméno] [příjmení] finální verzi smluvní dokumentace s tím, že v pondělí [datum] v 09.30 hod. bude tato dohoda podepsána, sraz bude v OC [část obce] před McDonalds. S tímto [jméno] [příjmení] v e-mailu souhlasila. Dne [datum] proběhlo podepsání kupní smlouvy v OC [část obce]. Na uvedenou schůzku Bc. [jméno] [příjmení] přišla o něco později. Na uvedené schůzce se zúčastnila Bc. [jméno] [příjmení], žalovaná [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Byla přečtena kupní smlouva plus smlouva o advokátní úschově. Následně ostatní chtěly od paní [příjmení] zástavní smlouvu, ale v tu chvíli jim tato řekla, že je problém, že v bance toto nemohli doručit, že je tam nějaký technický problém. Následně tedy byla podepsána kupní smlouva na Czech Point. Žalovaná žije v Anglii, na podpis kupní a zástavní smlouvy přiletěla pouze na krátkou dobu. Přiletěla den před schůzkou, následně večer odlétala. [příjmení] [příjmení] ostatní ubezpečovala, že co se týká úvěru, vše je zařízeno, jedná se pouze o technickou chybu v bance. Kupní smlouva, která byla mezi účastníky uzavřena, je následujícího obsahu: Jako prodávající je označena žalovaná, jako kupující žalobkyně, jako realitní kancelář nebo [právnická osoba] V článku I. jsou označeny nemovitosti tak, jak jsou tyto uvedeny shora. V článku II. je uvedena kupní cena ve výši 4 500 000 Kč. V článku II. odst. 2. v bodě a) je uvedeno, že částku ve výši 200 000 Kč kupující uhradila již před podpisem této smlouvy a to na základě dohody o složení blokovacího depozita uzavřené dne [datum] s vedlejším účastníkem této smlouvy, jako zálohu na zaplacení kupní ceny. Dále je v článku II. odst. 2. písm. c) uvedeno, že částku ve výši 3 300 000 Kč se kupující zavazuje uhradit bezhotovostním převodem na účet advokátní úschovy u advokátní kanceláře Mgr. [jméno] [příjmení] z úvěru poskytnutého prodávající [příjmení] spořitelním družstvem a to nejpozději do 30 dnů ode dne podpisu této smlouvy. V písm. d) je pak dále uvedeno, že částku ve výši 1 000 000 Kč se kupující zavazuje uhradit bezhotovostním převodem na účet advokátní úschovy u advokátní kanceláře Mgr. [jméno] [příjmení] z vlastních zdrojů a to nejpozději do 30 dnů ode dne podpisu této kupní smlouvy. V článku III. bod 10. a bod 11. byly upraveny podmínky pro případ porušení povinností vyplývající z této smlouvy a to v bodě 10. ze strany kupující a v bodě 11. ze strany prodávající. Smluvní pokuta byla určena ve výši 3 % z kupní ceny. Smlouva je datována dnem [datum] a podepsána za prodávající žalovanou, za kupující jednatelkou žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] a za realitní kancelář [jméno] [příjmení]. Zároveň byla dne [datum] podepsána smlouva o advokátní úschově s účastníky schovatelem [jméno] [příjmení], uschovatelem žalovanou a osobou oprávněnou k výplatě advokátní úschovy paní [celé jméno žalované]. Dne [datum] přeposlala jednatelka žalobkyně e-mailem [jméno] [příjmení] informaci z [příjmení] spořitelního družstva, že [příjmení] spořitelní družstvo poskytne žalobkyni úvěr pouze ve výši 2 900 000 Kč, pokud bude úvěr zajištěn zástavním právem váznoucím na předmětných nemovitostech a dále zástavou z obchodního styku žalobkyně v minimální výši 900 000 Kč. Dne [datum] [jméno] [příjmení] zaměstnanec [příjmení] spořitelního družstva zaslal [jméno] [příjmení] jednatelce žalobkyně potvrzení, že došlo ke schválení úvěru ve výši 2,45 milionů Kč ve prospěch koupě rodinného domu ve [obec]. [příjmení] [jméno] [příjmení] obdržela od žalobkyně zástavní smlouvu. V této zástavní smlouvě dle názoru [jméno] [příjmení] byly nestandardní podmínky této smlouvy. Bylo tam mimo jiné uváděno, že prodávající se seznámily s úvěrovými podmínkami, úvěrové podmínky si vyžádaly od paní [příjmení], bylo to někdy [číslo], což byl pátek před svátkem, o [číslo]. mělo proběhnout čerpání úvěru, to bylo na hraně. Smlouva o úvěru [číslo] byla uzavřena dne [datum]. Jako věřitel je uvedeno [příjmení] spořitelní družstvo, [IČO], jako dlužník strana žalující. V článku I. bod 1. je uvedeno, že věřitel poskytne dlužníkovi peněžní prostředky formou účelového úvěru do výše úvěrového limitu 2 450 000 Kč Součástí smlouvy o úvěru byly i všeobecné úvěrové podmínky platné od [datum]. Dne [datum] byla [příjmení] spořitelním družstvem vyhotovena smlouva o zřízení zástavního práva k nemovitostem [číslo] ZSN/01, kde [příjmení] spořitelní družstvo vystupuje jako věřitel, žalovaná jako zástavce a žalobkyně jako dlužník. Zástavní právo bylo zřízeno k zajištění dluhu, vyplývající ze smlouvy o úvěru [číslo] uzavřené mezi věřitelem a dlužníkem dne [datum] ve výši jistiny 2 450 000 Kč a dále dalších dluhů. V článku II. této smlouvy byly popsány nemovitosti, kterými byl dluh zajištěn. Jedná se o nemovitosti ve vlastnictví zástavce, které byly předmětem kupní smlouvy uvedené shora. Úvěrovou smlouvu podepsal za věřitele Ing. [jméno] [příjmení], člen představenstva, Ing. [příjmení] [jméno], člen představenstva, za dlužníka Bc. [jméno] [příjmení], jednatelka, žalobkyně a zástavce, žalovaná tuto smlouvu nikdy nepodepsala. Vzhledem k tomu, že úvěr byl pouze ve výši 2 450 000 Kč a že žalobkyně, resp. Bc. [jméno] [příjmení] ujišťovala prodávající, resp. i [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], že má z vlastních zdrojů 1 000 000 Kč, avšak z kupní smlouvy i ze smlouvy o úvěru bylo zřejmé, že je z vlastních zdrojů třeba 1 850 000 Kč, vznikla na straně prodávajících obava, že žalobkyně nemá dostatek vlastních zdrojů. E-mailem ze dne [datum] ve 13.15 hod. [jméno] [příjmení] vyzvala [jméno] [příjmení] s tím, že prodávající má důvodné obavy, že nebude schopna zaplatit řádně a včas kupní cenu dle uzavření kupní smlouvy, žádá tímto jako zástupce prodávající, aby nejpozději do [datum] doložila, že disponuje nebo bude disponovat vlastními zdroji ve výši 1 850 000 Kč. Vlastní zdroje žádá doložit výpisem z účtu, příslibem věřitele, prohlášením věřitele apod. [jméno] [příjmení] odpověděla e-mailem ve stejný den ve 14.39 hod. s tím, že se nedopustila ničeho, čím by porušila ujednání o kupní smlouvě. V kupní smlouvě jasně stojí, že je povinna složit peněžní prostředky do advokátní úschovy do třiceti dnů od podpisu kupní smlouvy. Kupní smlouva se podepisovala [datum] a třicet dní tedy ještě neuplynulo. Považovala požadavek [jméno] [příjmení] za neoprávněný. Na tento e-mail odpověděla [jméno] [příjmení] v pátek [datum] v 09.26 hod. s tím, že vysvětlila důvody, proč zatím nedošlo k podpisu zástavce na zástavní smlouvě. Uvedla, že v zástavní smlouvě svým podpisem činí zástavce (prodávající) prohlášení, že se seznámil s úvěrovou smlouvou. Pokud má zástavce podepsat danou zástavní smlouvu, musí být tedy s úvěrovou smlouvou seznámen. V opačném případě po zástavci nelze spravedlivě požadovat, aby činil v zástavní smlouvě lživé prohlášení. Navíc zástavní smlouva je smlouvou obsahem navazujícím na úvěrovou smlouvu, proto je pro zástavce a ochranu jeho práv nezbytné, aby se s úvěrovou smlouvou seznámil ještě před uzavřením samotné zástavní smlouvy. Opětovně zdůrazňovala, že v rozporu s očekáváním žalobkyně jí byl poskytnut úvěr o 850 000 Kč menší. [příjmení] [jméno] [příjmení] vyzvala opětovně žalobkyni:„ Pokud neuhradíte do [datum] částku 1 850 000 Kč z vlastních zdrojů, pak vám pravděpodobně nebude úvěr poskytnutý vůbec, proto s ohledem na všechny výše zmíněné skutečnosti žádáme poskytnutí přiměřené jistoty z vaší strany, že kupní cenu uhradíte celou, řádně a včas. Toto se nedotýká poskytnutí úvěrové smlouvy, kterou prodávající potřebuje už jen k samotnému uzavření zástavní smlouvy.“ Na to odpověděla [jméno] [příjmení] e-maile ze dne [číslo] ve 20.19 hod. s tím, že v příloze zaslala úvěrovou smlouvu uvedenou shora a dále uvedla:„ Při podpisu kupní smlouvy ze dne [datum] bylo v jejím článku II. uvedeno, že kupující bude hradit kupní cenu zčásti poskytnutého úvěru a zčásti z vlastních zdrojů. Tedy při podpisu kupní smlouvy měli vaši klienti již povědomí o tom, že i následná zástavní smlouva nebude znít na celou kupní cenu nemovitosti, ale na část, která bude kryta úvěrem. Domnívám se, že pokud měli vaši klienti pochybnosti o uhrazení kupní ceny, mohli je vyjádřit již při podpisu kupní smlouvy, ale to se nestalo.“ [příjmení] [jméno] [příjmení] uvádí:„ Pokud jde o zbývající část kupní ceny, peněžní prostředky k její úhradě obstaráváme a vše směřuje k datu splatnosti kupní ceny, neboť z tohoto jsme dosud vycházeli, zejména poté, co jste nepožadovali uzavřít dodatek ke kupní smlouvě, který jsem nabízela. Měli jsme tedy za to, že stále platí, co jsme v kupní smlouvě ujednali. V tuto chvíli náš zájem trvá a věřte, že se snažíme všechny smluvní podmínky dodržet ke dni splatnosti kupní smlouvy.“ Dále vyzvala opětovně prodávající k podpisu zástavní smlouvy a vložení na katastr. Na tento e-mail [jméno] [příjmení] reagovala e-mailem ze dne [datum] s tím, že opětovně [jméno] [příjmení] žádala o doložení vlastních zdrojů alespoň zčásti a nebo poskytnutí jiné jistoty. V opačném případě hodlá od smlouvy odstoupit. Na tento e-mail odpověděla [jméno] [příjmení] e-mailem ze dne [datum], kdy uvedla, že dosud nemá platnou smlouvu o advokátní úschově a že na této smlouvě chybí podpis schovatele. Dále žádá o součinnost a podání návrhu na zápis zástavního práva k nemovitosti ve prospěch [příjmení] spořitelního družstva. [jméno] [příjmení] e-mailem ze dne [datum] odpověděla dotazem, zdali je možné úvěr stále čerpat, když měl být čerpán do [číslo]. Dále uvádí, že v úvěrové smlouvě je stanoveno, že úvěr bude vyplacen na běžný účet žalované, s čímž nesouhlasí, prodávající se vystavuje riziku, že úvěr nepoužije na uhrazení kupní ceny, ale pro své potřeby. V reakci na tyto e-maily právní zástupkyně žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] dne [datum] napsala [jméno] [příjmení] e-mail s tím, že v e-mailu rekapituluje jednotlivé kroky účastníků a dále uvádí, že dosud nedošlo ze strany prodávající k podpisu zástavních smluv. V tomto směru konstatuje, že došlo k porušení kupní smlouvy na straně prodávající, kdy v důsledku toho je dle článku III. odst. 9. žalobkyně oprávněna odstoupit od kupní smlouvy. Současně upozorňuje na možnost vyúčtování smluvní pokuty. Upozorňuje, že vzhledem k tomu, že nebyla podepsána zástavní smlouva, fakticky prodávající znemožnila čerpání úvěru kupujícímu. Na tento e-mail reagovala [jméno] [příjmení] e-mailem ze dne [datum], kdy zdůraznila, že prodávající má rovněž stále zájem o prodej předmětných nemovitostí, nicméně má důvodnou obavu, že kupující nesplní svůj závazek zaplatit kupní cenu řádně a včas a prodávající pak bude velice komplikovaně usilovat o výmaz zástavního práva na předmětných nemovitostech. Prodávající v souladu s občanským zákoníkem nepožadovala po kupující nic víc, než poskytnutí jistoty, že kupní cenu zaplatí řádně a včas. Toto právo má prodávající ze zákona. Po kupující nebylo žádáno nic víc, než aby doložila např. výpis z účtu, příslib dalšího věřitele, prohlášení dalšího věřitele, že do [datum] jí poskytne finanční prostředky v potřebné výši. Dále uvedla, že samotný úvěr je velice nestandardní včetně úvěrujícího subjektu, proto jsou obavy prodávající o to více důvodné. Úvěrovou smlouvu měla kupující poskytnout prodávající bez dalšího a ne až po výzvě. To bylo nezbytné k uzavření zástavní smlouvy a vyplývalo to i z povinnosti v samotné úvěrové smlouvě. Do dnešního dne nebylo v obchodním rejstříku zapsáno zástavní právo na obchodní podíl kupující. Tímto tedy požádala o doložení návrhu na zápis zástavního práva do obchodního rejstříku. Dále uvedla, že má za to, že je nezbytné uzavřít dodatek ke kupní smlouvě ohledně výše vlastních zdrojů a výši částky financované úvěrem, neboť ta má být podkladem úvěrové smlouvy a má s ním korespondovat. Je s podivem, že tento dodatek ke kupní smlouvě financující družstvo nepožadovalo. Pokud kupující včas, a to do [datum], složí do advokátní úschovu částku odpovídající rozdílu v celkové výši kupní ceny a částky poskytnuté na základě úvěru, nebo doloží jinou potřebnou jistotu, pak je prodávající ochotna zástavní smlouvy podepsat a umožnit jejich odnesení na katastr nemovitostí. V reakci na to [jméno] [příjmení] právní zástupkyně žalobkyně e-mailem ze dne [datum] odpověděla [jméno] [příjmení] s tím, že kupující obstarávala peněžní prostředky z vlastních zdrojů tak, aby jich měla dostatek na zaplacené celé kupní ceny k datu splatnosti kupní ceny k [datum]. Dále uvedla, že kupující má připraven další finanční instrument, kterým bude hradit zbývající část kupní ceny, nicméně s ohledem na přístup prodávající, tato, dokud nebude podepsán dodatek ke kupní smlouvě, nechce vynakládat další peněžní prostředky na zajištění dalšího financování, když nemá jistotu, že obchod skutečně dopadne. Následně strany jednaly o přijatelném znění dodatku ke kupní smlouvě, kterým by vyřešily financování kupní ceny. Vzhledem k tomu, že žalobkyně trvala na splatnosti kupní ceny nově na 30 dní pro tu část, která měla být hrazena z vlastních zdrojů, tedy ve výši 1 850 000 Kč a dále 40 dní pro tu část, která měla být hrazena z úvěru poskytnutého [příjmení] spořitelním družstvem, bylo zřejmé, že žalobkyně nemá vlastní zdroje na úhradu kupní ceny. Proto žalovaná dne [datum] odstoupila od kupní smlouvy ze dne [datum] a toto své odstoupení od smlouvy zaslala e-mailem dne [datum] a zároveň ten den i poštou na adresu jejího sídla. Žalobkyně se následně obrátila na žalovanou dopisem ze dne [datum] s tím, že i ona odstoupila od smlouvy a žádá vrácení zaplacené zálohy a zároveň účtuje i smluvní pokutu ve výši 3 % z kupní ceny, to je částky ve výši 150 000 Kč. Žalobkyně následně požádala v [příjmení] spořitelním družstvu o další úvěr, který jí byl schválen s tím, že podnikla kroky k zakoupení jiné nemovitosti. Dne [datum] uzavřela žalobkyně jako kupující s manžely [příjmení] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako prodávajícími kupní smlouvu na nemovitosti zapsané na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora, obec Vlkaneč část obce Kozohlody (dále jen nemovitosti Kozohlody). Kupní cena předmětné nemovitosti byla dohodnuta ve výši 4 000 000 Kč. První část kupní ceny ve výši 60 000 Kč byla kupujícím uhrazena prodávajícím před podpisem smlouvy dne [datum]. Druhou část kupní ceny ve výši 440 000 Kč měla kupující zaplatit z vlastních zdrojů do pěti pracovních dnů od podpisu smlouvy složením do advokátní úschovy u JUDr. [jméno] [příjmení]. Třetí část kupní ceny ve výši 3 500 000 Kč měla být uhrazena prostřednictvím úvěru poskytnutého u [příjmení] spořitelního družstva. Dále byla dne [datum] uzavřena smlouva o zřízení zástavního práva k nemovitostem [číslo] ZSN/01 uzavřená mezi [příjmení] spořitelní družstvo jako věřitelem, zástavci [příjmení] [příjmení] a [jméno] [příjmení] a dlužníkem a to žalobkyní. Zajišťovanou pohledávkou byly dluhy vyplývající ze smlouvy o úvěru uvedené shora ve výši jistiny 3 500 000 Kč, zástava pak byla na nemovitostech Kozohlody. Samotné vyřizování záležitosti koupí nemovitostí Kozohlody proběhlo velmi rychle. Prodávající zastupovala realitní makléřka paní [jméno] [příjmení]. Vše bylo vyřízeno velmi rychle. Ing. [jméno] [příjmení], realitní makléřka, nedostala od žalobkyně zaplacenu svou provizi. Jednalo se o 60 000 Kč.

5. Soud provedl všechny důkazy, které strany navrhly. Z některých však nevyvodil žádné skutkové závěry kromě těch, o kterých podrobně uvede níže. Důkazy, ze kterých soud nevyvodil žádné skutkové závěry byly především ty, které prokazovaly výši škody, kterou uváděla žalobkyně, a to z důvodu jakým soud rozhodl v žalobě, když žalobě nevyhověl, tuto zamítl a pak nevyvozoval z důkazů osvědčující výši škody žádné skutkové závěry.

6. Soud hodnotil důkazy podle své úvahy a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti; přitom pečlivě přihlížel ke všemu, co vyšlo v řízení najevo včetně toho, co uvedli účastníci (§ 132 o.s.ř.). Soud vycházel z listinných důkazů, výpovědí svědků a účastníků. Co se týká výpovědí svědků a účastníků, soud tyto vyslechl osobně, sledoval jakým způsobem nejen vypovídali, ale chovali se i při jednání a posuzoval jejich věrohodnost. Na takovouto nezastupitelnost osobního výslechu účastníků a svědků, jejich vizuální i akustickou observaci a na velký význam při zjištění skutkového stavu nejednou upozornil ve své judikatuře Nejvyšší soud České republiky (viz. např. rozhodnutí NS ČR sp. zn. 32 Cdo 2795/2009).

7. Soud vyslechl žalobkyni jako účastníka, resp. statutární orgán žalobkyně, tedy jednatelku žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení]. Co se týká její výpovědi, soud tuto nepovažuje za věrohodnou. Její výpověď stála naprosto osamoceně, byla v rozporu s tím, co uvedla žalovaná, její matka [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], především o setkání v kavárně na Černém [obec], kde měly podepsat kupní smlouvu a další dokumenty.

8. Další okruh svědků a účastníků byla účastnická výpověď žalované, svědecká výpověď svědkyně [jméno] [příjmení] a svědkyně [jméno] [příjmení]. Všechny tři tyto osoby soud považuje za věrohodné. Žalovaná a její matka [jméno] [příjmení] uváděly skutečnosti týkající se setkání s jednatelkou žalobkyně na Černém [obec] při podpisu kupní smlouvy. V tomto směru nebyly jejich výpovědi v rozporu a popisovaly to, co viděly a zažily, a soud nespatřil nic v jejich výpovědi, co by u něj mohlo vzbudit dojem, že tyto lhaly. Stejně tak vypovídala i svědkyně [jméno] [příjmení], která ještě podrobněji vylíčila jednotlivé okolnosti případu, když popisovala i předcházející jednání se žalobkyní, resp. s její jednatelkou, a i následné jednání, především okolnosti, kdy na straně prodávající vznikly vážné obavy o tom, že kupující, tedy žalobkyně, nemá dostatek finančních prostředků na koupi nemovitosti.

9. Dalším okruhem svědků byli svědci [příjmení] [jméno] [příjmení] a [příjmení] [příjmení], manželé, kteří následně prodali žalobkyni nemovitost v Kozhohlodech. I tyto svědky soud považuje za věrohodné. Oni sami, především pak pan [příjmení] [příjmení], o samotné věci si příliš nepamatovali, když, jak vyplynulo z jejich výpovědi, jim ani nebylo zřejmé, proč jsou voláni k soudu jako svědci. V každém případě potvrdili to, co bylo zřejmé i z listin, že k prodeji nemovitosti v Kozohlodech došlo bezprostředně poté, kdy selhal prodej nemovitosti žalované. Jejich výpověď se ani nelišila od výpovědi, co uvedla svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení], realitní makléřka.

10. Posledním okruhem byli svědci [příjmení] [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení]. Ing. [jméno] [příjmení] byla realitní makléřkou vystupující při koupi nemovitosti v Kozohlodech. Soud tuto osobu považuje za zcela věrohodnou, která uvedla věci tak, jak si je pamatovala. Není důvodu jí nevěřit. Stejně tak i Ing. [jméno] [příjmení], který především ve věci vypovídal obecně ke způsobu poskytování úvěrů [příjmení] spořitelním družstvem. Na samotnou kauzu si příliš nepamatoval, pouze uvedl, že ví, že paní [příjmení] potřebovala půjčit peníze na koupi nemovitosti, že jí byl schválen jeden úvěr, následně koupě první nemovitosti selhala a následně jí byl poskytnut druhý úvěr, kdy již nemovitost koupila. Svědek [příjmení] především pak popsal skutečnosti týkající se poskytování úvěru v [příjmení] spořitelním družstvu. Tak mimo jiné uvedl, že:„ Obvyklá záležitost je, že když klient chce půjčit nějaké peníze a nemá šanci v normální bance, obrací se na spořitelní družstva. V té době byly na trhu pouze dvě.“ Dále popsal způsob, jakým se má postupovat a jakým se běžně tedy postupuje při koupi nemovitosti a sjednávání úvěru, kdy uvedl:„ Věc probíhá totiž tak, že pokud se úvěruje koupě nemovitosti přes banky, časově to musí probíhat tak, že účastníci si tedy mohou uzavřít předkupní smlouvu, to tedy ano, ale nejprve musí být uzavřena zástavní smlouva, zástavní právo musí dát prodávající a vkládá se to na katastr nemovitostí. Teprve poté může být sepsána kupní smlouva a smlouva o úschově. Je to proto, aby nepředešla kupní smlouva se zástavní, protože ve chvíli, kdy se objeví kupní smlouva, objeví se tam plomba a nemohlo by dojít k zástavě. Většinou se podepisují takové smlouvy naráz u jednoho advokáta, a v tomto případě vím, že prodávající nechtěl podepsat zástavní smlouvy.“ Dále zdůraznil skutečnost:„ Je třeba však uvést, že ve spořitelním družstvu není žádný úvěr standardní. Nejedná se o úvěr jako v bance.“ Ohledně standardního případu nákupu nemovitosti sjednání úvěru popsal:„ Standardní případ však probíhal tak, že družstvo vytisklo všechny papíry kromě kupní smlouvy, to si vytiskli sami klienti prodávající – kupující. Sešli jsme se u nás v jedné místnosti za přítomnosti notáře nebo advokáta, podle toho, koho chtěli. Nejprve se podepisovala úvěrová smlouva a následně zástavní. Pak kupní a pak o úschově. Jakmile byla vložena zástava na katastr, přišla plomba ohledně zástavy, a my jsme následně zkontrolovali, zdali jsou peníze v úschově od kupujícího a následně jsme vypláceli úvěr. [příjmení] to bylo tak, že se vyplácely pohledávky prodávajícího, různé exekuce apod., a zbytek se pak vkládal do úschovy. To byl standardní postup. Chci uvést, že jsme byli pod kontrolou [obec] národní banky, která 2x spořitelní družstvo [příjmení] kontrolovala a vše bylo v pořádku.“ K samotné věci si svědek příliš nepamatoval, ale velmi podrobně popsal, jak je uvedeno shora, způsob jakým [příjmení] spořitelní družstvo u koupě nemovitosti úvěrovalo.

11. Jak je uvedeno shora, strana žalovaná považovala předmětnou kupní smlouvu za neplatnou jednak dle § 583 o.z. z důvodu omylu na straně prodávající ohledně rozhodné okolnosti, kdy v tento omyl byla strana prodávající uvedena stranou kupující a s ohledem na to, že žalovaná byla žalobkyní uvedena v omyl lstí, úmyslně, je nerozhodné, zda se týkal omyl žalované, jakožto prodávající, rozhodné či vedlejší okolnosti dle ust. § 584 odst. 2 o.z. Omyl strany prodávající žalované spočíval v tom, že vycházela z toho, že má kupující žalobkyně dostatek finančních prostředků na úhradu kupní ceny, tedy především, že má tak, jak je uvedeno v předmětné kupní smlouvě zajištěný úvěr na úhradu části kupní ceny ve výši 3 300 000 Kč a že má k dispozici vlastní zdroje ve výši 1 000 000 Kč na úhradu zbývající kupní ceny. Jak vyplynulo ze svědeckých výpovědí uvedených shora, žalobkyně, resp. její jednatelka Bc. [jméno] [příjmení] na schůzce [datum], kde byla podepsána kupní smlouva, uváděla straně prodávající nepravdu, tedy úmyslně lhala, když uváděla, že úvěr má již sjednaný a že je ve výši 3 300 000 Kč. To má soud za prokázané ze svědeckých výpovědí uvedených shora, že tímto způsobem Bc. [jméno] [příjmení] tuto skutečnost uváděla na této schůzce. Z listin, které byly provedeny k důkazu však vyplývá, že ke dni [datum] žádný úvěr dosud sjednán nebyl, že úvěr byl sjednán až později, že úvěr nebyl sjednán na částku 3 300 000 Kč, ale na částku nižší a to ve výši 2 450 000 Kč. Smlouva o úvěru byla totiž podepsána až [datum]. Ovšem již [datum] žalobkyně žalovanou a další osoby ujišťovala, že úvěr uzavřený je a je uzavřený na částku 3 300 000 Kč. Dále žalobkyně ujišťovala stranu žalovanou, že má 1 000 000 Kč z vlastních zdrojů, což má soud za prokázané, že také neměla. Žalobkyně uváděla, že měla dostatek finančních prostředků, jak onen 1 000 000 Kč, který by jí chyběl, pokud by jí byl poskytnut úvěr 3 300 000 Kč, tak dokonce 1 850 000 Kč, který měla poskytnout z vlastních zdrojů poté, kdy jí byl poskytnut úvěr v nižší částce, tedy 2 450 000 Kč. Argumentovala tím, že následně zakoupila nemovitost od manželů [příjmení]. Jak však plyne z kupní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a manžely [příjmení], jako prodávajícími na nemovitost Kozohlody, pak nemovitost v Kozohlodech byla o půl milionu levnější, než předmětná nemovitost, kterou prodávala žalovaná. Nemovitost v Kozohlodech byla prodávána za cenu 4 000 000 Kč. Zároveň žalobkyně dostala na uvedenou nemovitost dokonce vyšší úvěr od [příjmení] spořitelního družstva, než jaký měla dostat na nemovitost v majetku žalované. V případě nemovitosti v Kozohlodech se jednalo o úvěr ve výši 3 500 000 Kč. Pak mohla z vlastních zdrojů zaplatit pouze 500 000 Kč, kdy 60 000 Kč z této částky zaplatila před podpisem kupní smlouvy a 440 000 Kč následně. Obě tyto částky zaplatila. Je však zřejmé, že se jednalo o výrazně nižší částku než částku, kterou slíbila z vlastních zdrojů dodat původně, milionu oproti 1 milionu z vlastních zdrojů, nebo dokonce poté, kdy jí byl schválen úvěr na koupi nemovitosti žalované v nižší výši, tedy částku 1 850 000 Kč, kdy je zřejmé, že následně jí stačilo poskytnout necelou 1/3 této částky. Tomu, že finance žalobkyně byly velmi napjaté, svědčí i to, že následně nezaplatila provizi realitní makléřce a to částku ve výši 60 000 Kč, což není nijak extrémní částka, přesto ji nezaplatila.

12. Co se týká solventnosti žalobkyně a skutečnosti, že žalobkyně měla dostatek finančních prostředků z vlastních zdrojů, aby mohla uhradit kupní cenu v plné výši, reps. v té výši, která nebyla hrazena z úvěru, tak v tomto směru soud žalobkyni u prvního jednání ve věci poučil dle § 118 a) odst. 1 o.s.ř. s tím, že dosud nebyly vylíčeny rozhodující skutečnosti týkající se jejích finančních prostředků, její solventnosti v tomto rozhodném období a zároveň neoznačila důkazy k prokázání takovéhoto tvrzení, tedy byla poučena i podle § 118 a) odst. 3 o.s.ř. Zároveň byla poučena o následcích nesplnění této výzvy, tedy rizika neúspěchu ve věci. Přestože žalobkyně poučení porozuměla, dostala lhůtu k doplnění tvrzení a označení důkazů ve lhůtě 30 dnů od dne poučení, v této lhůtě a ani později svá tvrzení nedoplnila. Navržené důkazy do té doby, které žalobkyně navrhla, byly provedeny a i z nich, jak soud uvádí shora, má za prokázané, že žalobkyně nebyla v rozhodném období solventní, resp. že neměla dostatek vlastních finančních prostředků na doplacení kupní ceny. Zároveň pak úmyslně uvedla žalovanou v omyl v tom směru, že bude částka 3 300 000 Kč kupní ceny uhrazena z úvěru, když uváděla, že ohledně úvěru je vše vyřízeno a jedná se pouze o technický problém v bance, že nemůže být vytištěna příslušná zástavní smlouva. Ze zástavní smlouvy by pak byla straně žalované zřejmá výše poskytnutého úvěru.

13. Zároveň ohledně solventnosti žalobkyně je významná i ta skutečnost, což bylo mezi stranami nesporné, že žalobkyně váhala zdali koupí nemovitost ona sama, a nebo její jednatelka Bc. [jméno] [příjmení] jako fyzická osoba. Byl problém v tom, že v minulosti Bc. [jméno] [příjmení] prodělala insolvenci a tak byla rizikovou osobou, které by těžko mohl být poskytnut úvěr. Nakonec i [příjmení] spořitelní družstvo, které se specializuje na problémové klienty, jak uvedl u soudu bývalý zaměstnanec [příjmení] spořitelního družstva Ing. [jméno] [příjmení], poskytlo úvěr žalované, tedy právnické osobě [právnická osoba] nikoli fyzické osobě [jméno] [příjmení]. Zároveň Ing. [jméno] [příjmení] jako svědek potvrdil, že [příjmení] spořitelní družstvo se specializuje na problémové, nestandardní klienty s určitým rizikem, právě takové osoby, kterým by běžná banka úvěr neposkytla. Že žalobkyně měla i následně problémy s dostáním svých závazků svědčí i aktuální výpis z katastru nemovitostí na nemovitost v Kozohlodech, kde je zapsáno i zástavní právo z roku 2019 pro Českou republiku – Finanční úřad pro Středočeský kraj. A o finančních problémech samotné jednatelky žalobkyně svědčí i dvě rozhodnutí Obvodního soudu pro Prahu 8 č.j. 29 C 270/2020 – 22 a č.j. 30 C 125/2019 – 28, kde bylo uloženo žalované, tedy Bc. [jméno] [příjmení], zaplatit částku ve výši 23 551,29 Kč a částku 21 946,50 Kč obojí spolu s úroky z prodlení a náklady řízení (důkaz: výpis katastru nemovitostí [list vlastnictví] k.ú. Kozohlody, rozsudky Obvodního soudu pro Prahu 8 č.j. 29 C 270/2020 – 22 a č.j. 30 C 125/2019 – 28).

14. Je tedy zřejmé, že uvedená kupní smlouva byla neplatná proto, že žalobkyně uvedla v rozhodných okolnostech žalovanou v omyl, tedy že je dostatečně solventní. Kupní smlouva je tak neplatná v souladu s ust. § 583 o.z.

15. V dalším soud plně odkazuje na část závěrečného návrhu žalované tak, jak tato uvedla ve svém podání soudu: 16. „ Žalovaná má za to, že kupní smlouva uzavřená mezi žalobkyní a žalovanou a [právnická osoba] jako vedlejším účastníkem dne [datum] týkající se těchto nemovitostí: pozemek parc. č. st. 35 – zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 1577 m2, jehož součástí je stavba [adresa] – rodinný dům, pozemek parc. [číslo] – zahrada o celkové výměře 1879 m2, pozemek parc. [číslo] – orná půda o celkové výměře 2427 m2, pozemek parc. [číslo] – ostatní plocha o celkové výměře 321 m2, pozemek parc. [číslo] – orná půda o celkové výměře 2034 m2, pozemek parc. [číslo] – ostatní plocha o celkové výměře 41 m2, vše se nacházející v obci a k.ú. [obec], vše zapsané na [list vlastnictví] vedeného u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín, je neplatná jednak dle ust. § 583 z. č. 89/2021 Sb. občanský zákoník (dále jen„ OZ“) z důvodu omylu na straně prodávající ohledně rozhodné okolnosti, kdy v tento omyl byla strana prodávající uvedena stranou kupující a s ohledem na to, že žalovaná byla žalobkyní uvedena v omyl lstí, úmyslně, je nerozhodné, zda se týkal omyl žalované jakožto prodávající rozhodné, či vedlejší okolnosti dle ust. § 584 odst. 2 OZ. Omyl strany prodávající (žalované) spočíval v tom, že vycházela z toho, že má kupující (žalobkyně) dostatek finančních prostředků na úhradu kupní ceny, tedy především, že má tak, jak je uvedeno v předmětné kupní smlouvě, zajištěný úvěr na úhradu části kupní ceny ve výši 3, 300.000 Kč a že má k dispozici vlastní zdroje ve výši 1.000.000 Kč na úhradu zbývající části kupní ceny. Tyto okolnosti byly pro stranu prodávající rozhodné, tedy, že má jednak žalobkyně vlastní zdroje ve výši 1.000.000 Kč a dále, že má sjednán úvěr ve výši 3, 300.000 Kč, kdy tato částka představovala 73,3 % kupní ceny, tedy většinu kupní ceny, obě skutečnosti byly podstatné. Ohledně solventnosti strany kupující věděla strana prodávající, že žalobkyně jakožto strana kupující nemá dostatek vlastních zdrojů na úhradu celé kupní ceny, že na úhradu kupní ceny si musí sjednat úvěr. Za situace, kdy sama žalobkyně předem uvedla, že bude potřebovat úvěr na úhradu kupní ceny, bylo pro stranu prodávající - žalovanou rozhodná zejména ta okolnost, že má žalobkyně úvěr skutečně sjednán, a alespoň ve výši sjednané v předmětné kupní smlouvě, neboť právě úvěrem měla být hrazena většina kupní ceny. [jméno] žalobkyně uvedla při svém účastnickém výslechu, že stranu prodávající prostřednictvím paní [jméno] [příjmení], zprostředkovatelky obchodu, informovala o tom, že si na úhradu kupní ceny bude muset sjednat úvěr. Z toho jednoznačně vyplývá, že žalobkyně poskytla žalované již před uzavřením předmětné kupní smlouvy informaci, že tedy nemá k dispozici z vlastních zdrojů dostatek finančních prostředků na úhradu kupní ceny ve výši 4,5 mil. Kč a že bude potřebovat úvěr. Již dne [datum] byl jednatelce žalobkyně zaslán návrh kupní smlouvy, ve kterém bylo počítáno s tím, že kupní cena bude kromě blokovacího depozita hrazena zcela z úvěru. Revizi této verze provedla již právní zástupkyně žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení], která tuto verzi připomínkovala (viz. verze kupní smlouvy s revizemi v textu, kde je činěn dotaz ohledně osoby kupující, zda jí bude paní [příjmení], nebo žalobkyně, která je předložena soudu jako důkaz). V této verzi je mnoho připomínek ze strany Mgr. [příjmení], ovšem žádná ke způsobu úhrady částky 4.300.000 Kč z úvěru.

17. Dne [datum] dostala prodávající zpřesňující informace ohledně úvěrujícího subjektu strany kupující, že se tedy bude jednat o [příjmení] spořitelní družstvo, že se bude zřizovat zástava (viz. e-mail paní [jméno] [příjmení] [jméno] [jméno] [příjmení]) a dne [datum] byla zpracovatelce kupní smlouvy od paní [příjmení] poskytnuta informace, že úvěr bude pouze ve výši 3, 300.000 Kč a že částku 1, 000.000 Kč žalobkyně na úhradu kupní ceny použije z vlastních zdrojů, což vyplynulo ze svědecké výpovědi paní [jméno] [příjmení]. [jméno] žalobkyně tedy před uzavřením předmětné kupní smlouvy poskytla straně prodávající, tedy žalované, prostřednictvím paní [jméno] [příjmení] informaci, že částka 3, 300.000 Kč na úhradu kupní ceny jí bude poskytnuta na základě úvěru a částku 1, 000.000 Kč má jakožto vlastní zdroje. Ještě před dnem [datum] byl žalobkyni koncept kupní smlouvy s výše uvedeným financováním zaslán ke kontrole a ta jej [datum] potvrdila (viz. e-mail ze dne [datum] zaslaný paní [příjmení] paní [jméno] [příjmení]). Pro stranu žalovanou jakožto kupující to znamenalo, že minimálně 73 % kupní ceny bude uhrazeno z úvěru, což pro stranu prodávající vždy představuje určitou jistotu úhrady kupní ceny, v tomto případě, alespoň většiny kupní ceny. 18. [příjmení] [jméno] [příjmení], žalovaná i paní [jméno] [příjmení] shodně potvrdily, že při uzavření předmětné kupní smlouvy vycházely z toho, že má žalobkyně k dispozici všechny finanční prostředky, a to především z úvěru, kterým měla být hrazena většina kupní ceny, resp. že již uzavřela úvěrovou smlouvu s [příjmení] spořitelním družstvem obsahující závazek [příjmení] spořitelního družstva poskytnout žalobkyni částku 3, 300.000 Kč na úhradu kupní ceny, když sama žalobkyně uváděla, že kupní cenu bude muset hradit z úvěru, že nemá dostatek vlastních zdrojů, což sama při svém účastnickém výslechu potvrdila. Žalovaná, paní [příjmení] a paní [příjmení] v souladu se zněním předmětné kupní smlouvy pak mylně vycházely z toho, že částka ve výši 3, 300.000 Kč bude žalobkyni poskytnuta z úvěru od spol. [příjmení] spořitelní družstvo a částku ve výši 1, 000.000 Kč má žalobkyně jako vlastní zdroje, tedy že má žalobkyně ke dni uzavření předmětné kupní smlouvy sjednán úvěr ve výši 3, 300.000 Kč, tedy, že uzavřela s [příjmení] spořitelním družstvem úvěrovou smlouvu na tuto částku, proto také všechny tři očekávaly předložení zástavních smluv, tato skutečnost byla pro žalovanou podstatnou, šlo o zajištění finančních prostředků na úhradu většiny kupní ceny. Žalobkyni toto muselo být známo, neboť sama, když žalovaná se chystala uzavřít i zástavní smlouvu, uvedla, že jí nemá u sebe kvůli technickým problémům v bance, místo toho, aby všem dámám sdělila, že žádný úvěr sjednaný zatím nemá, a to je důvodem, proč zástavní smlouvy nemá. [jméno] žalovaná uvedla při svém účastnickém výslechu, že kdyby věděla, že žalobkyně žádný úvěr v okamžiku uzavření kupní smlouvy sjednán nemá, nic by nepodepsala. Žalobkyně prostřednictvím své jednatelky tak stranu žalovanou úmyslně uvedla v omyl, tedy strana prodávající jednala v omylu vyvolaném lstí žalobkyně jakožto kupující, že úvěr na úhradu kupní ceny má již sjednaný, a že jej má sjednaný ve výši 3, 300.000 Kč, když žalobkyně uváděla, že zástavní smlouvy nemohla přinést k podpisu předmětné kupní smlouvy pouze kvůli technickému problému u [příjmení] spořitelního družstva, tedy z jejího vysvětlení vyplynulo, že úvěr na částku 3,3 mil. Kč má sjednán, proto existují i zástavní smlouvy k tomuto úvěru, pouze nemohly být vytištěny k okamžiku podpisu předmětné kupní smlouvy. Žalobkyně dokonce slibovala jejich dodání ještě týž den, což opět potvrdily jak paní [příjmení], tak žalobkyně, tak paní [jméno] [příjmení]. Přitom později bylo zjištěno, že ještě dne [datum] neměla žalobkyně úvěr sjednán (viz. e-mail, kde přeposílá paní [příjmení] informaci od pana [příjmení] ohledně toho, že jí bude poskytnut úvěr pouze ve výši 2,9 mil. Kč za splnění určitých podmínek, nebo pouze 2, 450.000 Kč). Což bylo později potvrzeno v samotné úvěrové smlouvě mezi žalobkyní a [příjmení] spořitelním družstvem, která byla uzavřena až dne [datum] a z návrhu na zápis změny zapsaných údajů do OR vyhotoveného již dne [datum], který byl ale žalobkyní podán do OR až dne [datum], kdy jeho podání bylo další podmínkou čerpání úvěru. Jelikož strana prodávající-žalovaná jednala v omylu vyvolaném lstí, není rozhodné, zda omyl žalované byl o rozhodující okolnosti, či o okolnosti vedlejší. Žalovaná uzavírala kupní smlouvu ze dne [datum] v domnění, že žalobkyně má na uhrazení kupní ceny sjednán úvěr ve výši 3, 300.000 Kč, že splnila všechny podmínky poskytnutí úvěru, jednala tedy v omylu vyvolaném lstí žalobkyně, neboť ta při uzavírání předmětné kupní smlouvy uváděla takové informace, ze kterých jednoznačně vyplývalo, že úvěr má již sjednán (slibovala listinné vyhotovení zástavních smluv na zajištění tohoto úvěru týž den, max. druhý den, což potvrdily žalovaná, paní [jméno] [příjmení] a paní [jméno] [příjmení]).

19. To, že žalobkyně uvedla žalovanou při uzavření předmětné kupní smlouvy v omyl, potvrdil i svědek [jméno] [příjmení], osoba, která za [příjmení] spořitelní družstvo s žalobkyní sjednávala úvěr, který potvrdil, že žalobkyni opakovaně poučil, že nejprve je třeba uzavřít úvěrovou smlouvu, poté zástavní smlouvu a až poté kupní smlouvu. Pan Jukin zcela zřetelně, bez vyjádření pochyb, jasně vypověděl, že tento postup znají všichni jeho klienti, včetně žalobkyně, že všem tento postup vysvětluje. Pan Jukin dále vypověděl, že žalobkyni upozorňoval, že do doby, než je uzavřená úvěrová smlouva, není jisté, že bude žalobkyni úvěr v přislíbené výši skutečně poskytnut. Žalobkyně věděla, že jí zástavní smlouvy budou poskytnuty k uzavření až poté, co uzavře s [příjmení] spořitelním družstvem úvěrovou smlouvu, což pan [jméno] [příjmení] také potvrdil. Pan Jukin také vypověděl, že nejsou zcela klasickou úvěrující institucí, ale že poskytují úvěry především těm osobám, které by u běžných bank úvěr pravděpodobně nedostaly. Žalobkyně při uzavření předmětné kupní smlouvy dle výpovědi pana [jméno] [příjmení] věděla, že nemá úvěr ve výši 3, 300.000 Kč sjednán, protože věděla, že k tomu by potřebovala mít uzavřenou úvěrovou smlouvu s [příjmení] spořitelním družstvem, což věděla, že nemá a rovněž věděla, že zástavní smlouvy nebude mít ani ten den, co uzavřela předmětnou kupní smlouvu, ani následný den, opět z toho důvodu, že nemá stále uzavřenou úvěrovou smlouvu s [příjmení] spořitelním družstvem, i přesto žalobkyně žalované tvrdila, že úvěr sjednaný má a že zástavní smlouvy existují, pouze nemohly být listinné vytištěny z technických důvodů, což samozřejmě nebyla pravda a žalobkyně to velice dobře věděla.

20. Objektivně jedině žalobkyně při uzavírání předmětné kupní smlouvy věděla a měla a mohla vědět, že jí úvěr ve výši 3, 300.000 Kč nebyl ještě schválen, protože ještě neuzavírala s [příjmení] spořitelním družstvem úvěrovou smlouvu.

21. S ohledem na existenci bankovního tajemství si nemohla žalovaná u [příjmení] spořitelního družstva ověřit, zda žalobkyně skutečně s [příjmení] spořitelním družstvem má uzavřenou samotnou úvěrovou smlouvu, protože byla osobou, která neměla žádný smluvní vztah s [příjmení] spořitelním družstvem, nemohla legálně získat žádné bližší informace o úvěru žalobkyně, přesto paní [jméno] [příjmení], zástupkyně žalované na základě smlouvy o zprostředkování a plné moci, kontaktovala pana [příjmení], jak sama vypověděla, aby si ověřila některé pro ní podstatné informace, třeba, že s nimi žalobkyně jedná o poskytnutí úvěru, že odmítnuta nebyla, že bude úvěr čerpán až po uhrazení té části kupní ceny, která má být hrazena z vlastních zdrojů, a další informace obecnější povahy, které jí mohlo [příjmení] spořitelní družstvo poskytnout. Žalovaná tak vyvinula veškeré možné úsilí, aby získala co nejvíce informací o získání úvěru a informací o čerpání úvěru týkajících se žalobkyně. Více informací v dané chvíli žalovaná získat o solventnosti žalobkyně nemohla, žalobkyně postupovala při uzavírání předmětné kupní smlouvy s obvyklou mírou, kterou lze se zřetelem k okolnostem konkrétního případu po každém požadovat (srov. Rozh. NS sp. zn. 29 Cdo 4851/2016).

22. Žalovaná jednala dále v omylu i ohledně toho, že má žalobkyně k dispozici částku 1.000.000 Kč z vlastních zdrojů. Žalobkyně se v předmětné kupní smlouvě zavázala uhradit částku 1.000.000 Kč z vlastních zdrojů, a to do 30-ti dnů ode dne uzavření předmětné kupní smlouvy. Plnění této části kupní ceny nebylo vázáno na nějakou podmínku, jako např. u části hrazené z úvěru, žalobkyně však do advokátní úschovy neposlala ani tuto část kupní ceny, aby dala straně žalované nějakou garanci úhrady kupní ceny, a to ani poté, co byla opakovaně vyzývána k poskytnutí jistoty, že svůj závazek z kupní smlouvy uhradí řádně a včas, z čehož lze usuzovat, že tuto částku k dispozici žalobkyně rovněž neměla. Navíc se žalobkyně sama dne [datum] v e-mailu zasílaném dne [datum] v 20.19 přiznává, že zbytek kupní ceny (míněno, tu část z vlastních zdrojů)„ obstarává“. Dne [datum] v 14.36 hod. informovala Mgr. [příjmení] – právní zástupce žalobkyně žalovanou (prostřednictvím paní [jméno] [příjmení]), že„ můj klient však nechce vynakládat další peněžní prostředky na zajištění dalšího úvěrování, které má připraveno………“. Ohledně nesolventnosti žalobkyně, zejména její neschopnosti uhradit částku 1.000.000 Kč svědčí ta skutečnost, že na konci května roku 2018 porušila opět své smluvní povinnosti, když nebyla schopná uhradit provizi zprostředkovatelky koupě nemovitostí v Kozohlodech v řádech tisíců, což potvrdila zejména svědkyně [jméno] [příjmení], ani následně daň z nabytí nemovitosti, která musela být exekučně vymáhána (viz. žalovanou doložené LV s vyznačenou závadou ve prospěch finančního úřadu).

23. Přitom žalovaná při uzavírání předmětné kupní smlouvy vycházela z toho, že kromě úvěru u [příjmení] spořitelního družstva bude mít žalobkyně zbylou částku z vlastních zdrojů. Je třeba si uvědomit, že tato okolnost byla pro žalovanou také velmi důležitá, neboť mělo být na předmětných nemovitostech zřízeno zástavní právo, a to ještě za trvání vlastnického práva žalované k předmětným nemovitostem, což znamená poměrné riziko pro žalovanou. Navíc žalobkyně nebyla dle předložené úvěrové smlouvy s [příjmení] spořitelním družstvem oprávněna ani takovou další úvěrovou smlouvu uzavřít bez souhlasu [příjmení] spořitelního družstva dle čl. VI. Odst. 1 písm. n) úvěrové smlouvy ze dne [datum]. Žalobkyně byla ochotna krátce po uzavření úvěrové smlouvy s [příjmení] spořitelním družstvem tuto úvěrovou smlouvu porušit a tím riskovat„ předčasné zesplatnění úvěru“ dle všeobecných obchodních podmínek čl. V. odst. 2 písm. b., z čehož je zcela evidentní, že žalobkyně nemá žádné problémy s nedodržení smluvních povinností, a to ani pod hrozbou vysokých rizik -zesplatnění úvěru, vznik vysokých smluvních pokut, atd., což opět zvýšilo obavy žalované a utvrdilo jí v tom, že žalobkyně nemá dostatek vlastních zdrojů na úhradu zbylé části kupní ceny.

24. I když byla žalobkyně soudem vyzvána, aby doložila, že v době uzavření předmětné kupní smlouvy měla dostatek finančních prostředků-vlastních zdrojů, nic soudu žalobkyně nedoložila. Navíc bylo prokázáno, že ani ne pouhý měsíc ode dne, kdy uplynula lhůta pro uhrazení kupní ceny dle předmětné kupní smlouvy, porušila žalobkyně znovu své závazky, když neuhradila Ing. [jméno] [příjmení] odměnu za zprostředkování koupě nemovitostí v k.ú. Kozohlody ve výši 60.000 Kč a dále žalobkyně neuhradila do [datum] ani daň z nabytí nemovitosti ve výši 148.362 Kč. Z těchto skutečností lze dovozovat, že kromě částky 500.000 Kč, kterou žalobkyně uhradila z vlastních zdrojů na koupi nemovitostí v k.ú. Kozohlody další vlastní zdroje k úhradě dalších závazků skutečně žalobkyně ani neměla.

25. Tvrzení žalované o tom, že neměla žalobkyně dostatek finančních prostředků na úhradu kupní ceny dle předmětné kupní smlouvy podpořilo i to, že byl žalobkyni nakonec poskytnut úvěr pouze ve výši 2.450.000 Kč (resp. k výplatě pouze částka 2.388.750 Kč dle čl. I. odst. 1 písm. a,b) ve spojení s odst. 6 písm.a) úvěrové smlouvy, proto tedy nebylo možné zajistit zástavním právem pohledávky žalobkyně v rámci její obchodní činnosti v „ pouhé“ výši 900.000 Kč bez DPH.

26. Z výše uvedeného má žalovaná za to, že předmětná kupní smlouva je neplatná z důvodu ust. § 583, 584 odst. 2 z. č. 89/2012 Sb., tedy pro omyl prodávající o tom, že má žalobkyně sjednán ke dni uzavření předmětné kupní smlouvy úvěr, a to navíc ve výši 3,3 mil. Kč, kdy tento omyl žalované vyvolala žalobkyně lstí, což je vědomé předstírání či zatajení určitých skutečností vedené úmyslem vyvolat u jednajícího omyl a přimět jej k provedení právního jednání v tomto omylu. Lest je kvalifikované nepoctivé jednání, které nepožívá právní ochrany, z tohoto důvodu činí podvod sám o sobě omyl jednajícího právně relevantní, bez ohledu na to, kterých skutečností se týká (není tedy omezen na skutečnosti, které jsou pro právní jednání rozhodující; tak i dříve NS 33 Cdo 5384/2008) (Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1-654), 2. vydání, 2022, s. [číslo] - [číslo]: J. [příjmení]), proto je nepodstatné, zda žalobkyně uvedla v omyl žalovanou při uzavření předmětné kupní smlouvy ohledně rozhodující nebo vedlejší okolnosti.

27. Žalobkyně tak nesplnila svou povinnost dle Dohody o složení blokovacího depozita ze dne [datum] v čl. IV. bod.1 písm. b), tedy uzavřít do [datum] řádnou kupní smlouvu, neboť ta kupní smlouva, kterou dne [datum] uzavřela s žalovanou je neplatnou od samého počátku a vznikla jí tak povinnost uhradit smluvní pokutu ve výši blokovacího depozita (tedy ve výši 200.000 Kč dle čl. III. předmětné dohody o složení blokovacího depozita) dle čl. V. odst. 3 předmětné dohody o složení blokovacího depozita. Žalobkyně i v předmětné dohodě o složení blokovacího depozita učinila prohlášení v čl. IV. odst. 2, že je schopna doplatit a doplatí kupní ceny za převod nemovitostí, tedy částku 4.300.000 Kč v souladu s kupní smlouvou, což nebylo pravda, neboť dle informací od Mgr. [příjmení] a samotné žalobkyně, jak bylo již uvedeno, ještě dne [datum] obstarávala prostředky na úhradu kupní ceny dalším úvěrem, který dle jejího vyjádření neměla ještě ani sjednaný. Toto její nepravdivé tvrzení samo o sobě je v předmětné dohodě o složení blokovacího depozita sankcionováno vznikem povinnosti uhradit smluvní pokutu žalobkyní žalované blokovacího depozita. V předmětné dohodě o složení blokovacího depozita si v čl. V. odst. 3 sjednali žalovaná a žalobkyně dohodu o započtení nároku na úhradu smluvní pokuty vůči nároku na vrácení blokovacího depozita bez dalšího dnem následujícím po posledním dni lhůty platnosti předmětné dohody, tedy ke dni [datum]. Žalovaná však z opatrnosti v rámci tohoto řízení vznesla námitku započtení svého nároku na úhradu smluvní pokuty ve výši 200.000 Kč ze strany žalobkyně oproti nároku žalobkyně na vrácení složené zálohy ve výši 200.000 Kč ze strany žalované. Žalovaná tak navrhuje, aby žaloba byla zcela zamítnuta.“ (citováno ze závěrečné řeči žalované z [datum])

28. Dále strana žalovaná namítla, že kdyby soud uvažoval za to, že kupní smlouva byla uzavřena platně, pak řádně žalovaná odstoupila z důvodu, že žalobkyně na opakovanou výzvu neposkytla jistotu z plnění svého závazku. Vzhledem ke shora uvedenému, kdy má soud za to, že smlouva byla neplatná od samého jejího uzavření, pak soud se nezabýval možným odstoupením jak žalobkyně, tak žalované od shora uvedené kupní smlouvy. Provedl však důkazy k prokázání důvodnosti takového odstoupení a to především e-mailovou korespondencí, na kterou odkazuje žalovaná ve své závěrečné řeči, včetně vyhýbavých odpovědí žalobkyně o tom, zdali má k dispozici dostatek finančních prostředků. V dalším soud odkazuje na to, co je uvedeno shora.

29. Co se týká argumentu strany žalované, že blokovací depozitum bylo složeno ze strany Bc. [jméno] [příjmení], nikoli žalobkyně, soud se domnívá, že tento argument není správný. V tomto směru soud odkazuje na text smlouvy v dohodě o složení blokovacího depozita, jak je citováno shora, kde jako účastník zájemce je uvedeno Bc. [jméno] [příjmení] nebo Konsulentbistand. Je tedy zřejmé, že to mohl být jeden z těchto dvou stran. A dále soud odkazuje na článek II. odst. 2. písm. a) kupní smlouvy, ze které bylo zřejmé, odkud finanční částka pocházela.

30. Co se týká argumentu strany žalující, že strana žalovaná neumožnila plnění z kupní smlouvy tím, že nebyla podepsána smlouva o advokátní úschově schovatelem a nebyl proveden vklad do zástavy na katastr nemovitostí realitní makléřkou a tím bylo znemožněno poskytnutí úvěru. Soud k tomu uvádí, že tento argument není důvodný, když kupní smlouva byla neplatná v souladu se shora citovaným ustanovením občanského zákoníku, a to z toho důvodu, že od samého počátku žalobkyně stranu žalovanou uvedla v omyl a lživě tvrdila, že má dostatek finančních prostředků, třebaže v té době nebyla uzavřena smlouva o úvěru, nebylo tedy zřejmé, v jaké výši bude úvěr poskytnut a zároveň neměla dostatek finančních vlastních prostředků z vlastních zdrojů, aby mohla zbytek uhradit tak, jak má soud za prokázané ze shora uvedených důkazů.

31. Z těchto důvodů se soud nezabýval ani výší tvrzené škody žalobkyně, kterou jí měla způsobit strana žalovaná, když k žádnému škodnému jednání ze strany žalované nedošlo, a to pro důvody uvedené shora. Ze stejných důvodů pak neměla žalobkyně nárok ani na smluvní pokutu.

32. Jak je již uvedeno shora, vzhledem k neplatnosti kupní smlouvy by si měly strany vrátit, co si vzájemně plnily, ovšem žalobkyně porušila povinnosti uvedené v dohodě o složení blokovacího depozita a to konkrétně článek IV. bod 1. písm. b) a dále článek IV. bod 2., tedy neuzavřela se žalovanou řádně kupní smlouvu, která byla neplatná od samého počátku, a vznikla jí tak povinnost uhradit smluvní pokutu ve výši blokovacího depozita, tedy ve výši 200 000 Kč dle článku III. dohody o složení blokovacího depozita dle článku V. odst. 3. této smlouvy. V dalším soud odkazuje na citaci ze závěrečné řeči žalované tak, jak je tato uvedena shora.

33. Na shora uvedená skutková zjištění soud aplikoval příslušná ustanovení občanského zákoníku platného a účinného v době, kdy došlo k předmětnému jednání, tedy zákona č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník, dále i jen„ o.z.“).

34. Dle § 583 o.z. jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stranou, je právní jednání neplatné.

35. Dle § 584 odst. 2 bylo-li právně jednáno v omylu vyvolaném lstí, je právní jednání neplatné, třebaže se omyl týká jen vedlejší okolnosti.

36. Jak soud uvedl již shora, žalobkyně uvedla žalovanou v omyl lstí a úmyslně (zároveň § 584 odst. 2 o.z. a § 583 o.z.) a to tím, že sdělila, že má dostatek finančních prostředků na úhradu kupní ceny a zároveň sdělila, že je jí poskytnut úvěr ve výši 3 300 000 Kč, a tedy kupní smlouva uzavřená dne [datum] je tak neplatná, tedy žalobkyně porušila povinnost vyplývající jí z dohody o složení blokovacího depozita uzavřenou mezi účastníky a proto má žalovaná nárok na zaplacení smluvní pokuty vyplývající z této dohody, kterou započetla na zálohu ve výši 200 000 Kč, kterou žalobkyně poskytla a zároveň tak žalobkyně nemá nárok na smluvní pokutu vyplývající ze shora uvedené neplatné smlouvy a zároveň tak žalobkyně nemá nárok na škodu, kterou vůči žalované vyčíslila, a proto soud rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku I. rozsudku a žalobu v plném rozsahu zamítl.

37. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 151 odst. 1 o.s.ř. za použití § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že ve věci zcela úspěšné žalované přiznal právo na náhradu nákladů řízení v celkové výši 149 745 Kč. Náhradu nákladů řízení žalovaná stanovuje za 13 úkonů právní služby: 1 x úkon příprava + převzetí, porada, 1 x úkon sepis odporu, 1 x sepis vyjádření ke stanovisku žalobkyně po podaném odporu, 9 x účast na jednání dne [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [číslo], [datum], [datum], 1 x přípis k soudu ohledně doplnění důkazů ze dne [datum], kdy odměnu za jeden úkon právní služby stanovuje žalovaná na částku 9 845 Kč + 300 Kč dle ust. § 7 bod 6 vyhl. č. 177/1996 Sb. a cestovní náhrady jízdou osobním vozidlem Škoda Superb [registrační značka] při průměrné spotřebě ve smíšeném provozu 6,2 litru nafty [číslo] km jízdou z [ulice a číslo], [obec] do Okresní soud Praha západ a zpět, jedna jízda 108 km, 1 h. a 20 minut a zpět, na jednání [datum] a [datum] ve výši 2 x 1 936 Kč (450 Kč nafta + 885,6 Kč amortizace + 600 Kč ztráta času), dále na jednání dne [datum] a [datum] ve výši 2 x 1 933 Kč (425,86 Kč nafta + 907 amortizace + 600 Kč ztráta času), dále na jednání dne [datum] a [datum] ve výši 2 x 1 914 Kč (364 Kč nafta + 950 Kč amortizace + 600 ztráta času), dále na jednání dne [datum], [datum], [datum] ve výši 3 x 2 098 Kč (483 Kč nafta + 1 015 amortizace + 600 Kč ztráta času) tedy 131 885 Kč (odměna za 13 úkonů právní služby včetně hotových výdajů) + 17 860 Kč (cestovní náhrady, celkem 149 745 Kč. Lhůta k plnění byla podle § 160 odst. 1 určena třídenní s povinností plnit k rukám advokáta podle § 149 o.s.ř.

Poučení