16 C 71/2019-156

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl soudkyní JUDr. Zuzanou Šmídovou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem JUDr. [jméno] [příjmení], [anonymizováno]. sídlem [adresa] o zaplacení částky 363 000 Kč s příslušenstvím, takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 363 000 Kč s 9,75% úrokem z prodlení z této částky ročně od 5. 9. 2019 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náklady řízení ve výši 127 921,20 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám advokáta Mgr. [jméno] [příjmení].

Odůvodnění

1. Žalobkyně se svým návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu došlého soudu dne 20. 9. 2019 domáhala na žalované zaplacení částky 363 000 Kč s 9,75% úrokem z prodlení z této částky ročně od 5. 9. 2019 do zaplacení a náhrady nákladů řízení. V žalobě tvrdí, že dne [datum] žalobkyně uzavřela se žalovanou Dohodu o rezervaci a o poskytnutí součinnosti (dále jen„ Dohoda o rezervaci“). Dle této Dohody o rezervaci došlo ke složení částky 363 000 Kč jako rezervační zálohy na koupi bytu [číslo] o velikosti [výměra], [anonymizováno], na adrese [adresa] Dohoda o rezervaci byla uzavřena na dobu určitou, a to do 31. 4. 2019, do kdy mělo dojít k převodu daného bytu. V uvedené lhůtě však k převodu předmětného bytu nedošlo a smluvní strany se ještě měsíc po uplynutí dané lhůty dohadovaly o znění smlouvy o převodu. Obě strany v rezervační lhůtě předložily svůj návrh smlouvy o převodu, avšak s ohledem na zcela odlišné představy obou stran o způsobu úhrady dohodnuté ceny nebyly schopné se ve velmi krátké rezervační lhůtě dohodnout na finálním znění. Konkrétní návrh kupní smlouvy byl žalobkyni zaslán až dne [datum], tedy 14 dní po uzavření Dohody o rezervaci a cca v polovině rezervační lhůty. Žalobkyně nesouhlasila s navrženým textem kupní smlouvy a z tohoto důvodu nechala celou smlouvou přepracovat advokátem a opravenou smlouvu zaslala prodávajícím dne [datum] Ani poté k dohodě stran na znění kupní smlouvy nedošlo. Komunikace ohledně smluv mezi nimi pokračovala až do konce května. Na poslední urgenci žalobkyně ze dne 2. 7. 2019 odpověděla žalovaná dne 3. 7. 2019 tak, že majitelé se rozhodli uzavřít kupní smlouvu s jiným zájemcem. Žalobkyně poté požadovala vrátit uhrazenou zálohu ve výši 363 000 Kč s ohledem na neuskutečnění koupě bytu. Žalobkyně v této souvislosti tvrdí, že k neuzavření smlouvy o převodu nedošlo z důvodu na její straně, neboť žalobkyně byla dostatečně aktivní a poskytovala plnou součinnost v jednání o podmínkách smlouvy. Naopak neochota uzavřít kupní smlouvu byla na straně majitelů bytu, kteří dostali výrazně lepší nabídku a sami s odkazem na marné uplynutí rezervační lhůty byt prodali jinému zájemci o cca 600 000 Kč dráž. Dne 23. 7. 2019 byla žalované doručena předžalobní výzva žalobkyně k vrácení uhrazené částky. Žalovaná na tuto výzvu nijak nereagovala. Lhůta k úhradě požadované částky tak dle žalobkyně uplynula dne 31. 7. 2019. Žalobkyně proto tuto výzvu znovu žalované poslala – tentokrát emailem ze dne 26. 8. 2019. Na tento email žalovaná odpověděla dne 27. 8. 2019 a případná nová lhůta pro úhradu tak uplynula dne 4. 9. 2019. Z uvedených důvodů žalobkyně podala předmětnou žalobu.

2. Žalovaná ve svém vyjádření ze dne 18. 12. 2019 navrhla zamítnutí žaloby v plném rozsahu s tím, že nárok uplatněný v žalobě neuznává, a to ani částečně. Učinila nesporným, že žalobkyně, žalovaná, a vlastníci bytové jednotky, p. [příjmení] [příjmení] a pí [příjmení], uzavřeli dne 28. 3. 2019 Dohodu o rezervaci a o poskytnutí součinnosti. Žalovaná zdůraznila, že žalobkyně v Dohodě o rezervaci mimo jiné prohlásila, že její úmysl nabýt předmětnou bytovou jednotku je skutečně vážný a že nebude mařit výkon zprostředkovatelské činnosti. Dále se žalobkyně zavázala v odst. 1.2 prokázat do skončení doby rezervace, tj. do 31. 4. 2019, schopnost financovat koupi předmětné jednotky. Účastníci dále sjednali v čl. III. Dohody o rezervaci smluvní pokutu ve prospěch žalované, a to pro případ, že žalobkyně neposkytne součinnost k jednání o podmínkách smlouvy s vlastníky, neprokáže schopnost financovat nabytí předmětné bytové jednotky, a to do konce doby trvání Dohody o rezervaci. Pro takový případ je žalovaná oprávněna započíst svůj nárok na smluvní pokutu proti složené rezervační záloze. Dle žalované byla Dohoda o rezervaci koncipována jako třístranná smlouva. Účastníky Dohody jsou tak nejen žalobkyně a žalovaná, ale i vlastníci předmětné jednotky. Vzhledem k tomu, že Dohoda o rezervaci byla sjednána jako třístranná smlouva, nelze na ni aplikovat judikaturu Nejvyššího soudu ohledně rezervačních smluv, které byly sjednávány jako dvoustranné pouze mezi zájemcem o koupi a zprostředkovatelem. Povinnosti žalobkyně v podobě poskytnutí potřebné součinnosti i schopnosti uhradit sjednanou kupní cenu do konce doby rezervace – tj. do 31. 4. 2019, byly sjednány platně a zcela legitimně a dle žalované nejsou v rozporu se současnou soudní praxí ani obecně s dobrými mravy. Dle žalované není pravdivé tvrzení žalobkyně, že poskytovala součinnost a byla aktivní. Aktivita žalobkyně spočívala pouze v tom, že vždy po emailu nebo prostřednictvím zpráv SMS či aplikace WhatsApp proklamovala svůj zájem nemovitost koupit, ale prakticky k tomu z její strany kroky činěny nebyly a žalované a vlastníkům bylo zřejmé, že žalobkyně jedná ještě s někým jiným, protože její jednání bylo vyhýbavé a rozhodně nebylo vedeno tak, aby došlo co nejdřív k uzavření kupní smlouvy. Žalovaná zaslala žalobkyni návrh smluvní dokumentace dne 13. 4. 2019. Jednalo se o standardní smlouvy, které žalobkyni žádnému riziku nevystavovaly. Bylo počítáno s advokátní úschovou peněz a s vyplacením kupní ceny až po převodu na katastru nemovitostí. Zaslané návrhy smluv však žalobkyně zcela odmítla a ve zprávě SMS ze dne 18. 9. 2019, adresované jednomu z vlastníků, p. [příjmení], uvedla bez vysvětlení, že smlouvy připraví její právník. Poté jednatelka žalobkyně kontaktovala p. [příjmení] a požadovala rozdělení kupní ceny do dvou kupních smluv, a to do smlouvy na bytovou jednotku a do smlouvy na movité vybavení, což neodpovídalo původní dohodě ani skutečnosti, protože žádné hodnotné vybavení se na bytě nenacházelo. Žalobkyně návrhy smluv předložila až dne 26. 4. 2019. Dle žalované však tyto návrhy smluv neodpovídaly původní dohodě. Zejména došlo ke změně osoby nabyvatele, kterým již nebyla žalobkyně, ale její jednatelka [jméno] [příjmení]. Rovněž došlo k rozdělení kupní ceny, pro které však nebyl žádný důvod. Tento krok žalovaná ani vlastníci nechápali a navržené smlouvy odmítli v tomto stavu uzavřít. Pokud tak nedošlo k uzavření kupních smluv do 31. 4. 2019, bylo tomu tak z důvodu na straně žalobkyně. V neposlední řadě se žalobkyně zavázala prokázat do konce doby rezervace skutečnost, že je schopna zaplatit kupní cenu, jak bylo ujednáno v odst. 1.2 Dohody o rezervaci. Tuto zcela zásadní povinnost však žalobkyně rovněž nesplnila. Žalovaná i vlastníci nadále i po skončení doby trvání Dohody o rezervaci se žalobkyní jednali, avšak žalobkyně požadovala slevu 3 mil. Kč a následně bylo z její strany sděleno, že jedná o koupi jiné nemovitosti v [anonymizováno] ulici s tím, že tato nabídka je pro ni natolik výhodná, že je ochotna zaplatit smluvní pokutu dle dohody o rezervaci. Ještě v průběhu května 2019 tak byla žalobkyně opakovaně vyzývána k jednání a teprve poté došlo k vyhledání nového zájemce o koupi. Z uvedených důvodů žalované vznikl vůči žalobkyni nárok na smluvní pokutu ve výši 363 000 Kč dle odst. 3.1 Dohody o rezervaci, když žalobkyně neprokázala schopnost financovat kupní cenu a neposkytovala součinnost. Žalovaná tímto současně započítala svůj nárok na smluvní pokutu proti nároku žalobkyně na vrácení rezervační zálohy. Z uvedených důvodů žalovaná navrhla zamítnutí žaloby v plném rozsahu.

3. Žalobkyně v reakci na vyjádření žalované ve svém podání ze dne 18. 6. 2020 uvedla, že ačkoliv byla na začátku Dohody o rezervaci vyplněna jména vlastníků bytu (p. [příjmení] a pí [příjmení]), vlastníci bytu tuto dohodu nikdy nepodepsali. Dohoda o rezervaci byla podepsána pouze zprostředkovatelem (žalovanou) a zájemcem – žalobkyní. Dohodu o rezervaci je tedy možno považovat buď za dvoustrannou, nebo za zcela neplatnou. Bude-li Dohoda o rezervaci považována za dvoustrannou, v takovém případě nevzniká zprostředkovateli (žalované) nárok na uhrazení smluvní pokuty za neuzavření kupní smlouvy. Žalobkyně v této souvislosti poukázala na judikaturu Nejvyššího soudu ČR, který se již opakovaně vyjádřil k tzv. dvoustranným rezervačním smlouvám a vypořádání nároků stran z těchto smluv vzniklých. Např. v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 332/2002, nebo ze dne 28. 5. 2013, sp. zn. 32 Cdo 3337/2011, Nejvyšší soud konstatoval, že„ Zavázat se k uzavření budoucí kupní smlouvy mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy“. Žalobkyně dále poukázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 7. 2013, sp. zn. 33 Cdo 3448/2012, dle kterého nejedná-li zprostředkovatel prodeje jako zástupce budoucího prodávajícího, je ujednání, kterým se zájemce o koupi ve smlouvě se zprostředkovatelem zaváže uzavřít do určité doby kupní smlouvu s budoucím prodávajícím, neplatné (§ 39, § 50a obč. zák.). Žalobkyně dále namítla, že návrh kupní smlouvy, kterou obdržela dne 11. 4. 2019, nebyla standardní, neboť obsahoval ujednání, že více než polovina skládané kupní ceny bude uhrazena nikoliv prostřednictvím úschovy, ale přímo na účet banky prodávajících, čímž bude splacen jejich úvěr. Tento způsob úhrady nebyl nikdy mezi účastníky ujednán a Dohoda o rezervaci neobsahuje jakékoliv ujednání o způsobu úhrady. Pro žalobkyni jako kupující byl tento způsob úhrady zcela nepřijatelný, neboť jí neposkytoval jakoukoliv jistotu, že uvedenou částku [anonymizováno] mil. Kč, složenou na účet banky, dostane zpět, pokud by nastal při prodeji a zápisu do katastru jakýkoliv problém. Dle žalobkyně rovněž není pravdou tvrzení žalované, že návrh kupní smlouvy vypracovaný žalobkyní neodpovídal vzájemné dohodě. Ke změně osoby nabyvatele byla žalobkyně oprávněna přímo na základě čl. I. bodu 1.1 Dohody o rezervaci. Návrh žalobkyně na rozdělení kupní ceny na dvě části neodporoval uzavřené Dohodě o rezervaci a bylo pouze na prodávajícím, zda jej akceptuje, či nikoliv. K tvrzení žalované o neprokázání schopnosti žalobkyně financovat nabytí předmětu převodu žalobkyně namítla, že uzavřená Dohoda o rezervaci je zcela typickou formulářovou smlouvou, do které nemá zájemce o koupi bytu možnost jakkoliv zasahovat. Povinnost prokázat schopnost financování je v ní sice uvedena, ale nikdy nebyla ani jednou smluvní stranou požadována a první zmínka o ní či o jejím nesplnění se objevuje až ve vyjádření žalované ze dne 18. 12. 2019. Má-li být porušení povinnosti sankcionováno, je také nezbytné na její porušení upozornit a poskytnout druhé straně možnost svoji povinnost splnit. To se však nikdy nestalo. Žalovaná tak měla požádat žalobkyni o prokázání schopnosti financování před uplynutím rezervační lhůty a nikoliv až téměř rok poté. Požadování úhrady smluvní pokuty až v okamžiku soudního řízení za povinnost, kterou nikdo nepožadoval, je zcela zjevným zneužitím práva v rozporu s dobrými mravy. Z pohledu závazku vyplývajících z Dohody o rezervaci ovšem dle žalobkyně platí, že smluvní strany se nebyly schopny v rezervační lhůtě dohodnout na znění kupní smlouvy. Žalované tedy nevznikl nárok na uhrazení smluvní pokuty, kterou by si započetla proti nároku na vrácení rezervační zálohy. Žádné ustanovení Dohody o rezervaci či ustanovení zákona neopravňuje žalovanou k ponechání si rezervační zálohy ve výši 363 000 Kč, přičemž tato rezervační záloha představuje bezdůvodné obohacení žalované na úkor žalobkyně.

4. Žalovaná v reakci na posledně uvedené vyjádření žalobkyně ve svém podání ze dne 25. 1. 2021 uvedla, že Dohoda o rezervaci a poskytnutí součinnosti ze dne 28. 3. 2019, kterou má k dispozici žalovaná, byla podepsána žalobkyní, zástupcem žalované a vlastníky předmětného bytu, p. [příjmení] a pí [příjmení]. K právní argumentaci žalované ohledně platnosti ujednání o smluvní pokutě v rámci tzv. dvoustranných rezervačních smluv, odkázala žalovaná na soudní praxi Nejvyššího soudu ČR reprezentovanou např. rozsudky sp. zn. 33 Cdo 1272/2015 a 33 Cdo 3190/2017. Z uvedených rozsudků vyplývá, že i v rámci dvoustranné rezervační smlouvy lze platně sjednat závazek zájemce poskytnout součinnost zprostředkovateli k naplnění účelu smlouvy, a to i pod sankcí smluvní pokuty. Tím se Nejvyšší soud dle žalované nijak neodchýlil od judikatury uváděné žalobkyní, když však žalobkyní uváděná rozhodnutí se zabývají odlišnými situacemi, kdy soudy posuzovaly platnost závazku„ uzavřít kupní smlouvu“, který lze sjednat toliko mezi budoucím prodávajícím a budoucím kupujícím. V povinnosti žalobkyně prokázat, že je schopna zaplatit kupní cenu, nevidí žalovaná nic neobvyklého či zvláštního. Je zcela legitimní a v praxi běžné, že zájemce o koupi má prokázat, že je schopen zaplatit kupní cenu, stejně jako např. prodávající prokazuje bezvadnost předmětu převodu. K dotazu soudu, zda a kdy žalovaná žalobkyni vyzvala k prokázání její schopnosti zaplatit předmětnou kupní cenu, žalovaná uvedla, že žalobkyni k tomu vyzývala průběžně v rámci jejich jednání. Nicméně smlouva nevyžadovala, aby k tomu žalobkyni nějak formálně vyzývala – např. písemnou výzvou. Bylo na žalobkyni, aby smlouvu dodržela a výše uvedené prokázala ve sjednané lhůtě, a to i bez předchozí výzvy.

5. Z úplného výpisu žalobkyně z Obchodního rejstříku ze dne [datum] má soud za prokázané, že žalobkyně je společností s ručením omezeným s předměty podnikání realitní kancelář, zprostředkovatelská činnost v oblasti obchodu a služeb (vyjma činností uvedených v § 3 a v Příloze č. 3 zákona č. 455/1991 Sb. ve znění pozdějších předpisů), koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej (s výjimkou zboží vyloučeného zákonem č. 455/1991 Sb. ve znění pozdějších předpisů) a činnost organizačních a ekonomických poradců. Jedinou jednatelkou společnosti a rovněž jediným společníkem je Ing. [jméno] [příjmení]. Z výpisu z Obchodního rejstříku ohledně žalované ze dne [datum] vzal soud za prokázané, že žalovaná je právní formou rovněž společností s ručením omezeným. Zapsaným předmětem podnikání žalované je výroba, obchod a služby neuvedené v Přílohách 1-3 živnostenského zákona, provádění dobrovolných dražeb movitých věcí podle zákona o veřejných dražbách a zprostředkování ve finančních službách. Zapsanými jednateli žalované jsou JUDr. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Posledně jmenovaný je rovněž jediným společníkem žalované.

6. Mezi žalobkyní a žalovanou je nesporné, že předmětná Dohoda o rezervaci a o poskytnutí součinnosti ze dne 28. 3. 2019 byla ze smluvních stran podepsána žalovanou jako zprostředkovatelem a žalobkyní jako zájemcem. Sporným mezi účastníky zůstala otázka podpisu další smluvní strany ve smlouvě uvedené – převodců. Dále je mezi žalobkyní a žalovanou nesporné, že žalobkyně uhradila žalované předmětnou rezervační zálohu ve výši 363 000 Kč a že žalovaná tuto rezervační zálohu žalobkyni nevrátila. Taktéž je nesporné, že smlouva o převodu vlastnického práva k předmětné nemovitosti nebyla mezi vlastníky nemovitosti (převodci) a žalobkyní (zájemcem) uzavřena. Dle nesporného tvrzení účastníků pak první návrhy smluv byly žalovanou žalobkyni zaslány dne 11. 4. 2019, přičemž se konkrétně jednalo o návrh smlouvy o úschově a návrh kupní smlouvy. Návrhy smluv vypracované oproti tomu žalobkyní byly zaslány žalované dne 26. 4. 2019. Ohledně podpisu předmětné Dohody o rezervaci a o poskytnutí součinnosti žalovaná setrvala na svém tvrzení, že tato dohoda byla podepsána všemi třemi stranami smlouvy, tedy i vlastníky prodávaných nemovitostí. Žalovaná poukázala na to, že ona má takto podepsanou smlouvu k dispozici a není jí zřejmé, z jakého důvodu nemá takto kompletně podepsanou dohodu i s podpisy vlastníků prodávaných nemovitostí k dispozici žalobkyně. K otázce, kdy k podpisu došlo a na jakém místě žalovaná navrhla výslechy svědků – konkrétně zprostředkovatele [jméno] [příjmení] a jednoho z vlastníků nemovitosti [jméno] [příjmení]. Oproti tomu žalobkyně setrvala na svém tvrzení, že rezervační smlouva byla pouze dvoustranná, neboť podpis prodávajících na smlouvě chyběl, protože se podpisu smlouvy nezúčastnili. Pokud žalovaná disponuje podpisy prodávajících na smlouvě, dle žalobkyně k nim nemohlo dojít v okamžiku uzavření této smlouvy a žalovaná si mohla podpis třetí strany smlouvy zajistit dodatečně. Žalobkyně rovněž setrvala na svém tvrzení, že ani 1x nebyla žalovanou vyzvána k prokázání schopnosti financovat předmět koupě, i když na své účtu měla částku mnohonásobně převyšující uvedenou kupní cenu, což nebyl problém kdykoli doložit. Žalovaná k výzvě soudu při jednání dne 27. 1. 2021 uvedla, že nemá informaci ani důkaz o tom, kdy byla žalobkyně vyzývána k prokázání její schopnosti zaplatit předmětnou kupní cenu. K tomu, že žalovaná ve lhůtě do skončení doby rezervace žalobkyni vyzývala k prokázání schopnosti financovat nabytí předmětu převodu, navrhla účastnický výslech jednatele žalované [jméno] [příjmení]. Žalobkyně k prokázání své schopnosti financování nemovitosti v rozhodné době předložila výpis ze svého účtu u [anonymizováno] k datu 18. 4. 2019, dle kterého se k uvedenému datu nacházel na účtu disponibilní zůstatek ve výši [částka].

7. S ohledem na rozdílná stanoviska obou stran sporu předložily jak žalobkyně, tak i žalovaná každá svůj originál předmětné Dohody o rezervaci a o poskytnutí součinnosti. Z vyhotovení Dohody o rezervaci a o poskytnutí součinnosti předložené žalobkyní vzal soud za prokázané, že jako strany smlouvy jsou uvedeny: a) žalovaná, zastoupená makléřem [jméno] [příjmení] jako zprostředkovatel na straně jedné, b) [příjmení] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako převodci na straně druhé a za c) žalobkyně jako zájemce na straně třetí. Předmětem převodu byl uvedený byt [anonymizováno] i velikosti [anonymizováno] m na adrese [adresa]. Dle bodu II. Dohody má zájemce zájem o převod vlastnického práva nemovitosti za kupní cenu nemovitosti včetně odměny zprostředkovatele ve výši [částka]. Dle bodu III. byla rezervační záloha stanovena ve výši 363 000 Kč. Dle bodu IV. Dohody byla doba rezervace stanovena do 31. 4. 2019 Dohoda dále obsahovala další smluvní ujednání. Dle článku I. odst. 1. 1. převodce prohlašuje, že má zájem a vážný úmysl převést nemovitosti/členská práva a povinnosti k bytovému družstvu. Dle odstavce 1. 2. bere mimo jiné zájemce na vědomí, že uzavření této dohody má rovněž dopad do sféry práv a povinností převodce. Zájemce bere na vědomí, že na základě uzavření této Dohody bude předmět převodu rezervován pro zájemce, což vede k tomu, že jiní zájemci jsou odmítáni. Zájemce je dále povinen v době trvání této Dohody prokázat schopnost financovat nabytí Předmětu převodu, poskytovat součinnost při vyřizování hypotéčního úvěru a podobně. Dle článku II., odstavec 2. 1. se zájemce jako projev své vážné vůle nabýt Předmět převodu, za zablokování Předmětu převodu pro sebe, zavazuje při podpisu této Dohody, popřípadě ve lhůtě uvedené v bodě III. složit rezervační zálohu uvedenou v bodě III. Účastníci se dohodli na tom, že v případě uzavření Smlouvy o převodu, popřípadě Smlouvy o smlouvě budoucí kupní, bude rezervační záloha započítána na povinnost zájemce uhradit cenu včetně odměny zprostředkovatele, pokud nebude písemně sjednáno jinak. Dle odstavce 2. 2. v případě, že nedojde k uzavření smlouvy o převodu z důvodu na straně převodce či zprostředkovatele, bude rezervační záloha zájemci vrácena bez zbytečného odkladu způsobem určeným dohodou mezi účastníky dohody nebo dle písemného určení zájemce. Dle článku III. se zájemce zavazuje a prohlašuje, že jeho úmyslu nabýt sám nebo osobou jím určenou Předmět převodu je skutečně vážný a že nebude mařit výkon zprostředkovatelské činnosti zprostředkovatele a že bude poskytovat součinnost tak, aby došlo k uzavření smlouvy o převodu, popřípadě smlouvy o smlouvě budoucí mezi zájemcem a převodcem. V případě že zájemce nebo osoba jím určená bude mařit činnost zprostředkovatele, neposkytne součinnost, jednání o podmínkách smlouvy s převodcem, k uzavření smlouvy o převodu, popřípadě smlouvy o smlouvě budoucí, neprokáže schopnost financovat nabytí Předmětu převodu, nebo zájemce nesloží či nepřevede řádně rezervační zálohu dle bodu III., náleží zprostředkovateli smluvní pokuta sjednaná ve výši rezervační zálohy. Dle článku IV. odstavec 4. 4. je tato dohoda sjednána na dobu uvedenou v bodě IV. doba rezervace. Dle článku V. odstavec 5.

1. Dohoda nabývá platnosti a účinnosti dnem jejího podpisu smluvními stranami a je uzavírána na dobu určitou odpovídající době rezervace. Dle odstavce 5. 2. je tato Dohoda vyhotovena ve třech stejnopisech s platností originálu, přičemž jedno vyhotovení obdrží zprostředkovatel a jedno zájemce. Jakékoliv dodatky či změny Dohody musí být vyhotoveny písemně. Dohoda nemá vyplněné, zda byla uzavřena v obchodních prostorách zprostředkovatele nebo jinde. Jako datum a místo podpisu je uvedeno 28. 3. 2019 [obec a číslo] Dohoda má tři kolonky pro podpis, a to za převodce, za zprostředkovatele a za zájemce. Za převodce není Dohoda v originále předloženém žalobkyní podepsána. Obsahuje pouze podpis zprostředkovatele a zájemce – jednatelky paní [příjmení]. Uvedené skutečnosti má soud za prokázány z předmětné Dohody o rezervaci a poskytnutí součinnosti ze dne 28. 3. 2019 – z originálu předloženého žalobkyní. Originál Dohody o rezervaci a o poskytnutí součinnosti předložený žalovanou obsahuje stejný text Dohody i stejná smluvní ujednání. Na rozdíl od originálu Dohody předložené žalobkyní obsahuje originál Dohody žalované též podpisy v kolonce za převodce, kdy se jedná o podpisy [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Další odlišností originálu předloženého žalovanou je to, že obsahuje údaj i o tom, kde byla smlouva uzavřena, když ze dvou možností je zde zaškrtnuto křížkem - v obchodních prostorách zprostředkovatele.

8. Žalobkyně vyzvala žalovanou k vrácení rezervační zálohy dopisem ze dne 22. 7. 2019. V tomto dopise vyzvala žalovanou k vrácení částky 363 000 Kč na účet žalobkyně ve lhůtě 7 dnů od obdržení této výzvy. Zásilka byla žalované zasílána poštou – doporučeně s dodejkou, s datem podání na poště dne 23. 7. 2019 a s datem uložení zásilky na poště dne 24. 7. 2019. Zásilka byla následně žalobkyni vrácena z důvodu nevyzvednutí adresátem. Žalované byla tato výzva poté zaslána prostřednictvím emailu dne 26. 8. 2019. Žalovaná na tuto výzvu reagovala rovněž emailem odeslaným dne 27. 8. 2019 s podpisem jednatelem [jméno] [příjmení]. Žalovaná ve svém negativním stanovisku k vrácení rezervační zálohy uvedla, že žalobkyně odmítla uzavřít odsouhlasenou kupní smlouvu s tím, že chce slevu 2 000 000 Kč. Současně uvedla, že zvažuje žalobu, pokud ji bude žalobkyně dále obtěžovat. Žalobkyně i žalovaná rovněž založily emailovou komunikaci mezi nimi případně převodcem [jméno] [příjmení], kterou každá ze stran dokládala svoji aktivitu po uzavření Dohody o rezervaci a o poskytnutí součinnosti ze dne 28. 3. 2019. Z této emailové komunikace vyplývá, že dne 11. 4. 2019 zaslal makléř [jméno] [příjmení] jednatelce žalobkyně návrhy smluv na předmětný byt v [anonymizováno] ulici. Dne 24. 4. 2019 zaslal prodávající [příjmení] [příjmení] jednatelce žalobkyně [jméno] [příjmení] souhlas [anonymizováno] s předčasným splacením hypotéčního úvěru včetně jeho vyčíslení. Dne 26. 4. 2019 zaslala jednatelka žalobkyně prodávajícímu [jméno] [příjmení] návrh kupních smluv, s odkazem na dohodu. Dále uvedla, že smlouva o složení peněž bude doladěna buď u právníka, nebo u notáře. Z další emailové komunikace doložené účastníky řízení vyplývá, že tito spolu jednali včetně prodávajícího [jméno] [příjmení] i po datu 31. 4. 2019 – tedy po datu uplynutí dohody rezervace, jak vyplývá z emailové komunikace z května a července roku 2019. Uvedené skutečnosti má soud za prokázány z citovaných listin.

9. Žalovaná doložila návrh smluv, které realitní makléř [anonymizováno] zaslal dne 11. 4. 2019 jednatelce žalobkyně. Z uvedených návrhů smluv vzal soud za prokázané, že se jednalo o návrh smlouvy o úschově, dle které měla být u schovatele z celkové kupní ceny složena částka [částka]. Druhou listinou byl návrh kupní smlouvy týkající se koupě předmětného bytu v [anonymizováno] ulici, kdy dle smluvních ujednání měla být kupní cena [částka] kupujícím uhrazena tak, že částka ve výši [částka] bude kupujícím uhrazena na účet schovatele Mgr. [jméno] [příjmení], advokáta. Další částka ve výši [částka] měla být kupujícím uhrazena přímo na úvěrový účet prodávajících vedený u [právnická osoba] Žalobkyně oproti tomu dne 26. 4. 2019 zaslala prodávajícímu [jméno] [příjmení] dva návrhy kupní smlouvy s odkazem na předchozí dohodu. Jeden návrh kupní smlouvy se týká koupě samotné bytové jednotky se spoluvlastnickým podílem na budově a pozemku a druhý návrh kupní smlouvy se týká koupě vybavení – movitých věcí umístěných v bytové jednotce. Rovněž tyto skutečnosti má soud za prokázané z citovaných listin.

10. Z výpovědi žalovanou navrhovaného svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že ohledně [právnická osoba] je mu známo to, že to snad byl potencionální kupující. Z této společnosti svědek nikoho osobně nezná, nikdy nikoho z této společnosti osobně neviděl. K druhé straně sporu – společnosti [právnická osoba] svědek vypověděl, že zná jednatele společnosti [příjmení], p. [příjmení] (asi ve věku [anonymizováno] let), s nímž svědek osobně jednal. Jednání se však týkalo jiné věci – navázání spolupráce ohledně byznysu, kdy svědek je profesí finanční poradce, avšak nakonec ke spolupráci nedošlo. K zamýšlenému prodeji bytu v [anonymizováno] ulici svědek uvedl, že s tehdejší spolumajitelkou nemovitosti dali do prodeje uvedenou bytovou jednotku. Šlo to přes realitní kancelář [právnická osoba]. Tehdy jednali s realitním makléřem [jméno] [příjmení]. Podepisovali s ním dokument ohledně jejich zastoupení v jednání týkajícím se prodeje předmětné nemovitosti. Nemovitost šla do prodeje přes klasické portály, po nějakém čase se ozval potencionální zájemce – [právnická osoba]. Podepisovala se rezervační smlouva, kterou podepisovala jak zájemkyně, tak i následně oba dva majitelé bytu. K samotnému podpisu svědek vypověděl, že se při podpisu společně osobně nepotkali. Svědek podepsal rezervační smlouvu tak, že mu ji přivezl pan [příjmení], přičemž svědek si myslí, že již byla rezervační smlouva podepsána ze strany [právnická osoba]. On i druhá spolumajitelka nemovitosti smlouvu podepisovali jako strana prodávající. Svědek sám smlouvu podepisoval v prostorách své kanceláře v [obec a číslo], [ulice a číslo]. Jednání s p. [příjmení] neprobíhala nikdy u něho v kanceláři, nýbrž v pronajatých prostorách svědka [příjmení] na [anonymizována dvě slova]. Takto na tom vždy svědek sám i druhá spolumajitelka trvali. Svědek vypověděl, že rezervační smlouvu podepisoval toho data, které je na ní uvedeno – 28.

3. Myslí si, že za pí [příjmení] byla smlouva již podepsaná. Ke kolegyni [příjmení] svědek vypověděl, že mají kanceláře ve stejné budově, jsou kolegové, takže rezervační smlouvu asi podepisovali společně. Sami si nechali výtisk rezervační smlouvy a určitě ji podepisovali minimálně dvakrát, takže si p. [příjmení] jeden výtisk odvezl. Svědek [příjmení] potvrdil, že s pí [příjmení] komunikoval opakovaně – prostřednictvím WhatsApp nebo emailem, jednali spolu až do konce rezervační smlouvy. Na uzavření kupní smlouvy byl asi měsíc. Právník rezervační kanceláře sepsal smlouvu, pí [příjmení] s tím nesouhlasila a přes svého právníka připravila dvě smlouvy. [příjmení] [příjmení] chtěla nějaké změny, ale právník realitní kanceláře a její právník se nějak nemohli dohodnout. Svědek [příjmení] vypověděl, že on s další spolumajitelkou věc potom předali svému právníkovi, který sestavil kupní smlouvu. Ta byla dle svědka odsouhlasena oběma stranami, za což mu pí [příjmení] i děkovala. Svědek ví, že rezervační smlouva byla i prodlužována, tedy z jejich strany ano, neví, zda ze strany pí [příjmení]. Potom s nimi pí [příjmení] přestala komunikovat. Následně dali prodávající [právnická osoba] čas ještě další 3 týdny v květnu. Pak někdy byl byt opět dán do prodeje a prodán byl někdy v létě. Svědek dále vypověděl, že o předmětu tohoto jednání s nikým nehovořil, o předmětu sporu ví z předvolání soudu. Po nahlédnutí do Dohody o rezervaci a o poskytnutí součinnosti ze dne 28. 3. 2019 – ve variantě předložené žalovanou – svědek potvrdil, že podpis v kolonce za převodce, konkrétně vlevo, je jeho podpisem a vpravo je podpis pí [příjmení]. V průběhu své výpovědi při jednání soudu dne 26. 5. 2021 svědek soudu předložil své vyjádření bez data (na č. l. 143-144 spisu), k němuž vypověděl, že toto vyjádření po něm chtěla realitní kancelář [anonymizováno] poté, co se na ni pí [příjmení] obrátila, že chce vrátit rezervační zálohu. Realitní kancelář [anonymizováno] tak po svědku chtěla vyjádření z hlediska posloupnosti celé věci, které svědek v jednotlivých bodech sepsal. Z chronologického popisu událostí vyhotovených svědkem soud mimo jiné zjistil, že prodávající i jednatelka žalobkyně, pí [příjmení], spolu jednali opakovaně, a to i v květnu uvedeného roku, kdy konkrétně svědek [příjmení] dne 6. 5. potvrdil pí [příjmení], že kupní smlouvu nastaví dle jejích požadavků po úpravách JUDr. [jméno] (právníka prodávajících). Paní poslala děkovný email s tím, že kupní smlouvu mají takto připravit k podpisu. 20. 5. pak pí [příjmení] přestala zcela komunikovat. 27. 5. byla realitní kanceláří vyzvána k podpisu kupní smlouvy. Z písemného vyjádření svědka [příjmení] soud dále zjistil, že zde svědek uvádí, že si četl informace uvedené v platebním rozkazu uvedené na straně 2.

11. Žalovaná navrhovala k důkazu rovněž výslech tehdejšího makléře [jméno] [příjmení], kterého soud opakovaně k jednání předvolal. Výslech tohoto svědka nemohl být soudem proveden, neboť na adrese označené žalovanou je svědek neznámý. Soudu se ani v rámci vlastního šetření v ARES, veřejné části živnostenského rejstříku či v lustraci v Centrální evidenci obyvatel nepodařilo jinou adresu zjistit. Žalované taktéž nebyla jiná, nežli jí uvedená adresa, známa. Žalovaná následně již na výslechu jí navrženého svědka [jméno] [příjmení] netrvala.

12. Podle § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném od 1. 1. 2014 (dále jen o. z.) strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

13. Podle § 2 odst. 3 o. z. výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti a bezohlednosti urážející obvyklé lidské cítění.

14. Podle § 8 o. z. zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.

15. Podle § 2991 odst. 1 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Podle odstavce 2 tohoto zákonného ustanovení bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

16. S poukazem na výše uvedená skutková zjištění i citovaná zákonná ustanovení dospěl soud k závěru, že žaloba byla podána po právu. Předmětem sporu je nárok žalobkyně na vrácení složené rezervační zálohy uhrazené na základě Dohody o rezervaci a o poskytnutí součinnosti ze dne 28. 3. 2019. Pokud jde o samotnou Dohodu o rezervaci a o poskytnutí součinnosti, tato je tzv. smlouvou nepojmenovanou (inominátní) podle § 1746 odst. 2 o. z., neboť neodpovídá žádnému z typu smluv, jež jsou výslovně upraveny zvláštními ustanoveními závazkového práva. Takovéto rezervační smlouvy rovněž neodporují obsahu nebo účelu zákona. U takovéhoto typu smluv se uplatní obecné limity autonomie vůle dle ust. § 1725 o. z. Soud se nejprve v tomto případě zabýval otázkou, zda předmětná Dohoda o rezervaci a o poskytnutí součinnosti (dále jen„ Dohoda“) byla platně uzavřena. Soud při hodnocení této skutečnosti vyšel z varianty Dohody předložené žalobkyní, neboť variantu předloženou žalovanou - obsahující též dva podpisy v kolonce za převodce a taktéž zaškrtnutí údaje, že smlouva byla uzavřena v obchodních prostorách zprostředkovatele, považuje soud za nevěrohodnou. Z provedeného dokazování – zejména výslechu svědka [jméno] [příjmení] vyplynulo, že všechny tři strany smlouvy se nesešly a nepodepsaly smlouvu současně na jednom místě – v obchodních prostorách zprostředkovatele, neboť sám svědek [příjmení] vypověděl, že smlouvu on i další spolumajitelka bytu [jméno] [příjmení] podepsali dvakrát, kdy jedno vyhotovení jim bylo ponecháno, a druhé vyhotovení si p. [příjmení] odvezl. V této souvislosti má soud za prokázáno, že žalobkyně disponuje Dohodou podepsanou pouze samotnou jednatelkou žalobkyně a [jméno] [příjmení] za zprostředkovatele (žalovanou). Vzhledem k tomu, že v předmětné Dohodě jsou uvedeny tři strany smlouvy – zprostředkovatel, zájemce a oba převodci, kdy z obsahu smluvních ujednání vyplývají nejenom povinnosti a závazky pro zájemce a zprostředkovatele, nýbrž i povinnosti a závazky pro převodce, který ve smluvních ujednáních např. prohlašuje, že má zájem a vážný úmysl nemovitosti převést, předmět převodu – v tomto případě byt v [obec a číslo], [ulice a číslo], nechat rezervovat ve prospěch zájemce, v odst. 1.5 jsou konkrétně uvedeny důvody zabraňující uzavření smlouvy na straně převodce, v čl. II. odst. 2.2 je uveden důvod vrácení rezervační zálohy zájemci z důvodu na straně převodce apod. Z uvedených důvodů tak soud uzavřel, že Dohoda ze dne 28. 3. 2019 nebyla platně uzavřena – je neplatným právním jednáním, a z těchto důvodů je žalovaná povinna vrátit žalobkyni složenou rezervační zálohu ve výši 363 000 Kč z titulu bezdůvodného obohacení na straně žalované z neplatné smlouvy. Z neplatné Dohody pak rovněž nemůže existovat jako takový ani nárok zprostředkovatele na smluvní pokutu ve výši složené rezervační zálohy.

17. I za situace, kdy by Dohoda o rezervaci a o poskytnutí součinnosti ze dne 28. 3. 2019 byla uzavřena platně, dle názoru soudu by žalované nevznikl nárok na smluvní pokutu upravenou v čl. III. Zajištění předmětné Dohody. Dle smluvních ujednání čl. III. odst. 3.1 je mimo jiné uvedeno, že v případě, že zájemce nebo osoba jím určená bude mařit činnost zprostředkovatele, neposkytne součinnost k jednání o podmínkách smlouvy s převodcem, k uzavření smlouvy o převodu, popř. smlouvy o smlouvě budoucí, neprokáže schopnost financování předmětu převodu nebo zájemce nesloží či nepřevede řádně rezervační zálohu dle bodu III. (pozn. správně dle bodu II.), náleží zprostředkovateli smluvní pokuta sjednaná ve výši rezervační zálohy. Účastníci se dohodli na tom, že v takovém případě je zprostředkovatel oprávněn si na smluvní pokutu započít rezervační zálohu složenou zájemcem. Žalovaná uplatnila nárok na smluvní pokutu ve výši 363 000 Kč ve svém vyjádření ze dne 18. 12. 2019 Nejvyšší soud ČR v odůvodnění svého usnesení ze dne 23. 5. 2018, sp. zn. 33 Cdo 3190/2017, mimo jiné uvedl, že:„ Podle konstantní judikatury Nejvyššího soudu je třeba zajištění povinnosti účastníků rezervační smlouvy posuzovat jen ve vztahu k těm závazkům, které (typicky) smluvní strany rezervací přijímají; platí, že nelze zajistit závazek účastníka rezervační smlouvy nebo smlouvy o zprostředkování uzavřít se třetí osobou (potencionálním kupujícím či prodávajícím) do určité doby zprostředkovávanou smlouvu (srov. rozsudky ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002, ze dne 30. 11. 2005, sp. zn. 33 Odo 824/2005, ze dne 24. 7. 2013, sp. zn. 33 Cdo 3448/2012, a ze dne 30. 5. 2013, sp. zn. 33 Cdo 571/2012).“ V projednávané věci byl smluvní pokutou zajištěn závazek žalobkyně poskytnout žalované součinnost potřebnou k uskutečnění převodu bytové jednotky, nikoliv závazek uzavřít do určité doby se třetí osobou (převodcem) kupní smlouvu, popř. smlouvu o budoucí kupní smlouvě. Z provedeného dokazování – vyjádření samotných účastníků řízení, shora doložené emailové komunikace či výpovědi svědka [jméno] [příjmení] – vyplývá, že účastníci spolu jednali, když v době rezervace, stanovené dle Dohody do 31. 4. 2019 - tedy v době od 28. 3. 2019 do 31. 4. 2019 žalovaná dne 11. 4. 2019 zaslala žalobkyni první návrhy smluv – návrh smlouvy o úschově a návrh kupní smlouvy, přičemž žalobkyně v reakci na tyto návrhy sama vypracovala vlastní návrhy smluv, které žalované zaslala dne 26. 4. 2019, tedy se stejným časovým odstupem (v rozmezí 14 až 15 dnů), jako tomu bylo v případě prvního návrhu smluv ze strany žalované. Z provedeného dokazování dále vyplývá, že ve stanovené rezervační době byla žalobkyně aktivní, komunikovala prostřednictvím WhatsApp či emailem apod. se zástupcem zprostředkovatele – realitním makléřem i se samotným prodávajícím [jméno] [příjmení]. To, jakým způsobem a dokdy spolu účastníci i po uplynutí stanovené doby rezervace komunikovali, není pro posouzení této věci podstatné. Pokud pak žalovaná odůvodňuje svůj nárok na smluvní pokutu též tím, že žalobkyně v rezervační době neprokázala svoji schopnost zaplatit předmětnou kupní cenu, tento požadavek žalované soud hodnotí z níže uvedených důvodů jako zjevné zneužití práva, které nepožívá právní ochrany a je v rozporu s dobrými mravy. Z provedeného dokazování vyplývá, že žalobkyně nebyla ze strany žalované v průběhu stanovené rezervační doby nikdy vyzvána, aby prokázala svoji schopnost financovat nabytí předmětu převodu, přičemž sama žalovaná v rámci výzvy soudu dle ust. § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. při jednání dne 27. 1. 2021 uvedla, že nemá žádnou informaci ani důkaz o tom, kdy byla žalobkyně vyzývána žalovanou k prokázání její schopnosti zaplatit předmětnou kupní cenu. K této skutečnosti navrhla výslech statutárního zástupce žalované jednatele [jméno] [příjmení]. Žalobkyně pak v průběhu tohoto řízení sama založila výpis ze svého účtu u [anonymizováno] ze dne 18. 4. 2019, z něhož vyplývá výše disponibilního zůstatku žalobkyně na tomto účtu (viz skutečnosti podrobně uvedené). Pokud pak žalovaná až v průběhu tohoto řízení – konkrétně ve svém vyjádření k žalobě ze dne 18. 12. 2019, došlém soudu téhož dne, vznáší námitku započtení částky ve výši složené rezervační zálohy proti svému nároku na smluvní pokutu s odkazem na odst. 3.1 Dohody, soud takovýto postup žalované hodnotí jako jednání v rozporu s dobrými mravy a zjevné zneužití práva, které nepožívá právní ochrany. Schopnost financování předmětu koupě nebyla ze strany žalované ani prodávajících v době trvání Dohody zpochybňovaná ani rozporovaná. Ze všech uvedených důvodů soud žalobě v plném rozsahu vyhověl dle výroku I. tohoto rozsudku, a to včetně zákonného úroku z prodlení ze žalované částky. Žalovaná se dostala do prodlení nejpozději od data 5. 9. 2019, kdy uplynula lhůta k plnění stanovená žalobkyní v její opětovné výzvě emailem ze dne 26. 8. 2019.

18. V souladu s ustanovením § 120 odst. 1 o. s. ř. soud zamítl další návrhy na doplnění dokazování účastnickými výslechy statutárního zástupce žalobkyně a statutárního zástupce žalované, a to z důvodu nadbytečnosti těchto důkazů s ohledem na další důkazy výše uvedené a shora zaujatý právní názor. Navíc v případě účastnického výslechu jednatele žalované [jméno] [příjmení] nelze absenci skutkových tvrzení na straně žalované nahrazovat výpovědí účastníka řízení. Z ostatních důkazů v řízení provedených soud nezjistil skutečnosti podstatné pro rozhodnutí ve věci, a proto je v odůvodnění tohoto rozsudku podrobně nehodnotil.

19. Výrok o nákladech řízení má oporu v ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. podle úspěchu ve věci. Žalobkyně měla ve věci plný úspěch, proto jí soud přiznal náhradu nákladů řízení, které jsou představovány zaplaceným soudním poplatkem ze žaloby ve výši 18 150 Kč a náklady právního zastoupení. Konkrétně se jedná o sazbu odměny ve výši 9 780 Kč podle § 7 bod 6. vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen„ AT“), a to za každý z následujících úkonů právní služby – převzetí zastoupení, sepsání žaloby, předžalobní upomínka, vyjádření žalobkyně ze dne 18. 6. 2020, další vyjádření žalobkyně k podání žalované ze dne 19. 5. 2021, účast u jednání soudu dne 27. 1. 2021 – 2 úkony, účast u jednání soudu dne 26. 5. 2021 – 2 úkony, dále 9x režijní paušál po 300 Kč podle § 13 odst. 3 AT a 21% DPH ve výši 19 051,20 Kč Celkem tedy náklady řízení činí 127 921,20 Kč, kterážto částka byla také žalobkyni soudem přiznána.

Poučení