16 Co 180/2024 - 95

Rubrum

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Tomáše Zubka a soudců Mgr. Dušana Broulíka a Mgr. Davida Mařádka ve věci žalobců: a) [Jméno žalobce A], narozený dne [Datum narození žalobce A] bytem [Adresa žalobce A] b) [Jméno žalobce B], narozená dne [Datum narození žalobce B] bytem [Adresa žalobce A] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované A], IČO [IČO žalované A] sídlem [Adresa žalované A] zastoupena advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení částky 50 000 Kč s příslušenstvím o odvolání žalobců proti rozsudku Okresního soudu ve Frýdku-Místku ze dne 6. 6. 2024, č. j. 14 C 17/2023-56 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se mění tak, že je žalovaná povinna zaplatit žalobcům a) a b) částku 50 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 50 000 Kč za dobu od 5. 5. 2020 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku. Žalobci jsou vůči žalované z této pohledávky oprávněni společně a nerozdílně.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů částku 91 291 Kč k rukám [Jméno advokáta A], advokáta se sídlem [adresa]. Žalobci jsou vůči žalované z této pohledávky oprávněni společně a nerozdílně.

Odůvodnění

1. Žalobou podanou dne 27. 3. 2023 se žalobci jako zájemci o koupi nemovitostí proti žalované coby realitní zprostředkovatelce domáhali zaplacení částky 50 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 50 000 Kč za dobu od 5. 5. 2020 do zaplacení na základě trojstranné smlouvy o rezervaci ze dne 22. 1. 2020 (dále jen RS). Žalobu zdůvodnili tím, že měli zájem o koupi pozemku p. č. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa], který jim byli vlastníci, manželé [Anonymizováno] (dále jen prodávající), ochotni prodat. Proto se jako spotřebitelé obrátili na žalovanou, aby převod vlastnického práva zprostředkovala a připravila k němu všechny podklady. Z RS, uzavřené i s prodávajícími, pro žalovanou plynula povinnost nenabízet nemovitosti po dobu platnosti RS nikomu jinému. Žalovaná byla činná i pro druhou stranu smlouvy, čímž porušila čl. II.

3. RS a vyloučila tím své právo na provizi podle § 2450 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen o. z.). Nepřipravila pro žalobce přijatelnou kupní smlouvu. Veškeré žalobci vznesené připomínky ke konceptu kupní smlouvy odmítla, jimi koncipovaný návrh smlouvy neakceptovala s tím, že takovou smlouvu prodávající neuzavřou, čímž žalobcům neobstarala reálnou příležitost k realizaci obchodu. Neshoda se týkala převážně zasíťování pozemku, kdy prodávající nechtěli žalobcům poskytnout záruky na připojení pozemků, zjevně poptaných za účelem výstavby rodinného domu, k inženýrským sítím. A také příjezdové cesty z jihu, kdy žalobci usilovali o příjezd ze severu, o němž jim žalovaná řekla, že není možný, leč později se prokázal opak. Smluvní partneři přitom v RS neujednali žádné konkrétní podmínky kupní smlouvy s výjimkou specifikace nemovitostí a kupní ceny. Účastníci celou dobu vedli SMS korespondenci, z níž je patrný přístup žalované. Důvody neuzavření kupní smlouvy spočívají na obou stranách. Žalovaná ovšem zmařila účel rezervační smlouvy, když žalobcům již v březnu 2020 sdělila, že s nimi dále jednat nebude. Při uzavření RS složili žalobci rezervační zálohu ve výši 50 000 Kč. Tato částka měla sloužit prodávajícím jako záloha na kupní cenu; nešlo o provizi, nýbrž o rezervační zálohu. V případě uzavření kupní smlouvy by se rezervační záloha stala součástí kupní ceny, v případě neuzavření bylo třeba určit, proč nebyl realitní obchod uskutečněn. Kdyby byly důvody na straně prodávajících, rezervační zálohu by dostali zpět žalobci. V opačném případě by připadla jako smluvní pokuta žalované podle čl. III.

4. RS. Žalobci ovšem nepřevzali povinnost uzavřít kupní smlouvu a sjednaná smluvní pokuta nebyla vázána na žádné porušení smluvních povinností, pročež je ujednání o pokutě neplatné. Kupní smlouva nebyla v době do 31. 3. 2020 (dále jen rezervační doba) uzavřena, čímž závazek z RS zanikl a dne 1. 4. 2020 odpadl právní důvod ponechání si rezervační zálohy žalovanou. Ta vůči žalobcům pohledávku na smluvní pokutě nikdy neuplatnila. Žalobci ji e-mailem marně vyzvali k zaplacení částky 50 000 Kč, jež se dle výzvy stala splatnou dne 4. 5. 2020.

2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s poukazem na to, že na RS lze nahlížet i jako na smlouvu o smlouvě budoucí, v níž žalobci převzali povinnost uzavřít budoucí kupní smlouvu, jež byla jen jinak vyjádřena. RS též obsahuje ujednání o povinnosti součinnosti žalobců k uzavření kupní smlouvy, kterou žalobci porušili, čímž jim vznikla povinnost zaplatit smluvní pokutu. Žalované vznikl nárok na provizi nejpozději dne 26. 2. 2020, kdy žalobcům předložila návrh kupní smlouvy, čímž jim obstarala příležitost k uzavření kupní smlouvy. Teprve po koncentraci řízení vnesla žalovaná do řízení tvrzení, že proti rezervační záloze započetla smluvní pokutu dle čl. III.

4. RS, resp. „provizi.“ RS přesně specifikuje prodávané pozemky; pozemek p. č. [Anonymizováno], který měl vzniknout sloučením a oddělením původních pozemků p. č. [Anonymizováno] a p. č. [Anonymizováno], a spoluvlastnický podíl na nově vzniklém pozemku dle geometrického plánu, určený k přístupu na budoucí pozemek žalobců. Dále je v RS uvedeno, kdo je kupující a kdo prodávající i kupní cena. Žádné další podmínky, jež bylo navíc možno ujednat jen písemně, si žalobci nevymínili. Mohli se tedy rozhodnout, zda smluvní podmínky akceptují, nebo ne. Uzavřením RS na tyto podmínky přistoupili. Nedílnou součástí RS byl situační nákres a katastrální mapa, z nichž je patrno geometrické a polohové určení budoucího pozemku včetně přístupu z pozemní komunikace. Na požadavek žalobců stran přístupu ze severní strany, uplatněný v připomínkách ze dne 28. 3. 2020, nebylo možno přistoupit, poněvadž současně byl prodáván sousední pozemek p. č. [Anonymizováno] (kupující [jméno FO]), u něhož se rovněž počítalo s jižní přístupovou cestou, jež byla znázorněna v již zpracovaném a katastrálním úřadem právě zapisovaném geometrickém plánu. Žalobci od počátku věděli, že kupují nezasíťovaný pozemek a přesto požadovali zcela nestandardní záruku možnosti připojení pozemku k inženýrským sítím pod sankcí smluvní pokuty a odstoupení od kupní smlouvy a garanci směny pozemků s nabyvatelem pozemku p. č. [Anonymizováno]. Bezodkladně po uzavření RS žalovaná podnikla všechny nezbytné kroky k realizaci obchodu a zajistila zejména souhlas úřadu s dělením (scelením) pozemků, vyjádření o zastavitelnosti pozemku a geometrický plán. Dne 26. 2. 2020 žalobcům zaslala návrh kupní smlouvy, smlouvu o advokátní úschově a návrh na vklad vlastnického práva, dne 6. 3. 2020 žalobci požádali o změny v kupní smlouvě, čemuž nebylo možno vyhovět. Dále vznesli nepřiměřené připomínky dne 28. 3. 2020, pouhé tři dny před koncem rezervační doby. Žalovaná pro žalobce vykonala nadstandardně mnoho, např. obstarala některá povolení ohledně napojení na inženýrské sítě, ačkoli ta jsou v gesci vlastníka pozemku a v dané fázi vůbec nebylo namístě se jimi zabývat. Žalovaná byla dokonce i po uplynutí rezervační doby ochotna kupní smlouvu zprostředkovat, což zmařili opět žalobci tím, že si jako podmínku pro další jednání vyžádali vrácení rezervační zálohy. Navíc bez vědomí žalované jednali s prodávajícími i panem [jméno FO]. Žalovaná zdůraznila, že podmínky prodeje stanovila ona jako realitní makléřka, podnikající v oboru 20 let.

3. Okresní soud napadeným rozsudkem žalobu zamítl (výrok I.) a uložil žalobcům povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení (výrok II.). Dospěl přitom zejména k těmto skutkovým zjištěním. Prodávající vlastnili pozemky p. č. [Anonymizováno] a p. č. [Anonymizováno], nacházející se v k. ú. [adresa], v zastavitelné ploše. Předmětem RS, uzavřené dne 22. 1. 2020 mezi prodávajícími jako vlastníky, žalobci jako zájemci a žalovanou jako zprostředkovatelkou, byla nová parcela č. [Anonymizováno], která měla vzniknout sloučením a oddělením pozemků [Anonymizováno] a [Anonymizováno], a spoluvlastnický podíl v rozsahu ideální jedné poloviny na pozemku určeném ke sjezdu o výměře 45 m2, který bude mít vlastní p. č. podle geometrického plánu. [adresa] souhlasilo s dělením pozemku. Žalobci v RS deklarovali vážný zájem o koupi nemovitostí za kupní cenu ve výši 1 900 000 Kč a převzali též povinnost poskytnout veškerou součinnost potřebnou k převodu nemovitosti, zejména dostavovat se na plánované schůzky, poskytnout součinnost k uzavření zprostředkovávané smlouvy, poskytnout součinnost při vyřizování hypotečního úvěru. Současně zmocnili žalovanou ke všem jednáním potřebným k převodu nemovitostí s prodávajícími. Žalovaná se zavázala vykonat činnosti, na jejichž základě pak žalobci uzavřou kupní smlouvu s prodávajícími, a nenabízet pozemek do 31. 3. 2020 komukoli dalšímu, resp. neuzavřít rezervační smlouvu se třetí osobou, dále připravit návrh kupní smlouvy, návrh smlouvy o advokátní úschově a návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Za účelem zablokování nemovitostí zájemci uhradili rezervační zálohu ve výši 50 000 Kč. V situaci, v níž by byla do uplynutí rezervační doby uzavřena kupní smlouva, záloha by sloužila jako provize za sjednání převodu nemovité věci a stala by se součástí kupní ceny. Pro případ neuzavření zprostředkované smlouvy z důvodu na straně žalobců náležela žalované podle čl. III. smluvní pokuta ve výši rezervační zálohy, kterou byla žalovaná oprávněna započíst proti složené záloze. V případě neuzavření smlouvy z důvodu na straně prodávajících měla být záloha žalobcům vrácena. Nedílnou součástí RS byl list vlastnictví, situační zákres katastrální mapy, situační mapa územního plánu a způsobu využití a souhlas města s dělením pozemku. Ze situačního nákresu bylo zřejmé, kudy měla vést přístupová cesta na oba sousední prodávané pozemky. Toho, že přístupová cesta vede z jihu, si žalobci byli vědomi již před uzavřením RS. Podle souhlasu dopravního inspektorátu nebyly výhrady s připojením sousední nemovitosti a zřízením sjezdu z místní komunikace na pozemek p. č. [Anonymizováno] směrem od pozemku p. č. [Anonymizováno]. Podle zprávy společností [Anonymizováno] a [Anonymizováno] je případná výstavba rodinného domu na pozemku p. č. [Anonymizováno] způsobilá k připojení na síť vodovodu, kanalizaci i plynárenské zařízení. Podle souhlasu k napojení na kanalizaci bylo možné připojit novostavbu na pozemku [Anonymizováno] na tlakovou kanalizaci. Geometrickým plánem [tituly před jménem] [jméno FO] [adresa] ze dne 18. 2. 2020 došlo k oddělení a sloučení pozemku p. č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno] s tím, že vznikly nové pozemky o nové výměře stejných p. č. a nově pozemek p. č. [Anonymizováno], který zajišťoval přístup na oba pozemky. Z e-mailové a SMS komunikace vyplynulo, že dne 26. 2. 2020 žalovaná žalobcům zaslala návrh kupní smlouvy, návrh smlouvy na advokátní úschovu a návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. E-mailem ze dne 6. 3. 2020 sdělili žalobci žalované své připomínky týkající se zejména zajištění přístupové cesty a napojení na inženýrské sítě. Z revidovaného protinávrhu kupní smlouvy je zřejmé, jaké připomínky žalobci měli ke zmíněnému konceptu kupní smlouvy. K uzavření kupní smlouvy do 31. 3. 2020 nedošlo, žalobci vyzvali žalovanou ke vrácení rezervační zálohy. Ta započetla rezervační zálohu ve výši 50 000 Kč na smluvní pokutu, případně svou provizi. Předžalobní výzvou ze dne 30. 1. 2023, odeslanou téhož dne, byla žalovaná vyzvána k úhradě částky 50 000 Kč do sedmi dnů od odeslání výzvy. Žalobce vypověděl, že o pozemek měli zájem, proto kontaktovali žalovanou. Podle inzerátu měly být inženýrské sítě na hranici pozemku. Žalovaná byla realitní makléřka, prodávala oba sousední pozemky, přístup na prodávaný pozemek byl z jižní strany, o čemž je předem uvědomila. Kromě kupní ceny si nic nevymínili, dne 20. 1. 2020 jim žalovaná zaslala návrh RS, s nímž se obeznámili, konzultovali jej s právníkem a dne 22. 1. 2020 podepsali a složili rezervační zálohu. Respektovali podmínky ohledně jižní přístupové cesty. Dne 26. 2. 2020 jim žalovaná poslala koncept kupní smlouvy, která se měla podepsat dne 2. 3. 2020. Protože ji nestihli přečíst, připomínkovat a vyřídit sjezd z druhé, severní strany, kupní smlouvu nepodepsali. Měli výhrady k tomu, že ve smlouvě nejsou informace o zasíťování pozemku. Ověřili si však, že jim žalovaná jim nelhala, protože inženýrské sítě, tj. rozvody plynu, vody, elektřiny nebo odpadu skutečně na hranici pozemku byly. Přístupová cesta nebyla důvodem nepodepsání kupní smlouvy, šlo o sítě. Nedohodli se na novém znění kupní smlouvy, proto na návrh žalované nepřistoupili. Žalobkyně vypověděla, že žalovaná pro ně nic navíc neudělala, podklady k pozemku měla obecně pro všechny zájemce, pozemek jim vyhovoval, líbil se jim, hrozně ho chtěli, proto se sešli se žalovanou. Od první schůzky požadovali přístup ze severu, což žalovaná odmítla, nechtěla změnu polohy přístupu akceptovat. Věděli, že v geometrickém plánu je zachycen přístup z jihu, leč i za těchto podmínek RS podepsali a složili zálohu. Brali jako peníze pro vlastníky, takže rezervační záloha bude započtena na kupní cenu. Žalovaná před uzavřením RS měnila podmínky prodeje, i přesto smlouvu podepsali. Žalovaná na ně tlačila, nechovala se k nim hezky, přesto pozemek chtěli koupit. Ubezpečila je, že jim zálohu vrátí, pokud bude nějaký problém, že je profesionálka. Udělali vše pro to, aby smlouva byla uzavřena, vyřizovali hypotéku, jednali s architektem, ale naopak žalovaná s nimi přestala komunikovat, nebrala jim telefon a neodpovídala na SMS zprávy. Přístup z jihu přijali, ale požadovali, aby v kupní smlouvě bylo uvedeno, jak je to se zasíťováním pozemku. Žalovaná ovšem přestala komunikovat, osočovala je, chtěla RS vypovědět. Žalovaná je vlastně uvedla (ohledně přístupové cesty – poznámka soudu) v omyl.

4. Takto zjištěný skutkový stav okresní soud právně kvalifikoval především podle § 2445 odst. 2 o. z. s tím, že RS představuje smlouvu o rezervaci nemovitostí a zároveň úplatnou smlouvu o zprostředkování, v níž se žalovaná zavázala pouze obstarat příležitost k uzavření kupní smlouvy. Tuto povinnost splnila nejpozději dne 26. 2. 2020, kdy žalobcům předložila koncept kupní smlouvy. Částka 50 000 Kč tvořila původně rezervační zálohu, načež žalované obstaráním příležitosti vznikl nárok na provizi, kterou si mohla ponechat ve formě již zaplacených 50 000 Kč. I kdyby šlo o zprostředkování ve smyslu § 2445 odst. 1 o. z., podle § 2448 o. z. by žalované nárok na provizi stále svědčil, poněvadž uzavření kupní smlouvy zmařili žalobci. Ujednání o smluvní pokutě podle čl. III.

4. RS je absolutně neplatné pro rozpor s dobrými mravy, neboť zájemce o koupi nelze postihnout za využití práva neuzavřít zprostředkovanou smlouvu.

5. Proti rozsudku podali žalobci odvolání s návrhem na změnu rozsudku v podobě úplného vyhovění žalobě s tím, že částečně zopakovali dosavadní argumenty a dodali, že částka 50 000 Kč nebyla provizí, nýbrž rezervační zálohou, jež se v případě uskutečnění realitního obchodu měla stát součástí kupní ceny a tedy náležet prodávajícím, nikoli žalované. Mohla-li žalovaná nabýt pohledávku na provizi, pak jedině za prodávajícími. Tomu odpovídá koncept kupní smlouvy, který potvrzuje, že žalobci složili zálohu na kupní cenu ve výši 50 000 Kč na účet žalované. Ustanovení § 2447 odst. 2 o. z. nelze aplikovat, jelikož účastníci odpovídající pravidlo v RS nesjednali stejně jako konkrétní obsah kupní smlouvy. RS zakotvila jako podmínku vzniku nároku na provizi uzavření kupní smlouvy, k němuž nedošlo. Žalovaná se e-mailem ze dne 19. 5. 2020 pokusila proti žalobcům uplatnit a započítat pohledávku na smluvní pokutě podle čl. III.

4. RS. Tato pohledávka by ovšem byla nejistá, resp. neurčitá a nebyla by splatná. Žalobci poukázali na nepoctivost jednání žalované před i po uzavření RS. Poté, kdy se její tvrzení o nemožnosti přístupu ze severní strany ukázalo jako nepravdivé, vůči ní pojali nedůvěru a chtěli do kupní smlouvy zakotvit ujednání na ochranu svých práv. Prodávající i pan [jméno FO] coby zájemce o koupi sousedního pozemku souhlasili se zřízením přístupové cesty ze severní strany. Žalovaná se vůči žalobcům začala označovat za zástupce prodávajících. Žalobci nevěděli, na čem bylo tvrzené zastoupení založeno a tedy ani to, zda prodávající vůbec jejich připomínky ke konceptu kupní smlouvy obdrželi a reálně se k nim vyjádřili. Žalovaná také žalobcům dne 7. 3. 2020 v SMS sdělila, že druhý kupující již podepsal kupní smlouvu, ačkoli k tomu došlo teprve dne 9. 3. 2020. I kdyby tedy účastníci sjednali režim pouhého obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy, žalovaná (reálnou) příležitost neobstarala.

6. Žalovaná navrhla potvrzení napadeného rozsudku, přičemž také zopakovala některé z dříve uplatněných argumentů a odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu, jež pracuje s nepojmenovaným ujednáním o utvrzení dluhu. RS byla od počátku zjevně úplatná, obsahovala podstatné náležitosti kupní smlouvy a žalovaná provedla započtení své pohledávky.

7. Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací [§ 10 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen o. s. ř.)] po zjištění, že odvolání bylo podáno včas, osobami k tomu oprávněnými a že je přípustné, přezkoumal na jednání napadený rozsudek, jakož i řízení, které předcházelo jeho vydání, a dospěl k závěru, že odvolání žalobců je důvodné.

8. Prvostupňový soud dospěl ke správným, ač neúplným skutkovým zjištěním, která tudíž odvolací soud jako správná přejímá a pro stručnost na ně v plné šíři odkazuje. V zájmu úplnosti skutkových zjištění odvolací soud některé již provedené důkazy zopakoval a dospěl k těmto dalším zjištěním (§ 213 odst. 1, odst. 2 o. s. ř.). Prodávající v RS prohlásili, že pověřili žalovanou k prodeji daných nemovitostí. Podle čl. II.4. v případě nezpracování geometrického plánu či jeho rozporu se smluvenými údaji měli žalobci právo „od koupě odstoupit a požadovat plné vrácení rezervačního poplatku.“ Podle čl. IV.3. v případě uzavření kupní smlouvy „dle dohody s Vlastníkem složená rezervační záloha slouží jako provize Zprostředkovateli za sjednání převodu Nemovité věci a je tedy součástí kupní ceny.“ RS upravila dvě smluvní pokuty ve výši rezervační zálohy bez ujednání o jejich splatnosti, které byl „Zprostředkovatel dle dohody smluvních stran oprávněn započíst proti složené rezervační záloze.“ První v čl. III.4. (čl. III. je nazván „Složení rezervační zálohy“) pro případ neuzavření kupní smlouvy v rezervační době z důvodů na straně žalobců (dále jen SP 1). Druhou v čl. IV.3. v situaci (čl. IV. se nazývá „Ostatní ujednání“) porušení výše zmíněné povinnosti součinnosti „k jednání o podmínkách Smlouvy s Vlastníkem, k uzavření Zprostředkovávané smlouvy,“ neprokázání schopnosti financovat převod či uzavření s Vlastníkem bez vědomí Zprostředkovatele (dále jen SP 2). Žádný konkrétní příklad porušení povinnosti součinnosti zde není uveden. V čl. IV.

4. účastníci sjednali povinnost zasílat všechny právní úkony formou doporučeného dopisu na adresy ze záhlaví smlouvy. Prodávající ani žalobci v RS nepřevzali povinnost uzavřít kupní smlouvu (RS). Dopravní inspektorát se na žádost žalobce a) a na základě situačního výkresu projektanta [tituly před jménem] [Anonymizováno] z března 2020, graficky znázorňujícího příjezdovou cestu na severní straně pozemku p. č. [Anonymizováno], vyjádřil tak, že s tímto připojením za předpokladu dodržení obecných zákonných podmínek souhlasí (sdělení PČR ze dne 24. 3. 2020). Žalobci do protinávrhu kupní smlouvy vtělili kromě polohy příjezdové cesty a záruk za připojení na inženýrské sítě vtělili i řadu dalších připomínek (revidovaný protinávrh kupní smlouvy). Účastníci již před uzavřením RS i poté vedli SMS a e-mailovou korespondenci, kdy žalovaná v SMS dne 15. 1. 2020 píše: „Nyní ze všeho nejdříve potřebuji vaše vyjádření jestli do koupě půjdete a to nejpozději do pátku, protože mám další zájemce kteří netrpělivě čekají.“ V SMS ze dne 16. 1. 2020 píše: „Ve vlastnim zájmu mi, prosím, dejte vedet co nejdříve. Mám 5 vážných zájemců o koupi a za včerejšek i 1, jež chce koupit oba 2pozemky jako celek, což je pro mne určitě výhodou.“ V SMS ze 17. 1. zmiňuje, že má již sedm zájemců a že je ochotna vyčkat s rozhodnutím nanejvýš do pondělí, pak že již upřednostní jiného zájemce. RS byla uzavřena v domácnosti žalobců. Den před jejím podepsáním ve 20:18 žalovaná žalobcům poslala SMS, v níž píše: „…Majiteli bohužel nesouhlasí s výší rezervacni zálohy, protože „částka 30.000,- Kc k blokaci nemovitosti je směšná,“ což je opodstatněne Upřímně asi by se Vám nelibilo, kdybych rezervační smlouvu hned záhy stornovala a prodala nemovitosti zájemci, jež akceptuje cenu o 100.000,- Kc vyšší a Vám vrátila onen poplatek. Je to na Vás, 50.000,- Kč je již částka, která je smyslupná. S ohledem na slevu z KC 30.000,-Kc, jež jsem Vám dávat neměla s ohledem na počet zájemců, navrhuji variantu kompromisu buď slevu ponechám a podminim to zprostředkováním „aspoň“ služeb mého hypoporadce nebo cena zůstává původní 1.900.000,-Kc a financování si řešte vlastní volbou… Vězte, že jsem v situaci, kdy mi volají lidé, že mají zájem o tuto nemovitost a respektuji všechny mnou stanovene podminky.“ V SMS ze dne 29. 1. žalobkyně b) požádala žalovanou o zaslání návrhu kupní smlouvy, což žalovaná odmítla pro předčasnost. Totéž v e-mailové korespondenci ze dne 20. 1. 2020.V SMS ze dne 18. 2. žalobkyně b) píše: „Bylo by mozne s panem domluvit zachovani puvodnich hranic pozemku s tim,ze mu dame za ty m2 peníze,ale nechceme o ne prijit.Pro nas je tato strana velice dulezita z hlediska stavby,orientace a vyhledu,pokud musime zachovat ještě další dva metry odskok od jeho pozemky.“ Žalovaná téhož dne odpovídá: „Je mi líto, GP je již schválen, protože jsem GP. urgovala ve Vaším zájmu… Škoda že jste mne majiteli vašeho bytu nedoporučili k prodeji když jsem tak schopná, RK z [Anonymizováno] určitě prodá lépe. Škoda, mohla jsem vám na oplátku vyjít vstříc zase já vám.“ Žalovaná pak ještě odpovídá, že „…GP JE JIŽ NA KN SCHVÁLEN,…nebudu vyhotovovat nový GP, vracet klientovi rezervaci a stornovat prodej.“ Dne 26. 2. žalovaná poslala SMS s tím, že mají žalobci kupní smlouvy na mailu, aby je hned poslali bance a potvrdí termín podpisu. Žalobkyně b) odpověděla, že budou smlouvu nejprve diskutovat s právníkem, takže je z jejich pohledu navržený termín „na toto pondělí“ nereálný. Žalovaná reagovala, že druhý klient vše odsouhlasil do pěti minut. Dne 26. 2. žalovaná skutečně zaslala žalobcům e-mail s návrhem smlouvy s tím, že jej mohou bezodkladně zaslat financující bance a že navrhuje podepsání kupních smluv 2. 2., přičemž se bude snažit pro prodávající, aby obě kupní smlouvy byly podepsány v navazujících časech. Dne 6. 3. poslal zástupce žalobců žalované e-mail s připomínkami včetně polohy příjezdové cesty s tím, že může připomínky zakomponovat přímo do konceptu kupní smlouvy. Dne 7. 3. žalobci oslovili žalovanou SMS a požádali ji o schůzku na 15 minut. Žalovaná odpověděla, že už nemá důvod se s nimi scházet kromě příležitosti podepsání smlouvy a že druhý klient již smlouvy podepsal. Později téhož dne žalovaná píše, že je velmi rozčarovaná z jejich nekorektního jednání, kdy za jejími zády obchod probírali s prodávajícími i se druhým zájemcem. Dále píše: „Já jsem prodejce nemovitosti a podmínky a cenu stanovám já, ne Vy!!! …seriózně zvazuji, že vám smlouvu vypovím sama za vlastníky a pozemek prodám někomu jinému.“ Žalobci v odpovědi vysvětlují, že je pro ně poloha příjezdové cesty důležitá, že si vše zařídí na vlastní nálady, že budoucí sousedé se stávající variantou průjezdu nesouhlasí a prodávající nemají problém s prodloužením rezervační doby. Žalovaná mimo jiné odpovídá, že dá zítra písemnou výpověď RS. Žalobci dne 8. 3. požádali o vrácení rezervační zálohy, žalovaná odpověděla, že potřebuje písemnou výpověď. Později píše: „Jste intrikáři, bezpáteřní a nekorektní lidé a překročili jste všechny meze slušnosti. Prodavajicim nedoporučim s takovými klienty podepsat kupní smlouvu.“ Podle výpisu z katastru nemovitostí byla dne 9. 3. 2020 uzavřena kupní smlouva na sousední pozemek s [jméno FO] a že byl dne 20. 3. podán návrh na vklad vlastnického práva. Dne 28. 3. zástupce žalobců poslal advokátce [tituly před jménem] [jméno FO] e-mailem protinávrh, resp. koncept kupní smlouvy se zapracovanými připomínkami. [tituly před jménem] [jméno FO] v odpovědi ze dne 30. 3. žádnou nepřijala a uvedla, že žalovaná zastupuje prodávající a je její klientkou, přičemž již byl podán návrh na vklad vlastnického práva pro nabyvatele. Po uplynutí rezervační doby žalovaná a [tituly před jménem] [jméno FO] na jedné straně navrhly schůzku za účelem podepsání smlouvy, aniž by připustily diskusi alespoň o některých připomínkách. Žalobci se několikrát odmítli sejít kvůli tehdy vyhlášenému nouzovému stavu kvůli pandemii koronaviru. Nakonec bylo setkání odmítnuto 19. 5. 2020, jemuž předcházela opětovná žádost žalobců o vrácení rezervační zálohy. V e-mailu z téhož dne, odeslaného [tituly před jménem] [jméno FO] žalovaná s ručně dopsanou poznámkou „zvlášť přípis zaslaný práv. zástupci [Anonymizováno] práv. zástupcem žalované dne 19. 5. 2020,“ měla žalovaná jako „zprostředkovatel tímto v souladu s čl. III., bod 4. rezervační smlouvy započítat složenou zálohu ve výši 50.000,- Kč na smluvní pokutu ve výši 50.000,- Kč“ (SMS a e-mailová korespondence zúčastněných). Výše jmenované důkazy odvolací soud vyhodnotil jako zákonné, pro meritum případu relevantní, věrohodné, vzájemně souladné a odpovídající též ostatním důkazům a skutkovým tvrzením účastníků. Další důkazy neprovedl, protože nebyly navrženy a ani v zákonném smyslu nevyplynuly ze spisu a nebyly potřebné ke zjištění skutkového stavu.

9. Při právní kvalifikaci případu s ohledem na odvolací námitky se odvolací soud řídil těmito úvahami. Nelze aplikovat zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, ve znění pozdějších předpisů (dále jen r. z.), poněvadž ten navzdory svému § 27 nabyl účinnosti teprve dne 3. 3. 2020, tedy až po uzavření RS. Na závazek RS založený je naproti tomu nutno aplikovat pravidla ochrany spotřebitele, konkrétně zejména ustanovení o závazcích ze smluv uzavíraných mimo obchodní prostory (v bytě žalobců) podle § 1820 - § 1851 o. z. Zatímco žalovaná zjevně vystupovala jako soustavně, samostatně a na vlastní účet a odpovědnost podnikající fyzická osoba – realitní zprostředkovatelka pod svým IČO, která svou činnost vykonávala za účelem dosažení zisku, žalobci s ní jednali a uzavřeli RS mimo rámec jakékoli podnikatelské činnosti a samostatného výkonu povolání (§ 419 o. z.). Vystupovali totiž jako zájemci o koupi pozemku s úmyslem výstavby rodinného domu. Nic na tom nemění ani okolnost, že RS konzultovali s právníkem. Odvolací soud ji pouze zohlednil při aplikaci jednotlivých pravidel. Pokud jde o právní kvalifikaci RS, ta především neobsahuje smlouvu o smlouvě budoucí, jak prosazovala žalovaná. Ani prodávající, ani žalobci totiž v žádné její pasáži nepřevzali povinnost uzavřít budoucí kupní smlouvu (§ 1785 o. z. a contrario). Pouze pověřili žalovanou, aby ji zprostředkovala. To, že se již v RS shodli na podstatných náležitostech koupě v podobě nemovitostí, na tom nic nemění – klíčové je pouze převzetí kontraktační povinnosti. Listina s RS obsahuje pouze jednu jedinou rezervační smlouvu, nikoli více smluv, poněvadž závazek dává jasný právní i ekonomický smysl jako jeden celek (§ 1727 první věta o. z. a contrario). Tato smlouva zahrnuje podstatné náležitosti zprostředkování (§ 1746 odst. 1 ve spojení s § 2445 odst. 1 o. z.) – zde odvolací soud odkazuje na odůvodnění napadeného rozsudku. Zároveň upravuje vzájemná práva a povinnosti z rezervace. Právní úprava zprostředkování výslovně nezakotvuje rezervaci odpovídající pravidla, pročež nejde o jeho pravidelné náležitosti (naturalia negotii). Tato ujednání mají vůči samotnému zprostředkování služebný, servisní charakter. Vytvářejí totiž základní nezbytné podmínky k tomu, aby vůbec reálně mohl být splněn účel zprostředkování – uzavření realitního obchodu právě v daném složení. Pokud by zde totiž zprostředkování nezahrnovalo povinnost zprostředkovatele nenabízet nemovitost ke koupi jinému zájemci, byla by zpochybněna samotná serióznost a poctivost převzetí jeho základní smluvní povinnosti zprostředkovat právě pro daného zájemce. Protože by mohl kdykoli během trvání závazku zprostředkovat koupi jinému, což by také značně problematizovalo jeho nárok na provizi. Není-li tedy rezervace v tomto konkrétním případě imanentně zahrnuta v samotné povinnosti zprostředkování jako základní, podstatné náležitosti ve smyslu § 2445 odst. 1 o. z., pak má povahu nahodilé náležitosti zprostředkování (accidentalium negotium). RS je tudíž smlouvou o zprostředkování.

10. Právní úprava zprostředkování rozlišuje v souvislosti se vznikem nároku na provizi dva základní druhy; uzavření zprostředkované smlouvy (§ 2445 odst. 1, § 2447 odst. 1 o. z.) a pouhé obstarání příležitosti k uzavření zprostředkované smlouvy (§ 2445 odst. 2, § 2447 odst. 2 o. z.), pro něž se uplatní odlišná pravidla. Zejména z výše citovaných čl. I.1.1., I.3., II.1., II.2., II.3., III.1., III.4. a IV.

3. RS, ale i z SMS komunikace mezi účastníky jednoznačně plyne, že žalovaná převzala povinnost zprostředkovat samotnou koupi, nikoli k ní pouze obstarat příležitost. Proto se v čl. II.1. zavázala obstarat u advokáta kupní smlouvu včetně smlouvy o advokátní úschově kupní ceny a dokonce i návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí pro žalobce. Proto žalobci v čl. II.2. převzali povinnost součinnosti vedoucí až k uzavření kupní smlouvy. A proto se v čl. III.3. o provizi explicitně hovoří teprve v kontextu okamžiku uzavření zprostředkované smlouvy. Z týchž důkazů je zároveň jasně patrno, že žalovaná jako podnikatelka za zprostředkování koupě žádá odměnu. Odměna za zprostředkování se nazývá provizí (§ 2445 odst. 1, odst. 2 ve spojení s § 2449 o. z.). Rezervační záloha evidentně netvořila náhradu nákladů rezervace nemovitosti. Žádné náklady v této souvislosti nebyly ani tvrzeny, nevyšly najevo ani jinak a logicky vzato by ani vzniknout neměly. Rezervace je totiž ve své podstatě prostě jen právně závazným slibem zprostředkovatelky nabízet po smluvenou dobu koupi daných nemovitostí pouze žalobcům. Tím pádem částka 50 000 Kč musí představovat provizi, o čemž také svědčí především čl. III.

3. RS. To, že je tato částka v jiné fázi závazku nazvána rezervační zálohou či poplatkem, na tomto závěru nic nemění, protože rozhodující je reálný smysl této platby v závazku. Má-li sloužit též jako úplata za splnění povinnosti nezprostředkovat koupi jinému zájemci, je nutno si ve světle výše řečeného připomenout, že samotná rezervace je pouhým nástrojem k úspěšnému zprostředkování. Kdyby měl mít rezervační poplatek zcela samostatný účel pouhé rezervace bez ohledu na samotné zprostředkování, stěží by účastníci sjednali jeho vrácení pro případ neschválení hypotečního úvěru k financování koupě či rozporu mezi RS a geometrickým plánem. V okamžiku uzavření zprostředkované smlouvy by pak přirozeně, vzhledem ke sjednanému druhu zprostředkování, vznikl na provizi nárok. A tak odvolací soud pokládá za přirozené, že účastníci částku 50 000 Kč pro danou fázi závazku nazvali provizí. Ujednání čl. III.3. o tom, že je tato částka „součástí kupní ceny“ není neurčité; jasně se zde žalobcům deklaruje, že z jejich pohledu je součástí kupní ceny 1 900 000 Kč a že tedy zaplatí celkově 1 900 000 Kč, nikoli 1 950 000 Kč. Odvolací soud tudíž nesdílí názor prvostupňového soudu, že šlo o zprostředkování v režimu pouhého obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy. To znamená, že právo na provizi v okamžiku uzavření RS (§ 2445 odst. 1 o. z.) existovalo pouze v podmíněné podobě – v podobě vázané na dovršení složené právní skutečnosti, jejíž druhá část ještě nenastala. Nezbytným předpokladem vzniku práva na provizi je v tomto případě totiž nejen uzavření smlouvy o zprostředkování, ale i uzavření zprostředkované kupní smlouvy (§ 2447 odst. 1 o. z.). V témže okamžiku se právo stává nárokem a v návaznosti na uskutečnění realitního obchodu též dochází k jeho zesplatnění (srov. k tomu i § 2448 o. z.).[footnoteRef:1] Kupní smlouva však uzavřena nebyla. Proto si žalovaná nemohla ponechat částku 50 000 Kč jakožto provizi. [1: Viz BEJČEK, Josef. Zprostředkování. Obchodněprávní revue, 2015, č. 9, s. 241-249; HANDLAR, Jiří. § 2447 [Vznik a splatnost práva na provizi]. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 822, marg. č. 14.; BALARIN, Jan. § 2447 [Nárok na provizi a její splatnost]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 2.]

11. Dále argumentovala, že měla na tuto částku nárok jako na smluvní pokutu. Podle § 2448 o. z., „bylo-li ujednáno, že zprostředkovateli vznikne právo na provizi, až třetí osoba splní povinnost ze zprostředkované smlouvy, zaplatí zájemce provizi i tehdy, oddálilo-li se, či zmařilo-li se splnění této povinnosti z důvodů, za něž zájemce odpovídá. Má-li být výše provize určena podle rozsahu plnění třetí osoby, započte se do základu i plnění neuskutečněné z důvodů, za něž odpovídá zájemce.“ Toto pravidlo nelze aplikovat, poněvadž nebyla naplněna hypotéza; vznik práva na provizi nebyl vázán na splnění žádné povinnosti prodávajících a splnění nebylo ničím oddáleno. Účastníci navíc vyloučili aplikaci citovaného ustanovení odchylným ujednáním o vzniku práva na provizi uzavřením kupní smlouvy. I kdyby se tedy koupě neuskutečnila kvůli žalobcům, nemohla si žalovaná částku 50 000 Kč ponechat jako provizi, ale musela by proti pohledávce žalobců na vrácení částky započítat vlastní pohledávku na SP 1 nebo SP 2. Žalovaná oba tyto aspekty ve svých procesních podáních poněkud směšovala dohromady. Podle výše citovaných smluvních ujednání nicméně měla buďto právo na provizi - pročež by si mohla částku 50 000 Kč ponechat jako uspokojenou pohledávku, kterou již „není proti čemu započítat“ - anebo by právo na provizi neměla s tím, že by jí svědčila pohledávka na smluvní pokutě, kterou mohla započítat proti pohledávce žalobců na vrácení 50 000 Kč. Soudě podle e-mailu [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne 19. 5. 2020 šla žalovaná cestou započtení pohledávky na SP 1. Prvostupňový soud ujednání o SP 1 posoudil jako absolutně neplatné. Je pravdou, že žalobci nepřevzali právní povinnost uzavřít kupní smlouvu. I kdyby ji fakticky převzali, nemohli by být nuceni k jejímu splnění ujednáním o smluvní pokutě (srov. § 1728 odst. 1 první věta o. z.).[footnoteRef:2] I kdyby mohli, nemohla by být kontraktační povinnost vůči prodávajícím utvrzena smluvní pokutou ve prospěch žalované, protože ta nevystupovala jako subjekt budoucího závazku z kupní smlouvy.[footnoteRef:3] Především z těchto důvodů je ujednání o SP 1 nepřiměřeným smluvním ujednáním, k němuž se nepřihlíží (§ 1813 první věta ve spojení s § 1815 o. z.). Judikatura, na niž v tomto kontextu poukázala žalovaná a která pojednává o nepojmenované smluvní klauzuli o utvrzení dluhu, navazuje na judikatorní názor Nejvyššího soudu, že povinnost uzavřít budoucí smlouvu nemůže převzít její subjekt, např. prodávající, vůči realitní kanceláři, a týká se skutkově odlišných případů. Ve věci sp. zn. 33 Cdo 272/2020 Nejvyšší soud projednával případ, v němž zájemce o koupi žaloval realitní kancelář po neuskutečněné koupi na základě smluvního ujednání, v němž se mu zavázala vrátit poplatek a zaplatit smluvní pokutu ve výši 300 000 Kč pro případ neuzavření kupní smlouvy z důvodů na straně prodávajícího, případ sp. zn. 33 Cdo 3279/2020 byl odlišný v tom, že byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí a koncept kupní smlouvy byl odsouhlasen. Z výše uvedených důvodů bylo ujednání o SP 1 nicotné a odvolací soud nevidí žádný přesvědčivý důvod, proč by mělo být vykládáno jinak, než jako ujednání o smluvní pokutě. Žalované tudíž nevznikl nárok na SP 1. I kdyby žalovaná měla pohledávku na SP 1, nezapočetla by ji e-mailem ze dne 19. 5. 2020, poněvadž ten zaslala [tituly před jménem] [jméno FO] žalované, nikoli žalobcům. Výše citovaná ručně psaná poznámka není objektivním důkazem o tomto odeslání, žádný jiný důkaz předložen nebyl a žádné jiné započtení nebylo tvrzeno ani jinak nevyšlo najevo. [2: viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2004 sp. zn. 33 Odo 330/2002, jeho rozsudek ze dne 28. 6. 2012 sp. zn. 33 Cdo 2572/2010, rozsudek ze dne 15. 8. 2012 sp. zn. 33 Cdo 694/2011, či rozsudek ze dne 24. 7. 2013 sp. zn. 33 Cdo 3448/2012.] [3: viz např. skutkově takřka shodný případ řešený usnesením Nejvyššího soudu ze dne 11. 12. 2019, sp. zn. 33 Cdo 3158/2019. ]

12. Pokud jde o SP 2, tu žalovaná ani před zahájením řízení, ani během něj nezapočetla a již proto nemá právo ponechat si částku 50 000 Kč ani z tohoto právního důvodu. Ve výše zmíněném e-mailu citovala čl. III.

4. RS zakotvující SP 1. Navíc je třeba podotknout, že i kdyby tuto pohledávku započetla, oproti případům řešeným Nejvyšším soudem pod sp. zn. 33 Cdo 1272/2015 a 33 Cdo 625/2024 zde dvě samostatná ujednání zakotvují dvě různé smluvní pokuty; jednu za neuzavření kupní smlouvy, druhou za neposkytnutí součinnosti k uzavření kupní smlouvy. Přitom je třeba si povšimnout, že účelem poskytnutí součinnosti nebylo v tomto případě nic jiného, než uzavření kupní smlouvy. To znamená, že „důvody na straně zájemce“ ve smyslu čl. III.

4. RS mohly samozřejmě spočívat v neposkytnutí součinnosti k uzavření zprostředkované smlouvy podle čl. IV.3., a to tím spíše, že ony „důvody“ nebyly ani v RS, ani během předsmluvního jednání byť obecně rozvedeny. Příliš konkretizovány nebyly ani způsoby neposkytnutí součinnosti. Tato neurčitost se projevila i během řízení, kdy [tituly před jménem] [jméno FO] ve zmíněném e-mailu chtěla započítat SP 1, žalovaná na e-mail v řízení odkázala a přitom dále hovořila o SP 2. Žalovaná se tudíž zakotvením tohoto neurčitého ujednání v neprospěch spotřebitele pro výše nastíněné případy, v nichž se skutkové podstaty obou smluvních pokut překrývají, pokusila obejít výše zmíněná ustanovení zakazující SP 1 (§ 547 o. z.). Naproti tomu samotné zařazení SP 2 do čl. IV. RS, do „Ostatních ujednání,“ oproti vřazení SP 1 do čl. III.4. („Složení rezervační zálohy“) je s ohledem na to, že žalobci RS předem konzultovali s právníkem, souladné s právním řádem. I kdyby nebylo výše předestřené neurčitosti ujednání o SP 2, bylo prokázáno, že žalobci součinnost poskytli. S žalovanou aktivně komunikovali, osobně se s ní scházeli a měli pouze připomínky ke konceptu kupní smlouvy. Tento aspekt je podrobně vyložen v dalších bodech odůvodnění. Nyní lze uzavřít, že žalobci stejně povinnost součinnosti neporušili.

13. Tím se však podstata případu nevyčerpává. Žalobci již v žalobě argumentovali, že žalovaná porušila § 2450 o. z. a soud prvního stupně se s jejich argumentem nevypořádal. Podle tohoto ustanovení „zprostředkovatel nemá právo na provizi a na úhradu nákladů, byl-li v rozporu se smlouvou činný také pro druhou stranu zprostředkovávané smlouvy.“ Bylo jednoznačně prokázáno, že žalovaná byla činná, patrně jako zprostředkovatelka, i pro prodávající manžele [Anonymizováno] (ba i pro dalšího kupujícího, [jméno FO]). Tím neporušila RS, protože v ní prodávající prohlásili, že žalovanou k prodeji nemovitostí pověřili. Žalovaná na základě RS vystupovala jako nepřímá zástupkyně žalobců, tedy jednala vlastním jménem, avšak na jejich účet. Při úvaze o analogické aplikaci pravidel přímého zastoupení je nutno zohlednit § 437 odst. 2 druhou větu o. z., podle níž se „má za to, že tu je rozpor v zájmech zástupce a zastoupeného, pokud zástupce jedná i za tuto třetí osobu nebo pokud jedná ve vlastní záležitosti.“ Podle § 437 odst. 1 o. z. pak „zastoupit jiného nemůže ten, jehož zájmy jsou v rozporu se zájmy zastoupeného, ledaže při smluvním zastoupení zastoupený o takovém rozporu věděl nebo musel vědět.“ Zde šlo o smluvní zastoupení a žalobci vzhledem k obsahu SMS korespondence i RS museli vědět, že zde existuje přinejmenším možnost rozporu zájmů žalované a jejich zájmů. Je také faktem, že právní řád v okamžiku uzavření RS přímo nezakazoval a dosud nezakazuje dvojí zprostředkování téhož realitního obchodu, pro obě jeho strany současně, ani dvojí provizi. Přesto je nezbytné se u tématu střetu zájmů zastavit, poněvadž se tento střet velmi citelně promítl do výsledku v podobě neuzavření kupní smlouvy. V tomto případě nejde o platnost smlouvy uzavřené zástupcem ani o to, zda a u koho nastanou její právní následky. Výše citovaná pravidla přímého zastoupení navíc nijak neupravují situaci, kdy zástupce i po platném vzniku zastoupení jedná v příkrém rozporu se zájmy zastoupeného. Avšak právní úprava prakticky každého zákonného i smluvního zastoupení a opatrovnictví, ať hmotněprávního či procesního, přikládá právní význam střetu zájmů zástupce a zastoupeného i střetu zájmů mezi osobami zastoupenými týmž zástupcem,[footnoteRef:4] což nevyhnutelně plyne nejen z povahy zastoupení jako takového (srov. § 457 o. z.), ale i z principu poctivosti podle § 6 o. z. Ostatně i r. z. ukládá v § 12 odst. 3 zprostředkovateli v tomto kontextu povinnost informovat zájemce o dvojím zprostředkování. Podstatné je ovšem to, že žalobci měli podle principu poctivosti právo spolehnout se na to, že si bude žalovaná počínat poctivě. Tím spíše, že šlo o podnikatelku – profesionálku (§ 5 odst. 1 o. z.). A obzvlášť v situaci, kdy vystupovali jako slabší smluvní strana – spotřebitelé. Podle § 433 odst. 1 o. z., „kdo jako podnikatel vystupuje vůči dalším osobám v hospodářském styku, nesmí svou kvalitu odborníka ani své hospodářské postavení zneužít k vytváření nebo k využití závislosti slabší strany a k dosažení zřejmé a nedůvodné nerovnováhy ve vzájemných právech a povinnostech stran.“ Problém může v této souvislosti nastat, zastupuje-li realitní zprostředkovatel obě strany realitního obchodu zároveň, přičemž má zprostředkovat i samotné uzavření smlouvy - a to dokonce až do fáze vkladu vlastnického práva - nikoli jen obstarání příležitosti, a přitom mají prodávající a kupující protichůdné zájmy nikoli na samotné realizaci obchodu, nýbrž na obsahu kupní smlouvy, čímž se proces realizace obchodu prodlužuje. Tyto protichůdné názory jsou zcela přirozené a běžně nastávají, obzvlášť má-li se zobchodovat tak cenná komodita jakou je nemovitost, v níž budou kupující celý život bydlet a za niž zaplatí s ohledem na bezprecedentní vývoj cen nemovitostí skutečně vysokou částku. V takovém případě výše citovaná ustanovení vyžadují, aby oba smluvní partneři dostali prostor vysvětlit a vypořádat své připomínky a připravený koncept smlouvy změnit. Zprostředkovatel nicméně může být ekonomicky motivován k něčemu jinému. A sice, aby nemovitost co nejrychleji „zobchodoval.“ A to nejen proto, že je v kontaktu s řadou dalších zájemců o koupi, kteří žádné připomínky k textu „realizační“ smlouvy mít nemusí, ale i z té příčiny, že by mohl být při zapojení do vyjednávání o obsahu této smlouvy nařčen jedním z účastníků obchodu, že straní tomu druhému. A právě k něčemu takovému zde došlo. [4: Kromě již citovaných viz např. § 460 či § 2508 o. z. ]

14. Odvolací soud předesílá, že žalované nelze upřít aktivní přístup k otázce samotné realizace obchodu. Žalobci také dostali prostor kupní smlouvu uzavřít i po uplynutí rezervační doby. A jejich požadavek na zakotvení záruk za budoucí napojení rodinného domu na inženýrské sítě byl (v situaci existence těchto sítí v místě) nestandardní, stěží proveditelný a neadekvátní. Odvolací soud však v tomto požadavku ani v celkovém přístupu žalobců neshledává žádné záměrné obstrukce ani iracionální maření dohody. Případ je totiž nutno nahlížet v širším kontextu. V prvé řadě žalobci nejednali nepoctivě ve smyslu § 1729 odst. 1 o. z., protože uzavření kupní smlouvy nebylo v žádném okamžiku vysoce pravděpodobné; žalobci měli celou dobu k jejímu konceptu připomínky, jež zůstaly oslyšeny. Klíčová je tu výše citovaná SMS a e-mailová korespondence, kterou odvolací soud nebude doslova opakovat. Žalovaná a v jistém smyslu i prvostupňový soud interpretovali rozhodování žalobců jako pohyb mezi dvěma vyhraněnými a jednoduchými póly: koupit – nekoupit. Tento dualistický přístup ovšem zcela přehlíží fakt, že obsah kupní smlouvy není vyčerpán podstatnými náležitostmi v podobě označení nemovitosti a kupní ceny. Kupní smlouva, obzvlášť pokud se týká tak významné komodity jakou je nemovitá věc nabývaná vesměs na celý život a možná i pro další generace, obsahuje a i v tomto případě obsahovala celou řadu dalších pravidelných i nahodilých náležitostí. O tom, jak důležitá je ta která náležitost pro smluvního partnera, přitom nerozhoduje zákon ani žalovaná, nýbrž prodávající a kupující, o jejichž práva a povinnosti jde. Žalovaná nejprve vytvářela na žalobce tlak, aby se ještě před uzavřením RS pevně rozhodli, zda nemovitosti koupí, anebo ne. Tento tlak stupňovala komentáři o tom, že existuje řada dalších zájemců, kteří bez váhání a dlouhého přemýšlení přijmou všechny její podmínky. Tím učinila z uzavření RS - jak se později potvrdilo - jakousi psychologickou hranici, za kterou už dohromady není o čem vyjednávat. I samotné uzavření RS prosazovala prakticky ihned, v horizontu několika dnů. Již v e-mailu ze dne 20. 1. 2020 a v SMS ze dne 29. 1. 2020 ji žalobci požádali o zaslání konceptu kupní smlouvy, což v obou případech odmítla jako předčasné. To je sice do jisté míry pochopitelné, avšak na druhou stranu zde žalobci dali jasně najevo, že potřebují čas k prostudování konceptu smlouvy. Ten jim byl de facto odepřen. V SMS korespondenci z 18. února žalobci požádali o jiné geometrické uspořádání sousedních pozemků podle geometrického plánu. To žalovaná odmítla s vysvětlením, že je plán již schválen, což ovšem nebyla pravda. Geometrický plán byl pouze vyhotoven. Ověřen geodetem a opatřen souhlasem katastrálního úřadu s číslováním parcel byl teprve 24. února. A už vůbec nebyl „schválen“ ve smyslu promítnutí nově vzniklých, resp. co do geometrického určení změněných pozemků do katastrální mapy. Odvolacímu soudu je z úřední činnosti známo, že to se děje teprve na základě formuláře ČÚZK „Ohlášení změny údajů o pozemku k zápisu do katastru nemovitostí,“ který má být podán před odesláním návrhu na vklad vlastnického práva podle kupní smlouvy či nejpozději současně. Z těchto zpráv je též zřejmé, že žalovaná zastupovala nejen [Anonymizováno], ale i zájemce o pozemek p. č. [Anonymizováno] [jméno FO]. [jméno FO] konci SMS, v níž nevyhověla požadavku stran geometrického plánu, naznačila, že by žalobcům byla mohla na oplátku vyjít vstříc, kdyby ji byli doporučili jako makléřku k dříve uskutečněnému prodeji jejich bytu. To jasně dokumentuje, že by žádaná změna možná byla, a to i pro samotnou žalovanou – nebýt okolnosti, jež naprosto nesouvisela s daným realitním obchodem. Takováto reciprocita, která může být obvyklá v čistě obchodním aspektu vztahů mezi podnikateli, je neakceptovatelná coby smluvní podmínka oktrojovaná podnikatelem spotřebiteli (srov. § 1913 o. z.). Žalobci dostali první příležitost obeznámit se s textem kupní smlouvy dne 26. 2., kdy jim žalovaná napsala, že ji mají ihned odeslat bance a zároveň potvrdit termín jejího podepsání. Který měl nastat za několik dnů. Právě v tomto okamžiku se znatelně projevila snaha žalované nedat žalobcům patřičný prostor si koncept smlouvy promyslet, vznést případné připomínky a vypořádat je. Podle obsahu RS by se zdálo, že právě to by měla být úloha přinejmenším zjednaného advokáta jako právního profesionála, který dá zúčastněným klid a určitý, ač třeba poměrně krátký, čas a poté bude moderovat jejich debatu, kterou dovede až k cíli. To se však nestalo. Žalobci zcela přirozeně reagovali, že musí koncept nejprve prodiskutovat s právníkem. Žalovaná odpověděla, že druhý klient vše odsouhlasil do 5 minut. I zde se ukazuje její přístup v jednoduché povrchní polaritě koupit – nekoupit. Dne 6. 3. proto do komunikace vstoupil zástupce žalobců, který zaslal žalované e-mail s připomínkami včetně otázky přístupu za severní strany. Není tedy pravdou, že by žalobci tento návrh uplatnili teprve tři dny před uplynutím rezervační doby. Příštího dne žalobci žalovanou požádali o schůzku, kterou žalovaná odmítla s tím, že nemá důvod se s nimi sejít kromě příležitosti podepsání kupní smlouvy, že druhý klient vše podepsal a že je rozčarovaná jejich nekorektností, kdy za jejími zády hovořili s prodávajícím a dalším zájemcem, přestože prodejcem nemovitosti je ona a ona také stanovuje podmínky prodeje a cenu. Žalobci v RS nepřevzali povinnost ani žalované nikdy neslíbili, že neosloví další zúčastněné. Nemovitosti prodávali jejich vlastníci, nikoli žalovaná a proto by to měli být oni – nikoli žalovaná – kdo se dohodne na smluvních podmínkách. Žalovaná však tento svůj pohled na věc vyjevila i během jednání před prvostupňovým soudem, aniž by se pozastavila nad tím, že nejde o její majetek ani život a že v dané lokalitě nebude žít ona, nýbrž žalobci a [jméno FO]. V tom případě se nelze žalobcům divit, že k žalované pojali jistou nedůvěru a vyvinuli snahu zjistit, jaký je vlastně reálný názor těch, o jejichž majetek a život tu jde, a že pod dojmem této zkušenosti vznesli ke konceptu smlouvy četné připomínky, z nichž některé byly nepřiměřené. Odvolací soud v tom ovšem nespatřuje žádnou zákeřnost ani kverulaci žalobců, protože z celé korespondence jasně vysvítá jejich zájem o nemovitosti. Žalobci zde nechtěli zabránit nějakému záměru, nýbrž jej naopak realizovat. Žalovaná pak v SMS korespondenci pokračovala s tím, že RS vypoví, žalobci již dne 8. 3. požádali o vrácení zálohy. Žalovaná je nařkla z bezpáteřnosti, intrik a překročení všech mezí slušnosti s tím, že prodávajícím nedoporučí uzavřít s nimi kupní smlouvu. Nejpozději tento okamžik demonstruje masivní střet zájmů, v němž se žalovaná nacházela. Měli-li žalobci od počátku právo spolehnout se na poctivost žalované, stěží mohli (či dokonce ve smyslu § 437 odst. 1 o. z. museli) předpokládat takto jasný střet zájmů. Dále, měl-li být oním klientem, který podle SMS žalované ze dne 7. 3. již kupní smlouvu podepsal, [jméno FO], čemuž všechno nasvědčuje, pak žalovaná s největší pravděpodobností lhala, protože podle výpisu z katastru nemovitostí byla tato smlouva uzavřena teprve 9.

3. Advokátka [tituly před jménem] [jméno FO] v e-mailu ze dne 30. 3. připomínky žalobců zamítla a ke mnohým se ani nevyjádřila. Poctivost žalobců je patrna i z toho, že sami aktivně opatřili vyjádření dopravního inspektorátu, jež potvrdilo, že příjezdovou cestu lze realizovat i na severní straně, nechali též zpracovat vlastní situační náčrt a byli ochotni změny v geometrickém určení pozemků sami financovat. V korespondenci však žalovaná a [tituly před jménem] [jméno FO] do značné míry stavěly žalobce do role těch, kdo prostě jen maří podepsání kupní smlouvy. Odvolacímu soudu přirozeně neušlo, že účastníci sjednali nové geometrické a polohové určení dotčených pozemků v zásadě již v RS. Každou smlouvu lze ovšem změnit a žalobci nedostali za celou dobu reálný prostor k seriózní diskusi o svých individuálních požadavcích. Tento prostor byl tedy i po uplynutí rezervační doby zúžen do polarity koupit – nekoupit, a to přesně podle původního konceptu smlouvy připraveného [tituly před jménem] [jméno FO]. Tímto jednáním žalovaná porušila především § 433 odst. 1 o. z., převážně ona sama zmařila uzavření kupní smlouvy a i proto by bylo, kromě všech výše rozvedených důvodů, v rozporu s právním řádem, aby si částku 50 000 Kč ponechala.

15. To vše znamená, že neexistuje právní důvod, na jehož základě by si žalovaná mohla žalovanou jistinu ponechat. Vzniklo jí bezdůvodné obohacení přijetím plnění bez právního důvodu (§ 2991 odst. 1, odst. 2 o. z.). Odpovídající pohledávka žalobců se stala splatnou nejpozději v návaznosti na e-mail zástupce žalobců ze dne 27. 4. 2020, v němž poskytl adekvátní lhůtu k zaplacení 7 dnů (§ 1958 odst. 2 o. z.), pročež se žalovaná od 5. 5. 2020 ocitla na rozdíl od žalobců v prodlení (§ 1968 ve spojení s § 1970 první větou o. z.), čímž jí dále vznikl dluh na úroku z prodlení ve výši 10 % ročně (§ 1970 druhá věta o. z. ve spojení s § 2 vládního nařízení č. 351/2013 Sb. ve znění pozdějších předpisů). Proto odvolací soud výrokem I. napadený rozsudek změnil tak, že žalobě v plné šíři vyhověl [§ 220 odst. 1 písm. b) o. s. ř.].

16. Výrok II. odpovídá § 224 odst. 1, odst. 2 ve spojení s § § 142 odst. 1, 142a odst. 1 o. s. ř. Odvolací soud napadený rozsudek změnil, pročež musel znova rozhodnout o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů (§ 224 odst. 2 o. s. ř.). Náhrada sestává ze soudního poplatku za řízení před soudem prvního stupně ve výši 2 000 Kč, za odvolací řízení ve výši 2 250 Kč a z náhrad vyčíslených v následující tabulce podle vyhlášky MSp č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb ve znění pozdějších předpisů (advokátní tarif, dále jen a. t.). Sazbu mimosmluvní odměny za 1 společný úkon právní služby pro oba žalobce (což byly všechny úkony) odvolací soud stanovil částkou 4 960 Kč jakožto dvojnásobkem 80 % sazby (§ 8 odst. 1 ve spojení s § 7 bodem 5. a s § 12 odst. 4 a. t.) za úkony provedené do 31. 12. 2024, zatímco za účast na jednání v roce 2025 vzhledem k novele a. t. č. 258/2024 Sb., účinné od 1. 1. 2025, částkou 5 580 Kč (§ 8 odst. 1 ve spojení s § 7 bodem 5. a s § 12 odst. 4 a. t.). Paušální náhradu hotových výdajů částkou 300 Kč za úkony učiněné do 31. 12. 2024, za účast na jednání v roce 2025 pak opět vzhledem k novele částkou 450 Kč (§ 13 odst. 4 a. t.). U každého úkonu přitom přiznal paušální náhradu pouze jednou, poněvadž šlo vždy o jeden společný, nikoli dva úkony, a protože a. t. (na rozdíl od mimosmluvní odměny) u této náhrady nezakotvuje její zvýšení při zastupování více klientů. Odvolací soud nepokládá za účelné vyjádření ze dne 1. 11. 2023, poněvadž v něm žalobci buďto zopakovali již dříve řečené, případně vnesli do řízení tvrzení, které jim nic nebránilo uplatnit již dříve. Totéž platí pro poradu s klientem ze dne 15. 1. 2024 [§ 11 odst. 1 písm. c) a. t.] před jednáním nařízeným na příští den, po níž žalobci do řízení nevnesli nic nového. Tyto úkony byly tudíž nadbytečné a jejich náklady neúčelné (§ 142 odst. 1 o. s. ř. a contrario). Další složkou nákladů je náhrada za promeškaný čas na cestě z advokátní kanceláře zástupce žalobců k jednání soudu a zpět vždy v délce 2 započatých půlhodin po 100 Kč, celkově tedy 200 Kč, poněvadž podle aplikace google maps je možno s přihlédnutím k běžným dopravním komplikacím přiznat požadovaných 8 půlhodin [§ 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 a. t.], za jednání před odvolacím soudem, jež bylo zpožděno o 45 minut, pak 2 započaté půlhodiny á 150 Kč, celkem tedy 300 Kč [§ 14 odst. 1 písm. b), odst. 3 a. t.]. Dále cestovné. Při ujeté vzdálenosti 34 km, v případě prvního jednání pak při kombinované spotřebě 5,8 l/100 km, vyhláškové ceně nafty 34,40 Kč/l a základní náhradě za 1 km 5,20 Kč [§ 137 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 13 odst. 1 a. t. a s § § 1 písm. b), 4 písm. c) vyhlášky MPSV č. 467/2022 Sb.], v případě ostatních jednání při kombinované spotřebě 7,6 l/100 km, vyhláškové ceně automobilového benzinu 95 oktanů 38,20 Kč/l a základní náhradě za 1 km 5,60 Kč [§ 137 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 13 odst. 1 a. t. a s § § 1 písm. b), 4 písm. a) vyhlášky MPSV č. 398/2023 Sb.] jde vždy o částku 244,64 Kč, resp. 289,11 Kč, za cestu k nahlížení do soudního spisu ze dne 5. 12. 2023 pak 283,26 Kč. Protože je zástupce žalobců společníkem právnické osoby zřízené za účelem výkonu advokacie, která je plátkyní DPH, připočítal odvolací soud k náhradě též 15 106,21 Kč jako náhradu za DPH [§ 137 odst. 3 písm. a) ve spojení s § 151 odst. 2 druhou větou o. s. ř. a s § 47 odst. 1 písm. a) zákona č. 235/2004 Sb.]. Celková náhrada tedy činí 91 291 Kč. úkon právní služby ustanovení a. t. mimosmluvní odměna paušální náhrada hotových výdajů náhrada za promeškaný čas cestovné převzetí a příprava zastoupení § 11 odst. 1 písm. a) 4 960 Kč 300 Kč předžalobní upomínka § 11 odst. 1 písm. d) 4 960 Kč 300 Kč žaloba § 11 odst. 1 písm. d) 4 960 Kč 300 Kč replika § 11 odst. 1 písm. d) 4 960 Kč 300 Kč jednání ze dne 6. 10. 2023 § 11 odst. 1 písm. g) 4 960 Kč 300 Kč 200 Kč 244,64 Kč vyjádření ze dne 14. 12. 2023 § 11 odst. 1 písm. d) 4 960 Kč 300 Kč jednání ze dne 16. 1. 2024 § 11 odst. 1 písm. g) 9 920 Kč 600 Kč 200 Kč 289,11 Kč další porada ze dne 30. 4. 2024 § 11 odst. 1 písm. c) 4 960 Kč 300 Kč jednání ze dne 2. 5. 2024 § 11 odst. 1 písm. g) 4 960 Kč 300 Kč 200 Kč 289,11 Kč jednání ze dne 6. 6. 2024 § 11 odst. 1 písm. g) 4 960 Kč 300 Kč 200 Kč 289,11 Kč odvolání § 11 odst. 1 písm. k) 4 960 Kč 300 Kč jednání ze dne 9. 1. 2025 § 11 odst. 1 písm. g) 5 580 Kč 450 Kč 300 Kč 289,11 Kč 17. Žalovaná je povinna nahradit náklady řízení sice žalobcům, ale danou částku musí zaplatit advokátovi jako jejich zástupci (§ 149 odst. 1 o. s. ř.). Lhůty k zaplacení odvolací soud ve výrocích I. a II. stanovil podle § 160 odst. 1 části věty před středníkem o. s. ř., poněvadž neshledal důvod k jiným lhůtám vzhledem k délce času, který měla žalovaná na přípravu na splnění těchto dluhů pro případ svého procesního neúspěchu. Odvolací soud určil, že jsou žalobci z přisouzených pohledávek vůči žalované oprávněni společně a nerozdílně, protože coby účastníci RS na téže straně – manželé – jsou z této pohledávky takto oprávněni (§ 713 odst. 2, odst. 3 o. z.). To znamená, že každý z žalobců může samostatně požadovat splnění celého dluhu, nicméně v rozsahu uspokojení takto uplatněné pohledávky tato zaniká z pohledu obou žalovaných (§ § 1877 první věta, 1878 odst. 2 o. z.).

Poučení