17 C 121/2023 - 278

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl samosoudkyní JUDr. Kateřinou Kyselovou ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Anonymizováno] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalované: [Jméno žalované], narozená [Datum narození žalované] bytem [Adresa žalované] zastoupená advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] o 2 163 606,47 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Zamítá se žaloba, kterou se žalobce domáhal na žalované zaplacení částky 2 163 606,47 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 1 683 132,42 Kč od 30. 11. 2022 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 480 474 Kč od 25. 4. 2023 do zaplacení.

II. Žalobce je povinen nahradit žalované náklady řízení ve výši 228 269,70 Kč, k rukám právní zástupkyně žalované, do 3 dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 27. 4. 2023 (po jejím částečném zpětvzetí podáním ze dne 10. 1. 2024, o němž bylo rozhodnuto usnesením Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 31. 5. 2004, čj. 17 C 121/2023-221) domáhá zaplacení částky 2 163 606,47 Kč s příslušenstvím z titulu závazku vzniklých z kupní smlouvy týkající se nemovitostí zapsaných na LV č. [hodnota], v k. ú. [adresa], obec [adresa], u [Anonymizováno], katastrální pracoviště [adresa] (dále jen „předmětné nemovitosti“). Tvrdil, že dne 21. 8. 2018 účastníci uzavřeli kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k předmětným nemovitostem, na základě které žalobce nabyl (a dne 4. 10. 2018 také převzal) tyto nemovitosti za kupní cenu 3 850 000 Kč. V průběhu užívání předmětných nemovitostí žalobce zjistil, že předmětné nemovitosti (popř. jejich součásti) trpí: 1) významnou až havarijní poruchou střešní krytiny rodinného domu, 2) ekologickou zátěží pozemku spočívající v závažné kontaminaci vody, která v důsledku toho není pitná ani po převaření a 3) chybějícím veřejnoprávním povolením ke zřízení vrtané studny, která je součástí pozemku. Žalovanou bylo v rámci předsmluvních jednání uváděno, že rodinný dům prošel v letech 2004-2006 rekonstrukcí střechy, v rámci které došlo k výměně střešní krytiny za novou, což však není v souladu s realitou (dle znaleckého posudku znalce [jméno FO] z 8/2021 je zřejmé, že rekonstrukci střešní krytiny v žalobkyní uvedeném období nedošlo – byl proveden pouze nátěr, který stav střechy ještě zhoršil). Tvrzení žalované o rekonstrukci střechy, v rámci které došlo k výměně střešní krytiny za novou, bylo uváděno jak v rámci inzerátu realitní společnosti, tak v písemném odhadu úvěrující banky žalobce (dle kterého „v letech 2004 – 2006 proběhla stavební úprava podkroví, byly položeny nové střešní krytiny na všechny stavby,“ kdy v podkladech odhadu jeho zpracovatel na údaje a informace poskytnuté žalovanou odkázal), stejně tak před svědky (manželkou žalobce, zletilou dcerou manželky žalobce a jeho rodiči), přičemž ve skutečnosti, že stará střešní krytina byla pouze nově natřena, žalobce spatřuje úmyslné lstivé zastření skutečného stavu střechy (provedeným nátěrem a ujištěním žalované, že byla položena nová krytina na všechny stavby) za účelem vyvolání dojmu, že střecha je nová (okolnost, zda žalovaná pojem rekonstrukce vnímá spíše jako opravu na věci nic nemění, neboť pak uvedla žalobce v omyl). Ve vztahu k vadě týkající se nevyhovující kvalitě vody pro její kontaminaci (koliformními bakteriemi a amoniakem v desetinásobném množství, jež odpovídá jeho koncentraci naměřené v Labi při ekologické havárii [právnická osoba]. v roce 2014) v důsledku ekologické havárie se dle žalobce žalovaná nemůže zprostit odpovědnosti za vadné plnění, když žalovanou nikdy nebylo uvedeno, že by voda nebyla pitná, přičemž prohlášení v čl. III. odst. 1 kupní smlouvy („že žalovaná neručí na kvalitu a množství vody“) je dle žalobce neurčité a zdánlivé (neplatné). Vada spočívající v závažné kontaminaci vody byla skrytá (jedná se o závažnou a pro živé organismy až smrtelnou kontaminaci vody), neboť žalovaná při prohlídkách nemovitostí podávala vodu ze studánky (žalobce tedy neměl možnost vadu objektivně poznat), nadto vada spočívající v závažné kontaminaci vody není zřejmá na první pohled a nelze ji zjistit běžně prováděnými zkouškami. Úmyslné zastření vady vody způsobené její kontaminací žalobce spatřuje ve skutečnosti, že žalovaná věděla, že na sousedním pozemku byl v minulosti problém s jímkou, neboť tuto okolnost opakovaně hlásila na místním úřadu. Vadu spočívající ve vrtané studně s chybějícím veřejnoprávním povolením považuje žalobce za nespornou, když tato byla de facto uznána jako přiměřená sleva z kupní ceny v částce 75 000 Kč (jakožto náklady na její odstranění). Tyto vady jsou dle žalobce vadami v právním i faktickém slova smyslu, vadami skutečně na nemovitostech existujícími, které nebyly zohledněny při ocenění nemovitostí v souvislosti s jejich prodejem, přičemž „věc“ neodpovídá tomu, jak byla definována v kupní smlouvě a jak byla žalovanou popisována žalobci, s tím, že pokud by žalobce věděl, že předmětné nemovitosti jsou zatíženy specifikovanými vadami, o nichž žalovaná věděla a žalobci je zatajila, kupní smlouvu by neuzavřel, resp. by nesouhlasil s kupní cenou. Žalobce vytýkané vady oznámil žalované bezodkladně po jejich zjištění dne 18. 3. 2021, dne 24. 3. 2021 a dne 18. 4. 2021, a to prostřednictvím emailu, jež byl jako kontakt na žalovanou uveden v kupní smlouvě. Ve vztahu k vadě střešní krytiny vadu (poté, co ji zpozoroval na jaře 2021) oznámil dne 18. 3. 2021 (resp. 24. 3. 2021) a následně se obrátil na znalce [jméno FO] (za účelem zjištění přesného stavebně-technického stavu střešní krytiny, když místní šetření bylo provedeno 16. 7. 2021); vadu spočívající v závažné kontaminaci vody oznámil žalované dne 18. 4. 2021 (následující den poté, co dne 17. 4. 2021 obdržel informaci z vodohospodářské správy ČR se závěrem, že voda není pitná ani po převaření). Doplnil, že doručování prostřednictvím emailových zpráv nebylo mezi stranami v kupní smlouvě vyloučeno (nadto pro oznámení vady zákon nestanoví písemnou formu – jedná se bezformální právní jednání, jímž se kupujícímu sděluje existence vady a podává se mu o vadě zpráva), přičemž žalobce neobdržel žádnou automatickou zprávu správce webu, že by se emailové zprávy nepodařilo doručit. Zdůraznil, že vada spočívající ve střešní krytině byla skrytá (nikoli zjevná), když její skutečný stav byl skryt provedeným nátěrem (nerozhodno, že tento nátěr byl proveden již dříve a při pozdějším prodeji nemovitosti bylo tohoto dřívějšího jednání žalovanou využito pro podporu jejího tvrzení o položení nové střešní krytiny) a střešní krytina vypadala „jako nová,“ přičemž postupem času, poté, co nátěr ze střešní krytiny opadal, vyšel najevo skutečný stav střešní krytiny, kdy tato se drolí a de facto rozpadá, neboť to, co střešní krytinu drželo pohromadě, byl právě nátěr. Žalobce má za to, že žalovaná si musela být vědoma i nepravdivosti svého prohlášení, že nemovitost je prosta ekologických zátěží, když za dobu užívání nemovitosti žalovanou došlo k ekologické havárii jímky na sousedním pozemku, které způsobila kontaminaci podzemní vody, s tím, že při návštěvách žalobci před uzavřením kupní smlouvy vodu natočenou z domovního kohoutku k pití nedala (zřejmě, aby toto neodhalil).

2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. Nárok uplatněný žalobcem neuznává, byť v rámci mimosoudních jednání (pro případ úplného zpětvzetí žaloby) žalobci nabídla kompenzaci za absenci veřejnoprávního povolení k vrtané studni ve výši 75 000 Kč. Předně namítla nesplnění notifikační povinnosti žalobkyně o zjištěných vadách nemovitostí, neboť informaci o vadách nemovitostí obdržela až dopisem ze dne 27. 9. 2022 (tj. 4 roky po jejich předání žalobci, ačkoli žalobce argumentuje posudky a protokoly z roku 2021), s tím, že nárok žalobce na práva z vadného plnění předpokládá včasnou prohlídku a dostatečnou péči. Pro uplatnění vad je zákonem sice stanovena objektivní lhůta v délce 5 let, avšak přesto platí, že kupující musí oznámit vady bez zbytečného odkladu, což však nebylo žalobcem splněno. Prodej předmětných nemovitostí byl zprostředkováván [právnická osoba] (konkrétně makléřkou paní [jméno FO]), žalobce opakovaně nemovitosti navštívil, kdy byl podrobně informován způsobu rekonstrukce střechy spočívající ve výměře části střešní krytiny a nátěru, přičemž stran rekonstrukce střechy nikdy nebylo vysloveno, že rekonstrukce spočívala v kompletní výměně střešní krytiny za novou. Předmětné nemovitosti byly prodány po rekonstrukci střechy, nikoli se střechou novou. Nesouhlasí s tím, že by za doby užívání nemovitostí žalovanou došlo k ekologické havárii jímky (či ekologické havárii v lokalitě [adresa]) na sousedním pozemku způsobující kontaminaci podzemní vody. Žalované bylo známo, že několik let před prodejem nemovitostí na sousedním pozemku nedocházelo k pravidelnému vývozu septiku, avšak po urgencích došlo k nápravě. Žalovaná vodu ze studny běžně užívala (stejně jako její rodiče), tuto převářela, prala v ním, rodina ji užívala k mytí; k pití si však vozila vodu ze studny ze [adresa] (zej. pro její zdravotní účinky). Požadavek žalobce na slevu 70 % kupní ceny předmětných nemovitostí (jež byly žalobce předány zařízené a co do jejich rozlohy, stavu, kulturnosti, jako zcela nadstandardní) považuje za zcela absurdní. V průběhu řízení doplnila, že nedisponuje e-mailovou adresou, v kupní smlouvě byla uvedena kontaktní adresa pro zasílání komunikace v rámci vyjednávání textace kupní smlouvy. Žalobcem předkládané e-maily z roku 2021 nebyly žalované doručeny, neobdržel je ani manžel žalované. Má za to, že nelze považovat za přiměřené okolnostem, když žalobce dle svého tvrzení měl informace o vadách již na jaře 2021 a korespondenci na adresu žalované (za situace, kdy nemá reakci na emailové zprávy) zasílá až po roce a půl. Současně namítla, žalobcem předkládané emaily neodpovídají tomu, jak jsou emaily běžně tištěny, namítla jejich formu, adresu a zejména fakt, že nebylo prokázáno, že by jí byly doručeny.

3. Ve věci se konalo jednání dne 3. 11. 2023, dne 16. 1. 2024, dne 26. 3. 2024, 31. 5. 2024, 30. 8. 2024, 4. 10. 2024 a dne 11. 10. 2024.

4. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci řízení (§ 120 odst. 1 zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen „o. s. ř.“, ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o. s. ř.) a doplnil dokazování výslechem stranami navržených svědků [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [tituly před jménem] [jméno FO] a [adresa] (dle ust. § 126 o. s. ř.), jakož účastnickými výslechy žalobce a žalované (dle ust. § 131 o. s. ř.).

5. Na základě provedených důkazů soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:

6. Žalobce je vlastníkem pozemku st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba, pozemku st. [Anonymizováno], zapsané na LV č. [hodnota] v katastrálním území [adresa] (výňatek z výpisu z nahlížení do katastru nemovitosti - č. l. 10, nesporná tvrzení účastníků).

7. Mezi žalovanou (jako prodávající, označenou jménem, příjmením, rodným číslem, adresou prodávaných nemovitostí, číslem účtu a emailem: [e-mail]) a žalobcem (jako kupujícím, označeným mj. emailem: [e-mail] ) byla dne 21. 8. 2018 uzavřena kupní smlouva, kterou bylo za kupní cenu 3 850 000 Kč převedeno vlastnické právo k pozemku p. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba [právnická osoba], pozemku p. č. [Anonymizováno], pozemku p. č. [hodnota], pozemku p. č. [hodnota] a pozemku p. č. [hodnota], vše v katastrálním území [adresa], obec [adresa] (dále také jen „Nemovitosti“). Dle čl. III 1. žalovaná prodala žalovanému Nemovitosti včetně součástí a příslušenství (septik, 2 x studna), přičemž dle čl. III. 1. prodávající neručí za množství a kvalitu vody. Žalovaná v čl. IV. smlouvy prohlásila, že na Nemovitosti nejsou žádné právní vady, (vyjma věcného břemene ve prospěch [právnická osoba]. a zástavního práva ve prospěch [právnická osoba]. za účelem zajištění pohledávky banky z úvěru poskytnutého žalobci) a v čl. IV. bod 8, že dle jejích informací je Nemovitost prosta ekologických zátěží. Žalovaný, jako kupující, prohlásil, že je mu znám faktický stav Nemovitosti, a že na něm neshledal žádné vady, na které by nebyl prodávající upozorněn (kupní smlouva ze dne 21. 8. 2021, č. l. 27 rubová strana – 30).

8. Žalobce převzal od žalované nemovitost dne 4. 1.0 2018 se všemi součástmi a věcmi a s průkazem energetické náročnosti budovy a klíči, přičemž v čl. 6 předávacího protokolu smluvní strany prohlásily, že byly před předáním řádně seznámeny se stavem nemovitosti (předávací protokol ze dne 4. 10. 2018, č. l. 27).

9. V inzerátu na prodej předmětných nemovitostí vydaném společností [Anonymizováno] bylo mj uvedeno „že je nabízen prodej rodinného domu 4+1 s garáží a stodolou, přičemž nemovitost je cca 15 let po kompletní rekonstrukci elektroinstalace, rozvodů vody, oken a střechy… a dále, že nemovitost i zahrada jsou ve velmi dobrém udržovaném stavu… jakož že odpady jsou svedeny do septiku, na pozemku jsou 2 studny.“ Interiér i exteriér k prodeji nabízených nemovitostí vykazuje zcela nadstandardní stav, včetně úplného, do detailů řešeného vnitřního vybavení a zařízení s nadstandardně udržovanou zahradou, s tím, že na fotografiích zobrazená střecha nemovitostí se nejeví býti jako nová, ale ve velmi dobře udržovaném stavu (inzerát společnosti [Anonymizováno] na č. l. 88 včetně fotodokumentace nemovitostí pořízená k inzerci, č. l. 89 – 109).

10. Tržní cena nemovitosti byla bankou [právnická osoba]., oceněna částkou 3 850 000 Kč, jako obvyklou cenou v tehdejším stavu, s tím, že jako kladné vlivy, jež měly vliv na odhad ceny Nemovitostí, byly uvedeny provedené rekonstrukce, přičemž sjednaná kupní cena byla určena jako obvyklá v daném místě a čase s ohledem na výborný technický strav, provedené rekonstrukce a rozsah užitné plochy. Jako podklady byly použity výpis z katastru nemovitostí, snímek kat. mapy pro k. ú. [adresa], původní nabývací titul, povodňová mapa, údaje a informace sdělené žalovanou při obhlídce a údaje a skutečnosti zjištěné na místě samém. K nemovitosti bylo v odhadu uvedeno, že nemovitost byla v uplynulých 14 letech kompletně zrekonstruována, zmodernizována a upravena k trvalému bydlení, v letech 2004 až 2006 proběhla stavební úprava podkroví, byly položeny nové střešní krytiny na všechny stavby; stavba byla v dobrém stavu, stará 100 let s opotřebením odhadem 25 %. Rekonstrukce byla uvedena mezi lety 2004 – 2006, střešní krytina pálená taška jednoduchá, střecha sedlová s krovem dřevěným. V porovnání cen podobných nemovitostí bylo uvedeno, že obdobné nemovitosti byly nabízeny za částku 5 092 000 Kč (se zavedenou obecní vodou, luxusnějším provedení rekonstrukce, lepší občanské vybaveností obce a větší výměrou pozemku), dále za částku 2 379 000 Kč (velikost 108 m2 podlahové plochy včetně zavedeného vodovodu, avšak bez dokončené rekonstrukce a menší podlahové plochy), a částkou 2 287 000 Kč s podlahovou plochou 150 m2, avšak ve výrazně horším technickém stavu (odhad tržní ceny nemovitosti [právnická osoba]., zpracovaný [tituly před jménem] [jméno FO], č. l. 31 -38).

11. Eternal je nátěrová hmota pro trvale pružné ochranné nátěry a drobné opravy střešní krytiny, která má hydroizolační vlastnosti, vytvoří pružný film, který je určen na použití na střechy, poskytuje nátěrový film, který má dlouhodobou životnost, vysokou odolnost UV záření a povětrnosti, je možné jím zakrýt a utěsnit drobné trhlinky v podkladu; nanáší se štětcem, válečkem nebo vysokotlakým stříkáním, krytinu je nutné dokonale zbavit mechanických nečistot (výňatek z webových stránek k nátěru Eternal, č. l. 186 – 187).

12. Na pozemku předmětných nemovitostí byla v roce 2007 žalovanou zadána stavba vrtané studny (jako náhradní zdroj pitné vody, namísto nevyhovujícího současného zdroje, pro zásobování stávajícího zástavby rekreačního objektu a pro zavlažování zeleně) o hloubce 30m s vrtaným průměrem 250 mm. Dle technické zprávy z doby realizace vrtu se nejbližší jímající objekty nacházejí ve vzdálenosti 25 m a více, tedy nehrozí nebezpečí ovlivnění stávajícího jímání podzemních vod, s tím, že místo vrtané studny odpovídá umístěním vzhledem k okolním studním a dalším zdrojům znečištění, těsnění bylo od povrchu terénu zajištěno do nejméně 300 cm proti vnikání povrchové vody do studny (průvodní zpráva k průzkumnému vrtu, č. l. 82 – 87).

13. Z emailu ze dne 27. 3. 2023 od [jméno FO], vedoucího vodoprávního úřadu, Městský Úřad [adresa], vyplynulo, že žádost byla podána dne 31. 5. 2007, stavební povolení bylo vydáno dne 28. 11. 2007 pod č. j. ŽPS 1290/07 [adresa], o kolaudační souhlas nebylo požádáno (email ze dne 27. 3. 2023, č. l. 23).

14. Dle požadavku žalobce byl dne 8. 4. 2021 proveden odběr vzorku pitné a teplé vody z pákové baterie nad dřezem (protokol o odběru vzorku pitné a teplé vody č. [Anonymizováno], číslo zakázky [IBAN] ze dne 9. 4. 2021, č. l. 40).

15. Po provedení zkoušky vody bylo zjištěno, že vzorek vyhovuje v mikrobiologických parametrech, avšak nevyhovuje v přítomnosti CHSK-Mn, amoniaku a amonných iontů jako NH4, v tvrdosti, v přítomnosti kovů a hlavních kationtů Fe a Mn, přičemž vzorek obsahuje amonné ionty v koncentraci 5 ,37 mg/l a dusičnany v koncentraci 33mg/l, koliformní bakterie v koncentraci 8 KTJ/100 je v normě (výsledek zkoušky ze dne 15. 4. 2021 dle zakázky č. [IBAN], č. l. 41-42).

16. Z emailu [adresa] z [právnická osoba] vyplynulo, že voda ve sledovaných ukazatelích nevyhovuje vyhlášce č. 252/2004 Sb., kterou se stanoví hygienické požadavky na pitnou vodu a není vhodná jako pitná ani po převaření, přičemž by bylo možné vodu ošetřit tak, aby bylo možné ji užívat, ať už jako užitkovou, či pitnou (email [jméno FO] ze dne 17. 4. 2021, č. l. 19).

17. Po provedení zkoušky vody laboratoří [právnická osoba]. bylo zjištěno, že z provedeného testování vzorku pitné vody ze dne 7. 1. 2024 vyplývá, že vzorek obsahuje amonné ionty v koncentraci 6,39 mg/l a dusičnany v koncentraci 41,5 mg/l, koliformní bakterie v koncentraci 8 KTJ/100. Ze slovního hodnocení vyplynulo, že byl proveden odběr vzorku podzemní vody na adrese [adresa] a k tomu porovnávací vzorek na adrese [adresa], cílem bylo stanovit a zhodnotit vzorky podzemní vody na vybrané ukazatele (dusičnany, amonné ionty, Escherichia coli, enterokoky a koliformní bakterie) za účelem vyvrácení možného fekálního znečištění vody. V rozsahu stanovení bylo zjištěno, že vzorek odebraný na adrese [adresa] obsahuje nadlimitní koncentrace amonných iontů a to cca 12 x oproti limitní koncentraci stanovené vyhláškou č. 252/2004 Sb. a v ukazateli koliformní bakterie. Porovnávací vzorek odebraný na adrese [adresa] nadlimitní koncentrace neobsahoval (prokázáno protokolem o zkoušce č. 9/2024 a 10/2024, č. l. 157-159 a 164-165).

18. Městský úřad [adresa], odbor životního prostředí a výstavby, projednával v roce 2010 problematiku likvidace splaškových vod a v roce 2013 problematiku likvidace dešťových vod na sousedním pozemku u domu č. p. [Anonymizováno], [adresa], přičemž žalovaná (jako v té době vlastník předmětných nemovitostí) byla v roce 2010 jedním z 8 žadatelů (v roce 2013 pak samostatnou žadatelkou), s tím, že po prošetření situace (konstatující, že z objektu č. [hodnota] byly rozlity splaškové vody z přilehlé žumpy), výzvě k nápravě zjištěného stavu a splnění výzvy, byla věc považována za vyřízenou (spisová dokumentace [právnická osoba] [adresa], č. l. 144-147 a 172-176).

19. Žalobce disponuje scanem náhledu emailové schránky [e-mail], dle které byla dne 18. 3. 2021 v 17:56 odeslána na email [e-mail] zpráva s předmětem emailu reklamace, a tím, že se letos začaly drolit tašky na střeše, že nebyly vyměněny za nové, jak uvedla žalovaná, ale pouze natřené, což vnímá jako podvod na něj při koupi a žádal vyjádření (scan emailu ze dne 18. 3. 2021, č. l. 20). Žalobce disponuje scanem náhledu emailové schránky [e-mail] na email [e-mail] dne 24. 3. 2021 v 10:45 s předmětem emailu reakce, že žalovaná nereaguje a bude nucen to řešit právní cestou (scan emailu ze dne 18. 3. 2021, č. l. 22). Žalobce disponuje scanem náhradu emailové schránky [e-mail] na email [e-mail] dne 18. 4. 2021 v 12:28 s předmětem emailu voda [adresa], že byli podvedeni s vodou, pozemek je znečištěn a voda není pitná ani po převaření, což věděli a nechali žalobce tuto vodu pít (scan emailu ze dne 18. 4. 2021, č. l. 21).

20. Nedatovaným dopisem (předaným k poštovní přepravě dne 10. 10. 2022 a doručeným žalované dne 12. 10. 2022) žalobce vytkl vady (konkrétně, že a) vrtaná studna není řádně povolena veřejnoprávním povolením, b) stav střešní krytiny (o níž bylo při prodeji lživě uváděno, že je nová) byl při prodeji lživě zastřen nátěrem, a c) že na pozemku se nachází ekologická zátěž, jež způsobila závažnou kontaminaci podzemní vody) a uplatnil přiměřenou slevu z kupní ceny ve výši 2 029 698,70 Kč (nedatovaný dopis uplatnění práva z vad nemovité věci čl. 24, kopie dodejky čl. 16-17, kopie doručenky čl. 26).

21. Dopisem ze dne 15. 11. 2022 žalobce zaslal žalované předžalobní výzvu, v níž konstatoval, že žalobce dne 10. 10. 2022 uplatnil na žalované práva z vadného plnění (dopis zástupce žalobce ze dne 15. 11. 2022, čl. 43).

22. Právní zástupkyně žalované v odpovědi na předžalobní výzvu dopisem ze dne 25. 10. 2022 odpověděla, že žalovaná vady nemovitosti uvedené v přípise ze dne 27. 9. 2022, jako celek, odmítá s tím, že žalobce byl informován o všech podstatných skutečnostech včetně provedené rekonstrukce a způsobu jejího provedení, jakož vysvětlení ohledně vrtu studny. Kvalita vody v původní studni kopané nebyla vyhovující, proto byl zhotoven vrt pro novou studnu. Žalovaná informovala žalobce o tom, že se dováží kvalitní voda ze [adresa], což si žalobce chválil. Žalobce tak byl informován o všech skutečnostech spojených se zdroji vody na předmětných nemovitostech. K opravě střechy nikdy nebylo řečeno, že došlo ke kompletní výměně střešní krytiny. Naopak způsob opravy a nátěru byl podrobně manželem žalované popsán žalobci již při prohlídkách před prodejem nemovitosti, nejde o žádné úmyslné zkreslení reality, nejednalo se tak o žádné vady skryté. Vady nad to mají být oznámeny bez zbytečného odkladu v souladu s ust. § 2112 odst. 1 občanského zákoníku, přičemž k prodeji nemovitosti došlo v srpnu 2018, k předání došlo 4. 10. 2018. Posudek o kvalitě vody byl zpracován 15. 4. 2021, posudek [jméno FO] v roce 2021, nedošlo k vytknutí vad v zákonné lhůtě. Cena nemovitosti v době prodeje rovněž je neodborná a účelová. Kupující navíc nemovitost opakovaně navštívili a probíhala intenzivní komunikace o stavu nemovitosti a rozsahu prací v nemovitostech prováděných. Vady nemovitosti tak nejsou podloženy, nemají právní ani faktický základ (dopis zástupkyně žalované ze dne 25. 10. 2022, č. l. 48).

23. Dne 17. 4. 2023 byla zástupkyni žalované doručena předžalobní výzva II (předžalobní výzva II, čl. 14. 4. 2023, včetně kopie doručenky do datové zprávy čl. 18).

24. Z účastnického výslechu žalobce soud zjistil, že do provedení rozboru vody jeho rodina vodu v nemovitostech užívala; voda byla železitá (při užívání vody byla na umyvadle rez), žádného zabarvení si nevšiml (zřejmě z důvodu používání barevného skla), po zjištění výsledků rozboru vody zaslal v dubnu 2021 žalované email. Při uzavírání smlouvy věděl, že vodovod v obci není, k vodě mu bylo řečeno, že vodu normálně žalovaná s manželem pijí (jezdí ale pro vodu do [adresa], protože je léčivá), a dále, že na pozemku jsou dvě studny. Před prodejem žalobce ohledně kvality vody nic nezjišťoval, až po koupi pozemku zjistil, že není vrt zkolaudovaný, a to po provedení rozborů. Ohledně střechy mu bylo řečeno, že je nová nebo byla měněna při rekonstrukci (resp. že byla měněna střešní krytina nebo tašky, přesně už si nevzpomíná), která měla probíhat cca 10 – 15 let před prodejem, z čehož vyrozuměl, že došlo k výměně všech tašek na všech budovách. Makléřka rovněž uvedla, že střecha byla rekonstruována, že byla měněna střešní krytina. Střecha zjevně vypadala hezky, střechu si žalobce prohlížel zvenku. Na půdu či žebříkem se na jiné místo nebyl podívat (na neobytnou část/půdu se nebyl podívat, neměl důvod žalované nevěřit, na stav střechy se díval pohledem z nádvoří), až následně (v souvislosti s prokapáváním skrz strop obytné budovy v roce 2021) žalobce zjistil, že lze vstoupit do neobytné části, tedy na půdu, odkud je vidět, že tašky jsou potmelené silikonem, pěnou a není je možné z důvodu nějakého nástřiku rozebrat. Odborníka na prohlídku nemovitostí před koupí nevzal, žalovanou mu bylo přislíbeno dodat dokumentaci k domu a studně, k čemuž nedošlo. Odborný odhad ceny nemovitosti byl odhad provedený bankou, znění kupní smlouvy bylo vypracováno realitní kanceláří. Na nemovitosti je více vad (následně byla zjištěna špatně udělaná elektroinstalace-chyběla izolace u střechy v podkroví, stočené dráty ve falešných trámech, které žalobce zrekonstruoval pro předejití zahoření, zatéká do střechy). K septiku žalovaná žalobce upozornila (před koupí, či v souvislosti s rozbitým čerpadlem po prodeji), že v minulosti došlo k problému s pravidelným vývozem septiku na sousedním pozemku, o kontaminaci vody z vedlejšího pozemku se žalobce dozvěděl z Městského úřadu. S ohledem na kontaminaci vody žalobce instaloval úpravu vody, voda není ani přes úpravu pitná ani po převaření, voda je užitková, dá se v ní prát. Po prodeji (cca před 4-5 lety) částečně zrekonstruoval (propadlé podlahy, zateplení mezi trámy) podkroví obytné budovy, avšak ani při rekonstrukci do neobývaného půdního prostoru žalobce nevstoupil. Střešní krytinu bude nutné vyměnit na všech objektech celou, tašky byly pouze přestříkány barvou, drží je pohromadě a není možné tašky vyměnit jednotlivě, barva z tašek se loupe, tašky se drolí. Pokud by o vadách věděl, smlouvu by neuzavřel za tu cenu, vyžádal by si prohlédnutí pokrývačem pro zjištění rozsahu rekonstrukce střechy. Vady žalobce oznámil na email proto, aby bylo oznámení písemně, což byla jediná možnost pro zaslání, přičemž email se mu jako nedoručený nevrátil (protokol o ústním jednání ze dne 26. 3. 2024, čl. 190).

25. Z výslechu svědkyně [jméno FO] (manželky žalobce) bylo zjištěno, že cca 2 roky po koupi nemovitostí si s manželem (po krupobití) všimli, že některé tašky se drolí, což bylo zvláštní, když jim bylo sděleno, že tašky jsou nové (jak bylo uvedeno v informaci v odhadu ceny nemovitosti vyhotoveném paní [jméno FO] pro banku). Při prohlídce nemovitosti si střechu prohlíželi pouze pohledem, žalobce se díval na stav tašek zespodu (zevnitř špýcharu a stodoly), střecha se zdála v normě. Žalovaná jim uvedla, že tašky jsou nové, že proběhla rekonstrukce podkroví (včetně tašek, elektroinstalace a obložení), kdyby žalobce věděl, že tašky nejsou nové, oslovili by soudního znalce pro posouzení už před prodejem. Soudní znalec [jméno FO] zjistil, že tašky jsou staré, jen přetřené a byly vyrobeny v cihelně, která zanikla již v 90. letech 20. století. Následně s žalobcem náhodně zjistili (reagovala na nabídku společnosti provádějící testování vody), že voda na pozemku není pitná, přičemž po prověření profesionální firmou bylo zjištěno, že byly několikanásobně překročeny normy a voda není pitná ani po převaření. Při prohlídce bylo žalobci s rodinou sděleno, že voda, kterou při prohlídce pili, je ze studánky, bližší informace k vodě nezjišťovali (když jsou na místě dvě studny, nepředpokládali, že voda není pitná). Žalobce s manželkou nechali instalovat čističku za několik desítek tisíc korun, i tak je voda na hranici hodnot. Hodnoty kontaminace se zvyšují, voda vykazuje močovinu. Svědkyně má za to, že žalovaná před prodejen věděla, že půda, ze které voda pochází, je zanešená, protože na úřadě řešila problém s jímkou na sousedním pozemku, a tuto vadu zastřela. Firma provádějící rozbory vody se domnívá, že na sousedním pozemku je prasklá jímka a ten únik je tam přítomen neustále. Žalobce s manželkou doposud tento domnělý únik jímky na místním ani jiném úřadě nijak neřešili, a to ani po zjištění o „nepitelnosti“ vody, s tím, že soused podepsal čestné prohlášení, že jímku vyváží. Při prohlídkách vyplynulo, že bylo zrekonstruováno celé podkroví na obyvatelné, že tam je zateplení, ale to nebyla pravda. Jedná o 150-200 let starý dům, plány k domu nebyly k dispozici. Odhad banky byl založen na informaci o nových taškách, dle svědkyně bylo ohodnoceno něco, co tu hodnotu nemělo. Komunikace se žalovanou probíhala telefonicky. Po zjištění vad svědkyně vyhledala ve smlouvě email, na který zaslali písemně své připomínky, přičemž email se jako nedoručený nevrátil (protokol o ústním jednání ze dne 26. 3. 2024, čl. 190).

26. Z výslechu svědkyně [jméno FO] (dcery manželky žalobce) bylo zjištěno, že před koupí předmětné nemovitosti byla s matkou a žalobcem na prohlídce. V té době její matka poznamenala, že je nová střecha a bude tak více peněz na rekonstrukci. Střechu při prohlídce nijak blíže neprohlíželi, o tom, že by voda nebyla pitná se na žádném setkání nehovořilo, vodu při pobytu v předmětné nemovitosti svědkyně (do zjištění problémů s vodou) pila (byť byla v negativním smyslu jiná). Dům nevypadal, že by prošel nějakou velkou rekonstrukcí, počítalo se s rekonstrukcí. Ohledně nevyvážení septiku se žalovaná nezmínila (protokol o ústním jednání ze dne 26. 3. 2024, čl. 190).

27. Z výslechu svědkyně [jméno FO] (matky žalobce) bylo zjištěno, že při prohlídce bylo žalovanou sděleno, že střecha je opravená a že jsou na pozemku dvě studny, dále, že jedna ze studen je v pořádku, že se voda může užívat, že je pitná a že si jezdí pro vodu jinam. Ohledně střechy žalovaná uvedla, že je celá zrenovovaná, tedy vyměněné tašky, tedy celá nová. Žalovaná neuvedla při prohlídkách, že na sousedním pozemku došlo k problému s vyvážením jímky. Vodu si žalobce s rodinou vozili z obchodu, vodu na místě nepili ani před zjištěním problému s kvalitou vody (protokol o ústním jednání ze dne 26. 3. 2024, čl. 190).

28. Z výslechu svědka [jméno FO] (otce žalobce) bylo zjištěno, že při prohlídkách bylo rodině žalobce sděleno, že střecha je nová, že byla zrekonstruovaná, podkoroví také prošlo rekonstrukcí, že na pozemku jsou dvě studny. Skutečný stav střechy a podkroví byl zjištěn v období covidu, když bylo sundáno podbití. Důvodem rekonstrukce bylo zateplení a rozvod elektroinstalace, po začátku rekonstrukce do podkroví zatékalo, všude foukalo. Při prohlídkách bylo sděleno, že jsou na pozemku dva zdroje vody, dvě studny, majitelé sdělili, že vodu používají, o pitelnosti vody se nikdo nezmiňoval. Majitelé uvedli, že se jezdí pro vodu k nějakému prameni. Ke střeše bylo na prohlídce uvedeno, že je zrekonstruovaná určitě na hlavní budově, úplně nová nevypadala. Problematika septiku se při prohlídkách neřešila (protokol o ústním jednání ze dne 26. 3. 2024, čl. 190).

29. Z účastnického výslechu žalované bylo zjištěno, že vlastníkem nemovitostí se stala dědictvím po matce, která zemřela v roce 2005 (v předmětném domě vyrůstala, žil tam její pradědeček, dědeček, bylo to hospodářské stavení přibližně 200 let staré), dům byl rok prázdný, následně se s manželem rozhodli užívat dům k trvalému bydlení. Rekonstrukce probíhala v roce 2007-2009, střecha se překládala, práce prováděli místní tesaři, pokrývači (jimž byla ujištěna, že tašky vydrží ještě 20-30 let), tašky se vymazávaly nějakou hmotou (poškozené se vyměnily za nepoužité ze starých zásob, popř. co přivezli klempíři, nepoškozené se zkontrolovaly a nechaly na místě). Manželovi se po podmazávání hřebenáčů nelíbilo, proto tašky cca v roce 2010/2011 natřel nátěrem eternalem. Ke krovům jí bylo sděleno, že je nesmysl je vyhazovat, že jsou ručně tesané; oplechoval se špejchar, stodola i dům. Při rekonstrukci byly otlučeny zdi, dělaly se nové štuky, strhávaly se stropy, opravila se klenba ve dvou místnostech. Předci žalované používali vodu, která byla na pozemku, žalovaná nechala udělat vrtanou studnu za cca 150 000 Kč (vrt na úřadu neoznámila), vodu v objektu využívala s manželem na čištění zubů, praní i vaření, ale do [adresa] jezdila pro vodu do kávy, protože jí chutnala více. Voda v objektu byla tvrdá, proto do praní přidávala sodu, v okolí je běžné, že je tam tvrdá voda. Pokud jde o jímku na sousedním pozemku (bytovce), cca 2 roky po opravě střechy zjistili při sekání pozemku, že tam přetéká žumpa, oznámila to na úřadu a kontrola zjistila, že je vše v pořádku Ohledně problematiky jímky v sousedním objektu žalovaná uvedla, že při sekání louky zjistili, že v bytovce přetéká žumpa, proto šla žalovaná na úřad, když přišli na kontrolu, bylo zjištěno, že vše vyvezli a bylo vše v pořádku. Žalovaná se tím nezabývala, voda nezapáchala, nikdo z rodiny žalované žádné zdravotní problémy v souvislosti s nemovitostí neměl, žalobce byl na to, že v domě není kanalizace ani voda, upozorněn. S ohledem na zdravotní stav manžela (v roce 2016 mrtvice a operace bypassu) se v roce 2018 rozhodli dům prodal. K prodeji oslovili realitní kancelář [Anonymizováno] (ujala se jich paní [jméno FO], které sdělila stáří domu, informovala ji o kopané studně a rekonstrukci střechy), žalovaná nechala vše na realitní kanceláři, inzerát nesestavovala (znění inzerátu neviděla), kupní smlouvu nesepisovala (ohledně problematiky vody nechala vše na realitní kanceláři, ať to udělají tak, aby bylo vše v pořádku). Žádné problémy se zatékáním v hlavní budově v době prodeje v roce 2018 neměli a od opravy střechy v roce 2008 až 2009 se na střeše žádné opravné práce neprováděly. Připustila, že při žalobci při prohlídkách domu nalévala vodu ze [adresa], ale nikdy by ji nenapadlo, že to by to mohlo být vykládáno, jako úmysl, že ji vydávala za vodu z kohoutku. O tom, že voda je v domě pitná nikdy nic žalobci ani jeho manželce neřekla (výslovně jim sdělila, že tam není kanalizace ani normální voda z kohoutku). Měla tak tuto věc za vyřízenou. Zda konkrétně při prohlídkách uvedla, že vodu nepije, si žalovaná nepamatuje, vodu nepila, protože jí samotné nechutnala, na to, zda je voda pitná, se jí nikdo neptal. Ohledně střechy při prohlídkách nepadlo vůbec nic, její manžel uváděl, že střechu natřel. Žalobce byl v domě několikrát (s rodiči, dětmi, s přítelkyní), mohl se kdykoli na cokoli zeptat, či si prohlédnout (žalobce se byl s manželem žalované při prohlídce domu podívat na půdu do hlavní budovy, kam se leze po žebříku). Nikdy nikomu neřekla, že je střecha nová, byla rekonstruovaná (není to výměna střechy za novou). Žalovaná žalobci po prodeji několikrát volala, jednou byla telefonicky kontaktována i manželkou žalobce kvůli poště. Email žalovaná nikdy neměla, nemá ho a nepoužívá; od doby, co se žalovaná z domu odstěhovala, ji nikdo z rodiny žalobce jinak nekontaktoval, až v souvislosti s tímto soudním řízením. Cena domu byla stanovena s ohledem na cenu okolních nemovitostí, částku navrhla realitní kancelář, podklady k určení kupní ceny žalovaná neměla žalovaná k dispozici, stejně tak neměla ani tržní odhad nemovitosti (protokol o ústním jednání ze dne 31. 5. 2024, čl. 224).

30. Z výslechu svědka [jméno FO] (manžela žalované) bylo zjištěno, že poté, co manželka zdědila dům po mamince, se rozhodli, že jej zrekonstruují k trvalému bydlení a půjdou tam bydlet. U domu byla desetimetrová kopaná studna, následně (protože nebyla voda) nechali udělat vrt. Při rekonstrukci střechy v roce cca 2007-2009 se opravovaly komíny, vymazaly se hřebenáče, vyměnily některé tašky a svědek je z estetického hlediska (cca v roce 2010) natřel nátěrem Eternalem (postupoval podle návodu), který měl navíc prodloužit životnost střechy (střecha odolala i vichřici Kiril, ačkoli střechy sousedů poničila). Celá střecha nebyla rozebraná, ale celá byla zkontrolována a prasklé tašky se vyměnily. Žalobci tyto informace sdělil (žalobce jej obdivoval, že to natíral sám), toto vše svědek sdělil, ukazoval mu i vchod a žalobce jej obdivoval, že to dělal sám, tedy nátěr. Žalobci nikdy neřekl, že by střecha či tašky byly nové (jinak by je ani nenatíral), naopak žalobci sdělil vše s výměnou tašek i nátěrem střechy. V podkroví se s žalobcem byl podívat na stav střechy. Vodu v nemovitosti užívali s manželkou jako pitnou, včetně vaření, mytí nádobí či koupání. Na pitelnost vody se žalobce či někdo z jeho rodiny neptal, ale říkali jim, že vodu používají jako užitkovou a že jezdí pro pitnou vodu ze [adresa] (jezdila tam půlka vesnice, protože se jedná o léčivou vodu). Z kopané studny pili předci manželky, dědeček se dožil 99 let. Při prohlídkách s žalobcem a jeho rodinou svědek uváděl, že se jedná o vodu z barelů ze [adresa], je to voda léčivá a nalévali ji. Ohledně toho, zda je to jediná pitná voda, to svědek neřešil, bylo to na místě zažité. Připustil, že manželka v minulosti něco řešila ohledně jímky stran vedlejšího pozemku. Email užívá omezeně (manželka vůbec, proto byl v záhlaví kupní smlouvy uveden jeho email), neví, co je spam, od žalobce žádný email po prodeji nemovitosti neobdržel. Email žalovaná nepoužívá, proto byl použit email svědka v záhlaví kupní smlouvy. Kupní smlouvu nekontroloval, kupní cenu dostala manželka od realitní kanceláře, obsah inzerátu s manželkou neřešili. S žalobcem či jeho manželkou po prodeji nemovitostí nekomunikoval. Dům byl zanechán tak, jak byl (včetně sedaček, peřin, koupelny, tedy kompletně zařízený dům, sekačka Husqvarna, zařízená stodola s dílnami), důvodem prodeje byl jeho zdravotní stav (prodělal mrtvici, infarkt a přišel o levé oko) (protokol o ústním jednání ze dne 31. 5. 2024, čl. 224).

31. Z výslechu svědkyně [jméno FO] (realitní makléřky) bylo zjištěno, že žalovaná s manželem byli její klienti, kteří oslovili realitní kancelář ohledně prodeje nemovitosti, kterou prodávali z důvodu zdravotního stavu manžela žalované. Svědkyně se byla na dům podívat a stav domu viděla na místě a měla informace od žalované a jejího manžela. Odhad ceny nebyl zpracováván, tržní cenu stanovuje sama (namapováním nemovitostí podobného typu v dané lokalitě), realitní kancelář nevychází z odhadu ceny nemovitosti bankou (odhad banky neměla k dispozici), banka, finanční úřad a realitní kancelář mohou stanovit cenu různě, neboť jsou tyto cenové odhady vypracovány za různým účelem. Připustila, že zpracovávala inzerát k předmětné nemovitosti, se zájemci o nemovitost v době jejího prodeje procházela nemovitost (žalobce nebyl jediným zájemcem, ale rozhodl se podepsat rezervační smlouvu). Na první prohlídce byl s manželkou, následně s dětmi, s rodiči, a dále tam také byli na grilovačce (první prohlídky a grilovačky se svědkyně nezúčastnila). Střecha určitě nebyla původní (dům byl z roku asi 1910, 1920, 1930), v průběhu let byla střecha určitě vyměněná (ale ne např. v posledních 15 či 20 letech), manžel žalované střechu něčím natíral (toto popisoval manžel žalované při prohlídce, když přijela celá rodina žalobce, včetně toho, jak všechno natíral). Střecha působila dobře, ze střešního okna se dalo vidět i na střechu samotnou, nikam nepršelo, žádné fleky nikde nebyly. Žalovaná a její manžel nikdy netvrdili, že byla dělaná nová střecha. Pokud bylo v inzerátu uvedeno, že střecha je po rekonstrukci v letech 2008 až 2010, byl myšlen ten nátěr. Při prohlídce bylo plně vysvětleno, že střecha byla natřena a jak byla opravena a jaký je právní stav vrtané study, tedy že není zkolaudovaná. Ohledně vody, bylo zmíněno při prohlídkách, že jsou tam dvě studny; v jedné studni zdroj vody zmizel, nebo byl omezený, proto byla udělána vrtaná studna, byl to zkušební vrt, nebylo to dotažené do konce a nebyla zkolaudovaná. Na tento fakt upozorňovala všechny, kteří přišli na prohlídku. Žalobce tedy na toto určitě byl také upozorněn v rámci prohlídky, žalobce byl na prohlídce i s manželkou (ta u toho byla). Ohledně pitné vody nebyl k dispozici žádný rozbor, žalovaná uváděla, že voda jí nechutná, že se jezdí pro vodu do [adresa] ze studánky. Voda ze studny byla užívána jako užitková, ke sprchování, praní prádla, vaření brambor. Ohledně pitelnosti vody ze strany žalované nebylo při prohlídkách nic řečeno. Ohledně ekologické zátěže či jímky ze sousedního pozemku jí nebylo nic známo, rozbor vody po dobu její praxe nebyl nikdy při žádném prodeji požadován. Kupní smlouvu připravil právník, znění smlouvy je standardní (včetně ustanovení o tom, že je pozemek prost ekologické zátěže a že prodávající neodpovídá za kvalitu a množství vody). Ve smlouvě byl uveden telefonní kontakt na žalovanou a email na manžela žalované (jelikož bydliště žalované byla předmětná nemovitost, jiné ve smlouvě není uvedeno). Kontakt mezi žalobcem a žalovanou musel být předán již před uzavřením smlouvy, neboť žalobce s rodinou se žalovanou sešli na grilování bez přítomnosti svědkyně (protokol o jednání ze dne 31. 5. 2024, čl. 224).

32. Z výslechu svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO] (zpracovatelky odhadu pro úvěrující banku žalobce [Anonymizováno]) bylo zjištěno, že byla požádána bankou (či makléřem) k ocenění předmětných nemovitosti pro financování hypotečním úvěrem. Objekt byl luxusně zrekonstruovaný a byl prodáván (s ohledem na zdravotní důvody a dostupnost lékařské péče) levně. Cenu svědkyně stanovila na 3 850 000 Kč, ačkoliv cena byla vyšší (uzpůsobila ji kupní ceně). Z hlediska banky nebyla nalezená žádná závada snižující její hodnotu (řeší se zejména právní závady, zda nezatéká, známky vlhkosti, funkčnost oken, dveří, sítě), svědkyně celý dům prošla, střecha vypadala dobře (až skvěle, rozhodně stav nebyl havarijní), krovy byly zdravé. Ocenění bylo stanoveno na základě fotek a poznámek, nikoliv na základě toho, kdo co na místě řekl. V odhadu uvedená formulace, že byly nově položené krytiny na všechny stavby, může znamenat i to, že jsou nové tašky, které byly položené na starou střechu, ale i to, že byly tašky sundané, povrchově upravené a znovu položené (toto není pro banku důležité). Ohledně vody je zjišťováno napojení na inženýrské sítě, v obci kromě elektřiny žádné sítě nebyly, voda byla z vlastní studny a kanalizace napojena do žumpy. Žádný zápach ze žumpy na místě v době prohlídky nebyl. Problematika pitné vody se vůbec neřešila, s ohledem na přítomnost studny nebyl předpoklad, že voda je nepitná. Stav dalších budov jako špýchar a stodola nebyl hodnocen. Časový údaj k rekonstrukci střechy byl uveden dle sdělení, ale není podstatné, zda došlo k instalaci nové střechy či aplikaci střešní krytiny zakoupené v tomto roce či nějakým způsobem jen upravené. Z hlediska ocenění by se cena nesnížila tím, že není udělána celá nová střecha, žádným koeficientem se to nehodnotí. Důležité je, že plní svůj účel, tedy aby byla funkční, tedy že tam nezatéká a tašky nepadají. Vlastník nemovitosti tento odhad nedostává k vyjádření, v tomto případě ho dostal kupující. Pokud by v době prodeje nebyla nemovitost napojená na pitnou vodu, mohla by to být pro banku nevhodná zástava, z hlediska ceny by to nemělo vliv (z hlediska tržní ceny by ta cena byla stejná) (protokol o ústním jednání ze dne 30. 8. 2024, čl. 249).

33. Z výslechu svědka [adresa] (od r. 2007 vedoucího odboru životního prostředí a výstavu Městské části [adresa]) bylo zjištěno, že v minulosti byl pracovně na sousedním pozemku žalované, kdy se řešila kontaminace vody (nikoliv ekologická havárie). Žalovaná se dostavila na obecní úřad a oznámila poškození study, následně bylo provedeno místní šetření, žádné důkazy o tom, že by došlo k nějaké kontaminaci či znečištění, nebyly předloženy. Sousedé žalované byli vyzváni k doložení dokladu o likvidaci odpadních vod, bylo předloženo čestné prohlášení a tím to bylo uzavřeno. Na místním šetření ohledně znečištění nebylo nic zaznamenáno. Oznámení o možném znečištění přišlo ze strany žalované jednou či dvakrát, jednou pak ze strany souseda. Studna by měla být zhotovena tak (vrtem, použitím materiálu), aby i při nějaké havárii nebyla dotčena, neboť studna má ochranné pásmo podle propustnosti podloží (protokol o ústním jednání ze dne 30. 8. 2024, čl. 252).

34. Z ostatních provedených důkazů (nad rámec výše uvedených skutkových zjištění) soud nezjistil nic podstatného pro učinění závěru o skutkovém stavu.

35. Soud zamítl návrh žalovaných na doplnění dokazování jak výslechem svědků [jméno FO] a [jméno FO] (starousedlíků, k prokázání tvrzení, že žalovaná věděla, nebo musela vědět, že voda na jejím pozemku je kontaminovaná, když to dvakrát hlásila), když okolnost, že žalovaná dvakrát hlásila na Městském úřadu [adresa] problematiku splaškových a dešťových vod sousedního pozemku byla v řízení prokázána jak spisovou dokumentací přísného úřadu, tak svědeckým výslechem [tituly před jménem] [jméno FO] (jež vzhledem ke své profesní odbornosti a znalosti konkrétního případu svého úřadu ve věci podal svědectví dostatečné důkazní hodnoty), tak vypracování 3 znaleckých posudků (z oboru ekonomika k ocenění nemovitosti s vadami a bez vad, z oboru geonika, geochemie či pedologie stran ekologické zátěže nemovitostí a kontaminace studny a oboru stavebnictví stra poruchy střešní krytiny), jakož místním šetřením předmětných nemovitostí a ohledáním aktuální střešní krytiny (k prokázání jejího současného stavu ve stádiu, kdy se drolí), když vzhledem k zamítnutí žalobního nároku pro opožděné uplatnění vad (a současné neprokázání skutečnosti, že by předmětné vady byly ze strany žalované lstivě zastřeny) by další dokazování nemohlo nic změnit na závěru soudu o skutkovém stavu a provádění těchto důkazů by bylo v rozporu se zásadou hospodárnosti řízení. Ze shodného důvodu soud zamítl důkazní návrh na výslech svědka [jméno FO] (jež vypracoval v roce 2021 odborné posouzení stran stavu střechy), svědka [jméno FO] (osoby provádějící analýzu vodu prokazující koncentraci amoniaku a koliformních bakterií), jakož vyžádáním dokumentace [právnická osoba] stran ekologické havárie podniku [Anonymizováno], když jejich provedení považoval na nadbytečné, neboť by nemohlo nic změnit na níže uvedených právních závěrech. Provedené důkazy soud považoval za dostatečné k náležitému zjištění skutkového stavu potřebného pro řádné rozhodnutí ve věci.

36. Po takto provedeném dokazování a zhodnocení všech důkazů jednotlivě a zejména v jejich vzájemné souvislosti dospěl soud k následujícímu skutkovému závěru:

37. Mezi žalobcem a žalovanou byla dne 21. 8. 2018 uzavřena kupní smlouva o převod nemovitostí zapsaných na LV č. [hodnota], v k. ú. [adresa], obec [adresa] za kupní cenu 3 850 00 Kč. Nemovitosti byly žalobcem převzaty dne 4. 10. 2018 s tím, že dle čl. III 1. žalovaná prodala žalovanému Nemovitosti včetně součástí a příslušenství (septik, 2 x studna), přičemž dle čl. III. 1 „prodávající neručí za množství a kvalitu vody.“ Prodej nemovitostí, včetně formulace obsahu kupní smlouvy zařizovala realitní kancelář, jež byla autorem inzerátu, důvodem prodeje nemovitostí ze strany žalované byl zdravotní stav jejího manžela. V rámci předsmluvních jednání žalobce opakovaně navštívil předmětné nemovitosti, kdy byl informován o tom, že v letech 2004-2009 proběhla rekonstrukce nemovitosti, včetně rekonstrukce střechy s částečnou výměnou střešních tašek (které byly následně manželem žalované natřeny nátěrem), nikoli tedy, že by střecha byla v rámci rekonstrukce zhotovena zcela nová; dále byl informován o tom, že na pozemku se nachází mj nezkolaudovaná vrtaná studna, z níž je běžně užívaná voda (výslovné ujištění o tom, zda je voda pitná, nebylo řešeno). Vlastnost vody, v tom, zda vyzuje hodnoty vody pitné, jakož speciální vlastnost střechy (že by byla v rámci rekonstrukce nemovitostí položena jako zcela nová), nebyla při předsmluvních jednáních, ani v písemném znění kupní smlouvy vymíněna. Žalobce měl možnost prohlídku nemovitosti kdykoli uskutečnit opakovaně spolu s dalšími osobami. Žalovaná při prodeji předmětných nemovitostí nezastřela stav střechy (ani uvedením nepravdivých informací, ani využitím předchozího nátěru střešní krytinu), ani vlastnosti vody z vrtané studny (v důsledku přechozího ohlášení vylití splaškových a dešťových vod z jímky na sousedním pozemku). V březnu 2021 žalobce zjistil, že dochází ke drolení tašek na střeše, následně došlo k zatékání do obytné místnosti. V dubnu 2021 žalobce v důsledku provedeného rozboru vody z vrtané studny zjistil, že tato není vhodná jako pitná ani po převaření, v srpnu 2021 si žalobce nechal zpracovat odborné posouzení stran stavu střechy, v lednu 2024 byl proveden odběr vzorku vody z vrtané studny s výsledkem 12tinásobné překročení linutu koncentrace amonných iontů a nadlimitní překročení ukazatele koliformní bakterie. Dopisem ze dne 10. 10. 2022 (doručeným žalované dne 12. 10. 2022) žalobce písemně u žalované uplatnil práva z vad nemovitosti (vadu střešní krytiny, vadu spočívající v závažné kontaminaci vody a právní vadu vrtané studny bez veřejnoprávního povolení – černou stavbu), a vyzval žalovanou k poskytnutí slevy z kupní ceny ve výši 2 029 698,70 Kč (co do částky 1 350 000 Kč sleva z důvodu ekologické zátěže a černé stavby a co do částky 571 333 Kč – náklady na rekonstrukci střechy a částky 108 365,70 Kč za okapový systém). Následně požadavek za vadné plnění ve formě slevy z kupní ceny zopakoval v předžalobní výzvě ze dne 15. 11. 2022.

38. Svá skutková zjištění opřel soud o shora uvedené listinné důkazy (zej. kupní smlouvu, inzerát realitní kanceláře a dopis žalobce obsahující oznámení práva z vadného plnění) a zejména o výpověď svědkyně [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO] a svědka [jméno FO] a [jméno FO], které zhodnotil v souladu s § 132 o. s. ř., tedy podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti.

39. Pokud jde o výpověď svědkyně [jméno FO], soud konstatuje, že tato je vzájemně podporována a logicky doplňována jak svědeckou výpovědí svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO] (navrženou stranou žalující), svědka [Anonymizováno], účastnickou výpovědí žalované, tak listinnými důkazy (smlouvou o převodu nemovitosti, zněním inzerátu realitní kanceláře, včetně fotografií zachycujících stav nemovitostí v době prodeje), které dohromady tvoř ucelený řetězec důkazů podporujících verzi strany žalované. V této souvislosti soud zohlednil, že svědkyně [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO] (spolu se svědkem [jméno FO]) v řízení jako jediné vystupovaly v pozici svědka nemajícího žádný příbuzenský vztah k účastníkům řízení, kdy v případě křivé výpovědi jim hrozí trestní stíhání, o čemž byli soudem řádně poučeni. Soud proto jejich výpověď (a v tomto rozsahu rovněž souladnou s výpovědí žalované a svědka [jméno FO] – jehož obecná věrohodnost může být ovlivněna blízkým vztahem k žalované/manželce, který však podrobně popsal průběh rekonstrukce střechy, včetně důvodů a časových souvislostí rekonstrukce střechy a následného provedení nátěru, jakož skutečnost, že o tom informoval žalobce; stejně tak souladně s výpovědí svědkyně [jméno FO] popsal, jakým způsobem žalovaná užívala vodu, včetně toho, jaké informace byly žalobci poskytnuty před prodejem nemovitostí) posoudil jako věrohodnou a pro dané řízení dostatečnou, když byla učiněna podrobně, spontánně a dostatečně určitě.

40. Za nedůvodnou soud shledal námitku žalobce týkající se nevěrohodnosti svědkyně [jméno FO] (že po obdržení předžalobní výzvy žalované a po kontaktu ze strany žalované žalovanou odkázala na zástupkyni žalované, a že svědkyně [jméno FO] se zástupkyní žalované v rámci své realitní praxe dlouhodobě spolupracuje), když z těchto okolností skutečnost nadstandardního osobního poměru k žalované, resp. její zástupkyni, konkrétně nevyplývá, přičemž výslech svědkyně koresponduje s jinými za řízení provedenými důkazy a konkrétní důvody její případné podjatosti nebyly žalobcem tvrzeny, natož prokázány. Pokud v této souvislosti žalobce dále polemizoval s tím, že se svědkyně [jméno FO] odpovědi na některé otázky žalobce vyhýbala, soud konstatuje, že uvedené svědkyně [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO] neodmítly přímou odpověď na žádnou otázku (na rozdíl od žalobce, který odmítl soudu odpovědět na otázku týkající se rekonstrukce předmětných nemovitostí), přičemž pokud uvedly, že se s ohledem na časový odstup, či nedostatek odborných informací (ve vztahu k otázce možných vlivů absence pitné vody) nemohou k věci vyjádřit, nelze z toho dovozovat zpochybnění jejich věrohodnosti i k ostatním, z jejich výslechu zjištěným, skutečnostem. V této souvislosti lze připomenout, že svědkyně byly před provedením výslechu dostatečně a podrobně soudem poučeny jak o významu svědecké výpovědi (a s tím spojených případných trestněprávních důsledcích), tak ohledně jejich případnému ovlivnění ve vztahu k účastníkům a jejich zástupcům, přičemž okolnosti zpochybňující jejich věrohodnost nebyly zjištěny.

41. Soud oproti straně žalující nespatřuje ani zásadní rozpor ve výpovědi žalované a jejího manžela, pokud žalovaná uvedla, že došlo de facto i výměně těch střešních tašek, které byly „špatné“ a manžel žalované uvedl, že „byly vyměněny tašky okolo komínů“, když současně žalovaná vypověděla, že byla rozebrána a zkontrolována střecha v celé ploše a byly vyměněny „špatné střešní tašky.“ V řízení nebylo prokázáno (když toto tvrdí pouze žalobce a jeho manželka), že by žalovaná či její manžel žalobci, realitní makléřce či pověřené osobě z úvěrující banky jakkoli uvedli, že by byla provedená zcela nová střešní krytina na všechny stavby.

42. Pokud svědkyně [jméno FO] a od ni odvozeně svědkyně [jméno FO] (která uvedla, že jí matka v době prohlídek říkala, že střecha je nová) podpořily verzi žalobce, že jim bylo při prohlídkách žalovanou řečeno, že střecha je zcela nová, sám žalobce vypověděl, že „střecha byla nová nebo byla měněna při rekonstrukci, resp. že byla měněna střešní krytina nebo tašky, přesně už si nevzpomíná), přičemž svědci [Anonymizováno] (vypověděl, že bylo žalovanou uvedeno „že střecha je nová, že byla zrekonstruovaná“, ačkoli sám připustil, že „střecha jako nová nevypadala“) a [jméno FO] (že „střecha je opravená,“ poté, že „je celá zrenovovaná, tedy vyměněné tašky, tedy celá nová“), což verzi žalující strany (prezentovanou zejména svědkyní [jméno FO]) nepodporuje. Informace o nových střešních krytinách (na všechny stavby) se objevuje pouze v listinném důkazu Odhad tržní hodnoty úvěrující banky (dle kterého „byly při stavební úpravě podkroví položeny nové střešní krytiny na všechna stavby“), z něhož však po provedeném dokazování nelze jednoznačně dovodit (jak z jeho jazykového znění ve smyslu, zda se o jedná o veškeré střešní krytiny, že by tedy na střeše nebyly žádné jiné, než nové, tak z výpovědi svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO], která jednoznačně vypověděla, že na prohlídce nemovitostí padaly slova rekonstrukce, přičemž k jí formulovanému spojení „nová krytina u rekonstrukce v roce 2004-2006“ ona sama nemůže říci, že by to znamenalo, že by „byly položeny všechny nové krytiny na všechny stavby“), resp. vyvrátit tvrzení žalované (prokázané svědeckou výpovědi [jméno FO], [jméno FO], účastnickou výpovědi žalované, zněním inzerátu a fotografiemi nemovitosti z doby prodeje), že žalovaná ke střeše při prodeji uváděla, že je po rekonstrukci. Skutečnost, že v souvislosti se střechou bylo hovořeno o rekonstrukci střechy ve smyslu její opravy/renovace (nikoli ve smyslu zcela nového zhotovení střechy, či všech kompletních tašek) podporují právě svědecké výslechy realitní makléřky [jméno FO] a osoby zpracující samotný odhad [tituly před jménem] [jméno FO].

43. Výpověď svědkyně [jméno FO], jakož žalobce (ve vztahu k tvrzení, že je žalovaná ujišťovala, že voda ze studny je pitná a že střecha je zcela nová) nezapadají do jiných soudem provedených důkazů a z nich zjištěných skutečností, proto soud z nich nevyšel.

44. V řízení dále nebylo prokázáno, že by přetečením jímky sousedního pozemku v letech 2010 a 2013 došlo k ekologické havárii na pozemku žalované. Jednak tato skutečnost z výslechu svědka [jméno FO] a spisu MÚ [adresa] nikterak nevyplývá (situace byla hodnocena,, přičemž nebyla přijata opatření vedoucí k dalšímu řešení nadřízenému vodohospodářskému úřadu – čili pokud situace místním - k tomu pověřeným a specializovaným - orgánem nebyla vyhodnocena jako ekologická havárie, těžko lze dovozovat povědomí žalované o existenci ekologické zátěže pozemku), současně z výslechu [jméno FO] rovněž vyplynulo, že hloubka vrtu studny nepředpokládá kontaminaci vody v souvislosti s přetečením jímky.

45. Pokud jde o žalobcem předložené a soudem provedené scany emailové korespondenci (printscreeny obrazovky počítače/mobilu žalobce) k prokázání doručení vytýkaných vad žalované v březnu a dubnu 2021, soud u nich nezjistil podstatná skutková zjištění o tom, že by žalobce žalované předmětné vady skutečnost řádně notifikoval, neboť se jedná pouze o nepřímý důkaz toho, že práva z odpovědnosti žalobce uplatnil. V této souvislosti soud vyzval žalobce, aby s ohledem na tuto skutečnost prokázat alespoň doručení původních emailů žalované, přičemž výzvě soudu žalobce nedostál, když nosiče s původní odeslanou zprávou soudu nepředložil s tím, že „cca 10 dnů zpátky žalobci někdo změnil heslo a nemůže se do emailu dostat.“ Proto soud při hodnocení těchto důkazů musel dojít k závěru, že takovéto emaily (nadto zasílané z emailu [e-mail] na email [e-mail]) žalované nebyly doručeny, resp. se do její dispozice nedostaly. Pokud jde o samotnou povahu printscreenu, soud uvádí, že jej nelze ztotožnit se samotnou emailovou komunikací (což je zpráva v určitém souboru, formátu, jež má zdrojový kód, z něhož se dá zjistit, zda a kdy byla odeslána), nadto, když není zřejmé, že zprávy obdobných adres odesílatele mohou mít povahu spamu. Lze tedy uzavřít, že ani přes výzvu soudu žalobce jinak neprokázal jejich skutečnou existenci (jejich odeslání, natož pak jejich doručení žalované). Pokud v této souvislosti žalobce namítal, že vytknout vady lze i „pokřikem z okna“ soud připomíná, že v zásadě tak možné je, avšak by tam musel učinit do okna, v němž by skutečně stála žalovaná, to, že tam stála a vytčení slyšela, by musel nepochybně prokázat. V projednávané věci žalobce posílá email z adresy „[Anonymizováno]“ žalované na email jejího manžela a skutečnost, že tak učinil, nikterak (přes poučení soudu) nedoložil. Ani vytčení vady osobě povinné ze smluvního vztahu z emailové adresy jiného - pro žalovanou/jejího manžela zcela neznámého - subjektu (když sám žalobce jako emailovou adresu v hlavičce smlouvy o převodu nemovitostí uvedl email své současné manželky), a to byť se jedná o jejího manžela a byť za situace, kdy je tento email jako kontakt uveden na kupní smlouvě, nelze považovat za dostatečné. Za této situace má soud za prokázané až písemné uplatnění nároku z vadného plnění prostřednictvím dopisu ze dne 10. 10. 2022, jež bylo učiněno 18 měsíců po zjištění vad (ve vztahu k vadě střechy a vody, když i stran absence veřejnoprávního povolení vrtané studny má soud z výslechu svědkyně [jméno FO] za prokázané, že o něm žalobce věděl již před prodejem).

46. Za užití následujících ustanovení:

47. Podle ust. § 2095 zák.č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o. z.) prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

48. Podle § 2096 o. z. při určení jakosti nebo provedení podle smluveného vzorku nebo předlohy musí věc jakostí nebo provedením odpovídat vzorku nebo předloze. Liší-li se jakost nebo provedení určené ve smlouvě a vzorek nebo předloha, rozhoduje smlouva. Určí-li smlouva a vzorek jakost nebo provedení věci rozdílně, nikoli však rozporně, musí věc odpovídat smlouvě i vzorku nebo předloze.

49. Podle § 2099 odst. 1 o. z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

50. Podle § 2100 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti. Povinnosti prodávajícího ze záruky za jakost tím nejsou dotčeny.

51. Podle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

52. Podle § 2106 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy. Podle odst. 2 kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit. Podle odst. 3 nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § 2107.

53. Podle § 2107 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Podle odst. 2 Dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou věci nebo dodáním nové věci; volba nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené náklady. Podle odst. 3 neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.

54. Podle § 2112 o. z. neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. Podle odst. 2 k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

55. Podle § 2129 odst. 1 o. z. má kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nemá-li pozemek výměru určenou v kupní smlouvě. Nemá-li však pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, jen bylo-li to ujednáno. Podle odst. 2 nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

56. Po právní stránce soud věc posoudil podle shora citovaných ustanovení s tím, že žaloba není důvodná.

57. V projednávané věci se žalobce domáhá zaplacení finančních prostředků z titulu slevy kupní ceny pro práva z vadného plnění pro skryté vady předmětu převodu (nemovitostí) spočívající v havarijním stavu střechy (o níž žalovaná lživě tvrdila, že byla v nová), kontaminaci vody (která není pitná, ačkoli žalovaná tvrdila, že je pitná a ačkoli o její kontaminaci věděla a přesto prohlásila, že předmět převodu je prost ekologické zátěže) a absenci veřejnoprávního povolení vrtané studny (ačkoli žalovaná prohlásila, že na nemovitostech nejsou žádné právní vady), s tím, že tyto vady žalované oznámil v objektivní lhůtě 5 let, když v případě, že vada je důsledkem skutečnosti, o které žalovaná jako prodávající v době odevzdání věci věděla, či musela vědět, nemůže pozdní oznámení vady namítat. V posuzovaném případě totiž žalovaná namítla pozdní uplatnění vady již v reakci na uplatnění vad žalobcem, a to dopisem zástupkyně žalované ze dne 25. 10. 2022, stejně tak jako v rámci soudního řízení. Současně žalobce tvrdil, že tyto vady žalovaná lstivě zastřela, když k nepravdivému tvrzení, že střecha je nová, využila již dříve provedený nátěr, a skutečnost, že voda z vrtané studny není pitná, zastírala tím, že při prohlídkách nemovitostí podávala vodu ze studánky.

58. Ve vztahu k vadám nemovité věci soud konstatuje, že za vady je zásadně nutno považovat nedostatek takové vlastnosti, která se u věcí téhož druhu a stáří obecně předpokládá a jejíž neexistenci je možnost využití věci podstatně snížena, případně nedostatek vlastností nebo projevů, které zejména vzhledem k obsahu smlouvy, prohlášení prodávajícího o vlastnostech nebo ustanovení právních předpisů či technických norem měla prodaná věc mít. K problematice objektivní odpovědnosti prodávajícího za skryté vady nebo zjevné vady existující v době uzavření kupní smlouvy soudní praxe dovodila, že pokud vytčené nedostatky představují běžné opotřebení, které vzhledem ke stanovení nebo obvyklé životnosti domu odpovídají jeho stáří, provedeným (neprovedeným) rekonstrukcím a běžnému způsobu užívání i údržby, nelze se režimu skryté vady dovolávat. Vady, které kupující musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat (zjevné či zřejmé), nezakládají dle věty první práva kupujícího z vadného plnění; musí jít tedy o případ, kdy má kupující objektivně možnost vadu věci při uzavření smlouvy poznat. Jinak ke zjištění zjevných vad slouží prohlídka věci, přičemž dle judikatury obecně platí, že za zjevné vady je možno považovat jen takové, jejichž existence je kupujícímu zřejmá na první pohled, případně takové vady, které lze zjistit běžně prováděnými zkouškami (nikoliv takové, jejichž existenci by musel kupující zjišťovat prohlídkou spojenou s destrukcí zboží nebo díla). Požadavek na „vynaložení obvyklé pozornosti“ je třeba vykládat s přihlédnutím k povaze předmětu koupě a konkrétních okolnostech věci. Pokud prodávající výslovně ujistí kupujícího, že věc je bez vad, má kupující dle věty druhé práva z vadného plnění i ve vztahu k vadám, které byly zřejmé při uzavření smlouvy. Nemusí přitom jít jen o paušální ujištění, že věc nemá žádné vady, prodávající může kupujícího rovněž ujistit, že věc nemá konkrétní vadu, resp. že věc má konkrétní vlastnost (ujištění přitom nemusí být uvedeno přímo ve smlouvě, může k němu dojít i při sjednávání smlouvy). Rozhodující pro posouzení, zda má věc vady, je dle ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu to, co bylo mezi stranami ujednáno a jaké informace o vadách či ujištění o vlastnostech věci se kupujícímu dostalo ze strany prodávajícího v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy, nikoliv zda věc odpovídá stavu uvedenému v inzertní nabídce (k tomu srov. rozhodnutí NS 25 Cdo 1454/2000), což však platí však jen v rozsahu, v jakém informace v inzertní nabídce nejsou slučitelné s tím, co bylo následně sděleno a ujednáno. Pokud prodávající vadu věci zastřel lstivě, kupující bude mít práva z vadného plnění, i když půjde o vadu, která by byla jinak zřejmá v době uzavření smlouvy, přičemž lstivým zastřením je třeba rozumět jednání s úmyslem předejít tomu, aby kupující při vynaložení obvyklé pozornosti předmětnou vadu poznal. Oznámení vad je třeba učinit bez zbytečného odkladu s tím, že u vad skrytých pak nejpozději do pěti let od nabytí, avšak i zde se dle komentáře k § 2112 o. z. uplatní subjektivní lhůta bez zbytečného odkladu. Kupující tedy nemůže s oznámením zjištěné skryté vady vyčkávat až do pětileté lhůty. Soud práva z vadného plnění v důsledku neoznámení vady včas kupujícímu nepřizná pouze tehdy, pokud prodávající namítne, že vada nebyla oznámena včas (srov. Občanský zákoník, 2. vydání (3. aktualizace, 2024): J. Zapletal, k ust. § 2112).

59. K námitce lstivého zastření vad 60. V řízení bylo prokázáno, že žalobce všechny informace o nemovitosti, včetně přesného popisu a charakteru opravy střechy (včetně nátěru), jakož skutečnosti, jakým způsobem je ze strany žalované používaná voda, věděl. V řízení naopak nebylo prokázáno, že by žalovaná ohledně střechy tvrdila, že se jedná o zcela novou střechu (resp. že by na všechny stavby byly položeny všechny úplné nové střešní krytiny), stejně tak nebylo prokázáno, že by žalovaná měla vědomost o tom, že voda na pozemku je kontaminovaná, a že není pitná. Z výpovědi svědkyně [jméno FO] a svědkyně [jméno FO] (podporovaných výpovědi žalovaného a jejího manžela) vyplynulo, že žalovaná vodu na pozemku používala včetně vaření a praní, stejně jako předkové žalované, kteří v uvedené nemovitosti žili v minulosti, jakož že žalobce informovala, že si pro vodu jezdí do [adresa], neboť voda je lepší a říká se o ní, že má léčivé účinky. Z výpovědí výše uvedených svědkyň vyplynulo, že žalovaná s manželem před prodejem nemovitosti žalobce informovala o tom, jak probíhala oprava střechy, v čem spočívala oprava, že došlo k jejímu nátěru, který prováděl sám manžel žalované. Z výpovědi svědkyně [jméno FO] pak vyplynulo rovněž to, že žalovaná žalobce při opakovaných prohlídkách informovala o charakteru a důvodu výstavby nového vrtu studny i o tom, že tato studna nebyla zkolaudovaná. Ohledně studny tak bylo žalobci již v rámci prohlídek nemovitosti před uskutečněním prodeje objasněno, v jakém právním a faktickém stavu se vrt nachází. Před prodejem nemovitosti byly všechny okolnosti žalobci přesně popsány a sděleny, tedy není možné tvrdit, že by žalovaná tyto skutečnosti zatajila, či lstivě uváděla nepravdivé informace.

61. Současně v řízení nebylo prokázáno, že by žalovaná jednak o skutečnosti, že voda z vrtané studny není pitná (nadto v řízení bylo prokázáno, že není pitná v době cca 2,5 po převzetí předmětu koupě) věděla (neboť ji sama jako pitnou užívala – čištění zubů, praní, vaření), natož, že by tuto vadu vody úmyslně zatajila. Úmyslné zastření vady nelze dle názoru soudu spatřovat ani ve skutečnosti, že v minulosti žalovaná opakovaně hlásila na místním městském úřadu rozlití splaškových, či dešťových vod na sousedním pozemku (kde žádná ekologická havárie na sousedním pozemku nebyla řešena), když žalovaná vodu v nemovitosti celou dobu užívala, a když v řešení problému s vytékající jímkou došlo již několik let před uskutečněním prodeje nemovitosti došlo k nápravě. Pokud dále žalobce namítal, že žalovaná se o vlastnostech vody ze studny (s výjimkou, kdy uváděla, že jim s manželem chutná voda ze studánky) vůbec nezmiňovala, čímž dle žalobce pravý stav zastírala, ani v této skutečnosti nelze úmyslné zastírání dle soudu spatřovat.

62. Pokud žalobce dále dovozoval, že žalovaná (vědoma si havárie sousední jímky, když sama pila vodu ze [adresa]) žalobci při jeho návštěvách před prodejem nemovitostí nepodávala k pití vodu natočenou z domovního kohoutku z důvodu, aby neodhalil její skutečný stav (z čehož žalobce dovozuje úmyslné zastření vady vody), lze připomenout, že sám žalobce (údajně z důvodu používání barevného skla) tuto vadu „kohoutkové“ vody dříve (po cca 2,5 letech užívání, když tvrdil, že vodu „je nechala žalovanou celou domu pít“ – viz printscreen emailu z 4/2021, současně však matka žalobce vypověděla, že vodu kupovali balenou) neodhalil, těžko lze tedy předpokládat, že by nenabídnutím kohoutkové vody ze strany žalované mohlo být něco žalobci zastřeno. Současně není porovnáním „jednání průměrně myslícího člověka“ dle názoru soudu nic neobvyklého na tom, že hostitel (chystající návštěvám občerstvení, včetně pořádání grilování) nenabízí k pohoštění „koutkovou vodu,“ a to v kontextu, že by tímto chtěl snad kvalitu vody zastírat. V této souvislosti soud považuje i za zcela nemístné spekulace žalobce (byť nabízené nad rámec a pro dokreslení situace) o s kvalitou vody souvisejících příčinách opakovaných potratů manželky žalobce (roč. 1973), nehledě na skutečnost, že se již v době před uplatněním vad žalobci děti narodily.

63. Lze poukázat i na skutečnost, že žalobce sám uvádí, že vada spočívající v závažné kontaminaci vody není zřejmá na první pohled a nelze ji zjistit běžně prováděnými zkouškami. V této souvislosti se nejeví býti bez významu, že z výsledků laboratorního šetření vody v dubnu 2021 vychází ukazatel koliformních bakterií v normě (se závěrem vyhovuje), avšak z výsledku z ledna 2024 vyplývá, že je nadlimitně překročen, stejně tak u ukazatele amonných iontů, kdy jde o zvýšení z 5.37 na 6.39 (byť ca 10násobné překročení hodnoty je dáno již v rámci zjištění z 4/2021), či u ukazatele dusičnanů (z 33,0 na 41,5), s čímž koresponduje tvrzení svědkyně [jméno FO], že firma provádějící rozbory vody se domnívá, že na sousedním pozemku je prasklá jímka a ten únik je tam přítomen neustále. Z uvedeného je zřejmé, že situace se postupem času evidentně zhoršuje, což vede mj i k závěru o neprůkaznosti zjištění stavu v době prodeje nemovitostí. Současně lze připomenout, že ačkoli žalobce ze skutečnosti, že žalovaná v minulosti hlásila neodtékání odpadních a posléze dešťových vod na sousedním pozemku na místním úřadu (který po prošetření věci bez dalších opatření uzavřel s tím, že bylo věci dáno čestné prohlášení), dovozuje úmyslné zastření ekologické havárie, aktuálně však žalobce (disponující odbornými podklady stran kvality vody a podezření od odborné firmy) ve věci žádné kroky (ani v míře, jak učinila v minulosti na místním úřadu žalovaná) nepodniká, s tím, že soused podepsal čestné prohlášení, že jímku vyváží.

64. Vzhledem k výše uvedenému má soud zcela nepochybně za to, že v řízení nebylo prokázáno, že by žalovaná lstivě zastírala vady nemovitosti, a to jak tvrzené vady faktické, tak vady právní.

65. K včasnosti vytčení vad žalobcem 66. Žalobce v řízení neprokázal dřívější oznámení vady žalované než dopisem doručeným žalované dne 12. 10. 2022, který byl zaslán na adresu žalované v [adresa], kterým oznámil jednotlivé vady a uplatnil právo na slevu z kupní ceny. V řízení bylo prokázáno, že žalobce zjistil, že voda ve studni na předmětném pozemku není pitná z rozboru provedeného v dubnu roku 2021, ohledně poškozené střechy a typu použitých tašek na střeše a jejího nátěru skutečnosti zjistil nejpozději na základě odborného vyjádření v srpnu 2021, avšak vady byly žalované oznámeny až dopisem doručeným žalované dne 12. 10. 2022. K uplatnění vad tak došlo více než rok a půl po tom, co žalovaný uvedené vady zjistil. Vady je nezbytné uplatnit bez zbytečného odkladu, což doba roku a půl po odhalení těchto vad nesplňuje. Z ustálené judikatury Nejvyššího soudu týkající se lhůty „bez zbytečného odkladu“ vyplývá, že se jedná o „o velmi krátkou lhůtu, jíž je míněno bezodkladné, neprodlené, bezprostřední či okamžité jednání směřující ke splnění povinnosti či k učinění právního úkonu či jiného projevu vůle, přičemž doba trvání lhůty bude záviset na okolnostech konkrétního případu (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 12. 2013, sp. zn. 32 Cdo 2484/2012, či rozsudek ze dne 14. 4. 2022, sp. zn. 23 Cdo 163/2022). Lze podpůrně odkázat také na konkrétní závěry Nejvyššího soudu o tom, zda byla dodržena lhůta „bez zbytečného odkladu“ v případech, kdy mezi vědomostí kupujícího o vadě a jejím oznámením prodávajícímu uplynula podobně dlouhá lhůta, jako v nyní projednávaném případě (např. rozhodnutí ze dne 27. 9. 2022, sp. zn. 23 Cdo 2370/2022, ze dne 27. 4. 2021, sp. zn. 33 Cdo 2488/2020, nebo ze dne 29. 8. 2023, sp. zn. 23 Cdo 1949/2023).

67. Pokud žalobce v této souvislosti s odkazem na ustanovení § 6 občanského zákoníku namítal, že každý si má počínat při jednání poctivě s tím, že pokud někdo uvede v kupní smlouvy jako kontakt email, a pak tvrdí, že tento nepoužívá, je tímto takové jednání považováno za nepoctivé, žalobce byl na jednání soudu konaném dne 26. 3. 2024 vyzván v souladu s § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. k doplnění důkazů k prokázání, že předmětné emaily byly doručeny žalované, s tím, že v případě nesplnění se vystavuje nebezpečí neunesení břemene tvrzení, resp. důkazního ohledně této skutečnosti. Žalovaný na jednání soudu konaném dne 31. 5. 2024 uvedl, že tato emailová korespondence s žalovanou byla z nejasného důvodu odstraněna z jeho telefonu a emailu, byly tedy pouze předloženy printscreeny s obsahem těchto emailů. V této souvislosti soud konstatuje, že nelze stejně nahlížet na printscreen něčeho, co vypadá jako email, jako na emailovou zprávu (viz argumentace pod bodem 45). Lze tedy uzavřít, že v řízení nebylo prokázáno, že tvrzené emaily ze dne 18. 3. 2021 a ze dne 18. 4. 2021 vůbec byly odeslány, či že by byly žalované na uvedenou emailovou adresu jejího manžela doručeny.

68. K dalším námitkám žalobce 69. Ani další námitku žalobce, že je naprostým standardem, že trvale obývaná nemovitost s vlastní studnou má zdroj pitné vody (nejedná se o středověký hrad), a proto pokud tomu tak není, je povinností prodávajícího na takovou abnormalitu upozornit (nadto, když má nevyvrácené pochybnosti o kontaminaci pozemku splašky ze sousední jímky) soud důvodnou neshledal.

70. V této souvislosti soud poukazuje na rozhodnutí sp. zn. 33 Cdo 670/2012, v němž se Nejvyšší soud uzavřel, že skutečnost, že rodinný dům určený k trvalému bydlení nemá zajištěno zásobování pitnou vodou, není sama o sobě vadnou ve smyslu § 597 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb. (starého občanského zákoníku). Z odůvodnění citovaného rozhodnutí se naopak podává, že „Nedostatek připojení rodinného domu ke zdroji pitné vody činí sice užívání takovéto nemovitosti méně komfortním, nicméně jeho užívání k trvalému bydlení nebrání a možnost takového užívání ani podstatně nesnižuje. Tento názor je podpořen tím, že z žádného právního předpisu nevyplývá povinnost vybavit rodinné domy napojením na pitnou vodu (přičemž pitná voda je definována dle ust. § 3 odst. 1 zák. č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví, jako veškerá voda v původním stavu nebo po úpravě, která je určena k pití, vaření, přípravě jídel a nápojů, voda používaná v potravinářství, voda, která je určena k péči o tělo apod., přičemž hygienické limity se stanoví jako nejvyšší mezní hodnoty ukazatelů jakosti pitné vody, které stanoví minimální žádoucí nebo přijatelnou koncentraci dané látky, nebo optimální rozmezí koncentračních látek). V případě, že je individuální zásobování rodinného domu z vlastního zdroje, nejsou ve vztahu ke kvalitě vody stanoveny žádné povinnosti. Na posouzení jakosti vody se sice vztahují parametry stanovené vyhláškou č. 252/2004 Sb., avšak je věcí vlastníka, respektive uživatele rodinného domu, jakou vodu pro svoji vlastní potřebu používá, v tomto směru není nijak omezen. Nelze proto v případě rodinného domu, který je napojen na individuální zdroj vody považovat za obvyklé, že voda z takového zdroje vykazuje hodnoty pitné vody. V případě, že dům vodovodní přípojnou nedisponuje (což je okolností, kterou lze zjistit při obvyklé prohlídce domu) je výrazem běžné opatrnosti kupujícího, že si – za předpokladu, že se z jeho strany jedná o požadovanou vlastnost nemovitosti, o jejíž existenci nebyl ze strany prodávající ujištěn – jakost vody ověří, případně si napojení domu na zdroj pitné vody vymíní. Neučiní-li tak, nelze takový nedostatek považovat za vadu a kupující je povinen sám nést riziko nedostatku takové vlastnosti spojené s případně vyššími náklady vynaloženými na užívání domu, například s výdaji na zásobení balenou pitnou vodou.“ V projednávané věci si žalobce jakost vody dosahující hodnot pitné vody výslovně nevymínil, a ani o tom, že voda z vrtané studny by tyto hodnoty (hodnoty pitné vody dle předmětné vyhlášky) měla, nebyl ze strany žalované jakožto prodávající výslovně upozorněn.

71. V této souvislosti lze připomenout, že žalobce v kontextu své argumentace o úmyslném zastírání vad ze strany žalované, jakož výkladu ustanovení předmětné kupní smlouvy se opakovaně dovolává inteligence průměrně myslícího člověka, ačkoli shodné porovnání (tedy jednání průměrně myslícího člověka) lze použít ve vztahu k osobě kupujícího, jež kupuje nemovitost stáří více než 150 let, bez připojení na řad vody, s prohlášením „že prodávající neručí za kvalitu a množství vody“, aniž by si nechal jakost vodu v intencích výše citovaného rozhodnutí Nejvyššího soudu prověřit, či stav nemovitosti přezkoumat odborníkem/znalcem, popř se informoval se na Městském úřadu, či při prohlídce nemovitosti provedl kontrolu střechy více než pohledem „ze země“ (když např. skutečnost, že nemovitosti disponují i části půdy s odkrytými krovy zjistil až několik let po jejich nabytí do svého vlastnictví).

72. Rovněž námitka žalobce, že žalovaná s manželem v objektu bydleli a byli „opravám/rekonstrukci“ přítomni, a tudíž si museli být vědomi „havarijního stavu střechy“ je dle soudu nedůvodná. Okolnosti, že by v době prodeje existovat „havarijní stavu střechy,“ nenasvědčuje jak fotodokumentace z doby prodeje, tak absence závad v pronikání vlhkosti, prohnilosti trámů, či drolení (jež byla v řízení výslechy všech v řízení vyslechnutých osob, včetně žalobce, prokázána). Naopak skutečnost, že žalovaná a její manžel byli rekonstrukci střechy účastni (v nemovitostech žili, na její opravu/rekonstrukci sháněli řemeslníky a rovněž se na její opravě/rekonstrukci fyzicky podíleli) nasvědčuje tomu, že práce spojené se střechou oprávněně považovali za „rekonstrukci střechy“, aniž by při tím někoho vědomě mohli uvádět v omyl. Úmyslné zastírací jednání soud neshledal ani ve skutečnosti, že střešní krytiny byly v rámci jejich rekonstrukce natřeny nátěrem Eternalem, neboť se tak stalo se v době cca 8-10 let před prodejem nemovitosti, přičemž v době provádění „rekonstrukce“ střechy žalovaná zamýšlela v nemovitostech bydlet (o čemž zcela nepopiratelně svědčí stav udržování předmětných nemovitostí v době jejich prodeje žalobci). V řízení bylo nadto prokázáno, že okolnost, že střešní krytina je natřena nátěrem nebyla žalovanou jakkoli zastřena, když o ní manžel žalované sám žalobce informoval. V této souvislosti soud oproti žalobci, který podání takovéto informace vylučuje, uvěřil tvrzení svědkyně [jméno FO], přičemž i při konfrontaci poměření vypovídací hodnoty důkazního prostředku žalobce oproti důkazními prostředku manžela žalované, soud uvěřil verzi manžela žalované, když tento v pozici svědka vypovídal pod hrozbou trestněprávních následků (nadto jeho výpověď koresponduje s výpověďmi relativně ve věci nezainteresované svědkyně [jméno FO]).

73. Konečně na závěrech soudu nemůže nic změnit prohlášení žalované v rámci návrhu na mimosoudní vyrovnání, týkající se připuštění absence veřejnoprávního povolení studny, neboť z provedených důkazů jednak nevyplývá, že by práva z odpovědnosti za vady byly řádně (tedy včas) uplatněny i ve vztahu k studni (když žalobce o tomto nedostatku - byť nebyl uveden v písemném znění smlouvy- věděl), a jednak, že by žalovaná tuto skutečnost lstivě zastírala (když informace o tom, že studna není zkolaudovaná, byla žalobci sdělena makléřkou [jméno FO] při prohlídce). Vyjádření žalované v rámci soudního jednání k pokusu o mimosoudní vyřešení sporu není ani úkonem procesním (ve smyslu nesporného tvrzení), ani hmotněprávním (ve smyslu uznání dluhu).

74. Lze tedy uzavřít, že žalobce neprokázal jednak, že by žalovaná o vadách předmětných nemovitostí věděla a lstivě je žalobci zatajila, a jednak, že práva žalobce z vadného plnění byly uplatněny včas (proto jejich návrh prekludoval), a proto soud žalobu zcela zamítl tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozhodnutí.

75. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 228 269,70 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 2 163 606,47 (po částečného zpětvzetí žaloby) sestávající z částky 16 980 Kč za každý z 10,5 úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, 2 x písemné vyjádření ze dne 27.6. 2023 a ze dne 21. 7. 2024, účast při jednání soudu dne 3. 11. 2023, 16. 1. 2024, 26. 3. 2024, 31. 5. 2024, 30. 8. 2024 a 4. 10. 2024) a za každý ze tří úkonů účasti při jednání soudu přesahující 2 hodiny (účast na jednání soudu dne 26. 3. 2024 a dne 31. 5. 2024) a za účast při jednání, při němž došlo pouze k vyhlášení rozsudku dne 11. 10. 2024, včetně 10,5 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., tj. 10,5 x 16 980 Kč + 10,5 x 300 Kč (178 290 + 3 150), tedy 181 440 Kč.

76. Další náklady tvoří žalobou požadované cestovné (srov. ust. § 13 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve spojení s ust. § 157 zákoníku práce) za cestu 7x [adresa] a zpět (7 x 132 km) automobilem [Anonymizováno] (při ceně NM 34,40 Kč za litr motorové nafty k jednáním soudu v roce 2023 dle vyhl. č. 467/2022 a ceně NM 38,70 Kč za litr k jednáním v roce 2024 podle § 4 písm. a) vyhl. č. 467/2022 Sb. a č. 398/2023 Sb. a průměrné spotřebě 5,7 litrů/100 km dle technického průkazu předmětného vozidla, včetně základní náhrady 5,20 Kč pro 2023 a náhrady 5, 60 Kč pro rok 2024 (podle ust. § 157 zákoníku práce ve spojení s § 1 písm. b) vyhlášky č. 511/2021 Sb. a č. 467/2022 Sb.), které činí 7 212,66 Kč (7 x 1 030, 38 Kč). Náhradu za ztrátu času žalovaná nepožadovala.

77. Soud rovněž přiznal žalované náhradu za 21 % DPH z mimosmluvní odměny, paušální náhrady advokáta a cestovného, jedná se celkem o částku 39 617,05 Kč.

78. Celkové náklady žalované ve výši 228 269,70 Kč byly přisouzeny v obecné pariční lhůtě (ust. § 160 odst. 1 o. s. ř.) a na zákonné platební místo (ust. § 149 odst. 1 o. s. ř.).

Poučení