17 C 229/2021 - 128

Rubrum

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Petrou Filovou jako samosoudkyní ve věci žalobce :[Jméno žalobce], narozený dne [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovanému:[Jméno žalovaného], narozený dne [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení 611 923 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žaloba, aby žalovaný byl povinen zaplatit žalobci částku ve výši 511.923 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky ve výši 511.923 Kč od 1.6.2021 do zaplacení a dále částku ve výši 100.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky ve výši 100.000 Kč od 1.6.2021 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku ve výši 162.341,20 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právní zástupce žalovaného.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 11.6.2021 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalovanému zaplatit žalobci částku v celkové výši 611.923 Kč s příslušenstvím. Žalobce uvedl, že mezi účastníky řízení byla dne 7.7.2016 uzavřena kupní smlouva, na základě které žalobce nabyl vlastnické právo k pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 88 m2 - orná půda, dále pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 79 m2 - orná půda, dále pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 87 m2 - orná půda tyto v k.ú. [adresa], a dále k pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 765 m2 - trvalý travní porost a pozemku parc. č. [Anonymizováno], o výměře 76 m2 - orná půda, tyto v k.ú. [adresa]. V rámci smluvních ujednání bylo v č.l. IV. předmětné kupní smlouvy žalovaným jako prodávajícím mimo jiné prohlášeno a kupujícímu garantováno, že „… na předmětu převodu neváznou žádné zástavy, věcná břemena či jiné závazky…“, že žalovanému „…nejsou známy žádné jiné právní závady ani faktické vady, na něž by měl stranu kupující upozornit, to vše bez ohledu na skutečnost, zda jsou nebo nejsou takové vady zapsány v katastru nemovitostí…“, a zároveň že „…k předmětu převodu nebude mít nikdo právo nájmu či jiné oprávnění je užívat.“ Následně žalobce v červnu 2018, a to na základě výzvy společnosti [právnická osoba]. k uzavření smluv o zřízení věcného břemene zjistil, že na předmětných pozemcích je veden podzemní kabel vysokého napětí. Žalobce má za to, že žalovaný o existenci kabelu na předmětných pozemcích musel prokazatelně vědět již před uzavřením kupní smlouvy a tuto skutečnost žalobci zamlčel a naopak jej výslovně ujistil, že pozemky jsou bez právních a faktických vad. S ohledem na uvedené ve vazbě na č.l. IV. a V. kupní smlouvy žalobce požaduje částku ve výši 100.000 Kč jako smluvní pokutu, neboť prohlášení žalovaného v č.l. IV. kupní smlouvy se ukázalo nepravdivým. Dále žalobce požaduje částku ve výši 511.923 Kč, která představuje slevu z kupní ceny, když žalobce musel vynaložit tyto prostředky na provedení tzv. přeložky podzemního kabelu vysokého vedení. Předmětné částky žalovaný nezaplatil na základě zaslané výzvy ze dne 13.5.2021, v jejímž rámci žalobce vytkl žalovanému vady předmětu kupní smlouvy a zvolil právo z vadného plnění, a to právo na slevu z kupní ceny.

2. Žalovaný žalobou uplatněný nárok neuznal a navrhl zamítnutí žaloby. Žalovaný nejprve uvedl, že žalobce není ve věci aktivně legitimován, neboť pozemky, které mají být dotčeny vedením podzemního kabelu vysokého napětí, byly převedeny do majetku soukromého svěřeneckého fondu [právnická osoba], IČ: [IČO]. S ohledem na uvedené tedy nemůže obstát tvrzení žalobce, že je nucen vynakládat další finanční prostředky na provedení přeložky kabelů vysokého napětí, kdy právě z těchto nákladů vypočítává slevu z kupní ceny. Dále žalovaný uvedl, že žalobce byl již před uzavřením kupní smlouvy informován o plánovaném vedení podzemních kabelů vysokého napětí, kdy informace mu byla sdělena ze strany zprostředkovatele – realitního makléře – [tituly před jménem] [jméno FO]. Navíc je třeba dále poukázat na to, že současně s kupní smlouvou byla dne 13.7.2016 uzavřena rovněž smlouva o postoupení smlouvy o financování výstavby, kdy na základě této smlouvy byla na žalobce žalovaným postoupena práva a povinnosti ze smlouvy o financování výstavby ze dne 7.5.2015, původně uzavřené mezi žalovaným a stavebníkem, kterým byl [právnická osoba] v k.ú. [adresa]. K tomu dále žalovaný uvedl, že z preambule předmětné smlouvy vyplývalo, že hlavním účelem spolku bylo zajištění výstavby technické infrastruktury (rozvodů elektřiny, vody, plynu, slaboproudu a kanalizace dešťové a splaškové vody) a výstavby dopravní infrastruktury, která by zajistila příchod a příjezd k jednotlivým pozemkům v cit. lokalitě. Nedílnou součástí smlouvy o financování byl i finanční plán a pravidla financování výstavby technické a dopravní infrastruktury, kdy v č.l. II. přílohy pod bodem 14 pak bylo jako jedna z položek finančního plánu uvedeno vybudování přeložky vysokého napětí [právnická osoba]. Dle č.l. III. odst. 1 smlouvy o financovaní žalovaný prohlásil, že si prostudoval, rozumí a akceptuje finanční plán a pravidla, jež jsou přílohy smlouvy o financování. V č.l. III. odst. 2 smlouvy o financovaní bylo uvedeno, že žalobce jako vlastník prohlašuje, že bere na vědomí, že informace o vynaložených nákladech a realizaci výstavby technické a dopravní infrastruktury má možnost sledovat i [Anonymizováno]. Vzhledem k tomu, že žalobce kupoval pozemky za účelem výstavby, kdy věděl, že v dané době probíhá na pozemcích stavba dopravní a technické infastruktury, bylo jeho povinností se se stavem převáděných pozemků v daném rozsahu, před uzavřením kupní smlouvy seznámit. Ostatně v č.l. IV. kupní smlouvě prohlásil , že byl řádně seznámen se stavem předmětu převodu, se kterým se seznámil v rámci osobní prohlídky předmětu převodu. Žalobce přitom před uzavřením kupní smlouvy nikdy nic proti vedení technické infrastruktury pod předmětnými pozemky nenamítal. Žalovaný má za to, že vedení podzemních kabelů vysokého napětí není samo o sobě vadou pozemků, neboť se jedná o technické řešení vedení kabelů tak, aby byly pozemky v dané lokalitě zasíťovány. Navíc vedení kabelů vysokého napětí bylo naprojektováno tak, aby nikterak vlastníka pozemku neomezovala ve stavební či jiné činnosti. Shora uvedené tedy jednoznačně svědčí proto, že žalovanému byla k datu podpisu kupní smlouvy známa skutečnost stran existence vedení kabelů vysokého napětí přes převáděné pozemky. Žalovaný měl tedy za to, že žalobou uplatněné nároky neexistují. S ohledem na uvedené žalovaný také namítl promlčení žalobou uplatněných nároků.

3. Z níže uvedených listinných důkazů, dále z výslechů svědků [tituly před jménem] [jméno FO], [Jméno žalobce] st. a účastnického výslechu žalobce soud učinil následující závěry ohledně skutkového stavu.

4. Z emailové komunikace mezi svědkem [tituly před jménem] [jméno FO] a žalobcem z období roku 2016 v souvislosti s uzavíráním rezervační smlouvy a následnými jednáními počínaje dnem 3.2.2016 a konče dnem 28.6.2016 bylo zjištěno, že mezi svědkem a žalobcem probíhala jednání stran rozsahu pozemků, které by měl žalobce zájem koupit – zejména šlo o pozemek parc. č. [Anonymizováno] pokud bude schválen pro výstavbu, kdy dne 5.2.2016 ještě žalobce vznesl dotaz, kdo je vlastníkem pozemků parc. č. [Anonymizováno] a zda je možné je koupit. Dne 8.2.2016 bylo žalobci sděleno, že možnost koupě pozemků v k.ú. [adresa] nebyla prověřována, a neměl by je vlastnit žalovaný. Dne 9.2.2016 bylo žalobci sděleno, že pozemky v k.ú. [adresa], a to parc. č. [Anonymizováno] a id. podíl na pozemcích parc. č [Anonymizováno] činí celkem 1789 m2 a pozemky v k.ú [adresa], a to parc. č. [Anonymizováno] činí celkem 124 m2. Cena by byla vč. daně 5.916.000 Kč, dále byla vyčíslena provize 3% vč. DPH ve výši 210.540 Kč a cena za sítě pro jeden dům 700.000 Kč tj. celkem 6.826.540 Kč, při blokaci 6,5 mil. Téhož dne byla ještě zaslána další nabídka pouze horního pozemku, a to pozemky v k.ú. [adresa], a to parc. č. [Anonymizováno] – 840 m2, [Anonymizováno], [Anonymizováno] a pozemky v k.ú [adresa], a to parc. č. [Anonymizováno] - 129 m2. Cena by byla vč. daně 2.920.038 Kč, dále byla vyčíslena provize 3,5% vč. DPH ve výši 121.238 Kč a cena za sítě pro jeden dům 700.000 Kč tj. celkem 3.741.276 Kč. Dne 23.2.2016 byla svědkem žalobci zaslána reakce žalovaného stran jeho nabídky, a to tak, že kupní cena by činila 6.412.000 Kč. Dne 25.2.2016 byla žalobci zaslána rezervační smlouva s tím, že tento téhož dne ještě reagoval dotazem ohledně rozdělení pozemků [Anonymizováno] a zda by nebylo možno koupit/prodat pouze pozemek parc.č. [Anonymizováno]. Dne 9.3.2016 byly žalobci zaslány smlouvy k převodu nemovitostí v k.ú. [adresa] tj. jakož i smlouva o postoupení smlouvy o financování výstavby. V období března 2016 žalobce řešil možnost zajištění finančních prostředků prostřednictvím hypotečního úvěru (31.3.2016, 20.4.2016). Dne 29.4.2016 byl svědek informován o tom, že stran hypotéky bude odhadce potřebovat dokumenty, které byly identifikovány pod body a), b), c) přílohy. Dne 9.5.2016 žalobce zaslal svědkovi nákres možných dvou řešení koupě pozemků, s tím, že pokud by žalovaný nesouhlasil ani s jednou z variantou, bude muset od koupě pozemků odstoupit. Žalobce rovněž uvádí, že netušil, že banky zohledňují hodnotu aktuálního stavu tj. stavu při koupi pozemku- nedokončené sítě a hodnotu budoucí. Žalobce preferoval variantu koupě pozemku parc.č. [Anonymizováno] v rozloze 830 m2 s částí pozemku parc. č. [Anonymizováno] o rozměru 137 m2, dále parc. č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno]. Dne 2.5.2016 bylo žalobci svědkem sděleno, že rezervační smlouva vypršela dne 30.4.2016, kdy nebyl podepsán žádný dodatek, a proto bude žalobci zaslána zpět částka 20.000 Kč. Dne 9.5.2016 byly žalobci zaslány dokumenty: stavební povolení, kanalizace-vodovod, stavební povolení -komunikace a územní rozhodnutí. Na to žalobce reagoval tak, že ještě chybí schválený územní plán na výstavbu domů. Dne 27.5.2016 žalobce informoval svědka, že odhad na pozemek je hotový a vzhledem k tomu, že nejsou dokončeny sítě, odhadní cena neodpovídá ceně kupující, a proto bude muset ještě přidat ručení další nemovitostí s tím, že veškeré dokumenty odeslal bance a čeká na osobní prohlídku. O dalším vývoji pak měl svědka informovat, a to stran podpisu kupní smlouvy. Dne 28.6.2016 žalobce sdělil svědkovi, že úvěr na pozemky byl schválen, a proto podpisu kupní smlouvy cca dne 30.6.2016 nic nebrání.

5. Z objednávky realitních služeb ze dne 20.6.2016 bylo zjištěno, že žalobce si objednal u realitní kanceláře [právnická osoba]., IČ:[IČO], jejímž jednatelem byl [tituly před jménem] [jméno FO], zprostředkování uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem byla koupě v objednávce a následně v kupní smlouvě zcela shodně specifikovaných nemovitých věcí v k.ú. [adresa] (LV č. [hodnota], č. [hodnota] a č. [hodnota]) a v k.ú. [adresa] (LV č.[hodnota]), jejichž majitelem byl žalovaný s tím, že se zavázal zaplatit zprostředkovateli provizi ve výši 24.200 Kč vč. DPH. Cenová představa žalobce byla 5.656.000 Kč.

6. Z výpisu z KN k pozemkům parc. č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno] – k.ú. [adresa] – k 7.7.2016 bylo zjištěno, že k uvedenému datu vlastníkem pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 87 m2 – orná půda byla [jméno FO] – podíl , dále [jméno FO] – podíl a [tituly před jménem] [jméno FO] – podíl . Jejich vlastnické právo bylo omezeno toliko věcnými břemeny přístupu a příjezdu. A dále bylo zjištěno, že vlastníkem pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 151 m2 – orná půda byla [tituly před jménem] [jméno FO].

7. Z kupní smlouvy o převodu vlastnictví nemovitých věcí ze dne 7.7.2016 bylo zjištěno, že tato byla uzavřena mezi žalobcem jako kupujícím a žalovaným jako prodávajícím. Na základě této kupní smlouvy nabyl žalobce vlastnické právo k pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 830 m2 – orná půda, pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 76 m2 - orná půda , pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 765 m2 - trvalý travní porost, tyto v k.ú. [adresa] a dále spoluvlastnickému podílu ve výši [Anonymizováno] vzhledem k celku na pozemku parc. č. [Anonymizováno] – orná půda o výměře 1253 m2 v k.ú. [adresa] a spoluvlastnickému podílu ve výši [Anonymizováno] vzhledem k celku na pozemku parc. č. [Anonymizováno] – orná půda o výměře 33 m2 v k.ú. [adresa], to vše zapsáno na LV č. [hodnota], [Anonymizováno] a [Anonymizováno] a dále pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 81 m2 - orná půda, parc. č. [Anonymizováno] o výměře 88 m2 - orná půda, dále pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 79 m2 - orná půda, dále pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 87 m2 - orná půda tyto v k.ú. [adresa], zapsáno na LV č. [hodnota], a to vše za kupní cenu ve výši 5.656.000 Kč. Dále bylo zjištěno, že v č.l. IV. odstavec první předmětné kupní smlouvy bylo žalovaným jako prodávajícím mimo jiné prohlášeno a kupujícímu garantováno, že „… na předmětu převodu neváznou žádné zástavy, věcná břemena či jiné závazky…“, že žalovanému „…nejsou známy žádné jiné právní závady ani faktické vady, na něž by měl stranu kupující upozornit, to vše bez ohledu na skutečnost, zda jsou nebo nejsou takové vady zapsány v katastru nemovitostí…“, a zároveň že „…k předmětu převodu nebude mít nikdo právo nájmu či jiné oprávnění je užívat.“ Z č.l. IV. bylo rovněž zjištěno, že kupující prohlásil, že se řádně seznámil se stavem převodu, se kterým se seznámil jeho osobní prohlídkou. Dále se smluvní strany dohodly, že nepožadují jeho protokolární a fyzické předání. Dnem povolení vkladu vlastnického práva k předmětu převodu přechází na kupujícího nebezpečí nahodilé zkázy. V č.l. V. poslední odstavec byla sjednána smluvní pokuta ve výši 100.000 Kč pro případ, že se kterékoliv prohlášení či závazek strany prodávající uvedený v prvním a druhém odstavci č.l. IV. ukáže jako nepravdivý či nesplněný. Smluvní pokuta byla splatná do 5 pracovních dnů ode dne doručení písemné výzvy.

8. Z LV č. [hodnota] - k.ú. [adresa] k datu 1.12.2019 a k datu 30.4.2021 bylo zjištěno, že žalobce byl zapsán jako vlastník pozemků parc. č. [Anonymizováno]8 o výměře 81 m2 - orná půda, parc. č. [Anonymizováno] o výměře 88 m2 - orná půda, dále pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 79 m2 - orná půda, dále pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 87 m2 - orná půda tyto v k.ú. [adresa], na základě kupní smlouvy ze dne 7.7.2016 s právními účinky vkladu dne 15.8.2016, kdy zápis byl proveden dne 6.9.2016. Dále byl vlastníkem pozemků parc. č. [Anonymizováno] o výměře 153 m2 - orná půda, parc. č. [Anonymizováno] o výměře 87 m2 - orná půda, parc. č. [Anonymizováno] o výměře 151 m2 - orná půda a parc. č. [hodnota] o výměře 1614 m2 - orná půda. Kupní smlouvy byly žalobcem uzavřeny dne 22.6.2018 s právními účiny vkladu dne 3.7.2018, dále dne 21.5.2019 s právními účinky vkladu dne 28.5.2019, dále dne 20.9.2019 s právními účinky vkladu dne 23.9.2019 a dne 31.10.2019 s právními účinky ke dni 4.11.2019. Veškeré uvedené pozemky byly následně na základě smlouvy o zvýšení majetku svěřeneckého fondu ze dne 18.12.2019 převedeny na spravovaný svěřenecký fond [právnická osoba]. Právní účinky zápisu nastaly ke dni 19.12.2019 a zápis byl proveden dne 6.2.2020. Svěřeneckým správcem je žalobce a jeho otec.

9. Z LV č. [hodnota] - k.ú. [adresa] k datu 30.3.2020 a k datu 21.3.2023 bylo zjištěno, že žalobce byl zapsán jako vlastník pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 830 m2 – orná půda, pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 76 m2 - orná půda, pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 765 m2 - trvalý travní porost v k.ú. [adresa] na základě kupní smlouvy ze dne 7.7.2016 s právními účinky vkladu dne 15.8.2016, kdy zápis byl proveden dne 6.9.2016. K pozemkům bylo zřízeno zástavní právo smluvní a dále věcné břemeno ze dne 21.2.2018 – služebnost vedení splaškové a dešťové kanalizace. Veškeré uvedené pozemky byly následně na základě smlouvy o zvýšení majetku svěřeneckého fondu ze dne 26.3.2020 převedeny na spravovaný svěřenecký fond [právnická osoba]. Právní účinky zápisu nastaly ke dni 1.4.2020 a zápis byl proveden dne 30.4.2020. Svěřeneckým správcem je žalobce a jeho otec (pozn. identifikace nemovitých věcí dostála změny, a to pozemek parc. č. [Anonymizováno] o výměře 1259 m2 – orná půda, pozemek parc. č. [Anonymizováno] o výměře 76 m2 - orná půda, pozemek parc. č. [Anonymizováno] o výměře 337 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, kdy součástí tohoto je stavba [adresa], č.p. [Anonymizováno] – rodinný dům, tyto v k.ú. [adresa]).

10. Ze smlouvy o postoupení smlouvy o financování výstavby ze dne 13.7.2016 vč. přílohy, finančního plánu a pravidel financování výstavby technické a dopravní infrastruktury bylo zjištěno, že tato byla uzavřena mezi žalobcem jako postupníkem a žalovaným jako postupitelem dne 7.7.2016. Podpis zástupců [právnická osoba] k.ú. [adresa] (dále jen stavebník) byl připojen dne 13.7.2016. Bylo zjištěno, že žalovaný dne 7.5.2015 uzavřel smlouvu o financování výstavby se stavebníkem, kdy její kopie činila přílohu č. [hodnota] této předmětné smlouvy o postoupení. Dle č.l. II odst. 1 žalovaný jako postupitel převedl všechna práva a povinnosti jako celek ze smlouvy o financování výstavby na žalobce, a to za cenu dle č.l. II. odst. 2 ve výši 700.000 Kč. V č.l. II. odst. 3 smlouvy o postoupení smlouvy o financování výstavby je uveden odkaz na uzavření kupní smlouvy mezi účastníky řízení s tím, že dle č.l. III. odst. 1 věta první smlouvy o postoupení smlouvy o financování výstavby, je uvedeno, že tato smlouva nabývá platnosti a účinnosti dnem jejího uzavření vyjma č.l. II. odst. 2, který je vázán na vklad vlastnického práva žalobce k nemovitým věcem dle kupní smlouvy. Z přílohy č. [hodnota] tj. ze smlouvy o financování výstavby ze dne 7.5.2015 bylo zjištěno, že v preambuli v odst. 2 písm. a) Smlouvy o financování výstavby je odkaz na územní rozhodnutí ze dne 15.12.2010 [Anonymizováno] č.j. [Anonymizováno] ve spojení s rozhodnutím č.j. [Anonymizováno] ze dne 14.1.2013 o prodloužení platnosti, a rozhodnutí o umístění stavby a dále je v č.l. III. odst. 1 stanoveno, že vlastník výslovně prohlašuje, že prostudoval, rozumí a akceptuje finanční plán a pravidla, v témže článku v jeho odst. 2 je stanoveno, že vlastník má možnost sledovat vývoj projektu na webu [Anonymizováno]. V č.l. IV. odst. 1 bylo zjištěno, že k zahájení stavby technické a dopravní infrastruktury by mělo dojít nejpozději v červnu 2015. Z finančního plánu a pravidel financování výstavby technické a dopravní infrastruktury byl zjištěn plán stavby mj. energetických sítí vč. vedení vysokého napětí (dokumenty na [Anonymizováno] zveřejněny dne 2.8.2014 v záložce dokumenty).

11. Z rozhodnutí – územní rozhodnutí [právnická osoba] [adresa], odbor stavební a vodoprávní ze dne 15.12.2010, které nabylo právní moci dne 28.1.2011, bylo zjištěno, že bylo rozhodnuto o umístění stavby [právnická osoba] [adresa], lokalita [název] – 1. etapa inženýrské sítě a komunikace, kdy tímto rozhodnutím byl dotčen i pozemek parc. č. [Anonymizováno] a předmětem rozhodnutí byly mimo jiné SO 02 kanalizace splašková, SO 03 kanalizace dešťová, SO 04 vodovod, SO 08 kabelové rozvody vysokého napětí 22 kV.

12. Ze situačního plánu stavby datovaného k červnu roku 2011 vypracovaného [tituly před jménem] [jméno FO] bylo zjištěno vedení vysokého napětí podél hranice pozemků v k.ú. [adresa] i v k.ú. [adresa], když pozemek parc. č. [Anonymizováno], který následně koupit žalobce, byl pozemek posledním v řadě. Na situačním plánku je přímo uvedeno SO 08.

13. Z informací od [právnická osoba] k.ú. [adresa] o stavu provedených prací - zasíťování ze dne 10.10.2011 bylo zjištěno, že došlo k vydání právoplatného územního rozhodnutí, s tím, že v průběhu roku 2012 bude moci být zahájena skutečná realizace stavby inženýrských sítí a komunikací.

14. Z plánku zobrazujícího stávající a plánované vedení sítí (včetně vysokého napětí) – duben 2011 vypracovaný společností [právnická osoba] bylo zjištěno vedení vysokého napětí podél hranice pozemků v k.ú. [adresa] i v k.ú. [adresa], když pozemek parc. č. [Anonymizováno], který následně koupit žalobce, byl pozemek posledním v řadě.

15. Z vyjádření žalobce v rámci mediace ze dne 24.5.2022 byla zjištěna shodná tvrzení žalobce, jaká obsahovala žaloba, žalobcem označené důkazy a závěrečný návrh tj. nesouhlas s argumentací žalovaného v projednávané věci.

16. Z listiny ze dne 8.3.2017 zaslané tehdejším právním zástupcem žalobce a odpovědi žalovaného ze dne 27.3.2017 bylo zjištěno, že dne 8.3.2017 byla žalobcem po žalovaném požadována sleva 50% z kupní ceny pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 76 m2 v k.ú. [adresa] zapsaného na LV č. [Anonymizováno], který byl žalobce zakoupen od žalovaného na základě kupní smlouvy ze dne 7.7.2016. Důvodem uplatňovaného nároku bylo, že měl žalobce zjistit, že na uvedeném pozemku je zřízena stavba vodovodního řadu ve vlastnictví [právnická osoba], který se nyní domáhá uzavření smlouvy o zřízení služebnosti inženýrské sítě na uvedeném pozemku, což pro žalobce představuje řadu omezení vlastnického práva. Na uvedený přípis bylo žalovaným reagováno dne 27.3.2017, kdy tento nárok žalobce odmítl, neboť žádný související závazek či souhlas s věcným břemenem neudělil ani nepodepsal, navíc žalobce současně s kupní smlouvou uzavřel také smlouvu o postoupení smlouvy o financování výstavby, kterou na něj žalovaný převedl veškerá práva a povinnosti, které vyplývaly ze smlouvy o financování výstavby technické a dopravní infrastruktury na pozemků v lokalitě „ [název]“ v k.ú. [adresa]. Vzhledem k uvedenému byl tedy žalobce plně informován o plánovaném rozsahu výstavby infrastruktury a na místě samém se mohl přesvědčit o skutečném stavu výstavby.

17. Z návrhu - smlouva o zřízení věcného břemena č. [Anonymizováno] bylo zjištěno, že tato je osobou oprávněnou [právnická osoba]. podepsána dne 14.6.2018 a byla zaslána k podpisu žalobci s tím, že předmětem mělo být zřízení služebnosti (věcného břemene) na pozemku parc. č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa], jejichž výlučným vlastníkem byl v daném období žalobce, a to v souvislosti s umístěním kabelu vysokého napětí, kdy oprávněná je vlastníkem a provozovatelem stavby [adresa], přeložka [právnická osoba].

18. Z návrhu - smlouva o zřízení věcného břemena č. [Anonymizováno] bylo zjištěno, že tato je osobou oprávněnou [právnická osoba]. podepsána dne 14.6.2018 a byla zaslána k podpisu žalobci s tím, že předmětem mělo být zřízení služebnosti (věcného břemene) na pozemku parc. č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa], jejichž výlučným vlastníkem byl v daném období žalobce, a to v souvislosti s umístěním nového kabelového vedení nízkého napětí, vysokého napětí a přípojkové skříně, kdy oprávněná je vlastníkem a provozovatelem stavby [adresa], přeložka [název].

19. Ze smlouvy o přeložce zařízení distribuční soustavy č. [hodnota] ze dne 10.12.2019 vč. grafické přílohy – situační plán bylo zjištěno, že tato byla uzavřena mezi žalobcem a společností [právnická osoba]., za účelem přeložení části zařízení distribuční soustavy, a to v lokalitě k.ú. [adresa] na pozemcích parc č. [Anonymizováno] z důvodu stavby rodinného domu. K přeložení mělo dojít tak, že stávajícího kabelové vedení vysokého napětí, které vedlo po hranicích parcel č. [Anonymizováno] obě v k.ú. [adresa] bude přeloženo na hranici parcel č. [hodnota] vše v k.ú. [adresa] a vedení povede trasou přes parc. č. [Anonymizováno] a č. [hodnota] vše v k.ú. [adresa]. Výše předpokládaných nákladů na provedení přeložky činila 511.923 Kč (č.l. III. bod 1 smlouvy). Nedílnou součástí smlouvy byl i situační plánek, který vyhotovil [jméno FO], který zachytil popsanou trasu nového vedení kabelu vysokého napětí.

20. Ze situačního plánku pořízeného v aplikaci Google Maps byla zjištěna a žalobcem vyznačena trasa vedení vysokého napětí původní a trasa vedení realizovaného po přeložce.

21. Z výpisu z účtu ze dne 20.12.2019 bylo zjištěno, že na účet [právnická osoba]. byla dne 13.12.2019 odeslána částka ve výši 77.000 Kč s VS [var. symbol], a to z účtu žalobce.

22. Z oznámení o provedení příkazu k úhradě ze dne 30.4.2011 bylo zjištěno, že na účet [právnická osoba]. byl dne 30.4.2021 dán příkaz k odeslání částky ve výši 434.795 Kč s VS [var. symbol], a to z účtu žalobce.

23. Z přípisu právního zástupce žalobce ze dne 13.5.2021 vč. dokladu o odeslání a informací o dodání bylo zjištěno, že žalovaný byl žalobcem vyzván k úhradě částky ve výši 611.923 Kč. Tato částka se sestávala ze smluvní pokuty ve výši 100.000 Kč, neboť ve smyslu č.l. IV. kupní smlouvy ze dne 7.7.2016 bylo prohlášení žalovaného stran existence vad předmětu převodu tj. kupovaných pozemků nepravdivé. A dále žalobce požadoval po žalovaném částku ve výši 511.923 Kč, která představovala náklady, které žalobci vznikly v souvislosti s odstraněním vady tj. realizací přeložky kabelu vysokého napětí. Právní vada se týkala pozemků parc.č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa] a parc. č. [Anonymizováno] v k.ú [adresa], přes které bylo vedeno podzemní kabelové vedení vysokého napětí, o jehož existenci žalobce nevěděl. O uvedené vadě se žalobce dozvěděl až v červnu 2018, a to od společnosti [právnická osoba]., která se s odkazem na dřívější souhlas žalovaného domáhala uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene. Žalovanému byla stanovena k úhradě lhůtě v délce 7 dní od doručení výzvy, která byla odeslána prostřednictvím České pošty s.p. dne 13.5.2021.

24. Z přípisu žalovaného ze dne 1.6.2021 bylo zjištěno, že žalovaný uplatněný nárok z vadného plnění neuznává, neboť nesouhlasí s tím, že žalobce o existenci vedení vysokého napětí nevěděl resp. že s jeho existencí nebyl obeznámen. Tato tvrzení žalovaný považoval za účelová, neboť současně s kupní smlouvou byla dne 7.7.2016 uzavřena i smlouva o postoupení smlouvy o financování výstavby, s jejímž obsahem a účelem byl žalobce seznámen. O existenci vedení vysokého napětí žalobce věděl, byl informován, navíc informace o vedení vysokého napětí jsou veřejně dostupné. Pokud by se o zmíněné vadě žalobce dozvěděl v červnu 2018, je otázkou proč vadu neuplatnil dříve. S ohledem na uvedené měl žalovaný za to, že uplatněné nároky jsou promlčeny.

25. Z výslechu svědka [tituly před jménem] [jméno FO] bylo zjištěno, že v roce 2015 mu žalovaný jako realitnímu makléři zadal zrealizovat prodej pozemků v jeho vlastnictví v [Anonymizováno] s tím, že tento pozemek byl velký a za tu cenu nenašel kupce. Následně svědek navrhl rozdělení tohoto pozemku na dva menší s tím, že by bylo vyžádáno územní rozhodnutí, aby se tyto pozemky staly pozemky stavebními. V únoru 2016 jej kromě jiných kontaktoval žalobce s tím, že by měl o jeden z těchto pozemků zájem, kdy asi do konce února bylo licitováno o velikosti a ceně tohoto pozemku. V té době bylo vydáno územní rozhodnutí asi pro 50 domů, kdy probíhaly již i práce na těch sítích jako: voda, kanalizace, plyn, osvětlení, komunikace. Právě jeden, ten velký, vlastnil žalovaný, jednalo se o konečný pozemek v řadě na hranicích k.ú. [adresa] a k.ú. [adresa]. Žalobce se nemohl rozhodnout, zda by preferoval koupi horního nebo spodního pozemku, kdy v blízkosti horního byla obrovská stavba s tím, že v únoru 2016 vznesl ještě dotaz, zda svědek neví, komu patří okolní pozemky v k.ú. [adresa], tyto byly evidovány ale jako orná půda, kdy mu sdělil, že některé z nich vlastní žalovaný. Na základě těchto jednání byla poté uzavřena rezervační smlouva na konkrétní pozemky za sjednanou cenu, a tato byla tedy podepsána dne 4.3.2016. Dle svědka neproběhla prohlídla pozemku, žalobce měl svědkovi opakovaně sdělit, že situaci na předmětných pozemcích zná, že v [Anonymizováno] bydlí naproti na svahu. Dle názoru svědka tedy věděl, co se na předmětných pozemcích děje a jaký mají stav. Poté co byla složena rezervační záloha ve výši 56.000 Kč, bylo jednáno o tom, jak bude uhrazena kupní cena, kdy tato ve výši 6.300.000 Kč byla rozdělena na dvě části – 5,6 milionů šlo na úhradu kupní ceny pozemku a 700.000 Kč na úhradu vybudování sítí. Pak měla být hrazena daň a provize. K uzavření finální kupní smlouvy však nedošlo, kdy žalobce nesehnal peníze, ale ještě do 15.4.2016 svědka ubezpečoval, že je bude mít k dispozici, ale poté rezervační smlouva ke dni 30.4.2016 skončila a žalobci svědek ze složené rezervace vrátil dne 2.5.2016 částku 20.000 Kč. Do konce dubna svědek žalobci domluvil možnost získání úvěru u [Anonymizováno] banky. [Anonymizováno] bankou bylo žádáno zaslání stanovisek, rozhodnutí, které by v souvisti s poskytnutím hypotéky odhadce potřeboval, kdy veškeré tyto informace a doklady měl žalobce k dispozici, a vzhledem k tomu, že se jednalo i o uzemní rozhodnutí, stavební povolení atd., musel být seznámen žalobce s tím, kudy vedou u předmětných pozemků jednotlivé sítě, takže i elektrika. Poté se ještě 2.5. žalobce obrátil na svědka stran navrhovaného možného řešení, třeba částečné koupi, kdy svědkovi zaslal i žalobcem vytvořený nákres, z něhož bylo zřejmé, které pozemky z původně avizovaných, resp. které jejich části by měl zájem koupit. V tomto nákresu, který obsahoval i souřadnicový systém bylo u pozemků uvedeno - ohroženo stavební činností. Takže dle svědka vzhledem k tomu, že si žalobce již kreslil polohu domu, věděl naprosto přesně, co se na pozemcích děje, navíc z podkladů, které mu byly zaslány a které by musel předložit v souvislosti s hypotékou, by informace ohledně sítí musel zjistit. V souvislosti s hypotékou svědek nefungoval jako zprostředkovatel, tuto možnost nabídl, kdy [Anonymizováno] banka přidělila žalobci poradce a tento poté všechno komunikoval pouze se žalobcem, který následně získal asi více finančních prostředků než předpokládal, poté se tedy vrátil k tomu, že by koupil pozemky v rozsahu původně domluveném. Dne 20.6.2016 tedy podepsal již pouze objednávku realitních služeb za účelem zajištění koupě přesně specifikovaných nemovitostí, a to za cenu 5.650.000 Kč. V této souvislosti svědek věděl, že jednal s člověkem, který ví, co chce, jednalo se o delší časový úsek, takže pozemky již nenavštívili. Přes pozemky šlo v únoru 2016 vysoké napětí, kdy bylo zřejmé, že tam jsou ochranná pásma a bude nutno vést vedení napětí jinou cestou. I v současné době je tam jeden sloup, který sloužil jako nápojný bod. Svědkovi nebyly známy termíny realizace jednotlivých sítí, ale stavební činnost, která na pozemcích probíhala, byla viditelná, někteří lidé tam již stavěli rodinné doby a potřebovali být napojeni, takže při vynaložení potřebné obezřetnosti a i v souvislosti s poskytnutými dokumenty byl žalobce s vedením sítí obeznámen, musel být obeznámen. V březnu 2017 od žalovaného obdržel listinu, na základě které žalobce žádal slevu 50% z kupní ceny, a to v souvislosti s vedením vodovodního řádu. Na toto bylo následně odpovězeno přímo žalovaným. Ke dni podpisu kupní smlouvy musel být a byl žalobce s vedením infrastruktury a s rozsahem infrastruktury obeznámen. Obecně v praxi podpisem smlouvy to pro realitku nekončí, často je však klienti oslovují i následně, když požadují nějaké informace, zda nějaké listiny nemá realitka k dispozici, případně při poskytnutí nějaké součinnosti. Svědek měl za to, že žalobce ani jeho otec s ním na prohlídce předmětných pozemků nebyli, avšak nemá záznamový blok z roku 2016, tak to nemůže s jistotou potvrdit či vyvrátit. Pokud nedošlo k prohlídce pozemku, v tomto konkrétním případě to bylo právě z toho důvodu, že se situací na předmětných pozemcích byl žalobce obeznámen, neboť bydlel naproti. Původně měl žalobce zájem pouze o stavební parcely v k.ú [Anonymizováno], ale následně, když zjistil, že některé pozemky v k.ú. [adresa] patří žalovanému, byť byl upozorněn na to, že se jedná o ornou půdu, projevil o ně rovněž zájem, kdy následně v rámci jednání o kupní ceně ani nechtěl mít rozlišeno nebo zohledněno, že k některým pozemkům není vydáno územní rozhodnutí, že se tedy jedná o ornou půdu. Následně poté dokoupil do určitého tvaru i další pozemky, ale ne přes kancelář svědka, to svědek zjistil na místě samém, když se tam byl podívat. Dále svědek uvedl, že stavební parcela, na které postavil žalobce dům se nachází v k.ú. [adresa] s tím, že původní vlastníci pozemků, kteří tam vlastnili pole, která zasahovala i do k. ú [adresa], tak tito se následně domluvili na jejich zcelení stran výstavby a také jejich zasíťování. Ale ty kousky, které se nacházely v k.ú. [adresa] nebyly určeny k zastavění, byly to louky, pole. I když to nebylo výslovně uvedeno v kupní smlouvě, byly i ty zbytky pozemků právě v k.ú. [adresa], které byly ornou půdou, nebyly určeny k zastavění. Pokud se jednalo o parcelu, která byla určena na stavbu domu, na této žalobce nic neohrožovalo v jeho aktivitě, dle svědka problém asi nastal v rámci k.ú. [adresa], kdy z těchto pozemků, které následně dokoupil, si žalobce pravděpodobně vytvořil zahradu a tam musel asi udělat tu přeložku. Stran elektřiny v projednávané věci opětovně uvedl, že na místě samém by stožár vysokého napětí, je tam doteď a z něj trčely dráty, a toto vedení znehodnocovalo i stavební pozemky, a proto klienty informoval o tom, že je v plánu vedení svézt pod povrch s tím, že toto bude vedeno po hranicích pozemků v k.ú. [adresa] a v rámci komunikace. Pokud chtěli přesnější informace, tyto mohli dohledat ve smlouvě o výstavbě resp. v technických dokumentech. Pokud se měl svědek vyjádřit, zda o uvedeném informoval výslovně konktrétně žalobce nebo jeho otce tj. o vedení podzemního kabelu, na to si již s ohledem na časovou prodlevu 7 let svědek nevzpomněl.

26. Z SMS realitního makléře [tituly před jménem] [jméno FO] z 18.9.2019 zjištěno, že svědek sděluje žalobci, že žalovaný žádnou smlouvu s [Anonymizováno] nenašel. Odeslání SMS svědek v rámci svého výslechu nepopřel.

27. Ze sdělení [právnická osoba]. (dříve [právnická osoba].) ze dne 6.4.2023 k žádosti zástupce žalovaného ze dne 17.3.2023 vč. dokladu o odeslání, bylo zjištěno, že na pozemcích parc. č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa] a parc. č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa] byly realizovány dvě stavby, a to v období od 17.6.2016 do 7.12.2016, kdy byla realizována stavba s názvem [název], 49 RD, rozšíření DTS, NN a dále stavba [název], přeložka [právnická osoba] v období od 17.6.2016 do 29.9.2016. Pozemky [Anonymizováno] v době realizace v roce 2016 neexistovaly.

28. Z výslechu svědka [Jméno žalobce], nar. [datum] bylo zjištěno, že je otcem žalobce, někdy na jaře roku 2017 syn našel v realitce ke koupi pozemek v [Anonymizováno], o tomto svém záměru jej informoval, působil jako takový poradní hlas, ale s realitkou jednal vždy syn-žalobce, kdy tento si vše vyřizoval sám. Jednalo se o pozemky, které byly určeny k zástavbě, kdy na příjezdové cestě byly budovány inženýrské sítě. Následně se svědek se žalobcem a s realitním makléřem potkal na místě samém, kde měli domluvenou schůzku, bylo to asi v březnu, na pozemku byla volná plocha, sítě se budovaly na příjezdové cestě (hlavní komunikaci), nic jiného tam nebylo. Všechno bylo ve výstavbě. V době uzavření kupní smlouvy byly pozemky pole a viditelné byly pouze práce na té hlavní cestě (voda, elektrika). Již na té první schůzce na místě samém se toho realitního makléře ptali, zda se na pozemku nachází nějaké sítě či něco takového, bylo řečeno, že pozemek je čistý. Tato schůzka se uskutečnila před uzavřením kupní smlouvy. Svědek byl přítomen rovněž schůzky, které se účastnil i žalobce, žalovaný a makléř, bylo to v kanceláři sídla společnosti žalovaného, kde se též řešili sítě, neboť už se jednalo o konkrétní podobě a realizaci koupě pozemků a defacto smlouvy. Realitního makléře tedy vidět 2x, nikterak s ním nekomunikoval, ani emailem či přes SMS. Kupní smlouvu si samozřejmě přečetl, znal i podrobnosti ohledně kupní ceny, ale to si žalobce vyřizoval všechno sám, svědek se na tom nikterak finančně nepodílel. I v kupní smlouvě je zmínka o tom, že se na pozemku nenacházejí žádné sítě. Dle svědka nebyli upozorněni ani na případnou potencialitu umístění nějakých sítí na pozemku. Se žalobcem řešil kupní smlouvu, ale následné věci si všechny řešil sám, takže svědkovi nebylo známo jaké konkrétní sítě a kde byly na pozemku v době zahájení výstavby. Jednalo se o pozemky v k.ú. [adresa]. O tom, že by syn měl v úmyslu koupit pozemky v jiném katastrálním území v k.ú. [adresa], o tom nevěděl resp. toto si řešil žalobce sám, on se angažoval pouze, jak už uvedl ve vztahu k té hlavní koupi - pozemku v [Anonymizováno]. U podpisu kupní smlouvy však svědek nebyl, neboť se nepodepisovala na té druhé schůzce. Svědek věděl, že následně došlo k nějakému problému ohledně sítí, nevěděl, zda to bylo už při výkopových pracích, na pozemku žalobce stavěl rodinný dům anebo to bylo v souvislosti s tím, že mu přišla smlouva od [Anonymizováno] k podpisu ohledně věcného břemena. Svědek věděl toliko, že se jednalo o problém s pokládkou kabelového vedení. Od žalobce věděl, že musel vynaložit X set tisíc v souvislosti s přeložkou toho vedení. Informace o existenci sítí, ať už těch, které měly vést k pozemku a těch přes pozemek, ty si zjišťovali z veřejně dostupných zdrojů - z katastru nemovitostí apod., ale byli ujištěni, že přes pozemek žádné sítě nevedou. K dalším otázkám se svědek vyjádřit nemohl, neboť informacemi nedisponoval.

29. Z výslechu žalobce [Jméno žalobce] bylo zjištěno, že pozemky byly nabízeny v rámci inzerce realitní kanceláře pana [jméno FO], se kterým výlučně jednal, a to osobně, emailem, telefonicky, kdy následně proběhla i schůzka na pozemku. Před uzavřením kupní smlouvy byl na pozemku několikrát, a to i s panem [jméno FO], neboť pozemky nebyly označeny, takže chtěl upřesnit, o který pozemek, odkud kam, se tedy jedná. Pozemky byly pole. V dané lokalitě bylo více něž 50 pozemků, byly tam 3 komunikace, v jejichž rámci se budovaly sítě, kdy takto byly tyto rozděleny. Byly tam výkopy, byly viditelné trubky, kabely, co to přesně bylo jako laik nevěděl. K hranicím pozemkům byly vyvedeny sítě, pokud šlo o pozemek, který měl v úmyslu koupit, tak původně neměly být vybudovány tři komunikace, mělo to být průjezdné, a proto byl vyčleněn pozemek parc. č. [hodnota], kde měly být sítě vyústěny, ale následně bylo od záměru vybudování komunikace opuštěno, takže ve vztahu k pozemku žalobce jsou sítě na pozemku parc. č. [hodnota]. Informace ohledně pozemku vč. sítí získával z veřejně dostupných zdrojů (např. katastr nemovitostí), od [tituly před jménem] [jméno FO] a taky řadu podkladů bylo následně dohledáváno v souvislosti s tím, že koupi pozemku financoval prostřednictvím banky, kdy tam se to zdrželo s ohledem na stanovisko odhadce banky, kdy probíhala intenzivní komunikace mezi mnou, bankou a [tituly před jménem] [jméno FO], který mu zprostředkoval kontakt na banku, jejímž prostřednictvím koupi pozemku financoval. Žalobce nevěděl přesně, jaké konkrétní podklady musel bance předložit. Pozemek byl „předán“ tak, že podepsal kupní smlouvu a čekal na převod v rámci katastru nemovitostí, k žádnému jinému formálnímu či neformálnímu předání pozemku nedošlo. Vzhledem k tomu, že hledal dodavatele, který by zrealizoval samotnou stavbu, tak se o pozemek jako takový nezajímal, ne, že tam nebyl, ale věnoval se právě hledání dodavatele. Pokud byly budovány sítě, tak byly budovány pouze a výlučně v rámci hlavní komunikace. O tom, že by přes pozemek mělo vést kabelové vedení, o tom se dozvěděl až přišel dopis od [právnická osoba]. Kontaktoval pana [jméno FO], který mu řekl, že o tom žádné informace nemá, že asi půjde o chybu v systému [právnická osoba], tak to začal řešit s [právnická osoba]. Vzhledem k tomu, že neměl přímý kontakt na žalovaného, komunikace probíhala přes pana [jméno FO], kterého požádal o zprostředkování schůzky se žalovaným a o vyřešení této záležitosti. Po dlouhé komunikaci s pracovníci [právnická osoba], kdy byla i osobní schůzka, bylo zjištěno, že o chybu nejde a že kabel přes pozemek vede, kdy mu bylo sděleno, že k jeho umístění musel dát souhlas vlastník pozemku, což musel být žalovaný. Opět se tedy obrátil na pana [jméno FO], který mu následně sdělil, že žalovaný žádnými takovými dokumenty nedisponuje. Poté kontaktoval vlastníky ostatních pozemků, kteří mu sdělili, že ohledně uložení kabelu probíhala intenzivní jednání mezi [právnická osoba] a vlastníky pozemků, že nešlo toliko o formální souhlas. Vzhledem k tomu, že původním vlastníkům okolních pozemků vyhovovalo vedení kabelu na hranicích pozemků, neměli důvod žádat o přeložení tohoto vedení, musel proto, protože u něj to bylo vedeno přes zahradu, nucen vykoupit tyto pozemky a následně zrealizovat předložku vedení na hranice svého pozemku, aby je mohl řádně užívat. Pozemky byly vedeny jako pole, ale uhradil cenu, jako kdyby se jednalo o stavební pozemky. Vůči žalovanému s výjimkou tohoto řízení žádné finanční nároky neuplatnil. V rámci kontraktačního procesu při formulaci kupní smlouvy, nikdo nenamítal nic proti formulaci, že pozemky nejsou zatíženy věcnými břemeny, či že by se na nich nacházely nějaké sítě. Na možnost, že by přes pozemek byly vedeny sítě nebo by mohlo dojít ke zřízení věcného břemene, žalobce upozorněn nikdy nebyl. Pokud by to věděl, tak by ty pozemky nikdy nekoupil. Smlouvu o postoupení smlouvy o financování výstavby procházel a předpokládal, že procházel i dokumenty, na které je odkazováno s tím, že tato smlouva se týká výstavby v rámci k.ú. [adresa].

30. Z čestného prohlášení [jméno FO] ze dne 14.2.2023 bylo zjištěno toliko, že internetové stránky Spolku dostupné na [Anonymizováno] byl vytvořeny pouze pro potřeby činnosti spolu při zajišťování připravenosti pozemků v lokalitě „[název]“ k.ú. [adresa], jejichž účelem bylo především rámcově a nezávazně informovat členy spolku o vývoji projektu výstavby inženýrských sítí. Předmětné internetové schránky nebyly účelově vytvořeny, aby sloužily jako podklad pro smluvní dokumentaci či doplnění smluvní dokumentace ohledně prodeje či převodu jednotlivých pozemků.

31. Ze stanov [právnická osoba] v k.ú. [adresa] bylo zjištěno, že hlavním účelem spolku je vybudování technické infrastruktury a dopravní infrastruktury jako spolkového majetku (č.l. I. bod 3). Dále bylo zjištěno, že výstavbou technické infrastruktury se rozumí rozvod elektřiny, vody, plynu, slaboproudu a kanalizace dešťové a splaškové a dopravní infrastrukturou je vybudování obslužné komunikace, chodníků a veřejného osvětlení, která by zajistila příchod a příjezd k jednotlivým pozemkům v lokalitě „[název]“ k.ú. [adresa] (č.l. I. bod 2). Dle č.l. I. bod 1 byl spolek vlastníků a spoluvlastníků pozemků v v lokalitě „[název]“ k.ú. [adresa] zřízen jako dobrovolný účelový spolek, kdy jeho členové měli zájem se aktivně podílet na zajišťování připravenosti všech pozemků v lokalitě „[název]“ k.ú. [adresa] pro výstavbu rodinných domů.

32. Ze sdělení [právnická osoba]. (dříve [právnická osoba].) ze dne 28.7.2023 na č.l. 96 bylo zjištěno, že v lokalitě [adresa] muselo dojít k posílení distribuční sítě, a proto byla plánována stavby s názvem „[název] – 1. etapa inženýrské sítě a komunkiace SO 08 kabelové rozvody vysokého napětí“. K realizaci stavby bylo třeba získat i soukromoprávní titul, a proto byly dne 27.12.2011 uzavřeny se žalovaným smlouvy o smlouvě budoucí, kdy tyto obsahovaly souhlas žalovaného se stavbou. Stavba byla dokončena dne 29.9.2016 a zkolaudována dne 25.11.2016. Nedílnou součástí smlouvy o budoucí smlouvě o zřízení práva odpovídajícího věcnému břemenu č. [Anonymizováno] ze dne 27.12.2011 na č.l. 97 uzavřené se žalovaným vč. situačního snímku na č.l. 98 bylo zjištěno, že se týkala se pozemků parc.č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa], vše zapsané na LV č. [hodnota], kdy trasa kabelu byla situována na jejich hranici. A ze smlouvy o budoucí smlouvě o zřízení práva odpovídajícího věcnému břemenu č. [Anonymizováno] a č. [Anonymizováno] ze dne 27.12.2011 uzavřené se žalovaným na č.l. 99 vč. situačního snímku na č.l. 100 bylo zjištěno, že se týká se pozemků parc.č. [Anonymizováno] (nebyl rozdělen na 2 pozemky, jednalo se o jeden velký pozemek) v k.ú. [adresa], vše zapsána na LV č. [hodnota] kdy trasa kabelu byla situována na jeho hranici.

33. Soud provedené důkazy hodnotil (jednotlivě i všechny důkazy ve vzájemné souvislosti) z hlediska zákonnosti, závažnosti a pravdivosti a má za to, že jsou spolehlivým podkladem pro rozhodnutí ve věci, tedy že nic nebrání tomu, aby z nich soud při rozhodování o věci vycházel; přitom přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci. Pravost ani pravdivost listinných důkazů nebyla v tomto řízení účastníky zpochybňována.

34. Soud ve věci aplikoval ustanovení zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník v platném znění (dále jen občanský zákoník).

35. Dle ust. § 1 odst. 1 věta druhá občanského zákoníku ustanovení právního řádu upravující vzájemná práva a povinnosti osob vytvářejí ve svém souhrnu soukromé právo. Uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného.

36. Dle ust. § 556 odst. 2 občanského zákoníku při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

37. Dle ust. § 629 odst. 1 občanského zákoníku trvá promlčecí lhůta tři roky.

38. Dle ust. § 619 odst. 1 občanského zákoníku jednali se o právo vymahatelné u orgánu veřejné moci, počne promlčecí lhůtě běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé.

39. Dle ust. § 619 odst. 2 občanského zákoníku právo může být uplatněno poprvé, pokud se oprávněná osoba dozvěděla o okolnostech rozhodných pro počátek běhu promlčecí lhůty, anebo kdy se o nich dozvědět měla a mohla.

40. Dle ust. § 1107 odst. 1 občanského zákoníku kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon.

41. Dle ust. § 1727 občanského zákoníku každá z několika smluv uzavřených při témže jednání nebo zahrnutých do téže listiny se posuzuje samostatně. Plyne-li z povahy několika smluv nebo z jejich účelu známého stranám při uzavření smlouvy, že jsou na sobě závislé, je vznik každé z nich podmínkou vzniku ostatních smluv. Zánik závazku z některé z nich bez uspokojení věřitele zrušuje ostatní závislé smlouvy, a to s obdobnými právními účinky.

42. Dle ust. § 1920 odst. 1 občanského zákoníku předmět plnění má právní vadu, pokud k němu uplatňuje právo třetí osoba, ledaže o takovém omezení nabyvatel věděl nebo musel vědět. V takovém případě to nabyvatel oznámí bez zbytečného odkladu zciziteli.

43. Dle ust. § 2048 odst. 1 občanského zákoníku ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

44. Dle ust. § 2079 odst. 1 občanského zákoníku kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

45. Dle ust. § 2103 občanského zákoníku kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

46. Dle ust. § 2104 občanského zákoníku kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství.

47. Dle ust. § 2106 odst. 1 občanského zákoníku je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy.

48. Dle ust. § 2112 odst. 1 občanského zákoníku neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.

49. Dle ust. § 2112 odst. 2 občanského zákoníku k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

50. Soud po provedeném dokazování a po jeho právním zhodnocení dospěl k závěru, že podaná žaloba není důvodná. Žalobce se žalobou domáhal dvou nároků, a to smluvní pokuty ve výši 100.000 Kč dle č.l. V. kupní smlouvy za nepravdivost prohlášení žalovaného v č.l. IV. a slevy z kupní ceny pro vadné plnění ve výši 511.923 Kč.

51. Soud se nejprve zabýval vznesenou námitkou nedostatku aktivní legitimace na straně žalobce s tím, že má za to, že žalobce je ve věci aktivně legitimován, neboť uplatňuje nároky ze smlouvy ze dne 7.7.2016 uzavřené mezi účastníky řízení tj. toliko nároky vztahující se k této smlouvě. Dále je třeba uvést, že svěřenecký fond, na který byly převedeny následně nemovité věci, které byly předmětem kupní smlouvy, není právnickou osobou, je bez právní subjektivity tj. způsobilosti mít v mezích právního řádu práva a povinnosti (viz ust. § 15 odst. 1 občanského zákoníku), kdy právní subjektivita nebyla přiznána svěřeneckému fondu ani pro účely civilního práva procesního.

52. V řízení bylo prokázáno, že mezi účastníky řízení byla dne 7.7.2016 uzavřena kupní smlouva ve smyslu ust. § 2079 a násl. občanského zákoníku, kdy předmětem uzavřené smlouvy byla koupě nemovitých věcí, a to pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 830 m2 – orná půda, pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 76 m2 - orná půda , pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 765 m2 - trvalý travní porost a, tyto v k.ú. [adresa] a dále spoluvlastnickému podílu ve výši [Anonymizováno] vzhledem k celku na pozemku parc. č. [Anonymizováno] – orná půda o výměře 1253 m2 v k.ú. [adresa] a spoluvlastnickému podílu ve výši [Anonymizováno] vzhledem k celku na pozemku parc. č. [Anonymizováno] – orná půda o výměře 33 m2 v k.ú. [adresa], to vše zapsáno na LV č. [hodnota] a dále pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 81 m2 - orná půda, parc. č. [Anonymizováno] o výměře 88 m2 - orná půda, dále pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 79 m2 - orná půda, dále pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 87 m2 - orná půda tyto v k.ú. [adresa], to vše za kupní cenu 5.656.000 Kč. Vlastnické právo žalobce bylo zapsáno dne 6.9.2016 s právními účinky vkladu ke dni 15.8.2016. Dále bylo v řízení prokázáno, že předmětné nemovité věci byly následně převedeny svěřenecký fond [právnická osoba], soukromý rodinný svěřenecký fond, uvedené však nemá na projednávanou věc vliv.

53. Dále bylo prokázáno, že žalobce odkoupil od jiných vlastníků následně mimo jiné pozemky v k.ú. [adresa], a to pozemky parc. č. [Anonymizováno] a č. [Anonymizováno] (cca v období roku 2018, 2019), a to zjevně za účelem jejich zcelení s pozemky původně zakoupenými.

54. Uzavřená kupní smlouva je soukromoprávním jednáním, kdy tato smlouva neobsahovala odkazy na žádné jiné dokumenty. Avšak téhož dne byla účastníky řízení podepsána rovněž smlouva o postoupení smlouvy o financování výstavby ve smyslu ust. § 1879 a násl. občanského zákoníku. Č.l. II. odst. 3 smlouvy o postoupení smlouvy o financování výstavby výslovně navazuje na uzavření kupní smlouvy – s tím, že dle č.l. III. odst. 1 věta první smlouvy o postoupení smlouvy o financování výstavby, je nalézt provázanost na vklad vlastnického práva žalobce k nemovitým věcem dle kupní smlouvy, a v souvislosti s úhradou úplaty ve výši 700.000 Kč za postoupení.

55. Základním hlediskem pro výklad právního jednání je úmysl jednajícího (popřípadě – u vícestranných právních jednání – společný úmysl jednajících stran), byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Při zjišťování tohoto úmyslu je třeba vycházet z hledisek uvedených v ust. § 556 odst. 2 občanského zákoníku a přihlédnout též k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (k tomu srovnej rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 272/2020).

56. V případě, že soudy dospějí k určitému závěru o nároku vyplývajícímu z právního jednání, o jehož obsahu jsou pochybnosti, které je třeba odstranit jeho výkladem, a z odůvodnění jejich rozhodnutí není zřejmé, zda výklad provedly (použily výkladová pravidla podle citované právní úpravy) a zda především zkoumaly vůli jednajících osob, je jejich právní posouzení věci neúplné a tudíž nesprávné (k tomu srovnej rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1767/2019).

57. Základním hlediskem pro výklad právního jednání je podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 úmysl jednajícího (popřípadě – u vícestranných právních jednání – společný úmysl jednajících stran), byl-li takový úmysl druhé straně (adresátovi projevu vůle) znám, anebo musela-li (musel-li) o něm vědět. Při zjišťování tohoto úmyslu je třeba přihlédnout též k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají. Teprve v případě, že ani za použití uvedených výkladových pravidel nelze zjistit úmysl jednajícího, se uplatní objektivní metoda interpretace a projevu vůle se přisuzuje význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen (k tomu srovnej rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 2470/2019).

58. Pro výklad právního jednání je určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího (která byla anebo musela být známa adresátovi), jíž je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov). Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli (úmysl) jednajícího, postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v § 556 odst. 1 větě druhé občanského zákoníku. Výkladu podléhá každé právní jednání, bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačné (jasné). A to proto, že sám závěr o jednoznačnosti (jasnosti) určitého právního jednání je výsledkem jeho výkladu (k tomu srovnej rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 2126/2018).

59. S ohledem na shora uvedené dokazování je tedy faktem, že mezi žalobcem a žalovaným byla téhož dne tj. 7. 7. 2016, podepsána nejen kupní smlouva, ale i smlouva o postoupení smlouvy o financování výstavby. Podpis za spolek k ní byl připojen až dne 13. 7. 2016, což však na věci nic nemění.

60. Zde ve vazbě na ust. § 1727 občanského zákoníku má soud za to, že kupní smlouva a smlouva o postoupení smlouvy o financování jsou smlouvy na sobě závislé, a proto je třeba takto provádět i jejich výklad, takže pokud smlouva o postoupení smlouvy o financování zahrnuje jako svou přílohu č. [hodnota] i smlouvu o financování výstavby ze dne 7.5.2015, pak je nutné přihlédnout i k jejímu obsahu, když se žalobce stal její smluvní stranou. Navíc žalobce sám ve své výpovědi uvedl, že smlouvu o postoupení smlouvy o financování výstavby procházel a má za to, že procházel i dokumenty, na které je odkazováno. V preambuli v odst. 2 písm. a) Smlouvy o financování výstavby je odkaz na územní rozhodnutí ze dne 15.12.2010 [Anonymizováno] č.j. [Anonymizováno] ve spojení s rozhodnutím č.j. [Anonymizováno] ze dne 14.1.2013 o prodloužení platnosti, a rozhodnutí o umístění stavby a dále je v č.l. III. odst. 1 stanoveno, že vlastník (nyní žalobce) prostudovat, rozumí a akceptuje finanční plán a pravidla, v témže článku v jeho odst. 2 je stanoveno, že vlastník má možnost sledovat vývoj projektu na webu [Anonymizováno]. – kde bylo dne 2.8.2014 v záložce dokumenty zveřejněno a) plán situace stavby a b) plán mj. energetických sítí č. vedení vysokého napětí.

61. Z uvedeného tedy vyplývá, že žalovaný musel vědět o tom, že přes předmětné pozemky resp. v jakých místech – hranicích pozemků povede v zemi kabel vysokého napětí, kdy z předložených situačních nákresů jednoznačně vyplývá, že trasa byla vedena po hranicích jednotlivých pozemků, ale také z uvedeného plyne a soud má za prokázané, že obezřetný kupující, tedy žalobce by měl rovněž vědět o plánované existenci kabelu vysokého napětí na předmětných pozemků a jejich trase, nad to žalobce v kupní smlouvy v č.l. IV. odst. 3 prohlásil, že byl seznámen se stavem předmětu převodu. Navíc žalovaný toto mohl jednoznačně zjistit z označených důkazů: webové stránky [Anonymizováno], sekce „Dokumenty“, Územní rozhodnutí ze dne 15. 12. 2010, Informace o zasíťování ze dne 10.10.2011, Situační plán stavby datovaný k červnu roku 2011, vypracovaný [tituly před jménem] [jméno FO], plánek zobrazující stávající a plánované vedení sítí (včetně vysokého napětí) datovaný k dubnu 2011 vypracovaný společností [právnická osoba]

62. Ostatně smyslem uzavření obou smluv byla jednoznačná vůle účastníků řízení prodat/koupit předmětné nemovité věci, kdy jejich konkrétní specifikace vyplynula ze strany žalobce, když bylo prokázáno již z předsmluvních jednání mezi žalobcem a zprostředkovatelem – [tituly před jménem] [jméno FO], že bylo licitována stran toho, které konkrétní nemovité věci či jejich části by měl žalobce zájem koupit. O tom, že žalobce přesně věděl, o co má zájem a v jakém rozsahu, nakonec svědčí i jeho vlastní návrh (viz. email ze dne 9.5.2016, který žalobce zaslal svědkovi nákres možných dvou řešení koupě pozemků, s tím, že pokud by žalovaný souhlasil ani s jednou z variantou, bude muset od koupě pozemků odstoupit. Současně žalobce rovněž uvádí, že netušil, že banky zohledňují hodnotu aktuální ho stavu tj. stavu při koupi pozemku- nedokončené sítě, tudíž žalobce musel mít k dispozici potřebné informace jich se týkající, a hodnotu budoucí. Žalobce preferoval variantu koupě pozemku parc. č. [Anonymizováno] v rozloze 830 m2 s částí pozemku parc. č. [Anonymizováno] o rozměru 137 m2, dále parc. č. [Anonymizováno].) Pokud jde o sítě i v emailu ze dne 27.5.2016 žalobce uvádí, že bankovní odhad pozemků je hotov a vzhledem k tomu, že nejsou dokončeny sítě, odhadní cena neodpovídá ceně kupní. Z uvedeného tedy vyplývá, že žalobce byl seznámen se situací na předmětných pozemcích stran budování sítí.

63. Bylo prokázáno, že dne 9.2.2016 bylo žalobci sděleno, že pozemky v k.ú. [adresa], a to parc. č. [Anonymizováno] a id. podíl na pozemcích parc.č. [Anonymizováno] činí celkem 1789 m2 a pozemky v k.ú [adresa], a to parc. č. [Anonymizováno] činí celkem 124 m2. Cena by byla vč. daně 5.916.000 Kč, dále byla vyčíslena provizi 3% vč. DPH ve výši 210.540 Kč a cena za sítě pro jeden dům 700.000 Kč tj. celkem 6.826.540 Kč, při blokaci 6,5 mil. Téhož dne byla ještě zaslána další nabídka pouze horního pozemku, a to pozemky v k.ú. [adresa], a to parc. č. [Anonymizováno] – 840 m2, [Anonymizováno] a pozemky v k.ú [adresa], a to parc. č. [Anonymizováno] - 129 m2. Cena by byla vč. daně 2.920.038 Kč, dále byla vyčíslena provizi 3,5% vč. DPH ve výši 121.238 Kč a cena za sítě pro jeden dům 700.000 Kč tj. celkem 3.741.276 Kč. Jinak řečeno už při jednání o kupní ceně bylo opakovaně zmiňováno 700.000 Kč stran sítí tj. jedná se o úplatu v souvislosti s postoupením smlouvy o financování. Soud má za to, že uzavřené smlouvy je tedy třeba posoudit komplexně, ne izolovaně s tím, že nejprve byla uzavřena kupní smlouva, a proto je hlavní a stěžejní, a až následně byla uzavřena smlouva o postoupení smlouvy o financování, kdy ani sám žalobce nerozporuje provázanost jednotlivých smluv. Současně v rámci předsmluvní komunikace mezi žalobcem a [tituly před jménem] [jméno FO] tj. před uzavřením kupní smlouvy měl žalobce k dispozici listiny např. stavební povolení, kanalizace-vodovod, stavební povolení -komunikace a územní rozhodnutí, schválený územní plán na výstavbu domů. Měl tedy k dispozici dostatečný rozsah podkladů, aby jako kupující při vynaložení obvyklé pozornosti zjistil jak a kudy je plánována trasa vedení kabelů vysokého napětí.

64. V řízení bylo prokázáno, že reálně výstavba tj. položení kabelu vysokého - probíhala v období 17.6.2016 do 29.9.2016, tedy z větší části za platnosti a účinnosti kupní smlouvy. Z uvedeného tedy vyplývá, že v době uzavření kupní smlouvy dne 7.7.2016 přes pozemky nebylo vedeno ničeho, jak vyplynulo z provedeného dokazování, a to i výpovědi svědků a žalobce, sítě byly budování v rámci komunikace. S ohledem na uvedené tedy prohlášení žalovaného v č.l. IV. není nepravdivé.

65. Dále soud uvádí, že podle ASPI: Občanský zákoník. Komentář. Svazek III (§ 976-1474, absolutní majetková práva). Nakladatel: Wolters Kluwer (ČR). Místo vydání: Praha. Datum vydání: 2022. Právní stav v ASPI k: 31. 12. 2021: „Obecnou povinností nabyvatele je bdělost nad svými právy (zásada vigilantibus iura). Ani podle občanského zákoníku se za vady zjevné (zjistitelné z veřejného seznamu) neodpovídá. Podmínkou je jednak objektivní zjistitelnost vady („měl“), jednak jisté, ale nikoli subjektivní měřítko pečlivosti („mohl“) [§ 4]. Nabyvatel může být podle komentovaného ustanovení v dobré víře tehdy, pokud se podle konkrétní míry svých schopností a možností pokusil zjistit, zda na věci nevázne nějaká závada. Nabyvatelovu dobrou víru zřejmě vyloučí i pouhá nevědomá nedbalost (Spáčil a kol., 2013, s. 359). Jestliže nevědomá nedbalost postačí k založení deliktní odpovědnosti při porušení zákona, kdy navíc se tato předpokládá, není důvodu, aby při nabytí věci do vlastnictví bylo od patřičné přísnosti v pohledu na nabyvatele upouštěno s vědomím zániku práv třetích osob.“ 66. Dle Beck-online: Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474), 2. vydání, 2021, s. 401 - 404: E. Dobrovolná: „Závady přejímá nabyvatel i tehdy, pokud nebyl v dobré víře, že věc není zatížena závadami. Nabyvateli jde v tomto případě k tíži i jen nevědomá nedbalost. Měřítko posuzování dobré víry nabyvatele je objektivní (viz dikci „z okolností“). Nabyvatel tedy nezřídka bude muset vynaložit úsilí, které mu lze rozumně uložit, aby zjistil, zda je věc zatížena závadou nebo není. Podle okolností se tedy bude muset sám snažit přezkoumat, zda na věci závady váznou nebo ne, přičemž by se neměl bez dalšího spokojit s pouhým ujištěním převodce, že na věci žádné závady neváznou.“ 67. Dle Beck-online: Občanský zákoník, 2. vydání (2. aktualizace, 2023): P. Pipková: „Dobrou víru nezakládá samo převodcovo ujištění o neexistenci závad; nabyvatel musí vynaložit péči přiměřenou okolnostem, aby se přesvědčil, že tu závady nejsou.“ 68. Opakovaně tedy soud uvádí, že žalobce jako kupující (nabyvatel) byl seznámen se situací na předmětných pozemcích stran budování sítí a jejich vedení a měl k dispozici dostatek informací a podkladů stran uvedeného resp. při vynaložení obvyklé péče toto zjistit mohl a měl.

69. Soud má za to, na tomto místě je třeba ještě připomenout, že v době, kdy žalovaný uzavřel s [právnická osoba] dne 27.12.2011 smlouvy o smlouvě budoucí, které obsahovaly souhlas žalovaného se stavbou – vedením podzemního kabelového vedení vysokého napětí, kdy stavba byla dokončena dne 29.9.2016 a zkolaudována dne 25.11.2016, a to u pozemků parc.č. [Anonymizováno], [Anonymizováno] v k.ú. [adresa], vše zapsané na LV č. [hodnota] (viz smlouvy o budoucí smlouvě o zřízení práva odpovídajícího věcnému břemenu č. [Anonymizováno] ze dne 27.12.2011) a pozemků parc. č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa], zapsán na LV č. [hodnota] (viz smlouva o budoucí smlouvě o zřízení práva odpovídajícího věcnému břemenu č. [Anonymizováno] a č. [Anonymizováno] ze dne 27.12.2011) bylo vedení vedeno zcela a výlučně na hranicích pozemků, kdy pozemek parc .č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa] nebyl rozdělen na 2 pozemky, jednalo se o jeden velký pozemek. V době uzavření těchto smluv nemohl žalovaný předpokládat, že v roce 2015, 2016 bude takto velký pozemek za svoji cenu „neprodejný“ a bude navrženo jeho rozdělení, jakož ani to, že tím, že k vybrané části žalobce připojí tj. zcelí jej s pozemky parc.č. [Anonymizováno] vedení se ocitne mimo hranice pozemků, které následně vlastnil žalobce. V uvedeném nelze jakkoliv spatřovat úmysl žalovaného žalobce oklamat, uvést v omyl a podobně.

70. Tvrzení žalobce o tom, že se o uvedené vadě předmětu převodu dozvěděl až v roce 2018 považuje soud za účelové, kdy uvedenému dojmu napovídá i ta skutečnost, že uplatnění vad žalobce u žalovaného nastalo až dopisem ze dne 13.5.2021 tj. téměř o dva roky po tvrzeném zjištění. V této souvislosti se dále ukázalo nepravdivým prohlášení žalobce v rámci své výpovědi, že vůči žalobci nepožadoval jakékoliv jiné nároky stran vad předmětu převodu s výjimkou nároků uplatněných v rámci tohoto řízení. V řízení, kdy bylo prokázáno, že již ze dne 8.3.2017 uplatnil vůči žalovanému nárok na slevu ve výši 50% z kupní ceny pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 76 m2 v k.ú. [adresa] z důvodu zřízení stavby vodovodního řadu ve vlastnictví [právnická osoba] I tento nárok žalovaný odmítl, a to přípisem ze dne 27.3.2017, kdy upozornil, na to, že žalobce uzavřel smlouvu o postoupení smlouvy o financování výstavby, kterou na něj žalovaný převedl veškerá práva a povinnosti, která vyplývala ze smlouvy o financování výstavby technické a dopravní infrastruktury na pozemků v lokalitě „ [název]“ v k.ú. [adresa], kdy navíc žalobce plně informován o plánovaném rozsahu výstavby infrastruktury a na místě samém se mohl přesvědčit o skutečném stavu výstavby.

71. Ke vznesené námitce promlčení žalobou uplatněných nároků soud tedy uvádí, že tuto s ohledem na shora uvedené shledal důvodnou. Ve vazbě na ust. § 629 odst. 1, a ust. § 619 odst. 1,2 občanského zákoníku počala běžet tříletá promlčecí doba právě od okamžiku uzavření kupní smlouvy resp. vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, kdy právní účinky vkladu nastaly k 15.8.2016 s tím, že uplynula před podáním žaloby dne 15.8.2019, přičemž žaloba byla doručena soudu dne 11.6.2021. Soud má tedy za to, že uplatněné nároky žalobcem jsou promlčeny, a proto žalobu výrokem I. tohoto rozsudku zamítl.

72. Nad rámec uvedeného dále soud uvádí, že s odkazem na ust. § 2103 občanského zákoníku nemá žalobce právo dovolávat se svých nároků z vadného plnění, kdy soud má za to, že toto plnění vadné nebylo, neboť vedení kabelu vysokého napětí žalobce musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření kupní smlouvy. Zde soud dále odkazuje na ust. § 1107 odst. 1 občanského zákoníku dle, kterého platí, že kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo staví-li tak zákon. Jedná se zde o speciální ustanovení pro převod nemovité věci.

73. Vlastnické právo k nemovitým věcem žalobce dle kupní smlouvy ze dne 7.7.2016 nabyl s právními účinky vkladu dne 15.8.2016, kdy zápis byl proveden dne 6.9.2016. Dle ust. § 2112 odst. 1 občanského zákoníku běžela lhůta k oznámení vady, a to i vady skryté, kdy tato měla být oznámena žalobcem bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit nejpozději však do dvou let po odevzdání věci tj. lhůta uběhla dne 7.7.2018 resp. 15.8.2018. Vzhledem ke shora uvedenému tedy soud nemohl, i kdyby bylo prokázáno, že žalovaný poskytl plnění vadné, žalobci právo z vadného plnění přiznat.

74. K uvedenému ještě soud uvádí, že podle ust. § 2103 občanského zákoníku platí, že kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě. Dle ASPI: Občanský zákoník. Komentář. Svazek V (§ 1721-2520, relativní majetková práva 1. část). Nakladatel: Wolters Kluwer (ČR). Místo vydání: Praha. Datum vydání: 2021. Právní stav v ASPI k: 01. 07. 2021: „Míra zavinění kupujícího. Nevynaložení obvyklé pozornosti odpovídá pojmu známému z trestního práva, totiž vědomé nedbalosti. Ta předpokládá, že jednající je srozuměn s tím, že jím rozpoznaná skutečnost nastane či nenastane a vážně spoléhá na to, že v důsledku toho se následek předvídaný zákonem, resp. stranami, neuskuteční. Míra tohoto zavinění odpovídá též případu, na který se již vyloučení odpovědnosti nevztahuje, kdy byl kupující ujištěn, resp. prodávající jednal vůči němu lstivě. Jestliže prodávající kupujícího informuje o vadě (§ 2084), je kupující v pozici, jako kdyby tuto znalost měl, i když - což se stává v případě práv třetích osob - ve skrytu vychází z neexistence nebo alespoň spornosti takové vady. Připustí-li však prodávající pouze možnost vady, nelze takovou informaci bez dalšího považovat za pozitivní znalost kupujícího o vadě. Pouhé pochybnosti o vadnosti nestačí, neboť tato úroveň poznání se nerovná pozitivní znalosti. Pramen poznání kupujícího o vadě je irelevantní. Není proto důležité, že znalost byla sdělena prodávajícím, nebo se tuto informaci kupující dozvěděl od jiného kupujícího. Ví-li však kupující pouze o tvrzení třetí osoby, neznamená to jeho znalost zejména za předpokladu, že takové tvrzení považuje za nedůvodné.

75. Zákon tedy vyžaduje od kupujícího vynaložení obvyklé pozornosti. Ta není pro všechny kategorie osob stejná. Jiná míra pozornosti je vyžadována od podnikatelů (vyšší) a jiná je vyžadována od nepodnikatelů (nižší). U podnikatelů je též třeba dále rozlišovat, zda jde při koupi o předmět jejich podnikání nebo zda nakupují předmět běžné potřeby (firemní vůz). V prvém případě se vyžaduje vyšší míra pozornosti, než v druhém.“ 76. Dle Beck-online: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014), 1. vydání, 2014, s. 68 - 70: P. Kasík, V. Bednář: „Vzhledem k tomu, že ne ve všech případech lze přehlédnutí zjevné vady přičítat nedbalosti či nepozornosti kupujícího, přináší druhá věta komentovaného ustanovení korektiv, který zachovává kupujícímu právo z vadného plnění i tehdy, pokud věc zjevnou vadu měla. Druhá věta míří zejména na situace, kdy se prodávající snaží nepoctivým způsobem vyvolat v kupujícím dojem, že zjevně vadná věc vady nemá. V prvním případě je možné vycházet ze situace, kdy prodávající s úmyslem odradit kupujícího od prohlídky kupované věci výslovně prohlásí, že předmět koupě je bez vad. V takovém případě je třeba dát přednost tvrzení prodávajícího před faktickým stavem a za své prohlášení si následně nese prodávající důsledky spojené se vznikem práva z vadného plnění kupujícímu i tam, kdy by jinak nevzniklo. Druhým případem je lstivé zastření vady. Zde se může jednat o případy, kdy prodávající využije své vyšší znalosti o předmětu koupě a přesvědčí kupujícího, že zjevná vada vlastně vadou není. Jiným případem lstivého zastření může být situace, kdy prodávající při prohlídce věci věc částečně zamění za jinou, bezvadnou nebo vyvolá dojem, že věc, kterou kupující prohlíží, je bezvadná, např. optickým klamem. Velmi typickým příkladem je prodej kopií originálních uměleckých děl či starožitností, k čemuž může často dojít i tak, že prodávající kopii nepozná a vydává prodávané dílo za originál, ačkoli tomu tak není.“ 77. Přes shora uvedené soud nepopírá že právní vadou je existence jakéhokoliv práva třetí osoby k převáděné nemovitosti, přičemž se nemusí jednat pouze o právní vadu, která je zapsaná ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí) – k tomu srovnej např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 5726/2015. Podle § 1920 odst. 1 občanského zákoníku platí, že předmět plnění má právní vadu, pokud k němu uplatňuje právo třetí osoba, ledaže o takovém omezení nabyvatel věděl nebo musel vědět. V takovém případě to nabyvatel oznámí bez zbytečného odkladu zciziteli. Zde má soud za to, že i kdyby žalobci právo z vadného plnění příslušelo, nebylo z jeho strany postupováno bez zbytečného odkladu.

78. Jen pro úplnost soud odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 3714/2022, dle kterého výpočet slevy, který se odvíjí prostě od výše nákladů na přeložku, nelze akceptovat. Vzhledem k tomu, že soud žalobu zamítl zejména z důvodu promlčení, se již blíže výpočtem slevy a její výší nezabýval.

79. Souhrnně řečeno nárok na úhradu smluvní pokuty ani slevy z ceny, tak jak byly žalobcem uplatněny soud neshledal důvodnými, a proto soud žalobu v plném rozsahu výrokem I. tohoto rozsudku zamítl.

80. Výrok II. o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. s tím, že plně úspěšnému žalovanému přísluší náhrada nákladů řízení ve výši 162.341,20 Kč, které se sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená podle § 8 odst. 1 písm. a) a § 7 bod 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb. advokátní tarif (dále jen AT) z tarifní hodnoty výši 611.923 Kč - ve výši 10.780 Kč za přípravu a převzetí věci dle ust. § 11 odst. 1 písm. a) AT, - ve výši 10.780 Kč za sepis vyjádření k žalobě ze dne 26.11.2021 dle ust. § 11 odst. 1 písm. d) AT, - ve výši 10.780 Kč za sepis vyjádření v rámci mediace ze dne 13.2.2023 dle ust. § 11 odst. 1 písm. d) AT, - ve výši 10.780 Kč za sepis vyjádření ze dne 13.2.2023 dle ust. § 11 odst. 1 písm. d) AT, - ve výši 10.780 Kč za účast u jednání dne 15.2.2023 od 9:00 do 10:20 hodin dle ust. § 11 odst. 1 písm. g) AT , - ve výši 10.780 Kč za sepis vyjádření ze dne 20.3.2023 dle ust. § 11 odst. 1 písm. d) AT, - ve výši 10.780 Kč za sepis vyjádření ze dne 20.4.2023 dle ust. § 11 odst. 1 písm. d) AT, - ve výši 10.780 Kč za účast u jednání dne 10.5.2023 od 12:30 do 14:20 hodin dle ust. § 11 odst. 1 písm. g) AT, - ve výši 10.780 Kč za účast u jednání dne 10.7.2023 od 10:00 do 12:00 hodin dle ust. § 11 odst. 1 písm. g) AT, - ve výši 10.780 Kč za sepis vyjádření ze dne 25.9.2023 dle ust. § 11 odst. 1 písm. d) AT, - ve výši 10.780 Kč za účast u jednání dne 29.11.2023 od 9:00 do hodin dle ust. § 11 odst. 1 písm. g) AT, - k tomu se vážící 11 x paušální náhrada výdajů dle ust. § 13 odst. 4 AT v částce 300 Kč za každý ze úkonů právní služby tj. 3.300 Kč, - dále cestovného k jednání dne 15.2.2023 ve výši 3.071,57 Kč za cestu k jednání u soudu právním zástupcem žalovaného, a to z Prahy do Brna a zpět o vzdálenosti 416 km motorovým vozidlem Volkswagen, typ Kombi, GOLF VII, RZ [SPZ] průměrné spotřebě 5,3 litru benzínu 95 na 100 km (3 údaj o spotřebě dle technického průkazu), kdy soud vycházel z ceny benzínu ve výši 41,20 Kč za litr a základní náhrady za 1 km ve výši 5,2 Kč za kilometr (vyhláška č. 467/2022 Sb.), - cestovného k jednání dne 10.5.2023 ve výši 3.071,57 Kč za cestu k jednání u soudu právním zástupcem žalovaného, a to z Prahy do Brna a zpět o vzdálenosti 416 km motorovým vozidlem Volkswagen, typ Kombi, GOLF VII, RZ [SPZ] průměrné spotřebě 5,3 litru benzínu 95 na 100 km (3 údaj o spotřebě dle technického průkazu), kdy soud vycházel z ceny benzínu ve výši 41,20 Kč za litr a základní náhrady za 1 km ve výši 5,2 Kč za kilometr (vyhláška č. 85/2023 Sb.), - cestovného k jednání dne 10.7.2023 ve výši 3.071,57 Kč za cestu k jednání u soudu právním zástupcem žalovaného, a to z Prahy do Brna a zpět o vzdálenosti 416 km motorovým vozidlem Volkswagen, typ Kombi, GOLF VII, RZ [SPZ] průměrné spotřebě 5,3 litru benzínu 95 na 100 km (3 údaj o spotřebě dle technického průkazu), kdy soud vycházel z ceny benzínu ve výši 41,20 Kč za litr a základní náhrady za 1 km ve výši 5,2 Kč za kilometr (vyhláška č. 191/2023 Sb.), - cestovného k jednání dne 29.11.2023 ve výši 3.071,57 Kč za cestu k jednání u soudu právním zástupcem žalovaného, a to z Prahy do Brna a zpět o vzdálenosti 416 km motorovým vozidlem Volkswagen, typ Kombi, GOLF VII, RZ [SPZ] průměrné spotřebě 5,3 litru benzínu 95 na 100 km (3 údaj o spotřebě dle technického průkazu), kdy soud vycházel z ceny benzínu ve výši 41,20 Kč za litr a základní náhrady za 1 km ve výši 5,2 Kč za kilometr (vyhláška č. 191/2023 Sb.), - 21 % DPH z částky ve výši 134.166,28 Kč tj. ve výši 28.174,92 Kč. V souladu s ust. § 149 odst. 1 o.s.ř. bylo žalobci uloženo náklady řízení zaplatit žalovanému k rukám právního zástupce, který jej v řízení zastupoval. Lhůta k plnění je odůvodněna ust. § 160 odst. 1 o.s.ř.

Poučení