17 C 277/2019-270

Rubrum

Okresní soud v Opavě rozhodl soudkyní JUDr. Terezou Kravalovou ve věci žalobců: ; a) [celé jméno žalobce], [datum narození] bytem [adresa žalobce a žalobce] b) [celé jméno žalobce], [datum narození] bytem [adresa žalobce a žalobce] ; oba zastoupeni advokátkou Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalovanému: ; [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa žalovaného] zastoupený advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zrušení a širší vypořádání spoluvlastnictví takto:

Výrok

I. Zrušuje se spoluvlastnictví žalobce a) a žalovaného k bytové jednotce [číslo] nacházející se v budově [adresa] postavené na pozemku parc. [číslo] v části [územní celek], obci [obec], s podílem o velikosti na společných částech budovy [adresa] a na pozemku parc. [číslo] vše v [katastrální uzemí] [část obce], a uvedená bytová jednotka s příslušejícím spoluvlastnickým podílem se přikazuje do výlučného vlastnictví žalobce a).

II. Žalobce a) je povinen zaplatit žalovanému na vypořádání spoluvlastnictví zrušeného ve výroku

I. částku 2 800 000 Kč do 20 dnů od právní moci rozsudku.

III. Zrušuje se stávající spoluvlastnictví žalobce a), žalobce b) a žalovaného k pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí] [část obce] a pozemek se nově přikazuje do spoluvlastnictví žalobce a) a žalobce b), každému s velikostí spoluvlastnického podílu .

IV. Žalobce a) je povinen zaplatit žalovanému na vypořádání spoluvlastnictví zrušeného ve výroku

III. částku 170 000 Kč do 20 dnů od právní moci rozsudku.

V. V části, ve které se žalobce a) domáhal vůči žalovanému zaplacení částky 105 000 Kč, se žaloba zamítá.

VI. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

VII. Žalovaný je povinen zaplatit státu na účet Okresního soudu v Opavě na náhradě nákladů řízení částku 4 562 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Po částečném zastavení řízení ohledně požadavku na zaplacení částky 13 630 Kč s příslušenstvím se žalobce a) domáhal vůči žalovanému zrušení a vypořádání jejich spoluvlastnictví k bytové jednotce [číslo] blíže specifikované ve výroku I. rozsudku. Navrhoval, aby jednotka byla přikázána do jeho výlučného vlastnictví při současném uložení povinnosti zaplatit žalovanému přiměřenou náhradu. Poukázal na to, že jednotku nabyli v minulosti do vlastnictví jeho rodiče, do rovnodílného spoluvlastnictví žalobce a) a jeho bratra přešla v dědickém řízení po jejich matce, žalobce a) v domě od roku [rok] bydlí společně s rodinou [příjmení], která vlastní druhou bytovou jednotku [číslo]. V minulosti nechali společně opravit střechu, žalobce a) se svou rodinou rekonstruoval jím obývanou část bytové jednotky. Má k ní vřelý citový vztah, chce v ní nadále bydlet, přičemž v současnosti již má zajištěné finance na opravy domu. Žalovaný koupil spoluvlastnický podíl na jednotce v roce [rok] od bratra žalobce a) za cenu 1 470 000 Kč s tím, že žalovaný na své náklady opraví fasádu a na půdě vybuduje dvě další bytové jednotky, k čemuž však nedošlo. Žalovaný z bytové jednotky užívá větší část (115 m2), v minulosti ji bez souhlasu žalobce a) pronajímal, oproti tomu žalobce a) užívá část menší (75 m2); bytová jednotka je fakticky rozdělena na dva samostatné byty o uvedených rozlohách. Proto žalobce a) požadoval vůči žalovanému rovněž zaplacení částky 105 000 Kč, která měla představovat náhradu za bezdůvodné obohacení, spočívající ve výlučném užívání části o větší rozloze, než odpovídá jeho polovičnímu spoluvlastnickému podílu, v období od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok]. Dále žalobce a) tvrdil, že vztahy spoluvlastníků jsou dlouhodobě velmi špatné,„ nájemci“ žalovaného způsobili na nemovitosti četné škody, kradli, užívali drogy, narušovali soužití v domě, několikrát zde musela zasahovat policie. Uvedené bylo podle žalobců šikanózním záměrem žalovaného, který měl koupit podíl s úmyslem vyvíjet nátlak na žalobce s cílem odkoupení jejich podílů. Konfliktní vztahy spoluvlastníků jsou nejen důvodem, pro který žalobce a) nechce nadále ve spoluvlastnictví setrvávat, ale i důvodem, pro který není možné bytovou jednotku [číslo] rozdělit na dvě samostatné jednotky, byť fakticky se o dva byty jedná. Výše kupní ceny, za kterou žalovaný svůj podíl nabyl, jeho šikanózní chování a škody způsobené na domě představují podle žalobce a) důvod pro snížení náhrady, kterou bude muset žalovanému zaplatit, aby výše vypořádacího podílu nebyla v rozporu s dobrými mravy.

2. Po připuštění změny žaloby a přistoupení žalobce b) do řízení dále oba žalobci požadovali zrušení stávajícího spoluvlastnictví účastníků k pozemku parc. [číslo] konkretizovanému ve výroku III. rozsudku a jeho přikázání do rovnodílného spoluvlastnictví žalobců. Uvedli, že pozemek tvoří funkční celek s budovou [adresa], jejími obyvateli byl vždy užíván jako zahrada domu a bezprostředně sousedí s pozemkem parc. [číslo] na němž je dům postaven.

3. Žalovaný od počátku řízení souhlasil se zrušením spoluvlastnictví, primárně však navrhoval rozdělení bytové jednotky na dvě s poukazem na zákonnou posloupnost jednotlivých způsobů vypořádání, faktický stav a nutnost uvedení stavu právního do souladu se stavem faktickým. Obdobně požadoval rozdělit pozemek parc. [číslo] za současného zřízení služebností zajišťujících přístup. Vztahy účastníků nepovažoval za natolik konfliktní, že by tomuto způsobu vypořádání měly bránit. Pokud by soud neshledal vhodným reálné rozdělení, požadoval přikázat jednotku i příslušné spoluvlastnické podíly do svého vlastnictví, neboť podle něj je nemovitost dlouhodobě v havarijním stavu kvůli absenci jakékoliv údržby a financí na straně žalobců, zatímco on disponuje dostatečným množstvím finančních prostředků nejen na vyplacení žalobce a) ve výši odpovídající aktuální tržní hodnotě jednotky, ale i na kompletní rekonstrukci domu. Zmínil také špatné vztahy samotných žalobců v minulosti. Požadavek na náhradu bezdůvodného obohacení považoval žalovaný za neopodstatněný, protože byl svým právním předchůdcem ujištěn, že na základě dohody spoluvlastníků užívá každý jeden byt bez toho, že by si vzájemně za takové užívání cokoliv hradili.

4. Ze shodných tvrzení účastníků má soud za prokázané, že bytová jednotka [číslo] je fakticky tvořena dvěma samostatnými byty, nacházejícími se ve druhém nadzemní podlaží budovy [adresa], přičemž žalobce a) užívá byt o rozloze 75 m2, zatímco žalovaný, který zaplatil za nabytí spoluvlastnického podílu [částka] [jméno] [celé jméno žalobce], užívá byt o rozloze 115 m2.

5. Ke způsobu nabytí spoluvlastnických podílů žalobcem a) a žalovaným soud zjistil následující: -) Československý stát prodal podle zákona č. 52/1966 Sb. byt [číslo] nacházející se v přízemí domu [adresa], do bezpodílového spoluvlastnictví manželům [jméno] a [jméno] [příjmení] společně s podílem na společných částech domu o velikosti a současně byt [číslo] nacházející se v prvním poschodí domu [adresa], s podílem na společných částech domu o velikosti do bezpodílového spoluvlastnictví manželům [jméno] a [jméno] [příjmení] Smlouva byla registrována Státním notářstvím v [obec] – smlouva o prodeji bytů do osobního vlastnictví podle zákona č. 52/66 Sb. z [datum] -) Současně s prodejem bytů do osobního vlastnictví přenechal [anonymizována dvě slova] [územní celek] na základě pravomocného rozhodnutí finančního odboru Okresního národního výboru v [obec] kupujícím do společného osobního užívání pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] Dohoda byla registrována Státním notářstvím v [obec] – dohoda o zřízení práva osobního užívání pozemku z [datum] -) Soudem byla schválena dohoda účastníků řízení o dědictví po [jméno] [příjmení], podle které nabyli rovným dílem bytovou jednotku [číslo] se spoluvlastnickým podílem o velikosti na společných částech budovy [adresa] a na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] žalobce a) a jeho bratr [jméno] [celé jméno žalobce] – usnesení [název soudu] z [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] -) Spoluvlastnický podíl na bytové jednotce a na pozemcích následně převedl [jméno] [celé jméno žalobce] na žalovaného za úplatu [částka], ve smlouvě je u podílu poznámka: Byt je 3+1 o velikosti 116 m2, její součástí je prohlášení žalovaného, že si předmět koupě řádně prohlédl a jeho stav je mu znám, přičemž s přihlédnutím k tomuto stavu byla sjednána kupní cena. – kupní smlouva ze [datum] -) K předání nemovitosti žalovanému, konkrétně bytu 3+1 o velikosti 116 m2, došlo včetně vybavení bytu – kuchyňské linky, plynové trouby a vařiče, dvou záchodů, vany a plynového kotle s prohlášením, že střešní krytina je po generální opravě a bez závad. – protokol o předání a převzetí nemovitosti z [datum] -) Aktuálně jsou v katastru nemovitostí zapsáni jako spoluvlastníci pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] na němž je postavena stavba bytového domu [adresa], žalobce b) s podílem , žalobce a) s podílem a žalovaný s podílem . V bytovém domě jsou zřízeny dvě bytové jednotky podle zákona č. 52/1966 Sb., s každou z nich je spojen podíl o velikosti na společných částech domu a pozemku, přičemž bytová jednotka [číslo] je ve vlastnictví žalobce b) a bytová jednotka [číslo] je v rovnodílném spoluvlastnictví žalobce a) a žalovaného. Žalobce b) se stal vlastníkem jednotky [číslo] respektive podílů na pozemcích, na základě darovací smlouvy z [datum] – listy vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí] [část obce] -) Prohlášení vlastníků jednotek ve smyslu § 31 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. nebylo katastrálnímu úřadu předloženo. – sdělení [stát. instituce], [stát. instituce], z [datum]

6. Ke vztahům účastníků má soud za prokázané, že od [anonymizováno] [rok] měli odlišné představy o nutnosti realizace oprav nemovitosti a jejich financování (výpověď [jméno] [příjmení]). Žalovaný nechal vyhotovit energetický štítek, zaměřit fasádu, vyměnit okna v jím užívané části a požadoval částečnou úhradu těchto nákladů od žalobců, což tito odmítali. Vznikly mezi nimi neshody ohledně úhrady nákladů na opravu střechy a zpřístupnění garáže. Neshodli se ani na rozdělení budovy na více bytových jednotek a případném vyplacení určité náhrady žalobci a) ze strany žalovaného (e-mailová komunikace ze [datum], [datum], [datum], [datum] a [datum], výzva žalovaného k zabránění hrozící škody z [datum], čestné prohlášení [jméno] [příjmení]). Žalovaný se odmítal podílet na úhradě vodného a stočného za bytovou jednotku, naopak chtěl nechat opravit střechu, kterou mu zatékalo do bytu, ale žalobce b) dělníky vyhnal (výpovědi [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [celé jméno žalobce]). Poté žalovaný bez souhlasu žalobce a) opakovaně poskytl jím užívanou část jednotky k bydlení třetím osobám (např. [datum] na dobu do [datum] [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] – výzvy k úhradě dlužného nájemného a opuštění bytu, dále [datum] na dobu 6 měsíců rodině [příjmení] - nájemní smlouva); nejprve o [anonymizováno] [rok] lidem bez domova, poté rómské rodině, následně lidem, kteří užívali drogy, narušovali poklidné soužití žalobců v domě hlukem, poskytovali byt dalším osobám, byli agresivní, na půdě rozházeli skladované věci, zničili vstupní dveře; žalobcům se v té době ztrácely věci, měli z ubytovaných strach, žalobce a) několikrát volal policii, podepsalo se to na jeho psychice i psychice jeho bývalé manželky a přispělo k rozvodu jejich manželství (výpověď [jméno] [příjmení] a [jméno] [celé jméno žalobce], čestná prohlášení [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [celé jméno žalobce], [jméno] [celé jméno žalobce]). Zhoršení psychického stavu žalobce a), který je jinak dlouhodobě v ambulantní psychiatrické péči, díky špatné situaci s bydlením vyplývá i z lékařské zprávy MUDr. [příjmení] ze [datum]. Problémy s jednou skupinou nájemců kvůli hluku a nepořádku potvrdila i [jméno] [příjmení], z její výpovědi soud dále zjistil, že žalovaný z tohoto důvodu hledal jiné nájemce. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] písemně vyzval k zaplacení dlužného nájemného a následně k opuštění bytu (dopisy z [datum], [datum], [datum] včetně poštovních dodejek). Žalovaný dal Policii ČR podnět k prošetření jednání žalobce a), které ve vztahu k sobě považoval za trestný čin pomluvy, protože o něm žalobce a) [datum] uvedl, že je podvodník, věc byla policií oznámena [stát. instituce] jako přestupek (podání zprávy Policie ČR z [datum rozhodnutí], [číslo jednací] [číslo], protokol z ústního jednání u [stát. instituce] z [datum], sdělení Policie ČR z [datum]).

7. Pokud jde o další případy, které Policie ČR řešila od roku [rok] v souvislosti s adresou [adresa žalobce a žalobce], ze sdělení Policie ČR z [datum] byly zjištěny tyto: -) [datum] požár v jedné místnosti bytu [číslo] žalobce b) způsobený zřejmě jeho nedbalostí, -) [datum] a opakovaně [datum] byla na adrese vypátrána osoba, které byla soudem nařízena ústavní výchova, na útěku z ústavu, -) na základě oznámení žalobce a) vyjížděla policejní hlídka na adresu v nočních hodinách ve dnech [datum], [datum] a [datum] pro rušení nočního klidu [jméno] [příjmení] a dalšími osobami; věc byla oznámena [stát. instituce] jako přestupek, -) [datum] byly na základě oznámení žalobce a) zahájeny úkony trestního řízení ve věci porušování domovní svobody pro odcizení klíčů a hotovosti; věc byla odložena, -) dále bylo z podnětu žalobce b) prošetřováno a následně odloženo odcizení pantoflí v noci z [datum] na [datum], odcizení jízdního kola v období od [datum] do [datum], poškození vstupních dveří [datum] a odcizení věcí z půdních prostor v období od [datum] do [datum].

8. Bytová jednotka [číslo] byla od počátku užívána rodinou [příjmení] tak, že menší byt obýval žalobce a) s manželkou a dětmi a větší byt obývali jeho rodiče, později jej měl k dispozici bratr žalobce a), který v něm ale nikdy nebydlel. Tento stav fakticky rozděleného užívání jednotlivých bytů přetrvával i po koupi podílu žalovaným (výpovědi [jméno] [příjmení] a [jméno] [celé jméno žalobce]). Formálně je žalobce a) hlášen k trvalému pobytu na adrese [adresa žalobce a žalobce], od [datum] (sdělení [stát. instituce] z [datum]). Původní soužití rodin [příjmení] a [anonymizováno] v domě bylo poklidné, jejich sousedské vztahy byly přátelské, pořádaly zde četné společné akce (výpověď [jméno] [celé jméno žalobce], čestná prohlášení [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [celé jméno žalobce], [jméno] [celé jméno žalobce]). Žalobce a) se svou rodinou slavil v domě svátky a narozeniny (12 fotografií). Z ostatních čestných prohlášeních s ověřenými podpisy předložených žalobci [datum] vyplývá, že je činili příbuzní či dlouholetí známí a přátelé žalobců, kteří docházeli k nim domů, že vztahy žalobců byly vždy přátelské, žalobci se v jejich přítomnosti nikdy neprojevovali rasisticky či násilně, že bydlí v domě [adresa] celý jejich život a že měli problémy s nájemníky žalovaného a žalovaným.

9. Žalovaný měl v úmyslu v domě bydlet (výpověď [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], čestná prohlášení Mgr. Ing. [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení]). Byt, půdu a fasádu chtěl za tímto účelem rekonstruovat (čestné prohlášení [jméno] [příjmení]). Nechal vypracovat Mgr. Ing. [jméno] [příjmení] zjednodušenou dokumentaci stavby pro jednotku [číslo] která byla ověřena [stát. instituce], odborem výstavby, a návrh stavebních úprav bytu (ověření z [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], adaptace fasády bytového domu [adresa] a návrh stavebních úprav bytu). S oběma žalobci jednal o možném odkoupení jejich podílu, respektive jednotky (čestná prohlášení Mgr. Ing. [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení]). Kvůli následným neshodám s žalobci bydlel nějakou dobu u své matky a poté si zajistil bydlení jinde (výpověď [jméno] [příjmení]).

10. Ke stavu budovy [adresa] bylo dále zjištěno, že [datum] byl vypracován technický průkaz nemovitosti, podle něhož je rizikový stav statiky, izolace proti vodě, povrchů, úniků tepla a technických zařízení, uspokojivý stav bezpečnosti a požární bezpečnosti a pozemků a dobrý stav z hlediska zdravotní nezávadnosti. Celkové náklady na sanaci domu byly podle uvedeného vyhodnocení stanoveny na 5 340 500 Kč (technický průkaz). Na jeho základě byl následně vypracován [datum] protokol zpětného prověření – posouzení vad nemovitosti, z něhož vyplývají základní nedostatky budovy – celkový stav dřevěné nosné konstrukce střechy (náklady na sanaci 115 000 Kč), absence funkční hydroizolační vrstvy ve střeše (náklady na sanaci 472 500 Kč), stav hydroizolace spodní stavby (nepropustná zemina ve spojení se způsobem svodu dešťových vod - náklady na sanaci 735 000 Kč) a celkový stav oplechování (náklady na sanaci 126 750 Kč); dále jsou na čtyřech stranách uvedeny ostatní nedostatky (protokol zpětného prověření). Aktuální náklady na celkovou sanaci domu činí 4 588 780,95 Kč (rozpočet stavby z [datum] vyhotovený [jméno] [příjmení]). Ten pro účely prokázání, že disponují nutnými financemi na opravu domu v uvedené výši, žalobci akceptovali u jednání [datum], aby nemusel být zpracováván pro tento účel znalecký posudek.

11. Z podnětu žalovaného se [datum] konala kontrolní prohlídka domu [adresa] ze strany [stát. instituce], odboru výstavby a územního plánování, za účelem zjištění jeho stavebně technického stavu. Jejím výsledkem byla výzva adresovaná účastníkům řízení ke zjednání nápravy zjištěných závad, a sice zajištění řádného odvedení dešťových vod z dešťového svodu po severozápadní obvodové zdi, provedení sanačních prací za účelem odvlhčení suterénního zdiva, provedení opravy nevyhovujících okenních otvorů v prvním podzemním podlaží, provedení opravy poškozených stupňů vstupního schodiště a zajištění stability zábradlí, provedení opravy zábradlí vnitřního schodiště k zajištění jeho stability, provedení opravy fasádní omítky k zamezení opadávání zvětralých částí na terén zahrady, provedení oplechování říms v úrovni prvního nadzemního podlaží k zamezení narušování jejich konstrukce povětrnostními vlivy a provedení opravy propadlé konstrukce podlahy na půdě. Další vady (dřevěné střešní konstrukce, střešní krytiny a napadení krovu) nebyly při kontrole zjištěny. Pokud jde o revizi vnitřních rozvodů, není stavební úřad oprávněn k jejímu nařízení, jedná se o věc vlastníků stavby. Termín ke zjednání nápravy do [datum] byl k žádosti žalobců následně prodloužen do [datum] (část spisu [stát. instituce], odboru výstavby a územního plánování, sp. zn. [spisová značka]). Za účelem zjištění stavu zjednání nápravy uskutečnil [stát. instituce] [datum] kontrolní prohlídku. Stavební práce jsou dle výzvy zčásti provedeny – je zajištěno řádné odvedení dešťových vod z dešťového svodu, jsou opravena zábradlí vstupního i vnitřního schodiště, aby byla stabilní, je opravena fasádní omítka, aby nedocházelo k jejímu opadávání, a je opravena propadlá konstrukce podlahy na půdě. Oproti tomu dosud chybí opravit nevyhovující okenní otvory prvního podzemního podlaží, vstupní schodišťové stupně a oplechovat římsy v prvním nadzemním podlaží. Nadále nebude stavební úřad požadovat provedení sanačních prací za účelem odvlhčení suterénního zdiva, protože podle předloženého odborné posouzení stavu vlhkosti zdiva společnosti [právnická osoba], vlhkost neohrožuje statiku objektu ani byty v nadzemních podlažích (sdělení [stát. instituce], odboru výstavby a územního plánování, z [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka]).

12. Jako základ úvahy o výši náhrady pro účely vypořádání nechal soud vypracovat znalecký posudek z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, [celé jméno znalkyně]. Z posudku [číslo] vyhotoveného [datum], k němuž neměli účastníci žádné námitky a shodně nepožadovali výslech znalkyně, bylo zjištěno, že aktuální cena (dovozená průměrem) bytové jednotky [číslo] jako celku podle právního stavu zapsaného v katastru nemovitostí včetně podílu na společných částech domu a pozemku parc. [číslo] činí 5 600 374,42 Kč. Znalkyně pro tento závěr použila metodu porovnání se třemi obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v době vyhotovení posudku v [obec], z nichž cena za 1 m2 po úpravě koeficienty činila u nejlevnější 28 435,08 Kč a u nejdražší 30 925,19 Kč. Pokud se bude jednotka prodávat a kupovat jako celek tak, jak je zapsána v katastru nemovitostí, neovlivní výši ceny skutečnost, že fakticky se skládá se dvou bytů; tyto lze stavebními úpravami propojit. (Uvedený nesoulad faktického a právního stavu by naopak ovlivnil cenu v případě prodeje a koupě jednotky po jejích jednotlivých faktických částech, jak jsou užívány žalobcem a) a žalovaným, protože ty v katastru nemovitostí jako samostatné bytové jednotky zapsány nejsou.) Cena za bytovou jednotku jako celek je nižší, než je tomu u cen za menší jednotky, zejména o velikosti 2+1, a to proto, že o menší bytové jednotky je na trhu větší zájem a současně u jednotek s větší podlahovou plochou bývá nižší jednotková cena za 1 m2. Stejnou oceňovací metodu zvolila znalkyně pro učení ceny pozemku parc. [číslo] který komparovala se čtyřmi obdobnými pozemky – zahradami v lokalitě [obec], a dospěla k jeho aktuální ceně (dovozené průměrem) 677 240,75 Kč. Přitom cena za 1 m2 po úpravě koeficienty činila u nejlevnějšího z nich 1 311 Kč a u nejdražšího z nich 1 576,14 Kč. Z aktuálních fotografií pořízených znalkyní při prohlídce nemovitosti [datum] je dále zřejmé, že stav části jednotky užívané žalovaným se aktuálně liší od stavu zachyceného na třech fotografiích předložených žalobci; nacházejí se v ní dveře, zárubně i podlahové krytiny.

13. Pro určení výše vypořádacího podílu včetně případného použití korektivu dobrých mravů se soud zabýval tvrzeními žalobců o okolnostech sjednání výše kupní ceny, kterou žalovaný zaplatil [jméno] [celé jméno žalobce] za nabytí spoluvlastnických podílů, škodách způsobených na nemovitosti a šikanózním chování žalovaného. K tomu učinil následující skutková zjištění: -) Při prodeje podílů žalovanému ze strany [jméno] [celé jméno žalobce] bylo ústně dohodnuto i to, že žalovaný opraví na své náklady fasádu domu a oproti tomu získá půdní prostory, kde vybuduje dvě další jednotky, z nichž jednu prodá dceři žalobce a) [jméno], a dále to, že stávající bytová jednotka [číslo] bude rozdělena na dvě, žalovaný si tu svoji opraví pro vlastní užití a žalobci a) něco doplatí na vypořádání rozdílu podlahových ploch. Byt užívaný žalovaným nebyl v minulosti rekonstruován, měl staré rozvody, ale v době prodeje žalovanému měl vnitřní omítky, zárubně, podlahové krytiny i základní zařizovací předměty. Byt užívaný rodinou žalobce a) prošel v minulosti kompletní rekonstrukcí. Ve společných prostorech rodina [příjmení] vždy skladovala sezónní, nepotřebné a staré vybavení (plyne i z fotografií předložených žalovaným), v minulosti byla opravena střecha, na další opravy neměly rodiny žalobců peníze (výpovědi [jméno] [příjmení] a [jméno] [celé jméno žalobce]). Do části bytu užívané žalovaným zatékalo, zábradlí na schodišti ve společných prostorech bylo rozbité (fotografie předložené žalovaným). -) Původní dohoda o opravě fasády žalovaným za to, že dostane půdu, kterou rovněž opraví, a dohoda o tom, že ještě určitou částku doplatí žalobci a), je potvrzována rovněž výpovědí [jméno] [příjmení]; dále dohoda o přenechání půdy za opravu fasády a dohoda o vybudování dvou půdních bytů žalovaným, z nichž jeden koupí [jméno] [příjmení], vyplývá z čestného prohlášení [jméno] [příjmení]. -) V letním období roku [rok] docházelo v domě [adresa] k odcizení věcí. - úřední záznam Policie ČR z [datum] o vysvětlení podaném žalobcem a), rozsudek [název soudu] ze [datum rozhodnutí] č. j. [číslo jednací] -) V půdních a ostatních společných prostorech domu byl značný nepořádek (10 fotografií, výpověď [jméno] [příjmení]), v bytě užívaném žalovaným chyběly v určitém období zárubně, podlahové krytiny, kuchyňská linka a obklady, stěny potřebovaly vymalovat (3 fotografie).

14. Za účelem zjištění, zda žalobce a) a žalovaný aktuálně disponují finančními prostředky k vyplacení náhrady druhé straně a k nezbytným opravám nemovitosti, soud provedl následující důkazy: -) na základě smlouvy z [datum] byl poskytnut JUDr. [jméno] [příjmení] hypoteční úvěr, tzv. americká hypotéka, ve výši 9 200 000 Kč, který nebyl k datu [datum] čerpán, splatnost byla sjednána do [datum] (potvrzení [právnická osoba], o vedení hypotečního účtu č. [bankovní účet], detail tohoto účtu ke dni [datum]), -) zůstatek na účtu č. [bankovní účet] JUDr. [jméno] [příjmení] představoval k [datum] částku [částka] a k [datum] částku [částka] (výpis z účtu vedeného u [právnická osoba], za [anonymizováno] [rok]), -) [datum] se JUDr. [jméno] [příjmení] zavázala přenechat žalobci a) peníze ve výši vypořádacího podílu, který bude povinen zaplatit podle pravomocného rozsudku v této věci oproti nabytí výlučného vlastnictví k jednotce [číslo] souvisejících spoluvlastnických podílů, a to do 15 dnů od právní moci takového rozsudku; žalobce a) se zavázal JUDr. [jméno] [příjmení] zapůjčené peníze vrátit do jednoho roku od jejich poskytnutí spolu s úrokem 4,59 % ročně. Téhož dne a za stejných podmínek se JUDr. [jméno] [příjmení] zavázala poskytnout žalobci a) rovněž peníze k provedení nutných oprav dle výzvy ke zjednání nápravy stavebního úřadu, maximálně do výše 4 588 780,95 Kč (dvě smlouvy o zápůjčce datované [datum]), -) zůstatek na účtu č. [bankovní účet] na jméno žalovaného představoval k [datum] částku [částka], toho dne na něj přišla platba [částka] (výpis z účtu vedeného u [právnická osoba], z [datum]), -) [datum] se [právnická osoba], s. r. o., v níž je žalovaný jednatelem, zavázala poskytnout žalovanému zápůjčku [částka] do 10 dnů od vyžádání žalovaného; žalovaný se zavázal společnosti peníze vrátit do 12 měsíců od vyžádání žalovaného (smlouva o zápůjčce z [datum]).

15. U druhého jednání žalovaný nově tvrdil, že žalobci ve skutečnosti nechtějí v nemovitosti nadále bydlet, protože neveřejně nabízejí, případně prostřednictvím bratra žalobce b) [jméno] [celé jméno žalobce], jednotky k prodeji možným zájemcům, a že jejich hlavním cílem je, aby vlastnictví k nim nenabyl právě žalovaný. Konkrétně měly být nabídky prodeje učiněny [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení], další původně avizované zájemce a realitního makléře nakonec žalovaný neoznačil. Uvedenými tvrzeními a důkazními návrhy k nim se soud zabýval, přestože byla učiněna až po koncentraci řízení, ke které došlo [datum]. Žalovaný totiž tvrdil, že se o nich dozvěděl přibližně před půl rokem, tedy někdy v zimě [rok], a že k tomuto jednání ze strany žalovaných také až po koncentraci řízení dochází. Jedná se tedy o jednu ze zákonných výjimek z koncentrace řízení uvedených v § 118b odst. 1 poslední větě občanského soudního řádu, a sice o skutečnosti a důkazy, které nastaly po přípravném jednání nebo které nemohl žalovaný bez své viny včas uvést.

16. Bratr žalobce b), [jméno] [celé jméno žalobce], nikdy nepoptával prodej žádné z jednotek v domě [adresa] ani prodej celého domu a za tímto účelem nikdy nekontaktoval žádného zástupce ani realitní kancelář (čestné prohlášení [jméno] [celé jméno žalobce] z [datum]). Žalobce b) si nechal vyměnit na jaře letošního roku ve své bytové jednotce okna (dva příjmové doklady z [datum] a z [datum]).

17. Svědek [jméno] [příjmení] měl od žalovaného informace, že vlastní bytovou jednotku na [anonymizováno] a že jsou tam další dva vlastníci bytů. Protože má zájem o větší bydlení v této lokalitě, přibližně před rokem tam zazvonil a oslovil žalobce b) s tím, že by měl zájem o koupi jeho jednotky. Ten mu sdělil, že o prodeji uvažuje kvůli špatným vztahům s žalovaným, ale právě kvůli špatným vztahům s žalovaným jej podmínil současným prodejem podílu žalobce a), bavili se orientačně o ceně, provedl svědka po svém bytě a zahradě. Setkali se i podruhé, ale následně žalobce b) přestal se svědkem komunikovat, čímž jejich jednání skončila. S žalobcem a) svědek nejednal. O prodeji jednotky jednal i s žalovaným, preferoval ale jednotku v přízemí (výpověď svědka [jméno] [příjmení]). Uvedené vyplývá i z výpovědi žalobce b), z té soud navíc zjistil, že o koupi jeho bytu se v minulosti zajímalo více lidí, se svědkem přestal jednat poté, co se dozvěděl, že se znají s žalovaným, a dále že pokud jednotka [číslo] připadne do výlučného vlastnictví žalobce a), svou jednotku prodávat nebude.

18. Rovněž svědek [jméno] [příjmení] se dozvěděl někdy před dvěma až třemi lety o existenci podílu žalovaného na nemovitosti na [anonymizováno] ulici, žalovaný mu jej nabízel ke koupi, svědek neměl zájem. Kromě toho měl povědomí o sporech účastníků od realitního makléře [anonymizováno], ten mu sdělil, že by žalobci své části možná prodali, ale svědka zajímal pouze prodej domu jako celku. O koupi nemovitosti nikdy s nikým nejednal (výpověď svědka [jméno] [příjmení]).

19. Další navržené důkazy soud neprováděl. Znalecký posudek na vyčíslení nákladů oprav nemovitosti z toho důvodu, že žalobci pro tento účel akceptovali rozpočet předložený žalovaným. Internetové recenze a hodnocení osoby žalovaného proto, že nesouvisí s předmětem řízení. Ostatní důkazy pro jejich nadbytečnost, protože z provedených důkazů byl dostatečně zjištěn skutkový stav, aby soud mohl ve věci rozhodnout. Ten je následující: Oba žalobci žijí v domě [adresa] od roku [rok], kdy byty koupili jejich rodiče, jejich vztahy jsou dobré. Žalobce a) nikdy nenabízel svůj podíl k prodeji, ani v této souvislosti nečinil žádné kroky, má zájem i nadále v bytě [číslo] bydlet. Teoretické úvahy o možném prodeji ze strany žalobců vyplývaly pouze z jejich špatných vztahů s žalovaným. Žalovaný koupil poloviční podíl na bytě [číslo] (a spoluvlastnické podíly na společných částech domu a pozemcích parc. [číslo]) v roce [rok] od bratra žalobce a) za cenu 1 470 000 Kč. Měl zájem v nemovitosti bydlet a za tímto účelem ji rekonstruovat. Současně bylo při prodeji ústně dohodnuto, že žalovaný opraví na své náklady fasádu celého domu a oproti tomu získá bezplatně půdní prostory, ve kterých vybuduje dva byty, z nichž jeden nabídne ke koupi dceři žalobce a). Dále byla ústní domluva, že jednotka [číslo] která se fakticky skládá ze dvou samostatných bytů, bude po právní stránce rozdělena na dvě jednotky a že žalovaný zaplatí žalobci a) určitou částku na vypořádání rozdílu v podlahových plochách nově vzniklých jednotek. Pro následné spory žalobců a žalovaného se ani jedna z těchto dohod nerealizovala a žalovaný se do nemovitosti nikdy nenastěhoval. Žalobce a) se svou rodinou vždy užíval menší z obou bytů jednotky [číslo] zatímco jeho rodiče, poté bratr a následně žalovaný měli k dispozici větší z obou bytů; za celou dobu tohoto užívání nikdo žalobci a) za užívání větší výměry oproti vlastnictví podílu o stejné velikosti nic neplatil a žalobce a) to ani nikdy nepožadoval. Od podzimu [rok] existují mezi žalobci a žalovaným spory, jejich vztahy jsou velmi špatné a vyhrocené. Neshodnou se na ničem ohledně úprav a oprav nemovitosti, žalovaný opakovaně přenechal„ svou“ část bytu do užívání třetím osobám, z nichž některé silně narušovaly poklidné bydlení v domě, takže musela několikrát zasahovat policie, žalobce a) a žalovaný se vzájemně osočují, podali na sebe podněty k prošetření u policie, žalovaný inicioval kontrolní řízení ohledně stavu domu u stavebního úřadu, při nařízených opravách nespolupracují, nejsou schopni vzájemně komunikovat, v průběhu celého řízení poukazují na poklesky v chování toho druhého. Aktuální cena jednotky [číslo] včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parc. [číslo] činí 5 600 374,42 Kč, aktuální cena pozemku parc. [číslo] činí 677 240,75 Kč. Jak žalobce a), tak žalovaný mají zajištěny dostatečné finanční prostředky pro vyplacení náhrady druhé straně i pro zajištění nezbytných oprav nemovitosti.

20. Podle § 1140 občanského zákoníku nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. Podle § 1143, nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Podle § 1144 odst. 1, je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci. Podle § 1147, není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě. Podle § 1148 odst. 1 při zrušení spoluvlastnictví si spoluvlastníci vzájemně vypořádají pohledávky a dluhy, které souvisejí se spoluvlastnictvím nebo se společnou věcí.

21. Každý ze spoluvlastníků má zásadně právo rozhodnout se, zda chce i nadále ve spoluvlastnictví setrvat nebo z něj chce vystoupit. Důvody, pro které by soud nevyhověl žalobě na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, jsou dva – je žádáno v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků – a v úvahu budou přicházet spíše výjimečně. V každém případě by musely být žalovanou stranou tvrzeny a prokázány, k čemuž v této věci nedošlo; naopak žalovaný od počátku řízení se zrušením spoluvlastnictví souhlasí. Proto soud v této části žalobě vyhověl a dokazování i následnou aplikaci práva zaměřil na způsob vypořádání spoluvlastnictví, který byl předmětem sporu účastníků.

22. Nejprve přitom odlišil právní režim spoluvlastnictví jednotky [číslo] souvisejícího spoluvlastnického podílu na společných částech domu [adresa] a pozemku parc. [číslo] právní režim spoluvlastnictví pozemku parc. [číslo]. Bytová jednotka [číslo] (stejně jako bytová jednotka [číslo]) vznikla podle zákona č. 52/1966 Sb. a jako taková byla nabyta od státu do bezpodílového spoluvlastnictví rodiči žalobce a) na základě kupní smlouvy. § 14 odst. 3 citovaného zákona ukládal státu povinnost zřídit nabyvatelům společně s prodejem bytu do osobního vlastnictví právo osobního užívání pozemku. Podle § 872 odst. 7 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., vzniklo-li občanovi (občanům) za podmínek uvedených v zákoně č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům, ve znění zákona č. 30/1978 Sb., osobní vlastnictví k bytu, mění se dnem účinnosti tohoto zákona (tj. 1. 1. 1992) osobní vlastnictví na vlastnictví fyzické osoby (fyzických osob); rovněž právo společného osobního užívání pozemku, na němž stojí obytný dům s bytem (byty) ve vlastnictví občana (občanů), mění se dnem účinnosti tohoto zákona na podílové spoluvlastnictví fyzických osob. Zákon [číslo] Sb. byl s účinností od 1. 5. 1994 zrušen a nahrazen zákonem č. 72/1994 Sb., podle jehož § 31, pokud tento zákona nestanoví jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní vztahy vzniklé před jeho účinností podle dosavadních předpisů o vlastnictví k bytům. Vznik těchto právních vztahů a nároky z nich vzniklé před účinností tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních předpisů o vlastnictví k bytům. Vlastníci bytů, jimž vlastnické právo k bytu vzniklo podle dosavadních právních předpisů, se ode dne účinnosti tohoto zákona považují za vlastníky jednotek podle tohoto zákona a jsou povinni do jednoho roku ode dne účinnosti tohoto zákona uvést veškeré právní vztahy k jednotkám, společným částem domu a k pozemku do souladu s tímto zákonem. Nebude-li splněna tato povinnost, může se vlastník obrátit na soud s návrhem, aby splnění této povinnosti uložil (do 30. 6. 2000), respektive aby nahradil chybějící projev vůle (s účinností od 1. 7. 2000). Podle § 21 odst. 1 věta prvá jsou s vlastnictvím jednotky spojena práva k pozemku (stavební parcele). Současně podle § 30 odst. 1 je s vlastnickým právem k jednotce nerozlučně spjato spoluvlastnictví společných částí domu a spoluvlastnictví nebo jiné právo k pozemku. S účinností od 1. 1. 2014 byl zrušen zákon č. 72/1994 Sb. novým občanským zákoníkem, přičemž podle jeho § [číslo] odst. 2 část věty za středníkem se vznik věcných práv, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona posuzují podle dosavadních právních předpisů a současně podle § [číslo] podle dosavadních právních předpisů bude vznikat i vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě.

23. Z citovaných ustanovení vyplývá, že byť účastníci ani jejich právní předchůdci nesplnili zákonnou povinnost uvést veškeré právní vztahy vzniklé podle zákona č. 52/1966 Sb. do souladu se zákonem č. 72/1994 Sb. (neučinili příslušné prohlášení vlastníků) a byť se ani neobrátili na soud s návrhem na nápravu tohoto stavu, považují se účastníci ve vztahu k jednotkám [číslo] [číslo] za vlastníky bytů podle zákona č. 72/1994 Sb. Dále je z přechodných ustanovení k občanskému zákoníku č. 40/1964 Sb. zřejmé, že v souvislosti se změnou osobního vlastnictví k těmto bytům na vlastnictví fyzické osoby se změnilo právo společného osobního užívání na podílové spoluvlastnictví fyzických osob, a to ve vztahu k pozemku, na němž stojí obytný dům; v této věci tedy ve vztahu k pozemku parc. [číslo]. Pouze spoluvlastnický podíl k tomuto pozemku, nikoliv k pozemku parc. [číslo] na kterém dům [adresa] nestojí, je tak spjat vlastnictvím bytových jednotek v domě.

24. Naopak ohledně pozemku parc. [číslo] ke kterému rovněž vzniklo právním předchůdcům žalobců právo osobního užívání, je nutné aplikovat § 872 odst. 2 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., podle kterého vzniklo-li právo osobního užívání stejného nezastavěného pozemku více občanům společně (společným uživatelům), stávají se účinností tohoto zákona (tj. 1. 1. 1992) podílovými spoluvlastníky se stejnými podíly. Ač jsou tedy účastníci i spoluvlastníky pozemku parc. [číslo] není toto spoluvlastnictví spjato s jejich spoluvlastnictvím bytovým, ale jedná se o„ klasické“ spoluvlastnictví.

25. Popsané odlišné právní režimy se v této věci projeví tak, že zatímco ve vztahu k jednotce [číslo] s příslušejícím spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy [adresa] a na pozemku parc. [číslo] jsou spoluvlastníky pouze žalobce a) a žalovaný, ve vztahu k pozemku parc. [číslo] jsou spoluvlastníky oba žalobci a žalovaný. Jednotka [číslo] předmětem tohoto řízení není, a soud tak nemůže uvádět do souladu se zákonem vztahy k této jednotce s příslušejícím spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy [adresa] a na pozemku parc. [číslo] jak opakovaně v řízení navrhoval žalovaný, byť by to bylo jakkoliv žádoucí.

26. Navrženým způsobem vypořádání, ať už ze strany žalobců, nebo ze strany žalovaného přitom soud vázán není a je povinen zabývat se jednotlivými způsoby postupně tak, jak je stanoví občanský zákoník. V prvé řadě tedy možností bytovou jednotku rozdělit mezi žalobce a) a žalovaného. Stávající faktické rozdělení jednotky na dva samostatné byty je ideálním východiskem pro její rozdělení na dvě jednotky po stránce právní, čímž by bylo zachováno bytové spoluvlastnictví jak žalobce a), tak žalovaného za současného vyrovnání rozdílu v nově vzniklých dílech v penězích. Uvedený způsob vypořádání však soud hodnotil z hledisek uvedených v rozhodnutích Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 559/2004, 22 Cdo 3242/2007 a v intencích nového občanského zákoníku sp. zn. 22 Cdo 837/2018. Rozdělení jednotky na dvě by totiž muselo být podle § 1147 občanského zákoníku dobře možné. Tímto se nemyslí pouze technické a právní hledisko, ale i hledisko dalšího bezproblémového soužití účastníků v jednom domě. Bytové spoluvlastnictví totiž nadále zůstává ve vztahu ke společným částem domu a k pozemku spoluvlastnictvím, s nímž je spojena nutnost řešit společně otázky správy, údržby, oprav apod. Přestože účastníci dosud mezi sebou v této souvislosti nevedli žádné soudní spory, soud hodnotí jejich vztahy jako natolik konfliktní, že další setrvání v jakékoliv formě spoluvlastnictví by znemožňovalo věcné a smysluplné řešení společných záležitostí. Přitom problémů, které budou muset v souvislosti s nemovitostmi řešit, je velmi mnoho. Nutné opravy nařízené stavebním úřadem, jehož ingerenci sice vyvolal žalovaný, ale na nichž se podílejí pouze žalobci, ti s žalovaným práce nekonzultují, avšak požadují za ně náhradu, žalovaný má ale o opravách jinou představu. Nebyla dodržena žádná z počátečních ústních dohod pro diametrálně odlišné představy účastníků o nutnosti oprav, jejich rozsahu a financování, ať už jde o fasádu domu, využitelnost půdních prostor či uvedení právního stavu do souladu se stavem faktickým. Žalovaný se odmítal podílet na úhradě vodného a stočného. Žalovaný po dobu přibližně dvou let ubytovával ve„ své“ části bytu větší množství osob bez vědomí žalobce a). Vztahy účastníků byly řešeny v přestupkovém řízení a podepsaly se na psychice a rodinném životě žalobce a). V průběhu celého řízení obě strany poukazovaly na takové chování druhé strany, které by mohlo být soudem vnímáno jako negativní či nežádoucí. To vše vypovídá o tom, že žalobce a) a žalovaný nejenže nejsou schopni objektivní věcné komunikace, ale jejich vztah je poznamenán silně negativními emocemi. Jejich současné ponechání v bytovém spoluvlastnictví s žalobcem b) by zcela jistě vedlo k dalším konfliktům, a proto rozdělení jednotky na dvě nepřichází v úvahu.

27. V pořadí druhou zákonnou možností, jak vypořádat spoluvlastnictví, je přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu. Podmínkou tohoto řešení je skutečnost, že alespoň jeden ze spoluvlastníků má o věc zájem a současně že je způsobilý vyplatit druhou stranu. Jak žalobce a), tak žalovaný mají o nabytí jednotky do výlučného vlastnictví zájem a oba také prokázali, že pro tento účel mají k dispozici dostatek financí, které ve svém součtu postačí na polovinu aktuální ceny jednotky, čtvrtinu aktuální ceny zahrady i polovinu nákladů na opravy, jak je účastníci učinili pro účely tohoto řízení nespornými. Žalovaný momentálně přímo na svém účtu, žalobce a) zprostředkovaně na účtu JUDr. [jméno] [příjmení], která se písemnými smlouvami zavázala k poskytnutí zápůjčky (či úvěru) žalobci a) v konkrétní dostatečné výši a v konkrétní patnáctidenní lhůtě vázané na rozsudek v této věci. V této souvislosti soud odkazuje co do schopnosti vyplatit spoluvlastnický podíl na rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 103/2019, potažmo 22 Cdo 1942/2016, podle nichž není nezbytné, aby měl účastník finance přímo ve své dispozici, ale postačí, že je schopen si je opatřit. Pohnutky JUDr. [jméno] [příjmení] jsou v tomto směru bez významu. K rozpočtu předloženému žalovaným, stejně jako k technickému průkazu a protokolu zpětného prověření soud navíc poznamenává jednak to, že na vlastníka jednotky [číslo] připadá pouze polovina nákladů, zatímco druhá polovina připadá na žalobce b) coby vlastníka jednotky [číslo] jednak to, že se v nich evidentně jedná o náklady na kompletní rekonstrukci domu. K té aktuálně nejsou účastníci povinni a mohou ji provádět podle svých finančních a jiných možností, kdy budou chtít. Skutečnost, že tak žalobce a) dosud neučinil, není sama o sobě při zohlednění dalších níže uvedených kritérií tím důvodem, pro který by soud přikázal jednotku do výlučného vlastnictví žalovaného, když navíc současně žalobce a) prokazuje, že zdroj financování již našel. Podstatné je, aby účastníci disponovali dostatkem financí na úpravy nařízené stavebním úřadem pro zajištění bezpečnosti, na které bude vzhledem k jejich nařízenému rozsahu evidentně potřeba podstatně nižších nákladů. Kromě toho značná část nařízených úprav již byla ze strany žalobců zajištěna a také uhrazena.

28. Vzhledem k tomu, že žalobce a) i žalovaný prokázali svou schopnost vyplatit druhou stranu a současně jsou jejich podíly na jednotce stejné, hodnotil soud v rámci úvah, komu jednotku přikázat, i další kritéria, přičemž dospěl k závěru, že ta vyznívají ve prospěch žalobce a). V prvé řadě je s nemovitostí spojena většina jeho života, žalobce a) v ní bydlel se svými rodiči, poté se svou manželkou a dětmi, jeho rodiče jednotku koupili a na něj přešel jeho podíl v řízení o dědictví; k místu tak má historicky silnou rodinnou a citovou vazbu. Jednotku chce i nadále užívat k bydlení, a jak již bylo výše uvedeno, pokud někdy uvažoval o jejím prodeji, dělo se tak čistě teoreticky a výlučně kvůli vysoce konfliktním vztahům s žalovaným. Naopak s vlastníkem druhé jednotky v domě, žalobcem b), jehož vztah k nemovitosti je obdobný, má dlouhodobě přátelské vztahy, účastní se společně různých akcí, jsou schopni společně komunikovat, žalobce b) jej nadále jako bytového spoluvlastníka preferuje; o tom ostatně vypovídá právě to, že žalobce b) vstoupil do řízení na jeho straně. Oproti tomu žalovaný je spoluvlastníkem jednotky pouhých šest let, a přestože chtěl v nemovitosti bydlet a opravit si„ svou“ část jednotky, dosud se tak nestalo a její užívání umožnil třetím osobám, zatímco sám bydlí jinde. Žádnou silnou vazbu k nemovitosti tedy nezískal. Pokud by soud přikázal jednotku do jeho vlastnictví, vzhledem k dosavadnímu vývoji řízení lze předpokládat další konflikty mezi ním a žalobcem b). Pro žalovaného tak hovoří jen skutečnost, že je ochoten zaplatit žalobci a) na vypořádání vyšší částku podle toho, kolik by činila hodnota části jednotky užívané žalobcem a), kdyby se jednalo po právní stránce o samostatnou jednotku. Uvedená nabídka by mohla být významná v případě smíru či jiné dohody účastníků, avšak jinak kritérium„ více peněz na vyplacení a na rekonstrukci“, než jak vyplývá jejich potřeba z provedeného dokazování, není v tomto případě pro rozhodnutí o tom, komu věc přikázat, zásadní.

29. Dále se soud zabýval výší náhrady, kterou bude muset žalobce a) žalovanému zaplatit. Jak už bylo zmíněno, za základ svých úvah nechal vypracovat znalecký posudek ke stanovení aktuální ceny jednotky. Přestože pro možné smírné vyřešení věci bylo zadáno znalkyni rovněž samostatné ocenění fakticky existujících bytů v rámci jednoty, jako by se jednalo o jednotky dvě, částky takto stanovené nepředstavují aktuální cenu jednotky [číslo] neboť za součet těchto cen by si jednotku nikdo nekoupil prostě proto, že se jedná o uměle navozenou fikci. To ostatně vyplývá i z posudku znalkyně, která v závěru uvádí, že tato skutečnost by měla na cenu samostatných částí vliv. Po právní stránce existuje jedna jednotka, která je předmětem vypořádání, nikoliv jednotky dvě. Skutečnost, že do budoucna z ní eventuálně dvě jednotky mohou vzniknout, není v tomto okamžiku významná. Rozhodující je aktuální stav, který navíc může být v budoucnosti zachován tím, že budou oba byty jednoduše propojeny, jak uvedla znalkyně. Pokud by někdo chtěl prodat část stávající jednotky, nutně by musel nabízet k prodeji její ideální podíl, což je něco odlišného než samostatný byt. Podpůrně lze aplikovat i rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1114/2016, podle kterého se i v poměrech nového občanského zákoníku při stanovení náhrady vychází z ceny věci jako celku, nikoliv z ceny spoluvlastnického podílu. Průměr cen použitých znalkyní při srovnání činí 5 600 374,42 Kč, po zaokrouhlení tedy 5 600 000 Kč. Polovina připadající na každého spoluvlastníka tak je 2 800 000 Kč.

30. Žalobce a) požadoval přiměřenou náhradu oproti této částce snížit s poukazem na korektiv dobrých mravů. Jeho použití v případech konstitutivních rozhodnutí judikatura připustila, např. v rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 2371/2014, 22 Cdo 2908/2015 a 22 Cdo 3619/2015. Ve výjimečných případech tak soud může s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem a korektivu dobrých mravů náhradu snížit, případně ji nepřiznat, či naopak zvýšit. Takto Nejvyšší soud dovodil přípustné snížení náhrady na výši extrémně nízké kupní ceny, za kterou v minulosti druhý spoluvlastník od prvního svůj podíl nabyl, stanovené v domnění společného soužití obou spoluvlastníků, a to v situaci, kdy ji fakticky ani nezaplatil a spoluvlastník, kterému byla věc přikázána do výlučného vlastnictví, získal svůj podíl darem od rodičů, kteří nemovitost začali stavět a z jejichž prostředků a prostředků tohoto spoluvlastníka byla rekonstrukce z převážné míry financována. Naopak důvody pro snížení náhrady nelze spatřovat ve skutečnostech, že jeden ze spoluvlastníků nabyl podíl v dražbě za výrazně nižší cenu nebo že nabytí podílu bylo motivováno ekonomicky, nikoliv realizací práva věc užívat. V intencích těchto závěrů tak není významné, zda žalovaný usiloval o odkoupení podílu žalobce a) a jednotky žalobce b) za účelem získání výlučného vlastnického práva k celému domu, anebo naopak chtěl svůj podíl odprodat za výhodnější cenu.

31. V této věci koupil žalovaný svůj podíl v roce [rok] za cenu 1 470 000 Kč, kterou bratrovi žalobce a) zaplatil. Jak vyplývá z kupní smlouvy, tato cena byla stanovena s přihlédnutím ke stavu nemovitostí. Žalovaný kupoval podíl na jednotce, jejíž část, kterou měl užívat, nebyla dlouhodobě rekonstruována, obdobně bylo jasné, že i dům vyžaduje celkovou rekonstrukci. Výše kupní cena nebyla nijak odvislá od dohody, že žalovaný zajistí na své náklady opravu fasády; z dokazování jednoznačně vyplynulo, že tento jeho závazek měl být kompenzován tím, že získá půdní prostory, ve kterých vybuduje dvě bytové jednotky, z nichž jednu prodá dceři žalobce a). Obdobně výši kupní ceny neovlivnil závazek žalovaného zaplatit žalobci a) částku orientačně necelých 300 000 Kč, ten byl totiž podmíněn skutečností, že jednotka bude rozdělena na dvě, a žalovaný tak získá na úkor žalobce a) větší podlahovou plochu, přestože jejich ideální podíly jsou stejné. To, že k realizaci ani jedné z ústních dohod nedošlo, tak nepřináší ani jedné ze stran žádnou majetkovou ztrátu.

32. Pokud jde o žalobcem a) tvrzené škody, tak z aktuálních fotografií ve znaleckém posudku je zřejmé, že stav části jednotky, kterou měl k dispozici žalovaný, odpovídá jejímu stáří a absenci jakékoliv rekonstrukce ze strany původních spoluvlastníků. Znečištění či poškození způsobená nájemci žalovaného, jak měla být zachycena na fotografiích předložených k návrhu na nařízení předběžného opatření, tak byla odstraněna. Ve vztahu ke společným prostorům pak soud uvádí, že jak z fotografií, tak z výpovědí dětí žalobce a) vyplynulo, že v nich byly hromadně skladovány nepotřebné věci. Jejich zpřeházení, navíc učiněné ze strany některých nájemců, nikoliv žalovaného, rovněž nemůže ovlivnit výši náhrady. Totéž je nutné uzavřít k odcizeným věcem a zničené brance, protože jednání třetích osob nemůže jít k tíži žalovaného. Ze zjednodušené dokumentace stavby, technického průkazu, výpovědí svědků slyšených u prvního jednání, jakož i z čestného prohlášení Ing. [příjmení] je naopak evidentní, že žalovaný měl skutečný zájem o celkovou opravu domu.

33. Do třetice, na šikanózní chování žalovaného nelze usuzovat ze skutečnosti, že část jednotky, kterou měl v dispozici, poskytoval do užívání třetím osobám, byť se mohlo jednat o osoby, kterým by žalobce a) jednotku nepronajal. Skutečnost, že žalovaný poskytl prostor do užívání osobám bez domova a dvěma rómským rodinám, bez dalšího neznamená šikanu. Z dokazování navíc vyplynulo, že s tímto okruhem nájemníků neměli žalobci zásadní problémy. K těm došlo až s příchodem nájemců [příjmení] a [anonymizováno] (hluk, alkohol, drogy, ztracené věci, další osoby pohybující se po nemovitosti, opakované výjezdy policie). Za jejich jednání žalovaný neodpovídá a přes poučení soudu u přípravného jednání o nutnosti doplnění veškerých tvrzení a důkazních návrhů k možnému snížení náhrady nebylo nijak prokázáno, že by žalovaný tyto osoby k popsanému jednání podněcoval či je v něm jinak podporoval. Naopak z dokazování vyplynulo, že s nimi byl nájem sjednán pouze na dobu od poloviny [anonymizováno] [rok] do konce [anonymizováno] [rok], následně jim ze strany žalovaného nebyl prodloužen a byli vyzváni k opuštění bytu.

34. Důvody ke snížení náhrady tak soud neshledal a zavázal žalobce a) k zaplacení poloviny částky, za kterou by bylo možné reálně jednotku prodat, tedy 2 800 000 Kč. Soud výjimečně prodloužil lhůtu k úhradě částky na 20 dnů od právní moci rozsudku tak, aby měl žalobce a) reálnou šanci svému závazku dostát bez nařízení exekuce, neboť v předložené smlouvě o zápůjčce je povinnost JUDr. [jméno] [příjmení] vázána na lhůtu 15 dnů od právní moci rozsudku. Takto prodloužená lhůta přitom nebude žalovanému na újmu.

35. Ohledně pozemku parc. [číslo] platí shodně vše, co bylo uvedeno u jednotky [číslo] pokud jde o opodstatněnost požadavku na zrušení spoluvlastnictví,„ ponechání podílu na něm“ žalobci a), nikoliv žalovanému, absenci důvodů pro snížení náhrady i lhůtu pro její zaplacení žalovanému. Navíc soud doplňuje, že jeho reálné rozdělení by sice bylo z povahy věci fakticky možné, avšak není praktické. Pozemek totiž tvoří od počátku jeden funkční celek s domem [adresa] a pozemkem parc. [číslo] slouží jako zahrada k domu. Jeho funkční neoddělitelnost od domu ostatně vyplývá i ze skutečnosti, že byl dán do společného osobního užívání právním předchůdcům žalobců při koupi bytů, ač podle zákona tomu tak být nemuselo, protože na něm dům nestojí. Proto také soud ponechal pozemek nadále ve spoluvlastnictví žalobců jakožto vlastníků jednotek v domě, a to se stejnými podíly jako tomu je u podílů na společných částech domu [adresa] a pozemku parc. [číslo]. Na právním postavení žalobce b) se tak rozsudkem nic nemění, naopak žalobci a) se jeho podíl zvýší na jednu polovinu, takže výlučně on byl zavázán k zaplacení náhrady žalovanému. Její výše odpovídá částky, za kterou by bylo možné reálně pozemek prodat. Po zaokrouhlení této částky zjištěné průměrem cen pozemků, použitých znalkyní ke srovnání, na 680 000 Kč, se tedy jedná o 170 000 Kč.

36. Jako nedůvodný co do samotného základu vyhodnotil soud požadavek žalobce a) na zaplacení částky 105 000 Kč, a proto ani nenechával zpracovat navržený znalecký posudek ke zjištění ceny nájmu bytu pro určení výše peněžité náhrady za bezdůvodné obohacení žalovaného. Ze stanoviska pléna Ústavního soudu Pl. ÚS-st. [číslo], z rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 503/2011, případně 28 Cdo 3460/2016, vyplývá, že právo každého ze spoluvlastníků užívat společnou věc je omezeno stejným právem ostatních spoluvlastníků užívat společnou věc podle velikosti podílů. Užívá-li spoluvlastník společnou věc bez právního důvodu nad rozsah odpovídající jeho spoluvlastnickému podílu, zasahuje do práva vlastnit majetek ostatních spoluvlastníků, vzniká mu na jejich úkor bezdůvodné obohacení a je povinen vydat jim to, oč se obohatil podle pravidel o bezdůvodném obohacení. Právním důvodem pro užívání věci nad rámec spoluvlastnického podílu může být například dohoda spoluvlastníků. Ani existence takové dohody však bez dalšího nezbavuje spoluvlastníka povinnosti poskytnout ostatním spoluvlastníkům náhradu za omezení jejich vlastnického práva. Uvedenou povinnost spoluvlastník nemá pouze v případě, že se dohoda týkala užívání bezúplatného.

37. Soud dospěl po provedeném dokazování k závěru, že existovala minimálně v konkludentní formě dohoda o tom, že žalovaný bude navzdory stejným podílům žalobce a) a žalovaného bezplatně užívat bytovou jednotku [číslo] ve větším rozsahu, vyplývajícím z výměry bytu, který mu byl přenechán k dispozici po bratrovi žalobce a), potažmo po jeho rodičích. Od počátku byla větší část jednotky užívána rodiči žalobce a), po jejich úmrtí a nabytí jednotky do rovnodílného spoluvlastnictví žalobce a) a jeho bratra [jméno] na jaře [rok] takto rozdělené užívání pokračovalo, aniž by bratr žalobci a) cokoliv hradil. Byť bratr žalobce a) větší část nikdy neobýval, byla mu přenechána k dispozici, zatímco žalobce a) vždy užíval k bydlení jen menší část. Pouze tu také na vlastní náklady a bez přispění bratra rekonstruoval. Tento stav nedoznal změny ani poté, co v roce [rok] nabyl podíl na jednotce žalovaný, čemuž napovídá i specifikace převáděného podílu v kupní smlouvě a protokolu o předání a převzetí nemovitosti jako„ byt 3+1 o velikosti 116 m2“. Ani pak žalobce a) větší část neužíval a užívat nechtěl a ani pak mu žalovaný za užívání větší části nic neplatil a žalobce a) to nikdy nepožadoval. Pokud by na nějaké úhradě trval, jistě by to bylo součástí dohod účastníků v době odkupu podílu žalovaným, když jinak si například sjednali určitý doplatek ze strany žalovaného na vyrovnání podílu pro případ rozdělení jednotky na dvě. Spoluvlastníci tak vždy akceptovali uvedený způsob užívání bez náhrady a v tomto ohledu nikdy nedošlo k žádné změně. Proto žalobce a) nemůže najednou požadovat úplatu jen proto, že vztahy spoluvlastníků se zhoršily a jsou důvodem pro řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

38. Při rozhodování o náhradě nákladů řízení soud vycházel ze závěrů rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 1435/2015, které se zabývalo případem uplatnění více nároků se samostatným skutkovým základem v jednom řízení (tzv. objektivní kumulací nároků). Žalobce a) uplatnil v tomto řízení čtyři samostatné nároky, jeden z nich společně s žalobcem b) – na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k jednotce [číslo] na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k pozemku parc. [číslo] s žalobcem b), na zaplacení bezdůvodného obohacení 105 000 Kč a na zaplacení části vodného a stočného 13 630 Kč. Podle § 12 odst. 3 advokátního tarifu se při spojení dvou a více věcí, pro něž spojení ke společnému projednání není stanoveno jiným právním předpisem, za tarifní hodnotu považuje součet tarifních hodnot spojených věcí. Aplikováno na tuto věc to znamená, že tarifní hodnotou je částka 6 396 244 Kč (§ 8 odst. 1 advokátního tarifu) – 5 600 374 Kč v případě jednotky [číslo] 677 240 Kč v případě pozemku parc. [číslo] dále 105 000 Kč a 13 630 Kč. Při objektivní kumulaci nároků se o náhradě nákladů řízení rozhoduje jediným výrokem, přičemž při určování úspěchu či neúspěchu ve věci se vychází ze vzájemného poměru tarifních hodnot uplatněných nároků.

39. Současně soud ve vztahu ke zrušení a vypořádání spoluvlastnictví obou nemovitostí vyšel ze závěrů Ústavního soudu vyslovených v nálezech sp. zn. I. ÚS 262/20 a IV. ÚS 404/22, podle nichž má soud primárně aplikovat při rozhodování o náhradě nákladů řízení v těchto věcech § 142 odst. 2 občanského soudního řádu v tom smyslu, že zásadně nelze hovořit o úspěchu a neúspěchu jen proto, že každá ze stran navrhuje jiný způsob vypořádání spoluvlastnictví. Výjimku z obecného použití § 142 odst. 2 občanského soudního řádu na řízení typu iudicium duplex by měly tvořit případy, kdy jde o obstrukční chování spoluvlastníka, účastník řízení se nezajímá o konstruktivní vyřešení věci nebo jde o šikanózní výkon práva. K žádnému z uvedených případů v tomto řízení nedošlo, a to ani stran nových tvrzení a důkazních návrhů přednesených žalovaným u druhého jednání, pro která se sice konalo jedno jednání navíc, avšak nelze je s ohledem na obsah výpovědí svědků [příjmení] a [příjmení] hodnotit jako obstrukční či šikanózní. Žalovaný stejně jako žalobci od počátku řízení se zrušením a vypořádáním spoluvlastnictví souhlasil a navrhoval věcné způsoby jeho vypořádání.

40. Přeneseno na tuto věc to znamená, že žalobce a) byl úspěšný s polovinou svého požadavku na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k jednotce, tj. 2 800 187 Kč, s polovinou svého požadavku na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k pozemku, tj. 338 620 Kč, s požadavkem na úhradu části vodného a stočného 13 630 Kč (žalovaný z tohoto titulu plnil až po zahájení řízení a z tohoto důvodu byla žaloba v této části vzata zpět a řízení zastaveno). Oproti tomu žalovaný byl úspěšný rovněž s polovinou svého požadavku na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k jednotce, tj. 2 800 187 Kč, rovněž s polovinou svého požadavku na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k pozemku, tj. 338 620 Kč, a se zamítnutým požadavkem na náhradu bezdůvodného obohacení 105 000 Kč. Celkově tedy měl žalobce a) úspěch co do tarifní hodnoty 3 152 437 Kč, což představuje po zaokrouhlení ve vztahu k celku 6 396 244 Kč 49,3 %, zatímco žalovaný měl úspěch co do tarifní hodnoty 3 243 807 Kč, což činí po zaokrouhlení ve vztahu k celku 6 396 244 Kč 50,7 %. Lze tedy uzavřít, že úspěch a neúspěch žalobce a) a žalovaného je srovnatelný, a proto žádnému z nich nebyla přiznána náhrada nákladů řízení. Závěry Ústavního soudu se pak plně uplatní ve vztahu mezi žalobcem b) a žalovaným.

41. V průběhu řízení vznikly náklady řízení i státu, a to ve výši 4 562 Kč. Znalkyni [celé jméno znalkyně] bylo přiznáno znalečné 12 562 Kč za písemně vypracovaný znalecký posudek, z toho 8 000 Kč jí bylo vyplaceno ze zálohy složené žalobci a 4 562 Kč z rozpočtových prostředků soudu. O náhradě těchto nákladů soud rozhodl podle § 148 odst. 1 občanského soudního řádu a podle výsledku řízení zavázal žalovaného k zaplacení uvedené částky, protože převážná část znalečného již byla zaplacena ze strany žalobců.

42. Závěrem soud poznamenává, že je v zájmu žalobců, aby do budoucna nejen udržovali nemovitosti ve stavu bezpečném pro okolí, ale aby rovněž po právní stránce uvedli jejich stav do pořádku.

Poučení