17 C 66/2023 - 482

Rubrum

Okresní soud v Karlových Varech rozhodl samosoudcem Mgr. Ondřejem Doubkem ve věci žalobců: a) [celé jméno žalobce], [datum narození] bytem [adresa žalobce a žalobkyně] b) [celé jméno žalobkyně], [datum narození] bytem [adresa žalobce a žalobkyně] oba zastoupeni advokátkou Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] pro povinnost odstranit vadu předmětu koupě takto:

Výrok

I. Žaloba, kterou se žalobci domáhali na žalované odstranění vady předmětu koupě – pozemku p. [parcelní číslo] v k. ú. [obec] tak, aby ochranné pásmo vodovodního řadu PE 160 v ulici [příjmení] u [adresa] v k. ú. [obec] nezasahovalo do vlastnického práva žalobců, se zamítá.

II. Žaloba, kterou se žalobci domáhali pro případ neúspěchu požadavku na odstranění vady předmětu koupě zaplacení částky 190 000 Kč jako slevy z kupní ceny podle smlouvy uzavřené účastníky dne 6. 5. 2021, se zamítá.

III. Žalobci jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalované, k rukám zástupce žalované, náhradu nákladů řízení v částce 318 351 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobci jako vlastníci pozemku a kupující se domáhali na žalované jako svém právním předchůdci a prodávající nemovitých věcí podle kupní smlouvy z 6. 5. 2021 odstranění vady předmětu koupě pozemků p. p. [číslo] jehož součástí byl dům [adresa], v k. ú. [obec]. [příjmení] spočívala v tom, že na pozemek p. [parcelní číslo] (podle upřesnění z 23. 8. 2023 v zákresu předpokládaného rozsahu ochranného pásma vodovodního řadu v [příjmení] ulici v [obec]) zasahuje ochranné pásmo vodovodního řadu, popř. tam zasahuje potrubí vodovodního řadu. Žalobci byli v kupní smlouvě ujištěni o tom, že prodávané věci jsou bez právních vad. Žalobci popírali, že by měli možnost se před uzavřením smlouvy se seznámit s projektovou dokumentací, která se k výstavbě domu na jednom z pozemků vztahovala. Uváděli dále, že se o vadě pozemku p. [parcelní číslo] v k. ú. [obec] dozvěděli od provozovatele vodovodního řadu po výstavbě plotu na hranici tohoto pozemku (směrem do [příjmení] ulice v [obec]). Žalobci projevili zájem o koupi domu, který měl být žalovanou vystavěn po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní mezi účastníky. Žalobci pro případ, kdy by nebylo odstranění vady možné (přeložením vodovodního řadu tak, aby ochranné pásmo do pozemku nezasahovalo), požadovali přiměřenou slevu z kupní ceny, kterou vyčíslili předběžně na částku 190 000 Kč.

2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. Popírala, že by ochranné pásmo vodovodního řadu (jeho zásah do předmětného pozemku) bylo vadou uvedené věci (pozemku). Dále namítala, že žalobci před koupí pozemku se o vadě pozemku dozvěděli (mohli a měli dozvědět) na základě projektové dokumentace týkající se výstavby domu [adresa] na p. [parcelní číslo] v k. ú. [obec], která obsahovala orientační zákres inženýrských sítí; uvedená projektová dokumentace byla žalobcům poskytnuta před uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí kupní (podepsané 22. 10. 2020). Žalobci mimo to uplatnili údajné právo z odpovědnosti za vady opožděně, protože byli na existenci ochranného pásma upozorněni již při výstavbě plotu v květnu 2021 provozovatelem vodovodního řadu, přesto k uplatnění vady došlo řádným způsobem až v souvislosti se zahájením předmětného řízení (sjednanou formou smluvní komunikace bylo písemná forma předaná osobně, nebo prostřednictvím provozovatele poštovních služeb doporučeně).

3. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobci jako kupující a žalovaná jako prodávající uzavřeli kupní smlouvu z 6. 5. 2021 (č. l. 4), která se týkala nemovitých věcí pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], v katastrálním území Jenišov Kupní smlouva obsahovala prohlášení žalobců ohledně prohlédnutí věci (a jejím stavu, za účasti odběrně způsobilých osob) v čl. IV. a v čl. V. a prohlášení žalované ohledně stavu a vad věci (tedy že právní vady nemá) ve stejných článcích. Podle uvedené kupní smlouvy žalobci nabyli vlastnické právo k nemovitým věcem s účinností k 3. 6. 2021 Kupní smlouva vycházela ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní z 22. 10. 2020 (č. l. 40), která ve svém čl. 5 odst. 3 písm. d) obsahovala prohlášení žalobců o seznámení s projektovou dokumentací (specifikující v preambuli smlouvy pod bodem B/ budoucí budovu, která měla být též předmětem koupě jako součást pozemku, odkazem na projektovou dokumentaci).

4. Účastníci se lišili ve výkladu ujednání smlouvy o vadách a o prohlídce věci ve smlouvě kupní z 6. 5. 2021; žalobci odkazovali na prohlášení prodávající (žalované) o bezvadnosti věcí a žalovaná na prohlášení kupujících (žalobců) o seznámení se se stavem nemovitými věcmi za účasti odborně způsobilých osob (žalobci přesto popírali účast takových osob). Žalobci popírali dále pravdivost svého prohlášení o seznámení s projektovou dokumentací (vztahující se k předmětnému domu) ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě. Mezi účastníky bylo sporné, že v době uzavření kupní smlouvy žalobci o ochranném pásmu vodovodu věděli, nebo měli vědět (zejména na základě seznámení s projektovou dokumentací domu).

5. Jako ústřední pro rozhodnutí věci (podstatné pro rozhodnutí o významu jednotlivých skutečností pro rozhodnutí soudu) bylo prohlášení žalobců ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní o seznámení se s projektovou dokumentací, která byla ve smlouvě označena (a týkala se výstavby domu na p. p. [číslo] resp. následně p. [parcelní číslo] v k. ú. [obec]). Z uvedené dokumentace, konkrétně z její části orientačního zákresu inženýrských sítí v koordinačním situačním výkresu (č. l. 85 a dále v přílohové obálce v podstatných částech projektové dokumentace) bylo seznatelné, že trasa vodovodního řadu vede po [parcelní číslo] směrem k hranici [parcelní číslo] s [parcelní číslo] v k. ú. [obec] po hranici pozemku (popř. vstupuje na pozemek, vstup na pozemek nebyl s ohledem na měřítko mapy jednoznačný) p. [parcelní číslo] v k. ú. [obec]. Pokud by se žalobci seznámili (měli možnost seznámit) s uvedenou dokumentací, pak by bylo možné uzavřít, že o existenci zásahu ochranného pásma trasy vodovodního řadu vedoucího pod povrchem [parcelní číslo] v k. ú. [obec] ([příjmení] ulicí) věděli (nebo vědět měli). Význam prohlášení účastníků v kupní smlouvě (o bezvadnosti věcí a o ověření stavu věci za pomoci odborně způsobilých osob) byl závislý na vyhodnocení pravdivosti prohlášení žalobců o seznámení se s projektovou dokumentací (její částí, která zachycovala trasy inženýrských sítí). V řízení nebylo prokázáno, že by žalobci o ochranném pásmu v době uzavření kupní smlouvy věděli, měli však o něm vědět s ohledem na seznámení s projektovou dokumentací (konkrétně s ohledem na nevyvrácenou pravdivostí prohlášení o prostudování projektové dokumentace).

6. Žalobci popírali pravdivost svého smluvního prohlášení ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní z 22. 10. 2020 o tom, že se seznámili (měli možnost seznámit) s projektovou dokumentací s tím, že uvedenému prohlášení nepřikládali (žádný) význam, v řízení se jim však nepodařilo prokázat, že uvedené prohlášení je nepravdivé (ač byli o důkazním břemenu a důsledcích jeho neunesení poučeni). Žalobci i ve svých výpovědích popírali, že by měli možnost se s projektovou dokumentací seznámit; proti jejich výpovědím však stála výpověď jednatele žalované [příjmení] [jméno] [příjmení], že se tak stalo. Byť neexistoval žádný doklad o předložení (předání) projektové dokumentace žalobcům žalovanou, lze souhlasit s argumentem žalované, že doklad o předání dokumentace byl (mohl být) nahrazen uvedeným prohlášením ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní. Lze přisvědčit i tomu, že informace žalobců o tom, že se rozhodli pro koupi domu na základě orientačního nákresu tvaru pozemku a půdorysného náčrtu plánovaného domu, jak žalobci uváděli ve svých výpovědích, je nevěrohodná, popř. neobvyklá (na tom nic nemění ani důkaz o zaslání půdorysného nákresu domu s vnitřním rozložením místností žalovanou žalobcům bezprostředně před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí kupní e-mailem z 20. 10. 2020 – č. l. 376). Při koupi domu je podstatná prohlídka předmětu koupě zájemci o koupi (kupujícími). Ta však nebyla u plánovaného (developersky připravovaného) domu možná. Lze tak požadovat za obvyklé, že budoucí kupující (zájemci o koupi) učiní maximum pro to, aby se s budoucím předmětem koupě seznámili (zda vyhovuje jejich potřebám). [právnická osoba] dokumentaci sice nešlo primárně o příslušnou část pozemku hraničící s [příjmení] ulicí a dotčenou ochranným pásmem vodovodního řadu (vodovodním řadem), z této dokumentace však podstatné skutečnosti pro zjištění vlastností tohoto pozemku zjistitelné byly.

7. Žalobcům bylo umožněno, aby se k textu smlouvy o smlouvě budoucí kupní (s přílohovou kupní smlouvou) vyjádřili, jak je zřejmé z e-mailové korespondence z 15. 10. 2020 až 21. 10. 2020 (č. l. 138 p. v.). Z výpovědí účastníků vyplynulo, že žalobci využili možnosti připomínek k textu smluvní dokumentace.

8. I když žalovaná prohlásila v kupní smlouvě, že předmět koupě z 6. 5. 2021 nemá žádné právní vady, nemohlo toto prohlášení být důvodem pro odklizení předpokládané vědomost žalobců o trase vodovodního řadu (zasahující do vlastnického práva k předmětnému pozemku), vyplývajícího z prohlášení o seznámení se s projektovou dokumentací. Navíc sami žalobci v kupní smlouvě prohlásili, že před koupí probrali uvažovanou koupi s odborně způsobilými osobami (čl. IV. bod 4.2. kupní smlouvy). Lze sice připustit, že žalovaná fakticky o konkrétní trase vodovodního řadu (ve vztahu k pozemku žalobců) nevěděla, avšak s ohledem na postup při výstavbě domu o ní vědět měla (byť nechávala dokumentaci zpracovat odborně způsobilou osobu Ing. [jméno] [příjmení]; ta o této skutečnosti věděla, jak vyplynulo z její výpovědi a ze zprávy Vodáren a kanalizací Karlovy Vary, a.s. z 2. 10. 2020, č. l. 13, předání informace žalované bylo její povinností; ostatně bylo možné žalované přičítat držbu projektové dokumentace před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí kupní, ze které, jak již bylo probíráno, zásah ochranného pásma vyplýval).

9. K uvedeným sporným skutečnostem byly provedeny i další důkazy, které však žádná podstatná zjištění nepřinesly. Žalovaná zejména poukazovala na Ocenění z 20. 11. 2020 (č. l. 147) s přílohami (č. l. 153 – 170), které zahrnovalo v přílohách též koordinační situační výkres (který byl v obraně žalované ústřední listinou v projektové dokumentaci). Bylo sice pravděpodobné, že Ocenění se dostalo do sféry žalobců, doklad na to však žádný nebyl a tuto skutečnost nelze mít za (tak) prokázanou; svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] (zástupce poskytovatele hypotečního úvěru) uvedla pouze obvyklý postup při předání (zaslání Ocenění klientům), aniž by si na postup vůči žalobcům vzpomínala. Dle výpovědi svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] (odhadkyně realizující ocenění) měla k dispozici situační koordinační nákres (č. l. 157 p. v.), aniž by to s ohledem na neprokázání předání ocenění žalobcům mělo význam pro rozhodnutí. Konkrétní zjištění týkající se předání (kompletního) ocenění však z uvedených výpovědí nevyplývalo. S ohledem na financování výstavby domu uvedeným úvěrem došlo k podání Zprávy o stavu výstavby z 30. 4. 2021 (č. l. 217), v rámci kterého odhadkyně Ing. [příjmení] potvrdila postup výstavby pro účely dalšího čerpání úvěru, aniž by to mělo pro rozhodnutí soudu význam; v řízení nevyšlo najevo, že by uvedená Zpráva byla předána (zpřístupněna) žalobcům (v její příloze byly fotografie domu a jeho okolí, včetně míst styku řadu a přípojky vody, aniž by to pro laika vedlo ke zřejmému závěru o trase vodovodního řadu v [příjmení] ulici). Ze smlouvy o hypotéčním úvěru z 7. 1. 2021 (č. l. 193) nic o vědomí žalobců o trase vodovodního řadu nevyplývalo, protože o ocenění je pouze zmínka v čl. IV. odst. 1 ve smyslu potřeby realizovat odhad postupu výstavby. Ani ze smlouvy o zřízení zástavního práva z 7. 1. 2021 (č. l. 207) soud nic podstatného pro své rozhodnutí nezjistil; pokud se v uvedené smlouvě připouští (v čl. VIII. odst. 1, aby zástavní dlužník bez dalšího realizoval zřizování věcných práv v souvislosti se zřízením potřebných inženýrských sítí pro provoz financované nemovité věci, nic se tím neříká o vlivu stávajících věcných práv a ani to nic nevypovídá o tom, zda zásah vodovodního řadu a jeho ochranného pásma ovlivňuje obvyklou cenu pozemku žalobců. Evropský standardizovaný informační přehled o spotřebitelském úvěru (bez data; č. l. 211), který se týkal předmětné smlouvy o hypotéčním úvěru, pak ve vztahu k vědomí žalobců o trase vodovodního řadu z něj nic dovodit nelze (nic nevyplývá ani z konstatování, že poplatek za znalecký posudek – ocenění byl žalobci uhrazen).

10. Pokud jde o What´sAppovou komunikaci (č. l. 127 – 137 p. v., 77 p.v., č. l. 80, č.l. 418 - 442 komunikace žalobkyně b/ a [jméno] [příjmení], č. l. 79 – komunikace žalobkyně b) a Ing. [jméno] [příjmení], 79 p. v., č. l. 361, č. l. 401 - 417 – komunikace žalobkyně b) a [jméno] [příjmení]), SMS (č. l. 78, 78 p. a. komunikace žalobkyně b) a Ing. [jméno] [příjmení]) a e-mailovou korespondenci (e-mail z 12. 7. 2023, č. l. 66, e-mail z 2. 9. 2022, č. l. 67, e-mail z 22. 9. 2022, č. l. 68, e-mail z 15. 01. 2020, č.l. 138 p. v., z 20. 10. 2020, č.l. 139 – 140, z 20. 10. 2020, č. l. 376) žalobců s osobami zúčastněnými na projektu výstavby předmětnému domu, nic konkrétního z ní pro spornou skutečnost nevyplynulo. Sdělení týkající se požadavku projektu žalobkyní b) ve zprávě z 27. 7. 2020 (č. l. 129) sice svědčí o zájmu žalobců o informace o plánované stavbě, o předání (dohodu o předání) projektové dokumentace se však nejedná. Avšak již ve zprávě z 15. 8. 2020 (č. l. 130) žalobkyně b/ volí rohový (předmětný) pozemek, byť až ze zprávy z 14. 9. 2020 (č. l. 69 p. v.) od žalobkyně b/ [jméno] [příjmení] (č.l. 69) vyplývá zaslání smlouvy týkající se budoucího vztahu mezi účastníky žalovanou a fotografií týkajících se pozemků na výběr) a ze zprávy z 16. 9. 2020 (č. l. 70) vyplývá, že [příjmení] [příjmení] informoval žalobkyni b/ o rozdělení pozemků (o vzniku p. [parcelní číslo]). To sice předcházející předání projektové dokumentace (týkající se obou plánovaných domů) nevylučuje ale ani výslovně nepotvrzuje. Lze si všimnout časové souvislosti: po žádosti o projekt domu dochází k volbě pozemku (ještě před podpisem smlouvy mezi účastníky), a tedy žalobcům se muselo dostat dostatečných informací pro volbu. Pokud jde o tvrzení žalobců o zaslání půdorysného nákresu před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí kupní, pak z e-mailu z 20. 10. 2020 (č. l. 376) vyplývá zaslání půdorysného rozkreslení místností domu [jméno] [příjmení] žalobkyni b/, avšak zaslání půdorysného nákresu bezprostředně před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí kupní neznamená, že by žalobci neobdrželi k prostudování projektovou dokumentaci (účel zaslání půdorysu byl jiný, než poskytnutí projektové dokumentace před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí kupní; z půdorysného nákresu nebylo možné zjistit nic o tvaru střechy, umístnění domu na pozemku, poloze sítí včetně připojení domu na sítě apod.). Nic ve vztahu k předání projektové dokumentace žalobcům před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí nevyplývá ani ze zprávy z 26. 2. 2021 (č. l. 75, příloha č. l. 259); podle prohlášení žalobců v jejich výpovědích měl uvedený zjednodušení náčrt sloužit pro rozhodnutí žalobců pro koupi předmětných nemovitých věcí (což se jeví být neobvyklé). Z komunikace účastníků po předání nemovitých věcí (30. 4. 2022) vyplývá (ze zprávy 9. 6. 2022, č.l. 80 a časově navazujících), že (ověřená) projektová dokumentace (nazývaná spolu s dalšími listinami k nemovitostem„ papíry“) byla předávána na konci června 2022. Z toho však neplyne, že žalobci neměli projektovou dokumentaci k dispozici před uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí kupní (a smlouvy kupní). Protože dokumentace musela být po kolaudaci ověřena stavebním úřadem, je zřejmé, že po určitou dobu žalobci ani dokumentaci nemohli mít u sebe. Ostatně je nesporné, že v době podpisu kupní smlouvy žalobci u sebe projektovou dokumentaci neměli (zda ji měli v době výstavby plotu není pro rozhodnutí soudu podstatné).

11. Ani komunikace mezi [jméno] [příjmení] a žalobkyní b/ týkající se listin předkládaných pro účely vydání stavebního povolení (č. l. 401 a násl., konkrétně zpráva z 9. 2. 2022, č. l. 411 a z 6. 9. 2021, č. l. 79 p. v.) neprokazuje, že by žalobci projektovou dokumentace neměli k dispozici (seznámení s dokumentací mělo sloužit jako náhrada prohlídky domu; v době komunikace s [jméno] [příjmení] si již žalobci nemuseli obsah dokumentace pamatovat).

12. Vyjádření účastníků týkající se lokalizace výstavby plotu při [příjmení] ulici neměla pro vyhodnocení pravdivosti prohlášení žalobců o seznámení s projektovou dokumentací význam (šlo o fotografie plotu a pozemku žalobců a přilehlé silniční komunikace, č. l. 141 a násl., o fotografie vytyčovacích kolíků č. l. 321 a násl., kopie katastrální mapy s orthofotomapou č. l. 360). Mapa je pouze orientační informací o poloze plotu ve vztahu k hranicím pozemků. Ostatně konkrétní realizovaná trasa plotu (nutně) neznamená, že stavebník plotu (ne) měl k dispozici projektovou dokumentaci (informace z územního a stavebního řízení musejí být promítnuty do konkrétní situace v terénu). Ani z polohy plotu a kolíků (neautorizované polohy a účelu) bez dalšího nic pro účely posouzení důsledků ochranného pásma vodovodního řadu pro užívání pozemku nevyplývá. Pro potřeby tohoto řízení nevyplynulo z dokumentace k výstavbě plotu pro účely závěru o seznámením žalobců s projektovou dokumentací nic podstatného.

13. Soud nemohl k uvedené otázce (seznámení žalobců s projektovou dokumentací) provést důkaz výslechem (dalšího, druhého) jednatele žalované [jméno] [příjmení], protože žalovaná souhlas s jeho výslechem nedala. Pokud žalobci poukazovali na nejasnosti ve vyjádření jednatele žalované [jméno] [příjmení] a ve výpovědích svědků a jednatele žalované [příjmení] [jméno] [příjmení] ohledně počtu vyhotovení projektové dokumentace (a čísla paré určeného pro žalobce), pak uvedené rozpory nevedou k vyvrácení pravdivosti prohlášení žalobců ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní. Předání konkrétního paré a celkový počet vyhotovení projektové dokumentace není pro pravdivosti prohlášení žalobců podstatný (ostatně z uvedených skutečností nevyplynula nemožnost předání dokumentace žalovanou žalobcům, podle zprávy Statutárního města Karlovy Vary z 21. 3. 2021, č. l. 230 došlo k vydání k vydání společného souhlasu – územního souhlasu a souhlasu s provedením ohlášeného stavebního záměru 4. 11. 2020 k návrhu žalované, které byl podán 18. 9. 2020). V řízení nevyšlo najevo, že by předložení projektové dokumentace žalobcům před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí kupní bylo (řízením před stavebním úřadem) vyloučeno.

14. Soud dospěl k dílčímu skutkovému závěru, že žalobcům se nepodařilo prokázat, že by jim nebylo umožněno seznámení s projektovou dokumentací, týkající se výstavby domu [adresa] v k. ú. [obec]. K uvedenému závěru soud dospěl poté, co žalobce poučil dle § 118a odst. 3 z. č. 99/1963 Sb. (dále jen „o. s. ř.„) o neunášení důkazního břemene žalobci označili další (nedostatečné) důkazy. Argumenty žalobců, že řada dalších smluvních prohlášení (ve smlouvách mezi účastníky) byla prokazatelně nepravdivá (seznámení se se stavem nemovitých věcí za pomoci odborně způsobilých osob, předání dokumentace k převáděnému domu), nelze akceptovat jako důkaz o nepravdivosti prohlášení žalobců o seznámení s projektovou dokumentací. (Ne) pravdivost zmiňovaných prohlášení nebyla předmětem sporu a jejich význam nebyl ve vztahu k vadám věci podstatný. Ani skutečnost, že byla smlouva využívána ve opakovaně (a tedy byla do určité míry formulářová) nevede k závěru o nepravdivosti sporné prohlášení žalobců. Argumenty, proč žalobci měli považovat uvedené prohlášení za významné již byly při hodnocení důkazů uvedeny.

15. Mezi účastníky bylo sporné, že na pozemek p. [parcelní číslo] v k. ú. [obec] (ve vlastnictví žalobců) zasahuje a) ochranné pásmo vodovodního vedení (vodovodu) vedoucí po p. [parcelní číslo], b) vodovodní vedení dtto v části u hranice p. p. [číslo]. Orientační trasa vedení a ochranného pásma byla zřejmá ze zákresu vodovodního vedení, který byl zpracován [právnická osoba]. 22. 1. 2024 (č. l. 181 p. v.); uvedenému orientačnímu zákresu odpovídaly značky (modrou barvou) provedenou touže na místě samém (které byly ověřeny a fotodokumentací zaznamenány při místním ohledání okolí p.p. [číslo] v k. ú. [obec] – protokol z 10. 4. 2024, č. l. 249). Žalobci označili důkaz zákresy zpracovanými [jméno] [příjmení], geodetické práce č. l. 82, 83 a č. l. 240 (z 19. 5. 2023) s tím, že pouze zaměření z č. l. 240 bylo zpracováno podle zaměření v terénu; č. l. 82, 83 byly zpracovány s odhadem trasy přeloženého potrubí (bez zásahu do pozemku) a s odhadem aktuálního zásahu ochranného pásma (uvedený orientační odhad byl proveden též na žádost žalované [jméno] [příjmení] v koordinačním situačním výkresu, č.l. 84; soud nepovažoval předložení uvedeného výkresu žalovanou za pokus o manipulaci skutkových zjištění, protože nahlédnutím do projektové dokumentace by bylo případné tvrzení o shodě s podobou v projektové dokumentaci bylo snadno vyvratitelné). Ani svědek [příjmení] [jméno] [příjmení] neměl pochybnosti o tom, že trasa vodovodního řadu zasahuje ochranným pásmem do pozemku žalobců (měření provozovatele, byť ne všechna, svědčila o trase řadu pod povrchem pozemku žalobců).

16. Soud se pokusil zajistit projektovou dokumentaci k vodovodnímu řadu v [příjmení] ulici V [obec], avšak ani provozovatel místního vodovodu (viz zpráva Vodáren a kanalizací [právnická osoba] z 29. 4. 2024, č. l. 269, ani stavební úřad – viz zpráva Statutárního města Karlovy Vary z 2 21. 3. 2021, č. l. 230 - neměl projektovou dokumentaci k dispozici (a nepodařilo se ji zjistit ani dotazem na další osoby, který mohly být stavebníky uvedené dokumentace – viz zprávy z 4. 6. 2024, č. l. 295, 297). Pro rozhodnutí soudu ostatně uvedená dokumentace nebyla nezbytná.

17. Pro rozhodnutí o žalobě bylo významné, zda vodovodní řad nebo jeho ochranné pásmo zasahují na pozemek žalobců p. [parcelní číslo] v k. ú. [obec]. Pokud by nezasahoval nebo nezasahovalo, nemohl by být přijat závěr o existenci vady pozemku (za žádných skutkových okolností). V řízení bylo prokázáno, že na pozemek ochranné pásmo vodovodního řadu zasahuje (bylo to opakovaně potvrzeno vytýčením provozovatelem vodovodního řadu Vodárnami a kanalizacemi [právnická osoba], č. l. 181 p. v., zákresem téže z 4. 4. 2024, č. l. 314, zákresů [jméno] [příjmení] č. l. 82, 83, 240 a násl. a je to potvrzováno korespondencí: dopis z 2. 10. 2020, č. l. 13, e-mail z 12. 7. 2023, č. l. 66, dopis z 26. 7. 2022, č. l. 11, 140 p. v., dopis z 13. 4. 2024, č. l. 228) a vyplývá to i z orientačního zákresu sítí do koordinační situace (č. l. 85 i z orientačního zakreslení hranice ochranného pásma č. l. 50 a 84); rovněž pro to svědčí obsah výpovědi svědka [příjmení] [jméno] [příjmení]. Protože však soud uzavřel, že žalobcům se nepodařilo vyvrátit pravdivost svého prohlášení ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní (čl. V odst. 3 písm. d/) a protože tak nebylo vyvráceno, že by žalobci zjistili již z této dokumentace (nebo to zjistit mohli), že ochranné pásmo do kupovaného pozemku zasahuje, a tedy že žalobci o existenci vady věděli, nebo vědět měli, nezabýval se již soud konkrétní trasou vodovodního řadu, která by pravděpodobně mohla být upřesněna (jen) znaleckým posudkem (s ohledem na neexistenci trasovacího vodiče) s poměrně vysokým nákladem. Navíc pro závěr soudu o tom, že žalobci o uvedené vadě věděli (nebo vědět měli) by to žádnou změnu přivodit nemohlo.

18. Soud dospěl k dílčímu skutkovému závěru, že vodovodní řad zasahuje ochranným pásmem a též částí svého vedení (potrubí) do pozemku p. [parcelní číslo] v k. ú. [obec] v rozsahu vytýčení provedeného [právnická osoba]. z 22. 1. 2024 (č. l. 181 p.v., které nahradilo orientační výkresy č. l. 27 – 28 - ty pak soud jako důkaz neprováděl), které bylo verifikováno v terénu při místním šetření soudu (na základě tzv. vytyčovacích značek).

19. Soud realizoval dokazování též k dalším sporným otázkám (jejichž řešení mohlo rozhodnutí soudu o žalobě ovlivnit), i když rozhodující se ukázal být závěr o prohlášení o seznámení s projektovou dokumentací a o trase vodovodního řadu.

20. Mezi účastníky bylo sporné, že žalobci uplatnili existenci ochranného pásma u žalované 31. 8. 2021 (konkrétně u [jméno] [příjmení] ml. a Ing. [jméno] [příjmení]). Pro rozhodnutí soudu sice neměla zjištění týkající se způsobu uplatnění vady (zásahu ochranného pásma) význam, protože žalobci nemohli být ve věci úspěšní s ohledem na svou vědomost o trasy vodovodního řadu (a jeho ochranného pásma), lze však souhlasit s námitkou žalované, že žalobci uplatnili v roce 2021 telefonicky a zprávou What´sAppem (jak ostatně potvrdili ve svých výpovědích žalobci, T. [příjmení] a Ing. [příjmení]) vadu věci u osob (Ing. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]), které neměly ve vztahu k žalobcům oprávnění jednat (v otázkách vady pozemku podle kupní smlouvy). [jméno] [příjmení] některé vady týkající se budovy vyřizoval a předával též informace týkající se plotu v ochranném pásmu řadu, jak je zřejmé z korespondence (zprávy z 6. 9. 2021, č. l. 405 a násl., zprávy z 14. 1. 2022, č. l. 407 a násl., zpráva z 6. 9. 2021, č. l. 79 p. v. a dále jeho výpověď č. l. 352 p. v.) a z jeho postavení při výstavbě domu (dle žalované šlo o stavitele, který stavbu realizoval), to ale neznamená, že byl obecně oprávněn za žalovanou jednat např. i ve věci vad pozemku). Rovněž Ing. [jméno] [příjmení] jako projektant a stavební dozor činný pro žalovanou se ochranným pásmem na základě odkazu [jméno] [příjmení] zabýval (to vyplývá z jeho výpovědi, č. l. 315 p. v. a ze zpráv ze srpna a září 2021, č. l. 78). Pokud vůči žalované byla vada uplatněna v srpnu a září 2022 (nejprve problém s plotem sdělen telefonicky, zprávou z 1. 8. 2022 jednateli žalované [příjmení] [příjmení] zaslán dopis provozovatele vodovodního řadu o požadavku na odstranění plotu a konečně vada uplatněna e-mailem z 2. 9. 2022, č. l. 12 určeným jednateli žalované [jméno] [příjmení]), stalo se tak s odstupem více než roku po zjištění kolize plotu a ochranného pásma vodovodního řadu (Vodárnami a kanalizace [právnická osoba] v létě roku 2021) a ve formě neodpovídající kupní smlouvě (vizte níže). I když sdělení provozovatele vodovodního řadu v roce 2021 o jeho trase nebylo„ oficiální“, bylo věcí žalobců, aby takové oficiální stanovisko od Vodáren a kanalizací [právnická osoba] vyžádali za účelem uplatnění případné vady.

21. Mezi účastníky bylo nesporné, že dne 1. 8. 2022 žalobci telefonicky u žalované a dne 2. 9. 2022 a e-mailem u žalované uplatnili existenci ochranného pásma a požadovali řešení důsledku ochranného pásma na vlastnické právo žalobců. K dohodě účastníků o řešení zásahu ochranným pásmem nedošlo. Vady byly uplatněny vůči žalované telefonicky a e-mailem, ač smlouva kupní počítala s doručováním„ osobně“ nebo prostřednictvím„ provozovatele poštovních služeb“. Dopis z 24. 11. 2022 (č. l. 15), reakce zástupce žalované z 9. 12. 2022 (č. l. 16) a dopis z 17. 3. 2023 (č. l. 17) se týkaly řešení uplatňované vady (a byly učiněny„ písemně“); pro závěr o uplatnění vady by význam neměly (vady a volba práva byly již uplatněny dříve) a navíc důvodem neúspěchu žalobců byla vědomost o vadě (v době podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní), a tedy řádnost uplatnění vady a práva z ní nebylo předmětem posouzení soudu.

22. Mezi účastníky je sporné, že žalobci uplatnili práva z tvrzené vady (ochranné pásmo vodovodního vedení zasahující na pozemek p.p.č.) v e-mailu ze dne 2. 9. 2022 – přeložka vedení. Uvedená skutečnost neměla s ohledem na zjištění týkající se vědomosti žalobců o trase vodovodního řadu (v [příjmení] ulici v [obec]) pro rozhodnutí soudu význam. Z e-mailu z 2. 9. 2022 (č. l. 12, č. l. 67) a reakce žalované z 22. 9. 2022 (č. l. 14) vyplývalo uplatnění volby práva z vytčení vad; realizovaná forma vytčení odporovala (stejně jako vlastní vytčení vady věci výše) sjednanému způsobu komunikace účastníků podle kupní smlouvy. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobci uplatnili eventuální právo (pro případ nemožnosti přeložení trasy vodovodního řadu) podáním ze dne 4. 9. 2023 – slevu z kupní ceny (ve výši stanovené odhadem na 190 000 Kč). Z dopisu z 12. 7. 2023 (č. l. 66) nevyplynulo pro předmět sporu nic podstatného (urgence Vodáren a kanalizací Karlov Vary, a.s. vůči žalobcům o řešení kolize ochranného pásma a plotu).

23. Mezi účastníky bylo sporné, zda přeložení vedení je splnitelné žalovanou. Uvedenou spornou skutečností se soud s ohledem na nadbytečnost nezabýval. Jde o otázku, kterou by bylo třeba řešit znalecky, pokud by jinak byly dány podmínky pro odpovědnost žalované za vadu prodávané věci (předmětu koupě). Mezi účastníky bylo také sporné, jaká byla odpovídající sleva z kupní ceny (pro případ splnění předpokladů pro odpovědnost žalované). Ani touto spornou otázkou se soud nezabýval, protože její řešení není s ohledem na skutkové závěr výše potřebné.

24. Mezi účastníky bylo sporné, zda pro nakládání s pozemkem p. [parcelní číslo] v k. ú. [obec] má vliv přilehlá silniční komunikace (její součást) a ochranné pásmo vedení elektrické energie, v jakém rozsahu a zda důsledky uvedených skutečností eliminují důsledky vodovodního vedení (jeho ochranného pásma) pro pozemek žalobců. Soud se ani touto skutečností s ohledem na závěr o vědomosti žalobců o zásahu vodovodního řadu (jeho ochranného pásma) do pozemku žalobců nezabýval. V tomto ohledu nebylo potřebné zpracování znaleckého posudku, které by se touto otázkou zabýval.

25. Mezi účastníky bylo nesporné, zda žalobci vyzvali žalovanou před podáním žaloby k dobrovolnému splnění povinnosti, a to dopisem z 17. 3. 2023.

26. Soud neprovedl důkaz výpisem z katastru nemovitostí označeným v žalobě, protože se týkal nesporné skutečnosti. Znalecký posudek z oboru ekonomika nebyl proveden, protože otázka slevy z kupní ceny odpovídající předpokládané vadě pozemku, nebyla v řízení řešena (s ohledem na závěr o neexistenci vady pozemku, popř. o vědomosti žalobců o uplatňované vadě před přechodem vlastnického práva k nemovitým věcem na žalobce. Výslech svědků [příjmení] [jméno] [jméno] a Ing. [jméno] [příjmení], [příjmení] (osob vystupujících za [právnická osoba].) nebyl realizován, protože měli být vyslýcháni k vlastnickému právu k předmětnému vodovodnímu řadu a k existenci zásahu ochranného pásma; po poučení soudu, které se týkalo prokázání nepravdivosti prohlášení žalobců o seznámení s projektovou dokumentací žalobci připustili, že k řešení této otázky nemohou výslechy uvedených osob nic přinést.

27. Soud neprovedl znalecký posudek z oboru stavebnictví, protože pro rozhodnutí soudu nebylo nezbytné zpřesnění trasy vodovodního řadu v [příjmení] ulici v [obec] a možnost přeložení vodovodního řadu. Soud neprovedl důkaz zákresem Vodáren a kanalizací Karlovy Vary, a.s. z 4. 4. 2024 (č.l. 314) a zákresem Ing. [jméno] [příjmení] z 4. 3. 2021 (č.l. 469), protože uvedené listiny byly označeny (předloženy) až po koncentraci řízení (a současně nebyla dána žádná z výjimek z koncentrace ve smyslu § 118b odst. 1 o. s. ř.

28. Soud nepovažoval za potřebný důkaz výslechem osoby vystupující za [právnická osoba]. zmiňované obecně v podání žalované z 13. 7. 2023 (č. l. 38), protože se tento výslech měl týkat událostí po podpisu kupní smlouvy (tedy ve vztahu k vědomosti žalobců o vadě nepodstatných). Pokud jde o otázku včasnosti uplatnění vady, pak s ohledem na závěr soudu o důsledcích prohlášení o seznámení žalobců s projektovou dokumentací to podstatné ani tak nebylo.

29. Soud za svůj skutkový závěr převzal dílčí skutková zjištění výše (skutková zjištění byla postačující pro rozhodnutí v užším než vymezeném rozsahu, jak vyplývá výše z odůvodnění rozsudku).

30. Soud dospěl k právním závěru: Podle § 2079 odst. 1 z. č. 89/2012 Sb. (dále jen „o. z.“) kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Podle § 2128 odst. 1 o. z. při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560. Pro ujednání o výhradě vlastnického práva, o právu zpětné koupě, o zákazu zcizení nebo zatížení, o výhradě předkupního práva nebo lepšího kupce, jakož i pro ujednání o koupi na zkoušku však postačí i jiná forma, nemá-li být takovým ujednáním k nemovité věci zřízeno věcné právo.

31. Podle § 1916 odst. 1 o. z. dlužník plní vadně, zejména a) poskytne-li předmět plnění, který nemá stanovené nebo ujednané vlastnosti, b) neupozorní-li na vady, které předmět plnění má, ač se při takovém předmětu obvykle nevyskytují, c) ujistí-li věřitele v rozporu se skutečností, že předmět plnění nemá žádné vady, anebo že se věc hodí k určitému užívání, nebo d) zcizí-li cizí věc neoprávněně jako svoji. Podle § 1920 odst. 1 o. z. předmět plnění má právní vadu, pokud k němu uplatňuje právo třetí osoba, ledaže o takovém omezení nabyvatel věděl nebo musel vědět. V takovém případě to nabyvatel oznámí bez zbytečného odkladu zciziteli. Podle § 2099 odst. 1 o. z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

32. Podle § 2084 o. z. prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví. Podle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

33. Primárně se soud zabýval tím, zda v případě zásahu podzemního vodovodního vedení (vodovodu) a jeho ochranného pásma do vlastnictví pozemku se jedná o vadu tohoto pozemku. Účastníci uzavřeli smlouvy o koupi nemovitých věcí dle § 2079, § 2128 a násl. o. z. (šlo o koupi nemovité věci)

34. Vady (prodané nemovité) věci mohou být faktické i právní (§ 1916 odst. 1, § 1920 odst. 1 o. z.; u koupě je faktická vada věci vymezena dále § 2099 o. z.); vady mohou být skryté i zjevné (§ 1917 o. z.); u koupě je zvláštní ustanovení o zjevných vadách (§ 2103 o. z.), které pravděpodobně je zvláštním ustanovením k § 1917 o. z., ale nebude pravděpodobně vylučovat aplikaci ustanovení § 1920 odst. 1 o. z. o právních vadách v případě (vadného) splnění závazku. U koupě je pro určení vadnosti plnění podstatný okamžik přechodu nebezpečí na kupované věci (§ 2100 odst. 1, § 2082 odst. 1 o. z.), tj. nabytím vlastnického práva. [právnická osoba] / [obec], J., Výtisk, M., [příjmení], V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (2. aktualizace). Praha: [právnická osoba]. Beck, 2023: [příjmení], M. a kol.: Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ [číslo]). Komentář. 1. vydání. Praha: [právnická osoba]. Beck, 2014, [číslo] s., [příjmení], M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 –3014). Komentář. 1. vydání. Praha: [právnická osoba]. Beck, 2014, 2072 s.; komentář Švestka, J., [příjmení], J., [příjmení], J. a kol., Občanský zákoník: Komentář, Svazek V, (§ [číslo] – [číslo]), Wolters Kluwer se k této otázce nevyjadřuje/ v takovém závěru sice není jednomyslná, ale zdá se (a je to i logické), že vědomost kupujícího (předpoklad vědomosti kupujícího) o vadách (faktických i právních) vylučuje odpovědnost za vady (faktické i právní), byť prodávající ujistil o bezvadnosti věci ([obec], J., Výtisk, M., [příjmení], V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: [právnická osoba]. Beck, 2024; J. Porod to tak u § 1917 a § 1920 o. z. výslovně uvádí s tím, že text právního předpisu je jasný pouze v § 1920 o. z.). Vědomost (předpokládaná vědomost) kupujících o existenci vlastnosti věci, která by mohla být považována za vadu, vylučuje odpovědnost prodávajícího za vadu i za její výslovné neoznámení kupujícímu (včetně nepravdivého prohlášení, že věc právní vady nemá) - § 2084, § 2103 o. z. (faktická vědomost žalované o existenci vady v tomto řízení nevyšla najevo, a tedy ani porušení povinnosti žalované oznámit vadu).

35. Vadami pozemků v důsledku existence podzemních sítí (vedení) se judikatura (za účinnosti z. č. 40/1964 Sb. a z. č. 513/1991 Sb.) zabývala opakovaně. Rozsudek Nejvyššího soudu z 20. 9. 2008, sp. zn. 33 Odo 897/2006 pojednává o tom, že podzemní vedení (kanalizace) je faktickou i právní vadou pozemku: faktickou proto, že nesporně ovlivňuje funkčnost pozemku, právní proto, že kvalita práva nabyvatele k pozemku je omezena (obecně vady spočívající v podzemním vedení nejsou vadami zjistitelnými bez dalšího z katastru nemovitostí). Na uvedené rozhodnutí odkazuje řada rozhodnutí Nejvyššího soudu: usnesení z 29. 5. 2007, sp. zn. 26 Odo 1503/2005 (zde šlo o podzemní kabelové vedení vysokého napětí; hovoří o skryté faktické vadě - nemožnost vybudovat plánovanou stavbu vedla k přisouzení slevy), usnesení z 23. 2. 2011, sp. zn. 33 Cdo 1141/2009 (zde šlo o vedení elektřiny a užitkové vody pod povrchem pozemku a jeho důsledky pro slevu z kupní ceny), rozsudek z 27. 7. 2016 sp. zn. 33 Cdo 5726/2015 (zde šlo o kabelové vedení elektronických komunikací, popř. právo na jeho zřízení; uvedené právo třetí osoby na zřízení a provozování vedení bylo označeno za právní a faktickou vadu v souvislosti s nárokem na smluvní pokutu kupujícího). Usnesení Nejvyššího soudu z 13. 12. 2000, sp. zn. 33 Cdo 2573/99 zmiňuje jako vadu pozemku podzemní telekomunikační vedení.

36. Pokud jde o ochranné pásmo podzemních vedení (sítí), pak judikatura pro tento účel nečetná. Rozsudek Nejvyššího soudu z 2. 3. 2011, sp. zn. 28 Cdo 4211/2010 sice pracuje s bezdůvodným obohacením v důsledku vodního díla a ochranného pásma vodního díla pro účely posuzování bezdůvodného obohacení, důsledky podzemního vedení jsou však stejné jako důsledky zásahu ochranného pásma do pozemku (není možné stavět, popř. jen v omezeném rozsahu); u vodovodu jde o ochranné pásmo dle § 23 z. č. 274/2001 Sb. o vodovodech a kanalizacích. Důsledky ochranného pásma (obecně) a podmínky pro náhradu za důsledky existence ochranného pásma (letiště) jsou obsaženy v rozsudku Nejvyššího soudu z 30. 3. 2016, sp. zn. 22 Cdo 1022/2014. Aktuální judikatura k z. č. 89/2012 Sb. (Nejvyššího soudu, popř. Ústavního soudu až na okrajové případy) není k dispozici (nepodařilo se ji dohledat), ale principy právní úpravy jsou obdobné a stávající judikatura je použitelná i na spory podle nové právní úpravy (účinné od 1. 1. 2014). Právní závěr v této věci je tedy takový, že podzemní vedení a jeho ochranné pásmo zasahující na pozemek žalobců jsou faktickou i právní vadou pozemku.

37. Podle názoru soudu jsou vědomost kupujícího o vadě a jeho předpokládaná vědomost postaveny na roveň (výslovně uvedeno v textu právního předpisu viz např. § 1920 odst. 1 věta první o. z. o právních vadách v případě splnění závazku).

38. Další otázkou bylo, zda je uvedená vada (zásah trasy vodovodního řadu do vlastnického práva pozemku p. [parcelní číslo] v k. ú. [obec]) zahrnuta do prohlášení žalované v kupní smlouvě o právní bezvadnosti věci (čl. IV. bod 4.1., 4.3., čl. V. bod 5.1. písm. b), c) a zda uvedené prohlášení relativizuje prohlášení žalobců v téže kupní smlouvě (čl. IV. bod 4.2., čl. V. bod 5.2. písm. a/)

39. Podle judikatury vztahující se k právní úpravě účinné do 31. 12. 2013 lze dovodit, že prohlášení o neexistenci vad (nebo i prohlášení o konkrétních vlastnostech věci), které se ukáže být nepravdivé, zakládá vadnost plnění podle kupní smlouvy bez ohledu na vědomost kupujícího o nepravdivosti prohlášení prodávajícího (např. rozsudek Nejvyššího soudu z 24. 10. 2002, sp. zn. 33 Odo 627/2002). Zdá se však, že odborná literatura (vizte výše) se od uvedeného názoru (z logických důvodů) odklonila a dovozuje, že vědomost kupujících (předpoklad vědomosti kupujících) o existenci právní či faktické vady vylučuje námitku vadnosti plnění (spočívajícího právě v takové vadě), a to bez ohledu na to, zda žalovaná (prodávající) porušila povinnost informovat žalobce (kupující) o existenci vady (§ 1916 odst. 1 písm. b/ o. z.); závěr o důsledcích vědomosti žalobců o„ vadách“ věci v době uzavření kupní smlouvy (převodu vlastnického práva na žalobce) odpovídá důsledkům prohlášení prodávajícího o existenci„ vad“ při uzavření smlouvy kupní.

40. V této souvislosti je třeba se zabývat aplikací § 2103 o. z. (působící ve vztazích z koupě věci) o zachování práv ze zjevných vad věci, pokud prodávající (nepravdivě) prohlásí o neexistenci vad věci. V posuzované věci se však jednalo o skrytou (faktickou i právní) vadu předmětu koupě (nezjistitelnou z prohlídky věci i z nahlédnutí do katastru nemovitostí). Již proto je aplikace tohoto ustanovení na věc nepřípadná. Uvedená vlastnost věci (pozemku) byla zjistitelná z projektové dokumentace, se kterou se podle svého prohlášení ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní se žalobci měli již (před podpisem této smlouvy i před podpisem smlouvy kupní) seznámit. Ani následné prohlášení prodávajících o neexistenci právních vad věci na věci nic nemění a k zachování práva z odpovědnosti za vady vést nemůže (protože se o vadu nejedná).

41. Pokud snad žalovaná poukazuje na prohlášení kupujících (žalobců) v kupní smlouvě o prohlídce věci za pomoci osob odborně způsobilých, podle gramatického výkladu uvedených prohlášení se zdá, že uvedená prohlášení nic nemění na (důsledcích možné nepravdivosti) prohlášení žalované jako prodávající věcí o neexistenci práv třetích osob. Pokud byl uvedený výklad prohlášení účastníků sporný (žalovaná uvádí, že z prohlášení žalobců jako kupujících vyplývá, že věc prověřili za pomoci odborníků, a tedy jim měla být existence vedení / ochranného pásma zřejmá), pak soud učinil i uvedený výklad předmětem dokazování (výslechy žalobců a jednatele žalované [příjmení] [jméno] [příjmení], který měl na starosti smluvní agendu žalované). Žalobci se neuměli k významu svého prohlášení vyjádřit, žalovaná zase předpokládala, že prohlášení odpovídá neexistenci vad věci zřejmých z katastru nemovitostí. Samo o sobě uvedené prohlášení žalobců by nemohlo vyloučit odpovědnost žalované za vadu věci (spočívající v zásahu vodovodního řadu a jeho ochranného pásma), protože prohlídka věci i za pomoci osob odborně způsobilých nemusí zjistit skrytou„ vadu“ spočívající v trase vodovodního řadu.

42. Pokud žalovaná namítala, že žalobci o vedení věděli (a nemůže tak jít o vadu), tížilo ji o tom důkazní břemeno, které se jí nepodařilo unést. Žalobci však učinili též prohlášení o seznámení s projektovou dokumentací vztahující se k předmětnému domu ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní. S ohledem na žalobci tvrzenou nepravdivost prohlášení ve smlouvě je tížilo břemeno prokázání, že uvedené prohlášení bylo nepravdivé (a tedy projektovou dokumentaci k dispozici neměli).

43. Podle § 565 o. z. je na každém, kdo se dovolává soukromé listiny, aby dokázal její pravost a správnost. Je-li soukromá listina použita proti osobě, která listinu zjevně podepsala, nebo proti jejímu dědici nebo proti tomu, kdo nabyl jmění při přeměně právnické osoby jako její právní nástupce, má se za to, že pravost a správnost listiny byla uznána.

44. Protože součástí projektové dokumentace bylo zakreslení trasy sítí (včetně vodovodu), nesli žalobci důsledky toho, že prohlásili ve smlouvě, že projektovou dokumentaci znají. Sice i u žalované z provedeného dokazování vyplývá, že měla o uvedené vadě vědět (dopis Vodáren a kanalizací Karlovy Vary, a.s. z č. l. 13, který byl ke dni podpisu kupní smlouvy součástí dokumentace ke stavbě, a fakt držení projektové dokumentace ze stejných důvodů jako bylo prohlášení žalobců ve smlouvě), ale to nebylo s ohledem na předpokládanou vědomost žalobců tak podstatné.

45. Ustanovení § 565 o. z. zakládá odpovědnost žalobců (kupujících) za prohlášení o seznámení se s projektovou dokumentací; pokud žalobci neunesli důkazní břemeno o neopravdivosti takového prohlášení, soud vychází z jejich seznámení se s projektovou dokumentací a z toho vyplývající vědomosti, nebo předpokládané vědomostí žalobců o trase vodovodního řadu (se zásahem vodovodního řadu, jeho ochranného pásma) do vlastnického práva žalobců k pozemku p. [parcelní číslo] v k. ú. [obec]. Jak již bylo uvedeno výše, vědomost o vadě v době uzavření smlouvy (přechodu nebezpeční na věci na kupující) vylučuje odpovědnost prodávající (žalované) za tuto vadu.

46. K otázce, zda vada byla žalobci uplatněna včas a zda je právo z případné vady promlčeno s ohledem na námitku žalované o pozdním uplatnění vady, je možné uvést, že s ohledem na možnost žalobců dozvědět se o vadě jako vlastnosti pozemku (s ohledem na nevyvrácené prohlášení o seznámení žalobců s projektovou dokumentací), nejde v případě zásahu ochranného pásma / vedení o vadu pozemku. Hypoteticky, pokud by se uvažovalo o zásahu pásma / vedení jako o vadě, lze přisvědčit názoru žalované, že vada by měla být uplatněna v řádech dnů od jejího zjištění (od doby, kdy mohla být zjištěna při vynaložení obvyklé péče) - § 2112 odst. 1 o. z. Účastníci si sjednali jako formu právního jednání ve smluvních věcech z kupní smlouvy písemnost (se specifickým postupem při doručování); s ohledem na § 1758 o. z. by šlo při uplatnění vady jiným způsobem, než bylo ujednáno ve smlouvě, jen o smluvní deklaratorní formu – viz porovnání s ujednáním o změnách smlouvy). Zdá se však, že případné opožděné uplatnění hypotetické vady žalobci (kupujícími) by nevedlo k promlčení práv žalobců z vadného plnění, protože žalovaná o uvedené vadě věděla (musela vědět), protože odpovídající vyjádření (zahrnující) informace o vodovodu (a jeho ochranném pásmu) bylo [právnická osoba]. poskytnuto ještě před podpisem kupní smlouvy; pokud zahrnul do složky projektové dokumentace uvedenou listinu před podpisem kupní smlouvy, vztahuje se jeho vědomost o ochranném pásmu i na žalovanou jako objednatele projektové dokumentace a realizace stavby; vědomost žalované by vyplývala i ze stejného zákresu tras sítí jako měla vyplývat vědomost žalobců. Opožděné uplatnění vady má dle § 2112 odst. 1, odst. 2 o. z. za důsledek promlčení práva z odpovědnosti za vady prodané věci; takové účinky však nevznikají pro případ objektivizované vědomosti žalované (že věděla nebo vědět musela) jako prodávající o téže vadě k okamžiku přechodu nebezpečí na věci na kupující.

47. Soud se nezabýval otázkou způsobu řešení zásahu vodovodního řadu a jeho ochranného pásma do vlastnického práva k pozemku p. [parcelní číslo] v k. ú. [obec], protože se nejednalo (s ohledem na vědomost žalobců o ní) o vadu.

48. Soud rozhodl o zamítnutí požadavku žalobců na odstranění vady prodané věci, protože se nejedná o vadu (ve smyslu vlastnosti věci, o které žalobci věděli, popř. vědět měli s ohledem na neprokázanou nepravdivost jejich prohlášení o seznámení s projektovou dokumentací domu).

49. Eventuální návrh rozsudečného výroku je legitimním způsobem uplatnění práv žalobců, které vychází z § 2106 odst. 2 věta druhá, § 2107 odst. 3 o. z. Pokud totiž se ukáže být vada neodstranitelnou (to je ostatně často vlastnost, která se ukáže až v průběhu zkoumání uplatněných práv kupujícím), nemůže být úspěšně prosazen nárok na odstranění vady, ale pouze některý z dalších nároků (m.j. právo na slevu z kupní ceny). Sleva by se měla primárně odvozovat od stanovení obvyklé ceny pozemku s vadou (i když přihlédnout k nákladům na teoretické přeložení vodovodu by bylo možné; jde o to, že přeložení vodovodu nemusí být plněním fyzikálně nemožným, ale je závislé na řadě podmínek, které neovládá žádný z účastníků řízení) – rozsudek Nejvyššího soudu z 28. 1. 2004, sp. zn. 32 Odo 956/2002 a na něj odkazující usnesení Nejvyššího soudu z 28. 6. 2023, sp. zn. 23 Cdo 3714/2022. Protože však základ nároku žalobců (právo z odpovědnosti žalované za vady prodané věci) nevznikl, soud zamítl i eventuální (sekundární) návrh rozsudečného výroku.

50. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 318 351 Kč. Účastníci se neshodli na tarifní hodnotě pro výpočet odměny za úkon právní služby. Lze souhlasit s argumenty žalované, že pro stanovení odměny je třeba vycházet z ocenění hodnoty předmětu sporu v penězích (lze-li ho rozumně zjistit), jak vyplývá z nálezu Ústavního soudu z 4. 10. 2021, sp. zn. I. ÚS 3905/19 a i navazujících rozhodnutí, kterými soudní praxe tento názor převzala). Žalovaná v opravě vyčíslení nákladů řízení rozlišuje mezi řízením do rozhodnutí o změně žaloby (které spočívalo v zásadě v připuštění eventuálního návrhu rozsudečného výroku s údajem o výše slevy z kupní ceny) a řízením po tomto rozhodnutí s argumentem, že teprve od změny žaloby byla specifikována majetková hodnota, která byla předmětem sporu (i v rámci primárního návrhu rozsudečného výroku). Byť lze s takovým argumentem polemizovat (podstatný by nemusel být okamžik zjištění hodnoty předmětu sporu, ale fakt, že hodnota sporu byla v řízení zjištěna, nebo ji bylo možno zjistit), soud nemá důvod rozporovat v této části algoritmus výpočtu nákladů řízení žalovanou, pokud v důsledku je opravený výpočet ve prospěch druhé (neúspěšné) strany předmětu sporu. Lze souhlasit i s tím, že do doby změny žaloby hodnota předmětu sporu známa nebyla, a tedy právní pomoc byla poskytována ohledně neznámé výše majetkové hodnoty.

51. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 bod 5., § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) ve znění účinném do 31. 12. 2024 z tarifní hodnoty ve výši 10 000 Kč sestávající z částky 1 500 Kč za přípravu a převzetí zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a), z částky 1 500 Kč za písemné podání z 2. 6. 2023 dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 1 500 Kč za písemné podání z 13. 7. 2023 dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. (použití § 9 odst. 1 a. t. na místo § 9 odst. 4 písm. b) a. t. je podle názoru soudu zřejmé z toho, že předmětem sporu nebylo určení práva či právního jednání; v tomto ohledu tedy soud nemohl argumentaci žalované akceptovat); dále odměna stanovená dle § 6 odst. 1, § 7 bod 6. z tarifní hodnoty ve výši 190 000 Kč sestávající z částky 8 700 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 18. 9. 2023, z částky 8 700 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 4. 12. 2023, z částky 8 700 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 4. 12. 2023, z částky 8 700 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 10. 1. 2024, z částky 8 700 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 15. 1. 2024, z částky 8 700 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 15. 1. 2024, z částky 8 700 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 30. 1. 2024, z částky 8 700 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 28. 2. 2024, z částky 8 700 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 28. 2. 2024, z částky 8 700 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 4. 3. 2024, z částky 8 700 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 4. 3. 2024, z částky 8 700 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 8. 4. 2024, z částky 8 700 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 8. 4. 2024, z částky 8 700 Kč za účast při úkonu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 10. 4. 2024, z částky 8 700 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 22. 4. 2024, z částky 8 700 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 22. 4. 2024, z částky 8 700 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 22. 4. 2024 (uvedené jednání trvalo při zohlednění skutečné doby trvání bez doby přerušení jednání 5 hodin a 10 minut, tedy za každé dvě započaté hodiny přísluší odměna za jeden úkon právní služby, celkem tři úkony), z částky 8 700 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 22. 5. 2024, z částky 8 700 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 22. 5. 2024, z částky 8 700 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 22. 5. 2024, z částky 8 700 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 7. 8. 2024 (uvedené jednání trvalo při zohlednění skutečné doby jednání 1 hodinu a 51 minut), z částky 8 700 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 2. 9. 2024, z částky 8 700 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 2. 9. 2024, z částky 8 700 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 2. 10. 2024, z částky 8 700 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 6. 1. 2025, z částky 8 700 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 6. 1. 2025, z částky 8 700 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 18. 1. 2025, z částky 8 700 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 12. 2. 2025 a z částky 8 700 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 2. 4. 2025 (uvedené jednání se zohledněním skutečné doby trvání jednání trvalo 1 hodinu 53 minut) včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a sedmadvaceti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 263 100 Kč ve výši 55 251 Kč.

Poučení