17 C 71/2018-252

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl soudkyní Mgr. Kateřinou Pelišovou v právní věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalovaným: 1. [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa žalované, žalovaného a žalobkyně] 2. [celé jméno žalované], [datum narození] bytem tamtéž oba zastoupeni advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení částky 994 788 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žaloba, jíž se žalobce domáhal úhrady částky 994 788 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 994 788 Kč od 28. 3. 2018 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným náhradu nákladů řízení ve výši 196 310,40 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaných [příjmení] [jméno] [příjmení], advokáta.

Odůvodnění

1. Žalobce se návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu ze dne 28. 3. 2018 domáhal zaplacení shora uvedené částky s příslušenstvím s odůvodněním, že je vlastníkem pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, kat. pracoviště [obec], na [list vlastnictví] pro kat. úz. [část obce], obec Praha (dále jen„ předmětný dům“). Dne 24. 10. 2002 uzavřeli žalovaní jakožto nájemci s bývalým vlastníkem předmětného domu, [anonymizována dvě slova] [obec a číslo], jakožto pronajímatelem, nájemní smlouvu, na základě níž byl žalovaným přenechán k užívání byt [číslo] nacházející se v šestém podlaží předmětného domu (dále jen„ předmětný byt“). U Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 18 C 219/2013 bylo vedeno řízení o vyklizení bytu, žaloba byla rozsudkem ze dne 14. 9. 2015, č.j. 18 C 219/2013-121, ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 19. 10. 2016, č.j. 54 Co 196/2016-161, zamítnuta. Nájemné za období od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027 je v nájemní smlouvě sjednáno ve formě nepeněžitého plnění, přičemž chybí ujednání o výši nájemného za toto období či o způsobu jeho výpočtu. I pro období po 31. 5. 2027 je výše nájemného formulována neurčitě, neboť není uvedena technika výpočtu, na základě níž by bylo možné dospět ke konkrétní částce. Výše uvedené rozsudky Obvodního soudu pro Prahu 2 a Městského soudu v Praze byly k dovolání žalobce rozsudkem Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 10. 2017, č.j. 26 Cdo 1978/2017-212, zrušeny a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení s tím, že nájemní smlouva neobsahuje žádnou techniku výpočtu, na základě níž by bylo možné provést výpočet nájemného za období od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027, tedy dospět ke konkrétní částce, což platí i ohledně nájemného po 31. 5. 2027 Nájemní smlouva je tedy neplatná. Žalovaní tedy po celou dobu užívali byt bez právního důvodu, a tedy se bezdůvodně obohatili, a to ve výši posledního regulovaného nájemného k datu 31. 12. 2012, tedy v částce 143,61 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Výměra předmětného bytu je 192,42 m2. Celková vyčíslená částka je navýšena o částku 520 Kč měsíčně, resp. od listopadu 2015 o částku 1 000 Kč měsíčně spočívající v úhradě za služby související s užíváním bytu, která je však žalovanými hrazena. Žalobkyně tedy požaduje úhradu bezdůvodného obohacení za poslední tři roky před podáním žaloby ve výši 994 788 Kč (částka 27 633 Kč měsíčně za období březen 2015 – únor 2018). Žalovaní ani přes výzvu žalobce dlužnou částku neuhradili. Kromě částky 994 788 Kč požadoval žalobce úhradu zákonných úroků z prodlení ve výši 8,5 % ročně z této částky od 28. 3. 2018 do zaplacení.

2. Žalovaní ve svém vyjádření k žalobě navrhli zamítnutí žaloby s tím, že žalobce nemá nárok na nájemné, neboť to byli právě žalovaní, kdo bytovou jednotku na své náklady vybudoval, čímž došlo k významnému zhodnocení majetku právní předchůdkyně žalobce, což bylo zohledněno při uzavření nájemní smlouvy. V nájemní smlouvě bylo sjednáno, že nájemné se započítává na náklady, které žalovaní s vybudováním předmětného bytu měli. Jednalo se o částku 4 559 830 Kč, kterou si měli žalovaní„ odbydlovat“, o čemž žalobce od počátku věděl. Požadavek žalobce je v rozporu s dobrými mravy, dohoda mezi stranami byla jednoznačná a není možné na základě nedostatků formy dospět k závěru, že žalovaní budou předmětnou bytovou jednotku splácet více než jednou.

3. Na to reagoval žalobce s tím, že žalovanými tvrzené investice vynaložené na výstavbu předmětného bytu byly vynaloženy v době, kdy vlastníkem předmětného domu nebyl žalobce, ale [ulice] část [obec a číslo]. Navíc nebyly investice vynaloženy přímo žalovanými, ale odlišným subjektem, a to společností [právnická osoba], [IČO]. Žalobce uzavřel dne 20. 10. 2010 kupní smlouvu s [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] na koupi předmětného domu (včetně již existujícího předmětného bytu), přičemž prodej domu byl schválen usnesením zastupitelstva [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] [číslo] dne 21. 9. 2010. Kupní cena byla stanovena na základě odhadu tržní ceny [číslo] ze dne 27. 8. 2010 vypracovaného znalkyní [příjmení] [jméno] [příjmení]. Teprve po nabytí předmětného domu žalobce převzal listiny dokládající tituly užívání k jednotlivým bytovým jednotkám v předmětném domě, a to včetně nájemní smlouvy žalovaných. Není tedy pravda, že by žalobce již od svého založení věděl o existenci nájemní smlouvy žalovaných. Žalobce pouze věděl, že v domě je ke dni uzavření shora uvedené kupní smlouvy uzavřeno určité množství nájemních smluv na pronájem bytů a nebytových prostor, jejich obsah však neznal, přičemž očekával, že jde o standardní smluvní vztahy. Žalobce uhradil v rámci kupní ceny za předmětný dům i kupní cenu za předmětný byt. Pokud tedy mají žalovaní pohledávku z titulu investic vynaložených na výstavbu předmětného bytu či ve formě předplaceného nájmu, je to pohledávka nikoliv za žalobcem, ale za [anonymizována dvě slova] [obec a číslo]. Co se týče námitky žalovaných ohledně rozporu s dobrými mravy, žalobce uvedl (s odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu), že pokud žalovaní nejsou povinni pro rozpor s dobrými mravy vyklidit předmětný byt, ještě to v žádném případě neznamená, že mohou byt užívat bezplatně. Naopak je v rozporu s dobrými mravy, pokud žalovaní užívají byt, který není v jejich vlastnictví, a za toto užívání nehradí žalobci žádnou úplatu.

4. K tomu žalovaní uvedli, že obdobná věc (týkající se pana [příjmení] a jeho dcery) je vedena u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 11 C 82/2019. Kopřivovi podali ve své věci ústavní stížnost, o níž bylo rozhodnuto nálezem Ústavního soudu ze dne 23. 2. 2021, sp. zn. II. ÚS 3314/20, v němž Ústavní soud mimo jiné uvedl, že„ princip priority výkladu nezakládajícího neplatnost smlouvy vyplývající z čl. 2 odst. 3 Listiny ve spojení s čl. 1 odst. 1 Ústavy se uplatní i při výkladu smluv nájemních. I na nájemní smlouvy k bytu uzavřené v době, kdy ustanovení § 686 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, za obligatorní náležitost takových smluv označovalo ujednání o výši nájemného či způsobu jejího určení, je tedy třeba hledět jako na platné, je-li s přihlédnutím k okolnostem uzavření nájemních smluv možný takový jejich výklad, který k závěru o splnění této náležitosti vede.“ Zároveň Ústavní soud uvedl, že je třeba vycházet z toho, že nájemní smlouva k bytu byla sjednána platně. Žalovaným tedy nemohlo vzniknout žalobcem tvrzené bezdůvodné obohacení.

5. Po provedeném dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav:

6. Žalobce je právnickou osobou zapsanou v obchodním rejstříku s předmětem činnosti: pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor (zjištěno z výpisu z obchodního rejstříku žalobce). Žalobce je vlastníkem pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, kat. pracoviště [obec] na [list vlastnictví] pro kat. úz. [část obce], obec Praha, jehož součástí je budova [adresa] (předmětný dům) (zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí). Dne 24. 10. 2002 uzavřeli žalovaní jakožto nájemci s [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] jakožto pronajímatelem nájemní smlouvu, na základě níž jim byl přenechán do užívání byt [číslo] v předmětném domě (předmětný byt), nájem byl sjednán na dobu neurčitou. V čl. 3 smlouvy bylo sjednáno, že s ohledem na prostředky vynaložené nájemcem na vybudování bytu a jím doložené dle čl. 7 této smlouvy je nájem uhrazen nájemcem předem od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027 formou nepeněžního plnění. Tímto ustanovením nebyly dotčeny ostatní platby spojené s užíváním bytu a měly být nájemci účtovány podle platných předpisů. Od 1. 6. 2027 měla být výše nájemného stanovena v souladu s platnými právními předpisy ve výši obvyklé v místě a čase. Podle článku 7 smlouvy byl nájemce povinen předat pronajímateli podklady o skutečně vynaložených investičních nákladech (zjištěno z nájemní smlouvy ze dne 24. 10. 2002). Žalobce se domáhal v řízení vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 18 C 219/2013 uložení povinnosti žalovaným vyklidit předmětný byt s poukazem na neplatnost nájemní smlouvy. Žaloba byla rozsudkem ze dne 14. 9. 2015 zamítnuta, tento rozsudek byl potvrzen odvolacím soudem (zjištěno z rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne 14. 9. 2015, č.j. 18 C 219/2013-121; rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 19. 10. 2016, č.j. 54 Co 196/2016-161). K dovolání žalobce byly shora uvedené rozsudky Obvodního soudu pro Prahu 2 a Městského soudu v Praze zrušeny a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení s tím, že nájemné za období od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027 určené odkazem na prostředky vynaložené nájemcem na vybudování bytu bez vyčíslení jejich výše nelze určit konkrétní částkou, a proto je smlouva neplatná, což platí i o období od 1. 6. 2027, kde je nájemné určeno odkazem na výši obvyklou v místě a čase (zjištěno z rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 10. 2017, č.j. 26 Cdo 1978/2017-212). Rozsudkem ze dne 5. 12. 2018 Obvodní soud pro Prahu 2 žalobu o vyklizení předmětného bytu opět zamítl s odůvodněním, že realizace vlastnického práva žalobce by v konkrétním případě byla nepřiměřeně tvrdá, když bytová jednotka byla vybudována na náklady žalovaných, žalovaní žili v dobré víře v platnost nájemní smlouvy, žalobce se domáhá vyklizení bytové jednotky výlučně s odkazem na neplatnost nájemní smlouvy a žalovaní neplatnost nájemní smlouvy nezpůsobili. Tento rozsudek byl potvrzen odvolacím soudem (zjištěno ze spisu Obvodního soudu pro Prahu 2 sp. zn. 18 C 219/2013 – z toho rozsudek ze dne 5. 12. 2018, č.j. 18 C 219/2013-249, a rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 23. 5. 2019, č.j. 54 Co 99/2019-301). Započitatelná podlahová plocha předmětného bytu činí 192,42 m2 (zjištěno z výpočtu započitatelných m2 plochy bytu ke dni 18. 1. 2018). Nedoplatek žalovaných na nájemném činí dle záznamů žalobce 27 633 Kč měsíčně, a to od února 2015 do ledna 2018 (zjištěno z výpočtu předpisu nájemného - bezdůvodného obohacení - ke dni 18. 1. 2018). Dne 13. 3. 2017 podal žalovaný 1) k Městskému soudu v Praze žalobu, jíž se domáhal nahrazení projevu vůle [anonymizována dvě slova] [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo] (tedy žalobce v této věci) tak, že žalovaný 1) se přijímá za člena uvedeného bytového družstva. Žaloba byla zamítnuta rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 15. 11. 2018, č.j. 75 Cm 48/2017-86, toto rozhodnutí bylo k odvolání žalovaného 1) zrušeno usnesením Vrchního soudu v Praze ze dne 15. 10. 2019, č.j. 6 Cmo 37/2019-126, a věc byla vrácena soudu I. stupně k dalšímu řízení. Rozsudkem ze dne 13. 11. 2020 byla žaloba zamítnuta s tím, že žalobce se nemohl stát členem družstva, neboť nepodal přihlášku ke dni 13. 9. 2010, resp. ke dni 20. 10. 2010 (zjištěno ze spisu Městského soudu v Praze sp. zn. 75 Cm 48/2017). Dne 2. 3. 2011 zaslal žalovaný 1) email paní [jméno] [příjmení] a panu [příjmení] [jméno] [příjmení] ohledně členství v družstvu [ulice a číslo] s tím, že ve stanovách není upraven jiný přístup k nájemcům půdních vestaveb ohledně plateb (zjištěno z emailu žalovaného 1) paní [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení] ze dne 2. 3. 2011). Dopisem ze dne 8. 6. 2010 sdělila [ulice] část [obec a číslo] Ing. [příjmení], že je možno jednat o odkupu předmětného domu, za tím účelem je však třeba založit právnickou osobu (ideálně družstvo), které by bylo městské části partnerem v jednání (zjištěno z dopisu Městské části [obec a číslo] ze dne 8. 6. 2010). Dopisem ze dne 6. 10. 2010 sdělila [ulice] část [obec a číslo] JUDr. [jméno] [jméno], že o prodeji předmětného domu jednalo zastupitelstvo dne 21. 9. 2010 s tím, že žalobce sdělil, že všichni oprávnění nájemníci bytů v předmětném domě mohou vstoupit do Bytového družstva [ulice a číslo]. Prodej domu byl tedy nakonec schválen (zjištěno z dopisu Městské části [obec a číslo] ze dne 6. 10. 2010). Dne 20. 10. 2010 uzavřel žalobce s Městskou částí [obec a číslo] kupní smlouvu, na základě níž byl převeden předmětný dům do vlastnictví žalobce, a to za kupní cenu 42 000 000 Kč (cena pozemku 7 356 000 Kč, cena stavby 34 644 000 Kč), a to na základě dohadu tržní ceny [číslo] ze dne 27. 8. 2010 vypracovaného Ing. [jméno] [příjmení]. Od stanovené tržní ceny předmětné budovy není odečítána cena předmětného bytu, resp. půdních vestaveb (zjištěno z kupní smlouvy ze dne 20. 10. 2010 [číslo]; odhadu tržní hodnoty [číslo]). Tento prodej byl odsouhlasen usnesením zastupitelstva [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] [číslo] ze dne 21. 9. 2010 (zjištěno z usnesení zastupitelstva [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] [číslo] ze dne 21. 9. 2010). Dne 28. 12. 2010 byla předsedkyni žalobce předána informace, že [ulice] část [obec a číslo] eviduje u bytů nájemce [jméno] [příjmení] (byt [číslo]) a nájemce [celé jméno žalovaného] (byt [číslo]) nepeněžní plnění nájemného na dobu 25 let, a to od roku 2002, v původní hodnotě 4 559 830 Kč ve vztahu k JUDr. [celé jméno žalovaného]. Dne 29. 12. 2010 převzala předsedkyně žalobce originály nájemních smluv k bytu [číslo] (pan [příjmení]) a bytu [číslo] (JUDr. [celé jméno žalovaného]) (zjištěno z předávacích protokolů k předmětnému domu ze dne 28. 12. 2010 a ze dne 29. 12. 2010). Dne 20. 9. 2010 zaslal žalovaný 1) paní [jméno] [příjmení] email s návrhy ohledně stanov družstva a odkupu předmětného domu. [příjmení] [příjmení] s většinou jeho stanovisek souhlasila, ohledně dalších byla otevřena diskuzi (zjištěno z emailu žalovaného 1/ paní [jméno] [příjmení] ze dne 20. 9. 2010; emailu paní [příjmení] žalovanému 1/ ze dne 21. 9. 2010). Žalovaní, resp. žalovaný 1), vybudovali na vlastní náklady na základě smlouvy o vybudování bytové jednotky ze dne 8. 2. 1996 prostřednictvím stavebníka [právnická osoba] předmětnou bytovou jednotku. Následně předali [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] účetní doklady o skutečně vynaložených investičních nákladech ve výši 4 559 830 Kč. Tato investice vložená žalovanými do předmětné bytové jednotky byla zohledněna tak, že je touto investicí uhrazeno nájemné na dobu 25 let trvání nájemního vztahu, tedy od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027. Tato informace byla žalobci předána v rámci protokolu o předání a převzetí nemovitosti ze dne 28. 12. 2010 (zjištěno z dopisu ze dne 24. 9. 2013; dopisu ze dne 21. 2. 2013). Dne 11. 10. 2002 uzavřela [právnická osoba] s.r.o. se žalovaným 1) dohodu o narovnání s tím, že uvedená společnosti má vůči [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] pohledávku ve výši 4 559 830 Kč, přičemž žalovaný 1) v souvislosti s výstavbou předmětného bytu půjčil uvedené společnosti částku 4 700 000 Kč. Pohledávka [právnická osoba] s.r.o. za [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] tedy byla převedena na žalovaného 1) (zjištěno z dohody o narovnání mezi [celé jméno žalovaného] a [právnická osoba] spol. s r.o. ze dne 11. 10. 2002; úplného výpisu z obchodního rejstříku [právnická osoba] spol. s r.o.). Ve vztahu k bytové jednotce [číslo] v předmětném domě, k níž byla uzavřena shodná nájemní smlouva jako se žalovanými (a rovněž konstatovaly soudy její neplatnost z týchž důvodů jako v případě žalobce v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. 18 C 219/2013), konstatoval Ústavní soud, že již„ ve své judikatuře zdůraznil, že jedním ze základních principů výkladu smluv je priorita výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy, před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba výklady. Tento výkladový argument má charakter obecného principu právního, neplatnost smlouvy tak má být výjimkou, nikoli zásadou (nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 625/03 ze dne 14. 4. 2005 (N 84/37 SbNU 157), srov. též například nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 3379/19 ze dne 6. 3. 2020). Tento princip (priorita výkladu nezakládajícího neplatnost smlouvy) se uplatní i při výkladu smluv nájemních, a to bez ohledu na datum jejich uzavření (není nijak relevantní, zda k uzavření došlo za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, který v § 574 tento princip do podústavního práva výslovně zavádí, či dříve). I na nájemní smlouvy k bytu uzavřené v době, kdy ustanovení § 686 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, za obligatorní náležitost takových smluv označovalo mimo jiné ujednání o výši nájemného či způsobu jejího určení, je tedy třeba hledět jako na platné, je-li možný takový jejich výklad, který k závěru o splnění této náležitosti vede. Ve vztahu k projednávané věci je především relevantní, že v minulosti Ústavní soud označil jako protiústavní závěr o neplatnosti nájemní smlouvy uzavřené mezi obcí a fyzickou osobou, v níž bylo nájemné určeno odkazem na platné cenové předpisy obce (nález sp. zn. I. ÚS 2447/13 ze dne 11. 11. 2013 (N 184/71 SbNU 213)), či smlouvy, v níž bylo nájemné stanoveno v rámci souhrnné částky společně s dalšími úhradami spojenými s užíváním bytu a bylo tak zjistitelné toliko na základě výpočtu později provedeného nájemcem a tacitně akceptovaného pronajímatelem (nález sp. zn. II. ÚS 658/18 ze dne 22. 5. 2018 (N 102/89 SbNU 509)).“„ ….učinil-li ve svém rozhodnutí Nejvyšší soud závěr, že„ výši nájemného nelze na základě obsahu písemné nájemní smlouvy objektivně zjistit“, je tento závěr právě vzhledem k širším okolnostem uzavření smlouvy nesprávný. Na základě písemného znění nájemní smlouvy je totiž zcela zřejmé, že výše nájemného má být zjištěna jako podíl„ prostředků vynaložených nájemcem na vybudování bytu“ a počtu měsíců v období od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027 (srov. čl. 3 nájemní smlouvy). Vzhledem k tomu, že výše investice nebyla mezi smluvními stranami nijak sporná a činila dle oběma stranami akceptovaného znaleckého posudku 2 988 440 Kč, je pak tento výpočet snadno proveditelný. O tom konečně svědčí i to, že výši nájemného (měsíčně„ odbydlované“ částky) stěžovateli k jeho žádosti [ulice] část [obec a číslo] potvrdila (viz bod 3 nálezu). Je přitom bez významu, že investice byla v první fázi vynaložena [právnická osoba], s.r.o. (nikoliv stěžovatelem), jelikož již ze smlouvy o vybudování bytové jednotky z r. 1996 plyne, že [ulice] část [obec a číslo] byla srozuměna, že byt bude následně v konečném důsledku pronajímat jednomu ze společníků této společnosti, jímž stěžovatel ke dni uzavření nájemní smlouvy byl (viz bod 2 nálezu).“„ Nový vlastník domu, který jeho koupí vstoupil do všech práv a povinností pronajímatele (srov. § 680 zákona č. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník), byl o vůli smluvních stran, a tedy i o náležitém výkladu nájemní smlouvy prokazatelně informován (viz bod 4 nálezu) a s tímto výkladem byl zjevně po několik let (před podáním žaloby na vyklizení bytu stěžovatelem a dalšími osobami) srozuměn. Rozhodl-li se tedy řešit své rozpory se stěžovatelem skrze tvrzení o neplatnosti nájemní smlouvy, bylo na místě, aby tomuto tvrzení obecné soudy z právě uvedených důvodů nepřisvědčily.“ Dle názoru Ústavního soudu je třeba na danou nájemní smlouvu nahlížet jako na platnou (zjištěno z nálezu Ústavního soudu ze dne 23. 2. 2021, sp. zn. II. ÚS 3314/20). Dne 5. 2. 2018 vyzval žalobce žalované k úhradě částky 995 788 Kč jakožto bezdůvodného obohacení za měsíce únor 2015 – leden 2018 (částka 27 633 Kč měsíčně), neboť nájemní smlouva ze dne 24. 10. 2002 je absolutně neplatná (zjištěno z předžalobní výzvy ze dne 24. 1. 2018 včetně dodejky ze dne 5. 2. 2018).

7. Z dopisu [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] ze dne 10. 6. 2010, urgence – dopisu [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] panu [příjmení] a žalovanému 1) ze dne 25. 6. 2002 a z usnesení [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] [obec a číslo] [číslo] ze dne 21. 9. 2010 soud nezjistil žádné rozhodné skutečnosti.

8. Soud pro nadbytečnost neprovedl dokazování znaleckým posudkem ke stanovení výše bezdůvodného obohacení žalovaných za období březen 2015 – březen 2018, usnesením zastupitelstva [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] ze dne 22. 6. 2010, zápisem z 19. zasedání zastupitelstva [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] ze dne 21. 9. 2010, záměrem prodeje domu [adresa] v kat. úz. [část obce], přílohou k unesení zastupitelstva [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] ze dne 21. 9. 2010, výslechem žalovaných, výslechem svědka [příjmení] [jméno] [příjmení], výslechem svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení], výslechem svědka [příjmení] [jméno] [příjmení], výslechem svědka [příjmení] [příjmení], žalobou ze dne 22. 12. 2017 ve věci přijetí za člena družstva, vyjádřením k podání žalovaného ve věci žaloby o přijetí za člena družstva ze dne 3. 11. 2017 včetně doručenky, novinovým článkem s názvem„ Dům prodali jen jednomu ze dvou družstev“ z deníku Právo ze dne 7. 10. 2010.

9. Následně soud učinil tento závěr o skutkovém stavu:

10. Žalobce je vlastníkem pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, kat. pracoviště [obec] na [list vlastnictví] pro kat. úz. [část obce], obec Praha, jehož součástí je předmětný dům. Dne 24. 10. 2002 uzavřeli žalovaní jakožto nájemci s Městskou [anonymizováno] [obec a číslo] jakožto pronajímatelem nájemní smlouvu, na základě níž jim byl přenechán do užívání předmětný byt, nájem byl sjednán na dobu neurčitou. S ohledem na prostředky vynaložené nájemcem na vybudování bytu je nájem uhrazen nájemcem předem od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027 formou nepeněžního plnění. Nejvyšší soud ČR ve svém rozhodnutí ze dne 24. 10. 2017, č.j. 26 Cdo 1978/2017-212, uvedl, že nájemné za období od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027 určené odkazem na prostředky vynaložené nájemcem na vybudování bytu bez vyčíslení jejich výše nelze určit konkrétní částkou, a proto je smlouva neplatná. Dne 20. 10. 2010 uzavřel žalobce s [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] kupní smlouvu, na základě níž byl převeden předmětný dům do vlastnictví žalobce, a to za kupní cenu 42 000 000 Kč. Dne 28. 12. 2010 byla předsedkyni žalobce předána informace, že [ulice] část [obec a číslo] eviduje u bytů nájemce [jméno] [příjmení] (byt [číslo]) a nájemce [celé jméno žalovaného] (byt [číslo]) nepeněžní plnění nájemného na dobu 25 let, a to od roku 2002, v původní hodnotě 4 559 830 Kč ve vztahu k JUDr. [celé jméno žalovaného]. Dne 29. 12. 2010 převzala předsedkyně žalobce originály nájemních smluv k bytu [číslo] (pan [příjmení]) a bytu [číslo] (JUDr. [celé jméno žalovaného]). Žalovaní, resp. žalovaný 1), vybudovali na vlastní náklady na základě smlouvy o vybudování bytové jednotky ze dne 8. 2. 1996 prostřednictvím stavebníka [právnická osoba] předmětnou bytovou jednotku. Následně předali [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] účetní doklady o skutečně vynaložených investičních nákladech ve výši 4 559 830 Kč. Tato investice vložená žalovanými do předmětné bytové jednotky byla zohledněna tak, že je touto investicí uhrazeno nájemné na dobu 25 let trvání nájemního vztahu, tedy od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027. Tato informace byla žalobci předána v rámci protokolu o předání a převzetí nemovitosti ze dne 28. 12. 2010. Dne 11. 10. 2002 uzavřela [právnická osoba] s.r.o. se žalovaným 1) dohodu o narovnání s tím, že uvedená společnosti má vůči [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] pohledávku ve výši 4 559 830 Kč, přičemž žalovaný 1) v souvislosti s výstavbou předmětného bytu půjčil uvedené společnosti částku 4 700 000 Kč. Pohledávka [právnická osoba] s.r.o. [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] [obec a číslo] tedy byla převedena na žalovaného 1). Ve vztahu k bytové jednotce [číslo] v předmětném domě, k níž byla uzavřena shodná nájemní smlouva jako se žalovanými (a rovněž konstatovaly soudy její neplatnost z týchž důvodů jako v případě žalobce v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. 18 C 219/2013), konstatoval Ústavní soud, že je třeba na danou nájemní smlouvu nahlížet jako na platnou.

11. Po právní stránce soud posoudil věc následovně:

12. Podle § 3074 odst. 1 o.z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

13. Podle § 685 odst. 1 věty první obč. zák. ve znění účinném do 30. 3. 2006 nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání.

14. Podle § 686 odst. 1 obč. zák. ve znění účinném do 30. 3. 2006 nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu.

15. S ohledem na přechodná ustanovení zákona č. 89/2012 Sb. (§ 3028 odst. 3 o.z. a § 3074 odst. 1 o.z.) je třeba aplikovat ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen„ obč. zák.“).

16. Soud nemá důvod odchylovat se v daném případě od názoru vysloveného v nálezu Ústavního soudu ze dne 23. 2. 2021, sp. zn. II. ÚS 3314/20, dle něhož jedním ze základních principů výkladu smluv je priorita výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy, před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba výklady. Tento výkladový argument má charakter obecného principu právního, neplatnost smlouvy tak má být výjimkou, nikoli zásadou (nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 625/03 ze dne 14. 4. 2005 (N 84/37 SbNU 157), srov. též například nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 3379/19 ze dne 6. 3. 2020). Tento princip (priorita výkladu nezakládajícího neplatnost smlouvy) se uplatní i při výkladu smluv nájemních, a to bez ohledu na datum jejich uzavření (není nijak relevantní, zda k uzavření došlo za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, který v § 574 tento princip do podústavního práva výslovně zavádí, či dříve). I na nájemní smlouvy k bytu uzavřené v době, kdy ustanovení § 686 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, za obligatorní náležitost takových smluv označovalo mimo jiné ujednání o výši nájemného či způsobu jejího určení, je tedy třeba hledět jako na platné, je-li možný takový jejich výklad, který k závěru o splnění této náležitosti vede. Ve vztahu k projednávané věci je především relevantní, že v minulosti Ústavní soud označil jako protiústavní závěr o neplatnosti nájemní smlouvy uzavřené mezi obcí a fyzickou osobou, v níž bylo nájemné určeno odkazem na platné cenové předpisy obce (nález sp. zn. I. ÚS 2447/13 ze dne 11. 11. 2013 (N 184/71 SbNU 213)), či smlouvy, v níž bylo nájemné stanoveno v rámci souhrnné částky společně s dalšími úhradami spojenými s užíváním bytu a bylo tak zjistitelné toliko na základě výpočtu později provedeného nájemcem a tacitně akceptovaného pronajímatelem (nález sp. zn. II. ÚS 658/18 ze dne 22. 5. 2018 (N 102/89 SbNU 509)).“„ ….učinil-li ve svém rozhodnutí Nejvyšší soud závěr, že„ výši nájemného nelze na základě obsahu písemné nájemní smlouvy objektivně zjistit“, je tento závěr právě vzhledem k širším okolnostem uzavření smlouvy nesprávný. Na základě písemného znění nájemní smlouvy je totiž zcela zřejmé, že výše nájemného má být zjištěna jako podíl„ prostředků vynaložených nájemcem na vybudování bytu“ a počtu měsíců v období od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027 (srov. čl. 3 nájemní smlouvy). Vzhledem k tomu, že výše investice nebyla mezi smluvními stranami nijak sporná a činila dle oběma stranami akceptovaného znaleckého posudku 2 988 440 Kč je pak tento výpočet snadno proveditelný. O tom konečně svědčí i to, že výši nájemného (měsíčně„ odbydlované“ částky) stěžovateli k jeho žádosti [ulice] část [obec a číslo] potvrdila (viz bod 3 nálezu). Je přitom bez významu, že investice byla v první fázi vynaložena [právnická osoba], s.r.o. (nikoliv stěžovatelem), jelikož již ze smlouvy o vybudování bytové jednotky z r. 1996 plyne, že [ulice] část [obec a číslo] byla srozuměna, že byt bude následně v konečném důsledku pronajímat jednomu ze společníků této společnosti, jímž stěžovatel ke dni uzavření nájemní smlouvy byl (viz bod 2 nálezu).“„ Nový vlastník domu, který jeho koupí vstoupil do všech práv a povinností pronajímatele (srov. § 680 zákona č. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník), byl o vůli smluvních stran, a tedy i o náležitém výkladu nájemní smlouvy prokazatelně informován (viz bod 4 nálezu) a s tímto výkladem byl zjevně po několik let (před podáním žaloby na vyklizení bytu stěžovatelem a dalšími osobami) srozuměn. Rozhodl-li se tedy řešit své rozpory se stěžovatelem skrze tvrzení o neplatnosti nájemní smlouvy, bylo na místě, aby tomuto tvrzení obecné soudy z právě uvedených důvodů nepřisvědčily.“ Dle názoru Ústavního soudu je třeba na danou nájemní smlouvu nahlížet jako na platnou.

17. I v tomto případě [ulice] část [obec a číslo] žalovaným potvrdila výši„ odbydlované“ částky (4 559 830 Kč) s tím, že tato investice vložená žalovanými do předmětné bytové jednotky byla zohledněna tak, že je touto investicí uhrazeno nájemné na dobu 25 let trvání nájemního vztahu, tedy od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027. Zároveň [ulice] část [obec a číslo] konstatovala, že tato informace byla žalobci předána v rámci protokolu o předání a převzetí nemovitosti ze dne 28. 12. 2010 (viz dopisy ze dne 24. 9. 2013 a ze dne 21. 2. 2013). Námitka žalobce, že předmětný nález nebyl vydán ve věci žalovaných [příjmení] a že tedy nemá na tuto věc přímý vliv, není na místě, když se jednalo o naprosto shodný případ dalších nájemců v tomtéž domě, kteří rovněž na své náklady vybudovali bytovou jednotku s tím, že si to, co vložili do majetku pronajímatele,„ odbydlí“. Soud tedy neměl důvod se od názoru vysloveného v daném nálezu jakkoli odchýlit.

18. K námitce žalobce, že ke dni uzavření kupní smlouvy neměl povědomost o obsahu nájemní smlouvy žalovaných, soud uvádí, že tento byl se skutečností„ odbydlování“ nájemného ze strany žalovaných srozuměn v protokolu o předání nemovitosti ze dne 28. 12. 2010. Žalobce vstoupil do právních vztahů vyplývajících z předmětných nájemních smluv, a pokud namítá, že mu tato skutečnosti měla být oznámena již dříve, nemůže toto jít k tíži žalovaných, ale k tíži druhé ze stran kupní smlouvy, tedy [anonymizována dvě slova] [obec a číslo].

18. V řízení bylo prokázáno, že žalovaní vynaložili (ať již napřímo či prostřednictvím společnosti [právnická osoba]) na výstavbu předmětného bytu částku 4 559 830 Kč Náklady v této výši, které investovali do budovy vlastněné v dané době [anonymizována dvě slova] [obec a číslo], čímž došlo k jejímu zhodnocení, také tehdejšímu vlastníkovi doložili. Následně pak tedy byla uzavřena shora uvedená nájemní smlouva. [ulice] část [obec a číslo] nikterak nesporovala vybudování předmětného bytu žalovanými, přičemž shora uvedená dohoda byla žalobci známa. Žalobci tedy nájemné za žalované období již fakticky uhradili a v případě, že by soud žalobě vyhověl, uhradili by jej vlastně dvakrát, čímž by došlo k bezdůvodnému obohacení žalobce.

19. Proto soud žalobu v celém rozsahu zamítl.

20. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud v souladu s § 142 odst. 1 o.s.ř. a přiznal žalovaným, kteří byli ve sporu plně úspěšní, náhradu nákladů řízení v částce 196 310,40 Kč, zahrnující náklady zastoupení - odměna advokáta dle § 7 bodu 6 ve spojení s § 12 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ AT“) ve výši 157 440 Kč za šestnáct úkonů právní služby po 9 840 Kč dle § 11 odst. 1 AT (2x převzetí a příprava zastoupení, 8x vyjádření ve věci samé, 6x účast na jednání), 16x paušální náhrada hotových výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 1 a 4 AT k uvedeným úkonům a náhrada za 21% DPH z odměny advokáta a z náhrad jeho hotových výdajů ve výši 34 070,40 Kč dle § 137 odst. 3 o.s.ř. Náhradu nákladů řízení je žalobce povinen uhradit k rukám zástupce žalovaných v souladu s § 149 odst. 1 o.s.ř.

21. Lhůtu k plnění náhrady nákladů řízení určil soud jako třídenní od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o.s.ř.).

Poučení