17 C 97/2019-180

Rubrum

Okresní soud v Mělníku rozhodl samosoudkyní JUDr. Dášou Kozákovou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátem Mgr. [jméno] [jméno] sídlem [adresa] o zaplacení částky 1 735 537,50 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 1 735 537,50 Kč s úrokem z prodlení ve výši 2,5 promile denně z částky 115 702,50 Kč od [datum] do zaplacení, 115 702,50 Kč od [datum] do zaplacení, 115 702,50 Kč od [datum] do zaplacení, 115 702,50 Kč od [datum] do zaplacení, 115 702,50 Kč od [datum] do zaplacení, 115 702,50 Kč od [datum] do zaplacení, 115 702,50 Kč od [datum] do zaplacení, 115 702,50 Kč od [datum] do zaplacení, 115 702,50 Kč od [datum] do zaplacení, 115 702,50 Kč od [datum] do zaplacení, 115 702,50 Kč od [datum] do zaplacení, 115 702,50 Kč od [datum] do zaplacení, 115 702,50 Kč od [datum] do zaplacení, 115 702,50 Kč od [datum] do zaplacení, 115 702,50 Kč od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku ve výši 220 668,90Kč, k rukám zástupce žalobce, a to do tří dnů právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se po žalovaném domáhala zaplacení shora specifikovaného plnění z titulu dlužného nájemného. Tvrdila, že dne [datum] uzavřela s žalovaným smlouvu o nájmu prostoru určeného k podnikání (dále jen„ smlouva“), jejímž předmětem byl nájem pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova ev. [číslo] v k. ú. [část obce] na adrese [adresa] (dále jen„ nemovitost“). Podle čl. V odst. 1 smlouvy se žalovaný zavázal hradit za užívání nemovitosti žalobkyni nájemné ve výši 140 000 Kč měsíčně včetně DPH, tj. částku 115 702,50 Kč bez DPH měsíčně, a to vždy nejpozději do 15. dne měsíce, za který se nájemné hradí s tím, že dle čl. IV. smlouvy byl žalovaný povinen nájemné hradit počínaje lednem 2018, resp. na základě dodatku smlouvy počínaje březnem 2018. Žalovaný žalobkyni dosud na nájemném nic neuhradil a žalobkyně tak za období měsíců března 2018 až května 2019 eviduje dluh na nájemném ve výši 115.702,50 Kč měsíčně bez DPH, tj. dluh v celkové výši 1, 735.537,50 Kč bez DPH. Dle čl. V. odst. 5 smlouvy byla pro případ prodlení žalovaného s úhradou nájemného sjednána jeho povinnost uhradit žalobkyni smluvní úrok z prodlení ve výši 2,5 promile z dlužné částky denně. V případě, že dluh žalovaného přesáhne dvojnásobek měsíčního nájemného, byla žalobkyně dle čl. IX odst. 3 smlouvy oprávněna nájem vypovědět bez výpovědní doby a požadovat, aby jí žalovaný nemovitost bez zbytečného odkladu odevzdal. Dopisem ze dne [datum] žalobkyně žalovanému nájem nemovitosti vypověděla a současně jej týmž dopisem vyzvala k zaplacení dluhu na nájemném za období od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok] ve výši 1, 735.537,50 Kč spolu se smluvním úrokem z prodlení. Ačkoli byl tento dopis žalovanému dne [datum] doručen, žalovaný svůj dluh neuhradil.

2. Žalovaný, byť nezpochybňoval, že na nájemném ničeho neuhradil, navrhl žalobu zamítnout. Trval na tom, že se z hlediska nájemného účastníci dohodli na odkládací podmínce podle prvé věty § 548 odst. 2 o. z., s tím, že nejprve je třeba vyčkat pravomocného rekolaudačního rozhodnutí na nemovitost, a teprve poté žalovanému vznikne povinnost zaplatit žalobkyni nájemné dle smlouvy. Žalovaný odkazoval na prohlášení promítnuté do článku IV. smlouvy, podle něhož bylo účelem nájmu nemovitosti (v době uzavření smlouvy kolaudované jako kanceláře a sklad knih) provozování podnikatelské činnosti žalovaného, ke které bylo nutné nové kolaudační rozhodnutí, a to povolení užívání stavby jako ubytovacího zařízení. Všechny právní, tak stavební aktivity měly probíhat na náklady žalovaného, přičemž žalobkyně se zavázala, umožnit žalovanému realizaci těchto aktivit v měsících [anonymizována tři slova] a [anonymizováno] [rok], a proto mělo placení nájmu začít až měsícem [anonymizováno] [rok]. Do vydání nového kolaudačního rozhodnutí se žalovaný zavázal využívat nemovitost v intencích kolaudačního rozhodnutí stávajícího a prohlásil mimo jiné, že si je vědom toho, že není oprávněn provozovat v nemovitosti jinou činnost nebo změnit podmínky nebo způsob jejího výkonu, než jak to vyplývá ze sjednaného účelu nájmu, kterým se rozumělo užívání nemovitosti za účelem ubytovacího zařízení (tzv. ubytovny). S ohledem na to, že do [datum] nebylo změny užívání stavby dosaženo a hrozilo naplnění výpovědního důvodu dle IX. odst. 3 smlouvy, uzavřeli účastníci dodatek, v němž stvrdili, že nájemné nemusí být placeno až do [datum]. Následující jednání o odložení povinnosti žalovaného platit nájemné byla vedena pouze ústně a další, byť chystaný dodatek účastníci neuzavřeli. Nicméně z elektronické komunikace ze dne [datum], v níž se zmiňuje ústní dohoda žalovaného s jediným jednatele a společníkem žalobkyně je zřejmé, že se strany domlouvají na dalším dodatku k nájemní smlouvě s poukazem na skutečnost, že nemovitá věc stále není kolaudována ke sjednanému účelu a že pronajímatel nájemci přislíbil další odklad placení nájemného do doby, než stavební úřad projedná odvolání [právnická osoba], proti rozhodnutí o dodatečném povolení stavby. Rozhodnutí, kterým se pronajatá nemovitost, jejíž součástí je povolovaná stavba, kolauduje ze skladu knih na ubytovací zařízení, dosud vydáno nebylo a stavbu tudíž nadále nelze ve smyslu § 2205 o. z. užívat ke sjednanému účelu. Podle toho, co strany ujednaly, i podle toho, co daly najevo v prvém roce po uzavření smlouvy, je placení nájemného za užívání uvedené nemovité věci podmíněno kolaudací stavby na ubytovnu. Vzhledem k tomu, že stavba nebyla dosud ani dodatečně povolena, natož zkolaudována, není splněn sjednaný účel smlouvy, žalovaný v ní nepodniká (není to v souladu s právem možné) a nevznikla mu tudíž ani povinnost k placení nájemného. Pokud je dle § 2205 o. z. pronajímatel povinen mimo jiné k tomu, aby věc přenechal nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, pak žalovanému, který dosud nemovitost užil pouze k rekonstrukci, brání v užívání nemovitosti ke sjednanému účelu zákaz, neboť podnikáním v nemovitosti bez povolené změny jejího užívání, by žalovaný vystavil žalobkyni sankci za přestupek dle stavebního zákona. Dle žalovaného nebylo možné ve smlouvě sjednat užívání stavby bez kolaudace a ani nájemné za její užívání, jinak by byla smlouva absolutně neplatná ve smyslu § 588 o. z. pro svůj rozpor se zákonem a proto, že by zavazovala k plnění od počátku nemožnému. Jediný konformní výklad smlouvy je proto takový, že užívání stavby i placení nájemného je podmíněno tím, že se účastníci domohou opětovně její kolaudace. K termínu [datum] uvedenému v článcích IV. a IX odst. 4 písmeno a) smlouvy (zde bylo sjednáno právo žalovaného od smlouvy odstoupit nebo ji vypovědět pokud se žalovanému nepodaří do uvedeného data získat pravomocné kolaudační rozhodnutí), do něhož se měla stavba zkolaudovat, není možné dle žalobce přihlížet pro počáteční nemožnost splnění, neboť jej nemohli účastníci ovlivnit, a záležel na postupech stavebního úřadu. Odklad placení nájemného, naposledy sjednaný v dodatku smlouvy na dobu do [datum], musí proto dle žalovaného pro absenci základní podmínky ve smlouvě (tzn. kolaudace stavby) platit i po tomto datu. Bez ohledu na chybějící druhý dodatek smlouvy, anebo na ústní ujednání účastníků před a po [datum], není žalovaný povinen platit žalobkyni nájemné do doby, než bude z pronajaté nemovité věci pravomocně zkolaudovaná ubytovna. Zdůraznil, že stav, při němž stavbu nelze užívat ani jako ubytovnu, avšak ani jako sklad knih, je objektivní právní skutečností a majetkovou hodnotu nemá samo právo věc užívat tak, jak stojí a leží, nýbrž užívat jí ke sjednanému podnikání. To splněno není a žalobkyně proto na uplatněné nájemné ve výši 1 735 537, 50 Kč s příslušenstvím právo nemá. Pro případ, že by nebyla tato obrana shledána důvodnou, vznesl žalovaný co do výše žalované částky, posléze v rozsahu 1 476 255 Kč námitku započtení z titulu zhodnocení nemovitosti. K němu došlo se souhlasem žalobkyně změnami provedenými na náklady žalovaného, v důsledku nichž má žalovaný ve smyslu § 2302 o. z. ve spojení s § 2220 odst. 1 o. z. právo na náhradu, odpovídající míře zhodnocení. Jen v penězích vynaložil žalovaný ke dni [datum] na zlepšení nemovitosti žalobkyně nejméně 1 476 255 Kč. Tuto částku namítl žalovaný k započtení a navrhl, aby soud žalobu v tomto rozsahu zamítl. K celkové výši vzájemného nároku žalovaného, která se odvíjí od míry zhodnocení nemovitosti, pak navrhl vypracování znaleckého posudku.

3. Žalobkyně verzi žalovaného o podmíněnosti plateb nájemného vydáním rekolaudačního rozhodnutí odmítla. Zdůraznila, že žalovaného upozorňovala na stávající kolaudační stav nemovitosti i na to, že v případě uzavření nájemní smlouvy by žalovaný prováděl na své náklady nezbytné stavební úpravy nemovitosti, včetně zajištění všech souvisejících veřejnoprávních povolení a včetně rekolaudace. Zájem žalovaného na uzavření nájemní smlouvy za těchto podmínek trval a k uzavření smlouvy, v jejíchž ustanoveních se ujednání účastníků promítla, došlo. Výslovně bylo sjednáno, že žalobkyně poskytuje žalovanému 100% slevu na nájemném k provedení stavebních úprav a zajištění rekolaudace pouze na období měsíců září až prosince 2017. Počínaje dnem [datum] mělo být nájemné ze strany žalovaného hrazeno v plné výši bez ohledu na to, zda bude do uvedeného data rekolaudace nemovitosti na ubytovnu zajištěna či nikoliv. Pouze z dobré vůle žalobkyně a její snahy žalovanému vyjít vstříc, byl uzavřen dodatek [číslo] ke smlouvě, kterým došlo k prodloužení 100% slevy na nájemném do [datum]. Uzavření dodatku je dokladem, že si strany byly vědomy toho, že žalovaný byl povinen hradit nájemné v plné výši počínaje dnem [datum] bez ohledu na kolaudační stav předmětu nájmu. Tomu odpovídá i ujednání v čl. IX. odst. 4 písm. a) smlouvy, podle kterého byl žalovaný oprávněn od smlouvy jednostranně odstoupit, pokud by do [datum] nezískal pravomocné kolaudační rozhodnutí za sjednaným účelem užívání nemovitosti. Skutečnost, že žalovaný tohoto práva nevyužil, nelze klást k tíži žalobkyně. Úvahy žalovaného, že by účastníci uzavřeli ústní dohodu, podle níž by mělo být nájemné hrazeno až v návaznosti na vydání rekolaudačního rozhodnutí, žalobkyně rovněž odmítla, a to jak s poukazem na způsob sjednaný pro změnu smlouvy dle jejího článku XI. odst. 6 tak na to, že žalovanému opakovaně i písemně sdělovala, že na úhradě nájemného trvá. Podle žalobkyně, která poskytla veškerou součinnost k zajištění kolaudačního souhlasu s užíváním předmětu nájmu jako ubytovny, je skutečnost, že žalovaný dosud povolení k užívání předmětu nájmu za sjednaným účelem nezískal, důsledkem jeho protiprávního postupu. Obsah e-mailové komunikace, žalovaný dle žalobkyně desinterpretuje, neboť obsahem jednání o uzavření dalšího dodatku ke smlouvě nebylo poskytnutí další slevy na nájemném, nýbrž sjednání splátkového kalendáře pro úhradu dlužného nájemného. Kompenzační námitku žalobkyně odmítla a s poukazem na ustálenou judikaturu a na článek IV odst. 1 smlouvy trvala na tom, že žalovaný za ní nemá žádnou pohledávku způsobilou k započtení, neboť mu nárok na náhradu jím tvrzených nákladů, ani na náhradu za případné zhodnocení nemovitosti při skončení nájmu vzniknout nemohl.

4. Po provedeném dokazování, vycházeje z listinných důkazů předložených účastníky, jakož i z jejich shodných tvrzení (srov. § 120 odst. 3 o. s. ř.; zde soud poznamenává, že skutková tvrzení nevyžadují důkazu nejen tehdy, pokud i druhá strana sporu výslovně tvrdí totéž, nýbrž i za situace, že tvrzení zůstane protistranou nepopřeno), dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním.

5. Žalobkyně, obchodní společnost, jejímž jednatele byl v době uzavření smlouvy [jméno] [příjmení], je vlastníkem pozemku parc [číslo] jehož součástí je budova ev. [číslo] v k. ú. [část obce], obec Praha (dále opět je„ nemovitost“) /výpis z katastru nemovitostí vedeného Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha pro obec Prahu, k. ú. [část obce] na [list vlastnictví] na č.l. 10, nesporná tvrzen účastníků/. Žalovaný je podnikatel s předmětem podnikání mimo jiné ubytovací služby /výpis z ŽR na č.l. 17 spisu/.

6. Dne [datum] uzavřela žalobkyně v pozici pronajímatele a žalovaný coby nájemce nájemní smlouvu, jejímž předmětem byla nemovitost. Nájem byl sjednán a účinností od [datum] na dobu 10 let. Ve smlouvě strany prohlásily, že účelem nájmu nemovitosti je provozování podnikatelské činnosti, ke které je nutné nové kolaudační rozhodnutí, přičemž všechny právní, tak stavební aktivity budou probíhat na náklady nájemce. Předmětná nemovitost je v současné době kolaudována jako kanceláře a sklad knih. Na základě nového kolaudačního rozhodnutí se stane ubytovacím zařízením. Pronajímatel umožní nájemci realizaci zmiňovaných právních a stavebních aktivit v měsících září, říjen, listopad a prosinec 2017, a proto placení nájmu začíná až měsícem lednem 2018. Dále se pronajímatel zavazuje k optimální součinnosti při administrativních krocích vedoucích k získání tohoto nového kolaudačního rozhodnutí. Nájemce se zavazuje do vydání nového kolaudačního rozhodnutí využívat nemovitost v intencích kolaudačního rozhodnutí, platného v den podpisu této smlouvy (článek IV odst. 1 smlouvy). Nájemce dále prohlásil, že je oprávněn vykonávat činnost, která odpovídá sjednanému účelu, a že si je vědom toho, že není oprávněn provozovat v nemovitosti jinou činnost nebo změnit podmínky nebo způsob jejího výkonu, než jak to vyplývá ze sjednaného účelu nájmu, kterým se rozumí užívání Nemovitosti za účelem ubytovacího zařízení (tzv. ubytovny) (článek IV. odst. 2 smlouvy). Strany se dohodly na výši nájemného v částce 140 000 Kč včetně DPH (článek V. odst. 1 smlouvy). Splatnost nájemného strany sjednaly vždy nejpozději do každého 15. dne měsíce, za který se platí, přičemž splatnost nájemného za první placený měsíc trvání nájemního vztahu, kterým se rozumí leden 2018, byla stanovena ba den [datum] (článek V odst. 3 smlouvy). Pro případ prodlení s placením nájemného, záloh na služby spojené s nájmem nemovitosti nebo úhradou nedoplatku na službách strany sjednaly povinnost nájemce zaplatit pronajímateli úrok z prodlení ve smluvené výši 2,5 promile denně z dlužné částky za každý, byť započatý, den prodlení (článek V. odst. 5 smlouvy). Pronajímatel byl povinen vystavovat a doručovat každý měsíc nájemci na provedené platby za nájemné doklady splňující náležitosti daňového doklad, kde bude zejména rozepsána částka bez DPH (tj. 115 702,50 Kč) a částka vypočteného DPH (článek V odst. 7 smlouvy). Nájemce prohlásil, že je mu stav nemovitosti, jejíž předání bylo sjednáno v den účinnosti smlouvy, dobře znám, nemovitost si před podpisem smlouvy osobně řádně prohlédl a shledal ji způsobilou ke sjednanému účelu (článek VI odst. 1 a 2 smlouvy). Pronajímatel měl právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat odevzdání nemovitosti bez zbytečného odkladu v případě, že bude nájemce v prodlení s placením nájemného, záloh za služby spojené s nájmem nemovitosti či vyúčtováním těchto služeb tak, že celková dlužná výše těchto plateb přesáhne dvounásobek měsíční výše nájemného a záloh na služby s nájmem spojené (článek IX odst. 3 smlouvy). Nájemce byl naproti tomu oprávněn s dvouměsíční výpovědní lhůtou, od smlouvy odstoupit či ji vypovědět ve dvou případech, a to pokud se nájemci do [datum] nepodaří získat pravomocné kolaudační rozhodnutí ve vztahu k nemovitosti za účelem jejího užívání, tak jak je definováno v článku IV smlouvy nebo pokud bude podnikání nájemce vykazovat ztrátu, kterou pronajímateli doloží (článek IX odst. 4 písm. a) a b) smlouvy). Z hlediska změn smlouvy účastníci sjednali, že tuto lze měnit pouze písemně, a to vzájemně odsouhlasenými a vzestupně číslovanými dodatky, které tvoří její nedílnou součást (článek XI odst. 6 smlouvy) /nájemní smlouva na č.l. 11-13 spisu/. Účastníci řízení uzavřeli dodatek ke smlouvě, v němž sjednali, že povinnost žalovaného platit nájemné počíná až měsícem březnem 2018 /shodná tvrzení účastníků v jejich jednotlivých podáních kupř. na č.l. 4 nebo 35/.

7. Žalovaný započal po převzetí předmětu nájmu se stavebními pracemi na nemovitosti a dne [datum] podal žádost o změnu užívání stavy na ubytovací objekt. Při kontrolní prohlídce dne [datum] bylo stavebním úřadem zjištěno, že na objektu byly provedeny stavební práce bez rozhodnutí nebo opatření nebo jiného úkonu vyžadovaného stavebním zákonem. [ulice] úřad nakázal okamžité zastavení prací, řízení o změně užívání stavby zastavil a dne 20. 12. 2017 opatřením [číslo jednací], sp.zn. MCP8 [číslo] 2017, zahájil řízení o nařízení odstranění stavby. Dne [datum], poté, co žalovaný dne [datum] požádal o prodloužení termínu dodání žádosti o dodatečné povolení stavby z důvodu potřeby zajištění úplných podkladů, požádal žalovaný o dodatečné povolení stavby. Úřad městské části [obec a číslo], odbor územního rozvoje a výstavby, jako příslušný stavební úřad vydal dne [datum] rozhodnutí č.j.: MCP8 [číslo] 2018, sp.zn. MCP8 [číslo] 2018, jímž vydal dodatečné povolení na stavbu [ulice] úpravy skladu knih za účelem zřízení ubytovny [obec], [část obce], [ulice] /rozhodnutí Úřad městské části [obec a číslo], odbor územního rozvoje a výstavby, č.j.: MCP8 [číslo] 2018, sp.zn. MCP8 [číslo] 2018 ze dne [datum] na č.l. 38-42, žádost žalovaného o prodloužení termínu na č.l. 44 K odvolání [právnická osoba] bylo shora uvedené rozhodnutí Rozhodnutím Magistrátu hl. m. Prahy, odbor stavebního řádu ze dne [datum] č.jl.: MHMO [číslo] 2019, sp. zn. S-MHMP [číslo] 2018 zrušeno a věc byla vrácena k novému projednání, a to mimo jiné i proto, že žalovaným předložená projektová dokumentace nebyla vyhotovena v souladu s příslušnými předpisy /rozhodnutí Magistrátu hl. m. Prahy, odbor stavebního řádu ze dne [datum] č.jl.: MHMO [číslo] 2019, sp. zn. S-MHMP [číslo] 2018 na č.l. 53-61 spisu/.

8. V e-mailové korespondenci účastníků ze dne [datum], která předcházela shora zmiňovanému odvolání [právnická osoba], žalovaný mimo jiné sděluje, že se účastníci domluví na da dalším postupu o dodatku ke smlouvě ohledně rozdělení dlužného nájmu do dalších let /e-mailová korespondence na č.l. 37 a 43 spisu/.

9. Dopisem ze dne [datum] žalobkyně vypověděla žalovanému nájem nemovitosti, neboť tím, že žalovaný neuhradil nájemné za období od března 2018 do května 2019 v celkové částce 1 735 537,50Kč, porušil hrubým způsobem povinnosti nájemce, čímž naplnil výpovědní důvod dle článku IX odst. 3 smlouvy. Současně žalobkyně žalovaného vyzvala k úhradě dlužného nájemného včetně sjednaného úroku z prodlení, který vyčíslila /korespondence na č.l. 96-99 spisu/.

10. Na základě provedeného dokazování učinil soud následující závěr o skutkovém stavu: Žalobkyně, pronajímatel, uzavřela s žalovaným, jako nájemcem, dne [datum] nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl pozemek parc [číslo] jehož součástí je budova ev. [číslo] v k. ú. [část obce], obec Praha (dále opět jen„ nemovitost“) ve vlastnictví žalobkyně. Nájem byl sjednán a účinností od [datum] na dobu 10 let. Sjednaným účelem nájmu nemovitosti, v té době kolaudované jako kanceláře a sklad knih, bylo provozování podnikatelské činnosti žalovaného, konkrétně ubytovacího zařízení, k čemuž bylo třeba nového kolaudačního rozhodnutí. Strany ujednaly, že všechny právní a stavební aktivity budou probíhat na náklady žalovaného a že žalobkyně umožní žalovanému realizaci těchto právních a stavebních aktivit v měsících září, říjen, listopad a prosinec 2017, a proto placení nájmu začíná až měsícem lednem 2018. Nájemné v částce 140 000 Kč včetně DPH bylo splatné nejpozději do každého 15. dne měsíce, za který se platí a splatnost nájemného za první placený měsíc trvání nájemního vztahu byla stanovena na den [datum], v návaznosti na uzavřený dodatek ke smlouvě na den [datum]. Žalovaný nájemné za období od března 2018 do května 2019 neuhradil. Žalovaný ubytovací zařízení v nemovitosti neprovozuje, když dosud nebylo vydáno rozhodnutí o změně stavby na ubytovací objekt ani rozhodnutí o dodatečném povolení stavby v podobě stavebních úprav za účelem zřízení ubytovny, které žalovaný provedl bez rozhodnutí nebo opatření nebo jiného úkonu vyžadovaného stavebním zákonem.

11. Při právní kvalifikaci vycházel soud z ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále opět jen„ o. z.“).

12. Dle § 2302 odst. 1 o. z., ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

13. Dle § 2201 o. z., nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

14. Dle § 2205 o. z., nájemní smlouva pronajímatele zavazuje a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.

15. Dle § 2213 o. z., je nájemce i bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné.

16. Dle § 2217 odst. 1 o. z., se nájemné platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.

17. Dle § 2220 odst. 1 o. z., má nájemce právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení.

18. Dle § 580 odst. 1 o. z., je neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje. Dle odstavce 2 uvedeného ustanovení, neplatné je právní jednání, pokud má být podle něho plněno něco nemožného.

19. Dle § 548 odst. 1 o. z., vznik, změnu nebo zánik práv lze vázat na splnění podmínky. Je-li zánik práva nebo povinnosti vázán na nemožnou podmínku, nepřihlíží se k ní. Dle odstavce 2 je podmínka odkládací, závisí-li na jejím splnění, zda právní následky jednání nastanou. Podmínka je rozvazovací, závisí-li na jejím splnění, zda právní následky již nastalé pominou. Dle odstavce 3 neplyne-li z právního jednání nebo jeho povahy něco jiného, má se za to, že podmínka je odkládací.

20. Dle § 1958 odst. 1 o. z., je-li čas plnění přesně ujednán nebo jinak stanoven, je dlužník povinen plnit i bez vyzvání věřitele. Dle odstavce 2 neujednají-li strany, kdy má dlužník splnit dluh, může věřitel požadovat plnění ihned a dlužník je poté povinen splnit bez zbytečného odkladu.

21. Dle § 1982 odst. 1 o. z., dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Dle odstavce 2 se započtením obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

22. Dle § 1987 odst. 1 o. z., k započtení jsou způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem.

23. Soud dospěl k závěru, že žaloba je opodstatněná. V prvé řadě bylo prokázáno, že mezi účastníky byla ve smyslu § 2201 a násl. o. z., ve spojení s § 2302 o. z., uzavřena smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, na jejímž základě žalobkyně přenechala žalovanému do užívání nemovitost a žalovaný se oproti tomu zavázal platit žalobkyni sjednané nájemné. Předmět nájmu byl v daném případě jasně vymezen a z hlediska jeho stávajícího stavebního určení bylo žalovanému jednoznačně známo, že nemovitost je kolaudována jako kancelář a sklad knih, což strany ostatně do znění samotné nájemní smlouvy vtělily. Pokud strany ve smlouvě prohlásily, že účelem nájmu je provozování podnikatelské činnosti žalovaného, konkrétně užívání nemovitosti za účelem ubytovacího zařízení, pak také současně deklarovaly, že k provozování podnikatelské činnosti žalovaného je třeba nového kolaudačního rozhodnutí a dále, že všechny právní i stavební aktivity budou probíhat na náklady žalovaného. Ze smluvních ujednání vyplývá, že žalovaný s předáním nemovitosti ve stavu v jakém byla ke dni podpisu smlouvy souhlasil, prohlásil, že je mu stav nemovitosti dobře znám, nemovitost před podpisem smlouvy osobně a řádně prohlédl a shledal ji zcela způsobilou ke sjednanému účelu.

24. Podle § 2205 písm. a) o. z., je jednou ze základních povinností pronajímatele přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, nicméně jedná se o ustanovení dispozitivní, které nevylučuje, aby se účastníci smlouvy o nájmu ohledně jejich odevzdání dohodli jinak. Za takové situace není pak pronajímatel povinen odevzdat věc nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 2. 2013, sp. zn. 26 Cdo 2978/2012, které, byť se upíná k předchozí právní úpravě, uplatní se i v poměrech projednávané věci). V tomto ohledu je znění smlouvy zcela transparentní a jednoznačně z něj plyne, že povinností žalobkyně nebylo přenechat žalovanému nemovitost ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu, tedy k provozování ubytovny, ale ve stavu, v jakém se nemovitost po fyzické i právní stránce nacházela k okamžiku uzavření smlouvy. Vzhledem k tomu, že žalobkyně předmět nájmu žalovanému k užívání přenechala, což nebylo ve věci nikterak zpochybňováno, svému závazku zcela dostála.

25. Soud nesdílí názor žalovaného o absolutní neplatnosti smlouvy ve smyslu § 580 odst. 1 a 2 o. z., pro její rozpor se zákonem a proto, že by zavazovala k plnění od počátku nemožnému. Toto žalovaný dovozuje odkazem na absenci veřejnoprávního rozhodnutí o změně užívání nemovitosti (rozuměj stavby), bez něhož objektivně nemůže nemovitost užívat v souladu se sjednaným účelem nájmu (provozování ubytovny), přičemž sjednaný účel současně nekoresponduje ani se stávajícím stavebním určením nemovitosti. V tomto ohledu soud konstatuje, že smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání není neplatná jen proto, že prostory byly pronajaty k jinému účelu, než ke kterému byly stavebně určeny (srov. přiměřeně rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 2. 2013, sp. zn. 26 Cdo 2978/2012) a s odkazem na konstantní judikaturu, kterou lze vztáhnout na souzenou věc, dále uvádí, že byť platí, že stavby lze užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí (případně v jiných právních aktech určených stavebním zákonem), nemá tato norma veřejného práva (§ 126 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů) bezprostřední dopad do oblasti soukromoprávních (nájemních) vztahů, takže s jejím porušením nelze spojovat soukromoprávní sankce (v podobě absolutní neplatnosti smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání), nýbrž jen sankce veřejnoprávní (srov. přiměřeně naposledy citované rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR nebo rozhodnutí téhož soudu ze dne 13. 8. 2014, sp. zn. 26 Cdo 2392/2014). K úvahám žalovaného o počáteční nemožnosti plnění soud v dalším připomíná, že neplatnost dle § 580 odst. 2 o. z., je-li předmětem právního jednání plnění nemožné, předpokládá, že jde o počáteční, objektivní a trvalou nemožnost plnění, a to buď právní, nebo fyzickou. Jestliže je plnění fakticky i právně možné, jiná než smluvená vlastnost či stav předmětu plnění nemá sama o sobě za následek absolutní neplatnost právního jednání, a to ani podle § 580 odst. 1 o. z. (srov. přiměřeně rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 7. 2003, sp. zn. 25 Cdo 1569/2001). O počáteční, objektivní a trvalou nemožnost plnění po stránce právní či fyzické se však v daném případě nejedná. Fyzickou nemožnost plnění vyvrací obsah, byť následně zrušeného rozhodnutí o dodatečném povolení stavby, v němž je konstatováno, že stavební úpravy skladu knih za účelem zřízení ubytovny jsou kompletně dokončeny a o právní nemožnosti v daném případě rovněž nelze uvažovat, neboť plnění z právního hlediska možným je. Stav, že dosud nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí, které by korespondovalo se sjednaným účelem nájmu, nemá na platnost smlouvy vliv a je jen vyústěním aplikace veřejnoprávních norem, které sám žalovaný svým počátečním postupem nerespektoval a porušil.

26. Nájemní smlouvu tak jak byla mezi stranami uzavřena, hodnotí soud s odkazem na výše uvedené jako právní jednání platné. Žalobkyně svou povinnost přenechat předmět nájmu v souladu se smluvním ujednáním splnila, nastupuje tudíž závazek žalovaného platit za užívání nemovitosti sjednané nájemné. Placení nájemného náleží mezi základní povinnosti nájemce a splnění této povinnosti nelze podmiňovat tím, zda pronajímatel splnil svou povinnost přenechat věc tak, aby ji mohl nájemce užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, jak na tom trvá nyní žalovaný. Při nesplnění povinností zakotvených v § 2205 o. z., vznikají nájemci, převzal-li věc, práva z vad ve smyslu § 2208 a násl. o. z. O takový případ se však v poměrech projednávané věci nejedná se zřetelem na dohodu účastníků o stavu předmětu nájmu při jeho odevzdání. Z obsahu smlouvy se podává, že účelem nájmu nemovitosti je provozování podnikatelské činnosti, ke které je nutné nové kolaudační rozhodnutí, přičemž všechny právní, tak stavební aktivity budou probíhat na náklady nájemce, které mu pronajímatel umožní realizovat v měsících září až prosinec 2017, a proto placení nájmu začíná až měsícem lednem 2018, resp. na základě dodatku smlouvy březnem 2018.

27. Posuzuje-li se právní jednání podle svého obsahu (srov. § 555 o. z.), pak jsou prvotním východiskem výkladu adresovaných právních jednání pravidla uvedená v § 556 odst. 1 věty první o. z., kdy je třeba nejdříve zjistit, jaká byla skutečná vůle (úmysl) jednajícího, která byla anebo musela být známa adresátovi, již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov), a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících okolností. Skutečnou vůli jednajícího je přitom třeba posuzovat k okamžiku, kdy projev vůle učinil (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017). Náležitostí projevu vůle jsou srozumitelnost, určitost, a v některých případech i forma projevu. Nesrozumitelný je projev tehdy, jestliže nelze zjistit ani výkladem, co jím mělo být vyjádřeno. Určitost projevu se týká jeho obsahové stránky; neurčitý projev je sice srozumitelný, avšak nejistý je jeho obsah. Neurčitost může být odstraněna výkladem podle § 35 obč. zák. (zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2013), avšak výkladem (podle citovaného ustanovení) nelze doplňovat to, co právní úkon ve skutečnosti neobsahuje (srov. rozsudek téhož soudu ze dne 22. 1. 2019, sp.z n. 26 Cdo 649/2018, který byť se upíná k předchozí právní úpravě, uplatní se i v poměrech projednávané věci).

28. Smlouva ve znění dodatku je i v části týkající se nájemného a jeho splatnosti zcela jednoznačná a z jejího obsahu nelze dovodit nic jiného než, že žalobkyně poskytla žalovanému čtyřměsíční, posléze šestiměsíční časový prostor k zajištění použitelnosti předmětu nájmu, nicméně počínaje lednem, resp. březnem 2018 byl žalovaný bezpodmínečně povinen hradit sjednané nájemné, a to bez ohledu na to, zda bude žalovaný disponovat rekolaudačním rozhodnutím a naplňovat sjednaný účel nájmu či nikoli. Soud se neztotožňuje s argumentací žalovaného, že povinnost platit nájemné byla podmíněna existencí rozhodnutí o změně užívání stavby za účelem provozování ubytovny, neboť nic takového z obsahu jasných smluvních ujednání nevyplývá. Vůle stran byla v tomto ohledu zcela zřejmá a skutečnost, že úhrada nájmu nezávisela na existenci rekolaudačního rozhodnutí zřetelně demonstruje i článek IX odst. 4 písm. a) smlouvy, podle něhož měl žalovaný možnost od smlouvy odstoupit či ji jednostranně vypovědět, pokud se mu potřebné kolaudační rozhodnutí nepodaří do [datum] získat. Evidentní vědomost žalovaného o tom, že počínaje měsícem březnem 2018 byl dle smlouvy povinen sjednané nájemné hradit, jak to dokládá e-mailová korespondence z doby, kdy pravomocným rozhodnutím o změně užívání předmětu nájmu žalovaný ještě nedisponoval /viz e-mailová korespondence na č.l. 37 a 43 spisu v níž se uvádí: …se domluvíme na dalším postupu o dodatku ke smlouvě ohledně rozdělení dlužného nájmu do dalších let… / rovněž vůli stran dokresluje a ukazuje na to, že platby nájemného neměly na rekolaudační rozhodnutí žádnou vazbu. Soud zdůrazňuje, že výklad projevu vůle nemůže vést k takovému výsledku, který v jazykovém vyjádření tohoto projevu zcela absentuje. To platí bezezbytku právě o žalovaným tvrzené odkládací podmínce, podle níž měla být povinnost platit nájemné vázána na pravomocné rekolaudační rozhodnutí. Pokud žalovaný odkazuje na pozdější ústní dohody, je třeba připomenout, že z hlediska změn smlouvy strany sjednaly, že tuto lze měnit pouze písemně, a to vzájemně odsouhlasenými a vzestupně číslovanými dodatky, které tvoří její nedílnou součást (viz článek XI odst. 6 smlouvy). Bez ohledu na to, že si soud stojí za tím, že odkládací podmínka v daném případě nebyla sjednána (ostatně to nevyplývá ani z obsahu žalovaným zmiňované e-mailové komunikace na č.l. 37 a 43 spisu), považuje v dalším za nezbytné dále zdůraznit, že splatnost existentního závazku, a o takový zde jde, nemůže být s odkládací podmínkou spojována (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 25. 11. 2010, sp. zn. 30 Cdo 2272/2009, který byť se upíná ještě k předchozí právní úpravě, uplatní se i v této věci a z jehož obsahu mimo jiné vyplývá, že podmínka (condicio) ve smyslu ustanovení § 36 občanského zákoníku je vedlejší ustanovení, kterým se účinky právního úkonu (vznik, změna nebo zánik občanskoprávního vztahu) činí závislým na skutečnosti, o níž jednající neví, zda se splní. Je-li účinnost právního úkonu vázána na podmínku tak, že splněním podmínky tato účinnost teprve nastane, jde o podmínku odkládací. Do doby splnění této podmínky právní úkon, byť platný, nezpůsobuje (s výjimkami vyplývajícími z ustanovení § 36 odst. 3, odst. 4 občanského zákoníku) vznik, změnu či zánik práv a povinností, které s ním právní předpisy spojují. Účelem podmínek je, aby měl jednající možnost učinit právní úkon i v době, kdy nejsou známy všechny skutkové předpoklady, za nichž se právní úkon uplatní. To platí jak v případě, kdy se na podmínku váže vznik právních následků, tak i jejich zánik. Doba splnění závazku (tzv. splatnost - dospělost závazku) může být dohodnuta, stanovena právním předpisem nebo určena v rozhodnutí (pokud tomu tak není, je dlužník povinen splnit dluh prvního dne poté, kdy byl o plnění věřitelem požádán - viz § 563 obč. zák.). Splatnost je vyjádřena buď určením konkrétního dne, kdy má být závazek splněn nebo konkrétní doby, v níž má být závazek splněn, a že nesplněním dané povinnosti v určeném čase se tato povinnost stává soudně vymahatelnou. Proto je nezbytné, aby„ časový úsek plnění“ byl vymezen zcela určitě. Splatný může být pouze existující závazek. Z toho důvodu splatnost závazku nemůže být spojována s odkládací podmínkou, jejímž splněním povinnost plnění teprve vzniká nebo se mění; shodně též rozhodnutí téhož soudu ze dne 30. 3. 2011, sp. zn. 30 Cdo 4666/2009).

29. Jak je již výše konstatováno, pokládá soud žalobu za opodstatněnou. Bylo prokázáno, že mezi účastníky, jakožto podnikateli, byla za účelem jejich podnikatelské činnosti uzavřena smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, na jejímž základě žalobkyně přenechala žalovanému do užívání nemovitost a žalovaný se oproti tomu zavázal platit žalobkyni počínaje měsícem březnem 2018 sjednané nájemné. Žalovaný svou základní smluvní povinnost nesplnil a na nájemném dosud neuhradil ničeho. Domáhá-li se tedy žalobkyně zaplacení dlužného nájemného za období od března 2018 do května 2019 v částce 1 735 537,50 Kč (nájemné za 15 měsíců ve výši 115 702,50 Kč měsíčně) činí tak zcela po právu. S ohledem na prodlení žalovaného, je současně důvodný i požadavek na úrok z prodlení ve smyslu § 1968 o. z., a to ve výši, kterou dle § 1970 o. z., účastníci sjednali (článek V. odst. 5 smlouvy) a který žalobkyně požaduje z jednotlivých dlužných měsíčních splátek nájemného počínaje následujícím dnem po dohodnuté splatnosti (odst. 3 uvedeného článku smlouvy).

30. V dalším se soud zabýval obranou žalovaného, který nejdříve co do výše žalovaného nároku, posléze v rozsahu 1 476 255 Kč, vznesl námitku započtení z titulu zhodnocení nemovitosti. Kompenzační námitku žalovaného však soud nepovažuje za úspěšnou, neboť žalovaný ani po poučení podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. neunesl důkazní břemeno ke svým tvrzením o provedeném kompenzačním projevu.

31. V tomto směru z provedeného dokazování vyplynulo, že žalovaný kompletně dokončil stavební úpravy nemovitosti za účelem zřízení ubytovny /viz rozhodnutí Úřad městské části [obec a číslo], odbor územního rozvoje a výstavby, č.j.: MCP8 [číslo] 2018, sp.zn. MCP8 [číslo] 2018 ze dne [datum] na č.l. 38-42 Ve smlouvě účastníci sjednali, že všechny právní, tak stavební aktivity za účelem dosažení nového kolaudačního rozhodnutí budou probíhat na náklady nájemce /viz článek IV odst. 1 smlouvy shora/. V korespondenci ze dne [datum] žalovaný žalobkyni sděluje, že pakliže k dohodě nedojde, anebo se nepodaří stavbu kolaudovat, odstoupí do smlouvy s žalobkyní a bude požadovat náhradu vložené investice v částce 1 500 000 Kč /korespondence na č.l. 84-86 spisu/. Žalovaný žalobkyni k úhradě jakékoli částky, tedy ani částky 1 476 255 Kč z titulu zhodnocení nemovitosti či jakýchkoli investic do ní, nevyzval /viz podání žalovaného na č.l. 112 Z hlediska skutkového stavu nic dalšího z provedeného dokazování nevyplynulo.

32. Započtení je způsob současného zániku alespoň dvou vzájemných pohledávek zúčtováním (odpočtem), při němž dochází k oboustrannému uspokojení účastníků závazkového vztahu. Ve vztahu k pohledávce, proti které je započtení uplatněno (pasivně započítávaná pohledávka), jde o náhradní způsob uspokojení věřitele, který se obejde bez reálného poskytnutí předmětu plnění; namísto něj je poskytnuta hodnota spočívající ve zproštění vzájemného dluhu. Ve vztahu k pohledávce, která je k započtení použita (aktivně započítávaná pohledávka), představuje započtení faktické vymožení této pohledávky, a to bez souhlasu protistrany, případně i proti její vůli. Na rozdíl od pasivně započítávané pohledávky, která v době mezi okamžikem, k němuž má nastat účinek započtení a okamžikem, kdy je započtení realizováno, musí být splnitelná, je jedním z předpokladů započtení na straně aktivně započítávané pohledávky, jejíž věřitel provádí kompenzační úkon (prohlášení započtení), její vymahatelnost (§ 1987 odst. 1 o. z.). Součástí vymahatelnosti je – mimo jiné – splatnost pohledávky (nesplatné pohledávky nelze uplatnit před soudem). Zánik pohledávek nastává se zpětnou účinností (ex tunc) k okamžiku, kdy jsou všechny předpoklady kompenzability splněny u pohledávky, u které nastaly později. Účinky započtení je třeba vyvolat právním jednáním, tj. prohlášením o započtení vůči druhé straně (§ 1982 odst. 1 o. z.). Okamžiku, kdy věřitel aktivně započítávané pohledávky učiní prohlášení o započtení (kompenzační úkon), musí předcházet rozhodný okamžik způsobilosti pohledávek k započtení (aktivně započítávaná pohledávka musí být splatná před kompenzačním úkonem) (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 13. 9. 2018 sp. zn. 33 Cdo 4967/2017). Nedovoluje-li zákon započtení pohledávky, která ještě není splatná, pak kompenzační projev učiněný věřitelem s takovou pohledávkou nenabývá žádných účinků ani v okamžiku, kdy se pohledávka stane splatnou (srov. rozhodnutí téhož soudu sp. zn. 29 Odo 204/2003)

33. Ke kompenzaci je třeba, aby jeden z účastníků učinil projev k započtení adresovaný druhému účastníku. Započtení lze učinit i v průběhu soudního řízení. Uplatnil-li takto dlužník (žalovaný) vzájemnou pohledávku ve výši nepřesahující pohledávku věřitele (žalobce), nejde o vzájemnou žalobu, ale o procesní obranu proti žalobě (§ 98 o. s. ř.); v tom případě se soud zabývá otázkou započtení až tehdy, shledá-li pohledávku žalobce opodstatněnou. V opačném případě se vzájemnou pohledávkou žalovaného nezabývá a ani o ní nerozhoduje.

34. V souzené věci uplatnila žalobkyně nárok na zaplacení dlužného nájemného. Žalovaný v průběhu řízení při ústním jednání konaném dne [datum], jemuž byl přítomen zástupce žalobkyně, uplatnil do výše žalované částky námitku započtení své pohledávky z titulu investic do předmětu nájmu. V návaznosti na výzvu soudu žalovaný následně podáním, soudu doručeným dne [datum], námitku upřesnil s tím, že k započtení namítal částku 1 476 255 Kč z titulu zhodnocení nemovitosti žalobkyně. Nárok žalovaného bude patřit mezi ty nároky, u nichž není zákonnou úpravou stanovena jejich splatnost a doba plnění je vázána na výzvu věřitele podle § 1958 odst. 2 o. z. Teprve výzvou k plnění se dluh stává splatným. Věřitel může požadovat plnění ihned a dlužník je poté povinen splnit bez zbytečného odkladu (§ 1958 odst. 2 o. z.). Forma výzvy k plnění není předepsána, je však nutné, aby splňovala obecné náležitosti právních jednání, a z jejího obsahu musí být zřejmé, že věřitel vyzývá dlužníka k plnění, jehož výše musí být dostatečně určitě specifikována (srov. přiměřeně kupř. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 1012/2001).

35. Žalovaný přes poučení soudu netvrdil a tím méně prokázal, že by žalobkyni vůbec a kdy vyzval k plnění jakékoli částky z titulu zhodnocení její nemovitosti či investic do ní. Žalovaný, při ústním jednání konaném dne [datum] a následně v podání ze dne [datum], projevil toliko vůli směřující k započtení své pohledávky na pohledávku žalobkyně, což však nelze ztotožnit s výzvou k plnění podle § 1958 odst. 2 o. z. Vzhledem k tomu, že žalovaný neprokázal, že by kdy žalobkyni k úhradě tvrzeného dluhu vyzval, nemohl mít úkon směřující k započtení pohledávky, který žalovaný učinil v průběhu řízení, žádné právní účinky a způsobit zánik žalované pohledávky (srov. obdobně také rozhodnutí NS ČR sp.zn. 33 Odo 1642/2006). Jinak řečeno, bez výzvy k plnění není započítávaná pohledávka žalovaného splatná, a tudíž způsobilá započtení. Kompenzační námitka je tedy neopodstatněná.

36. S ohledem na shora popsané proto soud, aniž by se v dalším podrobněji zabýval samotnou existencí či výší žalovaným tvrzené pohledávky, žalobě v celém rozsahu vyhověl a přiznal žalobkyni nárok v rozsahu, jak je popsán pod bodem 29 odůvodnění.

37. Pro úplnost soud ještě k tvrzenému nároku žalovaného z titulu zhodnocení nemovitosti se zřetelem na obsah článku IV odst. 1 mezi účastníky uzavřené smlouvy uvádí, že soudní praxe se již za předchozí právní úpravy ustálila v názoru, že § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. je ustanovením dispozitivního charakteru, a připouští tedy odchylné ujednání; takové jiné ujednání pak nelze kvalifikovat jako neplatnou dohodu o vzdání se budoucích práv dle § 574 odst. 2 obč. zák. (srov. kupř. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 30. 5. 2007, sp. zn. 28 Cdo 1222/2007, ze dne 23. 4. 2013, sp. zn. 26 Cdo 2615/2012 nebo sp. zn. 26 Cdo 681/2015). Ze znění § 2220 odst. 1 o. z. je zřejmé, že je stejně jako ustanovení § 667 odst. 1 obč. zák. ustanovením dispozitivním, proto závěry formulované a odůvodněné dosavadní soudní praxí o možnosti smluvních stran ujednat si práva a povinnosti odlišným způsobem se tudíž přiměřeně uplatní i v poměrech o. z. (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1477/2019). Z uvedeného vyplývá, že pokud si účastníci ujednali, že veškeré jak právní tak stavební aktivity v souvislosti s nemovitostí budou probíhat na náklady nájemce, vyloučili tím právo nájemce na případné vyrovnání dle míry zhodnocení nemovitosti žalobkyně při skončení nájmu.

38. Závěrem soud zdůrazňuje, že mezi účastníky se jedná o obchodní vztah, na jehož obou stranách stojí podnikatelé, kteří v souvislosti se svým jednáním nesou podnikatelské riziko. Do vztahu, který je charakterizován větší smluvní volností (ta se v daném případě promítla kupříkladu v poměru ke sjednanému předmětu nájmu a stavu, v jakém byl přenechán žalovanému k užívání, nebo v poskytnutí časového prostoru k adaptaci předmětu nájmu pro účely podnikatelské činnosti žalovaného, po který nebyl žalovaný povinen nájemné platit) oba podnikatelé vstupují s předpokladem určitého výsledku, který se však od toho skutečného může lišit. Nelze nezmínit, že žalovaný v daném případě započal a dokončil stavebně technické úpravy předmětu nájmu, bez toho aniž by disponoval rozhodnutím nebo opatřením nebo jiným úkonem vyžadovaným stavebním zákonem. Pokud by již od počátku žalovaný důsledně dbal veřejnoprávních norem tak, jak se jimi aktuálně zaštiťuje, jistě mohl ještě před vynaložením nemalých finančních prostředků do předmětu nájmu rozumně seznat, zda se může jeho podnikatelský záměr vůbec naplnit nebo zda je namístě, byť s jistou ztrátou, využít možnosti, kterou mu dávala do data [datum] smlouva a od této dostoupit či ji vypovědět.

39. Soud podotýká, že pokud se vyjma shora popsaných, nezaobíral dalšími ve věci provedenými důkazy (kupř. korespondencí, kterou si mezi sebou účastníci vyměnili za období od [datum] do [datum] a která svědčí o bezvýslednosti jejich jednání), nebo neprovedl a zamítl další, ve věci navrhované důkazy, jako například výslech [jméno] [příjmení] nebo [jméno] a [jméno] [celé jméno žalovaného] (jejich výslech soud s ohledem na způsob sjednaný pro změny smlouvy nepovažoval za relevatní, když se svědci měli vyjádřit k následným ústním dohodám o odkladu placení nájemného) nebo důkazy týkající se charakteru, rozsahu a nákladnosti stavebních úprav provedených žalovaným v předmětu nájmu (ty soud zamítl z důvodu neopodstatněnosti kompenzační námitky), bylo tomu proto, že jejich obsahová stránka nemůže závěr soudu jakkoliv zvrátit.

40. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 220 668,90 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 86 777 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 1 735 537,50 Kč sestávající z částky 15 260 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne [datum], z částky 15 260 Kč za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky 15 260 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky 15 260 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky 15 260 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky 15 260 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum] a z částky 15 260 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum] včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada v celkové výši 1 734,46 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 867,77 Kč za 75 ujetých km v částce 467,77 Kč (33,60 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 333/2018 Sb. při průměrné spotřebě 6,36 l [číslo] km a 4,10 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 333/2018 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 4 × 30 minut v částce 400 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 866,69 Kč za 75 ujetých km v částce 466,69 Kč (31,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 358/2019 Sb. při průměrné spotřebě 6,36 l [číslo] km a 4,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 333/2018 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 4 × 30 minut v částce 400 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 110 654,46 Kč ve výši 23 237,44 Kč. Jejich zaplacení soud žalovanému uložil ve lhůtě podle ust. § 160 odst. 1 o. s. ř. k rukám zástupce žalobkyně jako advokáta dle ust. § 149 odst. 1 o. s. ř.

Poučení