18 C 102/2022-115

Rubrum

Okresní soud v Ostravě rozhodl samosoudcem Mgr. Markem Vlaškovským ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení 111 867,77 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 111 867,77 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 111 867,77 Kč od [datum] do zaplacení do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 96 967,40 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu [datum] domáhala po žalované zaplacení částky 111 867,77 Kč s příslušenstvím v podobě zákonných úroků z prodlení s odůvodněním, že dne [datum] uzavřela s žalovanou dohodu o výkonu činnosti realitního makléře. Nedílnou součástí dohody byly mj. vnitřní předpisy, provizní řád a obchodní podmínky. Žalovaná byla povinna za odměnu poskytovat jménem a na účet žalobkyně realitní a další služby pro klienty. Žalované vzniklo právo na odměnu okamžikem, kdy byl v době trvání dohody úspěšně dokončen obchodní případ, žalobkyni vzniklo právo na odměnu od klienta a zároveň tuto odměnu žalobkyně obdržela. V takovém případě žalobkyně vyplatí žalované odměnu ve výši stanovené v provizním řádu. Žalobkyně není povinna vyplatit žalované odměnu nebo její část i přesto, že na ni žalované vznikl nárok, jestliže žalovaná poruší své povinnosti související s výkonem činností dle dohody, poruší právní předpisy či jedná v rozporu s dobrými mravy anebo se zájmy žalobkyně a toto porušení je konstatováno žalobkyní nebo jí pověřenou osobou. Žalobkyně není povinna vyplatit žalované odměnu také v případě, že v rámci kontroly zjistí negativní zpětnou vazbu klienta na činnost žalované či je tato činnost žalované na základě posouzení žalobkyně předmětem oprávněné stížnosti klienta. Žalobkyně dále není povinna vyplatit žalované odměnu v případě, že žalovaná soustavně či opakovaně neposkytuje předepsanou součinnost anebo dojde k zániku dohody a obchodní případ, u něhož žalovaná uplatnila nárok na odměnu, nebyl žalovanou úspěšně dokončen v době trvání dohody. V rámci kontroly žalobkyně byla u předmětných obchodních případů zjištěna negativní zpětná vazba klientů na činnost žalované. U zakázky [číslo] v níž jako klienti vystupovali manželé [příjmení] a [příjmení], byla žalované vyplacena zálohová odměna 52 958,68 Kč. U zakázky [číslo] v níž jako klienti vystupovali manželé [příjmení] a [příjmení] [příjmení], byla žalované vyplacena zálohová odměna 58 909,09 Kč. U obou těchto zakázek však žalované nevznikl nárok na odměnu, neboť z důvodu porušení povinností ze strany žalované museli obchodní případ dokončit jiní makléři žalobkyně. Žalovaná v rozporu s dohodou o výkonu činnosti realitního makléře a v úmyslu obejít žalobkyni u obou výše uvedených případů požadovala po klientech nad rámec ujednaných provizí vyplacení dalších odměn toliko pro svou osobu. Klienti žalobkyně byli z jednání žalované značně rozladěni a chtěli proces prodeje ukončit. Žalobkyně dále uvedla, že za rozporné s uzavřenou dohodou, právními předpisy a dobrými mravy považuje jednání žalované, která klientům slíbila vyplatit částku minimálně 50 000 Kč, nabízela klientům jménem žalobkyně pochybné půjčky a po podpisu rezervační smlouvy s klienty přestala komunikovat. Obě zakázky se žalobkyni nakonec podařilo dokončit pouze proto, že k jejich dotažení byli zapojeni jiní makléři a současně žalobkyně musela v obou případech snížit svou odměnu. Spolupráce mezi žalobkyní a žalovanou byla ukončena na základě odstoupení žalobkyně od uzavřené dohody z [datum]. Žalobkyně eviduje vůči žalované závazek v celkové výši 111 867,77 Kč. K vrácení zálohové odměny byla žalovaná vyzvána předžalobní výzvou z [datum].

2. K procesní obraně žalované spočívající v námitce započtení žalobkyně uvedla, že tyto nároky žalované neuznává. V článku III. odst. 1 smlouvy o obchodním zastoupení byla sjednána promlčecí lhůta u práva makléře na jakoukoliv odměnu nebo provizi vyplývající z dohody v délce 1 roku ode dne, kdy počala promlčecí lhůta plynout. Vzhledem k tomu, že všechny zakázky, z nichž žalovaná dovozuje svůj tvrzený nárok, pochází z roku 2020, tak se podle žalobkyně jedná o nároky promlčené. Žalobkyně dále uvedla, že tyto pohledávky nejsou způsobilé k započtení, neboť nejsou splatné. Podle obchodních podmínek bylo povinností žalované vystavit řádně a včas fakturu na provize. S ohledem na to, že takovéto faktury nebyly žalovanou vystaveny, tak provize nejsou splatné ani způsobilé k započtení. Tvrzené nároky žalované nejsou vůbec projednatelné před soudem, neboť žalovaná dosud neuvedla způsob jejich výpočtu, který by měl oporu v příslušných ujednáních dohody. Žalovaná rovněž neprokázala, že by jednotlivé zakázky byly úspěšně dokončeny v době trvání dohody o zastoupení v přímé souvislosti s činností žalované. Veškeré žalovanou uváděné zakázky byly v kompetenci jiných makléřů žalobkyně a žalovaná se na nich nikterak nepodílela.

3. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby. V průběhu řízení žalovaná učinila nesporným, že s žalobkyní uzavřela dohodu o výkonu činností realitního makléře. Tato smlouva byla podle žalované koncipována jako jednostranně výhodný kontrakt a výrazně vychylovala rovnost smluvních stran ve prospěch žalobkyně. Žalované vzniklo právo na úhradu žalobkyní vyplacené zprostředkovatelské provize. Žalovaná nesouhlasila se stanoviskem žalobkyně, že by u shora uvedených dvou obchodů porušila své smluvní povinnosti, v důsledku čehož byly tyto obchodní případy dokončeny jiným makléřem. Žalovaná postupovala vždy řádně podle uzavřené smlouvy, a proto jí vzniklo právo na úhradu zprostředkovatelské provize. Pokud žalobkyně těsně před podpisem zprostředkovávané kupní smlouvy pověřila jejím podpisem jinou osobou, takto neznamená, že by tato osoba, která učinila pouze poslední formální část obchodního případu, měla mít nárok na úhradu provize na úkor majoritní činnosti žalované. Žalovaná dovedla oba realitní případy těsně před samotný podpis zprostředkovávané kupní smlouvy. Žalobkyně pověřila dokončením těchto případů jinou osobu ve snaze zmařit právo žalované na vyplacení provizí. Takovéto jednání žalobkyně je v rozporu s uzavřenými smlouvami a v rozporu s dobrými mravy.

4. V podání doručeném soudu [datum] žalovaná uvedla, že má za žalobkyní pohledávky z titulu nevyplacených provizí za kalendářní měsíce srpen a září 2020. Žalovaná tyto pohledávky uplatnila jako obranu proti nárokům žalobkyně ve formě zápočtu oproti žalované částce. Pokud by soud dovodil, že je žaloba žalobkyně důvodná, tak žalovaná započítává proti tomuto nároku žalobkyně své nároky na zaplacení provizí ze zprostředkovaných obchodních případů. Žalovaná uvedla, že zprostředkovala prodej chaty v [obec], ul. [ulice] (zakázka [číslo]) a žalované vzniklo právo na zaplacení provize 26 325 Kč. Žalovaná zprostředkovala prodej bytové jednotky [číslo] o velikosti 1+1 v katastrálním území Nová ulice, [obec] (zakázka [číslo]) a žalované vzniklo právo na zaplacení provize 61 363,64 Kč. Žalovaná zprostředkovala prodej pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Potštát (zakázka [číslo]) a žalované vzniklo právo na zaplacení provize 29 938,02 Kč. Žalovaná zprostředkovala prodej nemovitých věcí v katastrálním území Libuš (zakázka [číslo]) a žalované vzniklo právo na zaplacení provize 18 225 Kč. Žalovaná zprostředkovala prodej nemovitých věcí v [katastrální uzemí] (zakázka [číslo]) a žalované vzniklo právo na zaplacení provize 61 000 Kč. Žalovaná zprostředkovala prodej nemovitých věcí v katastrálním území Libina (zakázka [číslo]) a žalované vzniklo právo na zaplacení provize 85 909 Kč. Žalovaná uvedla, že jí tak vzniklo právo na zaplacení provizí v celkové výši 282 760,66 Kč, a to ze zakázek [číslo]. Na žalobou uplatněný nárok žalobkyně ve výši 111 867,77 Kč žalovaná, aniž by nárok žalobkyně uznávala, započítává svůj nárok na zaplacení částky 282 760,66 Kč.

5. Soud provedl účastníky navržené důkazy a dospěl k následujícím skutkovým zjištěním a závěrům.

6. Mezi účastníky bylo nesporné sjednání dohody o výkonu činností realitního makléře dne [datum].

7. Z dohody o výkonu činností realitního makléře soud zjistil, že tato dohoda byla sjednána [datum] mezi žalovanou jako makléřem, zastoupenou [jméno] [příjmení], a žalobkyní jako realitní kanceláří, zastoupenou [jméno] [příjmení]. Žalovaná byla oprávněna pro žalobkyni vyhledávat potenciální klienty se zájmem o koupi, prodej, pronájem, podnájem, pacht, směnu nebo jinou obdobou transakci týkající se nemovitostí (článek I.). Žalovaná byla povinna vykonávat tyto činnosti svědomitě s odbornou péčí, výhradně pro žalobkyni a na základě pokynů žalobkyně a v souladu s právními předpisy. Žalovaná byla povinna dodržovat vnitřní předpisy žalobkyně v aktuálním znění. Žalobkyně byla povinna platit žalované odměnu podle provizního řádu platného první den v měsíci (článek II.). Žalované náleží za řádný výkon činností odměna, přičemž vznik nároku na odměnu, její výši a strukturu, způsob a termín výplaty a další podrobnosti a možnosti dalších odměn stanoví obchodní podmínky a provizní řád. V případě, že žalované nevzniklo právo na odměnu nebo její část či její výplatu nebo toto právo následně zaniklo, je žalovaná povinna již vyplacenou odměnu nebo její část vrátit podle podmínek uvedených v obchodních podmínkách a provizním řádu. Smluvní strany sjednávají promlčecí lhůtu u práva žalované na jakoukoliv odměnu/provizi vyplývající z dohody v délce jednoho roku ode dne, kdy počala promlčecí lhůta plynout (článek III.). Dohoda se uzavírá na dobu neurčitou. Smluvní strany jsou oprávněny dohodu ukončit dohodou, výpovědí či od dohody odstoupit za podmínek stanovených v obchodních podmínkách (článek IV.). Povinnosti a práva v dohodě neupravené se řídí občanským zákoníkem, zejména ust. § 2483 a následujících občanského zákoníku. Veškerá komunikace ze strany žalobkyně vůči žalované na základě dohody může probíhat i prostřednictvím emailu, který žalovaná uvedla v dohodě. Email se považuje za doručený žalované třetím dnem ode dne odeslání. [ulice] předpisy, provizní řád, obchodní podmínky a další přílohy dohody jsou její neoddělitelnou součástí a žalovaná se s nimi důkladně seznámila před podpisem dohody a je povinna se jimi řídit. [ulice] podmínky a provizní řád mohou být žalobkyní jednostranně aktualizovány a v přiměřeném rozsahu změněny. Dohoda může být měněna pouze písemnými dodatky (článek V.).

8. Z obchodních podmínek soud zjistil, že žalovaná není oprávněna vykonávat činnosti na základě dohody způsobem, který je zjevně obtěžující, nebo který by mohl poškodit zájmy a dobré jméno žalobkyně (článek 1. bod 3.). Za úspěšně dokončený případ se považuje obchodní případ, který je v [anonymizováno] označený příznakem prodáno a současně došlo v rámci tohoto obchodního případu k řádnému převodu vlastnického práva u předmětu převodu. Další podmínkou je, že žalobkyně neeviduje žádnou stížnost či zápornou reakci na činnost žalované u tohoto obchodního případu ze strany klienta a jedná se o obchodní případ, který byl řádně realizován v souladu s dohodou (článek 1. bod 5.). Žalovaná je povinna používat při výkonu činností výhradně jen takové smlouvy a jiné listiny, které jí žalobkyně předala, a to vždy v jejich aktuální podobě bez jakýchkoliv zásahů ze strany žalované či třetích osob. Žalovaná není oprávněna do obsahu smluv a jiných listin bez souhlasu žalobkyně jakkoliv zasahovat. Žalovaná je povinna o každé uzavřené smlouvě či jiné listině bezodkladně informovat žalobkyni, řádně je po dobu držení opatrovat a předat tyto smlouvy a listiny žalobkyni, a to do 24 hodin ode dne uzavření smlouvy či získání dokumentu (článek 2. bod 4.). Žalobkyně zmocňuje žalovanou k tomu, aby jménem a na účet žalobkyně uzavírala v souladu s dohodou zprostředkovatelské a rezervační smlouvy, v nichž bude žalobkyně vystupovat jako zprostředkovatel a dále k činnostem dle čl. 1 odst. 1 a 2 dohody (článek 5. bod 1.). Za činnosti podle dohody náleží žalované odměna, jejíž jednotlivé části, způsob výpočtu a další podmínky pro její výplatu stanoví tyto obchodní podmínky a provizní řád. Žalované náleží odměna určená procentem z odměny sjednané žalobkyní s klientem dle kariérní pozice žalované. Za makléřovu kariérní pozici se považuje kariérní pozice uvedená na základě rozhodnutí žalobkyně v kartě makléře ve STORMMU (článek 6. bod 1.). Žalované vzniká právo na odměnu okamžikem, kdy je v době trvání dohody úspěšně dokončen obchodní případ a žalobkyni vzniklo právo na odměnu přímo od klienta a odměnu žalobkyně obdržela. Žalobkyně je oprávněna kdykoliv vyplácet dílčí plnění žalované před vznikem práva na odměnu. Na dílčí plnění nevzniká žalované žádný nárok (článek 6. bod 3.). Žalobkyně zaplatí žalované odměnu ve výši stanovené v provizním řádu v případě kumulativního splnění všech podmínek dle obchodních podmínek a níže uvedených podmínek: obchodní případ byl úspěšně dokončen v době trvání dohody v přímé souvislosti s činností žalované a žalobkyni vznikl nárok na odměnu za zprostředkování u daného obchodního případu a fakticky ji od klienta obdržela (článek 6. bod 5.). Žalobkyně není povinna zaplatit žalované odměnu nebo její část i přesto, že na ni žalované vznikl nárok, jestliže mj. žalovaná poruší své povinnosti související s výkonem činnosti dle dohody, poruší právní předpisy či jedná v rozporu s dobrými mravy nebo se zájmy žalobkyně/klienta a toto porušení je konstatováno žalobkyní nebo jí pověřenou osobou/soudem nebo jiným orgánem nebo v rámci kontroly je žalobkyní zjištěna negativní zpětná vazba klienta na činnost žalované či je tato činnost na základě posouzení žalobkyně předmětem oprávněné stížnosti klienta nebo žalovaná soustavně či opakovaně neposkytuje součinnost podle čl. 2 odst. 10 obchodních podmínek (článek 6. bod 6.). V případě, že jakákoliv odměna nebo její část byla žalované vyplacena bezdůvodně, neoprávněně anebo alespoň jedna z podmínek pro výplatu odměny se následně stala/byla prohlášena za nesplněnou nebo kdykoli zanikl právní důvod pro výplatu odměny či jiného plnění, je žalovaná povinna žalobkyni vyplacenou odměnu či jiné plnění vrátit bezodkladně na základě výzvy žalobkyně. Nárok na vrácení odměny či jiného plnění se stává splatným nejdříve od okamžiku doručení výzvy žalované (článek 6. bod 9.). Případnou zbývající část dluhu je žalovaná povinna vrátit žalobkyni na základě písemné výzvy žalobkyně, a to neprodleně, nejpozději však do 7 kalendářních dnů od doručení výzvy žalované. Jakékoli započtení pohledávek žalované vyplývajících z dohody vůči žalobkyni se vylučuje (článek 6. bod 10.).

9. Z odstoupení od dohody o výkonu činností realitního makléře soud zjistil, že [datum] žalobkyně sdělila žalované, že odstupuje od uzavřené dohody o výkonu činnosti realitního makléře ze [datum], a to z důvodu porušení čl. II. bodu 1. smlouvy a porušení čl. 2 bodu 5. obchodních podmínek. Z potvrzení o podání se podává, že uvedené odstoupení od dohody bylo odesláno žalované doporučeně poštou [datum].

10. Z provizního řádu soud zjistil, že pro pozici [příjmení] [příjmení] [jméno] činí výše odměny 36 %. Výše odměny makléře je stanovena procentem z celkové provize zastoupeného u daného obchodního případu v souladu se smlouvou/obchodními podmínkami a částí provize makléře tohoto provizního řádu. Odměna makléře se vypočítává jako procentuální podíl na provizi sjednané zastoupeným s klientem u konkrétního obchodního případu. V případě, že na daném obchodním případu spolupracuje více makléřů, je nejprve provize sjednaná s klientem rozdělena mezi spolupracující makléře, a to v procentuálním poměru dle jejich dohody u dané zakázky ve [anonymizováno], případně dle pokynu zastoupeného.

11. Z výpisů ze systému žalobkyně soud zjistil, že makléř žalované [jméno] [příjmení] byl v předmětné době zařazen na pozici [příjmení] [příjmení] [jméno]. V tomto výpisu je uvedena zakázka [číslo] (prodávající [jméno] [příjmení], kupující [jméno] [příjmení]); u makléře [jméno] [příjmení] je uveden podíl 10 % (provize bez DPH 16 528,93 Kč), u [jméno] [příjmení] je uveden podíl 1 % (provize bez DPH 1 652,89 Kč), u [jméno] [příjmení] je uveden podíl 89 % (provize bez DPH 147 107,44 Kč). Dále je v tomto výpisu uvedena zakázka [číslo] (prodávající [příjmení] [příjmení], kupující [jméno] [příjmení]); u makléře [jméno] [příjmení] je uveden podíl 1 % (provize bez DPH 1 652,89 Kč), u [jméno] [příjmení] je uveden podíl 99 % (provize bez DPH 163 636,37 Kč).

12. Z daňového dokladu [číslo] z [datum] soud zjistil, že žalovaná touto fakturou znějící na částku 141 684,75 Kč bez DPH (171 438,54 Kč s DPH) vyúčtovala žalobkyni provizi za zprostředkování příležitostí prodeje nemovitosti. Faktura se stala splatnou [datum].

13. Z výpisu z účtu soud zjistil, že žalobkyně [datum] zaslala na bankovní účet žalované částku 171 438,54 Kč pod variabilním symbolem [číslo].

14. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaná obdržela od žalobkyně [datum] mj. částku 52 958,68 Kč a částku 58 909,09 Kč.

15. Z nevýhradní dohody o zprostředkování soud zjistil, že byla sjednána mezi žalobkyní zastoupenou [jméno] [příjmení] a klientem [jméno] [příjmení] dne [datum]. Žalobkyně se zavázala obstarat klientovi příležitost uzavřít se zájemcem o nemovitost kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní a klient se za to zavázal uhradit žalobkyni provizi. Konkrétně se jednalo o nemovitost v [adresa], [katastrální uzemí], [list vlastnictví], budova stojící na pozemku parcela č. st.

357. Výše kupní ceny nemovitosti včetně provize měla činit 5 900 000 Kč, z čehož provize činila 400 000 Kč Dohoda byla sjednána do [datum]. V textu dohody je zapsána poznámka„ v případě prodeje za cenu uvedenou ve smlouvě náleží provize 50 % majiteli“.

16. Z dodatku [číslo] k dohodě o zprostředkování z [datum] soud zjistil, že tento dodatek byl sjednán [datum] mezi žalobkyní zastoupenou [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako klientem. Na základě dohody smluvních stran došlo ke změně dohody o zprostředkování tak, že kupní cena činí 5 700 000 Kč, z čehož 200 000 Kč činí provize žalobkyně.

17. Z kupní smlouvy a smlouvy o úschově ze [datum] soud zjistil, že byla sjednána mezi [jméno] [příjmení] jako prodávajícím na straně jedné a manžely [příjmení] jako kupujícími na straně druhé. Předmětem převodu je pozemek parc. č. st. 357, jehož součástí je stavba [adresa] (rodinný dům), dále pozemek parcela [číslo] pozemek parcela [číslo] vše v katastrálním území Dlouhá Třebová, a to za kupní cenu 5 700 000 Kč. Provize žalobkyně činí 100 000 Kč. Za žalobkyni jako zprostředkovatele byla smlouva podepsána [jméno] [příjmení].

18. Z dohody o zprostředkování soud zjistil, že byla sjednána mezi žalobkyní zastoupenou [jméno] [příjmení] a manžely [jméno] a [jméno] [příjmení] dne [datum]. Žalobkyně se zavázala obstarat klientům příležitost uzavřít se zájemcem o nemovitost kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní a klienti se za to zavázali uhradit žalobkyni provizi. Konkrétně se jednalo o bytovou jednotku [číslo] v budově [číslo] v části obce Hylváty, v katastrálním území Hylváty, [list vlastnictví] s příslušným podílem na společných částech. Výše kupní ceny nemovitosti včetně provize měla činit 2 600 000 Kč, z čehož provize činila 200 000 Kč Dohoda byla sjednána do [datum].

19. Z kupní smlouvy a smlouvy o úschově z [datum] soud zjistil, že byla sjednána mezi manžely [příjmení] jako prodávajícími na straně jedné a manžely [příjmení] jako kupujícími na straně druhé. Předmětem převodu je jednotka [číslo] (byt) spolu s podílem na společných částech domu a pozemku v rozsahu [číslo] v budově [část obce], [adresa], bytový dům, vše v katastrálním území Hylváty, a to za kupní cenu 2 400 000 Kč. Provize žalobkyně činí 100 000 Kč. Za žalobkyni jako zprostředkovatele byla smlouva podepsána [jméno] [příjmení].

20. Z emailu [jméno] [příjmení] z [datum] soud zjistil, že manažer centrály žalobkyně [jméno] [příjmení] reagoval na opakovanou žádost žalované o vyúčtování služeb a sdělil jednatelce žalované nespokojenost s činností [jméno] [příjmení], na kterého neobdržel od klientů žalobkyně žádné kladné reference.

21. Z odpovědi žalované z [datum] soud zjistil, že žalovaná sdělila žalobkyni, že nesouhlasí se zaslanými dobropisy.

22. Z výzvy k úhradě dluhu soud zjistil, že [datum] zástupce žalobkyně vyzval žalovanou k úhradě částky 111 867,77 Kč ve lhůtě 7 dnů od doručení této výzvy představující neoprávněně vyplacené provize ze zakázky [číslo] (52 958,68 Kč) a zakázky [číslo] (58 909,09 Kč). Z výpisu ze sledování zásilek se podává, že zásilka obsahující tuto předžalobní výzvu byla žalované doručena [datum].

23. Z dopisu žalované z [datum] soud zjistil, že žalovaná tímto přípisem reagovala na předžalobní výzvu zástupce žalobkyně s tím, že uplatněné nároky žalobkyně ve výši 111 867,77 Kč zcela odmítá. Z podací stvrzenky se podává, že tento dopis byl odeslán žalobkyni doporučeně poštou [datum].

24. Svědek [jméno] [příjmení] vypověděl, že poprvé přišel do kontaktu s žalobkyní, když chtěl koupit nemovitost v [obec]. V této souvislosti se osobně potkal se zástupcem žalobkyně [jméno] [příjmení]. Poté, co se s rodinou rozhodli, že nemovitost koupí, tak aby se dostali na co nejnižší hypotéku, rozhodli se prodat byt v [obec]. [jméno] [příjmení] za žalobkyni zprostředkovával prodej bytu v [obec] i prodej nemovitosti v [obec]. Až do podpisu rezervační smlouvy byl [jméno] [příjmení] aktivní. [příjmení] [jméno] [příjmení] moc nereagoval a obě transakce se dokončily v době, kdy do procesu vstoupil [jméno] [příjmení] s dvěma kolegyněmi. U nemovitosti v [obec] byl svědek v pozici kupujícího. Svědek se snažil, aby mu byla poskytnuta sleva na nemovitost, ale [jméno] [příjmení] mu sdělil, že to nejde. [jméno] [příjmení] svědkovi slíbil, že jestli vše dobře dopadne a svědek se stane vlastníkem nemovitosti v [obec], tak mu po ukončení transakce vyplatí ze své provize částku 50 000 Kč. V případě bytu v [obec] byl svědek v pozici prodávajícího. U tohoto bytu svědek poskytl kupujícímu slevu a nemovitost se prodala za částku 2 400 000 Kč. I u tohoto prodeje [jméno] [příjmení] slíbil svědkovi částku 50 000 Kč ze své provize, jestliže transakce proběhne v pořádku. [jméno] [příjmení] přestal se svědkem komunikovat po podpisu rezervační smlouvy a úhradě částky 200 000 Kč. Poté, co se [jméno] [příjmení] odmlčel a přestal se svědkem komunikovat, tak svědek společně s [jméno] [příjmení] měli zájem na tom, aby transakce proběhla co nejrychleji. Svědek společně s [jméno] [příjmení] našli kontakt na vedoucího pobočky v Olomouci, kterým byl [jméno] [příjmení]. Když kontaktovali [jméno] [příjmení], tak [jméno] [příjmení] se od postupu [jméno] [příjmení] distancoval. Obě transakce byly následně dokončeny v režii [jméno] [příjmení]. Nespokojenost svědka s [jméno] [příjmení] spočívala zejména v tom, že po zaplacení rezervačních záloh se [jméno] [příjmení] vytratil, neposkytoval klientům své služby a opakovaně se jim„ vymlouval“. Svědek žádal [jméno] [příjmení], aby další činnosti neprováděl [jméno] [příjmení]. Pokud jde o vyplacení částky 2 x 50 000 Kč, takto byla ústní dohoda mezi svědkem a [jméno] [příjmení], že až proběhnou obě transakce, tak bude svědkovi vyplacena částka 2 x 50 000 Kč. Svědek byl s jednáním [jméno] [příjmení] nespokojen a veškeré nestandardní chování popsal [jméno] [příjmení]. Svědek neuvažoval o ukončení spolupráce s žalobkyní, neboť do toho vložil své peníze. Svědek nepožadoval po žalobkyni žádnou kompenzaci za jednání [jméno] [příjmení], ale žádal o snížení provize. Z jeho strany se jednalo spíše o prosbu, aby žalobkyně vyvodila důsledky z jednání [jméno] [příjmení]. Svědek chtěl, aby transakce proběhla co nejrychleji, neboť měl schválenou hypotéku. Žalobkyně uznala pochybení [jméno] [příjmení] a provize žalobkyně byla nakonec snížena na částku 100 000 Kč. [jméno] [příjmení] celou transakci spojenou s prodejem nemovitostí začal. Svědek podepsal s [jméno] [příjmení] rezervační smlouvu na nemovitost. [příjmení] smluvní dokumentace včetně smluv kupních a prodejních byly podepsány po vstupu [jméno] [příjmení]. S vyřízením hypotéky svědkovi pomáhala od žalobkyně [jméno] [příjmení]. Za dobu činnosti [jméno] [příjmení] se podepisovala rezervační smlouva a proběhly prohlídky v obou nemovitostech. [jméno] [příjmení] nechtěl po svědkovi žádné peníze nad rámec dohody o zprostředkování. V případě úspěšnosti obou transakcí byla svědkovi slíbena částka 2 x 50 000 Kč, kterou svědek chápal tak, že měla být vyplacena z provize [jméno] [příjmení]. Období nekomunikace s [jméno] [příjmení] mohlo trvat cca 2-3 týdny.

25. Svědek [příjmení] [příjmení] vypověděl, že v minulosti jej kontaktoval [jméno] [příjmení] ohledně prodeje domu v [obec]. [příjmení] [jméno] [příjmení] nejprve řešili prodejní cenu domu, která se pohybovala v rozmezí 5,5 mil. až 6 mil. Kč. Nakonec se svědek s [jméno] [příjmení] dohodli, že dům se bude prodávat za částku 5,9 mil. Kč s tím, že co bude nad částkou 5,5 mil. Kč, tak si rozdělí napůl mezi sebe. Takovéto ujednání se dopisovalo do smlouvy. Jedněmi ze zájemců o dům byli manželé [příjmení]. Na základě jednání s manžely [příjmení] [jméno] [příjmení] sdělil svědkovi, že pokud se byt od Svojanovských prodá za celou částku, tak se dům prodá za 5,9 mil. Kč a částka nad 5,5 mil. Kč bude rozdělena napůl mezi svědka a [jméno] [příjmení]. [jméno] [příjmení] sdělil svědkovi, že má 200 000 Kč jistých. Když se svědek naposledy ptal [jméno] [příjmení], jak to bude s penězi, tak mu [jméno] [příjmení] řekl, že dostane 5,5 mil. Kč. [příjmení] [jméno] [příjmení] přestal se svědkem zcela komunikovat. Za účelem dokončení transakce svědek volal [jméno] [příjmení], aby to vyřešili. Když se do transakce vložil [jméno] [příjmení], tak mu svědek sdělil, že nesouhlasí s prodejní cenou 5,5 mil. Kč a že pokud obdrží od žalobkyně pouze tuto částku, tak z prodeje ustupuje. [jméno] [příjmení] následně svědkovi slíbil, že za prodej domu dostane částku 5,6 mil. Kč. Tuto částku svědek nakonec od žalobkyně skutečně obdržel. Svědkovi připadal postup [jméno] [příjmení] divný a zvláštní. Svědkovi neseděly částky, které měl za prodej domu od žalobkyně dostat. Svědek byl domluven s [jméno] [příjmení], že část kupní ceny nad 5,5 mil. Kč si budou dělit na půl, přičemž poslední informace od [jméno] [příjmení] byla taková, že svědek dostane 5,5 mil. Kč. [jméno] [příjmení] přestal se svědkem komunikovat po podpisu rezervační smlouvy. Po podpisu rezervační smlouvy se nemohl svědek [jméno] [příjmení] asi týden dovolat. Poté mu [jméno] [příjmení] řekl, že dostane 5,5 mil. Kč. To byl pro svědka impuls kontaktovat [jméno] [příjmení]. V průběhu prodeje domu po něm [jméno] [příjmení] žádné peníze nepožadoval. [jméno] [příjmení] svědkovi nabídl, že mu vyplatí 100 000 Kč navíc, když u nich svědek zůstane a prodej uskuteční prostřednictvím žalobkyně, tj. že svědek dostane 5,6 mil. Kč. Kupní smlouvy na prodej domu přivezl [jméno] [příjmení] a podepisovaly se v [obec] na poště. Svědek řekl [jméno] [příjmení], že se mu postupy [jméno] [příjmení] nelíbí a chce, aby transakci dokončil jiný zástupce od žalobkyně. Svědek je přesvědčen, že ho [jméno] [příjmení] chtěl podvést. Svědek si rovněž stěžoval na nekomunikaci [jméno] [příjmení]. Svědek dále uvedl, že [jméno] [příjmení] byl v domě asi třikrát nebo čtyřikrát. Nejprve se [jméno] [příjmení] přijel na dům podívat, potom dům nafotil a následně byl [jméno] [příjmení] přítomen u prohlídek s klienty.

26. Svědek [jméno] [příjmení] vypověděl, že žalovaná je společností jeho rodičů. Svědek je u žalované zaměstnán jako obchodní zástupce cca 10 let. [příjmení] [příjmení] byl klientem žalobkyně a kontakt na něj svědek získal z veřejné inzerce. [příjmení] [příjmení] chtěl prodat rodinný dům, a proto uzavřel s žalobkyní smlouvu o nevýhradním prodeji nemovitosti. Svědek tuto nemovitost nabral, nafotil a dal ji do inzerce. Na nemovitost se mohlo ozvat cca 6 zájemců. V nemovitosti proběhly asi 3 nebo 4 prohlídky. Jedněmi ze zájemců byli manželé [příjmení]. Manželé [příjmení] se nakonec rozhodli, že nemovitost koupí. Manželé [příjmení] požadovali po žalobkyni slevu z kupní ceny. Na nemovitosti byla nastavena větší provize, a proto pokud by se poskytovala sleva, tak by se snížila provize žalobkyně. Poté, co byla s manžely [příjmení] uzavřena rezervační smlouva na nemovitost, tak manželé [příjmení] potřebovali prodat svůj byt. Jelikož byli manželé [příjmení] s prací svědka spokojeni, tak požadovali, ať tento byt prodá svědek. V bytě od manželů [příjmení] mohlo proběhnout cca 6-7 prohlídek. Tento byt nakonec koupil známý od [jméno] [příjmení]. V okamžiku, kdy se měla mezi [jméno] [příjmení] a manžely [příjmení] podepisovat kupní smlouva, tak byl svědek z případu odvolán [jméno] [příjmení], a to z nepochopitelných důvodů, že svědek měl chtít od klientů peníze. Když svědek mluvil s [jméno] [příjmení], tak mu [jméno] [příjmení] vytknul, že s ním svědek týden nebo 10 dní nekomunikoval. Ale to bylo způsobeno zdravotními a rodinnými problémy svědka. [jméno] [příjmení] svědkovi odpověděl, že obchod řeší již s [jméno] [příjmení]. Jako omluvu svědek nabídl [jméno] [příjmení] částku 50 000 Kč ze své provize. Pokud jde o ručně psaný text do nevýhradní dohody o zprostředkování uzavřené mezi žalobkyní a [jméno] [příjmení], tak tento ručně psaný text do smlouvy dopsal svědek. [příjmení] [příjmení] chtěl za nemovitost obdržet 5,5 mil. Kč. Původně byla výše provize sjednána na částku 400 000 Kč. V případě slevy by se snížila provize pro žalobkyni. Dohoda mezi svědkem a [jméno] [příjmení] byla taková, že když by se zájemci neposkytovala sleva, tak žalobkyně obdrží provizi 200 000 Kč a částka nad provizí 200 000 Kč bude rozdělena mezi žalobkyni a [jméno] [příjmení] v poměru 50:

50. Z pohledu svědka byl [příjmení] [příjmení] spokojený, neboť obdržel částku, kterou chtěl, tj. 5,5 mil. Kč. Svědek po [jméno] [příjmení] ani po manželích [příjmení] nepožadoval žádné další finanční prostředky. Svědek měl na obou obchodech provizi 2 x 200 000 Kč a byl spokojený. Svědek nemovitost v [obec] nabral, nafotil, dal do systému, obvolal potenciální zákazníky a provedl cca 5-6 prohlídek. S paní [příjmení] byl na prohlídce domu asi desetkrát. Následně uzavřel s klienty smlouvu o rezervaci, dodatek ke zprostředkovatelské smlouvě, dal vše do systému a případ předal hypotečnímu specialistovi. K podpisu kupní smlouvy a jejímu předání na katastrální úřad se již svědek nedostal. Kupní smlouvy vyhotovovalo u žalobkyně právní oddělení v součinnosti s prodávajícími a kupujícími. Pokud jde o prodej bytu manželů [příjmení] v [obec], tak tuto zakázku opětovně tzv. nabral, nafotil a dal do systému. V jeden den proběhlo v bytě manželů [příjmení] cca 5-6 prohlídek a byt nakonec koupil poslední zájemce, který byl známý od [jméno] [příjmení]. Makléři u žalobkyně neprováděli záležitosti spojené s hypotékou. U žalobkyně působil hypoteční specialista. Svědek připustil, že s [jméno] [příjmení] nekomunikoval týden nebo cca 10 dnů, ale za tím vším stály rodinné a zdravotní důvody. To, že má svědek rodinné a zdravotní problémy a bude nedostupný, hlásil asistentce žalobkyně. Po těchto problémech svědek telefonicky hovořil s [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] a omluvil se jim. [jméno] [příjmení] svědkovi odpověděl, že je všechno v pořádku a že obchod dotáhnou s [jméno] [příjmení]. [jméno] [příjmení] ani [příjmení] [příjmení] po svědkovi nepožadovali slevu z provize. Svědek uvedl, že nemá živnostenské oprávnění a byl trestně stíhán, což skončilo odsuzujícím rozsudkem z roku 2022. Svědek byl tímto rozsudkem odsouzen za podvod související s realitní činností. Svědek dále uvedl, že je stále v podmínce.

27. Svědek [jméno] [příjmení] vypověděl, že je u žalobkyně zaměstnán na pozici vedoucího pobočky v Olomouci a pro žalobkyni pracuje od roku 2009. Jako vedoucí pobočky má na starost koordinaci makléřů, celkový chod pobočky a dozor nad dokončením případů ze strany makléřů žalobkyně. Svědek uvedl, že jej v minulosti kontaktovali klienti [jméno] [příjmení] a [příjmení] [příjmení] a stěžovali si na [jméno] [příjmení]. [jméno] [příjmení] s klienty [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] podepsal rezervaci a následně se snažil obejít žalobkyni a získat zisk ze zakázek pro sebe. [jméno] [příjmení] uzavřel s klienty dodatky ke zprostředkovatelským smlouvám, v rámci nichž došlo k ponížení provizí žalobkyně. Výsledkem dodatků bylo, že klienti měli platit peníze mimo žalobkyni přímo [jméno] [příjmení]. Klienti si dále stěžovali na nekomunikaci [jméno] [příjmení]. Poté, co [jméno] [příjmení] dodatky ke zprostředkovatelským smlouvám snížil původní provizi na jednu polovinu, tak slíbil klientům peníze v hotovosti z části provize, která měla náležet žalobkyni. [příjmení] [jméno] [příjmení] a [příjmení] [příjmení] si stěžovali na nezvedání telefonů ze strany [jméno] [příjmení], posouvání termínů apod. [jméno] [příjmení] dovedl oba případy pouze do fáze podpisu rezervační smlouvy. Následně bylo třeba s klienty podepsat kupní smlouvy a vyřídit hypotéky. Klienti nechtěli s [jméno] [příjmení] komunikovat a nechtěli, aby [jméno] [příjmení] jejich případy dokončil. Ze strany svědka a [jméno] [příjmení] proběhlo v [obec] několik osobních návštěv klientů. Klientům také vadilo, že nedostali od [jméno] [příjmení] slíbené peníze. Klienti chtěli celou věc medializovat. Svědek nakonec nabídl oběma klientům slevu na provizi žalobkyně. Zájmem žalobkyně bylo, aby se kupní smlouva s klienty uzavřela v termínu rezervace a blokace nemovitostí, neboť po uplynutí tohoto termínu si klienti mohli prodat nemovitosti sami mezi sebou. Žalobkyně by pak musela klientům vrátit složené peníze za rezervaci. Poté, co byl [jméno] [příjmení] z obou případů odvolán, tak svědek zajistil od klientů podpisy úvěrových a zástavních smluv a podpisy kupních smluv. Následně bylo nutné předat klientům nemovitosti, u čehož byl svědek přítomen osobně. Dále žalobkyně provádí převod energií. Požadavek na vyhotovení smluvní dokumentace zadává makléř a návrhy smluv vyhotovuje právní kancelář v závislosti na způsobu financování nemovitosti. Po odsouhlasení návrhů smluv ze strany klientů je možno přistoupit k jejich podpisu. Klienti po žalobkyni požadovali snížení provize. Byla to jejich podmínka k uzavření kupní smlouvy. [jméno] [příjmení] neměl oprávnění sjednávat hypoteční úvěry. Makléř dodává hypotečnímu specialistovi doklady vedoucí k uzavření smlouvy o úvěru, tj. výplatní pásky, kopie občanských průkazů, prohlášení vlastníka, nabývací tituly apod. Tyto doklady makléř předává hypoteční specialistce, kterou je u žalobkyně [jméno] [příjmení]. Žalobkyně má také provize ze sjednaných hypotečních úvěrů. Údaj o tom, že má makléř právo na provizi, se v systému žalobkyně zobrazí v okamžiku rezervace nemovitosti. Makléř tuto provizi nedostává hned, ale až další měsíc. Nárok na provizi vzniká makléři až v okamžiku, kdy dokončí celý obchod a dotáhne jej do konce.

28. Svědkyně [jméno] [příjmení] vypověděla, že je zaměstnána u žalobkyně jako asistentka regionálního ředitele. V roce 2020 byla u žalobkyně zaměstnána jako asistentka ředitele pobočky [jméno] [příjmení]. Jako asistentka ředitele pobočky svědkyně připravovala podklady k jednotlivým zakázkám, tyto podklady kontrolovala a prováděla další administrativní práce související s chodem pobočky. Když nastupovala k žalobkyni někdy v květnu 2020, tak krátce na to začal s žalobkyní spolupracovat [jméno] [příjmení]. Svědkyně osobně s [jméno] [příjmení] ani [jméno] [příjmení] nejednala, pouze s nimi telefonicky hovořila, když po nich potřebovala doložit doklady. Tyto dva obchodní případy [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] se týkaly prodeje domu v [obec] a bytu v [obec]. [ulice] případy nabral [jméno] [příjmení] a uzavřel s klienty zprostředkovatelské smlouvy. Postupně vyplouvaly na povrch nedorozumění a problémy s těmito obchody. Nakonec oba obchody dotahoval [jméno] [příjmení]. Klienti sdělili [jméno] [příjmení], že si [jméno] [příjmení] chtěl od nich vzít peníze bokem. [jméno] [příjmení] a [příjmení] [příjmení] se v průběhu těchto obchodů spojili a vyměnili si své zkušenosti s [jméno] [příjmení]. [jméno] [příjmení] měl klientům slíbit, že jim po uzavření obchodů dá něco bokem. Tuto informaci má svědkyně od [jméno] [příjmení]. Nakonec jí [jméno] [příjmení] sdělil, že vše vyřeší legálně, a to snížením provize žalobkyně. [jméno] [příjmení] skončil na obou případech v době rezervace nemovitostí. [jméno] [příjmení] sehnal zájemce manžele [příjmení] na rodinný dům, přičemž manželé [příjmení] chtěli prodat svůj byt, aby měli hotovost. V okamžiku rezervace se to„ zlomilo“ a případ dotahoval [jméno] [příjmení]. Hypotéku manželů [příjmení] řešila od žalobkyně [jméno] [příjmení]. [jméno] [příjmení] sepsal s klienty nové zprostředkovatelské smlouvy a nové rezervační smlouvy, v nichž byla uvedena nová snížená cena. Dále bylo nutno vyřešit hypoteční úvěr, který řešila od žalobkyně [jméno] [příjmení] za součinnosti s [jméno] [příjmení]. Následně se podepisovaly kupní smlouvy v [obec]. Poté, co se načerpala kupní cena, tak bylo nutné předat smlouvy na katastrální úřad a předat nemovitosti klientům. Pokud jde o předání nemovitostí, tak u toho byl osobně [jméno] [příjmení]. Proces vyhotovování kupních smluv je takový, že na základě požadavků žalobkyně připraví návrh smlouvy právní oddělení. Poté, co je návrh odsouhlasen prodávajícím a kupujícím, tak se připraví vyhotovení kupní smlouvy k podpisu společně se zřízením úschovního účtu a návrhu na vklad na katastrální úřad. [příjmení] [jméno] [příjmení] a [příjmení] [příjmení] nebyli s [jméno] [příjmení] spokojeni. Kdyby obchodní případy nepřevzal [jméno] [příjmení], tak by z těch obchodních případů sešlo. Pokud chce makléř dovolenou, takto řekne asistentce nebo řediteli pobočky a oni pak řeší, kdo bude po dobu nepřítomnosti spravovat zakázky makléře. Svědkyně si již nevzpomněla, jestli jim [jméno] [příjmení] hlásil dovolenou anebo to, že nebude k dispozici.

29. Svědkyně [jméno] [příjmení] vypověděla, že spolupracuje s žalobkyní na IČO jako finanční poradce po dobu cca 5-6 let a aktuálně spolupracuje s žalobkyní také jako makléř. V rámci pozice finanční poradkyně svědkyně zajišťuje pro své klienty nebo klienty realitních kanceláří sjednávání úvěrových smluv nebo pojištění. Svědkyně si vzpomněla na manžele [příjmení], kterým zařizovala hypoteční úvěr. Kontakt na manžele svědkyně obdržela přes realitní kancelář žalobkyně. Svědkyně si také vzpomněla, že jela vlakem do [obec] podepsat s manžely hypoteční smlouvu. Pokud jde o makléře žalobkyně [jméno] [příjmení], tak svědkyně uvedla, že [jméno] [příjmení] chvíli pracoval pro žalobkyni, ale pak s ním byla spolupráce ukončena z důvodu nespokojenosti klientů. Nic konkrétního o činnosti [jméno] [příjmení] však svědkyně neví. Svědkyně si vzpomněla, že [jméno] [příjmení] byl naštvaný a že tam byly v průběhu obchodu problémy. Klienti chtěli od toho obchodu odstoupit, ale svědkyně nezná zákulisí těchto problémů a průběh realitního obchodu. Svědkyně řešila s [jméno] [příjmení] pouze hypotéku, u níž také nebylo jisté, zda ji klient podepíše. Svědkyně uvedla, že tam byly nějaké peníze bokem, když tam ze začátku působil [jméno] [příjmení], ale svědkyni to nijak nezajímalo. Svědkyni oslovil [jméno] [příjmení], aby manželům [příjmení] zajistila hypotéku a oni pro klienty dělali maximum a snažili se, aby obchod dopadl dobře. Obecně makléř předává svědkyni kopie občanských průkazů klientů, pak rezervační smlouvy, návrh kupní smlouvy, fotky nemovitosti, případně nabývací tituly a originál LV. Ve vztahu k hypotečnímu úvěru od manželů [příjmení] si svědkyně myslí, že tyto doklady dostala od [jméno] [příjmení] nebo jeho asistentky. Klient mimo spolupráci s makléřem zasílá finanční poradkyni výpisy z účtu a potvrzení o příjmech.

30. Z ostatních provedených důkazů soud nezjistil žádné skutečnosti, které by měly význam pro rozhodnutí soudu ve věci samé.

31. Soud pro nadbytečnost zamítl návrhy žalobkyně na doplnění dokazování spisovou dokumentací Policie ČR k věcem, které jsou prověřovány Policií ČR ve věci jednání [jméno] [příjmení], a dále výpisem z rejstříku trestů [jméno] [příjmení]. Tyto důkazní návrhy nesouvisí s předmětem řízení, neboť se týkají zcela jiného jednání [jméno] [příjmení]. Soud rovněž zamítl pro nadbytečnost návrhy žalované na doplnění dokazování listinami vztahujícími se ke kompenzační námitce žalované, výslechem svědka [jméno] [příjmení] a výslechem svědkyně [jméno] [příjmení]. Jak bude uvedeno níže, soud dospěl k právnímu závěru o neurčitosti právního jednání žalované, které spočívá v započtení, a proto k námitce započtení žalované soud nepřihlížel. Za tohoto stavu bylo nadbytečné provádět jakékoliv dokazování k těmto nárokům žalované. Podle soudu nebylo ani jakkoliv účelné pořízení výpisu z rejstříku trestů svědka [jméno] [příjmení], a proto byl soudem zamítnut jako nadbytečný i tento důkazní návrh žalované.

32. Soud zhodnotil všechny provedené důkazy jednotlivě i ve vzájemné souvislosti, přičemž dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Dne [datum] se žalovaná zavázala vyhledávat pro žalobkyni potenciální klienty se zájmem o koupi, prodej nebo pronájem nemovitostí a žalobkyně se zavázala platit žalované za řádný výkon těchto činností odměnu. Žalovanou při těchto činnostech zastupoval [jméno] [příjmení]. Vznik nároku na odměnu, její výši, způsob a termín výplaty byly podrobně upraveny smlouvou, obchodními podmínkami a provizním řádem žalobkyně, na jejichž obsah lze v podrobnostech odkázat. V případě, že žalované nevzniklo právo na odměnu nebo toto právo následně zaniklo, byla žalovaná povinna vyplacenou odměnu nebo její část žalobkyni vrátit. Žalovaná obdržela od žalobkyně částku 58 909,09 Kč představující zálohovou odměnu u zakázky [číslo] částku 52 958,68 Kč představující zálohovou odměnu u zakázky [číslo]. U zakázky [číslo] vystupovali jako klienti [příjmení] [příjmení] v pozici prodávajícího a manželé [příjmení] v pozici kupujících a předmětem zakázky byl prodej pozemku parc. č. st. 357, jehož součástí je stavba [adresa] (rodinný dům), a další pozemky v katastrálním území Dlouhá Třebová. U zakázky [číslo] vystupovali jako klienti manželé [příjmení] v pozici prodávajících a manželé [příjmení] v pozici kupujících a předmětem zakázky byl prodej bytové jednotky [číslo] v budově [adresa] v části obce Hylváty v katastrálním území Hylváty.

33. Z výpovědí svědků [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], které soud vyhodnotil jako věrohodné, logické a konzistentní, má soud za prokázáno, že tito klienti žalobkyně byli hrubě nespokojeni s prací žalované (resp. [jméno] [příjmení]), která žalobkyni při zprostředkovatelské činnosti zastupovala. [jméno] [příjmení] byl při jednáních s klienty aktivní pouze do podpisu rezervačních smluv. Po připsání rezervační zálohy na účet žalobkyně přestal s klienty komunikovat. [jméno] [příjmení] navíc slíbil [jméno] [příjmení], že mu vyplatí část své provize, jestliže transakce dopadnou dobře. [příjmení] [jméno] [příjmení] pak [jméno] [příjmení] sliboval dělení provize napůl mezi něho a svědka. [příjmení] [jméno] [příjmení] s klienty nekomunikoval, obrátili se [jméno] [příjmení] a [příjmení] [příjmení] na [jméno] [příjmení], vedoucího pobočky žalobkyně v [obec], který oba obchodní případy dokončil. Oba svědci potvrdili, že s ohledem na své negativní zkušenosti s [jméno] [příjmení] požadovali, aby [jméno] [příjmení] neprováděl u obou zakázek další činnosti. Svědecké výpovědi [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jsou podporovány svědeckou výpovědí [jméno] [příjmení], který potvrdil, že jej kontaktovali klienti [jméno] [příjmení] a [příjmení] [příjmení] a stěžovali si na postupy [jméno] [příjmení]. Klienti si stěžovali zejména na to, že s nimi [jméno] [příjmení] nekomunikuje (nezvedá jim telefony, posouvá termíny apod.). S ohledem na tyto negativní zkušenosti již oba klienti nechtěli, aby [jméno] [příjmení] na obou zakázkách dále působil. Podpůrně lze odkázat také na výpověď svědkyně [jméno] [příjmení], která potvrdila, že oba obchodní případy musel za [jméno] [příjmení], který prováděl úkony do doby rezervace nemovitostí, dokončit [jméno] [příjmení], neboť klienti [jméno] [příjmení] a [příjmení] [příjmení] nebyli s prací [jméno] [příjmení] spokojeni. Výpověď svědkyně [jméno] [příjmení] nebyla pro soud významná, neboť svědkyně nevěděla ničeho konkrétního o problémech klientů s [jméno] [příjmení].

34. To, že [jméno] [příjmení] s klienty nějakou dobu nekomunikoval, potvrdil rovněž [jméno] [příjmení] ve svědecké výpovědi, byť na svou obranu uvedl, že to bylo dáno zdravotními a rodinnými důvody. V dalších částech je však výpověď svědka [jméno] [příjmení] v rozporu s ostatními svědeckými výpověďmi a provedenými listinnými důkazy, a proto soud vyhodnotil výpověď svědka [jméno] [příjmení] ve svém celku jako nevěrohodnou a účelovou a z obsahu této svědecké výpovědi nevycházel. Svědek [jméno] [příjmení] např. uvedl, že [jméno] [příjmení] nabídl částku 50 000 Kč z provize jako omluvu za období, kdy s [jméno] [příjmení] nekomunikoval. [příjmení] [jméno] [příjmení], jehož výpověď soud vyhodnotil jako věrohodnou, uvedl, že [jméno] [příjmení] mu slíbil částku 2 x 50 000 Kč, jestliže obě transakce dopadnou dobře. Svědek [příjmení] [příjmení], jehož výpověď soud vyhodnotil rovněž jako věrohodnou, uvedl, že se domluvil s [jméno] [příjmení] na tom, že to, co kupující při koupi domu zaplatí nad částku 5,5 mil. Kč, si rozdělí napůl mezi sebe, přičemž takovéto ujednání se dopisovalo do zprostředkovatelské smlouvy. Naproti tomu svědek [jméno] [příjmení] vypověděl, že žalobkyně měla obdržet z prodeje domu provizi 200 000 Kč a napůl měla být rozdělena až částka nad provizí pro žalobkyni ve výši 200 000 Kč. Svědci [jméno] [příjmení] a [příjmení] [příjmení] shodně vypověděli, že byli s prací [jméno] [příjmení] nespokojeni a nechtěli s ním dále spolupracovat. Proto si lze jen stěží představit, že by [jméno] [příjmení] sdělil svědkovi [jméno] [příjmení] do telefonu poté, co se [jméno] [příjmení] spojil s [jméno] [příjmení] po„ skončení svých problémů“, že je vše v pořádku, jak vypověděl svědek [jméno] [příjmení].

35. Svědci [jméno] [příjmení] a [příjmení] [příjmení] naopak vyvrátili prvotní tvrzení žalobkyně, že by [jméno] [příjmení] po nich požadoval nad rámec ujednaných provizí vyplacení odměny pro svou osobu. [příjmení] [jméno] [příjmení] uvedl, že mu [jméno] [příjmení] sliboval vyplacení části své provize, jestliže obě transakce dopadnou dobře. [příjmení] [příjmení] pak uvedl, že si měl s [jméno] [příjmení] získanou provizi dělit napůl.

36. Po právním posouzení zjištěného skutkového stavu soud dospěl k závěru, že žaloba žalobkyně je zcela důvodná. Závazkový vztah mezi žalobkyní a žalovanou soud právně kvalifikoval podle ust. § 2483 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen o. z.), protože zjištěná smlouva obsahuje podstatné náležitosti smluvního typu smlouvy o obchodním zastoupení, na základě níž se žalovaná jako obchodní zástupce zavázala provádět pro žalobkyni jako zastoupenou činnosti směřující k uzavírání zprostředkovatelských smluv, případně kupních smluv, nájemních smluv apod. týkající se nemovitostí jménem a na účet žalobkyně. Žalobkyně se zavázala platit žalované za tuto činnost provizi. Také smluvní strany v čl. V. bodu 1. dohody o výkonu činností realitního makléře výslovně odkázaly na ust. § 2483 a násl. o. z., kterými se má závazkový vztah řídit. Zároveň smluvní strany výslovně vyloučily aplikaci mj. ust. § [číslo], § [číslo], § [číslo], § [číslo] odst. 2, 3, § [číslo] odst. 1, § 2512 a § 2513 odst. 1 o. z. Soud neshledal námitky žalované, že by práva a povinnosti smluvních stran byly sjednány tak, že se výrazně vychyluje rovnost smluvních stran ve prospěch žalobkyně, za oprávněné. Žalovaná neuvedla ani příklad takových ustanovení dohody, která by nerovnost stran ve smluvním závazku zakládala. Soud proto dohodu o výkonu činností realitního makléře sjednanou [datum] vyhodnotil jako platnou a závaznou v celém rozsahu.

37. Lze souhlasit s žalovanou, že podle článku III. bodu 1. dohody makléři náleží za řádný výkon shora popsaných činností odměna, přičemž vznik nároku na odměnu, její výši a strukturu, způsob a termín výplaty a další podrobnosti stanoví obchodní podmínky a provizní řád. V případě, že žalované nevzniklo právo na odměnu nebo její část či její výplatu nebo toto právo následně zaniklo, je žalovaná povinna již vyplacenou odměnu nebo její část vrátit podle podmínek uvedených v obchodních podmínkách a provizním řádu. V článku V. bodu 2. dohody byly učiněny nedílnou součástí smluvního vztahu účastníků obchodní podmínky žalobkyně a provizní řád.

38. Podle článku 6. bodu 3. obchodních podmínek vzniká žalované právo na odměnu okamžikem, kdy je v době trvání úspěšně dokončen obchodní případ a žalobkyni vzniklo právo na odměnu přímo od klienta a žalobkyně tuto odměnu obdržela. Zároveň je žalobkyně oprávněna kdykoliv vyplácet dílčí plnění před vznikem práva na odměnu. Podle článku 6. bodu 5. obchodních podmínek žalobkyně zaplatí žalované odměnu ve výši stanovené v provizním řádu v případě kumulativního splnění všech podmínek dle obchodních podmínek a níže uvedených podmínek: obchodní případ byl úspěšně dokončen v době trvání dohody v přímé souvislosti s činností žalované a žalobkyni vznikl nárok na odměnu za zprostředkování u daného obchodního případu a fakticky ji od klienta obdržela.

39. Žalované nevznikl nárok na odměnu, neboť v případě obou zakázek nebyla splněna podmínka úspěšně dokončeného obchodního případu. Za úspěšně dokončený obchodní případ se podle článku 1. bodu 5. obchodních podmínek považuje obchodní případ, který je ve STORMMU (interní informační systém žalobkyně sloužící mimo jiné k evidenci činností dle dohody) označený příznakem prodáno a současně došlo v rámci tohoto obchodního případu k řádnému převodu vlastnického práva u předmětu převodu. Další podmínkou je, že žalobkyně neeviduje žádnou stížnost či zápornou reakci na činnost makléře u tohoto obchodního případu ze strany klienta a jedná se o obchodní případ, který byl řádně realizován v souladu s dohodou.

40. Soud se ztotožňuje se závěrem žalované v části, že obchodní případy [číslo] byly dokončeny v době účinnosti dohody o výkonu činností realitního makléře, když k uzavření kupních smluv s klienty na předmětné nemovitosti došlo [datum] a [datum] a žalobkyně odstoupila od dohody o výkonu činností realitního makléře až přípisem z [datum]. V řízení bylo rovněž prokázáno, že za každý z těchto obchodních případů žalobkyně obdržela od klientů provizi 100 000 Kč, tj. za oba obchodní případy žalobkyně obdržela provizi 2 x 100 000 Kč. Oba obchodní případy však nelze považovat za úspěšně dokončené, neboť u nich byla zjištěna negativní zpětná vazba klientů na činnost žalované. V řízení bylo prokázáno, že po připsání rezervační zálohy na účet žalobkyně zástupce žalované [jméno] [příjmení] přestal s klienty komunikovat, v důsledku čehož se oba klienti obrátili na [jméno] [příjmení], vedoucího pobočky žalobkyně v [obec], který obchodní případy dokončil do fáze uzavření kupní smlouvy na předmětné nemovitosti a předání nemovitostí klientům. [obec] nemovitostí je pro klienty s ohledem na hodnotu těchto obchodů citlivou záležitostí a maximální serióznost obchodního zástupce je v případě realitních obchodů vždy na místě. Jestliže zástupce žalované [jméno] [příjmení] přestal s klienty komunikovat po podpisu rezervační smlouvy a složení rezervační zálohy na účet žalobkyně, lze chápat rozhořčení klientů [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] z jednání zástupce žalované [jméno] [příjmení] a jejich ztrátu důvěry v osobu [jméno] [příjmení]. Je logické, že klienti nechtěli po těchto zkušenostech a obavách s [jméno] [příjmení] nadále spolupracovat a oslovili jiného obchodního zástupce žalobkyně, aby zakázky místo [jméno] [příjmení] dokončil. Ze strany zástupce žalované [jméno] [příjmení] se jednalo o hrubé porušení smluvních povinností realitního makléře. I v případě, že by soud shledal, že za nekomunikací zástupce žalované [jméno] [příjmení] stály zdravotní a rodinné důvody, tak [jméno] [příjmení] ničeho nebránilo, aby o těchto svých problémech vyrozuměl klienty a odkázal je případně na jiného obchodního zástupce, který by s klienty obchodní případy dořešil.

41. S ohledem na shora uvedené skutkové závěry soudu o nekomunikaci zástupce žalované [jméno] [příjmení] s klienty [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] nelze souhlasit se stanoviskem žalované, že při výkonu funkce realitního makléře u předmětných zakázek postupovala řádně podle smlouvy a že k jejímu„ odstavení“ z obou zakázek došlo ze strany žalobkyně účelově ve snaze zmařit právo žalované na provizi. Byli to klienti žalobkyně [jméno] [příjmení] a [příjmení] [příjmení], kteří další spolupráci s [jméno] [příjmení] výslovně vyloučili.

42. Jednání zástupce žalované [jméno] [příjmení], který klientům [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] nabízel vyplacení části své provize, jestliže obě transakce dopadnou dobře, případně dělení provize s klientem napůl, soud považuje za jednání, které je způsobilé poškodit zájmy a dobré jméno žalobkyně.

43. Podle článku 6. bodu 6. obchodních podmínek žalobkyně není povinna zaplatit žalované odměnu nebo její část i přesto, že na ni žalované vznikl nárok, jestliže mj. žalovaná poruší své povinnosti související s výkonem činnosti dle dohody, poruší právní předpisy či jedná v rozporu s dobrými mravy nebo se zájmy žalobkyně/klienta a toto porušení je konstatováno žalobkyní nebo jí pověřenou osobou/soudem nebo jiným orgánem nebo v rámci kontroly je žalobkyní zjištěna negativní zpětná vazba klienta na činnost žalované či je tato činnost na základě posouzení žalobkyně předmětem oprávněné stížnosti klienta nebo žalovaná soustavně či opakovaně neposkytuje součinnost podle čl. 2 odst. 10 obchodních podmínek. Podle článku 6. bodu 9. obchodních podmínek v případě, že jakákoliv odměna nebo její část byla žalované vyplacena bezdůvodně, neoprávněně anebo alespoň jedna z podmínek pro výplatu odměny se následně stala/byla prohlášena za nesplněnou nebo kdykoli zanikl právní důvod pro výplatu odměny či jiného plnění, je žalovaná povinna žalobkyni vyplacenou odměnu či jiné plnění vrátit bezodkladně na základě výzvy žalobkyně. Nárok na vrácení odměny či jiného plnění se stává splatným nejdříve od okamžiku doručení výzvy žalované. Případnou zbývající část dluhu je žalovaná povinna vrátit žalobkyni na základě písemné výzvy žalobkyně, a to neprodleně, nejpozději však do 7 kalendářních dnů od doručení výzvy žalované.

44. S ohledem na skutečnost, že žalované nevzniklo právo na odměnu ze zakázky [číslo] z důvodu negativní zpětné vazby klientů na činnost žalované, zavázal soud žalovanou k vrácení zálohové odměny ve výši 111 867,77 Kč. V řízení bylo prokázáno, že k vrácení vyplacené odměny ze zakázky [číslo] ve výši 52 958,68 Kč a ze zakázky [číslo] ve výši 58 909,09 Kč, tj. částky v celkové výši 111 867,77 Kč, byla žalovaná vyzvána dne [datum]. Tato výzva byla žalované doručena do vlastních rukou [datum]. Jelikož byla žalovaná vyzvána k úhradě dluhu do 7 dnů od doručení výzvy, přiznal soud žalobkyni podle § 1970 o. z. úroky z prodlení z dlužné částky od [datum], tj. ode dne, kdy se žalovaná dostala do prodlení (výrok I.).

45. K námitce započtení uplatněné žalovanou v průběhu řízení lze uvést, že judikatura Nejvyššího soudu je ustálena v závěru, že při započtení více vzájemných pohledávek musí ten, kdo činí kompenzační úkon, určit, které pohledávky mají provedeným započtením zaniknout. Projev vůle směřující k započtení tedy musí být určitý do té míry, aby z něj bylo možné jednoznačně zjistit, které pohledávky a do jaké jejich výše započtením zanikají, v opačném případě je daný právní úkon neplatný pro neurčitost (srov. např. rozsudky z 10. 4. 2008, sp. zn. 32 Cdo 3082/2007, a z 18. 2. 2009, sp. zn. 23 Odo 932/2006, nebo usnesení z 26. 7. 2011, sp. zn. 32 Cdo 4363/2009, z 19. 12. 2012, sp. zn. 23 Cdo 2868/2011, z 29. 9. 2015, sp. zn. 23 Cdo 1774/2015, z 15. 12. 2016, sp. zn. 20 Cdo 322/2016, či z 18. 7. 2019, sp. zn. 23 Cdo 4306/2017). Citovaná ustálená rozhodovací praxe je v tomto rozsahu využitelná i na právní vztahy, jež se řídí právní úpravou účinnou od 1. 1. 2014.

46. I nadále je jedním z předpokladů zániku pohledávek jednostranným započtením (srov. § 1982 o. z.) kompenzační projev, jenž vyhovuje požadavkům na právní jednání podle § 551 až § 553 o. z. U aktivně započítávaných pohledávek (těch, které započítávající strana použije k započtení), jejichž součet převyšuje pasivně započítávanou pohledávku (tu, proti které je započtení uplatněno), je tento požadavek splněn, jestliže kompenzační projev obsahuje prohlášení, v němž je určitě a srozumitelně určeno, které započítávané pohledávky, případně která jejich část, se uplatňuje k započtení (a tedy započtením zanikne). V opačném případě jde o právní jednání neurčité, a tedy zdánlivé ve smyslu ust. § 553 odst. 1 o. z., k němuž se ve smyslu ustanovení § 554 o. z. nepřihlíží (srov. usnesení Nejvyššího soudu z 23. 11. 2017, sp. zn. 33 Cdo 4358/2016, a z 11. 7. 2019, sp. zn. 28 Cdo 1303/2018).

47. Jestliže byl v tomto případě předmětem zápočtu provedeného žalovanou soubor pohledávek ve výši 282 760,66 Kč, který byl žalovanou započítán na nárok žalobkyně na zaplacení částky 111 867,77 Kč, a zároveň kompenzační projev žalované neobsahoval prohlášení, v němž by bylo určitě a srozumitelně určeno, které započítávané pohledávky, případně která jejich část, se uplatňuje k započtení (a tedy započtením zanikne), vyhodnotil soud právní jednání žalované spočívající v započtení jako právní jednání neurčité a tedy zdánlivé ve smyslu ust. § 553 odst. 1 o. z., k němuž se podle ust. § 554 o. z. nepřihlíží. Jakékoliv dokazování ke zjišťování důvodnosti a výše těchto tvrzených nároků žalované by bylo v rozporu se zásadou procesní ekonomie řízení, a proto soud k těmto nárokům žalované žádné dokazování neprováděl. Navíc podle článku 6. bodu 10. obchodních podmínek, které byly učiněny nedílnou součástí smlouvy, se jakékoliv započtení pohledávek žalované vůči žalobkyni vyplývajících z dohody o výkonu činností realitního makléře vylučuje. Proto by i případné započtení pohledávek žalované, které by bylo žalovanou provedeno určitým způsobem, bylo soudem vyhodnoceno jako neplatné pro rozpor s tímto smluvním ujednáním.

48. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., podle kterého zavázal soud žalovanou zaplatit v řízení plně úspěšné žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 96 967,40 Kč. V dané věci zástupce žalobkyně učinil v řízení 13 úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen vyhlášky). Za 13 úkonů dle § 11 odst. 1 vyhlášky (1. převzetí a příprava zastoupení, 2. sepis předžalobní výzvy, 3. sepis žaloby, 4. účast u jednání [datum], 5. sepis vyjádření z [datum], [číslo]. účast u jednání [datum], jehož délka přesáhla 2 hodiny, 8. sepis vyjádření z [datum], 9. účast u jednání [datum], 10. sepis vyjádření z [datum], [číslo]. účast u jednání [datum], jehož délka přesáhla 2 hodiny, 13. účast u jednání [datum]) náleží žalobkyni odměna v celkové výši 72 540 Kč, když sazba za jeden úkon právní služby odpovídá částce 5 580 Kč (§ 8 odst. 1 ve spojení s § 7 bod 5. vyhlášky). Dále žalobkyni náleží náhrada hotových výdajů advokáta dle § 13 odst. 3 vyhlášky za 13 úkonů právní služby po 300 Kč, tj. celkem 3 900 Kč. Náhrada 21 % DPH dle § 137 odst. 3 o. s. ř. z přiznané odměny a náhrad odpovídá částce 16 052,40 Kč. Dále soud žalobkyni jako součást nákladů řízení přiznal zaplacený soudní poplatek ve výši 4 475 Kč. Soud nepřiznal žalobkyni odměnu za úkon právní služby spočívající v doplnění žaloby z [datum], neboť žaloba jako taková měla být úkonem právní služby zcela perfektním odpovídajícím ust. § 79 a násl. o. s. ř., byla-li žaloba podána prostřednictvím advokáta. Jestliže pak advokát z důvodu podání žaloby neodpovídající požadavkům stanoveným v § 79 o. s. ř. (ať už k výzvě soudu či z vlastní iniciativy) imperfektní žalobu doplnil, nelze takový úkon právní služby považovat za úkon právní služby, za který náleží odměna, neboť z hlediska ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. se nejedná o žalobkyní účelně vynaložený náklad řízení (takové náklady řízení by totiž žalobkyni nevznikly, byla-li by žaloba podána se všemi náležitostmi dle cit. ust. § 79 a násl. o. s. ř.).

49. Dlužnou částku včetně příslušenství, jakož i náklady řízení byla žalovaná zavázána zaplatit žalobkyni ve lhůtě dle § 160 odst. 1 o. s. ř., k náhradě nákladů řízení soud žalovanou zavázal k rukám zástupce žalobkyně dle § 149 odst. 1 o. s. ř.

Poučení