18 C 163/2022 - 191

Rubrum

Okresní soud v Kolíně rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Martinou Volfovou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: [Jméno zainteresované společnosti 0/0], IČO [IČO zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0] proti žalovaným: 1. [Jméno zainteresované osoby 0/0], narozený [Datum narození zainteresované osoby 0/0] bytem [Adresa zainteresované osoby 0/0] 2. [Jméno zainteresované osoby 1/0], narozená [Datum narození zainteresované osoby 1/0] bytem [Adresa zainteresované osoby 0/0] 3. [Jméno zainteresované osoby 2/0], narozený [Datum narození zainteresované osoby 2/0] bytem [Adresa zainteresované osoby 2/0] 4. [Jméno zainteresované osoby 3/0], narozená [Datum narození zainteresované osoby 3/0] bytem [Adresa zainteresované osoby 3/0] zastoupeni advokátem [Jméno zástupce zainteresované osoby 3/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 3/0] o zaplacení 1 610 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaní 1, 2, 3, 4 jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni částku ve výši 1 610 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z této částky od 18. 4. 2022 do zaplacení, a to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Vzájemný návrh, kterým se žalovaní 1, 2, 3, 4 domáhali po žalobkyni zaplacení částky ve výši 500 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z ve výši 11,75 % ročně z této částky od 6. 4. 2022 do zaplacení, se zamítá.

III. Žalovaní 1, 2, 3, 4 jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit ČR - Okresnímu soudu v Kolíně náklady státu - svědečné, jejichž výše bude určena samostatným usnesením, do tří dnů od právní moci samostatného usnesení.

IV. Žalovaní 1, 2, 3, 4 jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 264 688,62 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

Odůvodnění

1. Podanou žalobou se žalobkyně domáhala po žalovaných zaplacení částky uvedené v záhlaví tohoto rozsudku spolu se zákonným úrokem z prodlení s tím, že účastníci řízení uzavřeli dne 29. 11. 2021 smlouvu o budoucí kupní smlouvě (dále jen „Smlouva“), na základě které se žalovaní zavázali, že uzavřenou nejpozději do 31. 3. 2022 kupní smlouvu, jejíž znění bylo součástí smlouvy o smlouvě budoucí, na základě které dojde k převodu nemovitých věcí ve výlučném vlastnictví žalobkyně do spoluvlastnictví žalovaných, konkrétně pozemku par. č [číslo], jehož součástí je stavba č. p. [číslo], a pozemku par. č. [hodnota], v kat. úz. [adresa], vše zapsané u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště [adresa], na listu vlastnictví č. [hodnota] (dále jen „Nemovitosti“). Po podpisu Smlouvy žalobkyně zjednala nápravu nesouladného stavu zapsaného v katastru nemovitostí se stavem faktickým, a to tak, že pozemek par. č. [hodnota] byl rozdělen na dva pozemky při zachování stejné celkové výměry pozemků, kdy součástí pozemku par. č. [číslo] je stavba č. p. [číslo], a pozemku par č. [číslo] je součástí stavba bez č.p./č.ev. garáž. Žalovaní následně přípisem ze dne 15. 3. 2022 oznámili žalobkyni, že odstupují od Smlouvy, což odůvodnili nově zjištěnými závadami Nemovitostí s odkazem na zprávu společnosti [právnická osoba]., ze dne [právnická osoba]. 2022 (dále jen „Zpráva“), a také zánikem Nemovitostí. Podle žalovaných došlo k zániku nemovitostí, a tím i celé Smlouvy z důvodu následné nemožnosti plnění. Žalobkyně v přípisu ze dne 21. 3. 2022 žalovaným sdělila, že podmínky pro podpis kupní smlouvy byly splněny a současně je vyzvala k uzavření kupní smlouvy. V reakci ze dne 28. 3. 2022 žalovaní trvali na zamlčení podstatných skutečností týkající se závad Nemovitostí s tím, že plnění ze Smlouvy bylo znemožněno v důsledku jednání žalobkyně. Přípisem ze dne 4. 4. 2022 odmítla žalobkyně tvrzení žalovaných, od Smlouvy odstoupila a vyzvala žalované k úhradě zažalované částky. Dle žalobkyně je ve Zprávě celkový stav nemovitých věcí označen jako dobrý, před rekonstrukcí, vady, které jsou ve zprávě uvedeny, bylo možné zjistit při řádné prohlídce, jsou důsledkem především stáří Nemovitostí, a jedná se spíše o opotřebení Nemovitostí, případně dosluhující zařízení. Inspekce Nemovitostí byla provedena prostřednictví vizuálního průzkumu rezidenční nemovitosti a účelem bylo identifikovat významné pozorovatelné defekty konstrukcí a komponentů Nemovitostí. Argumentaci zániku Nemovitostí v důsledku změny číslování parcel považuje žalobkyně za nesmyslnou a v rozporu s platnými právními předpisy. Předmětné pozemky byly ve Smlouvě dostatečně definovány tehdejšími parcelními čísly a byly řádně a dostatečně určitě vymezeny. Celková výměra pozemku je totožná, stejně tak je totožný rozsah a kvalita Nemovitostí. Změna provedena v katastru nemovitostí je čistě formální, která nemá vliv na vymezení předmětu a trvání Smlouvy, navíc změnu požadovali sami žalovaní. Žalovaní ani přes výzvu ze strany žalobkyně dosud zažalovanou částku neuhradili.

2. Žalovaní nárok uplatněný v žalobě neuznali. Potvrdili uzavření Smlouvy dne 29. 11. 2021 a zaslání odstoupení od Smlouvy přípisem ze dne 15. 3. 2022, který byl doručen mimo jiné i do datové schránky dne 24. 3. 2022. Dle názoru žalovaných bylo odstoupení od Smlouvy učiněno zcela oprávněně a důvodně, a proto Smlouva již zanikla. Jako důvod odstoupení od Smlouvy žalovaní uvádějí zamlčení podstatných skutečností týkající se závady Nemovitostí. Namítají, že jim před podpisem Smlouvy nebyla umožněna prohlídka Nemovitostí a na existenci závad nebyli ani upozorněni. Dne 10. 3. 2022 jim byla předložena Zpráva, kterou nechal zpracovat pan [jméno FO], tedy realitní makléř žalobkyně. V předmětné zprávě byla uvedena řada vad Nemovitostí, o kterých žalovaní nebyli dříve informováni, a které by bránily užívání Nemovitostí. K odstranění vad popsaných ve Zprávě by bylo nutné vynaložit značné finanční prostředky (v řádech milionů korun českých). Žalovaní nesouhlasí s tvrzením žalobkyně, že vady Nemovitostí jsou způsobeny pouhým běžným opotřebením, neboť to je v přímém rozporu se Zprávou, která uvádí řadu vad bránící užívání Nemovitostí a konstatuje nutnost oprav, aby mohly být Nemovitosti funkční a způsobilé k užívání. Výklad žalobkyně čl. II odst. 3.3, ve kterém je uvedeno, že strana kupující se s vynaložením obvyklé pozornosti seznámila s faktickým a právním stavem nemovitostí, dle kterého mohou mít Nemovitosti jakékoli vady, považuju za nesmyslný, a zcela v rozporu s dobrými mravy. Ve znění budoucí kupní smlouvy je naopak prohlášení žalobkyně, že Nemovitosti jsou prosty právních nebo faktických vad, které by samy o sobě nebo ve spojení s jinými bránily či omezovaly užívání Nemovitostí nebo bránily nabytí vlastnického práva stranou kupující. Žalovaní jsou přesvědčeni, že jim žalobkyně zatajila podstatné skutečnosti týkající se závad prodávaných Nemovitostí, proto od Smlouvy odstoupili. Nejenže žalobkyně nemůžeme mít nárok na smluvní pokutu, ale naopak žalovaní jsou oprávněni požadovat smluvní pokutu po žalobkyni. Dále je zde rozpor zápisu Nemovitostí v katastru nemovitých věcí, které jsou ve smlouvě označeny – pozemek par. č. [hodnota], jehož součástí je budova č.p. [číslo], pozemek par č. [hodnota], a nově jsou v katastru nemovitostí evidovány pozemky – pozemek par. č. [číslo], jehož je součástí budova č.p. [číslo], pozemek par. č. [číslo], jehož součástí je budova bez č.p./č.e. – garáž, a pozemek par.č. [hodnota]. V důsledku jednání žalobkyně nejsou v katastru nemovitostí zapsány Nemovitosti, které měly být předmětem budoucí kupní smlouvy. Dle žalovaných došlo k zániku závazku vyplývajícího ze Smlouvy, a to z důvodu následné nemožnosti plnění, a žalovaní nemohou být a nejsou povinni kupní smlouvu uzavřít. V této souvislosti došlo k zániku zástavní smlouvy uzavřené mezi žalovanými a Hypoteční bankou a.s., neboť kupní cena měla být z části hrazena prostřednictvím hypotečního úvěru. S ohledem na změny zápisu v katastru nemovitostí nemůže být vklad práv dle zástavní smlouvy povolen a úvěr čerpán.

3. Žalovaní vznesli vzájemný návrh na uložení povinnosti žalobkyni uhradit žalovaným částku ve výši 500 000 Kč spolu s úrokem z prodlení, který odůvodňují čl. IV odst. 2 Smlouvy, neboť nedošlo k uzavření kuní smlouvy z důvodů zapříčiněných žalobkyní. K úhradě smluvní pokuty vyzvali žalobkyni přípisem ze dne 28. 3. 2022, doposud však ničeho neuhradila.

4. Soud provedl důkazy listinami, které předložili účastníci k prokázání svých tvrzení a výpověďmi svědků (ust. § 120 odst. 1 občanského soudního řádu, dále jen „o.s.ř.“). Provedenými důkazy byl zjištěn skutkový stav v rozsahu potřebném pro rozhodnutí a v řízení bylo po postupu dle ust. § 132 o.s.ř. řízení prokázáno:

5. Účastníci uzavřeli dne 29. 11. 2021 Smlouvu. Ve Smlouvě je uvedena žalobkyně jako výlučný vlastník nemovitých věcí pozemek par. č. [hodnota], jehož součástí je budova č. p. [číslo], pozemek par č. [hodnota], v kat. úz. [adresa], obec [adresa], vše zapsané u Katastrálního úřadu pro hlavní mostě Prahu, Katastrální pracoviště [adresa], na LV č. [hodnota]. Účastníci se Smlouvou zavázali nejpozději do 31. 3. 2022 uzavřít kupní smlouvu, jejíž odsouhlasený návrh tvoří nedílnou přílohou č. [hodnota] Smlouvy společně se smlouvou o advokátní úschově peněžních prostředků. Dle čl. II odst. 3.3 Smlouvy budou Nemovitosti ke dni uzavření kupní smlouvy prosty právních nebo faktických vad, které by byly v rozporu s předvídaným zněním kupní smlouvy. Kupní cena byla Smlouvou stanovena v částce 37 000 000 Kč. Dle čl. III odst. 3 je žalobkyně oprávněna od Smlouvy nebo kupní smlouvy odstoupit, nebude-li kupní cena či její části, jak jsou stanoveny ve Smlouvě, řádně a včas uhrazeny, nedohodnou-li strany písemně jinak, pro případ neposkytne-li některá ze stran součinnost k uzavření úvěrové smlouvy, případně podpis zástavní smlouvy ve prospěch úvěrující banky. Dle čl. IV. odst. 1 Smlouvy pokud by nedošlo k uzavření kupní smlouvy do 31. 3. 2022 z důvodu zapříčiněných budoucí stranou kupující, je budoucí strana kupující povinna zaplatit budoucí straně prodávající společně a nerozdílně smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč a zároveň je v případě odůvodněného odstoupení od Smlouvy nebo jiného způsobu zániku závazku z důvodu na straně budoucí kupující povinna nahradit straně prodávající veškerou vzniklou újmu za zmařený prodej Nemovitostí ve výši 3% z kupní ceny Nemovitostí jako smluvní pokuta. V případě, že by nedošlo k uzavření kupní smlouvy do 31. 3. 2022 z důvodu zapříčiněných budoucí stranou kupující, je dle čl. IV odst. 1 Smlouvy budoucí strana kupující povinna zaplatit ve prospěch strany budoucí prodávající společně a nerozdílně smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč a zároveň je v případě odůvodněného odstoupení od Smlouvy nebo jiného způsobu zániku závazku z důvodu na straně budoucí kupující povinna nahradit strana budoucí prodávající veškerou vzniklou újmu za zmařený prodej Nemovitostí, která se pro tyto účely určuje peněžitou částkou ve výši 3% z kupní ceny Nemovitostí jako smluvní pokuta. Dle čl. IV odst. 2 pokud by nedošlo k uzavření kupní smlouvy z důvodů zapříčiněných budoucí stranou prodávající, je ta povinna zaplatit budoucí straně kupující smluvní pokutu ve výši 5000 00 Kč, a to ve prospěch všech účastníků na straně budoucí kupující společně na nerozdílně, současně je povinna nahradit kupujícím veškerou vzniklou škodu, mimo jiné veškeré vynaložené náklady na zajištění úvěru, včetně případných poplatků za nevyčerpaný úvěr a peněžitou částku ve výši 10% z takto vynaložených nákladů jako smluvní pokutu. Dle čl. IV odst. 3 odstoupení od Smlouvy pro porušení povinností nezanikají nároky na náhradu škody a zaplacení smluvní pokuty. Strana budoucí prodávající ve smlouvě prohlásila, že na prodávaných Nemovitostech neváznou žádné dluhy, věcná břemena, zástavní práva, není zřízeno předkupní, nájemní ani jiní užívací právo, ani neexistují žádné jiní právní závady (vyjma omezení výslovně uvedených ve Smlouvě). Nedílnou součástí Smlouvy je smluvními stranami odsouhlasený návrh předvídané kupní smlouvy (vše prokázáno Smlouvou o budoucí kupní smlouvě ze dne 29. 11. 2021 včetně přílohy znění kupní smlouvy, smlouvy o advokátní úschově).

6. Z podání ze dne 15. 3. 2022 soud zjistil, že žalovaní odstoupili od Smlouvy s tím, že po uzavření Smlouvy vyšly najevo zásadní informace týkající se závadnosti právního, ale i faktického stavu prodávaných Nemovitostí. Odstoupení od Smlouvy odůvodnili pochybnostmi o řádném zkolaudování přístavby, dále vyšly najevo zásadní vady Nemovitostí, na které nebyli upozorněni, a dům není tedy plně funkční.

7. Z výzvy žalobce k uzavření kupní smlouvy ze dne 21. 3. 2022 soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalované k uzavření kupní smlouvy. Současně touto výzvou žalobkyně žalované informovala, že na základě rozhodnutí Obvodního úřadu městské části Praha 4, odboru stavebně dopravního ze dne 18. 12. 1997, č.j. [spisová značka] a geometrickým plánem č. [hodnota]-[hodnota], který byl potvrzen příslušným katastrálním úřadem ze dne 12. 6. 1997 pod č. [spisová značka], došlo u příslušného katastrálního řadu k přečíslování a změně výměr pozemků, při zachování celkové stávající výměry a předmětem kupní smlouvy budou nově pozemek par. č. [číslo], jehož je součástí budova č.p. [číslo], pozemek par. č. [číslo], jehož součástí je budova bez č.p./č.e. – garáž, a pozemek par.č. [hodnota]. Termín podpisu byl stanoven na den 29. 3. 2022.

8. Z přípisu ze dne 28. 3. 2022 soud zjistil, že žalovaní žalobkyni oznámili, že ze strany žalobkyně došlo k porušení ujednání Smlouvy tím, že žalobkyně zamlčela podstatné skutečnosti týkající se závad prodávaných Nemovitostí a současně po podpisu Smlouvy došlo k zániku Nemovitostí, a proto mají za to, že došlo k zániku závazky vyplývající ze Smlouvy a tedy i celé Smlouvy, a proto nejsou žalovaní povinni podepsat kupní smlouvu.

9. Z vyjádření žalobkyně ze dne 4. 4. 2022 soud zjistil, že žalobkyně sdělila žalovaným, že trvá na tom, že z její strany k porušení ujednání Smlouvy nedošlo, a to ani zamlčením vad Nemovitostí, ani jejich zániku. Žalobkyně uvedla, že závazek ze Smlouvy nadále platí, a žalovaní tedy nebyli oprávněni odmítnout uzavřít kupní smlouvu.

10. Z odstoupení od smlouvy žalobkyně ze dne 4. 4. 2022 včetně podacího archu soud zjistil, že žalobkyně odstoupila od Smlouvy s odkazem na čl. IV. odst. 3 Smlouvy a současně uplatnila ve smyslu čl. IV. odst. 1 smlouvy pokutu ve výši zažalované částky.

11. Z reakce žalovaných ze dne 8. 4. 2022 soud zjistil, že nárok na smluvní pokutu ve výši 1 600 000 Kč považují za zcela neoprávněný a smluvní pokutu hradit odmítají. Naopak jsou žalovaní přesvědčeni, že jim vzniklo právo na úhradu smluvní pokuty ve výši 500 000 Kč.

12. Ze zástavní smlouvy uzavřené mezi [právnická osoba]., IČO: [IČO], jako zástavním věřitelem, žalobkyní jako zástavcem a žalovanými jako dlužníky, soud zjistil, že žalovaní chtěli z části financovat koupi Nemovitostí prostřednictvím hypotečního úvěru. Prodávané Nemovitosti byly v zástavní smlouvě identifikovány jako pozemek par. č. [hodnota], jehož součástí je budova č.p. [číslo], pozemek par č. [hodnota].

13. Z návrhu na vklad práv do katastru nemovitostí soud zjistil, že účastníci zástavní smlouvy současně vyplnili návrh na vklad práva do katastru nemovitostí ze dne 25. 10. 2021, který není opatřen razítkem příslušného katastrálního úřadu, jehož přílohou byla Smlouva o zřízení zástavního práva reg. č. [spisová značka].

14. Z emailové komunikace z období listopad 2021 - březen 2022 soud zjistil, že mezi účastníky řízení, i jejich zástupci jednajícími při prodeji Nemovitostí, probíhala komunikace týkající se řešení znění Smlouvy, kupní smlouvy (nárok kupujících na pokutu), byly zasílány připomínky ke smlouvám, současně byl sdělen další posun ve věci řešení nesouladu faktického stavu Nemovitostí se zápisem v katastru nemovitostí, předávány požadavky kupujících (co chtějí kupující doložit – např. odstranění nesouladu mezi faktickým stavem a zápisem v katastru nemovitostí, doložení veškerých revizí, a další) či zaslána zpráva o kontrole. Rovněž byly sděleny informace o odstoupení od Smlouvy žalovanými.

15. Z rozhodnutí Obvodního úřadu Městské části Praha 4 č.j. [spisová značka] ze dne 18. 12. 1997 soud zjistil, že Odbor stavebně dopravní Obvodního úřadu městské části Praha 4 jako příslušný stavební úřad povolil užívání stavby rodinného domu č.p. [číslo] na pozemku par č. [číslo] v katastrálním území [adresa] po provedené změně stavby – přístavbě, nástavbě a stavebních úpravách, přistavěné garáže o 2 stáních u domu nově na pozemku par. č. [číslo] k. ú. [adresa]. Současně byla schválena změna stavby – dispoziční změny stavby provedením podzemního podlaží přístavby v jižní části domu, terénních úprav se zřízením venkovního bazénu. Toto rozhodnutí nabylo právní moci dne 7. 1. 1998.

16. Z výpisu z katastru nemovitostí č. [hodnota], kat. úz. [adresa], ze dne 24. 3. 2022 soud zjistil, že na listu vlastnictví č. [hodnota] s datem vyhotovení 22. 2. 2022 byly Nemovitosti ve výlučném vlastnictví žalobkyně označeny – pozemek par. č. [hodnota], jehož součástí je budova č. p. [číslo], pozemek par č. [hodnota], kat. úz. [adresa], obec [adresa], vše zapsané u Katastrálního úřadu pro hlavní mostě Prahu, Katastrální pracoviště Praha.

17. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 24. 3. 2022 soud zjistil, že Nemovitosti jsou nově v katastru nemovitostí evidovány - pozemek par. č. [číslo], jehož je součástí budova č.p. [číslo], pozemek par. č. [číslo], jehož součástí je budova bez č.p./č.e. – garáž, a pozemek par.č. [hodnota], kat. úz. [adresa], obec [adresa], vše zapsané u Katastrálního úřadu pro hlavní mostě Prahu, Katastrální pracoviště Praha.

18. Ze zprávy z inspekce nemovitosti ze dne 3. 3. 2022 (dále jen „Zpráva) soud zjistil, že obsahuje jednak popis Nemovitostí a shrnutí zjištěných závad. Celkový stav Nemovitostí hodnotí jako dobrý, před rekonstrukcí. Ve Zprávě jsou popsány jak vady pozemku, exteriérů, tak domu (fasády, elektroinstalace, kanalizace, plynu, vzduchotechniky tepelné izolace, atd.), které jsou rozčleněny do různých kategorií – nutná oprava či rekonstrukce, případně nebránící užívání. Zpráva obsahuje dále orientační plánky jednotlivých podlaží, popis objektu. Ze závěru odborného prověření vyplývá, že kromě několika vlasových trhlin nejsou viditelné poškození nosných konstrukcí. Sádrokartonové konstrukce jsou stále funkční a drobné úpravy jsou proveditelné při běžných opravách interiéru. Dům je již 25let po rekonstrukci a u fasády, exteriéru, lodžie a terasy je v závěru doporučována pravidelná údržba a provádění oprav a úprav. U izolace je s ohledem na současné nároky na energetickou spotřebu zásobování objektu vhodné doplnit tepelnou izolaci fasád a středy a vyměnit okenní a dveřní konstrukce, jednotlivé závady u izolace jsou až na hydroizolaci popisovány jako nebránící užívání. U hydroizolace je závada popsána jako nutná, k obnově hydroizolačních tmelů. Zpráva u vnitřních instalací opět konstatuje, že se jedná o objekt 25let užívaný a na rozvodech je viditelné morální i funkční opotřebení. Některého rozvody vyžadují kompletní rekonstrukci, popřípadě výměnu. Zpráva detailně popisuje jednotlivé závady – např. u elektroinstalace na str. 68, uvádí, že jsou lokálně poškozená svítidla v podhledech a nejsou plně funkční, elektroinstalace nesplňuje současné požadavky, jednotlivé okruhy nejsou napojeny na proudové chrániče. Pro bezpečný provoz topného systému je doporučeno obstarání pravidelných revizí a zkoušek zařízení a jejich pravidelná údržba, jejich provoz je doporučen až po provedení kontrole komponentů. V kapitole „interiéry, povrchy, podlah a zařizovací předměty“ je vhodné provést kompletní rekonstrukci a úpravy interiéru, aby vyhovovaly současným požadavkům bydlení. Vybavení koupelen a kuchyní je funkčně a esteticky dožilé a dožívající. Bez rekonstrukce hrozí poruchy a praskliny v rozvodech. V sekci „dveře a okna“ Zpráva konstatuje, možnou částečnou opravu a obnovu funkčnosti, a to nátěry a kováním, avšak pro dlouhodobější kvalitní užívání objektu doporučuje jejich výměnu. U garáže je upozorněno, že je s ohledem na její rozměry 5,5m x 4,5m nebude asi vhodná po rozměrné automobily. Hygienické podmínky jako je výška stropů, počty a umístění sociálních zařízení, velkosti místností, oken atd. jsou splněné. Dům je řešen jako jeden požární úsek, což není závadou, neboť se nejedná o nový objekt. Střechy a okapy jsou v zachovalém stavu, trpí však nedostatkem údržby, hromosvod je realizován, nebyla však předložena opakovaná revize. V kapitole „Měření rovinnosti podlah a stěn“ je uvedeno, že stavba není nová, avšak je zbudována kvalitně.

19. Z odborného posouzení [tituly před jménem] [jméno FO], autorizovaného inspektora, ze dne 27. 3. 2023 (dále jen „Posouzení“) soud zjistil, že prohlídka Nemovitosti byla za účelem vypracování Posouzení provedena dne 14. 3. 2023, a byla zpracována k vyřešení otázek, zda Nemovitost trpí zásadními vadami a zda je plné funkční a lze je užívat. Uvádí, že kolaudace povolených stavebních úprav proběhla řádně na základě kolaudačního rozhodnutí č. j., [spisová značka] ze dne 18. 12. 1997. Obecně k vytýkaným vadám uvádí, že se jedná pouze o konstatování stavu. Objekt byl kolaudován v prosinci roku 1997, stavební opravy byly provedeny podle povoleného stavu ve vydaném rozhodnutí o povolení stavebních úprav. Konstatuje, že není možné posuzovat dřívější povolený stav s požadavky na dnešní stavební konstrukce. Se Zprávou se ztotožňuje pouze u kondenzace vlhkosti z bazénu. Posouzení však upozorňuje, že stav byl ve Zprávě posuzován pouze vizuálně bez technických prozkoumání stavební konstrukce. Zásadně nesouhlasí se Zprávou v kapitole „Izolace“. K tomuto uvádí, že hydroizolace objektu byly provedeny v souladu s projektovou dokumentací a dům byl řádně zkolaudován. Odmítá, že hydroizolace nejsou a je patrné zatékání do objektu. K danému problému uvádí, že je viditelné pouze lokální poškození domu vzlínající vlhkostí u vstupních dveří v suterénu objektu. Současně nesouhlasí, že by vypadávající tmel ve spojích dlažby a obkladů v koupelnách bylo možné považovat za závažné poškození hydroizolace, neboť je možné nápravu zjednat pouhým přespárováním. Doporučuje zrevidovat elektroinstalaci objektu a vypracovat revizní zprávu elektroinstalace. U hodnocení interiérů, povrchů, podlah, a zařizovacích předmětů upozorňuje, že Zpráva opětovně konstatuje současný stav. Hodnotí dům jako odpovídající běžnému opotřebení vzhledem ke stáří objektu, v případě nedostatků se nejedná o závažná zjištění. Jednoznačným závěrem Posouzení je, že Nemovitost netrpí žádným statickými poruchami a stavebně technickými vadami. Stav odpovídá opotřebení a stáří Nemovitosti, rovněž je Nemovitost plně funkční a lze ji tak i užívat.

20. Z výpovědi svědka [tituly před jménem] [jméno FO], který se podílel na organizaci prodeje Nemovitosti za žalobkyni, soud zjistil, že v červenci 2021 byl zahájen prodej Nemovitostí. Nejdříve bylo objednáno 3D skenování, které zajišťoval pan [jméno FO] a paní [jméno FO], která je současně kolegyní pana [jméno FO] z RE/MAXU. Již po skenování bylo paní [jméno FO] sděleno, že má zájemce o koupi Nemovitostí. Svědek se sešel s panem [jméno FO], který měl prověřit své finanční možnosti, či možnosti sjednání úvěru. K podpisu Smlouvu došlo v listopadu 2021, návrh Smlouvy nepředkládala žalobkyně. Od ledna 2022 byly ze strany kupující vznášeny různé nedostatky – nejdříve upozornili na nesoulad faktického stavu se zápisem v katastru, požadovali technickou zprávu i znalecký posudek. Kupujícím se snažili vyhovět, tedy dali do souladu faktických stav Nemovitostí se zápisem v katastru nemovitostí. Zprávu zajišťoval pan [jméno FO]. Kupující nebyli se stavem Nemovitostí po předložení technické zprávy spokojeni. Následně přišla od paní [jméno FO] informace, že kupující odstupují od Smlouvy a nebude nutné zadávat zpracování znaleckého posudku. Na uzavření Smlouvy byl tlak ze strany kupujících, a to kvůli jejich možnosti úvěru, prodávající neměli důvod spěchat, znali [podezřelý výraz] stav pana [jméno FO], který nebyl příznivý ke stěhování. Dle svědka byly námitky o nedostatečném stavu Nemovitostí zveličovány, neboť neprojevili zájem o jednání o slevě. [jméno FO] svědek vnímal jako zástupce kupujících, měl informace, že se jedná o příbuznou jednoho z kupujících, pana [jméno FO]. Stav Nemovitostí odpovídá jejich stáří a užívání, sám kupujícím sdělil, že Nemovitosti jsou v dobrém stavu. Vycházel ze sdělení pana [jméno FO] a rovněž z toho, že v Nemovitosti bydlí [jméno FO], paní [jméno FO] je obývá dosud. Ví o prasklé dlaždici, není si vědom skrytých vad. Kupující viděli Nemovitosti před podpisem Smlouvy, jednání probíhala od léta do září 2021, měli tedy dostatečný prostor zpracovat posudek sami. Vlastníkem Nemovitostí je žalobkyně, ale rozhodla se [jméno FO] pomoci, a koupit jejich dům v exekuční dražbě. Následně se ukázalo, že [jméno FO] nebudou mít finance na zpětný odkup, proto se rozhodli nabídnout Nemovitosti k prodeji. Právní roli paní [jméno FO] žádnou nemá, ale je lepší, když Nemovitosti někdo obývá, vystěhování bude realizováno do měsíce či dvou po prodeji. Pokud by tak neučinila, hradila by sankce za pozdní vystěhování. Dále byli domluveni, že vzniklý přeplatek z ceny jí bude vyplacen. Závady uvedené ve Zprávě jsou především kvůli nedostatečné údržbě (např. zanesené okapy), ale nesouhlasí s cenovým vyjádřením, nejsou zde vady, které by bránily užívání.

21. Z výpovědi svědka [tituly před jménem] [jméno FO], který měl být zprostředkovatelem prodeje Nemovitostí, soud zjistil, že ho s žádostí o zprostředkování prodeje oslovila paní [jméno FO] a dohodli se na ceně Nemovitostí v částce 38 000 000 Kč. Svědek následně požádal pana [jméno FO] o vytvoření Matterportu (skenů Nemovitostí), neboť manželka pana [jméno FO] již v té době pracovala v RE/MAX. Svědek je spoluvlastníkem franchisové pobočky RE/MAX. [jméno FO] věděla o případných zájemcích o koupi Nemovitostí, což mu potvrdila během pár dnů. Na základě této skutečnosti již svědek nepodnikal v souvislosti s prodejem další kroky. Dalších jednání již nebyl účasten, nebyl informován o podpisu Smlouvy, v dané věci před podpisem Smlouvy s paní [jméno FO] vyjednával slevu ve výši 1mil Kč. V zimě se na něj obrátil vlastník Nemovitosti, aby zajistil zpracování technické zprávy Nemovitosti. Byla provedena revizní prohlídka, na které poprvé viděl jednoho z kupujících, pana [jméno FO]. Následně byl informován panem [jméno FO], že asi dojde k soudnímu sporu, domyslel si, že kvůli nepodepsání kupní smlouvy. Dále vypověděl, že si je jistý, že k podpisu Smlouvy došlo před revizní prohlídkou, běžně doporučuje zpracování technické zprávy před podpisem smluv. Jedná se obytnou vilu ve stavu odpovídající jejímu stáří, nejedná se o novostavbu. Cena vycházela z představy paní [jméno FO], jde o atypickou vilu, proto zde nefunguje porovnávací metoda. Na odměnu za zprostředkování měl mít nárok až po podpisu kupní smlouvy, k čemuž již nedošlo.

22. Z výpovědi svědkyně [jméno FO], která Nemovitosti dosud obývá, soud zjistil, že se s žalovanými setkala při prohlídce Nemovitostí, asi jednou či dvakrát, neboť v Nemovitosti bydlí. Spolupodílela se na prodeji Nemovitosti. S žádostí o pomoc s prodejem Nemovitosti oslovila nejdříve pana [jméno FO], za zástupce žalovaných však považovala paní [jméno FO], která připravovala prodej, fotografie, apod. Sama v Nemovitosti žalované č. [hodnota] a 3 provázela, ukazovala jim jak dům, tak zahradu, sdělovala i technické údaje, jak jsou tloušťka zdi, že mezi zdmi je vzduchová mezera, která v létě dům ochlazuje, v zimě izoluje, plynový kotel, jak se čistí bazén a další. Dům postavila s manželem v roce 1997, proto zná podrobnosti o Nemovitosti, ví, že nikdy nebyla zatopená, jaké materiály byly při stavbě použity. Sama byla překvapená, že zájemci sebou nepřivedli architekta, následně byla informována, že zájemci měli schválenou hypotéku. Až přibližně po půl roce viděla zájemce opakovaně při prohlídce za účelem zhotovení technické zprávy. V domě stále bydlí, měsíční náklady na Nemovitosti hradí sama, je domluvená s vlastníkem Nemovitostí (žalobkyní), že se po prodeji vystěhuje, o čemž byli informováni i žalovaní. Nemovitost je obyvatelná, byla postavena z nadstandardních materiálů, některé vybavení (jako například dveře) bylo vyráběno na míru, dlažba byla vyrobena v zahraničí, a tomu odpovídá i současný dobrý stav Nemovitosti.

23. Z výpovědi svědkyně [jméno FO], sestřenice žalovaného č. 1, která se podílela na prodeji Nemovitosti, soud zjistil, že s panem [jméno FO] měla pracovní vztah, panem [jméno FO] komunikovala v souvislosti s prodejem Nemovitostí. Její manžel skenuje nemovitosti (zpracovává Matterport) a za tímto účelem se společně dostavili i do Nemovitosti. Následně kontaktovala žalované, aby si prohlédli Nemovitosti v [Anonymizováno]. S žalovanými č. 1 a 3 byla na prohlídce přímo v Nemovitosti, hovořila i s paní [jméno FO]. Nemovitosti si žalovaní prohlédli jen v rychlosti, chtěli se nejdříve podívat na místo, kde Nemovitosti stojí, technické záležitosti se příliš neřešili. [jméno FO] věděla, kde jsou kotle, mluvila o Nemovitostech hezky, současně říkala, že potřebují mít nemovitost, kam se přestěhují. Žalovaným se Nemovitosti líbily, chtěli něco koupit pro své rodiny, případně i jako sídlo jejich podnikání, co nebude potřebovat velké opravy, postačí vymalování a vyčištění a budou se moci hned nastěhovat. [jméno FO] i pan [jméno FO] chtěli podepsat rezervační smlouvu, což jim nedoporučovala. Následně v Nemovitostech byla ještě se znalcem za účelem vytvoření ocenění pro banku. Potřebné podklady pro banku pro vypracování ocenění přislíbila zaslat paní [jméno FO], a proto si vyměnili s odhadcem i emailové adresy. Žalovaní chtěli znát technický stav Nemovitostí, radila jim, aby vše bylo sepsáno a zdokumentováno. Souběžně hledala nemovitost vhodnou pro přestěhování manželů [jméno FO]. Poté se v Nemovitostech s paní [jméno FO] sešla ještě jednou, za přítomnosti pana [jméno FO], právníka paní [jméno FO] a svého manžela. Při této schůzce došlo mezi svědkyní a paní [jméno FO] k vyostřenému sporu, protože se paní [jméno FO] nelíbila nižší cena Nemovitostí stanovená odhadcem banky, tedy konkrétně se jí nelíbila sleva, kterou žalovaní požadovali. Z Nemovitostí ji paní [jméno FO] vyhodila, zakázala jí další vstup, ale jednalo se o spor pouze mezi ní a paní [jméno FO]. Žalovaným s prodejem pomáhala, přímo je nezastupovala, podílela se na přípravě znění Smlouvy, kompletní znění viděla až po podpisu, ale na jednání samotném či u podpisu Smlouvy nebyla přítomna. Z jejího pohledu na podpis rezervační smlouvy tlačil pan [jméno FO], paní [jméno FO] i banka, a to kvůli výhodnějšímu úroku, ale také kupující chtěli mít věc vyřízenou. Před sporem technický stav Nemovitosti neposuzovala, za účelem zajištění technické zprávy oslovila pana [jméno FO], který požadavek předal žalobkyni. Po podpisu Smlouvy se již případu nevěnovala. Realitní makléřkou je přibližně 12 let.

24. Z výpovědi svědka [jméno FO] soudu zjistil, že byl osloven s žádostí o vytvoření [Anonymizováno] Nemovitostí, což konkrétně znamená nafocení a naskenování nemovitosti, kterou si má možnost následně prohlédnout zájemce, nemovitost si virtuálně procházet, otáčet o 360° nahoru, dolů i do stran. Svědkyně [jméno FO], manželka svědka, poté kontaktovala žalovaného č.

3. Při 2. návštěvě, která trvala asi hodinu, již byli přítomni žalovaní č. 1 a 3, zběžně si Nemovitosti prohlédli. Třetí návštěva byla uskutečněna s odhadcem banky, při 4. návštěvě se řešily platební podmínky a došlo ke sporu s paní [jméno FO]. Nemovitosti na něj působily jako z devadesátých let, obývali je [jméno FO], paní [jméno FO] popisovala stav jako bezvadný. Svědek viděl rozbitou dlažbu v kuchyni, bylo by potřeba vymalovat, vyměnit vypínač, na zahradě upravit živý plot.

25. Ostatní navržené důkazy soud neprováděl z důvodu nadbytečnosti, neboť skutečnosti významné pro rozhodnutí má soud prokázány dostatečně a skutkový stav byl již spolehlivě prokázán.

26. Listinné důkazy soud hodnotí jako věrohodné, prokazují skutečnosti shora uvedené.

27. Svědci vypovídali bezprostředně, spontánně a přesvědčivě, bez rozporu s ostatními v řízení provedenými důkazy. Svědecké výpovědi soud hodnotí jako věrohodné. Svědci nepůsobili nervózním dojmem, chovali se konzistentně a v jejich výpovědích nejsou podstatné vnitřní rozpory. V zásadě svědkyně [jméno FO], [jméno FO] či svědek [jméno FO] vypovídali ve shodě o průběhu jednotlivých schůzek před podpisem Smlouvy i o událostech po podpisu Smlouvy. Pro věc samotnou a tedy ani pro soud nejsou významné drobné rozpory ve svědecké výpovědi týkající se průběhu poslední schůzky a sporu mezi svědkyní [jméno FO] a [jméno FO], či jak přesně hodnotila stav Nemovitostí svědkyně [jméno FO], ani konkrétní počet uskutečněných schůzek. Podstatné je především postoj jednotlivých stran, existující možnost si Nemovitosti řádně prověřit, aktivita stran před podpisem Smlouvy, i skutečný stav Nemovitostí. Svědci [tituly před jménem] [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], ale i [jméno FO] shodně vypovídali o stavu Nemovitostí, který zhodnotili jako odpovídající jejich stáří a užívání, což odpovídá rozbité dlažbě v kuchyni či nutnosti úpravy živého plotu. V rozporu nebyly svědecké výpovědi ani u postoje a chování žalovaných, kterých bylo sice doporučováno nechat si prověřit stav Nemovitostí před podpisem Smlouvy, jak vypověděla svědkyně [jméno FO], ale žalovaní tato doporučení nevyslechli.

28. Soud tak má na základě nesporných tvrzení účastníků, provedeného dokazování a po zhodnocení důkazů dle ust. § 132 o.s.ř. (každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti, přitom pečlivě přihlíží ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci) za prokázané, že dne 29. 11. 2021 byla mezi účastníky sjednána Smlouva. Smlouvou se žalobkyně a žalovaní zavázali nejpozději do 31. 3. 2022 uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem byly přesně identifikované a konkrétně vymezené Nemovitosti s tím, že vyzvat k podpisu kupní smlouvy byla kterákoli ze smluvních stran. Jednou z podmínek uzavření kupní smlouvy bylo, že Nemovitosti jsou prosty právních nebo faktických vad. Žalovaní před uplynutím termínu k podpisu kupní smlouvy žalobkyni oznámili, že od Smlouvy odstupují, což odůvodnili zamlčením podstatných skutečností týkajících se závad Nemovitostí, které zjistili až po podpisu Smlouvy ze Zprávy, a také tím, že po podpisu Smlouvy došlo ke změně zápisu na listu vlastnictví LV č. [hodnota] v číslování parcel. Žalobkyně odstoupení od smlouvy odmítla a naopak vyzvala žalované k uzavření kupní smlouvy v termínu dle Smlouvy. Při nedodržení tohoto závazku došlo k aktivaci článku se smluvní pokutou, kdy v případě, že žalovaní neuzavřenou ve sjednaném termínu kupní smlouvu, zavazují se uhradit žalobkyni smluvní pokutu dle čl. IV. odst. 1 Smlouvy společně a nerozdílně smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč a vzniklou újmu za zmařený prodej Nemovitostí ve výši 3% z kupní ceny Nemovitostí jako smluvní pokuta. Ve smlouvě tak byla stanovena povinnost uzavřít v budoucnu kupní smlouvu a byla jasně stanovena smluvní pokuta při porušení této povinnosti (neuzavření této smlouvy). Žalovaní podepsat kupní smlouvu i po výzvě žalobkyně odmítli, proto žalobkyně od Smlouvy odstoupila a vyzvala žalované k úhradě smluvní pokuty. Po podpisu Smlouvy došlo ke změně zápisu na listu vlastnictví LV č. [hodnota]. Stav Nemovitostí byl prověřen jak Zprávou, tak i Posouzením, oboje vyhotoveno po podpisu Smlouvy. Dle Posouzení stav Nemovitostí odpovídá opotřebení a jejich stáří, měla by být provedena rekonstrukce a řada revizí, avšak netrpí poruchami či stavebně technickými vadami, které by bránily jejich užívání. Zprávou byl vyhodnocen stav jako dobrý, před rekonstrukcí.

29. Žalovaným se v řízení nepodařilo ani svědeckými výpověďmi ani listinnými důkazy prokázat takovou změnu okolností, ze kterých účastníci při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní vycházeli, která by odůvodňovala takovou změnu poměrů, že by nemohlo být po žalovaných požadováno, aby smlouvu uzavřeli. Naopak bylo prokázáno, že žalovaní měli možnost, i více než dostatečný časový prostor pro řádné prohlídky i prověření Nemovitostí, nebránily jim v tom žádné objektivní důvody. Veškeré potřebné informace o stavu Nemovitostí byly žalovaným známy již v době uzavření Smlouvy, a nic na tom nemění ani vyhotovená technická Zpráva, která však neprokázala žádné skryté vady, které by značily změnu poměrů odůvodňující odstoupení do smlouvy. V řízení nebylo ani prokázáno, že by si žalobkyně nepřiměřeným způsobem vynucovala podpis Smlouvy. Žalovaní Smlouvu uzavřeli i přes výslovné nedoporučení ze strany osoby, která vystupovala při jednáních jako jejich neoficiální zástupce, pravděpodobně motivováni výhodnější úrokovou sazbou u úvěru, kterým chtěli z části financovat koupi Nemovitosti, což však nelze přičítat žalobkyni.

30. Po právní stránce soud hodnotil věc podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen„ o. z.”), ve znění platném a účinném ke dni rozhodné právní skutečnosti.

31. Podle § 4 odst. 1 o. z. se má za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat. Podle odst. 2 tohoto ustanovení činí-li právní řád určitý následek závislým na něčí vědomosti, má se na mysli vědomost, jakou si důvodně osvojí osoba případu znalá při zvážení okolností, které jí musely být v jejím postavení zřejmé. To platí obdobně, pokud právní řád spojuje určitý následek s existencí pochybnosti.

32. Podle § 8 o. z. stanoví, že zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany 33. Dle § 433 o. z. kdo jako podnikatel vystupuje vůči dalším osobám v hospodářském styku, nesmí svou kvalitu odborníka ani své hospodářské postavení zneužít k vytváření nebo k využití závislosti slabší strany a k dosažení zřejmé a nedůvodné nerovnováhy ve vzájemných právech a povinnostech stran. Má se za to, že slabší stranou je vždy osoba, která vůči podnikateli v hospodářském styku vystupuje mimo souvislost s vlastním podnikáním.

34. Podle § 555 odst. 1 o.z. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu.

35. Podle § 556 odst. 1 věty první o.z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět.

36. Podle § 580 odst. 1 o. z. je neplatné právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

37. Podle § 588 věty první o. z. přihlédne soud i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek.

38. Podle § 1785 o. z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

39. Podle § 1786 o. z. vzniká povinnost zavázané straně uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

40. Podle § 1788 odst 1 o. z. nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Podle odst. 2. citovaného ustanovení změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou.

41. Podle § 2048 odst. 1 o. z. věty první o. z. platí, že ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda.

42. Podle § 2050 o. z. stanoví, že je-li ujednána smluvní pokuta, nemá věřitel právo na náhradu škody vzniklé z porušení povinnosti, ke kterému se smluvní pokuta vztahuje.

43. Podle § 2051 o. z. může soud nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

44. Podle § 2052 o. z. se ustanovení o smluvní pokutě použijí i na pokutu stanovenou pro porušení smluvní povinnosti právním předpisem (penále).

45. Podle § 2103 o. z., kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

46. Při posouzení jednání žalovaných, jakožto zájemců o koupi Nemovitostí, je třeba vycházet z jednoho ze základních předpokladů, na nichž stojí občanský zákoník, a který je vymezen v ustanovení § 4 o. z. –se má za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností, a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat. Taková osoba se v rámci běžné opatrnosti před podpisem jakékoli smlouvy, případně nabytí nemovité věci zajímá o to, v jakém stavebně-technickém stavu se nabývané nemovité věci nacházejí, zda nevykazuje vady bránící jejímu užívání. Vhodných řešení je více, je např. možné nechat si zpracovat prověření technického stavu nemovitosti od autorizovaného stavebního inženýra, případně i s popisem závad na nemovitosti. Navíc za situace, kdy žalovaní měli k dispozici dostatečnou podporu od osoby pracující v oboru, tedy realitní makléřky, která je současně příbuznou jednoho ze žalovaných. Soud tedy nepřihlédl k námitce žalovaných ohledně jejich slabší pozice proti žalobkyni jako právnické osobě. Žalovaní si před podpisem Smlouvy měli počínat obezřetně, zjistit si nezbytné informace, a na základě nich dojít k rozhodnutí, zda budou usilovat o nabytí vlastnického práva či nikoli.

47. K námitce žalovaných, že byli při koupi Nemovitostí v pozici slabší smluvní strany, neboť žalobkyně je právnickou osobou, soud nepřihlédl. Žalovaní měli k dispozici dostatečnou podporu od osoby pracující v oboru, tedy realitní makléřky, která je současně příbuznou jednoho ze žalovaných. Jejího doporučení nejdříve nechat zpracovat technický posudek však nedbali. Navíc společnost, jejichž jsou žalovaní č. 1 a 3 jednatelé, je v rámci jejich podnikatelské činnosti oficiálním prodejem 3D kamer sloužící pro vytváření virtuálních prohlídek při prodeji nemovitostí (3D kamery Matterport), a nelze tedy poměřovat vzájemná práva a povinnosti s žalobkyní v nerovnováze.

48. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 30.7.2018 sp.zn. 33 Cdo 3682/2017 vznik závazkových vztahů musí vycházet zejména z respektu a ochrany autonomie vůle smluvních subjektů. Při výkladu jednotlivých smluvních ujednání by tak soudy měly postupovat nanejvýš citlivě a obezřetně, aby v co nejširší možné míře ctily autonomní vůli smluvních subjektů. Podstatou takového postupu je pak především zajištění důvěry a legitimního očekávání potencionálně dotčených subjektů s tím, že výsledek by měl být slučitelný s obecnou představou spravedlnosti. Ne každé nepřesné či neurčité označení nemovité věci bude mít za následek neplatnost takového právního jednání. U nedostatků v označení předmětu právního úkonu (jednání) je nutno pečlivě rozlišovat, zda takové nedostatky zakládají vadu směřující k neurčitosti nebo nesrozumitelnosti právního úkonu (jednání) či nikoliv; o tzv. podstatnou vadu jdoucí na vrub platnosti by se nemělo jednat v těch skutkových okolnostech, jestliže by správné označení předmětu učiněného právního úkonu (jednání) bylo seznatelné podle dalších identifikačních znaků nebo i z celého obsahu právního úkonu (jednání) jeho výkladem, popř. objasněním skutkových okolností, za nichž byl právní úkon (jednání) učiněn, aniž by tím došlo k odklonu od toho, co bylo vyjádřeno navenek v písemné formě.

49. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 4/2019, s odkazy na právní teorii připomněl, že výkladu podléhá zásadně každé právní jednání bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačné (jasné). Uvedl, že „ustanovení § 555 odst. 1 o. z. formuluje východisko výkladu jakéhokoliv právního jednání; podstatný je jeho obsah, nikoliv např. jeho označení či pojmenování.“ „Základní (prvotní) pravidlo výkladu adresovaných právních jednání formuluje ustanovení § 556 odst. 1 věta první o. z. Soud nejprve zkoumá (zjišťuje), jaká byla skutečná vůle (úmysl) jednajícího, a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících (zjištěných) okolností. Skutečnou vůli (úmysl) jednajícího je přitom třeba posuzovat k okamžiku, kdy projev vůle učinil (kdy se stal perfektním). Ochrana dobré víry adresáta právního jednání pak vyžaduje (a § 556 odst. 1 věta první o. z. tak normuje výslovně), aby soud právní jednání vyložil jen podle takového úmyslu jednajícího, který byl anebo musel být adresátovi znám. Při zjišťování úmyslu jednajícího tudíž soud přihlíží toliko k těm okolnostem, které mohl vnímat i adresát právního jednání. Jinými slovy, pro výklad právního jednání je určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího (která byla anebo musela být známa adresátovi), již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov). Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli (úmysl) jednajícího, postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v § 556 odst. 1 větě druhé o. z. Základním hlediskem pro výklad právního jednání je tedy podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 úmysl jednajícího (popřípadě – u vícestranných právních jednání – společný úmysl jednajících stran), byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Úmysl žalobkyně byl prodat starší nemovitost, která je obývána [jméno FO], s nimiž žalobkyně měla dohodu, že se po prodeji vystěhují, což nijak žalovaným netajila. Úmysl žalovaných byl zakoupit tuto starší nemovitost, přestože věděli, že v ní dosud [jméno FO] bydlí.

50. Ujednání čl. II odst. 3.3 Smlouvy, že Nemovitosti budou ke dni uzavření kupní smlouvy prosty právních nebo faktických vad, které by byly v rozporu s předvídaným zněním kupní smlouvy- se neuplatní a to s přihlédnutím k dalšímu obsahu Smlouvy, dále k okolnostem- nemovitost je starší, a dále i vzhledem k tomu, že žalovaní byli seznámeni i s tím, že nemovitost je obývaná [jméno FO], když se s paní [jméno FO] i setkali na prohlídce a věděli, že se odstěhuje. Žalovaní věděli, že se pro ni hledal nový dům, jak vypověděl svědek [jméno FO], i svědkyně [jméno FO] a [jméno FO]. Odstěhování [jméno FO] rovněž potvrdil i svědek [jméno FO].

51. Spor mezi účastníky byl zejména ohledně toho, zda po podpisu Smlouvy byly zjištěny takové vady Nemovitostí odůvodňující odstoupení od Smlouvy ze strany žalovaných, případně, zda změnou zápisu v katastru nemovitostí u jednotlivých parcel došlo k zániku Nemovitostí.

52. Odstoupení do smlouvy je zcela zásadní právní jednání ovlivňující následné právní vztahy. Podstatné je projevit vůli k ukončení smluvního vztahu jednoznačně a žádat nároky z toho plynoucí, což v daném případě žalovaní učinili, a to odstoupením od smlouvy ze dne 15. 3. 2022 (pro vady Nemovitostí) a ze dne 28. 3. 2022 (zánik smlouvy pro nemožnost plnění). Rovněž tak žalobkyně od Smlouvy odstoupila a to přípisem ze dne 4. 4. 2022 (neuzavření kupní smlouvy).

53. Soud se v této souvislosti musel zabývat tím, zda po uzavření Smlouvy nastaly takové okolnosti, které odůvodňují odstoupení od Smlouvy žalovanou a její odepření podepsání kupní smlouvy. Otázkou přípustnost změn kontraktačního procesu po uzavření smlouvy o budoucí smlouvě, se zabýval Nejvyšší soud ČR ve svém rozhodnutí ze dne 29. 11. 2022, sp. zn. 33 Cdo 1762/2022, ve kterém odkázal na závěry, které přijal např. v rozsudku ze dne 30. 1. 2012, sp. zn. 33 Cdo 3216/2010, ve vztahu k § 50a zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jako „obč. zák.“), s odkazem na dosavadní ustálenou judikaturu (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu z 29. 6. 1990, sp. zn. 3 Cz 45/90, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 53), ve které bylo dovozeno, že změna okolností ve smyslu § 50a odst. 3 obč. zák. může způsobit zánik závazku ze smlouvy o budoucí smlouvě. Citované ustanovení předvídá proměnlivost práv a povinností vyplývajících ze závazkových vztahů. Výjimečně proto připouští uplatnění zásady změny poměrů (rebus sic stantibus) a s podstatnou změnou okolností, ze kterých smluvní strany při vzniku závazku (uzavření smlouvy) vycházely, jež následně nastala, spojuje zánik závazku k uzavření budoucí smlouvy, jestliže nelze po povinném spravedlivě požadovat uzavření zamýšlené realizační smlouvy. Přirozeným očekáváním stran smlouvy o smlouvě budoucí je, že uzavřou do dohodnuté doby smlouvu, na jejichž podstatných (obligatorních) náležitostech se dohodly. Účelem této přípravné smlouvy, jež zakládá kontraktační povinnost mezi smluvními stranami, je uzavření budoucí realizační smlouvy za dříve dohodnutých podmínek, které nelze jednostranně změnit. Jejím důsledkem je nemožnost znovu otevírat kontraktační proces, jenž původně vyústil v dohodu o podstatných náležitostech budoucí smlouvy a v závazek smluvních stran podléhajícímu režimu § 50a odst. 1 obč. zák. Výjimku z kontraktační povinnosti tvoří jen takové změny poměrů (oproti původním podmínkám smlouvy o smlouvě budoucí), za nichž by se jevilo nespravedlivým trvat na splnění povinnosti uzavřít (v dané věci kupní) smlouvu. Změna okolností ve smyslu §50a odst. 3 obč.zák může způsobit zánik závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí pouze v případě, že k ní došlo od uzavření smlouvy o smlouvě budoucí do uplynutí doby, do níž měla být hlavní smlouva uzavřena. Shora uvedené závěry lze vztáhnout na nynější právní úpravu obsaženou v § 1788 o. z., a není rozumného důvodu je měnit (srovnej např. rozhodnutí Nejvyšší soud ČR ze dne 17. 4. 2014, sp. zn. 33 Cdo 1960/2013, rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. NS 32 Odo 616/2005, NS 2 Odon 102/97). Avšak ke změně poměrů, od uzavření smlouvy o smlouvě budoucí do uplynutí doby, do níž měla být hlavní smlouva uzavřena, nedošlo. Po podpisu Smlouvy byla pouze zpracována zpráva z inspekce nemovitosti ze dne 3. 3. 2022, která pouze konstatuje stav nemovitosti, neuvádí se v ní, že by se stala jakákoliv změna od listopadu 2021, kdy byla Smlouva podepsána. Ani sami žalovaní netvrdili, že se stav nemovitostí od listopadu 2021 do března 2022 změnil.

54. K argumentaci žalovaných ohledně zániku nemovitostí - k zániku nemovitostí nemohlo dojít změnou v zápise v katastru nemovitostí, když výměra nemovitostí zůstala v součtu stejná (když se po zapsání garáže, musela logicky změnit výměra zastavěné plochy a nádvoří a stejně tak zahrady), byla pouze zapsána garáž a to v souladu s faktickým stavem nemovitostí, což i žalovaní po žalobkyni požadovali. Předmět budoucího převodu byl tedy stejný v době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí i v okamžiku, kdy měla být uzavřena smlouva kupní.

55. K tvrzeným vadám Nemovitostí - Nemovitosti byly a jsou stále užívány, což potvrdila nejen svědkyně [jméno FO], ale také svědek [jméno FO] a koneckonců o této skutečnosti věděli i žalovaní. O stáří Nemovitostí, případně, kdy se uskutečnila poslední rozsáhlá rekonstrukce, byli žalovaní řádně informováni. Žalovaní byli na prohlídce Nemovitostí opakovaně, a to i v doprovodu osoby, která jim zajišťovala odborné poradenství, což potvrdila svědkyně [jméno FO], svědek [jméno FO], i svědkyně [jméno FO]. Pokud neměli k Nemovitostem žádnou dokumentaci, měli o její předání požádat nebo si je zajistit před podpisem Smlouvy. Jak vyplývá z výpovědi svědkyně [jméno FO], odhadce banky podklady k Nemovitostem vyžadoval, a sama svědkyně s ohledem na schválení úvěru žalovaným předpokládala, že požadované dokumenty potřebné pro vypracování posudku banka, resp. její odhadce obdržel. Některé žalovanými vytčené vady jsou viditelné pouhým okem, na první pohled (např. rozbitá dlažba, neupravený živý plot, poškozené spáry, apod.), případně se s ohledem na stáří a opotřebení Nemovitostí dá předpokládat, že některé části Nemovitosti (např. rozvody, elektroinstalace) nebudou odpovídat stavebně-technickým požadavkům. Je zjevné, že nemovitost je stará, a není proto možno očekávat, že bude bez vad. Snížení funkčních vlastností domu však nejsou takového rázu, že by jej nebylo možné užívat. Žalovaní tyto skutečnosti mohli případně využít při jednání o výši kupní ceny. Nejedná se o takové okolnosti, které by odůvodňovaly odstoupení od Smlouvy, potažmo neuzavření smlouvy kupní. Všechny vytýkané vady či nedostatky nebrání užívání domu, mohou maximálně snižovat komfort, případně mohou znamenat vyšší náklady při rekonstrukci.

56. I Zpráva hodnotí stav Nemovitostí jako dobrý, před rekonstrukcí, což odpovídá tomu, že dům je již fakticky 25 let po rekonstrukci. Posouzení na rozdíl o Zprávy uvádí, že kolaudace povolených stavebních úprav proběhla řádně na základě kolaudačního rozhodnutí č. j., [spisová značka] ze dne 18. 12. 1997. Posouzení se Zprávou ztotožňuje pouze u kondenzace vlhkosti z bazénu. Stejně jako Zpráva i autor Posouzení doporučuje zrevidovat elektroinstalaci objektu a vypracovat revizní zprávu elektroinstalace. Avšak ze Zprávy i z Posouzení vyplývá, že stav Nemovitostí odpovídá opotřebení a stáří Nemovitosti, rovněž, že je Nemovitost plně funkční a lze ji tak i užívat.

57. Je evidentní, že dům sloužící ke svému obvyklému, běžnému způsobu užívání, což prokazují ve svém souhrnu všechny provedené důkazy. To, že žalovaní bez odborných znalostí nebyli schopni stavebně technický stav domu posoudit a závěr o stavu domu učinili pouze z jim předaných informací, případně z uskutečněných prohlídek, Smlouvu podepsali bez důsledného posouzení, zda Nemovitosti odpovídají jejich požadavkům, je z pohledu právní kvalifikace nároku na smluvní pokutu žalobkyně nerozhodné. Soud vycházel z prokázaného stavu, tj. že se jedná o atypickou vilu, ve které rozsáhlá rekonstrukce proběhla naposledy v 90 let 20. století. Povinnost upozornit na vady nelze vykládat tak, že jde o povinnost upozornit na všechny skutečnosti na první pohled viditelné. Povinnost prodávajícího upozornit na vady není povinností informovat o složení konstrukcí, kvantitě a kvalitě všech použitých materiálů a prací, které kdy byly na domě provedeny. Takové povinnosti by zejména u starších nemovitostí nebylo možno nikdy dostát. Pokud stav nemovitosti nevyhovuje představám žalovaných či tomu, jak hodlají dům užívat, či jakou částku chtěli investovat na rekonstrukci, není vadou, za kterou by žalobkyně odpovídala. Účastníci uzavřeli Smlouvu, na základě které se zavázali uzavřít smlouvu kupní, jejímž předmětem byl starý dům, nikoliv novostavba. V této souvislosti je tedy nutné jinak hodnotit, nahlížet a klást jiné nároky na novostavbu a na nemovitou věc, která byla opravena v roce 1997.

58. Žalovaní i s ohledem na výši kupní ceny Nemovitostí si měli počínat obezřetněji, důsledně vážit své záměry a stav Nemovitosti a být si vědomi případných závazků vyplývajících ze Smlouvy, kdy jednou ze základních zásad občanského práva je, že uzavřené smlouvy jsou účastníci povinni dodržovat.

59. Pokud žalovaní namítají nepřiměřenou výši smluvní pokuty z důvodu rozdílných sjednaných smluvních pokut pro žalobkyni a žalované, soud ani v tomto případě námitkám žalovaných nepřisvědčil. Při přiměřenosti smluvní pokuty ve smyslu § 2051 o. z. musí soud vážit, z jakého důvodu došlo k porušení smluvní povinnosti utvrzené smluvní pokutou, a v jaké míře se porušení smluvní povinnosti dotklo zájmů věřitele, které měl být sjednání smluvní pokuty chráněny. Zřetel přitom vezme na všechny okolnosti konkrétního případu, přičemž zohlední nejen okolnosti známé již v době sjednávání smluvní pokuty, nýbrž též okolnosti, které byly dány při porušení smluvní povinnosti, jakož i okolnosti nastalé později, mají-li v samotném porušení smluvní povinnosti původ. Na základě těchto okolností zodpoví otázku, zda výše smluvní pokuty je přiměřená vzhledem k věřitelovým zájmům, které byly narušeny v důsledku porušení smluvní povinnosti a měly být smluvní pokutou chráněny. Dospěje-li soud v předchozím kroku k závěru, že smluvní pokuta není nepřiměřená, případně nepodaří-li se mu na základě provedeného dokazování objasnit rozsah následků porušené smluvní povinnosti ve sféře věřitele, aby mohl učinit právní závěr o nepřiměřenosti nároku ze smluvní pokuty, nemůže nárok věřitele na smluvní pokutu snížit (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. 1. 2023 sp. zn. 31 Cdo 2273/2022).

60. V tomto případě byla smluvní pokuta sjednána za účelem zajištění uzavření kupní smlouvy, a byla sjednána jako zajištění pro obě smluvní strany. Měla tedy zajistit jednak nárok žalobkyně na prodej Nemovitostí, ale na druhé straně i nárok žalovaných na převedení Nemovitostí do jejich spoluvlastnictví. Účelem ujednání o smluvní pokutě může být sankcionovat stranu, která by svým jednáním nebo opomenutím porušila smlouvu takovým způsobem, který by odůvodnil právo druhé smluvní strany od smlouvy odstoupit, přičemž samotné odstoupení od smlouvy by nepředstavovalo dostatečnou sankci pro porušivší stranu.

61. Současně z obsahu ujednání o smluvní pokutě ve Smlouvě vyplývá, že tato byla ve své podstatě sjednána pro případ, že by nedošlo k podpisu kupní smlouvy zaviněného žalovanými, případně odůvodněného odstoupení od Smlouvy nebo jiného způsobu zániku závazku ze Smlouvy z důvodu na straně kupujících. Smluvní pokuta zde není sankcí pro žalované za to, že žalobkyně od smlouvy odstoupila (využila takto sjednané možnosti). Je naopak sankcí pro žalované za to, že vytvořili podmínky pro toto odstoupení (tím, že řádně a včas nepodepsali kupní smlouvu), tedy sami způsobili svým jednáním zmaření prodeje Nemovitostí.

62. Soud dále zkoumal, zda neexistují i jiné okolnosti zvláštního zřetele, která však v posuzovaném případě neshledal. Žalovaní nebyli v pozici slabší strany a ani jiné okolnosti podpisu Smlouvy, několikaměsíční časová prodleva od prvního zhlédnutí Nemovitostí do podpisu Smlouvy nenasvědčují, že by žalovaným měla být poskytnuta větší právní ochrana. Smluvní pokutu soud s ohledem na výši částky, kterou utvrzuje, tedy kupní cenu Nemovitostí shledal přiměřenou, a proto není důvod ji moderovat.

63. Soud dospěl k závěru, že žalobkyně s žalovanými uzavřela v souladu s § 1785 a násl. o. z. Smlouvu, kterou se strany zavázaly uzavřít nejpozději do 31. 3. 2022 kupní smlouvu, jejíž obsah byl přílohou Smlouvy. Vzhledem k tomu, že kupní smlouva nebyla ve sjednané lhůtě uzavřena, a to ani po doručení výzvy žalovaným, vznikl žalobkyni v souladu s čl. IV. odst. 1 Smlouvy nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši zažalované částky. Podle Smlouvy se žalovaní zavázali k podpisu kupní smlouvy, jejímž předmětem byly Nemovitosti, v termínu do 31. 3. 2022, což ani přes řádnou výzvu žalobkyně neučinili, a žádné okolnosti, pro něž by nebylo spravedlivé po žalovaných požadovat uzavření kupní smlouvy, soud neshledal. Proto žalobkyni vznikl nárok na přiznání smluvní pokuty v zažalované výši. Podle § 1970 o. z. žalobkyni náleží úrok z prodlení ve výši dle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. O lhůtě k plnění soud rozhodl podle ust. § 160 odst. 1 věta první o.s.ř., když neshledal důvody pro její prodloužení.

64. Vzájemný návrh, jímž žalovaní požadují, aby žalobkyni bylo uloženo zaplatit žalovaným částku 500 000 Kč spolu s úrokem z prodlení, není důvodný, proto jej soud zamítl. Vzhledem k shora uvedeným závěrům, to byli žalovaní, kteří svým jednáním zapříčinili, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo, tedy nárok dle čl. IV odst. 2 Smlouvy vůči žalobkyni jim nevznikl.

65. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, plnou náhradu nákladů řízení. Tyto náklady sestávají z - 80 500 Kč (zaplacený soudní poplatek), - Advokát žalobce učinil v řízení celkem 9 úkonů právní služby: převzetí a příprava zastoupení (§ 11 odst. 1 písm. a/ adv. tarifu), návrh ve věci samé, výzva (§ 11 odst. 1 písm. d/; vyhl. č. 177/1996 Sb., adv. tarifu), účast u jednání dne 27.2.2023,16.5.2023 - 2 úkony,17.7.2023-2 úkony (§ 11 odst. 1 písm. g/; vyhl. č. 177/1996 Sb., adv. tarifu) - Mimosmluvní odměna za tři úkony právní služby z tarifní hodnoty 1 610 000 Kč činí 3 x 14 740 Kč (§ 7 bod 5. vyhl. č. 177/1996 Sb., adv. tarifu) - Mimosmluvní odměna za 6 úkonů právní služby z tarifní hodnoty 2 110 000 Kč činí 6 x 16 740 Kč (§ 7 bod 5. vyhl. č. 177/1996 Sb., adv. tarifu) - Paušální náhrada hotových výdajů advokáta činí 9 x 300 Kč (§ 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., adv. tarifu). - ze základní náhrady za použití vlastního motorového vozidla, která podle § 157 odst. 3 a 4 písm. b) zákoníku práce a § 1 písm. b) vyhlášky Ministerstva práce a sociálních věcí č. 191/2023 Sb., o změně sazby základní náhrady za používání silničních motorových vozidel a stravného a o stanovení průměrné ceny pohonných hmot pro účely poskytování cestovních náhrad zákoníku práce činí při délce cesty [adresa] a zpět 150 km (5,20 Kč x 150), 2x - z náhrady za spotřebovanou pohonnou hmotu, která podle § 157 odst. 3, § 158 odst. 2, 3 a 4 zákoníku práce a § 4 písm. c) vyhlášky o cestovních náhradách [41,20Kč x (150 km x 7,1)/100)],2x - ze základní náhrady za použití vlastního motorového vozidla, která podle § 157 odst. 3 a 4 písm. b) zákoníku práce a § 1 písm. b) vyhlášky Ministerstva práce a sociálních věcí č. 191/2023 Sb., o změně sazby základní náhrady za používání silničních motorových vozidel a stravného a o stanovení průměrné ceny pohonných hmot pro účely poskytování cestovních náhrad zákoníku práce činí při délce cesty [adresa] a zpět 150 km (5,20 Kč x 150), - z náhrady za spotřebovanou pohonnou hmotu, která podle § 157 odst. 3, § 158 odst. 2, 3 a 4 zákoníku práce a § 4 písm. c) vyhlášky o cestovních náhradách [34,40Kč x (150 km x 8,6)/100)], - z náhrady za promeškaný čas advokáta v souvislosti s poskytnutím právní služby při úkonu prováděném v místě, které není sídlem nebo bydlištěm advokáta, za čas strávený cestou do tohoto místa a zpět, která podle § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 advokátního tarifu činí částku 1 200 Kč (12 x 100 Kč) - 31 966,62 Kč (náhrada za 21% daň z přidané hodnoty z výše uvedených položek podle § 137 odst. 3 o.s.ř.). Celkem tak má žalobkyně nárok na úhradu nákladů řízení ve výši 264 688,62 Kč, a to k rukám zástupce žalobkyně ve standardní třídenní lhůtě k plnění s počátkem běhu od právní moci rozsudku (§ 149 odst. 1, § 160 odst. 1 o.s.ř.).