18 C 200/2020 - 675

Rubrum

Okresní soud Plzeň-město rozhodl samosoudcem Mgr. Vladimírem Kolářem ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Anonymizováno] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] pro zaplacení částky 486 302 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 309 603 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 309 603 Kč od 4. 6. 2020 do zaplacení, a to ve lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 12 708 Kč představující náklady účelně žalobcem vynaložené k uplatnění pohledávky, a to ve lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 143 222,29 Kč, a to ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

IV. Žalobce je povinen zaplatit České republice na účet Okresního soudu Plzeň-město náhradu nákladů řízení vzniklých státu ve výši 11 729,37 Kč, a to ve lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

V. Žalovaná je povinna zaplatit České republice na účet Okresního soudu Plzeň-město náhradu nákladů řízení vzniklých státu ve výši 28 758,63 Kč, a to ve lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobou ze dne 16. 7. 2020 se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zaplatit mu částku 435 904 Kč příslušenstvím, a které bylo specifikováno jednak jako zákonný úrok za prodlení za uvedené částky a jednak jako náklady účelně vynaložené žalobcem k uplatňování jeho práva ve výši 50 397 Kč. Žaloba byla odůvodněna tím, že mezi účastníky řízení byla dne 8. 11. 2019 uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byla bytová jednotka číslo 3013/72 v budově číslo popisné 3013, která je součástí pozemku p. č. 9387/1 a p. č. 9387/17 v obci a k.ú. [adresa]. Po předání bytu byly žalobcem zjištěny vady, a to mimo jiné nerovnosti podlahy, stropu a stěn místností, dále nedodržení minimální světlé výšky mezi podlahou a podhledem stropu v jedné místnosti bytu a konečně nestejná výška schodových stupňů bytu na střešní terasu k bytu náležící. Žalobce uplatnil jako nárok z vadného plnění u výše uvedených vad v celkové výši 435 904 Kč. Kromě vad předmětu kupní smlouvy, za níž v tomto řízení uplatňoval žalobce slevu, vytýkal žalobce žalované další vady předmětu koupě, jejíž zaplacení však nebylo požadováno v tomto řízení a je o nich vedeno samostatné řízení u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka].

2. Žalovaná nárok žalobce neuznala v celém jeho rozsahu, když jednak zpochybnila samotné tvrzení žalobce, že předmětná bytová jednotka obsahuje vytýkané vady a dále se bránila tím, že by se v případě vad vytýkaných žalobcem jednalo o vady zjevné, které nebyly vytknuty žalobcem ve lhůtě bez zbytečného odkladu po převzetí bytu, a s ohledem na jejich pozdní uplatnění ze strany žalobce zanikl nárok žalobce na nároky z těchto tvrzených vad.

3. Podáním žalobce ze dne 14.12.2023 následně doplněným během ústního jednání konaného dne 15.12.2023 byla žaloba částečně vzata zpět v rozsahu částky 29 434 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 29 434 Kč od 4. 6. 2020 do zaplacení, načež bylo řízení částečně v tomto rozsahu zastaveno.

4. Rozsudkem ze dne č.j. [spisová značka] ze dne 1.3.2024 soud uložil žalované zaplatit žalobci částku 309 603 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z této částky od 4. 6. 2020 do zaplacení a Částku 12 708 Kč představující náklady účelně vynaložené žalobcem k uplatnění jeho pohledávky, částku 28 758,63 Kč na účet Okresního soudu Plzeň - město jako náhradu nákladů řízení vzniklých státu a částku 147 313,47 Kč na účet právního zástupce žalobce jako náhradu nákladů řízení žalobce. Žalobu co do částky 96 868 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z této částky od 4.6.2020 do zaplacení a částky 37 689 Kč představující část nákladů vynaložených žalobcem k uplatnění jeho pohledávky zamítl a uložil také žalobci povinnost zaplatit na účet Okresního soudu Plzeň - město na náhradu nákladů vzniklých státu částku 11 729,37 Kč. Krajský soud v Plzni svým usnesením č. j. [spisová značka] ze dne 15. 8. 2024 rozsudek soudu prvého stupně ve výrocích, v nichž uložil žalované povinnost zaplatit žalobci část uplatněného nároku s příslušenstvím a náklady řízení žalobce a státu zrušil a věc vrátil soudu prvého stupně k novému projednání a rozhodnutí, přičemž důvodem zrušení byla nepřezkoumatelnost tohoto rozsudku. Vzhledem k důvodům, pro které byl původní rozsudek krajským soudem zrušen neprováděl soud po vrácení věci další dokazování, neboť v tomto směru žádné pokyny krajský soud soudu rozhodujícímu v prvním stupni nedal a vycházel z tvrzení účastníků řízení v řízení dosud uvedených a důkazů dosud provedených.

5. V době po vrácení věci odvolacím soudem došlo k záměně účastníků na straně žalované, kdy na místo dosavadní žalované [právnická osoba]., vstoupila žalovaná [Anonymizováno] kdy v důsledku fúze sloučením, jmění původní žalované přešlo na nástupnickou společnost [právnická osoba]., která později změnila svou firmu na [Anonymizováno].). O záměně účastníka řízení na straně žalované bylo rozhodnuto usnesením č.j. [spisová značka] ze dne 24.10.2024.

6. Žalobce v rámci podané žaloby odkázal na závěry znaleckého posudku zpracovaného znaleckým ústavem [právnická osoba], v.o.s., podle jehož závěrů byl zjištěno mimo jiné, že nad polovinou plochy obývacího pokoje v patře bytu nebyla dodržena minimální světlá výška místnosti 2,6 m, což dle závěrů znaleckého posudku odporuje jednak stavebnímu projektu předmětné stavby a dále normě ČSN 734301. Dále bylo zjištěno, že výška schodových stupňů označených jako podstupnice u schodů vedoucích z bytu na střešní terasu v patře bytu není stejná, což odporuje jednak projektu předmětné stavby a dále normě ČSN 734130. Obdobné závěry, pokud jde o tvrzené vady spočívající v nestejné výšce schodů vedoucích z bytu na přilehlou terasu a nerovnosti zdi z vnitřní strany bytu byly učiněny i v odborném posudku [tituly před jménem] [jméno FO], rovněž předloženého žalobcem.

7. Ve svém vyjádření ze dne 30. 9. 2020 učinila žalovaná nesporným, že mezi účastníky řízení byla dne 8. 11. 2020 uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl prodej bytové jednotky číslo 3013/72. Uvedla, že prodeji bytové jednotky, tedy uzavření kupní smlouvy, předcházelo velmi pečlivé zkoumání bytové jednotky spojené se jejími prohlídkami ze strany žalobce. Na základě těchto opakovaných prohlídek, konaných mimo jiné i za účasti osob odborně způsobilých byl žalobcem sepsán konečný soupis vad a nedodělků týkající se jím následně kupované bytové jednotky. Tento soupis byl předán dne 21. 10. 2019 žalované. V době od předání soupisu vad a nedodělků do uzavření kupní smlouvy byly dle tvrzení žalované všechny vady vytýkané žalobcem odstraněny. Soud k tomuto tvrzení podotýká, že se jednalo v podstatě o předsmluvní jednání mezi účastníky řízení, takže nelze hovořit o výtkách vad ze strany žalobce vůči žalované v pravém slova smyslu, ale tato jednání mezi účastníky řízení lze považovat za jednání ohledně vlastností budoucího předmětu kupní smlouvy. Bytová jednotka pak byla předána žalobci dne 12. 11. 2019 součástí předávacího protokolu byly sepsány podle tvrzení žalované veškeré zbývající připomínky žalobce k předanému stavu bytové jednotky, které byly následně podle názoru žalované vyřízeny. Žalovaná uvedla, že uplatnění vad bylo žalobcem provedeno dopisem ze dne 13. 5. 2020, což koresponduje se žalobními tvrzeními. Ve svém vyjádření se žalovaná dále zaobírala skutečností, že žalobce jí poskytl příliš krátkou lhůtu k řešení vad a dále že jí nedal prostor pro dostatečné odůvodnění rozporů a nejasností, které se týkaly uplatněných vad, avšak tyto námitky pro rozhodnutí ve věci nejsou relevantní, neboť žalobce od samého počátku zvolil jako nárok z vadného plnění formu slevy z kupní ceny, nikoliv opravu věci.

8. Žalovaná předložila k důkazu znalecký posudek číslo [hodnota]-[Anonymizováno] znalce [tituly před jménem] [jméno FO], jehož závěrem je jednak skutečnost, že žádná z vad uplatněných žalobcem a projednávaných v tomto řízení není vadou skrytou a dále dospěl znalec [jméno FO] k závěrům, že nerovnosti stěn a podlah nepřesahují hodnoty stanovené příslušnou technickou normou a nesnižují užitnou hodnotu bytové jednotky. Dále znalec dospěl k závěru, že odchylka minimální světlé výšky stropů v obývacím pokoji v patře bytu neovlivňuje užitnou hodnotu bytové jednotky a při posuzování této vady je nezbytné přihlédnout ke skutečnosti, že se obývací pokoj nachází ve druhém podlaží mezonetového bytu, tedy v podstatě samostatné nástavbě na střeše bytového domu a příslušná norma stanovící minimální světlou výšku místnosti se tak na tuto místnost nevztahuje. Obdobně pak dospěl znalec [jméno FO] k závěru, že shody s vedoucím z bytu na terasu náležící k bytu nejsou fakticky schodištěm, a proto se na tuto konstrukci rovněž nevztahují příslušné technické normy. Na tomto místě soud poukazuje na skutečnost, že hodnocení, zda se v případě konkrétní vady jedná o vadu zjevnou či vadu skrytou je hodnocení otázky právní, které náleží výhradně soudům a nikoliv znalci.

9. K důkazu byly provedeny zápisy z prohlídku bytové jednotky, a to zápis ze dne 25. 10. 2019, v němž je mimo jiné uvedeno, že bude provedeno vyrovnání stěrkou u schodových stupňů vedoucích na terasu bytu a přichycení uvolněné lišty na druhém shodu na terasu (body 9 a 48 zápisu), zápis ze dne 1. 11. 2019, v němž je uvedeno že tyto závady byly odstraněny a nově balkonové dveře drhnou o schod vedoucí na terasu, který bude upraven. V zápisu z přejímky ze dne 21. 10. 2019 je v bodě 22 tohoto zápisu zmíněna nesprávná výška prvého schodu, avšak tento zápis se týká schodiště mezi jednotlivými patry mezonetového bytu a nikoliv schodových stupňů vedoucích na terasu. V tomto zápise je pak opětovně zmíněna uvolněná lišta na shodu vedoucímu na terasu bytu.

10. Znalci [jméno FO] a [jméno FO] byly vyslechnuti během ústního jednání konaném dne 21.9.2021. Z jejich svědecké výpovědi považuje soud pro rozhodnutí ve věci za podstatné, že se oba znalci shodli na výsledcích měření odchylek, které jsou podstatou uplatňovaných vad. Tedy světlé výšky místnosti v patře bytu, u níž žalobce tvrdí světlou výšku odporující technickým normám, nestejnou výšku schodových stupňů na terasu bytu a nerovnosti povrchů místností. Nicméně i přes shodu v některých technických otázkách setrvali výše uvedení vyslechnutí znalci na svých původních závěrech, které byly zásadně vzájemně odlišné. Vzhledem k tomu, že znalecké posudky předložené účastníky řízení obsahovaly protichůdné závěry zadal soud zpracování dalšího znaleckého posudku, jehož vypracováním pověřil znalce [tituly před jménem] [adresa].

11. Soudní znalec z oboru Ekonomika, odvětví Ceny a odhady a specializace Ceny a jakost stavebně - montážních prací [tituly před jménem] [jméno FO] dospěl ve svém znaleckém posudku vypracovaného dne 15.8.2022 k závěrům, že pokud jde o vadu spočívajícím v nepřípustně nízké světlé výšce místnosti v patře bytu, v případě bytu žalobce nebyla dodržena příslušná norma ČSN 734301, podle níž musí být minimální světlá výška místnosti 2600 mm. Podle závěrů znaleckého posudku [tituly před jménem] [adresa] tak znalecký ústav [právnická osoba], vo.s. vyhodnotil tuto otázku správně, když výšku místnosti nižší než 2600 mm posoudil jako odchylku od příslušné normy. V případě posuzované vady schodiště, spočívající v nestejné výšce schodových stupňů (podstupnic) tří schodišť na střešní terasu v patře bytu dospěl znalec [tituly před jménem] [jméno FO] k závěru, že závěry znaleckého posudku společnosti [právnická osoba], v.o.s. jsou v podstatě správné, byť se v posuzovaném případě nejedná o schodišťové stupně, ale o výškové stupně vyrovnávací, které jsou podlahovými prvky. I v tomto případě je však třeba aplikovat normu ČSN 734130 „schodiště a šikmé rampy“, která mezi schodištěm a výškovými stupni vyrovnávacími nerozlišuje. Znalec [tituly před jménem] [jméno FO] shodně jako [právnická osoba], v.o.s. zjistil, že výška jednotlivých výškových stupňů je odlišná, přičemž rozdíl výšky jednotlivých stupňů přesahuje odchylku připuštěnou shora citovanou normou.

12. V rámci znaleckého posudku se znalec [tituly před jménem] [jméno FO] nevyvaroval právního posouzení věci, které mu nepřísluší, když vady posuzované oběma předchozími znaleckými posudky považuje za vady nikoliv skryté. Posouzení závěrů znaleckého posudku ze strany znalce [tituly před jménem] [jméno FO] konvenuje se závěry ke znaleckému posudku společnosti [právnická osoba] vo.s., když zjištěné nerovnosti stěn a podlah nepřesahují podle znalce [tituly před jménem] [adresa] normové odchylky (čímž potvrdil závěry znalce [tituly před jménem] [jméno FO]), zatímco světlá výška místnosti ve druhém podlaží bytové jednotky žalobce je v rozporu s požadavkem stanovenými platnou normou ČSN stejně jako rozdíly ve výšce jednotlivých vyrovnávacích stupňů vedoucích na terasu bytu (tedy dospěl k závěrům odlišným od závěrů znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO]).

13. V doplnění revizního znaleckého posudku ze dne 18.12.2022 [tituly před jménem] [jméno FO] sice změnil některé své závěry prezentované v původním znaleckém posudku, ale tyto závěry se netýkaly uplatněných vad, o nichž soud na základě podané žaloby rozhodoval. Stejně tak setrval znalec [tituly před jménem] [jméno FO] na závěrech svého posudku v jejich podstatné části ve svém doplnění znaleckého posudku ze dne 11.1.2023.

14. Na základě provedených důkazů zjistil soud následující skutkový stav. Mezi účastníky řízení byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní dne 27. 4. 2018. K této smlouvě byl následně vyhotoven dodatek, kterým byla navýšena kupní cena bytové jednotky, a to v důsledku tzv. klientských změn, tedy úpravy bytové jednotky podle požadavků žalobce coby kupujícího. Kupní smlouva byla uzavřena dne 8. 11. 2019 a dne 12. 11. 2019 byl předmět kupní smlouvy předán žalovanou žalobci. V článku VIII. kupní smlouvy je žalovanou žalobci poskytnuta záruka k předmětu kupní smlouvy v délce 36 měsíců počínající běžet dnem právních účinků vkladu vlastnického práva dle kupní smlouvy ve prospěch žalobce. V článku 8.4 kupní smlouvy si účastníci řízení ujednali, že případné reklamace vad předmětu převodu budou řešeny podle příslušných ustanovení občanského zákoníku. Přitom v kupní smlouvě není ujednáno, že by se uplatnění vad v záruční době mělo řídit v reklamačním řádem, na který v průběhu řízení odkazovala žalovaná a tento reklamační řád není ani přílohou kupní smlouvy.

15. Dopisem ze dne 13. 5. 2020 vytkl žalobce žalované vady věci, a to mimo jiné vady popsaném v projednávané žalobě spočívající v nedodržení minimální světlé výšky mezi povrchem podlahy a povrchem podhledu stropu v obytné místnosti v patře, nestejnou výšku stupňů/schodů (podstupnic) schodiště na střešní terasu a dále vyšší než normové odchylky od vodorovné roviny u podlah a stropů a svislé roviny u stěn, přičemž o třetí zmiňované vadě bylo v projednávané věci rozhodnuto pravomocně rozsudkem ze dne 1. 3. 2024, kterým byl nárok uplatněný žalobcem v této části zamítnut. Žalobcem si v uvedeném dopise zvolilo nárok z vadného plnění, a to slevu z kupní ceny ve výši 484 338 Kč, zahrnujícím však mimo vad projednávaných v tomto řízení i vady další. Kromě toho uplatnil žalobce nárok na náhradu nákladů vynaložených uplatnění své pohledávky ve výši 50 396 Kč. K úhradě této částky pak žalobce žalovanou opětovně vyzval v rámci předžalobní výzvy podle § 142a o. s. ř. ze dne 27. 5. 2020.

16. Podle § 2095, z.č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“) prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

17. Podle § 2099 odst. 1 občanského zákoníku je věc vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096.

18. Podle § 2106 odst. 1 písm. c) občanského zákoníku je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

19. Podle § 2112 odst. 1, občanského zákoníku, neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.

20. Podle § 22 odst. 3 vyhl.č. 286/2009 Sb. musí mít všechny schodišťové stupně v jednom schodišťovém rameni mít stejnou výšku, v přímých ramenech i stejnou šířku 21. Podle § 10 odst. 5, vyhl. Č. 286/2009 Sb., musí být světlá výška místností alespoň 2600 mm v obytných a pobytových místnostech a 2300 mm v obytných a pobytových místnostech v podkroví.

22. Soud posuzoval, zda zjištěné vady byly vadami skrytými či vadami zjevnými, a to s ohledem na námitku žalované, že žalobce uplatnil vady opožděně, neboť se jednalo o vady zjevné, které měly být žalobcem vytknuty bez zbytečného odkladu po převzetí bytu. Kupující nemá práva z vadného plnění, jde-li o vadu, kterou mohl s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. O vadu se nejedná, pokud je na ni věřitel upozorněn. Dále věc není vadná, je-li dodána v jakosti a provedení, které odpovídá tomu, co bylo mezi smluvními stranami sjednáno. Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Cdo 1040/2009 stanovil, že „za zjevné vady je možno považovat jen takové, jejichž existence je kupujícímu, popř. objednateli, zřejmá na pohled, případně takové vady, které lze zjistit běžně prováděnými zkouškami. Za zjevné vady nelze považovat ty vady, jejichž existenci by musel kupující nebo objednatel zjišťovat prohlídkou spojenou s destrukcí zboží nebo díla, popř. vady, které se typicky mohou v plné míře projevit až při užívání zboží nebo předmětu díla.“ Vada spočívající v nesprávné světlé výšce místnosti jakož i nestejné výšce schodových stupňů je vadou skrytou, neboť není běžnou praxí, aby při předání bytu či bezprostředně po něm prováděl kupující měření všech místností, schodů či dalších stavebně konstrukčních prvků bytu. Takové vady se projeví buď až v souvislosti s užíváním bytu, kdy kupující zaznamená jejich projevy, nebo náhodně, například při vybavování bytu nábytkem. Pro posuzovanou věc je použitelné i usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 2991/2013, které se zabývalo posouzením nedostatku obecně předpokládané vlastnosti prodané věci, snižujícího možnost jejího využití, jako vady bez ohledu na to, zda se při jejím využití projevila. Bylo stanoveno, že: „nedostatek takové vlastnosti, která se u movitých či nemovitých věcí téhož druhu a stáří obecně předpokládá a jejíž absencí je možnost využití věci podstatně snížena, je vadou prodané věci bez ohledu na to, že se při jejím využití dosud neprojevil.“ Nedodržení stavebních norem v případě předmětného bytu je absencí vlastností, u nichž kupující předpokládá, že je bytová jednotka má. S přihlédnutím k posledně citovanému rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR není ani podstatné, zda se vada fakticky projeví, tedy omezí či zhorší možnost kupujícího věc užívat, ale stačí její prostá existence. Vada věci může být skrytá i tehdy, je-li viditelná pouhým okem, jsou-li pro její rozpoznání nutné odborné znalosti. Žalobce je v pozici spotřebitele a formálně není nadán žádnými odbornými znalostmi, takže není možné u něho předpokládat, že by si vad zjistitelných, ale bez odborných znalostí či větší praxe nerozpoznatelných musel všimnout při předání bytu.

23. Zákon č. 22/1997 Sb., o technických požadavcích na výrobky a o změně a doplnění některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů stanoví, že české technické normy (dále jen „ČSN“) nejsou obecně závazné. Obecnou závazností se rozumí povinnost dodržovat ČSN obecně, bez jakéhokoliv omezení, tj. všemi právnickými nebo fyzickými osobami. Povinnost postupovat při určité činnosti v souladu s českými technickými normami však může vzniknout, a to různými způsoby, především pak na základě ustanovení právního předpisu, který stanoví, že ve vztazích upravených tímto právním předpisem je nutno dodržovat české technické normy.

24. Vyhláška č. 286/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, kterou se provádí zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon, tedy právní předpisy platné a účinné v době uzavření kupní smlouvy a uplatnění vad žalobcem, stanoví, ve kterých případech je třeba dodržet u staveb ČSN, čímž se tyto technické normy stávají závaznými pro stavebníka či zhotovitele stavby a zároveň je tím zákonodárcem stanovena, jaké normy musí určitá stavba či její část splňovat.

25. Normu ČSN lze chápat jako souhrn vlastnosti věci, v tomto případě obytné budovy včetně jejích místností a dalších prostor, které jsou vnímány jako obvyklé. Pokud tedy obytná místnost v budově tyto obvyklé vlastnosti nemá, jedná se o vadu věci ve smyslu § 2099 odst. 1 ve spojení s § 2095 občanského zákoníku, podle nichž je věc vadná, nemá -li vlastnosti ve smlouvě ujednané, není-li v jakosti a provedení vhodném pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

26. V řízení bylo prokázáno znaleckými posudky a nebylo ani mezi účastníky sporné, že světlá výška místnosti v druhém patře bytu je nižší, než jaká je stanovena příslušnou normou ČSN. Ke snížení světlé výšky v části místnosti došlo podle žalované průhyby betonových konstrukcí stropu, který měl být zahrnut již do projektu stavby. Žalovaná uvádí, že v projektu byla stanovená světlá výška provedení stropu a zároveň byl vypočten průhyb stropů v normou stanovené toleranci, přičemž tyto hodnoty byly v bytě dodrženy. Žalovaná byla dle svých tvrzení vázána stavebním povolením, jehož podmínky dodržela. Ve stavební dokumentaci schválené stavebním úřadem byl průhyb stropu zahrnut. Podle žalované znalci [jméno FO] i [jméno FO] při výslechu uvedli že parametry mezonetových bytů nejsou zahrnuty v normách ČSN, tudíž odchylka 2 cm splňuje obvyklou kvalitu výstavby v České republice. Podle názoru těchto znalců by až případně vyšší odchylka v rozsahu např. 7 cm znamenala vadu, avšak takto vysoká odchylka zjištěna nebyla. Dle stanoviska znalce [jméno FO] musela být při výstavbě domu dodržena pravidla, respektive obecně závazné požadavky na výstavbu, kdy do každého podlaží domu muselo být vedeno schodiště, které však prokazatelně nevede do mezonetového bytu, takže bez ohledu na střešní rovinou domu, jehož parametry nejsou navíc podle znalců normou ČSN přímo definovány, nemůže být posuzován jako běžné podlaží domu ale podle normy ČSN jedině jako podkroví domu se světlou výškou 2300 mm a této argumentaci odpovídá i doložený kolaudační souhlas se užívání stavby. Žalovaná tak v podstatě tvrdí, že mezonet v podstatě není podlažím, takže se na něj nevztahují pravidla o místnostech.

27. Slovo mezonet vzniklo z francouzského výrazu „maisonette“, což v překladu znamená domeček. Ve skutečnosti se však jedná o vícepodlažní byt, jenž je umístěn v bytovém domě. Po stavební stránce lze popsat mezonet jako propojení dvou bytů nad sebou pomocí vnitřního schodiště. Propojeno může být také vyšší patro s podkrovím anebo se může jednat o plánovanou nadstavbu na střeše objektu, která musí být pochopitelně plochá.

28. Argument žalované, že podle prováděcí vyhlášky ke stavebnímu zákonu musí být každé nadzemní podlaží přístupno alespoň jedním hlavním schodištěm, a proto není mezonet nadzemním podlažím není důvodem pro posouzení mezonetu jako nikoli nadzemního podlaží. Buď lze považovat schodiště uvnitř bytu za hlavní schodiště, nebo při výstavbě nebyly dodrženy podmínky podle § 22 odst. 1, vyhl.č. 268/2009 a toto nadzemní podlaží není přístupné hlavním schodištěm. Žalovaná by tak využívala rozporu stavby se zákonem (mezonet není přístupný hlavním schodištěm) ku svému prospěchu. Podle bodu 5.2.2.9 normy ČSN 73 4301 musí být světlá výška obytných místností bytových domů nejméně 2 600 mm a podle bodu 5.2.2.10 téže normy musí být světlá výška obytných místností v podkroví musí nejméně 2 300 mm. Definici podkroví lze převzít z téže normy bodu 3.2.5, podle nějž je podkrovím přístupný vnitřní prostor nad posledním nadzemním podlažím vymezený konstrukcí krovu a dalšími stavebními konstrukcemi, určený k účelovému využití.

29. Technické ani právní předpisy pojem mezonetu nevymazují, ale pokud soud posuzoval, zda má blíže k obytné místnosti nebo obytnému podkroví, pak jednoznačně má blíže k obytné místnosti se všemi jejími atributy, tedy i technickými požadavky. Námitka žalované, že nižší světlá výška místnosti mezonetu není vadou je odůvodněna tím, že na tuto místnost se norma ČSN nevztahuje, protože se jedná o místnost specifickou a není považována za běžné podlaží bytového domu. S tím však soud nesouhlasí, protože zde nezáleží, jak byl mezonet popsán ve stavebním projektu domu. Kromě toho projekt včetně uvedení informace o světlé výšce místností není součástí kupní smlouvy, takže nelze dospět k závěru, že by světlá výška mezonetové místnosti byla vlastností mezi účastníky řízení ujednanou.

30. Podle bodu 3.3.2 normy ČSN 73 4301 je nadzemním podlažím každé podlaží, které má úroveň podlahy nebo její převažující části výše nebo rovno 800 mm pod nejvyšší úrovní přilehlého terénu v pásmu širokém 5,0 m po obvodu domu; nadzemní podlaží se stručně nazývá také: 1. podlaží, 2. podlaží atd. včetně podlaží ustupujícího. Takže i část budovy, v níž se nachází mezonetová místnost splňuje definici „podlaží“ podle technické normy bez ohledu na terminologii použitou ve stavebním projektu, stavebním povolení nebo kolaudačním souhlasu. Argumentaci žalované, že mezonetová část bytu nemůže být podlažím, protože každé podlaží budovy musí být přístupné alespoň jedním hlavním schodištěm, které však u posuzované budovy končí již v 5. NP soud nepřisvědčil, neboť taková skutečnost může mít za následek opět jen to, že stavba neodpovídá technickým požadavkům, jakkoli nepočítajícím s výstavbou mezonetového bytu, nikoli to, že na druhé patro mezonetového bytu se vztahují jiné technické standardy než na jiné obytné místnosti. Jinými slovy, žalovaná se nemůže bránit argumentací, že nějaké patro domu není „podlažím“, pokud k němu nevede v rozporu s obecně závaznými právními předpisy schodiště. Není ani možno dojít k závěru, že druhé podlaží mezonetového bytu je samostatnou stavbou nebo samostatnou částí bytového domu, protože svou povahou k bytu jakožto věci nemovité náleží a nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí a tak splňuje definici součásti věci podle § 505, občanského zákoníku. Mezonet může být například chápán jako součást 5. NP.

31. Žalovaná namítá, že z požadavků na světlou výšku místností je přípustná výjimka. Ale tato výjimka musí být povolena příslušným stavebním úřadem, který je o rozhodování o ní příslušný podle § 169 odst. 4, z.č. 183/2006 Sb., starého stavebního zákona. Nebylo však ani tvrzeno, že by stavební úřad o takové výjimce rozhodoval.

32. Neobstojí ani argument žalované, že žalobce změnil bez stavebního ohlášení či povolení charakter místnosti z pobytové - pracovna na obytnou – ložnice, když podle projektanta stavby tato místnost podmínky pro její užívání jako obytná místnost nesplňuje. Na takovou skutečnost však nebyl žalobce uzavírání kupní smlouvy upozorněn. Žalobce kupoval mezonetový byt jako celek, nikoli byt v 5. NP a jednu místnost na střeše budovy.

33. Pokud jde o vadu spočívající v nepřípustně nízké světlé výšce stropů, pak tento parametr je stanoven normou ČSN z několika důvodů, a to hygienického, požárního a také bezpečnostního. Hygienickým důvodem je například nutnost zajištění dostatku vzduchu v obytné místnosti, což je vlastnost, která není snadno měřitelná ani za běžného užívání bytu pozorovatelná, ale přesto má vliv na komfort bydlení vlastníka či uživatele bytu. Jedná se tedy o vadu funkční, nikoli jen estetickou. Žalovaná namítala, že i přes sníženou světlou výšku mezonetové místnosti je v ní zajištěn dostatečný objem vzduchu a tedy tento parametr nemá vliv na užívání této místnosti jejími obyvateli. Za tímto účelem předložila výpočet a srovnání objemu vzduchu po provedených klientských změnách žalobce, kdy došlo oproti původně původnímu projektu stavby ke zvětšení objemu vzduchu v nové velké místnosti, a to v důsledku odstranění některých příček podle požadavků žalobce. K této argumentaci soud poukazuje na skutečnost, kterou žalovaná sama zmiňuje, že úpravy vnitřní dispozice bytu byly provedeny na základě požadavků žalobce. Žalovaná tak svou obranu v podstatě staví na tom, že díky požadavkům žalobce došlo ke zvětšení objemu vzduchu v části bytu, což by podle jejího názoru mělo mít za následek její liberaci pokud jde o vadu nedostatečné světlé výšky. V rámci svého závěrečného návrhu uvádí žalovaná doslova, že v našem „v našem konkrétním případě došlo v záležitosti světlé výšky oproti kolaudaci stavby a předtím stavebním úřadem povolené stavbě k vylepšení funkce, kterou zabezpečuje světlá výška, a to právě na základě klientských změn požadovaných žalobcem v rámci kupní smlouvy". Je nepochybné, že změnou vnitřní dispozice došlo ke zvětšení objemu vzduchu v určitých místnostech oproti původnímu projektu, avšak to nic nemění na skutečnosti, že v případě konkrétní posuzované místnosti je toto světlá výška nižší než připouští norma i stavebně technické předpisy právní předpisy týkající se výstavby a objem vzduchu by byl v případě této místnosti ještě příznivější, pokud by normou a zákonem potažmo prováděcím předpisem požadované technické parametry byly dodrženy. Argument žalované by se dal také vyložit jako tvrzení, že místnost sice nemá světlou výšku 2 600 cm, ale kdyby žalobce netrval na úpravách dispozice bytu před uzavřením kupní smlouvy, byla by situace ještě horší. Jak je uvedeno výše v odůvodnění tohoto rozsudku, pro posouzení důvodnosti žaloby soud zkoumal, zda předmět kupní smlouvy má vlastnosti kupní smlouvou ujednané či jinak vlastnosti obvyklé, mezi něž patří i vlastnosti podle norem, podle kterých by měla být výstavba bytového domu a v něm umístěných bytových jednotek řádně prováděna. Bylo zjištěno, že tomu tak není a předmět kupní smlouvy by měl v případě neexistence vad vlastnosti lepší, než jaké má při jejich existenci, což zakládá právo kupujícího z vadného plnění.

34. Pokud jde o nestejnou výšku podstupnic na terasu bytu, pak je sice pravdou, že norma ČSN ani vyhláška č. 268/2009 Sb. neobsahuje zvláštní úpravu pro vyrovnávací stupně, ale právě pro absenci zvláštní technické specifikace tohoto stavebního prvku je třeba použít stavební prvek nejvíce podobný, a tím je schodiště. Stanovila-li v době uzavření smlouvy závazná vyhláška pro zhotovitele stavby, jakož i norma ČSN pravidlo, podle něhož musí být výška všech schodišťových stupňů v rámci téhož schodišťového ramene shodná, není důvodu, proč by toto pravidlo nemělo být aplikováno i na vyrovnávací stupně, které v daném případě plní v roli shodnou, jako schodiště, tedy slouží k zajištění přístupu mezi částmi bytu s rozdílnou výškou podlahy. Právě ve způsobu využití vyrovnávacích stupňů z kuchyně na terasu předmětného bytu spatřuje soudu analogii tohoto stavebního prvku se schodištěm a z toho důvodu považuje podmínky stanovené technickými normami pro schodiště aplikovatelnými i na tento specifický stavební prvek, byť není výslovně v normách ČSN ani ve vyhlášce č. 268/2009 Sb. zmíněn.

35. V případě vady spočívající v nestejné výše výškových stupňů vyrovnávacích u přístupu na terasu bytu se jedná o vadu funkční, neboť znesnadňuje pohyb mezi dvěma částmi bytu a může být potenciálně nebezpečná jeho uživatelům, stejně jako nestejná výše schodišťových stupňů může způsobit zakopnutí a pád osoby schodiště užívající.

36. V řízení se bránila žalovaná tím, že prováděla klientské změny na žádost žalobce. To však žalovanou nezbavuje odpovědnosti za vady, protože klientské změny byly prováděny před předáním předmětu kupní smlouvy, takže za jejich provedení je z hlediska požadavku na bezvadnost plnění odpovědná rovněž žalovaná. Soud nepochybuje, že žalobce svými požadavky komplikoval žalované situaci a žalovaná se snažila žalobci vyjít vstříc, nicméně odpovědnost za vady není tímto dotčena. Kromě toho nebylo prokázáno, že by klientské změny měly vliv na vlastnosti bytu v částech dotčených výtkou vad.

37. Žalovaná se řízení bránila také tím, že stavbu bytového domu, v němž je umístěna bytová jednotka zakoupená žalobcem nerealizovala v pozici zhotovitele, a proto nemůže nést odpovědnost za případné vady mající svůj původ ve výstavbě bytového domu. Této námitce žalované soud nepřisvědčil, neboť žalovaná vystupovala v právním vztahu se žalobcem jako podnikatel, jehož předmětem podnikání v době uzavření kupní smlouvy byla realitní činnost. Zároveň byla žalovaná stavebníkem tohoto bytového domu, takže s ohledem na toto své právní postavení musela či alespoň měla vědět o veškerých vlastnostech předmětu kupní smlouvy v době jejího uzavření. V řízení nebylo prokázáno, že by žalobce prováděl nějaké stavební úpravy předmětného bytu v době po uzavření kupní smlouvy a nabytí vlastnického práva k tomuto bytu a ostatně ani to ze strany žalované nebylo tvrzeno. Žalovaná tvrdila, že si žalobce v rámci sjednávání tzv. klientských změn ujednal nějaké úpravy předmětu kupní smlouvy se zhotovitelem stavby, zde myšleno se společností [právnická osoba], jejíž jediný akcionář je identický s jediným akcionářem žalované, jakož i část představenstva. Jedná se tedy o právnické osoby personálně propojené, takže nelze mít za to, že by žalovaná byla v tomto případě obeznámena s činností zhotovitele stavby. Všechny klientské změny byly prováděny v době před uzavřením kupní smlouvy, takže žalovaná za případné vady věci odpovídá.

38. Podle žalované není žalobce klasickým spotřebitelem, neboť si jako kupující pro převzetí věci přivedl odborně způsobilé osoby, aktivně se účastnící procesu předání a převzetí věci, takže nemůže požívat stejných práv jako spotřebitel, který věc přebírá sám. Tato skutečnost pak zásadně ovlivňuje fakt, zda se jednalo o vady zjevné či skryté. Žalobce však spotřebitelem je, a to s ohledem na zákonnou definici obsaženou v § 419, z.č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, podle níž je spotřebitelem každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná. Pojem spotřebitele má objektivní povahu, je nezávislé na konkrétních znalostech, které dotyčná osoba může mít, nebo na informacích, které má tato osoba skutečně k dispozici (srov. rozsudek SDEU C-110/14, Costea 21). Odbornost, kterou fyzická osoba může získat, ani její zapojení pro účely zastupování práv a zájmů uživatelů, ji nemohou zbavit postavení spotřebitele (srov. rozsudek SDEU C-498/16, Schrems 39) Pro aplikaci ustanovení na ochranu spotřebitele není rozhodné, zda je určitá osoba podnikatelem (má podnikatelské oprávnění a v jiných vztazích jako podnikatel vystupuje), či jaké má s obchodními vztahy zkušenosti; pouhá skutečnost, že předmět plnění je hodnotný a že tato osoba má i určité podnikatelské zkušenosti a znalosti, neznamená, že nejedná v konkrétním případě jako spotřebitel (srov. rozsudek NS [spisová značka]). Přizvání osob odborně způsobilých pro zjištění stavu věci nemá s ohledem na výše popsanou objektivní povahu pojmu spotřebitele vliv a nemůže ani práva žalovaného coby spotřebitele nijak umenšit, protože účastník právního vztahu buď spotřebitelem je nebo není a nelze na něho pohlížet při přizvání dalších odborně způsobilých osob do procesu konstruování právního vztahu jako na spotřebitele „částečného“.

39. Z provedeného dokazování jakož i ze závěrů všech tří v řízení provedených znaleckých posudků má soud za prokázané, že byt koupený žalobcem od žalované vykazuje vady, a to jednak vadu spočívající v nedodržení minimální světlé výšky místnosti v patře mezonetového bytu, vadou spočívající v nestejné výšce výškových stupňů vyrovnávacích na střešní terasu v patře mezonetového bytu.

40. Vada spočívající v nižší než nejméně přípustné světlé výšce místnosti je navíc prokázána i tím, že projektová dokumentace bytu obsahuje údaj o vyšší světlé výšce této místnosti, než jaká byla měřením zjištěna. Přitom nelze akceptovat obranu žalované, že ke snížení světlé výšky v části místnosti došlo průhybem betonových konstrukcí stropu, neboť tato vlastnost, tedy případný průhyb musí být zahrnut již do projektu stavby a projektantem či stavebníkem.

41. Soud má po provedeném dokazování za prokázané, že vady uplatněné žalobcem spočívající v nestejné výšce výškových stupňů vyrovnávacích vedoucích na terasu bytu a nedostatečné světlé výšce místnosti v patře bytu jsou skryté vady bytu, neboť hodnoty spolehlivě zjištěné znaleckým zkoumáním jsou v rozporu se závaznými normami ČSN a pro tento rozpor provedení předmětu kupní smlouvy není vhodné pro účely bydlení, což podle § 2095 ve spojení s § 2099 odst. 1, občanského zákoníku zakládá právo žalobce coby kupujícího z vadného plnění. Existence vad se stala pro žalobce zřejmou ze znaleckého posudku zpracovaného společností [právnická osoba], v.o.s., který byl vyhotoven dne 28.4.2020 a vady byly vytknuty žalobcem dne 13.5.2020, tedy dva týdny poté, kdy se žalobce dozvěděl, že se jedná o vady bytu. Lhůtu 14 dnů soud považuje za lhůtu bez zbytečného odkladu, neboť je třeba vzít v úvahu, že po zpracování znaleckého posudku bylo třeba připravit listinu, kterou byly vady uplatněny, k čemuž žalobce využil služeb svého právního zástupce. Soud nezjistil na straně žalobce žádnou nedůvodnou prodlevu mezi zjištěním vad a jejich uplatnění, pro kterou by mohl vyhovět námitce žalované, že vady byly uplatněny opožděně.

42. Žalobce uplatnil v podané žalobě nárok na slevu z kupní ceny bytu, který vyčíslil na částku celkem 435 905 Kč zahrnující slevu za nerovnost povrchů ve výši 96 868 Kč, slevu za nedostatečnou světlo výšku místnosti ve výši 290 603 Kč a nestejnou výšku schodů (vyrovnávacích výškových stupňů) ve výši 48 434 Kč. S odkazem na závěry dodatku č. [hodnota] znaleckého posudku [právnická osoba], v.o.s. ze dne 15.2.2021 vzal pak částečně žalobu zpět co do částky 29 434 Kč s příslušenstvím a nadále požadoval z titulu slevy z kupní ceny úhradu částky 406 471 Kč zahrnující slevu za nerovnost povrchů ve výši 96 868 Kč, slevu za nedostatečnou světlou výšku místnosti ve výši 289 703 Kč a nestejnou výšku schodů (vyrovnávacích výškových stupňů) ve výši 19 900 Kč. Nárok na slevu za nerovnost vnitřních povrchů bytu nebyl soudem přiznán. Nárok na slevu za nepřiměřeně nízkou světlou výšku místnosti byl vyčíslen jako 3 % z kupní ceny bytu vzhledem k tomu, že odstranění této vady fakticky není možné, respektive její odstranění by vyžadovalo náklady nepřiměřené povaze této vady ve vztahu ke kupní ceně věci.

43. Podle judikatury Nejvyššího soudu obsažené v rozhodnutí NS sp.zn. [spisová značka] ze dne 4.6.2024 ustanovení § 2106 občanského zákoníku patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. I v poměrech právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 jsou tedy přiměřeně použitelné závěry dosavadní rozhodovací praxe týkající se výkladu § 597 odst. 1 obč. zák., podle kterých musí být při určení částky odpovídající přiměřené slevě z kupní ceny vždy přihlíženo ke konkrétním okolnostem daného případu. Výše slevy z ceny bude záviset především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, na snížení funkčních vlastností věci a příp. její estetické hodnoty. Při jejím určení je nutné přihlížet k tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci, jak vady omezují či komplikují užívání věci, popř. snižují životnost věci, k dalšímu možnému způsobu a rozsahu užívání věci, k ceně nutných oprav věci (přičemž slevu obvykle nelze ztotožnit pouze s náklady spojenými s odstraněním vad či s hodnotou všech nákladů, které se sám kupující rozhodl vynaložit na odstranění vady) a jiným obdobným hlediskům, přičemž prostřednictvím slevy by měla být vytvořena situace blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad. Při posouzení, jaká výše slevy z kupní ceny je přiměřená, tj. jaká výše slevy je způsobilá vytvořit situaci blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad, je však nezbytné mít na zřeteli, že sleva z kupní ceny je jedním z práv z vadného plnění. Proto je při jejím určení nutné vycházet ze smyslu a účelu práv z vadného plnění. Hlavním účelem úpravy práv z vadného plnění je přitom poskytnutí ochrany věřiteli (kupujícímu), který neobdržel smluvně dohodnuté plnění (resp. plnění o smluvně dojednaných parametrech). Účel této úpravy tak tkví především v nápravě poruchy ekvivalence vzájemných plnění, resp. cílí na vyrovnání ekvivalence plnění. Jinak řečeno, smyslem úpravy práv z vadného plnění (tj. i smyslem poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny) je opětovně docílit rovnovážného stavu mezi plněním smluvních stran (zaplacenou kupní cenou a obdrženou věcí), který byl narušen vadným plněním jedné z nich (prodávajícím), tj. tím, že oproti smluvně předpokládanému stavu ekvivalence plnění (kupující za určitou dohodnutou kupní cenu měl obdržet bezvadné plnění této dohodnuté ceně odpovídající) ve skutečnosti kupující obdržel plnění vadné, a tedy již proto neodpovídající sjednané ceně. Smyslem úpravy práv z vadného plnění není reparace vzniklých škod. Přiměřená sleva z kupní ceny proto musí odpovídat takové výši, která v konkrétních poměrech dané věci bude odpovídající míře narušení ekvivalence plnění a bude způsobilá toto narušení narovnat (prostřednictvím snížení ceny). Určení slevy z kupní ceny pouze prostým určením rozdílu hodnoty věci bez vady a hodnoty dodané věci vadné či určením částky odpovídající výši nákladů na opravu vadné věci bez dalšího (bez zohlednění dalších konkrétních okolností věci) takovým požadavkům nedostojí. Přiměřenou výši slevy z kupní ceny nelze relevantně určit bez přihlédnutí k tomu, jakým způsobem vada věci snižuje její použitelnost a možnost užívání, příp. její životnost oproti stavu předpokládanému při uzavření smlouvy (tj. oproti stavu bezvadného plnění, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena), zda šlo o prodej věci za obvyklou cenu či za cenu sníženou nebo naopak zvýšenou oproti ceně obvyklé, příp. zda věc po případné opravě bude svým stavem odpovídající stavu předpokládanému při uzavření kupní ceny, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena apod. Například v případě prodeje věci za cenu nižší či vyšší, než je cena obvyklá, totiž bude při existenci vady věci výše přiměřené slevy způsobilé narovnat ekvivalenci plnění jiná (bude poměrně snížená či zvýšená), než v případě prodeje téže věci se stejnou vadou za cenu odpovídající obvyklé kupní ceně, neboť v obou z těchto případů bude slevou z kupní ceny dorovnávána ztráta jiné sjednané hodnoty plnění. Stejně tak obecně nelze stanovit jako přiměřenou výši slevy z kupní ceny (s přihlédnutím i k hodnotě opravy věci) stejnou částku v případě opravy vadné věci zcela nové, u níž byla očekávána při koupi dlouhá životnost, které může být případnou opravou dosaženo, a v případě věci starší, v době koupě již blíže k hranici své životnosti, u níž případnou opravou oproti stavu očekávanému při koupi dojde k významnému prodloužení životnosti. V druhém z případů by totiž poskytnutím slevy odpovídající nákladům na opravu nedošlo pouze k vyrovnání ekvivalence plnění, ale kupujícímu by se dostalo plnění již nad rámec předpokládaný smlouvou. Závěr o přiměřenosti slevy z kupní ceny tedy vyžaduje komplexní úvahu soudu zohledňující individuální okolnosti případu a požadavek na dosažení ekvivalence plnění.

44. Žalobce při určení výše slevy z kupní ceny za vadu spočívající v neostatečné světlé výšky místnosti vycházel z předpokladu, že se jedná o vadu neodstranitelnou, což shodně potvrdili přizvaní znalci a soud v této otázce dává žalobci zapravdu, neboť zvýšení stropu místnosti by vyžadovalo zásah do nosných konstrukcí domu a náklady na odstranění této vady by byly zcela nepřiměřeně vysoké. Žalobce tak vyčíslil výši slevy jako procentní část kupní ceny v rozsahu necelých 3 % z ceny bytu. Tato výše slevy se soudu jeví přiměřenou, když výměra místnosti dotčené vadou je vyšší než 3 % výměry celého bytu, zároveň užívání předmětné místnosti není ztíženo podstatným způsobem, takže by bylo nesprávné považovat za „vadnou“ tuto část bytu v celé její výměře.

45. S odkazem na ustálenou judikaturu závisí výše slevy z kupní ceny především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, na snížení funkčních vlastností věci, případně její estetické hodnoty. Při určení výše slevy je nutné přihlížet k tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci, jak omezuje či komplikuje její užívání, k dalšímu možnému způsobu a rozsahu užívání věci, k ceně nutných oprav věci, přičemž prostřednictvím slevy by měla být vytvořena situace blížící se stavu, kdyby bylo plněno bez vad. Všechna judikatorně akcentovaná hlediska pro určení výše slevy jsou zahrnuta v citovaném rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 1207/2023 ze dne 4. 6. 2024. Pro rozhodnutí soudu ohledně výše slevy bylo podstatné hledisko, v jakém rozsahu je žalobce omezen v možnosti užívání bytu, jejíž jedna místnost je nižší než by měla být. Je přitom nepodstatné, zda světlá výška místnosti byla žalobcem snížena podhledem, neboť taková úprava nemusí být trvalé povahy. Nelze přesně kvantifikovat, nakolik je či v budoucnu bude žalobce reálně omezen v užívání bytu v důsledku této vady, ale zcela jistě omezen určitým způsobem je. S ohledem na již zmíněné judikaturou zdůrazněné principy pro určení výše slevy se tak jeví konstrukce určení výše slevy procentem z kupní ceny jako správná. Soud přihlédl k tomu, že výše uplatněné slevy činí přibližně poměrně nepatrnou část kupní ceny. V úvahu vzal soud i skutečnost, že existence vady omezuje možnost dalšího prodeje pozemku nebo snižuje jeho případnou kupní cenu do budoucna. V případě uplatněné výše slevu nedochází ke stavu, kdy by došlo např. k zhodnocení věci nad rámec stavu předpokládaného uzavřenou kupní smlouvou. V případě bytu nelze hovořit o jeho životnosti, takže nenastává případ, kdy by měl soud moderovat slevu z kupní ceny v neprospěch nabyvatele, neboť se kupujícímu nedostává plnění nad rámec předpokládaný kupní smlouvou a sleva v uplatněné výši toliko narovnává vzniklou nerovnost v poskytnutých vzájemných plnění. Sleva z kupní ceny ve výši 3 % kupní ceny nepředstavuje vybočení z mezí předpokládaných judikaturou nejvyššího soudu a jedná se o přiměřené plnění ve vztahu k uplatněné vadě a způsobu její nápravy formou slevy z kupní ceny.

46. Nárok na slevu za vadu spočívající v nestejné výšce schodů (vyrovnávacích výškových stupňů) odůvodnil žalobce výší nákladů na odstranění této vady ve výši 19 900 Kč, což odpovídá nákladům skutečně v místě a čase obvyklým a vychází z rozpočtu uvedeném v dodatku č. [hodnota] znaleckého posudku společnosti [právnická osoba], v.o.s. ze dne 15.2.2021 na straně 4 tohoto posudku.

47. Dále žalobce uplatnil nárok na náhradu nákladů účelně vynaložených k uplatnění jeho pohledávky, a to za znalecký posudek zpracovaný společností [právnická osoba] v.o.s. ve výši 30 214 Kč a za odborné stanovisko [právnická osoba]. ve výši 20 183 Kč, které však bylo zpracováno ve vztahu k tvrzené vadě výplní otvorů, která nebyla žalobcem učiněna předmětem řízení. Soud považuje za náklad za zpracování znaleckého posudku jako důvodně vynaložený, neboť bez jeho zpracování by žalobce jako laik jen stěží mohl řádně uplatnit a vyčíslit svůj nárok, a proto v tomto rozsahu žalobě vyhověl. Náhradu nákladů žalobcem vynaložených na zpracování odborného stanoviska k výplním stavebních otvorů soud žalobci nepřiznal, neboť s předmětem řízení vymezeným žalobcem nesouvisí.

48. Soud tedy pod bodem I. přiznal žalobci nárok na slevu z kupní ceny za vady spočívající ve světlé výšce místnosti a nesprávné výšce vyrovnávacích výškových stupňů ve výši uplatněné žalobcem po částečném zpětvzetí žaloby a pod bodem III. nárok na náhradu nákladů účelně vynaložených k uplatnění pohledávky za zpracování znaleckého posudku před podáním žaloby. Ve zbývajícím rozsahu žalobu zamítl, přičemž v této zamítnuté části nabyl původní rozsudek právní moci. Protože se žalovaný dostal do prodlení s plněním svého peněžitého závazku, má žalobce dále právo i na zaplacení úroku z prodlení, a to ve smyslu ustanovení § 1970 občanského zákoníku, jehož výše je určena v souladu s ustanovením § 2 Nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Lhůta k plnění pak byla stanovena jako třídenní v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 část věty před středníkem o.s.ř.

49. Výrok o náhradě nákladů řízení mezi účastníky vychází z ustanovení § 142 odst. 2 o.s.ř., kdy žalobce byla v řízení částečně úspěšný, takže soud mu přiznal nárok na náhradu nákladů řízení podle poměru úspěchu ve věci. Žalobkyně byla ve věci úspěšná v rozsahu 71,03 %, a to i se zohledněním částečného zpětvzetí žaloby, které je třeba pro účely výpočtu nákladů řízení přičítat k tíži žalobce podle § 146 odst. 2, o.s.ř. Žalovaná naopak v rozsahu 28,97 %, takže náhrada nákladů řízení byla žalobkyni přiznána v rozsahu 42,06% nákladů účelně vynaložených v tomto řízení. Náklady řízení žalobkyně pak sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 21 796 Kč, 24 úkonů právní služby po 10 260 Kč (tj. 246 240 Kč) dle § 7 ve spojení s § 11 vyhlášky č. 177/1996 Sb., za přípravu a převzetí zastoupení, sepis žaloby, zaslání kvalifikované výzvy k plnění, vyjádření žalobce ze dne 21.10.2020, 11.1.2021, [právnická osoba].2021, 3.6.2021, 8.6.2021, 15.7.2021, 3.11.2021, 10.3.2022, 30.4.2022, 19.11.2022 a 18.12.2023, účast na ústních jednáních konaných dne 12.1.2021, 10.6.2021, 21.9.2021, 10.3.2022, 8.4.2022, 8.11.2022, 9.2.2023, 13.4.2023, 18.10.2023, 15.12.2023, 5 310 Kč za účast na jednání dne 12.1.2024, na kterém došlo pouze k vyhlášení rozhodnutí, 9 540 Kč za účast u ústního jednání konaného dne 29.1.2025, kdy již bylo jednáno o nároku žalobce poníženém o části nároku soudem zamítnuté a o nichž bylo pro zpětvzetí žalobce řízení částečně zastaveno, dvaceti pěti režijních paušálů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., jednom režijním paušálu za 450 Kč za jednání konané dne 29.1.2025, zálohy na znalečné ve výši 15 000 Kč a 21% DPH ve smyslu ustanovení § 137 odst. 3 o. s. ř. ve výši 56 479 Kč. Celkem tak náklady řízení žalobkyně přiznané v rozsahu 42,06 % z částek výše uvedených představuje částka 143 222,29 Kč. Lhůta pro zaplacení náhrady nákladů řízení byla stanovena ve smyslu ustanovení § 160 odst. 1 část věty před středníkem o. s. ř.

50. O nákladech státu rozhodl soud podle § 148 odst. 1, o.s.ř. Soud rozdělil soud povinnost hradit náklady řízení státu mezi oba účastníky řízení podle jejich úspěchu ve věci. Vzhledem k tomu, že žalobce byl v řízení úspěšný v rozsahu 71,03 %, je povinen hradit náklady v rozsahu svého neúspěchu a stejným způsobem rozhodl soud o povinnosti nahradit náklady řízení vzniklé státu žalované. Náklady řízení na straně státu přitom sestávají jednak z odměny a náhrady hotových výdajů přizvaného znalce, které byly celkem přiznány a uhrazeny ve výši 70 488 Kč, z čehož však byla částka 30 000 Kč pokryta zálohou složenou na účet soudu účastníky řízení, každým ve výši 15 000 Kč. Soud tak poměrně rozdělil mezi účastníky řízení povinnost uhradit náklady státu ve výši 40 488 Kč.

Poučení