18 C 207/2023- 139

Rubrum

Okresní soud v Berouně rozhodl samosoudkyní Mgr. Veronikou Sekerovou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] sídlem [adresa žalobkyně] zastoupená advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] bytem [adresa] zastoupený advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o určení neplatnosti výpovědi z nájmu takto:

Výrok

I. Žaloba na určení, že výpověď žalovaného ze dne 29. 3. 2023 z nájemní smlouvy uzavřené dne 8. 12. 2017 mezi žalobkyní a žalovaným je neplatným právním jednáním, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna uhradit žalovanému na náhradě nákladů řízení 19 315,60 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení].

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou domáhala určení, že výpověď žalovaného ze dne 29. 3. 2023 z nájemní smlouvy uzavřené dne 8. 12. 2017 mezi žalobkyní a žalovaným je neplatným právním jednáním. Žalobu zdůvodnila tím, že dne 8. 12. 2017 s žalovaným uzavřela smlouvu o nájmu nebytových prostor v budově [adresa] na adrese [adresa], s účinností od 1. 1. 2018 na dobu neurčitou. V nájemní smlouvě sjednali, že počínaje dnem 30. 6. 2018 je každá smluvní strana oprávněna smluvní vztah vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou a že porušení povinností ze smlouvy je důvodem pro okamžité ukončení nájemního vztahu. Žalobkyně užívala předmět nájmu k výkonu své podnikatelské činnosti, který nejprve sama a následně prostřednictvím svých sesterských společností podnajala provozovateli hazardních her. Od 1. 11. 2022 přenechala žalobkyně do užívání předmět nájmu své sesterské [právnická osoba] s.r.o., která je dala do užívání provozovateli hazardních her [právnická osoba] and [právnická osoba] Tyto smlouvy byly uzavřeny na dobu 5 let, což bylo žalovanému známo a neměl s k tomu námitek. Žalobkyně po celou dobu smluvního vztahu s žalovaným předmět nájmu udržovala, zařizovala, zhodnocovala, vytvořila si širokou zákaznickou základu a vynakládala prostředky na inzerci provozované činnosti. Žalobkyně plnila své povinnosti plynoucí z nájemní smlouvy. Porušení smluvních povinností vždy na výzvu žalovaného napravila. Žalovaný nikdy nájemní smlouvu pro porušení smluvní povinnosti neukončil. Žalovaný dne 29. 3. 2023 doručil žalobkyni výpověď, kterou nezdůvodnil. Neuvedl v ní, že smlouvu vypovídá pro porušení povinností žalobkyně. Proti výpovědi se žalobkyně bránila námitkami. Tvrdila, že výpověď je dána v rozporu s dobrými mravy. Žalovaný na to uvedl, že si v souvislosti se změnou koncepce využití budovy nepřeje, aby v ní byla provozována herna a kasino. Žalobkyně však zjistila, že záměrem žalovaného je nadále v předmětných prostorech provozovat hazardní hry prostřednictvím [právnická osoba] and [právnická osoba], a to bez účasti žalobkyně a jejích sesterských společností. Výpověď byla dána proto, aby z vybudované zákaznické základny žalobkyně mohl profitovat jiný subjekt, s cílem poškodit žalobkyni. Zdůraznila, že žalovaný nevypověděl nájemní smlouvu pro opakované prodlení žalobkyně s placením nájemného. Žalovaný prodlevy s placením nájemného akceptoval a včasné placení nepožadoval. Jednalo se o praxi, která byla mezi účastníky zavedena, žalovaný proti ní nevznášel žádné zásadní námitky, naopak byl srozuměn s tím, že např. v době pandemie spojené s onemocněním Covid-19 žalobkyně objektivně nemohla mít prostředky na řádné placení. Žalovaný nikdy neupozornil žalobkyni na to, že není spokojen s její platební morálkou, nebo že v případě, že svoji platební morálku nezlepší, bude uvažovat o ukončení nájmu. Žalovaný dokonce až v srpnu 2023 zjistil, že mu žalobkyně nezaplatila nájemné za listopad a prosinec 2021. Odkázala rovněž na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 26. 5. 2004, sp. zn. 28 Cdo 971/2004, z něhož plyne, že výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor pronajímatelem z důvodu prodlení s placením nájemného může být posouzena jako výkon práva v rozporu s dobrými mravy, jestliže smluvní strany předtím dlouhodobě akceptovali takový způsob placení nájemného včetně doby jeho splatnosti, který se odlišoval od původního smluvního ujednání.

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Tvrdil, že žalobkyně řádně a včas nehradila sjednané nájemné. Měla jej hradit vždy k 25. dni příslušného měsíce. Za měsíce květen, červen a červenec 2021 zaplatila až 17. 1. 2022, za srpen, září a říjen 2021 zaplatila dne 28. 12. 2021, za listopad a prosinec 2021 nezaplatila vůbec. Nájemné za leden 2022 zaplatila dne 12. 4. 2022, za únor 2022 dne 20. 5. 2022, za březen 2022 dne 30. 5. 2022, za duben 2022 dne 12. 7. 2022, za květen 2022 dne 17. 8. 2022, za červen 2022 dne 3. 10. 2022, za červenec 2022 dne 3. 11. 2022, za srpen 2022 dne 14. 12. 2022, za září 2022 dne 27. 12. 2022, za říjen 2022 dne 28. 12. 2022 a za listopad 2022 dne 9. 2. 2023. Protože žalobkyně nezaplatila nájemné za prosinec 2022, leden 2023 ani únor 2023, vyzval ji žalovaný dne 18. 3. 2023 k zaplacení částky 64 000 Kč (tj. i nájemného za březen 2023). Žalobkyně poté zaplatila nájemné pouze za prosinec 2022. Až po obdržení výpovědi doplatila nájemné za leden, únor a březen 2023. V průběhu výpovědní doby nájemné hradila včas. Uvedl, že dlouhou dobu toleroval špatnou platební morálku žalobkyně, avšak jí tuto opakovaně vytýkal, a to v podstatě neustále, že mu dluží nájemné a vyzýval jí k nápravě. I žalovaný má ve vztahu k nemovitosti své závazky, které potřebuje hradit (např. úvěr, který má v souvislosti s pořízením a vlastnictvím nemovitosti, dodavatelům služeb pro dům, pojištění). V březnu 2023 došla žalovanému trpělivost. Opětovně urgoval o úhradu nájmu, sděloval žalobkyni, že mu dluží nájemné za tři měsíce a nastává splatnost nájemného za měsíc březen 2023. Žalobkyně bez omluvy či vysvětlení zaplatila pouze za jeden měsíc. Ke dni 25. 3. 2023, tj. ke dni splatnosti nájemného za březen 2023, nebyl zaplacen žádný z dlužných nájmů. Žalovaný proto usoudil, že je situace nenapravitelná a zaslal žalobkyni výpověď z nájmu bytu. Měl za to, že vzhledem k dlouhodobému prodlení s placením nájemného nemůže být výpověď v rozporu s dobrými mravy. Žalovaný měl právo v důsledku dlouhodobému prodlení žalobkyně právo zrušit smlouvu okamžitě. Toho nevyužil, neboť měl za to, že by žalobkyně měla mít možnost se s ukončením nájmu vypořádat a předmětný prostor opustit v klidu v tříměsíční výpovědní době. Rovněž ani na jeho straně by okamžité zrušení nájmu nepřineslo žádný okamžitý efekt, neboť ještě neměl s nikým sjednáno pokračování nájmu. Žalovaný v období, kdy žalobkyně objektivně nemohla prostory provozovat, zejména v období covidové pandemie, poskytl slevu na nájemném a snížil ho na částku 5 000 Kč. Žalovaný zdůraznil, že byť důvod výpovědi nebyl v jejím textu vyjádřen, neboť výslovně uveden být nemusel, neznamená to, že neexistoval. Žalovaný výpověď žalobkyni zaslal do její datové schránky a emailem, v němž se jasně zmínil o její platební morálce. Skutečnost, že důvod výpovědi v podobě neplacení nájemného byl žalobkyni zřejmý, podtrhuje to, že ještě ve stejný den po doručení výpovědi doplatila žalovanému nájemné za měsíce leden až březen 2023. Výpověď nemohla žalobkyni připravit o zákaznickou základnu, neboť předmět nájmu přenechala do podnájmu své sesterské [právnická osoba] s.r.o., a ta jej přenechala dále do užívání [právnická osoba] and [právnická osoba] Žalobkyně žádnou vlastní zákaznickou základnu neměla. Neměla ji ani [právnická osoba] s.r.o., nýbrž [právnická osoba] and [právnická osoba] Žalovaný nebyl povinen respektovat dobu trvání podnájmu ani navazujícího podnájemního vztahu.

3. Soud z informací o pozemku na č. l. 5 soudního spisu zjistil, že žalovaný je v katastru nemovitostí evidován jako výlučný vlastník pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je budova s [adresa] stojící na adrese [adresa].

4. Ze smlouvy o pronájmu nebytových prostor na č. l. 6 soud zjistil, že žalovaný, jako pronajímatel, s žalobkyní, jako nájemkyní, dne 8. 12. 2017 uzavřeli smlouvu, kterou žalovaný žalobkyni pro účely jejího předmětu podnikání pronajal nebytové prostory nacházející se po pravé straně od průjezdu v přízemí domu [adresa] na adrese [ulice] v obci [obec] (dále také jako„ předmětné prostory“), a to s účinností od 1. 1. 2018 na dobu neurčitou. Smluvní strany ujednaly, že žalobkyně bude za užívání prostor, za odvoz TKO včetně nádob, za alikvotní část pojištění domu [adresa] a za možnost umístění reklamy na objektu platit částku 16 000 Kč měsíčně, která je splatná 25. den daného měsíce. Podle čl. IV smlouvy bylo povinností žalobkyně mimo jiné platit v rozsahu a termínech dle smlouvy. Smluvní strany v čl. VI smlouvy sjednaly, že pronajímatel garantuje trvání smlouvy do 30. 6. 2018, a že do 30. 6. 2018 může nájemce jednostranně vypovědět smlouvu s šestiměsíční výpovědní dobou. Důvodem k okamžitému ukončení nájmu je nedodržování povinností pronajímatele a nájemkyně dle čl. IV a V smlouvy. Počínaje dnem 1.7.2018 mohla nájemní smlouvu vypovědět kterákoliv ze smluvních stran, a to bez udání důvodu s výpovědní lhůtou tříměsíční a počíná plynout od prvého dne měsíce následujícího po doručení výpovědi.

5. Z výpovědi žalovaného, z výpovědi jednatele žalobkyně, z výpovědi svědkyně [příjmení] a z historie přehledu plateb bankovního účtu žalovaného na č. l. 44 vzal soud za zjištěné, že celkovou částku za užívání prostor a za odvoz TKO včetně nádob, alikvotní část pojištění dobu [adresa] a za možnost umístění reklamy na objektu považovali účastníci řízení za nájemné.

6. Soud z listiny označené jako výpověď ze Smlouvy o pronájmu nebytových prostor na č. l. 28 a z doručenky na č. l. 63 zjistil, že žalovaný dne 29. 3. 2023 v 17:48 hod. odeslal do datové schránky žalobkyně výpověď ze smlouvy o pronájmu nebytových prostor. Ve výpovědi uvedl, že v souladu s čl. VI smlouvy začíná žalobkyni dne 1. 4. 2023 běžet tříměsíční výpovědní doba, a že nájem bude ukončen dne 30. 6. 2023. Ve výpovědi žalovaný žádal o předání prostor a vyrovnání veškerých závazků žalobkyně ke dni 30. 6. 2023. Žalobkyni byla výpověď doručena do datové schránky dne 30. 3. 2023, neboť tohoto dne se přihlásila do datové schránky.

7. Soud z emailu ze dne 29. 3. 2023 na č. l. 43 zjistil, že žalovaný dne 29. 3. 2023 v 18:04 hod. zaslal jednateli žalobkyně emailem, který označil jako Výpověď ze smlouvy o pronájmu. V textu mailu oznámil, že podává výpověď ze smlouvy o pronájmu. Uvedl, že nájem bude ukončen nejpozději ke dni 30. 6. 2023. Současně jednateli nabídl, že pokud by chtěl nájem ukončit dříve, nebude bránit. Tím by žalobkyni ulehčil, a to vzhledem k její platební morálce a k tomu, že se jí nedaří, kvůli čemuž dvakrát snižovali nájemné. Doplnil, že zatím nebude nárokovat úroky z prodlení, ale pouze pokud co nejdříve uhradí dlužné nájemné.

8. Z listiny označené jako námitky proti výpovědi nájemní smlouvy na č. l. 29 soud zjistil, že žalobkyně proti výpovědi z nájmu podala dne 28. 4. 2023 námitky, ve kterých namítala absenci důvodu výpovědi a neplatnost výpovědi pro rozpor s dobrými mravy.

9. Soud z historie přehledu plateb na bankovním účtu žalovaného na č. l. 44 zjistil, že žalobkyně dne 28. 12. 2021 zaplatila nájemné ve výši 16 000 Kč za měsíce srpen, září a říjen 2021, dne 17. 1. 2022 zaplatila nájemné ve výši 5 000 Kč za květen a červen 2021, dne 17. 1. 2022 zaplatila nájemné 16 000 Kč za červenec 2021, dne 12. 4. 2022 zaplatila nájemné 16 000 Kč za leden 2022, dne 20. 5. 2022 zaplatila nájemné 16 000 Kč za únor 2022, dne 30. 5. 2022 zaplatila nájemné 16 000 Kč za březen 2022, dne 12. 7. 2022 zaplatila nájemné 16 000 Kč za duben 2022, dne 17. 8. 2022 zaplatila nájemné 16 000 Kč za květen 2022, dne 3. 10. 2022 zaplatila nájemné 16 000 Kč za červen 2022, dne 14. 12. 2022 zaplatila nájemné 16 000 Kč za srpen 2022, dne 27. 12. 2022 zaplatila nájemné 16 000 Kč za září 2022, dne 28. 12. 2022 zaplatila nájemné 16 000 Kč za říjen 2022, dne 9. 2. 2023 zaplatila nájemné 16 000 Kč za listopad 2022, dne 20. 3. 2023 zaplatila nájemné 16 000 Kč za prosinec 2022, dne 29. 3. 2023 zaplatila nájemné 16 000 Kč za měsíce leden, únor a březen 2023, dne 24. 4. 2023 zaplatila nájemné 16 000 Kč za duben 2023, dne 15. 5. 2023 zaplatila nájemné 16 000 Kč za květen 2023 a dne 23. 6. 2023 zaplatila nájemné 16 000 Kč za červen 2023.

10. Z emailové zprávy pracovnice společnosti [právnická osoba] ze dne 24. 8. 2023 na č. l. 46 soud zjistil, že platby od žalobkyně za nájemné za měsíce leden, únor a březen 2023 byly žalovanému připsány na účet dne 29. 3. 2023 v čase od 20:06 hodin do 20:10 hodin.

11. Soud z emailové a SMS komunikace mezi žalovaným a jednatelem žalobkyně na č. l. 47 zjistil, že žalovaný ode dne 11. 1. 2022 urgoval žalobkyni o zaplacení dlužného nájemného. Dne 11. 1. 2022 žádal o zaplacení nájemného za měsíce květen až červenec 2021. Zaplacení dlužného nájemného dále urgovat ve dnech 5. 4. 2022, 9. 5. 2022, 20. 5. 2022, 23. 6. 2022 a 15. 8. 2022. Dne 12. 7. 2022 žádal o zaplacení dlužných faktur za nájemné a o sdělení, v jakých částkách a v jakém časovém horizontu může očekávat vyrovnání dluhu, přičemž za měsíc červen 2022 očekával minimálně dvě platby dlužného nájemného. Žalovaný dne 18. 3. 2023 žádal urychlené uhrazení dlužného nájemného za prosinec 2022 až březen 2023 v celkové výši 64 000 Kč. Jednatel žalobkyně na urgence odpovídal sporadicky. V případě odpovědi, uváděl, že se pokusí zaplatit nebo že zaplatí co nejdříve.

12. Soud z úplného výpisu z živnostenského rejstříku žalobkyně na č. l. 61-62 zjistil, že žalobkyně disponuje třemi živnostenskými oprávněními, přičemž žádným z nich není provoz hazardních her. Žalobkyně měla provozovnu na adrese [adresa], v období od 1. 1. 2018 do 13. 8. 2021 a v období od 1. 11. 2022 do 30. 4. 2022. Od 1. 5. 2023 má provozovnu na adrese [adresa žalobkyně]. V období od 1. 5. 2022 do 30. 4. 2023 neměla v živnostenském rejstříku evidovánu žádnou provozovnu.

13. Soud z odpovědi [právnická osoba] and [právnická osoba] ze dne 9. 10. 2023 na č. l. 112, ze smlouvy o obsluze technických zařízení a smlouvy o obsluze baru ze dne 24. 10. 2021 na č. l. 73, ze smlouvy o podnájmu prostor sloužícího podnikání ze dne 14. 10. 2021 na č. l. 98 –102, z dohody o ukončení smlouvy o obsluze technických zařízení a smlouvy o obsluze baru ze dne 30. 4. 2022 na č. l. 103 –104 a z dohody o ukončení smlouvy o podnájmu prostor sloužícího podnikání ze dne 30. 4. 2022 na č. l. 108 zjistil, že od 1. 11. 2021 do 30. 4. 2022 žalobkyně na základě smluv uzavíraných se [právnická osoba] and [právnická osoba] zajišťovala faktický provoz herny a kasina v předmětných prostorech na adrese [adresa].

14. Soud z odpovědi [právnická osoba] and [právnická osoba] ze dne 9. 10. 2023 na č. l. 112, ze smlouvy o obsluze technických zařízení a smlouvy o obsluze baru ze dne 1. 5. 2022 na č. l. 78, ze smlouvy o podnájmu prostor sloužícího podnikání ze dne 1. 5. 2022 na č. l. 93, z dohody o ukončení smlouvy o obsluze technických zařízení a smlouvy o obsluze baru ze dne 31. 10. 2022 na č. l. 110 –111 a z dohody o ukončení smlouvy o podnájmu prostor sloužícího podnikání ze dne 31. 10. 2022 na č. l. 109, zjistil že od 1. 5. 2022 do 31. 10. 2022 [právnická osoba] s.r.o. na základě smluv uzavíraných se [právnická osoba] and [právnická osoba] zajišťovala faktický provoz herny a kasina v předmětných prostorech na adrese [adresa].

15. Soud z odpovědi [právnická osoba] and [právnická osoba] ze dne 9. 10. 2023 na č. l. 112, ze smlouvy o podnájmu prostor sloužícího podnikání ze dne 1. 11. 2022 na č. l. 9 (shodně na č. l. 88), ze smlouvy o obsluze hazardních her a smlouvy o obsluze baru ze dne 1. 11. 2022 na č. l. 18 (shodně na č. l. 83), z dohody o ukončení smlouvy o obsluze technických zařízení a smlouvy o obsluze baru ze dne 14. 6. 2023 na č. l. 105 –106 a z dohody o ukončení smlouvy o podnájmu prostor sloužícího podnikání ze dne 14. 6. 2023 na č. l. 107 zjistil, že od 1. 11. 2022 do 30. 6. 2023 [právnická osoba] s.r.o. na základě smluv uzavíraných se [právnická osoba] and [právnická osoba] zajišťovala faktický provoz herny a kasina v předmětných prostorech na adrese [adresa].

16. Soud z výpovědi jednatele žalobkyně zjistil, že prodlení s placením nájemného po covidové pandemii způsobily nízké tržby. Byly měsíce, v nichž téměř nevydělali ani na výplaty. V takovém případě upřednostnili výplatu lidí a pozdrželi zbývající platby, což žalovanému vysvětlovali. Jednatel nikdy neměl pocit, že by žalovaný měl problém s tím, že platí pozdě. Žalovaný se nikdy nevyjádřil v tom smyslu, že pokud věci nesrovnají, nájem ukončí. Vždycky, když něco našetřili, tak něco zaplatili. Měl za to, že je žalovaný plně chápavý, a že to takhle funguje v pořádku. Jiné věci, než pozdní úhradu dluhu na nájemném, žalovaný nevytýkal. Někdy v dubnu či květnu 2023 se sešel s žalovaným a zkoušel zvrátit jeho rozhodnutí o ukončení smlouvy. Domníval se, že žalovaný mu tehdy sdělil, že důvodem ukončení nájmu není pozdní placení, ale to, že žalovaný má v úmyslu s nemovitostí naložit jiným způsobem, konkrétně že má v úmyslu ji zrekonstruovat tak, aby v ní byly umístěny byty. Snažil se navrhnout zvýšení nájemného tak, že by se do něj počítala část tržeb. Celkem by navýšení činilo dvojnásobek. Po obdržení výpovědi doplatili veškeré dlužné nájemné, neboť doufali, že pokud prokáží, že jsou schopni dostát závazkům, žalovaného přesvědčí o prodloužení spolupráce. Skutečnost, že v nemovitosti bude umístěna opět herna, se jednatel dozvěděl nejspíš krátce po ukončení nájmu od zákazníků a zaměstnanců. Část jeho zaměstnanců přešla do jeho jiných provozoven a někdy v průběhu jara či léta 2023 mu říkali, že na provozovně jsou plakátky s tím, že probíhá rekonstrukce a že tam bude někdy otevřena herna.

17. Soud z výpovědi žalovaného zjistil, že žalovaný předmětné prostory pronajal jednateli žalobkyně již v roce 2007. Od počátku tam provozuje hernu. Nájemné v roce 2007 činilo 20 000 Kč měsíčně, postupně na naléhání žalobkyně snížili nájemné na 17 000 Kč, a na 16 000 Kč. Během pandemie spojené s onemocněním Covid-19 bylo nájemné 5 000 Kč. Problémy se včasným placením začaly již před pandemií. Nebylo výjimkou, že žalobkyně byla v prodlení s úhradou nájmu tři až šest měsíců. Žalovanému to vadilo, proto posílal textové zprávy, emaily a jednateli žalobkyně volal. Někdy se to setkalo s úspěchem. Něco málo mu zaplatili, ale vždy tam byl dluh a ten opět narůstal. Žalovaný byl s prodlením nespokojen, neboť sám má řadu závazků i v souvislosti s nemovitostí, ve kterých jsou předmětné prostory. K výpovědi dospěl postupně. Ve stejné nemovitosti měl část prostor pronajatu pro optiku, která měla podobnou platební morálku jako žalobkyně. S optikou smlouvu ukončil na podzim 2022. Vedle toho volal jednateli žalobkyně, aby doplatili veškeré své závazky do konce roku 2022. Žalobkyně v průběhu prosince 2022 sice některé závazky uhradila, ale i nadále byla v prodlení. Poté nehradila běžné, ani dlužné nájemné. Proto jednateli žalobkyně poslal výzvu, ať je uhradí. Když dlužné nájemné neuhradili, a to ani v den splatnosti běžného nájmu, zaslal výpověď. Bylo lepší vztah ukončit, než mít špatně platícího klienta, jelikož v [obec] byl přes vyšší poptávku nedostatek volných prostor k pronájmu. Práva ukončit nájem okamžitě z důvodu neplacení nájemného nevyužil. Měl totiž zkušenosti s tím, že ukončit něco okamžitě nepřináší užitek žádné ze zúčastněných stran. Zároveň neměl nového nájemce. Chtěl získat čas pro sebe najít nájemce a zároveň umožnit žalobkyni, aby uspořádala své vztahy. Nového nájemce začal shánět až po odeslání výpovědi. Měl na nemovitosti kontakt. Průběžně se na něj obraceli různí lidé s tím, že by měli zájem. Stejně tak i jeho tehdejší nájemci věděli, že se uvolnili prostory. Nebylo nutné, aby prostory inzeroval či se obrátil na realitní kancelář. Jednal s různými zájemci, např. s call centrem, které jej oslovilo již dříve, či s kadeřnictvím, resp. manikúrou či masážními službami. Nakonec kadeřnictví s masážemi umístil do prvního patra v nemovitosti. Uvažoval o tom, že udělá byty v prvním a druhém patře, což platí stále. Neuvažoval o celé nemovitosti. Hernu po zkušenostech s jednatelem žalobkyně zpočátku nechtěl. Okolo poloviny května 2023 jej oslovil pan [příjmení] s tím, že by měl zájem o provoz kasina v předmětných prostorech. Žalovaný nejprve odmítl. Při následné schůzce u pana [příjmení] v kasinu v [obec] žalovaného provedl kasinem, ukázal mu, co všechno by mohlo v jeho nemovitosti být, v jakém stavu má svá kasina a slíbil, že v případě, že se rozhodne s ním spolupracovat, provede veškeré úpravy předmětných prostor na své náklady. To bylo nakonec rozhodující. Žalovaný z jednání s ostatními zájemci zjistil, že by musel prostory nejprve na své náklady zrekonstruovat. U pana [příjmení] by měl vše téměř bez práce. Proto se nakonec dohodli. Smlouvy a podmínky dohadovali někdy do začátku června 2023. Nájem začal platit k 1. 7. 2023. Nájemné ujednali na částce 28 750 Kč měsíčně. Ačkoli jednatel žalobkyně nabízel vyšší nájemné, žalovaný mu nevěřil, že bude schopen platit 32 000 Kč měsíčně, když nebyl předtím schopen platit řádně a včas 16 000 Kč. Navíc mu žalobkyně stále dluží nájemné za dva měsíce.

18. Pokud jednatel žalobkyně a svědkyně [příjmení] vypověděli, že jim žalovaný sdělil, že již nechce, aby v jeho nemovitosti byla herna či kasino, soud uvádí, že jednatel vypověděl, že mu takovou informaci sdělil žalovaný někdy v dubnu či květnu 2023, a svědkyně se to měla od žalovaného dozvědět po podání výpovědi, kdy se jej snažila přesvědčit o pokračování nájmu. Soud přitom z výpovědi žalovaného zjistil, že nebyl spokojen s platební morálkou žalobkyně a nejprve zvažoval, že prostory pronajme za jiným účelem, např. provozovateli kadeřnictví. Až v průběhu května 2023 jej pan [příjmení] přemluvil a domluvili se, že on tam bude po rekonstrukci provozovat kasino.

19. Soud z výpovědi svědkyně [příjmení] zjistil, že dne 1. 7. 2023 byly zvenčí předmětných prostor vylepené plakáty, které inzerovali přípravu nové herny.

20. Soud dále z výpovědi svědkyně [příjmení] zjistil, že tato je manželkou jednatele žalobkyně. Pracovala s manželem a synem pro žalobkyni a další firmy vlastněné manželem. Vykonávala fakticky činnost finančního ředitele, a to až do covidu. Pak své pravomoci na základě dohody s manželem předala jemu. Není vědoma, že by žalobkyně byla dlužna na nájemném, měla za to, že veškeré platby byl hrazeny řádně a včas, snad až na dva nájmy těsně před koncem smlouvy. Zároveň však připustila, že již nad finanční toky společnosti nedohlížela, nekontrolovala plnění závazků společnosti. Dále uvedla, že prostory jejich rodina provozovala již asi 16 let, starala se o ně, dělal tam různé úpravy, inzerovala provoz herny. Konkrétně však uvedla jen, že při změně provozovatele herny ze [právnická osoba] na [právnická osoba], která ukončila provoz herny v návaznosti na covid v roce 2021, pořídli novou sedačku. Pokud jde o reklamu, uvedla, že je k tomu vedla [právnická osoba] and [právnická osoba], aby inzerovali.

21. Soud z výpovědi žalovaného a z výpovědi svědka [příjmení] zjisti, že žalobkyně, resp. jednatel žalobkyně předmětné prostory nezrekonstruovali, neinvestovali do nich mnoho prostředků a vrátili je žalovanému prakticky ve stejném stavu, v jakém je žalovaný předával jednateli žalobkyně na počátku spolupráce v roce 2007. Žalovaný několikrát chtěl, aby jednatel žalobkyně provedl určitou modernizaci. Vždy se mu dostalo odpovědi, že nejsou peníze. Soud neuvěřil výpovědi svědkyně [příjmení], že před ukončením nájmu byly prostory navoněné, naklizené, a že do nich investovali nemalé finanční prostředky. Žalovaný uvedl, že prostory byly ve stejném stavu, jako když je předchůdkyni žalobkyně, resp. jednateli žalobkyně předával v roce 2007 s tím, že na nich byla vidět řada let užívání. Uvedl, že prostory bylo třeba před jejich dalším užíváním potřeba zcela zrekonstruovat, že musel vyhodit vše co v prostorách zůstalo. Svědek [příjmení] pak vypověděl, že provozovnu v předmětných prostorech označovali za vybydlenou, což v jejich kruzích znamenalo, že do ní nebylo nic investováno.

22. Soud z výpovědi svědka [příjmení] zjistil, že [právnická osoba] and [právnická osoba] byla v březnu či dubnu 2023 informována jednatelem žalobkyně, že žalovaný žalobkyni vypověděl nájemní smlouvu s tříměsíční výpovědní dobou (tedy nikoliv jak uváděla svědkyně [příjmení], že se to museli dozvědět zcela mimo osoby účastníků). On se za společnost snažil rozhodnutí žalovaného zvrátit, leč bez úspěchu. Žalovaný mu sdělil, že důvodem výpovědi je neplacení nájemného, a že toho má již dost. S ohledem na neúspěšná jednání ke dni 30. 6. 2023 ukončili provoz herny a vyklidili ji. Na konci letních prázdnin 2023 se na [právnická osoba] and [právnická osoba] obrátil pan [příjmení] s tím, že má zájem podobně jako žalobkyně o překrytí herny herní licencí. Následovala jednání s panem [příjmení]. Po jednáních byly smlouvy ujednány v září 2023. Provoz herny by měl začít po rekonstrukci předmětných prostor na přelomu roku 2023 a 2024, když nový nájemce dle jeho odborného odhadu do prostor investuje okolo 1 mil. Kč.

23. Žalovaný uvedl, že předmět nájmu nový nájemce kompletně rekonstruuje, provedl nově instalaci veškerých rozvodů, vybudoval nové sociální zařízení, instaloval vzduchotechniku, klimatizaci, podhledy, podlahy, stěny atd. Veškeré úpravy jsou prováděny a technické zařízení je instalováno tak, aby nerušilo ostatní provoz domu včetně budovaných bytů, zařízení je vyvedeno nad úroveň střechy.

24. Soud neprovedl důkaz výslechem [jméno] [příjmení], syna manželky jednatele žalobkyně, tj. svědkyně [příjmení], neboť skutečnosti, které z jeho výpovědi měl dle tvrzení žalobkyně zjistit (tj. že bude v předmětných prostorech dále provozováno kasino), soud zjistil ze svědecké výpovědi paní [příjmení], z výslechu jednatele žalobkyně a žalovaného. Soud neprovedl důkaz výslechem [jméno] [příjmení], neboť okolnosti dohody mezi ním a žalovaným ohledně vytvoření spolupráce a provozování kasina v předmětných prostorech soud zjistil z výpovědi žalovaného, a okolnosti ohledně navázání vztahu se [právnická osoba] and [právnická osoba] a zahájením provozu kasina v předmětných prostorech soud zjistil z výpovědi svědka [příjmení] a z výpovědi žalovaného.

25. Na základě výše uvedeného lze v dané věci učinit skutkový závěr, že žalovaný jako pronajímatel na základě smlouvy ze dne 7. 12. 2017 za účelem podnikání spočívající v provozování herny a kasina přenechal žalobkyni jako nájemkyni s účinností od 1. 1. 2018 na dobu neurčitou do užívání prostory nacházející se v pravé části přízemí budovy [adresa] na adrese [adresa], na pozemku [parcelní číslo] v k. ú. a obci [obec]. Mezi sebou ujednali, že žalobkyně bude jako nájemné platit částku 16 000 Kč měsíčně, která bude splatná vždy k 25. dni daného kalendářního měsíce. Dále ujednali, že žalovaný garantuje trvání smlouvy do 30. 6. 2018, že po 30. 6. 2018 může jednostranně vypovědět smlouvu kterákoliv ze smluvních stran s tříměsíční výpovědní lhůtou, přičemž tato počíná plynout od prvého dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Současně sjednali, že důvodem k okamžitému ukončení nájmu je nedodržování povinností pronajímatele a nájemkyně. Žalobkyně za měsíce květen, červen a červenec 2021 zaplatila nájemné dne 17. 1. 2022, za měsíce srpen, září a říjen 2021 dne 28. 12. 2021, za leden 2022 dne 12. 4. 2022, za únor 2022 dne 20. 5. 2022, za březen 2022 dne 30. 5. 2022, za duben 2022 dne 12. 7. 2022, za květen 2022 dne 17. 8. 2022, za červen 2022 dne 3. 10. 2022, za červenec 2022 dne 3. 11. 2022, za srpen 2022 dne 14. 12. 2022, za září 2022 dne 27. 12. 2022, za říjen 2022 dne 28. 12. 2022 a za listopad 2022 dne 9. 2. 2023. Nájemné za listopad a prosinec 2021 nezaplatila vůbec. Žalovaný přitom minimálně ode dne 11. 1. 2022 opakovaně žalobkyni a jejího jednatele urgoval, aby nájem platila řádně a včas, a aby uhradila dluh na nájemném. Žalovaný dne 29. 3. 2023 zaslal žalobkyni do datové schránky výpověď. Současně jednateli žalobkyně oznámil podání výpovědi emailem. Přestože v textu výpovědi není výslovně uveden její důvod, z obsahu emailu vyplývá, že žalobkyně měla špatnou platební morálku a dlužila na nájemném, což žalobkyně v řízení nepopírala. Žalobkyně podala proti výpovědi námitky, které žalovaný neuznal. Žalovaný nepřistoupil ani na nabídku zvýšení nájemného na 32 000 Kč měsíčně, neboť žalobkyni nevěřil, že bude schopna platit řádně a včas vyšší nájemné. Ke dni 30. 6. 2023 žalobkyně vyklidila předmět nájmu a předala jej žalovanému. Žalovaný po podání výpovědi jednal o dalším využití prostor. Hernu po zkušenostech s jednatelem žalobkyně zpočátku nechtěl. Nejprve jej oslovilo call centrum a poté provozovatel kadeřnictví a masáží. V polovině května 2023 se na něj obrátil pan [příjmení], který provozuje kasino v [obec], s tím, že by tam rád provozoval kasino. Žalovaný jej nejprve odmítl. Při následné schůzce v kasinu v [obec] pan [příjmení] žalovaného přesvědčil. Ukázal žalovanému, jak by mohlo vypadat kasino a přislíbil mu rekonstrukci prostor včetně nové vzduchotechniky v celkové ceně cca 1 000 000 Kč. Žalovaný se s panem [příjmení] domluvil na začátku června 2023. Nájem začal platit od 1. 7. 2023 s tím, že provoz herny by měl být spuštěn po rekonstrukci začátkem roku 2024. Nájemné ujednali ve výši 28 750 Kč měsíčně. Žalobkyně na základě smluv uzavíraných se [právnická osoba] and [právnická osoba] zajišťovala provoz herny a kasina v předmětných prostorech v období od 1. 11. 2021 do 30. 4. 2022. V období od 1. 5. 2022 do 31. 10. 2022 tak činila [právnická osoba] s.r.o. a v období od 1. 11. 2022 do 30. 6. 2023 [právnická osoba] s.r.o.

26. Podle § 2310 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ občanský zákoník“) ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Podle odst. 2 výpovědní doba je tříměsíční.

27. Podle § 2312 občanského zákoníku jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční.

28. Podle § 2314 odst. 1 občanského zákoníku vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu.

29. Podle § 2314 odst. 2 občanského zákoníku nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne.

30. Podle § 2314 odst. 3 občanského zákoníku vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

31. Soud předně uvádí, že žaloba podle § 2314 občanského zákoníku je specifickou žalobou, definovanou v hmotněprávním předpise, jíž se může vypovídaná strana ve lhůtě tam stanovené bránit proti oprávněnosti výpovědi, a to jak ve vztahu k naplněnosti výpovědního důvodu, tak i neplatnosti a zdánlivosti výpovědi, a žalobce nemusí v řízení prokazovat naléhavý právní zájem (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 12. 2019, sp. zn. 26 Cdo 1509/2019).

32. Výpověď byla žalobkyni doručena dne 30. 3. 2023. Žalobkyně vznesla námitky proti výpovědi dne 28. 4. 2023, tedy v jednoměsíční lhůtě ve smyslu § 2314 odst. 1 občanského zákoníku Lhůta ke zpětvzetí výpovědi podle § 2314 odst. 3 občanského zákoníku uplynula dne 28. 5. 2023 a následujícím dnem počala běžet dvouměsíční lhůta pro podání žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Jelikož žalobkyně podala žalobu dne 26. 7. 2023, podala žalobu včas. Soud se proto zabýval oprávněností výpovědi.

33. Žalobkyně nejprve namítala, že výpověď žalovaného ze smlouvy o pronájmu nebytových prostor je neplatná z důvodu absence uvedení důvodu výpovědi.

34. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 29. 1. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3721/2019, dovodil, že„ (c) elá právní úprava nájmu prostoru sloužícího podnikání je úpravou dispozitivní (smysl ani účel těchto ustanovení nevyžaduje, aby šlo o úpravu kogentní), strany se tedy mohou při úpravě svých práv a povinností plynoucích z tohoto vztahu odchýlit od úpravy obsažené v tomto pododdíle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Platí to nepochybně i o § 2312 občanského zákoníku upravujícím délku výpovědní doby u nájmu sjednaného na dobu neurčitou.“ (obdobně srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 4. 2020, sp. zn. 26 Cdo 2585/2019). Nájem prostoru sloužícího podnikání uzavřený na dobu neurčitou může být totiž vypovězen i bez uvedení důvodů, nevyplývá-li ze smlouvy něco jiného (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3111/2019).

35. Mezi účastníky řízení byla dne 7. 12. 2017 uzavřena smlouva o nájmu prostor sloužícího podnikání s účinností ode dne 1. 1. 2018 na dobu neurčitou. Sjednali v ní, že žalovaný jako pronajímatel garantuje trvání smlouvy do 30. 6. 2018. Do 30. 6. 2018 mohla žalobkyně jako nájemkyně jednostranně vypovědět smlouvu s šestiměsíční výpovědní dobou. Přitom v projednávané věci je stěžejní, že účastníci ujednali, že počínaje dnem 30. 6. 2018 je výpovědní doba tříměsíční. Důvody výpovědi (nedodržování povinností podle čl. IV a čl. V smlouvy) přitom vztáhli pouze k okamžitému ukončení smlouvy bez výpovědní doby. Z obsahu smlouvy tedy plyne, že účastníci nepovažovali za nutné, aby ve výpovědi uvedli důvod, pro který se rozhodli smlouvu ukončit po uplynutí výpovědní doby. V souladu s dispozitivní právní úpravou ujednali, že takovou výpověď lze dát i bez uvedení důvodu. Proto i případné neuvedení důvodu by v projednávané věci nezaložilo neplatnost výpovědi. Výpověď žalovaného tak z tohoto důvodu ani nemohla být neplatným právním jednáním.

36. Soud pro úplnost uvádí, že žalovaný měl vážný důvod k podání výpovědi a důvod výpovědi lze z jeho jednání dovodit.

37. Žalovaný ve výpovědi ze smlouvy o pronájmu nebytových prostor uvedl, že v souladu s čl. VI smlouvy začíná žalobkyni dne 1. 4. 2023 běžet tříměsíční výpovědní doba, tj. že nájem bude ukončen dne 30. 6. 2023. Žádal o předání prostor a vyrovnání veškerých závazků žalobkyně ke dni 30. 6. 2023. V emailu, který žalovaný zaslal jednateli žalobkyně dne 29. 3. 2023, nabídl, že pokud by měl zájem nájem ukončit dříve, nebude bránit. Vzhledem k platební morálce žalobkyně a informaci, že se jí nedaří, kvůli čemuž dvakrát snižovali nájemné, a vycházel vstříc i v covidové době, by tím rád žalobkyni ulehčil. Zatím nebude nárokovat úroky z prodlení, ale pouze pokud uhradí dlužné nájemné, co možná nejdříve.

38. Byť je pravdou, že samotná výpověď neobsahuje výslovný důvod výpovědi, vylíčení obsažené ve výpovědi a emailu lze považovat za dostatečně určité, umožňující žalobkyni a soudu posoudit, zda měl žalovaný vážné důvody k ukončení nájmu prostor sloužících podnikání ve smyslu § 2312 občanského zákoníku. Při výkladu právních jednání je třeba podle § 556 občanského zákoníku upřednostnit před výkladem jen podle písemného projevu (užitých slov) skutečnou vůli jednajícího, která byla anebo musela být známa adresátovi (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, uveřejněný pod č. 4/2019 Sb. rozh. obč.). Žalobkyně a její jednatel věděli o tom, že žalovanému řádně a včas neplatí sjednané nájemné a že mají na nájemném po dlouhou dobu dluh, což v řízení nerozporovali. Jelikož žalobkyně neplnila svoji základní povinnost plynoucí ze smlouvy, byl žalovaný oprávněn vypovědět nájem. Žalovaný tím, že se v emailu, v němž souběžně oznámil podání výpovědi, zmínil o platební morálce a dlužném nájemném, důvod výpovědi vyjádřil.

39. Žalobkyně považovala výpověď za jednání žalovaného, které bylo v rozporu s dobrými mravy. Poukazovala na to, že podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 26. 5. 2004, sp. zn. 28 Cdo 971/2004, výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor pronajímatelem z důvodu prodlení s placením nájemného může být posouzena jako výkon práva v rozporu s dobrými mravy, jestliže smluvní strany předtím dlouhodobě akceptovaly takový způsob placení nájemného včetně doby jeho splatnosti, který se odlišoval od původního smluvního ujednání.

40. Ve věci projednávané Nejvyšším soudem si smluvní strany ve smlouvě ujednaly nájemné ve výši 100 000 Kč ročně, splatné ve čtvrtletních splátkách po 25 000 Kč vždy v prostředním měsíci každého kalendářního čtvrtletí na účet pronajímatele. Nájemkyně následně opakovaně zaplatila nájemné na účet pronajímatele, a to na základě faktur vystavených pronajímatelem. Smluvní strany se fakticky odchýlily od ujednání smlouvy tak, že nájemkyně pravidelně dlouhodobě platila nájemné za souhlasu pronajímatele teprve po vystavení faktury, bez zřetele na splatnost dle písemně uzavřené nájemní smlouvy. Nejvyšší soud proto tehdy dovodil, že pokud takto obě smluvní strany dlouhodobě akceptovaly stav zcela odlišný od jejich písemné smlouvy ohledně způsobu a splatnosti nájemného a pronajímatel dal následně výpověď nájemkyni z důvodu porušení způsobu a splatnosti nájemného ujednaných v písemně uzavřené nájemní smlouvě, jedná se u pronajímatele o výkon práva v rozporu s dobrými mravy.

41. Závěry Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 28 Cdo 971/2004, nicméně nelze aplikovat v projednávané věci, neboť se týkaly nájmu nebytových prostor sjednaného dne 2. 8. 1999 na dobu určitou za účinnosti zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, který mohl být ukončen výpovědí pouze ze zákonem stanovených důvodů (např. prodlení nájemce s placením nájemného nebo úhrady za služby, jejichž poskytnutí je spojeno s nájmem, o více než jeden měsíc podle § 9 odst. 2 písm. b) téhož zákona), nebylo-li ujednáno něco jiného. V projednávané věci si účastníci řízení v souladu se zákonem ujednali, že smlouvu lze vypovědět i bez uvedení důvodu.

42. V projednávané věci žalobkyně neplatila po dlouhou dobu nájemné řádně a včas. Neplnila svoji elementární povinnost vyplývající ze smlouvy, a porušovala tak své povinnosti zvlášť závažným způsobem (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 8. 2011, sp. zn. 26 Cdo 1632/2009). Účastníci vycházeli z obsahu sjednané písemné smlouvy a nedocházelo k opožděnému pravidelnému placení nájemného s předchozím souhlasem žalovaného. Z dokazování vyplynulo, že morálka žalobkyně s placením nájemného byla velmi špatná. Nedocházelo k situaci, kdy by žalobkyně nájemné platila sice opožděně, nicméně pravidelně například pouze pár dnů po jeho splatnosti. Prakticky nebylo měsíce, kdy žalobkyně žalovanému nedlužila na nájemném a výše dlužného nájemného tak neustále rostla. Prodlení žalobkyně se pohybovalo v rozmezí tří až šesti měsíců. Nájemné za listopad a prosinec 2021 dokonce dosud vůbec nezaplatila. Skutečnost, že žalovaný žalobkyni nehrozil vymáháním dlužných částek nebo ukončením nájemního vztahu neznamená, že by snad byl s tím, že mu není řádně placeno spokojen a smířen, a tedy že splatnost nájemného takovým způsobem odsouval. Naopak z jeho opakovaných urgencí je zřejmé, že se situací spokojen nebyl a chtěl, aby mu bylo placeno řádně a včas. Nakonec mu došla trpělivost a smlouvu vypověděl. Žalobkyně dlouhodobě neplnila své závazky vůči žalovanému a porušovala smlouvu. I s ohledem na to, že žalobkyně a její jednatel dlouhodobě podnikají, si měla být vědoma toho, že je její povinností platit nájemné řádně a včas, a pokud tak činit nebude, vystavuje se riziku ukončení smlouvy. V uvedené souvislosti nelez ani přisvědčit tvrzení žalobkyně, že žalovanému průběžně vysvětlovala svoji finanční situaci, že ten byl s pozdním placením nájmu srozuměn a plně ho toleroval. Takové tvrzení je v přímém rozporu s provedenými důkazy (emaily, SMS zprávami) z nichž vyplývají pouze urgence plateb žalovaným, nikoliv pak dohoda či akcept zpoždění s jejich úhradou. Svědkyně [příjmení] dokonce uvedla, že si není vědoma, že by žalobkyně vůbec nájem dlužila, či měla problémy s jeho včasnou úhradou. Tedy tím, kdo porušil smluvní závazky a dobré mravy v projednávané věci byla žalobkyně tím, že dlouhodobě neplnila svůj základní závazek vyplývající jí z nájemní smlouvy, hradit řádně a včas sjednané nájemné.

43. Důvodná není ani námitka žalobkyně, že výpověď byla dána proto, aby mohl ze zákaznické základny žalobkyně profitovat jiný subjekt, neboť jí žalovaný tvrdil, že v předmětných prostorech již nebude provozována herna či kasino.

44. Soud již výše uvedl, že žalovaný přistoupil k ukončení nájemní smlouvy z důvodu dlouhodobé neschopnosti žalobkyně platit nájemné řádně a včas. Je pravdou, že přestože žalovaný po podání výpovědi zpočátku hernu či kasino v předmětných prostorech nechtěl, bude se v nich hazard patrně od začátku roku 2024 znovu provozovat. Žalovaný takový záměr neměl v době podání výpovědi. V té době ještě neměl žádného nového nájemce o předmětné prostory, a proto také neukončil nájemní smlouvu s žalobkyní okamžitě bez výpovědní doby. Až po podání výpovědi začal jednat o novém nájemci. Jednal s call centrem a poté s provozovatel kadeřnictví s masážemi, kterému nakonec pronajal jinou část své nemovitosti. Teprve v průběhu května 2023 žalovaného oslovil pan [příjmení] se záměrem provozovat kasino. Žalovaný ho zprvu odmítl. Pan [příjmení] ale žalovanému následně ukázal, jak by mohlo kasino vypadat a přislíbil rekonstrukci prostor za cca 1 000 000 Kč, včetně nové vzduchotechniky. Z těchto důvodů se na začátku června 2023 domluvili na nájmu předmětných prostor za 28 700 Kč měsíčně. Skutečnost, že se jedná o nižší částku, než kterou žalovanému slibovala žalobkyně měsíčně platit v případě pokračování, resp. obnovy nájmu (32 000 Kč), není dle soudu žádnou známku nekalého jednání žalovaného a jeho počínání v rozporu s dobrými mravy. Podle soudu je naprosto logické, že žalovaný raději přistoupil na nižší nájemné od někoho, kdo z vlastních prostředků do prostor významně zainvestuje a zrenovuje je, a u koho má (novou) naději, že mu bude platit řádně a včas, na rozdíl od prodlužování zkušeností se žalobkyní, která žalovanému nebyla schopna řádně a včas platit ani výrazně nižší nájemné. Nejednalo se o účelové jednání s cílem nahradit žalobkyni jiným provozovatelem hazardních her. Žalovaný nepřistoupil k výpovědi z důvodu, aby ze zákaznické základny herny profitoval jiný subjekt.

45. V tomto ohledu je třeba zdůraznit, že i kdyby žalovaný takový záměr měl, v době podání výpovědi se nejednalo zákaznickou (hráčskou) základu a hernu žalobkyně. Z dokazování jasně plyne, že provoz herny zajišťovala v předmětných prostorech v období od 1. 5. 2022 do 31. 10. 2022 [právnická osoba] s.r.o. a v období od 1. 11. 2022 do 30. 6. 2023 [právnická osoba] s.r.o. Žalobkyně tam provoz herny naposledy zajišťovala dne 30. 4. 2022. Veškerý prospěch a základnu hráčů měly minimálně za téměř celý poslední rok před podáním výpovědi sesterské společnosti žalobkyně, nikoli sama žalobkyně, která tak nebyla oprávněna tvrdit, že se jedná o její zákaznickou (hráčskou) základnu. Na tom ničeho nemění ani skutečnost, že jednatelem všech těchto společností byl současně jednatel žalobkyně. Žalovaný současně nebyl povinen respektovat to, že žalobkyně, resp. její sesterské společnosti, uzavřely smlouvy se [právnická osoba] and [právnická osoba] na dobu 5 let. Nelze ani přehlédnout, že v řízení nebylo prokázáno, že by žalobkyně byla tím, kdo na své náklady zákaznickou základnu vybudoval, když z výpovědi svědka [příjmení] ve spojení s výpovědí svědkyně [příjmení] a žalovaného vyplynulo, že žalobkyně dlouhodobě do provozovny neinvestovala (soud nemá pořízení sedačky za investici budující zákaznickou základnu), naopak v řízení vyplynulo, že tato neprováděla ani běžnou údržbu (pravidelné malování, opravy sociálního zařízení apod.), prostory byly svědkem ke dni ukončení nájmu označeny za vybydlené. Obdobně i inzerce, reklama, polep provozovny, označení provozovny byla prováděna [právnická osoba] and [právnická osoba] Na náklady žalobkyně pak byl po určitou dobu inzerována provozovna na billboardu, který musel být z podnětu policie odstraněn. Soud neuvěřil svědkyni [příjmení], že žalobkyně inzerovala např. v novinách, neboť by tak činila v rozporu s pokyny [právnická osoba] and [právnická osoba], jejímuž schválení podléhala veškerá propagace. I pokud by tomu tak bylo, zůstává otázkou, kdo takové náklady vynakládal s ohledem na to, že osobou zajišťující nejméně od 1.5.2022 provoz herny nebyla žalobkyně. Na okraj soud uvádí, že pokud žalobkyně skutečně investovala od předmětu nájmu finanční prostředky na jeho údržbu a na reklamu a získání klientské základny, nepochybně by takové náklady měla ve svém účetnictví a jejich úhradu by soudu doložila příslušnými smlouvami a účetními doklady.

46. S ohledem na shora uvedené soud uzavírá, že výpověď žalovaného z nájmu nebytových prostor nebyla neoprávněná a nebyla ani neplatným právním jednáním. Soud proto žalobu zamítl.

47. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaný byl v řízení plně úspěšný, má proto podle § 142 odst. 1 o. s. ř. právo na náhradu nákladů, které účelně vynaložil k uplatňování svého práva. Prokázané účelné náklady spočívají v nákladech na zastoupení za 5 úkonů právní služby jeho zástupce (převzetí a příprava zastoupení, písemné podání ve věci samé – vyjádření k žalobě, účast zástupce u jednání konaného dne 14. 9. 2023 a dne 2. 11. 2023 (jednání trvající více než 2 hodiny)) při odměně ve výši 2 500 Kč za jeden úkon právní služby (§ 7 bod 5 ve spojení s § 9 odst. 3 písm. e), § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ advokátní tarif“)), náhradě hotových výdajů ve výši 300 Kč za jeden úkon právní služby zástupce (§ 13 odst. 4 advokátního tarifu), tj. celkem 1 500 Kč za 5 úkonů, a náhradě za promeškaný čas zástupce za cesty k jednání soudu a zpět v délce celkem 8 započatých půlhodin po 100 Kč, tj. 800 Kč podle § 14 odst. 1 a 3 advokátního tarifu. Jelikož zástupce žalovaného doložil osvědčení o registraci jako plátce daně z přidané hodnoty, patří k nákladům též částka odpovídající sazbě daně z přidané hodnoty ve výši 21 % vypočtená z odměny za zastupování a z náhrad, tedy z částky 14 800 Kč, ve výši 3 108 Kč (§ 14 odst. 1 advokátního tarifu ve spojení s § 137 odst. 3 písm. b) o. s. ř. a § 47 odst. 1 písm. a) zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů). Náklady za zastoupení tak činí 17 908 Kč. Žalovanému dále náleží náhrada jeho cestovních výdajů ve výši zaokrouhleně 1 407,60 Kč (za dvě cesty k jednání soudu osobním automobilem Volkswagen, [registrační značka], s průměrnou spotřebou 8,4 l /100 km (průměrná spotřeba je třetím údajem uváděným v osvědčení o registraci vozidla dle směrnice Evropského parlamentu a Rady 2004/3/ES ze dne 11. února 2004, kterou se mění směrnice Rady 70/156 EHS a 80/1268 EHS, pokud jde o měření emisí oxidu uhličitého a spotřeby paliva vozidel kategorie N1, nikoli aritmetický průměr všech tří hodnot tam uváděných), na trase [obec] – [obec] a zpět v délce zaokrouhleně 87 km za jednu cestu (celkem 174 km), při průměrné ceně nafty ve výši 34,40 Kč l, a pevné náhrady ve výši 5,20 Kč km, podle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu, ve spojení s § 157 odst. 3, odst. 4 písm. b) a § 189 odst. 1 písm. a) a c) zákona č. 262/2006 Sb., zákoník práce, ve znění pozdějších předpisů za použití § 1 písm. b) a § 4 písm. c) vyhlášky č. 467/2022 Sb., o změně sazby základní náhrady za používání silničních motorových vozidel a stravného a o stanovení průměrné ceny pohonných hmot pro účely poskytování cestovních náhrad pro rok 2023, ve znění pozdějších předpisů). Účelně vynaložené náklady žalovaného tedy celkem činí 19 315,60 Kč. Soud proto žalobkyni uložil povinnost nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 19 315,60 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jeho zástupce, a to v souladu s § 149 odst. 1 a § 160 odst. 1 o. s. ř.