18 C 40/2020-243

Rubrum

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu Mgr Gabrielou Hanákovou jako samosoudkyní ve věci žalobce: ; [celé jméno žalobkyně], narozená dne [datum] bytem [adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [titul]. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa], [obec] proti žalovaným: ; 1. [celé jméno žalované], narozená dne [datum] bytem [adresa žalované a žalované] ; 2. [celé jméno žalované], narozená dne [datum] bytem [adresa žalované a žalované] obě zastoupeny advokátem [titul]. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa], [obec] o nahrazení projevu vůle zvýšit nájemné takto:

Výrok

I. Žaloba, aby soud určil výši nájemného v bytě [číslo] s dispozicí 2+1 o výměře 50,36 m2 na částku 11.784 Kč, tj. v částce 234 Kč/m2 s účinností od 1.6.2020, a v bytě [číslo] s dispozicí 3+kk o výměře 82,34 m2 na částku 19.268 Kč, tj. v částce 234 Kč/m2 s účinností od 1.6.2020, obou v domě v [obec], [ulice a číslo], zapsaném na [list vlastnictví], k.ú. [část obce] jako stavba na pozemku p. [číslo] se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované 1 na náhradě nákladů řízení částku 10.890 Kč do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám její advokátky.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované 2 na náhradě nákladů řízení částku 10.890 Kč do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám její advokátky.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se svoji žalobou soudu podanou dne 30.4.2020 vůči žalovaným 1 a 2 domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud rozhodl o zvýšení nájemného bytu [číslo] na částku 11.784 Kč měsíčně a bytu [číslo] na částku 19.268 Kč. V odůvodnění žaloby vůči žalované 1 žalobkyně uvedla, že je výlučným vlastníkem nemovitosti v k.ú. [část obce] p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] Tyto nemovitosti získala žalobkyně od svých rodičů [jméno] a [jméno] [příjmení] na základě darovací smlouvy ze dne 26.11.2019. Žalovaná 1 je nájemkyní bytové jednotky [číslo] o dispozici 2+1, kdy 22.1.1991 uzavřela s PBH [obec] III dohodu o užívání bytu, cena za užívání včetně ceny za služby činila 112 Kč měsíčně. Aktuální výše nájmu bytu [číslo] činí 3.525 Kč, za vybavení nájem 270 Kč, záloha na vodné 600 Kč a na služby 300 Kč. Žalovaná v bytě žije se svým manželem [jméno] [příjmení]. Tato výše nájmu byla stanovena dne 25.3.2019 na základě úpravy nájmu majiteli nemovitosti. Vývoj ceny nájemného u bytu probíhal od 22.1.1991, kdy byl průběžně navyšován, a to na základě právních předpisů vyhl. [číslo] 1995 dne 30.6.1992, 26.6.1995, 3.6.1996, 1.10.1996, 16.6.1997 a 15.6.1998. Dále na základě vyhl. [číslo] dne 21.6.1999, 20.6.2000, 22.6.2001, 11.6.2002, 5.5.2003, 9.6.2003 a 15.4.2004. Na základě vyhlášky [číslo] pak dne 18.9.2006, 8.1.2007, 14.9.2007 a 15.9.2008. Na základě zákona č. 150/2009 Sb. dne 15.9.2009 a 31.1.2010 dle vyhl. [číslo] 1995 pak došlo ke zvýšení. Dne 18.9.2006, dne 4.10.2012, 27.6.2013 a dále 25.10.2017 dle n.o.z. a 25.3.2019. Ke zvýšení nájmu došlo na základě jiného právního předpisu. Žalobkyně informovala žalovanou 1 přípisem ze dne 2.2.2020 o tom, že se stala výlučnou vlastnicí nemovitosti a předložila návrh na uzavření nové nájemní smlouvy, součástí byl i návrh na zvýšení cen nájmu na částku 7.050 Kč, 140 Kč/m2. Žalovaná 1 reagovala přípisem ze dne 10.2.2020 s tím, že není třeba uzavírat novou nájemní smlouvu. Následně přípisem ze dne 9.3.2020 žalovaná 1 navrhla zvýšení nájmu o 20%. Přípisem ze dne 3.3.2020 byl žalované 1 zaslán návrh na zvýšení nájemného, kdy byla navrhnuta nová výše nájmu v částce 11.784 Kč, žalobkyně vycházela z cenové mapy obvyklé výše nájmu, a to ceny 234 Kč za m2, tento přípis byl doručen dne 12.3.2020. Žalovaná 1 na to následně uvedla, že souhlasí se výšením nájemného o 20% s tím, že takto navýšené nájemné začne hradit od 1.6.2020. Takto zvýšené nájemné činí částku ve výši 4.230 Kč, tedy 84 Kč/m2, což neodpovídá průměrné výši nájmu.

2. V odůvodnění žaloby vůči žalované 2 žalobkyně uvedla, že žalovaná 2 je nájemkyní bytové jednotky [číslo] o dispozici 3+kk, o výměře 82,34 m2 ve stejném bytovém domě jako žalovaná 1, kterého je žalobkyně výlučnou vlastnicí. Žalovaná 2 uzavřela dne 22.1.1991 s PHB [obec] III dohodu o užívání bytu [číslo] kdy cena za užívání včetně ceny za služby činila částku 288 Kč měsíčně. Aktuální výše nájmu bytu [číslo] činí 5.764 Kč, za vybavení bytu 468 Kč, záloha na vodné 600 Kč a záloha na služby činí 300 Kč, žalovaná žije v bytě se svým partnerem [jméno] [příjmení]. Aktuální výše nájmu byla stanovena na základě úpravy nájmu majiteli nemovitosti dne 25.3.2019. Cena nájemného byla průběžně navyšována na základě jiných právních předpisů, a to dne 30.6.1992 na základě všeobecného zvýšení nájemného, dne 5.1.1994 na základě vyhl. č. 176/1993 Sb., dále na základě vyhl. č. 30/1995 Sb. dne 26.6.1995, 3.6.1996, 16.6.1997, 15.6.1998, 30.11.1998 a 21.6.1999. Na základě vyhl. č. 4/1999 Sb. pak nájemné bylo zvýšeno dne 20.6.2000, 22.6.2001, 21.5.2002, 11.6.2002, 9.6.2003, 15.3.2004, 22.6.2005, 27.2.2006 a 26.6.2006. Dne 18.9.2006 pronajímatelé jednostranně oznámili navýšení nájmu s odkazem na z.č. 107/2006 Sb., dále bylo jednostranně navýšeno nájemné dne 18.9.2006, 14.9.2007 a 15.9.2008. Dne 15.9.2009 oznámili pronajímatelé navýšení s odkazem na z. č. 150/ 2009, následně byla cena nájmu navýšena dne 15.1.2010, 31.1.2013, 27.6.2013, 30.9.2016, 10.10.2017, 25.10.2017 dle n.o.z. a dne 28.11.2017 a 25.3.2019. Rovněž zde žalobkyně dne 2.2.2020 informovala žalovanou 2 o tom, že se stala výlučnou vlastnicí nemovitosti a předložila novou nájemní smlouvu, navrhla zvýšení ceny nájmu na částku 11.527 Kč, tedy 140 Kč/m2. Žalovaná 2 reagovala přípisem ze dne 7.2.2020 a 10.3.2020 s tím, že není třeba uzavírat novou nájemní smlouvu a připustila navýšení nájmu o 20% od 1.1.2021. Přípisem ze dne 3.3.2020 bylo navrhnuto žalované 2 zvýšení nájmu v částce 19.268 Kč, cena 234 Kč za m2, tento přípis byl doručený 13.3.2020. Žalovaná 2 reagovala dne 27.3.2020, kdy souhlasila se zvýšením aktuálního nájemného o 20% a přislíbila úhradu od 1.6.2020, což činí nájemné ve výši 6.616 Kč, tato výše je velice podprůměrná (84 Kč/m2).

3. Žalované 1, 2 ve svém vyjádření k žalobě uvedly, že se zvýšením nájemného na částku 234 Kč/m2 nesouhlasí, kdy jsou dlouholetými nájemkyněmi bytu, řádně plnily všechny své povinnosti včetně placení nájmu. Krátce poté, kdy se žalobkyně stala novou vlastnicí domu, obdržely dopis s tím, že nájemní smlouvy jsou neplatné a s výzvou k uzavření nové nájemní smlouvy s navýšeným nájemným o více než 120% a s pohrůžkou vyklizení z nemovitosti. Na to obě reagovaly, že není třeba uzavírat novou nájemní smlouvu a výše nájmu neodpovídá zákonu. Dalším přípisem žalobkyně požadovala částku 234 Kč za m2, obě žalované považovaly tento přípis za návrh na zvýšení nájemného, dobrovolně začaly od června 2020 hradit zvýšené nájemné dle § 2249 o.z., což žalobkyni sdělily. Aplikace ust. § 3074 odst. 2 o.z. zde není namístě, nájemné bylo jednostranně zvyšováno kontinuálně po celou dobu a jeho výše je nyní odpovídající jak lokalitě, tak i úrovni a vybavení bytu. V sousedním domě, který je v obdobném stavu jako předmětný dům, činí nájemné 70 Kč/m2, přes ulici se nachází kompletně zrekonstruovaný obytný komplex, kde činí nájemné 110 Kč/m2. Nelze přehlédnout, že se jedná o dům v k.ú. [část obce], na frekventované, prašné ulici, jehož technický stav vyžaduje kompletní rekonstrukci. Od 90. let nedošlo kromě výměny oken (na kterou nájemníci přispěli) k žádným opravám či úpravám kromě běžných udržovacích prací. Cena 234 Kč/m2 neodpovídá obvyklé výši nájmu v tomto domě.

4. Městský soud v Brně usnesením ze dne 3.8.2020, č.j. 18 C 40/2020-60 rozhodl o spojení ke společnému řízení tam specifikovaných věcí (proti žalovaným 1, 2 a 3, a to [celé jméno žalované], [datum narození], bytem [adresa žalované a žalované]) v zájmu hospodárnosti na návrh právní zástupkyně žalovaných 1 a 2. Toto usnesení nabylo právní moci dne 9.8.2020.

5. Na návrh právní zástupkyně žalobkyně a právního zástupce žalované 3 [celé jméno žalované] z důvodu mimosoudního jednání účastníků a možnosti uzavření mimosoudní dohody bylo rozhodnuto o vyloučení věci vůči této žalované k samostatnému projednání usnesením ze dne 21.4.2021, č.j. 18 C 40/2020-238, které nabylo právní moci dne 21.4.2021 6. Po provedeném dokazování vzal soud ohledně skutkového stavu věci za prokázáno, že žalobkyně je výlučnou vlastnicí nemovité věci, a to pozemku p. [číslo] jehož součástí je stavba [část obce], [adresa], bytový dům v [obec], [ulice a číslo], k.ú. [část obce] (vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ve věci sp.zn. V [číslo] 2019 [číslo]), když tato skutečnost byla mezi stranami nesporná. Jedná se o bytový dům v [obec], [ulice a číslo] (dále jen„ předmětný dům“), žalobkyně tento nabyla darovací smlouvou ze dne 26.11.2019 od svých rodičů [jméno] a [jméno] [příjmení], kteří předmětný dům nabyli jednak kupní smlouvou ze dne 3.4.1995 ([obec] a [jméno] [příjmení]) a jednak darovací smlouvou ze dne 3.4.1995 ([obec] [anonymizováno]). Od r. 1995 do r. 2019 tak předmětný dům vlastnili [obec] a [jméno] [příjmení], rodiče žalobkyně, a to [obec] [anonymizováno] z id. 2/3 a oba manželé v rámci svého společného jmění manželů z id. 1/3. Mezi stranami bylo dále nesporné, že žalovaná 1 je nájemkyní jednotky v předmětném domě [číslo] s dispozicí 2+1, o výměře 50,36 m2, žalovaná 2 pak jednotky [číslo] v předmětném domě s dispozicí 3+kk, o výměře 82,34 m2.

7. Soud dále prováděl dokazování následujícími listinnými důkazy ve vztahu k jednotce [číslo] jehož nájemkyní je žalovaná 1.

8. Žalovaná 1 uzavřela s PBH [obec] III dne 22.1.1991 dohodu o užívání bytu, kdy předmětem byl byt [číslo] I. kategorie, o dvou pokojích, jedné kuchyni v přízemí domu v [obec], [ulice] č. or. 26 (dále jen„ jednotka [číslo]“), a to s účinností od 1.12.1990 na dobu neurčitou, byla zde vyčíslena měsíční úhrada za užívání a za služby celkem 181 Kč. Jednotka [číslo] byla žalované 1 přidělena na základě rozhodnutí Obvodního národního výboru [obec] III o přidělení náhradního bytu ze dne 22.11.1990, č.j. [anonymizováno] [spisová značka]. Na dohodu o užívání bytu navazoval protokol o převzetí bytu z 26.11.1990 a evidenční list, ze kterých vyplývají ostatní osoby bydlící v bytě vedle žalované 1, a to [jméno] [příjmení], [datum narození], manžel, a [jméno] [celé jméno žalované], [datum narození], dcera.

9. Přípisem ze dne 30.6.1992 [obec] [anonymizováno] coby majitel předmětného domu provedl úpravu nájemného za jednotku [číslo] od 1.7.1992 s poukazem na to, že dochází k všeobecnému zvýšení nájemného za bytové prostory, zde za jednotku [číslo] šlo o částku 293 Kč měsíčně. Následně přípisem ze dne 26.6.1995 pak [obec] [anonymizováno] ml. u této jednotky upravil nájemné od 1.7.1995 dle vyhl. č. 30/1995 Sb. s tím, že celková měsíční náhrada činí 620,40 Kč, podlahová plocha jednotky č . 3 44 m2 x 7,85 Kč činí 345,40 Kč, vybavení bytů 35 Kč, vodné za 3 osoby 120 Kč, služby 120 Kč. Přípisem ze dne 3.6.1996 došlo k další úpravě nájemného od 1.7.1996 na celkovou částku měsíčně 831 Kč, kdy nájemné bylo zvýšeno na 466 Kč a vodné 60 Kč na osobu, tedy 180 Kč, služby 150 Kč měsíčně. Přípisem ze dne 1.10.1996 [obec] [anonymizováno] ml. u jednotky [číslo] snížil celkovou měsíční náhradu za užívání bytu od 1.7.1996 na částku 826 Kč v návaznosti na nižší vybavení bytu (30 Kč). Přípisem ze dne 16.6.1997 [jméno] a [obec] [anonymizováno] popisují úpravu nájemného od 1.7.1997 ve vztahu k jednotce [číslo] žalované 1 tak, že celková měsíční náhrada činí 1.233 Kč, kdy nájemné dle podlahové plochy bylo zvýšeno na částku 753 Kč (44 m2 x 17,12 Kč), dále bylo zvýšeno vodné na 270 Kč (90 Kč na osobu) a služby na 180 Kč. Přípisem ze dne 15.6.1998 [jméno] a [obec] [anonymizováno] uvádí další úpravu nájemného od 1.7.1998, celková měsíční náhrada činí 1.587 Kč, došlo ke zvýšení nájemného na 22,10 Kč/m2 (dále vodné 390 Kč a služby 195 Kč). Další úprava nájemného byla učiněna přípisem z 21.6.1999 od 1.7.1999 pak měsíční náhrada za užívání bytu ve vztahu k jednotce [číslo] byla 1.739 Kč, došlo ke zvýšení nájemného na 24,18 Kč/m2 (dále také služeb na částku 255 Kč měsíčně), byl zde odkaz na vyhlášku Min. financí [číslo] cenový věstník [číslo]. Přípisem ze dne 20.6.2000 pak došlo [jméno] a [jméno] [příjmení] k úpravě nájemného od 1.7.2000, a to na celkovou měsíční částku 1.824 Kč, kdy došlo ke zvýšení nájemného na částku 25,36 Kč/m2. Další úprava nájemného pak byla učiněna přípisem ze dne 22.6.2011 s tím, že od 1.7.2001 činila měsíční náhrada za užívání jednotky [číslo] částku 1.925 Kč, došlo ke zvýšení nájemného na částku 26,37 Kč/m2. Přípisem ze dne 11.6.2002 [obec] a [jméno] [příjmení] provedli úpravu nájemného ve vztahu k jednotce [číslo] od 1.7.2002 na celkovou měsíční částku 2.134 Kč (došlo ke zvýšení nájemného na částku 27,43 Kč/m2), kdy současně došlo ke změně podlahové plochy jednotky [číslo] na 50,36 m2, dále také ke zvýšení zálohy vodného na celkovou částku 510 Kč (170 Kč/osoba) a ke snížení paušálu za služby na celkovou částku 213 Kč. Tento přípis z 11.6.2002 obsahuje také rozpis výpočtu náhrad za užívání bytu – jednotky [číslo] to s odkazem na vyhl. č. 3/1995 Sb. od 1.7.2002, kde se rozepisuje podlahová plocha bytu, došlo k započítání na 50,36 m2 (navíc sklep 4,62 m2, spíž). Přípisem ze dne 5.5.2003 pak majitelé upravili nájemné od 1.6.2003 u jednotky [číslo] na celkovou měsíční náhradu ve výši 2.352 Kč, zde došlo pouze ke změně částky u vybavení bytu. [příjmení] [jméno] a [jméno] [příjmení] ze dne 9.6.2003 tito majitelé upravili nájemné od 1.7.2003 ve vztahu k jednotce [číslo] na celkovou měsíční náhradu ve výši 2.502 Kč, zde došlo pouze ke zvýšení zálohy za vodné v celkové částce 630 Kč (210 Kč/osoba) a paušálu za služby 243 Kč. Přípisem ze dne 15.4.2004 pak majitelé předmětného domu upravují nájemné od 1.4.2004 u jednotky [číslo] na celkovou měsíční náhradu ve výši 2.622 Kč, kdy došlo pouze ke zvýšení zálohy na vodné v celkové částce 750 Kč.

10. Přípisem ze dne 18.9.2006 [obec] a [jméno] [příjmení] oznamují žalované 1 s poukazem na zák. č. 107/2006 Sb., že provádí od 1.1.2007 jednostranné zvýšení nájemného za jednotku [číslo] na částku 33,01 Kč/m2, celkem nájemné ve výši 1.662 Kč měsíčně, žalovaná 1 podepsala toto oznámení dne [číslo] jako potvrzení o převzetí. Přípisem ze dne 8.1.2007 [obec] a [jméno] [příjmení] upravují nájemné od 1.1.2007 ve vztahu k jednotce [číslo] na částku 2.926 Kč měsíčně, kdy došlo ke zvýšení nájemného na 33,01 Kč/m2. Přípisem ze dne 14.9.2007 pak stejní majitelé předmětného domu oznamují žalované 1 jednostranné zvýšení nájemného za jednotku [číslo] s odkazem na zák. č. 107/2006 Sb., kdy nájemné po zvýšení upraveno na 2.048 Kč měsíčně, žalovaná 1 také na této listině potvrdila dne 17.9.2007 převzetí, dále ze stejného data s podpisem jak majitelů, tak žalované 1 je výpočet náhrad za užívání jednotky [číslo] s odkazem na zák. č. 107/2006 Sb. K tomu ještě navazující přípis ze dne 14.9.2007 ohledně úpravy nájemného od 1.1.2008 uvádí celkovou měsíční náhradu za užívání jednotky [číslo] ve výši 3.162 Kč měsíčně. Obdobně následuje oznámení o jednostranném zvýšení nájemného ze dne 15.9.2008 [jméno] a [jméno] [příjmení] ve vztahu k jednotce [číslo] kdy nájemné po zvýšení je upraveno na částku 2.626 Kč měsíčně, dále je zde odpovídající přípis ze stejného data ohledně úpravy nájemného od 1.1.2009, kdy celková měsíční náhrada za užívání jednotky [číslo] činí 3.740 Kč a tzv. kalkulačka pro jednostranné zvýšení nájemného v r. 2009. Další přípis majitelů předmětného domu ze dne 15.9.2009 žalované 1 opět oznamuje jednostranné zvýšení nájemného tentokrát s odkazem na zákon č. 150/2009 Sb., kterým se mění zák. č. 107/2006 Sb. s tím, že nájemné po zvýšení je upraveno na částku 2.975 Kč měsíčně, a to od 1.1.2010 Tomu odpovídá přípis ze dne 15.9.2009 ohledně úpravy nájemného od 1.1.2010, kdy měsíční celková náhrada za užívání jednotky [číslo] činí 4.089 Kč. Přípisem ze dne 31.1.2010 [obec] a [jméno] [příjmení] upravují nájemné od 1.2.2010 na celkovou měsíční náhradu ve výši 3.792 Kč, kdy došlo tedy ke snížení, a to vlivem snížení zálohy na vodné v důsledku změny počtu osob na dvě a také příslušném snížení paušálu u služeb. Přípisem ze dne 4.10.2012 [obec] a [jméno] [příjmení] upravují nájemné od 1.10.2012 u jednotky [číslo] na částku 3.839 Kč, zde došlo pouze ke změně částky za vybavení bytu, je zde odkaz na vyhl. [číslo] 1995 a plynový kotel. Dalším přípisem z 27.6.2013 [obec] a [jméno] [příjmení] upravují nájemné od 1.7.2013 u jednotky [číslo] na celkovou měsíční náhradu ve výši 4.039 Kč, kdy došlo pouze ke zvýšení zálohy za vodné na 600 Kč.

11. Přípisem ze dne 25.10.2017 [obec] a [jméno] [příjmení] upravují nájemné od 1.1.2018 ve vztahu k jednotce [číslo] na celkovou měsíční náhradu 4.589 Kč, kdy zde uvádí, že nová maximální cena základního měsíčního nájemného za 1 m2 činí od 1.1.2018 částku 70 Kč, nájemné po zaokrouhlení činí 3.525 Kč, ostatní položky zůstávají stejné. Dalším přípisem ze dne 25.3.2019 [obec] a [jméno] [příjmení] upravují nájemné od 1.4.2019 ve vztahu k jednotce [číslo] žalované 1 s tím, že celková měsíční náhrada činí 4.695 Kč, došlo zde pouze ke změně služeb na celkovou částku 300 Kč, výše nájemného zůstala 70 Kč/m2.

12. Žalobkyně přípisem ze dne 2.2.2020 sdělila žalované 1, že se stala novým vlastníkem předmětného domu a současně předložila nové znění nájemní smlouvy s tím, že stávající znění je nevyhovující a neodpovídá platným právním předpisům, dále ohledně navýšení nájmu sdělila, že obvyklé výše nájmu v [část obce] dle cenové mapy činí až 234 Kč/m2, nájem v domě navýšila na částku 140 Kč/m2. Dále zde upozornila, že v případě nevrácení podepsané nájemní smlouvy do 10.2.2020 dá žalované 1 výpověď z nájmu bytu. Jednou z příloh tohoto přípisu pak byl návrh nájemní smlouvy, ve které se mimo jiné uvádí, že ve společné domácnosti s žalovanou 1 bude žít [jméno] [příjmení], [datum narození], manžel nájemkyně, dále výše nájemného se zde uvádí v částce 7.050 Kč měsíčně.

13. Žalovaná 1 přípisem ze dne 10.2.2020 žalobkyni sděluje, že užívá byt nepřetržitě od r. 1990 a není důvod uzavírat novou nájemní smlouvu, nájemní vztah je na dobu neurčitou.

14. Přípisem ze dne 3.3.2020 právní zástupkyně žalobkyně žalované 1 odkazuje na přípis žalobkyně ze dne 2.2.2020 s tím, že obvyklá výše nájmu činí 234 Kč/m2, za byt – jednotku [číslo] pak částku 11.784 Kč měsíčně, současně byla žalovaná 1 vyzvána, aby v případě souhlasu s novou cenou nájmu tento začala hradit počínaje třetím kalendářním měsícem po doručení návrhu, také zde byla upozorněna, aby v případě nesouhlasu tuto skutečnost v písemné formě do 2 měsíců od doručení návrhu sdělila, kdy po marném uplynutí této lhůty bude podána žaloba na zvýšení nájemného. Tento přípis byl doručen žalované 1 dne 11.3.2020.

15. Žalovaná 1 přípisem ze dne 9.3.2020 žalobkyni odpověděla, že jednotku [číslo] užívá na základě platné nájemní smlouvy od r. 1990, spolu s ní také manžel [jméno] [příjmení] a po určitou dobu společnou domácnost s nimi sdílela i dcera [jméno]; dále zde uvedla, že s rodiči žalobkyně upravovali nájemné k 1.1.2018 na cenu 70 Kč/m2, tedy zvýšení o 18,5%, proto zde navrhla zvýšení ceny nájemného o 20% za 1 m2 s účinností od uzavření dohody nového výměru.

16. Přípisem ze dne 27.3.2020 žalovaná 1 sděluje právní zástupkyni žalobkyně v reakci na dopis ze dne 3.3.2020, že dle obsahu považuje tento za návrh na zvýšení nájemného o maximální možnou hodnotu, tj. o 20%, s tímto návrhem souhlasí a takto zvýšené nájemné začne hradit počínaje třetím měsícem od obdržení výzvy, tedy od 1.6.2020.

17. Soud dále prováděl dokazování následujícími listinnými důkazy ve vztahu k jednotce [číslo] jehož nájemkyní je žalovaná 2.

18. Rozhodnutím o přidělení náhradního bytu ze dne 22.11.1990, č.j. [anonymizováno] [spisová značka] byl přidělen žalované 2 byt [číslo] sestávající ze 3 pokojů, kuchyně a příslušenství v [obec], [ulice a číslo] v prvním poschodí (dále jen„ jednotka [číslo]“). Žalovaná 2 uzavřela dohodu o užívání bytu dne 22.1.1991 s PBH [obec] III, jejímž předmětem byla jednotka [číslo] jako byt I. kategorie, o 3 pokojích, jedné kuchyni, v 1. patře předmětného domu. Na tuto dohodu navazoval evidenční list z 22.1.1991 ve vztahu k jednotce [číslo] ze kterého vyplývají další osoby bydlící v bytě, a to [jméno] [příjmení], [datum narození], manžel, [jméno] [příjmení], [datum narození], syn, a [jméno] [příjmení], [datum narození], syn. V protokolu o převzetí bytu ve vztahu k jednotce [číslo] ze dne 26.11.1990 je popsán stav a vybavení tohoto bytu, stejně jako spolubydlící osoby.

19. Přípisem ze dne 30.6.1992 [obec] [anonymizováno] sděluje žalované 2 ve vztahu k jednotce [číslo] že od 1.7.1992 dochází k všeobecnému zvýšení nájemného za bytové prostory, nájemné tak nově činí 392 Kč, spolu s poplatkem za úklid a zálohou na vodné jde pak o částku 484 Kč měsíčně. Přípisem ze dne 5.1.1994 [obec] [anonymizováno] a [jméno] [příjmení] sdělují žalované 2 výpočet náhrad za užívání bytu s odkazem na vyhl. 176/1993 Sb., ve vztahu k jednotce [číslo] činí celková měsíční náhrada za užívání bytu 715 Kč, z toho nájemné dle podlahové plochy 75 m2 představuje 450 Kč. Dále přípisem ze dne 26.6.1995 [obec] [anonymizováno] ml., sděluje žalované 2 s odkazem na vyhl. č. 30/1995 Sb., že od 1.7.1995 dochází ke změně měsíčního nájemného na částku 588,70 Kč (75 m2 x 7,85), celková měsíční náhrada činí 933,70 Kč. Obdobným přípisem ze dne 3.6.1996 sděluje [obec] [anonymizováno] ml. žalované 2 výši nájemného měsíčně ve výši 795 Kč (75 m2 x 10,60), celková měsíční náhrada za užívání jednotky [číslo] činí 1.260 Kč [obec] a [jméno] [příjmení] přípisem ze dne 16.6.1997 žalované 2 sdělují úpravu nájemného od 1.7.1997 na částku 17,12 Kč/m2, nájemné tedy 1.284 Kč, celková měsíční náhrada 1.909 Kč. Přípisem ze dne 15.6.1998 [obec] a [jméno] [příjmení] upravují nájemné od 1.7.1998 ve vztahu k žalované 2 na částku 1.658 Kč (75 m2 x 22,10 Kč), celkem měsíční náhrada za užívání bytu 2.560 Kč. Přípisem ze dne 30.11.1998 [obec] a [jméno] [příjmení] upravují nájemné od 1.11.1998, kdy dochází ke snížení celkové měsíční náhrady na částku 2.365 Kč v souvislosti se snížením počtu osob, tedy vodného na částku 390 Kč a služeb na částku 195 Kč. Přípisem ze dne 21.6.1999 [obec] a [jméno] [příjmení] upravují nájemné od 1.7.1999 ve vztahu k žalované 2 a jednotce [číslo] na částku celkovou 2.580 Kč, kdy došlo ke zvýšení nájemného na částku 1.813 Kč (75 m2 x 24,18) a ke zvýšení služeb paušálu na částku 255 Kč. Dalším přípisem majitelů předmětného domu [jméno] a [jméno] [příjmení] ze dne 20.6.2000 sdělují žalované 2 ve vztahu k jednotce [číslo] úpravu nájemného od 1.7.2000 na částku 1.902 Kč (75 m2 x 25,36 Kč), kdy dále se zvyšuje paušál za služby na částku 288 Kč, celková měsíční náhrada činí 2.702 Kč. Přípisem ze dne 22.6.2001 [obec] a [jméno] [příjmení] upravují nájemné od 1.7.2001 ve vztahu k žalované 2 na celkovou měsíční náhradu ve výši 2.825 Kč, kdy došlo ke zvýšení nájemného na částku 26,37 Kč/m2, také ke zvýšení vodného a služeb. Přípisem ze dne 21.5.2002 stejní majitelé sdělují žalované 2 úpravu nájemného od 1.6.2002 na celkovou částku 3.080 Kč, kdy nájemné zůstalo beze změny, došlo pouze ke zvýšení vodného a služeb v návaznosti na 4 osoby v bytě. Přípisem ze dne 11.6.2002 je pak sděleno, že dochází k úpravě nájemného od 1.7.2002, kdy nájemné se zvyšuje na částku 27,43 Kč/m2, současně zde došlo také k navýšení podlahové plochy na 82,34 m2, nájemné tedy ve výši 2.259 Kč, celkem měsíční náhrada činí částku 3.345 Kč ve vztahu k jednotce [číslo] došlo také ke zvýšení záloh na vodné na částku 680 Kč a ke snížení paušálu za služby na částku 284 Kč. [příjmení] [jméno] a [jméno] [příjmení] ze dne 9.6.2003 žalované 2 ve vztahu k jednotce [číslo] je sdělena nová celková měsíční náhrada za užívání bytu ve výši 3.545 Kč, kdy došlo k navýšení zálohy na vodné a novému paušálu za služby. Přípisem ze dne 15.3.2004 [jméno] a [jméno] [příjmení] dochází k úpravě nájemného od 1.4.2004 na celkovou měsíční částku 3.705 Kč, kdy došlo pouze ke zvýšení zálohy na vodné. Přípisem ze dne 22.6.2005 [obec] a [jméno] [příjmení] upravují nájemné od 1.7.2005 ve vztahu k jednotce [číslo] vůči žalované 2, kdy celková měsíční náhrada činí 3.908 Kč, výše nájemného zůstává 27,43 Kč/m2, mění se vybavení bytu na částku 325 Kč. Přípisem ze dne 27.2.2006 stejných majitelů je pak žalovaná 2 informována o nové celkové měsíční náhradě ve výši 3.658 Kč, kdy došlo ke snížení ve vztahu k vodnému při snížení počtu osob – tři. Přípisem ze dne 26.6.2006 stejní majitelé sdělují žalované 2 úpravu nájemného od 1.7.2006 na celkovou měsíční náhradu ve výši 3.908 Kč, opět došlo ke zvýšení záloh za vodné.

20. Přípisem ze dne 18.9.2006 [obec] a [jméno] [příjmení] sdělují, že od 1.1.2007 činí nová maximální cena 33,01 Kč/m2, nájemné představuje částku 2.718 Kč a celková měsíční náhrada za užívání bytu 4.431 Kč; ze stejného data je pak oznámení o jednostranném zvýšení nájemného z bytu podle zák. č. 107/2006 Sb., ve kterém se rovněž uvádělo zvýšení na nové nájemné za 1 m2 33,01 Kč. Přípisem ze dne 14.9.2007 [obec] a [jméno] [příjmení] oznamují žalované 2 jednostranné zvýšení nájemného za jednotku [číslo] s poukazem na zák. č. 107/2006 Sb., kdy nové nájemné činí 40,66 Kč/m2, nájemné po zvýšení měsíčně ve výši 3.348 Kč, toto oznámení žalovaná 2 převzala dne 16.9.2007. Na oznámení o jednostranném zvýšení nájemného ze dne 14.9.2007 navazuje přípis ze stejného data o úpravě nájemného od 1.1.2008, ze kterého vyplývá celková měsíční náhrada za užívání bytu pro žalovanou 2 ve výši 4.861 Kč. Oznámením o jednostranném zvýšení nájemného z bytu dle zák. [číslo] s účinností ode dne 1.1.2009 stejní majitelé oznamují žalované 2 zvýšení nájemného na částku 52,13 Kč/m2, kdy celkem nájemné po zvýšení je v částce 4.292 Kč měsíčně, z listiny – úprava nájemného od 1.1.2009 pak vyplývá celková měsíční náhrada za užívání bytu – jednotky [číslo] v částce 5.805 Kč. Přípisem ze dne 15.9.2009 oznamují žalované 2 majitele předmětného domu zvýšení nájemného na částku 59,06 Kč/m2, celkem nájemné upraveno na 4.863 Kč měsíčně od 1.1.2010, a to s odkazem na zák. č. 150/2009 Sb., kterým se mění zák. č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Přípisem ze dne 15.1.2010 [obec] a [jméno] [příjmení] sdělují žalované 2 úpravu nájemného od 1.1.2010, kdy celková měsíční náhrada činí 6.079 Kč, z toho nájemné 4.863 Kč, vybavení bytu 325 Kč, záloha vodné za 3 osoby x 200 Kč, tj. 600 Kč a služby 291 Kč. Přípisem ze dne 31.1.2013 stejní majitelé sdělují žalované 2 úpravu nájemného od 1.2.2013, kdy nájemné zůstává ve výši 59,06 Kč/m2, celkem nájemné za 82,34 m2 4.863 Kč, došlo ke změně částky za vybavení bytu 376 Kč, celková měsíční náhrada za jednotku [číslo] činí 6.130 Kč, na to navazuje evidenční list, ze kterého vyplývá podlahová plocha bytu 82,34 m2 a vybaven bytu, kdy je zde odkaz na zák. č. 107/2006 a vyhl. č. 3/1995 Sb. Přípisem ze dne 27.6.2013 stejní majitelé předmětného domu sdělují žalované 2 úpravu nájemného od 1.7.2013, kdy cena nájemného zůstává stejná 59,06 Kč/m2, zvyšuje se záloha na vodné, celková měsíční náhrada činí 6.430 Kč.

21. Přípisem ze dne 30.9.2016 [obec] a [jméno] [příjmení] sdělují žalované 2 úpravu nájemného od 1.10.2016, kdy nájemné zůstává 59,06 Kč/m2, celkové nájemné činí 4.863 Kč měsíčně a celková měsíční náhrada za užívání bytu pak 6.033 Kč, kdy došlo ke snížení zálohy na vodné vlivem ponížení počtu osob ze tří na dvě. Přípisem ze dne 10.10.2017 [obec] a [jméno] [příjmení] sdělují žalované 2 úpravu nájemného od 1.11.2017, kdy cena nájemného zůstává 59,06 Kč, dochází ke zvýšení ceny za vybavení bytu, celková měsíční náhrada tak činí 6.135 Kč. Přípis pronajímatele (dle podpisu zřejmě [obec] [příjmení]) ze dne 25.10.2017 nadepsaný„ Návrh na zvýšení nájemného z bytu dle NOZ“ obsahuje ve vztahu k žalované 2 odvolání na nový občanský zákoník s tím, že navrhuje od 1.1.2018 zvýšení nájemného za jednotku [číslo] o 18,5%, což představuje 70 Kč/m2 a celkem za podlahovou plochu 82,34 m2 částku 5.764 Kč měsíčně, v odůvodnění se uvádí, že pronajímatel využil možnosti dané NOZ a navrhuje zvýšené nájemné. Přípisem ze dne 28.11.2017 [obec] a [jméno] [příjmení] popisují úpravu nájemného od 1.1.2018 ve vztahu k žalované 2 a jednotce [číslo] kdy nájemné činí 70 Kč/m2, což představuje 5.764 Kč a celková měsíční náhrada za užívání pak 7.026 Kč. Přípisem ze dne 25.3.2019 stejní majitelé předmětného domu upravují nájemné od 1.4.2019 ve vztahu k žalované 2 v celkové měsíční částce 7.132 Kč, kdy dochází pouze ke změně paušálu za služby (navýšení na 150 Kč/osoba) nájemné zůstává 70 Kč/m2, tedy měsíční nájemné 5.764 Kč.

22. Žalobkyně přípisem ze dne 2.2.2020 sděluje rovněž žalované 2, že se stala novým vlastníkem předmětného domu, současně předkládá nové znění nájemní smlouvy s tím, že nájem navýšila na částku 140 Kč/m2, další jako v přípisu z 2.2.2020 určeném pro žalovanou 1, oba jsou totožné. Tento přípis žalovaná 2 převzala dne 7.2.2020. Z návrhu nájemní smlouvy přiloženého k přípisu vyplývá, že s žalovanou 2 jako nájemkyní v bytě žije její přítel [jméno] [příjmení], [datum narození], nájemné je stanoveno na částku 11.527 Kč měsíčně.

23. Přípisem ze dne 7.2.2020 žalovaná 2 odpovídá žalobkyni s tím, že obsah jejího přípisu považuje za nutné konzultovat s právníkem.

24. Právní zástupkyně žalobkyně následně zaslala žalované 2 také (stejně jako žalované 1) přípis ze dne 3.3.2020, který obsahově odpovídá přípisu z 3.3.2020 určenému žalované 1, když zde uvádí nabídku ceny nájmu 11.527 Kč, dosavadní výše nájmu činí 7.132 Kč a je nedostačující s tím, že obvyklá výše nájmu činí 19.268 Kč, 234 Kč/m2; dále zde navrhuje hradit novou výši nájmu v částce 19.268 Kč třetím kalendářním měsícem po doručení návrhu za současného uvedené lhůty 2 měsíců v případě nesouhlasu. Žalovaná tento přípis převzala dne 13.3.2020.

25. Žalovaná 2 přípisem ze dne 10.3.2020 žalobkyni sděluje, že jednotku [číslo] užívá od listopadu 1990, od července 2002 s ní bydlí pan [jméno] [příjmení] a společnou domácnost po celou dobu sdíleli i její synové [jméno] [příjmení] do konce r. 2009 a [jméno] [příjmení] do června r. 2016, dále že není třeba uzavření nové nájemní smlouvy, když původní je platná a v souladu se zákonem s tím, že s bývalými vlastníky upravovali nájemné pro r. 2018 a 2019, byla dohodnuta cena 70 Kč za 1 m2. Dále zde navrhla zvýšení o 20% ceny nájmu od 1.1.2021.

26. Přípisem ze dne 27.3.2020 žalovaná 2 sděluje právní zástupkyni žalobkyně, že souhlasí s návrhem na zvýšení nájemného dle přípisu ze dne 3.3.2020 o maximální možnou hodnotu, tj. o 20% a takto zvýšené nájemné začne hradit počínaje 3. měsícem, tedy od 1.6.2020.

27. Ze znaleckého posudku [číslo] 2020 [titul]. [jméno] [příjmení], znalce z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, ze dne 11.10.2020, který předložila jako objednatel žalobkyně, vyplývá, že úkolem znalce bylo stanovení obvyklého nájemného za bytové jednotky, když znalecký posudek obsahoval na jedné straně nález, ve kterém v základních informacích uvedl předmětný bytový dům, dále že byla provedena prohlídka se zaměřením dne 25.9.2020 za přítomnosti žalobkyně, dále mezi podklady pro vypracování posudku znalec uvedl informace o pozemku z portálu ČÚZK, návrhy nájemních smluv na předmětné byty, popis jednotlivých bytů od objednatele posudku, databáze pronájmu bytových jednotek v realitních kancelářích a snímek katastrální mapy, kdy z těchto podkladů však znalecký posudek v přílohách obsahoval pouze informaci o pozemku z nahlížení do katastru nemovitostí a snímek katastrální mapy. V celkovém popisu nemovité věci znalec uvádí, že obvyklé nájemné v předmětném domě je stanoveno na základě porovnání s nabídkami realitních kanceláří, kdy byty jsou v památkově chráněném domě z 20. let minulého stolení, ve kterém proběhla vnitřní rekonstrukce a modernizace bytů v r. 1995, v r. 2018 byla vyměněna okna, zhotovena nová fasáda a opraveny všechny společné prostory. V realitní kanceláři jsou nabídky pronájmu s průměrnou hodnotou 220 Kč/m2/měsíc za jednotky ve středu města, průměrná cena je s ohledem na nejistotu, zda tyto nabídky budou realizovány za stejnou cenu, upravena koeficientem 0,85 a pro výpočet obvyklého nájemného je proto použita cena ve výši 187 Kč/m2/měsíčn Poslední bod nálezu pak popisuje obsah znaleckého posudku, a to obvyklé nájemné u bytu [číslo] [číslo] [číslo]. [příjmení] posudek ve znaleckém posudku je pak na následující straně a půl a obsahuje odkaz na oceňovací předpisy a určení obvyklého nájemného u specifikovaných bytů, kdy u každého je uvedeno, kde v domě se byt nachází, obytná plocha, případně sklep, vybavení bytu a sdělení, že se ocenění provede dle § 16b odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb. ve výši obvyklé ceny měsíčního užitku, protože nelze zjistit hodnotu měsíčního užitku ze smlouvy. Takto u bytu [číslo] je stanovena hodnota měsíčního nájemného ve výši [číslo], 32 Kč, u bytu [číslo] ve výši 15.397,58 Kč a u bytu [číslo] ve výši 15.072,20 Kč, když znalec u všech tří používá jednotkovou cenu 187 Kč/m2/měsíc a tuto násobí pouze jinou výměrou. Znalecký posudek obsahuje doložku dle § 127a o.s.ř.

28. V rámci výslechu znalce [titul]. [jméno] [příjmení] soudu uvedl, že nebylo možné se do bytů dostat, což dle jeho názoru pro stanovení tržního nájemného není podstatné, žalobkyně mu předala výměry bytu a popis vybavení, sám hledal na serveru Sreality podobné bytové domy, vycházel ze sdělení žalobkyně, že byty byly před 20 až 25 lety rekonstruovány, nebylo tam tedy velké opotřebení, porovnal nabídky a vyšla mu nějaká cena, kdy jako objektivizační koeficient použil 15%, tedy vyšší mez. Prohlídku domu provedl pouze zvnějšku, dovnitř domu nešel. Pokud ve znaleckém posudku odkazuje na stav ke dni 25.9.2020, pak tím myslí stav domu. Sám se tázal na možnost vstupu do bytu, žalobkyně mu sdělila, že by to bylo problematické, proto stanovil tržní nájemné bez prohlídky bytu, žalobkyni sdělil, že prohlídka bytu není nutná, znal rozměry bytu, žalobkyně mu sdělila, v jakém stavu je byt. Provedl zaměření domu za účelem porovnání s projektovou dokumentací, kdy nahlédl do výpisu z katastru nemovitostí, aby učinil závěr, že velikost domu odpovídá skutečnosti, kdy při prohlídce byl sám, používal laserový metr k zaměření pouze obvodových zdí. Znalec v rámci výslechu přiznal několik pochybení ve znaleckém posudku, a to jak formálního, tak odborného charakteru, kdy prohlídka neprobíhala za přítomnosti žalobkyně, v nějakém vyhotovení znaleckého posudku uvedl špatné katastrální území, dále že nepřiložil databázi pronájmu bytových jednotek z realitních kanceláří do příloh znaleckého posudku, není tedy zřejmé, z jakých nabízených bytů vycházel, dále uvedl, že je pro stanovení obvyklého nájemného podstatná i poloha bytu v bytovém domě, zohledňuje se oslunění, také plíseň v bytě by samozřejmě měla vliv na stanovení výše nájemného. Dále také pokud v posudku provedl odkaz na výnosovou metodu, zanechal to ve vyhotovení posudku omylem, nepatří to tam. Dále uvedl, že použil pouze výše uvedený jeden koeficient při porovnávací metodě, kdy ještě běžně používá index polohy, technického stavu a vybavení, měl za to, že byty, se kterými porovnával, byly natolik stejné. Dále pak popsal, v čem spočívá rekonstrukce bytu s tím, že přiznal další pochybení ohledně stanovení nájemného při vlastním vybavení (linka v kuchyni) bytu, pokud by toto nezohlednil, případně stanovil stejnou výši nájemného jako u bytů, kde toto vybavení patří pronajímateli.

29. Dále soud prováděl dokazování fotografiemi jednotky [číslo] ze kterých je patrno starší sociální zařízení v jednotce a havárie v kuchyni v rámci odpadu v kuchyňské lince, konečně také pruh plísně na zdi. Znalec [titul]. [jméno] [příjmení] se k této fotografii s plísní vyjádřil tak, že tato není způsobena špatným větráním. Žalobkyně k fotografii po havárii odpadu v kuchyni sdělila, že došlo k havárii odpadu v bytě ob jedno patro výše, nájemníci si čistili odpad neodborně, proto to vyprsklo v jednotce žalované 2. Dále soud prováděl dokazování také analýzou nájemného ČR ze dne 27.6.2019 a aktuální cenovou hladinou v krajských městech ze dne 17.4.2019.

30. K hodnocení znaleckého posudku [titul]. [jméno] [příjmení] soud uvádí, že je třeba ho hodnotit stejně jako ostatní důkazní prostředky v souladu s ust. § 132 o.s.ř., kdy soud hodnotí přesvědčivost znaleckého posudku co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání, logické odůvodnění jeho závěru, i soulad s jinými provedenými důkazy, odborné závěry nemají podléhat hodnocení soudu (sp.zn. 25 Cdo 583/2001, sp.zn. 30 Cdo 3450/2007, sp.zn. 26 Cdo 4494/2015). S ohledem na níže uvedené právní hodnocení soud pouze stručně uvádí, že tento znalecký posudek má zjevné nedostatky, a to ve formálních i obsahových náležitostech. Nález znaleckého posudku omylem obsahuje informace, které nebyly pravdivé (účast třetí osoby při prohlídce, uvedení jiného katastrálního území), nepatřičný odkaz na výnosovou metodu, dále nedoložení ani v samotném posudku, ani v přílohách, porovnávaných bytových jednotek, ze kterých znalec vycházel, malý či téměř žádný popis nemovité věci. Jako zásadní však soud spatřuje skutečnost, že znalec zpracoval znalecký posudek bez prohlídky bytu a zohlednění stavu bytu, nezapracoval do určení obvyklé ceny ani řádně polohu bytu v domě a ani polohu domu v rámci města. Znalec se ani nepokusil prohlédnout předmětné jednotky, vyšel z tvrzení žalobkyně, a to i pokud jde o problematičnost prohlídky bytu i pokud jde o stav jednotky a jejího vybavení. U všech tří bytových jednotek stanovil pouze jednu jednotkovou cenu, a to bez ohledu na stav bytu, tím myšleno i stav vybavení bytu, polohu bytu v předmětném domě. Soud uzavírá, že z tohoto posudku nelze vycházet, byť soud nemá příslušné odborné znalosti, znalecký posudek posuzuje s ohledem na výše uvedené. Pokud jde i o metodiku, pak samozřejmě nezpochybňuje použití porovnávací metody, avšak s ohledem na výše uvedené zpochybňuje způsob provedení této metody, kdy znalec nebyl schopen ani ústně řádně popsat a doložit byty použité k porovnání, tyto samozřejmě měly být doloženy a popsány ve znaleckém posudku.

31. Soud zamítl provádění dalšího důkazu, revizního znaleckého posudku, jak navrhovala žalobkyně, a to pro nadbytečnost s ohledem na níže provedené právní hodnocení věci.

32. Závěr ohledně skutkového stavu věci učinil soud takový, že žalobkyně je výlučnou vlastnicí předmětného domu v [obec], [ulice a číslo], a to od 26.11.2019, když předchozí podíloví vlastníci byli rodiče žalobkyně. V předmětném domě žalovaná 1 užívá jednotku [číslo] od 1.12.1990 se svým manželem [jméno] [příjmení] na základě dohody o užívání bytu z 22.1.1991. Žalovaná 2 v předmětném domě užívá jednotku [číslo] také od 1.12.1990 dosud. U obou jednotek docházelo od r. 1992 k navyšování a úpravě nájemného na základě vyhlášky č. 176/1993 Sb., vyhl. č. 30/1995 Sb., vyhl. č. 4/1999 Sb. a následně dle zák. č. 107/2006 Sb., kdy k takovéto úpravě, která se týkala navýšení nájemného, případně úprav položek za služby, docházelo prakticky každý rok. U jednotky [číslo] činila před 1.1.2014 výše nájemného 59,07 Kč/m2, což představovalo měsíčně nájemné v částce 2.975 Kč, když s účinností od 1.1.2018 (přípisem ze dne 25.10.2017) majitelé předmětného domu navýšili nájemné na 70 Kč/m2, což u jednotky [číslo] představovalo 3.525 Kč měsíčně. Dalšími přípisy pronajímatelů již nedošlo ke zvýšení nájemného. Žalovaná 1 po 1.1.2018 hradila nájemné ve výši 3.525 Kč měsíčně. Od 1.6.2020 hradí žalovaná 1 nájemné ve výši 4.230 Kč, tj. 84 Kč/m2 (84 Kč x 50,36 m2), tedy o 20% zvýšené oproti předcházející částce 70 Kč/m2. U jednotky [číslo] pak činila do 1.1.2014 výše nájemného 59,06 Kč/m2, což představovalo měsíčně nájemné v částce 4.863 Kč. Následně u předmětné jednotky [číslo] došlo k navýšení nájemného také na základě přípisu pronajímatelů ze dne 25.10.2017 s účinností od 1.1.2018, ve kterém uvádí odkaz na nový občanský zákoník s tím, že nové nájemné činí 70 Kč/m2, u jednotky [číslo] celkem tedy 5.764 Kč měsíčně. Žalovaná 2 takto nájemné hradila. Od 1.6.2020 pak žalovaná 2 hradí nájemné ve výši 6.917 Kč měsíčně, což představuje 84 Kč/m2, zde za 82,32 m2. Obě žalované začaly tedy hradit od 1.6.2020 zvýšené nájemné o 20% oproti dosud hrazenému nájemnému (70 Kč/m2), když tak učinily v reakci přípis zástupkyně žalobkyně ze dne 3.3.2020, ve kterém právní zástupkyně žalobkyně navrhla oběma navýšení nájemného na částku 234 Kč/m2. Žalované vyjádřily s navýšením nájemného v navrženém rozsahu nesouhlas a od 1.6. hradí výše uváděnou částku.

33. Dle ust. § 745 odst. 1 věta prvá o.z. je-li obydlím dům nebo byt, k němuž měl jeden z manželů ke dni uzavření manželství nájemní právo, vznikne uzavřením manželství k domu nebo bytu oběma manželům společné nájemní právo; při pozdějším uzavření nájemní smlouvy vzniká oběma manželům společné nájemní právo účinností smlouvy.

34. Dle § 2270 odst. 1 o.z. uzavře-li nájemní smlouvu s pronajímatelem více osob, stanou se společnými nájemci bytu; společným nájemcem bytu se stane i osoba, která se souhlasem stran přistoupí ke smlouvě. Dle odst. 2 co platí o nájemci, platí obdobně o společných nájemcích, není-li dále stanoveno jinak.

35. Dle ust. § 3074 odst. 1 věta prvá zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění (dále jen„ o.z.“) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Dle odst. 2 se ust. § 2249 odst. 1 nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ust. § 2249 odst. 3 se použije obdobně.

36. Dle ust. § 2249 odst. 1 o.z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

37. Dle ust. § 2249 odst. 3 o.z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

38. Při právním posouzení věci soud dovodil, že žalovaným 1, 2 vzniklo ještě za účinnosti starého občanského zákoníku (zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník) nejprve právo užívání bytu, které se následně (od 1.1.1992) transformovalo na právo nájmu bytu v souvislosti s novelizací občanského zákoníku (zák. č. 509/1991 Sb., § 871). Oběma žalovaným také vzniklo právo společného nájmu bytu. Žalovaná 1 obývá byt stále se svým manželem [jméno] [příjmení], oběma manželům tak svědčí k jednotce [číslo] společné nájemní právo. Žalovaná 2 proti tomu předmětnou bytovou jednotku [číslo] užívá se svým partnerem, je tedy výlučnou nájemkyní jednotky. Ze skutkových závěrů vyplynulo, že od počátku nájemního vztahu žalované 1 i žalované 2 (resp. na počátku užívacího vztahu) docházelo k úpravám výše nájemného, a to v návaznosti na právní předpisy, konkrétně vyhl. č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu a od 1.1.2007 dle zák. č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného. K těmto úpravám docházelo většinou s roční frekvencí pravidelným oznámením ze strany pronajímatelů. Nedocházelo tedy mezi pronajímateli a žalovanými 1, 2 k určení nájemného dohodou, ale výše nájemného byla určována na základě jiného právního předpisu (např. zák. [číslo]). Nájemné od počátku bylo regulováno, nepodléhalo tedy principu smluvní autonomie, když předmětné jednotky [číslo] podléhaly nucené regulaci (od vzniku vztahu – užívacího práva), čemuž pak odpovídalo zvyšování nájemného s poukazem na příslušné právní předpisy, když žádná případná jiná nová nájemní smlouva od r. 1990 uzavřena nebyla (rozsudek Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 4197/2019 ze dne 26.2.2020). Zde proto šlo o stav, kdy nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce a nebylo určeno ani soudem, ale právě na základě jiného právního předpisu tak, jak to má na mysli ust. § 3074 odst. 2 o.z.

39. Od 1.1.2014 v návaznosti na účinnost nového občanského zákoníku (zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník) pak pronajímatelé z výše uvedených důvodů nebyli vázáni limitací danou ust. § 2249 odst. 1 o.z. právě v tomto případě, a to s poukazem na ust. § 3074 odst. 2 o.z. Ze skutkových závěrů vyplývá, že pronajímatelé (právní předchůdci žalobkyně – její rodiče) však žalované 1 přípisem ze dne 25.10.2017 navrhli navýšení nájemného na 70 Kč/m2, což představovalo navýšení o 18,5%, když předcházející výše nájmu činila 59,07 Kč/m2, a to s účinností od 1.1.2018. Je pravda, že tento přípis z hlediska formy kopíroval všechny předcházející přípisy, kterými pronajímatelé upravovali nájemné a zvedali ho v návaznosti na výše uvedené právní předpisy. Z této formy by se samozřejmě mohlo jevit, že jde o navyšování v původním duchu před 1.1.2014. Nicméně od 1.1.2014 již nebylo možno navýšit nájemné jiným způsobem než dle nového obč. zák. Žalovaná 1 na toto navýšení reagovala hrazením takto zvýšeného nájemného, tedy svým jednáním vyjádřila s tímto návrhem na zvýšení nájemného souhlas.

40. Obdobná situace byla i u žalované 2. Po 1.1.2014 právní předchůdci žalobkyně provedli zvýšení nájemného rovněž přípisem ze dne 25.10.2017 s účinností od 1.1.2018, zde však již přímo v této listině uvedli odkaz na nový obč. zák. a nové nájemné stanovili také v částce 70 Kč/m2, což měsíčně u žalované 2 představovalo částku 5.764 Kč. Žalovaná 2 na to reagovala stejně, tedy dobrovolně takto zvýšenou částku nájemného začala hradit, neboli vyjádřila se zvýšením nájemného souhlas svým jednáním. U obou žalovaných tak došlo k uzavření dohody o zvýšení nájemného, o vyšším nájemném, a to v r. 2017. Předcházejícím pronajímatelům nic nebránilo v tom, aby svůj návrh na zvýšení nájemného učinili v souladu s ust. § 3074 odst. 2 o.z. bez limitace uvedené v ust. § 2249 odst. 1 o.z., ale neučinili tak. Dle názoru soudu tak došlo k určení nájemného ujednáním pronajímatelů a žalovaných 1, 2, a proto již nyní nelze zvyšovat nájemné jinak než dle ust. § 2249 odst. 1 o.z., ze kterého vyplývá, že pronajímatel může navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, avšak za dodržení oné zákonné limitace doby 3 let a 20%. Pokud pak žalobkyně navrhla žalovaným 1 a 2 zvýšení nájemného v r. 2020, pak tak mohla učinit pouze o 20% původního nájemného. Žalobkyně navrhla zvýšení nájemného vyšší, žalované 1, 2 na to reagovaly svým souhlasem se zvýšením nájemného, avšak pouze o zákonných 20%. Takto zvýšené nájemné začaly také počínaje třetím kalendářním měsícem po návrhu žalobkyně hradit. Jistě tak začaly činit právě z důvodu, aby se vyhly možnosti navýšení nájemného až do výše obvyklé v daném místě v souladu s ust. § 2249 odst. 1 o.z. Soud však hodnotí návrh žalobkyně z r. 2020 (z 3.3.2020) jako návrh, který nedokládá splnění podmínek ust. § 2249 odst. 1 o.z., neboť požaduje nájemné vyšší než 20% za poslední 3 roky. Podle věty druhé ust. § 2249 odst. 1 o.z. by se k takovému návrhu vůbec nemělo přihlížet. V rozsudku Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 4197/2019 ze dne 26.2.2020 je rovněž zmíněn závěr Městského soudu v Praze jako soudu odvolacího o tom, že pokud pronajímatel navrhne vyšší nájemné než 20%, pak se k takovému návrhu nepřihlíží a nemůže podat žalobu na určení výše nájemného. Soud proto žalobu žalobkyně shledává jako nedůvodnou.

41. Soud má rovněž za to, že žalobkyně měla vedle žalované 1 žalovat také jejího manžela, neboť oba jsou společnými nájemci jednotky [číslo] proto ve vztahu k žalované 1 se soud ztotožňuje s námitkou nedostatku pasivní legitimace, pro kterou je zapotřebí ve vztahu k žalované 1 žalobu rovněž zamítnout. Manželé jako společní nájemci bytu jsou nerozluční společníci (sp.zn. 26 Cdo 5939/2016). V řízení o určení výše nájemného je třeba, aby byli účastni oba společní nájemci, neboť výše nájemného by byla určena právě ve vztahu k oběma společným nájemcům. Návrh pronajímatele na zvýšení nájemného za byt ve společném nájmu manželů musí být adresován oběma manželům, viz KS v [obec] sp.zn. 5 Co 624/2013 (RC [číslo]).

42. K zamítnutí žaloby by soud přistoupil i v případě, že by bylo možno k návrhu žalobkyně přihlížet, neboť v návrhu stanovila zvýšení vyšší než 20% a žalované 1, 2 se zvýšením vyjádřily souhlas, avšak právě s onou limitací 20%, čímž by vyhověly zákonu, když takto zvýšené nájemné začaly hradit.

43. S ohledem na vše výše uvedené soud žalobu žalobkyně jako nedůvodnou zamítl.

44. Výrok o náhradě nákladů řízení se opírá o ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., kdy úspěšné žalované mají nárok na náhradu nákladů řízení, které u nich spočívají v nákladech za právní zastoupení, které u každé z žalovaných sestává z 6 úkonů právní služby po 1.500 Kč (převzetí zastoupení, vyjádření, účast u jednání soudu dne 2.12.2020, 6.1.2021, 10.2.2021 a 21.4.2021) dle vyhl. č. 177/1996 Sb. § 7, § 9 odst. 1, a to za současného snížení o 20% dle § 12 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., 6x 1.500 Kč činí 9.000 Kč, po snížení o 20% pak jde o částku 7.200 Kč, k tomu 6x paušál režijních výloh po 300 Kč dle § 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., k tomu 21% DPH dle § 137 odst. 3 o.s.ř., což představuje u každé z žalovaných částku 10.890 Kč. Dle § 149 odst. 1 o.s.ř. pak soud uložil žalobkyni povinnost zaplatit náklady řízení žalovaných k rukám jejich advokátky.

Poučení