18 C 53/2024 - 142

Rubrum

Okresní soud v Bruntále rozhodl samosoudkyní Mgr. Janou Tihelkovou ve věci žalobců: a) [Jméno žalobce A], narozená [Datum narození žalobce A] bytem [Adresa žalobce A] b) [Jméno žalobce B], narozený [Datum narození žalobce B] bytem [Adresa žalobce B] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované], narozená [Datum narození žalované] bytem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] pro zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví takto:

Výrok

I. Zrušuje se podílové spoluvlastnictví žalobců a žalované k pozemku p. č. St. [hodnota] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 448 m2, jehož součástí je stavba s č. p. [hodnota] – rodinný dům, v k. ú. [adresa] ve [adresa], obec [adresa], zapsaného v katastru nemovitostí na LV č. [hodnota] u [právnická osoba] pro [název] kraj, Katastrální pracoviště [adresa].

II. Po zrušení podílového spoluvlastnictví se předmětem vypořádání stává pozemek p. č. St. [hodnota] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 448 m2, jehož součástí je stavba s č. p. [hodnota]- rodinný dům, v obci [adresa], k. ú. [adresa] ve [adresa].

III. V budově č. p. [hodnota], která je součástí pozemku p. č. St. [hodnota] v obci [adresa] k. ú. [adresa] ve [adresa] se v souladu s prohlášením učiněným podle ust. § 1166 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, jehož součástí jsou půdorysná schémata všech podlaží budovy č. p. [hodnota] (tvořící přílohu tohoto prohlášení) a které jako příloha současně tvoří nedílnou součást tohoto rozsudku, vymezují jednotky (byty), včetně podílu na společných částech nemovité věci s označením: a. Jednotka č. [hodnota], způsob využití byt, umístěný v I. + II. nadzemním podlaží budovy, celková podlahová plocha jednotky činí 318 m2, podíl na společných částech náležící jednotce, stanovený poměrem velikostí podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů, je velikosti 3180/6392. b. Jednotka č. [hodnota], způsob využití byt, umístěný v I. + II. nadzemním podlaží budovy, celková podlahová plocha jednotky činí 321,20 m2, podíl na společných částech náležící jednotce, stanovený poměrem velikostí podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů, je velikosti 3212/6392. c. Každá výše uvedená jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Celková plocha všech jednotek činí 639,20 m2. d. Součástí každé bytové jednotky je 1 ks sporák, 1 ks kuchyňská linka, 1 ks keramické umyvadlo, 1 ks vana, 1 ks WC – keramická mísa, 1 ks vodoměr SV, 1 ks zvonek. Součástí bytové jednotky jsou veškeré jeho vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, plynu, elektroinstalace, odpady apod.), kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů před bytem, vnitřní elektrické rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, vypínače, zásuvky). K vlastnictví bytové jednotky dále patří podlahová krytina, dlažba, nenosné příčky, vstupní dveře do jednotky, včetně zárubní, vnitřní dveře, okna nacházející se v bytové jednotce. e. Společnými částmi nemovitosti jsou podle ust. § 1160 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, pozemek p. č. St. [hodnota] (zastavěná plocha a nádvoří) v k. ú. [adresa] ve [adresa], na němž je dům postavený, stavební části domu podstatné pro jeho zachování, včetně jejích hlavních konstrukci a jejího tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování jednotky jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívaní jednotky. f. Společnými částmi jsou zejména: i. základy, včetně izolací obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí budovy ii. střecha, okapy a jiné klempířské výrobky budovy iii. hlavní svislé a vodorovné konstrukce budovy iv. sklepní prostory

IV. Soud vypořádává podílové spoluvlastnictví účastníků takto: a. žalobcům se přikazuje do jejich podílového spoluvlastnictví každému s podílem o velikosti id.1/2 následující jednotka: i. jednotka č. [hodnota] s podílem na společných částech budovy č. p. [hodnota] a pozemku p. č. St. [hodnota], obec [adresa], k. ú. [adresa], 3180/6392 b. žalované se přikazuje do jejího výlučného vlastnictví následující jednotka: ii. jednotka č. [hodnota] s podílem na společných částech budovy č. p. [hodnota] a pozemku p. č. St. [hodnota], obec [adresa], k. ú. [adresa] ve [adresa] 3212/6392

V. Se vznikem vlastnického práva k jednotce přechází na každého vlastníka jednotky práva a povinnosti ze smluv týkající se budovy, resp. společných částí nemovitosti, zejména a. odvádět dešťovou vodu kanalizační přípojkou do veřejné kanalizace b. odebírat elektrickou energii z rozvodných sítí NN ve vlastnictví energetické společnosti, na základě smlouvy c. odebírat zemní plyn, na základě smlouvy d. zajistit odvoz odpadků e. odebírat pitnou vodu z vodovodní sítě f. zajistit čištění komínů, včetně revize g. vlastník jednotky č. [hodnota] umožní na požádání odpočet vodoměru umístěného v 1.PP.

VI. Vlastníci jednotek se dohodli na následujících pravidlech pro správu domu a pro přispívání spoluvlastníků na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí budovy: a. Vzájemný vztah vlastníků jednotek a správce se řídí obecně závaznými právními předpisy, především občanským zákoníkem. b. Opravy společných částí domu a pozemku zajišťují vlastníci jednotek v rozsahu vymezené jednotky samostatně. c. Vlastník má právo užívat jednotku tak, aby nebyla dotčena práva ostatních vlastníků v domě. d. K nemovitosti je vhodné sjednat nejméně pojištění živelné a odpovědnostní. e. Vlastníci jednotek jsou povinni provádět kontrolu a čištění komínů a dále všech technologických zařízení v objektu f. Na úhradě nákladů se vlastníci jednotek podílejí v poměru spoluvlastnického podílu na společných částech domu. g. Za práce, které je nutno provést bez odkladu v případě havárie nebo poruchy budovy nebo jejich vnitřních rozvodů tak, aby všichni spoluvlastníci měli zaručen plný a nerušený výkon svých práv, spojených s užíváním jednotky jsou vlastníci bytových jednotek povinni uhradit potřebnou částku mimo plánované náklady v rozsahu odpovídajícím podílu na společných částech domu.

VII. Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je správce. Prvním správcem se určuje [Jméno žalobce B], nar. [Datum narození žalobce B], bytem [adresa], [adresa].

VIII. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

Odůvodnění

1. Žalobou podanou u Okresního soudu v Bruntále dne 22. 2. 2024 se žalobci domáhali vydání rozhodnutí, na základě kterého by bylo zrušeno jejich podílové spoluvlastnictví k pozemku p. č. St. [hodnota], jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. [hodnota] v k. ú. [adresa] ve [adresa] s žalovanou, když navrhli způsob vypořádání reálním rozdělením, konkrétně se vznikem dvou bytových jednotek, což odpovídá již vzniklému faktickému stavu. Žalobci by tak získali bytovou jednotu o výměře 318 m2, žalovaná bytovou jednotku o výměře 321,2 m2, vzniklý rozdíl by tak nemusel být dorovnáván, neboť je zanedbatelný, a navíc je ve prospěch žalované. Žalobci jsou životní partneři a jsou vlastníky každý id. , žalovaná disponuje podílem o velikosti id. . Přes snahy o mimosoudní řešení, které jsou vedeny od května 2023, se účastníkům nepovedlo uzavřít dohodu. Žalobci podáním ze dne 19. 5. 2025 změnili žalobu, která byla následně rozhodnutím soudu připuštěna, co do obsahu prohlášení v návaznosti na zjištěnou skutečnost, že v nemovitosti je jeden vodoměr, ale pro případ zřízení bytových jednotek by byl nainstalován podružný vodoměr pro druhou bytovou jednotku s povinností pro vlastníka jednotky č. [hodnota] umožnit za účelem odpočtu vstup k prostorům podružného vodoměru. Žalobci dále změnili žalobu, když součástí prohlášení byla i soba prvního správce, kterým byl žalobce, jenž se svým určením za správce souhlasil. Žalobci prohlásili, že jsou sami ochotni nést náklady na zřízení podružného vodoměru tak, jak jeho cena byla rozpočtována společností [právnická osoba]. Žalobci měli za to, že rozdělením na bytové jednotky nedojde ke snížení hodnoty nemovitosti už jen proto, že jako dvě samostatné jednotky je nemovitost užívána po dobu 50 let.

2. Žalovaná souhlasila se zrušením podílového spoluvlastnictví. Sama se již v minulosti pokoušela s rodiči žalobce řešit věc reálným rozdělením věci, k čemuž i fakticky v půdním prostoru došlo, ale právně věc nebyla nikdy dotažena. Žalovaná proto nejprve však jako způsob vypořádání navrhla reálné dělení v podobě faktického rozdělení, následně navrhla prodej ve veřejné dražbě, neboť nebyla ochotná jakkoliv se podílet na nákladech dělení. Žalovaná potvrdila, že již právní předchůdci účastníků užívali předmětnou nemovitost ve formě dvou relativně samostatných bytových jednotek s tím, že do části užívané žalobci a jejich právními předchůdci bylo se souhlasem žalované a jejich právních předchůdců umožněno užívat jeden pokoj, který jinak měl připadat do poloviny žalované. Žalovaná podrobně popsala okolnosti předcházející zahájení jednání. Uvedla, že dohodu odmítla proto, že neproběhlo zaměření její části nemovitosti a nebylo tak zřejmé, jak žalobci získali informace obsažené v dohodě. Žalovaná následně navrhla jako způsob vypořádání faktické rozdělení s povinností zřídit dle požadavku stavebního úřadu protipožární zeď, ale tuto variantu jako zbytečně drahou žalobci odmítli. Žalovaná dále sdělila žalobcům, že svůj podíl odprodá za částku 1.500.000 Kč. Žalovaná prezentovala svůj zájem prodat svůj spoluvlastnický podíl, ať již žalobcům, nebo třetí osobě. Žalovaná nesouhlasila s rozdělením na dvě bytové jednotky, neboť se odmítla podílet na úhradě jakýchkoliv nákladů spojených se vznikem jednotek. Ze stejného důvodu proto navrhla znovu prodej ve veřejné dražbě. Upozornila, že žalobci neprokázali, že jsou ochotni se podílet na těchto nákladech a neprokázali ani výši těchto nákladů. Neprokázali také, že nedojde k podstatnému snížení hodnoty nemovitosti, ani také, že se příslušnými úpravami zvýší cena nově vzniklé věci neinvestujícího spoluvlastníka oproti ceně spoluvlastnického podílu před rozdělením, tak jak tyto podmínky stanovuje rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 3347/2018 ze dne 30. 10. 2018. Pokud totiž dle žalované nedojde ke zvýšení ceny nově vzniklé věci, má se za to, že je věc nedělitelná. Žalovaná v obecné rovině popřela výměry bytových jednotek dle zpracovaného prohlášení, a to s odůvodněním, že nebylo provedeno zaměření uvnitř domu. To v ní vyvolávalo pochybnosti o jeho správnosti. Žalovaná upozornila na to, že žalobci provedli na nemovitosti takové stavební úpravy, které nebyly provedeny v souladu s právními předpisy, čímž nemovitost znehodnotili a také v souvislosti s těmito úpravami znemožnili žalované užívání předmětné nemovitosti. V rámci závěrečného návrhu žalovaná namítla, že nebyla zjištěna hodnota nemovitosti jako celku a nelze tak posoudit, zda rozhodnutí je či není spravedlivé a kolik by mělo být zaplaceno na vypořádací podíl.

3. Z informací o pozemku, z dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, ze schéma půdorysů budovy, z fotografií domu, z předžalobní výzvy, včetně dokladu o odeslání, z emailové komunikace, z oznámení o převzetí právního zastoupení – žádosti o vyjádření, z položkového rozpočtu, z rozpočtu na přemístění elektroměrového rozvaděče, z emailu, z položkového rozpočtu podružného vodoměru, z fotografií nemovitosti, stavebního spisu [spisová značka], prohlášení [tituly před jménem] [jméno FO], mail pracovnice VAKu, Geometrického plánu č. [hodnota]-[hodnota], vyjádření realitní makléřky MM reality ze dne [datum], fotografie z roku 1987, soud zjistil následující skutkový stav věci, který považuje za prokázaný:

4. Účastníci jsou podílovými spoluvlastníky pozemku p. č. St. [hodnota], na němž stojí rodinný dům č. p. [hodnota], který je zapsán u [právnická osoba] pro [název] kraj, Katastrální pracoviště [adresa] a pro obec [adresa] a katastrální území [adresa] ve [adresa], a to žalobkyně v podílu o velikosti id. , žalobce v podílu o velikosti id. a žalovaná v podílu o velikosti id. . Z náhledu katastrální mapy pak plyne, že na rodinný dům navazují dva pozemky tvořící zahradu, když každý z pozemků náleží k části domu (viz informace z KN o pozemku na č. l. 8). Z fotografií je pak zřejmé, že se v daném případě jedná o rodinný dům u cesty. Fotografie doložené k žalobě vypovídají o původním stavu nemovitosti, bez úprav fasády či oplocení. Obdobně ze strany dvora je viditelné rozdělení domu, resp. k domu navazujícího pozemku tvořícího zahradu (viz fotografie na č. l. 15-19). Aktuální stav nemovitosti pak vypovídá o nové fasádě, nových oknech (zahrnující i změnu velikosti) a dveřích v části užívané žalobci, včetně nového oplocení (viz fotografie č. l. 87-92).

5. Součástí stavebního spisu k domu č. p. [hodnota] v [adresa], vedeného u [právnická osoba] v [adresa], je jednak technická zpráva z roku 1974, řešící modernizaci stávající bytové jednotky, užívané manželi Raškovými a vytvoření nové bytové jednotky z nebytového prostoru ze strany manželů [jméno FO]. K stávajícímu bytu se v té době se uvádělo, že do domu je zavedena studená voda, proto je usnadněn potřebný rozvod pro sociální zařízení pro obě bytové jednotky. Založeny jsou i situačních zákresy zobrazující nový i starý stav, a to včetně fotodokumentace. Stavební spis následně obsahuje toliko informaci z roku 2007 o vrácení zapůjčené dokumentace ke stavbě rodinného domu č. p. [hodnota] v obci [adresa] s tím že se že bylo zjištěno, že na základě stavebního povolení ze dne [datum] nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí, kterým by bylo povoleno užívání nově vzniklé druhé bytové jednotky. Další založená listina z roku 2009 řeší otázku předloženého geometrického plánu č. [hodnota] – [hodnota], kdy bylo znovu zjištěno, že nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí a proto nebude možné udělit souhlas k dělení pozemků. Teprve žádostí ze dne [datum] požádali [jméno FO] a [Jméno žalobce B] o vydání kolaudačního rozhodnutí dle stavebního povolení z roku 1974, kdy stavba byla dokončena v roce 1978. V té době byla již podílovou spoluvlastnictví žalovaná, a to na základě darovací smlouvy ze dne [datum]. Dne [datum] proběhlo místní šetření za účasti žalované a jejího manžela, kdy bylo zjištěno, že část s původní bytovou jednotku není propojená dveřním otvorem s částí, na kterou byl podán návrh ke kolaudaci. V půdním prostoru byly obě „poloviny“ domu odděleny pouze stěnou provedenou z dřevěných latí, sklep byl samostatný, oddělený zdí. Modernizace spočívala ve změně účelu užívání. Přípojka elektřiny a vody byla vedena samostatně k oběma částem rodinného domu. [jméno FO] se připojila k návrhu na kolaudaci. Dne [datum] byl sepsán protokol o kontrolním šetření za přítomnosti manželů [jméno FO], kdy bylo zjištěno, že pravá část stavby má samostatnou jímku, přípojka elektřiny je samostatná pro obě části dvojdomku, vodovodní přípojka je napojena na městský vodovod je samostatná a vaření je na propan-butanovou bombu, vytápění kotlem na tuhá paliva. Byly zjištěny změny oproti schválené projektové dokumentace, které stavební úřad zakreslil. Z mapové dokumentace ke stavebnímu řízení pak jednoznačně vyplývá skutečný stav platný k roku 2014 včetně existujících příček a způsobu užívání jednotlivých místností. [právnická osoba] [adresa], odbor výstavby a územního plánování, vydal dne [datum] pod sp. zn. [spisová značka] kolaudační rozhodnutí č. [spisová značka], kterým povolil užívání stavby nazvané „modernizace rodinného domu [adresa]“.

6. Ze strany žalobců byla žalované předložena dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví se vznikem 2 bytových jednotek, kterou žalovaná nepodepsala (viz dohoda č. l. 9-14). Emailem ze dne 26. 7. 2023 žalovaná navrženou dohodu s tím, že preferovala reálné rozdělení s odůvodněním, že okolní přilehlé pozemky jsou ve výlučném vlastnictví příslušného spoluvlastníka a voda i elektrická energie jsou v každé polovině domu řešeny samostatně. Za jedinou složitější podmínku považovala žalovaná nutnost vybudovat protipožární zeď, přičemž se zavázala zajistit odborné vyjádření, které by stanovovalo výši nákladů na reálné rozdělení. Emailem ze dne 26. 9. 2023 požádal právní zástupce žalobců žalovanou, o sdělení nákladů na rozdělení. Emailem ze dne 5. 10. 2023 právní zástupce žalobců požádal žalovanou o sdělení, za kolik by byla případně ochotna prodat svůj podíl, když nedodala podklady k reálnému dělení. Emailem ze dne 9. 10. 2023 žalovaná potvrdila právnímu zástupci žalobců zájem o prodej svého podílu, když současně nezavrhla ani reálné rozdělení, pokud by se na něm byli žalobci ochotni podílet. Emailem ze dne 29. 1. 2024 sdělila žalovaná právnímu zástupci žalobců, že stále nezná postoj žalobců k reálnému rozdělení, nebo zda by žalobci měli zájem na odkupu jejího podílu a za jakou cenu nebo zda by žalobci měli zájem odkoupit polovinu dotčené nemovitosti a případně za kolik. Emilem ze dne 17. 4. 2024 se právní zástupce žalobců dotázal žalované na cenu, za kterou by byla ochotná prodat svůj spoluvlastnický podíl. Na to žalovaná emailem ze dne 24. 4. 2024 sdělila, že by prodala svůj podíl včetně vybavení za cca 1.500.000 Kč, přičemž podmínkou uzavření kupní smlouvy by bylo také zpětvzetí žaloby v této věci.

7. Společnost [právnická osoba]. jako správce vodovodní sítě nacenil zřízení nové vodovodní přípojky v částce 135.310 Kč, přičemž největší položku představují vedlejší náklady, přesuny sutí a vybouraných hmot a zemní práce (č. l. 80) Rozpočet na přemístění elektroměru v předmětné nemovitosti byl určen v částce 27.230 Kč, zahrnující cenu materiálu v částce 11.730 Kč a cenu práce, včetně revize a dopravy (viz č. l. 81). Rozpočet na zřízení podružného vodovodu odpovídá částce 17.255 Kč, zahrnující cenu materiálu i práce v podobě montáže, včetně osazení vodoměru (viz č. l. 86). Stávající vodovodní přípojka je sdružená, tedy technicky jsou obě přípojky na sobě závislé, finančně však nezávislé, kdy fakturace vodného probíhá odděleně na základě jednotlivě uzavřených smluv o dodávce vody (viz emailové sdělení pracovnice [právnická osoba]. na č. l. 117).

8. Předžalobní upomínkou ze dne[Anonymizováno]14. 6. 2023, odeslanou téhož dne, byla žalovaná vyzvána k tomu, aby sdělila své podmínky k předloženému znění dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. V situaci, kdy by se nepodařilo uzavřít dohodu, byla žalovaná upozorněna na soudní řešení věci (viz předžalobní upomínka, včetně dokladu o odeslání na č. l. 20, 27).

9. Realitní makléřka realitní kanceláře [právnická osoba] [právnická osoba]. [jméno FO] dne [datum] odhadla prodejní cenu nezrekonstruované bytové jednotky včetně příslušenství v částce 2 miliony korun s možností vyšplhání ceny až na částku 2,8 milionu korun. Tento odhad vycházel z cenové mapy, z podobných nemovitostí, z umístění a typu vlastnictví, kdy dle názoru makléřky podílové spoluvlastnictví snižuje cenu nemovitosti, mimo jiné proto, že spoluvlastnický podíl nelze vzít do zástavy (viz č. l. 120-124).

10. Geometrickým plánem č. [spisová značka] zpracovaným [tituly před jménem] [jméno FO] mělo dojít k rozdělení pozemku p. č. St. [hodnota] v k. ú. [adresa] ve [adresa], a to na pozemek p. č. St. [hodnota] o výměře 234 m2 a pozemek p. č. St. [spisová značka] o výměře 214 m2. Zákres odpovídá faktickému rozdělení domu dle užívání (viz GP č. l. 118-119). 11. [tituly před jménem] [jméno FO] čestně prohlásil, že při zpracování dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, především při vymezení jednotek na pozemku p. č. St. [hodnota] v k. ú. [adresa] ve [adresa], vycházel při stanovení ploch místností a konstrukcí z poskytnutých podkladů, tj. stavební dokumentace k rekonstrukci budovy se zaměřením nového stavu z roku 2014, které také u přístupných částí kontrolně zaměřil včetně podkroví a půdy. Rozměry verandy v užívání p. [jméno FO] odvodil z vnějších rozměrů, neboť tato část není uvedena v dokumentaci ani zapsána v katastru nemovitostí (viz prohlášení na č. l. 116).

12. Žalobkyně ve své účastnické výpovědi popsala genezi užívání předmětné nemovitosti, kdy matka žalobce se do domu nastěhovala asi v roce 1953 v době, kdy se jednalo ještě o jeden dům. Bydlela zde se svými dvěma sourozenci a jejich rodiči. Někdy asi před 40 lety se rozhodlo, že se dům rozdělí, kdy se vybudovala mezi 2 částmi zděná příčka a část, která byla původně neužívaná k bydlení, připadla matce žalobce a druhou část nadále užívali rodiče matky žalobce a její sourozenci. Tehdy došlo k odkupu této části od rodičů matky žalobce. Po smrti rodičů zdědil spoluvlastnický podíl bratr matky žalobce – p. [jméno FO] a po jeho smrti pak nemovitost nabyla žalovaná. Oba bydleli v Praze a nemovitost proto využívali k rekreaci, nikoliv k pravidelnému bydlení. Naopak matka žalobce svůj podíl využívala se svým manželem, který umřel asi před 6 lety k trvalému bydlení a žije tam dosud, přičemž žalobci se do domu nastěhovali v dubnu 2024 z důvodu péče o matku žalobce, která v době zůstala sama. Před nastěhováním žalobců byla provedena rekonstrukce, v rámci které nedošlo k žádnému posunu či výstavbě příček, když vše zůstalo v původních výměrách. Rekonstrukce probíhající v období od ledna do dubna 2024 a spočívala toliko ve vybavení koupelny, snížení stropů, provedení nových omítek, výměně oken, zateplení, nové fasádě, oplacení, rekonstrukci kuchyně a terénních úpravách, nevázaných na jakékoliv stavební rozhodnutí. Investice si vyžádaly náklad kolem 2 milionů korun, přičemž byly financovány z prodeje bytu ve vlastnictví žalobkyně a částečně z úvěru, neboť žalobci nemohli využít hypotéky. Ve vztahu k rekonstrukci vznesli žalobci dotaz na manžela žalované, který jim sdělil, že jim nebudou dělat problémy. Žalobci se proto rozhodli pro řešení formou zřízení bytových jednotek, teprve následně se od žalované dozvěděli, že s tímto postupem nesouhlasí. Žalobci byli původně přesvědčeni o tom, že každá část domu má svou vodovodní přípojku, o čemž je ostatně emailem přesvědčovala i žalovaná. Proto když na začátku roku 2024 započali s rekonstrukcí rozvodů, bylo nutné zastavit přívod vody a v té souvislosti se zjistilo, že je zde pouze jedna přípojka. Věc se snažili řešit s VaKem, odmítli ale nést náklady na zřízení vodovodní přípojky do části užívané žalovanou. Řešena byla i varianta podružného vodoměru, protože aktuální technický stav je takový, že do domu v části užívané žalobci přichází z venku vodovodní přípojka, kdy voda je do jimi užívané části vedena přes osazený vodoměr a voda do části užívané žalovanou je vedena bez vodoměru, a je hrazena paušálně bez ohledu na odebrané množství. Oba odběry jsou tak na sobě nezávislé a VaK je připravený k žádosti žalované zřídit podružný vodoměr. Žalobkyně uvedla, že by s žalobcem byli ochotni tyto náklady na zřízení nést. Žalobci a žalovaná neprovádí žádné platby společně, vše hradí každý sám za sebe. Žalobkyně vysvětlila, že protože bylo tvrzeno, že rozdělením na bytové jednotky dojde ke snížení hodnoty nemovitosti, oslovila realitní makléřku s žádostí o odhad kupní ceny bytové jednotky užívané žalovanou. Realitní makléřka vycházející ze stavu, který zjistila ze své databáze, když nemovitost, resp. spoluvlastnický podíl měl být původně přes tuto realitní kancelář prodáván za částku 2 miliony korun, sdělila, že cena této části v původním stavu by mohla činit až 2,8 milionu korun. Pokud jde o pozemek pod domem, původně každá ze stran platila obci na základě své nájemní smlouvy nájemné, poté došlo k uzavření kupní smlouvy, kdy se pro rozdělení pozemku použil původní geometrický plán pro rozdělení pozemku pod stavbou z roku 2007. Jsem-li dotazována, z čeho bylo vycházeno pro určení hranice pozemku pod užívanými jednotkami pro účely kupní smlouvy s obcí, pak uvádím, že mám k dispozici geometrický plán, který řeší rozdělení pozemku pod stavbou a z něhož bylo vycházeno pro účely sepisu kupních smluv, když jsem současně přesvědčena o tom, že tento geometrický plán má původ ve výsledku kolaudačního řízení. Žalobkyně potvrdila stav zobrazený ve stavebním spise se současným stavem, pokud jde o půdorysy pokojů. Žalobkyně potvrdila existenci děr ve zdech v části užívané žalovanou, vzniklých v souvislosti se snižováním stropů, o jejichž existenci se dozvěděla až od synovce, který měl zájem koupil podíl žalované a část užívanou žalovanou v rámci obhlídky viděl. Žalobci navrhli žalované řešení opravy, na které nereagovala a opakovaně se ji omluvili. Žalovaná nemovitost asi 2 roky neužívá. [tituly před jménem] [jméno FO], který připravoval podklady pro vznik bytových jednotek, byl přítomen v části nemovitosti užívané žalobci a měl k dispozici mapový materiál ze stavebního spisu. V rámci ohledání bylo zjištěno, že v části užívané žalovanou je zastřešená veranda, která není uvedena v katastru nemovitostí ani ve stavebním spisu, a jedná se tak o černou stavbu. [tituly před jménem] [jméno FO] žalobkyně považuje za odborníka, který se těmito věcmi zabývá a jeho výpočty proto nepřepočítávala.

13. Podle ustanovení § 1140 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

14. Podle ustanovení § 1141 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, spoluvlastnictví se zrušuje dohodou všech spoluvlastníků; dohoda musí obsahovat ujednání o způsobu vypořádání. Jedná-li se o spoluvlastnictví nemovité věci nebo závodu, vyžaduje dohoda písemnou formu. Spoluvlastníci se vypořádají rozdělením společné věci, jejím prodejem z volné ruky nebo ve veřejné dražbě s rozdělením výtěžku, anebo převedením vlastnického práva jednomu nebo více spoluvlastníkům s vyplacením ostatních.

15. Podle ustanovené § 1143 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

16. Podle ustanovení § 1144 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, Je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.

17. Podle ustanovení § 1165 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, jednotka vznikne, pokud o tom rozhodne soud při oddělení ze spoluvlastnictví, při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, při zúžení společného jmění nebo při vypořádání společného jmění.

18. Podle ustanovení § 1147 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

19. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k závěru, že jsou splněny podmínky pro to, aby bylo zrušeno podílové spoluvlastnictví účastníků, neboť souladu s výše citovaným ustanovením § 1140 občanského zákoníku nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. V tomto směru však i mezi účastníky panovala shoda, když obě strany souhlasily se zrušením spoluvlastnictví. Neshoda však panovala co do způsobu vypořádání.

20. Ač dohoda spoluvlastníků umožňuje ve smyslu ustanovení § 1141 občanského zákoníku různé způsoby jejich vypořádání, v případě vypořádáním rozhodnutím soudu dává občanský zákoník jednoznačný postup při volbě způsobu vypořádání. Z procesního pohledu je řízení ovládané zásadou iudicium duplex, kdy každá ze stran může navrhovat svůj způsob řešení, avšak současně soud není návrhy účastníků vázán. Preferovaným způsobem vypořádání podílového spoluvlastnictví je pak ve smyslu ustanovení § 1144 občanského zákoníku reálné dělení. Hlavní podmínkou reálného dělení je objektivní dělitelnost, dále ochota nést náklady na rozdělení, a nikoliv podstatné snížení hodnoty rozdělením dosud společné věci. Přestože žalovaná původně navrhovala tento způsob vypořádání, nakonec od něj ustoupila. V projednávaném případě je zřejmé, že nemovitost by byla jednoznačně reálně dělitelná, když již nyní je fakticky oddělena s výjimkou střešní části a s výjimkou podmínek na reálné dělení z pohledu stavebně technických. Bylo však prokázáno a strany se tak jednoznačně opakovaně vyjádřily, že ani jedna z nich není ochotná nést náklady na reálné rozdělení, které by vyžadovaly minimálně zřízení protipožární stěny a také zřízení samostatné vodovodní přípojky na každé vzniklé nové nemovitosti, resp. už jen do jedné z nich, neboť v druhé již je. V případě, že žádná ze stran není ochotná tyto náklady nést, pak se má za to, že věc je nedělitelná. Další podmínkou pro rozdělení společné věci ve smyslu ustanovení § 1144 občanského zákoníku je skutečnost, že rozdělením nemůže dojít k podstatnému snížení hodnoty nemovitosti. Judikaturou je toto kritérium stanovené v hodnotě 15 %. Vzhledem k nesplnění předchozí podmínky se však soud již tímto způsobem vypořádání nemusel zabývat.

21. Dalším způsobem, který dosud není jednoznačně judikaturní vyřešen, je způsob rozdělením na jednotky. Dosud nebylo na jisto postaveno, zda vypořádání s vytvořením jednotek, je podtypem reálného dělení, nebo jde o další samostatný způsob, předvídaný zákon, byť uvedený na jiném místě občanského zákoníku, konkrétně v ustanovení § 1165. Toto ustanovení však výslovně počítá s variantou vzniku jednotek na základě rozhodnutí soudu při vypořádání podílového spoluvlastnictví.

22. Základní závěr formulovala judikatura tak, že způsobem vypořádání spoluvlastnictví je i rozdělení domu na bytové jednotky; teprve tehdy není-li tento způsob vypořádání dobře možný, přichází do úvahy přikázání věci za náhradu jednomu nebo více spolu vlastníků (viz NS ČR sp. zn. 22 Cdo 4000/2015). V situaci, kdy je přeměna vlastnictví budovy na vlastnictví jednotek možná a aspoň jeden ze spoluvlastníků takové řešení soudu navrhne, má soud k vymezení jednotek přistoupit. Výjimku by pak měl představovat případ, kdy by věcné odůvodněné náklady spojené s přeměnou byly naprosto neúměrně vysoké vzhledem k reálné hodnotě budovy. Tento způsob by však neměl připadat do úvahu v situaci, kdy by ani jeden ze spoluvlastníků neměl na přeměně vlastnictví budovy na vlastnictví jednotek zájem. V projednávaném případě byl tento způsob řešení žalobci navržen, a proto jej soud jako další možnost v pořadí posuzoval.

23. V projednávané věci bylo zjištěno, že dům byl historicky už od 70. let 20 století rozdělen fakticky na bytové jednotky, byť právně tento stav nikdy nebyl dokončen. Rozdělením domu na jednotky vznikly dvě téměř výměrou shodné jednotky, když pro výpočet výměry podlahové plochy je vycházeno ze součtu všech dostupných podlahových ploch napříč podlažími, dle faktického stavu užívání. Vzhledem k téměř shodné podlahové výměře, která je mírně ve prospěch žalované (rozdíl 3,2 m2) pak takové rozdělení odpovídá i fakticky velikosti spoluvlastnických podílů, tedy že žalované náleží jedna bytová jednotka a žalobci mají na půl druhou bytovou jednotku. Soud také nepřistoupil ke stanovení vypořádacího podílu v situaci, kdy v roce 2024, až v průběhu tohoto řízení, došlo k navýšení hodnoty rekonstrukcí jednotky připadající do výlučného vlastnictví žalobců, a to z důvodu, že v tomto případě nevznikly jednotky nyní, ale fakticky existují po dobu 50 let a dědí se v obou liniích původní rodiny z generace na generaci. I pokud žalobci provedli loňském roce rekonstrukci v hodnotě cca 2 milionů korun, kterou uhradili z výlučných prostředků a z prostředků získaných úvěrem, který zřejmě splácí dosud, pak sice zhodnotili společnou nemovitost, se souhlasem žalované, resp. jejího manžela, avšak přiznání náhrady v situaci, kdy naopak strana žalovaná nemovitost po dobu dvou let fakticky neužívá a neinvestuje do ní, by se pak jevilo jako nespravedlivé, pokud vloženou částku nepožadovali jako svůj vnos. Stav jednotlivých jednotek je totiž výsledkem přístupu a chování právních předchůdců účastníků právě po dobu zmiňovaných 50 let.

24. Splněna byla také podmínka, že vztahy mezi účastníky nejsou natolik problematické, aby nebylo možné této variantě vyhovět. Navíc dispozičně jsou jednotky uspořádány tak, že jejich uživatelé se ve společných prostorech a částech v zásadě nepotkají. Dům zjednodušeně řečeno vypadá jako dvojdomek s dvěma samostatnými vstupy, prakticky nezávislý na sobě a v tomto stavu je již 70. let 20. století. Ostatně z provedeného dokazování ani nevyplynulo, že by vztahy mezi účastníky byly nikterak extrémně vyhrocené, jejich neshody zjednodušeně spočívají především ve způsobu vypořádání jejich podílového spoluvlastnictví, v řešení nákladů s tím spojených, včetně nákladů souvisejících s případnými škodami vzniklými v minulosti.

25. Namítala-li žalovaná, že nemovitost není možné s odkazem na výše citované rozhodnutí Nejvyššího soudu rozdělit, tak dle názoru soudu tento nález toto rozhodnutí Nejvyššího soudu není přiléhavé, neboť citované rozhodnutí se zabývá otázkou nákladů spojených s rozdělením a ochotou či neochotou některého ze spoluvlastníků tyto náklady nést. Současně z tohoto rozhodnutí vyplývá, že spoluvlastník, který vynaložil náklady spojené s rozdělením nemovitosti by tyto náklady mohl požadovat po spoluvlastníkovi, který nebyl ochotný tyto náklady dobrovolně pouze situaci, kdyby došlo ke zvýšení hodnoty nemovitosti. V tomto konkrétním případě však žalobci nežádají a ani nenaznačili, že by do budoucna žádali po žalované jakékoliv náklady, když se současně se zavázali nést nezbytné náklady na zřízení bytových jednotek, které fakticky zřízeny dlouhodobě jsou a je nutné dořešit toliko otázku přívodu vody, resp. měření vody prostřednictvím podružného vodoměru, když existence bytových jednotek nevyžaduje samostatnou vodovodní přípojku. Z pohledu vnímání soudu si lze jen stěží představit, že by toliko právním zřízením jednotek, které zde již fakticky po dobu 50 let jsou, mohlo dojít k podstatnému snížení hodnoty nemovitosti, pokud by vůbec k nějakému snížení hodnoty nemovitosti došlo, když právě dle názoru soudu vznik bytových jednotek je z pohledu prodejnosti ekonomicky zajímavější typem vlastnictví než právě podílové spoluvlastnictví, které s sebou nese vícero úskalí při prodeji nemovitosti a také při následném užívání do budoucna. Lze uvést, že podílové spoluvlastnictví je nepřesně řečeno právní vadou, která bohužel snižuje hodnotu nemovitosti v praxi.

26. Žalovaná zpochybnila, že zpracované prohlášení odpovídá faktickým výměrám, neboť nebylo provedeno fyzické zaměření jí využívané části, pak se uvedené jeví jako nekonkrétní, neurčitá a subjektivní obava, že pouze nové zaměření by mohlo sloužit jako podklad pro prohlášení. Z provedeného dokazování ale nevyplynuly žádné pochybnosti o správnosti tohoto prohlášení, zpracované dle dokumentace z roku 2014, když o její úplnosti není důvod pochybovat, neboť v rámci kolaudačního řízení byla tato dokumentace opravena a zobrazuje skutečný stav. Navíc od té doby nedošlo ke stavebním zásahům do konstrukcí příček a nosných stěn majících vliv na velikost výměr. Prohlášení zpracované [tituly před jménem] [jméno FO] vychází právě z projektové dokumentace, která byla součástí stavebního spisu a která nejpozději v roce 2014 a zohledňuje faktický stav ověřený v rámci kontroly stavebním úřadem, a to včetně zakreslení v mapě, z níž pak bylo vycházeno. Snížení stropů má vliv toliko na objem prostoru, ne na výměru podlahové plochy, která je v tomto případě rozhodující.

27. Dovolává-li se žalovaná skutečnosti, že v případě jí provedené přístavby verandy, která nebyla zřejmě řádně ohlášena a nebyla ani zapsaná na katastru nemovitostí, nebylo možné vyjít z údajů obsažených ve stavebním spisu, pak lze dle názoru soudu vyjít z výpočtu znovu provedeného [tituly před jménem] [jméno FO] jako osobou mající v tomto smyslu oprávnění a kdy uvedené lze zjistit z půdorysu zaměřeného zvenku.

28. Soud proto s ohledem na výše uvedené jednotky zřídil, a to dle prohlášení připraveného [tituly před jménem] [jméno FO], když nemá pochybnosti o správnosti výpočtu a kdy údaje uvedené v prohlášení především co do výměr a fakticitě užívání – rozdělení odpovídají stavu ve stavebním spise a částečně i zaměření, byť pouze v jedné části nemovitosti. S ohledem na znění ustanovení § 1191 občanského zákoníku pak byla pouze doplněna osoba správce, kdy dle názoru soudu by tato osoba měla být uvedena v prohlášení. V tomto případě soud zvolil osobu žalobce, ač má žalovaná větší spoluvlastnický podíl, avšak protože s tímto způsobem vypořádání nesouhlasila, presumoval soud i její nesouhlas s touto funkcí, když současně zohlednil úkoly správce, který je výkonným orgánem této právní formy, a je tak dle názoru soudu vhodné, aby šlo o osobu, která se v nemovitosti či jejím okolí fakticky zdržuje, což osoba žalobce, splňuje. Žalobce má navíc historickou znalost, která by se mohla v budoucnu jevit jako užitečná. Žalobce se svým ustanovením jako osoby prvního správce souhlasil. Ke změně této osoby pak může do budoucna dojít postupem předvídaným zákonem.

29. O nákladech řízení soud rozhodl podle ustanovení § 142 odst. 2 občanského soudního řádu, v duchu judikatury Ústavního soudu ČR (viz např. sp. zn. IV. ÚS 404/22), když neshledal podmínky pro postup ve smyslu ustanovení § 142 odst. 3 občanského soudního řádu. Ústavní soud ve svých rozhodnutích z poslední doby, v nichž je zřejmý posun v dosavadní rozhodovací činnosti, uvádí, že v řízeních typu iudicium duplex se všemi jeho specifiky, není pro posouzení náhrady nákladů řízení jediným kritériem úspěch a neúspěch, a proto by měly být zohledňovány i další skutečnosti a o nákladech řízení by pak mělo být rozhodováno dle § 142 odst. 2 občanského soudního řádu tak, že žádnému z účastníků nebude přiznáno právo na náhradu nákladů řízení. Sám Ústavní soud ČR však připouští, že za určitých okolností může být rozhodováno i dle § 142 odst. 3 občanského soudního řádu, příp. § 142 odst. 1 občanského soudního řádu. Varianta rozhodování dle § 142 odst. 1 občanského soudního řádu však ale dle Ústavního soudu připadá v úvahu pouze v situaci, kdy je návrh na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví zamítnut. Naopak rozhodování dle § 142 odst. 3 občanského soudního řádu se uplatní v situacích, kdy jde např. o obstrukční chování spoluvlastníka, účastník řízení se nezajímá o konstruktivní vyřešení věci nebo jde o šikanózní výkon práva. Soud však tyto důvody u žádného účastníka neshledal. Z provedeného dokazování, především z emailové komunikace, totiž vyplynulo, že mezi účastníky probíhala jednání, jejichž snahou bylo najít řešení vypořádání jejich podílového spoluvlastnictví, k dohodě však nedošlo a nedošlo k ní ani následně, ač se o to strany pokusily i v průběhu řízení před soudem. Tento rozdílný právní názor, který bránil uzavření dohody mezi účastníky, však dle názoru soudu nepředstavuje tu mimořádnou okolnost, s níž Ústavní soud počítal jako s variantou, která by mohla vést k přiznání práva na náhradu nákladů řízení, a proto bylo rozhodnuto podle ustanovení § 142 odst. 2 občanského soudního řádu tak, že žádnému z účastníků právo na náhradu nákladů řízení nenáleží.

Poučení