18 C 53/2025 - 186

Rubrum

Okresní soud v Bruntále rozhodl samosoudkyní Mgr. Janou Tihelkovou ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená [Datum narození žalobkyně] bytem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalované: [Jméno žalované]., IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví takto:

Výrok

I. Zrušuje se podílové spoluvlastnictví [Jméno žalobkyně] a společnosti [právnická osoba]. k pozemkům p. č. [hodnota] trvalý travní porost o výměře 482 m2, p. č. [hodnota] trvalý travní porost o výměře 243 m2, p. č. [hodnota] lesní pozemek o výměře 627 m2 a k pozemku p. č. [hodnota] ostatní plocha o výměře 216 m2, tak jak jsou tyto pozemky zapsány u [právnická osoba] pro [název] kraj, Katastrální pracoviště [adresa], na LV č. [hodnota] pro katastrální území [adresa], obec [adresa].

II. Pozemky p. č. [hodnota] trvalý travní porost o výměře 482 m2, p. č. [hodnota] trvalý travní porost o výměře 243 m2, p. č. [hodnota] lesní pozemek o výměře 627 m2 a p. č. [hodnota] ostatní plocha o výměře 216 m2, zapsané u [právnická osoba] pro [název], Katastrální pracoviště [adresa], na LV č. [hodnota] pro katastrální území [adresa] a obec [adresa] se přikazují do výlučného vlastnictví žalobkyně.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na přiměřené náhradě částku 49.150 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

Odůvodnění

1. Žalobou podanou u Okresního soudu v Bruntále dne 6. 3. 2025 se žalobkyně domáhala vydání rozhodnutí, kterým by bylo zrušeno podílové spoluvlastnictví účastníků ve vztahu k pozemkům p. č. [hodnota], p. č. [hodnota], p. č. [hodnota] a p. č. [hodnota], všechny zapsané na LV č. [hodnota] u [právnická osoba] pro [název], Katastrální pracoviště [adresa], pro katastrální území [adresa] a obec [adresa] s tím, že tyto nemovitosti by byly přikázány do výlučného vlastnictví žalobkyně a žalobkyně by současně byla povinna zaplatit žalované na vypořádacím podílu částku 49.150 Kč. Žaloba byla zdůvodněna tím, že každý z účastníků je spoluvlastníkem id. uvedených pozemků, které však výlučně dlouhodobě užívá žalovaná, a to proto, že tvoří funkční celek s pozemkem p. č. [hodnota], na němž má žalobkyně chatu a která je přístupná právě pouze přes pozemek p. č. [hodnota]. Žalobkyně popsala, že měla zájem o prodej spoluvlastnického podílu, když reagovala na inzerát žalované dne [datum], přičemž žalovaná nabízela svůj spoluvlastnický podíl za částku 40.008 Kč, odpovídající ceně 51 Kč/m2. Došlo dokonce k přípravě návrhu kupní smlouvy, k akceptaci kupní ceny, včetně poplatku ve výši 5.025 Kč, avšak následně dne 27. 9. 2024 bylo žalobkyni sděleno, že nová cena již činí 75.264 Kč, odpovídající částce 96 Kč/m2. Žalobkyně toto navýšení odmítla a nechala si zpracovat znalecký posudek [jméno FO]. [jméno FO] dne [datum], kterým byla celková cena všech pozemků určena v částce 98.300 Kč, což odpovídá hodnotě podílu ve výši 49.150 Kč. V důsledku vypracovaného znaleckého posudku pak žalobkyně navrhla odkup žalované za částku 55.000 Kč, což žalovaná odmítla. Následně byla na inzertním serveru navýšena cena odpovídající částce 120 Kč/m2. Žalobkyně vysvětlila, že původně pozemky vlastnil její manžel a její švagr, kteří je nabyli v rámci restituce. Pozemky tvoří funkční celek, a proto žalobkyně měla za to, že s ohledem na jejich velikost a umístění v terénu, především jejich svažitost, není reálné rozdělení možné. Žalobkyně dále uvedla, že žalovaná zneužila neznalost cen nemovitostí jejího švagra [jméno FO], který žalované prodal svůj spoluvlastnický podíl v roce 2022 za částku 506 Kč a žalovaná tyto pozemky drží toliko za účelem dalšího spekulativního prodeje.

2. Žalovaná souhlasila se zrušením podílového spoluvlastnictví, i s přikázáním pozemků žalobkyni, rozporovala však cenu zjištěnou znaleckým posudkem [jméno FO]. [jméno FO], který byl dle jejího názoru vyhotoven účelově tak, aby výsledná cena podílu odpovídala částce, kterou je žalobkyně ochotna uhradit. Žalovaná namítla, že předmětné pozemky tvoří funkční celek s rekreační chatou na pozemku p. č. St. [hodnota], kdy přístupovou cestu zajišťuje pozemek p. č. [hodnota] a je tak klíčovým prvkem celého funkčního celku. Vzhledem k tomu, že žalobkyně by vypořádáním spoluvlastnictví přikázáním do svého výlučného vlastnictví dotvořila funkční celek a zcelila podíly na nemovitostech, považovala žalovaná za spravedlivou cenu za svůj spoluvlastnický podíl v částce 70.560 Kč. Žalovaná dále vznesla námitky proti předmětnému znaleckému posudku spočívající v tom, že znalecký posudek byl vypracován ke dni 14. 11. 2024 a již tedy expiroval. Dále zpochybnila zvolenou metodu, kdy znalkyně použila pro stanovení ceny i jednotkovou cenu až v extrémně nízkých hodnotách, konkrétně v hodnotě 12,40 Kč/m2, která nepředstavuje reprezentativní příklad a dochází tak ke zkreslení výsledku stanovené obvyklé ceny směrem dolů. Naopak vyhlášková cena, která je zpravidla nižší než cena tržní, vychází v tomto případě jako cena vyšší, což evokuje, že srovnávací vzorek neodpovídá tržní realitě. Zároveň žalovaná namítla, že posudek stanovuje hodnotu celého spoluvlastnického podílu, a žalobkyně následně prostým dělením dostává částku odpovídající hodnotě spoluvlastnického podílu, když žalovaná tento způsob výpočtu považuje za nesprávný. V reálném tržním prostředí není hodnota spoluvlastnického podílu o velikosti id. rovna přesné polovině hodnoty celku. Dále je dle žalované nutné zohlednit právní zájem a cenu zvláštní obliby žalobkyně k předmětnému podílu žalované. Dle žalované znalecký posudek je věcně i odborně nesprávný, vykazuje zásadní metodologické nedostatky, nevěrohodný výběr srovnatelných nemovitostí, ignoruje časovou neaktuálnost a opomíjí relevantní ekonomické aspekty související s hodnotou spoluvlastnického podílu, a proto nemůže sloužit jako spolehlivý podklad pro stanovení obvyklé ceny. Žalovaná dále nesouhlasila s oceněním pozemků p. č. [hodnota] a p. č. [hodnota] v částce 161 Kč/m2, který považovala za neadekvátní a neodpovídající cenám obvyklým pro stavební pozemky daného regionu, kdy sama znalkyně uznala, že tyto pozemky tvoří funkční celek s pozemkem, na němž se nachází stavba rekreačního domu, a proto by se obvyklá cena měla pohybovat v rozmezí 400 Kč – 500 Kč/m2. Žalovaná proto předložila svůj znalecký posudek zpracovaný dne [datum] [jméno FO]. [jméno FO], který určil cenu posuzovaných nemovitostí v částce 279.670 Kč.

3. Soud ve věci nařídil několik jednání, kterých se vždy zúčastnila žalobkyně a její zástupce, žalovaná se vždy řádně z jednání omluvila a vždy tedy bylo jednáno v její nepřítomnosti postupem podle § 101 odst. 3 občanského soudního řádu.

4. V rámci vyjádření u jednání soudu žalobkyně připomněla, že na pozemcích nejsou dostupné inženýrské sítě, a to včetně pozemků, s nimiž by měly údajně tvořit funkční celek. Na pozemku je pouze dostupná elektřina, voda se však využívá dešťová jako užitková, pitná k dispozici není, není zde ani kanalizace. Žalobkyně připomněla, že by při stanovení obvyklé ceny nemělo být zohledněno kritérium zvláštní obliby. Naopak by mělo být zohledněno, že pozemky jsou ve svažitém, jen těžko zemědělsky i jinak využitelném terénu a že tvoří přístupovou komunikaci. Pozemky p. č. [hodnota] a p. č. [název] jsou v zásadě nevyužívané a nelze použít kritérium zvláštní obliby. Žalobkyně nepovažovala znalecký posudek [jméno FO]. [jméno FO] za správný, když znalkyně v porovnání pozemků určených k zastavění velmi podivně zohledňovala velikost srovnávaných pozemků, a není tak zřejmé, jakým způsobem dospěla k obvyklé ceně ve výši 445 Kč/m2. Z pohledu žalobkyně je znalecký posudek předložený žalovanou nepřezkoumatelný a v rámci porovnání byly srovnávány neporovnatelné pozemky. Při zjištění ceny obvyklé u ostatních pozemků do porovnání znalkyně zahrnula jako porovnávané pozemky jiné kultury, a to včetně pozemků určených k zastavění, v případě porovnávání č. [hodnota] a 2, proto tyto srovnávací materiály by zde vůbec uvedeny neměly být. Žalobkyně na dokreslení způsobu práce s cenou ze strany žalované doložila také materiály zobrazující vývoj cen pozemků p. č. [hodnota] a [hodnota] v k. ú. [adresa], které obě znalkyně ve svých znaleckých posudcích použily a kdy cena těchto dvou pozemků o celkové výměře 242 m2 činila 199 Kč/m2. Kupní cena tohoto pozemku však dle kupní smlouvy uzavřené s prodávajícím [jméno FO] dne [datum] činila 3.000 Kč.

5. Žalovaná měla za to, že předmětné pozemky tvoří jednotný funkční celek, jsou funkčně spojené. Užitné a funkční spojení pozemku s rekreačním domem považovala žalovaná za nezpochybnitelné a prokázané. Stejně jako ekonomickou závislost žalobkyně k těmto pozemkům. Žalovaná namítla, že obchod s pozemky p. č. [hodnota] a [hodnota] uváděný žalobkyní není pro porovnání vhodný, protože se nejedná o stavební pozemky v pravém slova smyslu a tudíž jednotková cena je trojnásobně nižší než cena orné půdy, a proto tato cena není správná a objektivní. Pokud jde o přístup k sítím, pak je zřejmé, že pozemky jsou na vodovod i kanalizaci napojitelné. Pro určení jednotného funkčního celku je pak rozhodující celistvost a funkčnost a prostorová souvislost. Žalovaná naopak sebou předložený posudek považovala za přezkoumatelný, stejně jako vzorky, které znalkyně použila. Dle žalované jsou pozemky považovány za jeden celek i územním plánem, který pozemky zatřídil jako stavební. Nejedná se však o zastavitelné pozemky, ale o zahrady a pozemky ostatní, které jsou prokazatelně ve funkčním celku s rezidenčními stavbami. Ocenění provedené žalovanou pak bylo provedeno v souladu se skutečným stavem.

6. Z výpisu z katastru nemovitostí, z kupní smlouvy, z potvrzení katastrálního úřadu, z prohlášení o pravosti podpisu, z inzerátu, z dopisu žalované, z emailů, ze znaleckého posudku č. [hodnota], z návrhu na vypořádání podílového spoluvlastnictví, včetně doručenky, z emailu, z inzerátu, z kupní smlouvy, z potvrzení katastrálního úřadu, z prohlášení o pravostí podpisu, ze znaleckého posudku č. [hodnota], z kupní smlouvy, z inzerátu, z originálu znaleckého posudku, z fotografií, z cenové mapy, z kupní smlouvy, z geometrického plánu, ze zásad prodeje pozemků ve vlastnictví města [adresa], z inzerátů, z kupní smlouvy, z inzerátů o prodeji pozemku, z emailů, z předžalobních výzev žalované, z emailů, z inzerátů, z náhledu do KÚ, z printscreenu inzerátu na pozemek v k. ú. [adresa], z printscreenu inzerátu na prodej zahrady v k. ú. [adresa] určený pro smíšené výrobní účely, soud zjistil následující skutkový stav věci, který považuje za prokázaný:

7. Účastníci jsou podílovými spoluvlastníky každý o velikosti id , a to pozemky p. č. [hodnota] trvalý travní porost o výměře 482 m2, p. č. [hodnota] trvalý travní porost o výměře 243 m2, p. č. [hodnota] lesní pozemek o výměře 627 m2 a p. č. [hodnota] ostatní plocha, jiná plocha o výměře 216 m2, to vše zapsaná na LV č. [hodnota] u [právnická osoba] pro [název] Katastrální pracoviště v [adresa], pro obec [adresa] a katastrální území [adresa]. Žalovaná nabyla pozemek na základě kupní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi [jméno FO] jako prodávajícím a žalovanou jako kupující, kdy předmětem kupní smlouvy byl spoluvlastnický podíl o velikosti id. k předmětným pozemkům, za dohodnutou kupní cenu ve výši 506 Kč. Žalobkyně byla zapsána jako podílový spoluvlastník předmětné nemovitosti, a to na základě usnesení soudu o vypořádání SJM a o dědictví ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka] (viz výpisy z KN, kupní smlouva).

8. Původně byly pozemky vráceny rodině manžela žalobkyně v rámci restituce, kdy podílovými spoluvlastníky se po různých dohodách stal manžel žalobkyně a jeho bratr [jméno FO]. V 90. letech 20. století rodina žalobkyně zamýšlela na sousedních pozemcích postavit chatu, na pozemcích však byly ruiny starého domu, pozemek pro stavbu se proto musel pozemek srovnat, a z přebytečného materiálu vznikly šikmé plochy na projednávaných pozemcích, které tudíž neobsahují kvalitní zeminu. Na pozemcích je pouze síť elektrického vedení, v místě je zřízen septik a dochází k odchytu srážkové vody, pitná voda není k dispozici. Vodovodní přípojka končí asi 800 m od pozemků žalobkyně. Teprve v souvislosti s úmrtím manžela se žalobkyně dozvěděla, že její švagr svůj podíl prodal. Dne 1. 12. 2022 byla žalobkyni doručena předžalobní upomínka od žalované. Na tu reagovala emailem ze dne 15. 12. 2022, kdy bylo žalované sděleno, že manžel žalobkyně zemřel, proto nemůže s pozemky nijak nakládat, dokud nebude ukončeno dědické řízení a přislíbila celou věc po jeho skončení řešit. Dědické řízení skončilo nejpozději v březnu 2023. Následně byla žalobkyně opakovaně kontaktována telefonicky skrz vypořádání podílové spoluvlastnictví, kdy byla žalobkyni nabídnuta částka kolem 3.000 Kč za její podíl, což žalobkyně odmítla, ale navrhla, že za tuto cenu odkoupí podíl žalované. Na tom však také nebyla shoda. Někdy v červnu 2023 se žalobkyně dozvěděla, že spoluvlastnický podíl je prodáván na serveru [Anonymizováno] za částku 50.000 Kč. Po prázdninách 2023 pak žalobkyně kontaktovala realitního makléře se zájmem o koupi, došlo k výměně kontaktních údajů. Žalobkyně v mezidobí zjistila, že došlo ke snížení ceny v inzerátu, a proto emailem ze dne 26. 10. 2023 sdělila žalobkyně prodejci spoluvlastnického podílu uvedenému na webových stránkách, že očekává, že sleva pozemků uvedená na webovém inzertním serveru bude promítnuta také do návrhu kupní smlouvy. Na tento email žalobkyně však nebylo několik měsíců reagováno, pak se však žalobkyni ozval jiný zástupce realitní společnosti, kterému žalobkyně popsala svou situaci. Tento zástupce téhož dne telefonicky sdělil žalobkyni, že se změnila situace a že aktuální kupní cena by činila 130.000 Kč. S touto částkou žalobkyně nesouhlasila, navržena ji byla sleva na částku 110.000 Kč, kterou žalobkyně taktéž odmítla. Po nějaké době se v inzerátu objevila nová kupní cena, a to cca 30.000 Kč. Při této ceně byla žalobkyně kontaktována zájemci o koupi, kteří chtěli na těchto pozemcích postavit rodinný dům. Když však pozemky viděli v reálu, cítili se podvedeni, neboť pozemky neodpovídaly fotografiím v inzerátu a nebyly pro zájemce vhodné k výstavbě. Poté došlo k dalšímu navýšení ceny na částku 40.008 Kč, to už se však nechala žalobkyně právně zastoupit (viz výpověď žalobkyně, emailová komunikace).

9. Dopisem ze dne 20. 9. 2024 sdělil právní zástupce žalobkyně žalované, že převzal její právní zastoupení a že má žalobkyně zájem o odkup avizovaného spoluvlastnického podílu za částku 40.008 Kč, a požádal proto o zaslání návrhu kupní smlouvy s tím, že žalobkyně byla připravena kupní cenu uhradit do 5 dnů od podání návrhu na vklad. Na uvedené reagoval zaměstnanec žalované emailem ze dne 25. 9. 2024, kdy sdělil údaje o hodnotě jednotlivých pozemků, kdy podílu id. odpovídala částka 12.291 Kč u pozemku p. č. [hodnota], částka 6.221 Kč u pozemku p. č. [hodnota], částka 15.989 Kč u pozemku p. č. [hodnota] a částka 5.508 Kč u pozemku p. č. [hodnota]. Zároveň žalobkyni upozornil, že poplatek zahrnující přípravu smlouvy a dokumentaci na vklad, včetně kolků, činí 5.025 Kč. Na tento email pak reagoval právní zástupce žalobkyně emailem ze dne 26. 9. 2024, kdy doplnil potřebné údaje do smlouvy a akceptoval poplatek. Emailem ze dne 27. 9. 2024 sdělil zaměstnanec žalované, že mu majitel smlouvu zamítl, nechal pozemek nacenit a navrhl novou cenu k prodeji, kdy nová cena činila 96 Kč/m2 u všech 4 pozemků. Emailem ze dne 1. 10. 2024 sdělil právní zástupce žalobkyně, že žalobkyně nesouhlasí se zvýšením kupní ceny, která neodpovídá ceně obvyklé a že si nechá zpracovat znalecký posudek a věc bude řešena soudně žalobou na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví (viz emailová komunikace stran).

10. Předžalobní upomínkou ze dne 2. 12. 2024, odeslanou i doručenou téhož dne žalované, byl žalované znovu popsán postup snahy o odkup pozemků, byla sdělena cena zjištěna znaleckým posudkem [jméno FO]. [jméno FO] a bylo nabídnuto, že žalobkyně odkoupí spoluvlastnický podíl za částku 55.000 Kč, když v opačném případě bude muset podat žalobu k soudu. Na tuto předžalobní upomínku pak bylo reagováno ze strany žalované emailem ze dne 9. 12. 2024, kdy žalovaná měla dne 6. 12. 2024 zaslat žalobkyni email, kterému žalovanému nerozuměla a kdy emailem ze dne 14. 12. 2024 bylo znovu zasláno shrnutí, které bylo totožné jako v případě jako emailu ze září 2024 a kdy tedy kupní cena činila 40.008 Kč. Emailem ze dne 29. 1. 2025 pak právní zástupce žalobkyně urgoval návrh kupní smlouvy dle dohodnutých podmínek. Dne 5. 6. 2025 žalobkyni přišla další předžalobní výzva (viz předžalobní upomínky, včetně dokladu o doručení, výpověď žalobkyně, emailová komunikace stran).

11. Z doložených inzerátů z inzertního serveru [Anonymizováno] vyplynulo, jak se měnila nabídková cena za spoluvlastnický podíl žalované. Zde byl prezentován prodej zahrady o výměře 784 m2. Ke dni 20. 10. 2023 byly pozemky inzerovány za cenu 57.792 Kč, odpovídající částce 73,71 Kč/m2. Z inzerátu ke dni 26. 10. 2023 plyne, že došlo ke snížení původní ceny v částce 57.792 Kč na částku 52.013 Kč, odpovídající cenu 66 Kč/m2. Ke dni 2. 9. 2024 činila prodejní cena 40.008 Kč a odpovídala částce 51 Kč/m2. Následně došlo k úpravě inzerátu, když již byl avizován prodej podílu id. zahrady o výměře 784 m2 za částku 94.080 Kč, odpovídající ceně 120 Kč/m2, kdy k této úpravě ceny došlo dne 11. 2. 2025. Dle inzerátu datovaného dne 26. 6. 2025 činila cena spoluvlastnického podílu 57.156 Kč, když z inzerátu bylo zřejmé snížení ceny z částky 94.080 Kč (viz inzeráty předmětu žaloby).

12. Ze znaleckého posudku č. [hodnota]-44/[hodnota], zpracovaného dne [datum] [jméno FO]. [jméno FO], znalkyní z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, který je opatřen doložkou ve smyslu ustanovení § 127a občanského soudního řádu plyne, že zjištěná cena nemovitostí činí 85.270 Kč, jejich obvyklá cena pak činí 98.300 Kč, když se jedná o cenu celých pozemků, nikoliv spoluvlastnických podílů. Z odůvodnění znaleckého posudku potom vyplývá, že o pozemcích bylo zjištěno, že pozemek p. č. [hodnota] se nachází dle platného územního plánu obce [adresa] v zastavěném a zastavitelném území obce v plochách smíšených obytných, pozemek p. č. [hodnota] je evidován v lesní osnově jako bezlesý a není ve skutečnosti užíván jako lesní pozemek, ale jako pozemek ostatní zemědělsky využitelný, pozemek p. č. [hodnota] se nachází v platném územním plánu v plochách stavebních, určených pro vesnické bydlení, přičemž tento pozemek je přístupný z veřejné komunikace a pozemky p. č. [hodnota] a [hodnota] tvoří přístupovou komunikaci k objektu bydlení č. p. [hodnota], který je součástí pozemku p. č. St. [hodnota], včetně přístupu k pozemkům ve funkčním celku. Pozemky jsou nepravidelného tvaru, svažitého charakteru, jsou velmi úzké a dlouhé a ke dni ocenění byly užívány vlastníkem rodinného domu č. p. [hodnota] jako jediný přístup a příjezd k rodinnému domu a pozemkům ve funkčním celku. Na pozemku p. č. [hodnota] se nachází trvalé porosty náletového charakteru, neošetřované, neudržované a tento pozemek se nachází mimo zastavěné i zastavitelné území obce. I na pozemku p. č. [hodnota] se nacházejí pouze trvalé porosty náletového charakteru, jde o pozemek svažitý, bez možnosti řádného obhospodařování. Pokud jde o ocenění v místě a čase obvyklé, vycházela znalkyně v případě ceny zemědělských pozemků ze 4 srovnávacích materiálů, v případě pozemků určených k zastavění pak bylo vycházeno z celkem [hodnota] podkladových materiálů. V případě výpočtu ceny zemědělských pozemků, pak bylo vycházeno z inzerátů, který podala žalovaná a týkaly se zemědělského pozemku v k. ú. [adresa] o výměře 715 m2, který byl prodáván za cenu 23.362 Kč, což odpovídá jednotkové ceně 32,67 Kč/m2 a znalkyní upravené ceně 26,54 Kč/m2, neboť znalkyně zohlednila, že nyní oceňovaná lokalita není tak atraktivní a že oceňované pozemky jsou podstatně svažitější než inzerované pozemky. I tak je zřejmé z doložené fotografie, že předmětný pozemek je částečně osazen stromy. Další srovnávací pozemek pak byl zemědělský pozemek v k. ú. [adresa] o výměře 410 m2, který se prodával za kupní cenu odpovídající částce 22,99 Kč/m2 a po úpravě znalkyně činila tato cena 19,66 Kč, když znalkyně zohlednila kromě toho, že se jedná pouze o inzerát i o skutečnost, že znovu posuzované pozemky jsou podstatně svažitější než tento pozemek, i tento pozemek byl částečně umístěn pod korunami stromů. Další pozemek, který byl pro účely hodnocení vybrán, byl pozemek ve vlastnictví žalované v k. ú. [adresa], vhodný k přímému hospodaření, což je vidno i z předložené fotografie, kdy šlo o pozemek vyšší výměry, a sice 4.971 m2, čemuž odpovídala cena 18,41 Kč/m2 a upravená cena pak 14,95 Kč/m2, kdy znovu bylo zohledněno, že jde pouze o inzerát (proto koeficient 0,9 aplikovaný v případě všech inzerátů), že v oceňovaném případě jde o pozemky menší, svažitější. Posledním inzerátem je pak pozemek v k. ú. [adresa] ve vlastnictví žalované o výměře 1.067 m2, čemuž odpovídá kupní cena 30,03 Kč/m2 a upravená cena 25,68 Kč, kdy bylo zohledněno, že jde znovu pouze o inzerát a že tedy oceňovaný pozemek je podstatně svažitější. Při porovnání cen zemědělských pozemků pak vyšla výsledná cena 22 Kč/m2, kdy tato cena koresponduje s údaji v cenové mapě zemědělských pozemků, která je stanovena pro k. ú. [adresa] ve výši 27,44 Kč/m2.

13. V případě srovnávacího materiálu pro pozemky určené k zastavění pak znalkyně vybrala pozemky v [adresa] p. č. [hodnota] a [hodnota] o celkové výměře 242 m2, které byly prodány za jednotkovou cenu 12,40 Kč/m2 a upravená cena pak činila 8,59 Kč/m2, kdy znalkyně zohlednila, že oceňované pozemky jsou v nesrostlé části obce, kde je horší dopravní dostupnost, že slouží jako přístupová komunikace a že jsou bez sítí. Další pozemek, jehož prodej byl skutečně realizován, byl stavební pozemek v [adresa] o výměře 253 m2, který se prodal za jednotkovou cenu 140 Kč/m2 a upravená cena činila 96,96 Kč/m2, kdy bylo zohledněno, že oceňované pozemky jsou v nesrostlé části obce, s horší dopravní dostupností, slouží jako přístupová komunikace a z pohledu vybavenosti jsou taktéž horší. Z doložené fotografie pak plyne, že tento nabízený pozemek přiléhal k zahradě rodinného domu. Další obdobně vypadající pozemek, tedy taktéž pozemek, který přiléhal k zahradě rodinného domu o výměře 170 m2 byl prodán za cenu 140 Kč/m 2, čemuž odpovídala upravená cena 92,11 Kč/m2, když bylo zohledněno, že oceňované pozemky jsou větší výměry, nachází se v nesrostlé části obce a jsou hůře vybavené a znovu slouží jako přístupová komunikace. Další srovnávací pozemek, pak byl stavební pozemek v [adresa] o výměře 1.000 m2, za kupní cenu 242 Kč/m2 a upravenou cenu 175,98 Kč/m2, kdy se jednalo o prodej pozemku v zastavěné a zastavitelné oblasti [adresa], určený územním plánem pro bydlení v rodinných domech a z přiložené fotografie je zřejmé, že jde o pozemek obdélníkového tvaru, ideální pro výstavbu rodinného domu. Znalkyně v tomto případě upravila koeficienty, kdy zohlednila, že oceňované pozemky jsou menší, v nesrostlé části a dopravně hůř dostupné, hůře vybavené a také sloužící jako přístupová komunikace. Další stavební pozemek, jehož prodej byl realizován v [adresa], byl o výměře 46 m2 za kupní cenu 140 Kč/m2 s upravenou cenou 92,11 Kč/m2, když z fotografie je zřejmé, že jde o pozemek přiléhající k rodinnému domu a ke komunikaci, čímž došlo k vytvoření funkčního celku. I v tomto případě byla ze strany znalkyně tato cena modifikována v zásadě stejnými koeficienty jako i v případech předchozích. Další srovnávací materiál pak představoval stavební pozemek v [adresa] o výměře 1.185 m2, který byl nabízen za cenu 422 Kč/m2 a upravenou cenu 323,02 Kč/m2, kdy znalkyně zohlednila, že jde o pozemek ideálně pro výstavby rodinného domu, navazující na vedlejší komunikaci, a proto redukovala požadovanou cenu z pohledu pramene, výměry, vybavenosti a přístupu. Další nabízený pozemek pak byl stavební pozemek v [adresa] o výměře 242 m2, kdy se jedná o totožné pozemky, jaké byly zohledněny při jejich nákupu a při jejich prodeji pak byly nabízeny k prodeji za částku 355,38 Kč/m2 a upravená cena pak činila 221,51 Kč/m2, kdy znalkyně redukovala tuto cenu kvůli tomu, že šlo pouze o inzerát, kvůli lokalitě, horší dopravní dostupnosti a skutečnosti, že pozemky slouží jako přístupová komunikace k rodinnému domu a jsou hůř vybavené. Posledním pozemkem pak byl stavební pozemek v [adresa] o výměře 6.563 m2, opatřený přípojkou elektřiny, určený k výstavbě. V tomto případě kupní cena činila 379,40 Kč/m2 a redukovaná cena 274,44 Kč/m2 s tím, že k redukci došlo z důvodu, že šlo pouze o nabídku, z důvodu jiné výměry, že [adresa] je obcí většího významu než [adresa], že oceňované pozemky jsou oproti tomuto pozemku bez sítí a jsou určeny jako přístupová komunikace. Na základě porovnání těchto materiálů pak byla stanovena porovnávací hodnota pozemků určených k zastavění ve výši 161 Kč/m2. Na základě prostého matematického výpočtu pak byla určena cena jednotlivých 4 pozemků a celková cena. Z kopií katastrálních map, které jsou založeny pak plyne tvar jednotlivých pozemků, kdy jde o dlouhé úzké pozemky samostatně z pohledu soudu nevyužitelné. Doložena je i cenová mapa zemědělských pozemků ze serveru louky-pole.cz v k. ú. [adresa] a územní plán obce [adresa].

14. Znalkyně při svém výslechu uvedla, že působí jako znalkyně od roku 1989, a to především na [adresa], [adresa], kde dělá posledních 12 let odhady jak pro město [adresa], tak také působí pro bankovní sektor. Znalkyně odkázala na závěry svého znaleckého posudku, když současně uvedla, že v mezidobí nedošlo k žádným dramatickým změnám, které by které by měly vliv na ceny obvyklé. Znalkyně znovu potvrdila, že předmětné pozemky, ač jsou zařazeny územním plánem mezi pozemky stavební, jsou pozemky, na kterých se prakticky stavět nedá. Oceněny však musí být jako pozemky stavební, mohou však být použity srážky a přirážky, s nimiž se dá pracovat a kterými lze charakter pozemku objektivně změnit. Pozemky se oceňují podle skutečného stavu. Předmětné stavební pozemky jsou velmi úzké cca 4 až 6 m dlouhé. Nejedná se o kvalitní stavební pozemky. Naopak pozemky zemědělské jsou extrémně svažité, zarostlé náletovými křovinami, ale žádné kvalitní dřeviny se na těchto pozemcích nenachází a prakticky se na nich nedá hospodařit. Hospodářsky využitelné by mohly být pouze po nějakých úpravách. V případě pozemků stavebních se znalkyní podařilo najít v okolí pozemky podobného charakteru, kdy měl vlastník sousedního pozemku zájem o odkup sousedního pozemku za účelem scelení, proto znalkyně vycházela z uskutečněných prodejů. V případě zemědělských pozemků, tak obchody v tomto směru prakticky skončily a trh s výkupem zemědělských pozemku stagnuje. Z tohoto důvodu znalkyně nenašla skutečně realizované prodeje a vycházela proto z nabídkových cen. Znalkyně také zdůvodnila, že použila nabídkové ceny žalované z toho důvodu, že žádný jiný prodejce nenabízí zemědělské pozemky k prodeji, s výjimkou žalované. Znalkyně se vyjádřila k otázce jednotného funkčního celku. Má za to, že pozemky p. č. [hodnota] a p. č. [hodnota] netvoří funkční celek, protože souvisle nenavazují na zastavěnou plochu a nádvoří, když navazují na zahradu, a navíc tyto pozemky nejsou zaploceny, ani nejsou užívány za účelem rekreace, ale pouze jako přístupová cesta. Ani v případě pozemků p. č. [hodnota] a [hodnota] nelze hovořit o funkčním celku. Znalkyně připomněla, že ceňovací vyhláška výslovně uvádí, že kritérium zvláštní obliby nesmí být promítnuto do ceny obvyklé. Znalkyně se ohradila proti vyjádřením žalované, která nepovažovala zjištěnou obvyklou cenu pozemku v částce 161 Kč/m2 za adekvátní. Znalkyně jí naopak považovala za naprosto adekvátní právě s ohledem na oblast Rýmařovska, konkrétně nesrostlou část vesnice [adresa] o pár domech a obyvatelích, dále skutečnost, že na pozemcích se nedá stavět, jsou úzké, dlouhé, nevedou zde žádné sítě, a nejedná se totiž o žádné kvalitní pozemky. Dle názoru znalkyně by navíc pozemek ve funkčním celku měl mít vždycky nižší hodnotu než stavební pozemek, který ve funkčním celku není a může si tak s ním jeho vlastník dělat co chce. Znalkyně při svém výslechu předložila cenovou mapu ze serveru louky-pole.cz, dle které pro [adresa] činí tržní cena zemědělských pozemků 32 Kč – 51,08 Kč/m2, kdy konkrétně pro [adresa] a k. ú. [adresa]-město tato cena činila 47,68 Kč/m2, pro k. ú. [adresa] pak 45,22 Kč/m2 (viz cenová mapa).

15. Ze znaleckého posudku znalkyně [jméno FO]. [jméno FO] ze dne [datum] č. [hodnota] plyne, že obvyklá cena činí 279.670 Kč. Znalkyně současně uvedla, že silné stránky předmětných nemovitostí představuje skutečnost, že pozemky jsou užívané s rodinným domem č. p. [hodnota], je k nim přístup po zpevněné komunikaci a že část pozemku leží v zastavitelném území. Naopak slabou stránku představuje skutečnost, že pozemky jsou neudržované. Znalkyně považovala obchodovatelnost jako běžnou. Použila porovnávací metodu. V závěrech však uvedla, že obvyklá hodnota ideálního spoluvlastnického podílu všech 4 pozemků činí 279.670 Kč. I tento znalecký posudek je opatřen znaleckou doložkou ve smyslu § 127a občanského soudního řádu. Administrativní cena byla znalkyní zjištěna v částce 98.060 Kč. Ze znaleckého posudku pak plyne, že znalkyně navštívila pozemky dne 1. 6. 2025 a pro svůj znalecký posudek vycházela také z dalších podkladů mimo jiné z žaloby, z katastrálních údajů, z územního plánu, z cenových map, z internetových realitních stránek. Znalkyně uvodila znalecký posudek obecnými informacemi týkajícími se oceňování, přičemž výslovně zde [Anonymizováno] uvedeno, že pro určení ceny obvyklé se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Zvláštní oblibou se pak rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Na místě pak znalkyně zjistila, že pozemky jsou volně přístupné, neoplocené, vlastní pozemek p. č. [hodnota] je bezlesý a navazuje na remízek, proto byl oceněn dle skutečného stavu jako zeleň, nikoli jako lesní pozemek. Pozemky p. č. [hodnota] a p. č. [hodnota] pak tvoří jednotný funkční celek s pozemky rodinného domu č. p. [hodnota] (p. č. St. [hodnota] a p. č. St. [hodnota]). Pozemky jsou situované na okraji oddělené části obce [adresa] městečka [adresa]. Pozemky p. č. [hodnota] a p. č. [hodnota] navazují na pozemek p. č. [hodnota] který je veden jako ostatní plocha, ve skutečnosti však jde o zahradu, která je ve funkčním celku s pozemkem p. č. St. [hodnota]. Právě tyto pozemky slouží jako přístupová komunikace z hlavní silnice a jsou se zahradou a domem užívány jako celek. Pozemky jsou svažité, nepravidelných tvarů a určeny pro vesnické bydlení. Pozemek p. č. [hodnota] je veden jako lesní, je velmi svažitý a sousedí s pozemky p. č. [hodnota], p. č. [hodnota] a p. č. [hodnota]. Dle skutečného stavu plní funkci smíšeného nezastavěného území. Pozemek p. č. [hodnota] je svažitý, neoplocený a vyskytují se na něm náletové dřeviny. Pro určení ceny obvyklé byly použity realizované obchody v lokalitě [adresa] realizované v letech 2024 a 2025. Pro porovnání pozemků stavebních znalkyně použila 4 srovnávací vzorky, pro porovnání pozemků ostatních pak taktéž 4 vzorky. Pokud jde o tyto jednotlivé vzorky pak v případě pozemků stavebních bylo pro účely porovnání byly použity tyto nemovitosti: Prodej stavebního pozemku v k. ú. [adresa], který byl skutečně realizovaný o výměře 1.000 m2 při kupní ceně za 302 Kč/m2 a upravené ceně 245 Kč/m2, kdy se jednalo o pozemek, který byl určen pro individuální bydlení, konkrétně rodinný dům a k němuž byl přístup po zpevněném komunikaci. Znalkyně redukovala tuto cenu koeficientem, kdy zohlednila, že v případě posuzovaného pozemku je tento hůře umístěný na okraji města, je však menší, tvarově nevhodnější a nejsou k němu kompletní inženýrské sítě, přičemž však ponechala koeficient 1, a že tento pozemek je určen pro možnost výstavby rodinného domu. Z přiložené fotografie je také zřejmé, že jde o pozemek ideálního tvaru a velikosti pro výstavbu rodinného domu. Další pozemek byl pak realizovaný prodej pozemku o výměře 1.142 m2 v k. ú. [adresa], kdy šlo o pozemek vhodný pro výstavbu rodinného domu, napojený na komunikaci s kompletními sítěmi. Jednotková cena činila 799 Kč/m2, redukovaná cena pak 543 Kč/m2, kdy znalkyně redukovala cenu z důvodu, že oceňovaný pozemek má horší polohu, obdobnou výměru, což však je uvedeno nesprávně oproti tvrzením, je horšího tvaru, nemá sítě a má stejné využití dle územního plánu. Právě z důvodu chyby, která vznikla použitím dalšího srovnávacího pozemku o výměře 779 m2, kdy byl realizován prodej pozemku ve [jméno FO] určen znovu k výstavbě rodinného domu napojený na sítě a kdy prodávajícím byla znovu obec [jméno FO] jako v předchozím případě a jednotková cena činila 685 Kč/m2, upravená cena 507 Kč/m2, kdy znalkyně redukovala cenu, a sice že v posuzovaném případě šlo o horší lokalitu, obdobnou velikost, k čemuž však dala koeficient 1,02, horší tvar, kompletní sítě, k čemuž dala v tomto případě koeficient 0,9, ač v předchozím případě, kde sítě jsou popsány úplně stejně je koeficient 0,8 a znovu pro možnost využití výstavby domu, dle územního plánu nechala hodnotu 1. Posledním porovnávaným pozemkem je pak realizovaný prodej pozemku v k. ú. [adresa] o výměře 1.185 m2, který je určený pro výstavbu rodinného domu, přístupný po zpevněné komunikaci a v místě jsou sítě elektra a vody, přičemž znalkyně z důvodu obdobné velikosti a vhodnosti pro rodinný dům stavila koeficient 1,07, naopak ponížila koeficient kvůli tvaru na 0,9 a ostatní, včetně přítomnosti inženýrských sítí a možnosti využití ponechala v hodnotě [hodnota]. Skutečné ceně 506 Kč/m2 pak odpovídala redukované cena 486 Kč/m2. Při porovnání těchto pozemků pak vyšla při jednotkové ceně 445 Kč/m2 výsledná cena stavebních pozemků v částce 204.255 Kč. V případě nestavebních pozemků pak byly porovnávány 4 nemovitosti, prodané v období od května 2024 do ledna 2025. První srovnávací materiál představoval realizovaný prodej pozemků v [adresa] o celkové výměře 3.295 m2, nacházejících se na okraji rezidenční zástavby s přírodní funkcí, hospodářsky nevyužívaných, bez přístupu na pozemek prodávané obcí za cenu 93 Kč/m2, která byla znalkyní redukována na cenu 92 Kč/m2, když bylo zohledněno, že v posuzovaném případě jde o pozemek větší výměry, proto byl dán koeficient 1,1 a naopak, že jde o pozemek lepšího tvaru izolovaný, proto byl použit koeficient 0,9. Dalším porovnávaným prodejem byl prodej pozemku p. č. [hodnota] a p. č. [hodnota] v k. ú. [adresa] o celkové výměře 242 m2, který byl realizován v květnu 2024 za kupní cenu 12 Kč/m2, když znalkyně tuto cenu modifikovala na částku 8 Kč/m2, a to z důvodu, že tyto pozemky byly v lepší lokalitě a byly menší. Další srovnávacím pozemkem byl pak realizovaný prodej pozemku o výměře 1.487 m2 v k. ú. [adresa] za jednotkovou cenu 100 Kč/m2 a upravenou jednotkovou cenu 90 Kč/m2, když šlo o pozemek, který plní přírodní funkci, je hospodářsky nevyužívaný a není k němu přístup. V tomto případě znalkyně z důvodu lokality snížila koeficient místa na 0,95, naopak z důvodu velikosti zvýšila koeficient na 1,05 a z důvodu tvaru použila koeficient 0,9. Posledním srovnávací materiál pak představoval realizovaný prodej pozemku v k. ú. [adresa], ležící na okraji obce a tvořící částečně přístupovou cestu k rodinnému domu a částečně travní porost, který byl o výměře 170 m2, který byl realizován za cenu 140 Kč/m2 a upravená cena dle znalkyně činila 83 Kč/m2, když byla zohledněna lokalita, čemuž odpovídal koeficient 0,98, velikost pozemku, čemuž odpovídal koeficient 0,7, tvar pozemku, čemuž odpovídal koeficient 0,95 i nepřítomnost inženýrských sítí, čemuž odpovídal koeficient 0,9. Porovnáním a zprůměrováním pak vyšla výsledná hodnota pozemků p. č. 24/2 v částce 42.636 Kč a pozemku p. č. 17 32.776 Kč, celkem 75.412 Kč odpovídající ceně 68 Kč/m2. (pozn. soudu: V tomto případě se jedná o stejný pozemek, který použila i znalkyně [jméno FO]. [jméno FO], avšak pro ocenění pozemků stavebních, kdy jí redukovaná cena byla vyšší, a to 92,11 Kč/m2).

16. Znalkyně [jméno FO]. [jméno FO] ve své výpovědi uvedla, že působí v oboru od roku 1995 po celé České republice, nejvíce ve [název] kraji a v [adresa], přičemž pracuje pro široké spektrum zadavatelů. Znalkyně odkázala na závěry svého znaleckého posudku. Potvrdila, že se přímo osobně zúčastnila prohlídky místa. Znalkyni bylo řečeno, že by se na místě měly přípojky vody a kanalizace nacházet, když byly vybudovány v této lokalitě kolem roku 2019. [adresa] pozemků nejsou v terénu seznatelné, znalkyně potvrdila, že na pozemcích se hypoteticky ani prakticky rodinný dům postavit nedá, ač jsou dle územního plánu dva z nich určeny k zástavbě. Pozemky by se daly připojit k sousednímu pozemku, vytvořit ucelenou plochu či využít jinak, nikoli však k výstavbě. Znalkyně potvrdila, že v ceně obvyklé se nesmí projevit mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry ani zvláštní obliby a v jejím znaleckém posudku se proto tyto skutečnosti neobjevily. Znalkyně upřesnila, že zjištěná obvyklá cena není cenou spoluvlastnického podílu, ale celých pozemků. Znalkyně vysvětlila, jakým způsobem pracuje se zdroji, kde zjišťuje srovnatelná data a jak s těmito daty pracuje. Znalkyně potvrdila, že se v této oblasti je obchodů málo a nenašla tak velké množství srovnatelných pozemků, když nabídka je velmi nízká. Znalkyně připustila chybu údaje uvedeného u porovnávacího materiálů č. 2, kde je nesprávně uvedená výměra, a tudíž nesprávně uvedený koeficient K3, který by pak měl být jiný. Ke změně koeficientů by mělo dojít také v případě prvního porovnávaného vzorku. Znalkyně připustila, že by stejný koeficient měl být i v případě kritéria K5, vztahujícím se k přítomnosti kompletních inženýrských sítí, když u porovnávaných pozemku byly tyto přítomny, avšak koeficient znalkyně použila různý. K jednotnému funkčnímu celků znalkyně uvedla, že tyto pozemky jednotný funkční celek ve smyslu zákona netvoří, ale tvoří celek s oceňovanou nemovitostí, když navazují na zahradu domu a tvoří přístupovou komunikaci. Pro žalovanou znalkyně zpracovala odhadem 10 znaleckých posudku.

17. Obě znalkyně vycházely ve svých znaleckých posudcích mimo jiné ze srovnávacího materiálu v podobě pozemků p. č. [hodnota] a p. č. [hodnota] v k. ú. [adresa] o celkové výměře 242 m2, pro dokreslení situace na trhu nemovitostí byly doloženy i údaje k těmto pozemkům. Pozemky nabízela žalovaná na stejném inzertním serveru za cenu 199 Kč/m2, k září 2025 pak za cenu 188 Kč/m2, ale tyto pozemky jsou prodávány jako stavební s uvedením, že zastavitelná část činí 85 m2.

18. K prokázání cen nemovitostí v regionu, pak byly doloženy tyto důkazy, z nichž vyplynuly tyto údaje: [adresa] jako prodávající a manželé [jméno FO] jako kupujícími uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu č. [hodnota] na prodej části pozemku p. č. [hodnota] v k. ú. [adresa] orná půda o výměře 170 m2 za kupní cenu 23.800 Kč, čemuž odpovídá jednotková cena 140 Kč/m2. Obec [adresa] jako prodávající a [jméno FO] jako kupující uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu na pozemek p. č. [hodnota] ostatní plocha o výměře 1.487 m2 za kupní 148.700 Kč, čemuž odpovídala jednotková cena 100 Kč/m2. Dle zásad prodeje pozemků ve vlastnictví města [adresa] činila jednotková cena pozemků za m2 v případě k. ú. [adresa] u zastavěné plochy a nádvoří 150 Kč/m2, v případě zahrady či ovocného sadu 90 Kč/m2 a v případě pastviny, trvalého travního porostu a orné půdy 20 Kč/m2 (viz zmíněné kupní smlouvy a zásady města [adresa]).

19. Doloženy byly také inzeráty, a to na prodej pole o výměře 1.067 m2 v k. ú. [adresa] za jednotkovou cenu 24 Kč/m2 a prodej pole o výměře 3.518 m2 v k. ú. [adresa] za cenu 12 Kč/m2, kdy v obou případech se jednalo o pozemky určené pro efektivní zemědělské využití. Doložen byl také inzerát na prodej pozemku o výměře 2.072 m2 v k. ú. [adresa] za cenu 30 Kč/m2, kdy šlo o celkem [hodnota] pozemků ve vlastnictví žalované. Doložen byl také inzerát z října 2025 na prodej pozemku o výměře 315 m2 v k. ú. [adresa] za cenu 75 Kč/m2, pozemek byl evidován jako ostatní komunikace, vlastníkem je společnost [právnická osoba] Nabízen byl také prodej pozemku o výměře 1.984 m2 za částku 50 Kč/m2 taktéž v k. ú. [adresa], evidovaný jako ostatní plocha, ostatní komunikace. Z fotodokumentace je zřejmé, že jde o cestu a břeh. Doložen byl také inzerát na prodej zahrady o výměře 2.279 m2 za částku 140 Kč/m2 určený pro smíšené výrobní účely v lokalitě [adresa] (viz inzeráty z inzertních serverů).

20. Podle ustanovení § 1140 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

21. Podle ustanovené § 1143 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

22. Podle ustanovení § 1144 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, Je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.

23. Podle ustanovení § 1147 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

24. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k závěru, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky 4 pozemků v k. ú. [adresa], a to každý k ideální jedné polovině těchto pozemků. Kterýkoliv ze spoluvlastníků může žádat o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, neboť žádný ze spoluvlastníků nemůže být nucen v tomto svazku setrvávat. Tohoto práva pak využila žalobkyně, žalovaná však se zrušením podílové spoluvlastnictví také souhlasila, když sama měla v minulosti zájem o vyplacení žalobkyně. Shoda byla mezi účastníky i v tom, jakým způsobem má být podílové spoluvlastnictví vypořádáno, a sice přikázáním do výlučného vlastnictví žalobkyně s povinností vyplatit žalované přiměřenou náhradu. Účastnice se však neshodly právě na výši této náhrady, k níž obě předložily znalecké posudky ve smyslu ustanovení § 127a občanského soudního řádu.

25. Ze zákona je sice preferovaným způsobem rozdělení reálné dělení, jak již bylo uvedeno výše, ani jedna z účastnic o tento způsob vypořádání neměla zájem, neboť by fakticky neřešil jejich problém. Současně pak ale především tvar, umístění pozemků, i jejich faktická využitelnost tento způsob vypořádání taktéž vylučovaly.

26. Úkolem soudu tak bylo především určení právě výše přiměřené náhrady, kterou bude žalobkyně povinna zaplatit žalované. Určení výše přiměřené náhrady je otázkou právní, nikoliv skutkovou. Za odnětí vlastnického práva přináleží spoluvlastníkovi náhrada stanovená úvahou soudu. Soud pak má při své úvaze vyjít z obvyklé ceny společné věci, tedy z ceny v místě a v čase svého rozhodování; vychází přitom z ceny, za niž by bylo možné reálně prodat celou věc, a nikoliv z ceny, za niž by bylo možno prodat příslušný spoluvlastnický podíl. Soud se proto musel podrobně zabývat obsahem obou znaleckých posudků, které měly sloužit jako podklad pro stanovení výše přiměřené náhrady, zvláště pak v situaci, když jejich závěry byly diametrálně odlišné a rozdíl obvyklých cen stanovených těmi posudky činil 180.000 Kč, tedy víc, než kolik dle prvního posudku činila hodnota pozemků.

27. Soud proto v duchu judikatury (viz např. NS ČR, sp. zn. 21 Cdo 4543/2014) postupoval tak, že obě znalkyně vyslechl za účelem odstranění rozporů, a protože se podařilo rozpory odstranit, nebylo nutné ve věci nařídit revizní znalecké zkoumání. Znalkyně [jméno FO]. [jméno FO] totiž dle názoru soudu spolehlivě obhájila závěry svého znaleckého posudku, které jsou také v souladu se závěry dalšího dokazování, naopak znalkyně [jméno FO]. [jméno FO] připustila některé nepřesnosti, kterých se ve svém posudku dopustila, a které pak měly vliv na správnost jejich závěrů.

28. Předně pokud znalkyně [jméno FO]. [jméno FO] porovnávala stavební pozemky, přičemž pro porovnání zvolila 4 pozemky, které jsou všechny přímo určeny pro výstavbu rodinného domu, tedy nejen územním plánem, ale i fakticky jejich tvarem, velikostí, napojením sítí (až na čtvrtý vzorek, kde je jen vodovod a elektřina). Jde tedy o zcela typově odlišné pozemky, když sama znalkyně připustila, že na posuzovaných pozemcích ani hypoteticky nelze postavit dům. Z tohoto pohledu se proto koeficient K6 jeví jako nadbytečný, protože ve všech případech je zde hodnota 1, aniž by se zohlednilo, že posuzované pozemky stavbu čehokoliv vylučují. I koeficient K5 v posuzovaných vzorcích je znalkyní použit poměrně nekoncepčně. Bylo prokázáno, že na posuzovaných pozemcích je pouze elektřina. Vzorkům, které mají kompletní sítě, znalkyně v některých případech dává hodnotu 0,8, v některých 0,9, a to i u pozemků vzdálených od sebe jen minimálně (vzorek č. [hodnota] a [právnická osoba] situaci, když je na místě i vodovod (vzorek č. 4), dává znalkyně hodnotu 1, tedy osvědčuje v zásadě totožný stav, což však nepřítomnost pitné i užitkové nesrážkové vody rozhodně nepředstavuje. I v případě koeficientu K3 velikost se znalkyně dopustila chyby, kdy u vzorku č. 2 je uvedena nesprávná výměra, která se pak projeví v chybně použitém koeficientu. U vzorku č. 3 a č. 4 je pak špatný popis, když se říká, že jde o pozemky obdobné velikosti (což však nejsou), a proto jim znalkyně dává hodnoty 1,02 a 1,07. V případě pozemků ostatních je vzorek č. 2 zcela nepoužitelný, protože je prodáván žalovanou jako stavební pozemek určený k výstavbě, tedy nejde o zemědělský pozemek, znalkyně zde však vyšla z dat při prodeji žalované, nikoliv z dat, kdy je žalovanou prodáván. I při pohledu na vzhled těchto pozemků na doložené ortofotomapě je zjevné, že se typově jedná o jiné pozemky, k jinému účelu, než jako jsou neužívané břehy hodnocených pozemků.

29. Naopak znalkyně [jméno FO] volila v případě porovnávání pozemků zemědělských sice pozemky ve větší vzdálenosti, ale naopak pozemky, které svým vzhledem odpovídají hodnoceným pozemkům. Zároveň znalkyně využila širšího spektra koeficientů, které dokáží lépe odrazit fakticitu posuzovaných pozemků. Byť jde o ceny nabídkové, za které je nabízí sama žalovaná jako jejich vlastník, odrážejí dle názoru soudu lépe trh s těmito specifickými pozemky, jež mají v zásadě nulovou užitnou funkci. I v případě pozemků stavebních, našla znalkyně [jméno FO] ke srovnání vhodnější pozemky, tedy pozemky, které byly jejími vlastníky zakoupeny za účelem scelení, primárně neurčené k výstavbě (s výjimkou vzorků č. 4, 6 a 8).

30. Jedna z námitek žalované směřovala ke stáří znaleckého posudku [jméno FO]. [jméno FO]. Existuje judikatorní závěr, že nejpozději po dvou letech od pořízení by měl být znalecký posudek, jímž byla stanovena cena obvyklá jako základ pro určení přiměřené náhrady, aktualizován. Tato doba v tomto řízení ale neuplynula, navíc znalkyně potvrdila u jednání závěry svého znaleckého posudku, které v čase nedoznaly změn. Mezi znalkyněmi panovala shoda v tom, že obchodovatelnost obdobných pozemků v této lokalitě je nízká, a proto i znalkyně [jméno FO]. [jméno FO] pro účely svého znaleckého posudku z května 2025 vycházela z dat z první poloviny roku 2024. Z tohoto pohledu tak oba posudku čerpaly z kupních smluv i inzerátů z obdobného období. Z pohledu stáří by tam bylo možné akceptovat oba znalecké posudky.

31. Namítala-li žalovaná, že znalkyně [jméno FO]. [jméno FO] nesprávně vyhodnotila pozemky užívané ve funkčním celku, pak se sama znalkyně s touto námitkou ve své výpovědi před soudem řádně vyrovnala, když uvedla, že z pohledu zákona nejsou splněna kritéria funkčního celku. Pokud by bylo vycházeno z fakticity užívání jedním vlastníkem, pak jak uvedla znalkyně, fakticky by tato skutečnost vedla ke snížení ceny obvyklé, neboť by tato skutečnost představovala omezení třetí osoby, která by pozemky zakoupila.

32. Namítala-li žalovaná, že znalkyně [jméno FO]. [jméno FO] nezohlednila ve svém znaleckém posudku kritérium zvláštní obliby, osobní poměry žalobkyně, u níž tímto způsobem dojde ke spojení pozemků, pak obě znalkyně byly ve shodě v tom, že tato kritéria nesmí být zohledněna při stanovení ceny obvyklé a jejich zohlednění je zákonem vyloučeno. Uvedená kritéria by dle názoru soudu mohla být zohledněna toliko při stanovování výše přiměřené náhrady. Z pohledu soudu však tyto skutečnosti na straně žalobkyně nevedou k tomu, aby mohly vést k vychýlení poměru mezi účastnicemi. Především nevyužívané zemědělské pozemky budou spíše finanční přítěží pro žalobkyni než pozemky, z nichž by měla jakýkoliv osobní či jiný prospěch a stavební pozemky zřejmě vždy budou sloužit jako přístupová cesta, než jako cokoliv jiného a hodnotnějšího.

33. V neposlední řadě namítala-li žalovaná, že znalkyně [jméno FO]. [jméno FO] použila ve svém znaleckém posudku vzorků s nepřiměřeně nízkými cenami (míněno u vzorku prvního zemědělského pozemku s cenou 12,40 Kč/m2), pak se žalovaná domáhala toho, aby znalkyně nepoužila údaje z kupní smlouvy, za kterou ona sama tento pozemek nakoupila. Ač jde objektivně o cenu nižší, je to i žalovaná, jak vyplynulo z provedeného dokazování, která je významným subjektem trhu s nemovitostmi v této lokalitě a která jej proto ovlivňuje oběma směry. Pokud proto žalovaná svými nákupními cenami takto modifikuje trh, pak je nepochybně na místě, aby jeden z osmi vzorků tuto skutečnost zohledňoval.

34. Soud je povinen při stanovení obvyklé ceny přihlédnout ke všem významným okolnostem, které mohou mít vliv na její výši (k faktickým i právním vadám), např. skutečnost, že v domě bydlí třetí osoba, že je nařízena exekuce na spoluvlastnický podíl) či že na spoluvlastnickém podílu lpí zástavní právo. Žádné takové významné okolnosti u žádného z pozemků nebyly shledány.

35. S ohledem na výše uvedené tak soud pro účely stanovení výše přiměřené náhrady vyšel z ceny v místě a čase obvyklé, tak jak byla stanovena znaleckým posudkem znalkyně [jméno FO]. [jméno FO], když závěry znaleckého posudku odpovídají také výsledkům dalšího dokazování.

36. Podle zjištěné obvyklé ceny totiž pak soud stanoví, kolik činí část obvyklé ceny odpovídající spoluvlastnickým podílům. Obecně soud nemusí stanovit náhradu ve výši dle zjištěné obvyklé ceny, nýbrž ji s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem případu může zvýšit či naopak snížit, ba pokud by přiznání jakékoliv náhrady bylo v rozporu s dobrými mravy, ji nemusí přiznat vůbec; snížení s odkazem na § 2 odst. 3 je však výjimečným postupem zohledňujícím mimořádné okolnosti případu. Důvodem pro modifikaci výše náhrady budou především negativní okolnosti, např. zavrženíhodné jednání spoluvlastníka vůči dalším spoluvlastníkům. V projednávané věci však nebyly shledány takové negativní okolnosti, pro které by soud modifikovat výši přiměřené náhrady. Soud proto při určení výše přiměřené náhrady vyšel z ceny obvyklé, kterou podělil výší podílu připadajícího na žalovanou. Dle výpočtu soudu pak přiměřená náhrada činí 49.150 Kč.

37. Pro stanovení doby k zaplacení přiměřené náhrady žalované soud vyšel z ustanovení § 160 odst. 1 občanského soudního řádu, když nebyly tvrzeny ani prokázány důvody, kvůli kterým by tato lhůta měla být prodloužena. Podmínkou tohoto způsobu vypořádání podílového spoluvlastnictví, je solventnost účastníka, kterému mají být nemovitosti přikázány do jeho výlučného vlastnictví. Soud nemá žádné pochybnosti o schopnosti žalobkyně okamžitě vyplatit žalovanou, bez nutnosti využití finančních prostředků třetích osob, neboť žalobkyně prezentuje svou snahu o odkup podílu od žalované od roku 2022. Již před zahájením tohoto řízení byla jednání stran tak daleko, že mělo dojít k uzavření kupní smlouvy 38. S ohledem na výše uvedené proto soud rozhodl tak, jak je uvedeno ve výrocích I., II. a III. tohoto rozsudku.

39. O nákladech řízení soud rozhodl podle ustanovení § 142 odst. 2 občanského soudního řádu, v duchu judikatury Ústavního soudu ČR (viz např. sp. zn. IV. ÚS 404/22), když neshledal podmínky pro postup ve smyslu ustanovení § 142 odst. 3 občanského soudního řádu. Ústavní soud ve svých rozhodnutích z poslední doby, v nichž je zřejmý posun v dosavadní rozhodovací činnosti, uvádí, že v řízeních typu iudicium duplex se všemi jeho specifiky, není pro posouzení náhrady nákladů řízení jediným kritériem úspěch a neúspěch, a proto by měly být zohledňovány i další skutečnosti a o nákladech řízení by pak mělo být rozhodováno dle § 142 odst. 2 občanského soudního řádu tak, že žádnému z účastníků nebude přiznáno právo na náhradu nákladů řízení. Sám Ústavní soud ČR však připouští, že za určitých okolností může být rozhodováno i dle § 142 odst. 3 občanského soudního řádu, příp. § 142 odst. 1 občanského soudního řádu. Varianta rozhodování dle § 142 odst. 1 občanského soudního řádu však ale dle Ústavního soudu připadá v úvahu pouze v situaci, kdy je návrh na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví zamítnut. Naopak rozhodování dle § 142 odst. 3 občanského soudního řádu se uplatní v situacích, kdy jde např. o obstrukční chování spoluvlastníka, účastník řízení se nezajímá o konstruktivní vyřešení věci nebo jde o šikanózní výkon práva. Soud však tyto důvody u žádného účastníka neshledal, žalobkyně náhradu nákladů ani nepožadovala, žalované dle obsahu spisu účelně vynaložené náklady nevznikly.

Poučení