19 C 234/2021-59

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudcem Mgr. Ing. Tomášem Černým ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] pro zaplacení 141 738,88 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žaloba se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 43 254,90 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám jejího zástupce JUDr. [jméno] [příjmení], advokáta.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se domáhala po žalované zaplacení částky 141 738,88 Kč s příslušenstvím na základě toho, že žalobkyně a žalovaná dne 18. 5. 2018 uzavřely smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání (dále i jako„ Smlouva“), na základě které žalobkyně přenechala žalované do nájmu areál koupaliště v městě [obec] nacházející se na pozemku parc. [číslo] dále pozemek parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] - budova šaten a bufetu (dále i jako„ Areál“). Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou od 18. 5. 2018. V rámci řízení před [název soudu], pob. [obec] ve věci [spisová značka], byla jako předběžná otázka řešena platnost Smlouvy a tato otázka byla vyřešena tak, že smlouva je platná. Jako účel nájmu účastníci Smlouvy sjednali výkon podnikatelské činnosti nájemce v oboru hostinská činnost a povolení pro provoz veřejného koupaliště. V článku V. bod 4 Smlouvy účastníci sjednali povinnost nájemce nést ze svého náklady spojené s užíváním předmětu nájmu a provádět na svůj náklad jeho běžnou údržbu. V čl. V. bod 9 Smlouvy pak bylo sjednáno, že nájemce je povinen provádět ochranná a zabezpečovací opatření k zajištění bezpečnosti předmětu nájmu včetně dodržování předpisů vztahujících se k bezpečnosti a ochraně zdraví při práci, protipožárních předpisů, hygienických, ekologických a i předpisů o ochraně majetku a zdraví osob a dále, že nájemce provádí čištění bazénu a dbá na jejich bezporuchový provoz, že si nájemce zajistí na vlastní náklad protipožární a bezpečnostní opatření plynoucí z provozování koupaliště a další. Pronajímatel se zavázal na svůj náklad provádět pravidelné a předepsané kontroly a revize nebytového prostoru a dále se zavázal, byť to není výslovně uvedeno ve Smlouvě, dodávat do areálu koupaliště vodu, avšak za úplatu. Vzhledem k tomu, že v předchozím období byly smlouvy, které jsou potřebné pro řádný a bezpečný provoz koupaliště uzavřeny na žalobkyni jako odběratele těchto služeb, a vzhledem k určité časové tísni z pohledu zahájení koupací sezóny a i skutečnosti, že někteří dodavatelé služeb nechtěli uzavřít smlouvy s novým nájemcem, byly veškeré náklady, které vznikaly v souvislosti s provozem koupaliště účtovány žalobkyni na základě dříve uzavřených smluv, která je také platila. Žalobkyně tak za rok 2018 uhradila za žalovanou celkem částku 172 727,33 Kč, jelikož za ní hradila následující faktury: a) za chemii pro úpravu vody v bazénu [číslo] 2018 na částku 12.614,49 Kč dne 6.6.2018 - dodavatel [anonymizováno] [název sportovního klubu] [anonymizováno]. [číslo] 2018 na částku 4.477 Kč dne 6.6.2018 - dodavatel [anonymizováno] [název sportovního klubu] [anonymizováno]. [číslo] 2018 na částku 3.005,64 Kč dne 25.6.2018 - dodavatele [anonymizováno] [název sportovního klubu] [anonymizováno]. [číslo] 2018 na částku 3005,64 Kč dne 20.7.2018 - dodavatel [anonymizováno] [název sportovního klubu] [anonymizováno]. [číslo] 2018 na částku 5008,92 Kč dne 23.7.2018 - dodavatel [anonymizováno] [název sportovního klubu] [anonymizováno]. [číslo] 2018 na částku 13.681,47 Kč dne 1.8.2018 - dodavatel [anonymizováno] [název sportovního klubu] [anonymizováno] – u této faktury žalobkyně uplatňuje pouze částku 8 962,47 Kč, neboť tato faktura obsahuje částku 4 719 Kč za revizi chlorovny - revize podle Smlouvy hradí žalobkyně [číslo] 2018 na částku 7.961,80 Kč dne 3.8.2018 dodavatel [anonymizováno] [název sportovního klubu] [anonymizováno]. [číslo] 2018 na částku 5.693,29 Kč dne 7.8.2018 - dodavatel [anonymizováno] [název sportovního klubu] [anonymizováno]. [číslo] 2018 na částku 5.449,84 Kč dne 14.8.2018 - dodavatel [anonymizováno] [název sportovního klubu] [anonymizováno]. [číslo] 2018 na částku 8.100,35 Kč dne 23.8.2018 - dodavatel [anonymizováno] [název sportovního klubu] [anonymizováno]. [číslo] 2018 na částku 5.088,90 Kč dne 5.9.2018 [anonymizováno] [název sportovního klubu] [anonymizováno]. [číslo] 2018 na částku 5.951,99 Kč dne 9.1.2019 - dodavatel [anonymizováno] [název sportovního klubu] [anonymizováno]. b) za kontrolu nezávadnosti vody v bazénu [číslo] na částku 6.205 Kč dne 20.7.2018 - dodavatel [anonymizována dvě slova] [obec] [číslo] na částku 6.181 Kč dne 17.8.2018 - dodavatel [anonymizována dvě slova] [obec] [číslo] na částku 6.181 Kč dne 10.9.2018 - dodavatel [anonymizována dvě slova] [obec] c) za náklady na dodávku vody do bazénu [číslo] na částku 4.791 Kč dne 16.7.2019 - dodavatel [anonymizováno] [územní celek] - žalobkyně uplatňuje v této žalobě částku 4.617 Kč [číslo] na částku 4.007 Kč dne 10.10.2018 - dodavatel [anonymizováno] [územní celek] - žalobkyně uplatňuje v této žalobě částku 3.310 Kč [číslo] na částku 8.100 Kč dne 10.10.2018 - dodavatel [anonymizováno] [územní celek] d) za náklady na elektrickou energii v zúčtovacím období od 22.3.2018 do 31.12.2018 činila úhrada za spotřebovanou elektrickou energii částku 62.813,28 Kč dle faktury dodavatele [právnická osoba] [číslo]. Spotřeba byla uhrazena zaplacenými zálohami v průběhu roku 2018. Žalobkyně celkem za žalovanou zaplatila takto částku 172 727,33 Kč a v této výši vzniklo na straně žalované bezdůvodné obohacení, neboť podle Smlouvy měla tyto náklady hradit ze svého. Žalobkyně předmětné náklady vyúčtovala žalované fakturou č. [anonymizováno] ze dne 9. 7. 2020 Touto fakturou byla fakturována částka 174 132,33 Kč. Rozdíl vznikl chybou účtárny, která původně do nákladů omylem započítala i spotřebu elektrické energie před uzavřením Smlouvy ve výši 1 405 Kč. Žalobkyně tedy požaduje z titulu bezdůvodného obohacení na straně žalované zaplatit částku 172 727,33 Kč. Žalovaná úhradu této částky odmítla dopisem ze dne 9. 7. 2020. Žalobkyně dne 28. 7. 2020 provedla na svou pohledávku vůči žalované z titulu bezdůvodného obohacení jednostranný zápočet částky 14 961,45 Kč. Následně pak přípisem ze dne 6. 4. 2021 upravila původně chybně fakturovanou částku 174 132,33 Kč, provedla zápočet složené kauce ve výši 17 718 Kč ve smyslu čl. IV. bod 6 Smlouvy v rozsahu 16 027 Kč na pohledávky z titulu dodávek vody v roce 2018 a vyzvala žalovanou k zaplacení bezdůvodného obohacení za rok 2018, 2019 a 2020 v celkové výši 302 750,37 Kč ve lhůtě do 16.4.2021. Předmětem této žaloby však žalobkyně činí pouze nárok za rok 2018 ve výši 172 727,33 Kč mínus provedené zápočty ve výši 14 961,45 Kč mínus 16 027 Kč, tedy 141 738,88 Kč. Žalovaná částky požadované z titulu bezdůvodného obohacení ve lhůtě neuhradila.

2. Žalovaná uvedla, že za nesporné tvrzení považuje skutečnost, že byla dne 18.5.2018 uzavřena smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání mezi žalobkyní a žalovanou (Smlouva), a to na dobu neurčitou. Rovněž je nesporné, že v předcházejícím sporu byl [název soudu], pobočka [obec], vydán rozsudek ze dne 4. prosince 2020, č. j. [číslo jednací], kterým bylo určeno, že výpověď z nájmu ze Smlouvy byla neplatná. Zároveň nebyla žalobkyně úspěšná ani v žalobě o vyklizení nemovitosti. Předmětná Smlouva byla mezi žalobkyní a žalovanou uzavřena na základě záměru žalobkyně z března 2018, a to bez jakýchkoliv vedlejších ujednání. V tomto záměru se zcela jednoznačně prezentuje, že provozní náklady bazénů (elektřina, chemie a rozbory vody) hradí žalobkyně (pronajímatel). Ostatní náklady související s provozem areálu koupaliště hradí nájemce (žalovaná). Toto rozložení nákladů mezi pronajímatelem a nájemcem mělo historické souvislosti, i nájemci předcházející žalované se vždy tímto způsobem„ podělily“ o náklady s pronajímatelem (žalobkyní). S tímto vědomím žalovaná taky uzavírala i Smlouvu. K podstatné změně výkladu Smlouvy ze strany žalobkyně dochází v době, kdy bylo na základě výsledků komunálních voleb změněno vedení města. Vedení města (žalobkyně) se zpočátku snažilo nájemce ze Smlouvy třikrát neúspěšně vypovědět. Jelikož se jim to doposud nepodařilo, zvolila žalobkyně tedy cestu, když žalovanou touto žalobou označuje jako dlužníka. V úvodním ustanovení Smlouvy je definováno, že„ v souladu s § 39 a § 41 zákona 128/2000 Sb., byl tento pronájem zveřejněn na obecní tabuli veřejnou vyhláškou dne 27.3.2018 do 12.4.2018“. Tudíž v tomto řádně zveřejněném„ záměru pronájmu“ byly konkretizovány podmínky, za jakých žalobkyně (pronajímatel) bude uzavírat se zájemci smlouvu o nájmu. Jednou z podstatných podmínek stanovených žalobkyní pro uzavření budoucí nájemní smlouvy je to, že provozní náklady (elektřina, chemie a rozbory vody) hradí město. Tedy vlastně vzniklé náklady, které nynější žalobou uplatňuje žalobkyně vůči žalované, jsou tedy dle názoru žalované neoprávněné. Ustanovení čl. IV. bod 4 a 9 Smlouvy ukládá povinnost nájemce nést náklady předmětu nájmu. Ovšem tato ustanovení jednoznačně nestanoví, je nesrozumitelné, zda se jedná o provozní náklady (elektřina, chemie, rozbor vody), či zda se jedná o ostatní náklady související s provozem areálu koupaliště, které hradí nájemce. Navíc se nikde ve Smlouvě neuvádí, že platby za služby (za elektřinu, chemii a rozbor vody) se budou„ přefakturovávat“ nájemci. Za tyto služby v celé historii až do doby, kdy se vlády na radnici ujalo„ nové“ vedení, tedy někdy počátkem roku 2019, vždy tyto náklady hradil pronajímatel. Žalobkyní pak byla žalované předložena nová smlouva o nájmu, kde již bylo stanoveno, že dané náklady má platit nájemce. Takovou smlouvu však žalovaná odmítla podepsat. Žalobkyně se tím dle názoru žalované pouze snažila napravit předchozí znění nájemní smlouvy, které nájemci úhradu těchto nákladů neukládá.

3. K tomu se žalobkyně vyjádřila tak, že dle ní se obce a města při nakládání s nemovitým majetkem musí řídit ustanoveními zákona č. 128/2000 Sb., kterýžto podrobně a kogentně upravuje postup obce při nakládání s nemovitým majetkem ve vlastnictví obce, včetně nájmu tohoto majetku. Základní podmínkou pro to, aby obec mohla platně disponovat se svým majetkem je zveřejnění záměru ve smyslu § 39 zákona o obcích. V § 39 zákona o obcích jsou podrobně upraveny náležitosti záměru a další podmínky, které musí být splněny, aby záměr bylo možné považovat za platně zveřejněný. Smyslem zveřejnění záměru je učinit majetkové dispozice obce transparentními a hospodárnými, tj. aby obec našla zájemce o majetkovou dispozici, který jí nabídne nejlepší podmínky. Jinak řečeno primárním smyslem zveřejňování záměru disponovat s majetkem obcí je ochrana tohoto majetku před nehospodárným nakládáním, zcizováním či znehodnocením. Z toho také plynou nesčetněkrát judikované závěry NS ČR, které je možné shrnout tak, že zveřejňování záměru není povinnost soukromoprávní ve smyslu jakési výzvy k předkládání návrhů na uzavření smlouvy, nejde ani o veřejný příslib a ani o vyhlášení veřejné soutěže. Zveřejněný záměr není právním jednáním ve smyslu soukromého práva a není to tedy návrh na uzavření smlouvy. Zveřejněný záměr tedy není pro obec ani právně závazný. Zveřejněný záměr není ani projevem vůle obce v jeho rozsahu smlouvu uzavřít. Vzhledem k tomu, že zveřejněný záměr není pro obec závazný, nejedná se ani o návrh smlouvy, ani o veřejný příslib či veřejnou nabídkou ve smyslu příslušných ustanovení občanského zákoníku, pokud obec stanoví podmínky, které jsou nějakým způsobem omezující pro ní, tak tyto podmínky v samotné smlouvě splněny být nemusí a to právě s ohledem na to, že obec zveřejněným záměrem vázaná není. Je pak věcí kontraktačního procesu mezi obcí a vybraným zájemcem o uzavření smlouvy, aby případně podmínky omezující obec byly do smlouvy vtěleny. Vůle obce směřující k uzavření smlouvy s konkrétním obsahem není dána zveřejněným záměrem, ale rozhodnutím příslušného orgánu, v tomto případě radou [územní celek]. [jméno] [územní celek] schválila smlouvu v tom znění, jak byla předložena soudu. Tímto byla projevena vůle smlouvu uzavřít v tomto znění. Bylo na žalované, pokud měla za to, že ve smlouvě nejsou některé záležitosti upraveny, ač by měly být, aby v rámci kontraktačního procesu žádala doplnění smlouvy či její změnu. Žalovaná je právnickou osobou, u které se předpokládá vysoká úroveň vnitřních řídících procesů a také vysoká úroveň právního vědomí. Jestliže jednatel žalované nájemní smlouvu s předmětným obsahem bez jakýchkoli připomínek uzavřel, pak projevil svou vůli být smlouvou s tímto a ne jiným obsahem vázán.

4. Soud učinil na základě provedeného dokazování následující závěr o skutkovém stavu: 5. [územní celek] (žalobkyně) zveřejnilo (vyvěsilo) dne 27. 3. 2018 záměr ve smyslu § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení) záměr pronájmu Areálu, v němž bylo uvedeno, že [ulice] náklady bazénů (elektřina, chemie a rozbory vody) hradí město. Ostatní náklady související s provozem areálu koupaliště hradí město. Areál sestával ze zařízení bufetu včetně příslušenství rozlohou 246 m2 a z bazénů koupaliště rozlohou 718 m2 [ulice] nájemné činilo bez DPH 5 906 Kč (prokázáno záměrem žalobkyně, viz přílohová obálka k č.l. 1 a k č.l. 18-24 spisu). Na základě návrhu následně byla uzavřena Smlouva, kdy ve Smlouvě je výslovně uvedeno v čl. I. bod 3, že v souladu s § 39 a § 41 zák. č. 128/2000 Sb., byl daný záměr zveřejněn na obecní tabuli veřejnou vývěskou dne 27. 3. 2018 do 12. 4. 2018. V čl. II. bod 2 Smlouvy je uvedeno, že nájemce má právo i na dodávku vody a elektřiny. Měřidla jsou samostatná k této budově a slouží pro danou budovu. Nájemce si uzavře samostatnou smlouvu na dodávku elektřiny. Voda bude přeúčtována pronajímatelem. Nájemce si zajistí smlouvu o svozu odpadu. V čl. V. bod 1 Smlouvy je uvedeno, že nájemce je povinen hradit řádně a včas sjednané nájemné a náklady za služby (poměrná část vodného a stočného za provoz občerstvení s příslušenstvím). Dle čl. V. bod 4 Smlouvy je nájemce povinen nést ze svého náklady spojené s užíváním předmětu nájmu a provádět na jeho náklad běžnou údržbu (vymalování místností). Dle čl. V. bod 9 Smlouvy je nájemce povinen provádět nezbytná ochranná a zabezpečovací opatření k zajištění bezpečnosti předmětu nájmu včetně dodržování předpisů vztahujících se k bezpečnosti a ochraně zdraví při práci, předpisů protipožárních, hygienických a ekologických i předpisů o ochraně majetku a zdraví osob a dále pak provádí: čistění bazénů, dbá na jejich bezporuchový provoz, zajišťuje sečení a údržbu trávníku, zajistí odbornou osobou bezpečný dohled nad provozem a užíváním bazénů. Dále si nájemce na vlastní náklad zajistí protipožární a bezpečnostní opatření plynoucí z provozování koupaliště a pojištění odpovědnosti za škody způsobené z titulu svého podnikání (prokázáno nájemní smlouvou ze dne 18.5.2018, viz přílohová obálka k č.l. 1). Z výpočtového listu ze dne 18.5.2018 je pak patrné, že nájem byl stanoven za zázemí, do kterého ale nebyla zahrnuta samotná plocha bazénů. Nájem byl stanoven za plochu toliko 246,05 m2 a nikoliv plochu bazénů (prokázáno výpočtovým listem nájemného nebytových prostor a ostatních prostor a zařízení souvisejících s provozem koupaliště [územní celek] platný od 11.5.2018, viz přílohová obálka k č.l. 1). Z předávacího protokolu ze dne 18. 5. 2018 je patrné, že bylo nájemci předáno i zařízení, které s Areálem a jeho provozem souvisí (čistič dna, skluzavka, deštník, čistička vody, chlorovna, atd.). Stav hlavního vodoměru byl 355 m3 a stav podružného vodoměru byl [číslo] m3 (prokázáno předávacím protokolem, viz přílohová obálka k č.l. 1). Pozemek pod Areálem je ve vlastnictví žalobkyně (prokázáno výpisem z KN, viz přílohová obálka k č.l. 1). Pan [anonymizována dvě slova] (stat. orgán žalované, pozn. soudu) uzavřel dne 4. 6. 2018 smlouvu o sdružených dodávkách elektřiny ze sítí NN v místě ulice: [ulice], obec: [územní celek], EAN odběrného místa [číslo], předpokládaný termín zahájení dodávky od [právnická osoba]: 12. 6. 2018 (prokázáno smlouvou o sdružených službách dodávky elektřiny ze sítí NN, viz přílohová obálka k č.l. 18-24 a rovněž založeno na ú.j. 8. 10. 2021 spolu s plnou mocí z 4.6.2018). Pan [anonymizováno] rovněž uzavřel žádost o ukončení odběrů na adrese [adresa], předávající [jméno] [příjmení] a nový odběratel [anonymizována dvě slova] (prokázáno žádostí, založeno na ú.j. 8. 10. 2021). Jedná se o jiné odběrné místo než v případě faktury předložené žalobkyní na částku 62 813,28 Kč, jelikož v té je uveden EAN odběrného místa [číslo] (viz vyúčtování od [anonymizováno], viz přílohová obálka k č.l. 1).

6. Dále má soud za prokázané, že žalobkyně uhradila faktury za: (a) chemii pro úpravu vody v bazénu, (b) kontrolu nezávadnosti vody v bazénu, (c) náklady na dodávku vody do bazénu a (d) náklady na elektrickou energii tak, jak jsou tyto faktury podrobně s jejich identifikačními označeními (čísly), částkou, datem úhrady a označením dodavatele, uvedeny v prvním odstavci odůvodnění tohoto rozsudku pod písmeny a) až d) (prokázáno fakturami a výpisy z bankovního účtu žalobkyně, viz přílohová obálka k č.l. 1). Bývalý starosta žalobkyně pan [jméno] [příjmení] potvrdil, že provoz a rozdělení nákladů probíhalo přesně podle schváleného záměru tak, jak bylo schváleno [jméno] města. [ulice] náklady bazénu (elektřina, chemie, rozbory vody) hradilo vždy město, ostatní náklady (kosení, plavčík, údržba areálu, úklid) hradil nájemce (prokázáno e-mailovou komunikací z 13. 9. 2021, viz č.l. 34 spisu).

7. Dále má soud za prokázané, že žalobkyně vyfakturovala platby za výše uvedené faktury žalované, a to„ hromadnou“ fakturou č. [anonymizováno] ze dne 24. 7. 2020 na částku 174 132,33 Kč (prokázáno fakturou č. [anonymizováno], viz přílohová obálka k č.l. 1). Faktura byla odeslána žalované do datové schránky dne 10. 7. 2020 a doručena dne 11. 7. 2020 (prokázáno doručenkou do DS, viz přílohová obálka k č.l. 1). Žalovaná tuto fakturu žalobkyni vrátila dopisem ze dne 12. 7. 2020 s tím, že dané položky má hradit pronajímatel, nadto žalovaná nesouhlasila s účtování služeb za období předcházející uzavření Smlouvy, tedy předcházející dni 18. 5. 2018 (prokázáno dopisem z 12. 7. 2020, viz přílohová obálka k č.l. 1). Žalobkyně pak započetla dopisem ze dne 28. 7. 2020 proti žalované částku 14 961,45 Kč jednostranným zápočtem (prokázáno dopisem ze dne 28. 7. 2020, viz přílohová obálka k č.l. 1). Dne 4. 12. 2020 rozhodl [název soudu] rozsudkem č.j. [číslo jednací] tak, že určil, že výpověď z nájmu Areálu ze strany žalobkyně je neoprávněná (prokázáno rozsudkem OS v [anonymizováno], [pobočka], č.j. [číslo jednací], viz přílohová obálka k č.l. 1). Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě předžalobní upomínkou ze dne 6. 4. 2021, kdy ta byla doručena do datové schránky žalované dne 6. 4. 2021 (prokázáno předžalobní upomínkou a doručenkou do DS, viz přílohová obálka k č.l. 1). Dne 24. 5. 2021 rozhodla [jméno] [územní celek] o podání žaloby proti žalované (prokázáno rozhodnutím rady, viz přílohová obálka k č.l. 1). Žalovaná do dnešního dne na danou částku ničeho neuhradila (nárok uplatněný žalobou sporuje). Žalobkyně předložila žalované nový návrh nájemní smlouvy k Areálu, který žalovaná odmítla podepsat (prokázáno návrhem smlouvy, viz přílohová obálka k č.l. 18-24, a nesporným tvrzením účastníků řízení).

8. Strany výše uvedený skutkový stav ani nesporují. Žalobkyně pouze poukazuje na to, že ze Smlouvy vyplývá, že žalovaná měla hradit náklady na provoz Areálu a minulé vedení po ní tyto náklady nevymáhalo. Žalovaná pak uvádí, že náklady po ní nebyly vymáhány, jelikož je ani dle Smlouvy neměla hradit, sporuje výklad Smlouvy (to ostatně činí strany nesporným přímo na jednání dne 8. 10. 2021). Mezi stranami je tak spor především o výklad Smlouvy, jedná se tak o spor právní, nikoliv o spor ohledně skutkového stavu, kdy nové vedení žalobkyně má za to, že Smlouvu je potřeba vykládat tak, jak je uvedeno v žalobě, a kvůli tomu vymáhá po žalované částku, která je předmětem tohoto sporu.

9. Soud po právní stránce posoudil věc následovně:

10. Dle § 556 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen.

11. Dle § 556 odst. 2 o. z. při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

12. Dle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

13. Dle § 2302 odst. 1 o. z. ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

14. Dle § 2302 odst. 1 o. z. jedná-li se o nájem prostoru nebo místnosti, jehož účelem není ani bydlení, ani provozování podnikatelské činnosti ve smyslu odstavce 1, použijí se obecná ustanovení o nájmu.

15. Dle § 2303 o. z. je-li s nájmem prostoru sloužícího podnikání spojeno poskytování služeb, použijí se ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu obdobně.

16. Dle § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení, dále jen „zákon o obcích“) záměr obce prodat, směnit, darovat, pronajmout, propachtovat nebo vypůjčit hmotnou nemovitou věc nebo právo stavby anebo je přenechat jako výprosu a záměr obce smluvně zřídit právo stavby k pozemku ve vlastnictví obce obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní jednání neplatné. Nemovitá věc se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona platnými ke dni zveřejnění záměru.

17. Dle § 39 odst. 2 zákona o obcích při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna, jde-li o cenu nižší než obvyklou. Není-li odchylka od ceny obvyklé zdůvodněna, je právní jednání neplatné.

18. Dle § 39 odst. 3 zákona o obcích ustanovení odstavce 1 se nepoužije, jde-li o pronájem bytů nebo hrobových míst anebo o pronájem, pacht nebo výpůjčku majetku obce na dobu kratší než 30 dnů nebo jde-li o pronájem, pacht, výprosu nebo výpůjčku právnické osobě zřízené nebo založené obcí nebo právnické osobě, kterou obec ovládá.

19. Mezi stranami byla dne 18. 5. 2018 uzavřena Smlouva, kterou byl žalované pronajat Areál, a to v souladu s § 2201 a násl. o. z., kdy jsou splněny základní náležitosti nájemní smlouvy (úplatnost a dočasnost). Uzavření smlouvy předcházelo zveřejnění záměru obce v souladu s § 39 odst. 1 zákona o obcích, ve kterém bylo uvedeno, že náklady na provoz bazénů (elektřina, chemie, rozbor vody) hradí město, tedy pronajímatel. Soud v tomto ohledu poukazuje na to, že žalobkyně správně uvádí, že záměr obce není veřejným příslibem či závazným právním jednáním v tom smyslu, že by žalobkyně měla povinnost smlouvu na základě uvedeného záměru uzavřít. K tomu se vyjadřuje jak odborná literatura, tak judikatura, viz například pasáž z komentářové literatury (viz FUREK, Adam. § 39 In: POTĚŠIL, Lukáš, FUREK, Adam, HEJČ, David, CHMELÍK, Václav, RIGEL, Filip, ŠKOP, Jiří. Zákon o obcích. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019, marg. [číslo])„ Povinnost zveřejnit záměr není povinností soukromoprávní povahy. Záměr proto není soukromoprávním jednáním (srov. například usnesení NS ze dne 5. 5. 2010, sp. zn. 28 Cdo 1383/2010, rozsudky téhož soudu ze dne 28. 1. 2004, sp. zn. 28 Cdo 2623/2003, a ze dne 31. 3. 2004, sp. zn. 28 Cdo 865/2003). Záměr není ani veřejným příslibem, ani vyhlášením veřejné soutěže o nejvhodnější nabídku (rozhodnutí ze dne 5. 5. 2010, sp. zn. 28 Cdo 1383/2010). Jedná se o povinnost veřejnoprávní, byť s možnými konsekvencemi v rovině soukromoprávní, která sleduje veřejný zájem na transparentnosti a hospodárnosti nakládání s veřejným majetkem (například rozsudky NS ze dne 23. 2. 2012, sp. zn. 30 Cdo 2146/2010, a ze dne 16. 7. 2008, sp. zn. 28 Cdo 3757/2007). Svou povahou se jedná o informativní (správní) úkon, na jehož základě mohou případní zájemci iniciovat smluvní proces směřující k uzavření obcí zamýšlené smlouvy, tedy o jakousi veřejnoprávní obdobu veřejné soutěže o nejvhodnější nabídku. Zveřejněním záměru obec sebe sama nezavazuje k uskutečnění zamýšleného právního jednání, tj. není povinna z obdržených nabídek určitou vybrat a právní jednání (smlouvu) učinit (například usnesení NS ze dne 19. 5. 2005, sp. zn. 28 Cdo 2957/2004).“ Naproti tomu však nelze přehlédnout, že pokud obec se rozhodne uzavřít smlouvu na základě zveřejněného záměru, pak je obsahem daného záměru vázána, jak opět uvádím komentářová literatura a judikatura, viz například pasáž z komentářové literatury (viz FUREK, Adam. § 39 In: POTĚŠIL, Lukáš, FUREK, Adam, HEJČ, David, CHMELÍK, Václav, RIGEL, Filip, ŠKOP, Jiří. Zákon o obcích. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019, marg. [číslo])„ Ustanovení § 39 odst. 1 neukládá obci povinnost uvádět ve zveřejněném záměru bližší podmínky zamýšlené dispozice (zamýšleného právního jednání), typicky minimální kupní cenu či nájemné, omezené budoucí užití věci apod., ani podmínky, za nichž lze podávat nabídky a vyjádření, například lhůtu pro podávání nabídek či povinnost složit určitou kauci k účasti ve výběru, a to i kdyby o nich předem rozhodla. Pokud však obec v záměru bližší podmínky dispozice nebo bližší podmínky pro podávání nabídek přesto (dobrovolně) uvede, sama sebe tím omezuje a tyto podmínky se pro ni stávají závaznými, jak dlouhodobě dovozuje teorie i judikatura (srov. rozhodnutí NS ze dne 19. 5. 2009, sp. zn. 30 Cdo 1932/2008, ze dne 26. 1. 2011, sp. zn. 32 Cdo 721/2010, nebo ze dne 15. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 273/2018). … S ohledem na povinnosti obcí, aby při nakládání obecním majetkem postupovaly transparentně a rovně vůči všem účastníkům (srov. nález ÚS ze dne 20. 6. 2012, sp. zn. IV. ÚS 1167/11), nelze připustit, aby obec v záměru uvedla, že podmínky jsou jen orientační či že si vyhrazuje prodej za jiných než zveřejněných podmínek.“. Lze tak uzavřít, že pokud obec (žalobkyně) v záměru uvedla určité podmínky, pak tím sama sebe zavázala (pro případ, že by se rozhodla smlouvu nakonec uzavřít) k plnění těchto podmínek. Dle názoru soudu je tak nutné podmínky v záměru brát jako závazné pro Smlouvu.

20. Dále je patrné, že přímo i ve Smlouvě je na daný záměr odkázáno, a to konkrétně v čl. I. bod 3 Smlouvy, a i v tomto ohledu je tak potřeba se přiklonit k závěru, že strany Smlouvy ji sjednávaly s tím, že podmínky uvedené v záměru jsou součástí Smlouvy a v tomto ohledu je rovněž potřeba Smlouvu i vykládat ve smyslu § 556 odst. 1 o. z. (význam, který ustanovením smlouvy přikládají smluvní strany, který má přednost před objektivním významem slov, srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017).

21. Je tak patrné, že z pohledu pre-kontraktace i samotné kontraktace si strany přály být vázány tím, co bylo uvedeno v záměru. Nadto skutečnost, že Smlouva byla uzavřena v souladu s obsahem záměru, je patrné i z následného jednání stran, kdy do doby, než došlo v případě žalobkyně ke změně v jejím vedení, žalobkyně hradila služby spojené s provozem bazénů, tedy postupovala tak, jak je uvedeno v záměru (a jak ostatně dle čl. I. bod 3 Smlouvy bylo stanoveno i v rámci kontraktace). I s ohledem na následné jednání stran po uzavření Smlouvy nemá soud pochyb o tom, že vůle stran při uzavírání Smlouvy směřovala k tomu, že náklady na provoz bazénů bude hradit žalobkyně. V tomto ohledu lze podotknout i to, že projev vůle u právnické osoby, kde se mohou v případě stat. orgánu měnit různé osoby, v okamžiku uzavření smlouvy lze dle názoru soudu zjistiti toliko dotazem na osobu, která v dané době za právnickou osobu jednala (smlouvu uzavírala, jednala v rámci pre-kontraktace, apod.). Interpretace jinou osobou, byť by se jednalo o aktuální stat. orgán žalobkyně, nemůže dost dobře interpretovat vůli dané osoby k okamžiku uzavření smlouvy a nelze ho tak brát v potaz v rámci výkladu právního jednání dle § 556 odst. 1 o. z. Sám bývalý starosta žalobkyně pan [jméno] [příjmení] sdělil, že vůle stran směřovala k tomu, že náklady spojené s provozem bazénů bude hradit žalobkyně. Pokud následně po změně vedení žalobkyně dospělo vedení k jiné interpretaci smlouvy, pak názor tohoto nového vedení nemůže být interpretačním vodítkem právního jednání dle § 556 odst. 1 o. z. za právnickou osobu. I ze sdělení pana [jméno] [příjmení] má soud za to, že vůle stran při uzavření Smlouvy směřovala k tomu, že Smlouva je koncipována tak, že náklady na provoz bazénů bude hradit žalobkyně. Projev vůle stran je tak patrný z pre-kontraktace (záměru obce), ze samotné kontraktace (Smlouvy, která na záměr výslovně odkazuje v čl. I. bod 3 Smlouvy) a následného jednání stran (hrazení provozních nákladů bazénů žalobkyní).

22. Soud se však věnoval i samotnému znění Smlouvy a sporným čl. V. bod 4 a bod 9 Smlouvy. V tomto ohledu lze poukázat na to, že je nutné Smlouvu vnímat jako celek, a to i s interpretačním vodítkem dle čl. I. bod 3 Smlouvy, který byl již zmiňován výše. To, že čl. V. bod 4 Smlouvy se neměl vztahovat k celému areálu koupaliště (tedy i k bazénům), dle názoru soudu podporuje i jeho znění, resp. text v závorce na jeho konci, kde je uvedeno, že se má jednat o„ vymalování místností“, tedy nejedná se o péči o bazény. Soud bohužel musí konstatovat, že text Smlouvy nebyl zpracován zcela přehledně, nicméně je z něj patrné, že většina ustanovení se vztahuje k budovám a nikoliv k bazénům. Ostatně i samotný„ nájem“ se vztahuje především k budovám (šatna, bufet), což je patrné i z dokumentu Výpočtového listu nájemného nebytových prostor a zařízení souvisejících s provozem koupaliště [územní celek] platný od 11. 5. 2018, ze kterého je patrné, že nájem se platí za budovy (tedy zázemí okolo samotných bazénů), kdy za plochu bazénů se nájemné neplatí (je to ohodnoceno 0 Kč). Ze samotného textu smlouvy je patrné, že nájem se vztahoval k budovám (resp. zázemí okolo samotných bazénů) a k bazénům měl žalobce toliko oprávnění je provozovat (srov. čl. II. bod 5 Smlouvy a čl. III. bod 1 Smlouvy). To, že nájem se vztahoval především k budovám (resp. zázemí okolo samotných bazénů) je pak dle názoru soudu patrné i například z čl. II bod 2 Smlouvy, kde je uvedeno„ Nedílnou součástí sjednaného nájmu jsou užívací a obdobná práva a práva na poskytování služeb vážící se k předmětu nájmu jako celku, … Měřidla jsou samostatné k této budově a slouží jen pro tuto budovu. …“, a tedy celý předmět nájmu je zde textově ztotožňován s budovou nikoliv bazény či celým areálem. Výdělečnou činností (podnikáním) zde měl být především provoz občerstvení v budovách, když vstupné do areálu sloužilo především k úhradě povinností spojených s údržbou bazénů (srov. čl. V. odst. 9 a 10 Smlouvy). Ze Smlouvy je tak patrné, že předmětem sloužícím k podnikání byl myšlen především bufet (budova sloužící k provozu občerstvení) a potažmo i šatny, tedy budovy, u kterých si nájemce hradil elektřinu a svoz odpadu (viz čl. II odst. 2 Smlouvy), vodné a stočné (viz čl. V odst. 1 Smlouvy) a měl provádět běžnou údržbu, resp. vymalování místností (viz čl. V odst. 4 Smlouvy). To ostatně byly i prostory, za které se platil nájem s tím, že si zde mohl nájemce vydělat provozováním občerstvení. S provozem bazénů, byly spojeny toliko povinnosti uvedené v čl. V. odst. 9 Smlouvy (čistění bazénů, sečení a údržba trávníků a zajištění bezpečného dohledu nad provozem a užíváním bazénů), kdy na tyto se mělo primárně použít vstupné z koupaliště (viz čl. V odst. 10 Smlouvy). Tedy vstupné do samotného areálu nesloužilo primárně k výdělku nájemce, ale k hrazení provozu samotného koupaliště, a to zejména k pokrytí nákladů spojených s provozem bazénů. Ostatně i nutnost zajištění dodržování protipožárních předpisů je ve Smlouvě zmíněna dvakrát, a to přímo v čl. V odst. 9 Smlouvy, kdy jednou je zmíněna ve vztahu k celému předmětu nájmu a podruhé ve vztahu k provozování koupaliště, což opět nasvědčuje tomu, že předmětem nájmu byly myšleny především budovy a vedle toho, zde byl provoz koupaliště (jinak by druhé zmiňování protipožárních předpisů v souvislosti s koupalištěm bylo dle názoru soudu zcela nadbytečné). V souladu s výše uvedeným tak lze shledat, že dle čl. I odst. 2 je prostorem sloužícím k podnikání (srov. § 2302 o. z.) myšlen právě bufet a šatny, a že tento prostor se dává do nájmu. K areálu, resp. koupalištím měl nájemce pouze právo je provozovat spolu s povinnostmi s tím spojenými.

23. Nepřehlednost Smlouvy způsobuje dle názoru soudu zejména nejednotnost pojmů (jsou například používány pojmy jako: budova, nebytový prostor, bufety, šatny, provoz občerstvení, hostinská činnost, atd.) a to bez konkrétnějšího definování těchto pojmů v samotné Smlouvě například skrze ustanovení Smlouvy věnující se přímo definici těchto pojmů. Ani zařazení jednotlivých ustanovení Smlouvy do konkrétních článků Smlouvy nepůsobí přehledně (přehledné by bylo např. uvést do jednoho článku povinnosti spojené jen s nájmem budovy k provozu občerstvení a šaten a do druhé povinnosti spojené s provozem bazénů, apod.). Nicméně Smlouva, resp. její obsah, je v současném jazykovém znění dle § 556 odst. 1 o. z. (tedy v souladu s vůlí stran při jejím uzavření, viz čl. I bod. 3 Smlouvy) interpretovatelná a její obsah tak lze vyložit.

24. V souladu s výše uvedeným tak soud rozhodl tak, že žalobu zamítl, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku, jelikož žalobkyni se nepodařilo prokázat, že má nárok na zaplacení částek, které vynaložila na zaplacení faktur uvedených v prvním odstavci tohoto odůvodnění pod písmeny a) až d).

25. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 43 254,90 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1, § 7 bodu 5 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „a. t.”), z tarifní hodnoty ve výši 141 738,88 Kč sestávající z částky 6 780 Kč za každý ze čtyř úkonů právní služby (převzetí a příprava, vyjádření k žalobě, účast na jednání delší než 2 hodiny), tedy celkem 27 120 Kč, čtyři náhrady hotových výdajů v paušální výši 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., tedy celkem 1 200 Kč, náhrady cestovních výdajů za cestu na jednání u soudu dne 8. 10. 2021 ze sídla právního zástupce žalované, tj. z [obec] do sídla zdejšího soudu v [obec], a to přes [obec] za účelem ubytování (viz dále) a zpět, tedy celkem 785 km absolvovaných osobním vozidlem Mazda 6 s pohonem na motorovou naftu s průměrnou spotřebou 4,2 l [číslo] km při doložené ceně za litr pohonné hmoty ve výši 38,90 Kč vztahující se k ujetým 303 km a při doložené ceně za litr pohonné hmoty ve výši 39,90 Kč vztahující se k ujetým 482 km, a to při amortizaci 4,40 Kč na 1 km dle vyhlášky č. 589/2020 Sb., celkem tedy 4 756,78 Kč, náhrady za ubytování v hotelu Arvetti ve [obec] s ohledem na vzdálenost sídla právního zástupce žalované od místa konání jednání u soudu ve spojení s časem nařízeného ústního jednání ve výši 812 Kč, kterou nelze považovat za nepřiměřeně vysokou, náhrady za ztrátu času za 20 půlhodin (10 půlhodin na cestě ze sídla právního zástupce žalované do místa jednání zdejšího soudu a 10 půlhodin na cestu zpátky), tedy celkem 2 000 Kč a jednadvacetiprocentní daně z přidané hodnoty z částky 35 076,78 Kč ve výši 7 366,12 Kč.

26. Soud nepřiznal odměnu právnímu zástupci žalované za úkon doplnění důkazů, jelikož se nejednalo o písemné podání ve věci samé ve smyslu kvalifikovaného podání, neboť se jednalo jen o zaslání důkazů k příslušnému spisu bez dalšího. Soud dále nepřiznal odměnu za účtovanou ztrátu času ve výši 16 půlhodin, když dle § 14 odst. 1 písm. a) a. t. náleží advokátu náhrada za čas promeškaný v souvislosti s poskytnutím právní služby při úkonech prováděných v místě, které není sídlem nebo bydlištěm advokáta, za čas strávený cestou do tohoto místa a zpět, přičemž cesta ze sídla právního zástupce žalované činí necelých 5 hodin, tedy 10 půlhodin za cestu na místo konaného jednání u zdejšího soudu a dalších 10 půlhodin za cestu zpět. Soud posledně nepřiznal právnímu zástupci žalované náhradu za jím uplatňované stravné, neboť tato položka nespadá pod náhradu nákladů řízení ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř., když se nejedná o náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva, a nadto pak taková náhrada nevyplývá z a. t., z něhož se při výpočtu náhrady nákladů řízení účastníka, který byl zastoupen advokátem, vychází.

Poučení