19 C 307/2022 - 158

Rubrum

Okresní soud ve Zlíně rozhodl soudcem Mgr. Milanem Polehlou ve věci žalobce: [Jméno zainteresované osoby 0/0][Datum narození zainteresované osoby 0/0] [Adresa zainteresované osoby 0/0] zastoupený advokátem [Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0] proti žalovanému: [Anonymizováno] [Anonymizováno]-[Anonymizováno], IČO [IČO zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/0] zastoupený advokátem [Anonymizováno]. [Anonymizováno] [Anonymizováno] sídlem [Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0], o zaplacení 151 056 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 151 056 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 151 056 Kč za dobu od 17. 9. 2022 do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Ve zbytku, tj. ohledně úroku z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 151 056 Kč od 7. 8. 2022 do 16. 9. 2022, soud žalobu zamítá.

III. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení ve výši 84 666,30 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce.

IV. Žalovaný je povinen nahradit České republice na účet Okresního soudu ve Zlíně náklady řízení státu ve výši 4 340 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se po žalovaném domáhal zaplacení částky 151 056 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od 7. 8. 2022 do zaplacení.

2. Žalobu odůvodnil tím, že je vlastníkem pozemků parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměre 3 060 m2, manipulační plocha a pozemku parc. č.[Anonymizováno][Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměre 1 136 m2, zastavěná plocha a nádvoří, které jsou zapsány na LV č. [hodnota] pro obec [Anonymizováno] – [adresa], k. ú. [adresa] u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště [adresa]. Oba uvedené pozemky se nacházejí v areálu, který využívá k zemědělské výrobě žalovaný. Na pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] se nachází stavba bez č.p./č.e. ve vlastnictví žalovaného. Žalovaný užívá oba pozemky od 1. 1. 2022 bez právního důvodu a neposkytuje mu za to žádné finanční plnění, čímž se na jeho úkor bezdůvodně obohacuje. Podle znaleckých posudků, které si nechal zpracovat, činí toto bezdůvodné obohacení za dobu od 1. 1. 2022 do 30. 6. 2022 minimálně 151 056 Kč.

3. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, a domáhal se jejího zamítnutí, když namítal, že: z pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] užívá od doby, kdy ke konci roku 2021 došlo k ukončení předchozího nájemního vztahu, asi jen polovinu; 2) obvyklá výše nájemného v daném místě a čase činí zhruba 10 Kč/m2/rok, maximálně však 14,70 Kč/m2/rok, což odpovídá tomu, za kolik jsou v dané lokalitě uzavírány nájemní či pachtovní smlouvy, 3) nesouhlasí se závěry znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO], kdy tento: a) nezohlednil to, že se jedná o zemědělský areál, nikoliv průmyslový areál; b) znalec nezajistil pro porovnávací metodu určení obvyklého nájemného vhodné pozemky v daném místě jako srovnávací materiály; c) znalec nerozlišuje zastavěné a nezastavěné pozemky; d) znalec nezohledňuje skutečnost, že žalobce nemá jako vlastník předmětného pozemku zajištěn přístup ke svým pozemkům, což je právní vada, která měla být ve znaleckém posudku zohledněna; e) pokud znalec uvádí, že v dosahu předmětných pozemků jsou inženýrské sítě, tak tyto jsou nejblíže v dosahu 300 metrů, a pokud jde o funkčnost vnitroareálových sítí, tak tuto znalec nikterak nezkoumal.

4. Z provedených důkazů zjistil soud tento skutkový stav (ze kterého důkazu co zjistil, je vždy uvedeno kurzívou v závorce): žalobce je vlastníkem pozemků parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměre 3 060 m2, manipulační plocha, a parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměre 1 136 m2, zastavěná plocha a nádvoří (dále jen „předmětné pozemky“), které jsou zapsány na LV č. [hodnota] pro obec [Anonymizováno] – [adresa], k. ú. [adresa] u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště [adresa]. Na pozemku parc. č. 1352/1 se nachází stavba bez č.p./č.e. ve vlastnictví žalovaného (viz výpis z KN).

5. Stavbou ve vlastnictví žalovaného bez č.p./č.e. je přitom zastavěný celý pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] (viz výpis z KN, snímek katastrální mapy, ortofotomapa). Dříve to byl kravín, pak se tato budova částečně využívala jako přístřešek pro stelivo nebo pro mladý chovný skot. V současné době se nevyužívá, protože skot je po celé léto na pastvinách a není uzavřená nájemní smlouva (viz výpověď svědka [tituly před jménem] [jméno FO]). V sousedství kravína se nachází druhý pozemek žalobce parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], který tuto stavbu kravína prakticky celý obklopuje (viz snímek katastrální mapy a ortofotomapa). Na tomto druhém pozemku stojí železniční vagon, který žalovanému slouží jako zásobárna vody a jsou tam hromady stavební suti jako pozůstatek revitalizace jednoho z kravínů žalovaného. Kolem kravína a mezi kravíny jsou vybudované asfaltové cesty, které vznikly ještě za bývalého [právnická osoba]. Žalovaný užívá i plochy vedle vagonu a suti, protože je tam hlavní cesta, kam mohou zajet kamiony (viz výpověď svědka [tituly před jménem] [jméno FO], ortofotomapa a fotografie ze znaleckého posudku znalce [tituly před jménem] [jméno FO]).

6. Podle znaleckého posudku č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] zpracovaného [tituly před jménem] [jméno FO] bylo porovnávací metodou zjištěno tržní nájemné srovnatelných pozemků jako jsou pozemky žalobce za roky 2019 a 2020 ve výši 71 Kč/m2/rok, kdy pro srovnání byly využity pozemky v [adresa], [adresa] – [právnická osoba] tržní nájemné - Lipta a v [adresa], [adresa]. Podle nových nabídek pro rok 2021 by činilo 84 Kč/m2/rok, kdy po porovnání byly využity pozemky v [Anonymizováno], [adresa] a uskutečněný pronájem v [Anonymizováno]. Vzhledem k tomu a menšímu nárůstu nájemného stanoví tržní nájemné na 352 500 Kč/rok (viz citovaný znalecký posudek).

7. Podle znaleckého posudku č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], ve znění posudku č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno],[Anonymizováno]zpracovaného [tituly před jménem] [jméno FO] činí obvyklé nájemné předmětných pozemků pro rok 2022 jen 72 Kč/m2/rok, tj. celkem 151 056 Kč za předmětné období. Znalec k tomuto závěru dospěl na základě porovnávací metody, kdy měl k dispozici realizované nájemní smlouvy z [Anonymizováno], [adresa] a v realitní inzerci našel nabídky pronájmů na pozemky ve [Anonymizováno] [adresa], [Anonymizováno] [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno] a [Anonymizováno] (viz citovaný znalecký posudek).

8. Znalec [tituly před jménem] [jméno FO] při zpracování znaleckého posudku vycházel z územního plánu, podle kterého se předmětné pozemky nacházejí v areálu, který byl kdysi dávno zemědělským areálem, avšak minimálně od roku 2000 je předurčen pro průmyslovou výrobu. Jde tedy o daleko hodnotnější pozemky, než kdyby šlo o pozemky určené pro zemědělskou výrobu. Cenová úroveň nájemného v celém areálu je dlouhodobě, snad i desetiletí, zakonzervována. Proto se znalec na tuto problematiku díval širším pohledem z pohledu obvyklého nájemného u obdobných areálů v širším okolí, než je tato jedna konkrétní lokální lokalita. Našel a použil celkem 8 srovnatelných pozemků, ve 3 případech s realizovaným nájemným (víc záznamů o realizovaném nájemném v databázovém systém INEM nenašel), v 5 případech s nabízeným nájemným (ale s úpravou ceny přes příslušný koeficient). Jednoduše řečeno, pro srovnání použil takové pozemky, které v daném případě použít šlo, přičemž to, že se nejednalo o stejné pozemky zohlednil pomocí srovnávacích koeficientů K 1 až K 6 (obec, poloha, velikost pozemku, přístup, inženýrské sítě, ostatní – viz znalecký posudek). Naopak pachtovní smlouvy předložené žalovaným vyhodnotil v daném případě jako nepoužitelné, neboť v celém areálu je zakonzervovaný dávný způsob využití, kdy cenová hladina nebyla snad desetiletí měněna, přičemž neodrážela vliv inflace, růstu cen pozemků všeobecně a změnu územního plánu. Při stanovení výsledné ceny nerozlišoval pozemky zastavěné, zpevněné a nezpevněné, protože všechny tvoří jeden funkční celek. Zde jde o to, aby rozsah tohoto celku byl přiměřený, tedy do trojnásobku plochy zastavěné tou hlavní stavbou, což v daném případě bylo splněno, neboť zastavěná plocha má výměru 1 136 m2 a nezastavěná plocha 3 060 m2. Závěry znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] z řízení sp. [spisová značka] ([jméno FO] x žalovaný) v daném případě použít nešlo, mj. proto, že tento znalec stanovoval obvyklé nájemné za jiné období a pro stanovení ceny použil nevhodné vzorky s velkými plochami zemědělsky obhospodařovaných pozemků atd. Jinak skutečnost, že žalobce nemá zajištěn přístup ke svým pozemkům, není právní vadou, která by měla vliv na zjištěnou výši obvyklého nájemného. Přístup je tam zajištěn přes pozemek parc. č. 1349/107 ve vlastnictví žalovaného. Uzavřením nového nájemního vztahu mezi žalobcem a žalovaným vznikne právně uspořádaný vztah.

9. Užívání pozemků žalobce ze strany žalovaného není od 1. 1. 2022 nijak smluvně upraveno a žalovaný za užívání tohoto pozemku žalobci ničeho nehradí (viz shodná tvrzení obou stran).

10. Předžalobní výzvou ze dne 25. 8. 2022 vyzval žalobce žalovaného k uhrazení bezdůvodného obohacení za užívání předmětných pozemků za období od 1. 1. 2022 do 30. 6. 2022 ve výši 151 056 Kč s tím, že tak má učinit nejpozději do 10 dnů od doručení tohoto přípisu. Tento přípis byl doručen do datové schránky žalovaného dne 6. 9. 2022 (viz citovaný přípis a doklad o doručení).

11. Obec [adresa] pronajímá žalovanému pozemky ve svém vlastnictví (jde ale o pronájem orné půdy, nikoliv zastavěných nebo zpevněných ploch) za částku 2 000 Kč/ha/rok (viz citovaná smlouva). 12. [jméno FO] pronajímá žalovanému pozemky ve svém vlastnictví za částku 1 500 Kč/ha/rok u orné půdy, 3 Kč/m2/rok u ostatních ploch a 10 Kč/m2/rok u zastavěných ploch. Smlouva byla uzavřena dne 3. 12. 2020 na dobu neurčitou (viz pachtovní smlouva). [jméno FO] k tomu uvedl, že podle původní smlouvy z 90. let dostával od družstva za pronájem metrický cent obilí za hektar. Když areál převzal nový majitel, pan [Anonymizováno], uzavíraly se nové smlouvy. Na výši nájemného se domluvili společně; jakou částku žalovanému navrhl, což bylo 10 Kč/m2 za zastavěnou plochu a 3 Kč/m2 ostatní plochy v areálu, tu mu dali (viz výpověď svědka [jméno FO]). 13. [jméno FO] a [jméno FO] pronajímají žalovanému pozemky ve svém spoluvlastnictví za částku 12 Kč/m2/rok u ostatních ploch a 14,70 Kč/m2/rok u zastavěných ploch. Smlouva byla uzavřena dne 5. 12. 2022 na dobu určitou, na tři roky (viz pachtovní smlouva). [jméno FO] k tomu uvedla, že jednání o smlouvě probíhalo tak, že žalovaný jim (jí a sestře) nabídl nějakou částku, která se ale jejímu synovi nelíbila. Žalovaný jim pak nabídl větší částku, která se jim už líbila, takže uzavřeli smlouvu. Jednání bylo příjemné (viz výpověď svědkyně [jméno FO]). 14. [jméno FO] pronajímá žalovanému pozemky ve svém vlastnictví za částku 1 500 Kč/ha/rok u orné půdy, 3 Kč/m2/rok u ostatních ploch a 10 Kč/m2/rok u zastavěných ploch. Smlouva byla uzavřena dne 12. 3. 2021 na dobu neurčitou (viz pachtovní smlouva). [jméno FO] k tomu uvedl, že text pachtovní smlouvy připravoval žalovaný a on navrhl i cenu. Jemu se cena nelíbila, chtěl víc, a to 15 Kč za zastavěnou plochu a 10 Kč za ostatní plochy. Žalovaný mu ale víc dát nechtěl, tak nakonec souhlasil s tím, co nabízel žalovaný, protože nic jiného mu nezbývalo. Předtím od družstva nedostával peníze, ale jen naturálie - metrák obilí za hektar (viz výpověď svědka [jméno FO]). 15. [jméno FO] pronajímá žalovanému pozemky ve svém vlastnictví za částku 1 500 Kč/ha/rok u orné půdy a 7 Kč/m2/rok u ostatních ploch a zastavěných ploch. Smlouva byla uzavřena dne 24. 6. 2021 na dobu 6 let (viz pachtovní smlouva). [jméno FO] k tomu uvedl, že žalovaný s ním chtěl uzavřít novou smlouvu na dobu neurčitou. On s tím nesouhlasil, protože když s družstvem uzavřel předchozí smlouvu, tak ho pak 20 let neoslovili. Na částce, která byla sjednána jako pachtovné, se dohodli. Cena byla daná ze strany žalovaného. On po něm vyšší cenu nepožadoval, protože bylo vidět, že by to stejně nemělo smysl. Dříve bylo pachtovné o mnoho menší, to dostával jen kolem 2 000 Kč ročně, teď už dostává 30 000 Kč za rok. Jednali i o odkupu pozemku, ale na tom se nedohodli (viz výpověď svědka [jméno FO]).

16. Svědek [tituly před jménem] [jméno FO], bývalý ředitel žalovaného, k těmto pronájmům uvedl, že dříve majitelé jednotlivých pozemků od žalovaného většinou žádné peníze nedostávali, jen naturálie. Změna nastala zhruba na začátku roku 2020 s novým majitelem panem [Anonymizováno], který chtěl smlouvy na finanční plnění, např. z důvodů účetnictví. I těm, co předtím vedle naturálií nějaké peníze dostávali (150 Kč až 300 Kč na hektar), pak začali dávat vyšší peněžní částky. Smlouvy se uzavíraly tak, že vlastníkům pozemku posílali návrh smlouvy a pokud s tím souhlasili, uzavřela se smlouva. Pokud na první dobrou k dohodě nedošlo, tak se to s nimi snažil řešit pan [Anonymizováno]. K podpisu smluv nikoho nenutili. Ti lidé, se kterými tyto smlouvy uzavírali, byli rádi, že dostávají peníze. Pokud jde o zemědělské pozemky, tak o jejich pronájem je kvůli dotacím velký zájem. Ale samotný areál družstva je tzv. brownfieldem, který by bylo potřeba regenerovat, je tam zastaralá kanalizace, není tam plyn a pro určité zájemce to s ohledem na to, jak to tam teď vypadá, není moc přitažlivé Ale jsou tam i jiné firmy, například – firma [právnická osoba], která má vlastní pozemky, firma [jméno FO], který je také na svých vlastních pozemcích a firma [Anonymizováno], která má pozemky asi pronajaté. Vzdušnou čarou jsou od kravína 200 metrů, resp. 300 metrů (viz výpověď svědka [tituly před jménem] [jméno FO]).

17. U zdejšího soudu v minulosti probíhal jiný soudní spor vedený pod sp. zn. [spisová značka], ve kterém se žalobci bratři [jméno FO] a [jméno FO] domáhali po žalovaném vydání bezdůvodného obohacení za užíváních jejich pozemků parc. č. [Anonymizováno][Anonymizováno]10 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou ve vlastnictví žalovaného bez č.p./č.e. zemědělská stavba a pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] manipulační plocha, a to za období od 1. 11. 2019 do 30. 9. 2020. Spor skončil soudním smírem, kdy strany akceptovaly výši obvyklého nájemného ve výši 14,50 Kč/m2/rok dle znaleckého posudku znalce [tituly před jménem] [jméno FO] (viz návrh na vydání elektronického platebního rozkazu a usnesení o smíru č. j. [spisová značka] ze dne 28. 6. 2022).

18. Soud provedl k důkazu další listiny (informace o pozemcích v katastru nemovitostí v dané lokalitě), z nichž kromě toho, že v areálu vlastní pozemky žalovaný, obec [adresa], dále pan [jméno FO], pan [jméno FO] a mnoho singularistů, soud pro toto řízení nic podstatného nezjistil.

19. Další důkazní návrhy – výslechy svědků [jméno FO] a [jméno FO] a svědků [jméno FO] a [jméno FO] soud jako nadbytečné zamítl. [jméno FO] spoluvlastní pozemky s [jméno FO], a ta sama uvedla, že sestra o okolnostech pronájmu pozemků víc než ona neví. [jméno FO] ve své svědecké výpovědi rovněž popsala jeho matka [jméno FO]. Bratři [jméno FO] a [jméno FO] se s žalovaným soudili ve sporu vedeném pod sp. zn. [spisová značka] (viz informace o tomto řízení shora), a tudíž je nebylo nutno vyslýchat, neboť je zřejmé, že se výše bezdůvodného obohacení řešila soudní cestou. Revizní znalecký posudek soud nezadával z důvodů uvedených v bodech 27 a 28 tohoto odůvodnění.

20. Ze shora uvedeného učinil soud následující závěry o skutkovém stavu: žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměre 3 060 m2, manipulační plocha, a pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměre 1 136 m2, zastavěná plocha a nádvoří, které jsou zapsány na LV č. [hodnota] pro obec [Anonymizováno] – [adresa], k. ú. [adresa] u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště [adresa]. Na pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] se nachází stavba bez č.p./č.e. ve vlastnictví žalovaného. Touto stavbou je přitom zastavěný celý pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Dříve to byl kravín, pak se tato budova částečně využívala jako přístřešek pro stelivo nebo pro mladý chovný skot. V současné době se nevyužívá. V sousedství kravína se nachází druhý pozemek žalobce parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], který tuto stavbu kravína prakticky celý obklopuje. Na tomto druhém pozemku stojí železniční vagon, který žalovanému slouží jako zásobárna vody a jsou tam hromady stavební suti jako pozůstatek revitalizace jednoho z kravínů žalovaného. Kolem kravína a mezi kravíny jsou vybudované asfaltové cesty, které vznikly ještě za bývalého [právnická osoba]. Žalovaný užívá i plochy vedle vagonu a suti, protože je tam hlavní cesta, kam mohou zajet kamiony. Užívání pozemků žalobce ze strany žalovaného není od 1. 1. 2022 nijak smluvně upraveno a žalovaný za užívání tohoto pozemku žalobci ničeho nehradí. Od jiných vlastníků pozemků v dané lokalitě si žalovaný podle pachtovních smluv pronajímá zastavěné pozemky za 7 Kč/m2/rok ([jméno FO]), resp. za 10 Kč/m2/rok ([jméno FO], [jméno FO]), resp. za 14,70 Kč/m2/rok ([jméno FO] s [jméno FO]) a nezastavěné pozemky za 3 Kč/m2/rok ([jméno FO], [jméno FO]), resp. za 7 Kč/m2/rok ([jméno FO]), resp. až 12 Kč/m2/rok ([jméno FO] s [jméno FO]). Pro některé z nich je to dostatečné a jsou spokojení ([jméno FO] s [jméno FO] a [jméno FO]), jiní chtěli víc, ale když žalovaný nebyl ochoten jim víc dát, tak se s tím smířili ([jméno FO], [jméno FO]). Někteří majitelé pozemků v dané lokalitě se s žalovaným v minulosti stejně jako žalobce soudili (bratři [jméno FO]). Podle znaleckého posudku č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] zpracovaného [tituly před jménem] [jméno FO] činí obvyklé nájemné předmětných pozemků pro rok 2022 částku 84 Kč/m2/rok, což by za žalované období činilo 176 250 Kč. Podle znaleckého posudku č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], ve znění posudku č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], činí obvyklé nájemné předmětných pozemků pro rok 2022 jen 72 Kč/m2/rok, tj. celkem 151 056 Kč za žalované období od 1. 1. 2022 do 30. 6. 2022.

21. Podle § 2991 odst. 1, 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil (odst. 1). Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám (odst. 2).

22. Podle § 2999 odst. 1 o. z. není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. Bylo-li plněno na základě neplatného nebo zrušeného právního jednání, právo na peněžitou náhradu však nevznikne v rozsahu, v jakém se to příčí účelu pravidla vylučujícího platnost právního jednání.

23. Podle § 1970 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

24. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto: na pozemku žalobce parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno][Anonymizováno]o výměre 1 136 m2, zastavěná plocha a nádvoří, v obci [Anonymizováno]-[adresa], k. ú. [adresa] se nachází stavba bez č.p./č.e. ve vlastnictví žalovaného (kravín). Touto stavbou je přitom zastavěný celý tento pozemek. V sousedství kravína se nachází druhý pozemek žalobce parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], o výměre 3 060 m2, manipulační plocha, který tuto stavbu kravína prakticky celý obklopuje. Na tomto druhém pozemku stojí železniční vagon, který žalovanému slouží jako zásobárna vody a jsou tam hromady stavební suti jako pozůstatek revitalizace jednoho z kravínů žalovaného. Kolem kravína jsou vybudované asfaltové cesty, které vznikly ještě za bývalého [právnická osoba]. Žalovaný přitom užívá i plochy vedle vagonu a hromady suti, protože je tam hlavní cesta, kam mohou zajet kamiony. Oba pozemky přitom tvoří jeden funkční celek. Užívání pozemků žalobce ze strany žalovaného není od 1. 1. 2022 nijak smluvně upraveno a žalovaný za užívání tohoto pozemku žalobci ničeho nehradí.

25. Tím, že žalovaný užíval předmětné pozemky žalobce bez platného právního titulu, tedy protiprávně užíval cizí hodnotu, obohatil se bez spravedlivého důvodu na úkor žalobce (ochuzeného) a v důsledku toho je povinen vydat mu bezdůvodné obohacení, které užitím předmětných pozemků v rozhodném období získal, přičemž protože žalovaný není schopen spotřebované plnění v podobě užívání cizí věci vrátit, je povinen nahradit mu bezdůvodné obohacení peněžitou formou dle § 2999 odst. 1 o. z. (k tomu viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2018, sp. zn. 28 Cdo 3310/2018).

26. Z judikatury Nejvyššího soudu se podává, že majetkovým vyjádřením prospěchu obohaceného je částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobného předmětu nájmu a kterou by nájemce za obvyklých okolností byl povinen platit podle nájemní smlouvy (k tomu viz např. rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 2578/98 ze dne 15. 6. 1999, sp. zn. 28 Cdo 2746/2013 ze dne 11. 2. 2014 nebo sp. zn. 28 Cdo 138/2018). Jestliže je v daných poměrech výše obvyklého nájemného závislá i na účelu a způsobu užívání, musí soud přihlédnout k tomu, jak ten, kdo se tímto způsobem obohatil, věc skutečně užíval a jaké nájemné by za takové užívání věci byl nucen za normálních okolností platit. Výše plnění za užívání cizí věci (pozemku) bez právního důvodu se proto odvozuje od prospěchu, jenž získal obohacený, který je povinen vydat vše (nikoliv více), co sám získal (§ 2999 o. z.). Za bezdůvodné obohacení tedy není možno považovat jakýkoliv prospěch, jehož by mohl vlastník věci (ochuzený) teoreticky dosáhnout, nýbrž pouze ten prospěch, o nějž na jeho úkor obohacený buď zvýšil svůj majetkový stav, anebo o nějž se jeho majetkový stav nezmenšil, ač by se tak za běžných okolností stalo (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 4874/2014 ze dne 27. 4. 2016 nebo sp. zn. 28 Cdo 3310/2018 ze dne 27. 11. 2018).

27. Jak bylo uvedeno výše v rámci zjištěného skutkového stavu, na základě provedeného dokazování dospěl soud k závěru, že obvyklá výše nájemného předmětných pozemků, která je základem pro stanovení výše bezdůvodného obohacení, činila ve shodě se závěry znaleckého posudku znalce [tituly před jménem] [jméno FO] v rozhodném období od 1. 1. 2022 do 30. 6. 2022 přesně 72 Kč/m2/ rok, což za celé období od 1. 1. 2022 do 30. 6. 2022 činí 151 056 Kč.

28. Pokud jde o znalecký posudek znalce [tituly před jménem] [jméno FO], tak soud z něho vycházel proto, že dospěl k závěru, že nemá z hlediska formálních náležitostí žádné vady. Pokud jde o jeho přesvědčivost co do úplnosti, tak i logickou správnost, tak ani zde soud nenabyl adekvátních pochybností. Znalec přistoupil ke stanovení obvyklé výše nájemného, kdy použil metodu srovnávací. Právě tato metoda porovnávací je nejlépe schopna určit částku, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobného předmětu nájmu a kterou by nájemce za obvyklých okolností byl povinen platit podle nájemní smlouvy. Znalec se rovněž vypořádal s námitkami žalovaného ohledně toho, že: a/ znalec nezohlednil to, že se jedná o zemědělský areál, nikoliv průmyslový areál (tak, že podle územního plánu jde naopak o pozemky určené pro průmyslovou výrobu, nikoliv o pozemky pro zemědělskou činnost. Jde tedy o daleko hodnotnější pozemky, než kdyby šlo o pozemky určené pro zemědělskou výrobu a takto je také posuzoval); b/ znalec nezajistil pro porovnávací metodu určení obvyklého nájemného vhodné pozemky v daném místě jako srovnávací materiály (tak, že použil celkem 8 srovnatelných pozemků, ve 3 případech s realizovaným nájemným a v 5 případech s nabízeným nájemným, přičemž to, že se nejednalo o stejné pozemky zohlednil pomocí srovnávacích koeficientů K 1 až K 6. Víc vhodných pozemků pro srovnání nesehnal, ale i těchto 8 pozemků je dle soudu dostatečný počet pro srovnání. Současně znalec srozumitelně vysvětlil, proč naopak nepoužil pachtovní smlouvy předložené žalovaným - viz body 8 a 34 tohoto odůvodnění); c/ ohledně toho, že znalec nerozlišuje zastavěné a nezastavěné pozemky (tak, že zastavěné a nezastavěné pozemky /zpevněné i nezpevněné/ tvoří jeden funkční celek, přičemž velikost nezastavěné plochy je do trojnásobku zastavěné plochy, což znamená, že hodnota těchto pozemků /i výše obvyklého nájemného – pozn. soudu/ jsou totožné); d/ ohledně toho, že znalec nezohledňuje skutečnost, že žalobce nemá jako vlastník předmětných pozemků zajištěn přístup ke svým pozemkům (tak, že tato skutečnost nemá vliv na zjištěnou výši obvyklého nájemného, přístup je zajištěn přes pozemek parc. č. 1349/107 ve vlastnictví žalovaného. Pokud dojde k uzavření nového nájemního vztahu mezi žalobcem a žalovaným, vznikne právně uspořádaný vztah) a e/ ohledně existence a funkčnosti inženýrských sítí (tak, že v technické mapě JDTM-ZK jsou technické sítě, vyjma kanalizace, zakresleny v silnici, tedy v dosahu areálu. Přesný průběh inženýrských sítí v areálu sice nezná, ale předpokládá, že jsou nějak zaužívané a tedy funkční). Toto vypořádání se s námitkami žalovaného soud považuje za věcně správné, logické a znalcem použité argumenty přiléhavé a soud se s nimi ztotožňuje, proto také neměl potřebu zadávat např. revizní znalecký posudek.

29. K tomu soud poznamenává, že nemůže přezkoumávat věcnou správnost odborných závěrů znalce, neboť k tomu soudci nemají odborné znalosti nebo je nemají v takové míře, aby mohli toto přezkoumání zodpovědně učinit. Soud hodnotí přesvědčivost posudku co do úplnosti ve vztahu k zadání, logické odůvodnění znaleckého nálezu a jeho souhlas s ostatními provedenými důkazy (viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 12. 2009, sp. zn. 33 Cdo 4316/2009), což soud učinil a z tohoto pohledu tento znalecký posudek obstál.

30. Soud tedy vyšel z toho, že částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobného předmětu nájmu a kterou by nájemce za obvyklých okolností byl povinen platit podle nájemní smlouvy, v předmětném období od 1. 1. 2022 do 30. 6. 2022 činí 151 056 Kč, a tedy že částka, o kterou se žalovaný na úrok žalobce bezdůvodně obohatil, činí přiznaných 151 056 Kč.

31. Soud proto žalobě ohledně částky 151 056 Kč vyhověl. Pokud jde o příslušenství, tak žalobce vyzval žalovaného k zaplacení částky 151 056 Kč přípisem ze dne 25. 8. 2022, ve kterém žalovanému stanovil lhůtu k zaplacení této částky do 10 dní od doručení výzvy. Tato výzva byla žalovanému doručena dne 6. 9. 2022, takže lhůta k plnění mu uplynula dne 16. 9. 2022. Jelikož žalovaný žalobci dobrovolně nic neuhradil, dostal se dne 17. 9. 2022 se splněním svého závazku do prodlení. Soud tedy žalobě vyhověl nejen ohledně jistiny ve výši 151 056 Kč, ale též ohledně zákonného úroku z prodlení z částky 151 056 Kč za dobu od 17. 9. 2022 do zaplacení, a to ve výši, která odpovídá v procentech součtu čísla osm a výše limitní sazby pro dvoutýdenní repo operace ČNB vyhlášené ve Věstníku ČNB platné k poslednímu dni kalendářního pololetí, které předcházelo pololetí, v němž došlo k prodlení, tj. ve výši 15 % ročně /§ 1970 o. z. ve spojení nař. vlády č. 351/2013 Sb./ (výrok I.).

32. Naopak ohledně úroku z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 151 056 Kč od 7. 8. 2022 do 16. 9. 2022 soud žalobu jako nedůvodnou zamítl, protože v této době ještě žalovaný v prodlením nebyl a žalobce tak právo na zákonný úrok z prodlení nemá (výrok II.).

33. Pokud jde o další námitky žalovaného, tak ani ty soud důvodnými neshledal, neboť: pokud jde o rozsah užívání pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], tak z dokazování vyplynulo, že tento pozemek tvoří se zastavěným pozemkem parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], na kterém se nachází stavba kravína ve vlastnictví žalovaného, jeden funkční celek. Žalovaný přitom užívá i tento pozemek – má tam umístěný vagon na vodu, skládku suti, jsou zde obslužné komunikace, které vybudoval žalovaný, resp. jeho právní předchůdce a které žalovaný rovněž využívá.

34. Skutečnost, že žalobce nemá zajištěn přístup ke svým pozemkům, není dle názoru soudu právní vadou, která by měla vliv na zjištěnou výši obvyklého nájemného, když navíc přístup k pozemkům žalobce existuje, a to právě přes pozemek žalovaného.

35. Inženýrské sítě jsou tam dostupné a jejich funkčnost je záležitostí firem, které v areálu podnikají, tedy mj. i žalovaného. Pokud v areálu podnikají i jiné firmy (například – firma [právnická osoba]), tak je zřejmé, že inženýrské sítě funkční být musí. Jejich stav pak odpovídá tomu, že areál je tzv. brownfieldem, který by bylo potřeba regenerovat (viz výpověď svědka [tituly před jménem] [jméno FO]).

36. Důvodná není ani námitka žalovaného, že obvyklá výše nájemného v daném místě a čase činí zhruba 10 Kč/m2/rok, maximálně však 14,70 Kč/m2/rok, což odpovídá tomu, za kolik jsou v dané lokalitě uzavírány nájemní či pachtovní smlouvy. V daném areálu bývalého družstva totiž „vládne“ žalovaný, který si fakticky diktuje ceny a neexistuje tam tržní prostředí. Z výpovědí slyšených svědků vyplynulo, že výše nájemného z pachtovních smluv je deformována tím, že družstvo původně vlastníkům pronajímaných pozemků za užívání jejich pozemků ani žádné finanční plnění neposkytovalo, ale dávalo jim jen naturálie (spíše symbolický metrický cent obilí za hektar). Když jim po roce 2020 žalovaný začal nabízet nájemné v penězích, a to ve výši od 7 Kč/m2/m do 14,70 Kč m2/rok, většinou byli rádi alespoň za to. Pokud to některým z nich (jako panu [jméno FO] nebo panu [jméno FO]) připadalo málo, ale nechtěli se s žalovaným soudit (tak, jako se s ním soudí žalobce nebo se s ním soudili bratři [jméno FO]), tak s tím nic nenadělali. Žalovaný tak v daném případě jednoznačně využívá či dokonce zneužívá svoji silnější pozici ve vyjednávání, která vplývá mj. i z toho, že jednak ovládá většinu celého areálu a pak z toho, že jiní vlastníci ani nemají zajištěný přístup na svoje restituované pozemky, což jim vlastní využití či pronájem těchto pozemků komplikuje. Jinak i z těch srovnávacích vzorků obdobné povahy, které použil ve svém znaleckém posudku znalec [tituly před jménem] [jméno FO], je vidět, že cenová hladina u nich je celkově řádově vyšší, než v současné době uplatňované nájemné v předmětném areálu. Kromě toho znalec [tituly před jménem] [jméno FO] stanovil obvyklé nájemné dokonce ještě vyšší.

37. Soud si je samozřejmě vědom toho, že tímto rozsudkem se „obvyklé nájemné“ v daném areálu skokově zvýší. Ale to není vina žalobce, ale žalovaného, kterému dlouhodobě vyhovovala situace, že platil málo. V tomto směru se to, že nyní má platit více, jeví soudu jako spravedlivé pro obě strany.

38. O nákladech řízení mezi účastníky soud rozhodl podle ust. § 142 odst. 3 o. s. ř., když tyto přiznal ve věci prakticky zcela úspěšnému žalobci. Tyto náklady představuje zaplacený soudní poplatek ve výši 7 553 Kč a náklady zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 bod 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 151 056 Kč sestávající z částky 7 180 Kč za každý z 8 úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení dle § 1 odst. 1 písm. a/ a. t., sepis žaloby dle § 11 odst. 1 písm. d/ a. t., 2 x písemné podání ve věci samé – repliky k vyjádření žalovaného ze dne 10. 4. 2023 a dne 20. 4. 2023 dle § 11 odst. 1 písm. d/ a. t., 3 x účast na jednání před soudem ve dnech 13. 4. 2023, 6. 6. 2023 a 31. 10. 2023 dle § 11 odst. 1 písm. g/ a. t., v celkové výši 57 440 Kč a z částky 3 590 Kč za 1 úkon uvedený v § 11 odst. 2 písm. h/ a. t. (za jednoduchou výzvu k plnění ze dne 25. 8. 2022 dle § 11 odst. 2 písm. f/ a. t.) a dále z náhrady hotových výdajů za 9 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. ve výši dalších 2 700 Kč a konečně z daně z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 63 730 Kč ve výši 13 383,30 Kč. Celkem tak přiznané náklady řízení žalobce činí 84 666,30 Kč a žalovaný je povinen zaplatit je žalobci do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok III.).

39. V souvislosti s tímto sporem vznikly též náklady řízení státu, a to za znalečné vyplacené znalci [tituly před jménem] [jméno FO] z rozpočtu soudu za ústní doplněk znaleckého posudku a hotové výdaje v celkové výši 4 340 Kč. Podle výsledku sporu a podle § 148 odst. 1 o. s. ř. je tyto náklady řízení státu povinen zaplatit žalovaný, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku na účet Okresního soudu ve Zlíně (výrok IV.).

40. Lhůtu k plnění stanovil soud třídenní, když podmínky pro stanovení lhůty jiné soud v daném případě neshledal.

Poučení