19 C 318/2020-218

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudcem Mgr. Ing. Tomášem Černým ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátkou [údaje o zástupci] proti žalovaným: 1. [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa žalovaného] zastoupený advokátkou Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] 2. [celé jméno žalovaného], [IČO] sídlem [adresa žalovaného] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] pro zaplacení 200 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žaloba se vůči žalovanému 1. zamítá.

II. Žalovaný 2. je povinen zaplatit žalobkyni do tří dnů ode dne nabytí právní moci tohoto rozsudku částku 200 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 200 000 Kč od 27. 5. 2020 do zaplacení.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému 1. na náhradě nákladů řízení částku 98 850 Kč, a to do tří dní ode dne nabytí právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného 1. Mgr. [jméno] [příjmení], advokátky.

IV. Žalovaný 2. je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 127 608,50 Kč, a to do tří dní ode dne nabytí právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení], Ph.D., advokátky.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se po žalovaných 1. a 2. domáhala zaplacení částky 200 000 Kč z titulu toho, že uzavřeli smlouvu o rezervaci nemovitosti, na základě které se žalobkyně a žalovaný 1. zavázali uzavřít kupní smlouvu na prodej pozemku parc.č. st. [anonymizováno], jehož součástí je budova [adresa] (rodinný dům) a pozemku parc. [číslo] vše k.ú. [obec], [územní celek] Kupní smlouva měla být uzavřena nejpozději 27. 3. 2020 a kupní cena za nemovité věci byla sjednána na částku 14 740 000 Kč. Na základě rezervační smlouvy uhradila žalobkyně na účet žalovaného 2. rezervační poplatek ve výši 200 000 Kč, který měl být dle ustanovení článku V, odst. 3 rezervační smlouvy v případě uzavření příslušné kupní smlouvy započítán na kupní cenu. Pro případ, že by k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodu na straně žalovaného 1., byl žalovaný 2. povinen žalobkyni vrátit rezervační poplatek v souladu s ustanovením článku VI, odst. 1 rezervační smlouvy. K rezervační smlouvě byl uzavřen dne 26. 3. 2020 dodatek [číslo] na základě kterého byl prodloužen termín pro uzavření kupní smlouvy do 17. 4. 2020. Kupní cena měla být vypořádána prostřednictvím úschovy u Československé obchodní banky. S ohledem na situaci v důsledku pandemie Covid-19 v České republice zahájila žalobkyně se žalovaným 1. i žalovaným 2. ještě před uplynutím lhůty pro podpis kupní smlouvy (17. 4. 2020) jednání, na základě kterého bylo dohodnuto, že se kupní cena sníží na částku 14 250 000 Kč, přičemž její část ve výši 13 500 000 Kč bude uhrazena po podpisu kupní smlouvy a zbývající část ve výši 750 000 Kč bude uhrazena do 31. 12. 2020. Na základě této dohody byla žalovaným 2. upravena kupní smlouva i smlouva o bankovní úschově a termín podpisu kupní smlouvy byl dohodnut na 7. 5. 2020. V noci 6. 5. 2020 (tedy den před dohodnutým podpisem kupní smlouvy a smlouvy o úschově) obdržela žalobkyně textovou zprávu od žalovaného 1., ve které psal, že mu není dobře (má zvýšenou teplotu) a není si jistý, jestli se podpis uskuteční. Ráno, 7. 5. 2020, se žalobkyně dotazovala žalovaného 1. textovou zprávou, jestli se k podpisu dostaví a v té návaznosti obdržela od manželky žalovaného 1. zprávu, že je žalovaný 1. nemocný, smlouvy nepodepíše a ozve se, až mu bude lépe. K podpisu kupní smlouvy a smlouvy o bankovní úschově dne 7. 5. 2020 tedy z důvodu na straně žalovaného 1. nedošlo. Žalobkyně již měla k plánovanému podpisu na účtu připravenou celou částku, která měla být po podpisu kupní smlouvy složena do úschovy, a to 13 300 000 Kč. V následujících dnech se žalobkyně opakovaně pokoušela kontaktovat žalovaného 1. i žalovaného 2. a dohodnout si další termín podpisu. Na její výzvy a dotazy však ani žalovaný 1. ani žalovaný 2. nereagovali. Žalobkyně dále zjistila, že žalovaný 1. nabízí předmětné nemovité věci k prodeji prostřednictvím jiné realitní kanceláře ([právnická osoba]) za vyšší cenu, než která byla mezi žalobkyní a žalovaným 1. dohodnuta. S ohledem na skutečnost, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo zjevně z důvodů na straně žalovaného 1., byl žalovaný 2. povinen žalobkyni vrátit rezervační poplatek v plné výši, a to v souladu s ustanovením článku VI, odst. 1 rezervační smlouvy, jak je uvedeno výše. Pro případ, že by si žalobkyní uhrazený rezervační poplatek fakticky bez příslušného právního důvodu ponechal ve své dispozici žalovaný 1., je povinen jej žalobkyni vydat z titulu bezdůvodného obohacení. Žalobkyně vyzvala dne 15. 5. 2020 žalovaného 1. i žalovaného 2. k vrácení rezervačního poplatku ve výši 200 000 Kč nejpozději do 26. 5. 2020, ale žalovaný 1. ani žalovaný 2. na výzvu nijak nereagovali. Žalobkyně následně zaslala žalovanému 1. prostřednictvím právního zástupce dne 10. 6. 2020 předžalobní výzvu, ve které ho vyzvala k vrácení rezervačního poplatku, respektive uhrazené zálohy na kupní cenu. Na tuto výzvu reagoval žalovaný 1. dopisem ze dne 18. 6. 2020, ve kterém napsal, že považuje výzvu žalobkyně za bezpředmětnou, nárok na vrácení zálohy za neoprávněný, a to z důvodu závažného porušení rezervační smlouvy ze strany žalobkyně. S ohledem na zmíněnou reakci žalovaného 1. nemůže žalobkyně vyloučit, že si žalobkyní uhrazený rezervační poplatek fakticky bez příslušného právního důvodu ponechal ve své dispozici žalovaný 1. Žalobkyně dále zaslala žalovanému 2. prostřednictvím právního zástupce dne 9. 7. 2020 předžalobní výzvu, ve které ho rovněž vyzvala k vrácení uhrazené zálohy na kupní cenu. Na tuto výzvu žalovaný 2. nikterak nereagoval. Vzhledem k výše uvedenému je dle žalobkyně zřejmé, že žalovaný 1. se s vidinou prodeje předmětných nemovitých věcí za vyšší cenu záměrně vyhnul podpisu dohodnuté kupní smlouvy s žalobkyní a přestal s žalobkyní komunikovat a příslušnou kupní smlouvu odmítá uzavřít. Jelikož žalobkyně nezná obsah příslušné obchodní dohody mezi žalovaným 1. a žalovaným 2. a není jí ani známo, kdo z nich dle předmětné dohody s jí uhrazenými prostředky aktuálně fakticky disponuje a kdo z nich jí je dle příslušné dohody fakticky vrátí, žalobkyni nezbylo než z opatrnosti uplatnit svůj nárok společně a nerozdílně vůči žalovanému 1. i žalovanému 2., a to s tím, že byla připravena tuto žalobu v případě uhrazení svého nároku nebo v případě poskytnutí odpovídajících informací ze strany žalovaných vzít v příslušném rozsahu bez zbytečného odkladu zpět. Příslušný zákonný úrok z prodlení z neuhrazené jistiny žalobkyně nárokuje ode dne následujícího po uplynutí příslušné lhůty k jejímu vrácení.

2. Žalovaný 1. (viz č.l. 30-33 spisu) a žalovaný 2. (viz č.l. 15-16 spisu) se k žalobě vyjádřili následovně. Oba činí nesporným, že žalovaný 1. jako vlastník nemovitosti uzavřel dne 26. 2. 2020 s žalobkyní jako klientem a s žalovaným [číslo] jako zprostředkovatelem trojstrannou smlouvu o rezervaci nemovitosti, na základě které se žalobkyně a žalovaný 1. zavázali uzavřít kupní smlouvu na prodej pozemku parc.č. st. [anonymizováno], jehož součástí je budova [adresa] (rodinný dům) a pozemku parc. [číslo] vše k.ú. [obec], [územní celek] Kupní smlouva měla být uzavřena nejpozději dne 27. 3. 2020 (dle čl. III. odst. 1 rezervační smlouvy) a kupní cena za nemovitost byla sjednána na částku 14 740 000 Kč. K rezervační smlouvě byl uzavřen dne 26. 3. 2020 dodatek [číslo] na základě kterého byla prodloužena lhůta pro uzavření kupní smlouvy do 17. 4. 2020. Tedy rezervační smlouva ve znění dodatku [číslo] byla uzavřena na dobu určitou do dne 17. 4. 2020 (čl. VII). Dle emailu ze dne 5. 2. 2020 doručeného žalovanému [číslo] tedy před uzavřením rezervační smlouvy, měla být kupní cena žalobkyní připravena, a to bez jakéhokoliv bankovního financování. Tedy žalobkyně deklarovala žalovaným 1. a 2., že je připravena kupní cenu složit okamžitě, což bylo následně pojato také do rezervační smlouvy (čl. I. bod 7). Po uzavření rezervační smlouvy dále probíhala komunikace mezi žalovaným 2. a žalobkyní. Listiny, na něž je v tomto podání odkazováno, byly již do spisu založeny žalovaným 2. Dne 22. 3. 2020, tedy již v režimu rezervační smlouvy žalovaný 2. opět obdržel e-mail s žádostí o prodloužení lhůty k uzavření kupní smlouvy. Dne 26. 3. 2020 tedy žalovaný 2. zaslal e-mail žalobkyni s tím, že v příloze zasílá podepsaný návrh dodatku 1., čímž tedy bylo žalovanými vyhověno přání žalobkyně s prodloužením rezervační smlouvy a lhůty k uzavření kupní smlouvy do 17. 4. 2020. Dodatek [číslo] byl podepsán třemi smluvními stranami. E-mailem ze dne 29. 3. 2020 žalovaný 2. potvrzuje přijetí podepsaného dodatku ze strany žalobkyně. Dne 14. 4. 2020 žalobkyně deklaruje e-mailem, že od obchodu musí ustoupit. Žalovaný [číslo] se v navazujícím mailu ze dne 16. 4. 2020 snažil ještě poskytnout žalobkyni možné alternativy úhrady kupní ceny, ačkoliv ta téhož dne o uzavření kupní ceny nestála a nabídku žalovaného [číslo] e-mailem neakceptovala. Dne 17. 4. 2020 skončila lhůta pro uzavření kupní smlouvy. K tomuto dni byly ze strany žalovaného 2. učiněny veškeré možné kroky k uzavření kupní smlouvy, jako je rezervování nemovitosti po dobu 2 měsíců, příprava zpracování a zajištění právních podkladů, organizace podpisu smluv, atd. Stejně tak žalovaný 1. byl vázán rezervační smlouvou a jejím dodatkem a byl nejpozději dne 17. 4. 2020 připraven kupní smlouvu podepsat. Tedy, jak žalovaný 1. tak i žalovaný 2. nikterak svým jednáním nepochybili a nezavdali důvod k neuzavření kupní smlouvy, ba naopak dostáli svým povinnostem směřujícím k uzavření kupní smlouvy o převodu nemovitosti a snažili se žalobkyni vyjít vstříc. Marným uplynutím lhůty dne 17. 4. 2020 včetně přestaly být smluvní strany vázány povinností uzavřít kupní smlouvu, neboť rezervační lhůta uplynula. Tím, že žalobkyně v předvečer posledního dne rezervační lhůty výslovně v e-mailu ze dne 16. 4. 2020 uvedla, že nemůže další nabídky žalovaného 1. na úhradu kupní ceny přijmout, dala zcela zřetelně a výslovně žalovaným na vědomí, že kupní smlouva z její strany uzavřena nebude. Žalovaný 1. je plně přesvědčen, že ode dne 18. 4. 2020 nebyly smluvní strany vázány povinností uzavřít kupní smlouvu v intencích rezervační smlouvy ve znění jejího dodatku [číslo], resp. ji nebyly povinny uzavřít vůbec, a to v jakémkoliv znění. Žalovaný 1. také uplynutím lhůty mohl nemovitost dál volně nabízet třetím subjektům a jednat s nimi o uzavření smlouvy. Žalobkyně tak nedodržela svůj závazek uzavřít kupní smlouvu nejpozději dne 17. 4. 2020, ačkoli ze strany žalovaných byla poskytnuta maximální součinnost a žalovaný 1. byl připraven kupní smlouvu uzavřít. Tímto okamžikem, nejpozději marným uplynutím dne 17. 4. 2020 se aktivoval čl. VI odst. 2 rezervační smlouvy, který říká:„ V případě, že odmítne o uzavření kupní smlouvy jednat klient (žalobkyně) ………nebo ji neuzavře ve lhůtě stanovené touto smlouvou ……., složený rezervační poplatek se klientovi nevrací a propadá rovným dílem, zprostředkovateli a vlastníkovi z titulu sjednané smluvní pokuty za porušení podmínek, s čímž vlastník i klient vyslovují souhlas“. Žalovaný 2. tedy postupoval plně v intencích tohoto smluvního ujednání, když po celou dobu rezervační lhůty postupoval v souladu s rezervační smlouvou a postupoval tak i žalovaný 1., který nezavdal důvod pro neuzavření kupní smlouvy a naopak byl připraven kupní smlouvu uzavřít. Žalobkyně rezervační smlouvu porušila a tím vznikl žalovanému 1. a žalovanému 2. nárok na smluvní pokutu. Žalobkyně si byla porušení své povinnosti vědoma, když emailem ze dne 14. 4. 2020 uznala svůj závazek uhradit smluvní pokutu a žádala o její snížení na 50%. Žalovaný [číslo] nebyl vázán jakoukoliv smluvní povinností kupní smlouvu s žalobkyní od data 17. 4. 2020 dále uzavřít. Pokud tedy dne 7. 5. 2020 dle žalobkyně nedošlo k uzavření kupní smlouvy z důvodů (nemoc) na straně žalovaného 1., pak žalovaný 1. nebyl vázán jakoukoliv smluvní povinností, aby kupní smlouvu uzavřel. Závěrem žalovaný [číslo] potvrzuje, že žalovaný [číslo] postupoval podle rezervační smlouvy a rezervační poplatek dle čl. VI odst. 2 rozdělil rovným dílem. Tedy částku ve výši 100.000 Kč zaslal žalovanému [číslo] částku ve výši 100.000 Kč si ponechal. Nemohl ani učinit jinak, neboť aplikace ustanovení čl. VI odst. 2 je naprosto přiléhavá na daný skutkový stav, tj. na nesplnění povinnosti žalobkyní uzavřít v rezervační lhůtě kupní smlouvu. Žalovaný [číslo] dne 18.6.2020 zároveň informoval žalobkyni, že její požadavek na vrácení rezervačního poplatku považuje za neoprávněný, a to z důvodu podstatného porušení rezervační smlouvy.

3. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu: a. dne 5. 2. 2020 (viz č.l. 19) proběhla mezi [jméno] [příjmení] a [celé jméno žalovaného] (v kopii žalobkyně – email [email]) e-mailová komunikace, ve které pan [jméno] [příjmení] uvádí, že v návaznosti na 2. prohlídku jsou ochotni zaplatit 14 500 000 Kč, a to 12 500 000 Kč hned a 2 000 000 Kč do 1 roku od podpisu kupní smlouvy (vše bez bankovního financování). (prokázáno kopií e-mailu). b. dne 26. 2. 2020 (viz přílohová obálka k č.l. 1, viz důkazy banky k č.l. 105) byla mezi paní [celé jméno žalobkyně] (žalobkyní – kupující), panem [celé jméno žalovaného] (žalovaným 1. – prodávajícím) a panem [celé jméno žalovaného] (žalovaným 2. – zprostředkovatelem) uzavřena smlouva o rezervaci nemovitostí ohledně nemovitostí – pozemek parc. č. st. [anonymizováno] o výměře 265 m2, jehož součástí je budova [adresa] rodinný dům, a pozemek parc. [číslo] o výměře 847 m2, vše v k.ú. [obec], evidované na [list vlastnictví], [stát. instituce], [stát. instituce] (dále i jako„ Nemovitosti“, viz čl. I.1 smlouvy). Strany se dohodly, že uzavřou kupní smlouvu do 27. 3. 2020, kupní cena bude činit 14 740 000 Kč, kdy tato cena bude uhrazena skrze rezervační poplatek ve výši 200 000 Kč a 14 540 000 Kč do bankovní úschovy (čl. III.1 až III.3). Rezervační poplatek bude uhrazen do 5 dnů od podpisu smlouvy na bankovní účet určený zprostředkovatelem u [právnická osoba] [anonymizováno] č. [bankovní účet], pod [variabilní symbol] (viz čl. V.). V případě, že nedojde k uzavření smlouvy z důvodů na straně žalobkyně (klienta – budoucího kupujícího), pak rezervační poplatek propadá rovným dílem mezi prodávajícího a zprostředkovatele jakožto smluvní pokuta. Pokud nedojde k uzavření smlouvy na straně žalovaného 1. (vlastníka – budoucího prodávajícího), pak žalovaný 1. je povinen zaplatit smluvní pokutu 100 000 Kč žalovanému 2. (zprostředkovateli) a 100 000 Kč žalobkyni (klientovi) a rezervační poplatek se vrací žalobkyni (čl.VI.1 až V.2). Smlouva se uzavírá na dobu určitou do 27. 3. 2020 (čl. VII.1). (prokázáno kopií smlouvy). c. dne 26. 2. 2021 (viz přílohová obálka k č.l. 1) byl vyhotoven výpis z katastru nemovitostí, kde je uvedeno, že vlastníkem Nemovitostí je pan [celé jméno žalovaného] (žalovaný 1.). (prokázáno kopií výpisu z KN). d. dne 2. 3. 2020 (viz přílohová obálka k č.l. 1) byla z účtu paní [celé jméno žalobkyně] zaslána částka 200 000 Kč na účet č. [bankovní účet] (účet zprostředkovatele). (prokázáno výpisem z banky). e. dne 22. 3. 2020 (viz č.l. 19) proběhla mezi [jméno] [příjmení] a [celé jméno žalovaného] e-mailová komunikace, ve které pan [jméno] [příjmení] souhlasí s (již připomínkovaným) návrhem kupní smlouvy a žádá z důvodu Covidové situace (nouzový stav) o prodloužení rezervační lhůty o 1 měsíc do 24. 4. 2020. Zároveň zmiňuje, že nebyl zatím schopen„ dofinišovat“ spotřebitelský úvěr. (prokázáno kopií e-mailu). f. dne 26. 3. 2020 (viz č.l. 19) proběhla e-mailová komunikace mezi paní [celé jméno žalobkyně] s panem [příjmení] na jedné straně a paní [příjmení] a panem [celé jméno žalovaného] na straně druhé, kdy byl zaslán ze strany paní [příjmení] a pana [celé jméno žalovaného] dodatek k rezervační smlouvě, kdy paní [příjmení] a pan [celé jméno žalovaného] žádají o zaslání dodatku s podpisem a datem nazpět. (prokázáno kopií e-mailu). g. dne 26. 3. 2020 (viz přílohová obálka k č.l. 1) byl ze strany pana [celé jméno žalovaného] a pan [celé jméno žalovaného] podepsán dodatek [číslo] ke smlouvě o rezervaci, kterým se mění ustanovení rezervační smlouvy tak, že strany jsou povinny uzavřít kupní smlouvu nejpozději do dne 17. 4. 2020 a smlouva se uzavírá na dobu určitou do 17. 4. 2020 (prokázáno kopií dodatku [číslo]). h. dne 29. 3. 2020 (viz č.l. 19) proběhla e-mailová komunikace mezi paní [celé jméno žalobkyně] na jedné straně a paní [příjmení] a panem [celé jméno žalovaného] na straně druhé, kdy paní [příjmení] a pan [celé jméno žalovaného] děkují za zaslání podepsaného dodatku s tím, že pan [celé jméno žalovaného] bude čekat na její telefonát a oba čekají na zaslání vypracované Smlouvy o způsobu úhrady kupní ceny (neboli„ smlouvy o úschově“) od ČSOB, kterou následně obratem přepošlou paní [celé jméno žalobkyně] (prokázáno kopií e-mailu). i. dne 1. 4. 2020 (viz důkazy banky k č.l. 105) proběhla konverzace mezi panem [jméno] a panem [celé jméno žalovaného], ve které pan [celé jméno žalovaného] zasílá finální znění kupní smlouvy mezi paní [celé jméno žalobkyně] a panem [celé jméno žalovaného] jako podklad pro vytvoření smlouvy o úschově s tím, že hned po Velikonocích budou podepisovány smlouvy. (prokázáno kopií e-mailu). Přílohou e-mailu byl návrh kupní smlouvy, kde bylo uvedeno, že kupní cena ve výši 14 740 000 Kč bude uhrazena tak, že: i. 200 000 Kč bylo již uhrazeno na účet zprostředkující realitní kanceláře jako rezervační poplatek, ii. část kupní ceny 14 540 000 Kč bude uhrazena dle smlouvy o úschově do 5 pracovních dnů ode dne uzavření smlouvy (prokázáno kopií návrhu kupní smlouvy). j. dne 2. 4. 2020 (viz důkazy banky k č.l. 105) proběhla e-mailová komunikace mezi panem [celé jméno žalovaného] a panem [jméno], kdy pan [jméno] sděluje panu [celé jméno žalovaného], že smlouvu je potřeba ještě upravit a zasílá mu návrh kupní smlouvy a smlouvy o způsobu úhrady kupní ceny. V kupní smlouvě je uvedeno, že kupní cena ve výši 14 740 000 Kč bude uhrazena tak, že: i. 200 000 Kč bylo již uhrazeno na účet zprostředkující realitní kanceláře jako rezervační poplatek, ii. část kupní ceny 14 540 000 Kč bude uhrazena dle Smlouvy o způsobu úhrady kupní ceny (smlouvy o úschově) do 5 pracovních dnů ode dne uzavření smlouvy (prokázáno kopií e-mailu a návrhu kupní smlouvy). k. dne 3. 4. 2020 (viz důkazy banky k č.l. 105) proběhla e-mailová komunikace mezi panem [celé jméno žalovaného] a panem [jméno], kdy pan [celé jméno žalovaného] uvádí, že zasílá upravenou kupní smlouvu s dotazem, zda je to tak v pořádku. V kupní smlouvě je uvedeno, že kupní cena ve výši 14 740 000 Kč bude uhrazena tak, že: i. 200 000 Kč bylo již uhrazeno na účet zprostředkující realitní kanceláře jako rezervační poplatek, ii. část kupní ceny 14 540 000 Kč bude uhrazena dle Smlouvy o způsobu úhrady kupní ceny (smlouvy o úschově) do 5 pracovních dnů ode dne uzavření smlouvy (prokázáno kopií e-mailu a návrhu kupní smlouvy). l. dne 14. 4. 2020 (viz č.l. 19-20, rovněž přílohová obálka k č.l. 61-71) proběhla e-mailová komunikace mezi panem [celé jméno žalovaného] a paní [celé jméno žalobkyně], ve které bylo ze strany paní [celé jméno žalobkyně] sděleno, že s ohledem na Covidovou situaci, která zasáhla oblasti jejího podnikání (cestovní ruch a pohostinství) nejsou schopni obchod dokončit a od obchodu musí odstoupit. S ohledem na to, že situace nevznikla zaviněním paní [celé jméno žalobkyně] a pana [příjmení] navrhují snížení pokuty na 50 % (prokázáno kopií e-mailu). m. mezi 14.- 16. 4. 2020 (viz č.l. 104) činil zůstatek účtu paní [celé jméno žalobkyně] [číslo] celkem 7 601 223,13 Kč (prokázáno sdělením od ING banky z 12. 10. 2021). n. dne 16. 4. 2020 v 11:29 hod. (č.l. 20, rovněž přílohová obálka k č.l. 61-71) v komunikaci mezi panem [celé jméno žalovaného] a paní [celé jméno žalobkyně] (v kopii [jméno] [příjmení] a [celé jméno žalovaného]) pan [celé jméno žalovaného] navrhuje 2 možné varianty pro zdárné dokončení převodu nemovitostí, a to: (i) úhradu kupní ceny 13 500 000 Kč, kterou mají paní [celé jméno žalobkyně] a pan [příjmení] k dispozici a doplacení zbytku kupní ceny do 1 roku či (ii) úhradu kupní ceny 13 500 000 Kč, kterou mají paní [celé jméno žalobkyně] a pan [příjmení] k dispozici a doplacení zbytku původní nabídkové ceny (14 990 000 Kč do 2 let). (prokázáno kopií e-mailu). o. dne 16. 4. 2020 v 20:44 hod. (č.l. 20, rovněž přílohová obálka k č.l. 61-71) v komunikaci mezi panem [celé jméno žalovaného] a panem [příjmení] (v kopii paní [celé jméno žalobkyně] a pan [celé jméno žalovaného]) pan [příjmení] sděluje, že v současné době nemůže danou nabídku přijmout, neboť si není jistý, zda by byl schopen dluh splatit. (prokázáno kopií e-mailu). p. dne 27. 4. 2020 v 8:59 hod. (přílohová obálka k č.l. 61-71) proběhla mezi paní [celé jméno žalobkyně] a panem [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalovaného] e-mailová komunikace, ve které paní [celé jméno žalobkyně] uvádí, že byli domluveni na tom, že se do daného data ozve a nabízí, že by kupní cena mohla být uhrazena tak, že prodej domu bude za 14 200 000 Kč, kdy 13 500 000 Kč zaplatí v hotovosti při podpisu kupí smlouvy a zbylých 700 000 Kč + úrok 50 000 Kč do konce roku a zda je to takto možné zahrnout do kupní smlouvy, pokud je to pro pana [celé jméno žalovaného] přijatelné, a připravit rovnou na čtvrtek odpoledne i úschovu peněz v ČSOB. (prokázáno kopií e-mailu). q. dne 27. 4. 2020 (přílohová obálka k č.l. 61-71) byla přeposlána zpráva a paní [celé jméno žalobkyně] uvedla, že může i zítra přijet podepsat kupní smlouvou a úschovu. (prokázáno kopií e-mailu). r. dne 28. 4. 2020 (přílohová obálka k č.l. 61-71) proběhla e-mailová komunikace, kde paní [celé jméno žalobkyně] uvedla, že posílá kupní smlouvu upravenou od právníka a že je potřeba nastavit ve smlouvě úschovu na 13 300 000 Kč v ČSOB, datum podpisu smlouvy na den 5. 5. 2020 a žádala o potvrzení termínu 5. 5. 2020 k podpisu a upřesnění času. Pan [celé jméno žalovaného] měl doložit souhlas manželky s převodem a prohlášení, že v domě nemají rodinnou domácnost. Součástí e-mailu byla kupní smlouva k Nemovitostem, ve které bylo uvedeno, že kupní cena ve výši 14 250 000 Kč bude uhrazena tak, že: i. 200 000 Kč bylo již uhrazeno na účet zprostředkující realitní kanceláře jako rezervační poplatek, ii. část kupní ceny 13 300 000 Kč bude uhrazena dle Smlouvy o způsobu úhrady kupní ceny (smlouvy o úschově) do 5 pracovních dnů ode dne uzavření smlouvy, iii. část kupní ceny 750 000 Kč se kupující zavazuje uhradit prodávajícímu na účet do 31. 12. 2020 (prokázáno kopií e-mailu a kupní smlouvy). s. dne 29. 4. 2020 (viz přílohová obálka k č.l. 1, rovněž přílohová obálka k č.l. 61-71) proběhla e-mailová komunikace mezi panem [jméno] a panem [celé jméno žalovaného], ve které pan [celé jméno žalovaného] zasílá upravenou kupní smlouvu o částku, změnu úhrady a sankce a dotazuje se na datum podpisu smlouvy v [obec] (u ČSOB, pozn. soudu). (prokázáno kopií e-mailu). t. dne 30. 4. 2020 v 12:04 (viz přílohová obálka k č.l. 1, rovněž přílohová obálka k č.l. 61-71) proběhla e-mailová komunikace mezi panem [jméno] a panem [celé jméno žalovaného], ve které pan [jméno] sděluje, že opravili znění úschovní smlouvy dle aktualizované kupní smlouvy. (prokázáno kopií e-mailu). u. dne 30. 4. 2020 v 17:02 hod. (viz přílohová obálka k č.l. 1, rovněž přílohová obálka k č.l. 61-71) proběhla komunikace mezi panem [celé jméno žalovaného] a paní [celé jméno žalobkyně], panem [celé jméno žalovaného], panem [jméno] (z ČSOB) a [jméno] [příjmení], kdy pan [celé jméno žalovaného] žádá paní [celé jméno žalobkyně] a pana [celé jméno žalovaného] o kontrolu smlouvy s tím, že potvrzený termín podpisu je ve čtvrtek 7. 5. ve 14 hod. Součástí e-mailu byly Smlouva o způsobu úhrady kupní ceny a kupní smlouva k Nemovitostem, ve které bylo uvedeno, že kupní cena ve výši 14 250 000 Kč bude uhrazena tak, že (viz čl. 3): i. 200 000 Kč bylo již uhrazeno na účet zprostředkující realitní kanceláře jako rezervační poplatek, ii. část kupní ceny 13 300 000 Kč bude uhrazena dle Smlouvy o způsobu úhrady kupní ceny (smlouvy o úschově) do 5 pracovních dnů ode dne uzavření smlouvy, iii. část kupní ceny 750 000 Kč se kupující zavazuje uhradit prodávajícímu na účet do 31. 12. 2020 (prokázáno kopií e-mailu a kupní smlouvy). v. dne 4. 5. 2020 (viz důkazy banky k č.l. 105) proběhla komunikace mezi panem [celé jméno žalovaného], panem [jméno] a paní [celé jméno žalobkyně] tak, že paní [celé jméno žalobkyně] zaslala panu [celé jméno žalovaného] připomínky ke smlouvě a ten je přeposlal panu [příjmení] (prokázáno kopií e-mailu). Oprava smlouvy byla mezi panem [celé jméno žalovaného] a [jméno] komunikována dne 5. 5. 2020 (prokázáno kopií e-mailu). w. dne 5. 5. 2020 (viz přílohová obálka k č.l. 61-71, viz důkazy banky k č.l. 105) proběhly tři konverzace mezi paní [celé jméno žalobkyně], panem [celé jméno žalovaného] a panem [celé jméno žalovaného] s tím, že pan [celé jméno žalovaného] přeposlal paní [celé jméno žalobkyně] a panu [celé jméno žalovaného] vyjádření z ČSOB k úpravám smlouvy. Následně byl ze strany pana [celé jméno žalovaného] paní [celé jméno žalobkyně] potvrzen termín podpisu úschovní smlouvy dne 7. 5. 2020 ve 14 hod. v ČSOB [obec] (prokázáno kopií e-mailu). Přílohou byl návrh smlouvy o způsobu úhrady kupní ceny. (prokázáno návrhem smlouvy). x. dne 6. 5. 2020 (viz přílohová obálka k č.l. 61-71) zaslal pan [celé jméno žalovaného] paní [celé jméno žalobkyně] a panu [celé jméno žalovaného] s adresami: [ulice] ve 13 hod. ČSOB- [ulice] ve 14 hod. (prokázáno kopií e-mailu). y. dne 7. 5. 2020 mezi 4:15 a 10:27 (viz přílohová obálka k č.l. 1, rovněž přílohová obálka k č.l. 61-71) probíhala SMS konverzace mezi paní [celé jméno žalobkyně] a panem [celé jméno žalovaného] a paní [příjmení], ze které vyplývá, že pan [celé jméno žalovaného] měl dne 7. 5. 2020 teplotu 38,5 stupňů a nemohl se tedy k podpisu smlouvy dostavit. (prokázáno kopiemi SMS zpráv). z. dne 7. 5. 2020 v 13:22 hod. (viz přílohová obálka k č.l. 1, rovněž přílohová obálka k č.l. 61-71) paní [celé jméno žalobkyně] zaslala panu [celé jméno žalovaného] a paní [příjmení] e-mail, že má pan [celé jméno žalovaného] zvýšenou teplotu a před chvílí psala jeho manželka, že se dnes bohužel nemůže dostavit z důvodu nemoci. Dále poslal výpis z ING banky s nachystanými penězi a dotazovala se na náhradní termín prodeje. (prokázáno kopií e-mailu). aa. dne 7. 5. 2020 v 13:27 hod. (viz přílohová obálka k č.l. 1, rovněž přílohová obálka k č.l. 61-71) paní [celé jméno žalobkyně] zaslal panu [celé jméno žalovaného] a paní [příjmení] e-mail se (SMS) zprávami pana [celé jméno žalovaného] a výpisem z ING banky, ve kterém bylo uvedeno, že na spořícím účtu je částka 13 301 836,35 Kč (číslo účtu přesně vidět není). (prokázáno kopií e-mailu). Tento důkaz doložila i banka ČSOB k č.l. 105, byť není patrné z hlaviček e-mailů, že by jí tato zpráva byla přeposlána. bb. dne 7. 5. 2020 (viz přílohy založené žalobkyní na jednání dne 22. 9. 2021) měla žalobkyně na svém účtu [číslo] celkem 13 301 836,35 Kč (prokázáno výpisem z účtu a potvrzením od ING banky z 7. 7. 2021). cc. dne 13. 5. 2020 (viz přílohová obálka k č.l. 1, rovněž přílohová obálka k č.l. 61-71) proběhla e-mailová komunikace mezi paní [celé jméno žalobkyně] a panem [celé jméno žalovaného] a [jméno] [příjmení], ve které se paní [celé jméno žalobkyně] dotazuje s ohledem na to, že k podpisu smlouvy nedošlo kvůli onemocnění pana [celé jméno žalovaného], na náhradní termín podpisu smlouvy, aby si na něj mohla vyčlenit čas. Zároveň paní [celé jméno žalobkyně] uvádí, že byli domluveni, že bude zaslána k podpisu nová rezervační smlouva s ohledem na to, že nebyla podepsána kupní smlouva. (prokázáno kopií e-mailu). dd. dne 15. 5. 2020 (viz přílohová obálka k č.l. 1, rovněž přílohová obálka k č.l. 61-71) paní [celé jméno žalobkyně] zaslala e-mail panu [celé jméno žalovaného], panu [celé jméno žalovaného] a paní [příjmení], ve kterém uvádí, že chtějí obchod dokončit a s ohledem na to, že smlouva nebyla dne 7. 5. 2021 podepsána, pak žádá o náhradní termín pro podpis smlouvy, anebo chtějí vrátit rezervační zálohu 200 000 Kč s tím, že obchod nebude uskutečněn. O reakci žádá nejpozději do 19. 5. 2020 (prokázáno kopií e-mailu). ee. dne 15. 5. 2020 (viz přílohová obálka k č.l. 61-71) proběhla komunikace paní [celé jméno žalobkyně] s panem [celé jméno žalovaného], který jí sdělil, že jí může zavolat až po 19 hod., což paní [celé jméno žalobkyně] akceptovala. (prokázáno kopií SMS). ff. dne 25. 5. 2020 (viz přílohová obálka k č.l. 61-71) paní [celé jméno žalobkyně] zaslala e-mail panu [celé jméno žalovaného], panu [celé jméno žalovaného] a [jméno] [příjmení] s tím, že jí měli do pátku dát vědět ohledně koupě Nemovitostí. V případě zájmu prosila o náhradní termín podpisu kupní smlouvy a sdělení finálního rozhodnutí. (prokázáno kopií e-mailu). gg. dne 26. 5. 2020, 28. 5. 2020 a 29. 5. 2020 (viz přílohová obálka k č.l. 61-71) proběhla SMS komunikace mezi panem [celé jméno žalovaného] a paní [celé jméno žalobkyně] ohledně zavolání si během dne. (prokázáno kopií SMS). hh. dne 8. 7. 2020 (viz přílohová obálka k č.l. 1) byla ze strany právního zástupce paní [celé jméno žalobkyně] zaslána předžalobní výzva panu [celé jméno žalovaného] a dne 10. 7. 2020 byla ze strany právního zástupce paní [celé jméno žalobkyně] zaslána předžalobní výzva panu [celé jméno žalovaného] (prokázáno kopií předžalobních výzev). Pan [celé jméno žalovaného] reagoval na předžalobní výzvu tak, že jí neuznává, jelikož došlo k závažnému porušení podmínek rezervační smlouvy ze strany paní [celé jméno žalobkyně]. Dokument je nedatován a nepodepsán (prokázáno kopií dopisu). ii. z internetových stránek [webová adresa] (kopie pořízena dne 3. 8. 2020, viz přílohová obálka k č.l. 1, rovněž viz přílohová obálka k č.l. 61-71) je patrné, že Nemovitosti byly nabízeny k prodeji na těchto stránkách za 16 900 000 Kč (je zde shoda v obci – [obec], dále v metráži 1 112 m2 pozemku ([anonymizováno] dle LV k KN)). (prokázáno kopií internetových stránek). jj. z kupní smlouvy o převodu nemovitostí ze dne 14. 9. 2020 (viz přílohová obálka k č.l. 61-71) vyplývá, že pan [celé jméno žalovaného] prodal Nemovitosti paní [jméno] [příjmení] za celkovou kupní cenu 16 900 000 Kč (prokázáno kopií kupní smlouvy). kk. z telefonních výpisů hovorů (přílohová obálka k č.l. 61-71) vyplývá, že paní [celé jméno žalobkyně] volala dne 27. 4. 2020, 5. 5. 2020, 7. 5. 2020 panu [celé jméno žalovaného] a 27. 4. 2020 a 10. 4. 2020 panu [celé jméno žalovaného]. Obsah hovorů znám není. (prokázáno kopií výpisů tel. hovorů).

4. Pan [příjmení] [jméno] (zaměstnanec ČSOB, kde se měla podepisovat dne 7. 5. 2020 smlouva o úschově) ve své svědecké výpovědi ze dne 22. 9. 2021 (viz č.l. 91 – 96 spisu) potvrdil, že sjednával se stranami smlouvu o úschově a kupní smlouvu. Soud nepřisvědčil tomu, že by nebyla vyhotovena finální verze smlouvy (viz č.l. 93), kdy z jiných důkazů – zejména e-mailové komunikace vyplynulo, že bylo domluveno, že se smlouva podepíše 7. 5. 2020, tedy musela být zpracována již finální verze smlouvy. Svědek v podstatě potvrdil to, co nakonec bylo zjištěno z e-mailové komunikace vyžádané z ČSOB, tedy že byly zpracovávány dané smlouvy na základě komunikace se stranami a že z podpisu smluv nakonec sešlo. 5. [příjmení] [jméno] [příjmení] (jedná se o přítelkyni žalovaného 2., která mu pomáhala v jeho činnosti realitního zprostředkovatele) ve své svědecké výpovědi z 8. 12. 2021 (viz č.l. 118-123 spisu) uvedla, že pomáhala žalovanému 2. i s tímto realitním případem. Svědkyně popsala postupy v rámci zprostředkování prodeje (prohlídku nemovitostí, zaslání podkladů žalobkyni, atd.), které nejsou zcela určující pro toto řízení. Rovněž upozorňovala na konkrétní znění rezervační smlouvy, které je však soudu známo a v tomto ohledu nemohla její svědecká výpověď přinést do řízení nic nového. Svědkyně uvedla, že po neuzavření kupní smlouvy v dubnu 2020 brali všichni případ za uzavřený (viz č.l. 119) a že zde byly následně dlouhé telefonáty mezi p. [celé jméno žalovaného] a p. [celé jméno žalobkyně], kdy to byla p. [celé jméno žalobkyně], která se na konci dubna dožadovala koupě nemovitosti (viz č.l. 119). Tomuto soud nepřisvědčil, neboť je to v rozporu se skutkovými zjištěními z e-mailových komunikací, ze kterých je patrné, že žalobkyně původně uznala svou vinu na neuzavření smlouvy a uznala i vznik smluvní pokuty, nicméně následně strany o koupi dále jednaly, a to jak ze strany žalobkyně tak i žalovaného 2., kdy daná komunikace byla přeposílána i žalovanému 1., jehož požadavky měl tlumočit právě žalovaný 2. jako zprostředkovatel. Ostatně svědkyně potvrdila, že žalovaný 2. komunikoval jako zprostředkovatel s žalobkyní i žalovaným 1. (č.l. 120) Žalovanému 1. byly e-maily přeposílány (č.l. 122). Svědkyně uvedla, že žalovaný 1. a žalovaný 2. po 17. 4. 2020 věděli, že nepracují pod žádnou smlouvou a že po 27. 4. 2020 se začalo jednat nanovo, což je v rozporu se zněním kupní smlouvy (ve znění k 7. 5. 2020), kde je uvedeno, že kupní cena bude hrazena z rezervačního poplatku a je tak patrné, že strany jednaly stále na základě rezervační smlouvy (podrobněji viz níže). Soud tak shledal výpověď svědkyně jako nevěrohodnou, když některé části její výpovědi jsou v rozporu s důkazy, které jsou schopny prokázat skutkový stav objektivněji (e-maily, SMS apod.) než výpověď člověka, která může být ovlivněna kvalitou paměti, osobními preferencemi, vztahy apod. Nadto nelze pominout, že svědkyně je osobou, která je citově exponována vůči žalovanému 2., jelikož je jeho přítelkyní a její výpověď tak velmi pravděpodobně může být ovlivněna i touto skutečností. Dále je s podivem, že si svědkyně vybavuje po necelých dvou letech i konkrétní data ve smlouvách a znění smlouvy, což může svědčit o tom, že se na svou výpověď připravovala, byť tvrdila opak.

6. Ostatní důkazy soud nepovažoval za důležité pro rozhodnutí ve věci samé (např. potvrzení o zdravotním stavu žalované), neboť přímo nesouvisely s danou kontraktací. Co se týče samotné kontraktace, tak soud neprovedl navržené účastnické výslechy s ohledem na to, že z ostatních důkazů bylo možné dostatečně zjistit skutkový stav (nebyla tedy naplněna podmínka subsidiarity účastnického výslechu dle § 131 o. s. ř.). Nadto je zřejmé, že účastnické výpovědi by byly subjektivně ovlivněny odlišným pohledem účastníků na danou věc, kdy tyto názory účastníků jsou již dobře patrné ze samotných podání účastníků, ve kterých se účastníci k jejich pohledu na skutkový stav dosti podrobně vyjadřují.

7. Na základě skutkového stavu dospěl soud k následujícímu právnímu posouzení:

8. Dle § 1746 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále i jako „o. z.“), (1) Zákonná ustanovení upravující jednotlivé typy smluv se použijí na smlouvy, jejichž obsah zahrnuje podstatné náležitosti smlouvy stanovené v základním ustanovení pro každou z těchto smluv. (2) Strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

9. Dle § 1785 o. z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

10. Dle § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

11. Dle § 2402 o. z. smlouvou o úschově se schovatel zavazuje převzít věc, aby ji pro uschovatele opatroval. Ve smlouvě lze ujednat, že schovatel může věc odevzdat do úschovy dalšímu schovateli.

12. Dle § 2408 o. z. ustanovení o úschově se použijí přiměřeně i na případy, kdy má někdo podle smlouvy nebo podle jiných ustanovení zákona opatrovat věc pro jiného.

13. Dle § 582 o. z. (1) Není-li právní jednání učiněno ve formě ujednané stranami nebo stanovené zákonem, je neplatné, ledaže strany vadu dodatečně zhojí. Zahrnuje-li projev vůle současně více právních jednání, nepůsobí nedostatek formy vyžadované pro některé z nich sám o sobě neplatnost ostatních. (2) Není-li dodržena forma právního jednání ujednaná stranami, lze neplatnost namítnout, jen nebylo-li již plněno. To platí i tehdy, vyžadují-li formu určitého právního jednání ustanovení části čtvrté tohoto zákona.

14. Dle § 564 o. z. vyžaduje-li zákon pro právní jednání určitou formu, lze obsah právního jednání změnit projevem vůle v téže nebo přísnější formě; vyžaduje-li tuto formu jen ujednání stran, lze obsah právního jednání změnit i v jiné formě, pokud to ujednání stran nevylučuje.

15. Dle 1758 o. z. dohodnou-li se strany, že pro uzavření užijí určitou formu, má se za to, že nechtějí být vázány, nebude-li tato forma dodržena. To platí i tehdy, projeví-li jedna ze stran vůli, aby smlouva byla uzavřena v písemné formě. Ke kontraktaci mezi stranami 16. Soud konstatoval, že strany si mezi sebou uzavřely dne 26. 2. 2020 smlouvu nepojmenovanou dle § 1746 odst. 2 o. z., jelikož rezervační smlouvu výslovně občanský zákoník neupravuje. Ve smlouvě, kterou podepsaly tři strany – tedy jak žalobkyně (jako budoucí kupující Nemovitostí), tak žalovaný 1. (jako budoucí prodávající) a žalovaný 2. (jako zprostředkovatel) – bylo jasně stanoveno, že je zde závazek uzavřít v budoucnu kupní smlouvu na Nemovitosti do určitého data mezi žalobkyní a žalovaným 1. Při nedodržení tohoto závazku pak mělo dojít k aktivaci článků se smluvní pokutou, kdy žalovaný 1. měl uhradit 100 000 Kč zprostředkovateli a 100 000 Kč žalobkyni, pokud by k uzavření budoucí kupní smlouvy nedošlo z důvodů na jeho straně. V případě, že by kupní smlouva nebyla uzavřena na základě důvodů na straně žalobkyně, pak by jí nebyl vrácen rezervační poplatek, ale ten by byl rozdělen tak, že by 100 000 Kč z něj připadlo žalovanému 1. a 100 000 Kč z něj žalovanému 2. Ve smlouvě tak byla stanovena povinnost uzavřít v budoucnu smlouvu (srov. § 1785 o. z.) a byla jasně stanovena smluvní pokuta při neuzavření této smlouvy.

17. Nejednalo se tak o případ, kdy by smlouvu uzavřel toliko zprostředkovatel s budoucím kupujícím (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 7. 2013, sp. zn. 33 Cdo 3448/2012, a nejednalo se ani o smlouvu, ve které by nadto byl budoucí prodávající špatně označen), kdy by účastníkem smlouvy nebyl budoucí prodávající, a ve smlouvě by tak chyběla strana, jejíž právní vztah má smluvní pokuta zjišťovat. Zároveň, jelikož budoucí prodávající jednal (podepsal smlouvy) napřímo, není v tomto ohledu ani potřeba řešit otázku zastoupení apod. (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 8. 2012, sp. zn. 33 Cdo 694/2011). Smlouva je tak platně uzavřena, a to i v kontextu výkladu rezervačních smluv judikaturou Nejvyššího soudu ČR. Rezervační smlouvu lze tak vykládat jako smlouvu s prvky smlouvy o smlouvě budoucí (viz čl. III.1 –„ Klient a Vlastník se zavazují Kupní smlouvu uzavřít nejpozději do 27. 3. 2020“, viz § 1785 a násl. o. z.) a s prvky smlouvy o úschově pro jiného (srov. § 2402 a 2408 o. z.), kdy žalovaný 2. (zprostředkovatel) převzal do úschovy část kupní ceny ve výši 200 000 Kč (viz čl. III. odst. 3 a čl. V. odst. 1 a V. odst. 2), která: -) v případě realizace prodeje náleží žalovanému 1. jako prodávajícímu dle čl. III. odst. 3 rezervační smlouvy, -) v případě, že by v budoucnu k uzavření kupní smlouvy na Nemovitosti mezi stranami smlouvy nedošlo z důvodů na straně žalovaného 1., pak se tato část kupní ceny vrací žalobkyni (uschovateli), dle čl. VI. odst. 1 rezervační smlouvy, -) v případě, že by k uzavření kupní smlouvy na Nemovitosti nedošlo z důvodů na straně žalobkyně, pak jí neměla být částka vrácena z důvodu toho, že zde vznikl žalovanému 1. a žalovanému 2. nárok na smluvní pokutu (oběma) ve výši 100 000 Kč dle čl. VI. odst. 2 rezervační smlouvy. Propadnutí rezervačního poplatku lze v tomto případě interpretovat jakožto započtení přímo na smluvní pokutu, jelikož je jasné, že na vrácení rezervačního poplatku by žalobkyně nárok neměla a že rezervační poplatek si zprostředkovatel ponechá v rámci započtení proti smluvní pokutě s tím, že následně bude tato částka rozdělena mezi zprostředkovatele a prodávajícího. Smluvní pokuta (viz § 2048 a násl. o. z.) je tak jasně definována a všechny strany smlouvy s ní souhlasily. Rezervační smlouva je tak dle názoru soudu platná.

18. Z rezervační smlouvy pak vyplývá, že rezervační poplatek bude uhrazen k rukám zprostředkovatele (viz čl. V. odst. 4 rezervační smlouvy), kdy tento rezervační poplatek má být uhrazen na účet [právnická osoba] [anonymizováno]. Účet [právnická osoba] [anonymizováno] je tak v tomto případě toliko platebním místem, kdy [právnická osoba] [anonymizováno] není stranou smlouvy a ani v rezervační smlouvě jí nejsou stanoveny jakékoliv povinnosti. Stranou rezervační smlouvy je jakožto zprostředkovatel toliko žalovaný 2., kterému pak vyplývají různé povinnosti, např. vrácení rezervačního poplatku v případě, kdy odmítne žalovaný 1. uzavřít budoucí kupní smlouvu (viz čl. VI odst. 1 rezervační smlouvy) či jeho rozdělení mezi sebe a žalovaného 1. v případě, že žalobkyně odmítne uzavřít kupní smlouvu (viz čl. VI. odst. 2 rezervační smlouvy), atd.

19. Strany si v rezervační smlouvě nedomluvily, že by jí mohly měnit pouze písemně (nelze tak uvažovat o neplatnosti pozdějších změn smlouvy učiněných ústně z důvodů dle § 582 o. z. kvůli formě ujednané stranami či dle § 1758 o. z. kvůli požadované formě alespoň jednou ze stran). Rezervační smlouvu tak bylo možné měnit i jinak než v písemné formě (viz § 564 o. z.), tedy i ve formě ústní. Nadto je nutné přihlédnout i k následnému jednání a chování stran, ze kterého je nutné dovodit, v jaké formě chtěly nadále provádět kontraktaci, viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 1. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3501/2019„ Z písemných Dodatků [číslo] 3 k Nájemní smlouvě vyplývá, že smluvní strany již v úvodu každého z nich konstatovaly, že v souladu s ustanovením čl. 15 odstavce [číslo] uzavírají dodatek k Nájemní smlouvě, avšak na žádném z nich jejich podpisy (resp. podpisy za ně jednající osoby) nebyly úředně ověřeny. Odvolávaly-li se však na uvedený článek Nájemní smlouvy, bylo jim již při uzavírání Dodatku [číslo] nepochybně známo, že pro změnu Nájemní smlouvy si dohodly dodatky v písemné formě s úředně ověřenými podpisy. Jestliže již Dodatek [číslo] uzavřely sice v písemné formě, avšak přes uvedené ujednání, na něž v něm výslovně odkázaly, bez úředně ověřených podpisů, zastává dovolací soud názor, že i s přihlédnutím k jejich následnému jednání a chování (podle Dodatku [číslo] se chovaly, žalobkyně ve Výpovědi ani netvrdila, že by nájemné podle Dodatku [číslo] nebylo placeno, a platnost Dodatků [číslo] původně ani nezpochybňovala) tím konkludentně opustily dříve (v Nájemní smlouvě) dohodnutou zpřísněnou písemnou formu s úředně ověřenými podpisy s tím, že nadále půjde o písemné dodatky k Nájemní smlouvě opatřené prostými podpisy. Z tohoto důvodu musejí být vázány nejen Dodatkem [číslo] nýbrž zejména i Dodatkem [číslo] zkracujícím dříve dohodnutou dobu nájmu jen do 30. září 2016; k Dodatku [číslo] (snižujícím měsíční nájemné a opět prodlužujícím zkrácenou dobu nájmu do 15. prosince 2026) se dovolací soud nevyjadřuje, byl-li pravomocně určen neplatným (viz výrok II. rozsudku soudu prvního stupně ze dne 17. dubna 2018, č. j. 4 C 99/2016-179, který nebyl odvoláním napaden).“.

20. V daném případě si strany povinnost jednat písemně nesjednaly. Byť z jejich jednání vyplývalo, že preferovaly písemné uzavírání smluv (to konkludentně vyplynulo z jejich jednání v rámci uzavření rezervační smlouvy a dodatku [číslo]), tak v rámci jejich jednání a chování po uplynutí účinnosti smlouvy dle dodatku [číslo] tedy dne 17. 4. 2020, vyplývá, že strany chtěly nadále jednat o prodeji, kdy ale nadále již písemné smlouvy neuzavíraly a kontraktaci ponechaly na úrovni e-mailů, SMS a telefonické domluvy. To, že strany chtěly i nadále jednat za předem dohodnutých podmínek, pak dokazuje to, že: a. v kupní smlouvě, která byla upravována stranami v průběhu dubna a května 2020 (tedy již po uplynutí termínu pro uzavření kupní smlouvy dle rezervační smlouvy ve znění dodatku [číslo]), bylo stanoveno, že část kupní ceny již byla uhrazena u zprostředkující realitní kanceláře – tím nemůže být myšleno nic jiného než rezervační poplatek, který byl uhrazen na základě rezervační smlouvy – strany tak měly vůli i nadále jednat v souladu s rezervační smlouvou, resp. konkludentně svým následným jednáním potvrdily, že účinnost rezervační smlouvy se v podstatě prodloužila (zpočátku na dobu blíže neurčenou, později do data podpisu smluv 7. 5. 2020); b. jednání probíhalo kontinuálně, resp. nebylo přerušeno, kontraktace tak průběžně pokračovala v navazujících krocích. Nebylo zde například dvouměsíční přerušení komunikace; jediný„ delší“ časový úsek, kdy komunikace neprobíhala přes e-maily, bylo období od 16. 4. 2020 do 27. 4. 2020, což je méně než dva týdny a nesvědčí tak o celkovém přerušení jednání o daných smlouvách. Nadto z e-mailu od žalobkyně z 27. 4. 2020 je patrné, že i během této doby žalobkyně zvažovala možnosti financování a komunikovala se s žalovaným 2., a to i ohledně ceny nemovitosti (zřejmě telefonicky); c. smlouvu stále řešila banka ČSOB a pan [jméno]. Dále se o smlouvu staral stejný zprostředkovatel. Nezměnili se prodávající ani kupující. Jednání tak probíhala stále mezi stejnými osobami, což také svědčí o tom, že se pokračovalo v původní kontraktaci; d. v e-mailu ze dne 16. 4. 2020 (který byl zaslán i panu [celé jméno žalovaného]) zprostředkovatel (žalovaný 2.) i přes sdělení ze strany žalobkyně ze dne 14. 4. 2020, že smlouvu není schopna uzavřít, dává najevo, že má stále zájem o to v prodeji (a s tím související kontraktaci) pokračovat. Stále tak trvá na prodeji Nemovitostí v případě, že o koupi bude mít žalobkyně zájem. Je tak patrné, že zde byl stále zájem, i přes sdělení o nemožnosti prodeje, dále o prodeji jednat (žalovaní se tak nespokojili s tím, že by jim připadla toliko smluvní pokuta a obchod byl zrušen). To ostatně potvrzuje i e-mail ze dne 27. 4. 2020 od žalobkyně, ve kterém se stále diskutuje o ceně zhruba na stejné úrovni jako předtím a z dané komunikace vyplývá, že se strany baví o prodeji ve stejném duchu jen se změněným financováním. Je ostatně zmiňována i úschova u ČSOB.; e. ve verzi kupní smlouvy z května 2020 (viz e-mail z 4. 5. 2020, přílohová obálka k č.l. 105) byl nastaven mechanismus kupní ceny tak, jak ho navrhovali žalovaní již v e-mailu z 16. 4. 2020 (viz č.l. 20 spisu). Tedy 13 500 000 Kč nyní a zbytek do jednoho roku, což opět svědčí o tom, že strany stále jednaly za stejných podmínek, kdy se toliko prodloužil termín uzavření smlouvy.; f. v e-mailu ze dne 13. 5. 2020, který byl zaslán ze strany paní [celé jméno žalobkyně], je uvedeno, že paní [celé jméno žalobkyně] očekává, že by měla být uzavřena nová rezervační smlouva s ohledem na to, že k podpisu kupní smlouvy dne 7. 5. 2020 nedošlo. Dle názoru soudu nelze usuzovat na to, že by tento e-mail byl účelový, a to s ohledem na to, že tomu nic nenasvědčuje – kontraktace probíhala mezi stranami kontinuálně a tento e-mail z tohoto nijak nevybočuje, a není patrné, že by žalobkyně v tomto e-mailu účelově lhala. Tento e-mail tak svědčí o tom, že strany měly v úmyslu pokračovat v původní kontraktaci i po 17. 4. 2020, byť rezervační smlouva v písemné podobě prodloužena nebyla. Nicméně strany očividně směřovaly vše k brzkému podpisu kupní smlouvy a tak další písemnou (listinnou) kontraktaci mezi sebou nesjednávaly. Jelikož pak nedošlo k podpisu kupní smlouvy, pak chtěla (zřejmě v rámci právní jistoty) žalobkyně podepsat novou rezervační smlouvu, aby toto měla potvrzeno písemně, nicméně k tomu již nedošlo, jelikož komunikace ze strany žalovaných ustala. Ostatně i fakt, že až v té době se žalobkyně domáhala podepsání nové rezervační smlouvy, svědčí o tom, že do té doby měla za to, že platí původní rezervační smlouva, ale s posunutým termínem.

21. Z výše uvedeného dle názoru soudu vyplývá, že došlo k prodloužení (resp. posunutí termínu pro uzavření budoucí kupní smlouvy) původní rezervační smlouvy, kdy obě strany chtěly co nejdříve uzavřít kupní smlouvu. Přesný termín pro uzavření kupní smlouvy si strany ihned nesdělily, jelikož se na něm nejprve musely dohodnout. Nicméně za takový termín lze následně označit datum 7. 5. 2021, kdy se strany následně dohodly, že právě v tento den podepíší kupní smlouvu a smlouvu o úschově. Kupní smlouva nakonec uzavřena nebyla, a to nejdříve z důvodu onemocnění pana [celé jméno žalovaného] dne 7. 5. 2020 a později z toho důvodu, že pan [celé jméno žalovaného] a pan [celé jméno žalovaného] přestali s žalobkyní komunikovat. Bylo jasně prokázáno, že v tomto případě bylo neuzavření kupní smlouvy způsobeno důvody na straně žalovaného 1., kdy ten onemocněl a následně přestal komunikovat, jelikož žalobkyně prokázala, že kupní smlouvu uzavřít chtěla a finanční prostředky ke splnění povinností vyplývajících z kupní smlouvy rovněž měla k dispozici. Soud se neztotožnil s názorem žalovaných 1. a 2., že strany neměly v úmyslu pokračovat v původní kontraktaci a že se po 17. 4. 2020 jednalo o zcela novou kontraktaci, jelikož na základě výše uvedených skutečností bylo prokázáno, že kontraktace: (i) navazovala mezi jednotlivými daty, a tedy nebyla přerušena, (ii) jednalo se stále mezi stejnými osobami a (iii) na základě původních smluv, kdy ve smlouvě, která měla být dne 7. 5. 2020 podepsána (tedy s ní souhlasily všechny strany, jelikož jim byla zasílána k připomínkám a na daném znění se shodly a chtěly jí podepsat – bylo domluveno pevné datum podpisu), (iv) bylo jasně stanoveno, že část kupní ceny byla uhrazena jako rezervační poplatek, kdy nová smlouva o rezervačním poplatku mezi stranami uzavřena nebyla, tedy bylo jasně odkazováno (i v kupní smlouvě z května 2020) na původní rezervační smlouvu z 26. 2. 2020. Dále (v ) i způsob úhrady kupní ceny byl v květnu 2020 sjednán stejně, jak bylo navrhováno ještě v rámci původního dubnového termínu pro uzavření kupní smlouvy a smlouvy o úschově.

22. V případě rezervační smlouvy z 26. 2. 2020 tak došlo k prodloužení termínů v ní uvedených skrze tzv. kumulativní novaci dle § 1902 věta druhá o. z., kdy původní závazek zůstal nezměněn, jen se posunuly termíny pro splnění povinností vyplývajících ze smlouvy (a tím pádem i termíny pro vznik smluvních pokut). V tomto ohledu lze odkázat i na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 3. 2013, sp. zn. 33 Cdo 1285/2011, kde je uvedeno„ Lze přisvědčit odvolacímu soudu, že v posuzovaném případě došlo uzavřením dodatku č. 1 ke změně závazkového právního vztahu vzniklého na základě smlouvy o dílo ve lhůtě k plnění tzv. kumulativní novací. Zatímco ve smlouvě byla doba k plnění žalované, tj. dokončení a předání díla žalobci sjednána do dvanácti měsíců od zahájení stavby, dodatkem byla doba k plnění změněna na termín 8. 10. 2004. Tím došlo pouze k modifikaci jedné z dílčích složek závazkového právního vztahu. Povinnost plnit nezanikla; nahrazen byl pouze původně sjednaný termín provedení díla, který zanikl, za nový.“ K vrácení rezervačního poplatku žalobkyni a úroku z prodlení 23. Jelikož tak strany jednaly na základě původní kontraktace, tedy i rezervační smlouvy, u níž byl termín pro uzavření kupní smlouvy posunut do 7. 5. 2020, pak jelikož kupní smlouva nebyla uzavřena z důvodů na straně žalovaného 1., měl být žalovaným 2. rezervační poplatek žalobkyni vrácen v souladu s čl. VI odst. 1 rezervační smlouvy. Žalobkyně tak prokázala, že má právo na vrácení složeného rezervačního poplatku, který jí má být vrácen od žalovaného 2. V tomto ohledu je lhostejné, u koho se nachází předmětné finanční prostředky, neboť povinnost vyplývá žalovanému 2. přímo z rezervační smlouvy (dle čl. V odst. 4 rezervační smlouvy se rezervační poplatek skládal k jeho rukám, a tedy je logické, že on měl být osobou, která ho dle čl. VI dost. 1 rezervační smlouvy vrací žalobkyni). To jak s penězi skutečně žalovaný 2. naložil, a to případně i v rozporu s rezervační smlouvou, není důležité. Proto soud rozhodl tak, že žalobu vůči žalovanému 1. zamítl – ten dle rezervační smlouvy povinnost vracet rezervační poplatek neměl, a uložil povinnost vrátit rezervační poplatek žalovanému 2., který tak měl učinit v souladu s rezervační smlouvou.

24. Strany si nakonec sjednaly termín pro uzavření kupní smlouvy dne 7. 5. 2020, tedy od tohoto data měl být vrácen rezervační poplatek a od tohoto data měla žalobkyně právo zaslat žalovanému 2. písemnou výzvu k jeho vrácení, kdy žalovaný byl povinen vrátit poplatek do 5 pracovních dní ode dne doručení výzvy (viz čl. VI. odst. 1 rezervační smlouvy). Výzva k vrácení rezervačního poplatku byla zaslána e-mailem ze dne 15. 5. 2020, kdy žalobkyně žádala o vrácení rezervačního poplatku do 5 pracovních dní, resp. do 26. 5. 2020. Jelikož strany mezi sebou jednaly v podstatě od počátku skrze e-mailovou komunikaci, SMS a tel. hovory a také spolu následně i podepisovaly smlouvy v listinné podobě, pak bylo každé ze stran jasné, kdo dané e-maily z předmětných e-mailových adres píše a kdo z předmětných tel. čísel volá. V takovém případě lze považovat za písemnou formu ve smyslu § 562 odst. 1 o. z. i e-mailovou komunikaci (viz komentář Leges k § 562 odst. 1 o. z., autoři dané části komentáře k ustanovení § 562 o. z. F. Krobel a F. Melzer), neboť je zcela určitě stanoveno, kdo předmětné e-maily píše. Proto soud přiznal žalobkyni úroky z prodlení od data 27. 5. 2020 (5 pracovních dní od 15. 5. 2020 nastalo dříve, ale žalobkyně požadovala plnění až od 26. 5. 2020 a soud je jejím návrhem vázán) v souladu s § 1968 a § 1970 o. z.

25. Soud dále poukazuje na to, že nepřisvědčil tvrzením žalovaného 1., že po 16. 4. 2020 nikdy nic s žalobkyní neodsouhlasil. Z důkazů je patrné, že žalovaný 1. s žalobkyní nikdy v e-mailové komunikaci v rámci kontraktace napřímo nejednal a že vždy jednal skrze zprostředkovatele (žalovaného 2., srov. § 2445 a násl. o. z.) O tom svědčí to, že byť probíhala e-mailová komunikace toliko mezi žalobkyní a žalovaným 2., pak do smluv byly promítány i požadavky žalovaného 1. a docházelo k podpisu těchto smluv (rezervační smlouva, dodatek [číslo]), kdy tyto byly podepisovány žalovaným 1., aniž ten by s nimi kdy v e-mailové komunikaci vyslovil osobně souhlas. Soud má tak za prokázané, že žalovaný 1. jednal skrze zprostředkovatele a projevoval tak jeho prostřednictvím svou vůli vůči žalobkyni po celou dobu kontraktace. Výjimkou pak byly toliko e-maily z července 2020 a období následujícího. To však již s předmětnou kontraktací ohledně rezervační smlouvy, kupní smlouvy a smlouvy o úschově nemělo nic společného a jedná se tak o výjimku, neboť během předmětného období, kdy se domlouvalo znění předmětných smluv, žalovaný 1. projevoval svou vůli toliko skrze zprostředkovatele (žalovaného 2.) a nikoliv osobně. Ke vzniku a zániku smluvní pokuty z rezervační smlouvy 26. Ke vzniku smluvní pokuty již v dubnu 2020 dodává soud následující. Smluvní pokuta k 17. 4. 2020 vznikla, a to díky naplnění všech tří důvodů uvedených v čl. VI odst. 2 rezervační smlouvy. Zaprvé kvůli nedostatku prostředků odmítla žalobkyně dále o uzavření kupní smlouvy jednat a odmítla ji uzavřít (z důvodu nedostatku finančních prostředků pro úhradu kupní ceny Nemovitostí). Zadruhé následně vyplynulo, že uvedla nepravdivé informace v rezervační smlouvě, a to konkrétně ohledně svého tvrzení, že má k datu podpisu rezervační smlouvy zajištěno financování kupní ceny Nemovitostí (viz čl. I. odst. 7 rezervační smlouvy). Zatřetí kupní smlouvu neuzavřela v termínu sjednaném v dodatku [číslo] k rezervační smlouvě.

27. Strany se dle názoru soudu domluvily na tom, že se termíny v rezervační smlouvě prodlouží (jednalo se o tzv. kumulativní novaci, viz § 1902 věta druhá o. z., viz výše) a tím se prodloužil i termín, na který byl navázán vznik smluvní pokuty (v tom smyslu, že by do tohoto data žalobkyně odmítla o kupní smlouvě jednat či ji uzavřít nebo že by jí nepodepsala do 7. 5. 2020 či že by si nezajistila finanční prostředky pro úhradu kupní ceny Nemovitostí). Z důkazů totiž vyplývá, že žalobkyně původně vznik smluvní pokuty uznala a žádala toliko o její snížení (o původním vzniku smluvní pokuty, tak v podstatě ani mezi stranami není sporu). Soud tak nemá důvod pochybovat o tom, že původně (před prodloužením termínu v rezervační smlouvě) smluvní pokuta vznikla. Nicméně s ohledem na prodloužení termínů v rezervační smlouvě (konkrétně termínu pro uzavření kupní smlouvy k Nemovitostem) z tohoto implicitně vyplývá, že bylo mezi stranami dohodnuto i posunutí termínů pro vznik smluvní pokuty – z této dohody tak nepochybně vyplývalo i to, že smluvní pokuta, která předtím vznikla, tedy s ohledem na posun termínu zanikla implicitně dohodou stran (neboť zanikl důvod jejího vzniku – původní termín pro uzavření kupní smlouvy), a mohla případně vzniknout až poté, co by nebyly smlouvy podepsány dne 7. 5. 2020 (viz výše). Z ničeho nevyplývá, že by se strany dohodly tak, že sice termíny v rezervační smlouvě budou posunuty, ale smluvní pokuta, která již vznikla, bude existovat i nadále – takováto dohoda mezi stranami by ani nedávala logický smysl a nadto by odporovalo i znění kupní smlouvy ke dni 7. 5. 2020, ve které bylo stanoveno, že se v případě 200 000 Kč jedná o„ rezervační poplatek“, který byl složen do úschovy, a nikoliv že by šlo o ponížení kupní ceny o smluvní pokutu, která již vznikla. Není ani patrné, proč by vůbec žalovaný 1. byl ochoten ponižovat kupní cenu o smluvní pokutu, která dle jeho názoru právoplatně vznikla, a která měla již být rozdělena mezi něj a žalovaného 2. (a proč by s tím souhlasil i žalovaný 2., jemuž část smluvní pokuty měla připadnout), a proč by tedy mělo být ve smlouvách uvedeno, že kupní cena je hrazena právě i těmito 200 000 Kč – v tomto ohledu tak opět dává logický smysl pouze verze žalobkyně s tím, že lhůty v rezervační smlouvě byly prodlouženy ústní dohodou stran s tím, že smluvní pokuta, která již vznikla, zanikla a mohla nově vzniknout až v případě, kdy nebude kupní smlouva uzavřena dne 7. 5. 2020. Tak k této věci ostatně přistupuje ostatně i judikatura Nejvyššího soudu ČR, kdy v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 3. 2013, sp. zn. 33 Cdo 1285/2011, bylo rozhodnuto v případu, kdy se strany dohodly na prodloužení splatnosti v situaci, kdy již bylo po termínu splatnosti a tedy smluvní pokuta vznikla, takto„ Přisvědčit nelze ani v dovolání prosazovanému názoru, že i kdyby dodatkem byla změněna lhůta plnění sjednaná ve smlouvě, nemělo by to vliv na již vzniklou povinnost žalované zaplatit smluvní pokutu, neboť dodatek byl uzavřen v době, kdy žalovaná již byla v prodlení s plněním v původně sjednaném termínu. V dané věci si žalobce a žalovaná ve smlouvě o dílo uzavřené dne 31. 10. 2002 sjednali smluvní pokutu zajišťující splnění povinnosti žalované (zhotovitelky) provést dílo (tj. dokončit a odevzdat jej) včas, tj. do dvanácti měsíců od zahájení stavby (§ 544 obč. zák.). Stavba byla zahájena dne 25. 11. 2002 a dne 8. 10. 2004 (před tím, než bylo dílo žalovanou odevzdáno a žalobcem převzato) účastníci smlouvy o dílo uzavřeli dodatek [číslo] k této smlouvě, v němž mimo jiné dohodli, že "Stavba bude dokončena a předána 8. 10. 2004. … Lze přisvědčit odvolacímu soudu, že v posuzovaném případě došlo uzavřením dodatku [číslo] ke změně závazkového právního vztahu vzniklého na základě smlouvy o dílo ve lhůtě k plnění tzv. kumulativní novací. Zatímco ve smlouvě byla doba k plnění žalované, tj. dokončení a předání díla žalobci sjednána do dvanácti měsíců od zahájení stavby, dodatkem byla doba k plnění změněna na termín 8. 10. 2004. Tím došlo pouze k modifikaci jedné z dílčích složek závazkového právního vztahu. Povinnost plnit nezanikla; nahrazen byl pouze původně sjednaný termín provedení díla, který zanikl, za nový. Jestliže tedy byla lhůta plnění dohodou stran změněna a povinnost žalované provést dílo v původně sjednaném termínu zanikla, lze smluvní pokutou zajistit včasné splnění povinnosti provést dílo v nově sjednané lhůtě plnění. Protože ze skutkových zjištění vyplývá, že dílo bylo předáno dne 8. 10. 2004 (v nově sjednaném termínu), žalovaná tudíž povinnost předat dílo včas, jež byla zajištěna smluvní pokutou, neporušila a žalobci nevzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty.“. Je-li tak i po termínu splatnosti, kdy smluvní pokuta vznikla, dohodnuto, že se termín splatnosti posouvá, pak smluvní pokuta mohla vzniknout až v případě, kdy by došlo k nesplnění povinnosti v novém termínu splatnosti.

28. Skutkový stav se jeví tak, že obě strany měly zájem prodej dokončit a neměly zájem ani po uběhnutí původního termínu v rezervační smlouvě (s prodlouženým termínem podpisu kupní smlouvy dle dodatku [číslo]) zájem přestat v prodeji a prodloužily tak termíny v rezervační smlouvě. Následně však žalovaný 1. získal nabídku od jiných klientů za vyšší cenu a tak se rozhodl prodat Nemovitosti těmto osobám a s žalobkyní přestal skrze zprostředkovatele o prodeji komunikovat. Z předložených důkazů nijak nevyplynulo, že by původní kontraktace byla ukončena a že by se začalo tzv.„ nanovo“. Strany kontinuálně usilovaly o prodej a koupi Nemovitostí již do uzavření rezervační smlouvy. Nadto žalobkyně by zřejmě neshromažďovala celou částku na koupi Nemovitostí ve výši převyšující 13 milionů Kč k 7. 5. 2020, kterou zřejmě musela financovat i úvěrem, pokud by si nemyslela, že má nemovitost rezervovanou.

29. Soud pak již nezkoumal tvrzenou změnu poměrů na straně žalobkyně, jelikož to bylo bezpředmětné. Lze zmínit, že z důkazů vyplynulo, že žalovaní věděli o tom, že žalobkyně bude financovat koupi nemovitosti i skrze finanční prostředky od partnera (viz e-mailová komunikace), byť v rezervační smlouvě figurovala toliko žalobkyně a nikoliv její partner.

30. Z výše uvedeného tak vyplývá, že termín pro uzavření kupní smlouvy k Nemovitostem (dle čl. III odst. 1 rezervační smlouvy), prodloužený dodatkem [číslo] k rezervační smlouvě byl stranami ústně posunut na datum 7. 5. 2020 Smluvní pokuta tak zanikla a nemohla nově vzniknout jinak, než že by nově došlo k naplnění podmínek pro její vznik dle čl. VI odst. 2 rezervační smlouvy, tedy že by žalobkyně nově odmítla o kupní smlouvě jednat či ji uzavřít, že by smlouvu 7. 5. 2020 neuzavřela nebo že by uvedla nepravdivé informace. V nově sjednaném termínu totiž žalobkyně neodmítla kupní smlouvu uzavřít nebo o ní jednat. Žalobkyně chtěla kupní smlouvu podepsat, neboť se chtěla dostavit k podpisu smluv dne 7. 5. 2020 Smlouvy nakonec dne 7. 5. 2020 nebyly podepsány kvůli důvodům na straně žalovaného 1. Žalobkyně k tomuto datu měla zajištěno financování, neboť prostředky pro zaplacení kupní ceny měla skutečně na svém bankovním účtu. To, že strany na původní smluvní pokutě netrvaly, vyplývá z jednání (kontraktace) stran, zejména z návrhu kupní smlouvy, který měl být podepsán dne 7. 5. 2020, ve kterém bylo uvedeno, že část kupní smlouvy bude hrazena skrze složený rezervační poplatek. Z toho plyne, že nebylo počítáno s tím, že rezervační poplatek je započten vůči smluvní pokutě. Nelze se v tomto ohledu ztotožnit s argumentací, že by snad mohli žalovaní uplatnit smluvní pokutu dříve vzniklou, když se dohodli na pokračování v kontraktaci a posunuli termín pro uzavření kupní smlouvy uvedený v rezervační smlouvě s tím, že kupní smlouvu nastavili tak, že ta s žádnou vzniklou smluvní pokutou nepočítala. Pro žalované bylo zjevně nejdůležitější, aby byl uskutečněn prodej a aby tedy žalobkyně nastřádala potřebné finanční prostředky ke koupi Nemovitostí, proto je patrné, že to, že žalovaná prohlásila, že má zajištěno financování kupní ceny Nemovitostí ke dni podpisu rezervační smlouvy (viz čl. I odst. 7 rezervační smlouvy), což se později ukázalo (byť v tom zřejmě hrála roli i nenadálá covidová situace) jako nepravdivé, jim nevadilo a vše směřovali k prodeji, aniž v tomto ohledu smluvní pokutu požadovali. Žalobkyně pak dostála tomuto ustanovení tím, že k 7. 5. 2020 si skutečně finanční prostředky opatřila a ukázalo se tak, že je měla zajištěny. V rámci prodloužení rezervační smlouvy tak žalovaní zjevně na ustanovení o smluvní pokutě dle čl. VI. odst. 2 ve spojení čl. I. odst. 7 rezervační smlouvy netrvali a bylo pro ně důležité, aby měla žalobkyně zajištěno financování k 7. 5. 2020, což bylo ze strany žalobkyně splněno.

31. Navíc z článku I. odst. 7 rezervační smlouvy je patrné, že smluvní pokuta v tomto ustanovení smlouvy se uplatní pouze v období před uplynutím termínu pro uzavření kupní smlouvy, neboť pokud by žalobkyně neměla ke dni, kdy měla být uzavřena kupní smlouva, dostatečné finanční prostředky k úhradě kupní ceny, pak by nedošlo k uzavření kupní smlouvy a smluvní pokuta by tak vznikla z důvodu neuzavření kupní smlouvy (lhostejno z jakých důvodů) a nikoliv nedostatečných prostředků. Následně se ukázalo, že žalobkyně si zajistila dané prostředky ke koupi Nemovitostí, neboť 7. 5. 2020 měla dané prostředky k úhradě kupní ceny na účtu. Článek I. odst. 7 rezervační smlouvy tak směřuje na ty případy, kdy by se ještě před termínem úhrady kupní ceny ukázalo, že informace poskytnuté žalobkyni byly nepravdivé (např. by vůči ní bylo vedeno insolvenční řízení, exekuce apod.). Po termínu k uzavření kupní smlouvy mohly nastat z pohledu financování kupní ceny toliko 2 varianty: a) buďto byla kupní smlouva uzavřena a 200 000 Kč bylo započítáno na kupní cenu nebo b) kupní smlouva nebyla uzavřena z důvodu nedostatečného zajištění financování žalobkyní a zde by následoval vznik smluvní pokuty dle čl. VI odst. 2 rezervační smlouvy (viz výše).

32. Z rezervační smlouvy lze vypozorovat, že veškerá ustanovení o smluvních pokutách se vztahují toliko k jedné částce, a to 200 000 Kč, kdy pouze tato částka (rezervační poplatek) může být použita na úhradu smluvní pokuty (účelem smlouvy není sankcionovat žalobkyni smluvní pokutou vícekrát, ale toliko jednou – v případě práva na vznik smluvní pokuty se rezervační poplatek 200 000 Kč nebude vracet, toť vše).

33. Ostatně ke dni 16. 4. 2020 původní smluvní pokutu žalobkyně uznala, pokud tedy žalovaní měli zájem ji uplatnit, pak neměli vůbec v kontraktaci pokračovat. [jméno] žalovaní však usilovali o to, aby bylo v kontraktaci pokračováno i po sdělení ze strany žalobkyně, že nemůže smlouvu uzavřít a že smluvní pokutu uznává. Strany tak dále pokračovaly v kontraktaci (viz výše) a smluvní pokuty neuplatnily, kdy ty po posunutí termínu uzavření kupní smlouvy na základě jednání stran zanikly. Smluvní pokutu si dle názoru soudu v daném případě nelze ponechat tzv.„ v záloze“, kdy by následně žalovaný 1. a žalovaný 2. nemuseli jakkoliv dodržovat rezervační smlouvu po 17. 4. 2020, jelikož ji před prodloužením termínu pro uzavření kupní smlouvy žalobkyně porušila. Žalobkyně jednala zcela korektně, když nejprve smluvní pokutu uznala a následně, když se strany dohodly na prodloužení termínu pro uzavření kupní smlouvy k 7. 5. 2020, tak splnila všechny podmínky rezervační smlouvy (podepsat kupní smlouvu a jednat o ní neodmítla, chtěla jí podepsat k danému datu a zajistila si financování), a poté co k uzavření kupní smlouvy na Nemovitosti nedošlo vinou žalovaného 1., požadovala vrácení rezervačního poplatku. Závěrem 34. Soud nemá pochybnosti o tom, že žalovaný 2. vyzval žalobkyni před 17. 4. 2020 k uzavření kupní smlouvy a smlouvy o úschově na základě e-mailové komunikace. S ohledem na výše uvedenou argumentaci, kdy spolu strany osobně i skrze e-maily již delší dobu jednaly a byly si tak vědomy toho, kdo skrze e-maily jedná, tak bylo učiněno v písemné formě (viz argumentace ohledně písemné formy v e-mailové podobě výše).

35. Soud rovněž poukazuje na to, že v průběhu řízení se měnilo i právní hodnocení daného případu ze strany účastníků řízení, kdy žalovaní setrvávali na tom, že žádná nová rezervační smlouva nebyla uzavřena a původní rezervační smlouva nebyla prodloužena a po 17. 4. 2020 už tak strany nebyly vázány žádnou smlouvu. Žalobkyně nejprve opřela svou argumentaci o to, že rezervační smlouva byla změněna a byl zde nový termín pro uzavření kupní smlouvy. Následně uvedla, že ani samotná rezervační smlouva nebyla platně uzavřena. Poté uvedla, že původní rezervační smlouva zanikla a byla uzavřena (ústně) smlouva nová. Soud poukazuje na to, že vše výše uvedené se týká právního hodnocení skutkového stavu, ke kterému je oprávněn v rámci soudního řízení toliko soud (viz nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 343/09, ze dne 12.05.2009,„ Právní kvalifikace nároku žalobcem není pro soud závazná, neboť právní posouzení věci podle předpisů hmotného práva náleží soudu.“). V případě žalobkyně se tak v průběhu řízení jednalo o změnu právního hodnocení věci a nikoliv změny náhledu na skutkový stav jako takový, neboť ten nebyl sporován (obsah e-mailových komunikací ani jiných komunikací nebyl zpochybněn). Náhrada nákladů řízení 36. O nákladech řízení soud rozhodl tak, že žalobkyně je povinna podle § 142 odst. 1 o. s. ř. zaplatit žalovanému 1. náhradu nákladů řízení, jelikož žalovaný byl v řízení zcela úspěšný, a to ve výši 98 850 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1, § 7 bodu 6 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „a. t.”), z tarifní hodnoty ve výši 200 000 Kč sestávající z částky 9 100 Kč za každý ze 10 úkonů právní služby (převzetí a příprava, odůvodnění odporu proti platebnímu rozkazu, jednání dne 11. 6. 2021, vyjádření ze dne 12. 7. 2021, jednání dne 22. 9. 2021, porada za účelem přípravy na jednání, jednání dne 8. 12. 2021 jako 2 úkony, vyjádření ze dne 6. 2. 2022, jednání dne 6. 4. 2022), tedy celkem 91 000 Kč, 1 úkon právní služby ve smyslu § 11 odst. 2 a. t. (jednání, při němž byl toliko vyhlášen rozsudek 13. 4. 2022), celkem 4 550 Kč, a 11 náhrad hotových výdajů v paušální výši 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., tedy celkem 3 300 Kč.

37. Vůči žalovanému 2. soud o nákladech řízení rozhodl tak, že žalovaný 2. je povinen podle § 142 odst. 1 o. s. ř. zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení, jelikož žalobkyně byla ve vztahu k žalovanému 2. v řízení zcela úspěšná, a to ve výši 127 608,50 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 8 000 Kč a z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1, § 7 bodu 6 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „a. t.”), z tarifní hodnoty ve výši 200 000 Kč sestávající z částky 9 100 Kč za každý ze 10 úkonů právní služby (převzetí a příprava, předžalobní výzva ze dne 10. 6. 2020, předžalobní výzva ze dne 8. 7. 2020, podání žaloby, jednání dne 11. 6. 2021, doplnění žaloby ze dne 9. 7. 2021, jednání dne 22. 9. 2021, jednání dne 8. 12. 2021 jako 2 úkony, jednání dne 6. 4. 2022), tedy celkem 91 000 Kč, 1 úkon právní služby ve smyslu § 11 odst. 2 a. t. (jednání, při němž byl toliko vyhlášen rozsudek 13. 4. 2022), celkem 4 550 Kč, a 11 náhrad hotových výdajů v paušální výši 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., tedy celkem 3 300 Kč, a jednadvacetiprocentní daně z přidané hodnoty z částky 98 850 Kč ve výši 20 758,50 Kč.

Poučení