19 C 398/2000

Rubrum

K otázce, zda trestněprávní odpovědnost jednatele obchodní firmy za porušování povinnosti při správě cizího majetku zakládá absolutní neplatnost kupní smlouvy Jestliže řízení o povolení vkladu vlastnického práva k nemovitostem podle kupní (věcné) smlouvy nebylo dosud pravomocně skončeno, má žalobce za situace, kdy tvrdí, že smlouva je (absolutně) neplatná, naléhavý právní zájem na podání žaloby o určení neplatnosti této smlouvy. Sama skutečnost, že jednatel obchodní společnosti spáchal - v souvislosti s uzavřením kupní (věcné) smlouvy - trestný čin porušování povinností při správě cizího majetku dle § 255 TrZ, nezpůsobuje (absolutní) neplatnost smlouvy, pokud kupující o překročení jednatelského oprávnění nevěděl, resp. jestliže byl v dobré víře. Při podezření ze spáchání uvedeného trestného činu, resp. v souvislosti s trestním stíháním statutárního orgánu obchodní společnosti nejsou dány ani předpoklady pro přerušení řízení o určení neplatnosti kupní (věcné) smlouvy. Kupní (věcná) smlouva, v níž příslušenství (nemovité) věci hlavní - mj. samostatně stojící stavba o zastavěné ploše 202 m2 a odhadní ceně 54 265 Kč - nebylo vůbec identifikováno [v textu smlouvy byla toliko použita formule, že nemovitosti (stavba a pozemky) se prodávají "se vším zákonným příslušenstvím"], je podle § 37 ObčZ pro neurčitost (z důvodu nedostatečně označeného příslušenství) absolutně neplatná.

Výrok

Z odůvodnění: Žalobou ze dne 8.12.2000 a datovanou dnem 7.12. 2000 se žalobce původně proti S.D., nar. 20.9. 1974, trvale bytem R., tř. 9. k. 394 jako první žalované a žalovaným manželům K.S. a

I. S., domáhal určení, že kupní smlouva (dále též "věcná smlouva") v žalobním návrhu (petitu) blíže specifikovaná, je neplatná. Žalobce svou žalobu odůvodnil tím, že S.D. coby jednatelka žalobce, při omezení vyplývající ze společenské smlouvy žalobce, že do výlučné působnosti valné hromady žalobce (obchodní společnosti) patří rozhodování o všech právních úkonech společnosti, jejichž předmětem je plnění převyšující částku 50 000 Kč, ledaže jednatel je k tomuto úkonu zmocněn na základě písemného usnesení valné hromady (s úředně ověřenými podpisy alespoň dvou společníků), uzavřela s žalovanými předmětnou kupní smlouvu, a to za částku 600 000 Kč. Žalobce současně zdůraznil, že na základě kupní smlouvy tyto nemovitosti nabyl do vlastnictví za částku 1 500 000 Kč. Kupní smlouva ze dne 30.10. 2000 byla uzavřena "bez vědomí ostatních společníků" a bez písemného souhlasu valné hromady. Podle společníků žalobce jednatelka (roz. původně první žalovaná S.D. proti které posléze žalobce vzal žalobu zpět) svým jednáním naplnila skutkovou podstatu tr. činu porušování povinností při správce cizího majetku dle § 255 TrZ a její jednání je "zajisté v rozporu s dobrými mravy, neboť si byla jednak vědoma omezení svých jednatelských oprávnění, navíc nemovitosti převádí za kupní cenu, za kterou společnost nemovitost nabyla a dále toto jednání naplňuje skutkovou podstatu trestného činu. Proto z těchto důvodů se jeví tento úkon neplatným". Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby. Ve svém vyjádření zdůraznili, že kupní smlouva "byla uzavřena s první žalovanou (roz. původně žalovanou S.D.) jako jednatelkou žalobce", kdy prodej zprostředkovala realitní kancelář S.N., s.r.o. Kupní cena byla stanovena částkou 600 000 Kč jako cena tržní. Je možné, že původní kupní cena byla vyšší, ale nemovitost byla ve značně zchátralém stavu, neboť byla již delší dobu neobývána, nehlídána a "je známo, že v místě, kde nemovitost leží bývají opuštěné nemovitosti terčem vandalů a zlodějů". Cena byla znalcem určena na 867 000 Kč nikoliv však jako cena tržní, ale cena obecná. Cena dohodnutá ve výši 600 000 Kč byla doporučena i realitní kanceláří jako cena odpovídající tržní ceně této nemovitosti. První žalovaná - v návaznosti na ust. § 20 odst. 1 ObčZ a § 133 odst. 1 ObchZ - jako jednatelka společnosti byla oprávněna činit úkony právnické osoby ve všech věcech, tedy byla oprávněna uzavřít kupní smlouvu. Podle § 133 odst. 2 ObchZ omezit jednatelská oprávnění může pouze společenská smlouva nebo valná hromada. Takové omezení je však vůči třetím osobám neúčinné. Z toho vyplývá přípustnost omezit jednatelské oprávnění, avšak jenom s účinky směřujícími dovnitř společnosti. Pokud jednatel omezení překročil, "a to se zřejmě v daném případě stalo, nemá to žádné důsledky pro platnost a účinnost právního úkonu, tento úkon je bez vady". Svou argumentaci pak žalovaní podpořili odkazem na rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem - pobočky v Liberci ve věci sp. zn. 30 Co 583/96, který v kopii připojili ke svému návrhu. Právní zástupkyně žalobce ve svém závěrečném přednesu navrhla, aby soud podané žalobě vyhověl. Zdůraznila, že žalobce v r. 1988 zakoupil předmětné nemovitosti za kupní cenu ve výši 1 500 000 Kč. Jedná se o velmi atraktivní místo na trase mezi R. a S. S.D. věděla, že není oprávněna uzavřít takovou kupní smlouvu, jelikož ve společenské smlouvě žalující společnosti bylo ustanovení o tom, že jako jednatelka není oprávněna nakládat s hodnotami nebo činit právní úkony nad částku 50 000 Kč. Nemovitosti byly převedeny za částku, která je neporovnatelně nižší než částka za kterou byly nemovitosti zakoupeny před necelými dvěma roky; za dva roky "kupní cena klesla o 900 000 Kč". Je pravdou, že byl vyhotoven znalecký posudek Z.M., "který hovoří o částce 800 000 Kč s tím, že to je vyjádření i realitní kanceláře, že nemovitosti byly ve zdevastovaném stavu". Zprávu realitní kanceláře nelze považovat za objektivní. Tržní hodnota nemovitostí, vzhledem k tomu, na jakém se nacházejí místě, je podstatně vyšší než částka 600 000 Kč a nebo částka 800 000 Kč, jak bylo stanoveno ve znaleckém posudku znalce Z.M. Žalovaní věděli o situaci, která nastala se S.D., tzn. že je zde omezení jednatelského oprávnění a cena je nepoměrně nižší. Došlo "k porušení dobrých vztahů k ostatním společníkům společnosti B.-W. právě společným jednáním manželů S. a S.D.". Právní zástupkyně žalovaných navrhla, aby žaloba byla zamítnuta, když odkázala na písemné vyjádření žalovaných k podané žalobě. Nad rámec předmětného vyjádření zdůraznila, že právní úkon, který byl učiněn žalovanými 30.10. 2000 se statutárním orgánem žalobce, tj. kupní smlouva, je úkonem platným, který nevykazuje žádné vady. K námitce žalobce, že právní úkon je neplatný s ohledem na porušení dobrých mravů a dále že žalovaní věděli o tom, že statutární orgán žalobce je omezen ve svém oprávnění jednat za společnost ve věcech nad částku 50 000 Kč, právní zástupkyně žalovaných uvedla, že jde pouze o názor právní zástupkyně žalobce, který ničím nepodložila. Naopak žalovaní při výslechu uvedli, že se poprvé setkali se S.D. teprve při uzavření kupní smlouvy, tj. 30.10. 2000 a "více méně kromě podpisu kupní smlouvy s ní nevedli žádnou diskusi". Právní úkon je naprosto v souladu s dobrými mravy, se zákonem a je platný. K námitce stran kupní ceny bylo poukázáno na to, že nemovitost byla ve špatném stavu, chyběly zde "základní atributy nemovitosti", tj. topení, elektřina, chyběly zde dveře, okna, tabulky byly rozbité". Je sice pravdou, že nemovitost byla "právně zakoupena" žalobcem před dvěma lety, ale je také pravdou, že nebyla celou dobu užívána, takže byla značným způsobem znehodnocena. Částka 600 000 Kč jako kupní cena byla tedy částkou "úměrnou a přijatelnou". Soud provedl dokazování v následujícím rozsahu a takto zjistil skutkový stav věci: - z kupní smlouvy ze dne 18.5. 1998, že O.s. N. pracovníků potr. prům. ZV O., a.s., se sídlem Ke K., P. 9 z titulu výlučného vlastníka prodal žalující obchodní společnosti na základě kupní smlouvy nemovitosti, a to st.p.č. 58 s domem čp. 194 včetně příslušenství, jako oplocení, kolny, venkovních úprav a porostů, zap. na listu vlastnictví (dále též "LV") č. 360 pro obec a katastrální území (dále též "k.ú.") D.P., okr. D, a dále p.p.č. 87 tehdy zap. na LV č. 359 pro obec a k.ú. tamtéž, to vše za kupní ceni 1 500 000 Kč, přičemž právní účinky vkladu vznikly dnem 17.12. 1998, - z úplného výpisu z obchodního rejstříku Krajského soudu v Ústí nad Labem, oddílu C, vložky 1381 ze dne 5.1. 2001, že v obchodním rejstříku je zapsána obchodní společnost pod obchodním jménem B.-W., s.r.o., se sídlem R., Tř. 9. k. 394, jednatelem společnosti je S.D., trvale bytem R., Tř. 9. k. 394 a společníky kromě posledně jmenované jsou G.B., nar. 17.1. 1961, trvale bytem Spolková republika Německo, W. A. d. Z. 1 a P.W., nar. 19.6. 1958, trvale bytem Spolková republika Německo, S. B. Str. 37, - ze společenské smlouvy žalobce ze dne 27.4. 1998, že prvním jednatelem společnosti je S.D., bytem shora, přičemž podle čl. IX. odst. 2 této smlouvy do výlučné působnosti valné hromady patří ve smyslu § 125 odst. 1 písm. j) ObchZ rozhodování o všech právních úkonech společnosti, jejichž předmětem je plnění převyšující částku 50 000 Kč a že jednatel je oprávněn jménem společnosti takovýto právní úkon učinit pouze na základě písemného usnesení valné hromady s úředně ověřenými podpisy alespoň dvou společníků; odst. 5 cit. čl. společenské smlouvy pak stanoví, že podepisování ze společnost se děje tak, že k vytištěnému nebo nadepsanému obchodnímu jménu společnosti připojí svůj podpis jednatel společnosti samostatně, - ze smlouvy ze dne 17.8. 2000, že S.D. jako jednatelka v zastoupení žalobce uzavřela s realitní kanceláří S.N. s.r.o. (dále též "zprostředkovatel"), se sídlem ve V., N. 3003, zast. jednatelem Mgr. J.Š. smlouvu o zprostředkování, na jejímž základě se zprostředkovatel zavázal žalobci, že bude vyvíjet činnost směřující k tomu, aby žalobce měl příležitost uzavřít s třetí osobou kupní smlouvu na prodej nemovitostí - "rekreační objekt D.P. č.p. 194, LV 360" a st.p.č. 58 a p.p.č. 87 s tím, že nabídková cena byla stanovena na částku 690 000 Kč a posléze - na základě dodatku k této smlouvě ze dne 17.10. 2000 - na částku 600 000 Kč, - ze smlouvy ze dne 17.10. 2000, že žalovaní jako zájemci na straně jedné uzavřeli se shora uvedenou realitní kanceláří jako zprostředkovatelem smlouvu o zprostředkování, jejímž předmětem byla činnost zprostředkovatele směřující k tomu, aby zájemci mohli koupit nemovitost ve vlastnictví žalobce a to za kupní cenu 600 000 Kč, - z výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastictví č. 360 pro obec a k.ú. D. P. ze dne 23.10. 2000, že k uvedenému datu výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí byl žalobce a že pokud jde o parcely, tyto měly výměru - st.p.č. 2910 m2 a p.p.č. 1683 m2, - ze znaleckého posudku znalce Z.M. č. 589/143/2000 ze dne 29.10. 2000, že znalec zjistil k 29.10. 2000 odhadní cenu nemovitosti částkou (po zaokrouhlení) 867 000 Kč, z toho znalec zjistil, že odhadní cena objektu čp. 194 činí 538 920 Kč a další nemovitost tvořící příslušenství - tj. zděné kolny - skladu činí 54 265 Kč; ze znaleckého posudku soud dále zjistil, že nemovitost - zděná kolna - sklad je situována na pozemku p.č. 58 východně od objektu čp. 194, že jde o přízemní objekt, jehož svislá nosná konstrukce je provedena z cihelného zdiva, objekt má pultovou střechu s krovem, neumožňující zřízení podkroví, podlaha je betonová, objekt je bez instalací, přičemž zastavěná plocha objektu činí 202 m2, - z kupní smlouvy ze dne 30.10. 2000, že jednatelka žalobce S.D. uzavřela za žalobce jako prodávajícího s žalovanými jako kupujícími dne 30.10. 2000 "za účasti" zprostředkovatele kupní smlouvu, na základě které žalobce prodal žalovaným nemovitosti: "objekt bydlení č.p. 194 na pozemku p.č.st. 58, pozemku p.č.st. 58 (zastavěná plocha) o výměře 2910 m2 a pozemku p.č. 87 (ostatní plocha) o výměře 1683 m2", a to "se všemi součástmi a příslušenstvím, tak jak stojí a leží" za kupní cenu 600 000 Kč, tedy že v kupní smlouvě nebylo identifikováno příslušenství, zejména pokud jde o výše uvedenou samostatnou nemovitost - zděnou kolnu - sklad, jak byla popsána a oceněna znalcem Z.M., - z návrhu na povolení vkladu vlastnického práva k nemovitostem (dále též "vkladový návrh") ze dne 31.10. 2000, že Mgr. J.Š. "vedoucí kanceláře" S.N. s.r.o. v zastoupení účastníků dne 31.10. 2000 v 8,00 hod. podal Katastrálnímu úřadu v D., pracoviště R. vkladový návrh na provedení vkladu dle kupní smlouvy ze dne 30.10. 2000, přičemž ke vkladovému návrhu mj. připojil kopii oddacího listu, z něhož se podává, že S.D. dne 29.7. 2000 uzavřela s D.D. před Městským úřadem v R. manželství s tím, že bude jako jeho manželka užívat příjmení "D.", - z výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 360 pro obec a k.ú. D.P. ze dne 4.1. 2001, že st.p.č. 58 má výměru 2945 m2 a p.p.č. 87 má výměru 1648 m2, - z rozhodnutí Katastrálního úřadu, pracoviště v R. ze dne 6.11. 2000, zn. OKO/10/2000, že dnem 6.11. 2000 se vyhlašuje platnost obnoveného katastrálního operátu v k.ú. D.P., obec D.P., čímž se tímto dosavadní katastrální operát stal neplatným a závazným se stal nový katastrální operát; v důsledku obnovy katastrálního operátu tak došlo i ke změně výměry předmětných parcel, jak vyplývá z posledně uvedeného výpisu z katastru nemovitostí, - z přípisu ze dne 30.11. 2000, že právní zástupkyně žalobce podala na S.D. Okresnímu státnímu zastupitelství v D. trestní oznámení pro podezření, že posledně jmenovaná coby jednatelka žalobce v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy dne 30.10. 2000 spáchala tr. čin porušování povinností při správě cizího majetku podle § 255 odst. 2 písm. b) TrZ, když (podle oznamovatele) překročila vědomě rozsah jednatelského oprávnění nepochybně s úmyslem poškodit společnost (žalobce), když kupní cena je více než o polovinu nižší než skutečná cena předmětných nemovitostí, - z rozhodnutí Katastrálního úřadu v D., pracoviště R. ze dne 19.12. 2000, sp. zn. V11-1501/2000, že uvedený správní orgán vkladové řízení podle kupní smlouvy ze dne 30.10. 2000 přerušil do pravomocného skončení této projednávané věci, - z výslechu žalovaných, že S.D. viděli teprve při uzavření kupní smlouvy, když všechny záležitosti týkající se koupě zajišťovala předmětná realitní kancelář (zprostředkovatel) a že skutečnosti, které jsou nyní předmětem žaloby (roz. překročení jednatelského oprávnění a kupní cena téměř o polovinu nižší, než za kterou žalobce nemovitosti koupil do svého vlastnictví) žalovaným známy nebyly. Z hlediska skutkového nálezu soud po provedeném dokazování tedy zjistil a má za prokázané, že žalobce, jehož založili společníci - G.B.,P.W. a S.D. (která v důsledku uzavření manželství dne 29.7. 2000 změnila příjmení na "D."), která je současně jednatelkou společnosti, je stále vlastnicí nemovitostí - st.p.č. 58, objektu bydlení čp. 194 stojícím na st.p.č. 58 a dále p.p.č. 87, zaps. v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 360 pro obec a k.ú. D.P. s tím, že původní výměra st.p.č. 58 činila 2910m2 a po obnově katastrálního operátu vyhlášeném dne 6.11. 2000 - 2945 m2 a že u p.p.č. 87 došlo také ke změně výměry z původních 1683 m2 na nynějších 1648 m2. Žalobce tyto nemovitosti včetně příslušenství, které mj. zahrnuje samostatně stojící nemovitost -zděnou kolnu (sklad) o zastavěné ploše 202 m2, koupil na základě kupní smlouvy ze dne 18.5. 1998 od O.s.N pracovníků potr. prům. ZV O., a.s., se sídlem Ke K. 1, P. 9 za kupní cenu 1 500 000 Kč. Dne 30.10. 2000 žalobce - zastoupen jednatelkou S.D. uzavřel s žalovanými "za účasti" zprostředkovatele kupní smlouvu, jejímž předmětem byly výše uvedené nemovitosti (jejich převod) s příslušenstvím, které ve smlouvě nebylo blíže identifikováno, pokud jde alespoň o samostatně stojící stavbu - kolnu (sklad), a to za kupní cenu 600 000 Kč. Ke vkladu vlastnického práva dosud nedošlo, jelikož Katastrální úřad v D., pracoviště v R. svým rozhodnutím ze dne 19.12. 2000 sp. zn. V11-1501/2000 vkladové řízení přerušil, a to do právní moci rozhodnutí v této právní věci. Dále bylo zjištěno, že žalobce zastoupen svými společníky podal na svou jednatelku S.D. trestní oznámení pro podezření ze spáchání tr. činu porušování povinností při správě cizího majetku dle § 255 odst. 2 písm. c) TrZ. Konečně z provedeného výslechu žalovaných vyplynulo, že tito nebyli nijak informováni o tom, že uzavřením kupní smlouvy jednatelka žalobce S.D. překračuje rozsah svého jednatelského oprávnění. Podle ust. § 80 písm. c) OSŘ žalobou lze uplatnit, aby bylo rozhodnuto o určení, zda tu právní vztah nebo právo je či není, je-li na tom naléhavý právní zájem. Určovací žaloba podle § 80 písm. c) OSŘ je preventivního charakteru a má místo tam, kde je možné její pomocí eliminovat stav ohrožení práva či nejistoty v právním vztahu a k příslušné nápravě nelze dospět jinak, nebo když účinněji než jiné procesní prostředky vystihuje obsah a povahu daného právního vztahu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27.3. 1997, sp. zn. 3 Cdon 1338/96, in Soudní judikatura č. 3/1997). V posuzovaném případě žalobce se žalobou domáhá určení, že kupní smlouva uzavřená mezi účastníky dne 30.10. 2000 je neplatná. Jestliže z důvodů zahájení řízení o určení neplatnosti kupní smlouvy katastrální úřad přerušil vkladové řízení právě dle zmíněné kupní smlouvy, je nepochybné, že žalobci svědčí naléhavý právní zájem na podání takovéto určovací žaloby. Žalobce určovací žalobu postavil na právní argumentaci, že kupní smlouva je absolutně neplatná z toho důvodu, že jednatelka společnosti S.D. za společnost uzavřela kupní smlouvu "bez vědomí ostatních společníků a bez písemného usnesení valné hromady", v důsledku čehož měla spáchat trestný čin porušování povinností při správě cizího majetku dle § 255 TrZ a "její jednání je zajisté v rozporu s dobrými mravy, neboť si byla vědoma omezení svých jednatelských oprávnění" a nadto nemovitosti "převádí za kupní cenu, která je o více než polovinu nižší než cena, za kterou společnost nemovitosti nabyla". V návaznosti na tuto argumentaci pak žalobce navrhl, aby řízení bylo přerušeno do doby stran rozhodnutí o trestním oznámení na S.D. Soud tuto právní argumentaci žalobce, která by měla založit absolutní neplatnost předmětné kupní smlouvy nesdílí a proto také o návrhu žalobce na přerušení řízení rozhodl negativně, tj. návrh zamítl. Lze nepochybně souhlasit s právním názorem žalovaných, odvíjejícím se z názoru obsaženého v rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem - pobočky v Liberci ve věci vedené pod sp. zn. 30 Co 583/96, totiž že překročení jednatelského oprávnění nemá žádné důsledky pro platnost a účinnost právního úkonu a že takový úkon - splňuje-li další zákonné podmínky - je úkonem učiněným bez vady. K tomu je nutno připojit, že v právní praxi se velmi často opakuje nesprávný názor, že jestliže úkonem, který učiní fyzická osoba, dojde ve vztahu k této osobě také k založení trestněprávní odpovědnosti (spáchání tr. činu), je takto dotčený právní úkon postižen absolutní neplatností. Je nepochybné, že i kdyby S.D. spáchala tr. čin porušování povinností při správě cizího majetku dle § 255 TrZ, jak se domnívá žalobce, sama tato skutečnost by neměla žádnou právní relevanci na samotný právní úkon - uzavřenou kupní smlouvu. To je dáno specialitou pravidla chování dle § 20 odst. 2 věty druhé ObčZ, podle něhož překročí-li osoby jednající za právnickou sobu své oprávnění, vznikají práva a povinnosti právnické osobě jen pokud se právní úkon týká předmětu činnosti právnické osoby a jen tehdy, jde-li o překročení, o kterém druhý účastník nemohl vědět. Smlouva by tedy byla postižena neplatností toliko v případě, pokud by se žalobci podařilo prokázat, že žalovaní o tomto překročení jednatelského oprávnění ze strany S.D. věděli; na verifikaci posledně uvedené okolnosti však nespočívá příp. trestní stíhání jednatelky žalobce, takže toto žalobní tvrzení bylo možno - jako otázku předběžnou - posuzovat v tomto řízení. Jelikož se tvrzení žalobce v řízení nepodařilo prokázat, nebylo možno ani dospět k závěru o neplatnosti smlouvy z výše uvedeného důvodu. Soud se ani neztotožnil s dalším tvrzením žalobce, že jednání S.D. bylo úkonem učiněným v rozporu s dobrými mravy. Tato právní kvalifikace žalobního tvrzení je totiž vytěsněna právě výše cit. ust. § 20 odst. 2 ObčZ, které je nutno rovněž posuzovat ve vztahu k ust. § 3 odst. 1 ObčZ jako speciální pravidlo chování; navíc by takové jednání muselo být prokázáno ve vztahu ke všem účastníkům smlouvy. I přes shora uvedené skutečnosti soud dospěl k závěru, že žaloba byla podána důvodně, jelikož uzavřená kupní smlouva je postižena pro níže uvedenou vadu absolutní neplatností. Nutno v této souvislosti zdůraznit, že k absolutní neplatnosti smlouvy soud přihlíží ex offo (§ 37 a násl. ObčZ), zvláště pak v situaci, kdy je na podkladě takové smlouvy přiznáváno právo, popř. právo odmítáno. Účastník v takovém případě nemusí tvrdit a namítat neplatnost takového úkonu a soud je povinen zkoumat všechny důvody absolutní neplatnosti. Lze dovodit, že v odůvodnění rozhodnutí se však soud musí platností takové smlouvy zabývat jedině tehdy, pokud sám neplatnost úkonu dovodí, anebo, je-li neplatnost úkonu tvrzena. Je nutno též odlišit důvody neplatnosti, které musí být tvrzeny, mezi něž je možno zařadit ty důvody, které leží na straně subjektu neplatnosti se dovolávajícího (nedostatek svobody, rozpor s dobrými mravy, popř. omyl), a ostatní, ke kterým je nutno přihlížet z úřední povinnosti [(nedostatek formy, neurčitost, nezpůsobilost subjektu smlouvu uzavřít, rozpor se zákonem apod.) srov. usnesení Krajského soudu v Brně ze dne 9.9. 1997, sp. zn. 16 Co 98/96, in Právní rozhledy č. 2/1999)]. Předmět převodu v kupní smlouvě byl vymezen tak, že prodávající (žalobce) je výlučným vlastníkem nemovitostí, které byly identifikovány (i pokud jde o výměry pozemků k datu uzavření smlouvy) v souvislosti s údaji v katastru nemovitostí, přičemž dle textu kupní smlouvy prodávající prodává žalovaným tyto nemovitosti "se všemi součástmi a příslušenstvím tak, jak stojí a leží". Bylo při skutkovém nálezu uvedeno, že předmětem ocenění byla i zděna kolna - sklad, což je přízemní objekt z cihelného zdiva samostatně stojící o zast. ploše 202 m2. Je nepochybné, že tato kolna (sklad), která se měla rovněž stát předmětem převodu vlastnického práva, představuje nemovitost, tvořící příslušenství věci hlavní (objektu bydlení čp. 194). Podle ust. § 37 odst. 1 ObčZ právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně, jinak je neplatný. Podle § 121 odst. 1 ObčZ příslušenstvím věci jsou věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenství věci může být převedeno na nového nabyvatele, a to buď zároveň s věcí hlavní nebo nezávisle na tomto převodu. Nepřechází vždy bez dalšího na nabyvatele věci hlavní. Pokud příslušenství není ve smlouvě jasně identifikováno, vyvolává to pochybnosti o tom, co má být vlastně předmětem smlouvy o převodu nemovitosti. Příslušenství, tj. věci, které náležejí vlastníku hlavní věci a jsou jím určeny k tomu, aby byl s hlavní věcí trvale užívány, nepřestávají být tímto určením věcmi ve smyslu § 119 odst. 1 ObčZ. Vlastnictví k nim nepřechází bez dalšího na nabyvatele věci hlavní. Pokud vlastník věci nemovité zamýšlí převést smlouvou na jiného nejenom vlastnictví k této nemovité věci, ale i vlastnictví k jejímu příslušenství, musí být ve smlouvě uvedena nejen věc hlavní, ale i věci, které jsou jejím příslušenstvím. Jestliže je však v kupní smlouvě uvedeno, že předmětem prodeje jsou vyjmenované nemovitosti včetně příslušenství, nelze ani výkladem projevu vůle dle ust. § 35 ObčZ ze smlouvy dovodit, co účastníci smlouvy učinili předmětem smlouvy. Smluvní projevy účastníků nejsou tak dostatečně určité a srozumitelné (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČSR ze dne 4.7. 1985 sp. zn. 4 Cz 25/85, in Sbírka soudních rozhodnutí a stanovisek, č, 2-3/1987 nebo rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 25.3. 1997 sp. zn. 22 Ca 312/96, in Barešová, E. - Baudyš, P.: Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Komentář. 2. doplněné a přepracované vydání. Praha, C.H. Beck 2000, str. 329). Jinak řečeno, má-li být předmětem převodu i příslušenství věci, musí být v takové věcné smlouvě vedle věci hlavní uvedeny a řádně identifikovány také věci, jež jsou jejím příslušenstvím. Přitom k tomu, aby mohl být učiněn závěr, že předmět kupní smlouvy není určitě a srozumitelně identifikován a v důsledku toho je kupní smlouva neplatná (§ 37 ObčZ), však sama o sobě nepostačí skutečnost, že účastníci ve smlouvě ujednali, že označené nemovitosti se převádějí spolu s "veškerým zákonným příslušenstvím". Postačujícím předpokladem takového závěru není ani samotné zjištění, že všeobecným pojmem "zákonného příslušenství" mají být postihnuty jakékoliv blíže neurčené věci, ale až zjištění, že jde o věci nemovité, které vskutku splňují podmínky příslušenství podle § 121 odst. 1 ObčZ (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25.6. 1996 sp. zn. 3 Cdon 1053/96, in Soudní judikatura č. 2/1997). Jestliže v daném případě bylo zjištěno, že příslušenství věci hlavní - samostatně stojící zděná kolna (sklad) o zast. ploše 202 m2 a odhadní ceně 54 265 Kč, je ve smyslu ust. § 119 odst. 2 ObčZ věcí nemovitou, přičemž tato nemovitost coby příslušenství ve smlouvě nebyla určitě a srozumitelně identifikována (kupř. alespoň tak, jak je učiněno v kupní smlouvě ze dne 18.5. 1998, na základě které nemovitosti koupil žalobce do svého výlučného vlastnictví), nezbývá než uzavřít, že žalobou dotčená kupní smlouva je ve smyslu ust. § 37 ObčZ absolutně neplatná. Je přitom zřejmé, že v daném případě (s ohledem na charakter převodní smlouvy, resp. úplatnost převodu) je otázka příp. aplikace ust. § 41 ObčZ (oddělení právního úkonu od jeho části postižené neplatností) vyloučena, jelikož ze znaleckého posudku vyplývá, že projev vůle účastníků smlouvy směřoval i k převodu zmíněné kolny (skladu) tvořící příslušenství hlavní věci, ač nebyl právně relevantním způsobem ve smlouvě vyjádřen, resp. předmět převodu určitě a srozumitelně identifikován.