19 C 480/2020 - 356

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl soudkyní Mgr. Barborou Hrčkovou ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená [Datum narození žalobkyně] bytem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované], narozená [Datum narození žalované] bytem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] pro zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví takto:

Výrok

I. Zrušuje se podílové spoluvlastnictví žalobkyně a žalované bytové jednotce č. [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno], nacházející se v budově čp. [Anonymizováno], [Anonymizováno], postavené na pozemcích parc. č. [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] a [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno], včetně souvisejícího spoluvlastnického podílu na společných částech budovy čp. [Anonymizováno], [Anonymizováno], o velikosti [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] a spoluvlastnictví podílu na pozemcích parc. č. [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] a [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno], to vše v obci [adresa], část obce [adresa], k. ú. [adresa] a podílové spoluvlastnictví žalobkyně a žalované ke stavbě č. ev. [Anonymizováno], postavené na pozemku parc. č. [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno], to vše v obci [adresa], část obce [adresa], k. ú. [adresa].

II. Bytová jednotka č. [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] nacházející se v budově čp. [Anonymizováno], [Anonymizováno] postavené na pozemcích parc. č. [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] a [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno], včetně souvisejícího spoluvlastnického podílu na společných částech budovy čp. [Anonymizováno], [Anonymizováno], o velikosti [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno], a spoluvlastnictví podílu na pozemcích parc. č. [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno], [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno], to vše v obci [adresa], část obce [adresa], k. ú. [adresa], se přikazuje do výlučného vlastnictví žalobkyně.

III. Stavba č. ev.[Anonymizováno][Anonymizováno], postavená na pozemku parc. č. [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno], to vše v obci [adresa], část obce [adresa], k. ú. [adresa], se přikazuje do výlučného vlastnictví žalované.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované částku ve výši 1 100 000 Kč, a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

V. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

VI. Účastníci jsou povinni zaplatit České republice prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 6 každý 1/2 nákladů státu vynaložených na znalečné, o jejichž výši bude rozhodnuto v samostatném usnesení, a to do tří dnů od právní moci uvedeného rozhodnutí.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 23. 12. 2020 domáhala zrušení podílového spoluvlastnictví k bytové jednotce č. [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] vymezené podle zákona o vlastnictví bytů v budově č. p. [Anonymizováno], [Anonymizováno] postavené na pozemcích parc. č. [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] a [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno], včetně souvisejícího spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č. p. [Anonymizováno], [Anonymizováno] o velikosti [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] a spoluvlastnických podílů na pozemcích parc. č. [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] a [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno], vše k. ú. [adresa] (dále je „byt“) a stavbě č. ev. [Anonymizováno] postavené na pozemku parc. č. [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno], k. ú. [adresa] (dále jen „chata“, společně též „předmětné nemovitosti“) a vypořádání tohoto spoluvlastnictví tak, že byt bude přikázán do výlučného vlastnictví žalobkyně, chata do výlučného vlastnictví žalované a žalobkyni bude uloženo zaplatit žalované částku 1 207 500 Kč. Žalobu odůvodnila zejména tak, že žalobkyně je sestrou žalované a každá je vlastníkem id. obou předmětných nemovitostí. Byt není pro nutnost rozsáhlých rekonstrukcí ani jednou z účastnic využíván a chata je užívána bez dohody s žalobkyní výlučně žalovanou a její rodinou, žalobkyně tak nemůže využívat ani jednu z nemovitostí, musí však hradit polovinu poplatků s nimi spojených. Mezi účastnicemi není sporné, že chata by měla připadnout žalované a byt žalobkyni, shoda však nepanuje na ceně za takové vypořádání, když žalobkyně si nechala ocenit předmětné nemovitosti realitními kancelářemi a nabídla žalované vypořádání ve výši 300 000 Kč a později 500 000 Kč. Žalovaná si později bez domluvy s žalobkyní nechala předmětné nemovitosti ocenit [jméno FO], dle kterého cena bytu činí 2 500 000 Kč a cena chaty 500 000 Kč. Na základě těchto ocenění žalovaná požadovala po žalobkyní uhradit částku 1 000 000 Kč. S ohledem na výhrady žalobkyně k tomuto ocenění nechala tato vypracovat znalecký posudek od [jméno FO], dle kterého je cena bytu 2 415 000 Kč a cena chaty 1 542 000 Kč. S ohledem na to žalobkyně žalované nabídla uhradit částku 436 500 Kč. Ani poté k dohodě mezi účastnicemi nedošlo.

2. Žalovaná ve vyjádření ze dne 19. 3. 2021 uvedla, že souhlasí se zrušením spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem a rovněž s přikázáním bytu žalobkyni a ponechání si chaty s tím, že žalobkyně žalované vyplatí finanční náhradu. Potvrdila, že hlavní spor mezi účastnicemi je o cenu chaty. Poukázala mj. na to, že neutěšený stav bytu je způsoben žalobkyní, která bez souhlasu žalované tento začala pronajímat a jí sehnaní nájemníci byt „vybydleli“. V době, kdy z bytu odcházel otec účastnic, tj. v r. 2015, byl tento v pořádku. Žalobkyně dodnes nijak nevyúčtovala příjmy z tohoto nájmu. Rovněž ocenění předmětných nemovitostí [jméno FO] proběhlo bez dohody s žalovanou. Před podáním žaloby žalovaná rovněž nechala zpracovat [jméno FO] znalecké posudky, které ocenily byt na částku 2 600 000 Kč a chatu na 500 000 Kč.

3. V replice na vyjádření žalované ze dne 15. 4. 2021 žalobkyně zejména popsala vývoj vlastnictví jednotlivých nemovitostí vč. chaty a bytu v jejich rodině a dále bytu žalované v [adresa], který měl být původním bydlištěm účastnic a jejich rodičů a který žalobkyně zprivatizovala. Uvedla, že byt byl do podílového spoluvlastnictví účastnicím darován jejich otcem, žalobkyně však v minulosti za tento byt zaplatila cenu za družstevní podíl a až následně došlo k jeho převedení do osobního vlastnictví otce účastnic a poté k darování oběma účastnicím. Dále uvedla, že není pravdou, že by rodiče účastnic chtěli, aby chatu měla ve vlastnictví výlučně žalovaná, toto je v rozporu s tím, že matka odkázala každé z dcer svůj podíl na chatě rovným dílem, otec pak učinil stejně darovacími smlouvami. Pokud jde o stav bytu, jediná významnější rekonstrukce proběhla v roce 1996 a tuto plně hradila žalobkyně. Po odchodu otce účastnic z bytu v roce 2015 byl byt pronajat dvakrát, kdy první nájemce nájem po několika měsících ukončil z důvodu nevyhovujícího stavu bytu, druhý učinil totéž po cca dvou letech z důvodu, že v bytě přestala téct s ohledem na stáří potrubí voda. V době uzavírání obou smluv nebyla žalovaná dosud spoluvlastnicí bytu, spoluvlastníky byla žalobkyně a její otec, který také inkasoval nájemné. Byt je vyjma degradace časem ve shodném stavu jak v r. 2015, stará se o něj výlučně žalobkyně. Ve vyjádření ze dne 25. 8. 2023 žalobkyně zejména uvedla, že žalovanou jí není umožněno užívat chatu, rovněž uvádí, že v souvislosti s chatou se stará o související administrativu a uvedla, že žalovaná se účelově snaží snížit cenu chaty neuzavřením nájemní smlouvy na pozemek pod chatou, resp. pokud tak v mezidobí učinila, o tomto žalobkyni neinformovala. Rovněž podrobně rozepsala historický vývoj bytové situace obou účastnic s tím, že požadavek žalované na polovinu tržní ceny bytu shledává nemravným., neboť žalované se ze strany rodiny dostalo podstatně vyšších majetkových hodnot než žalované, nadto by žalobkyně za byt zaplatila podruhé. Má tak za to, že tyto okolnosti by měly být zohledněny při určení vypořádacího podílu. Rovněž poukázala na to, že si byla nucena koupit vlastní rekreační nemovitost z vlastních prostředků, kterou však následně musela z důvodu zvyšujících se nákladů na bydlení prodat, a že není pravdou, že byt otci prodala, neboť na otce ho převedla pouze výměnou za úhradu části nesplaceného úvěru, který si žalobkyně na byt vzala, tj. 750 000 Kč.

4. K tomu žalobkyně ve vyjádření ze dne 13. 10. 2023 uvedla, že tvrzení žalobkyně nepovažuje za pravdivá. Zejména uvedla, že žalobkyně obdržela od rodičů účastnic v minulosti finanční prostředky na vlastní rekreační objekt, stejně tak se žalobkyně finančně či jinak nepodílela na zvelebování chaty, jejíž hodnotu svými investicemi žalovaná výrazně zvýšila. Naopak v případě bytu tento žalobkyně nechala „vybydlet“ nájemníky v době, kdy byl otec účastnic v zdravotním zařízení. Pokud jde o pozemek pod chatou, tento nejde aktuálně koupit, žalovaná má s vlastníkem pozemku nájemní smlouvu. Dále rovněž žalovaná shrnuje historický vývoj vlastnictví jednotlivých bytů v rodině účastnic a jejích rodičů a prarodičů. Rovněž poukazuje na to, že za převod bytu na otce žalobkyně od otce účastnic obdržela finanční protiplnění. Žalobkyně tedy za byt nebude platit podruhé, původně byt prodala. Namísto třetí osoby ale k prodeji došlo v rámci rodiny otci účastnic.

5. Z provedeného dokazování, a to z výpisu z katastru nemovitostí LV č. [hodnota], k. ú. [adresa], a LV č. [hodnota], k. ú. [adresa] soud zjistil, že žalobkyně i žalovaná každá vlastní podíl o velikosti id. k bytu i chatě s tím, že chata stojí na pozemku třetí osoby.

6. Ze znaleckého posudku č. [hodnota]-[Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] ze dne 7. 12. 2020 vyhotoveného znalkyní [jméno FO] a opatřený znaleckou doložkou dle § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) soud zjistil, že ke dni 19. 10. 2020 určila obvyklou cenu bytu na částku 2 415 000 Kč.

7. Ze znaleckého posudku č. [hodnota]-[Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] se dne 8. 12. 2020 vyhotoveného znalkyní [jméno FO] a opatřený znaleckou doložkou dle § 127a o. s. ř. soud zjistil, že ke dni 19. 10. 2020 určila obvyklou cenu chaty na částku 1 542 000 Kč.

8. Ze znaleckého posudku č. [hodnota]-[Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] ze dne 21. 12. 2020 vyhotoveného znalcem [jméno FO] a opatřený znaleckou doložkou dle paragrafu § 127a o. s. ř. soud zjistil, že obvyklou cenu chaty určil znalec částkou 500 000 Kč.

9. Ze znaleckého posudku č. [hodnota]-[Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] ze dne 21. 12. 2020 vyhotoveného znalcem [jméno FO] a opatřený znaleckou doložkou dle paragrafu § 127a o. s. ř. soud zjistil, že obvyklou cenu bytu znalec určil částkou 2 600 000 Kč.

10. Z fotografií s výhledem z bytu soud zjistil, že před oknem, ze kterého byla fotografie pořízena, se nachází výhled na volné prostranství, po pravé straně výhledu pak několik vzrostlých stromů, které zasahují svou výškou i do dalších pater domu.

11. Z dohody o přistoupení k úvěru ze dne 27. 5. 1999 plyne, že věřitelem byla [právnická osoba] [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] novým dlužníkem paní [jméno FO] (žalobkyně), která se zavázala splnit za [právnická osoba] dluh vzniklý na základě smlouvy o poskytnutí meziúvěru a úvěru ze stavebního spoření ve výši 90 000 Kč.

12. Z korespondence žalobkyně s [právnická osoba] a žalovanou plyne, že žalobkyně dne 28. 1. 2019 zažádala o změnu nájemce v Dohodě o dočasném užívání pozemku z [jméno FO] a [jméno FO] na žalobkyni a žalovanou, toto následně upomínala dne 20. 2. 2019. Dne 30. 5. 2019 [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] zaslaly smlouvu k podpisu jí a žalované a následnému vrácení. Následovala dne 18. 8. 2019 zpráva žalované o tom, že je třeba doplatit dlužné nájemné a podepsanou smlouvu zaslat zpět na [Anonymizováno] [Anonymizováno]. E-mailem z října 2020 se pak žalobkyně dotazovala [Anonymizováno] [Anonymizováno] na možný prodej pozemku pod chatou, ke kterému jí bylo sděleno, že toto je záměr, přesný časový rámec není možné určit.

13. Z rozhodnutí [Anonymizováno] [Anonymizováno] z 21. 3. 1996 a z dohody o převodu členských práva a povinností ze dne 4. 2. 2003 plyne, že došlo k převodu členských práv a povinností ze [jméno FO] na žalobkyni a následně z žalobkyně na [jméno FO]. S tímto družstevním podílem bylo spojeno právo nájmu k bytu v [adresa].

14. Ze smlouvy o úvěru [Anonymizováno] banky č. [Anonymizováno] z 1. 3. 1996 plyne, že žalobkyni byl poskytnut úvěr ve výši 600 000 Kč za účelem získání družstevního bytu.

15. Ze smlouvy o úvěru [Anonymizováno], [Anonymizováno][Anonymizováno] [Anonymizováno][Anonymizováno] č. [hodnota] z 8. 6. 2000 plyne, že žalobkyni byl touto bankou poskytnut střednědobý úvěr ve výši 160 000 Kč.

16. Ze závěti [jméno FO], matky účastnic, ze dne 30. 8. 2008 plyne, že tato odkázala mj chatu rovným dílem žalobkyni i žalované.

17. Z e-mailu znalci ze dne 17. a 25. 3. 2022, včetně příloh soud zjistil, že žalobkyně se znalce před místním šetřením v bytě dotázala, zda chce podklady pro nemovitosti předat přímo na místě nebo v předstihu a že mu dne 25. 3. 2022 zaslala materiály, které shromáždila a týkají se cen chat.

18. Z aktuálního porovnání cen srovnatelných chat žalobkyně z 15. 5. 2024 soud zjistil, že tato listina obsahuje souhrn nabídek chat na území Středočeského kraje z realitního serveru sreality.cz. Chaty tam uvedené jsou v případě prvních dvou chat objekty bez vlastního pozemku (přičemž v prvním případě je tato informace uvedená v inzerátu, v druhém k dotazu žalobkyně potvrdil makléř, inzerát však uvádí vlastní pozemek), nabídkové ceny jsou pak u chaty o vel. 37 m2 o 2 podlažích, bez napojení na vodu a odpad ve výši 2 080 000 Kč, u druhé nemovitosti o velikosti 45 m2 je nabídková cena 2 000 000 Kč. Následuje série rekreačních objektů s odlišnými parametry.

19. Z aktuálního vývoje nabídkové ceny bytů žalobkyně k 15. 5. 2024 soud zjistil, že tyto obsahují informaci o průměrné nabídkové ceně v lokalitě [adresa] za období od ledna 2021 do dubna 2024. Z odhadu [jméno FO] ([Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno]) pak plyne, že tržní cenu bytu tento odhadl na 2 796 027 Kč, když vycházel z reálných kupních cen bytů z nejbližšího okolí (bez dalšího) a u chaty tuto odhadl na cenu 4 028 000 Kč, u které vycházel z reálných kupních cen domů z okolí místa na základě parametrů podlahové plochy, počtu podlaží, počtu bytových jednotek, stavu a konstrukce budovy a dalších. Tyto nemovitosti se pak nacházely v [adresa] a [Anonymizováno], vždy s vlastním pozemkem a dřevěnou konstrukcí stavby se stářím stavby v rozmezí od r. 1960 do roku 2008. Z odhadu ceny společnosti [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] pak plyne,že tento obsahuje sérii zděných i dřevěných nemovitostí spolu s historií cen do stažení inzerátu a odhadem ceny chaty ve výši 4 940 244 Kč.

20. Z potvrzení o zůstatku na účtu ze dne 6. 12. 2024 plyne, že žalobkyně měla k tomuto datu na účtu u banky [Anonymizováno], [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno]. č.[Anonymizováno][č. účtu], který je vedený na její jméno, částku ve výši 1 100 000,10 Kč.

21. Ze znaleckého posudku č. [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] ze dne 30. 4. 2022 vyhotoveného znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] (dále jen „znalecký posudek na chatu č. 1) soud zjistil, že znalec určil cenu obvyklou, a to srovnáním s dalšími 4 nemovitostmi v obci [adresa], k jejichž prodejům došlo v rozmezí od srpna do listopadu 2021. Prodejní ceny srovnávaných nemovitostí čerpal ze Sbírky listin katastru nemovitostí. Tyto ceny následně upravil indexem časovým, indexem za lokalitu, typ stavby, stav domu vybavení a příslušenství, venkovní úprava a ostatní. Obvyklá cena chaty takto zjištěná byla určena částkou 1 100 000 Kč.

22. Ze znaleckého posudku č. [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] ze dne 25. 4. 2022 vyhotoveného znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] (dále jen „znalecký posudek na byt č. 1) soud zjistil, že znalec určil cenu obvyklou, a to srovnáním s dalšími 3 byty v [adresa] (shodné jako byt) a nedaleké [adresa], k jejichž prodejům došlo v dubnu 2020 a dubnu a prosinci 2021. Prodejní ceny srovnávaných nemovitostí čerpal ze Sbírky listin katastru nemovitostí. Tyto ceny následně upravil indexem časovým, indexem za lokalitu, typ stavby, stav domu, stav bytu, vybavení a příslušenství a ostatní. Obvyklá cena bytu takto zjištěná byla určena částkou 3 400 000 Kč.

23. Ze znaleckého posudku č. [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] ze dne 23. 8. 2023 vyhotoveného znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] (dále jen „znalecký posudek na chatu č. 2) soud zjistil, že znalec určil aktualizovanou cenu chaty částkou 1 200 000 Kč. Cenu s ohledem na nedostatek provedených prodejů v adekvátním časovém období určil tržní hodnotou s použitím atributů pro určení ceny obvyklé, a to srovnáním prodejních cen 4 nemovitostí v obci [adresa] – [Anonymizováno] v srpnu 2021, říjnu 2021 a srpnu 2023. Srovnávaná nemovitost č. 2 pak byla shodná se srovnávanou nemovitostí č. 2 ve znaleckém posudku na chatu č.

1. Dále znalec uvedl, že prodejní cena v lokalitě se v době vyhotovování tohoto znaleckého posudku pohybuje v širokém rozpětí od 10 000 Kč/m2 do 30 000 Kč/m2 v závislosti na poloze, typu stavby, technickém stavu a vybavení a příslušenství. Objekty s malou podlahovou plochou mají zpravidla vyšší jednotkovou cenu. Kladem chaty je lokalita, stavebně technický stav a větší plocha, negativem nulová občanská vybavenost v místě, chybějící inženýrské sítě v celé lokalitě, zhoršená dopravní dostupnost a vlastnictví pozemku pod a kolem chaty třetí osobou (toto negativum je shodné i pro porovnávané nemovitosti).

24. Ze znaleckého posudku č. [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] ze dne [datum] vyhotoveného znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] (dále jen „znalecký posudek na byt č. 2) soud zjistil, že znalec určil v tomto znaleckém posudku aktualizovanou obvyklou cenu bytu částkou 3 400 000 Kč, a to srovnáním s dalšími 4 byty v nejbližší lokalitě, k jejichž prodejům došlo od července 2023 do ledna 2024. Prodejní ceny srovnávaných nemovitostí čerpal ze Sbírky listin katastru nemovitostí. Tyto ceny následně upravil indexem časovým, indexem za lokalitu, typ stavby, stav domu, stav bytu, vybavení a příslušenství a ostatní. Dále uvedl, že na trhu s rezidenčními nemovitostmi v Praze dochází aktuálně k mírnému oživení trhu a opětovnému mírnému nárustu cen. Prodejní ceny v dané lokalitě se nejčastěji pohybují mezi 90 000 Kč/m2 – 120 000 Kč/m2. Zohledněno bylo rovněž to, že u bytů s menší celkovou podlahovou plochou je zpravidla jednotková cena vyšší. Kladem bylo umístění bytu v udržovaném domě po částečné rekonstrukci, nevýhodou stavebně technický stav samotného bytu.

25. Z dodatku 1 k znaleckým posudkům č. [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno], č. [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno], č. [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] a č. [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] ze dne 10. 2. 2025 soud zjistil, že znalec opatřil tyto znalecké posudky znaleckou doložkou tak, jak je vyžadována dle § 127a o. s. ř.

26. Z vyjádření znalce ze dne 20. 1. 2023 a jeho výslechu na jednání konaném dne 30. 3. 2023 k bytu soud zjistil, že pokud jde o námitky účastníků k závěrům jeho znaleckého posudku na byt č. 1, v tomto znaleckém posudku při určení ceny obvyklé bytu zohlednil, že většina prvků jeho vnitřního vybavení včetně rozvodů ZTI a elektřiny jsou z hlediska provedení standardní, z hlediska technického či morálního opotřebení prakticky na konci své životnosti, a to koeficientem 0,9, který snižuje výslednou hodnotu o 10 %. Uvedené snížení hodnoty je vzhledem k typu bytové jednotky a cenové úrovni obdobných nemovitých věcí dostatečné a odpovídá nákladům na rekonstrukci bytu včetně vybudování nového hygienického zázemí se zděným instalačním jádrem. Na byt bylo při ocenění pohlíženo jako na byt před celkovou rekonstrukcí. Porovnatelné nemovité věci jsou byty, které sice mají zděné instalační jádro, nejedná se však o byty po aktuální celkové rekonstrukci a uvedených 10 % proto odpovídá rekonstrukci na úroveň morálního opotřebení porovnatelných nemovitostí. Obvyklé ceně odpovídá i cenový report společnosti [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno], [Anonymizováno][Anonymizováno] [Anonymizováno][Anonymizováno] [Anonymizováno].[Anonymizováno] kde se prodejní ceny bytů v panelových bytových domech v daném době v okruhu 0,5 km od předmětného bytu pohybovaly od 100 000 Kč/m2 do 120 000 Kč/m2. Nemovitosti ve výborném stavebně technickém stavu se pohybovaly u horní hranice tohoto intervalu, obvyklá cena bytu je naopak odhadována na spodní úrovni tohoto intervalu prodejních cen. Podmínkou okamžité využitelnosti, konstatované ve znaleckém posudku, je pak myšleno nejvyšší a nejlepší využití nemovité věci, kterým je užívání jednotky k bydlení, kdy na základě této skutečnosti je nemovitá věc oceňována jako byt. Dále shrnul své odpovědi na námitky týkající se administrativní ceny uvedené ve znaleckém posudku, kdy dodal, že tato nemá na obvyklou cenu bytu žádný vliv. Pokud jde o rozdíl v patrech mezi bytem a srovnávanými nemovitostmi, vysvětlil, že tyto nebral v potaz s ohledem na to, že byt se nachází v druhém nadzemním podlaží a před domem, ve kterém se nachází, nestojí žádná stavba, která by byt stínila. Není zde z pohledu obvyklé ceny proto velký rozdíl mezi druhým či čtvrtým podlažím. Pokud jde o hluk s ohledem na umístění bytu nad vchodem do domu, znalec uvedl, že rozdíl mezi takto umístěným bytem a hlukem vy bytě o 5-10 metrů vedle nebude natolik velký, aby měl na obvyklou cenu v této kategorii bytů vliv. Ohledně hluku dále dodal, že v podstatě u každého bytu je okolnost, která hluk v msítě zvyšuje, ať je jí tramvaj, restaurační zařízení či jiné. K použití indexu 0,9 ohledně ceny rekonstrukce bytu dodal, že částka na rekonstrukci 10 % vychází na cca 340 00 Kč, což považuje za dostatečné i s ohledem na velikost bytu, kde rozvody mají pouze malou délku a jejich výměna tak není natolik finančně nákladná. Srovnávané nemovitosti však nebyly po nové rekonstrukci, index odpovídá stavu srovnávaných nemovitostí.

27. Z vyjádření znalce ze dne 20. 1. 2023 a jeho výslechu na jednání konaném dne 30. 3. 2023 k chatě soud zjistil, že ačkoliv znalec použil při popisu chaty výrazy „starší“ či „menší“ ohledně stáří stavby či velikosti kuchyňské linky, jedná se pouze o charakteristiku stavby v rámci celkového popisu. Výraz „malý“ sklep charakterizuje velikost sklepa ve srovnání se zastavěnou plochou. Na ocenění má vliv velikost započitatelné plochy sklepa, ne charakterizující slovo použité v celkovém popisu. Při kontrole fotodokumentace znalec zjistil, že ve znaleckém posudku je chybně uvedeno, že sklep nemá okno, na hodnotu sklepa však instalace okna nemá z pohledu celkové hodnoty chaty významný vliv. U obdobných sklepů je důležité zejména zajištění dostatečného odvětrání, nikoli přívod světla. Limitujícím faktorem je naopak přístup do sklepa otvorem s poklopem v podlaze a podstandardní světlá výška místnosti. Dále znalec poukázal na to, že rozdíly v cenách porovnávaných i obdobných rekreačních nemovitostí na trhu jsou dány jejich značnými odlišnostmi. U rekreačních chat jsou velké rozdíly dané konkrétní polohou, vlastnictvím a parametry pozemku i vybavením a stavebně technickým stavem stavby, chaty s vlastním pozemkem či umožňující užívání k bydlení mají zcela jinou úroveň cen než chaty bez pozemků a určené svým vybavením pouze k rekreaci. Pokud jde o nabídkové ceny uvedené v realitní inzerci, jsou zpravidla vyšší než skutečně realizované kupní ceny. Pokud jde o to, že chata je v oblasti [Anonymizováno] a vlivu této skutečnosti, znalec uvedl, že jedna z porovnávaných nemovitostí byla v této oblasti také, zbylé v nejbližším okolí měly jiná pozitiva, pokud jde o polohu, vycházely podobně. Ohledně cenových map realitních kanceláří uvedl, že realitní kanceláře mají své vlastní cenové mapy, podstatné je ale to, z jakých zdrojů tyto vycházejí. Pro znalce jsou tak takové cenové mapy nezkontrolovatelné a nelze určit, jak k závěrům tam uvedeným realitní kancelář dospěla. Dále dodal, že při výběru transakcí nezohledňoval ty na první pohled nestandardní, dále kupní smlouvy s věcným břemenem a očišťuje srovnávané nemovitosti o nabídky, které vybočují extrémním způsobem z cen v dané lokalitě.

28. Z vyjádření znalce ze dne 24. 10. 2023 a jeho výslechu na jednání dne 9. 5. 2024 soud zjistil, že v případě znaleckého posudku na chatu č. 2 nebylo v předmětné době realizováno dostatečné množství obchodů se srovnatelnými nemovitostmi, znalec proto musel vycházet i z realitní inzerce, tj. z cen nabídkových. Rozdíly v cenách rekreačních nemovitostí na trhu jsou dány jejich značnými rozdíly, jedná se zpravidla o „jedinečné“ objekty. V obvyklé ceně chaty je zohledněna i skutečnost, že předmětná chata disponuje také sklepem, ten však není započten v ploše chaty, neboť je přístupný pouze poklopem v podlaze, tedy není „uživatelský přívětivý“. Ze stejného důvodu se nezapočítává např. podlaha pod sníženou výškou stropu. Obecně lze říci, že obdobné typy chat mají otázku sklepa podobnou a nemá to nějaký výrazný vliv na obvyklou cenu. Vybavení a další rozdíly v parametrech porovnatelných nemovitostí znalec zohlednil pomocí korekčních koeficientů. Pokud jde o koeficient ceny, kdy jsou jako srovnatelné uvedeny ceny za rok 2021 a 2023, k tomu znalec vysvětlil, že je to z důvodu, že ceny až do roku 2022 výrazně rostly, pak začaly stagnovat nebo i klesat, a cenová úroveň roku 2021 a 2023 tak byla obdobná. Dále uvedl, že skutečnost, zda je k pozemku pod chatou uzavřena nájemní smlouva znalec nezohledňoval, , resp. vycházel ze stavu, jako by smlouva uzavřena byla. Zopakoval, jakým způsobem vybírá nemovitosti pro srovnání s tím, že pro srovnání nevybral nemovitosti s vlastním pozemkem a toto následně neupravil pomocí koeficientů, neboť v takovém případě nelze kalkulovat pouze z hodnotou pozemku jako takového, ale na cenu mají vliv i výhody s vlastnictvím pozemku spojené. Úprava takových nemovitostí pomocí koeficientů by dle znalce vedla naopak k více nepřesným výsledkům než jeho snaha vybrat pro srovnání nemovitosti co nejvíce podobné chatě. Vybíral proto nemovitosti, které měli co nejvíce shodných parametrů s chatou, a to tak, že prošel veškeré realizované prodeje v k. ú. [adresa] za 2-3 roky zpět a každou konkrétní nemovitost dle kupní smlouvy a leteckých snímků zkoumal z pohledu toho, zda je pro srovnání s chatou vhodná. Rovněž kontroloval, zda se kupní smlouva netýkala členů jedné rodiny a takové nemovitosti pro srovnání rovněž nepoužívá.

29. Z vyjádření znalce ze dne 20. 8. 2024 soud zjistil, že znalec se k dokumentům zaslaným znalci k vyjádření od žalobkyně vyjádřil tak, že k cenovému reportu odhadu tržní ceny nemovitosti od [jméno FO] ze společnosti [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno]a portálu [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno], se nelze vyjádřit, když není zřejmé, jak zohlednili rozdíly oproti chatě, podlahová plocha je pouze odhadována pravděpodobně na základě plochy stavební parcely či zastavěné plochy stavby. Všechny tři nalezené stavby pak byly prodané i s pozemky s výměrou od 556 m2 do 2 765 m2, což má na obvyklou cenu chaty výrazný vliv. Uvedené cenové porovnání je pouze orientační a nelze z něj odvodit obvyklou cenu chaty. Tři srovnávané nemovité věci použité pro odhad tržní hodnoty nemovitosti v rámci [Anonymizováno] [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] nebyly vybrány pro určení obvyklé ceny pro vypracování znaleckého posudku na chatu č. 1 pro výrazně odlišné parametry, které by ve výsledku mohly vést k chybným závěrům. V odhadu P. [jméno FO] z 4. 1. 2022 užité nemovitosti k odhadu obvyklé ceny pak pocházeli z nabídkových cen v období od 5/2021 do 1/2022, všechny stavby byly nabízené i s pozemky a není zde nijak zohledněna konkrétní poloha nemovitostí a parametry pozemku, vybavení či příslušenství staveb, přístup k nemovitostem či napojení na přípojky inženýrských sítí. V tomto odhadu byla užita jedna nemovitost použitá i ve znaleckém posudku na chatu č. 1, v odhadu je však nesprávně uvedeno, že k této nemovitosti patří i pozemek. Ostatní tam užité nemovitosti nebyly znalcem vybrány pro natolik odlišené parametry, že jejich užití pro srovnání by mohlo vést k chybným závěrům. Stránka s inzerátem na prodej chaty ve [Anonymizováno] u [Anonymizováno] s nabídkovou cenou 2 800 000 Kč byla neprůkazná, v textu chyběl popis stavby, parametry pozemku ani další informace o nemovitosti. V době zpracování znaleckého posudku již nebyla v inzerci nalezena. Při zpracování obou reportů pak byla použita o třetinu větší podlahová plocha, než ve znaleckém posudku. Pokud jde o odhad [jméno FO] u ceny bytu, nebylo v tomto vyjádření uvedeno, jakým způsobem byly zohledněny rozdíly mezi bytem a porovnávanými nemovitostmi. Dvě ze čtyř porovnávaných nemovitostí nadto byly prodány na přelomu roku 2019 a 2020, další dvě v roce 2021, kdy cenová úroveň byla nižší než v období března 2022, toto nebylo rovněž nijak zohledněno.

30. Z odborného vyjádření ke znaleckému posudku ze dne 7. 1. 2025 vyhotoveného [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem] soud zjistil, že žalobkyně nechala toto odborné vyjádření zpracovat ke znaleckému posudku na chatu č. 1 a zpracovatel tohoto posudku znalci vytýká zejména následující: absence osnovy dle vyhlášky č. 503/2020 Sb., o výkonu znalecké činnosti (dále jen „vyhláška“), chybně zvolené indexy v ceně zjištěné dle cenového předpisu, nesprávně uvedenou započitatelnou plochu chaty. K porovnávaným nemovitostem zejména namítá, že znalec se nevyjádřil i k inflaci u současného uvedení koeficientu 1,0, když porovnávaná nemovitost byla prodána v jiném než oceňovaném období, nejsou přezkoumatelné závěry o užitých koeficientech v hodnocení lokality, když u porovnávaných nemovitostí z popisu nelze zjistit, zda mají výhled na řeku jako chata, chata je zateplená a proto neměl být použit koeficient 1 u porovnávaných nemovitostí v části typ stavby-obdobný, nesprávné zohlednění rekonstrukcí chaty a jejich promítnutí do koeficientů v části „celkový stav domu“ a v části vybavení a příslušenství, když chata má sprchový kout, umyvadlo, krb. Není zřejmé, jakým způsobem je hodnocena přístavba dílny/skladu. Dále není zřejmé, jakým způsobem znalec dospěl k započitatelné ploše porovnávaných nemovitostí, když tyto neodpovídají údajům v katastru nemovitostí. U porovnávané nemovitosti č. 2 s výměrou 25 m2 se pak nejedná o stavbu rekreační chaty, ale zahrádkářské chaty, tato nemovitost tak není vhodná k porovnání s chatou o zastavěné ploše 50,8 m2. Toto plyne i z jednotkové ceny porovnávané nemovitosti č. 2 ([částka]/m2) a nemovitostí č. 4 (28 654 Kč/m2). U porovnávané nemovitosti č. 3 pak nelze souhlasit s koeficientem 0,9 v kategorii občanská vybavenost, když u rekreačních nemovitostí nemá občanská vybavenost vliv na obvyklou cenu. Rovněž není bez zdůvodnění započtená plocha sklepu a je krácena plocha verandy na polovinu, dále do podlahové plochy není započtená podchozí výška pod 1,3 m. Započitatelná plocha znalce je tak výrazně nižší než v znaleckých posudcích [jméno FO] a [jméno FO]. Znalec se dostatečně jasně nevyjádřil ohledně toho, zda přístup k chatě přes pozemek státu považuje za riziko s vlivem na cenu obvyklou.

31. Z vyjádření znalce ze dne 26. 1. 2025 a jeho výslechu při jednání konaném dne 7. 2. 2025 soud zjistil zejména následující. Podlahová plocha chaty vychází ze zaměření objektu provedeném při místním šetření. Započitatelná podlahová plocha vychází ze standardů [právnická osoba], které jsou pro určení obvyklých cen běžně užívány. Tyto jsou v rámci znaleckých posudků uvedeny jako zdroj [Anonymizováno] [Anonymizováno], tedy program, který tyto standardy zahrnuje. Dle těchto standardů není plocha sklepa započitatelná vzhledem k problematickému vstupu, minimálním stavebním úpravám a podstandardní světlé výšce. Dále dle těchto standardů nejsou započteny místnosti v částech pod 1,3m. Znalec upozornil, že tyto standardy užil i při výpočtu započitatelné plochy u nemovitostí užitých pro porovnání, nemůže tedy dojít ke zkreslení, naopak je důležité, aby na všechny nemovitosti byla použita stejná metoda výpočtu. Z tohoto důvodu nemohlo dojít ani ke zkreslení ohledně nezapočtení sklepu, když i u jiných nemovitostí, než chaty dle výšky šlo usuzovat na existenci takového sklepa s problematickým přístupem, ani v těchto případech ale nebyly započteny. Pokud jde o nesoulad zastavěné plochy dle katastru nemovitostí a ve znaleckém posudku, tyto často neodpovídají skutečnosti, vyjma nemovitosti č. 3 tak učinil vlastní zaměření, u poslední uvedené nemovitosti toto odhadl dle prohlídky (za plotem) a údajů v katastru nemovitostí. Při výpočtu započitatelné plochy byla použita stejná metodika jako u chaty, kdy na základě měření na místě provedl kvalifikovaný odhad částí s výškou pod 1,3 m. Pokud jde o neužití ekonomické metody v řešeném případě, tuto považuje dle svých zkušeností za zcela nevhodnou a v obdobných případech se nepoužívá. Přístup k nemovité věci pak shledal bez vlivu na obvyklou cenu, zaškrtnuté políčko „právně nezajištěný přístup“ by proto bylo z tohoto pohledu lepší nechat nevyplněné. Znalec dále uvedl, že všechny porovnávané nemovitosti si byl osobně prohlédnout, rozdíly v lokalitě mající vliv na její hodnotu, pak slovně popsal ve znaleckém posudku. Stavebně technický stav a vybavení je popsáno a zohledněno s ohledem na externí prohlídky nemovitostí a nalezené podklady (kupní smlouvy, informace z katastru nemovitostí), nelze např. říci, zda porovnávané nemovitosti byly zatepleny zevnitř (možné jsou varianty v exteriéru i interiéru) Obecně vybíral dřevěné chaty na cizím pozemku používané k rekreaci, které jsou svým charakterem nejvíce podobné chatě, nevybíral tedy tyto nemovitosti pouze na základě jejich velikosti. Skutečný vliv na hodnotu nemovitosti u některých parametrů pak lze jen kvalifikovaně odhadovat, zejména se jedná o vybavení nemovitostí. K nemovitosti č. 2 pak uvedl, že z pohledu kupujícího není významné, jak je nemovitost evidována, ale že se jedná o nemovitost k rekreaci a byla i takto využívána. Jedná se o typově obdobnou dřevostavbu na pozemku jiného vlastníka v lokalitě určené k rekreaci. K vlivu velikosti nemovitosti na jednotkovou cenu zopakoval, že toto je prokazatelné u většiny nemovitých věcí, kdy nižší absolutní cena má obvykle za následek více zájemců, což následně má za následek vyšší jednotkovou cenu. Rovněž trvá na tom, že občanská vybavenost má vliv na obvyklou cenu i u rekreačních nemovitostí, přestože její vliv není tak výrazný jako u staveb určených pro trvalé bydlení. Pokud jde o první nemovitost v rámci žalobkyní zaslaného srovnání nabídek ze dne 15. 5. 2024, tato nemovitost by byla na první pohled pro porovnání vhodná, cena 2 miliony Kč je však pouze nabídková cena, což neznamená, že je rovněž reálně dosažitelná. Toto platí rovněž pro druhou tam uvedenou nemovitost. Přestože obecně lze použít i ceny nabídkové, pokud počet realizovaných transakcí není dostatečný, vždy ověřuje u makléře zejména jak dlouho je tato nabídka na serverech aktivní, jak to udělal u nemovitostí obsažených ve znaleckém posudku na chatu č.

2. Tyto nabídky v době vypracování znaleckého posudku dosud nebyly aktivní, v případě, že by posudek vypracovával nyní, byly by to nemovitosti, u kterých by potřebné údaje rozhodné pro to, zda je do srovnání zařadit, ověřoval. Dále dodává, že ostatní nemovitosti v tomto dokumentu uvedené mají vlastní pozemek.

32. Z dalších v řízení provedených, avšak v tomto rozsudku výše neuvedených důkazů soud nezjistil žádná rozhodující skutková zjištění. Soud dále neprovedl důkaz Oceněním nemovité věci ze dne 7. 5. 2020 (chaty i bytu) od znalce [jméno FO], a to pro nadbytečnost 33. Soud zhodnotil v řízení provedené důkazy v souladu s § 132 o. s. ř. a dospěl ke zjištění následujícího skutkového stavu:

34. Žalobkyně a žalovaná jsou spoluvlastníky nemovitostí s podílem o velikosti ideální 1/2. Nemovitosti nejsou reálně dělitelné. Žalovaná má zájem nabýt podíl žalobkyně na chatě, žalobkyně má zájem nabýt podíl žalované na bytu a uhradit vypořádací podíl žalované. Žalobkyně vlastnila v minulosti družstevní podíl, se kterým bylo spojeno právo nájmu v bytě, následně tento převedla na otce účastnic. Matka i otec účastnic darovali (odkázali) každé z účastnic polovinu svého podílu na chatě i bytu. Tímto způsobem tak vzniklo aktuální spoluvlastnictví účastnic na obou nemovitostech. Byt i chatu nechaly účastnice znalecky ocenit v roce 2020, následně tyto nemovitosti ocenil soudem ustanovený znalec [tituly před jménem] [jméno FO], a to částkou 3 400 000 Kč za byt a 1 200 000 Kč za chatu. Žalobkyně požaduje snížení vypořádacího podílu žalované s ohledem na to, že byt původně vlastnila ona (resp. družstevní podíl), za tento družstevní podíl zaplatila a dále z důvodu, že v rámci rodiny se žalobkyni dostalo větších finančních prostředků než žalobkyni, což žalovaná popírá.

35. Po právním zhodnocení prokázaného skutkového stavu soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná.

36. Podle § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle odst. 2 téhož ustanovení, každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

37. Podle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

38. Podle § 1144 odst. 1 o. z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.

39. Podle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

40. Soud má po provedeném dokazování za prokázáno, že účastnice jsou spoluvlastníky předmětných nemovitostí. Ohledně zrušení a rovněž pak způsobu vypořádání jejich spoluvlastnictví nebylo mezi nimi sporu a tento způsob je rovněž v souladu se zákonnou posloupností, neboť faktické rozdělení nemovitostí možné není. Spornou zůstala pouze výše vypořádacího podílu, který by měla žalobkyně vyplatit žalované. Jelikož mezi účastnicemi nedošlo ohledně výše náhrady ke shodě a rovněž znalecké posudky zadané účastnicemi nebylo v prvé řadě pro jejich neaktuálnost možné v tomto řízení použít, ustanovil soud znalce [tituly před jménem] [jméno FO] ke stanovení obvyklé ceny nemovitostí.

41. Ten stanovil, jak již bylo uvedeno výše, obvyklou cenu bytu na 3 400 000 Kč a obvyklou cenu chaty 1 200 000 Kč s tím, že soud vycházel ze znaleckého posudku na byt a na chatu č. 2, tedy ze znaleckých posudků obsahujících aktualizovanou cenu těchto nemovitostí, ke kterému soud musel přistoupit s ohledem na běh času. Žalobkyně sice měla k těmto znaleckým posudkům námitky, nicméně soud má za to, že znalec se s veškerými námitkami žalobkyně vypořádal a své závěry obhájil. Případné formální nedostatky shledané soudem ve znaleckých posudcích pak nemohly mít na zjištěnou obvyklou cenu vliv. Pokud jde o byt, znalec konkrétně vysvětlil, že skutečnost, že se byt nachází v 2. nadzemním podlaží nad vchodem do domu nemůže mít zásadní vliv na obvyklou cenu bytu této kategorie, neboť před budovou není žádná další budova, která by byt stínila, není proto zásadní rozdíl mezi druhým či čtvrtým podlažím. Určitá míra hluku je rovněž v centru města obvyklá, ať již pochází z tramvajové zastávky, vchodu do domu či restauračních zařízení a nemá na obvyklou cenu bytu zásadní vliv. Rovněž z fotografie poskytnuté žalobkyní plyne, že stromy poblíž domu, ve kterém se byt nachází, tento nestíní přímo, nelze tedy takové zastínění srovnat se situací, kdy se naproti domu v rámci ulice nachází další dům, který by byt zastiňoval nepoměrně více a trvale. Pokud jde o celkový stav bytu, znalec vysvětlil, že byt uvažoval ve stavu před celkovou rekonstrukcí, která však s ohledem na velikost bytu není nákladnější, než 10 % oproti srovnávaným nemovitostem, kdy těchto 10 % však netvoří skutečnou cenu za celkovou rekonstrukci, nýbrž zohledňuje to, že srovnávané nemovitosti, ač v lepším technickém stavu, rovněž nebyly po zcela nově provedené rekonstrukci.

42. Pokud jde o chatu, znalec vysvětlil, jaké nemovitosti vybíral pro srovnání, když za určující kritéria uváděl rekreační povahu nemovitostí (dle faktického užívání), skutečnost, že chata není na vlastním pozemku a dále celkový charakter nemovitosti a množství shodných znaků nemovitostí s chatou. Dále vysvětlil zohlednění časového hlediska, kdy ceny nemovitostí znaleckého posudku č. 2 na chatu odpovídají z důvodu srovnatelných cen nemovitostí v roce 2021 a 2023. Pokud jde o metodiku použitou znalcem pro vypočtení velikosti a započitatelných ploch jednotlivých nemovitostí, znalec vysvětlil, že zastavěnou plochu si vždy ověřil na místě, pro výpočet započitatelné plochy pak použil ve všech případech stejné standardy tak, aby započitatelná plocha nemovitostí byla vzájemně srovnatelná. Části nemovitostí s výškou pod 1,3 m pak znalec kvalifikovaně odhadl obhlídkou přímo v místě srovnávaných nemovitostí. Znalec rovněž dostatečně vysvětlil, z jakého důvodu nezapočítal do této plochy sklep s tím, že tak neučinil ani v případě srovnávaných nemovitostí, kde bylo možno z výšky budovy na jeho existenci usuzovat s tím, že toto zohlednil ve vybavení chaty. Znalec dále zohlednil stav nemovitostí, jejich stáří a vybavenost, když v těchto parametrech sice mohl pouze odhadovat dle exteriéru srovnávaných nemovitostí a jejich popisu v kupních smlouvách, toto je však společný rysem všech znaleckých posudků na nemovitosti, když znalec v zásadě nikdy nemá do srovnávaných nemovitostí přístup. Znalec nicméně uvedl, že veškeré nemovitosti osobně navštívil a posoudil jejich stav a vybavenost, stejně jako celkový charakter výběru nemovitostí a zhodnocení lokality na základě svých odborných zkušeností. Lokalitu a její popis pak znalec uvedl do znaleckého posudku, stejně jako dostatečně vysvětlil, z jakého důvodu a do jaké míry měla při srovnání vliv občanská vybavenost v místě (vliv této skutečnosti ve znalcem uvedené snížené míře oproti stavbám určených k trvalému bydlení pak soud považuje za notorietu). Po doplňujícím výslechu znalce soud proto neshledal důvod pro další znalecké zkoumání obvyklé ceny chaty či bytu a stanovil v souladu s aktualizovanými znaleckými posudky [tituly před jménem] [jméno FO] vypořádací podíl na částku 1 100 000 Kč.

43. Soud dále zkoumal solventnost žalobkyně a shledal ji dostatečně prokázanou. Žalobkyně k výzvě soudu předložila výpis z účtu vedeného na její jméno, na kterém se nacházela částka nezbytná pro vypořádání.

44. Z výše uvedených důvodů soud spoluvlastnictví účastníků zrušil, byt přikázal do vlastnictví žalobkyně a chatu do vlastnictví žalované a současně zavázal žalobkyni k úhradě vypořádacího podílu ve výši 1 110 000 Kč žalované.

45. Soud se dále zabýval návrhem žalobkyně na snížení vypořádání žalované z důvodu tvrzených vyšších finančních prostředků, které se žalované dostalo od rodiny a z důvodu toho, že byt, resp. družstevní podíl, se kterým bylo právo nájmu spojeno, zakoupila v minulosti žalobkyně ze svých finančních prostředků s tím, že tento následně převedla na otce účastnic. Předně je nutno poznamenat, že pokud jde o snížení vypořádacího podílu na základě darování bytu otci účastnic v minulosti, toto samo o sobě (i v případě prokázání takové skutečnosti) k ponížení vypořádání nepostačuje. V tomto odkazuje soud na ustálenou judikaturu Nejvyššího soudu k této otázce, viz např. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 10. 2019, sp. zn. 22 Cdo 3216/2019. Je nutno dále poznamenat, že v řešeném případě k darování, resp. k převedení za zvýhodněných podmínek, na otce účastnic mělo dojít po vzájemné dohodě žalobkyně a jejího otce s tím, že pokud se otec účastnic následně rozhodl darovat tento byt oběma účastnicích do ideálního spoluvlastnictví, nemůže mít takové jednání třetí osoby za následek snížení vypořádacího podílu žalované. Stejně tak žalobkyní vnímaná nespravedlnost v množství finančních prostředků získaných od rodiny nemůže být takovou okolností, na základě které by byl požadavek úhrady částky za spoluvlastnický podíl žalované ve výši určené znaleckým posudkem v rozporu s dobrými mravy a která by odůvodňovala jeho snížení, když ani v tomto případě se nejednalo přímo o jednání žalované, která by se zachovala v rozporu s dobrými mravy. Soud k tomuto dodává, že takové snížení je možné ve zcela výjimečných případech, které však v řešeném případě neshledal.

46. O nákladech tohoto řízení bylo rozhodnuto ve výroku V. rozsudku, kdy soud nepřiznal žádné z účastnic náhradu nákladů řízení, a to s ohledem § 142 odst. 2 o. s. ř. a jeho výklad aktuálním nálezem Ústavního soudu ze dne 5. 4. 2022, sp. zn. IV. ÚS 404/22, ze kterého vyplývá, že zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání v řízení před soudem má povahu tzv. iudicii duplicis, které je charakteristické tím, že nelze vycházet ze zásady tzv. procesního úspěchu ve věci, a je třeba postupovat zásadně podle § 142 odst. 2 o. s. ř., podle kterého si každý účastník řízení ponese své náklady sám.

47. Soud rovněž zavázal účastníky výrokem VI. k uhrazení nákladů státu sestávajících ze znalečného ve výši, o které bude rozhodnuto samostatným usnesením. S ohledem na předmět řízení a jeho povahu, podle kterého si každý účastník řízení ponese své náklady sám, přikázal každému účastníkovi uhradit polovinu z celkové výše těchto nákladů.

Poučení