19 C 72/2021-97

Rubrum

Okresní soud v Domažlicích rozhodl soudcem Mgr. Tomášem Foltýnem, Ph.D., ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem Mgr. Bc. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení 72 600 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žaloba, jíž se žalobkyně na žalované domáhá zaplacení částky 72 600 Kč a zákonného úroku z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 72 600 Kč od [datum] do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 28 495 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

Odůvodnění

I. Stručná rekapitulace obsahu žaloby a průběhu řízení

1. Žalobkyně se žalobou, respektive návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu ze dne [datum], na žalované domáhala zaplacení částky 72 600 Kč z titulu Výhradní dohody o zprostředkování (dále též jen„ Smlouva“), uzavřené účastnicemi řízení dne [datum].

2. Na základě uvedené smlouvy obstarala žalobkyně pro žalovanou tzv. zájemce o koupi, a následně byla za účasti žalované s tímto zájemcem uzavřena Dohoda o koupi nemovitosti (dále též jen„ Dohoda“).

3. Ve Smlouvě ze dne [datum] přitom bylo ujednáno, že se žalovaná zavazuje v případě obstarání„ příležitosti k uzavření zprostředkovávané smlouvy“ zaplatit žalobkyni provizi ve výši 60 000 Kč, zvýšené o daň z přidané hodnoty, tedy v celkové výši 72 600 Kč.

4. Jelikož žalobkyně prokazatelně obstarala žalované příležitost k uzavření kupní smlouvy se zájemcem o koupi, je podle jejího mínění zřejmé, že jí vzniklo právo na zaplacení ujednané provize. Na podporu prezentovaného názoru přitom žalobkyně v návrhu odkázala na závěry relevantní judikatury Nejvyššího soudu (jmenovitě na rozhodnutí sp. zn. 30 Cdo 772/2001, 25 Cdo 5296/2008 a 32 Cdo 2694/2011).

5. Ve vyjádření k žalobě ze dne [datum] žalovaná v prvé řadě namítla, že žalobkyni nemohl nárok na provizi vzniknout, neboť jí příležitost uzavřít kupní smlouvu se zájemcem o koupi neobstarala„ s potřebnou péčí“, přičemž současně poukázala na rozpor mezi obsahem Smlouvy a Dohody, neboť v Dohodě je uveden jako předmět koupě i pozemek [číslo] tento pozemek však ve Smlouvě označen nebyl. Nadto žalovaná připomíná, že Dohoda byla uzavřena den následující po dni uzavření Smlouvy, kterážto skutečnost vyvolává pochybnosti jak o odborné péči žalobkyně, tak o tom, zda zájemce o koupi nebyl vybrán předem s cílem prodat nemovitost co nejdříve za co nejnižší cenu, jinými slovy zda tento zájemce o koupi nebyl žalované„ podstrčen“ s vidinou rychlého získání předmětné provize. O jisté účelovosti celé kontraktace přitom podle žalované svědčí i jednání [titul] [jméno] [příjmení], která vystupovala jako zprostředkovatel žalobkyně (v podrobnostech viz níže), a jež podle názoru žalované jednala v rozporu s ustanovením § 3 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování), když zejména neposkytla inzertní služby, neposoudila stav nemovité věci a nezpracovala její marketing, a konečně neobstarala potřebnou stavebně technickou dokumentaci. V rekapitulovaném vyjádření nadto žalovaná zdůraznila, že předmětná nemovitost měla být prodána výrazně pod cenou (což doložila znaleckým posudkem ze dne [datum]), nehledě na skutečnost, že v době vyjádření byla nemovitost inzerována za téměř dvojnásobnou cenu. V závěru vyjádření potom žalovaná vyjádřila přesvědčení, že sjednaná provize odporuje dobrým mravům, neboť činí téměř 10 % sjednané kupní ceny, přestože se podle jejího názoru běžná provize pohybuje v rozmezí tří až pěti procent kupní ceny; ujednání o navýšení provize o polovinu zvýšení kupní ceny přitom žalovaná považuje ve spotřebitelském vztahu za neplatnou.

6. Na následujících dvou jednáních (s tím, že první jednání proběhlo v nepřítomnosti žalované strany – viz níže) soud postupně provedl důkaz výslechem svědkyně [jméno] [příjmení], svědkyně [ titul] [jméno] [příjmení], svědka [jméno] [příjmení] a účastnickou výpovědí žalované. Na jednání dne [datum] přitom soud opětovně vyzval účastnice řízení ke smírnému řešení věci, když poukázal na určitá specifika věci, ve které dochází ke střetu principu autonomie vůle na straně jedné, a jistých občanskoprávních korektivů (v prvé řadě„ dobrých mravů“) na straně druhé. Současně soud poučil žalovanou v tom smyslu, že její dosud prezentovaná obrana v kontextu provedených důkazů může být posouzena jako obrana před tzv. neúměrným zkrácením, a proto jí poskytl lhůtu k případnému doplnění své procesní obrany; v návaznosti na to soud vyzval žalobkyni, aby – v případě že žalovaná prokáže jí na jednání tvrzené odstoupení od Smlouvy – případně vyčíslila bezdůvodné obohacení, jehož se žalované poskytnutím služeb ze strany žalobkyně dostalo.

7. Podáním ze dne [datum] žalovaná poukázala na text e-mailové komunikace, ze které má být zřejmé, že žalovaná dne [datum] od Smlouvy odstoupila. Současně žalovaná v tomto podání namítla neplatnost Smlouvy, a to proto, že tato smlouva v rozporu s ustanovení § 10 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování neobsahuje řádné vymezení předmětné nemovitosti, respektive – v rozporu s obsahem Dohody – neobsahuje označení pozemku parcelní [číslo]. Ve zbývající části podání potom žalovaná předložila tvrzení uvedená již ve vyjádření ze dne [datum].

8. V navazujícím vyjádření ze dne [datum] žalobkyně prezentovala přesvědčení, že odstoupení žalované ze dne [datum] není možno považovat za platné, neboť v něm není uveden žádný důvod odstoupení od smlouvy, ani nebylo učiněno v zákonné lhůtě. Nadto podle čl. 13 Smlouvy vzala žalovaná na vědomí, že od ní nemůže odstoupit poté, co jí byla obstarána příležitost k uzavření kupní smlouvy. Podle žalobkyně je přitom zjevné, že žalované obstarala zájemce o koupi ([právnická osoba] [označení firmy] [právní forma firmy]), jelikož s tímto zájemcem byla dne [datum] uzavřena Dohoda, v jejímž čl. 5 strany smlouvy prohlašují, že jejím uzavřením jim žalobkyně obstarala příležitost k uzavření zprostředkovávané smlouvy. V tomto vyjádření dále žalobkyně odmítla výtku, že žalovaná byla určením kupní ceny nějak zkrácena, když připomněla, že podle znaleckého posudku, vypracovaného soudním znalcem, byla stanovena cena obou nemovitostí (tedy i pozemku parcelní [číslo]) ve výši 542 140 Kč, ve Smlouvě uvedená částka 752 600 Kč tedy znalcem stanovenou cenu zjevně významně převyšuje. Namítá-li žalovaná, že ve Smlouvě není uveden pozemek parcelní [číslo] žalobkyně zdůrazňuje, že obě nemovitosti tvoří funkční celek, přičemž pozemek parcelní [číslo] je samostatně neprodejný. Jde-li o žalovanou rozporovanou výši provize, žalobkyně s odkazem na závěry rozhodnutí Nejvyššího soudu (sp. zn. 33 Odo 374/2004 a 33 Cdo 3900/2008) a závěry usnesení Krajského soudu v Hradci Králové sp. zn. 25 Co 373/2015 připomíná, že ujednání o výši provize je„ výlučně záležitostí smluvních stran“; odkazuje-li žalovaná na sazebník provizí ve výši 5- 7 % z kupní ceny, žalobkyně připomíná, že jde toliko o doporučení, nikoliv právně závaznou normu, přičemž současně poukazuje na skutečnost, že celková provize je již navýšena o daň z přidané hodnoty ve výši 12 600 Kč. Závěrem svého vyjádření žalobkyně uvádí, že případné bezdůvodné obohacení žalované představuje žalovaná částka 72 600 Kč.

9. V replice na vyjádření žalobkyně potom žalovaná v podání ze dne [datum] vyjádřila názor, že je„ absurdní“, pakliže žalobkyně jako podnikatel - profesionál posuzovala cenu nemovitosti podle znaleckého posudku, který v dané věci nebyl aktuální a relevantní. Současně žalovaná soud informovala o skutečnosti, že e-mailem ze dne [datum] nabídla žalobkyni smírné řešení, v jehož rámci by žalobkyni zaplatila částku 18 000 Kč (a každá ze stran by si nesla náklady řízení).

10. Na jednání dne [datum] soud, poté co zjistil, že mezi stranami není smírné řešení možné, seznámil účastnice s předběžným závěrem, učiněným na základě (dosud) provedených důkazů, že žalobkyně by mohla být se svým nárokem úspěšná, prokázala-li by, že žalovaná na prodej předmětných nemovitostí tzv. spěchala, tedy že dávala najevo, že je potřebuje prodat v nejkratší možné době. Doplnění dokazování nicméně žalobkyně nenavrhla.

II. Dokazování

11. Soud provedl důkazy jak účastnicemi předloženými listinami, tak shora uvedenými svědeckými výpověďmi.

12. Z Výhradní dohody o zprostředkování (č. l. 8 a 22), uzavřené účastnicemi řízení dne [datum], se podává, že se touto smlouvu žalobkyně zavázala žalované obstarat příležitost uzavřít se zájemcem o nemovitost – označenou jako„ Parcela č. st. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), součástí je stavba [adresa], v katastrálním území [obec], zapsaná na [list vlastnictví]“ kupní smlouvu nebo budoucí kupní smlouvu, a to za kupní cenu 752 600 Kč, za což se žalovaná zavázala zaplatit provizi ve výši„ 60 000 Kč + DPH“, přičemž podle čl. 5 bude-li kupní cena vyšší, bude provize„ navýšena o 50 % rozdílu“ mezi kupní shora uvedenou cenou a cenou sjednanou v samotné kupní smlouvě. Podle čl. 8 si strany ujednaly následující povinnost žalobkyně:„ Doporučení kupní ceny„ na základě monitorování realitního trhu a inzerce Nemovitosti na webových stránkách RK a dalších inzertních serverech“.

13. Z Dohody o koupi nemovitosti (č. l. 9), uzavřené dne [datum] mezi žalovanou a [právnická osoba] [označení firmy] [právní forma firmy], vyplývá, že se jí smluvní strany zavázaly uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva k následujícím nemovitostem: Parcela č. st. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), součástí je stavba [adresa], v katastrálním území [obec], zapsaná na [list vlastnictví]“ (uvedeno 3x); současně je v čl. 13 uvedeno, že„ předmětem koupě bude i parcela [číslo] [list vlastnictví]“.

14. Z Výzvy k uzavření smlouvy (č. l. 10) se podává, že [právnická osoba] [označení firmy] [právní forma firmy] dopisem ze dne [datum] vyzvala žalovanou k podpisu kupní smlouvy, a to dne [datum] na plzeňské pobočce žalobkyně.

15. Z korespondence mezi právním zástupcem žalované a žalobkyní (č. l. 23-28) vyplývá, že žalovaná měla za to, že platně odstoupila od Smlouvy s tím, že jí nebylo obstaráno požadované uzavření smlouvy, přičemž rovněž poukazovala na možnou„ nekalou praktiku“ [titul] [příjmení], a současně že žalobkyně považovala námitky žalované za nedůvodné, jelikož zdůrazňovala, že ujednaná příležitosti jí byla obstarána a je namístě přikročit k uzavření kupní smlouvy.

16. Znalecký posudek [číslo] 2014 (č. l. 44-46) ze dne [datum], vypracovaný [jméno] [příjmení], stanovuje cenu předmětných nemovitostí na částku 542 140 Kč.

17. Znalecký posudek [číslo] 2020 (č. l. 29-31) ze dne [datum], vypracovaný [ titul] [příjmení] [příjmení], stanovuje obvyklou cenu předmětných nemovitostí na částku 900 000 Kč.

18. V kopii inzerátu (č. l. 37), který byl umístěn v poštovní schránce žalované, se uvádí:„ Koupím dům, nebo pozemek v této lokalitě a okolí. Pokud uvažujete o prodeji, kontaktujte mě na telefonním čísle [tel. číslo] RK NEVOLAT. Děkuji za jakékoliv nabídky.“ 19. Svědkyně [jméno] [příjmení], jednatelka [právnická osoba] [označení firmy] [právní forma firmy], ve své výpovědi uvedla, že měla v úmyslu předmětné nemovitosti po zakoupení zrekonstruovat a poté pronajímat. Vzhledem ke stavu objektu považovala ujednanou cenu za adekvátní. Podle svědkyně bylo zjevné, že žalovaná chce prodat nemovitosti vcelku, tedy včetně předzahrádky. Předmětné nemovitosti si zarezervovala ihned na místě prohlídky, neboť o ně měla zájem a současně byla informována realitní makléřkou, že je zde řada dalších zájemců. Se žalobkyní realizovala za posledních zhruba 15 let asi dva obchody.

20. Svědkyně [titul] [jméno] [příjmení], realitní makléřka žalobkyně, ve své výpovědi popsala průběh jednání, předcházejícího uzavření Smlouvy a Dohody, přičemž zdůraznila, že znalecký posudek z roku 2014 jí žalovaná předložila až po podpisu Dohody, svědkyně proto byla ráda, že ujednaná cena přiměřeně převyšovala znaleckým posudkem stanovenou cenu nemovitostí. K dotazu soudu, zda žalovaná dávala při uzavírání smluv najevo, že nějak„ spěchá na peníze“, svědkyně uvedla, že nic takového nezaznamenala. Současně svědkyně potvrdila, že text inzerátu (na č. l. 37) je autentický, neformulovala jej ovšem ona, nýbrž její„ senior“; svědkyně inzeráty pouze roznášela. Jde-li o ujednanou kupní cenu, považuje ji svědkyně za adekvátní, přičemž se domnívá, že vzhledem k celkovému stavu objektu nebylo možno nemovitosti za vyšší cenu prodat, přičemž podle jejího mínění nebylo možno nemovitosti v září 2021 prodat za částku přesahující milion korun. K dotazu právního zástupce žalované pak svědkyně připustila, že pokud jde o jednotlivé činnosti uvedené v ustanovení § 3 zákona o realitním zprostředkování, pak je buď neprováděla vůbec, nebo k nim přistoupila až po uzavření předmětných smluv.

21. Svědek [jméno] [příjmení], zastupující žalovanou od května 2021 při prodeji předmětných nemovitostí, ve výpovědi uvedl, že cenu určoval podle standardních metod v rozmezí 1,1-1,2 milionu Kč, přičemž nemovitosti jsou od poloviny srpna 2021 zarezervovány a kupní cena byla stanovena ve výši 1 390 000 Kč. Podle názoru svědka by cena za předmětné nemovitosti v září 2020„ začínala na milionu“. Podle svědka se od května ozvalo zhruba 20 zájemců, dva vážní zájemci by byli ochotni zaplatit kupní cenu ve výši 1 390 000 Kč.

22. Žalovaná v účastnické výpovědi uvedla, že dne [datum] nalezla ve své poštovní schránce„ lísteček“ – inzerát (na č. l. 37), a protože měla v úmyslu předmětnou nemovitost prodat, na uvedené telefonní číslo zavolala. Paní v telefonu se nepředstavila, domluvily se ale, že se„ za chvíli“ může jít na objekt podívat. Po telefonátu s [titul] [příjmení] se realitní makléřka ještě téhož dne dostavila do předmětné nemovitosti, prohlédla si ji, konstatovala, že nebude problém nemovitost prodat a že už vlastně potenciálního kupce má. Zhruba po půlhodinové prohlídce realitní makléřka řekla, že zavolá paní, která by byla ochotná dům koupit. Během tohoto půlhodinového jednání realitní makléřka předložila návrh kupní ceny a přesvědčila žalovanou, že za vyšší cenu není možno nemovitost prodat. Zájemkyně o koupi přijela druhý den na prohlídku nemovitosti. Po zhruba půlhodinové prohlídce dala žalovaná najevo, že jí přijde kupní cena příliš nízká, realitní makléřka ji však přesvědčila, že„ více peněz“ dostat nemůže. K dotazu právní zástupkyně žalobkyně potom žalovaná uvedla, že znalecký posudek z roku 2014 realitní makléřce nikdy nepředala, a že až poté, co odstoupila od smlouvy, si nechala vypracovat znalecký posudek nový, vypracovaný [titul] [příjmení]. K dotazu, zda si řádně přečetla smlouvy, které podepsala, žalovaná uvedla:„ Nebyl na to čas, [titul] [příjmení] přišla s hotovými smlouvami a s tím, že je mám pouze podepsat.“ 23. Nad rámec rekapitulovaných důkazů vzal soud do úvahy skutečnosti, které netřeba v řízení prokazovat (viz ustanovení § 121 občanského soudního řádu), tedy pro informovanou laickou veřejnost dobře známou skutečnost, že realitní trh zaznamenal v posledních minimálně pěti letech značně dynamický vývoj, vyznačující se jak zjevným převisem zájmu o koupi nemovitostí nad jejich nabídkou, tak konsekventním růstem cen nemovitostí, jenž se v daném období pohybuje v rozmezí 10- 20 % ročně. II. a) Hodnocení provedených důkazů 24. Provedené důkazy hodnotil soud jednotlivě i ve vzájemné souvislosti, pro níže přijatá skutková zjištění přitom představují dostatečný„ důkazní materiál“, neboť se s níže pojednanou výjimkou vzájemně doplňují. Postačí tudíž konstatovat, že pravost předložených listinných důkazů nebyla žádnou ze stran zpochybněna, a za věrohodné je možno považovat rovněž veškeré svědecké výpovědi, když z hlediska – pro rozhodnutí věci relevantních – skutkových zjištění v rámci dokazování nenastala situace, označovaná jako„ tvrzení proti tvrzení“.

25. V rámci dokazování se totiž – na základě konfrontace svědecké výpovědi [titul] [příjmení] a účastnické výpovědi žalované – jeví jako sporná toliko otázka, zda [titul] [příjmení] (jednající via facti za žalobkyni) na žalovanou vyvíjela – ať již jde o„ rychlost“ uzavření smluv či konkrétní výši ujednané kupní ceny – nějaký nátlak, či nikoliv. Řešení této skutkové otázky však podle mínění soudu není bez dalšího významné pro níže přijaté právní závěry, a tudíž tato část skutkového děje může setrvat ve stavu non liquet.

26. Jistý interpretační problém v rámci hodnocení listinných důkazů pak způsobila formulace čl. 8 Smlouvy, ve kterém je na otázku:„ Jaké povinnosti má RK“ uvedena následující odpověď:„ Doporučení kupní ceny na základě monitorování realitního trhu a inzerce Nemovitosti na webových stránkách RK a dalších inzertních serverech“. Citovaná formulace přitom umožňuje dvojí výklad, tedy že žalobkyně má toliko jedinou povinnost, a to doporučit kupní cenu„ na základě monitorování realitního trhu a inzerce Nemovitosti na webových stránkách RK a dalších inzertních serverech“, anebo že má dvě povinnosti, a to vedle doporučení kupní ceny (na základě monitorování realitního trhu) i provedení inzerce předmětných nemovitostí„ na webových stránkách RK a dalších inzertních serverech“. Podle mínění soudu je namístě závěr, že žalobkyni vznikly ujednáním v čl. 8 dvě povinnosti, tedy rovněž povinnost provést inzerci předmětných nemovitostí. Tento výklad ostatně koresponduje s ujednáním v čl. 9, podle kterého žalobkyně„ na žádost“ zajistí„ zdarma“ smlouvou blíže nedefinovanou„ TOP inzerci“.

III. Skutkové hodnocení věci

27. Na základě provedených důkazů dospěl soud ke skutkovému zjištění, že žalobkyně (resp. její zaměstnanci) v přesně nezjištěnou dobu umístila do poštovní schránky žalované inzerát (ve formě„ lístečku“), ve kterém blíže neoznačené osoba, kterou má případný zájemce kontaktovat na tam uvedeném telefonním čísle (a ve kterém jsou graficky zdůrazněna mj. slova RK NEVOLAT), poptává koupi nemovitosti v lokalitě města Staňkov. Dne [datum] se žalovaná na tento inzerát ozvala na uvedené telefonní číslo, které používala [titul] [jméno] [příjmení], realitní makléřka žalobkyně. Téhož dne po zhruba půlhodinové prohlídce předmětných nemovitostí účastnice řízení uzavřely Výhradní dohodu o zprostředkování, podle které se žalobkyně zavázala žalované obstarat příležitost uzavřít se zájemcem o nemovitost – označenou jako„ Parcela č. st. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), součástí je stavba [adresa], v katastrálním území [obec], zapsaná na LV [číslo]“ kupní smlouvu nebo budoucí kupní smlouvu, a to za kupní cenu 752 600 Kč, a současně se žalovaná zavázala za toto obstarání příležitosti žalobkyni uhradit provizi ve výši 72 600 Kč, přičemž bylo rovněž ujednáno, že žalobkyně doporučí kupní cenu„ na základě monitorování realitního trhu“ a provede„ inzerci Nemovitosti na webových stránkách RK a dalších inzertních serverech“.

28. Následujícího dne se na prohlídku předmětných nemovitostí dostavila jednatelka [právnická osoba] [označení firmy] [právní forma firmy], paní [jméno] [příjmení], které ihned projevila – za poptávanou kupní cenu – o koupi nemovitostí zájem, a protože byla [titul] [příjmení] informována o tom, že o koupi projevilo zájem více zájemců,„ na místě“ uzavřela s žalovanou Dohodu o koupi nemovitosti, kterou se obě strany zavázaly uzavřít do [datum] kupní smlouvu. V řízení nebylo prokázáno, že by žalovaná dávala v období od 26. 9. do [datum] najevo, že nějak spěchá na prodej nemovitostí.

29. Přestože byla žalovaná dopisem [právnická osoba] [označení firmy] [právní forma firmy] ze dne [datum] vyzvána k uzavření kupní smlouvy, k jejímu uzavření – přes řadu dalších výzev – nikdy nedošlo.

30. Přestože žalovaná v řízení tvrdila, že od Smlouvy (řádně) odstoupila, v řízení nepředložila žádný důkaz, kterým by toto její tvrzení potvrzoval.

IV. Právní hodnocení věci

31. Podle ustanovení § 2445 odst. 1 občanského zákoníku se smlouvou o zprostředkování zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi, přičemž podle ustanovení § 2447 odst. 2 občanského zákoníku platí, že bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti.

32. V kontextu posuzované věci je tak – z čistě formálního hlediska – zjevné, že žalobkyni by měl vzniknout nárok na provizi (provize se měla stát splatnou) již dne [datum], kdy žalovaná uzavřela se společností [právnická osoba] Dohodu, kterou se obě strany zavázaly uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva k označeným nemovitostem. Z formálního hlediska nemůže být pochyb o tom, že nejpozději okamžikem uzavření této Dohody žalobkyně žalované„ obstarala příležitost“ ve smyslu ustanovení § 2447 odst. 2 občanského zákoníku.

33. Namítá-li žalovaná, že Smlouvu je třeba považovat za neplatnou, neboť je v ní jinak vymezen okruh předmětných nemovitostí než v posléze uzavřené Dohodě, omezí se soud na konstatování, že takový výklad by byl projevem nepřípustného formalismu. Z dokazování totiž nevyplynulo, proč by měla mít žalovaná vůli prodávat toliko dům bez předzahrádky, a tudíž v řízení zjevně nebyl prokázán rozpor mezi vůlí žalované při uzavíráním Smlouvy na straně jedné, a Dohody na straně druhé. Z formálního hlediska je proto podle mínění podepsaného soudu namístě hodnotit Smlouvu jako platnou, neboť zde není rozumný důvod hodnotit ji – podle žalovanou dovolávaného ustanovení § 10 odst. 3 zákona o realitním zprostředkování – jako neplatnou, jelikož smlouva má – hodnoceno ve všech souvislostech – veškeré podstatné náležitosti, požadované ustanovením § 10 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování.

34. Potud je třeba mít nárok žalobkyně za osvědčený, a tudíž podanou žalobu za důvodnou.

35. Nelze nicméně přehlížet, že podle ustanovení § 19 odst. 1 a 2 zákona o realitním zprostředkování„ je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy“, přičemž ujednat dřívější splatnost„ lze jen tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy.“ 36. Inkriminovaná Smlouva sice ustanovením § 19 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování předvídané„ poučení“ o dřívější splatnosti – striktně vzato – neobsahuje, v čl. 2 je ovšem řečeno, že splatnost provize není vázána na uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě.

37. Interpretační vodítka v této souvislosti nenabízí ani důvodová zpráva, ani dostupná komentářová literatura, tím méně pak judikatura vyšších soudů; odkazuje-li žalobkyně na shora uvedené judikáty Nejvyššího soudu, postačí připomenout, že jde o rozhodnutí přijatá před účinností zákona o realitním zprostředkování.

38. Za této situace by se soud musel zabývat otázkou, zda byla splatnost provize„ nastavena“ v souladu se zákonem, a v případě záporné odpovědi se pak konsekventně zabývat rovněž otázkou důvodnosti oprávněného nároku, zvláště když je v čl. 11 Smlouvy ujednáno, že v případě, že žalovaná zmaří uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě, bude povinna„ zaplatit RK smluvní pokutu ve výši provize“.

39. Pakliže by proto soud dospěl k závěru, že termín splatnosti provize byl sjednán v rozporu s ustanovením § 19 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování, musel by se zabývat otázkou, zda může být nárok žalobkyně důvodný z titulu ujednané smluvní pokuty.

40. Z důvodu hospodárnosti řízení a níže pojednaných okolností posuzované věci se naznačenou otázkou soud v posledku nezabýval a pro potřeby dalších úvah vyšel z premisy (resp. vyvratitelné domněnky), že termín splatnosti provize byl účastnicemi řízení sjednán způsobem, jenž použité právní úpravě neodporuje, pročež se věcně zabýval dalšími okolnostmi, jež mohly důvodnost žalobkyní uplatněného nároku zpochybnit.

41. Podle mínění soudu přitom není nikterak relevantní žalovanou vznesená námitka, že výše ujednané provize odporuje dobrým mravům. Jde-li o výši provize, je v prvé řadě namístě vycházet z principu autonomie vůle, proto se soud omezí na konstatování, že ujednaná výše provize se bez dalšího nejeví nepřiměřeně vysokou, a tedy odporující dobrým mravům. Jde-li o otázku, zda je možno za souladnou s právním řádem považovat rovněž tu část ujednání, podle které se provize zvyšuje o 50 % rozdílu mezi stanovenou a skutečně ujednanou kupní cenou, soud konstatuje, že se touto otázkou pro nadbytečnost nezabýval, neboť v posuzované věci toto ujednání nebylo„ aktivováno“.

42. Pro úplnost se sluší dále zaznamenat, že relevantní procesní obrana žalované nemůže být založena ani na tvrzení, že od Smlouvy řádně odstoupila. Měla-li tak učinit dne [datum], je zjevné, že nedodržela lhůtu předvídanou v ustanovení § 1829 odst. 1 občanského zákoníku, tedy čtrnáctidenní lhůtu, v jejímž rámci mohla od smlouvy odstoupit„ bez udání důvodu“. Mimo tento rámec mohla žalovaná od smlouvy odstoupit podle ustanovení § 2002 odst. 1 občanského zákoníku„ bez zbytečného odkladu“ od momentu, kdy měla žalobkyně„ podstatným způsobem“ porušit Smlouvu. V řízení však nebylo prokázáno, že by žalovaná v této lhůtě (která v daném případě patrně nemůže být delší než ustanovením § 1829 odst. 1 občanského zákoníku předvídaná lhůta) žalobkyni vytkla údajná pochybení způsobem, jejž by bylo možno podřadit pod pojem„ podstatné porušení smlouvy“. Opět pro nadbytečnost se proto soud nezabýval otázkou, zda žalovaná v návaznosti na ujednání v čl. 13 Smlouvy – jak tvrdí žalobkyně – od smlouvy nemohla odstoupit poté, co jí byla žalobkyní obstarána příležitost k uzavření budoucí kupní smlouvy, přesto je vhodné uvést, že nic takového z žalobkyní odkazovaného ujednání – v žádném případě – nevyplývá.

43. Z žalovanou předložené„ palety“ námitek tak podepsaný soud považuje za relevantní toliko výtku, že žalobkyně (resp. za ni jednající osoba) nejednala s potřebnou odbornou péčí. Soud sice nesdílí přesvědčení žalované, že v ustanovení § 3 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování uvedený výčet představuje výčet činností, jež by žalobkyně v každém jednotlivém právním vztahu měla provést, neboť je zjevné, že toto ustanovení„ toliko“ obsahuje demonstrativní výčet činností, jež je možno považovat za součást činnosti realitního zprostředkovatele (v podrobnostech viz příslušné pasáže Důvodové zprávy k návrhu zákona o realitním zprostředkování). Přesto je podle mínění soudu nutno obsah žalovanou dovolávaného ustanovení vzít v kontextu provedeného dokazování do úvahy, a to právě ve spojení s jí dovolávanou absencí potřebné odborné péče, jež se jí ze strany žalobkyně dostalo.

44. Podepsaný soud totiž nemohl ztrácet ze zřetele skutečnost, že od„ iniciačního telefonátu“ žalované realitní makléřce žalobkyně do podpisu klíčové dohody dne [datum] uplynulo méně než 48 hodin (nehledě na skutečnost, že celý kontraktační proces proběhl během víkendu). Uvedená skutečnost by bez dalšího – tedy za situace, kdy by byly obě strany s výsledkem kontraktace zjevně zcela spokojeny – pochybení žalobkyně samozřejmě nezakládala, do úvahy je však třeba vzít rovněž fakt, že z dokazování není vůbec zřejmé, jakým způsobem došlo ke stanovení – žalovanou požadované – kupní ceny (viz výše).

45. Jakkoli z provedených důkazů vyplývá závěr, že znalecký posudek ze dne [datum], vypracovaný [jméno] [příjmení], stanovující cenu předmětných nemovitostí na částku 542 140 Kč, [titul] [příjmení] před stanovením kupní ceny ve výši 752 600 Kč k dispozici neměla, nemůže podepsaný soud nezaznamenat, že zjištěná skutečnost postrádá„ kontextuální logickou oporu“, neboť není zjevné, z jakého důvodu byla kupní cena – po odečtení smluvené provize – stanovena právě na částku 680 000 Kč. Tvrdila-li přitom [titul] [příjmení] ve svědecké výpovědi, že uvedený znalecký posudek„ viděla“ až poté, co sama stanovila výši kupní ceny, je vhodné uvést, že toto tvrzení není příliš věrohodné. Nicméně, jak výše uvedeno, tyto případné rozpory nepovažuje soud za podstatné za situace, kdy je zjevné, že osoba jednající za žalobkyně – údajně s odbornou péčí – stanovila v roce 2020 kupní cenu předmětných nemovitostí ve výši pouze cca o 25 % vyšší než podle znaleckého posudku vypracovaného o více než šest let dříve! Při shora uvedeném růstu cen nemovitostí by přitom bylo lze očekávat, že tržní cena bude přinejmenším o 50 % vyšší než podle znaleckého posudku z roku 2014; s touto premisou ostatně koresponduje závěr znaleckého posudku, jenž indikoval obvyklou cenu předmětných nemovitostí ve výši 900 000 Kč.

46. Pakliže soud v rámci dokazování zjistil, že podle jednatelky [právnická osoba] [označení firmy] x [právnická osoba] mělo mít o předmětné nemovitosti zájem větší množství subjektů, není podepsanému soudu zřejmé, proč – nebylo-li v řízení současně prokázáno, že žalovaná měla eminentní zájem na nejrychlejším možném prodeji nemovitostí – nebyli na prohlídku nemovitostí pozváni i další případní zájemci, kteří – hypoteticky – mohli nabídnout i vyšší kupní cenu. Současně má soud za to, že při uzavírání obdobných smluv je obvyklé, že se protistraně dává„ čas na rozmyšlenou“.

47. Jinými slovy řečeno, právě netypická rychlost celé„ operace“ vyvolává důvodné pochybnosti o tom, že žalobkyně jednala s potřebnou odbornou péčí, tedy že vskutku měla zájem, aby byly nemovitosti prodány za tržní cenu v tom smyslu, že tato cena bude představovat výslednici oprávněných zájmů žalované i společnosti [právnická osoba]

48. Právě v této souvislosti je„ užitečné“ připomenout obsah ustanovení § 3 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování, podle kterého realitní zprostředkování zahrnuje mj. poskytnutí inzertní služby, posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny, zpracování marketingu nemovité věci, zajištění prohlídky nemovité věci, obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí či zprostředkování poskytnutí právních služeb. Přestože soud opakovaně zdůrazňuje, že uvedený výčet nepředstavuje nutné penzum povinností realitního zprostředkovatele, vhodným způsobem ilustruje množinu (nezřídka časově náročných) činností, ke kterým v rámci realitního zprostředkování zpravidla dochází. Podle mínění soudu je tak – až na odůvodněné výjimky – v zásadě vyloučeno, aby od uzavření Smlouvy do uzavření Dohody uběhla doba nižších desítek hodin. Měla-li by se v dané věci vskutku ona výjimka uplatnit, bylo na žalobkyni, aby její existenci tvrdila a prokázala.

49. V této souvislosti nelze zcela ztrácet ze zřetele ani skutečnost, že žalovaná vstoupila do právního vztahu se žalobkyní na základě zjevně klamavého – a tedy nekalosoutěžního – inzerátu, ze kterého nade vši pochybnost vyplývá, že zájemce o koupi nemovitostí není realitní kanceláří. Tento fakt je v podmínkách projednávané věci podstatný proto, že v předsmluvním stádiu vzniklo žalované legitimní očekávání (srov. ustanovení § 1728 odst. 2 a § 1729 odst. 1 občanského zákoníku), že v rámci případného prodeje nemovitostí nebude platit žádnou provizi, neboť bude vyjednávat přímo se zájemcem o jejich koupi. Je proto vhodné připomenout, že podle ustanovení § 6 odst. 1 občanského zákoníku, petrifikujícího klasickou římskoprávní zásadu, nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého jednání; podle vyjádření [titul] [příjmení] je přitom zjevné, že popsaný modus operandi nepředstavuje její exces, nýbrž systematický marketingový postup žalobkyně, jež se tímto zjevně zavádějícím, klamavým a tudíž nepoctivým způsobem v dané lokalitě snažila získat nové klienty.

50. Z výše pojednaných důvodů dospěl soud k závěru, že jednání žalobkyně ve svém souhrnu představuje jednání, kterým byla žalovaná vystavena omylu tím, že přistoupila na ujednání o požadované kupní ceně ve výši, kterou (patrně) převzala v dobré víře od osoby, která byla v dané věci vázána principy profesionality (srov. ustanovení § 5 odst. 1 občanského zákoníku) v tom smyslu, že ke stanovení navrhované kupní ceny měla přikročit až po předchozí uvážlivé analýze nabídkové ceny (viz výše), případně až poté, kdy bude jasné, že žádný z potenciálních zájemců o koupi nebude ochoten zaplatit vyšší cenu. V této souvislosti je namístě připomenout, že jednáním, kterým jedna ze stran může vyvolat omyl jednajícího, může představovat i její nečinnost (viz komentář k ustanovení § 583 občanského zákoníku in: Lavický, P. a kol.: Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1-654). Komentář. 1. vydání, Praha: C. H. Beck, 2014); byla-li tudíž žalobkyně v dané věci povinna postupovat s odbornou péčí (o čemž nemůže být důvodných pochyb), mohla vyvolat omyl žalované rovněž tím, že jí tuto odbornou péči v potřebném rozsahu neposkytla.

51. Ze zaznamenaných důvodů, u kterých je nutno akcentovat právě jejich„ souhrnné působení“, kdy žalobkyně, jejíž zaměstnankyně původně žalovanou kontaktovala pod„ falešnou identitou“, v nestandardně krátké době (aniž byl zpětně viděno k této rychlosti nějaký objektivní důvod a aniž jí via facti – s výjimkou obstarání zájemce o koupi – poskytla jakékoliv relevantní služby realitního zprostředkovatele) uzavřela s žalovanou dvojici smluv, ve kterých byla ujednána kupní cena ve výši, kterou lze mít za nikoliv nepodstatně nižší, než by byla obvyklá cena těchto nemovitostí, dospěl soud k závěru, že Smlouvu, od které žalobkyně odvíjí žalovaný nárok na zaplacení provize, – k námitce žalované, dovolávající se (byť i z jiného důvodu) její neplatnosti – je třeba považovat za neplatnou podle ustanovení § 583 občanského zákoníku.

52. Žalobkyni případně na vysvětlenou je možno dodat, že nehledal-li by soud důvod pro tzv. relativní neplatnost smlouvy z výše uvedeného důvodu (kupříkladu z důvodu„ spoluzavinění na straně žalované“ – viz níže), přikročil by k indikaci její absolutní neplatnosti podle ustanovení § 588 občanského zákoníku, neboť by nebylo možno zcela přehlížet výše popsané skutečnosti, jež ve svém důsledku mohou vést k závěru o jednání, jež se zjevně příčí dobrým mravům. Podle mínění soudu je však v dané věci přiléhavější závěr o relativní neplatnosti způsobené právně relevantním omylem žalované, a proto soud rozhodl o neplatnosti Smlouvy primárně z důvodu předvídaného v ustanovení § 583 občanského zákoníku.

V. Stručná sumarizace

53. Soud považuje za vhodné závěrem uvést, že rozhodnutí posuzované věci nebylo rozhodnutím triviálním mj. proto, že procesní postoje účastníků řízení v posledku neumožnily kompromisní smírné řešení, a soud byl tudíž„ přinucen“ vybrat jedno ze dvou možných řešení, definovaných úslovím„ vítěz bere vše“, tedy řešení, které podle mínění podepsaného soudu zcela nekoresponduje s přijatými skutkovými zjištěními.

54. Jak již výše uvedeno, v souzené věci šlo o střet principu autonomie vůle a jeho nutných občanskoprávních korektivů. Jakkoli proto bylo prokázáno, že žalovaná Smlouvu i Dohodu uzavřela, aniž by na ni byl vyvíjen právně relevantní nátlak, nešlo současně ztrácet ze zřetele, že na straně žalobkyně došlo k tolika dílčím pochybením, jež ve svém důsledku vedly k (relativní) neplatnosti uzavřené Smlouvy. Není však vhodné zcela ztrácet ze zřetele skutečnost, že žalovaná, u které je třeba předpokládat rozum průměrného člověka (viz ustanovení § 4 odst. 1 občanského zákoníku), vstupovala do příslušných právních vztahů až příliš lehkovážně, pročež právní ochrana, kterou jí podepsaný soud poskytl, nelze v žádném případě považovat za nevyhnutelně očekávatelnou, ostatně poskytnutí této ochrany představuje důsledek v posledku relativně rozsáhlého dokazování.

55. Pro úplnost je vhodné se rovněž zmínit o otázce hypotetické tržní ceny předmětných nemovitostí. Přestože obsah výpovědi svědka [jméno] [příjmení] považoval toliko za subsidiární, pročež na jejím základě nepřijal žádné skutkové zjištění, soud nepřehlédl, že ke dni vyhlášení tohoto rozsudku nedošlo k převodu vlastnického práva k předmětným nemovitostem, ani nebylo příslušným katastrálním úřadem zahájeno řízení o zápisu změny vlastnického práva. Tato skutečnost však podle názoru soudu sama o sobě nikterak nezpochybňuje shora přijaté závěry, které se opírají o premisu, že žalobkyně žalované neposkytla potřebnou odbornou péči, nikoliv o hypotetický úsudek, že žalovaná mohla předmětné nemovitosti posléze prodat za výrazně vyšší cenu.

56. Závěrem soud připomíná, že podle Důvodové zprávy k návrhu zákona o realitním zprostředkování si nová právní úprava kladla za cíl zvýšenou ochranu klientů realitních zprostředkovatelů a kultivaci prostředí realitního zprostředkování s tím, že v době návrhu zákona byla v tomto prostředí patrná„ nedůvěra v realitní služby a nízká prestiž realitních zprostředkovatelů“, což vedlo mj. ke„ snižování počtu realitních obchodů realizovaných za jejich účasti“. Zcela nad rozhodný rámec je tak možno uzavřít, že žalobkyně podáním žaloby poněkud nezamýšleně na konkrétním (i když snad pouze ojedinělém) případu doslova ilustrativně dokládá, z jakého důvodu patrně považoval předkladatel návrhu zákona o realitním zprostředkování za případné konstatovat nízkou prestiž realitních zprostředkovatelů a hovořit o nedůvěře v realitní služby.

VI. Náklady řízení

57. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle ustanovení § 142 odst. 1 občanského soudního řádu tak, že přiznal žalované nárok na plnou náhradu všech účelně vynaložených nákladů řízení. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená podle ustanovení § 6 odst. 1, § 7 a § 9 odst. 3 písm. a) vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarifu), z tarifní hodnoty ve výši 72 600 Kč, tedy odměny ve výši 4 020 Kč za každý ze šesti a půl úkonu právní služby (převzetí a příprava zastoupení, dvě rozsáhlá podání, účast na třech jednáních a jedno stručné podání) a paušální náhrada hotových výdajů v celkové výši 2 100 Kč Celkem účelně vynaložené náklady řízení žalované tak včetně náhrady za daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 28 230 Kč představuje částku 34 158 Kč. Od této částky však musel soud odečíst na základě aplikace ustanovení § 147 odst. 1 občanského soudního řádu částku, která představuje účelně vynaložené náklady řízení žalobkyně ve výši 5 663 Kč (odměna advokáta ve výši 4 020 Kč, paušální náhrada ve výši 300 Kč, náhrada cestovních výdajů ve výši 649 Kč při cestě z [obec] do [obec] a zpět – 110 Kč při náhradě ve výši 5,9 Kč za 1 km, a náhrada za promeškaný čas ve výši 200 Kč, a náhrada za daň z přidané hodnoty ve výši 494 Kč), vynaložené v souvislosti s jednáním konaným dne [datum]. Soud proto uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 28 495 Kč, kterou je žalobkyně povinna zaplatit k rukám právního zástupce žalované, a to v zákonem předvídané lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

58. Pro úplnost je vhodné uvést, že soud přikročil k tzv. separaci nákladů řízení, jelikož dospěl k závěru, že právní zástupce žalované ve svém důsledku„ zmařil“ jednání konané dne [datum]. Je sice pravdou, že právní zástupce nebyl na toto jednání formálně předvolán, podle mínění podepsaného soudu ale nemůže být pochyb o tom, že měl o termínu jednání potřebné povědomí. Žalované totiž bylo předvolání k tomuto (prvnímu) jednání doručováno společně s usnesením, kterým byla vyzvána, aby se vyjádřila k předmětnému návrhu žalobkyně. Soudní obsílku obsahující toto usnesení i předvolání k jednání přitom žalovaná převzala dne [datum] a již dne [datum] právní zástupce žalované oznámil soudu převzetí právního zastoupení žalované a současně požádal o nahlédnutí do spisu. Následně pověřená zaměstnankyně právního zástupce žalované dne [datum] do předmětného spisu nahlížela. K inkriminovanému jednání se přitom žalovaná bez omluvy nedostavila, je proto namístě domněnka, že sama žalovaná měla za to, že se jednání zúčastní její zástupce, kterému již předtím vystavila plnou moc. Za této situace je zjevné, že právní zástupce žalované o termínu nařízeného jednání zpraven byl, pročež opačný závěr, založený toliko na skutečnosti, že nebyl formálně k jednání předvolán, by byl výrazem přepjatého formalismu, kterému nelze poskytnout právní ochranu.

Poučení