19 Co 1226/2024 - 130

Rubrum

Krajský soud v Českých Budějovicích rozhodl jako soud odvolací v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Ing. Martiny Lacinové a soudců JUDr. Ivety Jiříkové a Mgr. Jana Jursíka ve věci žalobkyně: [OVM], IČO [IČO zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/0] za níž jedná [OVM] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/1] proti žalovaným: 1. [Jméno zainteresované osoby 0/0][Datum narození zainteresované osoby 0/0] [Adresa zainteresované osoby 0/0] 2. [Jméno zainteresované osoby 1/0][Datum narození zainteresované osoby 1/0] [Adresa zainteresované osoby 0/0] oba zastoupeni advokátem [Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0] o nahrazení projevu vůle, o odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v Prachaticích ze dne 24. 6. 2024, č. j. 8 C 250/2023-103, takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se mění takto: Nahrazuje se projev vůle žalovaných s uzavřením této kupní smlouvy: KUPNÍ SMLOUVA Smluvní strany: [tituly před jménem] [Jméno zainteresované osoby 0/0] [Datum narození zainteresované osoby 0/0] [Adresa zainteresované osoby 0/0] a [tituly před jménem] [Jméno zainteresované osoby 1/0] [Datum narození zainteresované osoby 1/0] [Adresa zainteresované osoby 0/0] (dále jen „prodávající“) a [OVM] IČ: [IČO] se sídlem [adresa] (dále jen „kupující“) uzavírají podle ustanovení § 2128 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění následující kupní smlouvu:

I. Prodávající prohlašují, že jsou vlastníky a mají ve společném jmění manželů nemovitosti uvedené v čl. II této smlouvy s veškerými součástmi a příslušenstvím, se všemi právy a povinnostmi (dále jen „Předmět koupě“) za kupní cenu uvedenou v čl. III smlouvy. Kupující tímto od prodávajících kupuje Předmět koupe s veškerými součástmi a příslušenstvím a se všemi právy a povinnostmi a přijímá jej do svého výlučného vlastnictví a zavazuje se za Předmět koupě zaplatit kupní cenu uvedenou v čl. III smlouvy.

II. Předmětem koupě jsou nemovitosti – nezastavěné pozemky parc. č. [číslo] (ostatní plocha), parc. č. [číslo] (trvalý travní porost) a parc. č. [číslo] (ostatní plocha), vše zapsané v katastru nemovitostí u [katastrální úřad] [adresa], na listu vlastnictví [číslo] pro katastrální území [adresa], obec [adresa]. Prodávající neposkytují kupujícímu žádnou záruku, zajištění nebo příslib ohledně jakosti předmětu koupě; kupující se o stavu Předmětu koupě informoval.

III. Kupní cena se sjednává částkou ve výši 1 944 750 Kč (slovy: jeden milion devět set čtyřicet čtyři tisíc sedm set padesát korun českých). Kupní cena nepodléhá DPH. Prodávající jsou povinni na výzvu kupujícího sdělit ve lhůtě 7 dnů číslo bankovního účtu, na které bude kupujícím uhrazena kupní cena. Vlastnické právo k Předmětu koupě nabývá kupující zápisem do katastru nemovitostí. Kupující se zavazuje zaplatit kupní cenu do 60 dnů ode dne, kdy bude příslušným katastrálním úřadem vyrozuměn o tom, že byl vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí proveden. Návrh na vklad vlastnického práva k Předmětu koupe podá u [katastrální úřad] [adresa], kupující, a to nejpozději do 60 dnů od nabytí právní moci tohoto rozsudku, kterým byla nahrazena vůle prodávajících.

II. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů ve výši 6 954 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Prachaticích soudní poplatek 10 000 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Okresní soud v Prachaticích (soud prvního stupně) napadeným rozsudkem zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala nahrazení projevu vůle žalovaných v podobě uzavření kupní smlouvy mezi žalobkyní jako kupujícím a žalovanými jako prodávajícími ve vztahu k pozemku parcelní č. [číslo] – ostatní plocha, pozemku parcelní č. [číslo] – trvalý travní porost a pozemku parcelní č. [číslo] – ostatní plocha, zapsaných v katastru nemovitostí u [katastrální úřad] [adresa], na listu vlastnictví č. [číslo] pro katastrální území a obec [adresa] (výrok I.) a uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalovaným na náhradě nákladů řízení částku 226 938,77 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaných (výrok II.).

2. Žalobkyně se žalobou ze dne 19. 9. 2023 domáhala nahrazení projevu vůle žalovaných jako prodávajících uzavřít se žalobkyní jako kupujícím kupní smlouvu, jejím předmětem je prodej pozemku parc. č. [číslo] - ostatní plocha, parc. č[číslo] - trvalý trvaní porost a parc. č. [číslo], ostatní plocha, vše zapsáno na LV č. [číslo] pro katastrální území a obec [adresa] s odůvodněním, že žalovaní nabyli předmětné pozemky do společného jmění manželů na základě kupní smlouvy ze dne 1. 4. 2022. Předmětné pozemky se nacházejí na území Národního parku [adresa], žalobkyni tak k pozemkům svědčí zákonné předkupní právo, které bylo při prodeji pozemků žalovaným porušeno, neboť tyto pozemky měly být nabídnuty při zamýšleném prodeji žalobkyni, což se nestalo.

3. Soud prvního stupně po provedeném dokazování vyšel ze zjištění, že žalovaní uzavřeli dne 1. 4. 2022 s původním vlastníkem [jméno FO] kupní smlouvu, na základě které nabyli vlastnické právo k předmětným pozemkům, které se nacházejí v rámci hranic Národního parku [adresa]. Součástí kupní smlouvy byla dohoda mezi původními smluvními stranami o tom, že případné riziko uplatnění předkupního práva k pozemkům státem přechází okamžikem podpisu kupní smlouvy na kupující, kteří se zavázali další záležitosti týkající se případných povinností plynoucích ze zákona o ochraně přírody a krajiny řešit a projednávat přímo s příslušným orgánem ochrany přírody a krajiny, bez součinnosti prodávajícího a na svůj vrub. Dne 26. 4. 2022 bylo doručeno žalobkyni oznámení o uskutečněné koupi pozemků ze strany 2. žalované. Žalobkyně byla informována o skutečnosti, že veškeré povinnosti z předkupního práva přešly písemnou dohodou na žalované, oznámení dále obsahovalo nabídku směny dotčených pozemků za jiné a výzvu k využití práva retraktu. Žalobkyně na výzvu nijak nereagovala, následně 23. 2. 2023 zaslala žalobkyně 2. žalované výzvu k realizaci předkupního práva ohledně dotčených pozemků.

4. Po právní stránce soud prvního stupně vycházel z ustanovení § 61 odst. 1 zákona č. 114/1992 Sb. o ochraně přírody a krajiny ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOPK“) a z § 2144 odst. 1, 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen „o. z.“) a § 2147 o. z. Mezi účastníky nebyl sporný skutkový stav, ale otázka právního hodnocení. Žalovaní namítali neexistenci předkupního práva z důvodu, že nebylo v rozporu s ustanovením § 61 odst. 1 ZOPK zapsáno do katastru nemovitostí. Soud prvního stupně uzavřel, že předkupní právo ve smyslu § 61 odst. 1 ZOPK je předkupním právem zákonným a jeho zapsání do katastru nemovitostí má výhradně deklaratorní charakter. Odkázal rovněž na ustanovení § 984 odst. 1, 2 o. z., dle kterého se materiální publicita veřejného seznamu nevztahuje na věcná práva vznikající bez zřetele na stav zápisu ve veřejném seznamu, a tedy právě na předkupní právo ve smyslu § 61 odst. 1 ZOPK. Pokud žalovaní dále namítali, že přípisem ze dne 22. 4. 2022 uzavření kupní smlouvy žalobkyni oznámili a nabídli jí vlastnické právo k předmětným pozemkům k prodeji, přičemž žalobkyně na tuto nabídku nijak nereagovala, a tedy nevyužitím dané nabídky předkupní právo zaniklo, posoudil soud prvního stupně tuto námitku jako částečně důvodnou. Pokud žalovaní dopisem ze dne 22. 4. 2022 žalobkyni nabídli možnost využít předkupního práva, pak k dopisu nepřiložili písemnou dohodu s původním vlastníkem, ale pouze samotnou kupní smlouvu, která dohodu o předkupním právu neobsahuje. Soud prvního stupně proto aplikoval ustanovení § 436 odst. 2 o. z., kdy žalobkyni nebylo zřejmé, že žalovaní jednali za původního vlastníka pozemků, proto platí závěr, že jednali vlastním jménem. Zohlednil však okamžik, ve kterém tak žalovaní činili, tedy po podání návrhu na vklad (byl podán 4. 4. 2024), kdy vlastnické právo žalovaní nabyli vkladem do katastru nemovitost se zpětnými účinky k okamžiku podání návrhu na vklad, tedy ke dni 4. 4. 2024. Za dané situace tak žalovaní dle soudu prvního stupně byli oprávněni učinit nabídku k realizaci předkupního práva, neboť byli vlastníky předmětných nemovitostí. Soud prvního stupně proto konstatuje, že přestože byla povinnost původního vlastníka ve smyslu § 61 odst. 1 ZOPK nabídnout věc při zamýšleném prodeji žalobkyni formálně porušena, následnou nabídkou učiněnou 2. žalovanou za žalované jako celek byly následky tohoto porušení zhojeny, respektive do práv žalobkyně tak nebylo ve svém důsledku zasaženo. Soud prvního stupně dále zohlednil i legitimní očekávání žalovaných ve vztahu k učiněné nabídce, když žalovaní nabídli žalobkyni realizaci předkupního práva, a tedy převod pozemků za identických podmínek, přičemž žalobkyně na jejich nabídku nijak nereagovala. Žalobkyně tím právo retraktu po uplynutí 60denní lhůty ve smyslu § 61 odst. 1 ZOPK zaniklo, neboť tuto lhůtu lze dle soudu prvního stupně aplikovat per analogiam. Dle soudu zaniklo právo retraktu, tedy právo požadovat převedení vlastnického práva po koupěchtivém dle § 2144 odst. 3 o. z., nikoliv předkupní právo jako celek. Soud prvního stupně současně shledal rozpor s dobrými mravy, který judikatura ve vztahu k uplatňování předkupního práva po delším časovém úseku připouští, neboť žalobkyni bylo využití předkupního práva nabídnuto přípisem ze dne 22. 4. 2022, žalobkyně na tuto nabídku nijak nereagovala, čímž vytvořila legitimní očekávání žalovaných o nevyužití, resp. zániku práva retraktu, přičemž o 10 měsíců později žalované vyzvala k realizaci předkupního práva. Soud prvního stupně shrnuje, že i případě, kdyby nabídkou žalovaných nebyly zhojeny nedostatky při realizaci předkupního práva, nebyla by žaloba důvodná právě pro rozpor s dobrými mravy. S těmito závěry proto žalobu jako nedůvodnou zamítl. O nákladech řízení mezi účastníky bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy žalovaným, kteří měli ve věci plný úspěch, byla přiznána náhrada nákladů za jejich právní zastoupení.

5. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně odvolání z důvodu dle § 205 odst. 2 písm. c, e) a g) o. s. ř. Žalobkyně zastává názor, že řízení je postiženo jinou vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci ve smyslu § 205 odst. 2 písm. c) o. s. ř., neboť v řízení došlo k porušení požadavku předvídatelnosti soudního rozhodnutí. Soud prvního stupně měl žalobkyni poučit ve smyslu § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř., aby mohla reagovat na tvrzení žalovaných, že ve lhůtě 60 dnů nevyužila jejich nabídky předkupního práva ze dne 22. 4. 2022, kterou soud shledal důvodnou, neboť s ohledem na dosavadní judikaturu ohledně porušení předkupního práva ve smyslu § 61 odst. 1 ZOPK měla žalobkyně důvodné očekávání, že soudní řízení bude rozhodnuto obdobně jako v předložených rozhodnutích, neboť případy se v podstatných znacích shodují. Žalobkyně se dále neztotožňuje s právním názorem soudu prvního stupně, že podání žalovaných ze dne 22. 4. 2022 s přílohou kupní smlouvy ze dne 1. 4. 2022, doručené žalobkyni dne 26. 4. 2022, má náležitosti nabídky na odkoupení předmětných pozemků v rámci realizace předkupního práva, kterou žalobkyně ve lhůtě 60 dnů nevyužila. Neztotožňuje se ani s názorem soudu prvního stupně, že její postup při řešení porušení předkupního práva je v rozporu s dobrými mravy. Žalobkyně připomíná, že již dopisem ze dne 7. 2. 2018 upozornila původního vlastníka předmětných pozemků pana [jméno FO] na existenci předkupního práva, je tedy otázkou, zda-li samotné jednání smluvních stran kupní smlouvy není v rozporu s dobrými mravy. Žalobkyně proto navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobě v plném rozsahu vyhoví a nahradí projev vůle žalovaných s uzavřením kupní ceny na předmětné pozemky v k. ú. [adresa] a uloží žalovaným povinnost nahradit žalobkyni společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

6. Žalovaní k odvolání žalobkyně uvedli, že napadený rozsudek považují za správný, byť mají za to, že jim ani nevznikla povinnost k nabídce předkupního práva, a pokud vznikla, byla splněna. K námitce žalobkyně žalovaní uvádějí, že soud dle jejich názoru nezatížil řízení namítanou vadou a napadené rozhodnutí nelze považovat za nepředvídatelné. Soud poskytl žalobkyni dostatečná poučení i vzhledem k tvrzeným skutečnostem a ke skutečnostem sporným, a tedy nemusel žalobkyni dále poučovat. Poučovací povinnost se má vztahovat fakticky jen k sporným skutkovým okolnostem, nikoliv k odlišnému či jinému právnímu hodnocení, které se samozřejmě odvíjí od skutkových zjištění. Žalovaní nesouhlasí ani s námitkou žalobkyně, že přípis žalovaných ze dne 22. 4. 2022 nemá náležitosti nabídky předkupního práva. Žalobkyně uvedený přípis hodnotí v rozporu s jeho obsahem. Žalovaní tímto přípisem žalobkyni navrhli směnu předmětných pozemků a současně, jakožto zmocněnci pana [jméno FO], konstatovali, že se jedná o nabídku předkupního práva, když v nabídce je výslovně uvedena nabídka k odkupu pozemků, a to „oprávněně nárokovatelných pozemků“. Nabízeny tak byly jen ty pozemky, k nimž by příslušelo předkupní právo, nikoliv všechny pozemky. Žalovaní dále namítají (a v tomto smyslu mají částečně odlišný názor od soudu prvního stupně), že i když k nabídce nepřiložili dohodu s prodávajícím, pak se jednalo o řádnou nabídku k využití předkupního práva. Žalovaní považují za správný závěr soudu pro případ, že nebyla řádně učiněna nabídka předkupního práva původním prodávajícím a že nabídka byla již nabídkou žalovaných, pak do práv žalobkyně nebylo ve svém důsledku nijak zasaženo. Pokud žalobkyně na jejich nabídku nijak nereagovala v 60denní lhůtě, vytvořila tím legitimní očekávání žalovaných, že svého předkupního práva nevyužívá a uplynutím 60 dnů od doručení této nabídky jí právo retraktu zaniklo; souhlasí rovněž se závěrem soudu prvního stupně, že následně požadovaný převod je v rozporu s dobrými mravy. Žalovaní proto navrhli, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil a přiznal jim právo na náhradu nákladů odvolacího řízení.

7. Krajský soud v Českých Budějovicích (odvolací soud) po zjištění, že odvolání žalobkyně bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou a je přípustné, přezkoumal napadený rozsudek soudu prvního stupně podle § 212 a § 212a o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně je důvodné.

8. Podle § 2144 odst. 1 o. z. je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.

9. Podle § 2144 odst. 3 o. z. nekoupí-li předkupník nabídnutou věc, zůstává mu předkupní právo zachováno.

10. Podle § 2147 odst. 1 o. z. nabídku učiní prodávající předkupníkovi ohlášením všech podmínek. Při nabídce se vyžaduje oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým. Nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu. Podle odstavce 2 téhož ustanovení přijme-li předkupník nabídku, uskuteční se koupě mezi prodávajícím a předkupníkem za týchž podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým.

11. Po skutkové stránce vychází odvolací soud ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, která učinil z provedených důkazů a shodných vyjádření účastníků řízení. Skutkový stav byl soudem prvního stupně zjištěn v rozsahu dostatečném pro rozhodnutí ve věci, odvolací soud proto v plném rozsahu odkazuje na skutkový stav zjištěný soudem prvního stupně tak, jak je popsán v odůvodnění napadeného rozsudku.

12. Po právní stránce odvolací soud stejně jako soud prvního stupně vychází z ustanovení § 61 odst. 1 ZOPK a § 2144 a § 2147 o. z. Pokud jde o námitku žalovaných co do možné neexistence předkupního práva z důvodu prodlení se zápisem tohoto práva do katastru nemovitostí, uzavřel soud prvního stupně zcela správně, že ustanovení § 61 odst. 1 ZOPK zakotvuje zákonné předkupní právo státu. To vzniká přímo ze zákona u všech pozemků, které splňují podmínky zde uvedené, a to bez ohledu na to, zda je toto právo zapsáno v katastru nemovitostí. S ohledem na ustanovení § 984 odst. 2 o. z., dle kterého se neuplatní princip materiální publicity a nelze se proto dovolat dobré víry ve stav zápisu v katastru nemovitostí v případě věcného práva vznikajícího ze zákona bez zřetel na stav zápisu v tomto veřejném seznamu, se proto žalovaní nemohou bránit tím, že jim nebyla existence předkupního práva známa, neboť nebylo v katastru nemovitostí zapsáno. Stejně tak se nemohou bránit tím, že výkon práva žalobkyně je v rozporu s dobrými mravy z důvodu prodlení se zápisem předkupního práva do katastru nemovitostí s odůvodněním, že žalovaní jsou dobrověrně nabyvatelé nemovitostí. Zákonné předkupní právo má povahu věcného práva, soud prvního stupně rovněž správně uzavřel, že na předkupní právo dle § 61 ZOPK se uplatní podpůrně ustanovení o. z. K závěru, že § 61 odst. 1 ZOPK zakotvuje zákonné věcné předkupní právo orgánu ochrany přírody k pozemkům ležícím na území národních parků za splněných tam vytčených podmínek ostatně dospěl i Nejvyšší soud ve svém rozsudku sp. zn. 22 Cdo 1691/2018 ze dne 28. 11. 2019.

13. Odvolací soud považuje za správné právní posouzení věci soudem prvního stupně také v tom směru, že přípis 2. žalované ze dne 22. 4. 2022 doručený žalobkyni dne 26. 4. 2022, kterým byla žalobkyni nabídnuta možnost využít předkupního práva (dále jen „nabídka“), je třeba posoudit tak, že žalovaní v tomto případě jednali svým vlastním jménem, nikoliv jménem původního vlastníka pozemků [jméno FO] (prodávající). Žalovaní připojili k nabídce ze dne 22. 4. 2022 pouze samotnou kupní smlouvu uzavřenou s prodávajícím [jméno FO] dne 1. 4. 2022, nikoliv dohodu mezi smluvního stranami této kupní smlouvy o tom, že případné riziko uplatnění předkupního práva k pozemkům státem přechází okamžikem podpisu kupní smlouvy na žalované jako kupující. Ani z textu nabídky ze dne 22. 4. 2022 (č. l. 38) není zřejmé, že by tuto nabídku činili žalovaní jménem prodávajícího, nepředložili k tomu žádné zmocnění udělené prodávajícím [jméno FO] a odvolací soud má za to, že ani dohoda uzavřená mezi stranami kupní smlouvy o přechodu rizika uplatnění předkupního práva z prodávajícího na kupující (č. l. 87) takovým zmocněním, neboť neobsahuje zmocnění udělené prodávajícím [jméno FO] žalovaným jako kupujícím, aby jeho jménem učinili žalobkyni nabídku využití předkupního práva.

14. Odvolací soud sdílí závěr soudu prvního stupně, že prodávající [jméno FO] svoji povinnost ve smyslu § 61 odst. 1 ZOPK nabídnout žalobkyni při zamýšleném prodeji předmětné pozemky formálně porušil. Odvolací soud však nepovažuje za správný závěr soudu prvního stupně, že následnou nabídku učiněnou 2. žalovanou za žalované jako celek ze dne 22. 4. 2022 byly následky tohoto porušení zhojeny. Soud prvního stupně opomněl, že povinnost nabídnout věc k prodeji má ve smyslu § 2147 o. z. prodávající. Případné oznámení koupěchtivého (zde žalovaní), eventuálně pokud se předkupník (žalobkyně) o prodeji dozví jiným způsobem, prodávajícího této povinnosti nezbaví a vůči předkupníkovi nemá za následek běh lhůty podle § 2148 odst. 1 o. z. Z ustanovení § 2147 o. z. vyplývá, že v případě předkupního práva je základní povinností prodávajícího nabídnout věc ke koupi. Neučiní-li prodávající nabídku, může se předkupník (zde žalobkyně) domáhat nahrazení projevu vůle dlužníka (prodávajícího); vznikne-li právo retraktu, pak se nahrazení projevu vůle může domáhat vůči nabyvateli (koupěchtivému - žalovaní). Lhůta pro učinění nabídky není stanovena, nicméně s ohledem na § 2143 a § 1958 odst. 1 o. z. je prodávající povinen nabídku učinit v den uzavření smlouvy s koupěchtivým, neboť v ten den povinnost učinit nabídku dospěla. Lhůta pro přijetí nabídky není výslovně stanovena, nicméně vyplývá z § 2148, tj. nabídka musí být přijata do 8 dnů po nabídce u věcí movitých a do 3 měsíců po nabídce u věcí nemovitých. Nedojde-li k přijetí nabídky v uvedené lhůtě, nedošlo k uzavření smlouvy mezi dlužníkem a předkupníkem.

15. Soud prvního stupně nesprávně posoudil nabídku žalovaných ze dne 22. 4. 2022 jako nabídku předkupního práva, když vycházel z toho, že v době doručení nabídky žalobkyni již byly vlastníky předmětných nemovitostí, když vlastnické právo žalovaných k předmětným nemovitostem bylo zpětně zapsáno ke dni 4. 4. 2024. Žalovaní však tuto nabídku učinili svým vlastním jménem. V situaci, kdy žalovaní nebyli v pozici prodávajících a nezamýšleli předmětné pozemky prodat koupěchtivému, nemohli činit nabídku na využití předkupního práva ve smyslu § 2147 o. z. Nabídku žalovaných ze dne 22. 4. 2022 lze posoudit pouze jako nabídku na využití práva předkupníka dle § 2144 o. z., tedy nabídku retraktu. Z ustanovení § 2144 o. z. vyplývá, že právo retraktu ve smyslu § 2144 odst. 1 o. z. vnikne, pokud prodávající poruší věcné předkupní právo. Předkupník má právo vyzvat koupěchtivého k učinění nabídky ke koupi. Nesprávný je závěr soudu prvního stupně, že 60-denní lhůtu ve smyslu § 61 odst. 1 ZOPK lze aplikovat per analogiam rovněž na nabídku využití práva retraktu. Takovou lhůtu zákon nestanoví, pro využití práva retraktu platí pouze obecná tříletá promlčecí lhůta od okamžiku, kdy mohlo být vykonáno poprvé, tj. od okamžiku, kdy se předkupník dozvěděl či dozvědět měl a mohl o nabytí vlastnického práva koupěchtivým a o osobě koupěchtivého a v případě věci zapsané ve veřejném seznamu je tímto okamžikem okamžik zápisu do takového veřejného seznamu. Právo retraktu se promlčí nejpozději v objektivní promlčecí lhůtě 10 let od nabytí vlastnického práva koupěchtivým.

16. Jak bylo shora uvedeno, odvolací soud stejně jako soud prvního stupně dospěl k závěru, že prodávající [jméno FO] převodem vlastnického práva k předmětným pozemkům na žalované na základě kupní smlouvy ze dne 1. 4. 2022 porušil předkupní právo státu zakotvené v ustanovení § 61 odst. 1 ZOPK. Žalobkyni tak vzniklo ve smyslu § 2144 o. z. právo retraktu, které vůči žalovaným jako koupěchtivým uplatnila. Toto právo uplatnila dopisem ze dne 23. 2. 2023, kterým vyzvala žalované k realizaci předkupního práva ohledně předmětných pozemků. Žalobkyně tak právo retraktu uplatnila ve lhůtě 10 měsíců poté, co došlo k zápisu vlastnického práva žalovaných k předmětným pozemkům do katastru nemovitostí, svůj nárok tak uplatnila v rámci zákonné promlčecí lhůty. Za situace, kdy žalovaní jako koupěchtiví na výzvu žalobkyně k realizaci předkupního práva nereagovali, nezbylo žalobkyni než domáhat se svého nároku podáním soudní žaloby.

17. Odvolací soud nepovažuje za správný ani závěr soudu prvního stupně, že i v případě, kdyby nabídkou žalovaných nebyly zhojeny nedostatky při realizaci předkupního práva, nebyla by žaloba důvodná pro rozpor s dobrými mravy. Pokud soud prvního stupně odkazuje na judikaturu ve vztahu k uplatňování předkupního práva pod delším časovém úseku, která případný rozpor s dobrými mravy připouští, pak odkazované usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 10. 2022 sp. zn. 22 Cdo 1282/2021 dle odvolacího soudu na projednávanou věc nedopadá. V citované věci žalobce počal usilovat o uplatnění práva retraktu až téměř dva a půl roku po té, co sepsal „prohlášení o nevyužití předkupního práva“ a dva roky po tom, co bylo podle kupní smlouvy vlastnické právo k pozemkům zapsáno na žalovaného. V projednávané věci je však situace jiná, zde se žalobkyně žádným prohlášením svého předkupního práva nevzdala a právo retraktu uplatnila 10 měsíců poté, co bylo vlastnické právo žalovaných k předmětným pozemkům do katastru nemovitostí zapsáno. Ačkoliv předkupní právo žalobkyně k předmětným pozemkům nebylo zapsáno do katastru nemovitostí, byli si žalovaní možnosti uplatnění předkupního práva k pozemkům státem vědomi, o čemž svědčí dohoda sepsaná mezi prodávajícím [jméno FO] a žalovanými jako kupujícími v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy ze dne 1. 4. 2022. S ohledem na všechny okolnosti projednávané věci proto nelze uplatnění práva retraktu ze strany žalobkyně posoudit jako výkon práva v rozporu s dobrými mravy.

18. Ze všech shora uvedených důvodů proto odvolací soud dospěl na rozdíl od soudu prvního stupně k závěru, že žaloba žalobkyně na nahrazení projevu vůle žalovaných je v plném rozsahu důvodná. Odvolací soud proto podle § 220 o. s. ř. změnil napadený rozsudek soudu prvního stupně tak, že nahradil projev vůle obou žalovaných jako prodávajících uzavřít se žalobkyní jako kupující kupní smlouvu, jejímž předmětem je prodej pozemků parc. č. [číslo] (ostatní plocha), parc. č. [číslo] (trvalý travní porost) a parc. č. [číslo] (ostatní plocha), vše zapsané na LV č. [číslo] pro k. ú. a obec [adresa] za kupní cenu ve výši 1 944 750 Kč, když text kupní smlouvy je uveden ve výroku I. tohoto rozsudku.

19. Výrok o náhradě nákladů řízení vyplývá z ustanovení § 224 odst. 1, 2 o. s. ř. a § 142 odst. 1 o. s. ř. V řízení byla žalobkyně zcela úspěšná, přísluší jí proto vůči žalovaným plné právo na náhradu nákladů řízení. Za řízení před soudem prvního stupně náleží žalobkyni náhrada nákladů řízení dle § 151 odst. 3 o. s. ř. a vyhlášky č. 254/2015 Sb. za 8 úkonů po 300 Kč (písemná podání ze dne 19. 9. 2023 a 16. 5. 2024, třikrát příprava na jednání soudu a třikrát účast na jednání soudu ve dnech 17. 4. 2024, 29. 5. 2024 a 24. 6. 2024) a dále jízdné ke třem soudním jednáním, na jednání dne 17. 4. 2024 autobusem [odkud - kam] a zpět dvakrát 175 Kč, jízdné na jednání dne 29.5.2024 autobusem [odkud - kam] a zpět dvakrát 175 Kč a jízdné na jednání dne 24. 6. 2024 osobním automobilem při vzdálenosti dvakrát 148 Kč, průměrné spotřebě 6,6 litrů na 100 km, ceně benzínu 38,20 Kč/l a základní sazbě 5,60 Kč na 1 km ve výši 2 404 Kč. Náklady řízení vynaložené před soudem prvního stupně činí 5 504 Kč. Náklady odvolacího řízení představuje náhrada za 2 úkony po 300 Kč (příprava na jednání, účast na jednání soudu dne 7.11.2024) a cestovné k soudnímu jednání z [odkud - kam] a zpět vlakem dvakrát 425 Kč; celkem jde o náklady ve výši 1 450 Kč. Odvolací soud proto uložil žalovaným, aby zaplatili žalobkyni společně a nerozdílně na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů částku 6 954 Kč, a to ve lhůtě do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

20. Protože žalobkyně je podle § 11 odst. 2 zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích osvobozena od placení soudních poplatků a byla v řízení úspěšná, přešla poplatková povinnost podle § 2 odst. 3 téhož zákona na žalované. Odvolací soud proto uložil žalovaným povinnost zaplatit společně a nerozdílně České republice na účet Okresního soudu v Prachaticích na soudním poplatku za žalobu 5 000 Kč a za odvolání rovněž 5 000 Kč, celkem tedy 10 000 Kč.

Poučení