19 CO 169/2022 - 225

Rubrum

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Zdeňka Konečného a soudců Mgr. Radky Nekudové Hajdové a Mgr. Miroslavy Šebelové ve věci žalobce: ; Ing. [jméno] [příjmení], narozený dne [datum] bytem [adresa] zastoupený advokátem JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa], [obec] proti žalovaný: ; Picador - [právnická osoba], [IČO] sídlem [adresa] zastoupená advokátem [jméno] [příjmení] sídlem [adresa], [obec] o bezplatné odstranění vad a nedodělků bytové jednotky, o odvolání žalovaného proti rozsudku Městského soudu v Brně ze dne 2. srpna 2022, č.j. 37 C 350/2018-148, ve znění opravného usnesení Městského soudu v Brně ze dne 1. září 2022, č.j. 37 C 350/2018-160, takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se potvrzuje.

II. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady odvolacího řízení v částce 5 400 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právní zástupkyně žalobce.

Odůvodnění

1. V záhlaví označeným rozsudkem soud I. stupně výrokem I. uložil žalovanému povinnost odstranit vadu osazení schodišťového zábradlí ve společných prostorách budovy [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce] (jedná se o budovu, ve které se nachází bytová jednotka žalobce, kterou zakoupil od žalovaného), a to opravou instalace krytek instalovaných na patky schodišťového zábradlí tak, aby instalace krytek patek na všech místech schodišťového zábradlí byla ve stejném provedení a kvalitě, zejména aby na níže uvedených krytkách, specifikovaných v tomto výroku, opravil jejich nelícování s hranou schodiště, nedoléhání k noze zábradlí, případně jejich velikost, když nezakrývají celý prostor pod sebou. Následně ve výroku jsou specifikovány vadné krytky na schodišti, které je ve společných prostorách budovy označením vchodu budovy, patrem, číslem schodu a stranou schodiště. Výrokem II. uložil žalovanému, a to ve znění opravného usnesení citovaného v záhlaví, nahradit žalobci náklady řízení ve výši 22 526 Kč.

2. Takto soud rozhodl o návrhu žalobce na bezplatné odstranění vad na přichycení nohou zábradlí ke schodišti ve společných prostorách předmětného domu způsobem uvedeným ve výroku I. napadeného rozsudku. Vady podle žalobce měly vzniknout tím, že zábradlí bylo na schodišti instalováno ještě před položením dlažby, tím vznikly nezakryté neestetické mezery, působící dojmem nedokončenosti, ve kterých zůstávají nečistoty. V mezidobí žalovaný mezery zakryl krytkami, které ale u označených nohou zábradlí buď nejsou zalícované s hranou schodiště, nebo k noze nepřiléhají, či nejsou dostatečně velké, aby zakryly celou mezeru. Pokud jde o skutkový stav, soud I. stupně vyšel z toho, že žalobce na základě kupní smlouvy z [datum] koupil od žalovaného byt [číslo] včetně podílu na společných částech domu o velikosti [číslo] (předmětná bytová jednotka). Žalobce k odstranění vad vyzval žalovaného přípisem z [datum]. Vady na uchycení nohou zábradlí do schodiště byly prokázány zejména fotodokumentací. Žalovaný se snažil v průběhu řízení vady odstranit instalací krytek, část vad se podařilo řádně odstranit, část vad však nebyla odstraněna řádně a jejich odstranění zůstalo předmětem řízení. Soud I. stupně uzavřel, že prodávající, žalovaný, nedodal kupujícímu, žalobci, předmět koupě bez vad a žalobce má tak ve smyslu § 2107 odst. 1 o. z. právo na odstranění předmětných vad, které řádně uplatnil. Dále uzavřel, že se jednalo o vady, o kterých žalovaný jako prodávající musel ke dni předání bytové jednotky vědět, neboť vady jsou viditelné a na první pohled zřejmé, zvláště pokud žalovaný předmětný dům sám stavěl. Uplatnění vad tedy nebylo opožděné.

3. Proti uvedenému rozsudku podal odvolání žalovaný, soudu I. stupně vytýká, že dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním a uvedené rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Odvolatel nesouhlasí s názorem soudu I. stupně, že všechny zjištěné vizuální nedostatky je třeba považovat za vady ve smyslu ustanovení § 2095 o. z., i když žalovaný tvrzené vady neuznal, chtěl v zájmu smírného řešení vyhovět požadavku žalobce. Žalovaný navrhoval řešení tmelem, který by dovolil zakrýt drobné odchylky, s tím však žalobce nesouhlasil a následně trval na opravě formou srovnání podkladů do úrovně dlažby nalepením nerezových krytek u sloupců zábradlí a zatmelení spár kolem krytek, což bylo žalovaným provedeno. Nerezové kritiky byly vyrobeny a dodatečně instalovány u patek zábradlí. Při jejich výrobě byla zvolena optimální velikost krytek. Jejich osazení je však ovlivňováno tím, že zábradlí je zámečnický výrobek individuálně vyrobený. Zábradlí je vyrobeno z oceli dle zakázky a nelze zaručit naprostou rovinatost všech ocelových dílů a svařovaných spojů, dále naprostou rovinatost podkladů schodiště a nakonec naprostou kolmost všech napojení kovového zábradlí a betonového schodiště. Zábradlí a krytky jsou plně funkční, nebrání ani neruší funkčnost a bezpečnost zábradlí, k němuž má sloužit, provedení úklidu či jiné údržbě domu, v některých případech vzniklé milimetrové odstupy dodatečně vyrobených krytek dle požadavku žalobce od sloupků zábradlí nesnižují estetickou hodnotu zábradlí. Ve smlouvě o uzavření budoucí kupní smlouvy dne [datum], uzavřené mezi žalovaným a žalobcem, bylo dohodnuto v čl. I. odst. 3, že výstavbu budovy s jednotkami v ní zajistí žalovaný dle projektové dokumentace, popis jednotky a vybavení byl uveden v příloze smlouvy, stejně tak jako dokumentace stavby budovy, s možností žalobce požadovat změny vybavení jednotek označené jako klientské změny. Uzavřením kupní smlouvy se žalobcem žalovaný plnil svůj závazek vyplývající ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě, předmět koupě byl žalobci předán v dohodnutém provedení a obvyklé jakosti. Na základě uzavřené kupní smlouvy se stal žalobce podílovým spoluvlastníkem na společných částech domu, jehož součástí je rovněž zábradlí, žalobce v řízení není aktivně legitimován k uplatnění vad zábradlí, aktivně legitimováno je společenství vlastníků jednotek vzniklé v budově, a to dle § 1196 odst. 2 o. z., dle něhož vzniknou-li vlastníkům jednotek práva vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníků vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv. Závěrem žalovaný uvedl, že nerezové krytky jsou vyrobeny z pevného materiálu, opravou nelze měnit jejich velikost a tvar, změnu umístění krytek nelze provádět s ohledem na jejich velikost, tvar a pevné podloží, oprava krytek, jak je uvedena v petitu rozsudku, je neproveditelná. Žalovaný navrhl změnu napadené rozsudku tak, že žaloba bude zamítnuta.

4. Žalobce se k odvolání vyjádřil písemným podáním, s rozsudkem soudu I. stupně se ztotožnil a navrhl jeho potvrzení. Ve vyjádření uvedl, že projektová dokumentace neobsahovala detaily jednotlivých stavebních prvků, včetně ukotvení zábradlí ke schodišti, když zábradlí je v projektové dokumentaci zobrazeno jen schématicky v podobě čar. V sousedním bytovém domě na adrese [ulice a číslo], jehož stavba byla realizována v dřívější etapě výstavby žalovaného, je ukotvení zábradlí provedeno správně, tedy obvyklým způsobem. [příjmení] zábradlí jsou uchyceny z vrchu na dlažbě, položené na nášlapné straně schodu schodiště. Žalobce by si rozhodně neobjednával u žalovaného vadné uchycení zábradlí na schodiště, jak se nyní žalovaný snaží tvrdit a neměl tak ani žádný důvod se domnívat, že v předmětné budově bude zábradlí uchyceno vadně a zcela nestandardně. Žalobce tak ani nemohl požadovat klientskou změnu, jenž by v tomto případě měla, dle názoru žalovaného, spočívat v jeho požadavku na tom, aby zábradlí schodiště nebylo uchyceno vadně, ale správně, v obvyklém provedení ve smyslu ustanovení § 2095 o. z., tedy stejně, jako v sousedním domě na ulici [ulice a číslo]. Nelze souhlasit s žalovaným, že jím navrhované řešení opravou tmelem by problém děr u patek zábradlí řešil funkčně a esteticky. Tmel není dlouhodobě stabilní materiál, zachycuje špínu a vyžadoval by pravidelnou údržbu a opravu, neplnil by požadovanou funkci. Po konzultaci se stavebním inženýrem žalobce navrhoval tyto varianty opravy: vadu osazení schodišťového zábradlí buď výměnou zábradlí za nové, které bude ukotveno správným postupem na položenou schodišťovou dlažbu, stejně jako v sousedním domě, nebo zhotovením dodatečných krytek na každou z patek zábradlí z nerezového plechu barevně sjednoceného s barvou zábradlí zajišťující jednotný vzhled zábradlí i patek zábradlí. Žalobce požadoval, aby vadu opravila specializovaná firma, která má s danou prací zkušenosti. Během soudního jednání žalovaný nejdříve navrhoval, že způsob opravy svěří architektovi. Finálně se však rozhodl pro řešení bez architekta, avšak s předpokladem, že řešení bude funkční a estetické. Účastníci se v průběhu řízení dohodli na provedení opravy tak, že ji zajistí žalovaný provedením vyrovnání dlažby kolem sloupku na jednotlivých stupních podlahovou lepící stěrkou, po zaměření největšího výřezu dlažeb budou z nerezového plechu vyříznuty krytky ve tvaru písmene U, které se vždy dvě nalepí polyuretanovým tmelem proti sobě u sloupků zábradlí na dlažbu, rozměrově budou všechny krytky stejné. Nerez bude o tloušťce 1 mm s jemně broušenými hranami s tím, že nerez by neměl mít hladký lesklý povrch, ale broušený. [ulice] krytka bude vždy z pohledové strany schodiště s tím, že rovněž bude začištěna horní i boční mezera mezi patkou zábradlí a nově umístěnou krytkou. To vše s předpokládaným termínem provedení leden 2022. Řešení zvolené v dohodě bylo jednodušší a levnější, než žalobce původně požadoval. Žalobce chtěl žalovanému vyjít vstříc a očekával, že provedení opravy bude dle dohody a zároveň bude funkční a estetické. Stav po provedení opravy je však v rozporu s dohodou a vysokou mírou funkčnosti a estetičnosti, kterou žalovaný deklaroval po celý průběh výstavby. K argumentu žalovaného, že nelze zaručit naprostou rovinatost všech ocelových dílů a svařovaných spojů, rovinatost podkladů schodiště, kolmost všech napojení kovového zábradlí a betonového schodiště, žalobce uvádí, že tímto nelze vysvětlit, proč v domě na ulici [ulice a číslo] bylo z celkového počtu 31 patek zábradlí řádně opraveno 15 a 15 vadně, a v domě na ulici [ulice a číslo] z celkového počtu 19 patek zábradlí řádně opraveno 5 a 14 patek vadně, tedy, proč jsou pouze v některých případech krytky nalepené křivě, v některých případech horní krytky nelícují na hrany spodních krytek, v řadě případů není provedeno začištění tmelem a podobně. Je zjevné, že žalovaný si je moc dobře vědom vad provedené opravy, zástupnými argumenty se snaží celou věc bagatelizovat, aby nemusel provést řádnou opravu jím realizované opravy patek schodiště.

5. Krajský soud v Brně jako soud odvolací přezkoumal napadený rozsudek soudu I. stupně a řízení mu předcházející, jakož i celý obsah spisu, a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

6. Pokud jde o skutkovou stránku věci, soud I. stupně vyšel po provedeném dokazování z následujícího skutkového stavu, jež odpovídá provedenému dokazování a obsahu spisu: -) Žalovaný kupní smlouvou z [datum] prodal žalobci předmětný byt v předmětné budově, kdy součástí bytové jednotky je spoluvlastnický podíl na společných částech budovy, budova, ve které se nachází bytová jednotka obsahuje 2 vchody do budovy, která se nachází v [obec], na ulici [ulice], a to vchod s [číslo] vchod s [číslo] kdy část vad se nachází v části budovy přístupné vchodem 16 a další část vad v části budovy přístupné vchodem 18. -) Žalobce je jako vlastník bytové jednotky zapsán v katastru nemovitostí. -) Bytová jednotka byla žalovaným žalobci předána [datum], o předání byl sepsán předávací protokol, ve kterém žalobce žalovanému vady schodiště nevytýkal. Vady schodiště byly žalobcem vytčeny v přípise ze dne [datum], který byl žalovanému doručen dle doručenky [datum]. -) Zábradlí bylo na schodiště instalováno tak, že nebylo uchyceno na schodiště až po položení dlažby, nýbrž před tím, kdy na předmětných vadných místech vznikl prostor mezi dlažbou a konzolemi nohou zábradlí, ve kterých se držela nečistota, tato místa nebyla estetická. -) V průběhu řízení se účastníci dohodli na odstranění vad instalací nerezových krytek, kdy vadné osazení schodiště bylo částečně odstraněno, ve vchodě [ulice a číslo] z celkového počtu 31 byla řádně odstraněna vada u 16 patek zábradlí, v 15 případech však vadně, ve vchodě [ulice a číslo] z celkového počtu 19 byla řádně odstraněna vada u 5 patek, u 14 vadně. Po uvedeném částečném odstranění vad byly prokázány vady osazení schodišťového zábradlí tedy na 15ti místech ve vchodě [ulice a číslo] a na 14ti místech ve vchodě [ulice a číslo], kdy přesné umístění vad žalovaný specifikoval a ukázal fotodokumentací, spočívají ve vadné instalaci krytek na patku schodišťového zábradlí, která buď nelícovala s hranou schodiště, nedoléhala k noze zábradlí, případně jejich velikost nezakrývala celý prostor pod sebou. Z fotodokumentace (č.l. 131 až 142) jasně vyplývají nedostatky toho kterého osazení sloupku zábradlí po provedené opravě. -) Následně již žalovaný opravu osazení u specifikovaných sloupků zábradlí neprovedl a osazení schodišťového zábradlí tak na specifikovaných místech zůstalo vadné.

7. Odvolací soud považuje za správný postup soudu I. stupně, pokud neprováděl další navržené dokazování listinami a výslechy svědků tak, jak specifikoval v napadeném rozsudku (strana [číslo]), když toto dokazování nebylo nezbytné pro zjištění potřebného skutkového stavu pro rozhodnutí ve věci.

8. V průběhu odvolacího řízení odvolací soud poučil žalobce o povinnosti doplnit skutková tvrzení, včetně důkazních návrhů, a to s ohledem na aplikaci ustanovení § 2112 odst. 2 o. z. soudem I. stupně k tomu, zda předmětné vady byly důsledkem skutečnosti, o které žalovaný v době odevzdání věci věděl, nebo musel vědět. Po tomto poučení žalobce doplnil skutková tvrzení v tom smyslu, že žalovaný o předmětných vadách nepochybně věděl, žalobce je považuje za tzv. vědomou vadu, které si žalovaný musel být vědom, pokud by postupoval s náležitou péčí, kdy žalovaný byl zhotovitelem předmětné budovy s předmětnou bytovou jednotkou. Zákonodárce předpokládá určitou míru znalosti prodávajícího o stavu prodané věci a je povinností prodávajícího znát skutečný stav věci a v případě jeho neznalosti se následky prodávajícímu přičítají. V řízení vyšly najevo skutečnosti, ze kterých je zřejmé, že je namístě aplikace ustanovení § 2112 odst. 2 o. z., neboť žalovaný jako prodávající o vadách díla vědět musel, resp. nemohl nevědět, a to z následujících důvodů - vadné osazení zábradlí schodiště muselo být žalovanému známo při předání předmětu díla, je zjevné, že žalovaný byl prodávající a podnikatelem, který byl současně stavebníkem, respektive osobou, která se smluvně jako podnikatel zavázala výstavbu zajistit a byl tak povinen ve smyslu § 5 odst. 1 o. z. při zajišťování výstavby jednat s odbornou péčí. Žalovaný zajišťoval výstavbu předmětné bytové jednotky pro žalobce, i kdyby žalovaný současně výstavbu nezajišťoval, ale zavázal by se vůči žalobci pouze prodat bytovou jednotku, i tak by měl jako příslušník určitého povolání – podnikatel v oboru činnosti nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí a navíc přípravné a dokončovací stavební práce, specializované stavební činnosti - povinnost jednat se znalostí a pečlivostí, která je s jeho povoláním a stavem spojena a byl povinen znát stav prodávané věci, jednal-li bez této odborné péče, jde to k jeho tíži.

9. K doplněným skutkovým tvrzením žalobce navrhl důkazy, odvolací soud doplnil dle tohoto návrhu dokazování a zjistil následující: byl zopakován důkaz smlouvou o uzavření budoucí kupní smlouvy dne [datum], kterou uzavřeli účastníci, žalovaný na straně budoucího prodávajícího a žalobce na straně budoucího kupujícího, ve které se žalovaný v článku I. odst. 4 zavázal zajistit provedení výstavby předmětné budovy. Z kolaudačního souhlasu na užívání předmětného domu ze dne [datum] vyplývá, že žalovaný byl stavebníkem předmětného domu, obsahujícího předmětnou bytovou jednotku, v průběhu stavby předmětného domu se žalovaný je stavebník účastnil v rámci kolaudačního řízení dvou kontrolních prohlídek bytového domu, a to [datum] a [datum], uvedeným kolaudačním souhlasem bylo vydáno rozhodnutí o povolení užívání předmětného bytového domu. Ze stavebního povolení z [datum] vyplývá, že tímto rozhodnutím byla povolena stavba předmětného bytového domu, jejímž stavebníkem byl žalovaný. Dále byly zopakovány k důkazu fotografie správného i vadného osazení zábradlí, když správné osazení zábradlí se nachází v jiném bytovém domě, vystavěném rovněž žalovaného, na ulici [ulice a číslo], kdy zábradlí bylo osazeno až po položení dlažby na schodišti. Dále z fotodokumentace vyplývá stav po provedené opravě instalací krytek na patky zábradlí, z nichž částečně byla oprava provedena řádně, u předmětných patek, jak jsou specifikovány ve výroku napadeného rozsudku, nebyla oprava provedena řádně a osazení tak na uvedených místech zůstává vadné tím způsobem, jak správně zjistil a specifikoval soud I. stupně v napadeném rozsudku. Další dokazování navržené žalobcem v doplnění skutkových tvrzení již odvolací soud neprováděl, shledal je nad rámec potřebného ke zjištění podstatného skutkového stavu pro rozhodnutí.

10. Podle § 1196 odst. 1 o. z. společenství vlastníků právně jedná v mezích svého účelu s vlastníky jednotek i s třetími osobami. Podle odst. 2 vzniknou-li vlastníkům jednotek práva vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníků vlastník jednotek při uplatňování těchto práv.

11. Podle § 1914 odst. 1 o. z. kdo plní za úplatu jinému, je zavázán plnit bez vad s vlastnostmi vymíněnými nebo obvyklými tak, aby bylo možné použít předmět plnění podle smlouvy, a je-li stranám znám, i podle účelu smlouvy. Podle odst. 2 je-li splněno vadně, má příjemce práva z vadného plnění.

12. Prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávajícím v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý. Podle § 2099 odst. 1 o. z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené §§ 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci. Podle § [číslo] odst. 1 je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

13. Podle § 2112 odst. 1 o. z. neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li o skrytou vadou, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. Podle odst. 2 k účinkům podle odst. 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

14. Na základě zjištěného skutkového stavu soudem I. stupně a po doplnění dokazování před odvolacím soudem lze uzavřít, že je správné právní posouzení sporu soudem I. stupně. Mezi účastníky byla uzavřena kupní smlouva ve smyslu § 2079 a následujícího o. z., jejímž předmětem byla předmětná bytová jednotka, její součástí je i spoluvlastnický podíl na společných částech budovy, tedy i na předmětném schodišti, kde se vady nacházejí. K předání bytu došlo [datum], k oznámení předmětných vad došlo reklamací [datum], která byla doručena žalovanému [datum]. Existence předmětných vad nebyla v řízení sporná, účastníci se v průběhu řízení dohodli na jejich odstranění instalací nerezových krytek na patkách schodišťového zábradlí. Na předmětných místech specifikovaných ve výroku napadeného rozsudku však oprava nebyla provedena řádně. Žalovaný opravu za vadnou nepovažuje, má zato, že vadu již nelze jinak odstranit. Žalobce jako kupující neoznámil předmětné vady bez zbytečného odkladu, když se tak stalo po 10 měsících od převzetí předmětné bytové jednotky. Vzhledem k tomu, že žalovaný byl stavebníkem předmětného bytového domu a zavázal se provést výstavbu, na výstavbě se aktivně podílel, i když prostřednictvím dodavatelských firem, což v řízení bylo nesporné, účastnil se kontrolních prohlídek při kolaudačním řízení a závěrečné kolaudace, je nepochybné, že žalovaný jako prodávající v době odevzdání bytu o těchto vadách musel vědět, respektive si jich musel být vědom, pokud by postupoval s náležitou péčí prodávajícího a stavebníka. Lze si stěží představit situaci, kdyby stavebník objektivně nemohl vědět, že předmětné schodiště nebylo provedeno řádně, respektive, že v předmětu koupě se nachází schodiště s předmětnými vadami jeho osazení. Neexistuje rozumného důvodu, proč by předmětné vady osazení schodiště, které byly dostatečně viditelné, neměly být zřejmé žalovanému, jako prodávajícímu a zároveň stavebníkovi, tedy podnikateli, který se výstavbou projektu tak velkého rozsahu zabýval, tedy nepochybně podnikateli vybavenému příslušnými odbornými znalostmi, který měl být osobou, která má stavbu provést řádně a bez vad, a tuto stavbu, respektive předmětnou bytovou jednotku, řádně a bez vad předat žalobci jako kupujícímu (k tomu srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2016, sp.zn. 32 Cdo 2290/2014).

15. Žalobce dále předložil před odvolacím soudem k důkazu výpis z veřejné části živnostenského rejstříku, kterým prokazoval, že žalovaný má v rámci živnostenského oprávnění [číslo] jako obor činnosti zapsáno, mj. přípravné a dokončovací stavební práce, specializované stavební činnosti. Žalovaný k tomu uvedl, že tento obor činnosti však má zapsán až od [datum] a předložil výpis z veřejné živnostenského rejstříku s údaji s historií subjektu, ze kterého vyplývá, že v předmětném období uzavření kupní smlouvy a předání bytové jednotky měl žalovaný zapsán obor činnosti v živnostenském oprávnění [číslo] nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí, a stavební dokončovací práce byly zapsány až k [datum]. V předmětném období dále měl v rámci živnostenského oprávnění [číslo] žalovaný zapsán jako předmět podnikání realitní činnost s vymezením předmětu činnosti – nákup a prodej nemovitostí, pronájem nemovitostí, bytů nebytových prostor, zprostředkování nákupu, prodeje a pronájmu nemovitostí a nebytových prostor. I za této situace je odvolací soud přesvědčen, že žalovaný jako prodávající a zároveň stavebník takového projektu, jakým byl obytný soubor [okres], [obec] – [část obce], jak vyplývá ze stavebního povolení, byl, či minimálně měl být, podnikatelem nadaným nepochybně odbornými znalostmi k výstavbě takového projektu, který měl vystavět s náležitou odbornou péčí, řádně a bez vad, a bytovou jednotku, která byla jeho součástí jako prodávající řádně a bez vad předat žalobci jako kupujícímu.

16. Za takového stavu opožděné oznámení předmětných vad žalobcem jako kupujícím nejde k jeho tíži a je namístě aplikovat ustanovení § 2112 odst. 2 o. z., neboť předmětné vady byly takového charakteru, o kterých žalovaný jako prodávající musel v době odevzdání předmětné bytové jednotky vědět.

17. V řízení nebylo sporné, že předmětné vady jsou nepodstatným porušením smlouvy a že žalobce jako kupující uplatnil právo z vadného plnění, konkrétně právo na odstranění předmětných vad. Pokud žalovaný předmětné vady neodstranil, má žalobce právo na takové odstranění ve smyslu § 2107 odst. 1 o. z., jak mu bylo přiznáno napadeným rozsudkem. Pokud žalovaný v řízení před odvolacím soudem opakovaně uváděl, že požadovaná oprava není možná, že oprava byla provedena dle požadavků žalobce instalací krytek, které byly vyrobeny ve stejném rozměru a jednotně, pak s takovou námitkou se nelze ztotožnit. Z dokumentace předmětných vad a následné opravy nepochybně vyplynulo, že část vadného osazení instalací krytek byla řádně odstraněna a není žádného rozumného důvodu, proč by i zbývající vady nemohly být obdobným způsobem řádně odstraněny. Není podstatná velikost krytek, podstatné je, aby jejich instalace byla provedena ve stejném provedení a kvalitně tak, aby lícovaly s hranou schodiště, doléhaly k noze zábradlí, aby zakryly celý prostor pod sebou, přesně tak, jak je specifikováno ve výroku I. napadeného rozsudku.

18. Pokud jde o odvolací námitku ohledně nedostatku aktivní věcné legitimace žalobce k podání předmětné žaloby s odkazem na ust. § 1196 odst. 2 odst. o. z., pak tato není důvodná. Pojem jednotka, použitý v § 1196 odst. 2 o. z., je třeba vykládat ve spojení s § 1159 o. z., jenž stanoví, že jednotka zahrnuje nejen byt, ale také podíl na společných částech. Znamená to, že společenství vlastníků jednotek podle § 1196 odst. 2 o. z. může zastupovat vlastníky jednotek, zároveň však uvedená zákonná úprava nevylučuje, aby práva spojená s uplatňováním vad jednotky uplatňoval i sám vlastník jednotky v rámci své svobodné správy podle § 1175 o. z. (k tomu srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2022, sp.zn. 26 Icdo 28/2022).

19. S ohledem na výše uvedené odvolací soud rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný potvrdil ve smyslu § 219 o.s.ř. Správné bylo rovněž rozhodnutí ve výroku II. o náhradě nákladů řízení ve znění opravného usnesení v záhlaví specifikovaného. Náhrada nákladů řízení byla správně přiznána plně procesně úspěšnému žalobci ve smyslu § 142 odst. 1 o.s.ř., kdy soud I. stupně náhradu nákladů řízení správně specifikoval a vyčíslil, pro stručnost odvolací soud odkazuje na odůvodnění napadeného rozsudku.

20. Výrok o náhradě nákladů odvolacího řízení vychází z § 224 odst. 1 ve spojení s § 142 odst. 1 o.s.ř. Plně procesně úspěšný žalobce má právo na náhradu nákladů odvolacího řízení, které představují náklady na jeho právní zastoupení, a to odměnu advokáta celkem ve výši 4 500 Kč (sazba za 1 úkon právní služby činí 1 500 Kč dle § 9 odst. 1 ve spojení s § 7 advokátního tarifu, odměna byla přiznána za 3 úkony právní služby, a to vyjádření k odvolání, písemné podání ve věci z [datum], účast u jednání před odvolacím soudem - § 11 odst. 1 písm. d), g) advokátního tarifu), dále 3× režijní paušál po 300 Kč ve smyslu § 13 odst. 3 advokátního tarifu. Právní zástupkyně žalobce není plátcem DPH. Celkem tak úspěšnému žalobci na náhradě nákladů odvolacího řízení přísluší částka 5 400 Kč.

Poučení