20 C 115/2023 - 292

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl soudkyní Mgr. Adélou Balážovou ve věci žalobci: b) [Jméno žalobce A], narozená [Datum narození žalobce A] bytem [Adresa žalobce A] c) [Jméno žalobce B], narozený [Datum narození žalobce B] advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] d) [Jméno advokáta B], narozený [Datum narození advokáta B] bytem [Adresa advokáta B] zastoupený advokátem [Jméno advokáta C] sídlem [Adresa advokáta C] proti žalované: [Jméno žalované]., IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta D] sídlem [Adresa advokáta D] o zaplacení 487 660,66 Kč + 452 833,33 Kč + 719 772 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni b) částku 487 660,66 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci c) částku 452 833,33 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci d) částku 719 772 Kč od tří dnů od právní moci rozsudku.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni b) náklady řízení ve výši 126 608,56 Kč k rukám právního zástupce do tří dnů od právní moci rozsudku.

V. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci c) náklady řízení ve výši 107 037,24 Kč k rukám právního zástupce do tří dnů od právní moci rozsudku.

VI. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci d) náklady řízení ve výši 92 210 Kč k rukám právního zástupce do tří dnů od právní moci rozsudku.

VII. Žalovaná je povinna nahradit státu České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 2 náklady řízení ve výši 35 704 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobci se žalobou domáhali po žalované náhrady škody za znemožnění užívat bytové jednotky na adrese [adresa], od 1. 6. 2022 do 1. 7. 2023. Žalobci jsou členové bytového družstva [právnická osoba], IČO [IČO], sídlem [adresa]. [právnická osoba] je právnickou osobou, která vznikla jako právní nástupce stavebního bytového družstva jakožto jedné z forem družstevní komplexní bytové výstavby před rokem 1989, kdy docházelo k pořizování bytů cestou tzv. nástaveb a vestaveb na bytových budovách ve vlastnictví jiných osob než stavebních bytových družstev. Podle ustanovení § 28d transformačního zákona v případech, kde byly pořízeny v rámci družstevní komplexní bytové výstavby družstevní byty formou nástaveb a vestaveb do stávajících budov, vzniklo na budovách zákonné věcné břemeno podle ustanovení § 151n a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů ve prospěch někdejšího stavebního bytového družstva nebo jeho právního nástupce. Tento právní stav byl zapsán do příslušného katastru nemovitostí. V případě Bytového družstva vznikly tzv. družstevní byty nástavbou bytových jednotek na domě v [adresa]. V rámci transformace došlo k právní úpravě bytových družstev, kdy Bytovému družstvu svědčí práva plynoucí z věcného břemene zřízeného zákonem podle ustanovení § 28d odst. 1 transformačního zákona, a [právnická osoba] tak je oprávněným z věcného břemene k bytovým jednotkám č. [Anonymizováno], vymezených na pozemku p. č. [hodnota], jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno], zapsané na LV č. [hodnota], k. ú. [adresa], obec [adresa], vedené u [právnická osoba] pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště [adresa]. Žalobci jsou členové Bytového družstva, a to na základě uzavřených nájemních smluv. Žalovaná je spoluvlastníkem bytového domu č.p. [adresa], nacházející se na pozemku parc. č. [hodnota], v katastrálním území [adresa], obec, [adresa], zapsaného na LV č. [hodnota] a zároveň je výlučným vlastníkem jednotek, na nichž vázne věcné břemeno práva užívacího ve prospěch Bytového družstva. Žalobcům vznikla na základě uzavřených nájemních smluv s Bytovým družstvem subjektivní práva k jednotkám, jejichž obsahem je mimo jiné i oprávnění k užívání jednotek žalobci, a dále právo k tomu, aby nedošlo k ohrožení jejich nájemních práv k jednotkám třetí osobou. Rozsah výše uvedených práv a povinností vyplývá z obsahu nájemních smluv a dále ze zákonné úpravy podle § 2201 a násl. § 2235 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“). Na konci roku 2021 se žalobci a Bytové družstvo dozvěděli, že žalovaná má pravomocné stavební povolení, kterým mimo jiné dochází k faktickému zničení jednotek a stavbě nových bytů v jiných rozměrech a dispozicích. Bytové družstvo nebylo navzdory věcnému břemeni účastníkem tohoto řízení. Na jaře roku 2022 Bytové družstvo a žalobci obdrželi opakovaně od žalované výzvu k okamžitému vyklizení jednotek za účelem rekonstrukce z důvodu havarijního stavu budovy. O tvrzeních žalované však bylo pochyb, když budova nevykazovala žádné viditelné poškození a žalobci v budově nezaznamenali žádný pohyb třetích osob, které by na místě zjišťovaly stav budovy. Přesto však žalovaná začala v budově provádět stavební činnost. Tento stav, kdy žalovaná opakovaně vyzývala k promptnímu, avšak dle názoru žalobců neoprávněnému, vyklizení jednotek, vyvrcholil dne 17. 5. 2022, kdy žalovaná za přítomnosti dalších osob násilně vnikla do všech tří jednotek žalobců. Vzhledem k zásahu, kterým byli žalobci z jednotek vykázáni a následné demolici jednotek, došlo ke znehodnocení jednotek, a tudíž i ke zhoršení kvality nájemních práv žalobců k jednotkám, ke vzniku újmy na straně žalobců, když jim bylo zamezeno užívat jednotky. Žalobci si jsou vědomi toho, že mezi nimi a žalovanou není žádný smluvní vztah a že práva a povinnosti z nájemních smluv vůči sobě mají toliko žalobci a Bytové družstvo, nicméně žalobci (jakožto nájemníci) jsou ve smyslu § 2211 o. z. oprávněni k tomu, aby se domáhali ochrany svých práv i proti rušiteli, kterým je v tomto případě přímo vlastník jednotek – žalovaná provádějící rekonstrukci budovy. Nájemcům je tak ze zákona dáno právo volby, zda budou právo na náhradu újmy uplatňovat vůči pronajímatelům nebo vůči rušiteli. Žalobci se domnívají, že žalovaná jednala při vyklízení jednotek protiprávně, vzhledem k tomu, že k jejich vyklizení neměla žádný právní titul – jednalo se tak z její strany o neoprávněný zásah, který zapříčinil vznik újmy na straně žalobců. Vyklizení jednotek zároveň nesplňovalo podmínky, které jsou zákonem kladeny na svépomocné právní jednání ve smyslu § 14 o. z., zásah totiž nevykazoval znaky přiměřenosti, ani znaky neodkladnosti. Žalobci jsou přesvědčeni, že jim vzhledem k protiprávnímu zásahu žalované vznikla majetková škoda, která odpovídá částce ve výši tržního nájemného bytových jednotek, které svou polohou v rámci města, velikostí, dispozicí, kvalitou, vestavěným vybavením a dalšími relevantními kritérii odpovídá kritériím jednotek za dobu od 1. 6. 2022 do 1. 7. 2023, kdy žalobci bez svého přičinění nemohou jednotky užívat.

2. Podáním ze dne 10. 3. 2025 žalobci b) a c) upravili svůj žalobní nárok tak, že požadují po žalované náhradu ušlého zisku z podnájemních smluv, které museli být k předmětným jednotkám ukončeny s ohledem na jejich neoprávněné vyklizení, a to pro žalobce b) ve výši 462 000 Kč, neboť měsíční nájemné činilo částku 14 000 Kč, a pro žalobce c) ve výši 429 000 Kč, neboť měsíční nájemné činilo částku 13 000 Kč.

3. Podáním ze dne 11. 3. 2025 žalobce d) upravil svůj žalobní nárok tak, že požaduje po žalované náhradu škody, která mu vnikla tím, že musel opustit předmětnou jednotku a pronajmout si byt, kde hradil měsíční nájemné ve výši 22 000 Kč v období od 1. 6. 2022 do 31. 12. 2022 a dále ve výši 23 000 Kč měsíčně od 1. 1. 2023. S ohledem na to, že v družstvu žádné náklady s bydlením neměl, vznikla mu škoda za období od 1. 6. 2022 do 1. 7. 2023 ve výši 292 000 Kč.

4. Podáním ze dne 17. 3. 2025 žalobce d) rozšířil svůj žalobní návrh na období od 1. 7. 2023 do 28. 2. 2025, kdy stále nemohl užívat předmětnou bytovou jednotku s tím, že uhrazené nájemné jiného bytu za toto období činilo od 1. 2. 2024 do 31. 7. 2024 částku 24 937 Kč měsíčně a za období od 1. 8. 2024 do 28. 2. 2025 částku 14 224 Kč měsíčně. Požadoval tak po žalované kromě výše uvedené částky dalších 410 190 Kč a dále zákonné úroky z prodlení. Změna žalobního nároku byla připuštěna usnesením při jednání soudu dne 19. 3. 2025.

5. Podáním ze dne 25. 4. 2025 žalobci b) a c) rozšířili svůj žalobní návrh na období od 1. 6. 22 do 25. 4. 2025 tak, že požadovaná částka celkem za toto období činí na základě výše uvedených skutečností pro žalobce b) částku 487 666,66 Kč a pro žalobce c) částku 452 833,33 Kč. Změna žalobního nároku byla připuštěna usnesením při jednání soudu dne 30. 4. 2025.

6. Žalovaná učinila nesporným, že žalobci jsou členové Bytového družstva, které je oprávněným z věcného břemene popsaného výše k bytovým jednotkám č. [Anonymizováno], a že žalobci jednotky užívají na základě nájemních smluv s Bytovým družstvem. Žalovaná namítala, že žalobci jako členové bytového družstva nejsou k podání žaloby aktivně legitimování, neboť žalovaná není s žalobci v žádném právním vztahu, neboť nároky z věcného břemene může vůči žalobci uplatnit pouze [právnická osoba] jako oprávněný. Žalobci, pokud by jim někdo upíral právo užívat jednotky, mají právo obrátit se se svými nároky v tomto smyslu na [právnická osoba]. Dále uváděla, že předmětem věcného břemene je právo užívat jednotky a společné části domu, a to přiměřeným obvyklým způsobem. Dle občanského zákoníku potom platí, že oprávněný z věcného břemene, tj. [právnická osoba], je povinen při užívání cizí věci nést přiměřené náklady na její zachování a opravy. Oprávněný z věcného břemene je rovněž povinen podílet se na hrazení nákladů na údržbu budovy, resp. jejích společných částí. Ve skutečnosti se však [právnická osoba] na žádných opravách nikdy nepodílelo a stav domu se počátkem roku 2022 natolik zhoršil, že již na přelomu dubna a května byl přizvanými odborníky označen za havarijní, o čemž bylo [právnická osoba] ihned vyrozuměno. Žalovaná od roku 2018 upozorňovala [právnická osoba] a všechny žalobce na špatný stav domu a nutnost rekonstrukce, rovněž se žalovaná se žalobci pokoušela jednat o podmínkách provedení rekonstrukce. Protože však jednotliví žalobci jako členové Bytového družstva snahu žalované zcela ignorovali a veškeré snahy o domluvu bojkotovali, byla tato snaha žalované neúspěšná. V rámci rekonstrukce, jejíž předpokládaná doba trvání činila 20 měsíců, ale v důsledku bojkotu ze strany žalobců se prodloužila téměř na dvojnásobek, došlo i ke stavebním úpravám domu dle rozhodnutí Úřadu městské části [adresa], odbor výstavby pod č. j. [č. účtu] ze dne 21. 5. 2021, které bylo potvrzeno rozhodnutím Magistrátu hl. m. Prahy, Odboru stavebního řadu, ze dne 2. 2. 2022, jímž bylo odvolání Bytového družstva proti rozhodnutí stavebního úřadu zamítnuto. Dopisem ze dne 13. 5. 2022 žalovaná informovala [právnická osoba], že již nemohla čekat a riskovat zřícení některých částí domu, případně jeho další poškození, jak tato rizika vyplývají z posouzení statika a posudku konstrukce a mykologie, proto za přítomnosti notáře v Praze, [tituly před jménem] [jméno FO], vstoupila dne 11. 5. 2022 do jednotek, aby zmonitorovala míru jejich poškození a přistoupila s nejvyšší urgencí k příslušným stavebním pracím. [právnická osoba] ani žalobci na veškeré výzvy a informace nijak nereagovali. Žalovaná zdůraznila, že další práce na rekonstrukci domu, i přes jeho havarijní stav, musely být ze strany žalované v následujících dnech zastaveny, neboť na popud žalobců byly [právnická osoba] s odkazem na § 43 zákona o Policii ČR, oblepeny jednotky páskami a stavba znemožněna, aniž by si policejní orgán zjistil situaci, byl seznámen s havarijním stavem domu a jednotek a s tím, jaké prostory vůbec páskou oblepuje. Žalovaná proto podala proti postupu Policie ČR stížnost, která byla uznána jako oprávněná a žalovaná dodatečně obdržela omluvu. Práce na domě se částečně podařilo obnovit dne 1. 6. 2022 poté, kdy byla usnesením zamítnuta žaloba na ochranu držby podaná Bytovým družstvem za účasti žalobců, které bylo poté následně zčásti změněno. Nicméně práce na rekonstrukci musely být na delší dobu přerušeny také proto, že žalobci zablokovali svými podáními do řízení rozhodnutí ve věci vedené před Městským soudem v Praze, sp. zn. 92 C 155/2022, a tím i další financování rekonstrukce. Nicméně i tak majetková újma vzniklá žalované protiprávními zásahy žalobců do jejího vlastnického práva dosahuje několik milionů korun českých. Žalovaná tedy zdůraznila, že prováděla rekonstrukci domu plně v souladu se stavebním povolením a že pokud byla nucena provést v nutné míře zásah do práva držby Bytového družstva vyplývající z jeho práva věcného břemene, pak to bylo z důvodu, že [právnická osoba] a žalobci ani přes intenzivní komunikaci ze strany žalované nebyli schopni sdělit jasné stanovisko k rekonstrukci a nebrali ohled na opakovaná upozornění na špatný technický stav domu a šlo o zásah právem dovolený, přičemž v této souvislosti odkázala žalovaná na nález Ústavního soudu ze dne 21. května 2019, sp. zn. IV. ÚS 4306/18. Žalovaná dále ve svém vyjádření popsala konkrétní havarijní stav domu. Ani soud rozhodující v tomto řízení o žalobě tak nemůže na základě účelových tvrzení žalobců, kteří mají k jednotkám právo užívání, omezit vlastnické právo žalované, pokud tato postupuje podle zákona a výkonem svého vlastnického práva nepřiměřeně a v rozporu s dobrými mravy nezasahuje do práv žalobců na užívání jednotek. Žalovaná je přesvědčena, že do práva věcného břemena Bytového družstva ani do práva nájmu žalobců nezasáhla takovým způsobem, že by to mělo za následek vznik nějaké druhotné právní odpovědnosti vůči žalobcům. Pokud žalovaná zasáhla do práva věcného břemene Bytového družstva, učinila tak pouze v nejnutnější možné míře dané jeho vlastnickým právem a případné právo na náhradu za nemožnost užívání jednotek by mělo uplatnit vůči žalované [právnická osoba]. Dále namítla nesprávné vyčíslení údajné škody vzniklé žalobcům. Navrhla tedy, aby soud žalobu v celém rozsahu zamítl a rozhodl o povinnosti žalobců uhradit žalované náklady řízení.

7. Podáním ze dne 12. 3. 2025 žalovaná uplatnila kompenzační námitku s tím, že na základě provedené rekonstrukce má nárok proti Bytovému družstvu ve výši 25 359 070,54 Kč, neboť [právnická osoba] je povinné nést přiměřené náklady na rekonstrukci, a proto část této pohledávky započítává proti nároku žalobců. Oznámení o započtení bylo doručeno Bytovému družstvu dne 12. 3. 2025.

8. Soud hodnotil důkazy samostatně i ve vzájemných souvislostech, přičemž zjistil následující skutkový stav.

9. Účastníci učinili nesporným, že žalobci jsou členové bytového družstva [adresa], přičemž toto bytové družstvo je právnickou osobou, která vznikla jako právní nástupce stavebního bytového družstva a podle § 28d transformačního zákona mu vzniklo zákonné věcné břemeno k bytovým jednotkám č. [Anonymizováno] nacházející se v domě č. p. [Anonymizováno] zapsaném na LV [Anonymizováno] pro obec [adresa], k. ú. [adresa], věcné břemeno je zapsáno na LV č. [hodnota] pro obec [adresa], k. ú. [adresa], žalobci předmětné bytové jednotky užívají na základě nájemního vztahu mezi nimi a družstvem a dále že žalobci nemohli užívat bytové jednotky v období od 1. 6. 2022 do 1. 7. 2023.

10. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 30. 11. 2014 uzavřené mezi Bytovým družstvem [adresa] a paní [Jméno žalobce A] soud zjistil, že žalobce b) je členem družstva s právem užívání bytové jednotky č. [hodnota] nacházející se v 6. podlaží domu č. p. [Anonymizováno] ode dne 26. 4. 2004 s tím, že roční správní poplatek činí 1 200 Kč vůči družstvu, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu je povinen hradit nájemce přímo vlastníkovy budovy.

11. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 7. 8. 2017 uzavřené mezi Bytovým družstvem [adresa] a panem [Jméno žalobce B] soud zjistil, že žalobce c) je členem družstva s právem užívání bytové jednotky č[Anonymizováno] 23 nacházející se v 6. podlaží domu č. p. [Anonymizováno] ode dne 7. 8. 2017 s tím, že roční správní poplatek činí 1 200 Kč vůči družstvu, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu je povinen hradit nájemce přímo vlastníkovy budovy.

12. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 30. 11. 2014 uzavřené mezi Bytovým družstvem [adresa] a panem [Jméno advokáta B] soud zjistil, že žalobce d) je členem družstva s právem užívání bytové jednotky č. [hodnota] nacházející se v 5. podlaží domu č. p. [Anonymizováno] ode dne 1. 12. 2014 s tím, že roční správní poplatek činí 1 200 Kč vůči družstvu, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu je povinen hradit nájemce přímo vlastníkovy budovy.

13. Z notářského zápisu sepsaného [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem], notářem v Praze, ze dne 13. 5. 2022, sp. zn. [Anonymizováno] soud zjistil, že dne 13. 5. 2022 zástupkyně žalované společně s dalšími osobami vstoupili do předmětných bytových jednotek, přičemž jejich otevření vykonal přivolaný zámečník, přičemž na řadě míst byly viditelné praskliny v omítce a díry ve zdi.

14. Z rozhodnutí Magistrátu hlavního města Prahy, odbor stavebního úřadu, ze dne 2. 2. 2022 soud zjistil, že tento úřad potvrdil rozhodnutí Úřadu městské části [adresa], odbor výstavby, ze dne 21. 5. 202, kterým byl povolen stavební záměr k rekonstrukci nemovitostí žalované, přičemž ovšem žalovanou upozornil (str. 8 rozhodnutí), že je na stavebníkovi, aby si zajistil potřebný soukromoprávní titul k realizaci stavby.

15. Z rozhodnutí Úřadu městské části [adresa], odbor výstavby, ze dne 21. 5. 2021 soud zjistil, že tento úřad k žádosti žalované schválil stavební záměr spočívající mimo jiné ve stavebních úpravách předmětných bytových jednotek.

16. Z žádosti stavebníka o nařízení vyklizení stavby ze dne 20. 5. 2022 soud zjistil, že žalovaná podala Úřadu městské části [adresa] žádost o nařízení vyklizení stavby dle § 140 stavebního zákona s odůvodněním, že realizuje stavební záměr rekonstrukce předmětného domu a při provádění stavebních prací zjistila, že dům je v havarijním stavu a z důvodu zajištění bezpečnosti a zdraví osob je nutné dům vyklidit.

17. Z předžalobní výzva k poskytnutí náhrady ze dne 5. 5. 2023, a to včetně dodejky zprávy, soud zjistil, že žalobce d) vyzval žalovanou uvedeného dne k poskytnutí náhrady za nemožnost užívat předmětnou jednotku dle § 2211 o. z. ve výši 285 768 Kč za dobu od 1. 5. 2022 do 5. 5. 2023.

18. Ze sdělení Městské části [adresa], Úřadu městské části, odbor výstavby, ze dne 24. 5. 2022 soud zjistil, že stavební úřad žádosti o nařízení vyklizení předmětného domu nevyhověl s odůvodněním, že na rekonstrukci a k odstranění sdělených vad bylo úřadem vydáno stavební povolení a pokud stavbě brání nevyklizení nemovitostí, je nutné se jejich vyklizení domáhat občanskoprávní cestou, popřípadě návrhem na vydání předběžného opatření.

19. Z podnájemní smlouvy ze dne 22. 1. 2016 uzavřené mezi [Jméno žalobce A] a [tituly před jménem] [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO] soud zjistil, že k bytové jednotce č. [Anonymizováno] byla od 1. 2. 2016 do 31. 1. 2017 uzavřen podnájemní vztah mezi výše uvedenými, a to za nájemné ve výši 14 000 Kč měsíčně, s prolongační doložkou. Z dodatku č. 1 k podnájemní smlouvě ze dne 11. 2. 2020 soud zjistil, že ke dni 11. 2. 2020 podnájemní smlouva stále trvala.

20. Z podnájemní smlouvy ze dne 1. 2. 2018 uzavřené mezi [Jméno žalobce B] a manžely [jméno FO] a [jméno FO] soud zjistil, že k bytové jednotce č. [Anonymizováno] byla od 7. 2. 2018 do 7. 2. 2019 uzavřen podnájemní vztah mezi výše uvedenými, a to za nájemné ve výši 13 000 Kč měsíčně, s prolongační doložkou.

21. Ze smlouvy o nájmu ze dne 22. 3. 2022 uzavřené mezi pronajímateli [tituly před jménem] [právnická osoba] a [tituly před jménem] [jméno FO] a nájemcem [jméno FO] soud zjistil, že si [jméno FO] jako nájemce pronajala byt na adrese [adresa], za částku 22 000 Kč měsíčně na dobu neurčitou od 1. 4. 2022 s tím, že společně s ní bude byt užívat žalobce d).

22. Z výpisu transakcí z účtu u banky [jméno FO], a to za období 24. 3. 2022 až 20. 7. 2023 bylo zjištěno, že z účtu odcházeli pravidelně platby označené jako „nájemné [jméno FO]“ každý měsíc ve výši 24 000 Kč od 24. 3. 2022 a od 20. 4. 2023 ve výši 25 000 Kč.

23. Z výpisu transakcí z účtu u banky [jméno FO], a to za období 20. 7. 2023 až 20. 6. 2024 bylo zjištěno, že z účtu odcházeli pravidelně platby označené jako „nájemné [jméno FO]“ každý měsíc ve výši 23 000 Kč od 21. 8. 2023 a od 22. 1. 2024 ve výši 24 937 Kč.

24. Z e-mailu ze dne 29. 1. 2023 vyplývá, že pronajímatel [právnická osoba] počínaje lednem 2023 zvedl žalobci d) výši nájemného.

25. Z oznámení o započtení vzájemných pohledávek ze dne 11. 3. 2025 soud zjistil, že žalovaná započetla Bytovému družstvu svou pohledávku ve výši 25 359 070,54 Kč vůči pohledávce družstva z titulu náhrady škody za nemožnost užívat předmětné bytové jednotky.

26. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 14. 6. 2024 uzavřené mezi [právnická osoba] a manželi [jméno FO] soud zjistil, že žalobce d) se společně s manželkou stal počínaje 17. 6. 2024 nájemcem bytu na adrese [adresa], za měsíční nájemné ve výši 14 224 Kč, s prolongační doložkou.

27. Z přehledu plateb historie k účtu [právnická osoba]., majitel účtu [Jméno advokáta B] za období od 14. 3. 2025 do 17. 7. 2024 soud zjistil, že žalobce d) za uvedené období hradil měsíční platby nazvané „[Anonymizováno]“ ve výši 18 122 Kč.

28. Z e-mailu ze dne 6. 5. 2024 vyplývá, že pronajímatel [právnická osoba] počínaje lednem 2024 opětovně zvedl žalobci d) výši nájemného.

29. Z oddacího listu ze dne 4. 7. 2022 soud zjistil, že žalobce d) uzavřel dne 24. 6. 2022 manželství s [jméno FO], narozenou 8. 1. 1997.

30. Z ostatních provedených důkazů soud nezjistil nic podstatného pro rozhodnutí v projednávané věci. Soud dále zamítl další návrhy žalované na provedení důkazů listinami a svědeckými výpověďmi týkající se prokázání havarijního stavu předmětné nemovitosti, neboť veškeré navržené důkazy včetně případného znaleckého posudku by nemohly prokázat stav nemovitostí v době před započetím rekonstrukce a tyto návrhy tak byly nadbytečné.

31. Soud vyčerpal předmět dokazování s tím, že výše uvedené je naprosto dostatečné pro rozhodnutí ve věci a ve věci učinil závěr o skutkovém stavu, který koresponduje s výše popsanými skutkovými zjištěními.

32. Soud posoudil předmětnou věc po právní stránce podle těchto ustanovení:

33. Podle § 28d odst. 1 písm. a) zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, pokud byly v družstevní bytové výstavbě pořízeny byty, na které byla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě formou nástaveb a vestaveb do stávajících budov, aniž se budova stala předmětem podílového spoluvlastnictví družstva a původního vlastníka budovy, zřizuje se dnem účinnosti tohoto zákonného opatření ve prospěch družstva, popřípadě jeho právního nástupce na budově věcné břemeno podle § 151n a násl. občanského zákoníku, které dále omezuje vlastníka budovy tak, že pro nájemní vztahy k bytům získaným nástavbou či vestavbou platí ustanovení občanského zákoníku o nájmu družstevního bytu.

34. Podle § 741 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem družstevního bytu ustanovení občanského zákoníku upravující nájem, nájem bytu nebo nájem prostoru sloužícího podnikání, a popřípadě ujednání stanov, která nejsou v rozporu s donucujícími ustanoveními zákona.

35. Podle § 2211 o. z. ohrozí-li třetí osoba nájemce v jeho nájemním právu nebo způsobí-li nájemci porušením nájemního práva újmu, může se ochrany domáhat nájemce sám.

36. Po právní stránce zjištěný skutkový stav soud posoudil na základě výše citovaných ustanovení a nesporných tvrzení účastníků, že žalovaná je vlastníkem výše uvedených nemovitostí, které žalobci užívají na základě nájemních smluv uzavřených s Bytovým družstvem. Žalovaná jako vlastník opakovaně vyzývala družstvo a jednotlivé členy družstva k vyklizení předmětných bytových jednotek, přičemž v dubnu 2022 započala provádění stavebních prací v rámci rekonstrukce. Počátkem května 2022 žalovaná při provádění stavebních prací zjistila špatný stav domu a dne 13. 5. 2022 znemožnila žalobcům další přístup do jednotek. Ke zpětnému předání jednotek žalobcům ke dni rozhodnutí soudu nedošlo. Mezi stranami bylo sporné, zda zásah do užívacího práva žalobců ze strany žalované byl oprávněný, či nikoliv.

37. Ohledně oprávněnosti zásahu má soud na základě provedeného dokazování za to, že žalovaná přes poučení soudu neprokázala oprávněnost tohoto zásahu, naopak provedeným dokazováním bylo její tvrzení vyvráceno s tím, že k vystěhování žalobců došlo nezákonně. Žalovaná si zjevně byla vědoma nezákonnosti svého zásahu, když na potřebu obstarat si potřebný soukromoprávní titul byla upozorněna již ze strany stavebního úřadu při schválení stavebního záměru, navíc i k její žádosti o vyklizení dle § 140 stavebního zákona jí stavebním úřadem bylo opětovně sděleno, že pokud nedokáže se žalobci uzavřít dohodu, může podat návrh na vydání předběžného opatření. Žalovaná však v řízení nedoložila, že by návrh na předběžné opatření či žalobu na vyklizení vůči žalobcům podala. Jak sama uvádí, se žalobci se snažila dohodnout několik let, během této doby tak mohla podat právě i uvedenou žalobu na vyklizení, což by jí zajistilo oprávněný titul k vyklizení žalobců. Pokud žalovaná tvrdila a navrhovala důkazy k prokázání havarijního stavu domu, a tedy vyklizení žalobců oprávněně svépomocí z důvodu ohrožení, soud má za to, že navrhované důkazy ze strany žalované nebyly schopny tato tvrzení prokázat, neboť veškeré navržené listiny a odborná vyjádření jsou z doby pár dní před vyklizením, kdy však již minimálně měsíc trvali stavební práce, které do stavu budovy zasáhli a k samotnému stavu budovy před započetím rekonstrukce žalovaná nepředložila ničeho. Žalovaná tak neunesla své důkazní břemeno týkající se tvrzeného havarijního stavu budovy v takovém rozsahu, aby došlo k vystěhování žalobců svépomocí. Soud chápe žalovanou v tom, že pokud by podávala případnou žalobu na vyklizení, celá rekonstrukce by se protáhla a mohla být nákladnější, ovšem tato skutečnost žalovanou nijak k jejímu zásahu neopravňovala, neboť by to byla žalovaná, kdo by se naopak následně mohl po žalobcích domáhat náhrady škody. Soud tak zásah žalované shledal jako neoprávněný.

38. Soud tak ani neshledal důvodnou námitku žalované na nedostatek aktivní legitimace žalobců, neboť povinnost zajistit nájemci nerušené užívání pronajaté věci po celou dobu trvání nájmu sice má pronajímatel, citované ustanovení § 2211 o. z. dává ovšem nájemci právo domáhat se ochrany proti zásahu třetího subjektu. Nájemci svědčí právo volby, zda bude postupovat dle citovaného ustanovení, nebo zda bude žádat o ochranu pronajímatele. Pokud se tedy žalobci rozhodli nárok na náhradu škody uplatňovat přímo proti osobě, která ruší jejich užívací právo, tedy žalované, pak jsou k tomuto plně aktivně legitimováni. Pasivně legitimován je pak subjekt neoprávněně zasahující do práv nájemce, tedy právě žalovaná.

39. Ohledně výše škody byly žalobci v řízení poučeni k nutnosti doplnění skutkových tvrzení i důkazní povinnosti, přičemž soud má za to, že v rámci doplnění tvrzení a provedení navržených důkazů žalobci tvrzenou výši škody prokázali v plném rozsahu předloženými nájemními smlouvami, ať už se jednalo o vzniklou majetkovou škodu u žalobce d), kdy na nájemném musel hradit více, než kdyby dále užíval předmětný byt, čímž mu vznikla majetková škoda, či o ušlý zisk, kdy žalobci b) a c) doložili, o kolik by se při pronájmu bytu jejich majetek zvětšil při pravidelném běhu věcí.

40. Ohledně kompenzační námitky ze strany žalované soud uvádí, že tuto posoudil jako spornou pohledávku, a navíc vůči třetí osobě, tedy Bytovému družstvu, a jako taková není způsobilá započtení (k tomu i rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 5711/2017). Jedná se o pohledávku žalované vůči třetímu subjektu odlišnému od žalobců, která je navíc i tímto třetím subjektem sporována, soud tak ani neměl důvod provádět k ní další dokazování, které by jistě bylo obsáhlé a pouze by prodlužovalo celý spor. Z uvedeného soud uzavřel, že tato pohledávka je nezpůsobilá započtení.

41. S ohledem na uvedené proto soud žalobě v plném rozsahu vyhověl a přiznal žalobkyni b) částku ve výši 487 660,66 Kč jako náhradu ušlého zisku za období od 1. 6. 2022 až 25. 4. 2025, kdy byl nárok uplatněn vůči žalované podáním u soudu, tj. za 34 měsíců a 25 dnů v poměrné výši vypočítané z měsíčního sjednaného nájemného 14 000 Kč (výrok I), žalobci c) částku 452 833,33 Kč jako náhradu ušlého zisku za období od 1. 6. 2022 až 25. 4. 2025, kdy byl nárok uplatněn vůči žalované podáním u soudu, tj. za 34 měsíců a 25 dnů v poměrné výši vypočítané z měsíčního sjednaného nájemného 13 000 Kč (výrok II) a žalobci d) částku 719 772 Kč, jako škodu vzniklou rozdílem mezi měsíčním nájemným vůči Bytovému družstvu (0 Kč) a nájemným, které musel v období 1. 6. 2022 do 28. 2. 2025 hradit pro zajištění jiného obydlí, tj. za období od 1. 6. 2022 do 31. 12. 2022 (7 měsíců) ve výši 22 000 Kč měsíčně, za období od 1. 1. 2023 do 31. 1. 2024 (13 měsíců) ve výši 23 000 Kč měsíčně, za období od 1. 2. 2024 do 31. 7. 2024 (6 měsíců) ve výši 24 937 Kč měsíčně a za období 1. 8. 2024 do 28. 2. 2025 (7 měsíců) ve výši 14 224 Kč měsíčně, tj. celkem 719 772 Kč (výrok III).

42. O nákladech řízení mezi účastníky bylo rozhodnuto v souladu s § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalobci byli procesně plně úspěšní.

43. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“) tak, že žalovaná je povinna nahradit žalobcům náklady řízení, jelikož žalobci měli ve věci plný úspěch.

44. Ve věci žalobkyně b) náhrada nákladů řízení představuje zaplacený soudní poplatek ve výši 20 448 Kč, dále odměna advokáta dle § 7 bod 5. ve spojení s § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen a. t.) ve znění do 31. 12. 2024 za 3 úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení, písemné podání z 9. 7. 2023 a 20. 7. 2023) ve výši 7 952 Kč za jeden úkon, dle § 7 bod 5. ve spojení s § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen a. t.) ve znění od 1. 1. 2025 za 4 úkony právní služby (písemné podání z 17. 1. 2025 a 10. 3. 2025, účast na jednání soudu dne 22. 1. 2025 a 19. 3. 2025) ve výši 9 940 Kč za jeden úkon, za 2 úkony právní služby (písemné podání z 25. 4. 2025 a účast na jednání soudu dne 30. 4. 2025) ve výši 10 260 Kč za jeden úkon, dále 3 x paušální náhrada hotových výdajů advokáta ve výši 900 Kč dle § 13 odst. 3 a. t. ve znění do 31. 12. 2024 a 6 x paušální náhrada hotových výdajů advokáta ve výši 2 700 Kč dle § 13 odst. 3 a. t. ve znění od 1. 1. 2025 a DPH ve výši 21 %, celkem tedy 126 608,56 Kč (výrok IV).

45. Ve věci žalobce c) náhrada nákladů řízení představuje zaplacený soudní poplatek ve výši 17 323 Kč, dále odměna advokáta dle § 7 bod 5. ve spojení s § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen a. t.) za 7 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, písemné podání z 9. 7. 2023, 20. 7. 2023, 17. 1. 2025 a 10. 3. 2025, účast na jednání soudu dne 22. 1. 2025 a 19. 3. 2025) ve výši 7 760 Kč za jeden úkon, za 2 úkony právní služby (písemné podání z 25. 4. 2025 a účast na jednání soudu dne 30. 4. 2025) ve výši 8 112 Kč za jeden úkon, dále 3 x paušální náhrada hotových výdajů advokáta ve výši 900 Kč dle § 13 odst. 3 a. t. ve znění do 31. 12. 2024 a 6 x paušální náhrada hotových výdajů advokáta ve výši 2 700 Kč dle § 13 odst. 3 a. t. ve znění od 1. 1. 2025 a DPH ve výši 21 %, celkem tedy 107 037,24 Kč (výrok V).

46. Ve věci žalobce d) náhrada nákladů řízení představuje zaplacený soudní poplatek ve výši 9 540 Kč, dále odměna advokáta dle § 7 bod 5. ve spojení s § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen a. t.) za 6 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, žaloba, písemné podání z 8. 1. 2025 a 11. 3. 2025, účast na jednání soudu dne 22. 1. 2025) ve výši 9 540 Kč za jeden úkon, za 2 úkony právní služby (účast na jednání soudu dne 19. 3. 2025 a 30. 4. 2025) ve výši 11 140 Kč za jeden úkon, dále 3 x paušální náhrada hotových výdajů advokáta ve výši 900 Kč dle § 13 odst. 3 a. t. ve znění do 31. 12. 2024 a 5 x paušální náhrada hotových výdajů advokáta ve výši 2 250 Kč dle § 13 odst. 3 a. t. ve znění od 1. 1. 2025 a DPH ve výši 21 %, celkem tedy 92 210 Kč (výrok VI).

47. Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. je žalovaná povinna zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám právních zástupců žalobců. O lhůtě k plnění soud rozhodl dle ustanovení § 160 odst. 1 věty před středníkem o. s. ř.

48. Výrok o nákladech řízení státu je odůvodněn podle § 148 odst. 1 o. s. ř., podle kterého má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků, přičemž v důsledku rozšíření žaloby vznikl nedoplatek na soudním poplatku, a to u žalobkyně b) ve výši 3 936 Kč, u žalobce c) ve výši 5 319 Kč a u žalobce d) ve výši 26 449 Kč. Soud tak s ohledem na úspěch žalobců uložil úhradu nedoplatku soudního poplatku v celkové výši 35 704 Kč žalované (výrok VII).

Poučení