20 C 147/2020-237

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl samosoudkyní Mgr. Markétou Fikoczkovou ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] sídlem [adresa žalobkyně] zastoupený advokátkou JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalované: [osobní údaje žalované] sídlem [adresa], [PSČ] [obec a číslo] zastoupený advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení 697 328 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Řízení se co do částky 41 636,48 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z této částky od 1. 2. 2020 do zaplacení zastavuje.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 655 691,52 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z této částky od 1. 2. 2020 do zaplacení, do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Vzájemná žaloba, kterou se žalovaný domáhal zaplacení částky 203 657,29 Kč, se zamítá.

IV. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení ve výši 301 696,20 Kč, do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám zástupce žalobce.

V. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 5 doplatek soudního poplatku ve výši 934 Kč do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se domáhal po žalovaném původně zaplacení částky ve výši 697 328 Kč s tvrzením, že dne 5. 6. 2007 uzavřel se žalovaným nájemní smlouvu, jejímž předmětem byla část pozemní komunikace, plocha parkoviště o rozloze 3 402 m2 na pozemku parc. [číslo] parc. [číslo] k. ú. [obec], za účelem provozování parkoviště pro osobní vozidla. Žalobce smlouvu vypověděl dne 8. 11. 2017, výpověď byla žalovanému doručena dne 5. 12. 2017, výpovědní doba tedy uplynula 1. 4. 2018. Žalovaný parkoviště ke dni podání žaloby dosud užívá. Žalovaný navrhl přezkum výpovědi u soudu, přičemž bylo rozhodnuto tak, že výpověď žalobce dána žalovanému je platná (rozsudek Městského soudu v Praze č. j. 70 Co 137/2019-108). Žalobce má proto právo na smluvní pokutu 0,5 % denně z částky ročního nájemného (z částky 212 600 Kč), a to až do vyklizení pozemku. Ke dni odeslání poslední výzvy ze dne 17. 1. 2020 byl žalovaný v prodlení s vyklizením po dobu 656 dní. Smluvní pokuta ve výši 697 328 Kč byla vyčíslena za období od 2. 4. 2018 do 17. 1. 2020. Pokud žalovaný namítal, že provedl investice, žalovaný nepředložil žádný souhlas s investicemi ze strany žalobce, žádný seznam údajných investic, zůstatkové ceny apod. Dodnes nebyly žádné konkrétní částky sděleny, žalobce proto nemohl posoudit jakoukoli možnost odkupu investic či zařízení žalovaného. Žalovaným požadovaná částka je jen odhad. Žalovaný zde započítává pohledávku nejistou a neurčitou, kdy převážnou část staveb žalovaného lze odstranit z pozemku, aniž by došlo k jeho znehodnocení, přiznání nároku na zhodnocení by zde bylo v rozporu s dobrými mravy. Náhrada za zařízení, za které požaduje zhodnocení, byla již navíc zahrnuta v nájemném, neboť žalovaný se zavázal v nabídce, kterou se přihlásil do veřejné soutěže žalobce, k jejich umístění. Pokud žalovaný namítá neplatnost smlouvy, v řízení vedeném u Okresního soudu pro Prahu 4 zjištěno, že se parkoviště skutečně nenachází na pozemku parc. [číslo] k. ú. [obec] (uvedeno v nájemní smlouvě), ale správně na pozemku parc. [číslo] k. ú. [obec]. Toto bylo chybně uvedeno i v nájemní smlouvě v rámci veřejné obchodní soutěže. Žalovaný toto nikdy nerozporoval, takovéto administrativní pochybení v nájemní smlouvě nemůže způsobit neplatnost smlouvy jako celku.

2. Žalovaný navrhl, aby byla žaloba zamítnuta, učinil nesporným uzavření smlouvy a předmět smlouvy, namítal však, že výše smluvní pokuty je nepřiměřená, neboť dosahuje téměř dvojnásobku ročního sjednaného nájemného, toto ujednání je tedy v rozporu s dobrými mravy. Smlouva byla navíc uzavřena adhezním způsobem, žalovaný tedy nemohl výši nijak ovlivnit, proto žádá snížení smluvní pokuty. Nejvyšší soud sice dovolání proti rozhodnutí o neplatnosti výpovědi dané žalovanému zamítl, ale vyjádřil názor, že je třeba postupovat podle občanského zákoníku, a to dle ustanovení o smlouvě o nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Žalovaný tedy může požadovat kompenzaci za zhodnocení pozemku. Žalovaný dále uvádí, že u Obvodního soudu pro Prahu 4 probíhá řízení o vyklizení parkoviště„ [ulice] [ulice]“ (sp. zn. 40 C 319/2020), v němž bylo zjištěno, že jeden z pozemků, který má být vyklizen, není ve vlastnictví žalobce. V souvislosti s tím žalovaný dále zjistil, že předmětem nájmu dle nájemní smlouvy ze dne 5. 6. 2007 nebyla část pozemní komunikace při komunikaci [ulice] nacházející se na pozemku parc. [číslo] parc. [číslo] k. ú. [obec], jak se žalovaný domníval, ale že předmětem nájmu bylo pouze část pozemní komunikace při komunikaci [ulice] nacházející se na pozemku parc. [číslo] [číslo] k. ú. [obec]. Žalovaný měl za to, že pozemek parc. [číslo] k. ú. [obec], se v průběhu trvání nájemního vztahu pouze přečísloval na pozemek parc. [číslo] k. ú. [obec], tak tomu ale není. Pozemek parc. [číslo] k. ú. [obec], byl rozparcelován na jiné pozemky již v roce 2005, tedy ještě před uzavřením předmětné nájemní smlouvy. v roce 2005 z rozsáhlejšího pozemku parc. [číslo] k. ú. [obec], vzniklo několik menších pozemků, mezi nimi také pozemek parc. [číslo] (nový, menší, způsob využití zeleň) a [číslo] k. ú. [obec], na kterém se nacházela podstatná část parkoviště [ulice] [ulice]. Žalobce v době uzavření smlouvy nebyl vlastníkem pozemku parc. [číslo] k. ú. [obec]. Dle nájemní smlouvy měl žalobce dále pronajmout žalovanému část pozemní komunikace, která se měla nacházet na pozemku parc. [číslo] k. ú. [obec], tento sice byl ve vlastnictví žalobce, ale žádná pozemní komunikace se zde v roce 2007 nenacházela (ani dnes), tento pozemek ani nenavazuje na parc. [číslo] není tak možné, aby se na těchto dvou pozemcích nacházela obdélníková parkovací plocha. Pozemek parc. [číslo] tak nemohl být pronajat za účelem provozování parkoviště. Žalovaný proto namítá neplatnost nájemní smlouvy pro její rozporuplnost a neurčitost. Žalovaný dále požadoval, aby mu žalobce zaplatil částku 916 750 Kč z titulu zhodnocení pozemku. Žalovaný provedl na předmětu nájmu investice (oplocení parkoviště za 100 000 Kč, mobilní buňka pro hlídače za 50 000 Kč, elektropřípojka vedená vzduchem za 80 000 Kč, elektrická vrata, kamerový a přístupový systém za 686 750 Kč, celkem tedy 916 750 Kč), žalobce má také v úmyslu zde provozovat parkoviště. Žalovaný rovněž vlastní vzduchem vedoucí elektrickou přípojku, pro žalobce by bylo lepší ji odkoupit (již ji dnes nelze zřídit), musel by tedy přistoupit k vybudování přípojky do země. Žalovaný rovněž na účet žalobce zaplatil jistotu ve výši 40 438 Kč, o tuto částku by se měla žalovaná částka ponížit a dále rovněž o úrok ve výši 18 680 Kč z této jistoty. Co do částky 731 772,71 Kč se přitom jedná ze strany žalovaného o zápočet za zhodnocení proti žalované částce (součet smluvní pokuty ve výši 656 890 Kč po částečném zpětvzetí a úroku z prodlení z této smluvní pokuty od 1. 2. 2020 do 23. 3. 2021 ve výši 74 882,71 Kč), nad rámec kompenzační námitky požaduje žalovaný vzájemnou žalobou zaplacení částky 184 977,29 Kč (zhodnocení nad rámec kompenzační námitky, tedy rozdíl částky 916 750 Kč a 731 772,71 Kč) a částky 18 680 Kč, tedy kapitalizovaný úrok z jistoty ve výši 4,27 % ročně (výše úroků poskytované v době uzavření smlouvy bankami nefinančním subjektům) z částky 40 438 Kč za období od 5. 6. 2007 do 1. 4. 2018.

3. Žalobce při jednání konaném dne 8. 3. 2021 vzal žalobu částečně zpět co do částky 40 483 Kč s úrokem z prodlení z této částky od 1. 2. 2020 do zaplacení (neboť nesporoval nárok žalovaného na vrácení jistoty) a dále na jednání konaném dne 19. 5. 2022 co do úroků z jistoty, za období od 5. 6. 2007 do 8. 3. 2021 z částky 40 438 Kč, celkem ve výši 1 198,48 Kč, na základě tohoto nadále požaduje zaplacení pouze částky ve výši 655 691,52 Kč (po odečtení jistoty a úroku).

4. Podle § 96 o. s. ř. může žalobce (navrhovatel) vzít za řízení zpět návrh na jeho zahájení, a to zčásti nebo zcela (odst. 1). Je-li návrh vzat zpět, soud řízení zcela, popřípadě v rozsahu zpětvzetí návrhu, zastaví (odst. 2). Jestliže ostatní účastníci se zpětvzetím návrhu z vážných důvodů nesouhlasí, soud rozhodne, že zpětvzetí návrhu není účinné. Nebylo-li dosud o věci rozhodnuto, pokračuje soud po právní moci usnesení v řízení (odst. 3). Ustanovení odstavce 3 neplatí, dojde-li ke zpětvzetí návrhu dříve, než začalo jednání (odst. 4).

5. Žalovaný nesouhlasil s částečným zpětvzetím co do částky 1 198,48 Kč, neboť úroky z jistoty byly uplatněny jako vzájemný návrh samostatně, byla vznesena kompenzační námitka o započtení ohledně zbylé části pokuty, kdy byla vzata zpět částka odpovídající zaplacené kauci, v tomto rozsahu tedy pohledávka zanikla. Soud má za to, že v uvedených skutečnostech nelze spatřovat důležitý důvod ve smyslu ust. § 96 odst. 3 o. s. ř., proto podle § 96 odst. 1 a 2 o. s. ř. co do částky 41 636,48 Kč (součet 40 438 Kč a 1 198,48 Kč) řízení částečně zastavil (výrok I.).

6. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci (ust. § 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen jako „o. s. ř.“, ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o. s. ř.). Soud přitom zamítl návrhy žalovaného na doplnění dokazování o výslech jednatele žalovaného a znalecký posudek oceňujícího zhodnocení pozemku parkoviště, příkazní smlouva [číslo] včetně příloh, příkazní smlouva č.l 158 včetně příloh, dodatek [číslo] k příkazní smlouvě [číslo] [číslo] č.l. 183, příkazní smlouva [číslo] včetně příloh a dodatku na č.l. 188, to vše z důvodu nadbytečnosti, neboť nebylo prokázáno, že se jedná o zhodnocení, které nelze oddělit od předmětu nájmu (znalecký posudek) a dále z příkazních smluv včetně dodatků nevyplývá nic podstatného pro posouzení věci samé (navrženo k vyvrácení tvrzení, že žalobci vzniká v souvislosti s nevyklizením pozemků značná škoda).

7. Na základě provedených důkazů dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:

8. Žalobce a žalovaný uzavřeli smlouvu, dle níž je žalobce vlastníkem pozemků parc. č. pozemky parc. [číslo] obec Praha, k. ú. [obec], kdy část pozemní komunikace při komunikaci [ulice] o výměře 3402 m2 nacházející se na uvedených pozemcích se pronajímá žalovanému za účelem provozování veřejného hlídaného parkoviště pro osobní vozidla (čl. I). Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou (čl. II.). Výše nájemného je stanovena na základě výsledků obchodní veřejné soutěže a činí 80 Kč za parkovací plochu a 40 Kč manipulační plochy. Při výměře 3 402 m2 se jedná celkem o částku 212 600 Kč/rok bez DPH (čl. III odst. 1). Nájemce je oprávněn užívat předmět nájmu jen ke sjednanému účelu a bez písemného svolení pronajímatele ho nesmí nechat k užívání jiné osobě (čl. IV odst. 1). Nájemce bude provozovat veřejné parkoviště na vlastní náklady (čl. IV. odst. 2). Nájemce nesmí provádět jakékoli zásahy do předmětu nájmu bez písemného souhlasu a dodatečných podmínek pronajímatele a povolení příslušných správních orgánů (čl. IV odst. 5). Nejpozději do 7 dnů od podpisu této smlouvy je nájemce povinen poskytnout jistotu na účet pronajímatele ve výši 40 438 Kč (čl. IV odst. 7). Nejpozději ke dni skončení nájmu je nájemce povinen uvést předmět nájmu do stavu, v jakém mu byl předán a předat ho zpět pronajímateli (čl. IV odst. 9). V případě prodlení nájemce s úhradou nájemného je pronajímatel oprávněn požadovat úroky z prodlení (čl. V. odst. 2), v případě neoprávněného umístění reklamy na předmětu nájmu je pronajímatel oprávněn požadovat smluvní pokutu ve výši 1 % z celkové roční výše nájemného denně, nejméně 200 Kč denně (čl. V. odst. 3). O použití kauce je pronajímatel povinen nájemce písemně informovat. Připsané úroky budou nájemci vypláceny 1x ročně. Nejpozději ke dni skončení nájmu je nájemce povinen uvést předmět nájmu do stavu, v jakém mu byl předán a předat ho zpět pronajímateli (čl. V. odst. 7 a 9). V případě, že nájemce závažným způsobem poruší jiné povinnosti než je uvedeno v čl. V. odst. 2 a 3), je pronajímatel oprávněn požadovat smluvní pokutu ve výši 0,5 % z celkové roční výše nájemného, a to za každý i jen započatý den porušování této povinnosti, nejméně však 100 Kč denně (čl. V.) Výpovědní doba je 3 měsíce a počíná běžet prvního měsíce následujícího po jejím doručení (čl. VI., vše zjištěno z nájemní smlouvy ze dne 5. 6. 2007, čl. 14 p.v. a násl. včetně nákresu parkoviště na čl. 7).

9. Do podmínek pro výběrové řízení ul.„ [anonymizováno]“ žalovaný uvedl, že parkoviště bude v nepřetržitém provozu, pro zaměstnance u vjezdových vrat umístěna kancelář s veškerým vnitřním vybavením a příslušenstvím. K vybavení parkoviště patří také ekologické WC. Přes noc je objekt parkoviště uzavírán a střežen noční službou se psem. Na nepřehledných místech budou použity průmyslové kamery s nočním viděním. Osvětlení parkoviště bude zajištěno smlouvou s eltodem na VO nebo dle potřeby vlastním osvětlením. Parkoviště bude vybaveno automatickým systémem elektrické závory, která je napojena na počítač, který zaznamenává všechny příjezdy a odjezdy zaparkovaných vozidel. Tímto je zajištěna maximální ochrana zaparkovaných vozidel. Na parkoviště je zajištěn vstup pouze přes magnetickou kartu, taktéž je umožněn vjezd a výjezd (prokázáno podmínkami žalovaného pro výběrové řízení ul.„ [anonymizováno]“, čl. 104 a násl.). Dne 25. 4. 2014 žalobce souhlasil s umístěním elektrických vjezdových vrat včetně čteček a kamerového systému na parkovištích [právnická osoba] (prokázáno souhlasným stanoviskem ze dne 25. 4. 2014, čl. 51). Dne 29. 4. 1986 odbor výstavby ONV v [obec a číslo] dodatečně povolil stavbu – pro 5. stavbu 7. souboru sídliště Jižní Město II, které zahrnuje parkoviště stavební objekt [číslo] – [číslo] umístěné na pozemku parc. [číslo] k. ú. [obec], ul. [ulice] – [ulice], jiná stavební ani dokladová dokumentace nebyla ve spisovně odboru dohledána (prokázáno sdělením MČ [obec a číslo] ze dne 31. 3. 2021, čl. 89, a dodatečným povolením ze dne 29. 4. 1986, čl. 90). V rozhodnutí o změně v užívání stavby ze dne 16. 4. 2013 je uvedeno parkoviště [ulice] – [ulice] [obec] [obec], na pozemku parc. [číslo] k. ú. [obec] (prokázáno rozhodnutím o změně v užívání stavby ze dne 16. 4. 2013, čl. 215). Parcela [číslo] l. ú. [obec], vznikla 14. 11. 2007 oddělením od parcely [číslo] dle geometrického plánu [číslo] zapsaného 30. 7. 2019 pod Z [číslo] byly do parcely [číslo] přisloučeny díly parcel [číslo], [číslo] a [číslo] (prokázáno sdělením Katastrálního úřadu pro hl. m. Prahu ze dne 7. 12. 2021, čl. 210).

10. Žalovaný zaslal žalobci návrh na dohodu o změně nájemní smlouvy (prokázáno dopisem ze dne 26. 2. 2018 včetně konceptu dohody, čl. 46). Žalovaný opakovaně žádal žalobce o schůzku ohledně situace v provozování nepřetržitě hlídaných parkovišť v [obec] za účelem nalezení východiska (prokázáno dopisem ze dne 12. 3. 2018, čl. 54, ze dne 18. 9. 2017, čl. 55, ze dne 25. 9. 2017, čl. 56). Žalovaný se obrátil na žalobce s tím, že již nechtějí pokračovat v soudních sporech, které se týkají vyklizení parkoviště a náhrady vožených investic, proto navrhují dohodu o narovnání (prokázáno dopisem ze dne 2. 9. 2019, čl. 52).

11. Žalobce vypověděl nájemní smlouvu ze dne 5. 6. 2007 (prokázáno výpovědí nájemní smlouvy ze dne 8. 11. 2017 včetně doručenky, čl. 13). V řízení o žalobě na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu žalovaného bylo rozhodnuto tak, že se žaloba zamítá (prokázáno rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 23. 5. 2019, č. j. 70 Co 137/2019-108).

12. Žalovaný požádal žalobce o sdělení výše úroků připsaných ke kauci (prokázáno dopisem ze dne 9. 7. 2020, čl. 53). Výše úroků za období od 5. 6. 2007 do 8. 3. 2021 z částky 40 438 Kč na účtu žalobkyně činí celkem 1 198,48 Kč (prokázáno potvrzením o výši úroků, čl. 197). Výše úroků poskytována bankovními subjekty nefinančním podnikům v ČR pro úvěry bez kontokorentů, revolvingových úvěrů a pohledávek z kreditních karet činila v červnu 2007 4,27 % ročně (prokázáno výpisem z [příjmení] [jméno], čl. 203).

13. Předžalobní výzvou ze dne 17. 1. 2020 žalobce vyzval žalovaného k vyklizení části pozemní komunikace na pozemku parc. [číslo] k. ú. [obec], obec Praha, tedy parkoviště [ulice] [ulice], nejpozději do 31. 1. 2020 a zaplacení smluvní pokuty ve výši 697 328 Kč vypočítané jako 0,5 % z celkové výše nájemného, tedy částka 1 063 Kč vynásobená počtem dnů porušení (656), nejpozději do 31. 1. 2020 (prokázáno předžalobní výzvou ze dne 17. 1. 2020, čl. 19). Žalovaný k předžalobní výzvě sdělil, že zásadně nesouhlasí s vyčíslenou smluvní pokutou, neboť smluvní vztah nadále trvá, ve věci bylo podáno dovolání (prokázáno dopisem ze dne 17. 2. 2020, čl. 73).

14. Pozemek parc. [číslo] byly v roce 2005 nově zaměřeny a nově vznikly pozemky parc. [číslo] pozemek [číslo] v nové výměře (prokázáno žádostí o provedení geometrického plánu ze dne 6. 9. 2005, čl. 123). Pozemek parc. [číslo] k. ú. [obec], se nachází ve vlastnictví žalobce (prokázáno informací o pozemku, čl. 117), parkoviště se nachází na pozemku parc. [číslo] (prokázáno ortofotomapou čl. 118 a čl. 219).

15. Ze skutkových zjištění vyplývá skutkový závěr, že žalobce poskytl žalovanému k užívání parkoviště za účelem provozování veřejného hlídaného parkoviště za částku 212 600 Kč bez DPH ročně. Žalovaný se zavázal v podmínkách výběrového řízení, že zajistí nepřetržitý, hlídaný provoz, včetně přístupu pouze na magnetické karty. Žalobce a žalovaný si dále ujednali smluvní pokutu ve výši 0,5 % denně z celkové roční výše nájemného. Žalobce smlouvu vypověděl a vyzval žalovaného k vyklizení parkoviště, což žalovaný neučinil. Žalovaný namítal nepřiměřenost smluvní pokuty a dále žádal náhradu za provedené investice parkoviště a připsané úroky z kauce.

16. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 1. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3721/2019, Nejvyšší soud formuloval závěr, že smlouva o nájmu pozemku, která byla uzavřena do 31. 12. 2013 (jako v posuzované věci) za účelem provozování veřejného parkoviště v rámci podnikatelské činnosti nájemce, se po 1. 1. 2014 ve smyslu ust. § 3074 odst. 1 o. z. posuzuje jako smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání (§ 2302 o. z. a násl.).

17. Podle ust. § 663 zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31. 12. 2013, (dále jen„ obč. zák.“) se nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.

18. Podle ust. § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen„ o. z.“) se nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

19. Podle ust. § 2201 o. z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

20. Podle ust. § 2302 o. z. se ustanovení tohoto pododdílu vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

21. Podle § 2220 odst. 1 o. z. má nájemce právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení. Provede-li nájemce změnu věci bez souhlasu pronajímatele, uvede věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu věci. Neuvede-li nájemce na žádost pronajímatele věc do původního stavu, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby (odst. 2).

22. Podle § 544 odst. 1 obč. zák. sjednají-li strany pro případ porušení smluvní povinnosti smluvní pokutu, je účastník, který tuto povinnost poruší, zavázán pokutu zaplatit, i když oprávněnému účastníku porušením povinnosti nevznikne škoda. Podle § 544 odst. 2 obč. zák. smluvní pokutu lze sjednat jen písemně a v ujednání musí být určena výše pokuty nebo stanoven způsob jejího určení.

23. Po právní stránce soud věc posoudil tak, že žalobce a žalovaný uzavřeli smlouvu podle ust. § 663 obč. zák., přičemž však dle shora citovaného rozsudku Nejvyššího soudu se i smlouva o nájmu pozemku, která byla uzavřena do 31. 12. 2013 (jako v posuzované věci) za účelem provozování veřejného parkoviště v rámci podnikatelské činnosti nájemce, bude po 1. 1. 2014 ve smyslu ust. § 3074 odst. 1 o. z. posuzovat jako smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání podle ust. § 2302 o. z. a násl. Podle uvedené nájemní smlouvy žalobce poskytl žalovanému k užívání část pozemků – pozemní komunikace při komunikaci [ulice] o výměře 3402 m2 nacházející se na pozemcích ve vlastnictví žalobce parc. [číslo] obec Praha, k. ú. [obec], celkem o výměře 3402 m2, a to za roční nájemné ve výši 212 600 Kč bez DPH.

24. Žalovaný v prvé řadě namítal neplatnost nájemní smlouvy, neboť pozemek označený ve smlouvě, parc. [číslo] k. ú. [obec], vůbec není ve vlastnictví žalobce a dále pozemek parc. [číslo] k. ú. [obec], sice ve vlastnictví žalobce byl, ale žádná komunikace se zde nenachází (ke dni podpisu smlouvy dosud), tento pozemek tak nemohl být pronajat za účelem provozování parkoviště, nájemní smlouva je tedy pro svou rozporuplnost a neurčitost absolutně neplatná. Žalobce uvádí, že se jedná o chybu v psaní, když je zcela zřejmé, že namísto pozemku parc. [číslo] k. ú. [obec], je ve smlouvě uveden pozemek parc. [číslo] k. ú. [obec].

25. Podle ust. § 3074 odst. 1 o. z. (věta za středníkem) se vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona posuzují podle dosavadních právních předpisů.

26. Podle ustanovení § 37 zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“) občanského zákoníku právní úkon musí být učiněn určitě a srozumitelně, jinak je neplatný (odstavec 1). Právní úkon není neplatný pro chyby v psaní a počtech, je-li jeho význam nepochybný (odstavec 3). V souladu s ustanovením § 35 odst. 2 obč. zák. je třeba právní úkony vyjádřené slovy vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem.

27. Podle ustanovení § 266 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění do 31. 12. 2013, (dále jen„ obch. zák.“) se projev vůle vykládá podle úmyslu jednající osoby, jestliže tento úmysl byl straně, které je projev vůle určen, znám nebo jí musel být znám (odstavec 1). Při výkladu vůle podle odstavců 1 a 2 se vezme náležitý zřetel ke všem okolnostem souvisejícím s projevem vůle, včetně jednání o uzavření smlouvy a praxe, kterou strany mezi sebou zavedly, jakož i následného chování stran, pokud to připouští povaha věci (odstavec 3).

28. V případě pochybností o obsahu právního úkonu zachyceného slovně je nutné zkoumat také vůli jednajících osob. V případě předmětné nájemní smlouvy je zcela zřejmé, jaké pozemky měly strany na mysli, součástí nájemní smlouvy byl také plánek zobrazující polohu parkoviště, přičemž je zcela zjevné, že se v daném případě jedná o písařskou chybu. Ostatně rovněž z předloženého rozhodnutí o dodatečném povolení stavby ze dne 29. 4. 1986 vyplývá, že stavba – parkoviště se nachází na pozemku parc. [číslo] k. ú. [obec], ul. [ulice] – [ulice]. Projev vůle je třeba vykládat tak, aby nevyústil v nesmyslné závěry o projevené vůli (podle pravidla výkladu ve prospěch efektivnosti), neboť smlouvy jsou uzavírány proto, aby platily, aby jimi byly strany vázány a dosáhly tak zamýšleného výsledku. Při vyhotovování listin dochází či může dojít ke zjevným nesprávnostem, není však důvod z každé takové chyby automaticky vyvozovat neplatnost. Chyby v psaní nebo počtech anebo jiné zřejmé nesprávnosti nemají žádné právní následky, je-li obsah listin nepochybný. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 32 Cdo 4533/2016 ze dne 21. 8. 2018). Ostatně Nejvyšší soud v souladu s ustálenou judikaturou považuje postup upřednostňující výklad vedoucí k závěru o neplatnosti smlouvy za rozporný s principy právního státu, a tudíž za ústavně nekonformní. V posuzované věci přitom nelze odhlédnout od skutečnosti, že žalovaný předmětné parkoviště po dobu téměř 15 let užíval, aniž by v tomto směru mezi účastníky vznikly jakékoli pochybnosti. O vadu způsobující neplatnost smlouvy se tak v daném případě nepochybně nejedná.

29. Žalobce nájemní smlouvu dne 8. 11. 2017 vypověděl, výpověď byla žalovanému doručena dne 5. 12. 2017. Výpovědní doba byla sjednána 3měsíční, proto uplynula dne 1. 4. 2018. Žalovaný se následujícího dne ocitl v prodlení s vyklizením, neboť parkoviště v rozporu s doručenou výpovědí nadále provozoval, což v řízení nijak nesporoval, čímž došlo na jeho straně k závažnému porušení smlouvy podle čl. V. odst. 4 nájemní smlouvy. Pro případ porušení smlouvy si účastníci sjednali právo žalobce na smluvní pokutu ve výši 0,5 % denně z celkové roční výše nájemného. Žalobce požadoval smluvní pokutu ve výši 697 328 Kč, a to za 656 dnů ode dne 2. 4. 2018 do 17. 1. 2020 (ode dne následujícího po uplynutí výpovědní doby do dne sepisu předžalobní výzvy, celková výše ročního nájemného činí 212 600 Kč). Žalovaný navrhl moderaci smluvní pokuty s tím, že sjednaná výše pokuty je nepřiměřeně vysoká, neboť dosahuje téměř dvojnásobku ročního sjednaného nájemného, toto ujednání je proto v rozporu s dobrými mravy. Žalovaný navíc neměl jako smluvně slabší strana možnost tuto ujednání o sazbě smluvní pokuty nijak ovlivnit.

30. Z nájemní smlouvy bylo zjištěno, že smluvní pokuta byla sjednána ve výši 0,5 % denně z roční výše nájemného. Pokud je smluvní pokuta sjednaná na základě určité procentní sazby, nelze vycházet při posuzování nepřiměřenosti smluvní pokuty z poměru celkové výše smluvní pokuty v důsledku dlouhodobého prodlení dlužníka, neboť v takovém případě je celková výše smluvní pokuty logicky závislá na celkové době jeho prodlení. Jestliže je přiměřená denní sazba smluvní pokuty, nemůže být nepřiměřená ani celková smluvní pokuta, nepřiměřenost smluvní pokuty sjednané ve formě denní sazby je tedy nutné posuzovat podle sjednané denní sazby s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 7. 2004, sp. zn. 32 Odo 1299/2006). Denní sazba sjednané smluvní pokuty činí v daném případě 1 063 Kč, v posuzované věci se jedná o úplatný provoz parkoviště, přičemž výše smluvní pokuty nezabránila žalovanému užívat parkoviště v rozporu se zákonem ani několik let po skončení nájmu. Žalovaný je přitom podnikatelem, do výběrového řízení o uzavření nájemní smlouvy se přihlásil dobrovolně, podmínky účasti dopředu znal. Soud má za tedy za to, že výše smluvní pokuty v posuzované věci není nepřiměřená, zejména s ohledem na výši její denní sazby, a žalobce požaduje smluvní pokutu ve výši 697 328 Kč po právu. Ve vztahu k pozemku parc. [číslo] k. ú. [obec], bylo skutečně nahlédnutím do katastru nemovitostí zjištěno, že vlastníkem je ke dni vydání rozsudku Česká republika, v posuzované věci se však jedná o spor o zaplacení smluvní pokuty, jejíž výše je nepochybná a vyplývá z nájemní smlouvy, to, že žalobce již není vlastníkem jednoho z předmětných pozemků (na nichž se parkoviště nachází), by proto mělo význam pouze tehdy, pokud by se ve věci jednalo např. o řízení o vydání bezdůvodného obohacení v podobě ekvivalentu nájemného (popř. o již zmíněné vyklizení pozemku), o takovou věc se zde však nejedná.

31. Žalovaný v řízení požadoval po žalovaném zaplacení částky celkem 916 750 Kč z titulu zhodnocení parkoviště, a to konkrétně za oplocení parkoviště celkem ve výši 100 000 Kč, mobilní buňku pro hlídače celkem ve výši 50 000 Kč, elektropřípojku vedenou vzduchem celkem ve výši 80 000 Kč, elektrická vrata, kamerový a přístupový systém celkem ve výši 686 750 Kč. Následně žalovaný upřesnil v podání ze dne 4. 2. 2022, že výše úroků z jistoty, kterých se od počátku řízení domáhal, činí 18 680 Kč (žalobce úroky vyčíslil podle údajů v [příjmení] [jméno]). Z celkové částky 916 750 Kč (zhodnocení předmětu nájmu) se přitom co do částky 731 772,71 Kč jedná o kompenzační námitku a co do částky 184 977,29 Kč (společně s úroky z kauce ve výši 18 680 Kč) o vzájemnou žalobu, což žalovaný upřesnil v podání ze dne 23. 3. 2021.

32. Podle ust. § 2225 při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu. (2) Při odevzdání věci si nájemce oddělí a vezme vše, co do věci vložil nebo na ni vnesl vlastním nákladem, je-li to možné a nezhorší-li se tím podstata věci nebo neztíží-li se tím nepřiměřeně její užívání.

33. Žalobce zprvu sporoval, že žalovanému poskytl souhlas s provedenými investicemi, následně učinil souhlas nesporným. V posuzované věci však bylo podstatným, zda uvedené investice lze či nelze oddělit od předmětu nájmu, tedy zda se jedná o zhodnocení předmětu nájmu či nikoli. S ohledem na povahu jednotlivých věcí (mobilní buňka, oplocení, rovněž elektropřípojka atd.) má soud za to, že se jedná o samostatné věci, které nepochybně oddělit od předmětu nájmu lze (ostatně žalobce a žalovaný v průběhu řízení jednali o odkupu těchto samostatných položek), proto vyzval žalovaného v souladu s ust. § 118a odst. 3 o. s. ř., aby prokázal, že tyto položky nelze od předmětu nájmu oddělit. K výzvě soudu však žalovaný nenavrhl žádných důkazů, pouze zopakoval své tvrzení, že se o zhodnocení jedná, neunesl tak důkazní břemeno ve vztahu k těmto investicím. Nad rámec uvedeného soud konstatuje, že žalovaný navíc ve svých podmínkách k výběrovému řízení uvedl, že parkoviště bude v nepřetržitém provozu, bude zde umístěna pro zaměstnance u vjezdových vrat kancelář s veškerým vnitřním vybavením a příslušenstvím, přes noc bude objekt parkoviště uzavírán a střežen noční službou, přičemž na nepřehledných místech budou rovněž použity průmyslové kamery s nočním viděním a osvětlení parkoviště bude zajištěno osvětlením, parkoviště bude vybaveno automatickým systémem elektrické závory, která je napojena na počítač, čímž bude zajištěna maximální ochrana zaparkovaných vozidel, a na parkoviště bude zajištěn vstup pouze přes magnetickou kartu. Nelze přehlédnout, že veškeré investice, které žalovaný uplatňuje, se již před uzavřením smlouvy žalovaný zavázal na parkoviště umístit, což nepochybně bylo pro žalobce rovněž kritériem při výběru nejvhodnější nabídky. Je tak zřejmé, že zhodnocení, které žalovaný požaduje, již bylo zohledněno v nájemném.

34. Žalovaný dále vzájemným návrhem uplatnil úrok z jistoty ve výši 18 680 Kč, konkrétně tento vyčíslil jakožto úrok ve výši 4,27 % ročně (výše úroků poskytované v době uzavření smlouvy bankami nefinančním subjektům) z částky 40 438 Kč za období od 5. 6. 2007 do 1. 4. 2018.

35. Podle § 1802 o. z. mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.

36. Podle citovaného ust. § 1802 o. z. sice skutečně dlužník platí obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy, avšak z obsahu předmětné nájemní smlouvy vyplývá, že si žalobce a žalovaný ujednali výslovně„ připsané“ úroky (viz čl. V odst. 7 smlouvy, s tím, že připsané úroky budou vypláceny nájemci 1x ročně). Nelze tedy hovořit o tom, že by nebyly úroky ve smlouvě stanoveny. Výše úroku ve smlouvě sice není uvedena výslovně sazbou, ale lze ji zjistit bez obtíží jazykovým výkladem. Žalovaný tedy má právo na zaplacení připsaných úroků z jistoty, konkrétně se jedná za předmětné období o částku 1 198,48 Kč, což vyplývá z potvrzení banky žalobce. Co do této částky byla přitom žaloba vzata zpět, proto tuto částku soud žalovanému nepřiznal.

37. S ohledem na vše shora uvedené soud dospěl k závěru, že žalobce má právo na zaplacení smluvní pokuty, přičemž žalovanému uložil zaplatit žalobci částku 655 691,52 Kč, kdy se jedná o rozdíl původně požadované částky 697 328 Kč a částek, o které byla žaloba vzata částečně zpět, tedy 41 636,48 Kč (výrok II.). Pokud se žalovaný domáhal vzájemnou žalobou zaplacení částky 203 657,29 Kč (součet zhodnocení požadovaného nad rámec procesní obrany ve výši 184 977,29 Kč a úroků z jistoty ve výši 18 680 Kč), soud vzájemnou žalobu ze shora uvedených důvodů zamítl (výrok III.).

38. O příslušenství soud rozhodl podle ust. § 1970 o. z. ve spojení s ust. § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, určuje odměna likvidátora, likvidačního správce a člena orgánu právnické osoby jmenovaného soudem a upravují některé otázky Obchodního věstníku a veřejných rejstříků právnických a fyzických osob, ve znění pozdějších předpisů. Splatnost žalované částky vyplývá z výzvy k plnění.

39. O lhůtě k plnění soud rozhodl podle ust. § 160 odst. 1 o. s. ř., když neshledal důvod pro její prodloužení.

40. Ve vztahu k nákladům řízení (výrok IV.) soud konstatuje, že o pokud soud projednává nároky uplatněné žalobou a vzájemnou žalobou ve stejném (společném řízení), považuje se při rozhodování o náhradě nákladů řízení každá věc, tj. věc uplatněná žalobou a věc uplatněná vzájemnou žalobou, za samostatnou věc, tudíž u každé věci je třeba samostatně posoudit míru úspěchu a neúspěchu účastníků a ve vztahu ke každé jednotlivé věci, tj. jak k věci uplatněné žalobou, tak k věci uplatněné vzájemným návrhem, stanovit, zda je v každé jednotlivé věci dána povinnost k náhradě nákladů řízení podle § 142 odst. 1, 2, a 3 o. s. ř., a kdo z účastníků má podle pravidel daných v těchto ustanoveních právo na náhradu nákladů řízení (viz snesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 23 Cdo 4609/2017, ze dne 12. 2. 2018).

41. V řízení o žalobě o zaplacení 697 328 Kč s přísl. bylo o nákladech řízení rozhodnuto podle ust. § 142 odst. 3 o. s. ř., neboť žalobce měl ve věci jen nepatrný neúspěch, konkrétně do 6 % z celkové částky (co do částky 41 636,48 Kč, v níž bylo řízení zastaveno, soud věc posuzoval jako neúspěch žalobce, neboť byla žaloba vzata zpět co do této částky z důvodů na straně žalobce). Žalobci tak byla přiznána plná náhrada nákladů vzniklých v souvislosti se zaplaceným soudním poplatkem ve výši 34 867 Kč a dále nákladů spojených se zastoupením advokátem, které jsou tvořeny 13 úkonů právní služby po 11 100 Kč podle ust. § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve znění pozdějších předpisů, dále jen„ vyhláška“, jejíž aplikace vyplývá z ust. § 151 odst. 1 a 2 věta druhá za středníkem o. s. ř., a to písm. a) uvedeného ustanovení, převzetí a příprava zastoupení, písm. d) ust., návrh ve věci samé, výzva k plnění, podání ze dne 8. 1. 2021, ze dne 26. 5. 2021, ze dne 27. 8. 2021, ze dne 15. 12. 2021 a ze dne 1. 6. 2022, a písm. g) účast na jednání dne 8. 3. 2021, dne 31. 8. 2021, dne 4. 1. 2022, dne 19. 5. 2022 a 7. 6. 2022, když jejich výše je dána ust. § 7 ve spojení s ust. § 8 odst. 1 této vyhlášky, při tarifní hodnotě 697 328 Kč) a 13 náhradami hotových výdajů po 300 Kč (ust. § 13 odst. 4 uvedené vyhlášky), celkem 148 200 Kč, včetně náhrady za 21% DPH a soudního poplatku pak o částku 214 189 Kč.

42. V řízení o vzájemné žalobě bylo pak rozhodnuto podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy procesně zcela úspěšnému žalobci byla přiznána náhrada nákladů spojených se zastoupením advokátem, které jsou tvořeny 5 úkonů právní služby po 8 500 Kč (ust. § 11 odst. 1 vyhlášky, a to písm. a) převzetí a příprava zastoupení, písm. d) podání ze dne 26. 5. 2021, ze dne 15. 12. 2021 a ze dne 27. 8. 2021, a písm. g) účast na jednání dne 31. 8. 2021 a 4. 1. 2022, když jejich výše je dána ust. § 7 ve spojení s ust. § 8 odst. 1 této vyhlášky, při tarifní hodnotě 184 977,29 Kč), celkem 42 500 Kč, dále 3 úkony právní služby po 9 140 Kč (ust. § 11 odst. 1 vyhlášky, a to písm. d) podání ze dne 1. 6. 2022 a písm. g) účast na jednání dne 19. 5. 2022 a 7. 6. 2022, když jejich výše je dána ust. § 7 ve spojení s ust. § 8 odst. 1 této vyhlášky, při tarifní hodnotě 203 657,29 Kč, tedy součet 184 977,29 Kč a 18 680 Kč), celkem 27 420 Kč, a 8 náhradami hotových výdajů po 300 Kč (ust. § 13 odst. 4 vyhlášky), celkem 2 400 Kč Celkem se jedná o částku 72 320 Kč, včetně náhrady za 21% DPH pak o částku 87 507,20 Kč.

43. Celkové náklady žalobce za obě spojená řízení ve výši 301 696,20 Kč byly přisouzeny v obecné pariční lhůtě (ust. § 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.) a na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

44. O povinnosti doplatit soudní poplatek České republice na účet zdejšího soudu, která byla žalovanému uložena ve výši 934 Kč, rozhodl soud podle ust. § 2 odst. 1 písm. a) a ust. § 4 odst. 1 písm. a) zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů, s tím, že dosud žalovaný zaplatil na soudním poplatku za vzájemnou žalobu částku 9 249 Kč (z částky 184 977,29 Kč), následně však žalovaný vyčíslil výši kapitalizovaného úroku z jistoty ve výši 18 680 Kč, přičemž z částky 203 657,29 Kč (součet 184 977,29 Kč a 18 680 Kč) celkem činí soudní poplatek 10 183 Kč, zbývá tak doplatit do této částky 934 Kč.