20 C 41/2023 - 206

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl soudkyní Mgr. Irenou Městeckou ve věci žalobkyně: [Anonymizováno]. [Jméno zainteresované osoby 0/0][Datum narození zainteresované osoby 0/0] [Adresa zainteresované osoby 0/0] [Anonymizováno] [Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0] proti žalovaným: 1. [Jméno zainteresované osoby 1/0][Datum narození zainteresované osoby 1/0] [Adresa zainteresované osoby 1/0] 2. [Jméno zainteresované osoby 2/0][Datum narození zainteresované osoby 2/0] [Adresa zainteresované osoby 2/0] [Anonymizováno] [Adresa zástupce zainteresované osoby 2/0] 3. [Jméno zainteresované osoby 3/0][Datum narození zainteresované osoby 3/0] [Adresa zainteresované osoby 3/0] [Anonymizováno] [Adresa zástupce zainteresované osoby 2/0] 4. [Jméno zainteresované osoby 4/0][Datum narození zainteresované osoby 3/0] [Adresa zainteresované osoby 1/0] [Anonymizováno] [Jméno zástupce zainteresované osoby 2/0] [Anonymizováno] [Adresa zástupce zainteresované osoby 2/0] o povinnost umožnit užívání bytu takto:

Výrok

I. Žaloba na uložení povinnosti žalovaným umožnit žalobkyni užívání bytu číslo [hodnota] [adresa], přičemž žalobkyně bude za užívání tohoto bytu hradit do společných prostředků částku 16 375 Kč měsíčně, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna nahradit prvnímu žalovanému náklady řízení ve výši 11 064 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalobkyně je povinna nahradit druhému až čtvrtému žalovanému náklady řízení ve výši 68 607 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce druhého až čtvrtého žalovaného.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou jako menšinová spoluvlastnice id. 1/8 stavební parcely č. [hodnota], [adresa] (dále také jen „nemovitost“) po žalovaných jako ostatních spoluvlastnících uvedeného pozemku domáhá umožnění užívání bytu č. 16 o dispozičním řešení 4+kk nacházejícího se v šestém a sedmém nadzemním podlaží oproti její úhradě částky[Anonymizováno]16 375 Kč měsíčně. V uvedené budově se nachází byty, prohlášením vlastníka však bytové jednotky vymezeny nebyly. Byt č. 16 byl v době podání žaloby volný, žalobkyně jej zvolila pouze z tohoto důvodu, a žalobkyně je jediným spoluvlastníkem, který v dané budově neužívá byt, proto se dopisem ze dne 14. 11. 2022 obrátila na ostatní spoluvlastníky s žádostí o umožnění užívání tohoto bytu a obdržela nabídku na užívání bytu oproti měsíční úhradě ve výši 35 000 Kč, což je prakticky dvojnásobek toho, co hradí za užívání bytů ostatní spoluvlastníci. S touto nabídkou žalobkyně nesouhlasila, cítí se diskriminována na svých právech, neboť je vyloučena z užívání. Podlahová plocha bytu č. [hodnota] představuje méně než 1/8 podlahové plochy všech bytů v domě a žalobkyně je přesvědčena, že jí její vlastnické právo opravňuje byt užívat a že toto právo nemůže být vázáno na uzavření nájemní smlouvy s tržním nájemným. Žalobkyně považuje argumentaci žalovaných o tom, že užívá-li byt za zvýhodněných podmínek v jiném domě, nemá právo jej užívat v [Anonymizováno], za nerelevantní a tvrdí, že mezi spoluvlastníky nebyla uzavřena dohoda ohledně způsobu užívání domu a ni nebylo vydáno rozhodnutí o způsobu užívání domu. Žalobkyně ani první žalovaný nebyli účastníky dohody o způsobu užívání nemovitosti, neboť v té době byla podílovou spoluvlastnicí jejich matka paní [Anonymizováno]. Obsah ústní dohody předchozích spoluvlastníků je žalobkyni znám, žalobkyni však dohoda nevyhovovala, opakovaně žádala o přidělení bytů v [Anonymizováno]. Žalobkyně spolu s prvním žalovaným v roce 2013 vypověděli písemnou dohodu ohledně řešení finančních otázek spojených s domem. Žalobkyně je toho názoru, že dnes by věc měla být posuzována podle současného občanského zákoníku a že vztahy mezi spoluvlastníky by měly být narovnány a nemělo by být postupováno podle minulé dohody původních šesti spoluvlastníků. Žalobkyně po své matce nevstoupila do práv a povinností daných ústní dohodou ohledně způsobu užívání domu. Žalobkyně rovněž nesouhlasí s teorií nájemních smluv spoluvlastníků, když pronajmout byt lze pouze třetí osobě. Pokud žalobkyně vyslovila souhlas s rekonstrukcí bytu č. 16, neznamená to, že souhlasila s celkovými vysokými náklady a instalací klimatizace, o tom rozhodli ostatní spoluvlastníci. Ostatní spoluvlastníci jednají ve většinové shodě bez jakýchkoliv dalších omezujících podmínek a žalobkyně má pouze podíl na výnosech z hospodaření domu.

2. První žalovaný k žalobě uvedl, že požadavek žalobkyně nepovažuje za oprávněný a navrhuje zamítnutí žaloby. Byt č. 16 je největším[Anonymizováno]bytem v domě a po ukončení nájmu se všichni spoluvlastníci dohodli, že tento byt na společné náklady zrekonstruují a následně pronajmou za tržní cenu, která byla stanovena dle požadavku žalobkyně v minimální výši 35 000 Kč měsíčně. Byt byl v roce 2022 zrekonstruován. Pokud by nyní měla žalobkyně za zvýhodněných podmínek možnost užívat tento byt, bylo by to v rozporu s dohodou všech spoluvlastníků. Spoluvlastníci, kteří užívají byt v domě, hradí za užívání příspěvky dle výměry užívaných bytů, které jsou nižší než nájemné ostatních bytů, které užívají další osoby. Spoluvlastníci si mezi sebe dělí výtěžek nájemného a většina z nich byty, které užívá, zrekonstruovala za své prostředky, a nikoliv za prostředky všech spoluvlastníků. První žalovaný zdůraznil, že o užívání bytů rozhodují všichni spoluvlastníci dle velikosti svých podílů a nikdo ze spoluvlastníků nemá sám právo si určit, jaký byt v domě bude užívat a za jakých podmínek. Všichni spoluvlastníci jsou zároveň s dalšími 3 spoluvlastníky rovněž podílovými [adresa] a v tomto druhém domě užívá žalobkyně 1 byt za zvýhodněných podmínek, další byt v domě za zvýhodněných podmínek užívá její manžel. První žalovaný v druhém domě žádný byt neužívá. Žalobkyně tak v žádném případě není ostatními spoluvlastníky diskriminována v možnosti užívat byty za zvýhodněných podmínek. Majetek byl spoluvlastníkům vrácen v rámci restitučního řízení, kdy paní [Anonymizováno] (matka prvního žalovaného a žalobkyně) byla spoluvlastníci ideální 1/4, tento podíl následně zdědil v roce 2010 první žalovaný a žalobkyně, každý po ideální 1/8 s tím, že ostatní žalovaní spoluvlastníci jsou dlouhodobými spoluvlastníky.

3. Druhý až čtvrtý žalovaný k žalobě uvedli, že požadavek žalobkyně neuznávají a navrhují zamítnutí žaloby. Spoluvlastníci nabyli svá vlastnická práva postupně v důsledku restituce a dle dohody původních spoluvlastníků (právních předchůdců) bylo stanoveno, že volné byty budou užívány původními spoluvlastníky na základě nájemní smlouvy tak, aby ze získaných finančních prostředků byla hrazena oprava a údržba domu. Žalovaní tak užívají byty z titulu nájemních smluv, a nikoliv z titulu výkonu vlastnického práva. Majoritní spoluvlastníci mají na způsob užívání bytů v domě odlišný názor než žalobkyně, která je minoritní spoluvlastnicí a která ignoruje stále trvající dohodu spoluvlastníků o způsobu užívání bytů. Spoluvlastnické právo žalobkyně je omezeno právy ostatních spoluvlastníků. Žalovaní jsou přesvědčeni, že majoritní spoluvlastníci mohou rozhodnout o tom, s kým a za jakých podmínek bude uzavřena nájemní smlouva ke konkrétnímu bytu, a že žalobkyně není na svých právech zkrácena, když je jí vyplácen poměrný výtěžek. Všichni spoluvlastníci jsou rovněž podílovými spoluvlastníky [Anonymizováno]. [adresa] a v tomto druhém domě užívá žalobkyně 1 byt za zvýhodněných podmínek, další byt v domě za zvýhodněných podmínek užívá její manžel. Někteří z žalovaných v tomto druhém domě žádný byt neužívají, přestože jsou spoluvlastníky. Byt č. 16 byl zrekonstruován ze společných prostředků na základě dohody všech spoluvlastníků s tím, že následně bude pronajat za tržní nájemné s minimální výší 35 000 Kč měsíčně tak, aby se investice spoluvlastníkům co nejdříve vrátila. Pokud by nyní měla žalobkyně za zvýhodněných podmínek možnost užívat tento byt, bylo by to v rozporu s dohodou všech spoluvlastníků a získala by nově zrekonstruovaný byt z prostředků všech za velmi nízké nájemné. V takovém případě by k rekonstrukci bytu ze strany spoluvlastníků nedošlo. Druhý až čtvrtý žalovaný považují nynější požadavek žalobkyně za zneužití vlastnického práva a jednání v rozporu s dobrými mravy, když tato nejprve souhlasila s rekonstrukcí i nájmem bytu za tržní nájemné a nyní v rozporu s dohodou požaduje byt pro sebe za neadekvátní částku. Nikdo ze spoluvlastníků nemá právo si sám určit, jaký byt a za jakých podmínek bude v domě užívat a žalobkyně měla možnost byt č. 16 užívat za podmínek tržního nájemného, které sama stanovila. Této možnosti nevyužila, proto žalovaní ústně rozhodli o tom, že byt č. 16 bude pronajat a nabídli žalobkyni jiný byt. K žádné dohodě mezi účastníky však nedošlo. Nemovitost byla předmětem dědictví po otci a matce druhé žalované, následně došlo k rozdělení majetku mezi druhou žalovanou a matku prvního žalovaného a žalobkyně paní [Anonymizováno]. Vše bylo výsledkem restitucí, které proběhly v 90. letech minulého století, v této době rovněž spoluvlastníci rozhodli o způsobu, jakým budou spravovat nemovitost, kdy se dohodli, že nemovitost budou spravovat sami. V této době měla byt v dané budově k užívání pouze paní [Anonymizováno]. Následně po uvolňování různých prostor začali užívat byty další spoluvlastníci s tím, že dohoda mezi spoluvlastníky byla taková, že teprve v případě, kdy dojde k uvolnění bytu, může tento být předmětem užívání některého ze spoluvlastníků za zvýhodněných podmínek s tím, že každý z původních 6 spoluvlastníků může za zvýhodněných podmínek užívat pouze 1 byt. Postupem času tak v dané nemovitosti začali byty užívat žalovaní. Dohoda o způsobu užívání nemovitosti byla uzavřena ústně s paní [Anonymizováno] a ostatními spoluvlastníky. Obsahem této dohody bylo, že v případě, kdy se uvolní v dané budově nějaký prostor, spoluvlastníci se dohodnou, jestli daný prostor pronajmou, nebo jej začne někdo z nich užívat, na což se uzavře smlouva s daným spoluvlastníkem či třetí osobou. K této dohodě došlo zhruba v roce 1992, kdy zpočátku správu budovy vedla paní [Anonymizováno] a účetnictví zpracovávala druhá žalovaná, vše se rozhodovalo nadpoloviční většinou spoluvlastníků. K této dohodě o způsobu užívání přistoupili rovněž dědicové po paní [Anonymizováno], a to první žalovaný a žalobkyně, kteří dohodu akceptovali, pokračovalo se v daném nastavení bez jakýchkoliv námitek a žádostí o změny.

4. Při jednání konaném dne 10. 6. 2024 účastníci učinili nesporným, že žalobkyně i žalovaní jsou spoluvlastníky [adresa], a to, že v bytovém domě dosud nebyly vymezeny jednotky prohlášením vlastníka. V budově se nachází bytové a nebytové prostory. Dále účastníci učinili nesporným, že žalobkyně je vlastníkem ideální 1/8 uvedené nemovitosti, zbylých 7/8 v souhrnu vlastní žalovaní, konkrétně podíl prvního žalovaného činí 1/8 ideálního podílu a žalovaní 2) – 4) každý vlastní ideální 1/4. Dále účastníci učinili nesporným, že každý z žalovaných užívá v domě jeden byt, první žalovaný užívá číslo 5, druhý žalovaný číslo 2, třetí žalovaný číslo 6, čtvrtý žalovaný číslo 10, za což hradí do společných finančních prostředků dohodnutou částku. Dále účastníci učinili nesporným, že žalobkyně neužívá v daném domě žádný byt a zbylé prostory jsou pronajímány. Rovněž je mezi účastníky nesporné, že byt č. 16 je v současné době pronajímán [jméno FO] za nájemné ve výši 35 000 Kč měsíčně a o způsobu užívání tohoto bytu rozhodli žalovaní.

5. Sporné mezi účastníky zejména zůstalo, zda spoluvlastníci, případně jejich právní předchůdci, rozhodli o způsobu užívání domu či nikoliv a zda bylo spoluvlastníky rozhodnuto o způsobu užívání bytu č. 16 v budově. Žalovaní konkrétně tvrdí, že se spoluvlastníci v roce cca 1992 ústně dohodli na tom, že volné bytové nebo nebytové prostory budou buď pronajímány, nebo budou dány do užívání jednotlivým 6 spoluvlastníkům oproti úhradám do společného fondu (tyto úhrady žalovaní nazývají nájemným). Žalobkyně oproti tomu uvádí, že ona ani první žalovaný nebyli účastníky dohody o způsobu užívání nemovitosti, neboť v té době byla podílovou spoluvlastnicí jejich matka paní [Anonymizováno], a že dohoda, která jim je známa, pro ně není závazná.

6. Z podacího lístku ze dne 24. 11. 2022 a výzev žalobkyně ze dne 23. 11. 2022[Anonymizováno]adresovaných žalovaným soud zjistil, že žalobkyně žalované žádala o umožnění užívání uvolněného bytu č. 16 z titulu svého spoluvlastnického práva.

7. Z e-mailové komunikace ze dne 4. 10. 2022 vedené mezi účastníky řízení soud zjistil, že spoluvlastníci řešili otázku instalace klimatizace v bytě č. 16 v [adresa] s tím, že náklady ponese nájemník a měsíční holé nájemné bude stanoveno na částce 35 000 Kč. Žalobkyně se dotazovala na bližší podmínky smlouvy na klimatizaci a vyslovila obavu, aby se následně nějaký nájemník za takových podmínek našel.

8. Z nájemní smlouvy ze dne 13. 10. 2023 vč. přílohy plné moci a evidenčního listu soud zjistil, že všichni žalovaní za podílové spoluvlastníky předmětné nemovitosti jako pronajímatelé uzavřeli s [jméno FO] jako nájemcem nájemní smlouvu, na základě které byl pronajat byt č. 16 na dobu určitou do 31. 10. 2024 za měsíční nájemné ve výši 35 000 Kč. Zálohy na služby byly stanoveny evidenčním listem v částce 2 000 Kč měsíčně.

9. Z účastnického výslechu prvního žalovaného soud zjistil, že tento je spoluvlastníkem od roku 2010. Mezi tehdejšímu spoluvlastníky domu a spoluvlastníky domu v [adresa] (druhý až čtvrtý žalovaný, paní [Anonymizováno], paní [Anonymizováno], paní [Anonymizováno]) existovala písemná dohoda ohledně rozdělení výnosů a nákladů domu a ohledně finančních záležitostí, kterou první žalovaný spolu s žalobkyní poté, co zdědili podíl po své matce vypověděli. Dohoda platila do roku 2013 a netýkala se způsobu užívání domu. Rozdělení výnosů se provádělo rovným díle ve výši 1/6, a nikoliv dle velikosti spoluvlastnických podílů. O uzavření takové dohody první žalovaný neví, ale od roku 2010 spoluvlastníci rozhodují prostou většinou o tom, jak bude nakládáno s volným bytovým nebo nebytovým prostorem v domě, a to většinou prostřednictvím emailové komunikace. Ohledně užívání bytu č. 16 po ukončení nájmu se všichni spoluvlastníci dohodli na opravě včetně instalace klimatizace s tím, že se byt následně pronajme za tržní cenu cca 35 000 Kč měsíčně tak, aby byla návratnost jejich investice. Žalobkyně původně s instalací klimatizace nesouhlasila, licitovalo se o ceně klimatizace, ale následně se shodli všichni na tom, že byt se s klimatizací lépe pronajme.

10. Z účastnického výslechu druhé žalované soud zjistil, že tato je spoluvlastnicí od roku 1992. Mezi tehdejšími spoluvlastníky paní [Anonymizováno], druhou žalovanou, třetí žalovanou, čtvrtým žalovaným a paní [Anonymizováno] a [Anonymizováno] byla uzavřena v roce 1992 nebo 1993 písemná dohoda ohledně finančních záležitostí spojených s domem a s domem v [adresa]. Tato dohoda se netýkala způsobu užívání domu a rozhodování spoluvlastníků. Rozdělení výnosů se provádělo rovným díle ve výši 1/6, a nikoliv dle velikosti spoluvlastnických podílů. Ohledně způsobu užívání se tehdejších 6 spoluvlastníků ústně dohodlo, že v jednom ze dvou domů bude mít každý z nich k užívání pouze 1 byt poté, co se nějaký byt uvolní, pokud o to bude mít zájem. Pokud zájem nebyl, byt byl pronajat. Většinovým rozhodnutím spoluvlastníků pak byly určovány podmínky pronájmu. Tato dohoda byla po celou dobu dodržována a je dodržována dodnes, jedná se pouze o 6 bytů dle původních spoluvlastníků. Byt po paní [Anonymizováno] převzal první žalovaný, který s ní v něm bydlel. Ohledně bytu č. 16 vedli spoluvlastníci komunikaci, kdy nejprve žalobkyně z důvodu pořizovací ceny s klimatizací nesouhlasila, ale následně názor změnila, a byt byl pronajat dle dohody za tržní nájemné 35 000 Kč, které požadovala žalobkyně. Písemná dohoda ohledně finančních záležitostí byla vypovězena žalobkyní a prvním žalovaným, nebyla nahrazena a po roce 2013 rozhodují ohledně výnosů a nákladů spoluvlastnicí dle výše svých podílů.

11. Z účastnického výslechu třetí žalované soud zjistil, že tato je spoluvlastnicí od roku 1992. Mezi tehdejšími spoluvlastníky v roce 1993 byla uzavřena písemná dohoda ohledně finančních záležitostí spojených s domem a s domem v [adresa]. Rozdělení výnosů se provádělo rovným dílem ve výši 1/6, a nikoliv dle velikosti spoluvlastnických podílů. Tato dohoda se netýkala způsobu užívání domu a rozhodování spoluvlastníků, spoluvlastníky domu v [adresa] byli paní [Anonymizováno] druhá žalovaná, třetí žalovaná a čtvrtý žalovaný a dále dohodu uzavřely paní [Anonymizováno] (6 sourozenců). Ohledně způsobu užívání domů se tehdejších 6 spoluvlastníků (sourozenců) ústně dohodlo, že v jednom ze dvou domů bude mít každý z nich k užívání pouze 1 byt poté, co se nějaký byt uvolní, pokud o to bude mít zájem. Pokud bude mít spoluvlastní zájem o další byt, bude mu pronajat za tržní nájemné. Většinovým rozhodnutím spoluvlastníků pak byly určovány podmínky pronájmu. Tato dohoda byla po celou dobu dodržována a je dodržována dodnes, jedná se pouze o 6 bytů dle původních spoluvlastníků, a ne vždy je spoluvlastníkovi byt přidělen. Ohledně bytu č. 16 vedli spoluvlastníci emailovou komunikaci a byt byl pronajat dle dohody za tržní nájemné. Žalobkyně žádala rovněž o přidělení bytu v [adresa], kde jí nebylo vyhověno. Po úmrtí paní [Anonymizováno] byli první žalovaný i žalobkyně seznámeni s písemnou i ústní dohodou. Písemná dohoda ohledně finančních záležitostí byla vypovězena žalobkyní a prvním žalovaným, nebyla po roce 2013 nahrazena.

12. Z účastnického výslechu čtvrtého žalovaného soud zjistil, že tento je spoluvlastníkem od roku 1992. Mezi tehdejšími spoluvlastníky v roce 1993 byla uzavřena písemná dohoda ohledně finančních záležitostí spojených s domem a s domem v [adresa]. Spoluvlastníky domu v [adresa] byli paní Horbowyová druhá žalovaná, třetí žalovaná a čtvrtý žalovaný a dále dohodu uzavřely paní [Anonymizováno] (6 sourozenců). Rozdělení výnosů se provádělo rovným dílem ve výši 1/6, a nikoliv dle velikosti spoluvlastnických podílů. Tato dohoda se netýkala způsobu užívání domu a rozhodování spoluvlastníků. Písemná dohoda ohledně finančních záležitostí byla vypovězena žalobkyní a prvním žalovaným, nebyla po roce 2013 nahrazena. Ohledně způsobu užívání domů se tehdejších 6 spoluvlastníků (sourozenců) ústně dohodlo, že v jednom ze dvou domů bude mít každý z nich k užívání pouze 1 byt. Po úmrtí paní [Anonymizováno] byli první žalovaný i žalobkyně seznámeni s písemnou i ústní dohodou. Ohledně bytu č. 16 vedli spoluvlastníci komunikaci, byt byl zrekonstruován dle dohody všech a byl pronajat dle dohody za tržní nájemné 35 000 Kč měsíčně, jak žádala žalobkyně. Když následně žalobkyně požádala o přidělení tohoto bytu za podstatně nižší částku, ostatní spoluvlastníci se rozhodli byt pronajmout za tržní nájemné. Žalobkyně žádala rovněž o přidělení bytu v [adresa], kde jí nebylo vyhověno.

13. Z důkazů v řízení provedených byla učiněna skutková zjištění plně postačující pro posouzení důvodnosti žalobou uplatněného nároku. Žalobkyně dále k důkazu označila e-maily ze dne 11. 12. 2022 a ze dne 4. 10. 2022 s navazující komunikací, tyto však ani k výzvě soudu nedodala a důkazy tak nemohly být provedeny. Stran dalších důkazních návrhů, a to dodaných e-mailů ze strany žalobkyně ze dne 15. 11. 2012 (k prokázání jednání žalovaných ve shodě ohledně bytu č. 6 z roku 2012), ze dne 20. 2. 2023 a 7. 7. 2023 (k prokázání stavu bytu č. 17 v roce 2023), ze dne 28. 2. 2022,[Anonymizováno]28. 3. 2022, 26. 4. 2022, 9. 6. 2022, 17. 6. 2022, 21. 6. 2022, 1. 8. 2022 (k prokázání nesouhlasu žalobkyně s instalací klimatizace v bytě č. 16) soud uvádí, že tyto nebyly označeny v koncentrační lhůtě a nebyly tak provedeny. Zároveň je soud shledává za nerelevantní k předmětu řízení, kdy pro rozhodnutí ve věci není podstatné, jakým způsobem žalovaní jednali v roce 2012 ohledně bytu č. 6, v jakém stavu se v době mimosoudních jednání účastníků nacházel byt č. 17 nabídnutý žalobkyni k užívání, a ani to, zda žalobkyně souhlasila s instalací klimatizace v bytě č. 16 či nikoliv. Zároveň je nutné poukázat na to, že se jedná o žalobkyní upravené listiny, kdy emailové korespondence na sebe chronologicky nenavazují a není zřejmé, zda se jedná o úplné znění. Ze stejných důvodů soud neprovedl k důkazu žalovanými dodané fotografie bytu č. 17 (k prokázání stavu bytu č. 17) a dohodu o rozdělení majetku ze dne 9. 4. 1993. Soud rovněž neprovedl důkazy týkající se nesporných skutečností a důkazy, které hodnotí za nadbytečné pro rozhodnutí ve věci (k prokázání stavu a výměr bytů a souvisejících plateb, jednotlivé nájemní smlouvy, evidenční listy). Soud neprovedl ani účastnický výslech žalobkyně stran toho, s čím se žalobkyně seznámila po úmrtí své matky paní [Anonymizováno] ohledně způsobu užívání dané nemovitosti a jaké dohody vypověděla z důvodu nadbytečnosti a z důvodu, že provedeným důkazem nelze nahrazovat skutková tvrzení, která dosud v řízení nebyla uvedena, a dokazování lze vést pouze k určitému tvrzení. Žalobkyně již v rámci svých tvrzení uvedla, že byla vypovězena písemná dohoda zhruba v roce 2013 a zároveň potvrdila, že jí dohoda původních spoluvlastníků, která byla uzavřena ústně ohledně způsobu užívání nemovitosti, byla známa. Jedná se o tvrzení, která byla již potvrzena v rámci dokazování výslechy žalovaných. Ohledně vypovězení ústní dohody ničeho žalobkyně netvrdila, její námitka spočívá v tom, že nevstoupila do práv a povinností po své matce a že nebyla účastnicí této dohody.

14. Soud ve věci učinil závěr o skutkovém stavu, který koresponduje s výše popsanými skutkovými zjištěními a nespornými skutečnostmi. Žalobci a žalovaní jsou spoluvlastníky pozemku [adresa] v níž se nachází bytové a nebytové prostory a dosud nedošlo k vymezení jednotek prohlášením vlastníka. Žalobkyně je vlastníkem ideální 1/8 uvedené nemovitosti, zbylých 7/8 v souhrnu vlastní žalovaní, konkrétně podíl prvního žalovaného činí 1/8 ideálního podílu a žalovaní 2) – 4) každý vlastní ideální 1/4. Každý z žalovaných užívá v domě jeden byt, první žalovaný užívá číslo 5, druhý žalovaný číslo 2, třetí žalovaný číslo 6, čtvrtý žalovaný číslo 10, za což hradí do společných finančních prostředků dohodnutou částku. Žalobkyně neužívá v daném domě žádný byt a zbylé prostory jsou pronajímány. Žalobkyně a první žalovaný nabyli své vlastnické právo po své matce paní [Anonymizováno] v roce 2010. Byt č. 16 je v současné době pronajímán [jméno FO] za nájemné ve výši 35 000 Kč měsíčně a o způsobu užívání tohoto bytu rozhodli žalovaní. Byt č. 16 byl rekonstruován, detaily oprav byly mezi všemi spoluvlastníky komunikovány prostřednictvím emailu. Původní spoluvlastníci (druhý až čtvrtý žalovaný, paní [Anonymizováno] a za dům v [Anonymizováno] dále paní [Anonymizováno], paní [Anonymizováno]) uzavřeli v letech 1992-1993 dvě dohody, a to písemnou ohledně finančních záležitostí spojených s předmětnou nemovitostí a s nemovitostí v [adresa] (rozdělení výnosů a nákladů rovným dílem bez ohledu na velikost spoluvlastnických podílů), která byla žalobkyní a prvním žalovaným vypovězena v roce 2013 a nebyla nahrazena žádnou další dohodou, a ústní ohledně způsobu užívání nemovitosti a obsazování bytů, podle které každý z původních 6 spoluvlastníků měl možnost v případě uvolnění bytu užívat v předmětné nemovitosti nebo v domě v [adresa] pouze 1 byt za zvýhodněných podmínek oproti úhradám do společného fondu (tyto úhrady žalovaní nazývají nájemným). Pokud by měl spoluvlastník zájem o další byt, byl by další byt pronajat za tržní nájemné. Tato ústní dohoda byla mezi spoluvlastníky dodržována. Obsah obou dohod je prvnímu žalovanému i žalobkyni znám. Žalovaní byli žalobkyní vyzváni, aby jí umožnili užívání bytu č. 16 z titulu výkonu vlastnického práva, žádosti nebylo vyhověno pro odlišnou představu účastníků o výši platby žalobkyně.

15. Podle § 3028 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

16. Podle § 1139 odst. 1 o.z., navrhne-li některý ze spoluvlastníků soudu, aby rozhodl, že rozhodnutí většiny spoluvlastníků nemá vůči němu právní účinky, aby takové rozhodnutí zrušil, nebo je nahradil svým rozhodnutím, uspořádá soud právní poměry spoluvlastníků podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má změna uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá. Podle odst. 2 téhož ustanovení způsobem uvedeným v odstavci 1 soud rozhodne také tehdy, domáhá-li se jeho rozhodnutí některý ze spoluvlastníků proto, že se při rozhodování o společné věci nedosáhlo potřebné většiny.

17. Žalobkyně se svou žalobou domáhá, aby ostatním spoluvlastníkům nemovitosti byla uložena povinnost umožnit jí užívání bytu č. 16 oproti úhradě částky 16 375 Kč měsíčně z titulu výkonu svého vlastnického práva.

18. Mezi spoluvlastníky existuje dohoda o způsobu užívání nemovitosti, která byla ústně uzavřena v období let 1992-1993 mezi druhým až čtvrtým žalovaným, paní Horbowyovou a za dům v Žitomírské paní Bradnová a paní Rybákovou, podle které spoluvlastníci nemovitost užívají. Podle této dohody v případě, kdy došlo k uvolnění nějakého bytu, každý z nich mohl v nemovitosti nebo v domě v [adresa] užívat za zvýhodněných podmínek (nikoliv za tržní nájemné) 1 byt. Celkově takto mohlo být užíváno pouze 6 bytů. Pokud by měl spoluvlastník zájem o užívání dalšího bytu, za tento by hradil tržní nájemné. Pokud spoluvlastník o uvolněný byt zájem neměl, byt byl pronajat třetím osobám. Tento stav nebyl mezi spoluvlastníky založen pouze fakticky, ale opíral se o právní titul. Dohoda o správě společné věci je bezformálním právním jednáním a je možné ji uzavřít i ústní formou. Spoluvlastníci jsou svými smluvními projevy vázáni, nedojde-li ke změně poměrů nebo nahrazení dohody novou dohodou všech spoluvlastníků (NS 22 Cdo 4347/2007). Dohoda původních spoluvlastníků o způsobu užívání je závazná i pro nástupce, proto v případě, kdy ji uzavřela matka žalobkyně a prvního žalovaného, jsou i oni jako její nástupci dohodou vázáni. Změna v osobě jednoho ze spoluvlastníků sama o sobě není podstatnou změnou poměrů, která by měla vliv na vázanost smluvních projevů spoluvlastníků o užívání společné věci (NS 22 Cdo 4201/2017). Byt po matce nadále v souladu s dohodou užívá první žalovaný.

19. Je pravdou, že vedle této ústní dohody mezi původními spoluvlastníky byla uzavřena dohoda písemná ohledně finančních záležitostí spojených s nemovitostí (rozdělení výnosů a nákladů na správu nemovitosti), kterou žalobkyně a první žalovaný vypověděli v roce 2013 a která nebyla nahrazena dohodou novou. Jednalo se však o dvě samostatné dohody spoluvlastníků a vypovězení písemné dohody nemohlo mít na ústní dohodu žádné právní účinky.

20. Pokud žalobkyně nyní s dohodou spoluvlastníků ohledně způsobu užívání nemovitosti nesouhlasí a mezi spoluvlastníky nebude možné dospět ke shodě o změně dříve uzavřené dohody o správě společné věci, lze domáhat soudního rozhodnutí o tom, že určité rozhodnutí většiny nemá vůči žalobkyni právní účinky; zrušení takového rozhodnutí nebo nahrazení rozhodnutím soudu, které by uspořádalo komplexně právní poměry spoluvlastníků. Takový návrh ale žalobkyně soudu nepodala, když se domáhá pouze konkrétní úpravy ve vztahu ke své osobě, tj. aby jí bylo umožněno užívání konkrétního bytu v nemovitosti oproti úhradě konkrétní částky proti vůli většiny spoluvlastníků. Žalobkyně se nedomáhá změny určení režimu užívání, tj. toho, který ze spoluvlastníků a v jakém rozsahu bude společnou věc užívat (NS 28 Cdo 3300/2018). Zvoleným žalobním požadavkem je soud vázán. Nejedná se o situaci mezi spoluvlastníky, která by byla jednorázovým zásahem soudu dle žalobního požadavku, řešitelná. Soud s jiným právním názorem na věc, než zastává žalobkyně, žalobkyni seznámil při jednání dne 17. 4. 2024.

21. Samotná skutečnost, že žalobkyně je spoluvlastníkem s podílem ve výši id. 1/8, k realizaci jejího vlastnického práva nepostačuje. Žalovaní jsou spoluvlastníky nemovitosti, jejichž podíly v souhrnu činí id. 7/8. Spoluvlastnické právo k předmětné nemovité věci je spoluvlastnictvím ideálním, kdy se vlastnické právo spoluvlastníka nevztahuje na konkrétní část společné věci (např. R 19/1967). Plná realizace spoluvlastnického práva nutně neznamená, že každý ze spoluvlastníků bude nemovitost užívat. Ze zákona není vyloučen takový způsob užívání, při němž věc bude užívat pouze některý ze spoluvlastníků nebo i žádný z nich. V situaci, kdy spoluvlastníkovi není na základě rozhodnutí nebo dohody spoluvlastníků zajištěno užívání věci v rozsahu určeném jeho podílem, má nárok na poskytnutí odpovídající náhrady (NS 28 Cdo 1213/99).

22. Nemovitost je užívána způsobem, který je výsledkem dohody spoluvlastníků, a byt č. 16 byl na základě rozhodnutí žalovaných dle principu majorizace pronajat za tržní nájemné. Žalovanými tak bylo postupováno v souladu se zákonem. Jedná se o správu nemovitosti podle většinového rozhodnutí a žalobkyně si bez dalšího nemůže nárokovat výlučnou držbu konkrétní části nemovitosti žalobním požadavkem na umožnění užívání bytu č.

16. Došlo by pak k tomu, že většinovým spoluvlastníkům by byla znemožněna správa společné věci (NS 22 Cdo 2058/2005) a soud by nepřípustně převzal správu společné věci. Nelze tak dospět k závěru o výkonu správy žalovaných v rozporu se zákonem, dohodou či rozhodnutím spoluvlastníků (§ 1126 a násl. o.z.).

23. Pro úplnost soud uvádí, že sdílí názor žalobkyně, podle kterého žalovaní v nemovitosti užívají byty z titulu svého vlastnického práva, a nikoliv z titulu nájemních smluv. Pro rozhodnutí v této věci však tato skutečnost není rozhodující.

24. Na základě shora uvedeného soud žalobu výrokem I. zamítl.

25. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl ve výroku II a III. dle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že neúspěšná žalobkyně je povinna nahradit úspěšným žalovaným náklady řízení. Náklady prvního žalovaného představuje odměna právního zástupce [tituly před jménem] za 3 úkony právní služby á 2 500 Kč podle § 7 bod 5, § 9 odst. 3 písm. b) vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen „AT“) za přípravu a převzetí zastoupení, vyjádření ze dne 5. 5. 2023 a účast u jednání dne 4. 10. 2023, za paušální náhradu hotových výdajů 3x 300 Kč podle § 13 odst. 4 AT a za 21 % DPH částku 1 764 Kč. Dále prvnímu žalovanému náleží náhrada nezastoupeného účastníka za účast u jednání dne 17. 4. 2024, 10. 6. 2024 a 31. 7. 2024 ve výši 3x 300 Kč ve smyslu § 151 odst. 3 o.s.ř. ve spojení s § 1 odst. 3 písm. c) vyhlášky č. 254/2015 Sb. Celkově prvnímu žalovanému náleží částka 11 064 Kč, kterou je žalobkyně povinna uhradit ve lhůtě 3 dnů dle § 160 odst. 1 o. s. ř.

26. Náklady druhého až čtvrtého žalovaného představuje odměna právního zástupce [tituly před jménem] za 9 úkonů právní služby á 2 000 Kč podle § 7 bod 5, § 9 odst. 3 písm. b) AT, snížené o 20 % dle § 12 odst. 4 AT, za přípravu a převzetí zastoupení, vyjádření ze dne 17. 5. 2023 a ze dne 15. 4. 2024, účast u jednání dne 4. 10. 2023, 17. 4. 2024, 10. 6. 2024 a 31. 7. 2024 (v délce 2 úkonů), nahlížení do spisu dne 10. 4. 2024. Odměna za jednoho účastníka na straně druhého až čtvrtého žalovaného tak činí částku ve výši 18 000 Kč, celkem činí odměna 54 000 Kč. Právnímu zástupci náleží i paušální náhrada hotových výdajů 9x 300 Kč podle § 13 odst. 4 AT, tj. 2 700 Kč. Odměna právního zástupce se zvyšuje o 21 % DPH, tj. o 11 907 Kč. Celkově tak na náhradě nákladů řízení žalovaným náleží částka 68 607 Kč, kterou je žalobkyně povinna uhradit ve lhůtě 3 dnů dle § 160 odst. 1 o. s. ř., a to k rukám právního zástupce žalovaných dle 149 odst. 1 o. s. ř.

27. Za vyjádření ze dne 16. 7. 2024 soud nepřiznal právnímu zástupci odměnu, neboť tento úkon hodnotí za neúčelný, když jeho obsahem bylo zopakování již uvedené argumentace žalovaných a průběhu mimosoudních jednání.

Poučení