20 C 52/2018 - 171

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní JUDr. Žanetou Hoblíkovou ve věci žalobkyně: [Anonymizováno] [Jméno zainteresované společnosti 0/0], IČO [IČO zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0] proti žalovaným: 1. [Jméno zainteresované osoby 0/0][Datum narození zainteresované osoby 0/0] [Adresa zainteresované osoby 0/0]

2. Ing. [Jméno zainteresované osoby 1/0][Datum narození zainteresované osoby 1/0] [Adresa zainteresované osoby 1/0] oba zastoupeni advokátem [Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0] pro zaplacení 1 096 562,50 Kč a 1 096 562,50 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný 1 je povinen uhradit žalobci částku 1 096 562,50 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,75% ročně z této částky jdoucím od 21.2.2018 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku

II. Žalovaný 2 je povinen uhradit žalobci částku 1 096 562,50 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,75% ročně z této částky jdoucím od 21.2.2018 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku

III. Žaloba, aby žalovaný 1 zaplatil žalobci zákonný úrok z prodlení z částky 1 096 562,50 Kč od 4.5.2017 do 20.2 2018 se zamítá.

IV. Žaloba, aby žalovaný 2 zaplatil žalobci zákonný úrok z prodlení z částky 1 096 562,50 Kč od 4.5.2017 do 20.2. 2018 se zamítá.

V. Žalovaný 1 je povinen na náhradě nákladů řízení zaplatit žalobci částku 204 581 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám advokáta žalobce.

VI. Žalovaný 2 je povinen na náhradě nákladů řízení zaplatit žalobci částku 204 581 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta žalobce.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou domáhal, aby soud uložil žalovanému 1 zaplatit částku 1 096 562,50 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky jdoucím od 4. 5. 2017 do zaplacení a aby žalovanému 2 uložil zaplatit též částku ve výši 1 096 562,50 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky jdoucím od 4. 5. 2017 do zaplacení. Žaloba byla odůvodněna tím, že společnost [právnická osoba]., IČ: [IČO], (dále také jako „[Anonymizováno]“) vlastnila a provozovala průmyslový areál v [Anonymizováno] (dále také jako „Areál“). Akcionáři společnosti [Anonymizováno] byli žalovaný 1 a žalovaný 2. Žalovaný 1 byl také předsedou představenstva společnosti [Anonymizováno]. V roce 2013 se žalovaný 1 obrátil na žalobce s požadavkem o nalezení nájemce či kupce pro Areál. Dne 9. 12. 2013 byla mezi společností [Anonymizováno] a žalobcem uzavřena smlouva o zprostředkování kontaktu, ve které se žalobce zavázal pokusit se vyhledat vhodného nájemce nebo kupce pro Areál. Žalobce na základě této smlouvy zprostředkoval pro společnost [Anonymizováno] nájemce části prostor v Areálu, kterým byla společnost Jena – nábytek, s.r.o. Společnost [Anonymizováno] za toto zaplatila žalobci sjednanou provizi. Na konci roku 2015 kontaktoval žalovaný 1 makléře žalobce pana [jméno FO] s tím, že má zájem Areál prodat. Byla dohodnuta osobní schůzka, která proběhla dne 9. 12. 2015. Této schůzky se účastnil žalovaný 1 a makléři žalobce [jméno FO] a [jméno FO]. Při schůzce bylo dohodnuto, že se žalobce pokusí vyhledat pro Areál vhodného kupujícího. Makléř žalobce [jméno FO] při tomto jednání žalovanému 1 také doporučil výhodnější postup prodeje Areálu, a to odštěpit Areál ze společnosti [Anonymizováno] na jinou účelovou společnost a následně prodat obchodní podíl v této nové společnosti. 10. 12. 2015, byl žalovanému 1, [jméno FO] emailem zaslán návrh písemné smlouvy o exkluzivním zastupování vlastníka a seznam požadovaných informací a dokumentů pro přípravu prezentace o Areálu a inzerci prodeje Areálu. Na tento email žalovaný 1 reagoval emailem ze dne 22. 1. 2016, ve kterém uvedl že „zaslaná smlouva je v podstatě bez problémů, jenom prodávajícím nebude [právnická osoba]., ale společníci nově vzniklé společnosti odštěpené od společnosti [právnická osoba]., tzn, že předmětem prodeje je obchodní podíl nové společnosti nikoli nemovitost jako taková a k tomu bude nutné upravit i smluvní vztah, …“. Společníci nově vzniklé společnosti pak jsou žalovaný 1 a žalovaný 2. Tento email žalovaný 1 doplnil ještě dne 27. 1. 2016 dotazem, zda žalobce má zájem v prodeji Areálu pokračovat. Na to reagoval [jméno FO] emailem ze dne 2. 2. 2016 tak, že zájem pokračovat v prodeji zatím neumí posoudit, když žalobce stále neobdržel požadované podklady a informace k Areálu. Téhož dne reagoval emailem pan [jméno FO], zaměstnanec společnosti [Anonymizováno], který poslal návrh dohody o mlčenlivosti s tím, že jakmile žalobce tuto dohodu podepíše, tak že mu budou požadované informace poskytnuty. Po zaslání podepsané dohody o mlčenlivosti žalobce dne 10. 2. 2016 skutečně dostal první část požadovaných informací a podkladů k Areálu. Žalobce ihned začal aktivně vyhledávat případné zájemce o koupi Areálu. Hned jeden z prvních potenciálních zájemců, které žalobce s nabídkou Areálu oslovil, rakouská společnost [Anonymizováno] [jméno FO][Anonymizováno] (dále také jako „[Anonymizováno]“), projevil zájem si Areál prohlédnout. Dne 14. 2. 2016 proto žalobce zaslal email zaměstnancům společnosti [Anonymizováno] panu [jméno FO] a panu Šešulkovi s žádostí o prohlídku Areálu s potenciálním zájemcem. Prohlídka byla následně potvrzena a dne 17. 2. 2016 také proběhla, a to za účasti [jméno FO] za žalobce, správce Areálu pana Šešulky za společnost [Anonymizováno] a několika zástupců společnosti [Anonymizováno] včetně jejího ředitele pana [jméno FO]. Prohlídka trvala několik hodin, když zástupci společnosti [Anonymizováno] měli zájem si vše v Areálu pečlivě změřit a prohlédnout. V mezidobí došlo k nedorozumění, když zástupci společnosti [Anonymizováno] našli na internetu starší článek, ve kterém bylo uvedeno, že Areál je nabízen k prodeji za nižší cenu, než jakou jim sdělil zprostředkovatel prodeje, tedy žalobce. Měli proto dojem, že jim žalobce říká podstatně vyšší cenu, než za jakou je Areál nabízen. Následně se však ukázalo, že se jedná o starý článek, který obsahuje nepřesné a neaktuální informace. Na základě tohoto nedorozumění poslal žalovaný 1 žalobci dne 18. 2. 2016 email, ve kterém věc uvádí na pravou míru. Následovala jednání mezi [Anonymizováno] a žalovaným 1 o ceně Areálu, při kterých asistoval žalobce. Představy stran se ale zásadně lišili. Zatímco [Anonymizováno] za Areál nabízela 30 mil Kč, žalovaný 1 požadoval 93 mil Kč. Nakonec se [Anonymizováno] s žalovaným 1 na ceně neshodli, a tak se zdálo, že se obchod neuskuteční. Na začátku března 2017 se však žalobce od [Anonymizováno] dozvěděl, že opět navázali kontakt s žalovaným 1 a jednají o Areálu. Areál byl mezi tím odštěpen ze společnosti [Anonymizováno] do společnosti [právnická osoba], IČ: [IČO], se sídlem [adresa] (dále také jako „[právnická osoba]“), ve které byli společníky žalovaný 1 a žalovaný 2. Následně dne 4. 5. 2017 byla v obchodním rejstříku zapsána [Anonymizováno] jako jediný společník společnosti [právnická osoba]. Od [Anonymizováno] se žalobce také dozvěděl, že [Anonymizováno] obchodní podíl ve společnosti [právnická osoba] (a tím fakticky Areál), koupila za cenu 72,5 mil Kč. Žalobce je podnikatel zabývající se zprostředkováním pronájmu a prodeje převážně průmyslových nemovitostí. Tyto služby poskytuje žalobce zásadně jako placené služby, tedy za provizi, kterou hradí vlastník předmětné nemovitosti. S žádostí o zprostředkování prodeje Areálu se na žalobce obrátil žalovaný 1. K zaslanému návrhu písemné smlouvy o zprostředkování v emailu ze dne 22. 1. 2016 žalovaný 1 uvedl, že zaslaná smlouva je v podstatě bez problémů“ Upozornil jen na skutečnost, že prodávajícím nebude [Anonymizováno], ale společníci nové společnosti, na kterou bude Areál odštěpen, a dále navrhnul trochu jiné nastavení provize za zprostředkování v rozmezí od 2,7 % do 3,8 % z kupní ceny v návaznosti na dosaženou výši kupní ceny. K uzavření této smlouvy o zprostředkování sice v písemné formě nedošlo, mezi stranami však nebylo pochyb o tom, že se na hlavních podmínkách zprostředkování dohodly, a že si tedy žalovaný 1 u žalobce objednal službu zprostředkování prodeje Areálu formou prodeje majetkové účasti (podílu) ve společnosti, na kterou bude Areál odštěpen. Žalobce zájemce o Areál skutečně vyhledal, aktivně se účastnil prohlídky Areálu s tímto zájemcem i následných jednání. Společnost [Anonymizováno] si Areál nekoupila hned, ale až po nějaké době. To však nic nemění na skutečnosti, že tento obchod zprostředkoval žalobce, který [Anonymizováno] jakožto zájemce o Areál vyhledal, Areál jí představil a následně [Anonymizováno] představil žalovanému 1 jakožto zájemce o koupi Areálu. Tj. k transakci prodeje Areálu došlo výhradně na základě zprostředkovatelské činnosti žalobce. Skutečnost, že nebyl prodán Areál (tj. nemovitosti), ale podíl v nově vzniklé společnosti [právnická osoba], na kterou byl Areál odštěpen, na nároku žalobce na provizi nic nemění. Z komunikace stran bylo zcela zřejmé, že obě strany počítají s tím, že k prodeji Areálu má dojít prostřednictvím převodu podílu v nově vzniklé společnosti. Z veřejně dostupných podkladů je zřejmé, že Areál byl odštěpen na nově vzniklou společnost [právnická osoba], ve které měl každý ze žalovaných podíl 50 %, a že k prodeji Areálu došlo formou prodeje 50% podílu žalovaného 1 a 50% podílu žalovaného 2 ve společnosti [právnická osoba] společnosti [Anonymizováno]. Ze zprostředkovatelských služeb, které žalobce poskytl žalované, profitovali oba žalovaní, a to rovným dílem. V případě, že by mezi stranami nebyla výše provize dohodnuta, měl by žalobce nárok na provizi v obvyklé výši. Ta se u podobných transakcí v rozhodné době pohybovala v rozmezí 2,5 – 3,5 % z kupní ceny. Provize ve výši 2,5 % z kupní ceny je tedy na spodní hranici rozmezí, v němž se pohybovala obvyklá výše odměny zprostředkovatele za zprostředkování obdobné transakce. Žalobce tedy má vůči žalovanému 1 i vůči žalovanému 2 nárok na provizi ve výši minimálně 2,5 % z ceny Areálu, resp. z ceny, za kterou byly prodány podíly ve společnosti [právnická osoba]. Podíly ve společnosti [právnická osoba] byly prodány za cenu 72,5 mil Kč. Každý z žalovaných prodal svůj 50 % podíl ve společnosti [právnická osoba] za kupní cenu ve výši 36,25 mil Kč. Provize ve výši 2,5 % z částky 36,25 mil Kč činí 906.250,- Kč + dph, celkem tedy 1.096.562,50 Kč. Na tuto částku má tedy žalobce nárok vůči každému z žalovaných.

2. Žalovaní se žalobou nesouhlasili. Nejprve namítali, že ani jeden z nich nikdy nebyl v žádném smluvním vztahu se žalobcem. Současně však připustili však existenci smlouvy o zprostředkování kontaktu ze dne 9. 12. 2013, avšak například již v podán ze dne 25. 6. 2018 na č.l. 24 vzadu tvrdili nicotnost v ní uvedených závazků. Učinili nesporným, že 17. 2. 2016 proběhla prohlídka Areálu. Tvrdili, že jednání bylo původně zaměřeno na nájem areálu a teprve posléze došlo k diskuzi ohledně případného prodeje. Tím měla činnost žalobce skončit. Připustili, že zástupce společnosti [Anonymizováno] skutečně zhruba o rok a půl později kontaktoval [Anonymizováno] s myšlenkou pronajmout, event. koupit Areál. V mezidobí však došlo ke změně v akcionářské struktury [Anonymizováno] i ve vlastnické struktuře areálu a došlo ke stavebním úpravám. Potvrdili, že jednání mezi najatými zástupci vyústila v uzavření smlouvy o převodu podílu ve společnosti [právnická osoba]

3. Ve věci bylo již jednou soudem prvního stupně rozhodnuto tak, že žaloba byla ve vztahu k oběma žalovaným zamítnuta. Soud prvního stupně zjistil následujcí skutkový stav, ze kterého při svém prvním rozhodnutí vyšel:

4. Žalovaný 1. byl v roce 2015 i 2016 předsedou představenstva společnosti [právnická osoba]., IČO: [IČO], žalovaný 2. byl do 11.12.2015 místopředsedou představenstva téže společnosti, z obchodního rejstříku byl jako místopředseda vymazán 19.12.2015, dalším členem představenstva byla do 11.12.2015 [tituly před jménem] [jméno FO]. Od 11.12.2015 byl jediným členem představenstva žalovaný 1., jediným členem dozorčí rady žalovaný 2. Společnost [právnická osoba] byla založena rozdělením společnosti [právnická osoba]. odštěpením se založením jedné nové obchodní společnosti, a to [právnická osoba], na kterou přešla odštěpená část jmění rozdělované společnosti [Anonymizováno] specifikovaná v projektu rozdělení odštěpením se vznikem nové společnosti. Akcionáři [Anonymizováno] byli v době odštěpení žalovaný 1., žalovaný 2. a společnost [Anonymizováno], společníky odštěpené společnosti byli dle projektu rozdělení žalovaný 1. a 2. (výpis z obchodního rejstříku [právnická osoba]., projekt rozdělení z 6.5.2016). Společnost [právnická osoba] byla do obchodního rejstříku zapsána 21.6.2016. Jejími jednateli a společníky byli až do 4.5.2017 žalovaní. Dne 4.5.2017 byla jako jediný společník zapsána [Anonymizováno] [jméno FO][Anonymizováno], [Anonymizováno] [Anonymizováno], Rakouská republika, Registrační číslo: [Anonymizováno]. (výpis z obchodního rejstříku [právnická osoba]). Žalobce nabídnul společnosti [Anonymizováno] dne 10.12.2015 smlouvu o výhradním zastoupení pro prodej Logistického a výrobního areálu [adresa]. Podle bodu 5.1 návrhu smlouvy byla provize stanovena 2,5% z finální kupní ceny. (návrh smlouvy zaslaný e-mailem makléřem [jméno FO]). Dne 22.1.2016 zaslal [Jméno zainteresované osoby 0/0] připomínky k navrhované smlouvě – zaslaná smlouva je v podstatě bez problémů, prodávajícím ale nebude [Anonymizováno], nýbrž společníci nově vzniklé odštěpené společnosti, předmětem prodeje nebude areál ale obchodní podíl a tomu je třeba upravit smluvní vztah, pokud jde o exkluzivitu, je problém v tom, že mají dva přímé zájemce, provize by měla být vázána na prodejní cenu způsobem ve zprávě uvedeným, a 27.1.2016 se dotázal na to, zda má žalobce na základě uvedených připomínek zájem pokračovat v realizaci projektu a zda tedy upraví smlouvu dle požadavků. (emaily z 22.1.2016 a 27.1.2016). [jméno FO] na to 2.2.2016 odpověděl, že na to nemůže vzhledem k nedostatku podkladů odpovědět. [Jméno zainteresované osoby 0/0] z e-mailové adresy [e-mail] odpověděl, že podklady mohou být zaslány po podpisu dohody o mlčenlivosti. (e-maily ze dne 2.2.2016) [jméno FO] ze společnosti [Anonymizováno] zaslal 15.2.2016 podklady k prodeji areálu a reagoval na možnost prohlídky 17.2.v 9.00 hod. (e-maily z 14. a 15.2.2016) 18.2.2018 [jméno FO] z [Anonymizováno] potvrzuje, že zbývající podklady [jméno FO] zašle a potvrzuje pokračování v jednání se zájemcem [Anonymizováno] s tím, že články v tisku jsou staršího data. Téhož dne [Jméno zainteresované osoby 0/0] z adresy unipap zasílá informaci o tom, že požadované podklady s tím, že je jasně nastavena dohoda o spolupráci. (e-mail z 18.2.2016) 1.3.2016 makléř [jméno FO] oznamoval [jméno FO], že volal minulý týden majiteli [Anonymizováno] a u nich se nic neposunulo. (e-mail z 1.3.2016) 21.8.2017 se [jméno FO] za žalobce dotázal [jméno FO] z [Anonymizováno], zda k prodeji nakonec došlo a zda se dohodli na částku 72,5 mil. Kč. Tato mu odpověděla, že ano, ta částka odpovídá. (e-maily z 21.8.2017).

5. Na základě shora uvedeného skutkového stavu soud dospěl k závěru, že žalobci se podařilo prokázat, že předseda představenstva společnosti [Anonymizováno] spolu s další pověřenou osobou ze společnosti [Anonymizováno] jednal v průběhu prosince 2015 - února 2016 se žalobcem o podmínkách uzavření zprostředkovatelské smlouvy na prodej Areálu, avšak k uzavření zprostředkovatelské smlouvy nedošlo, a proto nemohlo být žalobě vyhověno.

6. K odvolání žalobce byl odvolacím soudem rozsudek soudu prvního stupně zrušen. Odvolací soud zkonstatoval, že soud prvního stupně správně zjistil skutkový stav a správný je i jeho závěr, že k uzavření zprostředkovatelské smlouvy nedošlo, neboť kontraktační proces nebyl završen. Uzavřel také, že však bylo prokázáno, že i přesto žalobce zájemce vyhledal, zajistil prohlídku Areálu, i jednání mezi zájemcem a zástupci spol. [Anonymizováno], když v té době už bylo zřejmé, že dojde k odštěpení nového subjektu z této společnosti a předmětem prodeje bude obchodní podíl nově vzniklé společnosti. Odvolací soud uvedl, že na těchto závěrech by další dokazování nemohlo nic změnit. Uvedl, že po provedeném dokazování je také zcela zřejmé, že prodejem obchodního podílu Společnosti [právnická osoba] šlo o stejnou transakci, o které bylo mezi žalobcem a společností [Anonymizováno] jednáno, a to stejnému zájemci, který byl jednoznačným přičiněním žalobce vyhledán. V tomto směru odvolací soud zcela odkázal na skutková zjištění prvně vydaného prvostupňového rozsudku. Důvodem zrušení rozsudku byla skutečnost, že prvně se zdejší soud vůbec nezabýval věcí z hlediska bezdůvodného obohacení, a proto byl rozsudek v této části nepřezkoumatelný. Soudu prvního stupně pak uložil, aby se věcí právně zabýval z hlediska bezdůvodného obohacení.

7. Po zrušení věci odvolacím soudem žalovaní nesouhlasili s tím, že by žalobci mohlo vzniknout jakékoliv bezdůvodné obohacení. V podání ze dne 15. 8. 2022 na č.l. 131 nově uplatnili námitku, že žalobkyně plnila na základě smlouvy o zprostředkování kontaktu z 9. 12. 2013 a taková skutečnost pak vylučuje vyhovění žalobě z titulu bezdůvodného obohacení. Současně v témž podání (mimo jiné) tvrdili, že ze strany žalobce absentuje jakékoliv plnění ve prospěch žalovaných. Namítali také, že byl prodán fungující podnik se zaměstnanci, nikoliv toliko areál.

8. Žalobce tvrdil, že žalovaní se na její úkor obohatili, když k bezdůvodnému obohacení může dojít i přijetím služby bez poskytnutí protiplnění (úplaty), která je za takovou službu běžně poskytována, což platí i o službě realitního zprostředkování. Uvedl, že není sporu o tom, že žalobce službu poskytl, kdy zájemci žalobce areál přestavil a zajistil mu jednání s vlastníkem Areálu. Na straně žalovaných pak došlo k bezdůvodnému obohacení, když za běžných okolností by za poskytnutí a přijetí služby realitního zprostředkování prodeje svého areálu museli zaplatit provizi. V případě bezdůvodného obohacení pak náleží osobě poskytující službu obvyklá cena přijaté služby (NS ČR 28 Cdo 1271/2011). Žalobce má za to, že provizi ve výši 2,5% z kupní ceny areálu je třeba označit jako cenu obvyklou. Dovozoval to z toho, že v návrhu zprostředkovatelské smlouvy žalobce navrhl provizi 2,5% z kupní ceny, žalovaný 1 pak v emailu v 22. 1. 2016 navrhl dokonce základní provizi 2,7% z kupní ceny. V dalších 3 obchodech žalobce pak byla provize sjednána ve výši 2,5%, 2,95% a 3% z kupní ceny. Žalobce poukázal na to, že ve skutkově i právně obdobné věci bylo Obvodním soudem pro Prahu 4, sp. zn. 60 C 93/2016 a Městským soudem v Praze ve věci 12 Co 255/2019 vyhověno. Soudy v dané věci dospěly k závěru, že služba zprostředkování byla poskytnuta, bez ohledu na to, že obchod proběhl až s určitým časovým odstupem a předmět prodeje byl obchodní podíl v jiné společnosti, do které byly nemovitosti odštěpeny.

9. Jde - li o skutková zjištění, která zdejší soud učinil v rámci svého prvního rozhodnutí, vzhledem k tomu, že je odvolací soud shledal správná, nyní na ně soud odkazuje tak, jak jsou specifikována shora.

10. Nad rámec shora uvedeného pak soud dále doplňuje, že z výpisu z obchodního rejstříku [právnická osoba] vyplývá, že prvními společníky této společnosti byli od 21. 6. 2016 pan [Jméno zainteresované osoby 1/0] bytem [adresa] s podílem 50% a pan [Jméno zainteresované osoby 0/0] bytem [adresa] město s podílem 50%. Ti byli z obchodního rejstříku jako společníci vymazáni k 4. 5. 2017, kdy se 100% společníkem stala společnost [Anonymizováno] [jméno FO][Anonymizováno]

11. Z projektu rozdělení z 6.5.2016 vyplývá dále to, že na společnost [právnická osoba] přechází majetek v podobě Areálu v [Anonymizováno] [Anonymizováno] a přijaté kauce na nájemné (8.1). V čl. VII. Je pak uvedeno, že nejsou zaměstnanci stávající společnosti, kteří by se stali zaměstnanci nástupnické společnosti.

12. Soud po zrušení prvně vydaného rozsudku odvolacím soudem doplnil dokazování níže uvedené důkazy:

13. Z vyjádření společnosti [Anonymizováno] ze dne 1. 2. 2022, vyplývá, že tato společnost uvedla, že potvrzuje, že uzavření smlouvy, na jejímž základě společnost [Anonymizováno] nabyla v roce 2017 výrobní a skladový areál v [Anonymizováno] [Anonymizováno], zprostředkovala společnost [Anonymizováno] [Anonymizováno] (tehdy [Anonymizováno] [právnická osoba].), která jim areál představila a informovala je o možnosti areál nabýt, zajistila a dodala informace a podklady týkající se areálu, představila jim zástupce vlastníků areálu a asistovala při počátečním vyjednávání o uzavření kupní smlouvy s vlastníky areálu.

14. Ze smlouvy o exkluzivním zastupování vlastníka, která byla dne 19. 6. 2018 uzavřena mezi společností [právnická osoba] a blíže nespecifikovanou osobou, kdy však smlouva obsahuje podpis za obě dvě smluvní strany, vyplývá, že základní provize sjednaná za prodej nemovitostí činí 3% z finální kupní ceny zaplacené kupujícím klientovi. Nad rámec základní provize byla sjednaná i bonusová provize pro případ prodeje za konkrétní určenou cenu. Výše provize je uvedena bez DPH.

15. Ze smlouvy o exkluzivním zastupování vlastníka, která byla dne16. 10. 2015 uzavřena mezi žalobcem a blíže nespecifikovanou osobou, kdy však smlouva obsahuje podpis za obě dvě smluvní strany, vyplývá, že provize sjednaná za prodej nemovitostí činí 2,5 % z finální kupní ceny zaplacené kupujícím klientovi.

16. Ze smlouvy o exkluzivním zastupování vlastníka, která byla dne 9.6.2016 uzavřena mezi [právnická osoba] a blíže nespecifikovanou osobou, kdy však smlouva obsahuje podpis za obě dvě smluvní strany, vyplývá, že základní provize sjednaná za prodej nemovitostí činí 2,95 % z finální kupní ceny zaplacené kupujícím klientovi. Byla sjednána též bonusová provize ve výši 6% z částky nad 48 milionů v případě prodeje nemovitosti za částku vyšší než 48 milionů Kč. Výše provize je uvedena bez DPH.

17. Ze 2 předžalobních výzev a 2 podacích lístků vyplývá, že obě předžalobní výzvy byly datovány k 9.2.2018 a jedna z nich byla adresovaná panu [tituly před jménem] [jméno FO] na adresu [adresa], druhá z nich panu [jméno FO] na adresu [adresa]. Každý z nich byl vyzván k úhradě částky 1 096 562, 50 Kč z titulu z titulu přijetí služby zprostředkování při prodeji průmyslového areálu v [Anonymizováno] [Anonymizováno]. Obě dvě osoby byly vyzvány k úhradě dlužné částky nejpozději do 20. 2. 2018, opačném případě bylo upozorňováno na podání žaloby. Dle podacích lístků byly zásilky odeslány prostřednictvím pošty dne 9. 2. 2022.

18. Podle § 120 odst. 2 o.s.ř. pak soud provedl níže uvedené důkazy:

19. Z listiny údaje o subjektech DPH vyplývá, že žalobce je od roku 2009 nepřetržitým plátcem DPH.

20. Z ceníku realitních služeb realitního makléře [jméno FO] soud zjistil, že za zprostředkování prodeje nemovitosti si účtuje 4% z prodejní ceny nemovitosti.

21. Z článku na webových stránkách [Anonymizováno] [Anonymizováno] vyplývá, že v článku je uvedeno, že nejběžnější provize se pohybuje v rozpětí 3 - 5% plus DPH.

22. Z článku na webových stránkách [Anonymizováno] vyplývá, že je v něm uvedeno, že nejčastěji využívanou cestou, jak makléři stanovují svou odměnu, je procentem z kupní ceny. Rozsah ceny se zpravidla pohybuje mezi 3% - 6% bez DPH. Když tedy přičteme ještě DPH v jeho aktuální sazbě 21% je odměna realitních kanceláří v průměru 3,63 - 7,26% vč. DPH z kupní ceny.

23. Z článku na webových stránkách [Anonymizováno] vyplývá, že je v něm uvedeno, že při prodeji nemovitosti se provize pohybuje obvykle mezi 3 - 6% z konečné kupní ceny.

24. Soud shledal provedené dokazování dostatečným pro vydání rozhodnutí ve věci, a to i s ohledem na závěry odvolacího soudu, a proto další dokazování nad rámec shora uvedeného neprováděl. Další důkazní návrhy žalobce soud neprováděl i s ohledem na postoj žalobce, který na jednání konaném dne 17. 8. 2022 uvedl, že má za to, že další dokazování není třeba.

25. Právní posouzení soudu je následující:

26. Soud dospěl k závěru, že je třeba žalobě vyhovět, kdy žalobou uplatněný nárok vyplývá z titulu bezdůvodného obohacení ve smyslu § 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále také jako „občanský zákoník nebo OZ). Soud prvního stupně byl k zabývání se věcí z hlediska bezdůvodného obohacení zavázán závazným pokynem odvolacího soudu. K námitkám žalovaných, které vznesli prvně po zrušení věci odvolacím soudem o tom, že právním základem by měla být smlouva o zprostředkování kontaktu z 9. 12. 2013, soud uvádí, že taková skutečnost zaprvé nevyplývá z rozhodnutí odvolacího soudu, za druhé žalobce o tento právní titul v řízení žalovaný nárok nikterak neopíral a soud má povinnost se věcí zabývat z hlediska žalobních tvrzení. Dle soudu by takový závěr ani nedával smysl, neboť pokud by mělo být plněno podle smlouvy z roku 2013, soudu není zřejmé, proč by bylo současně jednáno o nové smlouvě, která nakonec uzavřena nebyla. Navíc časová souvislost svědčí o opačném závěru, než nově začali tvrdit žalovaní. Nad to soud podotýká, že sami žalovaní v podání z 25. 6. 2018 tvrdili nicotnost závazků ve smlouvě z roku 2013 uvedených. Z uvedených důvodů se proto soud z hlediska důkazního nezabýval důkazy, které se měly vztahovat k novému tvrzení žalovaných, že právním základem by měl být smluvní závazek z roku 2013, navíc za situace, kdy žalovaní současně v rozporu s tímto novým tvrzením plnění žalobce sporovali.

27. V řízení pak bylo prokázáno to, že žalovaný 1 a žalovaný 2 se na úkor žalobce bezdůvodně obohatili tím, že v důsledku vykonání realitní činnosti žalobce, která byla vykonána bez uzavřené smlouvy, došlo k prodeji areálu v [Anonymizováno] [Anonymizováno], který byl původně ve vlastnictví společnosti [právnická osoba]., jejímiž akcionáři byli oba žalovaní a následně ve vlastnictví odštěpené společnosti [Anonymizováno] [Anonymizováno], jejímiž společníky co do 50% každý byli právě žalovaný 1 a žalovaný 2. Protože došlo k prodeji obou podílů, tedy k prodeji podílu žalovaného 1 i žalovaného 2 ve společnosti [Anonymizováno] [Anonymizováno], na společnost [Anonymizováno], která se tedy stala 100% vlastníkem společnosti, do jejíhož vlastnictví Areál přešel v důsledku odštěpení od [právnická osoba]., ve finále z transakce profitovali právě žalovaní 1 a 2, neboť obdrželi cenu za prodej podílu společnosti, v jejímž vlastnictví areál byl. Přestože zájemce o koupi areálu spol. [Anonymizováno] vyhledal žalobce, poskytl této společnosti doklady o areálu, zajistil a uskutečnil prohlídku areálu, účastnil se počátečních jednání, nedostal za tuto činnost žádné plnění od osob, které z později uskutečněné transakce nakonec profitovali, tedy od žalovaných, ač žalobce jako podnikatel běžně pracuje za provizi.

28. Není rozhodné, že k převodu předmětného Areálu nedošlo na základě kupních smluv, ale v důsledku odštěpení a následného prodeje podílů, neboť výsledek je de facto stejný a hlavně žalobci a žalovaným byla již při poskytování realitních služeb tato forma transakce známa. Ze skutkových okolností dané věci lze dovodit, že celá transakce v podobě odštěpení a následného prodeje podílů v nově odštěpené společnosti, v jejímž vlastnictví právě v důsledku odštěpení Areál byl, byla činěna spíše z důvodu daňové výhodnosti dané transakce než z důvodu, že by mělo jít o následný převod živého fungujícího podniku či jeho části. V řízení totiž nebylo prokázáno, že by šlo o převod tzv. „živé“ části podniku, naopak bylo prokázáno, že součástí odštěpené společnosti byl toliko areál v [Anonymizováno] [Anonymizováno] a kauce na nájemné. K tomu soud dodává, že ve vztahu ke kaucím na nájemném by byl výsledek stejný i pokud by byla uzavírána kupní smlouva, neb i v takovém případě by kauce měly náležet novému vlastníkovi v důsledku zákonného přechodu nájmu. Odštěpená část spol. [Anonymizováno] - [Anonymizováno] park s.r.o. současně neměla žádné zaměstnance.

29. Bylo prokázáno to, že spol. [Anonymizováno] zaplatila za to, aby Areál byl v jejím vlastnictví celkem částku 72 500 000 Kč, a to ve formě koupě podílů žalobce 1 a žalobce 2 ve společnosti [Anonymizováno] Z transakce tak každý ze žalovaných jakožto 50% společník této společnosti profitoval co do 36 250 000 Kč.

30. Na soudu pak bylo, aby zhodnotil, jaká provize za zprostředkování transakce byla ve smyslu přiměřeného užití § 2999 odst. 1 OZ obvyklá a dospěl k závěru, že žalobci požadovanou provizi ve výši 2,5% z výsledné ceny lze označit za obvyklou, kdy z provedeného dokazování vyplynulo, že tato je spíše na spodní hranici „obvyklé ceny“, případně pod ní. Za situace, kdy společnost [Anonymizováno] sama výslovně potvrdila, že uzavření smlouvy, na jejímž základě společnost [Anonymizováno] nabyla v roce 2017 výrobní a skladový areál v [Anonymizováno] [Anonymizováno], zprostředkovala společnost [Anonymizováno] (tehdy [Anonymizováno] [právnická osoba].), která jim areál představila a informovala je o možnosti areál nabýt, zajistila a dodala informace a podklady týkající se areálu, představila jim zástupce vlastníků areálu a asistovala při počátečním vyjednávání o uzavření kupní smlouvy s vlastníky areálu, je třeba dospět k závěru, že tato nižší výše obvyklé provize odpovídá tomu, co žalobce vykonal, a z čeho ve finále profitovali oba dva žalovaní. Soud uvádí, že za situace, kdy zájemce o koupi výslovně uvedl, že zprostředkování transakce učinil žalobce a výslovně uvedl, jaké služby žalobce učinil, není judikatura, kterou soudu na jednání konaném dne 4. 11. 2022 krátkou cestou předložil právní zástupce žalovaných, ve věci relevantní.

31. Je třeba tak dospět k závěru, že každý ze žalovaných se bezdůvodně obohatil ve vztahu k žalobci co do částky 906 250 Kč, kdy k této částce je třeba přičíst ještě DPH ve výši 190 312 Kč, neboť žalobce je plátcem DPH a v takovém případě má povinnost daň odvést, neboť částka 906 250 Kč přestavuje odměnu za činnost, v rámci které podniká, byť ve výši výslovně nesjednané, ale ve výši obvyklé. Na základě shora uvedeného je tak na jistině žalovaný 1 a žalovaný 2 povinen žalobci každý zaplatit částku 1 096 562, 50 Kč.

32. Žalobci náleží i nárok na zákonný úrok z prodlení podle § 1970 občanského zákoníku ve výši dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb., avšak ne v celém rozsahu požadovaném žalobou. Vzhledem k tomu, že po právní stránce šlo o nárok z titulu bezdůvodného obohacení, splatnost takového nároku nemohla být ujednaná, ale je vázaná ve smyslu § 1958 občanského zákoníku na výzvu k plnění. V řízení pak bylo prokázáno, že k plnění byli oba dva žalovaní vyzváni předžalobními výzvami ze dne 9. 2. 2018 (když tyto výzvy žalobce sám tvrdil), které byly téhož dne poštou odeslány na správné adresy obou žalovaných, které jsou evidované v obchodním rejstříku, a kterými se žalovaní označují i v tomto řízení. Pokud v předžalobních výzvách byli žalovaní vyzváni k plnění do 20. 2. 2018, jsou ode dne 21. 2. 2018 v prodlení a od tohoto dne žalobci náleží nárok na úrok z prodlení ve výši shora uvedené. Ve zbývající části soudu nezbylo než nárok na úrok z prodlení zamítnout (výroky III, IV).

33. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jež byl v řízení zcela úspěšný, nárok na plnou náhradu účelně vynaložených nákladů řízení, kdy každý ze žalovaných je povinen uhradit nákladů žalobce. Část zamítnutého příslušenství soud do poměru úspěchu a neúspěchu nezapočítával, neb příslušenství není v daném případě samostatným nárokem. Do nákladů žalobce spadá v prvé řadě odměna advokáta vycházejíc z tarifní hodnoty ve výši 2 193 125 Kč (tedy z celkové sečtené žalované částky) určená podle § 7 a 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., Vyhláška Ministerstva spravedlnosti o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif, dále také jako „at“). Účelně vynaloženými náklady žalobce soud shledal tyto úkony za plnou odměnu dle § 11 odst. 1 at: 1) příprava a převzetí právního zastoupení, 2) žaloba, 3) účast na jednání před soudem prvního stupně dne 13. 5. 2020, 4) odvolání proti rozsudku, 5) účast na jednání odvolacího soudu dne 1. 9. 2021, 6) písemné podání k výzvě soudu z 17. 8. 2022, 7) účast na jednání u soudu prvního stupně dne 17. 8. 2022, 8) účast na jednání soudu prvního stupně dne 3. 11. 2022. Celkem tedy 8 x 17 100 Kč = 136 800 Kč. Soud neshledal účelným úkon vyjádření ve věci z 22. 8. 2022, neb žalobce nebyl soudem vyzýván na jednání konaném dne 17. 8. 2022 k dalšímu vyjádření týkajícímu se meritu věci, a pokud tímto podáním zasílal adresy navrhovaných svědků, tak k tomu soud podotýká, že ty měl řádně označit již v žalobě. Odměna advokáta se dále skládá z 2 tzv. „půl úkonů“ podle dle § 11 odst. 2 at, a to za jednoduchou výzvu k plnění ze dne 9. 2. 2018 (dle písm. h), neb tato neobsahuje žádné právní posouzení, a za účast na vyhlášení rozhodnutí odvolacího soudu dne 30. 9. 2021 dle písm. f). Celkem tedy 2 x 8 550 Kč = 17 100 Kč. Do nákladů dále spadá režijní paušál za 10 shora spec. úkonů x 300 dle 13 odst. 4 at, celkem 3 000 Kč.(ten soud účtoval toliko 1x v souladu s Dále DPH ve výši 32 949Kč (21 % z částky 156 900 Kč). Do nákladů žalobkyně pak spadá zaplacený soudní poplatek ze žaloby ve výši 109 657 Kč a soudní poplatek ve shodné výši 109 657 Kč z podaného odvolání. Celkem tedy účelně vynaložené náklady žalobce činí částku 409 163 Kč. Každý ze žalovaných je povinen uhradit právě , tedy každý částku 204 581 Kč (výroky V. a VI).

Poučení