205 C 9/2023 - 211

Rubrum

Okresní soud v Jičíně rozhodl samosoudcem JUDr. Jiřím Vošvrdou ve věci žalobců: a) [Jméno žalobce A], narozená [Datum narození žalobce A] bytem [Adresa žalobce A] b) [Jméno žalobce B], narozený [Datum narození žalobce B] bytem [Adresa žalobce B] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovaným: 1. [Jméno žalované A], narozený [Datum narození žalované A] bytem [Adresa žalované A] 2. [Jméno žalované B], narozená [Datum narození žalované B] bytem [Adresa žalované A] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení 27 280 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobcům částku 27 280 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 27 280 Kč od 17. 5. 2023 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení částku 62 559,43 Kč k rukám zástupce žalobců do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalovaný č. 1) je povinen zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Jičíně na náhradě nákladů částku 2 520 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobci se domáhali zaplacení částky 27 280 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 17. 5. 2023 do zaplacení z titulu náhrady škody, kterou jim žalovaní způsobili tím, že bez spravedlivého důvodu odmítli uzavřít smlouvu o prodeji pozemku p. č. st. [číslo] jehož součástí je budova č. p. [číslo], a pozemku p. č. st. [číslo], jehož součástí je budova č. p. [číslo], vše v katastrálním území [adresa] (dále jen „nemovitosti“), ačkoliv se uzavření smlouvy jevilo jako vysoce pravděpodobné s odkazem na ustanovení § 1729 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Žalobci tvrdili, že jim žalovaní přislíbili nemovitosti prodat za kupní cenu 3 200 000 Kč, že jednání vyústila ve vypracování konceptu smlouvy o smlouvě budoucí, že na jejím základě požádali o poskytnutí hypotečního úvěru a dne 30. 7. 2021 uzavřeli úvěrovou smlouvu. Žalovaní však dne 18. 8. 2021 žalobcům oznámili, že jejich rozhodnutí o prodeji bylo unáhlené, a prodej nemovitostí odmítli. Proto žalobci nemohli hypoteční úvěr čerpat, za což po nich banka požadovala smluvní pokutu ve výši 108 750 Kč. Žalobcům se podařilo prostřednictvím zastoupení advokátem smluvní pokutu ponížit na 10 000 Kč a advokátovi za tyto služby uhradili 17 280 Kč. Proto požadovali po žalovaných nahradit škodu ve výši uhrazené smluvní pokuty a prostředků, které vynaložili za právní služby, tj. celkem 27 280 Kč. Poukazovali na zcela zásadní nerovnost dopadů ukončení jednání na obě strany. Zatímco žalovaní po zrušení jednání prodali nemovitost se ziskem ve výši téměř 1 800 000 Kč, žalobci v důsledku tohoto kroku přišli o možnost koupit jinou nemovitost za výhodnější cenu, utrpěli ztrátu spojenou s ukončením hypoteční smlouvy a byli na dlouhou dobu vyloučeni z trhu s nemovitostmi. Tato situace zřetelně ukazuje, že tzv. „spravedlivý“ důvod k ukončení jednání nelze posuzovat výlučně z pohledu žalovaných. Naopak je třeba aplikovat princip distributivní spravedlnosti, tedy požadavek rovného rozdělení přínosů a zátěže mezi obě smluvní strany. V projednávané věci však veškeré ekonomické ztráty nesli žalobci, zatímco žalovaní jednáním bez následků získali výrazný prospěch. Takový výsledek je v rozporu nejen se zásadou poctivosti, ale i se základními hodnotami právní spravedlnosti.

2. Žalovaní se bránili tvrzením, že se jednání mezi stranami nedostala do takové fáze, aby mohli být žalobci v dobré víře, že smlouva bude uzavřena. Současně namítali, že k ukončení jednání měli spravedlivý důvod. Za utrženou kupní cenu chtěli koupit bezbariérové bydlení, o čemž žalobci věděli. Žalovaní postupovali v rámci běžné obchodní praxe, když zkoumali nejlepší možné nabídky a rozhodovali se na základě vlastních potřeb a priorit. Zjišťovali, jaká je situace na trhu s nemovitostmi a zjistili, že z důvodu rapidního nárůstu cen, nelze za částku ve výši 3 200 000 Kč zakoupit vhodnou nemovitost zařízenou bezbariérově. Skutečnost, že se jednalo o období masivního nárůstu cen nemovitostí potvrzují podle nich i žalobci. Aby žalovaní disponovali dostatečnými finančními prostředky, museli by také prodat i sousední pozemky (pozemky p. č. [hodnota] a p. č. [hodnota] v katastrálním území [adresa]). Žalovaní odmítli dále jednat o prodeji za kupní cenu v částce 3 200 000 Kč, neboť v dané době byla tato částka nepřiměřeně nízká. Pokud by došlo k uzavření kupní smlouvy, bylo by vzájemné plnění v hrubém nepoměru. Žalovaní by jako zkrácená strana mohli uplatňovat svá práva podle § 1793 o. z. o neúměrném zkrácení. Žalovaní mají za to, že nepřiměřeně nízká kupní cena je spravedlivým důvodem pro ukončení jednání o uzavření smlouvy.

3. Zdejší soud ve věci rozhodl rozsudkem ze dne 2. 7. 2024, č. j. 205 C 9/2023-112, tak, že žalobu zamítl a žalobcům současně uložil nahradit žalovaným společně a nerozdílně náklady řízení, neboť uzavřel, že žalobci neprokázali své tvrzení, že by jednání o uzavření smlouvy dospělo do takové fáze, aby bylo možno uzavřít, že se uzavření smlouvy jevilo jako vysoce pravděpodobné. Vyšel přitom z těchto skutkových zjištění:

4. Z žádosti o poskytnutí úvěru pro fyzické osoby (č. l. 7-9) soud zjistil, že žalobci usilovali získat úvěr od [právnická osoba]. ve výši 3 625 000 Kč a uvedli k tomu údaje o svých osobních a majetkových poměrech.

5. Ze smlouvy o hypotečním úvěru (č. l. 10-21) soud zjistil, že k uzavření smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru došlo dne 30. 7. 2021 a úvěrující se zavázal k poskytnutí částky 3 625 000 Kč se zajištěním zástavním právem k bytové jednotce uvedené v článku I. Čerpání úvěru a podmínky čerpání jsou uvedeny v článku II. Nejpozději měl být úvěr čerpán do 22. 8. 2022 za splnění odkládacích podmínek, mezi které patřilo mimo jiné předložení smlouvy o koupi objektu na základě návrhu smlouvy, který byl předložen bance ke schválení (bod 2.1 písm. d) ). V článku 3. byla ujednána smluvní pokuta 3 % z nevyčerpané částky.

6. Z výzvy hypoteční banky ze dne 8. 7. 2022 (č. l. 35) soud zjistil, že žalobcům bylo připomenuto, že mají zahájit čerpání prostředků z hypotečního úvěru 22. 8. 2022 tak, aby se vyhnuli smluvní pokutě 3 % z nevyčerpané výše úvěru.

7. Výzva 1. žalobci ze dne 22. 8. 2022 (č. l. 38) prokazuje, že nebylo vyhověno požadavku na odpuštění smluvní pokuty s tím, že zůstává v nezměněné výši 108 750 Kč a je požadováno její zaplacení do 21. 10. 2022.

8. Žalobci se na to obrátili na hypoteční banku dopisem jejich zástupce ze dne 26. 10. 2022 (č. l. 39) a ohradili se proti její důvodnosti a výši písemností ze dne 8. 11. 2022 (č. l. 27).

9. Jak to prokazuje sdělení banky ze dne 15. 11. 2022 (čl. 36), byla jim výše smluvní pokuty ponížena rozhodnutím hypoteční banky na částku 10 000 Kč. Ta byla uhrazena podle výpisu o transakci dne 30. 11. 2022 (č. l. 40).

10. Za právní služby bylo žalobcům vystaveno vyúčtování zástupcem [Jméno advokáta A] k zaplacení částky 17 280 Kč (č. l. 41). Ta byla podle příjmového pokladního dokladu zaplacena 11. 1. 2023 (č. l. 23).

11. Z emailové komunikace (č. l. 28-33) soud zjistil, že v období od 6. 5. 2021 do 29. 7. 2021 byla vedena mezi synem žalovaných [jméno FO] a žalobci. Obsahem je komunikace týkající se převážně opatření úvěru a pouze okrajově smlouvy o smlouvě budoucí. Ve zprávách ze dne ze dne 6. 5. 2021 a 12. 5. 2021 je zmiňováno zástavní právo k nemovitosti babičky, ve zprávě ze dne 13. 5. 2021 zmíněna výplatní páska 2. žalobce, formuláře a pohyby na účtu 2. žalobce. Další zpráva ze dne 14. 5. 2021 obsahuje údaj o [právnická osoba], občanském průkazu babičky a bankéřce. Ve zprávě ze dne 17. 5. 2021 potvrzuje syn žalovaných, že předal bankéřce občanský průkaz, formulář, smlouvu a doklady, dále že se měl „podepisovat výmaz v [adresa]“, přítomny jsou formulace „jakmile jim přijde potvrzení, tak půjde odhad na [adresa]“, „a pak bude teprve kontrola příjmů“, „zatím jsme v procesu hypotéky“. Emailová komunikace ze dne 21. 5. 2021 zachycuje formulace: „vše už oficiálně opraveno“, „předává to kolegům ke zpracování bankéřka“, „ale ještě lepší bude, když mi napíšete, že jsme to dostali“, „taky jsem s Vámi chtěla probrat případné čerpání hypotéky, díky tomu, že ty peníze pustěji až dyl, tak jsem se bavila s [jméno FO], že by jsme započali hypotéku tak, abychom měli na to září už k dispozici peníze na rekonstrukci“, rodiče by chtěli celou situaci nakonec řešit přes [právnická osoba] kvůli odhadu. Odhadce od [právnická osoba] by mohl způsobit to, že byste pak po koupi neměli peníze navíc“, „odhad dřív než před kupní smlouvou neuvolní“, „a táta nechce platit kupní smlouvu jen tak přes právníka“, „v [právnická osoba] to nedostaneme…“, „[právnická osoba] úplně nezavrhuji“. V komunikaci ze dne 14. 6. 2021 se mimo jiné uvádí: „Bylo by lepší se vidět až s tou smlouvou“, pokračuje komunikace ze dne 29. 6. 2021 s výzvou k ofocení rodičovského příspěvku. Elektronická komunikace z 2. 7. 2021 obsahuje požadavek na charakter výpisu z účtu, rodný list, „tak možná vezmou bez 2020“, „jen doufám, že schvalovatel bude mít před prodlouženým víkendem dobrou náladu“. Dne 7. 7. 2021 je v textu uvedeno „těch 75 by snad nebyl problém, domluvila by jsem se kdyžtak s babičkou“. Dne 28. 7. 2021 je zaznamenáno: „Hezký den. Kolega mi přiveze zítra smlouvy z [adresa] v 19.30 h nejpozději. Můžeme se sejít v pátek v 9.30 h u [jméno FO]?“, „Dobrý den, ano můžeme“. A konečně dne 29. 7. 2021 je završena komunikace v čase 10.16 hod. textem od [jméno FO] „Určitě zavolám. Jen dořeším ještě nějaký věci, který hoří, do 11 h zavolám“.

12. Z emailu žalovaného 1) ze dne 18. 8. 2021 určeného žalobkyni a) (č. l. 34) soud zjistil, že žalovaný 1) informoval žalobkyni a) o tom, že po rozhovoru s projektantem ví, že z prodeje zahrady nedostane tolik, kolik čekal a nebude to vůbec snadné prodat, kvůli obecní komunikaci, která kolem pozemku vede. Tím pádem se bohužel změnili i podmínky prodeje našeho domu. Za 3,2 mil. Kč se nedá nic kloudného sehnat. Jen meziroční nárůst cen nemovitostí v letošním roce je 15 % a zdražovat se bude i příští rok. Zkoušeli jsme hledat dostupné bydlení, ale jsou tu jen staré a malé byty na [adresa] nebo v [adresa]. Tam fakt nechceme. Spoléhám na to, že se mi snad časem povede prodat ta zahrada a pak teprve dáme na prodej i dům. O prodeji domu zatím tedy neuvažujeme a zůstáváme tu bydlet i nadále. Bylo to od nás unáhlené rozhodnutí a za způsobené potíže se vám převelice omlouvám, ale nedá se s tím nic dělat. Alespoň, že máte předběžně schválený ten úvěr, to vám moc přeju a můžete hledat bydlení jinde.

13. Z kupní smlouvy a smlouvy o úschově (č. l. 79-84) soud zjistil, že žalovaní shora uvedené nemovitosti zcizili kupujícímu [tituly před jménem] [jméno FO] dne 18. 3. 2022 za kupní cenu 4 990 000 Kč, a to za součinnosti zprostředkovatele [právnická osoba]

14. Ze zprávy [právnická osoba]. (č. l. 87) soud zjistil, že s žalobci byla uzavřena úvěrová smlouva [číslo] ke koupi nemovitých věcí a Peníze na BÚ. Smlouva byla klienty podepsána 30. 7. 2021, ze strany banky 26. 7. 2021. V důsledku nečerpání úvěrových prostředků byla klientům adresována dne 16. 11. 2022 výzva k úhradě smluvní pokuty ve výši 10 000 Kč. Po její úhradě byl úvěr zrušen.

15. Z výpovědi žalobkyně a) soud zjistil, že poptávala nemovitost přes sociální stě, byla kontaktována synem žalovaných a uskutečnila se s nimi schůzka. Syn žalovaných pro ně začal vyřizovat hypoteční úvěr, vše zařizoval výlučně sám, oni s bankou nejednali, pouze dostávali k podpisu papíry. Domluvena byla zástava bytu babičky, banka odhadla tržní cenu. [jméno FO] mladší domluvil přípravu smlouvy o smlouvě budoucí, za ni uhradil 5 000 Kč. K ní měli určité výhrady, bance však postačovalo, že vlastní kupní smlouva nemusí být podepsána, že postačuje pouhý návrh. Také s žalovanými udržovala telefonický kontakt, snažila se k nim přistupovat šetrně, věděla o onemocnění 1. žalovaného a syna žalovaných. Proto jim měl být ponechán časový prostor, aby si zajistili bezbariérové bydlení, počítali s tím, že si to vyžádá asi půl roku. Po uzavření úvěrové smlouvy jim [jméno FO] mladší přestal brát telefony a následně jim přišel email, že žalovaní nemovitost neprodají. Posléze se dozvěděla, že obdrželi lepší nabídku od realitní makléřky, nabízela jim navýšení o 2 000 000 Kč. Sami nemohli schválený úvěr využít k nákupu jiné nemovitosti. Upřesnila, že [jméno FO] mladší jim přivezl k podpisu smlouvu o hypotečním úvěru, očekávali, že bude uzavřena kupní smlouva a po měsíci obdrželi email, že se nemovitosti prodávat nebudou. Smlouvu o hypotečním úvěru kontrolovali, ale celou ji nečetli. Obdrželi 1 návrh smlouvy o smlouvě budoucí. Snažila se dosáhnout podpisů, ale žalovaní uváděli, že jsou nemocní, nicméně se jim [jméno FO] mladší ozval s tím, že bance postačuje návrh. O smluvní pokutě věděli, ale očekávali, že se smlouva kupní smlouva uzavře, byli na všem domluveni. Nakonec se jim prostřednictvím právníka podařilo snížit smluvní pokutu na 10 000 Kč.

16. Z předžalobní výzvy k plnění (č. l. 25-26) a podacích lístků (č. l. 22) soud zjistil, že žalobci zaslali žalovaným dne 9. 5. 2023 výzvu k zaplacení žalované částky do 16. 5. 2023.

17. Uvedený zamítavý rozsudek nalézacího soudu byl následně zrušen usnesením Krajského soudu v [adresa] ze dne 4. 2. 2025, č. j. 26 Co 338/2024-157 a věc byla vrácena zdejšímu soudu k dalšímu řízení s tím, že odvolací soud uzavřel, že v daném případě byla naplněna podmínka první části ustanovení § 1729 odst. 1 o. z., tedy že smluvní strany při jednání o smlouvě dospěli tak daleko, že se uzavření smlouvy jevilo jako vysoce pravděpodobné. Nalézacímu soudu pak odvolací soud uložil, aby doplnil dokazování v tom směru, zda žalovaní měli pro ukončení jednání o uzavření smlouvy spravedlivý důvod (po výzvě žalovaným, aby upřesnili svá tvrzení, co bylo důvodem, který je vedl ke změně názoru, že nemovitosti prodají žalobcům).

18. Odvolací soud přitom doplnil dokazování o email zástupce žalovaných žalobkyni a) ze dne 13. 7. 2021 (č. l. 138) a 2 verze návrhu smlouvy o smlouvě budoucí (č. l. 139-146), z nichž vyplývá, že ze strany žalovaných byla žalobcům zaslána smlouva o smlouvě budoucí kupní s doplněnými údaji o vlastních zdrojích.

19. Po doplnění dokazování před nalézacím soudem pak dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním:

20. Úvěrující banka ([právnická osoba].) měla k dispozici za účelem posouzení podmínek po poskytnutí hypotečního úvěru žalobcům ocenění nemovitostí vytvořené 26. 5. 2021 (č. l. 169-181), podle kterého činila obvyklá cena nemovitostí 3 200 000 Kč. Odhadci přitom byla při prohlídce nemovitosti (včetně vnitřních prostor) sdělena výše kupní ceny. V odhadu tržní hodnoty dále odhadce uvedl i nákladovou cenu (stavby bez opotřebení) ve výši 3 907 000 Kč, cenu pozemků tvořících funkční celek se stavbou ve výši 1 300 000 Kč a cenu samostatných pozemků ve výši 263 000 Kč.

21. Z výpovědi žalovaného 1) soud zjistil, že s žalobci se v průběhu jednání o uzavření smlouvy sešel osobně dvakrát a dvakrát si telefonovali (uvedl, že žalobkyně na něj působila dost nepříjemně, takže další hovory nevyhledával). Na první schůzce mu žalobce představil jeho syn (ten za nimi žalobce přivedl, asi jim podle něj zprostředkovával nějaké pojistky nebo něco takového) s tím, že chtějí koupit jejich nemovitost. Na této schůzce žalobcům slíbil, že zatím nebude jiné kupce shánět a uvedl cenu 3 200 000 Kč (uvádí současně, že v té době ještě nevěděl, kolik co stojí a že „už druhý den věděl, že si určitě řekl málo, ale nevěděl to jistě“, cena podle něj byla „pouze orientační“, ještě se na ní z jeho pohledu nedomluvili). Podle žalovaného 1) chtěli žalobci koupit nemovitosti bez zahrady, na kterou neměli dostatek peněz. Představa žalovaného 1) přitom původně byla taková, že na zahradě vybudují žalovaní vlastní developerský projekt, což se nepodařilo. Zahradu nakonec žalovaní prodali za 1 200 000 Kč. U druhé schůzky pak byla žalobkyně se svým otcem (žalovaný 1) přitom uvádí, že měl jasně říct, že před prodejem se bude muset udělat odhad, který bude rozhodující a mělo mu být sděleno, že odhad určitě bude, protože ho bude vyžadovat jejich banka). Po návštěvě odhadce měl odhadce žalovanému 1) zavolat, že hodnota nemovitosti je 5 400 000 Kč a teprve poté poslal žalovaný 1) žalobcům email, že jim nemovitost prodat nemůže. Jiný odhad si zpracovat nenechával. V písemné podobě mu přišel až později. Žalovaný 1) uvedl, že žalobci si úvěr sjednali bez jeho vědomí, to šlo mimo něj (a že neměli ani rezervační smlouvu) a že jako laik přece nemusí vědět cenu a když už se cenu dozví, tak přece nebude prodávat nemovitost o polovinu levněji, neboť je jeho výsostné právo určit si komu co prodá. Návrh smlouvy o smlouvě budoucí připravoval právní zástupce žalovaných v tomto řízení. Pokyn mu k tomu dal syn žalovaného 1). Společnost [právnická osoba] pak začala nemovitosti prodávat někdy koncem září nebo začátkem října 2021. Nakonec se nemovitost prodala 6. 1. 2022. Ke zprostředkovateli se dostal přes pána, se kterým jednal o developerském projektu na zahradě. Nemovitosti chtěl žalovaný 1) prodat, protože už byly nad jeho síly. Chtěl bezbariérové bydlení někde ve městě. Ceny bezbariérového bydlení si zjišťoval na internetu. Byty se podle něj prodávaly za 4 800 000 Kč ve starých panelácích, kam nechtěl. Ceny jsem si zjišťoval až po první osobní schůzce s žalobci. V té době šly ceny rychle nahoru (šlo o období covidu, navíc se začalo objevovat spoustu Ukrajinců po začátku války). Rovněž uvedl, že je pravda, že nějakou dobu už předpokládal, respektive nechtěl žalobcům nemovitost prodat, ale nesdělil jim to, protože čekal na to, jak se to celé vyvine. Žalobkyně mu totiž byla nepříjemná. Nikoho jiného ale v té době nesháněl, v té době se ještě řešila zahrada. Nakonec za nemovitost včetně zahrady dostali 6 200 000 Kč (za dům pak 4 990 000 Kč).

22. Na základě shora uvedených dílčích skutkových zjištění soud učinil tento závěr o skutkovém stavu: Žalobci poptávali přes sociální sítě bydlení. Oslovil je syn žalovaných s tím, že jeho rodiče prodávají nemovitosti, uskutečnila se schůzka s žalovanými a syn žalovaných začal s žalobci řešit hypoteční úvěr pro žalobce. Domluvená kupní cena činila 3 200 000 Kč. Před návštěvou odhadce se uskutečnila ještě jedna osobní schůzka, na které byl i otec žalobkyně. Odhadce úvěrující banky po prohlídce nemovitostí 27. 5. 2021 konstatoval, že jde o cenu obvyklou. Strany jednali o obsahu smlouvy o smlouvě budoucí (návrh smlouvy o smlouvě budoucí žalobci obdrželi 25. 6. 2021, upravený návrh pak 13. 7. 2021). Návrh smlouvy o smlouvě budoucí nechal právnímu zástupci žalovaných vypracovat syn žalovaných. Žalobci věděli, že žalovaný 1) a syn žalovaných jsou nemocní a že si budou shánět bezbariérové bydlení. Žalovaní věděli, že žalobci si domlouvají za účelem financování koupě nemovitostí hypoteční úvěr. Po uzavření smlouvy o hypotečním úvěru 30. 7. 2021 však žalobcům přišel od žalovaných email (18. 8. 2021), v němž prodej nemovitostí odmítli s tím, že za 3,2 mil. Kč se nedá nic kloudného sehnat a v domě tedy zůstanou bydlet. Smlouvou z 18. 3. 2022 pak žalobci prodali nemovitosti za součinnosti realitní kanceláře jinému zájemci za kupní cenu 4 990 000 Kč (realitní kancelář začala nemovitosti prodávat už někdy koncem září nebo začátkem října 2021). Žalobci museli uhradit úvěrující bance smluvní pokutu, kterou se jejich právnímu zástupci (za právní zastoupení vynaložili 17 280 Kč) podařilo nakonec snížit na 10 000 Kč.

23. Podle § 6 odst. 1 o. z. každý má povinnost jednat v právním styku poctivě.

24. Podle § 7 o. z. má se za to, že ten, kdo jednal určitým způsobem, jednal poctivě a v dobré víře.

25. Podle § 1728 odst. 2 o. z. při jednání o uzavření smlouvy si smluvní strany vzájemně sdělí všechny skutkové a právní okolnosti, o nichž ví nebo vědět musí, tak, aby se každá ze stran mohla přesvědčit o možnosti uzavřít platnou smlouvu a aby byl každé ze stran zřejmý její zájem smlouvu uzavřít.

26. Podle § 1729 odst. 1 o. z. dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod.

27. Podle § 1729 odst. 2 o. z. strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech.

28. Odvolací soud již závazně dovodil, že v daném případě byla naplněna podmínka první části § 1729 odst. 1 o. z., tj. že jednání stran dospěla do fáze, kdy se uzavření smlouvy jevilo jako vysoce pravděpodobné. Žalobci obdrželi od žalovaných návrh smlouvy o smlouvě budoucí (a to i v druhé verzi zohledňující jejich připomínky) a na jeho základě uzavřeli smlouvu o hypotečním úvěru (za významné součinnosti syna žalovaných). Žalovaní tedy svým postupem vyvolali u žalobců důvodné očekávání, že k uzavření kupní smlouvy skutečně dojde. Sám žalovaný 1) ostatně v emailu, jímž jednání ukončil, z 18. 8. 2021 psal o unáhleném rozhodnutí a omlouval se za způsobené potíže.

29. Soud proto dále posuzoval druhou podmínku pro naplnění odpovědnosti žalobců podle § 1729 o. z., a sice absenci spravedlivého důvodu pro ukončení jednání o uzavření smlouvy. Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu (srov. např. rozsudek sp. zn. 25 Cdo 856/2018, usnesení sp. zn. 25 Cdo 130/2020 ze dne 26. 2. 2020, usnesení sp. zn. 26 Cdo 2987/2019) je třeba posuzovat spravedlivý důvod vždy ve vztahu ke konkrétním okolnostem případu a důvodným očekáváním druhé strany. Za spravedlivý důvod může být považována každá racionální a obhajitelná úvaha vycházející z objektivních skutečností nebo subjektivního přesvědčení založeného na konkrétních okolnostech. Naopak za spravedlivý důvod nelze považovat okolnosti, které byly straně známy či zjistitelné již před tím, než vyvolala důvodné očekávání (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 3689/2020 ze dne 27. 1. 2022).

30. Žalovaní v řízení tvrdili, že důvodem k ukončení jednání byla údajná nepřiměřeně nízká kupní cena a nemožnost zajistit si za utržené prostředky bezbariérové bydlení. Soud má za to, že tyto okolnosti nemohou být spravedlivým důvodem ve smyslu § 1729 o. z. Předně kupní cena ve výši 3 200 000 Kč byla sjednána oběma stranami (právě tuto částku žalovaný na první osobní schůzce požadoval a promítla se i do smlouvy o smlouvě budoucí a nebyla předmětem dalšího jednání o obsahu smlouvy) a byla zároveň potvrzena znaleckým odhadem banky jako cena obvyklá. Z předloženého posudku (odhadu) vyplývá, že odhadce vedle obvyklé ceny ve výši 3 200 000 Kč stanovil též tzv. nákladovou cenu stavby bez opotřebení ve výši 3 907 000 Kč. Tento údaj vyjadřuje, jaké náklady by bylo třeba vynaložit na pořízení srovnatelné nové stavby v místě a čase ocenění, aniž by bylo přihlíženo k jejímu stáří či technickému opotřebení. Nejedná se tedy o tržní hodnotu stavby, ale o čistě technicko-ekonomický údaj, který má význam zejména pro porovnání se stavem skutečné nemovitosti. V projednávané věci proto tento údaj pouze dokládá, že předmětná stavba je starší a opotřebovaná, a proto její tržní hodnota byla nižší, než jakou by měla srovnatelná novostavba. Uskutečněné ocenění (a jiné žalovaní k dispozici neměli) tak nemohlo v žalovaných vyvolat dojem, že prodávají nemovitosti hluboko pod cenou, byť nakonec realizovaná kupní cena byla skutečně několik měsíců poté s ohledem na vývoj cen výrazně vyšší (avšak nikoliv taková, aby bylo možné hovořit o neúměrném zkrácené podle § 1793 o. z.).

31. Žalovaní současně mohli a (na rozdíl od žalobců) měli znát hodnotu nemovitostí již při zahájení jednání. Skutečnost, že později došlo na trhu k růstu cen, nelze přenášet jednostranně na žalobce. Rovněž potřeba zajistit si náhradní bezbariérové bydlení byla žalovaným známa od počátku. Přesto vstoupili do vážných jednání a vyvolali u žalobců důvodné očekávání. Ani to, že nakonec nebyli schopni své potřeby naplnit za sjednanou cenu, nemůže jít podle soudu k tíži žalobců. Za spravedlivý důvod nelze považovat ani pouhou změnu rozhodnutí žalovaných. Z provedených důkazů plyne, že důvodem změny postoje byla spíše nabídka výhodnější kupní ceny jiným zájemcem (resp. realitní kanceláří), což je okolnost, která není způsobilá prolomit povinnost poctivosti v právním styku. Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 3689/2020 ze dne 27. 1. 2022 je povinností každé smluvní strany před zahájením jednání o uzavření smlouvy zjistit si veškeré relevantní informace, které mohou mít vliv na její rozhodnutí. Pokud žalovaní zahájili jednání o prodeji nemovitosti, měli si předem ověřit tržní hodnotu předmětných nemovitostí. Skutečnost, že až po několikaměsíčním jednání namítají údajnou nepřiměřenost kupní ceny, nelze považovat za jednání v souladu s principem pečlivosti a odpovědnosti, která se od prodávající strany očekává. Uvedené přitom neznamená, že by (hovořil-li žalovaný 1) o výsostném právu určit si komu co prodá) žalovaným bylo odpíráno právo rozhodnout se s kým a za jakých podmínek smlouvu uzavřou. Důsledkem jejich jednání totiž není neplatnost později uzavřené smlouvy, nýbrž odpovědnost k náhradě škody.

32. Rovněž podle rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 2394/2010 platí, že každá smluvní strana je povinna jednat poctivě a informovat druhou stranu o změnách, které mohou mít vliv na uzavření smlouvy. Pokud žalovaní měli pochybnosti o výši kupní ceny, měli povinnost s žalobci tuto otázku projednat a navrhnout úpravu podmínek. Jejich postup, kdy po několika měsících jednání bez jakýchkoli předchozích náznaků či výhrad náhle oznámili konec jednání, je v rozporu s principem dobré víry a poctivosti.

33. Protože žalovaní ukončili jednání bez spravedlivého důvodu, jednali nepoctivě ve smyslu § 1729 odst. 1 o. z. a jsou povinni nahradit žalobcům škodu v rozsahu § 1729 odst. 2 o. z. Žalobci přitom uplatnili 2 položky: zaplacenou smluvní pokutu bance ve výši 10 000 Kč a náklady na právní služby advokáta ve výši 17 280 Kč. Tyto náklady byly prokázány listinnými důkazy a přímo souvisejí s neuzavřením kupní smlouvy. Jde o typickou škodu, kterou měl § 1729 odst. 2 o. z. na zřeteli.

34. Soud proto uzavírá, že žalovaní ukončili jednání o uzavření kupní smlouvy bez spravedlivého důvodu a porušili povinnost poctivosti podle § 6 a § 1729 o. z. V důsledku toho vznikla žalobcům škoda ve výši 27 280 Kč, kterou jsou žalovaní podle výroku I povinni jim nahradit spolu se zákonným úrokem z prodlení od 17. 5. 2023 (tj. ode dne následujícího po dni, do kterého měli na jejich výzvu nejpozději plnit).

35. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobcům, kteří byli ve věci zcela úspěšní, právo na náhradu nákladů řízení. Tyto náklady sestávají se zaplacených soudních poplatků (ve výši 2 x 1 364 Kč – za podání žaloby a za podané odvolání) a dále z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená podle § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”) sestávající z částky 3 996 Kč (tj. 2 220 Kč + 1 776 Kč jako odměna za druhou zastupovanou osobu snížená podle § 12 odst. 4 a. t. o 20 %) za každý z 11 úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 a. t. (převzetí věci, předžalobní upomínka, žaloba, účast na jednání před soudem 2. 5. 2024, účast na jednání před soudem 27. 6. 2024, sepis odvolání, vyjádření z 30. 1. 2025, účast na jednání před odvolacím soudem 4. 2. 2025, vyjádření z 8. 4. 2025, účast na jednání před soudem 22. 5. 2025 a účast na jednání před soudem 8. 9. 2025) včetně 6 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 4 a. t. (ve znění účinném do 31. 12. 2024) a 5 paušálních náhrad výdajů po 450 Kč podle § 13 odst. 4 a. t. (ve znění účinném od 1. 1. 2025). V souvislosti s cestou realizovanou dne 2. 5. 2024 pak náhrada 1 539,31 Kč za 187 ujetých km (38,70 Kč za litr paliva podle příslušné vyhlášky při průměrné spotřebě 6,80 l/100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla a náhrada za ztrátu času v trvání 6 x 30 minut na jednu cestu tam a zpět v částce 600 Kč, v souvislosti s cestou realizovanou dne 27. 6. 2024 pak náhrada 1 539,31 Kč za 187 ujetých km (38,70 Kč za litr paliva podle příslušné vyhlášky při průměrné spotřebě 6,80 l/100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla a náhrada za ztrátu času v trvání 6 x 30 minut na jednu cestu tam a zpět v částce 600 Kč, v souvislosti s cestou realizovanou dne 4. 2. 2025 pak náhrada 1 795,11 Kč za 220 ujetých km (34,70 Kč za litr paliva podle příslušné vyhlášky při průměrné spotřebě 6,80 l/100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla) a náhrada za ztrátu času v trvání 6 x 30 minut na jednu cestu tam a zpět v částce 900 Kč, v souvislosti s cestou realizovanou dne 22. 5. 2025 pak náhrada 1 525,85 Kč za 187 ujetých km (34,70 Kč za litr paliva podle příslušné vyhlášky při průměrné spotřebě 6,80 l/100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla) a náhrada za ztrátu času v trvání 6 x 30 minut na jednu cestu tam a zpět v částce 900 Kč, v souvislosti s cestou realizovanou dne 8. 9. 2025 pak náhrada 1 525,85 Kč za 187 ujetých km (34,70 Kč za litr paliva podle příslušné vyhlášky při průměrné spotřebě 6,80 l/100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla) a náhrada za ztrátu času v trvání 6 x 30 minut na jednu cestu tam a zpět v částce 900 Kč. Náklady jsou splatné k rukám zástupce žalobců (§ 149 odst. 1 o. s. ř.) v obecné lhůtě k plnění (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).

36. O náhradě nákladů státu spočívajících ve vyplacené odměně opatrovníka žalovaného 1) rozhodl soud podle § 148 odst. 1 o. s. ř. tak, že povinnost k jejich úhradě uložil podle výsledku řízení žalovanému č. 1 (výrok III).

Poučení